mot · GH02Bo30 · 1994-04-18 00:00:00 — med anledning av prop. 1993/94:199 Ändringar i hyresförhandlingslagen m.m. I propositionen föreslås ett antal förändringar som bl.a.syftar till att ge möjlighet för enskilda hyresgäster att stå påsidan om förhandlingssystemet. Systemet blir därmed irealiteten frivilligt för hyresgästerna. Den föreslagnainriktningen är i många stycken önskvärd i denna del, menkonsekvenserna i lagförslaget blir i många avseendentveksamma eller direkt olämpliga. I vissa avseenden kanman till och med säga att förslaget innebär en orimliginskränkning i en frivillig organisations rätt att självbestämma om sin verksamhet.Hyresgästorganisations ställningEn viktig komponent i det nya förslaget är att en enskildhyresgäst skall kunna stå på sidan om förhandlingssystemet.Den tidigare viktiga principen om att förhandlingarna skallomfatta alla är alltså därmed bruten. Det blir frivilligt förhyresgästen att ingå i det kollektiva förhandlingssystemet.En förhandlingsordning föreslås därför i fortsättningeninte ange, vilka lägenheter som omfattas utan endast vilketeller vilka hus som avses. Detta framgår av 6 § enligt vilkenomfattningen av förhandlingsordningen i det enskilda husetkommer att avgöras av de enskilda hyresgästernas beslut.En hyresgäst skall enligt förslaget kunna välja om han ellerhon skall omfattas av förhandlingssystemet samt få väljavilken organisation -- utan krav om medlemskap -- han ellerhon vill bli företrädd av utan denna organisationsgodkännande.En hyresgästorganisation kan därmed enligt förslagettvingas att förhandla för sådana oorganiseradehyresgäster som frivilligt väljer detta. Några motivför att ålägga en organisation att utföra dessa uppgifteranges inte.Det måste från principiell synpunkt starkt ifrågasättasom en hyresgästorganisation skall behöva acceptera att enhyresgäst, med för organisationen bindande verkan, kanträffa avtal med hans eller hennes hyresvärd utan attorganisationen givit hyresgästen något sådant medgivande.FörhandlingsersättningarnaEn enskild hyresgäst får enligt förslaget lagligt stöd föratt kräva en frivillig medlemsorganisations hjälp iförhandlingsarbetet. Hyresgästen har dessutom möjlighetatt lagligt få prövat att ersättningen för detta inte blir förhög. kan däremot inte med lagensstöd kräva att någon sådan ersättning utgår och inte hellerpröva dess storlek.Om en organisation skall åta sig uppgifter för andra änsina egna medlemmar måste detta vara frivilligt. Om enhyresgästorganisation skall förhandla för andra än sinamedlemmar bör den, som vill ha denna frivilliga hjälp,betala den ersättning som organisationen begär. Den somtycker att ersättningen är för dyr har ju enligt lagförslageträtt att avstå och sköta sina förhandlingar själv eller anlitanågon som är billigare.Det måste vara frivilligt för en hyresgästorganisation attförhandla för andra än sina egna medlemmar. Dennafrivillighet måste gälla oberoende av om det finns en ellerflera organisationer. Speciellt orimligt blir dock förslagetom det finns flera organisationer. I linje med detta bör 3 §omarbetas.Eventuell förhandlingsersättning för den frivilligaförhandlingshjälpen för oorganiserade bör få bestämmas avhyresgästorganisationen själv. Då bör 20 § omarbetas i linjemed detta.Olika hyra för lika lägenheterDen nuvarande regeln i Hyresförhandlingslagen om attlika stora lägenheter i ett hus skall åsättas samma hyra, omdet inte kan föreligga skillnad mellan dem i fråga ombruksvärdet, begränsas enligt förslaget till att gälla de falldå lägenheterna omfattas av samma förhandlingsordning.Bestämmelserna i 21 § Hyresförhandlingslagen om likahyra för lika lägenheter ändras så att det blir tillåtet för enhyresvärd -- men inte för en hyresgästorganisation -- attträffa avtal om olika hyra för lika lägenheter.Genom att tillåta flera förhandlingsordningar för sammafastighet, liksom att enskilda får förhandla själva, tillåts atthyran för lika lägenheter i ett hus blir olika. Principen omlika hyra för lika lägenheter i ett hus är alltså bruten.Den föreslagna regeln innebär att parterna genom lagenfår inskränkningar