prop · GH0376 · 1994-01-01 00:00:00 — I konsekvens härmed skulle också underlaget för bestämmande av beloppet för kreditgarantin och fastighetens pantvärde fastställas på grundval av produktionskostnaden enligt tidigare gällande principer. I det andra steget som trädde i kraft ersattes emellertid den tidigare modellen för att beräkna storleken på statens stöd för ny- och ombyggnad av bostäder med en ny. Den nya modellen inne-bär ändring av beräkningssättet både vad gäller bidragsunderlag och bidragsbelopp. Även beräkningen av garantiunderlag och garantibelopp ändrades. Grundläggande bestämmelser om räntesubventioner och kreditgarantier finns i förordningen (1992:986) om statlig bostadsbyggnadssubvention och förordningen (1991:1924) om statlig kreditgaranti för bostäder. Enligt det nya bidragssystemet får den som byggt eller byggt om bostäder för permanent bruk efter färdigställandet ett årligt bidrag. Inga krav ställs på viss lånefinansiering. Det ställs över huvud taget inga krav på att projektet finansieras med lån. Följaktligen bestäms bidraget schablonmässigt på grundval av en beräknad räntekostnad för investe-ringen. Till grund för beräkningen ligger ett bidragsunderlag vars storlek bestäms genom två schablonbelopp, ett på /kvm för ytor upp till 35 kvm per lägenhet och ett på /kvm för ytor därutöver upp till 120 kvm per lägenhet. För byggande av vissa servicebostäder gäller särskilda bestämmelser. Den beräknade räntekostnaden fås fram genom att det på basis av ytan beräknade bidragsunderlaget multipliceras med en räntesats (den s.k. subventionsräntesatsen). Räntesatsen bestäms med ledning av marknadsräntorna för bostadsobligationer med en återstående löptid av för när bidragstiden börjar löpa. Subventionsräntesatsen anpassas till förändringar i ränteläget vid utgången av under bidrags- tiden. Bidrag lämnas med ett årligt belopp som motsvarar en viss andel av den beräknade räntekostnaden. Bidragsandelen är differentierad både vad gäller upplåtelseformer och år då projektet påbörjas. Andelen är högst för projekt som påbörjas . För sådana projekt lämnas bidrag av bidragstiden av den beräknade räntekostnaden, om projektet avser ett hyres- eller bostadsrättshus och med 42 2/, om projektet avser ett egnahem. För projekt som påbörjas senare sänks bidragsandelen för av bidragstiden med 5 respektive 6 2/3 proncentenheter för varje nytt år. sänks också bidragsandelen inför varje nytt bidragsår. Den årliga sänkningen görs med 4 respektive 5 1/. Bidragstiden börjar, om inget annat sägs, att automatiskt löpa för projektets färdigställande. Eftersom subventionsräntan skall bestämmas för när bidragstiden börjar ger reglerna dock bidragstagaren rätt att välja en senare dag för bidragstidens början. Bidragstagaren får på så sätt möjlighet att samordna bidragstid med tidpunkten då de slutliga fastighetslånen som han har träffat avtal om med sin långivare betalas ut och därmed samordna den ränta som tillämpas i bidragsärendet med den ränta som gäller för lånet. Väljer bidragstagaren en senare dag för bidragstidens början avstår denne dock från bidrag för tid från färdigställandet. Utbetalningarna av bidrag sker kvartalsvis under bidragsåret. Bidraget betalas ut till den som vid utbetalningstidpunkten är antecknad som lagfaren ägare eller tomträttshavare till den fastighet som berörs av bidraget. Någon nettoavisering av bidrag tillämpas inte i detta system. Inte heller får bidragstagaren överlåta eller pantsätta rätten till bidrag. finns två garantisystem * ett som tillämpas om statliga räntebidrag lämnas enligt de regler som trädde i kraft och ett som är hopkopplat med bidrag enligt det system som trädde i kraft . garantisystem återfinns när det gäller garanterade lånebelopp och lånesäkerhetens förmånsrättsläge mycket av det som var vägledande för bostadslånegivningen. Här finns t.ex. ett garantiunderlag för beräk-ning av det garanterade lånebeloppets storlek som fastställs på i princip exakt samma sätt som låneunderlaget för