prop · GH0376 · 1994-01-01 00:00:00 — Regeringens proposition 1993/94:76 Åtgärder för att stabilisera bostadskreditmarknaden Regeringen överlämnar denna proposition till . I propositionen läggs fram dels förslag till åtgärder i syfte att motverka obestånd hos ägare av bostadshus som byggts eller byggts om med statligt stöd, dels förslag till åtgärder som underlättar finansieringen av bostads- byggandet . Regeringen föreslår bl.a. att alla krav på viss lånefinansiering för rätt till räntebidrag enligt äldre bestämmelser tas bort. Vidare föreslås en särskild statlig avgiftsbelagd kreditgaranti för sådana lån på den allmänna kreditmarknaden som lämnas som ett led i en ekonomisk rekonstruktion för att undvika obestånd hos ägare av bostadshus som uppförts eller byggts om med statligt stöd . Kreditgarantin föreslås få motsvara högst av underlaget för det statliga stödet. För att förbättra kreditgivningen till bostadsbyggandet föreslås vidare att den statliga kreditgarantin för ny- och ombyggnad av bostäder tillfälligt utökas till av garantiunderlaget och att kreditgaranti enligt de regler som trädde i kraft även får lämnas för projekt som beviljats räntebidrag enligt regler. Slutligen föreslår regeringen att reglerna för räntebidrag enligt de bestämmelser som gällde till utgången av 1991 ändras såvitt avser ränte-bidrag efter exekutiv försäljning av det subventionerade huset. Förslaget innebär att räntebidrag till den som förvärvat huset görs beroende av storleken på den förlust som uppstår på det statliga eller statligt reglerade bostadslånet till följd av att förvärvet sker till ett pris som inte täcker den fordran som är förenad med lånet. 1 Förslag till riksdagsbeslut 3 2 Ärendet och dess beredning 3 3 Situationen på fastighets- och bostadskreditmarknaden 4 3.1 Fastighetsmarknaden 4 3.2 Bostadskreditmarknaden 5 3.3 Bostadsinstitutens situation 7 4 De olika systemen för statens stöd för ny- och ombyggnad av bostäder 9 4.1 Det gamla låne- och räntebidragssystemet 9 4.1.1 Huvuddragen i det gamla låne- och bidragssystemet 9 4.1.2 Särskilt om bostadslån som förutsättning för räntebidrag 10 4.2 Det nya bostadsfinansieringssystemet 11 4.2.1 Inledning 11 4.2.2 Det nya bidragssystemet 12 4.2.3 Det statliga kreditgarantisystemet 13 4.3 Särskilt om räntebidrag vid konkurs15 4.3.1 Det gamla låne- och bidragssystemet 15 4.3.2 Det nya bidragssystemet 16 5 Åtgärder för att stabilisera bostadskreditmarknaden 17 5.1 Allmänna utgångspunkter 17 5.2 Slopade krav på särskild lånefinansiering i samband med räntebidrag enligt äldre bestämmelser, m.m. 21 5.3 Särskild statlig kreditgaranti för att möjliggöra lån för att omfördela vissa ränteutgifter 24 5.4 Utökade kreditgarantier för ny- och ombyggnad av bostäder som påbörjas före utgången av 1995, m.m. 28 5.5 Räntebidrag efter exekutiv försäljning m.m. 30 6 Statsfinansiella och andra konsekvenser 32 BilagaFörteckning över myndigheter och organisationer som var företrädda vid Finans- departementets hearing om åtgärder för att stabilisera bostads- kreditmarknaden 33 Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde 34 2 1 Förslag till riksdagsbeslut 1. godkänner vad regeringen förordar om slopade krav på särskild låne- finansiering i samband med räntebidrag enligt äldre bestämmelser (avsnitt 5.2), 2. godkänner införandet av en särskild statlig kreditgaranti för att möj- liggöra lån för att omfördela vissa ränteutgifter i enlighet med vad regeringen förordar (avsnitt 5.3), 3. godkänner vad regeringen förordar om utökade kreditgarantier för ny- och ombyggnad av bostäder som påbörjas före utgången av 1995, m.m. (avsnitt 5.4), 4. godkänner vad regeringen förordar i fråga om räntebidrag efter exekutiv försäljning m.m. (avsnitt 5.5). 