prop · GH03200 · 1994-01-01 00:00:00 — har till uppgift att 1. medla i arrendetvist, 2. pröva tvist om förlängning av arrendeavtal vid jordbruksarrende, bostads- arrende eller fiskearrende eller av avtal om jakträttsupplåtelse eller om villkor för sådan förlängning samt tvist i fråga som avses i 9 kap. 14 § jordabalken eller vars prövning enligt 9 kap. 12 b, 17 a, 18, 21 eller 31 §, 10 kap. 6 a § eller 11 kap. 6 b § samma balk ankommer på arrendenämnd, 3. pröva fråga om godkännande av förbehåll eller annat avtalsvillkor som avses i 9 kap. 2, 3, 7 eller 17 §, 10 kap. 2-4 eller 7 § eller 11 kap. 2 § jordabalken eller 3-6 § lagen (1957:390) om fiskearrenden, 4. vara skiljenämnd i arrendetvist och 5. pröva frågor enligt lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. Arrendenämnderna avgjorde totalt 2 096 ärenden. , eller 1 277 ärenden avgjordes av ordföranden ensam. Muntlig förhandling hölls i av ärendena, dvs. i 1 154 ärenden. Nämndernas lokalisering och storlek Det finns tolv hyresnämnder och arrendenämnder spridda över landet. Dessa har sina kanslier i , , , , , , , , , , och . Personalen i hyresnämnd och arrendenämnd är gemensam. Nämnderna har sammanlagt cirka 120 anställda varav 28 är hyresråd. Hyres- och arrendenämnderna i är störst med 49 anställda Därefter kommer nämnderna i som har 26 anställda och nämnderna i som har 17 anställda. Övriga nämnder är mycket små och har i genomsnitt 4 anställda. Det kan nämnas att det hyresråd som är chef för nämnden i även upprätthåller chefstjänsten i . Hyresnämnderna och arrendenämnderna är, med undantag för nämnderna i , placerade i landets residensstäder. På samtliga orter där det finns hyres- och arrendenämnder är ortens tingsrätt dessutom fastighetsdomstol. Arrendenämnderna har samma verksamhetsområde som hyresnämnderna. En hyresnämnd består enligt huvudregeln av en lagfaren ordförande och två intresseledamöter. Av de senare skall den ene väl känna till fastighetsägares förhållanden och den andre hyresgästers eller bostadsrättshavares. består i stället av två lagfarna ledamöter när det gäller vissa frågor rörande förhandlingsklausuler, ersättning till hyresgästorganisation för förhandlingsarbete och prövning av vissa hyresvillkor. har sådan sammansättning även i ärenden i vilka intresseledamöterna har anknytning till organisationer som kan antas ha ett gemensamt intresse som står i strid med den ena partens intresse i tvisten. Dessa regler infördes med anledning av den s.k. Langborgerdomen i (se avsnitt 4.3.2). kan i vissa fall även bestå enbart av den lagfarne ordföranden. får också anlita en utomstående expert att biträda nämnden, om ärendets beskaffenhet eller annat särskilt skäl föranleder det. Ordföranden i hyresnämnden och ersättaren för denne förordnas av regeringen. Övriga ledamöter förordnas av . Intresseledamöterna förordnas efter förslag av de på bostadsmarknaden verksamma riksorganisationerna av fastighetsägare, hyresgäster, bostadsrättshavare och näringsidkare. består normalt av en lagfaren ordförande och två intresse- ledamöter. Av de senare ledamöterna skall den ene såsom ägare av jordbruksfastighet eller på liknande sätt ha förvärvat erfarenhet av arrendeförhållanden och den andre vara arrendator. Ordföranden i arrendenämnden och ersättare för denne förordnas av regeringen. Övriga ledamöter förordnas av . Intresseledamöterna förordnas efter förslag av riksorganisationer av jordägare eller arrendatorer. Förfarandet i arrende- och hyresnämnderna regleras i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder, nämndlagen. Förfarandet har stora inslag av muntlighet. Dock är den muntliga förhandlingen som i förvaltningsförfarandet i övrigt ett komplement till vad som framgår av handlingarna i ärendet. Nämnden skall klarlägga tvistefrågorna och - även om medling inte har påkallats - söka förlika parterna. Om det inte är uppenbart att förutsättningar för förlikning saknas skall nämnden vid behov lägga fram förslag till förlikning. Nämnden kan också avgöra ärenden genom skiljedom. Då gäller lagen (1929:145) om skiljemän, i den mån annat inte följer av nämndlagen. Nämndens avgörande sker genom beslut. 