prop · GH03191 · 1994-01-01 00:00:00 — Regeringens proposition 1993/94:191 Exekutiv försäljning av fast egendom Regeringen överlämnar denna proposition till . I propositionen föreslås att reglerna för exekutiv försäljning under hand av fast egendom ändras så att förfarandet i vissa avseenden likställs med förfarandet vid försäljning på offentlig auktion. Underhandsförsäljning skall kunna ske även om samtliga fordringar med förmånsrätt i fastigheten inte blir tillgodosedda. Kravet på ägarens samtycke till underhandsförsäljning slopas. Vidare föreslås att en konkursförvaltare, när konkursgäldenären är en juridisk person, skall kunna begära exekutiv försäljning av boets fasta egendom för sin fordran på arvode och för kostnader som hänför sig till fastigheten. Konkursförvaltaren föreslås också få rätt att begära exekutiv försäljning av fast egendom som ingår i konkursboet för den rätt till betalning som följer med ett ägarhypotek i en fastighet. Förslaget innehåller även en regel om att utmät- ningsverkan under vissa förutsättningar skall bortfalla. Lagändringarna föreslås träda i kraft . 1 Förslag till riksdagsbeslut.............. 3 2 Lagtext.................................. 4 2.1 Förslag till lag om ändring i utsökningsbalken................ 4 2.2 Förslag till lag om ändring i jordabalken..................... 9 2.3 Förslag till lag om ändring i konkurslagen (1987:672)......... 10 3 Ärendet och dess beredning............... 11 4 Exekutiv försäljning av fast egendom under hand..................................... 11 5 Exekutiv försäljning på begäran av kon- kursförvaltaren.......................... 26 6 Utmätningsverkan......................... 32 7 Kostnader ............................... 34 8 Ikraftträdande........................... 34 9 Författningskommentar.................... 34 9.1 Förslaget till lag om ändring i utsökningsbalken................ 34 9.2 Förslaget till lag om ändring i jordabalken..................... 37 9.3 Förslaget till lag om ändring i konkurslagen (1987:672)......... 37 Bilaga 1 lagförslag........ 38 Bilaga 2 Förteckning över remissinstanserna... 46 Bilaga 3 Lagrådsremissens lagförslag.......... 47 Bilaga 4 Lagrådets yttrande................... 54 Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde .............................. 55 1 Förslag till riksdagsbeslut Regeringen föreslår att antar regeringens förslag till 1. lag om ändring i utsökningsbalken, 2. lag om ändring i jordabalken, 3. lag om ändring i konkurslagen (1987:672). Regeringen har följande förslag till lagtext. 2.1 Förslag till lag om ändring i utsökningsbalken Härigenom föreskrivs att 4 kap. 27 §, 12 kap. 13 och 56 - 60 §§, samt 18 kap. 6 § utsökningsbalken skall ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 4 kap.27 §[1] Har domstol eller kronofogdemyndighet fastställt att förfallen fordran skall utgå med särskild förmånsrätt i registrerat skepp, registrerat luftfartyg, in- tecknade reservdelar till luftfartyg eller fast egendom anses egendomen utmätt. Denna verkan förfaller, Denna verkan förfaller, om ej försäljning begärs om inte försäljning begärs hos kronofogde- hos kronofogdemyn- myndigheten inom två digheten månader från det att från det att beslutet beslutet eller utslaget eller utslaget vann laga vann laga kraft. Utmätningsverkan förfaller dessutom om borgenären hos kronofog- demyndigheten anmäler att han inte kommer att begära försäljning. Begäran om försäljning görs hos en kronofogdemyndighet som enligt 8 § är be- hörig att pröva frågan om utmätning. Försäljning av fast egendom skall dock begäras hos kronofogdemyndigheten i det län där egendomen finns. Denna myndighet får överlämna målet till en annan kronofogdemyndighet, om det behövs för att samordna verkställigheten mot en gäldenär. 