bet · GI01BoU19 · 1995-03-30 00:00:00 — Utskottet avstyrkermed hänvisning till detta motion Bo216 (s) yrkande 4 omhyresgästinflytande vid ombyggnad.Oseriösa hyresvärdarI flera motioner läggs förslag fram som gäller möjligheternaatt motverka oseriösa hyresvärdar. Främst gäller det åtgärderför att förhindra fastighets- och hyresplundring. I motion Bo411(m) yrkandena 9 och 10 föreslås dels att lagen om förvärv avhyresfastighet m.m. skall upphävas, dels att de boendesställning gentemot oseriösa hyresvärdar skall förstärkas.Motionärerna hänvisar till det i betänkandet SOU 1994:23Förvalta bostäder framlagda förslaget vilket sammanfattningsvisredovisats ovan. I motion Bo413 (s) såvitt nu är i fråga anförsatt lagen om förvärv av hyresfastighet bör skärpas och attdärför en översyn av lagen bör göras. I motion Bo414 (v) angesatt det behövs skärpta krav för den som förvärvar enhyresfastighet i syfte att förhindra plundring av fastigheteroch att därför en försäljning av en hyresfastighet alltid måstegodkännas av hyresgästerna. I syfte att förhindra plundring avhyresfastigheter föreslås i motion L210 (c) yrkande 1 attförvärvslagen skall ändras.Genom den kommande hyresrättsliga utredningen kommer enligtvad utskottet erfarit de av motionärerna framförda frågorna atti allt väsentligt bli föremål för överväganden. Utredningenkommer att bedrivas med utgångspunkt i att förvärvslagenbehålls. Det finns mot denna bakgrund inte anledning förriksdagen att genom ett ställningstagande föregripa deöverväganden som kommer att göras. Med hänvisning till dettaavstyrks samtliga motioner som gäller åtgärder mot oseriösahyresvärdar.ÄgarlägenheterI motionerna Bo225 (m) såvitt nu är i fråga, Bo401 (kds),Bo403 (mp) och Bo411 (m) yrkande 4 föreslås att ägarlägenheterinförs som en ny upplåtelseform. I mp-motionen förespråkasdärutöver att hyresgästerna skall ha rätt att förköpa det hus debebor för att ta över sina lägenheter med äganderätt.Frågan om ägarlägenheter har diskuterats . oklarheter synes råda över den närmare innebörden avbegreppet ägarlägenheter. Visserligen kan sägas attägarlägenheternas förespråkare har det gemensamt att de önskaren annan juridisk form än den bostadsrättslagen erbjuder genomett indirekt gemensamt ägande av den egna bostaden. De praktiskaskillnaderna i förhållande till bostadsrätten som dessaförespråkare önskar torde i allt väsentligt kunna sammanfattas ifyra punkter.1. Lägenhetsinnehavaren skall själv svara för belåningen(vilket en eventuellt gemensam förening inte skall ha någon deli).2. Lägenhetsinnehavaren skall fritt kunna överlåta och upplåtalägenheten utan inblandning av övriga lägenhetsinnehavare.3. Juridiska personer skall ha obegränsade möjligheter attförvärva och äga lägenheter.4. Lägenhetsinnehavaren skall kunna erhålla lagfart på ochinteckningar i sin lägenhet.Syftet med ägarlägenheter sägs ofta vara att man önskar uppnåfull likhet med de villkor som gäller för egna hem, särskilt vadgäller kredit- och pantvärdigheten.Det enklaste sättet att tillgodose de framställda önskemålenskulle vara genom förändringar i bostadsrättslagen. Redan motdenna bakgrund finns det skäl att avstyrka motionerna om attinföra en helt ny upplåtelseform. Ett förslag med nämndinnebörd har varit ute på remiss (Ds 1994:59 Förstärktbostadsrätt). En i det närmaste enig remisskår avstyrkteförslaget. Kritiken berörde nära nog samtliga de föreslagnaförändringarna. Ett flertal nackdelar uppmärksammades. Det tordekunna hävdas att också ägarlägenheter som upplåtelseformdärigenom avstyrkts, praktiskt sett utan den överbyggnad sombegreppet ägarlägenheter har.Enligt utskottet finns det ur boendesynpunkt inga fördelar medägarlägenheter som inte skulle kunna uppnås genom förändringar ibostadsrättslagen. Det finns däremot nackdelar