5.1.6Överprövning av arrendenämndernas och hyresnämndernas beslut Innan Bostadsdomstolen inrättades var reglerna för överprövning av hyresnämndernas beslut mycket svåröverskådliga. Av de beslut som överhuvudtaget kunde fullföljas skulle en del angripas genom att klandertalan väcktes mot motparten hos fastighetsdomstol. Andra beslut kunde bli föremål för besvär hos fastighetsdomstol. En tredje grupp beslut kunde överklagas genom besvär direkt hos . Slutligen kunde talan mot hyresnämndernas beslut i vissa fall föras genom besvär hos . Också reglerna om fullföljd från fastighetsdomstol till hovrätt och vidare från hovrätt till var svårgenomträngliga. Efter inrättandet av Bostadsdomstolen överklagas hyresnämnds beslut bara till denna instans. beslut skall överklagas genom besvär från den dag beslutet meddelades. Mot Bostadsdomstolens beslut får talan inte föras. En rad beslut från hyresnämnd får dock inte överklagas. Det rör sig om i princip samma typer av beslut som inte heller före Bostadsdomstolens inrättande fick föras vidare från nämnderna. Här kan också nämnas att i annat sammanhang ändrades hyresreglerna i vissa materiella avseenden . Hyresnämndernas beslut i ett par av dessa frågor skulle övergångsvis - till dess att Bostadsdomstolen inrättades - överklagas genom besvär direkt till . Reglerna om överklagande av arrendenämndernas beslut är i det närmaste oförändrade sedan nämnderna inrättades i nuvarande form. De följer i stort sett samma mönster som gällde för överklagande av de viktigaste målgrupperna från hyresnämnderna innan Bostadsdomstolen inrättades. Sålunda kan arrendenämndens beslut angripas genom att klandertalan väcks vid fastighetsdomstol. Sådan talan skall vara väckt från det att arrendenämndens beslut meddelades. Sker ej detta är partens talan förlorad. Vissa beslut får inte klandras. Fastighetsdomstols dom i vissa frågor som avgjorts efter av arrendenämnds beslut får inte överklagas. Hovrättens dom i ett överklagat mål som prövats av en arrendenämnd i första instans får inte heller överklagas till . 5.1.7Tidigare förslag till förändringar vad gäller hyres- och arrendenämnderna föreslog att de små nämndernas administration skulle integreras med tingsrätternas kanslier på respektive ort och att deras ställning som självständiga förvaltningsmyndigheter skulle omprövas. Förslagen ledde emellertid inte till någon lagstiftning men en viss kanslimässig samordning mellan nämnderna och tingsrätterna har skett utom för de tre största. föreslog i betänkandet Hyresrätt 3 (SOU 1981:77) en långtgående reformering av hyresprocessen innebärande huvudsakligen att alla tvister enligt 12 kap. jordabalken skulle prövas av hyresdomstolar, de tidigare hyresnämnderna, och överprövas av Bostadsdomstolen. Regeringen uttalade emellertid att tiden ännu inte var mogen för att ta ställning till frågan om en reform av hyresprocessen utan att man borde avvakta betänkande. Denna utredning uttalade i betänkandet Expertmedverkan och specialisering (SOU 1987:13) att det skulle vara fullt möjligt att överföra hyres- och arrendenämndernas uppgifter till tingsrätterna och Bostadsdomstolens uppgifter till hovrätterna och . Utredningen ansåg att en sådan åtgärd skulle ge flera fördelar i förhållande till den rådande ordningen. Bl.a. skulle man slippa de olägenheter som är förenade med att en stor del av den dömande verksamheten sker vid sidan av de allmänna domstolarna. Utredningen ansåg vidare att åtgärden måste medföra administrativa vinster och direkta ekonomiska besparingar. förslag fördes emellertid inte vidare av regeringen, som i stället gav i uppdrag att överväga en ordning med gemensamma kanslier för nämnderna och tingsrätterna på de orter där nämnderna nu finns, möjligen med undantag för de tre största nämnderna. Genom de inledningsvis nämnda tillägsdirektiven begränsades dock Dom- stolsutredningens