bostadslånet. Här finns vidare ett pantvärde för att bestämma övre gränsen för säkerheten för det garanterade lånebeloppet. Pantvärdet är liksom tidigare en funktion av bidragsunderlaget för räntebidrag med olika tillägg för gott bostadsläge, värdet av befintliga nyttigheter m.m. Här återfinns också den tidigare differentie- ringen av lånenivåerna mellan olika låntagarekategorier * 100, 99 eller av pantvärdet. Även den s.k. fördjupningen av bostadslånet när man inte kan få bottenlån av pantvärdet finns med. Här finns slutligen krav på kommunalt förlustansvar för lån till ny- och ombyggnad av egnahem. garantisystem har dessa från bostadslånesystemet hämtade principer i huvudsak utmönstrats. Det som finns kvar är en viss möjlighet till s.k. fördjupning. Kreditgarantin kan utökas av garantiunderlaget, men bara i fråga om lån för hus i områden där värde-utvecklingen är svag. I övriga fall får garantin enligt det yngre systemet avse högst ett belopp som motsvarar av ett garantiunderlag. Garan-tiunderlaget skall motsvara det schablonmässigt beräknade bidragsunder- laget enligt de nya bidragsreglerna. I såväl 1992 som system skall säkerheten för det garanterade lånebeloppet utgöras av panträtt i fastigheten eller tomträtten. Pantsäker-heten skall dock system i förmånsrättshänseende ligga närmast efter säkerheten för det lån som långivaren lämnar enbart mot säkerhet i fastigheten. Detta innebär att den förmånsrättsmässiga placeringen av pantsäkerheten för det garanterade lånebeloppet system bestäms med utgångspunkt i långivarens bedömning av fastighetens belåningsvärde och inte som system av kostnaden för projektet. system finns ingen övre belåningsgräns som bygger på att systemet förväntar sig en kontantinsats av viss storlek. Det skall dock bestämmas ett pantvärde för fastigheten eller tomträtten. Det får motsvara garantiunderlaget med tillägg för värdet av vissa lokaler samt värdet av de nyttigheter som ingick i eller hörde till fastigheten innan projektet påbörjades. Garantireglerna säger att säkerheten för det garanterade lånebeloppet får ligga högst inom av pantvärdet. Genom att pantvärdetilläggen system är begränsade i förhållande till garantisystem och genom att pantsäkerheten för det garanterade lånet eller lånedelen system i förmånsrättshänseende skall ligga närmast efter pantsäkerheten för det lån eller den lånedel som lämnas utan säkerhet än panträtt i fastigheten eller tomträtten begränsas dock risktagandet jämfört med tidigare ordning. system ges långivaren möjlighet att öka kreditgarantin . Garantin får av garantitiden ökas med högst av garantiunderlaget. Den sammanlagda ökningen får dock uppgå till högst av garantiunderlaget. Möjligheten att öka kreditgarantin är hopkopplad med den i det föregående nämnda fördjupningsmöjlighe- ten. Utnyttjar man fördjupnings- möjligheten begränsas i motsvarande mån möjligheten att öka kreditgarantin. I övriga frågor, såsom vilka långivare som kan erhålla kreditgarantier, hur garantitidens längd bestäms, villkoren för garantins giltighet, hur ersättningen till långivaren bestäms, garantiavgifter och regressrätt m.m. gäller samma regler i de båda systemen. Systemen står i princip öppna för alla kredit- och försäkringsinstitut som står under tillsyn. Garantin lämnas i båda fallen för den tid som långivaren begär, dock längst från projektets färdigställande. För garantins giltighet krävs i båda fallen att långivaren gjort en korrekt kreditvärdering av låntagaren, att långivaren förvaltar lånet på betryggande sätt och med iakttagande av god kreditsed samt att långivaren betalar föreskriven garantiavgift. Garantin berättigar i båda fallen till ersättning om långivarens säkerhet inte räcker till för att betala långivarens fordran. Ersättning lämnas med högst de belopp som kan beräknas enligt 6 kap. 3 § jordabalken. ning ur garantin förutsätter att huset säljs till följd av låntagarens obestånd. Betalar staten ut ersättning till långivaren inträder staten i båda fallen regressvis som fordringsägare mot låntagaren till motsvarande belopp. Regressfordran kan efterskänkas. Garantiavgiftens storlek bestäms i båda fallen av regeringen. Långivaren är i princip skyldig att godta de ändringar i garantiavgiftens storlek som regeringen föreskriver. 