2 Ärendet och dess beredning I samband med behandlingen av kompletteringspropositionen (prop. 1992/93:150) tog upp problemen på fastighetsmarknaden. En betydande del av kreditinstitutens förluster härrör från utlåning till fas- tighetssektorn. Enligt utskottet är därför dagens finanskris i stor utsträckning en fastighetskris. Frågan om fastighetskrisen hade också aktualiserats i flera motioner. I yttrande (1992/93:BoU9y) till anförde att trots att olika utredningsuppdrag pågår, bl.a. om kreditmarknaden och dess problem, finns skäl för att i enlighet med förslagen i motionerna 1992/93:Fi92 (s) och 1992/93:Fi93 (nyd), förorda att en utredning görs i vilken fastighetsmarknaden och dess problem mera specifikt analyseras. En sådan utredning bör enligt också ges i uppdrag att utreda orsakerna till de svårigheter som finns på kreditmarknaden och lämna förslag till lösningar. anslöt sig till vad anfört med tillägget att utredningen måste bedrivas skyndsamt och att utredningen bör redovisa sitt förslag till åtgärder (bet. 1992/93:FiU30 s. 65-66). Vad utskottet har anfört har gett regeringen till känna (rskr. 1992/93:447). Regeringen har tillkallat en särskild utredare, f.d. statsrådet , för att i enlighet med beslut analysera fastighetsmarknaden och dess problem samt utreda orsakerna till de problem som finns på bostadskredit- marknaden och lämna förslag till hur dessa skall lösas (dir. 1993:98). Utredaren har avlämnat en skrivelse till statsrådet med förslag till vissa åtgärder för att stabilisera bostadskre-ditmarknaden. Utredarens förslag har varit föremål för en hearing med företrädare för berörda myndigheter och kreditinstitut, för byggherre- och fastighetsägareorganisationer samt arbetsgivar- och arbets- tagarorganisationer. En förteckning över de myndigheter och organisationer som var företrädda vid hearingen bifogas (bilaga). Minnesanteckningar från hearingen har upprättats och finns tillgängliga hos (dnr 4494/93). Riksbank har inkommit med en skrivelse i ärendet. 3 Situationen på fastighets- och bostadskreditmarknaden Utvecklingen på fastighetsmarknaden har kännetecknats av ett markant prisfall. Prisfallet har drabbat alla typer av fastigheter. Prisfallet började på kommersiella fastigheter och bostads-hyreshus för att senare följas av ett prisfall även på småhus och bostadsrätter. Prisfallet har varit större på kommersiella fastigheter och bostadshyreshus än på småhus. När jämförelsen görs över en längre tidsperiod är dagens prisnivå emellertid inte exceptionellt låg. Diagram 3.1 Prisutvecklingen för olika typer av fastigheter i riket Källa: SCB Fastighetsprisstatistik Diagram 3.1 visar den genomsnittliga prisutvecklingen. Prisvariationerna har varit betydligt större i storstadsregionerna. Marknadsvärdesbedöm- ningar pekar i många fall på att prisfallet från toppnivån för kommer- siella fastigheter och flerbostadshus uppgår till . Prisstatistiken för fastigheter är relativt osäker och är särskilt svår att tolka i situationer med liten omsättning som . Särskilt gäller detta för kommersiella fastigheter och flerbostadshus. Dessutom sker en stor del av försäljningarna utanför den gängse marknaden i form av exekutiva auktioner. En uppskattning gjord av tyder på att priserna vid exekutiva auktioner ligger under den normala prisnivån. Priset på hyresfastigheter på beror i huvudsak av den direkt- avkastning som kan erhållas på fastighetsinnehavet. Direktavkastningen bestäms främst av utvecklingen i driftsnettot där hyresutvecklingen är den mest betydande variabeln. Allmänt höjda avkastningskrav på fastigheter från de rekordlåga nivåerna under överhettningsåren har medfört att priserna nu justeras nedåt. Dämpande för prisutvecklingen på fastigheter är också det ökande antalet tomma lägenheter. Enligt SCB:s redovisning var nästan 40 000 lägenheter lediga till uthyrning . Det är nästan en fördubbling . Andelen lediga hyreshuslägenheter är , varav det nybyggda beståndet uppvisar den högsta andelen med lediga lägenheter. Såväl antalet som andelen lediga lägenheter har ökat i både det allmännyttiga och privatägda beståndet. Ökningen är störst utanför storstadsområdena. Framför allt återfinns de lediga lägenheterna i kommuner med mindre än 75 000 invånare. För kommersiella fastigheter är vakansgraden ännu