uppdrag så att det inte längre skulle omfatta de organisatoriska frågorna. Dessa skulle istället beredas inom . Bostadsdomstolen inrättades som en central överinstans för ärenden som tidigare hade behandlats av hyresnämnd. Innan domstolen inrättades saknades det i vissa ärendetyper möjlighet att genom en för hela riket gemensam högsta instans få till stånd en enhetlig rättstillämpning i de fall där de materiella bestämmelserna visat sig lämna utrymme för olika tolkningar. I ärenden som prövades av fastighetsdomstol som sista instans, t.ex. bruksvärde- tvister, fanns det i stort sett lika många slutinstanser som underinstanser. Också i ärenden som fick föras vidare till hovrätt men inte till ansågs det i vissa fall behövas auktoritativa prejudikat. Vid hyresprocessreform var utgångspunkten att prövningsförfarandet i framför allt mål om hyresvillkor skulle ligga hos hyresnämnderna. Bostadsdomstolens huvudsakliga uppgift skulle vara att fungera som prejudikatinstans och leda rättsutvecklingen på området. En annan utgångspunkt för reformen var att den nya överinstansen skulle bygga på partsorganisationernas medverkan i rättskipningen. Erfarenheten ansågs nämligen ha visat att det vid överprövning av hyresnämndernas avgörande inte blev fråga om en renodlad rättslig bedömning, något som hade förutsatts vid inrättandet av hyresnämnderna. Även i överinstanserna förekom det skönsmässiga bedömningar över vilka hyresmarknadens organisationer ansågs böra få inflytande vid avgörandet. Särskilt målen om hyresvillkor och enligt bostadssaneringslagen ansågs nära be- röra organisationerna och dessutom kräva speciell sakkunskap och hyrespolitisk överblick. Bostadsdomstolen prövar överklaganden av hyresnämnds beslut enligt vad som föreskrivs i lag. Domstolen prövar även besvär över domvilla i fråga om hyres- nämnds beslut. Bostadsdomstolens beslut kan inte överklagas. beslutar dock i frågor som gäller återställande av försutten tid och resning. Bostadsdomstolens verksamhetsområde och sammansättning regleras i lagen (1974:1082) om Bostadsdomstol. Närmare föreskrifter finns i förordningen (1988:903) med instruktion för bostadsdomstolen. är förlagt till . Domstolen har 15 personer anställda varav fem är lagfarna ledamöter. Genom att Bostadsdomstolen har sina lokaler alldeles i närheten av har en viss administrativ samverkan mellan de båda domstolarna möjliggjorts. Antalet inkomna mål till Bostadsdomstolen har minskat . kom det in ca 750 mål, medan det kom in ca 540 mål. avgjorde domstolen 558 mål. Av dessa avsåg mål enligt 12 kap. jordabalken eller motsvarande hyresrättsliga mål enligt bostadsrättslagen. 295 eller av de avgjorda målen avsåg frågor om förlängning av hyresavtal. Mål angående ändrade hyresvillkor uppgick till och mål om åtgärdsföreläggande till . av de avgjorda målen avsåg processuella frågor. Bostadsdomstolens sammansättning och förfaranderegler I Bostadsdomstolen skall finnas minst tre lagfarna ledamöter som är erfarna i domarvärv, bostadsdomare. Antalet sådana är fem. Vidare skall det i domstolen finnas en teknisk ledamot, dvs. en ledamot med teknisk utbildning och erfarenhet av värderings- eller byggnadsteknik. Dessutom skall det finnas högst tolv ledamöter med särskild sakkunskap om förhållandena på bostads- marknaden, s.k. intresseledamöter. Dessa förordnas efter förslag av bostadsmark- nadens riksorganisationer för av . För ledamöterna gäller bl.a. att de skall vara svenska medborgare och ha avlagt domared. Lagfaren ledamot och teknisk ledamot får inte förordnas bland personer som kan anses företräda fas- tighetsägares, hyresgästers eller bostadsrättshavares intressen. Bostadsdomstolen är domför med sju eller fyra ledamöter. Domstolen upphör att vara domför i den mindre sammansättningen, om någon av ledamöterna påkallar att målet skall prövas i den större sammansättningen. Den större sammansättningen är avsedd att användas i mål av principiell betydelse och i mål som rör frågor av större vikt. Vid prövning som