prop · GH0376 · 1994-01-01 00:00:00 — Dessa förändringar bör leda till förbättrade möjligheter för fastighets- ägare och kreditgivare att undvika konkurser. Därigenom minskar kreditinsti- tutens kreditförluster, vilket möjliggör ett ökat utbud av kapital för lånefinansiering av det bostadsbyggande som efterfrågas av hushållen. De föreslagna åtgärderna syftar således inte enbart till att skapa bättre ekonomiska förutsättningar för de fastigheter som byggts utan också till att förbättra möjligheterna till konkurrenskraftig lånefinansiering av pågående och framtida bostadsbyggande. För att underlätta byggbranschens svåra omställning föreslås dessutom att de bostadsbyggnadsprojekt som påbörjas före utgången av skall få en utökad statlig kreditgaranti om i enlighet med system för kreditgaranti. Dessa åtgärder förbättrar möjligheterna till lånefinansiering av pågående och framtida bostadsbyggande. Utrymmet för lånefinansiering av ekonomiskt sunda bostadsbyggnadsprojekt bör därmed inte utgöra någon självständig restriktion för bostadsbyggandets omfattning. Regeringens förslag överensstämmer i huvudsak med utredarens förslag. Till vissa frågor som väckts vid bl.a. hearing med anledning av utredarens förslag återkommer vi i det följande i anslutning till förslagen. 5.2 Slopade krav på särskild lånefinansiering i samband med räntebidrag enligt äldre bestämmelser, m.m. Skälen för regeringens förslag: Dagens ekonomiska läge innebär väsentligt lägre marknadsräntor än för bara . Möjligheten för ägare av bostadshus som har byggts eller byggts om med stöd av bostadslån och räntebidrag enligt de regler som gällde fram till utgången av att utnyttja det nya ränteläget och därmed snabbt få ner sina kapitalkostnader begränsas dock på olika sätt. Bl.a. innebär de gamla räntebidragsreglerna vissa begränsningar i detta avseende. Enligt dessa måste bidragstagaren ha ett bottenlån med bunden ränta åt gången. Väljer bidragstagaren lån i motsvarande säkerhetsläge med andra räntevillkor bortfaller räntebidraget till räntekostnaden på detta lån helt. Vidare gäller att en förtida återbetalning av lån skall beaktas vid beräkning av räntebidrag. Det innebär att räntebidraget minskar om bidragstagaren skulle välja att extraamortera de lån som berättigar till räntebidrag för att på så sätt minska sina totala kapitalkostnader. Dessutom gäller att räntebidragsgivningen upphör i sin helhet om bidragstagaren väljer att återbetala bostadslånet på en gång. Väljer bidragstagaren att extraamortera på bostadslånet kommer den möjliga totala bidragstiden, om övriga förutsättningar för bidrag hålls oförändrade, att kortas eftersom bidragstiden inte kan vara längre än lånetiden för bostadslånet och en extraamortering på bostadslånet innebär att lånetiden kortas av med det antal år som extraamorteringen motsvarar årsamorteringarna. Som utredaren har framhållit finns det anledning att nu utmönstra dessa bestämmelser ur regelverket för att på så sätt lämna större utrymme för kreditgivare och utsatta fastighetsägare att tillsammans finna lösningar som innebär att konkurser kan undvikas för fastighetsägaren. Vi förordar att reglerna för räntebidrag enligt de bestämmelser som gällde fram till utgången av 1991 ändras så att bidrag lämnas oberoende av på vilket sätt det med bidraget avsedda ändamålet är finansierat. De räntebidrag som här avses är i första hand räntebidrag för ny- eller ombyggnad enligt nybyggnadslåneförordningen för bostäder (1986:692), om- byggnadslåneförordningen för bostäder (1986:693) eller bostadsfinan- sieringsförordningen (1974:946), dvs. sådana räntebidrag som lämnas på grund av att fastigheten är finansierad med både ett statligt reglerat lån och ett bottenlån. Hit hör även räntebidrag enligt förordningen (1989:858) om ersättningslån för bostadsändamål. I fråga om räntebidrag enligt dessa förordningar bör således det nuvarande kravet på att det skall finnas ett statligt reglerat lån tas bort helt. Vidare bör kravet på att det måste finnas