4.3 Särskilt om räntebidrag vid konkurs 4.3.1 Det gamla låne- och En konkurs innebär en total betalningsinställelse såvitt gäller åtaganden som konkursgäldenären ingått före konkursbeslutet. Fordringar mot kon- kursgäldenären måste bevakas i konkursen. I fråga om lån som löper med ränta och amorteras innebär detta att lånet formellt är förfallet till betalning som konkursen inträder. Eftersom * som framgår av det föregående * förekomsten av bostadslån är en förutsättning för räntebidrag och då konkurs innebär att bostadslånet sägs upp, leder konkursen logiskt sett till att räntebidragsgivningen avbryts i och med att låntagaren försätts i konkurs och återupptas inte förrän den fastighet som lånet avser har övergått till ny ägare och denne övertagit betalningsansvaret för bostadslånet. Detta var också den ståndpunkt som regeringen intog i ett ärende där en kon- kursförvaltare överklagade myndigheternas beslut att avbryta ränte-bidragsgivningen till ett antal i konkursboet ingående bostadsbelånade fastigheter. En omständighet som vägde tungt vid regeringens avgörande i ärendet var det förhållandet att en utbetalning av räntebidrag till en låntagare i konkurs främst skulle gynna konkursborgenärer med oprioriterade fordringar. Delvis som ett resultat av detta resonemang har sedermera efter det att nettoavisering infördes den ordningen etablerats i praxis att räntebidrag betalas ut under tid då gäldenären är försatt i konkurs under förutsättning att konkursförvaltaren godtar att utbetal- ningen sker direkt till långivaren. Inom ramen för nettoaviseringen pågår alltså räntebidragsgivningen även under konkurs. En konkurs som omfattar belånade fastigheter innebär emellertid också, om den fullföljs, att fastigheterna säljs tvångsvis och att fastighetslån till den del de inte övertas av den nye ägaren är förfallna till betalning. Som framgått gäller i fråga om räntebidrag till den som övertar en bostadsfastighet som uppförts eller byggts om med stöd av bostadslån generellt att denne söker och får överta bostadslånet, alternativt söker och får ett ersättningslån. Det är alltså reglerna om övertagande av lån som styr rätten till räntebidrag för den som förvärvar en bostadsfastighet som byggts eller byggts om med statligt stöd. Enligt en uttrycklig regel kan den till vilken fastigheten övergått få överta bostadslånet helt eller delvis, om det kan antas att han har förutsättningar att fullgöra de ekonomiska förpliktelser som följer med lånet och att förvalta huset på ett tillfredsställande sätt. Det föreligger således inte någon absolut rätt för en köpare att få överta bostadslånet och därmed få räntebidrag. I praxis försöker man så långt möjligt efterkomma köparens önskemål om att få överta bostadslånet när övertagandet skall ske i anslutning till en frivillig överlåtelse. Även övertagande av bara en mindre del av bostadslånet godtas normalt. Den del som inte övertas återbetalas då kontant och underlaget för räntebidrag minskar i motsvarande mån. Här är det främsta intresset att underlätta omsättningen. Priset till vilket det sker är en sak mellan säljare och köpare. Något annorlunda blir det om fastigheten skall säljas tvångsvis. Om den bostadsbelånade fastigheten säljs till ett pris som inte täcker säker-heten för bostadslånet uppstår i praktiken en förlust (här bortses från de fall då låntagaren även har andra utmätningsbara tillgångar). Huvudprincipen är att inte medge övertagande, om köpeskillingen understiger det pris som behövs för att täcka hela bostadslånefordringen. Härifrån görs dock i regel undantag, om en överenskommelse kan träffas med de långivare som har bättre rätt till betalning ur fastigheten om att man får dela på förlusten. Sådana överenskommelser har varit relativt