prop · GH03191 · 1994-01-01 00:00:00 — Dessa fastigheter, för vilka gäller särskilda regler i 12 kap. 49 - 55 §§ UB, medför ofta avsevärda problem när de blir föremål för exekutiva åtgärder. Redan med de nuvarande reglerna för underhandsförsäljning kan det starkt ifrågasättas om gemensamt intecknade fastigheter lämpar sig för exekutiv försäljning under hand. Det är snarare så att dessa fastigheter typiskt sett inte motsvarar de krav som gäller för underhandsförsäljning, dvs. att sådan försäljning endast skall få komma i fråga för fastigheter med enkla och otvistiga förhållanden och där handläggningen blir okomplicerad. De olika regler för sakägarförteckning och för hur utrop skall gå till som gäller för gemensamt intecknade fastigheter beroende på om en eller flera av dem skall säljas (12 kap. 50-55 §§) passar inte in vid en underhandsförsäljning. Detsamma gäller reglerna i 12 kap. 49 § om den s.k. indragningsrätten som innebär att när en av flera gemensamt intecknade fastigheter skall säljas exekutivt på auktion så får under vissa förutsättningar även annan av de gemensamt intecknade fastigheterna dras in i försäljningen. Det nu sagda talar med styrka för att gemensamt intecknade fastigheter inte bör få säljas under hand. Det skulle emellertid innebära en begränsning i förhållande till dagens regler om man undantog dessa fastigheter från underhandsförsäljningens tillämpningsområde. En tänkbar lösning för att undvika detta kan därför vara att behålla de nuvarande reglerna om underhandsförsäljning för gemensamt intecknade fastigheter och låta de nya reglerna omfatta övriga fastigheter. En sådan ordning skulle dock göra regelsystemet mer svåröverskådligt och svårare att tillämpa. Den enkelhet i förfarandet som eftersträvas skulle delvis gå förlorad. Frågan är också om den omständigheten att inte tillåta underhandsförsäljning för gemensamt intecknade fastigheter skulle få någon betydelse i praktiken. Som ovan anförts passar sådana fastigheter ytterst sällan för att säljas under hand. Trots detta kan det naturligtvis förekomma enstaka fall då det framstår som fördelaktigt att kunna sälja gemensamt intecknade fastigheter på ett sätt som påminner om en frivillig försäljning. Ett exempel på detta är när två gemensamt intecknade fastigheter, som ägs av samma person, har samma belastningar i samma företrädesordning och båda fastigheterna skall säljas. Här kan det röra sig om vad som i praktiken är en gemensam enhet men med olika fastighetsbeteckningar. Det finns emellertid en möjlighet att undvika en exekutiv auktion för sådana fastigheter. Om både fastighetsägaren och borgenärerna är överens om att fastigheterna bör överlåtas på annat sätt än auktion kan de t.ex. komma överens om att ägaren själv skall sälja fastigheterna. Detta förutsätter att ägaren medverkar och att utmätningsborgenären återkallar sin begäran om exekutiv försäljning. De ändringar i reglerna om utmätningsverkan som föreslås nedan (jfr avsnitt 6), kommer att underlätta en sådan försäljning. Mot denna bakgrund bör de nya reglerna om underhandsförsäljning inte vara tillämpliga på gemensamt intecknade fastigheter. En uttrycklig regel om detta bör tas in i 12 kap. 57 §. Det finns även andra typer av fastigheter där det kan ifrågasättas om dessa bör få säljas under hand. Fastigheter där köpet är beroende av tillstånd eller där det i övrigt förekommer sådan handläggning som komplicerar förvärvet blir emellertid normalt aldrig föremål för underhandsförsäljning. är det fullt tänkbart att t.ex. en jordbruksfastighet i något fall kan passa utmärkt för underhandsförsäljning. Det finns, till skillnad från vad som gäller för gemensamt intecknade fastigheter, därför inte någon anledning att utesluta dessa typer av fastigheter från möjligheten att säljas under hand, även om de i praktiken sällan kommer att säljas på det sättet. RSV har föreslagit att tillståndskravet i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. och i jordförvärvslagen (1979:230) med flera författningar