12 kap. 13 § Borgenär, vars fordran är förenad med förmånsrätt i fastigheten enligt 6 § 1 eller 7 § 1 eller 2 förmånsrättslagen (1970:979), kan begära att fastigheten säljs för hans fordran, om hans rätt till betalning är ostridig eller styrks. Hör fastigheten till konkursbo, har även borgenär, vars fordran är förenad med panträtt i fastigheten, sådan befogenhet. Förvaltaren i en konkurs kan begära att fastigheten säljs för den rätt till betalning som följer med ett ägarhypotek i fastigheten. Förvaltaren kan också begära att fastigheten säljs för hans fordran avseende arvode och sådana kostnader för fastighetens vård under konkursen som skall utgå ur fastigheten, om konkursgäldenären är en juridisk person. Vill borgenär ansluta sig enligt första stycket, skall han anmäla det hos kronofogdemyndigheten senast före bevakningssammanträdet. Om borgenär, vars fordran är förenad med förmånsrätt i fastigheten enligt 6 § 1 eller 7 § 1 eller 2 förmånsrättslagen, har begärt att fastigheten säljs för hans fordran, får förfarandet ej läggas ned därför att frågan om försäljning för annan borgenärs eller konkursboets räkning förfaller. I fråga om rätt att I fråga om rätt att lösa utlösa den som har ut den som har anslutit anslutit sig enligt sig enligt första eller första stycket tillämpas andra stycket tillämpas bestämmelserna i 12 §. bestämmelserna i 12 §. 56 §[2] Sådant förordnande av kronofogdemyndigheten om fortsatt inteckningsansvar som avses i 6 kap. 12 § jordabalken får meddelas på begäran av köparen. Har fastighet sålts i fall som avses i 6 kap. 12 § andra stycket andra eller tredje meningen jordabalken, får förordnande om fortsatt inteckningsansvar meddelas beträffande gemensam inteckning som besvärar fastigheten endast om fastigheten i förhållande till de andra gemensamt intecknade fastigheterna svarar för hela inteckningen och den fordran som är förenad med panträtt på grund av inteckningen har blivit täckt. Om medel som har influtit genom särskild försäljning av tillbehör utfaller på pantbrevets belopp, får förordnande ej meddelas beträffande motsvarande del av inteckningen. Begäran om förordnande Begäran om förordnande enligt denna paragraf enligt denna paragraf skall framställas senast skall framställas senast vid sammanträdet för köpe-vid sammanträdet för skillingens fördelning. köpeskillingens fördelning Därvid skall pantbrevet eller, vid försäljning inges, om det ej förut ärunder hand, innan tillgängligt för krono- kronofogdemyndigheten fogdemyndigheten. Därvid skall pantbrevet inges, om det inte redan är tillgängligt för kronofogdemyndigheten. **Fotnot** [1] Senaste lydelse 1993:893. [2] Ytterligare ändringar föreslagna i prop. 1993/94:197. 57 § Utmätt fastighet får En utmätt fastighet får säljas under hand, om säljas under hand, om en försäljning i sådan försäljning i sådan ordning ordning finnes mera bedöms vara mer än- ändamålsenlig än försäljningdamålsenlig än försäljning på på auktion och det är auktion och det är tillförlitligt utrett tillförlitligt utrett vilka fordringar och vilka fordringar och rät- rättigheter som belastar tigheter som belastar fastigheten. Vid be- dömningen av om en för- säljning under hand är mer ändamålsenlig skall särskilt beaktas förutsätt- ningarna för att därigenom erhålla en högre köpe- skilling för fastigheten än vid försäljning på auk- tion. Innan fastigheten får inte bjuds ut till försäljningsäljas under hand om en under hand skall ägaren inskriven rättighet har och sökanden beredas sämre rätt än en fordran tillfälle att yttra sig. som är förenad med panträtt om ford-ringen inte täcks av köpe- skillingen. För- säljning får dock ske om innehavare av sådan fordran samtycker till en sådan försäljning. En fastighet som är gemensamt intecknad med annan fastighet får inte säljas under hand. 58 §[3] Vid försäljning under Vid försäljning under hand skall köparen åläggashand skall en att svara för alla sakägarförteckning fordringar som på grund upprättas. Därvid tillämpas av panträtt, utmätning 25 och 26 §§, 27 § första eller eljest är förenade och tredje styckena, med förmånsrätt i fastig-28 §, 29 § första stycket 1 heten och för för- - 3, 29 § andra och rättningskostnaderna, i tredje styckena samt den mån ej