bet · GI01BoU22 · 1995-05-18 00:00:00 — Viss ändring av reglerna för statliga kreditgarantier m.m. Utskottet tillstyrker två förslag ikompletteringspropositionen som syftar till att underlättaobeståndshanteringen i vissa bostadslåneärenden. Utgångspunktenär att konkurser skall kunna undvikas i situationer därackordsliknande uppgörelser ger ett bättre utfall för såvälstaten som långivare och låntagare.Enligt det ena förslaget ges ()möjlighet att under vissa förutsättningar medverka tilluppgörelser mellan bostadslåneinstitut och låntagare sominnefattar kapitaleftergifter. har gällt att BKN endastkan utge garantiersättning om fastigheten säljs.Det andra förslaget avser villkoren för räntebidrag tillbostadsrättsföreningar med lån enligt regelsystem. Fördessa föreningar gäller -- till skillnad från villkoren förövriga upplåtelseformer -- att räntebidraget minskar om enförtida nedsättning sker av låneskulden. Regeringsförslagetinnebär att kopplingen mellan belåning och räntebidrag tas bort.Till betänkandet har fogats en reservation från företrädarnaför m och kds angående obeståndshanteringen avseende bostadshusupplåtna med hyresrätt. Ledamoten (v) har avgivit en reservationangående kopplingen mellan bostadslån och räntebidrag i vissafall samt en reservation avseende utskottets motivering vadgäller villkoren för BKN:s medverkan i ackordsliknandeuppgörelser. Regeringen har i proposition 1994/95:150 bilaga 12 föreslagitatt godkänner regeringens förslag om ändrade reglerför3. garantiersättning (avsnitt 1.3),4. räntebidrag till vissa bostadsrättsföreningar (avsnitt1.3).SkrivelseSkrivelse i detta ärende har inkommit från . I kompletteringspropositionen (prop. 1994/95:150, bilaga 12s. 9--14) lägger regeringen fram två förslag som syftar tillatt underlätta obeståndshanteringen i vissa bostadslåneärendensamt till att begränsa statens förluster för kreditgarantier somutfärdats inom ramen för det kreditgarantisystem som hanteras avStatens bostadskreditnämnd (BKN).Under de senaste åren har det uppstått omfattande ekonomiskaproblem inom delar av bostadsmarknaden. Problemen har framförallt drabbat bostadsfastigheter som byggdes under slutet av1980-talet och . I många fall har problemenlett fram till obeståndssituationer och slutat med attfastighetsägaren försatts i konkurs. Olika åtgärder haremellertid vidtagits för att förbättra situationen förfastigheter med problem och underlätta en ekonomiskrekonstruktion. För att möjliggöra avbetalningar på bostadslånoch skuldnedsättningar har kopplingen mellan räntebidraget ochbostadslånet tagits bort för äldre låneformer efter beslut avriksdagen (se prop. 1993/94:76, bet. BoU6, rskr.115). Detta beslut har underlättat den obeståndshantering somStatens bostadsfinansieringsaktiebolag () i samarbete medandra bostadsinstitut inledde under föregående år.Obeståndshanteringen har främst gälltbostadsrättsföreningar med hus byggda . Fr.o.m.år 1994 fram till utgången av har 198 sådanaföreningar med sammanlagt 5 300 lägenheter rekonstruerats.Den pågående obeståndshanteringen är inriktad på att sänkakapitalkostnaden till en nivå som låntagaren långsiktigt bedömsklara av. Detta sker genom ett ackordsliknande förfarande närdet gäller lånen på fastigheten. Enligt vad som anges ipropositionen har bostadsinstituten dock inte ansett det varamöjligt att tillämpa detta förfarande i låneärenden där lånetomfattas av den av BKN utfärdade kreditgarantin. Sådankreditgaranti har kunnat utfärdas för lån till ny- och ombyggnadav bostäder där 1992 eller senare års regelsystem för statligsubvention tillämpats.Anledningen till att BKN inte kunnat medverka iobeståndshanteringen är att garantin är utformad som enfyllnadsborgen. Detta innebär att ersättning lämnas först sedanlångivaren genom en pantrealisation sökt betalning förfastigheten och fastigheten sålts. Ett ackordsliknandeförfarande där långivaren för att bistå fastighetsägaren i enobeståndssituation efterger hela eller delar av det garanteradelånet skulle därför innebära att lånegarantin blev utan värdeför långivaren.Med hänvisning till de beskrivna förhållandena föreslårregeringen att en möjlighet öppnas för BKN att utge ersättningför kreditförluster på ett statsgaranterat lån även omfastigheten inte säljs. Syftet med förslaget är att begränsastatens utgifter för ersättning ur kreditgarantin i förhållandetill vad som skulle ha blivit fallet vid en försäljning.Förslaget innebär i korthet att den nuvarande