prop · GH03191 · 1994-01-01 00:00:00 — Vidare kan kretsen av potentiella spekulanter vara så liten att en auktion ter sig meningslös. Försäljning genom underhandsför- farande kan också vara mer skonsamt på det personliga planet mot framför allt fastighetsägaren. Anledningarna till att underhandsförsäljning med de gällande reglerna inte kan ske i önskvärd utsträckning är flera. En är att ägaren skall godkänna försäljningsvillkoren och att ägaren därmed kan omöjliggöra att fastigheten snabbt bjuds ut till försäljning under hand genom att ställa orimliga krav på köpeskilling. Reglerna om att en underhandsförsäljning inte inverkar på inteckningar och att köparen skall åläggas att svara för alla förmånsberättigade fordringar vid en underhandsförsäljning verkar också hindrande genom att en borgenär som har accepterat ett pantbrev med säkerhet utanför fastighetens saluvärde kan hindra en underhandsförsäljning och framtvinga en auktionsförsäljning mot bättre prioriterade borgenärers vilja. Exekutiv underhandsförsäljning försvåras också av att köpeskillingen, utöver handpenningen, måste betalas inom så som efter upprättad köpehandling. Mot denna bakgrund finns det anledning att överväga om inte reglerna om underhandsförsäljning kan ändras så att denna försäljningsform i nu berörda hänseenden likställs med försäljning på auktion. Ytterligare vissa frågor, som närmast är att hänföra till själva förfarandet, måste övervägas i sammanhanget. I vilken utsträckning bör t.ex. de regler om sakägarförteckning, kungörelseförfarande, bevakningsförfarande och fördelningssammanträde som gäller för exekutiva auktioner i så fall göras tillämpliga på underhandsförsäljningar? Också rätten att överklaga vissa av kronofogdemyndighetens beslut aktualiseras. Underhandsförsäljning är ett alternativ till försäljning på auktion som kan användas under vissa förutsättningar. Enligt 12 kap. 57 § UB får underhands- försäljning ske när en sådan är mer ändamålsenlig än en auktion. Denna princip bör behållas. Reglerna om försäljning under hand bör således inte utformas så att de utesluter en försäljning på auktion. I stället bör en reform syfta till att reglerna utformas på ett sätt som ger kronofogdemyndigheten större handlingsfrihet att välja det försäljningssätt som passar bäst i det enskilda fallet. En viktig omständighet när det gäller valet av försäljningsform bör då vara vad som bedöms ge den bästa nettobehållningen. Det är långt ifrån alla objekt som lämpar sig för en underhandsförsäljning. En sådan försäljning kan enligt de gällande reglerna endast komma i fråga för fastigheter med klara och otvistiga förhållanden. Reglerna om underhandsförsäljning lämpar sig bäst för den typiska villa- eller fritidsfastigheten utan alltför många panträttshavare och utan belastande rättigheter. I de fall då förhållandena är komplicerade är det inte lämpligt att frångå det mera formbundna förfarandet som en auktionsförsäljning innebär. Det finns ingen anledning att överväga några ändringar i detta hänseende. Kravet i 12 kap. 57 § första stycket på att alla fordringar och rättigheter som belastar fastigheten skall vara utredda bör därför stå kvar. Frågan är i stället om man inte borde be-gränsa tillämpningsområdet ytterligare. Regeringen återkommer till denna fråga i det följande. Av 12 kap. 58 § UB följer att borgenärerna får alla sina för- månsberättigade fordringar täckta vid underhandsförsäljning. Om en köpeskilling motsvarande dessa fordringar inte kan uppnås, krävs för genomförandet av underhandsförsäljning att borgenärerna avstår från sin förmånsrätt i fastigheten. Borgenärerna har intresse av att kronofogdemyndigheten kan välja det mest ändamålsenliga försäljningssättet. Syftet härmed är ju att få ett så högt försäljningspris som möjligt. Frågan är om en motvillig borgenär, eller en borgenär som av olika skäl väljer att förhålla sig helt passiv under ett exekutivt förfarande, bör kunna förhindra att underhandsförsäljning väljs om kronofogdemyndigheten, och kanske