högre än för bostads- fastigheter. Den har också ökat markant och uppgår till på många håll. Överutbudet på kontorslokaler har medfört att lokalhyrorna pressats ned kraftigt. Att dra direkta paralleller till hyresmarknaden för bostäder är dock inte rättvisande. Hyresmarknaden för bostäder kännetecknas av oligopol och hyressättningen är delvis reglerad. Det skall emellertid noteras att hyressättningen på bostäder har påverkats i marknadsanpassad riktning av övergången till en mer lägesdifferentierad hyressättning och svårigheterna att hyra ut delar av beståndet. Hyresnivån och dess utveckling torde vara den enskilda faktor som har störst långsiktig inverkan på marknadsvärdet av fastigheter. Således är möjligheten att kunna höja hyrorna för att möta ökade kostnader av stor vikt för fastighetens värde. Bostadshyrorna, som utvecklades i nivå med infla- tionen, steg med totalt . Den kraftiga höjningen av hyrorna har försämrat utsikterna för fastigheternas fortsatta driftsnettoutveckling. Hyrorna har nått sådana nivåer att de för av hyreshusbeståndet beräknas ligga på marknadsnivå, dvs. en höjning av hyrorna är åtminstone för enskilda fas- tighetsägare inte intäktshöjande eftersom vakansgraden riskerar att öka ytter- ligare. Till detta kommer att efterfrågan på bostäder minskar och möjligheten att ta ut högre hyror försämras av att hushållens betalningsförmåga har blivit sämre till följd av ökad arbetslöshet och allmänt svaga utsikter för disponibel- inkomstutvecklingen. Bostadskreditmarknaden domineras av åtta mellanhandsinstitut speciali-serade på bostadsfinansiering, s.k. bostadsinstitut. Deras traditionella uppgift är att bistå med långfristiga lån mot säkerhet i fastigheten. Bankerna bidrar vid sidan av bostadsinstituten med att ge kortfristiga krediter , s.k. byggnadskreditiv och med toppbelå-ning utöver de nivåer som bostadsinstituten belånar. Bankerna äger dessutom sex av de åtta instituten, medan två inte är bankanknutna. Dessa två är och , . Bostadsinstituten svarar för den helt dominerande delen av utlåningen till bostadsmarknaden. Utlåningen finansieras huvudsakligen via upplå-ning på den inhemska penning- och obligationsmarknaden, men dessutom har utlandsupplåningen ökat . En stor del av utlåningsexpansionen skedde och medförde ett kraftigt ökat upplåningsbehov. Tabell 3.1 Bostadsinstitutens utlåningsvolym , mdkr 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 sep 452 543 648 778 933 942 970 Av stocken /93 var utlånad . Takten i bostadsinstitutens utlåning har avtagit. Den minskade utlåningstakten hänger samman med den minskade byggproduktionen och den allmänt låga kreditefterfrågan. Utlånings-statistiken påverkas emellertid även av att en del bolag fört över delar av sin lånestock till moderbankerna. Totalt uppgick överföringarna bara till . Tabell 3.2 Bostadsinstitutens långfristiga utlåning fördelad på fastighets- kategorier, Småhus 396 41,6 Flerbostadshus 437 46,0 Affärs- och kontorshus47 4,9 Bostadsrätter 29 3,1 Övrigt 42 4,4 Utlåningen domineras av utlåning till småhus och flerbostadshus. Stocken av flerbostadshus utgörs både av utlåning till hyreshus och bostadsrättsföreningar. Utlåning till enskilda bostadsrätter återfinns under benämningen bostadsrätter. Andelen utlåning till affärs- och kontorshus har dragits ned kraftigt , vilket till stor del förklaras av att de avlyft som skett varit krediter till kommersiella fastigheter. Andelen krediter till affärs- och kontorshus uppgick till endast av utlåningen vid utgången av . När problemen på den finansiella marknaden blev uppenbara 1990 steg bostadsinstitutens upplåningskostnader. En jämförelse av bostadsinstitu-tens upplåningskostnader med statens visar att ränteskillnaden ökade markant . Även höjda kapitaltäckningsregler har bidragit till detta. Genom att det statliga bankstödet kom att innefatta bostadsinstituten och utbudet på bostadsobligationer relativt statspapper minskade har ränteskillnaden gått ner. skall stora volymer krediter omsättas, vilket innebär att bostadsinstitutens bruttoupplå- ningsbehov förblir stort. Nettoupp- låningsbehovet kan däremot förväntas bli betydligt mindre än tidigare eftersom nybyggnationen väntas bli låg. Diagram 3.2 Bostadsinstitutens in- och utlåningsräntor och statsobligationsräntan Fram redovisade bostadsinstituten relativt begränsade kreditförluster. Detta förklaras dels av den relativt låga exponeringen mot kommersiella fastigheter, dels av att bostadsinstituten i jämförelse med andra långivare har ett begränsat risktagande. 