mot · GH02Bo29 · 1994-04-18 00:00:00 — med anledning av prop. 1993/94:199 Ändringar i hyresförhandlingslagen m.m. I propositionen föreslås att en hyresgäst ska kunna ståutanför det kollektiva förhandlingssystemet. Förbudet motflera förhandlingsordningar i ett hus upphör samt attbostadssaneringslagen avskaffas och ersätts med ett indirektskydd mot ovälkomna ombyggnadsåtgärder.För socialdemokraterna är hyrespolitiken en del avbostadspolitiken och bostadspolitiken en del avvälfärdspolitiken.Hyrespolitiken bör i första hand uppfattas som enpartsstödjande reglering. Den syftar till att skydda den enaparten, nämligen hyresgästen. Motiveringen till en sådanpartiskhet är att hyresvärden får större makt än hyresgästenpå en oreglerad marknad. Denna marknadsmakt förstärksytterligare av att hyresvärden, till skillnad från säljaren påen varumarknad, behåller äganderätten även eftertransaktionen.Vi socialdemokrater vill behålla och utveckla dagensbruksvärdessystem. Lika hyror för likvärdiga lägenheterförutsätter enligt vår mening kollektiv hyressättning.Dagens ordning, där hyrorna fastställs av självständigaparter, menar vi är bra.Men det finns brister i dagens system.Medan förhandlingarna med de kommunala företagen istort sett omfattar alla viktiga frågor, är förhandlingarnamed privatvärdarna inte alltid lika omfattande. Denetablerade hyresgäströrelsen har i praktiken fått ettförhandlingsmonopol. Åtgärder behöver vidtas för attunderlätta för fler föreningar att organisera de boende.Även möjligheten att öka den enskildes förhandlingsrättmåste prövas. Det är emellertid ingen lätt uppgift. Det finnsen uppenbar konflikt mellan den enskildes frihet och kravetpå ett rättvist hyressättningssystem. Vår utgångspunkt är attbruksvärdet även ska fungera som tak vidhyressättningen. Frihet för den enskilde får alltså inteinnebära en möjlighet att hyra ut till högstbjudande.Även om regeringen delvis retirerat från sinaursprungliga krav, kan enligt vår uppfattning propositioneninte ligga till grund för en ny lagstiftning. Vi reagerarframför allt mot att det blir möjligt att tillämpamarknadshyror för tomma lägenheter, samt att skyddet föroorganiserade hyresgäster blir för svagt.Eftersom vi är kritiska mot vissa delar i dagenslagstiftning föreslår vi fortsatt beredning av vissa frågor.Nedan anger vi vår avgörande kritik mot regeringsförslaget.Den som tiger samtyckerFör att den föreslagna förhandlingsrätten för enskildainte ska leda till krångel och byråkrati för värdarna, föreslåsatt den som står utanför en kollektivt framförhandladhyreshöjning ska anses ha accepterat det hyresvärdenbegär, om han eller hon inte protesterar. Den som tigerförutsätts alltså samtycka.Det är en helt förkastlig ordning. För den som medvetetvalt att stå vid sidan om, och som verkligen vill förhandlasjälv, är det kanske inte något stort problem. Men alla desom av andra skäl hamnar utanför förhandlingssystemet, fårsin trygghet kraftigt begränsad. Alla värdar är intehänsynsfulla, och alla hyresgäster klarar inte att bevaka sinarättigheter. Förslaget hotar rättssäkerheten.Om trots allt väljer att utvidgaförhandlingsrätten för enskilda måste en urrättssäkerhetssynpunkt rimligare ordning gälla. En väg är iså fall att den kollektivt förhandlade hyran även gäller fördem som står utanför förhandlingsordningen, så längehyresgästen och värden inte kommer överens om annatbelopp.Olika hyror i samma husFörbudet mot flera förhandlingsordningar för sammahus avskaffas. Därmed blir det möjligt för fleraorganisationer att bedriva kollektiva