skall slopas vid underhandsförsäljning. Förslaget motiveras av att tillstånd inte krävs när fastigheten säljs på exekutiv auktion. Enligt gällande rätt kan underhandsförfarandet i och för sig användas t.ex. för hyresfastigheter eller för fastigheter där kommunen har förköpsrätt. De nu föreslagna lagändringarna tar inte i någon större utsträckning sikte på dessa typer av fastigheter. Frågor om krav på förvärvstillstånd, förköpsrätt m.m. inrymmer också en rad andra aspekter och överväganden som inte har samband med exekutionsrätten och som inte har belysts i RSV:s rapport. Det finns därför inte underlag för att överväga några sådana ändringar i detta lagstift- ningsärende. Kravet på förvärvstillstånd m.m. skall alltså bestå när en fastighet säljs exekutivt under hand. Det är dock fullt möjligt att det, när erfarenheter vunnits av de nya reglerna, kan bli aktuellt att återigen se över RSV:s förslag i nu aktuellt hänseende. Bestämmelsen i 12 kap. 59 § andra stycket UB att ägaren skall godkänna försäljningsvillkoren utgör i praktiken ett krav på samtycke till under- handsförsäljning. Eftersom sådant samtycke sällan lämnas är kronofogde- myndigheten regelmässigt tvungen att först hålla en meningslös auktion. Detta innebär dels att förutsättningarna för en snabb underhandsförsäljning med god köpeskilling som resultat minskar, dels att låneräntan och dröjsmålsräntan ökar som en följd av ett utdraget auktionsförfarande. En remissinstans har ställt sig tveksam till att slopa kravet på godkännande från fastighetsägaren. Det har därvid framförts att flertalet ansökningar inte leder till försäljning och att det, med den av RSV föreslagna ordningen, inte finns något som hindrar en gäldenär från att på ett sent stadium under förfarandets gång göra upp med sökanden. och mäklaren skulle då ha lagt ner onödigt arbete i ärendet. Denna tveksamhet är inte motiverad. Naturligtvis kan gäldenären när som helst under förfarandet göra upp med sökanden, vilken då kan lägga ned förfarandet. Detta skulle i så fall knappast förorsaka mer kostnader och arbete än med dagens regler. Det kan vid en första betraktelse förefalla märkligt att ägaren inte godkänner villkoren för en underhandsförsäljning om detta förfarande av kronofogdemyndigheten bedömts kunna medföra en högre köpeskilling. Erfarenhetsmässigt vet man dock att ägaren, som kronofogdemyndigheten ofta har svårigheter att få kontakt med, sällan eller aldrig gör några affärsmässiga bedömningar när det gäller försäljning av det egna hemmet. I stället väljer ägaren, vilket får anses fullt naturligt, att hålla fast vid bostaden och hoppas på någon dramatisk vändning av den egna ekonomiska situationen. En situation då gäldenären med de nya reglerna får särskild anledning att motsätta sig en underhandsförsäljning är när försäljningspriset är så lågt att det inte täcker de lån som gäldenären tagit med fastigheten som säkerhet. Gäldenären har ju naturligtvis ett starkt intresse av att fastigheten säljs till bästa möjliga pris för att restskulden skall lyda på lägsta möjliga belopp. I denna situation ligger det nära till hands att gäldenären sätter sitt hopp till en auktion. Det är i regel fråga om helt orealistiska förväntningar som inte infrias. Samma skäl som anförts för att avskaffa kravet på samtliga förmånsberättigade borgenärers samtycke till försäljning under hand talar för att kravet på ägarens samtycke bör slopas. Ett syfte med hela reformen är att se till att den exekutiva försäljningen skall kunna inbringa ett högre försäljningspris än vad den gör vid en auktion. Detta gagnar både gäldenären och borgenärerna. är skyldig att se till samtliga inblandades intressen och får - enligt vad som redovisats i det föregående - inte sälja fastigheten för ett erbjudet pris om det är sannolikt att en avsevärt högre köpeskilling kan erhållas. får anses vara bättre skickad än en fastighetsägare i ekonomiskt trångmål att bedöma hur dennes fastighet skall realiseras för att uppnå bästa möjliga köpeskilling.Mot