ett bottenlån med bunden ränta i taget tas bort, liksom regeln att en extra amortering på låneskulden medför att den räntekostnad som räntebidraget beräknas för minskar i motsvarande mån. Räntebidraget bör i fortsättningen lämnas för en räntekostnad som beräknas schablonmässigt i fråga om såväl lånebelopp som amorteringsplaner, räntebindningstider och räntesatser. Ut- gångspunkten för beräkningen av bidrag för tid efter det att avregleringen trätt i kraft bör därvid vara de lånebelopp, amorteringsplaner och räntebindningstider som gäller när avregleringen träder i kraft samt de räntesatser som skulle ha tillämpats om kraven på viss lånefinansiering kvarstått. I vissa äldre ärenden saknas räntebindningstider för bottenlån. I sådana fall bör räntebidraget beräknas på grundval av den ränta som tillämpas i bidragsärendet vid avregleringens ikraftträdande fram till utgången av den pågående räntebindningsperiod för bostadslånet. För tid därefter beräknas räntebidraget med hjälp av den subven- tionsräntesats som gäller . Subventionsräntesatsen omprövas därefter vid utgången av varje ny femårsperiod. I det fall att räntebidragsärendet omfattar bidrag till ränta på ett anslagsfinansierat bostadslån, dvs. ett lån där räntan bestäms efter en räntesats som regeringen bestämmer för ett kalenderår i taget (s.k. bostadslåneränta), bör dock bidraget för ränta på ett mot detta lån svarande belopp beräknas efter denna räntesats. Motsvarande bör gälla i fråga om fördjupade delar av ett sådant lån med marknadsränta som för primär- och sekundärlån. Den gamla ordningen med utbetalning av räntebidrag till långivaren, den s.k. nettoaviseringen, bör behållas men i fortsättningen inte utgöra ett krav för räntebidrag på det sätt som gällt. Regeringen vill i sammanhanget erinra om införandet av den s.k. netto- aviseringsavgiften (prop. 1992/93:172, bet. 1992/93:BoU20, rskr. 1992/93:301). I samband med den avgiften har föreskrivits att långivarens beslut att avstå från nettoavisering inte påverkar låntagarens rätt till räntebidrag. I syfte att ytterligare så långt möjligt säkra betalningen av räntor på lån som tagits upp för att finansiera ny- eller ombyggnad av bostäder har utredaren föreslagit att kreditinstituten erbjuds en möjlighet att få tillämpa nettoavisering även för räntesubventioner enligt 1992 och system. Regeringen förordar att en sådan möjlighet införs. Med hänsyn till systemens konstruktion bör detta tekniskt sett lösas så att det införs en möjlighet för bidragstagaren att till långivare som står under tillsyn genom pantförskrivning eller på annat sätt överföra sin rätt till bidrag på långivaren som bidragstagaren är låntagare hos denna långivare. Andra överlåtelser av rätten till bidrag bör inte tillåtas. De förbud mot pantsättning och andra överlåtelser som redan gäller bör således bestå såvitt avser andra fall. Vad vi nu har föreslagit bör gälla generellt, dvs. såväl i fråga om räntebidrag enligt de regler som gällde till utgången av 1991 som i fråga om räntesubventioner enligt 1992 respektive subventionsregler. Villkor för räntebidrag av det slag som berörts i det föregående finns även i viss utsträckning när det gäller räntebidrag för energibesparande åtgärder enligt förordningen (1977:332) om statligt stöd till energibesparande åtgärder i bostadshus m.m. och i fråga om räntebidrag för förvärv enligt förordningen (1987:258) om stöd till flerbarnsfamiljer för köp av egnahem. Även dessa stöd bör omfattas av utmönstringen. Det bör ankomma på regeringen att närmare besluta om de regeländringar som behövs. Ändringarna bör träda i kraft och tillämpas på räntebidrag för tid efter ikraftträdandet under förutsättning att bidragsgivningen inte redan har upphört vid ikraftträdandet. 