bet · GJ01LU8 · 1995-11-23 00:00:00 — I betänkandet behandlar utskottetregeringens proposition 1995/96:43,Vissa arrenderättsliga frågor, jämtefyra med anledning av propositionenväckta motioner.I propositionen föreslås ändringar ijordabalkens bestämmelser omjordbruksarrende och bostadsarrende.De föreslagna ändringarna i reglernaom jordbruksarrende gäller ansvaret förskador på byggnader och andraanläggningar, av syn samtöverlåtelse av arrenderätt vidgemensamt arrendatorskap. Därutöverföreslås införande av regler vidjordbruksarrende om deposition avarrendeavgift och ersättning förförluster på grund av viltskador. Deföreslagna ändringarna i reglerna ombostadsarrende gällerbesittningsskyddet. Lagförslagen syftartill en förstärkning av arrendatorernasställning gentemot jordägarna.Lagändringarna föreslås träda i kraftden 1 januari 1996.I motionerna kritiseras propositionensförslag i olika hänseenden. Sålundayrkas i en motion (m) attpropositionens förslag om ansvar förskador på byggnader och andraanläggningar, ansvar för viltskador,deposition av arrendeavgift ochöverlåtelse av arrenderätt vidgemensamt arrendatorskap avslås. I tvåmotioner (c) resp. (s) begärs vissutvidgning av regeringens förslag omöverlåtelse av arrende vid gemensamtarrendatorskap. I en motion (s) begärsett tillkännagivande i frågan omkollektiv förhandlingsrätt förbostadsarrendatorer.Utskottet tillstyrker propositionenoch avstyrker motionerna.Till betänkandet har fogats enreservation (m). I proposition 1995/96:43 föreslårregeringen () -efter hörande av Lagrådet - attriksdagen antar regeringens förslagtill lag om ändring i jordabalken.Lagförslaget har intagits som bilagatill betänkandet. 1995/96:L5 av m.fl. (m)vari yrkas att avslårproposition 1995/96:43 i berörda delari enlighet med vad som anförts imotionen.1995/96:L6 av ()vari yrkas att hos regeringenbegär förslag till sådan ändring iproposition 1995/96:43 Vissaarrenderättsliga frågor attmedarrendator alltid skall habesittningsskydd vid överlåtelse avgemensamt arrendatorskap.1995/96:L7 av ochBo Nilsson () vari yrkas att riksdagenbeslutar att det vid gemensamtarrendatorskap införs en generell rättför en medarrendator till förlängningav arrendeavtalet i enlighet medförslag års arrendekommitté(SOU 1992:109).1995/96:L8 av och (s) vari yrkas att riksdagensom sin mening ger regeringen tillkänna vad i motionen anförts omkollektiv förhandlingsrätt förbostadsarrendatorer. InledningMed anledning av ett riksdagsbesluthösten (bet. 1989/90:LU6, rskr.39) tillkallade regeringen påföljandeår en kommitté med uppgift att se övervissa regler inomarrendelagstiftningen. Kommittén, somantog namnet arrendekommitté,överlämnade sittslutbetänkande, (SOU 1992:109)Investeringar i arrendejordbruket ochandra arrenderättsliga frågor.Betänkandet lades till grund för enproposition till våren 1995med förslag till generella regler tillskydd för jordbruksarrendatorersinvesteringar på arrendeställen (prop.1994/95:155). antogförslagen, och de nya reglerna i 8 och9 kap. jordabalken (JB) trädde i kraftden (bet. 1994/95:LU26,rskr. 361).I förevarande proposition tarregeringen upp Arrendekommitténsåterstående förslag, som gäller ansvarför skador på byggnader och andraanläggningar, ansvaret för skador avvilt, av en arrendesyn,deposition av arrendeavgift ochbesittningsskydd vid gemensamtarrendatorskap.Vidare framläggs förslag tilländringar i reglerna ombesittningsskydd vid bostadsarrende.Propositionens förslag i denna delgrundas på en inomJustitiedepartementet