ordningen medgarantiersättning först efter det att panten för garantilånetrealiserats visserligen behålls men kompletteras med enmöjlighet att utge ersättning till långivaren utanpantrealisation. Denna alternativa möjlighet till ersättningförutsätts bli förbehållen de fall där låntagaren är eller kanförväntas komma på obestånd men där en uppgörelse har kunnatträffas mellan låntagare och långivare. innebära att låntagaren åtar sig att svara för en störredel av belåningen på fastigheten än den som kvarstår efter enexekutiv försäljning. Det förutsätts vidare att uppgörelseninnefattar kapitaleftergifter och/eller s.k. villkorslån.I propositionen understryks särskilt vikten av att debedömningar som skall göras vid BKN:s medverkan i den typ avuppgörelser som beskrivits ovan sker på rent affärsmässigagrunder. Låntagarens egen uppfattning om när risk för obeståndföreligger får alltså inte vara avgörande. Vad gällerbostadsrättsföreningar förutsätts bl.a. att bostadsrätterna inteunder har något värde och attbostadsrättshavare avsagt sig bostadsrätten eller att risken föravsägelse är uppenbar. Vidare anges en förutsättning vara att debostäder som berörs av avsägelserna inte går att hyra ut tillkostnadstäckande hyror. I fråga om hus som upplåts med hyresrättanges som villkor för medverkan av BKN i en ackordsliknandeuppgörelse att ägaren genom kapitaltillskott bör kunna begränsastatens och/eller långivarens förluster.Inom den ovan i korthet återgivna ramen föreslås det överlåtastill BKN att finna de lösningar som i det enskilda fallet bästtillgodoser syftet med förslaget. Regeringen konstaterar att destatsfinansiella konsekvenserna av de föreslagnaregeländringarna inte går att beräkna på förhand. Det förutsättsdärför relativt snabbt ske en uppföljning av om målen med deföreslagna regeländringarna har kunnat uppnås. Regeringen harockså för avsikt att inledningsvis ekonomiskt begränsabemyndigandet för BKN att medverka i ackordsuppgörelser. Deändrade reglerna för BKN:s verksamhet föreslås träda i kraftsnarast möjligt eller senast den 1 juli 1995.Utskottet har under de senaste årenuttryckt sin oro för de ekonomiska problem som drabbat delar avbostadsmarknaden. Senast togs denna fråga upp tidigare i vår ibetänkande 1994/95:BoU13 i samband med behandlingen avmotionsförslag om vissa bostadsrättsföreningars ekonomiskasituation. Utskottet hänvisade bl.a. tillatt regeringen i budgetpropositionen aviserat ett förslag omBKN:s medverkan i ackordsliknande uppgörelser.Utskottet har i olika sammanhang även uppmärksammats på deproblem som följt av att utnyttjandet av den statligakreditgarantin förutsatt försäljning av den belånadefastigheten. Denna ordning har sannolikt i vissa fall förhindratatt uppgörelser har kunnat träffas som skulle ha varitekonomiskt fördelaktigare för samtliga berörda parter.Situationen har varit särskilt otillfredsställande med tanke påatt bostadslåneinstituten funnit former för enfungerande obeståndshantering i de fall fastigheten inte harbostadslån med statlig kreditgaranti. Utskottet ser mot dennabakgrund mycket positivt på att regeringen nu lagt fram ettförslag som syftar till att undanröja detta problem.Som framgår av propositionen måste emellertid den föreslagnaordningen tillämpas med viss försiktighet. Det är såledessynnerligen angeläget att hanteringen i sig inte medverkar tillatt antalet obeståndsfall ökar. Det ligger i sakens natur attdetaljerade regler inte kan sättas upp för denna typ avverksamhet. BKN måste därför ges ett mandat att agera i deenskilda fallen med målet att minska de sammantagnakreditförlusterna inom den garanterade lånestocken.Svårigheterna att i förväg bedöma utfallet av den föreslagnaregeländringen gör det nödvändigt att som regeringen föreslårrelativt snabbt genomföra en utvärdering av om målen kunnatuppnås. Det får förutsättas att i lämpligt sammanhangdelges resultaten av denna utvärdering. I detta sammanhang finnsockså möjlighet att överväga olika synpunkter som kan haframkommit på de villkor som satts upp i propositionen för BKN:smedverkan i ackordsuppgörelser.Med hänvisning till det ovan anförda förordar utskottet attriksdagen godkänner regeringens förslag om ändrade regler förgarantiersättning.Utskottet övergår nu till att behandla det andra förslaget ikompletteringspropositionen som syftar till att underlättaobeståndshanteringen i vissa fall. Förslaget avser debostadsrättsföreningar som har lån och bidrag enligt 1992 