prop · GH03191 · 1994-01-01 00:00:00 — Om det finns ett övervärde i fastigheten blir den såld redan med dagens regler. Skulle något övervärde inte finnas och inteckningsborgenärerna inte påfordrar försäljning är det knappast sakligt motiverat att tvinga fram en försäljning av fastigheten. Det föreslagna förfarandet skulle sannolikt också erbjuda avsevärda tillämpningssvårigheter. Någon regeländring i enlighet med vad remissinstansen framfört föreslås därför inte. Däremot bör - som vi strax återkommer till - konkursboet kunna tillgodogöra sig ett eventuellt ägarhypotek även när konkursgäldenären är en fysisk person. Några remissinstanser har ifrågasatt om inte konkursförvaltarna alltid borde få sälja den fasta egendom som ingår i boet med samma verkan som en exekutiv försäljning. Detta, mycket långtgående, förslag har inte tagits upp i RSV:s rapport och något underlag för en sådan reform finns inte i detta lagstiftningsärende. Regeringen är därför inte beredd att lägga fram något sådant förslag. Förslaget torde för övrigt inte vara lika aktuellt om de föreslagna ändringarna om exekutiv underhandsförsäljning genomförs. Dessa regler kommer i så fall att kunna tillämpas också när konkursförvaltaren har begärt exekutiv försäljning av boets fasta egendom för sina kostnader för fastigheten, även om de kommersiella fastigheter som det här är frågan om oftast lämpar sig mindre väl för underhandsförsäljning. Reformen torde dock även i detta hänseende innebära en viss arbetslättnad för kronofogdemyndigheterna, vilket remissinstanserna har efterlyst. I anslutning till detta finns det anledning att uppmärksamma regeln i 8 kap. 6 § tredje stycket konkurslagen om förvaltarens skyldighet att avlämna behållning som under konkursen uppkommit av fastigheten. Denna regel tar endast sikte på när fastigheten säljs på auktion (se t.ex. G , L Lorichs: Exekution i fast egendom luftfartyg mm 1973 s. 333). När nu reglerna om exekutiv försäljning under hand ändras kommer i praktiken även fastigheter som ingår i konkursbon att kunna säljas på ett sådant sätt. Det är därför nödvändigt att reglera hur förvaltaren skall förfara med avkastningen från en fastighet i de fallen.Mot bakgrund av vad som anförts föreslår regeringen att en konkursförvaltare skall få begära exekutiv försäljning av fast egendom som ingår i boet för fordran avseende arvode eller kostnad för fastighetens vård och försäljning under konkursen om dessa skall utgå ur fastigheten, under förutsättning att konkursgäldenären är en juridisk person. Vidare föreslås en ny regel om när en konkursförvaltare skall avlämna behållning som under konkursen uppkommit av fast egendom som ingår i boet om fastigheten säljs exekutivt under hand. Regeringen förordar en annan lagteknisk lösning än RSV och föreslår att de förstnämnda bestämmelserna, efter förebild i reglerna i 10 kap. UB om exekutiv försäljning av skepp, tas in i 12 kap. 13 § UB. Regeln om konkursförvaltarens skyldighet att avlämna behållning av fast egendom bör tas in i 8 kap. 6 § konkurslagen. Försäljning för den rätt till betalning som följer med ett ägarhypotek i fastigheten Förslaget att en konkursförvaltare skall kunna begära att fastigheten säljs för hans fordran avseende arvode och kostnader för fastighetens vård och försäljning innebär att konkursboet i princip alltid kommer att kunna tillgodogöra sig ett ägarhypotek i fastigheten när gäldenären är en juridisk person. Det är dock angeläget att konkursboet skall kunna tillgodogöra sig ett ägarhypotek även när konkursgäldenären är en fysisk person. Även om sådana ägarhypotek är mycket ovanliga i fastigheter som tillhör konkursbon förefaller det orimligt att boet, om det nu finns ägarhypotek, inte skall kunna tillgodogöra sig den tillgången. Denna fråga har varit föremål för diskussion i samband med tillkomsten av den nya konkurslagen (prop. 1986/87:90 s. 286 ff). I det ärendet påtalade RSV att det kunde uppstå situationer där ett konkursbo inte kunde få ut det