i sin handlingsfrihet som är olika.Hyresvärden tillåts godkänna olika hyror för lika lägenhetermedan en hyresgästorganisation förbjuds att träffa sådanaavtal. En sådan ordning måste ifrågasättas både avlämplighetsskäl och av rättviseskäl. Om lagkravet om likahyra för lika lägenheter skall behållas måste det gälla likaför hyresvärdens samtliga lägenheter. I annat fall bör detavskaffas helt och då bör 21 § omarbetas i linje med detta.BoinflytandetI flera remissyttranden har pekats på de risker som ettsystem med flera förhandlingsordningar hos sammahyresvärd skulle komma att innebära för hyresgästernasinflytande över gemensamma angelägenheter i hus ochbostadsområden.Regeringen förutsätter att i de fall det uppträder flerorganisationer med förhandlingsordningar dessa samordnarsina förhandlingar med hyresvärden, men att det inte krävsnågra särskilda lagregler.Man säger också att en hyresgästorganisation bör kunnaträffa avtal med hyresvärden om att denne åtar sig att träffaen likadan överenskommelse med den andraorganisationen, och begära hos de hyresgäster som stårutanför förhandlingsordningen att i deras avtal få skriva inde nödvändiga villkoren. I sista hand får hyresnämndenavgöra om det är rimligt att tvinga de berörda hyresgästernaatt godta dessa villkor.Regeringen talar också om att en godtagbar lösning äratt ''inflytandet sker genom ett gemensamt organ där allaboende har möjlighet till inflytande''. Man går t.o.m. sålångt att man hävdar att gemensamma förhandlingar, somförs av två hyresgästorganisationer skall omfattahyresgäster som står utanför det kollektivaförhandlingssystemet.Resonemanget om hur boinflytandet skall fungera hoshyresvärdar som har fler förhandlingsordningar ärsynnerligen tillkrånglat, vilket det med nödvändighet blir,eftersom själva utgångspunkten är praktiskt taget omöjlig.Man kan fråga sig varför det överhuvudtaget behöverfinnas flera förhandlande hyresgästorganisationer om manändå skall ha gemensamma förhandlingar vars innehållrimligen måste påverka hyrorna. Man kan också fråga sighur regeringen har tänkt att de gemensammaförhandlingarna skall binda de hyresgäster som saknarförhandlingsklausuler i sina hyresavtal. Det hela ärsynnerligen dåligt genomtänkt och det blir absurt dåman föreslår att resultatet avboinflytandeöverenskommelse av hyresnämnden skallkunna påtvingas hyresgäster som vill stå utanförförhandlingsordningen. Hela det resonemang somregeringen för på den här punkten utgör kanske det bästaargumentet mot ett system med fler förhandlingsordningarför samma hus.Ett problem som regeringen inte ger någon praktisklösning på är hur de hyresgäster som valt att ställa sigutanför förhandlingsordning skall kunna bindas avöverenskommelser om gemensamma angelägenheter somträffas med stöd av förhandlingsordning. Det skall endastkunna förekomma en förhandlingsordning i ett husrespektive förvaltningsenhet och då bör 3 § omarbetas i linjemed detta.InflyttningshyrorI och med propositionens förslag råder avtalsfrihet vidtecknande av kontrakt för lediga lägenheter. Hyresvärdenär alltså inte skyldig att för en ny hyresgäst hålla sig inomramen för den hyra som tidigare avtalats för lägenheten.Det skall inte vara möjligt att vid nyupplåtelse begära högrehyra än den som gällt när lägenheten varit föremål förförhandlingar. ''Den som tiger, samtycker''Man vill införa en ny regel i hyreslagen, som bygger påprincipen att den som tiger, han samtycker. Den nya regelninnebär att processinitiativet läggs på den hyresgäst, sominte godtar värdens krav i stället för på den hyresvärd, somönskar få till stånd en ändring.Det är en från avtalsrättslig synpunkt unik ochuppenbart oacceptabel ordning som föreslås. Enligtförslaget skall avtal anses ingånget på grund av passivitetfrån den ena parten. Sådan passivitet kan t.ex. bero på atthyresgästen är bortrest eller inte förstått innebörden avhyresvärdens meddelande. För t.ex. många invandrare medspråksvårigheter finns uppenbar risk att man liderrättsförlust, eftersom mindre nogräknade hyresvärdarockså kan tänkas förmå dem att avstå frånförhandlingsklausul.Regeringens