årsregelsystem. Enligt detta regelsystem gäller normalt atträntebidrag lämnas oberoende av hur projektet är finansierat.När villkoren system utformades behölls dock förbostadsrätter den koppling mellan räntebidragen och den faktiskalånefinansieringen som tidigare gällt för alla upplåtelseformer.Anledningen till att kopplingen behölls för bostadsrätter varatt föreningen och dess medlemmar därigenom hindrades att flyttaskattemässigt avdragsgilla räntekostnader från föreningen tillmedlemmarna. Denna koppling försvårar dock enskuldsanering för de aktuella föreningarna. Om en föreningslåneskuld minskas utöver normal amortering, exempelvis som ettinslag i en ackordsliknande uppgörelse, sänks ocksåbidragsunderlaget och därmed räntebidraget.Regeringen hänvisar till att kopplingen mellan lån och bidragden togs bort för lån upptagna enligt deträntebidragssystem som föregick system. Skälet var attunderlätta obeståndshantering utom konkurs. Samma skäl anses nugöra sig gällande såvitt avser bostadsrätter med bidrag enligt1992 års system. Det anförs att kapitaleftergifter på lån somavser hus med statliga räntesubventioner endast kan blieffektiva om räntesubventionen inte påverkas av eftergiften.För att underlätta för kreditgivare och utsattabostadsrättsföreningar att finna lösningar iobeståndssituationer som innebär att konkurs kan undvikasföreslår regeringen mot denna bakgrund en regeländring i 1992års subventionssystem. Regeländringens innebörd är attbestämmelsen om att bidragsunderlaget inte får överstiga enbostadsrättsförenings lån för ny- eller ombyggnad tas bort.Vad gäller den möjlighet som därmed öppnas för föreningen ochdess medlemmar att som ovan beskrivits tillgodogörasig räntebidrag beräknat utifrån ett oreducerat bidragsunderlagoch individuella ränteavdrag gör regeringen bedömningen attutrymmet för sådana transaktioner i nuvarande läge är små.Regeringen har också inhämtat från företrädare för berördabostadsinstitut att man inte kommer att medverka lånemässigttill sådana upplägg. De föreslagna ändringarna i 1992 årsregelsystem föreslås träda i kraft med ändringen avreglerna för ersättning ur kreditgarantin, dvs. möjligteller senast den 1 juli 1995.Utskottet tillstyrker regeringens förslag om att slopakopplingen mellan bostadslån och räntebidrag i fråga ombostadsrättsföreningar med lån och bidrag för ny- ellerombyggnad enligt regelsystem. Detta förslag har integenom motioner eller under utskottets beredning av ärendet möttnågra invändningar. Regeländringen är sannolikt en förutsättningför en effektiv obeståndshantering i de aktuella fallen. Ettbibehållet krav på att bidragsunderlaget inte får överstiga delån föreningen tagit upp skulle således motverka effekterna avden regeländring för BKN:s verksamhet som utskottet ovan ställtsig bakom. beträffande BKN:s medverkan i ackordsliknandeuppgörelseratt godkänner regeringens förslag i proposition1994/95:150 bilaga 12 avsnitt 1.3 om ändrade regler förgarantiersättning,res. 1 (m, kds)res. 2 (v) - motiv.2. beträffande kopplingen mellan bostadslån ochräntebidragatt godkänner regeringens förslag i proposition1994/95:150 bilaga 12 avsnitt 1.3 om ändrade regler förräntebidrag till vissa bostadsrättsföreningar.res. 3 (v)den 18 maj 1995På bostadsutskottets vägnarKnut BillingI beslutet har deltagit:Knut (), (), (),(), (), (),(), (), (),(), (), (), OweHellberg (v), (), (), Ulla-BrittHagström (kds) och (). BKN:s medverkan i ackordsliknande uppgörelser (mom. 1), , och (alla m) samt () anserdels att den del av utskottets yttrande som på s. 4 börjarmed "Med hänvisning" och slutar med "för garantiersättning" bortha följande lydelse:I ett avseende bör enligt utskottets mening de av regeringenförordade villkoren för BKN:s medverkan i ackordsliknandeuppgörelser omformuleras. Det avser det ovan beskrivna kravet påägare av bostadsfastigheter upplåtna med hyresrätt att svara förett kapitaltillskott i samband med en uppgörelse. Kravet påkapitaltillskott förutsätts endast gälla för hyresrätter. Därmedkan det ifrågasättas om reglerna för kreditgaranti i dettaavseende kan anses uppfylla kravet på neutralitet mellanupplåtelseformerna.Utskottet vill inte förneka att det kan föreligga situationerdär ett krav på kapitaltillskott är rimligt och riktigt. Det kanemellertid också föreligga situationer där kravet påkapitaltillskott vid en obeståndssituation helt omöjliggör enackordsliknande uppgörelse även om detta skulle vara denekonomiskt bästa