förmögenhetsvärde som ett obelånat eller inte fullt belånat pantbrev representerade i ägarens hand. RSV föreslog därför att det borde föreskrivas att konkursboet som sökande skulle kunna åberopa ägarhypotekets förmånsrätt eller att konkursförvaltaren enligt 12 kap. 13 § UB skulle kunna begära anslutning under åberopande av boets ägarhypotek i fastigheten. Föredragande statsrådet anförde bl.a. att båda de av RSV anvisade lösningarna rimligen borde förutsätta att borgenär eller annan vars rätt kan vara beroende av fastighetens försäljning med stöd av 12 kap. 12 § UB kan lösa ut konkursboet och på så sätt undvika en exekutiv försäljning. Borgenärer vilkas rätt låg efter ägarhypoteket skulle annars få sin rätt försämrad i en oacceptabel grad. Det konstaterades att utlösningsinstitutets utformning inte medger att ett konkursbo löses ut. Som skäl mot RSV:s förslag anfördes att det torde vara relativt sällsynt att det värde som ett ägarhypotek representerar är åtkomligt för oprioriterade borge- närer, eftersom konkursgäldenären regelmässigt före konkursutbrottet har försökt utnyttja alla möjligheter till ytterligare krediter. I de fallen torde alternativet att som säkerhet för sådana krediter pantförskriva ägarhypoteket ligga nära till hands. Det ansågs slutligen också ligga i andra inteckningshavares intresse att utöva anslutning eftersom dessa, vid utebliven försäljning, endast hade högst begränsade möjligheter att få någon utdelning i konkursen. På grund av det nu anförda föreslogs inte någon ändring i anledning av RSV:s förslag. Det är riktigt att det ofta ligger i borgenärernas intresse att utöva an- slutning när konkursförvaltaren begär exekutiv försäljning av fast egendom. Erfarenhetsmässigt vet man att det ändå förekommer att så inte sker. Skälen härtill kan variera. En tänkbar anledning är att borgenärerna hoppas på att fastighetspriserna skall stiga. Ett annat skäl för borgenärerna att inte ansluta sig kan vara att de har annan fullgod säkerhet. En ytterligare anledning kan vara att borgenärerna - som tidigare redovisats - kan få utdelning som oprioriterade. Oavsett hur det förhåller sig härmed kan man konstatera att det förekommer att borgenärerna förhåller sig passiva. Detta motiverar inte att konkursboet och de oprioriterade borgenärerna skall betas möjligheten att kunna tillgodogöra sig värdet av ett ägarhypotek. Inte heller det faktum att sådana ägarhypotek förekommer mycket sällan utgör skäl att avstå från en reform. Regeringen instämmer i att en förutsättning för att konkursförvaltaren skall kunna begära försäljning under åberopande av ett ägarhypoteks förmånsrätt måste vara att inteckningsborgenärer eller andra berörda sakägare med sämre rätt än ägarhypoteket ges möjlighet att lösa ut konkursboet. är utlösningsinstitutet så konstruerat att den som vill lösa ut sökanden skall, innan fastigheten har sålts, betala exekutionsfordringen och förrättningskostnaderna till kronofogdemyndigheten (12 kap. 12 § andra stycket UB). Den utlösande träder därefter i sökandens ställe. Konkursförvaltarens begäran om exekutiv försäljning har emellertid inte någon specifik fordran som grund. I stället anses försäljningen ske för konkursgäldenärens alla borgenärer (jfr 12 kap. 26 § fjärde stycket UB). Det finns alltså enligt de nuvarande bestämmelser inte någon bestämd fordran som den som vill utöva sin utlös- ningsrätt skall betala. Om man väljer konstruktionen att konkursförvaltaren tillåts begära att fastigheten säljs för den rätt till betalning som följer med ett ägarhypotek i fastigheten bör utlösningsinstitutet kunna bli tillämpligt på samma sätt som när en pantborgenär enligt 12 kap. 13 § UB begär försäljning för sin fordran (jfr 12 kap. 2 § UB). Det krävs därför inga särskilda regler för att borgenärerna skall kunna lösa ut konkursboet när förvaltaren åberopar ett ägarhypotek. Borgenären löser ut konkursboet genom att betala värdet av ägar- hypoteket. Borgenären måste alltså betala vad konkursboet som