inte avser själva saken är domstolen även domför med tre lagfarna ledamöter. Om domstolen sammanträder med sju ledamöter, skall som huvudregel tre av dem vara lagfarna och fyra intresseledamöter. Av intresseledamöterna skall två vara väl förtrogna med fastighetsägares förhållanden och de två andra med hyresgästers eller bostadsrättshavares. Om domstolen sammanträder med fyra ledamöter, skall två vara lagfarna och två vara intresseledamöter. Av intresseledamöterna skall den ene företräda fastighetsägarintressen och den andre hyresgästers eller bostadsrättshavares intressen. De sammansättningsregler som nämnts gäller emellertid inte i sådana mål där de intresseledamöter som enligt vanliga bestämmelser skulle ha deltagit har anknytning till organisationer som kan antas ha ett gemensamt intresse som står i strid med den ena partens intresse i tvisten. Bostadsdomstolen är i dessa mål domför med tre lagfarna ledamöter. Samma domförhetsregler gäller i mål som avser fråga om en förhandlingsklausul skall föras in eller bibehållas i ett hyresavtal enligt 2 § hyresförhandlingslagen, ersättning enligt 20 § hyresförhandlingslagen till en hyresgästorganisation för dess förhandlingsarbete samt prövning av hyresvillkor med tillämpning av 21 § hyresförhandlingslagen. Dessa från domstolens normala domförhetsregler avvikande regler infördes med anledning av Langborgerdomen (jfr avsnitt 4.3.2). I stället för en lagfaren ledamot kan en teknisk ledamot delta, om målets beskaffenhet eller annat särskilt skäl föranleder det. En lagfaren ledamot får ensam företa förberedande åtgärder i ett mål samt pröva fråga om avskrivning av mål. Sådan handläggning kan enligt uppdrag av domstolens ordförande också skötas av en annan lagfaren tjänsteman vid domstolen, vilken förordnats därtill av domstolen. Förfarandet i Bostadsdomstolen är i stort sett utformat efter mönster av vad som gäller om förfarandet i besvärsmål i hovrätt vilket innebär att handläggningen i princip är skriftlig. Förutsättningarna för muntlig förhandling är dock vidare än i 52 kap. och överensstämmer i sak med 9 § förvaltningsprocesslagen. Det innebär att muntlig förhandling kan hållas om det kan vara till fördel för utredningen i målet. Muntlig förhandling skall hållas om part begär det, samt förhandlingen ej är obehövlig och ej heller särskilda skäl talar mot det. En muntlig förhandling i Bostadsdomstolen är - i likhet med vad som gäller vid förvaltningsdomstolarna - ett komplement till det skriftliga förfarandet. Ett avgörande i Bostadsdomstolen skall grundas på vad handlingarna innehåller och vad i övrigt har förekommit i målet. Det är relativt ovanligt att Bostadsdomstolen håller muntlig förhandling. avgjordes ett trettiotal mål efter muntlig förhandling. 5.2 De allmänna domstolarnas handläggning av mål om hyra och arrende De allmänna domstolarna är som inledningsvis nämndes generellt behöriga att pröva alla tvister som inte uttryckligen är undantagna från deras kompetens. På de hyresrättsliga och arrenderättsliga områdena framgår dessa undantag av de olika lagrum som upptar bestämmelser om vilka mål som skall prövas av hyres- och arrendenämnder och överprövas av Bostadsdomstolen. Alla övriga tvister mellan hyresvärd och hyresgäst och mellan jordägare och arrendator skall prövas av de allmänna domstolarna. Arrendemålen prövas av fastighetsdomstol som första instans. Exempel på tvister som prövas av de allmänna domstolarna är anspråk på obetalda hyror eller arrendeavgifter, förverkande av nyttjanderätten, nedsättning av hyra eller arrendeavgift på grund av hinder och men i nyttjanderätten, skadeståndsanspråk av olika slag och tvister om huruvida ett avtal har ingåtts och innehållet i ett ingånget avtal. Fråga är alltså om centrala civilrättsliga områden. Vad gäller hyresmålen prövades dessa tidigare av fastighetsdomstol. Genom en lagändring som trätt i kraft bestämdes emellertid att dessa mål skall handläggas av tingsrätt med tillämpning av vanliga forumregler. Detta innebär att den