förslag i denna del bör därför avslås, menom det mot förmodan införs måste den bli likvärdigtformulerad för båda parter. Det skulle innebära att om enhyresgäst skriver till hyresvärden och föreslår lägre hyra äntidigare, kommer passivitet från hyresvärden att betraktassom ett avtal om ny -- lägre -- hyra.Hyresgäster, som ställer sig på sidan omförhandlingssystemet, liksom hyresgäster som bor i hus sominte omfattas av förhandlingsordning, kommer att få ensämre ställning än vad hyresgäster har i hus som inteomfattas av förhandlingsordning. Regeringens förslag idenna del 54 a § i Hyreslagen bör i första hand avslås och iandra hand omarbetas så att det blir lika för avtalets parter.Hyresgästernas inflytande vid ombyggnad ochupprustningFörslagen innebär väsentliga försämringar vad gällerhyresgästernas möjligheter att påverka ombyggnads- ochförbättringsarbeten. Ytterst handlar det om, precis somkonstateras i propositionen, att trygga hyresgästensbesittning till sin bostad. Förslagen ger fastighetsägarebetydligt större möjligheter än att genomföraombyggnader som hyresgästerna inte vill ha. Åtgärder somkan betyda stora ingrepp i hyresgästernas boende och somde dessutom får ta de ekonomiska konsekvenserna av i formav högre hyror.Både den enskilde hyresgästens ställning ochhyresgästernas möjligheter att gemensamt påverkaombyggnad, ändringar och förbättringar av den fastighet debor i behöver förstärkas, inte försämras som regeringensförslag innebär.Regeringens förslag vad gäller upprustning till lägstagodtagbara standard är ett steg i rätt riktning, men intetillfyllest. Det är en mycket liten del av antalethyreslägenheter som inte har lägsta godtagbara standard.En betydligt vanligare situation är att hyresgäster vill kunnapåverka upprustning och ombyggnad av lägenheter somredan har lägsta godtagbar standard. För hyresgästen är ettinflytande över vilka åtgärder som skall vidtas i den egnabostaden inte enbart en ekonomisk fråga. Det handlarockså om hyresgästens möjligheter att påverkaomfattningen av vad som skall göras i lägenheten.Hyresgästen vill kanske avstå från en del förbättringar föratt begränsa de negativa effekterna av det ingrepp i tillvaronsom en upprustning alltid innebär. Här behövs en betydligtstörre individuell valfrihet än vad som varit vanligt.Den enskilde hyresgästen måste därför kunna påverkavilka åtgärder som skall vidtas i den egna lägenheten.Regeringens förslag om att hyresvärden inte skall kunna draekonomisk nytta av åtgärder som inte godkänts avhyresgästen är helt otillräckligt. Kravet att ''åtgärdenuppenbart inte är motiverad av boendehänsyn'' gerfastighetsägaren stora möjligheter att genomföraombyggnader och upprustningar utan att ge hyresgästennågot inflytande och ändå höja hyran.Den enskilde hyresgästen bör ha rätt till inflytande ochmöjlighet att begränsa ingreppen i den egna lägenheten tillsådana åtgärder som är nödvändiga för att huset skallfungera. En sådan rätt bör införas i Hyreslagen.Bestämmelserna i , som reglerarbostadsrättsinnehavarens ställning gentemot föreningen dådet är nödvändigt att göra ingrepp i en enskild lägenhet, kantjäna som förebild.Hyresgästernas lagreglerade gemensamma inflytandeförsvinner helt enligt förslaget. I förslaget sägs endast att''Inget bör hindra att en förhandlingsordnings parter träffaravtal om ett kollektivt hyresgästinflytande över ombyggnadoch liknande åtgärder''. Genom nuvarande bestämmelser iBostadssaneringslagen och reglerna för statligtombyggnadsstöd har hyresgästerna gemensamt kunnatpåverka upprustningar och ombyggnader. Detta harfungerat väl och kritiken har gått ut på atthyresgästerna har haft för lite att säga till om. Mångafastighetsägare, speciellt bland de kommunalabostadsföretagen, ser det också som helt naturligt attha hyresgästerna med sig i planeringsprocessen och ge demett både individuellt och gemensamt inflytande. Om allahyresgäster skall få ett sådant inflytande är det docknödvändigt med lagstiftning.Utöver den lagreglering av den enskilde hyresgästensinflytande, som föreslagits ovan, krävs det därför ettlagreglerat