bakgrund av det nu anförda föreslår regeringen att kravet på ägarens godkännande av försäljningsvillkoren i 12 kap. 59 § UB slopas. Skyldigheten för kronofogdemyndigheten att bereda ägaren tillfälle att yttra sig om att fastigheten skall bjudas ut till försäljning under hand enligt 12 kap. 57 § andra stycket UB bör självfallet stå kvar liksom skyldigheten att underrätta ägaren när försäljningen har genomförts (12 kap. 59 § tredje stycket). Reglerna om överklagande av kronofogdemyndighetens beslut i nu aktuellt avseende finns i 18 kap. 7 § tredje stycket UB. Här föreskrivs att ett beslut om en exekutiv försäljning skall överklagas från försäljningen. Frågan är om den nu föreslagna reformen motiverar att fastighetsägaren eller en borgenär, utöver denna rätt att överklaga försäljningen, även bör ha möjlighet att överklaga kronofogdemyndighetens ställningstagande att bjuda ut en fastighet till försäljning under hand. Enligt RSV bör kronofogdemyndighetens ställnings- tagande att försöka sälja en fastighet under hand kunna överklagas. Enligt verket kan det diskuteras om kronofogdemyndighetens beslut att försöka sälja en fastighet under hand är en sådan förberedande åtgärd som inte kan överklagas särskilt (jfr 18 kap. 6 § andra stycket UB). Verket stannar dock för att ett överklagande torde vara möjligt enligt gällande regler eftersom kronofogdemyndighetens beslut rör tredje man. Det kan ifrågasättas om det är meningsfullt att ge de inblandade parterna möjlighet att överklaga kronofogdemyndighetens beslut redan på ett så tidigt stadium. En sådan rätt att överklaga skulle också medföra en betydande risk för okynnesöverklaganden i syfte att fördröja en försäljning. Härigenom skulle en stor del av vinsten med den föreslagna reformen gå förlorad. Det framstår över huvud taget som oklart vad ett överklagande avseende valet att försöka sälja en fastighet under hand skulle kunna avse. Som grund för ett överklagande avseende en försäljning på exekutiv auktion brukar fastighetsägaren göra gällande att fastigheten sålts för billigt. Detta skäl kan knappast anföras till stöd för att en fastighet inte bör bjudas ut till försäljning under hand. Ett beslut om att inleda ett underhandsförfarande behöver inte heller leda till att fastigheten sedan säljs på det sättet, eftersom det under förfarandets gång kan komma fram omständigheter och inträffa händelser som innebär att fastigheten i stället skall säljas på auktion. Det mest ändamålsenliga förefaller därför vara att låta överklaganderätten vara knuten till den faktiska försäljningen. beslut att försöka sälja en fastighet under hand får anses utgöra förberedelse till ett senare beslut avseende själva försäljningen och kan därmed enligt 18 kap. 6 § andra stycket inte överklagas särskilt såvida det inte berör tredje man. Ett beslut att bjuda ut en fastighet till försäljning under hand kan inte anses röra tredje man. Inte heller med den nya ordningen kan beslutet anses röra en tredje man; frågan om en borgenär berörs negativt av försäljningen eller inte kan inte besvaras förrän köpeskillingen bestämts. Någon uttrycklig regel om att kronofogdemyndighetens beslut att bjuda ut en fastighet till försäljning under hand inte får överklagas särskilt, behövs därför inte. Ett beslut, genom vilket en rättighet har förbehållits vid en auktion enligt 12 kap. 33 § andra stycket, får enligt 18 kap. 2 § andra stycket överklagas endast av den som har bestritt att ett sådant förbehåll görs. Några motsvarande begränsningar i rätten att överklaga aktualiseras inte vid underhandsförsäljningar och några lagändringar krävs därför inte. Skulle en borgenär vara av annan uppfattning än kronofogdemyndigheten när det gäller frågan om rättigheten är ekonomiskt belastande eller inte och anse att rättigheten har inverkat negativt på köpeskillingen, kan han överklaga försäljningen som sådan och göra gällande att fastigheten inte är ett lämpligt objekt för underhandsförsäljning. Det har länge påtalats att exekutiv