1992 hann dock fastighetskrisen ikapp även bostadsinstituten och de totala kreditförlusterna uppgick till , vilket motsvarade av den totala utlåningen. Tabell 3.3 Bostadsinstitutens finansiella ställning 1991-1993, mdkr Rörelseintäkter 8 650 10 791 10 846 Rörelseomkostnader2 717 2 388 2 344 Kreditförluster 1 276 5 957 7 630 Rörelseresultat efter kredit- förluster 4 652 2 447 874 1Beräkningen för är ingen prognos utan endast beloppen för multiplicerat med 2. Bostadsinstituten har sammantaget fortsatt att redovisa ett positivt rörelseresultat även om den finansiella ställningen skiljer sig relativt kraftigt åt mellan instituten. Instituten har gynnats av det kraftiga räntefallet. Dels lättar situationen för låntagarna, dels har instituten kunnat tillgodogöra sig ökade marginaler på sin utlåning. Till detta kommer att finansieringen av problemkrediterna blir billigare med en lägre ränta. Bostadsinstitutens intjäningsförmåga är emellertid svag och fortsatta betydande kreditförluster skulle riskera urgröpa institutens kapitalbas. En jämförelse kan göras med utvecklingen av bankernas intjäningsför- måga. I många banker har räntebortfallet på de nödlidande engagemangen varit så betydande att intjäningsförmågan i en del fall försämrats trots vidgade räntemarginaler och kostnadsnedskärningar. Institutens förluster har till övervägande del orsakats av utlåning till kommersiella lokaler. Flera av de bankrelaterade instituten har dock lyft över sådana engagemang till moderbankerna. Dessa överföringar har medfört mindre kreditförluster för instituten än vad som annars skulle ha blivit fallet. De två institut, och , som inte har möjlighet att göra avlyft visade markant ökade kreditförluster . Prisnedgången på bostäder, framför allt på nyare bostadshyreshus i det räntebidragsberoende beståndet byggt , har nått sådana nivåer att det föreligger betydande förlustrisker för kreditinstituten. undersökning av prisutvecklingen på det totala bostads- hyreshusbeståndet, byggd på lagfarna köp, visar att prisfallet t.o.m. april från toppnivån uppgick till . I dessa siffror ingår inte de köp som genomförts i form av bolagsöverlåtelser och konkursförsälj- ningar. har kreditförlusterna på utlåning till bostadshyreshus ökat. Belåningsgraden är enligt beräkningar gjorda av lägre för småhus, där även prisfallet varit minst och högre för flerbostadshus och bostadsrätter. Förlustriskerna verkar således framför allt vara knutna till utlåning till bostadsrätter och hyres- bostadshus. Förlustrisken verkar dessutom huvudsakligen ligga i det nyare ränte- bidragsberoende beståndet byggt . Att mer bestämt kvantifiera de samlade förlustriskerna för bostadsinstituten är dock svårt. De beräkningar som kan göras är behäftade med betydande osäkerhet. Utlåningen som är räntebidragsgrundande uppgår för fastigheter byggda till ca totalt. Därav har motsvarande ca borgen och kommunalt för- lustansvar. Att närmare uppskatta hur mycket av utlåningen som kan leda till förluster är inte möjligt. Även om en mindre del av förlustriskerna skulle materialiseras i samband med konkurser eller ackord blir förlusterna kännbara för kreditgivarna. Det finansiella läget för bostadsinstituten kan således förväntas bli kärvt även . 