upprättadpromemoria, Besittningsskydd vidbostadsarrende (dnr Ju95/2603).Promemorian har remissbehandlats.Utskottet kommer i det följande att taupp de frågor som har aktualiseratsgenom motionerna eller eljest hartilldragit sig utskottetsuppmärksamhet.JordbruksarrendeI propositionen föreslås vissaändringar i de regler som gäller förjordbruksarrende. Ändringarna innebär ihuvudsak följande.Den nuvarande regeln i 9 kap. 19 § JBom arrendatorns skyldighet att avhjälpasådana brandskador på arrendeställetsom inte är så omfattande att egendommåste byggas om eller ersättas utvidgastill att gälla också vid andra skadorän sådana som orsakas av brand. Liksomenligt nuvarande reglering gesarrendatorn, om han inte varit vållandetill skadan, rätt till ersättning avjordägaren sedan arbetet har utförts.Om arrendatorn inte har jakträtt påarrendestället, skall jordägarenansvara för förluster som drabbararrendatorn på grund av viltskador.Jordägarens ansvar gäller dock inte, omhan visar att skadan inte kunnatförhindras trots rimliga ansträngningarfrån hans sida.En part som inte har anfört klandermot en arrendesyn ges rätt att, sedanmotparten anfört , föraklandertalan anslutningsvis. I ettsådant fall skall parten ge in sinstämningsansökan inom en månad från detatt parten delgavs stämning medanledning av den första klandertalan.En talan som förs anslutningsvisförfaller om den första klandertalanåterkallas eller av annat skälförfaller. Tidsfristen för ordinärtklander av en syn förkortas samtidigttill efter det att partendelgavs synehandlingen.En arrendator som anser sig ha enmotfordran som han vill dra av frånarrendeavgiften ges rätt att hoslänsstyrelsen deponera det belopp sommotfordringen uppgår till. Han kandärigenom förhindra att arrenderättenförverkas på grund av att beloppet intebetalats till jordägaren. Möjlighetentill deposition skall också gälla närdet råder tvist om storleken av enarrendeavgift som skall utgå i pengarmen vars belopp inte framgår avavtalet. Möjligheten till depositionskall gälla vid alla typer av arrende.Vid ett arrende som är gemensamt förflera personer och som avser ettutvecklat eller utvecklingsbartlantbruksföretag införs en möjlighetför var och en av medarrendatorerna attöverlåta sin rätt till en medarrendatorsom är make eller avkomling tillöverlåtaren.Lagändringarna föreslås träda i kraftden 1 januari 1996.Yrkandet i motion 1995/96:L5 av m.fl. (m) går ut på attriksdagen skall avslå propositionen ivissa delar. Enligt motionärernasmening innebär vissa av de ändringarsom föreslås i propositionen attbalansen mellan jordägaren ocharrendatorn rubbas och att utrymmet föravtalsfrihet minskar. Lagändringar somytterligare stärker arrendatornsställning på bekostnad av markägarenskan enligt motionärerna leda till enmindre väl fungerande marknad förjordbruksarrenden och försvåra för nyaarrendatorer att få arrenden.Propositionen bör därför, enligtmotionärernas mening, avslås vad gällerförslagen om ansvar för skador påbyggnad, ansvar för viltskador,deposition av arrendeavgift ochöverlåtelse vid gemensamtarrendatorskap. Motionärerna anser attdet bör råda avtalsfrihet på dessaområden.Utskottet erinrar om att utvecklingenpå arrenderättens område under senaretid inneburit ett successivt stärktskydd för arrendatorerna. I synnerhetgäller detta beträffande möjligheternaför jordbruksarrendatorer att fåarrendeavtalet förlängt, det s.k.direkta besittningsskyddet. bl.a. uttalade vidberedningen av nya regler omett generellt skydd förjordbruksarrendatorers investeringar(bet. 1994/95:LU26 