vanligt förekommande mellan och bottenlånegivarna. Ett övertagande av en del av bostadslånet innebär att den nye låntaga- ren även får räntebidrag. Ett delvis övertagande innebär dock att det totala räntebidraget minskar med ett större belopp än det som svarar mot minskningen av de totala räntekostnaderna till följd av den lägre låne-skulden efter konkursen. Förklaringen till detta är att basen för beräk-ningen av den garanterade räntan inte ändras till följd av att låneskulden minskar. Den garanterade räntan beräknas alltid på det ursprungliga bidragsunderlaget. Ränte- bidragstiden kortas också av eftersom den ned-sättning av lånets kapitalbelopp som sker inte medför någon justering av amorteringsplanen. Sammanfattningsvis innebär den gamla ordningen att räntebidrag betalas ut även under konkurs som en följd av nettoaviseringen och att räntebidragets fortbestånd efter avslutad konkurs är beroende av om långivare med bättre rätt till betalning ur den bostadsbelånade fastigheten godtar att ta en del av förlusten som kan uppstå genom att priset på fastigheten inte når upp till det statliga pantvärdet för fastigheten. Blir räntebidraget kvar efter en konkurs som inte ger full utdelning på bostadslånet kommer bidraget att bli lägre än vad som svarar mot själva ränteminskningen till följd av kapitalförlusten. I det nya systemet är det uttryckligen frånsagt att bidrag inte lämnas för tid då bidragstagaren är i konkurs. Denna regel kompletteras av en likaledes uttrycklig bestämmelse om att bidragstagaren skall förbinda sig att inte till annan överlåta, pantförskriva eller på annat sätt överföra den rätt 7 till bidrag som bidragsbeslutet innebär. Ett förfarande i strid mot utfästelsen kan medföra att bidragsbeslutet återkallas. Förbudet mot bidrag bidragstagaren är i konkurs innebär omvänt att så snart huset fått ny ägare återupptas bidragsgivningen i full utsträckning. Varken det pris som erlagts för fastigheten eller den låne- finansiering av fastigheten som uppnåtts efter konkursen inverkar på bidragets storlek eller den totala bidragstidens längd. 5 Åtgärder för att stabilisera bostadskreditmarknaden Dagens problem på bostads- och byggmarknaderna skall ses mot bak-grund av de allmänna ekonomiska förhållandena i . Svensk ekonomi är mitt inne i efterkrigstidens djupaste lågkonjunktur. De misstag som begåtts i den ekonomiska politiken, framför allt , har lett till att de strukturella problemen i statens finanser nu ligger blottlagda. Det framstår som uppenbart att många utgiftssystem och den skatte- belastning som byggts upp i grunden försämrat landets ekonomiska möjligheter. För att komma tillrätta med dessa problem krävs en omfattande omprövning och besparing av statens utgifter. krävs en översyn av skattesystemen och olika regleringssystem så att de inte hindrar den ekonomiska tillväxt som är nödvändig för att skall komma ut ur den ekonomiska krisen. Omställningsprocessen är både omfattande och nödvändig. Denna äger rum som samhället och näringslivet brottas med de negativa effekterna av 1980-talets ekonomiska politik. Särskilt tydliga är effekterna på finans-och fastighetsmarknaderna, vars kriser är en följd av högt uppdrivna inflationsförväntningar i kombination med den kraftiga utlåningsökningen och bristfälliga kreditprövningen. Dessa grundläggande problem för landets ekonomi berör således i hög grad fastighetsmarknaden och bostadsbyggandet. De tar sig bl.a. uttryck i att fastighetsägare inte kan lånefinansiera investeringar, oavsett om det gäller nyproduktion eller i befintligt bestånd, i samma omfattning som . Indirekt får detta effekter för byggbranschen genom att bygg-projekt, baserade på tidigare förutsättningar, inte kommer till stånd eller får svårigheter att få lån. De förändrade ekonomiska förutsätt- ningarna, som framför allt avspeglar sig i en vikande efterfrågan, har lett till en nedgång i bostadsbyggandet, med åtföljande konkurser hos byggföretag och arbetslöshet bland de anställda i byggbranschens olika