mest hade kunnat få ut om fastigheten hade sålts till ett pris som täckte ägarhypoteket. Därutöver skall borgenären betala förrättningskostnaderna. RSV har föreslagit att borgenären även bör åläggas att betala förvaltarens kostnader för fastigheten. Regeringen kan inte se några skäl till att borgenärerna skulle betala en sådan kostnad. Den faktiska betalningen till följd av ägarhypoteket tillförsäkrar också förvaltaren ersättning för de kostnader som konkursboet åsamkats i denna del. Någon regel i enlighet med RSV:s förslag förs därför inte fram. Mot bakgrund av det nu anförda föreslår regeringen att konkursförvaltaren skall få begära exekutiv försäljning av fast egendom som ingår i boet för den rätt till betalning som följer med ett ägarhypotek i fastigheten. Den nu föreslagna ordningen torde i praktiken huvudsakligen få betydelse när konkursgäldenären är en fysisk person. Det saknas emellertid anledning att begränsa ändringarna till dessa. Reglerna bör alltså utformas så att de blir tillämpliga även i juridiska personers konkurser. Ändringen bör tas in i 12 kap. 13 § UB. Regeringens förslag: Utmätningsverkan skall förfalla om borgenären anmäler till kronofogdemyndigheten att exekutiv försäljning inte kommer att begäras. RSV:s förslag: Överensstämmer med regeringens (se rapporten s. 96). Remissinstanserna: De remissinstanser som yttrat sig i denna fråga tillstyrker RSV:s förslag. Skälen för regeringens förslag: En domstol eller - i mål om betal- ningsföreläggande - en kronofogdemyndighet kan fastställa att en fordran skall utgå med särskild förmånsrätt i registrerat skepp, registrerat luftfartyg, intecknade reservdelar till luftfartyg eller fast egendom. Egendomen anses då utmätt ("dömd i mät", 4 kap. 27 § första stycket UB), vilket beträffande fast egendom antecknas i inskrivningsregistret (6 kap. 21 § utsökningsförordningen). Den som vill begära försäljning av egendomen skall till kronofogdemyndigheten ge in exekutionstiteln med lagakraftbevis och, i förekommande fall, fordringsbevis och pantbrev eller annan inteckningshandling. Om inte försäljning begärs hos kronofogdemyndigheten från det att beslutet eller utslaget vann laga kraft, förfaller utmätningsverkan (4 kap. 27 § andra stycket UB). En borgenär är emellertid oförhindrad att efter tvåmånadersfristen på nytt ansöka om utmätning av fast egendom som tidigare dömts i mät och då åberopa samma exekutionstitel (se även NJA 1993 s. 453). skall i sina ärenden angående exekutiv försäljning av fast egendom genast underrätta inskrivningsmyndigheten när utmätningen har upphävts eller exekutiv försäljning av någon annan anledning har förfallit. Inskriv- ningsmyndigheten tar då bort utmätningsanteckningen i inskrivningsregistret. Det finns beträffande fastigheter som dömts i mät ibland ett behov av att få bort utmätningsverkan och anteckningen härom innan tvåmånadersfristen har löpt ut. Gäldenären kan t.ex. redan ha betalt sin skuld. Han kan också ha kommit överens med borgenären att han själv skall sälja fastigheten och sedan betala borgenären. En sådan försäljning, som ofta kan inbringa ett bättre pris än en exekutiv försäljning genom kronofogdemyndighetens försorg, kan försvåras av att fastigheten då alltjämt anses utmätt. Det är därför angeläget att i dessa fall få bort utmätningsverkan om utmätningsborgenären inte är av någon annan åsikt. Den sökande borgenären bör därför ges möjlighet att disponera över detta för- hållande. Borgenären, som är den som har nytta av att fastigheten dömts i mät, bör således så länge han inte har begärt exekutiv försäljning kunna få utmätningsverkan undanröjd genom att anmäla till kronofogdemyndigheten att han inte tänker begära exekutiv försäljning av fastigheten. En sådan anmälan bör kunna lämnas även innan ifrågavarande dom eller utslag vunnit laga kraft. Avsikten med förslaget är inte att borgenären, om han anmäler detta till kronofogdemyndigheten, därigenom slutligt skall avhända sig möjligheten att begära utmätning