bet · GI01LU15 · 1995-01-19 00:00:00 — På motsvarandesätt kan ett förmedlingsavtal bringas att upphöra genom attmäklaren får uppdragsgivarens fullmakt att slutföra enförsäljning eller ett köp.Att mäklarlagen sätts ur spel därför att mäklaren blir ombudför sin uppdragsgivare är naturligtvis olyckligt. Framför alltdrabbas uppdragsgivarens motpart. Denne har i allmänhet inteanledning att räkna med annat än att mäklare i all yrkesmässigverksamhet omfattas av mäklarlagens bestämmelser. I den månmäklaren handlar med stöd av fullmakt från sin uppdragsgivare ärhan dock inte skyldig att iaktta mäklarlagens handlingsreglergentemot uppdragsgivarens motpart. Dessutom kan lagensskadeståndsregler inte åberopas mot en sådan mäklare. Förmotparten är det inte lätt att avgöra när mäklarens uppdragfaller utanför mäklarlagens tillämpningsområde.Utskottet kan för sin del inte dela den uppfattning om lagensinnebörd som sålunda redovisas i propositionen. Utskottet gör istället följande bedömning.Enligt 1 § i nuvarande lag gäller lagen för fastighetsmäklaresom yrkesmässigt förmedlar fastigheter m.m. Bestämmelsen, somenligt förslaget oförändrad förs över till den nya lagen, kanenligt utskottets mening inte rimligen ges annan innebörd än attlagen är avsedd att omfatta yrkesverksamma mäklaresyrkesverksamhet utan någon begränsning. Varken i lagen eller idess förarbeten finns stöd för uppfattningen att lagen skullesättas ur spel därför att mäklaren i något hänseende handlar istrid med uttryckliga lagregler eller god mäklarsed.Däremot kan konstateras att den föreslagna lagen innehållerbestämmelser som ger klart besked om att det är det motsattaförhållandet som gäller. Av 20 §, som anger omfattningen avmäklares skadeståndsansvar, följer att mäklaren kan åläggasskadeståndsansvar enligt lagen bl.a. för det fall hanåsidosätter den föreslagna regeln i 15 §, enligt vilken han ärförhindrad att uppträda som ombud för köpare eller säljare.Vidare skall, enligt den föreslagna 8 §, Fastighetsmäklarnämndenkunna återkalla registreringen eller meddela varning beträffandeden fastighetsmäklare som handlar i strid mot sina skyldigheterenligt lagen. Även denna regel skall kunna tillämpas när enfastighetsmäklare har handlat i strid med 15 §.Under hänvisning till det sagda har utskottet den bestämdauppfattningen att den nya lagen skall tillämpas utan hinder avatt mäklaren agerar med stöd av fullmakt. En av lagensviktigaste funktioner är just att tillhandahålla skyddsreglerför att lindra effekterna för enskilda av att mäklare handlar istrid med lagens uttryckliga regler eller godfastighetsmäklarsed.Utskottet kan i så måtto dela propositionens uppfattning, attett ombudsuppdrag som en mäklare åtar sig inte kan anses som ettförmedlingsuppdrag. Som framgår av det anförda för detemellertid för långt att på den grunden från mäklarlagenstillämpningsområde skilja ut uppdrag som fullgörs med stöd avfullmakt. Denna bedömning innebär bl.a. att det inte finns någotutrymme för mäklare att i illojalt syfte sätta mäklarlagensregler ur spel genom att skapa ett ombudsförhållande.Skriftliga uppdragsavtalI propositionen föreslås att det i lagen införs ett krav påatt uppdragsavtal skall upprättas skriftligt. Muntliga avtal ochavtal som inte har tagits in i det skriftliga avtalet skallenligt förslaget inte få åberopas av mäklaren, men däremot avuppdragsgivaren.Till stöd för förslaget anförs att det inte är ovanligt attden som har lämnat ett uppdrag till en mäklare inte har förståttskillnaden mellan ett uppdragsavtal som är förenat med ensamrättför mäklaren och ett avtal som inte ger mäklaren sådan rätt. Detförekommer också att uppdragsgivaren inte har förstått vilkaskyldigheter han har gentemot