underhandsförsäljning avsevärt har försvårats och ibland omöjliggjorts av det förhållandet att den kontanta köpeskillingen, utöver tidigare betald handpenning, skall betalas inom en så som efter att köpehandling har upprättats. Det är naturligtvis ett borgenärsintresse att tidsrymden hålls relativt kort men det är tveksamt om det finns några egentliga skäl för att den bör vara så kort som . Det är angeläget att ta till vara alla möjligheter som står till buds för att underlätta underhandsförsäljning. Regeringen anser, i likhet med RSV, att slutbetalningen bör kunna ske . Det kan i och för sig ifrågasättas om inte efter det att köpehandling har upprättats, vilket är den tidsfrist som RSV har föreslagit, är en alltför . och köparen kan dock komma överens om att betalning skall ske tidigare. Med hänsyn härtill förefaller den föreslagna tidsfristen lämplig. Det föreslås att 12 kap. 58 § fjärde stycket UB ändras i enlighet härmed. 5 Exekutiv försäljning på begäran av konkursförvaltaren Regeringens förslag: Fastighetsförsäljning på begäran av en konkursförvaltare skall kunna ske för förvaltarens arvode och kostnader med fastigheten, om konkursgäldenären är en juridisk person. En konkursförvaltare skall även kunna begära att en fastighet säljs för den rätt till betalning som följer med ett ägarhypotek i fastigheten. RSV:s förslag: Överensstämmer i sak med regeringens (se rapporten s. 107). Remissinstanserna: De remissinstanser som yttrat sig tillstyrker förslaget eller lämnar det utan erinran. Skälen för regeringens förslag: En konkursförvaltare kan enligt 8 kap. 6 § konkurslagen (1987:672) begära att en fastighet som ingår i konkursboet säljs exekutivt. För en sådan försäljning gäller om försäljning av utmätt egendom (8 kap. 1 § tredje stycket UB). Konkursboet anses därvid som sökande utan förmånsrätt (12 kap. 26 § fjärde stycket UB), vilket innebär att skyddsbeloppet omfattar, förutom förvaltarens arvode och förrättningskostnaderna, samtliga fordringar som är förenade med förmånsrätt i fastigheten. Försäljning kan endast ske till en köpeskilling som överstiger skyddsbeloppet. Om förvaltaren har begärt försäljning kan emellertid en borgenär med panträtt i fastigheten begära att fastigheten säljs för hans fordran. Detta förfarande - anslutning - innebär att skyddsbeloppet sätts med hänsyn till den anslutande borgenärens förmånsläge, vilket alltså innebär att skyddsbeloppet blir lägre än om anslutning inte begärs. Om borgenärerna inte ansluter sig kan alltså någon försäljning inte ske med mindre samtliga fordringar med förmånsrätt i fastigheten blir täckta. För det fall fastigheten är överbelånad medför detta att konkursförvaltaren inte kan få till stånd någon exekutiv försäljning för att få täckning för sitt arvode och sina kostnader med vård och försäljning av fastigheten, dvs. de kostnader som enligt 14 kap. 18 § konkurslagen skall utgå med bästa rätt ur fastigheten. RSV har under utredningsarbetet uppmärksammat att det, när en kon- kursförvaltare begär exekutiv försäljning av fast egendom som ingår i boet, inträffar att en fastighet inte går att sälja över huvud taget på grund av att skyddsbeloppet är för högt. Detta får orimliga konsekvenser när konkursgäldenären är en juridisk person som upphör att existera när konkursen har avslutats. En utebliven försäljning medför också att ett konkursbo inte kan tillgodogöra sig ett övervärde i form av ägarhypotek i konkursboet tillhöriga fastigheter. har i sin skrivelse uttalat att de av RSV uppmärksammade problemen bör föranleda lagändringar som är baserade på förslagen i RSV:s rapport. Särskilt när konkursgäldenären är en juridisk person är det angeläget att se till att reglerna är så utformade att gäldenärens fastighet alltid kan säljas. Förutom att den ovan beskrivna situationen med ägarhypotek kan föreligga är det av ordningsskäl nödvändigt att en fastighet får en ny ägare. Eftersom t.ex. aktiebolag och handelsbolag upphör att existera när konkursen har avslutats utan överskott, har en