av fastigheten. Som ovan anförts kan t.ex. ett utslag i mål om betalningsföreläggande, vars utmätningsverkan förfallit till följd av att borgenären underlåtit att begära exekutiv försäljning inom tvåmånadersfristen, utgöra exekutionstitel för erhållande av ny utmätning av fastigheten. Detsamma bör gälla även när utmätningsverkan fallit på grund av att borgenären anmält till kronofogdemyndigheten att försäljning av fastigheten inte kommer att be- gäras. Om borgenären har träffat en uppgörelse med gäldenären om att denne själv skall sälja fastigheten skall borgenären alltså, om någon försäljning inte kommer till stånd, kunna få fastigheten utmätt på nytt. En sådan ordning bör främja försäljning av fastigheter utan att det exekutiva förfarandet behöver tas i anspråk, vilket i sin tur kan öka förutsättningarna för att erhålla ett bra pris för fastigheten. Regeringen föreslår därför att en bestämmelse om att utmätningsverkan skall förfalla efter anmälan av borgenären tas in i 4 kap. 27 § UB. Det nu anförda gör sig visserligen inte gällande med samma styrka när den utmätta egendomen utgörs av registrerat skepp eller luftfartyg eller intecknade reservdelar till luftfartyg, bl.a. eftersom antalet exekutiva försäljningar av sådan egendom är så litet. En bestämmelse av detta slag bör emellertid vara generellt tillämplig oavsett egendomens beskaffenhet. Regeringen föreslår därför att bestämmelsen även skall omfatta registrerat skepp, registrerat luftfartyg och intecknade reservdelar till luftfartyg. De föreslagna ändringarna medför inga kostnader för staten. Lagändringarna bör träda i kraft . De nya reglerna bör tillämpas genast även i mål som redan är anhängiga hos kronofogdemyndigheterna. Några övergångsbestämmelser krävs därför inte. 9.1 Förslaget till lag om ändring i utsökningsbalken 4 kap. 27 § Paragrafen behandlar utmätningsverkan. I andra stycket har införts en ny regel som innebär att utmätningsverkan förfaller om borgenären anmäler att han inte avser att begära försäljning (se avsnitt 6). 12 kap. 13 § Paragrafen har fått ett nytt andra stycke som ger konkursförvaltare långtgående möjligheter att begära exekutiv försäljning av boets fasta egendom. Detta behandlas i avsnitt 5. Förvaltaren kan begära försäljning för den rätt till betalning som följer med ett ägarhypotek. Ägarhypoteket blir därmed att anse som exekutionsfordran och den som vill lösa ut konkursboet skall betala pantbrevets belopp eller, om pantbrevet har överlämnats som pant för fordran, det belopp som motsvarar den obelånade delen av pantbrevet. Förvaltaren har även möjlighet att begära försäljning för sin fordran avseende arvode och kostnader för fastigheten under förutsättning att hans fordran skall tas ut ur fastigheten (jfr 14 kap. 18 § konkurslagen). Regeln har utformats efter mönster av 10 kap. 5 § andra stycket. Till skillnad från vad som gäller för ägarhypotek kan förvaltaren i detta fall endast begära försäljning om konkursgäldenären är en juridisk person. En följdändring har gjorts i fjärde stycket. 12 kap. 56 § I tredje stycket har införts en regel om att begäran av förordnande om fortsatt inteckningsansvar vid försäljning under hand skall framställas innan kronofogdemyndigheten utfärdar köpebrev (jfr avsnitt 4). 12 kap. 57 § I första styckets första mening har endast språkliga ändringar gjorts. I andra meningen slås fast att kronofogdemyndigheten normalt skall välja den försäljningsform som bedöms ge den högsta köpeskillingen. skall vid valet av försäljningsform naturligtvis beakta kostnaderna för försäljningen. Underhandsförsäljning kan dock endast komma i fråga om övriga förutsättningar för sådan försäljning är uppfyllda. Andra stycket är nytt och undantar vissa fastigheter från underhands- försäljning. Om fastigheten belastas av inskrivna rättigheter och det förekommer inteckningar med bättre rätt får underhandsförsäljning inte ske i de fall en sådan inteckning till någon del förlorar verkan. Pantborgenärer vilkas fordringar