alla övriga borgenärer, funnit att en sådan försäljning är mer ändamålsenlig än en auktion. En förutsättning för att man skall kunna överväga en ordning som innebär att fastigheten får säljas under hand även om inte samtliga pantborgenärer blir fullt ut tillgodosedda är att dessa, liksom vid auktion, ges en möjlighet att skydda sina fordringar genom att själva köpa fastigheten. I annat fall skulle konsekvenserna för borgenärerna bli alltför långtgående. Borgenärerna kan redan enligt de gällande reglerna, oavsett vilken försäljningsform som tillämpas, lösa ut sökanden genom att betala exekutionsfordringen och förrättningskostnaderna och på så sätt förhindra en försäljning. Den ordning som gäller vid auktioner, att kronofogdemyndigheten inte får godta en erbjuden köpeskilling, såvida inte berörda sakägare accepterar priset, om det är sannolikt att avsevärt högre köpe- skilling kan uppnås måste självfallet göras tillämplig på underhands- försäljningar. Man skulle dessutom kunna förstärka borgenärsskyddet vid en underhandsförsäljning genom att bereda borgenärer med sämre rätt än utmätnings- borgenären tillfälle att köpa fastigheten till ett pris som överstiger vad övriga spekulanter är villiga att betala. Härigenom skulle det finnas tillräckliga garantier för att borgenärerna vid underhandsförsäljning inte får en sämre ställning än vid en auktion. Om reglerna utformas på detta sätt bör man enligt vår mening kunna ändra reglerna för underhandsförsäljning så att kronofogdemyndigheten får välja den försäljningsform som kronofogdemyndigheten anser ger den högsta köpeskillingen och sälja fastigheten under hand trots att inte samtliga prioriterade fordringar täcks av köpeskillingen. Regeln i 12 kap. 58 § första stycket om att köparen vid en underhandsförsäljning skall svara för alla förmånsberättigade fordringar bör därför ändras och utgångspunkten bör i stället vara att borgenärernas och utmätningssökandens ställning blir densamma som vid exekutiv auktion. Motsvarande regler som gäller för auktion om att skyddsbeloppet - det sammanlagda beloppet av fordringar med bättre rätt än exekutionsfordringen och förrättningskostnaderna - skall täckas av köpeskillingen och att försäljning mot sökandens bestridande inte får ske om inte exekutionsfordringen blir täckt bör således vara tillämpliga på underhandsförsäljning. Vidare bör rättsföljderna av en underhandsförsäljning vara desamma som vid en auktion, såvitt avser de förmånsberättigade fordringar som belastar fastigheten. Enligt 12 kap. 45 § första stycket UB blir rättsföljden av en exekutiv auktion att fastigheten därefter inte svarar för fordringar enligt 6 § 1 och 7 § 1 och 2 förmånsrättslagen (1970:979), s.k. legala förmånsrätter. Vidare kan en pantborgenär enligt 12 kap. 45 § andra stycket i princip inte efter en auktionsförsäljning göra gällande panträtt i fastigheten för större fordran än vad som avräknats på köpeskillingen. Dessa regler bör således tillämpas även vid underhandsförsäljning. En regel om detta bör tas in i 12 kap. 58 §. En fastighet kan inte efter en exekutiv försäljning fortsätta att utgöra säkerhet för skulder som en ny ägare inte har övertagit. Detta innebär att inteckningarnas giltighet får vidkännas förändringar och att 6 kap. 12 § första stycket jordabalken (JB) bör ändras så att exekutiv underhandsförsäljning jämställs med exekutiv auktion, såvitt avser inteckningarnas giltighet. Det innebär att inteckningarna vid en underhandsförsäljning blir utan verkan till belopp som inte täcks av köpeskillingen eller de övriga medel som kan inflyta. bör också, på samma sätt som vid auktion, vid underhandsförsäljning kunna förordna om s.k. fortsatt inteckningsansvar, dvs. på begäran av köparen kunna förordna att en inteckning som annars skulle bli utan verkan i fastigheten på grund av att den inte täcks av köpeskillingen, alltjämt skall bestå. En regel om förordnande av fortsatt inteckningsansvar bör tas in i 12 kap. 58 §. Någon skyldighet för kronofogdemyndigheten att alltid