osåld fastighet därefter inte någon ägare i egentlig mening. Detta ställer till problem när det gäller frågor om ägarens allmänna ansvar t.ex. som hyresvärd och skattskyldig, och även när det gäller inskrivningsförhållanden. Även förvaltarens möjligheter att få täckning för konkursboets kostnader för arvode som hänför sig till fastigheten och för fastighetens vård och försäljning talar för att boets fastigheter alltid måste kunna säljas. I detta sammanhang förtjänar det att påpekas att reglerna om återföring av mervärdesskatt i konkurs i vissa fall medför problem när konkursförvaltarna skall sälja boets fasta egendom. Konkursboet kan nämligen bli betalningsskyldigt för den mervärdesskatt som kan komma att återföras vid fastighetsförsäljningen. Skattefordringen är en s.k. massaskuld och påverkar alltså konkursborgenärernas ställning. I sådana situationer skulle borgenärerna kunna ha intresse av att förvaltaren lämnar en fastighet osåld. har i en skrivelse till regeringen påtalat de nu beskrivna förhållandena. Ärendet bereds inom . Försäljning för förvaltarens kostnader för fastigheten Av 12 kap. 13 § UB följer att konkursförvaltaren inte har befogenhet att påkalla försäljning av fast egendom vare sig för sin fordran på arvode som hänför sig till fastigheten eller för konkursboets kostnader för vård och försäljning av fastigheten. Reglerna skiljer sig i vissa avseenden från reglerna om exekutiv försäljning av skepp under konkurs. Vid en sådan försäljning anses konkursboet enligt 10 kap. 11 § fjärde stycket UB som sökande utan förmånsrätt om konkursförvaltaren har begärt försäljning. Från denna regel finns dock ett undantag. Konkursförvaltaren kan begära att försäljningen sker för hans fordran avseende arvode eller kostnad för skeppets förvaltning under förutsättning att fordringen skall tas ut ur skeppet (10 kap. 5 § andra stycket). Kostnaden placeras i sakägarförteckningen framför alla särskilda förmånsrätter i skeppet och konkursboet räknas i sådant fall som sökande med bästa rätt. Ett skepp får alltså säljas för dessa kostnader på begäran av konkursförvaltaren. En borgenär kan lösa ut konkursboet enligt reglerna i 10 kap. 4 §. Vidare kan även den som med stöd av 10 kap. 5 § har anslutit sig till konkursförvaltarens begäran om försäljning lösas ut. I denna situation kan emellertid utlösaren inte i strid mot konkursförvaltningens önskemål lägga ned förfarandet. Härför skulle krävas att han även betalade oprioriterade fordringar i konkursen, vilket är en möjlighet som torde sakna praktisk betydelse (se , , : Utsökningsbalken En kommentar, 2:a uppl. s. 308 ff). Motsvarande regler gäller även för exekutiv försäljning av registrerat luftfartyg eller intecknade reservdelar till luftfartyg (11 kap. 1 §). Förklaringen till att lagstiftaren har valt olika sätt att reglera exekutiv försäljning under konkurs beroende på egendomens beskaffenhet är att konkursboet, såvitt avser en fastighet, regelmässigt kan få ut kostnaderna för förvaltarens fordran på arvode och andra kostnader ur fastighetens avkastning. Det praktiska behovet av att få fastigheten såld för denna förvaltarens fordran, som utgör massaskuld i konkursen, har därför ansetts litet. Vidare har det ansetts vanskligt att beträffande fast egendom möjliggöra en sänkning av skyddsbeloppet till i det närmaste noll. När det gäller skepp och luftfartyg har dessa synpunkter inte bedömts göra sig gällande med samma styrka (se NJA II 1912, s. 134 med där gjorda hänvisningar och Lagberedningen, SOU 1973:22 Utsök- ningsrätt XII, s. 376). Frågan är då om dessa skäl numera har en sådan tyngd att de bör hindra en reform som innebär att fastigheter som tillhör juridiska personers konkursbon alltid skall kunna säljas. Frågan är alltså om man - i enlighet med RSV:s förslag - för fast egendom bör införa samma regler som gäller för exekutiv försäljning av skepp i nu aktuellt avseende. Det faktum att konkursboet oftast kan få täckning för förvaltarens fordran ur egendomens avkastning är knappast