borgenär kan 31 §. erhålla betalning ur I fråga om försäljningen andra tillgängliga medel och villkoren för denna eller avstår från tillämpas 32 och 34 §§, 37 § förmånsrätt i fastighetenförsta stycket, 38 § första eller sökanden medger stycket samt 40 §. att försäljning får ske utan att förrättnings- kostnaderna blir täckta. Rätt på grund av ägarhypo- tek anses ej som fordran. Fordran som är förfallen till betalning skall betalas kontant, om ej köparen visar att han har avtalat annat med borgenären eller betalning skall utgå ur särskilt tillgängliga me- del. Om ej sökanden har avstått från täckning av förrättningskostnaderna, skall vad som behövs för sådan täckning betalas kontant. Före försäljningen upp- Före försäljningen upplåten låten rättighet som rättighet som grundas på grundas på skriftlig skriftlig handling skall handling skall förbehållas. Förbehåll skall förbehållas. Förbehåll också göras för varje upp- skall också göras för låten hyresrätt till en varje upplåten hyresrätt bostadslägenhet i en fas- till en bostadslägenhet tighet, som är taxerad i en fastighet, som är som hyreshusenhet, om taxerad som hyresgästen har tillträtt hyreshusenhet, om lägenheten. I fråga om hyresgästen har tillträttsådana rättigheter gäller lägenheten. I fråga om 47 §. sådana rättigheter gäller vad som sägs i 47 §. Köparen skall lämna Köparen skall lämna handpenning enligt vad handpenning enligt vad som föreskrivs i 35 § i som föreskrivs i 35 §. fråga om inrop på Återstoden av den auktion. Återstoden av kontanta köpeskillingen den kontanta köpe- skall betalas senast tio skillingen skall beta- veckor efter det att las senast köpehandlingen upp- efter det att köpe- rättades. Försummas det, är handling har upprättats. Försummas det, är köpet ogiltigt. Blir köpet ogiltigt, gäller bestämmelserna i 43 § om handpenning. Vad som sägs om auktion i 43 § första stycket gäller även försäljning under hand. I övrigt bestämmer Bestämmelserna i 45 § om kronofogdemyndigheten vissa rättsföljder och 56 § köpevillkoren. första stycket om fortsatt intecknings- ansvar gäller även vid försäljning under hand. 59 § Försäljningen sker genom Innan fastigheten bjuds upprättande av ut till försäljning under köpehandling som un- hand skall ägaren och derskrivs av sökanden ges tillfälle att kronofogdemyndigheten yttra sig. Innehavare av och köparen. sådana fordringar och rättigheter som avses i 25 § första stycket skall delges en underrättelse om försäljningen och uppmanas att anmäla sin rätt till kronofogdemyndigheten. Försäljningsvillkoren En borgenär vars fordran skall godkännas av är förenad med panträtt i ägaren. Har försäljningenfastigheten skall, om föregåtts av auktion utanfordringen inte blir att därvid godtagbart täckt av erbjuden inrop har skett, behövs köpeskilling, ges dock ej godkännande, om tillfälle att köpa fastig- försäljningen sker på heten till ett pris som gynnsammare villkor. överstiger den erbjudna köpeskillingen. Om ägaren ej har godkänt försäljningsvillkoren, skall han genast underrättas om försäljningen. 60 § Om inte något annat följer av 58 § eller 59 § andra stycket bestämmer kronofogdemyndighe- ten köpevillkoren. Försäljningen sker genom att en särskilt upprättad köpehandling skrivs under av kronofogdemyndigheten och köparen. Ägaren skall genast underrättas om försäljningen. Har köparen fullgjort När köparen har fullgjort sin betal- sin betalningsskyldighet ningsskyldighet enligt enligt 58 § fjärde stycket 58 § fjärde stycket och och försäljningen vunnit har försäljningen vunnit laga kraft, skall laga kraft, utfärdar kronofogdemyndigheten kronofogdemyndigheten utfärda köpebrev. Bestämmelserna i 48 § gäller också i fråga om försäljning under hand. 18 kap.6 §[4] Ett beslut i en fråga som avses i 2 kap. 10 eller 11 § får inte överklagas. I samband med att ett beslut överklagas, genom vilket föreläggande av vite eller annan påföljd har tillämpats, får dock prövning av föreläggandets giltighet påkallas. Ett beslut som innefattar endast förberedelse till senare beslut och inte rör tredje man får överklagas endast i samband med överklagande av det senare beslutet. Beslutet får dock överklagas särskilt på den grund att målet onödigt uppehålls genom beslutet. En sakägarförteckning fårEn sakägarförteckning får överklagas endast i överklagas endast i samband med att en samband med att den auktion eller ett exekutiva försäljningen beslut om fördelning av eller beslutet om för- influtna medel över- delningen av influtna klagas. Denna lag träder i kraft . **Fotnot** [3] Senaste lydelse 1990:1388. [4] Senaste lydelse 1993:516. 