förädlingsled. Problemen i byggbranschen har förvärrats till följd av det omfattande bostadsbyggande som ägt rum . Detta omfattande bostads-byggande tog i anspråk en stor del av marknadsutrymmet för nya bostä-der. Att en sådan utveckling leder till en rekyl i form av nedgång i bostadsbyggandet är logiskt och ofrånkomligt, oavsett hur statens stöd till bostadsbyggandet utformas. Nedgången i byggbranschen med åtföljande problem är därför till betydande del en förutsägbar konsekvens av de senaste årens mycket omfattande bostadsbyggande. Dessvärre ägde det ökade bostadsbyggandet rum då det rådde överefterfrågan på byggresurser, dels för ombyggnad av bostäder, dels för nybyggnad av kontor och industrifastigheter. Tillsammans med det dåvarande räntebidragssystemet, som innebar att man fick mer räntebidrag ju dyrare man byggde, fick det till följd att produktionskost-naderna steg våldsamt. låg den totala produk-tionskostnaden på ca /kvm för flerbostadshus. har produktionskostnaden överstigit /kvm. Nivåerna på anbud som avgetts ligger avsevärt lägre. får man konstatera att flertalet av de projekt som har igångsatts och som har problem att få tillfredsställande lånefinansiering är projekterade till tidigare års höga kostnadsnivå. Sammantaget måste man således konstatera att de problem som fastig-hetsägare som byggt hus brottas med och de problem som gäller bostadsbyggandet och dess kreditförsörjning är hänförliga till förhållandena . har det byggts alltför många bostäder och till alltför hög kostnad. I många fall har bostäder tillkommit utan att det funnits en långsiktig efterfrågan. I andra fall är det för få hushåll som efterfrågar dessa bostäder, vilket innebär att fastigheterna i många fall har ett betydligt lägre värde än vad de kostat att bygga och den låneskuld som därmed belastar fastigheten. Denna situation innebär en risk för framtida kreditförluster för kreditinstituten, vilket verkar inskränkande på nya kreditengagemang från deras sida. Den största skadan av förhållandena torde ändå vara den orimligt höga produktionskostnadsnivå som då etablerades. började bottenlåneinstituten ifrågasätta om utlåning i förhållande till länsbostads- nämndernas beslutade pantvärde (i princip produktionskostnaden) var förenligt med kreditinstitutens regler om att ha tillfredsställande säkerheter för sina lånefordringar. Det kan nu konstateras att den tidigare kreditgivningen som baserats på länsbostadsnämndens beslut har resulterat i ökad risk för kreditförluster i framför allt de senast byggda årgångarna. De ändrade ekonomiska förhållandena har lett fram till en nödvändig omprövning av kreditinstitutens kreditgivning till bostadsbyggande. De myndighetsbeslutade pantvärdena har alltmer ifrågasatts som grund för kreditgivningen. Kreditgivningen är baserad på projektets ekonomi, dvs. om det finns hushåll som är beredda att acceptera sådana bostadsutgifter att de täcker räntekostnaderna. Kredit- givningen sträcker sig inte längre än att instituten är säkra på att vid tvångsförsäljning få täckning för skulden. Kreditgivaren gör också en noggrannare prövning av låntagaren . Kreditgivning förutsätter numera en bedömning av att låntagaren sannolikt klarar sina ränteförpliktelser . En sådan bedömning är också en förutsättning för att den statliga kreditgarantin för ny- och ombyggnad skall gälla. Från byggherresidan har ibland hävdats att kreditinstituten hanterar kreditgivningen för snävt. För kreditgivare måste dock utgångspunkten vara att låntagaren kan förväntas klara framtida ränteutgifter på lånen och att långivningen från kreditinstituten inte ges större omfattning än vad som motsvaras av tillfredsställande säkerheter. underlättar staten lånefinansieringen av bostadsbyggandet genom att erbjuda kreditinstituten en avgiftsbelagd kreditgaranti som möjliggör för instituten att lämna lån utöver vad säkerhet i fastigheten eller tomträtten i sig motiverar. De som bygger till högre kostnader än vad som motsvaras av till- fredsställande säkerhet