hyresgästinflytande över åtgärder som rörhyresgästerna gemensamt. Detta kan lämpligen regleras iHyresförhandlingslagen. En s.k. primärförhandlingsskyldighet för denna typ av åtgärder börinföras, på samma sätt som gäller när fastighetsägaren villhöja hyran.Detta skulle t.ex. kunna lösas genom att HFL 5 § 1 stkompletteras med p 4 med följande lydelse: 4.ombyggnad, förändring eller förbättring av fastighetenOm hyresgästorganisation och fastighetsägare intekommer överens bör tvisten kunna hänskjutas tillhyresnämnden.Om inflytandet lagregleras i Hyresförhandlingslagen ochreglerna om upprustningsföreläggande som föreslagits försöver till Hyreslagen är det möjligt att avskaffaBostadssaneringslagen. Reglerna om hyresgästinflytandeöver den statliga bostadsfinansieringen bör emellertidfinnas kvar.Den enskilde hyresgästen skall ha rätt till inflytande ochmöjlighet att begränsa ingreppen i den egna lägenheten tillsådana åtgärder som är nödvändiga för att huset skallfungera. En sådan rätt bör införas i Hyreslagen.I Hyresförhandlingslagen skall införas en bestämmelsesom ålägger fastighetsägaren en skyldighet att förhandlamed hyresgästorganisation som har förhandlingsordningföre ombyggnad, förändring eller förbättring av fastigheten.Om inflytandet lagregleras i Hyresförhandlingslagen ochreglerna om upprustningsföreläggande som föreslagits försöver till Hyreslagen är det möjligt att avskaffaBostadssaneringslagen. Om så inte sker bör regeringensförslag i denna del avslås. Reglerna om hyresgästinflytandeöver den statliga bostadsfinansieringen bör emellertidfinnas kvar varför regeringens förslag i denna del bör avslås.ÖvergångsreglernaOm regeringens förslag godkänns kommer intehyresgäster som saknar förhandlingsklausul i hyresavtaletden att omfattas av förhandlingsordningen. Dethar visat sig att det inte är sällsynt att hyresgäster saknarförhandlingsklausul i hyresavtalet.Om hyresgästen vill ha en klausul införd i avtalet, ochfrivillig överenskommelse inte kan träffas, måstehyreslagens vanliga regler (54 §) om villkorsändringtillämpas. Hyresgästen skall skriftligt till hyresvärdenmeddela att han vill ha en förhandlingsklausul införd ihyresavtalet. Om hyresvärden inte går med på dennabegäran har hyresgästen rätt att ansöka om ändring hoshyresnämnden. Ansökan får göras tidigast efterdet att meddelandet lämnats till motparten.Hyresnämndens beslut om ändring kan gälla tidigast efter ansökan tillhyresnämnden.Detta innebär att om man med hyresnämndens hjälpskall få klausul införd till , måste begäran omvillkorsändring lämnas till hyresvärden före . Omhyresvärden inte går med på hyresgästens begäran skallfrågan hänskjutas till hyresnämnden före den 1 april.Lagförslaget innebär också att förhandlingsordningarnagenom riksdagsbeslut får ett annat innehåll, dvs. Någon möjlighet för parterna att inom enmånad begära omprövning av förhandlingsordningarna gesdärmed inte. Sådant tidsutrymme måste rimligtvis ges viden så viktig förändring av förhandlingssystemet som härföreslås.Genomförandet av en ny lag måste skjutas till en senaretidpunkt så att enskilda hyresgäster och avtalsslutandeparter hinner ändra sina kontrakt och avtal innangenomförandet.Vi förutsätter att utskottet utformar erforderlig lagtext. Med hänvisning till det anförda hemställs1. att som sin mening ger regeringen till kännavad i motionen anförts om hyresgästorganisations ställning,2. att med avslag på proposition 1993/94:199beslutar att hyresgästorganisation har rätt att ta utförhandlingsersättning,3. att beslutar att lagkravet om lika hyra förlikvärdiga lägenheter skall gälla,4. att beslutar att endast enförhandlingsordning skall kunna gälla i samma hus ellerförvaltningsenhet,5. att beslutar att bruksvärdeshyran skall gällasom hyrestak vid nyupplåtelse,6. att beslutar att avslå proposition 1993/94:199vad avser ny regel i hyreslagen om passivt godkännande avhyreshöjningar,7. att beslutar att regler omhyresgästinflytande vid ombyggnad och upprustning införsi hyresförhandlingslagen,8. att som sin mening ger regeringen till kännavad i motionen anförts om genomförandet av lagändringen.