mäklaren vid ensamrättsavtal. Detframhålls att det är en naturlig strävan hos mäklaren attförsöka få uppdragen förenade med ensamrätt och attensamrättsavtal även för säljaren ofta är att föredra, eftersommäklaren kan förväntas lägga ner mer arbete på sådana uppdrag.Enligt regeringens mening innebär ensamrättsavtal så ingripandeskyldigheter för uppdragsgivaren att avtalet bör varaskriftligt. Även när det gäller övriga förmedlingsavtal innebärett skriftlighetskrav allmänt sett flera fördelar, bl.a.motverkas bevisproblem liksom risken för framtida tvister mellanmäklaren och hans uppdragsgivare. I lagen bör därför införas enregel om att alla uppdragsavtal skall vara skriftliga.I motion L5 av () vänder sig motionären motden föreslagna regeln som innebär att uppdragsgivaren skallkunna åberopa muntliga uppdragsavtal och avtalsvillkor som intehar tagits in i det skriftliga avtalet men att motsvarande inteskall gälla för fastighetsmäklaren. En sådan avtalskonstruktionstrider enligt motionären mot vedertagen juridisk praxis, ochpropositionens förslag bör därför ändras i detta hänseende(yrkande 1 i denna del).Utskottet finner det värdefullt med ett skriftlighetskrav, somkommer att vara obligatoriskt i konsumentförhållanden, ochutskottet kan för egen del instämma i vad som i propositionenframhålls om behovet av en sådan regel. Det måste enligtutskottet vidare anses som uppenbart att den nya regeln börförenas med en påföljd för att den skall kunna upprätthållas påett effektivt sätt. Den från konsumentskyddssynpunkt lämpligastepåföljden måste vara att mäklaren, men inte uppdragsgivaren,blir bunden av det som endast har avtalats muntligt. Därigenomläggs nämligen ansvaret för att skriftlighetskravet upprätthållspå mäklaren och mäklaren tvingas se till att allauppdragsgivarens förpliktelser preciseras i det skriftligaavtalet. Det bör därtill framhållas att det ikonsumentförhållanden är mäklaren som besitter sakkunskapen påområdet, och denne kan utan särskilda svårigheter försäkra sigom att alla avtalsvillkor tas in i det skriftliga avtalet. Detkan vidare anmärkas att den i motionen kritiserade regeln inteär unik. En motsvarande bestämmelse finns i 9 §konsumentkreditlagen (1992:830). Till följd av det anfördatillstyrker utskottet propositionen i nu behandlad del ochavstyrker bifall till motion L5 yrkande 1 i denna del.HandpenningEnligt propositionens förslag skall i lagen tas in enuttrycklig regel som innebär att mäklaren skall vara skyldig attlämna över en handpenning till säljaren, om inte annat haröverenskommits i särskild ordning.I motion L5 av () framhålls att detföreslagna förfaringssättet kan vara till nackdel för köparen.Om säljaren är på obestånd eller av något annat skäl kanförmodas vara oförmögen att handha handpenningen riskerarköparen -- om affären inte kan fullföljas -- att handpenningenär förverkad. Köparen har i den situationen mycket småmöjligheter att få ersättning för den uppkomna förlusten.Propositionens förslag bör på grund av det anförda avslås(yrkande 1 i denna del).Utskottet kan konstatera att handpenningen erläggs i etträttsförhållande som mäklaren inte är part i och mäklaren kandärför, såsom framhålls i propositionen, inte göra gällandenågon som helst självständig rätt till handpenningen. Mäklarenär därför skyldig att utan vidare dröjsmål vidarebefordra enmottagen handpenning till säljaren, om han inte har fåttparternas uppdrag att förvalta den. Självfallet kan det mångagånger ligga i både köparens och säljarens intresse atthandpenningen tas om hand av mäklaren i avvaktan på att den, närett bindande köpeavtal föreligger, kan överlämnas till köparen.Det åligger därför mäklaren att i enlighet med godfastighetsmäklarsed i