5.3 Särskild statlig kreditgaranti för att möjliggöra lån för att omfördela vissa ränteutgifter Skälen för regeringens förslag: De ändringar som föreslagits i avsnitt 5.2 skapar förutsättningar att ändra finansieringen av en fastighet utan att det leder till minskade räntebidrag. För att göra det möjligt att undvika obeståndssituationer för utsatta fastighetsägare bör därutöver möjligheter skapas att temporärt begränsa ränteutgifterna för huset. Räntebidrag enligt de regler som gällde fram till utgången av 1991 förutsätter som framgått av det tidigare i princip att huset är finansierat med bostadslån och bottenlån med bunden ränta. Ett lån med bunden ränta innebär att den årliga ränteutgiften på lånet och därmed den totala ränteutgiften är fixerad beloppsmässigt . För bottenlån enligt det gamla systemet gäller numera normalt en lånetid räntan ligger fast. Därefter byts lånet ut mot ett nytt femårigt lån med bunden ränta. För statligt reglerade bostadslån gäller normalt en lånetid med s.k. räntejustering vid utgången av (villkorstiden). Räntejustering innebär att man anpassar räntan till den vid justeringstillfället aktuella marknadsräntan. Konsekvensen av att ha ett lån med bunden ränta är bl.a. att man inte eller villkorstiden kan sänka sina ränteutgifter på lånet, t.ex. genom att när ränteläget är gynnsamt för låntagaren återbetala lånet helt eller delvis och finansiera återbetalningen genom att ta upp ett nytt lån med lägre ränta. Väljer låntagaren ett sådant förfarande blir han enligt för sådana lån gällande villkor skyldig att betala s.k. ränteskillnadsersättning. Ersättningen motsvarar i princip skillnaden mellan den bundna räntan och den nya lägre låneräntan multiplicerad med den tid som återstår till utgången av lånetiden eller tidpunkten för nästa villkorsändring på lånet. Ränteskillnadsersättning kan uppgå till betydande belopp. Med utgångspunkt från skillnaden mellan den ränta som för när- varande tillämpas på nya lån med bunden ränta och den som gäller på sådana lån som betalas ut uppgår ränte-skillnadser- sättningen till grovt räknat ca per kvm och år som återstår av låne- eller villkorstiden. Förutom att den totala räntekostnaden inte ändras kan en förtida återbetalning av lån för att nå fördelen av en lägre ränta således innebära en betydande likviditetspåfrestning för låntagaren, om ränteskillnadsersättning måste betalas kontant. En liknande situation uppstår om långivaren vill bistå låntagaren genom att i stället för att byta ut lånet sänka räntan på lånet. Något förenklat kan man säga att även räntesänkningen måste betalas av låntagaren. Utredaren menar att en anpassning av räntan på gamla bostadslån och bottenlån till de låga räntenivåer som gäller skulle kunna innebära fördelar i många fall. Utredaren bedömer att en möjlighet att lånefinansiera utgiften för en sådan räntesänkning skulle verksamt bidra till att undvika en rad obeståndssituationer som kan leda till konkurs. Genom ett lån kan utgiften för att sänka räntan fördelas över en längre tidsperiod. Motsvarande fördelar kan föreligga i andra fall än då omfördelnings-lånet används för att finansiera ränteskillnadsersättning. Omfördelningslån bör kunna komma i fråga även vid andra typer av åtgärder för att undvika en obeståndssituation, såsom t.ex. att omfördela en del av ränteutgif- ten på ett utestående lån i tiden. Eftersom det här generellt sett skall komma att handla om lån på marknaden som inte kan lämnas enbart mot säkerhet i den fastighet lånet avser är en förutsättning för att en sådan långivning skall kunna etableras att staten erbjuder en statlig lånegaranti som ytterligare säkerhet. Regeringen finner inte skäl att göra någon annan bedömning än utredaren i denna fråga. Det är viktigt att så långt möjligt främja åtgärder som snabbt kan nedbringa kapitalutgifterna för bostadshus som uppförts eller byggts om till höga kostnader och som till följd av det statliga finansieringssystemet dragit på sig höga totala kapitalkostnader. Vi förordar därför att en särskild statlig kreditgaranti införs. Syftet med garantin är allmänt sett att underlätta för kreditmarknaden att biträda ägare av statligt subventionerade bostadshus med lån för att i tiden omfördela fastighets- ägarens ränteutgifter