förhandlingar i ett ochsamma hus. Som en följd av detta blir det tillåtet med olikahyror för likvärdiga lägenheter i samma hus.Det är enligt vår mening en orimlig konsekvens. Viförordar ökade möjligheter för enskilda att välja vilkenorganisation som ska företräda dem i kollektivaförhandlingar. Men flera förhandlingsordningar i sammahus leder till uppenbara orättvisor. Dessutom utgörförslaget ett hot mot hyresgästernas möjligheter att påverkaandra gemensamma angelägenheter än hyran, t.ex.trappstädning och sophämtning.Ett stort antal remissinstanser, bl.a. och Fastighetsägare, kommer tillsamma slutsats. Förutom att förslaget är orättvist, leder detdessutom till krångel och byråkrati.Vi medger gärna att det är en svår balansgång mellankravet på den enskildes frihet å ena sidan, och allas trygghetå andra sidan. I dagens lagstiftning betonas rättvisan, ochdärför behovet av kollektiva förhandlingar. Ävenregeringen tycks inse svagheterna med sitt eget förslag,eftersom den uttrycker förhoppningen att ytterst få skautnyttja möjligheten att förhandla själva eller välja enannan organisation än den som grannarna önskar se som sinföreträdare.Vi socialdemokrater vill vitalisera dagens system, ochunderlätta för tillskapandet av flerahyresgästorganisationer. Den organisation som flertalet i etthus vill ha som företrädare ska dock enligt vår uppfattningföreträda alla i det huset. Då kan hyresgästerna även ifortsättningen påverka städning och andra gemensammaangelägenheter.Marknadshyror för tomma lägenheterRedan idag är det fullt möjligt för en hyresgäst attförhandla själv om hyran m.m., t.ex. i samband medinflyttning. När det som finns ett överskott på bostädertillhör det inte ovanligheten att hyresgäster får en hyra somunderstiger bruksvärdet. Däremot är det inte möjligt attträffa en överenskommelse som innebär att hyranöverstiger bruksvärdet. Bruksvärdet ska alltså fungera somtak, men inte som golv. Med de av regeringen föreslagnaförändringarna i lagstiftningen blir det möjligt att tillämpafri hyressättning för tomma lägenheter.Så här beskriver konsekvenserna i sitt remissvarpå departementspromemorian:Detta är det mest betydelsefulla förslaget i promemorianeftersom denna förändring medför att en nybyggd lägenheteller en lägenhet som en hyresgäst lämnar och där ett nytthyresavtal tecknas med en ny hyresgäst inte omfattas avförhandlingsordningen. Därmed råder också frihyressättning på dessa lägenheter. Dessa hyror kandärigenom marknadsanpassas inom den ram somhyreslagens bruksvärdesregler tillåter och därmed ocksåpåverka jämförelsehyrorna uppåt. Med en genomsnittligflyttningsfrekvens på upp emot möjliggör detta en tämligen snabbmarknadsanpassning av hyresnivåerna.Förslaget leder alltså till att fastighetsägare kan hyra uttill högstbjudande. I en bristsituation på lägenheter lederförslaget till att hyrorna pressas uppåt i attraktiva områdensamt risk för ökad segregation. Regeringen inser följderna,men de regler som föreslås ger inget tillfredsställandeskydd.Dessa risker kan minskas, om reglerna förbruksvärdesprövningen utformas så att enskilt avtaladehyror inte kan ingå i jämförelsematerialet, utan endastkollektivt avtalade hyror. Därmed förbättras ocksåmöjligheterna att genom bruksvärdesreglerna hålla tillbakaoskäliga inflyttningshyror vid senare villkorsändring. Ävenen sådan förändring bör studeras i den fortsattaberedningen. Med hänvisning till det anförda hemställsatt avslår proposition 1993/94:199 samt begäratt regeringen återkommer till med ett nyttförslag till hyresförhandlingslag.