upplysa köparen om denna möjlighet, vilket har föreslagits under remissbehandlingen, anser regeringen inte bör införas. Regeringen föreslår att 12 kap. 58 § UB och 6 kap. 12 § JB ändras i enlighet med det sagda. Bestämmelsen om att borgenärerna skall ges möjlighet att själva köpa fastigheten bör tas in i 12 kap. 59 § UB. De nu föreslagna ändringarna medför att underhandsförsäljning i praktiken kommer att kunna användas även när en konkursförvaltare begär exekutiv försäljning av fastigheter som ingår i ett konkursbo. Det aktualiserar frågan om en pantborgenär kan göra gällande en eventuell restfordran efter en underhandsförsäljning i annan egendom som finns i konkursboet. har hävdats att någon rätt till oprioriterad utdelning ur annan egendom normalt inte finns när konkursförvaltaren säljer en fastighet under hand enligt konkurslagens (1987:672) bestämmelser. Som skäl för detta har anförts att man kan konstatera brist i fastigheten endast efter en exekutiv auktion eller ett misslyckat försök att sälja på auktion som skett på begäran av pantborgenären eller en bättre prioriterad sakägare (se Welamson, Konkursrätt 1961 s. 382 ff). torde emellertid den allmänt rådande uppfattningen vara den motsatta, nämligen att en borgenär med panträtt i fast egendom kan erhålla utdelning såsom oprioriterad utan att det genom en exekutiv auktion blivit styrkt att han inte fått täckning ur panten (se , : Konkurslagen, 1994, s. 741). Genom att rättsföljderna av en exekutiv underhandsförsäljning i för detta sammanhang relevanta delar blir desamma som av en auktion undanröjs varje tvivel om att en pantborgenär kommer att kunna göra gällande en restfordran efter en exekutiv försäljning under hand i annan egendom som ingår i konkursboet. Fast egendom belastas ofta av särskilda rättigheter. Dessa kan vara t.ex. arrende, hyra, tomträtt, servitut och rätt till elektrisk kraft. Vid försäljning på exekutiv auktion gäller enligt 12 kap. 33 § första stycket UB som utgångspunkt att rättigheter med bättre rätt än den fordran för vilken försäljning sker blir skyddade utan särskilt förbehåll. Rättigheter med sämre rätt än exekutionsfordringen skall förbehållas särskilt under vissa förutsättningar (12 kap. 33 § andra stycket). Det finns vidare en möjlighet att skydda vissa rättigheter genom förbehåll vid auktionen (12 kap. 39 §). Enligt nuvarande regler om underhandsförsäljning skall alla rättigheter som upplåtits före försäljningen förbehållas, under förutsättning att rättigheterna grundas på skriftlig handling. Vidare skall varje upplåten hyresrätt till en bostadslägenhet i en hyresfastighet förbehållas, om hyresgästen har tillträtt lägenheten. Det skulle underlätta förfarandet vid underhandsförsäljning om dessa regler kunde behållas oförändrade. Det förhållandet att underhandsförsäljning även i fortsättningen endast skall komma i fråga för fastigheter med enkla och otvistiga förhållanden talar för att behålla de nuvarande reglerna. Också den omständigheten att reglerna om bevakningssammanträde och kungörelseförfarande - såsom nedan kommer att utvecklas - inte bör tillämpas vid underhandsförsäljning utgör skäl för att samtliga rättigheter också i fortsättningen skall bestå även efter en försäljning under hand. Emellertid skulle med hänsyn till att en underhandsförsäljning - i enlighet med vad som ovan redovisats - föreslås få samma rättsföljder för fordringar och panträtter som en auktionsförsäljning en sådan ordning innebära att jordabalkens regler om företrädesordningen mellan inteckning och inskrivning av rättighet åsidosätts (se 17 kap. 6 § andra stycket JB). Som exempel kan nämnas det fallet att det i en fastighet gäller en rad inteckningar just inom ramen för marknadsvärdet och att det också finns några inskrivna nyttjanderätter med sämre rätt, som är oförmånliga för fastighetsägaren och därmed belastande. Om dessa skulle bestå skulle köpeskillingen sänkas, vilket går ut över panthavare med bättre rätt enligt företrädesreglerna. Detta är inte