s. 8) harlagstiftningen sålunda i viktigahänseenden en klar inriktning på att geett socialt och ekonomiskt skydd förden svagare och mer utsatta parten iförhållandet. Utvecklingen harföljaktligen å andra sidan inneburitvissa inskränkningar ifastighetsägarens möjligheter attdisponera sin egendom som han vill. Ilinje med de nämnda uttalandenavåren vill utskottet emellertidframhålla att lagstiftningen inte kananses ha inneburit att balansen iarrendeförhållandena rubbats på ettofördelaktigt sätt.Arrendelagstiftningen bygger iväsentliga stycken på att i första handfrivilliga överenskommelser skalleftersträvas mellan parterna.I likhet med motionärerna konstaterarutskottet att det nu föreliggandeförslaget innebär vissa ytterligareförstärkningar av arrendatorernasställning gentemot jordägarna. mening är det emellertidinte fråga om några mer ingripandeförändringar. Någon risk för attutbudet av arrenden skulle minska omförslaget i nu berörda delar genomförskan utskottet inte anse föreligga.Med det anförda avstyrker utskottetbifall till motion L5.Utskottet övergår därmed till attbehandla förslaget såvitt gäller dennärmare utformningen av regeln omöverlåtelse vid gemensamtarrendatorskap. Nuvarande bestämmelserutgör inget hinder mot att flerapersoner gemensamt kan varaarrendatorer på ett arrendeställe.Frågan om när en eller fleramedarrendatorer vill lämnaarrendeförhållandet, medan en ellerflera andra arrendatorer vill fortsättaarrendera, regleras inte i lag. När detgäller hyresförhållanden gällerdäremot enligt 12 kap. 47 § JB att enmedhyresgäst är berättigad tillförlängning av hyresavtalet för egendel om hyresvärden skäligen kan nöjasmed honom som hyresgäst. Medhyresgästenhar således ett besittningsskydd. 31 § JB följer bl.a. att enarrendator har rätt att överlåtaarrendet till make eller avkomling, menom detta gäller när maken elleravkomlingen är medarrendator äromtvistat. Detta förhållande harkritiserats. Kritikerna har påpekat attdet förefaller vara ett förbiseende atten make eller avkomling som vill taöver arrendet kan göra detta efteröverlåtelse enligt 9 kap. 31 § JB,medan rätten för resp. make attfortsätta som ensam arrendator kanskesaknas om makarna har stått sommedarrendatorer.Arrendekommittén förordade en reformsom innebär att vid gemensamtarrendatorskap införs en regel om rättför en medarrendator till förlängningav arrendeavtalet för egen del om någonav arrendatorerna sagt upp avtalet. Omjordägaren inte godtar förändringenskall, enligt förslaget, rätten tillförlängning vara beroende av tillståndfrån arrendenämnden. Sådant tillståndskall lämnas om inte jordägaren harbefogad anledning att motsätta sigförlängningen.I propositionen föreslår regeringenatt det införs en möjlighet för var ochen av medarrendatorerna att överlåtasin rätt till en medarrendator som ärmake eller avkomling till överlåtaren.I motion L6 anför () att den regel som regeringenföreslår i fråga om rätt tillöverlåtelse vid gemensamtarrendatorskap bör utvidgas och gällagenerellt, inte bara mellan vissanärstående.Bengt Silfverstrand och (båda s) framhåller i motion L7 att detför den enskilde jordbruksarrendatorn,som kanske verkat påarrendestället, måste vara av storbetydelse att ha en i lag tryggad rättatt kvarstå som arrendator ommedarrendatorn av någon anledninglämnar sitt arrendatorskap, på grund avsjukdom, olyckshändelse, dödsfall ellerannan orsak. I motionen föreslås attregeringens förslag ändras så att detvid gemensamt arrendatorskap införs engenerell rätt för en medarrendator