2.2 Förslag till lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs att 6 kap. 12 § jordabalken[1] skall ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 6 kap. 12 §[2] Avser inteckning Avser inteckning endast endast en fastighet och en fastighet och säljs säljes denna på exekutiv denna exekutivt, är in- auktion, är in- teckningen, sedan försälj- teckningen, sedan ningen vunnit laga kraft auktionen vunnit laga och köpeskillingen kraft och köpeskillingen betalats, utan verkan betalats, utan verkan till belopp som enligt till belopp som enligt sakägarförteckningen inte sakägarförteckningen icketäcks av köpeskillingen, täckes av köpeskillingen,behållen avkastning eller behållen avkastning el- andra influtna medel, om ler andra influtna inte kronofogde- medel, om ej krono- myndigheten förordnat om fogdemyndigheten för- fortsatt intecknings- ordnat om fortsatt in- ansvar. Har medel teckningsansvar. Har influtit genom särskild medel influtit genom försäljning av tillbehör, är särskild försäljning av inteckning utan verkan tillbehör, är inteckning till belopp som ur med- utan verkan till belopp len utfallit på pant- som ur medlen utfallit brevets belopp. på pantbrevets belopp. Avser inteckning flera fastigheter gemensamt och säljes dessa på exekutiv auktion enligt gemensam sakägarförteckning, äger första stycket motsvarande tillämpning. Sker försäljningen enligt särskilda sakägarförteckningar, förlorar inteckningen sin verkan, om ej kronofogdemyndigheten förordnat om fortsatt inteckningsansvar. Säljes endast någon eller några av fastigheterna, blir inteckningen såvitt angår försåld fastighet helt utan verkan, om ej kronofogde- myndigheten förordnat om fortsatt inteckningsansvar, och såvitt angår annan fas- tighet utan verkan till den del medel utfallit på pantbrevets belopp. Säljes fastighet exeku- tivt under hand, är inteckning i fastigheten utan verkan till belopp som ur me- del, vilka influtit genom särskild försäljning av tillbehör, utfallit på pantbrevets belopp. Denna lag träder i kraft . **Fotnot** [1] Balken omtryckt 1971:1209. [2] Senaste lydelse 1981:784. 2.3 Förslag till lag om ändring i konkurslagen (1987:672) Härigenom föreskrivs att 8 kap. 6 § konkurslagen (1987:672) skall ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 8 kap. 6 § Om fast egendom finns i boet, får förvaltaren begära att den säljs exekutivt. Egendomen får också säljas på annat sätt, om förvaltaren anser att det är för- delaktigare för boet. Har en exekutiv auktion hållits på fast egendom som hör till boet utan att någon försäljning har kommit till stånd, behöver förvaltaren inte vidta ytter- ligare åtgärder för egendomens försäljning. Har någon exekutiv auktion inte ägt rum men finns det anledning att anta att en sådan auktion inte kommer att leda till försäljning, behöver förvaltaren inte vidta någon åtgärd för att sälja egendomen, om samtycke till det har lämnats av de borgenärer som i konkursen kan göra gällande fordringar som skall utgå med särskild förmånsrätt ur egendomen. Har en exekutiv Har en exekutiv auktion auktion blivit utlyst på blivit utlyst på boets boets fasta egendom, fasta egendom, skall för- skall förvaltaren före valtaren före bevaknings- bevakningssammanträdet sammanträdet avlämna den avlämna den behållning behållning som under som under konkursen konkursen uppkommit av uppkommit av egendomen. Behållning som Behållning som inte