köparens intresse verka för att endeponering kommer till stånd genom att informera om den risk somdet kan innebära att säljaren får möjlighet att disponera överhandpenningen innan ett bindande köpeavtal föreligger.Enligt propositionen råder det en relativt utbreddmissuppfattning att mäklaren utan någon särskild överenskommelseom saken skulle ha rätt att ta hand om handpenningen. Med hänsyntill den oklarhet som tycks råda i denna fråga, finner utskottetdet vara värdefullt med en uttrycklig reglering. Utskottettillstyrker propositionens förslag i nu behandlad del ochavstyrker således bifall till motion L5 yrkande 1 i denna del.Förmedling av vissa bostadsrättsupplåtelserI den gällande lagen anges i 2 § andra stycket att lagen intetillämpas på den som förmedlar enbart bostadsrätter som upplåtsav en bostadsrättsförening som är ansluten till enriksorganisation eller till en regional organisation förbostadsrättsföreningar. Undantaget tillkom vidriksdagsbehandlingen av proposition 1983/84:16 omfastighetsmäklare (bet. 1983/84:LU10) och det avsågursprungligen endast den som förmedlade bostadsrätter upplåtnaav en bostadsrättsförening ansluten till en"folkrörelsekooperativ riksorganisation eller en regional sådanorganisation av bostadsrättsföreningar". Frågan om undantagetväcktes av och i en skrivelse tilllagutskottet. Sedan motioner med krav på att undantaget skulleutvidgas till att omfatta även upplåtelser av bostadsrätter i enbostadsrättsförening ansluten till Sverigesbostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC) under flera århade avslagits, tillstyrkte utskottet i sitt av riksdagengodkända betänkande 1990/91:LU8 att SBC, såvitt gälldeundantaget i 2 § andra stycket mäklarlagen, skulle jämställasmed HSB och . framhöll vid det tillfälletatt undantaget endast skulle gälla HSB och samt SBCoch SBC BO och att det inte skulle omfatta förmedling avöverlåtelser av bostadsrätter som upplåtits av en föreningansluten till dessa organisationer.Regeringen föreslår nu att undantaget tas bort.I motion L4 av och ()kritiseras propositionens förslag om slopande avundantagsregeln. Motionärerna anser att förslaget är illaunderbyggt och att skälen är svaga.Motionärerna framhåller att det är vanligt att det inom de nuaktuella organisationerna bildas bostadsrättsföreningar i vilkatjänstemän och förtroendevalda till en början utgör styrelse ochfirmatecknare till dess bostadsrätterna är upplåtna tillbostadsrättsinnehavare. Om en person som är anställd i enorganisation är såväl förmedlare av en bostadsrätt somfirmatecknare i den bostadsrättsförening i vilken upplåtelsensker, är mäklarlagen inte tillämplig. Om han däremot enbart äranställd och förmedlar lägenheter träffas han av mäklarlagensbestämmelser. För en köpare av en nyproducerad bostadsrättskapar förslaget ökad osäkerhet somförmedlingskostnaderna för säljare och köpare torde bli högre.I motionen anförs vidare att de gränsdragningsproblem som ettavskaffande av undantagsregeln orsakar skall hanteras av denFastighetsmäklarnämnd som enligt propositionen kommer attinrättas. Detsamma gäller frågan huruvida mäklarlagensbestämmelser skall vara tillämpliga när det gäller s.k.förhandsavtal enligt 5 kap. bostadsrättslagen.Ett slopande av undantagsbestämmelsen skulle enligt motioneninnebära en lagstiftningsåtgärd som har hastats fram på ettofullständigt underlag eftersom någon närmare utredning ochanalys av frågan inte har skett. Såväl frågan om konsekvensernaav ett slopande av undantagsbestämmelsen som frågan omförhandsavtalens rättsliga karaktär i förhållande tillmäklarlagens utformning bör utredas närmare. Mot denna bakgrundyrkar motionärerna att avslår förslaget att slopaundantagsbestämmelsen i 2 § andra stycket mäklarlagen (yrkande1) samt att som sin mening ger regeringen till kännavad i motionen anförs om behovet av utredningar i denna ochangränsande frågor (yrkande 2).Som skäl för förslaget att nu slopa undantagsregeln anförs ipropositionen bl.a. att förhållandena på bostadsmarknaden närundantaget infördes var väsentligt annorlunda än de är i dag.Exempelvis ansågs de ekonomiska riskerna vidförvärv av en nyproducerad bostadsrätt som närmast obefintliga.Förhållandena på bostadsmarknaden har förändrats igrunden. Det förekommer att den som förvärvar en bostadsrättgenom upplåtelse från en nybildad bostadsrättsförening harklagat på ofullständig och inkorrekt information i olikahänseenden. Det kan röra sig om att informationen om dennybildade föreningens ekonomi varit bristfällig eller attpresenterade boendekalkyler visat sig vara orealistiska.Informationen kan ha lämnats direkt från föreningen, från enbostadsrättsorganisation eller från ett byggföretag som haruppfört hus för en bostadsrättsförenings räkning. Kritik har iolika hänseenden riktats både mot enskildabostadsrättsföreningar och mot bostadsrättsorganisationer ivilka föreningarna varit medlemmar.I propositionen understryks att den lag som föreslås syftartill att ställa upp sådana villkor för den yrkesmässigafastighetsförmedlingen som behövs för att enskilda personerskall få ett tillfredsställande skydd och känna trygghet när deanlitar en mäklares tjänster. För att tillgodose det syftet görsi propositionen bedömningen att undantaget i 2 § andra stycket iden nuvarande lagen inte bör föras över till den nyamäklarlagen, om inte starka skäl talar för att den skallbehållas.Den genomgång som görs i propositionen av de närmarekonsekvenserna av ett upphävande av undantagsbestämmelsen leder,mot bakgrund av de förhållanden som råder påbostadsmarknaden, till att regeringen inte anser sig kunna finnanågra vägande skäl som talar mot att undantagsbestämmelsenupphävs.Utskottet kan för egen del instämma i den bedömning som görs ipropositionen. Utgångspunkten för överväganden i hithörandefrågor måste enligt utskottet vara att mäklarlagenskonsumentskyddsregler skall gälla i så stor omfattning sommöjligt. Att undantagsregeln upphävs medför naturligtvis en delproblem för de organisationer som berörs, huvudsakligen avövergående natur. Dessa bör inte överdrivas. När det gällerfrågorna om lagens tillämpning på förhandsavtal ochgränsdragningsproblem av annat slag är dessa enligt utskottetsmening exempel på det slags spörsmål för vilka lagstiftaren inteen gång för alla bör ange en lösning. Dessa frågor bör, såsomanvisas i propositionen, lösas av den föreslagnaFastighetsmäklarnämnden, vid dess praktiska tillämpning avlagen.Till följd av det anförda tillstyrker utskottet propositionensförslag i nu behandlad del samt avstyrker bifall till motion L4.Registrering och tillsynDet arbete med registrering och tillsyn som sköts avlänsstyrelserna skall enligt propositionens förslag föras övertill en ny myndighet, . Enligtpropositionen skall utgöra en egenmyndighet, men dess kansligöromål skall skötas avKammarkollegiet, som också skall tillhandahålla den personal somskall bereda och föredra ärendena inför nämnden. Regeringenavser att i en förordning närmare reglera nämndenssammansättning och arbetsformer.I motion L6 av och () anförsatt vid /har byggts upp landets endahögskoleutbildning för fastighetsmäklare. Detta har skett medstöd av den kompetens som finns vid förfastighetsdata (CFD) och (). Utbildningenger studier såväl teoretiska som praktiskakunskaper som kommer att krävas för ett kvalificeratmäklararbete . Vidare finns i kompetens inombyggnads-, fastighets- och miljösektorn vid de tvåforskningsenheterna, vid