har bättre rätt än de inskrivna rättigheterna kan dock samtycka till försäljning i dessa fall. Regeln har behandlats i avsnitt 4. I andra stycket undantas också gemensamt intecknade fastigheter från möjligheten att kunna säljas under hand. 12 kap. 58 § Paragrafen innehåller de nya materiella reglerna för underhandsförsäljning. De har behandlats i avsnitt 4. Ett nytt första stycke innehåller regler om sakägarförteckning. De ansluter till motsvarande regler för exekutiv auktion. Uppgifter om okända pantbrev har undantagits från sakägarförteckningen (jfr 27 § andra stycket) eftersom sådana inte får finnas vid en underhandsförsäljning. Med hänsyn till regeln i 60 § första stycket om att kronofogdemyndigheten, utöver reglerna i 58 §, bestämmer köpevillkoren vid en underhandsförsäljning, är 29 § första stycket 5 inte tillämplig vid underhandsförsäljning. Andra stycket är också nytt. Den vid auktion gällande regeln om att skyddsbeloppet måste bli täckt för att en försäljning skall kunna ske gäller också vid försäljning under hand. Vidare är, genom hänvisning till 34 §, den s.k. övertagandeprincipen tillämplig. Regeln om att sakägarna kan komma överens om avvikande försäljningsvillkor gäller, genom hänvisningen till 37 § första stycket, även vid underhandsförsäljning. Vad som föreskrivs i 37 § andra stycket samt 38 § andra stycket är inte tillämpligt vid underhandsförsäljning. Däremot gäller reglerna i 40 § om att kronofogdemyndigheten skall pröva om skydds- beloppet täcks av köpeskillingen och att köpeskillingen inte får godtas om det är sannolikt att man kan få en avsevärt högre köpeskilling för fastigheten. I tredje stycket har gjorts en redaktionell ändring. I fjärde stycket har, utöver språkliga justeringar, tidsfristen för köpe- skillingens erläggande förlängts . Genom ett nytt sjätte stycke har rättsföljderna av en underhandsförsäljning, såvitt avser fordringar och inteckningars giltighet, likställts med rätts- följderna av en auktion. Det innebär bl.a. att en borgenär inte får göra gällande panträtt i fastigheten mot köparen för större fordran än som har avräknats på köpeskillingen. Även regeln om personlig betalningsskyldighet efter överenskommelse skall tillämpas på en underhandsförsäljning. Vad som sägs i 45 § tredje stycket sista meningen blir inte tillämpligt vid underhandsförsäljning. kan, genom hänvisningen till 56 § första stycket, förordna om fortsatt inteckningsansvar även vid en underhandsförsäljning. Motsvarande regel för gemensamt intecknade fastigheter gäller inte eftersom försäljning under hand enligt 57 § andra stycket inte får ske av sådana fastig- heter. Det nuvarande sista stycket har i sak oförändrat flyttats till 60 § första stycket. 12 kap. 59 § Första stycket första meningen motsvarar 57 § andra stycket i dess tidigare lydelse. I andra meningen fastslås, efter förebild i 20 och 21 §§, att sakägarna skall underrättas om att ett exekutivt underhandsförfarande har inletts samt att de skall uppmanas att bevaka sin rätt. Sakägarna skall underrättas genom formell delgivning. Första stycket i den nuvarande lydelsen har i sak oförändrat flyttats till 60 § andra stycket. Kravet på ägarens godkännande av en underhandsförsäljning enligt det nuvarande andra stycket har slopats (se avsnitt 5). I andra stycket föreslås nu en regel till skydd för de borgenärer som inte får sina säkerheter fullt tillgodosedda genom underhandsförsäljningen. De skall erbjudas möjligheten att skydda sina fordringar genom att själva köpa fastigheten. Borgenärerna skall underrättas när det finns en köpare som är villig att skriva på köpekontraktet. De skall erbjudas att köpa fastigheten till ett högre pris. Borgenären måste få skäligt rådrum innan han beslutar sig. Underrättelsen kan ske genom formell delgivning om kronofogdemyndigheten anser att det är motiverat. Något krav på delgivning finns dock inte. Bestämmelsen i det nuvarande tredje stycket om underrättelse till ägaren har flyttats till 60 § tredje stycket. 