godtagbart. Det finns olika tänkbara sätt att komma till rätta med det nu beskrivna pro- blemet. Ett sätt är att låta motsvarande regler om rättigheter vid auktions- försäljning bli tillämpliga även när en fastighet säljs under hand. Det skulle dock innebära en nackdel genom att regelverket för och förfarandet vid underhandsförsäljning förlorar i enkelhet. Man kan också tänka sig en reglering som innebär att underhandsförsäljning inte får ske om fastigheten belastas med rättigheter som har sämre rätt än de inteckningar som beviljats i fastigheten. En sådan ordning skulle vara lätt att tillämpa och i överensstämmelse med grundtanken att det i första hand är fastigheter utan större ekonomiska belastningar som bör säljas under hand. Det negativa med en sådan lösning är att tillämpningsområdet för underhandsförsäljning kan komma att begränsas mer än vad som är önskvärt. Det är fullt tänkbart att det i flera fall kan förekomma fastigheter som belastas av rättigheter med sämre rätt än inteckningarna men som likväl skulle lämpa sig för en underhandsförsäljning. Så torde särskilt vara fallet när rättigheterna inte alls eller endast i mindre mån inverkar på fastighetens köpeskilling. En lämplig medelväg kan därför vara att behålla regeln om att rättigheterna består efter en underhandsförsäljning och komplettera denna med en regel om att underhandsförsäljning inte får ske om företrädesordningen rubbas såvida inte borgenär som drabbas samtycker. Det nu sagda tar bara sikte på rättigheter som är inskrivna. Frågan är då hur övriga rättigheter som enligt de nu gällande reglerna skall förbehållas vid en försäljning under hand skall behandlas. Man bör här - liksom vid försäljning på auktion - skilja på rättigheter som utgör en ekonomisk belastning på fastigheten och sådana som inte är till någon nackdel för borgenärer med bättre rätt. Vid auktion gäller att icke belastande rättigheter skall förbehållas särskilt (12 kap. 33 § andra stycket; jfr 29 § första stycket 4). På samma sätt bör rättigheter som inte utgör någon ekonomisk belastning kunna förbehållas vid försäljning under hand. Rättigheter som utgör en ekonomisk belastning på fastigheten bör däremot inte tillåtas bestå efter en underhandsförsäljning. Enligt regeringens mening kräver inte detta någon särskild reglering. Om de aktuella rättigheterna utgör en ekonomisk belastning blir det normalt inte aktuellt att sälja fastigheten under hand. skall ju välja den försäljningsform som ger det bästa priset och om rättigheterna utgör en ekonomisk belastning blir underhandsförsäljning oftast inte mer ändamålsenlig än auktion. Skulle en underhandsförsäljning - trots den belastning som rättigheten utgör - inbringa en högre köpeskilling än en auktion innebär detta en fördel för borgenärerna eftersom de i så fall får mer betalt av sina fordringar. Övriga skriftligen upplåtna rättigheter liksom muntliga hyresavtal till bostadslägenhet i en hyresfastighet bör därför alltid kunna förbehållas vid en underhandsförsäljning. Det är viktigt att framhålla att de nu beskrivna problemställningarna i praktiken inte torde komma att aktualiseras i någon större utsträckning. Detta att kronofogdemyndigheten skall välja det försäljningssätt som ger det högsta priset utesluter oftast en underhandsförsäljning i de fallen. Den typiska villa- eller fritidsfastigheten, vilken är den som i första hand skall bli föremål för underhandsförsäljning, belastas inte heller särskilt ofta av några rättigheter. Det bör således inte bli några problem med att sälja dessa fastigheter under hand. Mot bakgrund av vad som anförts föreslås att reglerna om under- handsförsäljning i 12 kap. 57 § kompletteras med en regel om att under- handsförsäljning inte får ske om detta innebär att inskrivna rättigheter med sämre rätt än inteckningarna i fastigheten består som någon inteckning helt eller delvis förlorar sin verkan, såvida inte berörd borgenär lämnar sitt samtycke till en sådan försäljning. Bestämmelsen i 12 kap. 58 § tredje stycket om att