i syfte att undvika en obeståndssituation. Som utredaren framhåller måste man uppmärksamma att omfördel-ningslån har den nackdelen att husägaren på något riskerar att få betydligt högre nettokapitalutgifter eftersom de framtida räntekostnaderna ökar till följd av de ytterligare lån som tagits upp för att finansiera den tidigare räntesänkningen. Vi anser därför i likhet med utredaren att möjligheterna till statlig kreditgaranti för sådana lån bör starkt begränsas. Till att börja med är det naturligt att begränsa kreditgarantin till fall då den förtida räntesänkningen avser sådana lån för bostadshus för vilka kreditrisken blivit särskilt stor till följd av att det statligt reglerade finansieringssystemet medgett en alltför hög belåning. Med hänsyn härtill och till de bedömningar av kreditrisksituationen som utredningen har gjort bör garantigivningen bara omfatta hus vilka uppförts eller byggts om med stöd av bostadslån, om projektet färdigställts under något av , eller med stöd av lån med statlig kreditgaranti enligt de garantiregler som gällde . Det sistnämnda innebär att den sär- skilda kreditgarantin bör gälla även i fråga om hus för vilka ny- eller ombyggnaden färdigställts eller påbörjats . För rätt till ersättning ur garantin bör vidare krävas att lånet och garantin i det konkreta fallet är påkallade för att undvika en obeståndssituation. Vidare bör krävas att kreditgivaren för lånets beviljande hade grund för bedömningen att husägaren kan klara sina åtaganden även med beaktande av de ökade räntekostnader som lånet medför . Garantin bör således inte gälla om man då åtgärden övervägs gör bedömningen att lånet bara medför att obeståndssituationen skjuts något framåt i tiden. Långivaren bör således vid eventuella framtida skadefall, då garantiåtagandet måste infrias, kunna påvisa att lånet givits för att undvika en obeståndssituation och mot bakgrund av en rimlig plan för hur ekonomin för låntagaren skulle utveckla sig under lånets löptid. Med kreditgivare avses här givetvis i första hand de långivare som redan har lån i fastigheten. finns det inga avgörande skäl för att begränsa möjligheten att lämna statsgaranterade omfördelningslån till de långivare som redan har engagemang i fastigheten. Den särskilda garantigivningen bör stå öppen för alla långivare som står under tillsyn av . Som en generell begränsning bör därutöver gälla att den ekonomiska rekonstruktionen måste bedömas bli framgångsrik inom ramen för ett omför- delningslån på högst av det låneunderlag för bostäder som ursprungligen fastställts för beräkning av det statligt reglerade bostads-lånet för husets ny- eller ombyggnad. Om ny- eller ombyggnaden finan-sierats slutligt genom lån med statlig kreditgaranti enligt de regler som trädde i kraft , bör den särskilda kreditgarantin i stället få avse högst ett belopp som motsvarar av garan- tiunderlaget enligt dessa regler. Det är enligt de bedömningar som kan göras i praktiken 8 uteslutet att en fastighetsägare som är nära en obeståndssituation skulle kunna klara en större ytterligare skuldbelastning på sin fastighet. För det garanterade lånet bör krävas säkerhet i form av panträtt i den eller de fastigheter som omfördelningslåneärendet berör. Något bestämt inomläge i förmånsrättshänseende bör dock inte fastställas. Utgångspunkten bör vara att man tar i anspråk det tillgängliga pantsättningsutrymme som fastigheten har vid lånetillfället. Det ligger då i sakens natur att man i förekommande fall även tar i anspråk eventuella obelånade pantbrev, liksom pantförskriver överhypotek genom pantsättning i andra hand av pantbrev med bättre förmånsrätt. Garantin bör utformas så att den berättigar långivaren till ersättning för de lånefordringar som inte täcks av panten i fastigheten (fyllnadsborgen). Ersättningen maximeras dock till garantibeloppet. De lån som det här är fråga om innebär allmänt sett en kraftig extra belastning på fastigheten. Det ligger därför i fastighetsägarnas intresse att de avvecklas