4 De olika systemen för statens stöd för ny- och ombyggnad av bostäder 4.1 Det gamla låne- och 4.1.1 Huvuddragen i det gamla låne- och bidragssystemet Räntebidrag i samband med bostadslån för ny- och ombyggnad av bostäder infördes . De senaste grundläggande bestämmelserna i ämnet finns i de numera upphävda förordningarna nybyggnadslåneförordningen för bostäder (1986:692), nedan kallad NF, ombyggnadslåneförordningen för bostäder (1986:693), nedan kallad OF och förordningen (1986:694) om handläggning, förvaltning, m.m. av bostadslån och räntebidrag. Bestämmelserna innebär i huvudsak följande. Räntebidrag lämnas till kostnaden för ränta på vissa lån. Bidrag lämnas för ränta på den del av bostadslånet och av underliggande kredit som belöper på låneunderlaget för bostäder. Med underliggande kredit avses lån mot säkerhet av panträtt med bättre förmånsrätt än bostadslånet. Eftersom bostadslånet skall utgöra 30, 29 eller av låneunderlaget, beroende på fastighetsägarekategori, och betinga pantsäkerhet i fastig-heten inom 100, 99 eller av pantvärdet samt eftersom låneunderlag och pantvärde i princip utgörs av kostnaden för att uppföra eller bygga om huset, innebär reglerna om underliggande kredit att bidrag lämnas till ränta på även ett bottenlånebelopp motsvarande högst av produktions- kostnaden. Reglerna innebär dock vissa begränsningar i möjligheterna att få räntebidrag till bottenlån. Bidrag till räntan på underliggande kredit lämnas bara om krediten är beviljad av ett kreditaktiebolag eller av lands-eller stadshypoteksinstitutionerna. Vidare krävs att utbetalning av ränte-bidrag sker genom s.k. nettoavisering. Nettoavisering innebär att betalar ut det räntebidrag som tillkommer fastighetsägaren/låntagaren till långiva- ren. Långivaren i sin tur aviserar låntagaren bara den del av räntan på lånet som inte täcks av bidraget. Förfarandet mellan myndighet och långivare samt mellan långivare och låntagare regleras genom särskilda avtal som ingås mellan och respektive långivare. Räntebidrag lämnas också till kostnaden för tomträttsavgäld. Räntebidrag lämnas för beräknade räntekostnader för bidragsberättigande bostadslån och bottenlån. Räntekostnaden beräknas schablonmässigt efter den räntesats som föreskriver med utgångspunkt från de räntesatser som tillämpas på den allmänna kreditmarknaden vid köp av bostadsobligationer med en återstående löptid av och efter en amorteringsplan som i fråga om bostadslånet utgår från en amorteringstid och i fråga om bottenlånet för egnahem och i övriga fall. I fråga om bidragstid och bidragets storlek m.m. gäller för utbetalningen av bostadslånet att bidrag lämnas för den tid under vilket den beräknade räntekostnaden överstiger en garanterad ränta, beräknad på de ursprungliga lånebeloppen som berättigar till räntebidrag och efter en på förhand bestämd räntesats (den garanterade räntesatsen). Bidrag lämnas dock inte för tid efter det att har förflutit från husets färdigställande. Genom förordningen (1992:989) om begränsning av sådana räntebidrag för bostäder som lämnas enligt äldre bestämmelser gäller dessutom att räntebidrag inte lämnas för tid efter det att den garanterade räntan första gången uppgår till eller överstiger den beräknade kostnaden för ränta på de lån eller lånedelar som belöper på låneunderlaget för bostäder. Räntebidrag som skillnaden mellan beräknad ränta och garanterad ränta (fullt räntebidrag) lämnas vid nybyggnad bara för lån inom av ett schablonberäknat låneunderlag för bostäder. Har bostadslån för nybygg-nad beviljats på grundval av ett större låneunderlag lämnas räntebidrag för ränta på de lån som belöper på den överskjutande delen av låneunder-laget av räntekostnaden (reducerat räntebidrag). Det reduce-rade räntebidraget lämnas som fullt räntebidrag. Vid ombyggnad lämnas räntebidrag enligt reglerna för fullt räntebidrag på alla lån inom låneunderlaget för bostäder. Låneunderlaget för ombygg-nad är å andra sidan maximerat. Det får högst uppgå till det schablon-låneunderlag som skulle ha beräknats för en motsvarande nybyggnad av huset. Extraamorteringar eller annan förtida återbetalning av bidragsberättigande lån påverkar bidragets storlek. Återbetalning utöver vad som följer av de avtalade amorteringsvillkoren skall beaktas när kostnaden för ränta beräknas. Låntagaren är skyldig att genast underrätta myndigheten om ändringar av betydelse för rätten till räntebidrag. Underlåtenhet kan medföra återbetalningsskyldighet. 