alla före försäljningen skriftligen upplåtna rättigheter skall förbehållas gäller oförändrad även i fortsättningen. Enligt de nuvarande bestämmelserna finns inte något krav på att en sakägarförteckning måste upprättas när en fastighet skall säljas exekutivt under hand. Detta får främst ses mot den bakgrunden att samtliga förmånsberättigade fordringar och i princip alla rättigheter är skyddade vid en sådan försäljning. RSV:s förslag innehåller inga regler om att sakägarförteckning skall upprättas vid underhandsförsäljning. Om en underhandsförsäljning i viktiga delar får samma rättsföljder som en auktion kommer enligt regeringens mening frågan om behovet av en sakägarförteckning vid underhandsförsäljning i ett helt nytt läge. Regelsystemet för exekutiv försäljning på auktion, så som det är uppbyggt i 12 kap. UB, bygger nämligen på att det finns en sakägarförteckning. Man skulle kunna säga att den utgör det instrument som olika rättsverkningar av auktionen är knutna till. Mot denna bakgrund blir en sakägarförteckning nödvändig även vid underhandsförsäljning. En fullständig förteckning över samtliga fordringar och rättigheter som skall beaktas vid försäljning bör därför finnas tillgänglig även när en fastighet säljs exekutivt under hand. Sakägarförteckningen bör fylla samma funktion och syfte som vid auktion. En bestämmelse om att sakägarförteckning skall upprättas vid underhandsförsäljning bör tas in i 12 kap. 58 §. I 12 kap. 20 § UB och 12 kap. 15, 16 och 19 §§ utsökningsförordningen (1981:981) regleras kungörelseförfarandet vid auktionsförsäljning. Syftet med kungörelsen är främst att de som har fordringar och rättigheter som berörs av en försäljning samt eventuella spekulanter skall få kännedom om auktionen. Frågan är om det finns anledning att införa regler om att underhandsförsäljning måste kungöras, om detta institut enligt vad som har redovisats ändrar karaktär och får samma rättsföljder som en auktion. För ett kungörelseförfarande talar att inteckningsborgenärerna och eventuellt också rättighetshavare bör få någon form av underrättelse om att ett exekutivt förfarande har inletts. Det ovan beskrivna erbjudandet enligt 12 kap. 59 § om att köpa fastigheten till ett högre pris lämnas ju först i ett senare skede av underhandsförsäljningen och då endast till de borgenärer som har sämre rätt än utmätningssökanden. Vidare måste borgenärerna och rättighetshavarna på något sätt uppmanas att anmäla sina anspråk till kronofogdemyndigheten. Liksom vid auktionsför-säljning bör initiativet till att kronofogdemyndighetena får rätt uppgifter om fordringsbelopp, räntor etc. ligga på den enskilde sakägaren som har att agera vid påföljd att han inte får tillgodoräkna sig det fordringsbelopp som han är berättigad till. För att en underhandsförsäljning skall komma i fråga krävs att alla fordringar och rättigheter som belastar fastigheten är kända. Om det finns anledning att misstänka att samtliga belastningar inte är kända får underhandsförsäljning inte användas. Det innebär t.ex. att underhandsförsäljning inte kan komma i fråga om innehavaren till ett gammalt pantbrev inte kan spåras. Det skall alltså inte finnas några okända pantborgenärer eller rättighetshavare vid försäljningen. Om det trots allt senare skulle visa sig att det finns ytterligare skriftligen upp- låtna rättigheter som belastar fastigheten kommer dessa - enligt vad som ovan redovisats - att bestå efter underhandsförsäljningen. Detta gäller även om en rättighet av förbiseende inte tagits upp i sakägarförteckningen. Till detta kommer att de nödlidande borgenärerna enligt den föreslagna ändringen i 12 kap. 59 § UB, sedan mäklaren funnit en köpare, skall erbjudas att köpa fastigheten. Denna möjlighet får till följd att borgenärer med sämre rätt än utmätningssökanden inte kan förbigås vid ett underhandsförfarande. Mot denna bakgrund ter det sig mindre motiverat att föreskriva att en underhandsförsäljning måste kungöras. Vid auktion underrättas sökanden, ägaren samt kända innehavare