tillförlängning av arrendeavtalet.I propositionen redovisas vad Sveahovrätt har uttalat i samband medremissbehandlingen av kommitténsbetänkande. Enligt hovrätten torde denav kommittén föreslagna lösningen varaoförenlig med nuvarande konstruktion avöverlåtelsereglerna i 9 kap. 31 § JB.En eller flera medarrendatorer synesinte med giltig verkan kunna säga uppavtalet för egen del medan avtaletskulle löpa vidare för övrigaarrendatorer. Var och en avmedarrendatorerna har nämligennyttjanderätten endast till en ideellandel av arrendestället, och mellanmedarrendatorerna anses råda ettförhållande vars innehåll kan liknasvid vad som gäller vid s.k. nödvändigprocessgemenskap.Regeringen anser för sin del att detinte är följdriktigt att överlåtelsemellan vissa närstående kan ske enligt9 kap. 31 § JB, medan det inte ärmöjligt att ett arrendatorskollektivbestående av man och hustru ellerföräldrar och barn gör den förändringenatt någon i kollektivet lämnararrendatorskapet medan övrigaarrendatorer kvarstår. Däremot har detenligt regeringen inte framkommit attdetta vållar något problem när detgäller andra former av kollektiv påarrendatorssidan än sådana som bestårav närstående. En reform bör därför,anför regeringen, i första handinriktas på att lösa problemen medöverlåtelse mellan medarrendatorer somär närstående. Enligt regeringen synesnaturligast att göra detta genom attutvidga den redan befintligabestämmelsen i 9 kap. 31 § tredjestycket JB så att även överlåtelsemellan närstående som ärmedarrendatorer skall vara möjlig.Följderna med den av kommitténföreslagna ordningen, med rätt för eneller flera medarrendatorer att kvarståi arrendeförhållandet trots att devvriga vill lämna det, är betydligt mersvåröverblickbara. Därtill kommer,anför regeringen vidare, att en sådanmer vidsträckt rätt kan antas medförastora krav på arrendenämnderna när detgäller att avgöra huruvida jordägarenbör vara tvungen att godta ändringenvad gäller kretsen av medarrendatorer.Regeringen finner därför att den nuaktuella reformen bör begränsas tillöverlåtelser mellan närstående ochknyta an till den nuvarande regleringeni 9 kap. 31 § tredje stycket JB.Utskottet ansluter sig tillregeringens bedömning. För det fall detskulle visa sig att det uppkommerproblem vid förändrade konstellationeri andra arrendekollektiv utgårutskottet från att regeringen på nyttöverväger den rättsliga regleringen.Med det anförda tillstyrker utskottetregeringens förslag i denna del ochavstyrker bifall till motionerna L6 ochL7.Den föreslagna nya bestämmelsen omviltskador innebär att, om arrendatornsaknar jakträtt på arrendestället,jordägaren skall ersätta arrendatornför förluster på grund av sådana skadorpå arrendestället eller på arrendatornsegendom. Detta gäller dock inte omjordägaren kan visa att skadan intekunnat förhindras trots rimligaansträngningar från hans sida.Utskottet konstaterar att denföreslagna regeln endast avser sådanaskador som drabbar arrendatorerna tillföljd av att jordägaren inte bedrivererforderlig viltvård. Uppstår däremotexempelvis skador på växande gröda tillföljd av jordägarens jakt kanersättning för sådana skador komma attutkrävas med stöd av skadeståndslagensallmänna regler. Även straffansvar förnågon form av skadegörelsebrott enligt12 kap. kan ifrågakomma.Innebär jordägarens jakt attarrendatorns möjligheter att utnyttjaarrendestället försvåras kan dettakomma att bedömas som ett brott motarrendekontraktet som föranlederskadeståndsansvar för jordägaren på dengrunden. Vidare kan erinras om denallmänna