medupplåtelseformen äganderätt i förhållande till bostadsrätten.Utskottet vill i detta sammanhang särskilt fästa uppmärksamhetenpå den grundläggande tanken med bostadsrättsinstitutet, nämligenden om att ägaren och brukaren i princip skall vara en ochdensamma. Bostadsrättshavarens särskilda intresse och omsorg fördet hus han bor i är att härleda till brukandet av en lägenhetsom han själv äger. Ett system med ägarlägenheter där enlägenhetsinnehavare fritt kan upplåta lägenheten "i andra hand"torde medföra att ett stort antal lägenheter skulle komma attbebos av andra än ägarna vilket torde medföra negativakonsekvenser för de övriga lägenhetsinnehavarna.Uppmuntras "andrahandsupplåtelser" har det dessutom andranegativa konsekvenser. Nackdelarna för hyresgästerna skulle varauppenbara med hänsyn till de svårigheter som är förknippade medicke-professionella hyresvärdar. Därtill kommer att ett systemmed ägarlägenheter skulle uppmuntra förvärv av lägenheter somren kapitalplacering vilket skulle motverka de socialabostadspolitiska mål som ställts upp och vunnit enbred anslutning.Enligt utskottets mening råder det sådana skillnader mellanatt äga ett småhus och att äga en lägenhet i ett flerbostadshusatt det inte går att jämställa dem i all lagstiftning.Skillnaderna står främst att finna i att ett gemensamt och näraboende kräver samverkan och samförstånd mellan de boende. Detgäller särskilt reglerna om andrahandsuthyrning, om ansvaret förunderhåll av gemensamma delar av huset, om besluten omekonomiska tillskott för den gemensamma verksamheten samt omskuld- och pantsättning.Behov kan finnas att för bostadsrätternas vidkommande öka denekonomiska stabiliteten för de boende och kreditgivarna. Dennaomständighet kan emellertid enligt utskottets mening inteanvändas som ett argument för en ny upplåtelseform.Sammanfattningsvis och med hänvisning till vad som anförtsanser utskottet att motionsförslagen om införandet avupplåtelseformen ägarlägenheter inte bör tillstyrkas.Utskottet avstyrker således motionerna Bo225 (m) såvitt nu är ifråga, Bo401 (kds), Bo403 (mp) och Bo411 (m) yrkande 4. beträffande andrahandsuthyrningatt avslår motionerna 1994/95:Bo216 yrkande 8 och1994/95:Bo413 den sistnämnda motionen i motsvarande del,2. beträffande översyn av hyreslagenatt avslår motion 1994/95:Bo413 i motsvarande del,3. beträffande bruksvärdessystemetatt avslår motion 1994/95:Bo411 yrkande 8,res. 1 (m)4. beträffande ersättning för merkostnader vid förhandlingatt avslår motion 1994/95:Bo405 yrkande 2,5. beträffande handikappanpassningatt avslår motion 1994/95:K216 yrkande 4,6. beträffande översyn av lokalhyresbestämmelsernaatt avslår motion 1994/95:Bo409,7. beträffande hyresgästinflytande vid ombyggnadatt avslår motion 1994/95:Bo216 yrkande 4,8. beträffande det kollektiva hyresförhandlingssystemetatt avslår motionerna 1994/95:Bo405 yrkande 1 och1994/95:Bo412,9. beträffande oseriösa hyresvärdaratt avslår motionerna 1994/95:Bo411 yrkande 9 och10, 1994/95:Bo413 den sistnämnda motionen i motsvarande del,1994/95:Bo414 och 1994/95:L210 yrkande 1,res. 2 (m)10. beträffande ägarlägenheteratt avslår motionerna 1994/95:Bo225 i motsvarandedel, 1994/95:Bo401, 1994/95:Bo403 och 1994/95:Bo411 yrkande 4.res. 3 (m, c, fp, kds, mp)den 30 mars 1995På bostadsutskottets vägnarKnut BillingI beslutet har deltagit: (), (), (), (), IngridSkeppstedt (c), (), (), (), (), (), (),(), Per (), (), AndersYgeman (s), () och (). Bruksvärdessystemet (mom. 3), , och (alla m) anserdels att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjarmed "Den föregående" och slutar med "Motionen avstyrks." bort haföljande lydelse:För bostadskonsumenten är ett väl fungerande besittningsskyddav den allra största betydelse. Hyresgästen behöver trygghet ochmöjlighet till