lösningen för alla parter. Detta tordespeciellt gälla vid enskild näringsverksamhet, när fastighetensåledes ägs direkt och inte via bolag. I en sådanobeståndsituation har fastighetsägaren definitionsmässigt ingetkapital kvar som skulle kunna användas till ett kapitaltillskottför att minska långivarens förluster.Mot den beskrivna bakgrunden anser utskottet att villkoret förBKN:s medverkan i en obeståndshantering som avser uppgörelsermed ägare av bostadshus som upplåts med hyresrätt bör formulerasså att ägaren skall ha uttömt sina möjligheter att försefastigheten med nytt eget kapital. Med en sådan formulering gesBKN bättre möjligheter att agera så att statens kostnader i detenskilda obeståndsfallet kan hållas så låga som möjligt.Vad utskottet ovan anfört bör som sin mening geregeringen till känna. I övrigt bör regeringens förslag omändrade regler för garantiersättning godkännas.dels att moment 1 i utskottets hemställan bort ha följandelydelse:1. beträffande BKN:s medverkan i ackordsliknandeuppgörelseratt med anledning av proposition 1994/95:150 bilaga12 avsnitt 1.3 som sin mening ger regeringen till känna vadutskottet anfört om obeståndshanteringen avseende bostadshusupplåtna med hyresrätt samt i övrigt godkänner regeringensförslag om ändrade regler för garantiersättning,2. BKN:s medverkan i ackordsliknande uppgörelser (mom. 1,motiveringen)() anser att den del av utskottets yttrande sompå s. 4 börjar med "Med hänvisning" och slutar med "förgarantiersättning" bort ha följande lydelse:Utskottet vill avslutningsvis ta upp frågan om möjligheternaatt göra ackordsliknande uppgörelser med egnahemsägare som råkati ekonomiska svårigheter. Denna fråga tas inte särskilt upp ipropositionen. Utskottet har emellertid erfarit att innebörden iregeringens förslag är att BKN:s mandat att medverka iskuldsaneringar även omfattar egnahemsfallen. Det får därförförutsättas att uppgörelser som innefattar skuldsanering kan skemed egnahemsägare utifrån i princip samma utgångspunkter somskall gälla för bostadsrättsföreningarna. Om det ekonomiskautfallet för de berörda parterna blir fördelaktigare med enskuldsanering utan försäljning av ett egnahem bör således dennalösning väljas. Med hänvisning till detta klarläggande och tillvad i övrigt anförts anser utskottet att bör godkännaregeringens förslag om ändrade regler för garantiersättning.3. Kopplingen mellan bostadslån och räntebidrag (mom. 2)() anserdels att den del av utskottets yttrande som på s. 5 börjarmed "Utskottet tillstyrker" och slutar med "sig bakom" bort haföljande lydelse:Regeringsförslaget om att ta bort kopplingen mellanbostadslånets storlek och räntebidraget regelsystemär sannolikt en förutsättning för en effektiv obeståndshanteringenligt den ordning som utskottet ovan förordat. Förslagetinnebär emellertid att kopplingen tas bort för samtligabostadsrättsföreningar som uppbär stöd enligt detta regelsystem,alltså även för ekonomiskt välmående föreningar.Utskottet kan inte finna tillräckliga skäl att låtaregeländringen omfatta fler fall än vad som motiveras av behovetatt genomföra skuldsaneringar i vissa obeståndssituationer. Ettbifall till regeringens förslag skulle ge utrymme för den typ avskattemässiga transaktioner som man tidigare försökt förhindra.Föreningar med god ekonomi skulle alltså efter enlåneomfördelning kunna tillförskansa sig dubbel statligsubvention, dels genom oreducerade räntebidrag och dels genomindividuella ränteavdrag. Visserligen anser sig regeringen hafått vissa garantier från låneinstituten om att man inte skallmedverka till denna typ av transaktioner, men varaktigheten idetta åtagande kan ifrågasättas. Det kan inte heller uteslutasatt en mindre bostadsrättsförening kan genomföra enlåneomfördelning från föreningen till medlemmarna utan någondirekt medverkan från ett enskilt låneinstitut.Det ovan anförda leder fram till slutsatsen att den avregeringen föreslagna frikopplingen mellan bostadslånets ochräntebidragets storlek endast bör medges i de fall som enackordsliknande uppgörelse med BKN:s medverkan har träffats.Detta bör som sin mening ge regeringen till känna.dels att moment 2 i utskottets hemställan bort ha följandelydelse:2. beträffande kopplingen mellan bostadslån ochräntebidragatt med anledning av regeringens förslag iproposition 1994/95:150 bilaga 12 avsnitt 1.3 om ändrade reglerför räntebidrag till vissa bostadsrättsföreningar som sin meningger regeringen till känna vad utskottet anfört.