tingsrätt där fastigheten är belägen är rätt forum för dessa tvister. De avgörs som dispositiva tvistemål i tingsrättens för dessa mål normala sammansättning, som huvudregel skall tre lagfarna domare delta i avgörandet. Om tvisteföremålets värde är mindre än ett halvt basbelopp är tingsrätten domför med en lagfaren domare. Nämndemän deltar inte i avgörandena. Tingsrättens avgöranden fullföljs med tillämpning av de för tvistemål vanliga reglerna till hovrätt och i sista hand till . De arrendemål som skall prövas av allmän domstol som första instans prövas av särskilda tingsrätter i sin egenskap av fastighetsdomstol. I samma lagstiftningsärende som nämnts behandlades frågan om man i likhet med vad som skedde för hyresmålens del skulle föra över även arrendemålen till prövning av alla tingsrätter i normal sammansättning. Detta skedde emellertid inte, bl.a. på grund av överväganden om att flytta prövningen i första instans av vissa mål från fastighetsdomstolarna till arrendenämnderna. Fastighetsdomstol är alltså fortfarande första instans i alla arrendetvister som inte prövas av arrendenämnd. Vid prövning av arrendemål består fastighetsdomstolen enligt 3 § andra stycket lagen (1969:246) om domstolar i fastighetsmål av två lagfarna ledamöter och tre nämndemän med möjlighet för ordföranden att bestämma att en teknisk ledamot skall delta i stället för en nämndeman om målets beskaffenhet kräver det. Fastighetsdomstolens avgöranden kan överklagas till hovrätt. Hovrätten avgör målet i normal sammansättning om inte målets beskaffenhet är sådan att en teknisk ledamot bör delta. Hovrättens avgörande kan överklagas till . I deltar inte några tekniska ledamöter. 6 Arrende- och hyresnämndernas framtid Regeringens förslag: Den principiella inriktningen på det fortsatta reformarbetet är att rättskipningen inom det hyres- och arrenderättsliga området bör koncentreras till de allmänna domstolarna. Det betyder att arrende- och hyresnämnderna bör upphöra och att huvuddelen av deras arbetsuppgifter övertas av tingsrätten, som huvudsakligen skall handlägga målen som vanliga tvistemål i sin normala sammansättning. En sådan omläggning av förfarandet på området kräver emellertid att bl.a. den materiella lagstiftningen reformeras så att en sådan rättegångsordning blir ändamålsenlig och eventuellt att vissa av nämndernas uppgifter övertas av andra organ. Promemorians förslag: Promemorian föreslår - i avvaktan på en total integrering av nämndernas verksamhet i tingsrätterna - att dessa administrativt samordnas med tingsrätterna. Remissinstanserna: Remissutfallet är blandat. Många remissinstanser som uttalat sig i denna fråga avstyrker promemorians förslag. Till dessa hör bl.a. hyresnämnderna. Ett antal remissinstanser är dock positiva till förslaget att samordna hyresnämnderna med tingsrätterna i administrativt hänseende. Vissa remissinstanser, däribland Hovrätten över och , vill att utvecklingen skall fortsätta mot en integrering av hyresnämnderna i tingsrätterna. Skälen för regeringens förslag: har ett brett upplagt reform- arbete pågått inom domstolsväsendet. Bakgrunden till detta är en situation där ökad måltillströmning till domstolarna inte kan mötas med motsvarande resursförstärkningar. För att detta inte skall leda till oacceptabla förhållanden för rättsväsendet måste tillgängliga resurser utnyttjas med största möjliga effektivitet. Organisationen måste ses över från denna utgångspunkt. De bärande tankarna bakom de olika förslag till förändringar som har framlagts är att domstolsväsendet skall vara så sammanhållet som möjligt och att det skall bygga på domstolar med så generell kompetens som möjligt, att domstolarna i princip endast skall syssla med rena rättskipningsuppgifter och att ett system med tre instanser för domstolsprövning av de frågor som måste prövas av domstol skall vara den självklara huvudregeln samt att därvid tyngdpunkten i rätt- skipningen skall ligga i den första instansen. De redan genomförda reformerna har i varierande grad