inom en inte alltför . måste beaktas att krav på en alltför snabb återbetalning av lånet i sig äventyrar möjligheten att undvika en ny framtida obeståndssituation. Utredaren har bedömt att garantin borde gälla för av med möjlighet för långivaren att förlänga garantin i ytterligare sammanlagt . Regeringen, som finner utredarens förslag väl avvägt, förordar en ordning i enlighet med förslaget. Det är viktigt att den statliga garantin för ett omfördelningslån av det slag som här diskuteras inte leder till att de bostäder som berörs i praktiken får ytterligare statliga subventioner. För garantin bör därför tas ut en avgift som långsiktigt täcker kostnaderna för administration och förluster. Med en sådan utgångspunkt kan det när det gäller lån i det riskläge som det här är fråga om komma att behöva tas ut en totalt sett förhållandevis hög avgift. För att i någon mån fördela kostnaderna för garantin över tiden förordar regeringen en ordning som innebär att den som får garantin förbinder sig att betala en årlig avgift , oavsett om garantiersättning har utgått eller inte . Minsta avgiftstid bör sättas till , dvs. till som minsta garantitid. Vid utbetalning av ersättning bör ersättningsbeloppet först reduceras med de framtida avgifter som garantitagaren har åtagit sig att betala. Detta skapar tillsammans med bestämmelser om minsta avgiftstid ett självriskelement i garantikonstruktionen. Det bör ankomma på regeringen, eller den myndighet regeringen bestämmer, att meddela närmare föreskrifter om villkoren för garantin samt om avgiftens storlek och hur avgiften skall betalas. Den särskilda kreditgarantin bör gå att få och garantigivningen bör omfatta omfördelningslån som beviljas . Garantiverksamheten bör handhas av . Som framgår av utredarens skrivelse väckte förslaget om ett omfördelningslån med statlig kreditgaranti frågan om inte en sådan ordning bör föranleda en ändring av bokföringsreglerna för att inte lånet bl.a. skall leda till krav på upprättande av likvidationsbalansräkning enligt aktiebolagslagens regler, om låntagaren är ett aktiebolag. Även vid Finansde- partementets hearing togs frågan upp av företrädare för såväl långivare som låntagare. Utredaren har förklarat sig inte vara beredd att förorda särskilda bokföringsregler som skulle åsidosätta aktiebolagslagens regler i detta avseende. Om ett omfördelningslån leder till att likvidationsbalansräkning skall upprättas anser utredaren att det i den situationen får överlämnas åt fordringsägarna, vilka i dessa fall torde vara samma kreditgivare som överväger att lämna ett omfördelningslån, att bedöma vilka åtgärder som är lämpliga. Regeringen delar utredarens uppfattning. Några särskilda bokföringsregler som sätter aktiebolagslagens regler om likvidationsbalansräkning ur spel bör således inte införas. Låntagarens faktiska ekonomiska situation förändras inte genom särskilda bokföringsregler. 5.4 Utökade kreditgarantier för ny- och ombyggnad av bostäder som påbörjas före utgången av 1995, m.m. Skälen för regeringens förslag: Som framgått av det föregående infördes bl.a. den principen att den statliga kreditgarantin skall motsvara av garantiunderlaget, lika för alla låntagarkategorier. infördes en begränsad möjlighet att höja garantibeloppet , dock högst av garantiunder- laget. Syftet med denna regel är att öppna en möjlighet för långivare och låntagare att med hjälp av ytterligare lån omfördela en del av låntagarens ränteutgifter på det statsgaranterade lånet för ny- eller ombyggnad. Den nyordning i fråga om statliga kreditgarantier för ny- och ombyggnad av bostäder som genomfördes innebär emellertid också att pantsäkerheten för det statligt garanterade lånet eller lånedelen i förmånsrättshänseende skall ligga i omedelbar anslutning till säkerheten för det lån eller lånedel långivaren lämnar mot enbart säkerhet i fastigheten. För att inte denna ordning skall medföra en alltför låg total belåning i områden med svag värdeutveckling på fastigheter har en möj-lighet öppnats