inte avlämnas före bevak- avlämnas före bevaknings-ningssammanträdet skall, sammanträdet skall, om om egendomen säljs, egendomen säljs, avlämnasavlämnas före före tillträdesdagen och tillträdesdagen och i i annat fall innan annat fall innan utdelning sker i kon- utdelning sker i kon- kursen. Vid försäljning under hand skall behållningen avlämnas före tillträdesdagen. Förvaltaren skall även senast vid bevakningssammanträdet anmäla arvode, andra kostnader och sådana fordringar som kan göras gällande i konkursen och som bör beaktas vid försäljning av egendomen. När förvaltaren gör en anmälan på en borgenärs vägnar, skall han skriftligen underrätta denne om det. Denna lag träder i kraft . 3 Ärendet och dess beredning Utsökningsbalken (UB) trädde i kraft . Som ett led i strävan- dena att följa upp ny lagstiftning uppdrog regeringen åt () att inleda arbetet med att göra en utvärdering av utsökningsbalken. Verket överlämnade rapporten av utsökningsbalken (RSV Rapport 1987:9). gav regeringen i uppdrag att fortsätta översynen av utsökningsbalken. RSV har därefter överlämnat tre rapporter som har lett till viss lagstiftning. I den andra av dessa rapporter, RSV Rapport 1991:1, behandlas bl.a. omfattningen av kronofogdemyndig- heternas undersökningsrätt, reglerna om exekutiv försäljning av fastigheter och vissa frågor om avhysning. Ett i rapporten framlagt förslag om att inrätta ett centralt konkursregister för hela landet behandlas i årets budgetproposition (prop. 1993/94:100 bil. 3 s. 45). Regeringen tar nu upp vissa frågor rörande exekutiv försäljning av fast egendom som behandlas i rapporten. Rapporten har remissbehandlats. En sammanställning av remissyttrandena finns tillgänglig i (dnr 91-563). De lagförslag i nu aktuella delar som lades fram i rapporten finns i bilaga 1. En förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 2. Regeringen beslutade att inhämta Lagrådets yttrande över de lagförslag som finns i bilaga 3. Lagrådet har lämnat förslagen utan erinran. Lagrådets yttrande finns i bilaga 4. En redaktionell ändring har gjorts i lagtexten. 4 Exekutiv försäljning av fast egendom under hand Regeringens förslag: Reglerna om exekutiv försäljning av fast egendom under hand anpassas till reglerna för exekutiv försäljning av fast egendom på offentlig auktion. Underhandsförsäljning skall kunna ske även om samtliga fordringar med förmånsrätt i fastigheten inte blir tillgodosedda. Kravet på fastighetsägarens samtycke till underhandsförsäljning slopas. RSV:s förslag: Överensstämmer i sak med regeringens (se rapporten s. 121 ff). Remissinstanserna: Nästan alla remissinstanser tillstyrker i huvudsak förslaget eller lämnar det utan erinran. Flera remissinstanser efterlyser dock en mera detaljerad reglering på olika punkter. Skälen för regeringens förslag: Reglerna om exekutiv försäljning av fast egendom finns i 12 kap. UB. Här föreskrivs som huvudregel att utmätt fast egendom skall säljas på offentlig auktion (12 kap. 1 §). Utmätt fastighet får dock säljas under hand om en sådan försäljning anses vara mer ändamålsenlig än försäljning på auktion och det är tillförlitligt utrett vilka fordringar och rättigheter som belastar fastigheten (12 kap. 57 § första stycket). Bestämmelserna om underhandsförsäljning reglerar endast formerna för försäljningen; det är fortfarande fråga om exekutiv försäljning av utmätt egendom. Förfarandet vid en försäljning under hand påminner om en frivillig fastighetsförsäljning. anlitar oftast mäklare som på myndighetens uppdrag försöker sälja fastigheten. träffas sedan mellan kronofogdemyndigheten och köparen, vilka skriver under köpehandlingen. För att en underhandsförsäljning skall kunna ske måste fastighetsägaren godkänna försäljningsvillkoren. Ägarens godkännande behövs emellertid inte om kronofogdemyndigheten först försökt sälja fastigheten på auktion utan att godtagbart inrop har skett och försäljningen sker på gynnsammare villkor. Om ägaren inte har godkänt försäljningsvillkoren skall han genast