präglats av dessa tankar. Sålunda har den s.k. summariska processen, alltså tidigare mål om lagsökning, betalningsföreläggande och handräckning, som ett led i bl.a. renodlingen av tingsrätterna förts över till kronofogdemyndigheterna. Som ett led i strävandena efter ett mer sammanhållet domstolsväsende kan nämnas att försäkringsrätterna har upphört och att deras uppgifter har övertagits av de allmänna förvaltningsdomstolarna och att, som tidigare nämnts, Försäkringsöverdomstolen enligt ett beslut i skall upphöra då dess uppgifter kommer att övertas av Regeringsrätten. har godkänt principen att den första domstolsprövningen av ett förvaltningsärende alltid skall ske i länsrätt (prop. 1992/93:100 bil. 3, bet. 1992/93:JuU24, rskr 1992/93:289). Regeringen har härefter som ett första led i arbetet med att anpassa instansordningssystemet inom de allmänna förvaltningsdomstolarna till den principen föreslagit att första domstolsinstans för kriminalvårdsmål och studiestödsmål skall vara länsrätt istället för som kammarrätt (prop. 1993/94:133). Regeringen avser att senare lägga fram förslag till ändrad instansordning för ytterligare måltyper som prövas av kammarrätt som första domstolsinstans. Målet är att den allra största delen av målen i förvaltningsdomstolarna skall starta i länsrätt. Som framhållits i avsnitt 4.3 bör specialdomstolarnas framtida roll inom rättsväsendet i allmänhet omprövas. För detta talar såväl att de skäl som åberopades för deras inrättande i många fall inte längre har någon större bärkraft som att domstolsväsendet bör utformas så att det blir mera sammanhållet. Ett rättsområde det framstår som särskilt angeläget att reformera för att få ett mer enhetligt prövningssystem är det som avser nyttjande av fast egendom mot vederlag. Hit hör de hyresrättsliga och de arrenderättsliga frågorna. Som framgått av tidigare avsnitt är förfarandet för prövning av tvister mellan hyresvärd eller jordägare och nyttjanderättshavare utformat på olika sätt. Inom det hyresrättsliga området är uppgiften att lösa tvister fördelad mellan å ena sidan hyresnämnderna och Bostadsdomstolen och å andra sidan de allmänna domstolarna. På det arrenderättsliga området är arbetsuppgifterna inte på samma sätt uppdelade. Visserligen prövar arrendenämnderna ett antal tvister som första instans men deras beslut kan överprövas av allmän domstol i dess roll som fastighetsdomstol. Inom både det hyresrättsliga och det arrenderättsliga området är som sagts (avsnitt 5.2) vissa tvister, till exempel tvister om avtalets upphörande (förverkande) och tvister som avser betalning av vederlag för nyttjandet samt de flesta skadeståndstvister, från början förbehållna de allmänna domstolarna. Detta har till följd att till synes likartade tvister i bland skall prövas av olika domstolsorganisationer. Ett exempel på detta är det när hyresvärden säger upp ett hyresavtal på grund av att han anser att hyresrätten har förverkats. Om hyresvärden i ett sådant fall säger upp hyresavtalet till eller förtida upphörande skall tvisten prövas av tingsrätt. Tingsrättens beslut kan därefter överklagas till hovrätt och . Säger hyresvärden däremot upp avtalet till hyrestidens utgång eller eljest med iakttagande av uppsägningstid, skall tvisten prövas av hyres- nämnd även om hyresvärden åberopar förverkandet som grund för att hyresförhållandet skall upplösas. beslut kan överklagas till Bostadsdomstolen. Ett annat exempel är att gemensam handläggning av frågorna inte kan ske i fall då tvist föreligger om såväl skadestånd som ersättning på grund av att lägenhetens bruksvärde har minskat genom att hyresgästen själv utfört reparationer eller andra arbeten. Dessa gränsdragningar framstår natur- ligtvis som svårbegripliga för både parter och ombud och medför risk för rättsförluster. Det är önskvärt att tvister av likartat slag handläggs inom samma dom- stolsorganisation. Det är vidare angeläget att tvister mellan enskilda i största möjliga utsträckning prövas av de allmänna domstolarna.