aktsamhetsregeln i 27 §jaktlagen (1987:259). Enligt dennaskall jakten bedrivas så att viltetinte utsätts för onödigt lidande och såatt människor och egendom inte utsättsför fara.Mot bakgrund av vad sålundaredovisats kan utskottet delaregeringens bedömning att det saknasanledning att i detta sammanhangöverväga ytterligarelagstiftningsåtgärder på detta område.Utskottet har inte heller i övrigtnågon erinran mot förslagen ipropositionen rörande jordbruksarrende.BostadsarrendeMed bostadsarrende avsesarrendeupplåtelse som sker för annatändamål än jordbruk och som berättigararrendatorn att uppföra eller bibehållabostadshus på marken (10 kap. 1 § JB).Bostadsarrende är förenat medbesittningsskydd i form av en rätt tillförlängning av arrendeavtalet vidarrendetidens utgång. Några formellahinder finns inte mot att jordägarenoch arrendatorn kommer överens om attavgifts- och andra villkorsändringarregleras genom avtal mellan jordägarenoch en förening som företräderarrendatorernas intressen. Någonskyldighet för jordägaren att förhandlamed annan än arrendatorn finnsemellertid inte. På arrendeområdetsaknas alltså motsvarighet tillsystemet med kollektiva förhandlingarrörande bostadslägenheter enligthyresförhandlingslagen (1978:304).I propositionen föreslås att det vidbostadsarrende inte längre skall gällasom förutsättning för arrendatornsbesittningsskydd att det har bestämtsett taxeringsvärde för denbostadsbyggnad som finns påarrendestället. Lagändringen föreslåsträda i kraft den 1 januari 1996.Utskottet har inte någon erinran motdetta lagförslag.I propositionen behandlas också fråganom det bör införas en kollektivförhandlingsrätt förbostadsarrendatorer. Regeringen gör denbedömningen att någon sådanförhandlingsrätt inte behöverlagfästas.I motion L8 begär ochBjörn (båda s) etttillkännagivande om kollektivförhandlingsrätt förbostadsarrendatorer. Motionärerna anseratt regeringen noggrant bör följautvecklingen för denna arrendatorsgruppnär det gäller förhandlingar omarrendevillkor och skyndsamt återkommamed förslag till lagstiftning om detvisar sig att de problem som finns inteundanröjs genom frivilligaöverenskommelser.Frågan om införande av enförhandlingsrätt förarrendatorsorganisationer, motsvarandeden som finns på hyresområdet,behandlades av utskottet medanledning av en motion (bet.1990/91:LU23). Utskottet anförde därvidatt det då aktualiserademotionsspörsmålet borde bli föremål fören närmare utredning. Det fick enligtutskottet ankomma på regeringen attbestämma de närmare formerna förutredningsarbetets bedrivande. sålunda anfört gav riksdagensom sin mening regeringen till känna(rskr. 1990/91:194).I förevarande proposition konstaterarregeringen att det på området förbostadsarrende ännu inte kommit tillstånd något frivilligtförhandlingssystem som på hyresområdet.Någon av parterna själva tillskapadförhandlingsordning som kan tjäna somnorm vid lagstiftning på området finnssåledes inte. Eftersom marknaden påområdet för bostadsarrende är mycketheterogen kan det, enligt regeringensmening, sättas i fråga om det finnsförutsättningar för ett system somskulle vara gemensamt för hela området.Enligt regeringen tycks i vissa fallproblem uppstå mellan parterna isamband med förhandlingar omvillkorsändringar. Det har emellertidinte framkommit att problemen skullevara mer allmänt förekommande, elleratt det skulle föreligga någon merpåtaglig obalans i styrkeförhållandenamellan parterna. Vidare konstaterarregeringen att den kartläggning somgjorts i samband med en hearing