4.1.2 Särskilt om bostadslån som förutsättning för Någon uttrycklig bestämmelse om att förekomsten av bostadslån är en för- utsättning för räntebidrag enligt NF och OF eller motsvarande äldre bestämmelser finns inte. Att det förhåller sig på detta sätt och att det också varit avsikten framgår dock indirekt av en rad bestämmelser som har att göra med uppsägning och övertagande av bostadslån enligt äldre bestämmelser. Om det hus som byggts eller byggts om med stöd av bostadslån används för annat än bostadsändamål skall i princip lånet sägas upp till omedelbar betalning. En fastighetsägare kan dock i vissa fall få behålla 4 bostadslånet trots att huset inte används för bostadsändamål, men ränte-bidraget skall alltid dras in. Om det hus som byggts eller byggts om med stöd av bostadslån över-går till ny ägare kan denne ansöka om att få överta bostadslånet. Om övertagande av bostadslånet medges, lämnas även räntebidrag till den som förvärvat fastigheten eller tomträtten. Om övertagandet avser bostadslån för ett egnahem som förvärvats genom köp eller byte lämnas räntebidrag dock bara om det övertagna bostadslånet uppgår till . De nu beskrivna övertagandereglerna gäller bara i det fall bostadslånet har finansierats av . Äldre anslagsfinansierade bostadslån, dvs. lån som betalats ut före , skall sägas upp till betalning, om fastigheten eller tomträtten övergår till ny ägare eller tomträttshavare. Innan beslut om uppsägning av lånet tas skall dock låntagaren upplysas om möjligheten att få ett s.k. ersättningslån hos och ges skälig tid att ansöka om ett sådant lån. Bestämmelser om ersättnings- lån finns i förordningen (1989:858) om ersättningslån för bostadsändamål. Det innebär bl.a. att den som beviljas ersättningslån även får räntebidrag till kostnaden för ränta på det lånet, liksom på den gamla underliggande krediten, om statslånet skulle ha berättigat till räntebidrag. Bestämmelser av det slag som har redovisats utgår alltså från den underförstådda förutsättningen att räntebidrag kräver att det finns ett bostadslån. Frågan om kopplingen bostadslån * räntebidrag var för övrigt aktuell . Med anledning av händelserna i anslutning till en konkurs i begärde inblandade banker och bostadsinstitut sedan kon- kursen var avslutad, att regeringen skulle vidta åtgärder så att de som övertagit de tidigare statsbelånade bostadshusen fick räntebidrag, trots att bostadslånet inte längre kvarstod (myndigheterna hade vägrat att lämna räntebidrag för de kvarstående bottenlånen enligt de regler som infördes ). Regeringen beslutade i anslutning till budgetproposition att inte vidta någon åtgärd i frågan. 4.2 Det nya bostadsfinansieringssystemet inleddes en genomgripande omläggning av det statliga bostadsfinansieringssystemet. Omläggningen genomfördes i två steg. I det första steget som trädde i kraft slopades kopplingen mellan statliga räntesubventioner och lånefinansieringen. Vidare togs den statligt reglerade bostadslånegivningen bort. Bostadslånegivningen ersattes av ett system med statliga avgiftsbelagda kreditgarantier för lån på den allmänna lånemarknaden i ett mot bostadslånet svarande säkerhetsläge. Därutöver slopades en rad av de tidigare kraven för statligt stöd vid ny-och ombyggnad av bostäder, såsom de s.k. mark- och konkurrensvillko- 5 ren, bostadsanvisningsrätt och den s.k. produktionskostnadsprövningen. I det första steget gjordes däremot inga ändringar i sättet att beräkna räntebidrag. Bidraget skulle fortfarande motsvara skillnaden mellan en beräknad räntekostnad för projektet (subventionsränta) och en garanterad ränta. Beräkningen skulle ske på grundval av ett bidragsunderlag som fastställdes efter samma principer som låneunderlaget för bostadslån, dvs. bidragsunderlaget skulle i huvudsak motsvara skälig faktisk produktionskostnad i varje enskilt projekt.