av fordringar och rättigheter som bör iakttas vid auktionen genom särskilda underrättelser om auktionen. En lämplig avvägning kan mot denna bakgrund vara att - i stället för att införa regler om kungörelseförfarande vid underhandsförsäljning - föreskriva att samtliga fordringshavare och rättighetshavare skall underrättas om att ett exekutivt underhandsförfarande har inletts och att de i underrättelsen skall uppmanas att anmäla sina anspråk till kronofogdemyndigheten. Eftersom sakägarna själva bör få ta konsekvenserna av att de underlåtit att göra anmälan till kronofogdemyndigheten bör de delges underrättelsen. Att samtliga sakägare skall underrättas när köpehandlingen har skrivits under av köparen och kronofogdemyndigheten följer av 12 kap. 31 § andra stycket utsökningsförordningen. Regeringen föreslår att en regel om att sakägarna skall underrättas om ett exekutivt underhandsförfarande och uppmanas att anmäla sina anspråk i enlighet med det sagda skall tas in i 12 kap. 59 § UB. Reglerna om bevakningssammanträde finns i 12 kap. 23 § UB. Vid bevakningssammanträdet redogör kronofogdemyndigheten kortfattat för de omständigheter som är av betydelse för fastigheten och den tilltänkta försäljningen. Sakägarna skall anmäla sina anspråk om inte detta har gjorts hos kronofogdemyndigheten. De skall vidare beredas tillfälle att yttra sig om anmälda anspråk och de villkor som skall gälla för försäljningen. I 12 kap. 20 - 23 §§ utsökningsförordningen finns särskilda föreskrifter om vad som skall avhandlas vid bevakningssammanträdet. Om försäljningen t.ex. avser gemensamt intecknade fastigheter gäller speciella regler för vad som skall tas upp på sammanträdet. Bevakningssammanträdet fyller flera funktioner men det huvudsakliga syftet kan, enkelt uttryckt, sägas vara att utreda alla de förhållanden som är av betydelse för att villkoren för den efterföljande försäljningen skall kunna fastställas. Vid underhandsförsäljning får det inte råda några oklarheter om villkoren för försäljningen, dvs. fastigheten måste vara fullständigt utredd och några tveksamheter om belastningar etc. får inte förekomma. Underhandsförsäljningsformen skall heller inte användas om det i försäljningsärendet hos kronofogdemyndigheten framkommer andra omständigheter som tyder på att försäljningen kan bli komplicerad. På grund härav bör man kunna underlåta att hålla bevakningssammanträde när en fastighet skall säljas under hand. Någon regel om att sådant sammanträde skall vara obligatoriskt föreslås därför inte. Fördelningssammanträde, som regleras i 13 kap. 4 § UB, är obligatoriskt vid auktionsförsäljning men inte vid underhandsförsäljning. I praktiken håller dock kronofogdemyndigheten ofta sådana sammanträden när en fastighet har sålts under hand. Den omständigheten att underhandsförsäljning föreslås få samma rättsföljder för inteckningarna som en försäljning på auktion innebär inte att behovet av att hålla fördelningssammanträde ökar. De övriga ändringar som föreslås för underhandsförsäljning utgör heller inte anledning att ändra regeln om när fördelningssammanträde måste hållas. I stället framstår den nuvarande fakultativa regeln om att kronofogdemyndigheten kan hålla fördelningssammanträde om det är oklart hur medlen skall fördelas som lämplig och kan sägas ligga i linje med tanken för reformen om att ge kronofogdemyndigheten större handlingsfrihet. Någon regel om att fördelningssammanträde måste hållas när en fastighet sålts exekutivt under hand föreslås därför inte. Vilka fastigheter skall kunna säljas under hand? De ändringar i reglerna om underhandsförsäljning som föreslås innebär att institutet förändrar karaktär och i mycket kommer att likna den exekutiva auktionen. Det ställer frågan om institutets tillämpningsområde i ny belysning. Härvid bör särskilt beaktas förslaget om att inteckningar skall förlora sin verkan vid underhandsförsäljning till den del de inte täcks av köpeskillingen. Detta får betydelse inte minst för gemensamt intecknade fastigheter.