framförhållning i sitt boende. För att intehyresvärden skall kunna kringgå besittningsskyddet med hjälp avkrav på kraftigt höjd hyra krävs en restriktion av dehyreshöjningar som det kan bli fråga om. Ett sådant skydd är avsärskild betydelse eftersom en hyregäst inte genom självahyresavtalet har möjlighet att skaffa sig den trygghet ochframförhållning han önskar, t.ex. genom en lång hyrestid,indexering av hyran och rätt att fritt överlåta hyresrätten.Samtidigt som bruksvärdessystemet har en viktig funktion måstedet uppfylla grundläggande krav på rättvisa. Den som bor sämreskall betala mindre medan den som väljer att bo bättre måstebetala för detta. Hyrorna måste tillåtas att anpassa sig eftervarandra fullt ut i förhållande till lägenheternas varierandebruksvärde. Vid en jämförelseprövning i ett enskilt fall måsteförskjutningar i hyresnivån få slå igenom. Anpassningen skalltillåtas ske efter det utbud och den efterfrågan som finns.Detta är inte bara av betydelse för rättvisan hyresgästernaemellan. En flexiblare hyressättning har också fastighets- ochsamhällsekonomisk betydelse. underlättas möjligheternaför bostadskonsumenten att bedöma hyresrättens för- ochnackdelar i förhållande till egna hem och bostadsrätter.Ursprungstanken med bruksvärdessystemet var framför allt attdet skulle trygga hyresgästen i dennes besittning till bostadenmen att hyresbildningen skulle ske efter marknadsmässigakriterier. förändrades systemet och dess egentligafördelar gick förlorade. Förändringarna innebar en övergång frånett i princip marknadsbaserat hyressättningssystem till enbetydligt hårdare reglering av hyresmarknaden.Enligt utskottets mening finns det som tidigare framkommitstarka skäl för att återupprätta den ursprungliga tanken medbruksvärdessystemet. Ett system med fri hyresbildning ikombination med besittningsskydd måste inrättas. Mot denbakgrunden bör de allmännyttiga bostadsföretagens hyresledanderoll avskaffas. Utskottet föreslår därför att medanledning av motion Bo411 (m) yrkande 8 ger regeringen tillkänna att den bör återkomma till med ett förslag omen förändring av bruksvärdessystemet i vad avser att deallmännyttiga bostadsföretagens hyresledande roll avskaffas.dels att moment 3 i utskottets hemställan bort ha följandelydelse:4. beträffande bruksvärdessystemetatt med anledning av motion 1994/95:Bo411 yrkande 8som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,2. Oseriösa hyresvärdar (mom. 9), , och (alla m) anserdels att den del av utskottets yttrande som på s. 10börjar med "Genom den" och slutar med "oseriösahyresvärdar." bort ha följande lydelse:Lagen om förvärv av hyresfastigheter präglas av en byråkratiskhandläggningsordning och dess tillämpning medför långtidsutdräkt från det att ett förvärv sker till dess lagfart kanbeviljas. Detta drabbar de seriösa fastighetsförvärvarna.Lagstiftningen öppnar också för godtycke eftersom den innebär enförhandsprövning av en förvärvares kvalifikationer ochintentioner med förvärvet. En sådan prövning är i praktiken svåratt göra med någon större träffsäkerhet. Lagens syfte attförhindra oseriösa fastighetsägare har inte heller uppnåtts.Hyresgästernas berättigade krav på ett skydd mot oseriösahyresvärdar bör i stället tillmötesgås genom ordentligamöjligheter till ingripande i det fall en fastighetsägare visatsig inte fullgöra sina förpliktelser mot hyresgäster och andra.Utredningen om förvärv och förvaltning av hyreshus har i sittbetänkande, SOU 1994:23 Förvalta bostäder, föreslagit attförvärvslagen skall upphävas sombostadsförvaltningslagens möjligheter till ingripanden skallstärkas. En sådan ordning tillgodoser de krav utskottet anserskall ställas på större effektivitet vad gäller att bekämpaoseriösa hyresvärdar som den inte lägger hinder ivägen för en