KTH iGävle samt . De samladeresurserna vid /innefattar enligtmotionärerna kompetens beträffande såväl personal som teknikinom fastighetssektorn som saknar motstycke i landet. Det tersig därför naturligt att en ny myndighet somFastighetsmäklarnämnden lokaliseras till . Till följd avdet anförda yrkas i motionen att som sin mening gerregeringen till känna vad som i motionen anförs omlokaliseringen av till Gävle.Utskottet konstaterar med tillfredsställelse atttillsynsfrågorna nu samlas på en hand. Att så sker tordenämligen enligt utskottets mening vara en av de viktigasteförutsättningarna för att ett effektivt tillsynsarbete skallkunna bedrivas.När det gäller lokaliseringen av Fastighetsmäklarnämndensaknar utskottet för sin del underlag för att bedöma alla deskilda omständigheter som därvid måste övervägas. Utskottetutgår emellertid från att regeringen gör en förutsättningslösbedömning av lokaliseringsfrågan och att de förhållanden sommotionärerna pekar på beaktas. Till följd av det anfördaavstyrker utskottet bifall till motion L6.Skydd för titeln fastighetsmäklareI motion L5 av () yrkas att titelnfastighetsmäklare skall skyddas. Motionären framhåller attyrkesmässigt bedriven fastighetsförmedling av den som inte ärregistrerad bedöms vara en så allvarlig överträdelse att det ipropositionen föreslås en bestämmelse om fängelse i sex månaderför att beivra överträdelser. Trots det har man i lagförslagetinte tagit fasta på den viktigaste frågan för både konsumenteroch fastighetsmäklarkår, nämligen att skydda titelnfastighetsmäklare. Enligt motionären kan oseriösa aktörer även ifortsättningen kalla sig fastighetsmäklare och utan försäkring,registreringsförfarande eller annan kontroll utföraförmedlingsarbete under t.ex. täckmanteln att "hjälpa sinavänner".Den fråga som motionären tar upp behandlas inte ipropositionen. Utskottet saknar för egen del underlag för attbedöma behovet av ett sådant lagskydd för titelnfastighetsmäklare som motionären efterlyser. Utskottet kanemellertid konstatera att propositionens förslag innebär attpositionerna på ett markant sätt flyttas fram när det gällerförutsättningarna att komma till rätta med yrkesmässigfastighetsförmedling som bedrivs av någon som saknarregistrering. Dels föreslås en ny straffbestämmelse, delsföreslås en samlad tillsynsfunktion. Utskottet utgår från attregeringen uppmärksamt kommer att följa utvecklingen ocheffekterna av den nya lagen samt föreslå ytterligare åtgärder omså skulle erfordras. Med det anförda avstyrker utskottet bifalltill motion L5 yrkande 2.UtbildningEnligt propositionen skall kunskapsprövningen i fråga om denutbildning som krävs för registrering som fastighetsmäklareskötas av en stiftelse, som också skall ha ansvar för attkunskapskraven fortlöpande omprövas och vid behov ändras. Deförfattningsändringar som aktualiseras av förslaget i denna delkan ske i förordningsform, och regeringen avser att senarebesluta om de ändringar som behövs.Enligt utskottet är det angeläget att utbildningsfrågornauppmärksammas i tillräcklig grad. De förhållandevis blygsammakunskapskrav som ställs på den som önskar registrera sigsom fastighetsmäklare kan enligt utskottets mening intebibehållas. Ett av många tecken på att utbildningskraven intelängre är i takt med samhällsutvecklingen är det faktum att detsedan ett par år bedrivs en två terminers mäklarutbildning vidHögskolan i /. Enligt uppgift är efterfrågan påutbildningsplatserna betydligt större än tillgången.Utskottet utgår från att utbildningskraven för nyregistreringsom fastighetsmäklare successivt kommer att höjas och att ensådan utveckling initieras möjligt. Utskottet saknar förnärvarande underlag för att ange någon tidtabell