att få byta ut den successiva höjningen av garantibeloppet mot en höjning av det ursprungliga garantibeloppet från av garantiunderlaget, om det hus som byggs eller byggs om ligger i ett sådant område. Utredaren bedömer att marknads- situationen är sådan att det kan vara lämpligt att temporärt utvidga möjligheten till utbyte av den successiva höjningen till att gälla alla ny- eller ombyggnadsprojekt som genomförs för att för-bättra byggherrarnas möjligheter att trots sjunkande fastighetspriser i rimlig omfattning lånefinansiera i övrigt ekonomiskt sunda bostadsbygg-nadsprojekt. Regeringen delar utredarens bedömning i denna fråga. En sådan ut-vidgning kan förväntas bidra till att förbättra kreditsituationen för nya projekt. Huvudprincipen bör dock fortfarande vara att bostadsbyggandet skall ske med en icke oväsentlig egeninsats. Vi förordar därför att möjligheten enligt regler om statlig kreditgaranti att öka garantibeloppet från får utnyttjas för alla ny- och ombyggnads- projekt oavsett var i landet de kommer till utförande, men att ändringen bara gäller projekt som påbörjas under något av . Det bör redan nu också slås fast att det därefter sker en återgång till den ordning som gäller , dvs. att garantin som regel bara skall avse av garantiunderlaget. Av i huvudsak samma skäl som anförts för den föreslagna utvidgningen av garantigivningen för projekt som påbörjas under något av förordar regeringen att även projekt som påbörjats tidigare och därför beviljats räntebidrag enligt de regler som gällde skall kunna få kreditgaranti enligt regler. Kreditgaranti och pantvärde enligt regler bör därvid för enkelhetens skull beräknas med utgångs- punkt från det bidragsunderlag som har fastställts i räntebidragsbeslutet enligt regler. För att inte detta skall medföra att ett sådant projekt får ett väsentligt större finansieringsutrymme inom ramen för den statliga kreditgarantin och därmed en lägre egeninsats bör dock garantiunderlaget för dessa fall bestämmas till ett något lägre belopp. Vi förordar att garantiunderlaget får motsvara av bidragsunderlaget beräknat enligt regler. De ändringar som regeringen nu har föreslagit bör träda i kraft . Ändringarna bör med hänsyn till förslagets innebörd tillämpas även i fråga om projekt som påbörjats före ikraftträdandet under förutsättning att projektet ännu inte är slutligt finansierat , dvs. ännu inte beviljats kreditgaranti enligt de regler som gällde före ikraftträdandet. 5.5 Räntebidrag efter exekutiv försäljning m.m. Skälen för regeringens förslag: Av den inledande redogörelsen för de olika systemen för statens stöd för ny- och ombyggnad av bostäder framgår såvitt gäller räntebidrag enligt de regler som gällde fram till utgången av 1991 att dessa subventioners fortbestånd sedan huset sålts på exekutiv auktion eller genom ett underhandsförfarande är beroende på om det statligt reglerade bostadslånet kvarstår helt eller till någon del. Om det pris till vilket huset säljs inte täcker de fordringar som är förenade med det statligt reglerade bostadslånet avgör i vad mån bostadslån till någon del skall kvarstå. Någon skyldighet att kvarstå med lån har inte föreskrivits. Denna ordning har kritiserats av bankerna och bottenlånegivarna eftersom i samband med exekutiva försäljningar begär att den beräknade förlusten vid försäljningen skall delas mellan bolaget och bottenlånegivaren som villkor för att kvarstå med någon del av bostadslånet. Kritiken går i huvudsak ut på att bolaget med hjälp av ränte- bidragssystemet sätter förmånsrättsordningen ur spel. Regeringens förslag i det föregående innebär, om de genomförs, att bl.a. kopplingen mellan räntebidrag och bostadslån upphör. Det ligger då nära till hands när det gäller bidrag efter exekutiv auktion att låta samma ordning gälla för räntebidrag enligt äldre regler som för räntesubventioner enligt 1992 och regelsystem, dvs. räntebidrag till den som förvärvar huset på exekutiv auktion lämnas oberoende av till vilket pris huset förvärvas.