något avgörande skäl mot en sådan ändring. En försäljning, utifrån det perspektiv som anläggs, är önskvärd bl.a. av den anledningen att fastigheten inte skall stå utan ägare sedan konkursen har avslutats. Det förekommer dessutom att kommersiella fastigheter faktiskt inte genererar någon avkastning, t.ex. i de fall där lokalhyresgäster saknas eller då en rörelse som inrymts i en industrifastighet lagts ner. Än vanligare är att avkastningen är så liten att fastigheten drivs med underskott. I dessa fall sak- nar konkursboet möjlighet att få täckning för förvaltarens fordran ur fastighetens avkastning. Den av RSV föreslagna ändringen medför att konkursförvaltarens arvode och kostnader skall utgå med bästa rätt ur fastigheten, förrättningskostnaderna undantagna. En sådan reform innebär att man delvis gör avsteg från den s.k. täckningsprincipen i och med att borgenärerna inte får samma skydd mot en försäljning som betyder att deras säkerhet förlorar sitt värde. Det kan förefalla betänkligt att på detta sätt delvis rubba en av de två grundläggande principerna som exekutiv fastighetsförsäljning vilar på. Det går emellertid att överblicka de praktiska konsekvenserna av en sådan ändring och som tidigare anförts har företrädare för de stora låneinstituten på fastighetsmarknaden framhållit det angelägna med reformen. Den situation som uppstår skiljer sig heller inte, annat än rent principiellt, från det mycket vanliga fallet att det är pantborgenären med bästa förmånsrättsläge som begär exekutiv försäljning av fastigheten. Till detta skall läggas att en borgenär eller annan vars rätt kan vara beroende av fastighetens försäljning enligt 12 kap. 12 § UB har rätt att lösa ut sökanden. Han träder då i sökandens ställe. En sådan utlösningsrätt bör finnas även i det fallet att konkursförvaltaren begär försäljning för sitt arvode och sina kostnader. En konsekvens av utlösningsrätten är att vissa fastigheter kan förbli osålda eftersom den som löst ut sökanden disponerar över förfarandet och således kan lägga ned detsamma. Detta torde emellertid inte gå att undvika. Utlösningsrätten för borgenärerna är ett rättssäkerhetskrav och är i konsekvens med utsökningsbalkens övriga regler om t.ex. exekutiv försäljning av skepp att borgenär eller annan sakägare skall kunna lösa ut sökanden om han är beredd att betala för det. Det kan mot denna bakgrund ifrågasättas om det skulle vara särskilt riskfyllt att låta skyddsbeloppet omfatta endast förrättningskostnaderna hos kronofogdemyndigheten. är också enligt regeln i 12 kap. 40 § första stycket UB skyldig att bevaka att fastigheter inte säljs till underpris på auktion. Om ett inrop i och för sig täcker skyddsbeloppet skall kronofogde- myndigheten, på samma sätt som när utmätningssökanden är pantborgenär med bästa förmånsrättsläge, enligt denna paragraf ändå inte godta inropet om det är sannolikt att en avsevärt högre köpeskilling kan uppnås. Detta bör enligt regeringens mening utgöra tillräckliga garantier för att fastigheter inte kommer att säljas för billigt. RSV:s förslag är begränsat till att gälla juridiska personers konkurser. En remissinstans har framhållit att det kan te sig stötande att en konkursgäldenär som är en fysisk person får behålla en luxuös villa om inteckningsborgenärerna inte begär försäljning. Remissinstansen har därför anfört att det bör övervägas om inte förvaltaren, efter en diskretionär prövning, borde få begära försäljning av en sådan villafastighet för sina kostnader för vård och förvaltning av fastigheten. Enligt regeringens mening finns det inte samma anledning att säker- ställa försäljning när gäldenären är en fysisk person. Om fastigheten inte kan säljas under konkursen, kommer konkursgäldenären att äga sin fastighet även efter konkursen. Några oklarheter i fråga om ägarförhållanden, skattskyldighet, lagfart etc. uppstår inte i detta fall. Det finns således inte samma behov av att alltid kunna sälja fastigheten under konkursen som när gäldenären är en juridisk person.