iJustitiedepartementet sommaren 1995inte ger stöd för slutsatsen att detför närvarande behövs någralagstiftningsåtgärder på området.Regeringen är emellertid beredd attsenare återkomma i frågan om det skullekomma till stånd en utveckling medstörre grad av organisering på områdeteller om det skulle vara påkallat avandra skäl.Utskottet har ingen annan uppfattningän regeringen men vill understrykavikten av att regeringen noga följerutvecklingen. Något särskilttillkännagivande i frågan frånriksdagens sida kan med hänsyn till deuttalanden regeringen gjort inte ansespåkallat. Utskottet avstyrker därförbifall till motion L8. beträffande propositionenslagförslagatt med avslag påmotionerna 1995/96:L5, 1995/96:L6och 1995/96:L7 antar regeringensförslag till lag om ändring ijordabalken,res. (m)2. beträffande kollektivförhandlingsrätt förbostadsarrendatoreratt avslår motion 1995/96:L8.Stockholm den 23 november 1995På lagutskottets vägnarAgne HanssonI beslutet har deltagit: (), (), (), (), (), (), (), (), (), (m), (), (), TanjaLinderborg (v), (), (), YvonneRuwaida (mp) och ().ReservationPropositionens lagförslag (mom. 1), , och (alla m)anserdels att den del av utskottets yttrandesom på s. 3 börjar med orden Utskotteterinrar och på s. 4 slutar med orden motion L5 bort ha följande lydelse:Utskottet erinrar om att under en långföljd av år skyddet för arrendatorernastärkts. I synnerhet gäller dettabeträffande möjligheterna förjordbruksarrendatorer att fåarrendeavtalet förlängt, det s.k.direkta besittningsskyddet. Nyligentillskapades dessutom genom nya regleri JB ett generellt skydd förjordbruksarrendatorers investeringar påarrendestället (se bet. 1994/95:LU26,rskr. 361, SFS 1995:567 och 568). Dennautveckling har inneburit betydandeinskränkningar i fastighetsägarensmöjligheter att disponera sin egendom.Enligt utskottets mening utgör detnuvarande regelsystemet en rimligbalans mellan jordägarens påäganderätten grundade intressen ochjordbruksarrendatorns behov av socialtoch ekonomiskt skydd. De lagändringarsom nu föreslås stärker arrendatornsställning på bekostnad av markägarenspå ett sätt som innebär att balansen iarrendeförhållandet rubbas på ettnegativt sätt och att utrymmet föravtalsfrihet minskar. Som anförs imotion L5 finns det en uppenbar riskatt detta kan leda till att utbudet avarrenden minskar därför att jordägarnaser det som mer fördelaktigt attanvända sin jord på annat sätt.Möjligheterna att med en begränsadinsats eget kapital kunna starta ochdriva jordbruk försämras därmed. Ettstarkt allmänintresse talar för att detfinns en hög frekvens nyföretagandeinom jordbrukssektorn som garanterar enhård konkurrens till gagn föreffektiviteten inom näringen.Med hänsyn till det anförda bör, såsomföreslås i motion L5, avslålagförslaget såvitt gäller utvidgningenav arrendatorns rätt till ersättningvid avhjälpande av skador på byggnader,jordägarens ansvar för viltskador,arrendatorns rätt att deponeraarrendeavgift och rätten för enmedarrendator att överlåta sin del avarrendet.dels att utskottets hemställan under 1bort ha följande lydelse:1. beträffande propositionenslagförslagatt med bifall tillmotion L5 samt med avslag påmotionerna L6 och L7dels avslår regeringens förslagtill lag om ändring i jordabalkensåvitt avser 8 kap. 12 a och 12 b§§ samt 9 kap. 19, 31 och 34 a §§och punkt 2 övergångsbestämmelsernasamt beslutar att punkterna 3 och 4övergångsbestämmelserna skallbetecknas 2 och 3,dels antar regeringens förslag tilllag om ändring i jordabalken iövrigt.Propositionens lagförslag