i fastigheten eller tomträtten och av utrymmet för den statliga kreditgarantin måste vara beredda att finansiera detta med egen kapitalinsats eller med lån från andra som är beredda att ta risker för sådan långivning som saknar tillfredsställande säkerhet. Från kreditgivarnas sida anförs att byggherrarnas minskade möjligheter till lånefinansiering huvudsakligen beror på att det är för stor skillnad mellan produktionskostnaden och den färdigbyggda fastighetens värde. Produktionskostnaderna är för höga för att lånefinansiering av produktions- kostnaden skall kunna ske i den omfattning som byggbranschen varit van vid. En rimlig produktionskostnad i förhållande till hushållens betalningsvilja för nyproducerade bostäder och en rimlig egen kapitalinsats är således grundläggande förutsättningar för lånefinansiering av bostadsbyggande och för att byggbranschens problem skall kunna lösas. Ansvaret för att denna balans skall uppstå åligger såväl byggare och byggherrar som kommuner. Det gäller för alla som har en påverkan på den totala produktionskostnaden att bidra till att kostnaderna sänks och anpassas till mer normala förhållanden än de som blivit en följd av bygg- och fastighets-boomen . På statsmakterna ligger ett övergripande ansvar att främja god hushållning, vilket här innebär att bostadsbyggande och fastighetsägande ges sådana villkor att producenter och ägare stimuleras att hålla sina kostnader låga. Det skapas genom de regler som finns på dessa marknader. På denna liksom andra marknader påverkar den allmänna ekono- miska politiken hushållens och företagens köpkraft och därmed deras efterfrågan på bl.a. bostäder och näringslivets lokaler. Utredarens bedömning är att de problem som i huvudsak är förknippa-de med de krediter som getts till de senaste årgångarna bostäder i det tidigare subventionssystemet nu nått en sådan omfattning att det är påkallat med ytterligare åtgärder från statsmakternas sida. Enligt utredaren bör sådana åtgärder syfta till att förbättra marknadens funktionssätt genom en ökad flexibilitet samt bidra till att minska risken för konkurs med åtföljande kreditförluster. Sådana åtgärder är angelägna för fastighetsägarna och de boende. Sådana åtgärder är också angelägna för att undvika kreditförluster för staten och bottenlånegivarna. Det finns därför anledning att, inom ramen för beslut om räntebidragens omfattning, söka en ordning som minskar riskerna för att fastighetsägare skall gå i konkurs och därmed orsaka både staten och bottenlånegivare kreditförluster eller motsvarande. Det viktigaste är därvid att se till att fastighetsägare ges möjligheter att ta tillvara allt utrymme för att minska sina kapitalutgifter. Därför är det riktigt som utredaren föreslagit att se över det äldre regelverket för statens stöd till ny- och ombyggda bostäder i syfte att göra sådana ändringar som kan öka fastighetsägarens möjlig-heter att minimera sina kapitalutgifter. I det följande lägger vi fram förslag som innebär att onödiga formkrav i det äldre räntebidragssystemet tas bort. I stället skall räntebidragets storlek i likhet med vad som gäller i det nya systemet för bostadsbygg-nadssubventioner beräknas oavsett finansiering och oavsett faktiska kostnader för lånefinansiering. För att inte detta skall leda till att låntagare går i konkurs för att slippa det statliga lånet och ändå behålla fullt räntebidrag, föreslås regler som innebär att räntebidraget i sådana fall kvittas mot förlust på det statliga lånet. Tillsammans med en möjlighet att genom pantförskrivning eller på annat sätt överföra rätten till räntebidraget till kreditinstitut som står under tillsyn, bör detta leda till ökade möjligheter för fastighetsägare och kreditgivare att finna lösningar som kan undanröja obeståndssituationer. För att ytterligare förbättra möjligheterna till finansiella rekonstruktioner föreslås också en särskild statlig kreditgaranti för ett s.k. omfördelningslån som skall kunna bidra till att begränsa fastighetsägarens ränteutgifter .