naturlig omsättning av fastigheter. bördärför ge regeringen till känna att den bör återkomma tillriksdagen med förslag till lagändringar som innebär att lagen omförvärv av hyresfastigheter m.m. upphävs och som även i övrigtinnebär att förslagen i det nämnda betänkandet genomförs.Utskottet föreslår att med anledning av motion Bo411(m) yrkandena 9 och 10 avslår motionerna Bo413 (s) i motsvarandedel, Bo414 (v) och L210 (c) yrkande 1 samt som sin mening gerregeringen till känna vad utskottet anfört om lagstiftningen motoseriösa hyresvärdar.dels att moment 9 i utskottets hemställan bort ha följandelydelse:9. beträffande oseriösa hyresvärdaratt med anledning av motion 1994/95:Bo411 yrkandena9 och 10 avslår motionerna 1994/95:Bo413 i motsvarande del,1994/95:Bo414 och 1994/95:L210 yrkande 1 samt som sin mening gerregeringen till känna vad utskottet anfört,3. Ägarlägenheter (mom. 10)(), (), (),(), (), Per (), UlfBjörklund (kds) och () anserdels att den del av utskottets betänkande som på s. 10börjar med "Frågan om" och på s. 12 slutar "med yrkande 4" bortha följande lydelse:I många länder finns både hyresrätt och en eller flerakooperativa former för upplåtelse av bostadslägenheter iflerfamiljshus men de kompletteras vanligen av enäganderättsform, något som saknar. Krav på införande avägarlägenheter har framställts . Ägarlägenheterstår inte i något motsatsförhållande vare sig till bostadsrättereller hyresrätter. En möjlighet att bo med äganderätt också iflerfamiljshus skulle ge bostadskonsumenten större valfrihet attforma sitt boende såsom han själv önskar.Det bör vara möjligt att äga en bostad i ett flerfamiljshusmed i princip samma förutsättningar som gäller för egna hem. Påsamma sätt som villaägaren i allt väsentligt kan bestämma om sinbostad utan inblandning av andra, bör det vara möjligt för enlägenhetsinnehavare att själv ha rådigheten över sin bostad.Några nackdelar med en sådan självständighet har aldrig förtsfram mot det direkta ägandet av ett eget hem. Möjligheterna tillsjälvbestämmande har störst betydelse vad gäller den ekonomiskasidan av boendet. Lägenhetsinnehavaren bör själv få avgöra hurhan skall finansiera sitt förvärv. Han bör endast svara för deskulder som är att hänföra till hans lägenhet. En ordning därvar och en svarar för kapitalförsörjningen utan att varaberoende av andras förutsättningar och önskemål torde uppmuntrabosparande, något som i dagens läge är av största vikt. Dentorde skapa helt andra förutsättningar för neutraliteten iförhållande till egna hem, inte minst ur skattesynpunkt. För attuppnå förbättrad kreditgivning krävs möjlighet till lagfart ochinteckning med lägenheten som säkerhet. En förbättradpantvärdighet torde bl.a. ge utslag i lägre räntor för den sombehöver låna till sitt förvärv. Självbestämmandet bör ocksågälla möjligheterna att fritt överlåta lägenheten eller upplåtaden för kortare eller längre tid.Sammantaget anser utskottet att behovet av ägarlägenheter somen ny bostadsform är angeläget. Det är nödvändigt att närmareutreda hur denna form bör vara konstruerad. Utgångspunkten börvara att en lägenhetsägare i allt väsentligt bör ha samma rätttill självbestämmande och ansvar som en villaägare. Det bör varamöjligt för de i ett hyreshus boende hyresgästerna att förköpahuset för att ombilda det till ett hus med ägarlägenheter. Medanledning av motionerna bör som sin mening geregeringen till känna att den bör återkomma till medett förslag om ägarlägenheter i enlighet med vad utskottetförordat.dels att moment 10 i utskottets hemställan bort haföljande lydelse:10. beträffande ägarlägenheteratt med anledning av motionerna 1994/95:Bo225 imotsvarande del, 1994/95:Bo401, 1994/95:Bo403 och1994/95:Bo411 yrkande 4 som sin mening ger regeringen tillkänna vad utskottet anfört.