12 kap. 60 § Första stycket motsvarar tidigare 58 § sjätte stycket. Andra stycket motsvarar med en språklig justering 59 § första stycket i dess nuvarande lydelse. Tredje stycket motsvaras av nuvarande 59 § tredje stycket. I fjärde stycket har endast språkliga ändringar gjorts. 18 kap. 6 § I fjärde stycket föreskrivs att en sakägarförteckning inte får överklagas sär- skilt. 9.2 Förslaget till lag om ändring i jordabalken 6 kap. 12 § Bestämmelserna i första stycket om att inteckningar förlorar sin verkan under vissa förutsättningar har gjorts tillämpliga på underhandsförsäljning (jfr avsnitt 4). Några språkliga ändringar har också gjorts. Tredje stycket i sin tidigare lydelse har utgått. 9.3 Förslaget till lag om ändring i konkurslagen (1987:672) 8 kap. 6 § I tredje stycket har införts en ny regel för underhandsförsäljning som innebär att konkursförvaltaren skall avlämna den behållning som uppkommit av fast egendom som ingår i konkursboet före tillträdesdagen. 1 Förslag till lag om ändring i utsökningsbalken Härigenom föreskrivs att 4 kap. 27 §, 12 kap. 12, 26, 56, 58, 59 §§ och 18 kap. 6 § utsökningsbalken, skall ha nedan angivna lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 4 kap. 27 § Har domstol fastställt att förfallen fordran skall utgå med särskild för- månsrätt i registrerat skepp, registrerat luftfartyg, intecknade reservdelar till luftfartyg eller fast egendom anses egendomen utmätt. Denna verkan förfaller, Denna verkan förfaller, om ej försäljning begärs om ej försäljning begärs hos kronofogde- hos kronofogde- myndigheten inom två myndigheten inom två måna- månader från det att der från det att domstolens beslut vann domstolens beslut vann laga kraft. laga kraft eller borgenären för kronofogdemyndigheten förklarar att han inte kommer att begära försäljning. Begäran om försäljning görs hos en kronofogdemyndighet som enligt 8 § är behörig att ta upp ansökan om utmätning. Försäljning av fast egendom skall dock begäras hos kronofogdemyndigheten i det län där egendomen finns. Denna myndighet får överlämna målet till annan kronofogdemyndighet, om det behövs för att samordna verkställigheten mot en gäldenär. 12 kap. 12 § Borgenär eller annan vars rätt kan vara beroende av fastighetens försäljning får utlösa sökanden. Han träder därigenom i sökandens ställe. Den som vill utlösa sökanden skall, innan fastigheten har sålts, till krono- fogdemyndigheten betala exekutionsfordringen och uppkomna förrättningskostnader. När ett konkonkursbo som sökande åberopat ägarhypotek i fastig- heten, skall den som vill utlösa sökanden i stället för exekutions- fordringen betala vad boet som mest kan få ut ur fastigheten på grund av ägarhypoteket jämte förvaltarens kostnader för vård och förvaltning av egendomen. Fordringar och rättigheter upptas efter det företräde som gäller enligt lag. Ränta och annan biförpliktelse upptas före fordringens kapitalbelopp, om ej borgenären yrkar annat. Förrättningskostnaderna upptas närmast före exekutionsfordringen. Fordran eller rättighet upptas även om den är beroende av villkor eller tvistig. Är panträtt för fordran beroende av att sökt inteckning beviljas eller är inskrivning av rättighet sökt men ännu ej beviljad, upptas fordringen eller rättigheten med det företräde som tillkommer den om inteckningen eller inskrivningen beviljas. När försäljning har När försäljning har begärts av förvaltaren i begärts av förvaltaren i konkurs, anses konkurs, anses konkursboet som sökande konkursboet som sökande utan förmånsrätt, om ej utan förmånsrätt, om ej anslutning har skett anslutning har skett enligt 13 §. enligt 13 §. Förvaltaren får dock åberopa den förmånsrätt som ett ägarhypotek i fastigheten medför. I juridisk persons konkurs får förvaltaren begära att fastigheten säljs för hans fordran för vård och förvaltning av fastigheten. Sådant förordnande av kronofogdemyndigheten om fortsatt inteckningsansvar som avses i 6 kap. 12 § jordabalken får meddelas på begäran av köparen.