underrättas om försäljningen (12 kap. 59 § tredje stycket). Försäljning under hand inverkar inte på inteckningar och skriftligt upplåtna rättigheter i fastigheten. I detta hänseende är en underhandsförsäljning i princip jämställd med en frivillig försäljning. En förutsättning för att en underhandsförsäljning skall få äga rum är att samtliga förmånsberättigade fordringar jämte förrättningskostnaderna täcks av köpeskillingen (12 kap. 58 § första stycket). Borgenärerna kan dock helt eller delvis avstå från sina säkerheter. Vidare kan de i vissa fall få betalt ur andra tillgängliga medel. Sökanden kan också medge att försäljning sker utan att förrättningskostnaderna blir täckta. I dessa situationer kan alltså försäljning ske till ett lägre belopp. Rättigheter som upplåtits i fastigheten och som grundas på skriftlig handling skall förbehållas vid en underhandsförsäljning. Även muntligen upplåten hyresrätt avseende bostadslägenhet i en hyresfastighet skall förbehållas om hyresgästen har tillträtt lägenheten. Köparen skall lämna handpenning enligt samma regler som gäller när en fastighet har ropats in på auktion. Härefter skall köparen senast efter det att köpehandlingen har upprättats betala resten av den kontanta köpeskillingen (12 kap. 58 § tredje och fjärde stycket). Utvecklingen på fastighetsmarknaden har bl.a. fått till följd att allt fler fastigheter blivit föremål för exekutiva åtgärder. har kronofogdemyndigheternas arbetsbelastning ökat avsevärt. Detta har inneburit att myndigheternas handläggningstider i ärenden om exekutiv försäljning av fast egendom ofta har blivit mycket långa. När fastigheterna sedan sålts har detta i regel skett genom offentlig auktion. Både RSV och de stora låneinstituten på marknaden har påtalat behovet av att regelverket i utsökningsbalken ändras så att kronofogdemyndigheterna kan välja den lämpligaste försäljningsformen i varje enskilt fall. Det har framhållits att en försäljning under hand ofta ger en högre köpeskilling än om försäljningen sker vid en auktion. , som är de affärsbanksägda bostadsinstitutens branschorganisation, har i en skrivelse till hemställt att regeringen skyndsamt genomför ändringar i reglerna för exekutiv försäljning av fast egendom och att dessa ändringar baseras på RSV:s förslag. Bostadsfinan- sieringsinstituten och har ställt sig bakom framställning. har i en skrivelse till regeringen redovisat material enligt vilket underhandsförsäljning oftast leder till en mycket snabbare avyttring av fastigheterna än vid försäljning på auktion. Låneräntor och dröjsmålsräntor, vilka i många fall uppgår till betydande belopp, hålls då nere i jämförelse med vad som blir fallet vid ett utdraget auktionsförfarande. Det förhållandet att försäljningen tas om hand av en professionell fastighets- mäklare innebär att möjligheterna att få ett bra pris för fastigheten ökar avsevärt. En mäklare kan med sina kontakter, spekulantregister, utformning av annonser etc. nå potentiella köpare i en helt annan utsträckning än vad som är möjligt för kronofogdemyndigheten. Detta är i och för sig fullt naturligt i belysning av mäklarens och kronofogdemyndighetens olika verksamheter. Det finns därför anledning att förvänta sig att en försäljning under hand resulterar i en högre köpeskilling än om fastigheten säljs på en exekutiv auktion och att en underhandsförsäljning i ett stort antal fall skulle vara det för alla inblandade bästa sättet att sälja en fastighet exekutivt. Utöver möjligheten att få ett bättre pris finns det även andra omständigheter som talar för att kronofogdemyndigheterna borde få större möjligheter att använda underhandsförfarandet. Så kan fastigheten i fråga på grund av sina speciella egenskaper lämpa sig för en försäljning genom mäklare. Denne har möjligheter att visa fastigheten och då närmare diskutera med spekulanterna t.ex. vad som behöver förbättras på fastigheten. Mäklaren kan också hjälpa till med att upprätta kalkyler för boendekostnader samt förmedla kontakter med kreditgivare.