eller vilkanärmare krav som bör gälla.Mot de delar av propositionen som inte särskilt har berörtshar utskottet ingen erinran. beträffande mäklarens ställningatt med avslag på motionerna 1994/95:L3 och1994/95:L5 yrkande 1 i denna del antar regeringens förslag tillfastighetsmäklarlag såvitt avser 12 § första stycket,res. (m, mp)2. beträffande mäklaren som ombudatt med avslag på motion 1994/95:L5 yrkande 1 idenna del antar regeringens förslag till fastighetsmäklarlagsåvitt avser 15 §,3. beträffande lagens tillämpning i ombudssituationeratt godkänner vad utskottet anfört,4. beträffande skriftlighetskravetatt med avslag på motion 1994/95:L5 yrkande 1 idenna del antar regeringens förslag till fastighetsmäklarlagsåvitt avser 11 §,5. beträffande handpenningatt med avslag på motion 1994/95:L5 yrkande 1 idenna del antar regeringens förslag till fastighetsmäklarlagsåvitt avser 12 § andra stycket,6. beträffande förmedling av vissa bostadsrättsupplåtelseratt avslår motion 1994/95:L4,7. beträffande lokaliseringen av Fastighetsmäklarnämndenatt avslår motion 1994/95:L6,8. beträffande skydd för titeln fastighetsmäklareatt avslår motion 1994/95:L5 yrkande 2,9. beträffande fastighetsmäklarlagen i övrigtatt antar regeringens förslag tillfastighetsmäklarlag, i den mån förslaget inte omfattas av vadutskottet hemställt ovan.Stockholm den 19 januari 1995På lagutskottets vägnarAgne HanssonI beslutet har deltagit: (), (), (), (), (),(), (), (), BirgitHenriksson (m), (), (),(), (), (m), (), () och (). Mäklarens ställningRolf (), (), (m),() och () anserdels att den del av utskottets yttrande som på s. 8 börjarmed "Utskottet kan konstatera" och slutar med "yrkande 1 i dennadel." bort ha följande lydelse:Utskottet kan konstatera att det i propositionens förslag till12 § första stycket anges att mäklaren vid utövandet av sittuppdrag skall tillvarata både säljarens och köparens intresse.Ett sådant krav är -- som redan flera remissinstanser påpekat --knappast realistiskt. Mäklaren får i regel sitt uppdrag av denena av parterna, oftast säljaren. För parterna framstår det somnaturligt att mäklaren i första hand tillgodoseruppdragsgivarens intressen. Även för mäklaren, som får sinersättning för utfört arbete baserad på provision av köpesumman,är det naturligt att i första hand företräda sin uppdragsgivare,som i regel är säljaren.Som motionärerna framhåller uppnås det skydd och den trygghetsom både säljaren och köparen har rätt att fordra i väl så höggrad redan genom den i lagen inskrivna skyldigheten för mäklarenatt utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta godfastighetsmäklarsed. Det får också förutsättas att mäklaren irealiteten lever upp till de skyldigheter som godfastighetsmäklarsed kräver. I detta begrepp ligger nämligen attmäklaren skall uppträda på ett förtroendefullt sätt mot bådesäljare och köpare samt att båda dessa skall kunna förlita sigpå den kunskap som mäklaren förmedlar. Detta är grundnormen ialla mäklaruppdrag.Det anförda leder enligt utskottets uppfattning till att någonlagstadgad förpliktelse för mäklaren att tillvarata bådesäljarens och köparens intresse inte bör införas. En sådan i lagföreskriven opartiskhet är enligt utskottets mening heltorealistisk. Med avslag på propositionens förslag i denna deltillstyrker utskottet bifall till motionerna L3 och L5 yrkande 1i denna del.dels att utskottets hemställan under 1 bort ha följandelydelse:1. beträffande mäklarens ställningatt med bifall till motionerna 1994/95:L3 och1994/95:L5 yrkande 1 i denna del antar regeringens förslag tillfastighetsmäklarlag, såvitt avser 12 § första stycket med denändringen att andra meningen utgår.Propositionens lagförslagFörslag till fastighetsmäklarlag