bet · GH01BoU21 · 1994-05-21 00:00:00 — I lägen där det ärefterfrågan på lägenheter kommer valet för hyresgästen att bliom han vill ha lägenheten, med de villkor som hyresvärdendikterar, eller inte. Hyresgästen är i en sådan situation helt iunderläge.Den s.k. passivitetsregeln, som innebär att den som inteprotesterar mot hyresvärdens meddelande om hyreshöjning blirbunden, kan inte godtas. Den innebär att rättssäkerheten ochtryggheten i boendet för många hyresgäster försämras. Allahyresgäster klarar inte av att bevaka sina rättigheter. Istället bör övervägas om inte den kollektivt förhandlade hyranskall gälla även för dem som står utanför, om inte hyresvärdenoch hyresgästen träffat avtal om annat belopp.Sammanfattningsvis anser utskottet att propositionen inte börligga till grund för en ny lagstiftning. Utskottet föreslårdärför att med anledning av motionerna Bo28 (v) ochBo29 (s) avslår propositionen och som sin mening ger regeringentill känna vad nu anförts om den fortsatta reformeringen avhyresförhandlingssystemet. De förslag som framförs i motion Bo30(s) innebär väsentliga förbättringar av regeringens förslag.Utskottet kan dock för sin del inte godta att en enskildhyresgäst skall kunna förhandla fram en högre hyra än den i detkollektiva systemet. Det kan trots denna skiljaktighet ändåfinnas anledning att låta de förslag som framförs i motion Bo30ingå i de fortsatta övervägandena. Vid detta ställningstagandesaknas skäl att i sak nu granska förslagen i sistnämnda motion,yrkandena 1--6 och 8.dels att moment 1 i utskottets hemställan bort ha följandelydelse:1. beträffande avslag på förslaget om ändringar ihyresförhandlingslagen m.m.att med anledning av motionerna 1993/94:Bo28 och1993/94:Bo29 avslår proposition 1993/94:199 och som sin meningger regeringen till känna vad utskottet anfört,2. Hyresgästorganisationers ställning (mom. 2)Under förutsättning av bifall till mom. 1Oskar , , , , , och (alla s) anserdels att den del av utskottets yttrande som på s. 10börjar med "Som " och på s. 11 slutar med "yrkande 1" bortha följande lydelse:Utskottet har ingen erinran mot att hyresförhandlingssystemetändras på det sättet att de enskilda hyresgästerna ges bättremöjligheter än att välja om de vill låta sig inordnas idet kollektiva systemet eller stå utanför. Det förslag somregeringen lagt fram innehåller emellertid i många hänseendentveksamma eller olämpliga lösningar. En inte acceptabelkonsekvens av förslaget är bl.a. att en hyresgäst och enhyresvärd med för organisationen bindande verkan kan träffaavtal om förhandlingshjälp utan att organisationen lämnatmedgivande till det. En enskild hyresgäst får lagligt stöd föratt kräva en frivillig medlemsorganisations hjälp iförhandlingsarbetet utan att han behöver vara medlem iorganisationen. Om en organisation, såsom förutsätts ipropositionen, skall utföra förhandlingsarbete åt andra än sinamedlemmar måste det vara ett frivilligt åtagande frånföreningen. Sådan frivillighet måste gälla oberoende av om detfinns en eller flera organisationer. Vad nu anförts börriksdagen med anledning av propositionen och motion Bo30 (s)yrkande 1 som sin mening ge regeringen till känna.dels att moment 2 i utskottets hemställan bort ha följandelydelse:2. beträffande hyresgästorganisationers ställningatt med anledning av motion 1993/94:Bo30 yrkande 1som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,3. Flera förhandlingsordningar i ett hus (mom. 3)Under förutsättning av bifall till mom. 1Oskar , , , , , och (alla s) anserdels att den del av utskottets yttrande som på s. 11börjar med "Utskottet kan" och på s. 12 slutar med "yrkande 4avstyrks" bort ha följande lydelse:Enligt utskottets mening är ett system med fleraförhandlingsordningar i ett hus förenat med många nackdelar.Framför allt kan det befaras leda till att hyresgästernasinflytande över gemensamma angelägenheter i huset ellerbostadsområdet omöjliggörs. Utskottet hyser inte sammaförhoppning om gemensamma förhandlingar som i propositionen.Gemensamma förhandlingar i samförstånd mellan konkurrerandehyresgästorganisationer kan i praktiken bli svåra attförverkliga. En annan fråga i sammanhanget, som det saknasöverväganden om, är hur de hyresgäster som väljer att ståutanför det kollektiva förhandlingssystemet skall bindas avöverenskommelser om gemensamma angelägenheter.Utskottets bedömning är att det inte utan enighet är möjligtatt uppnå ett verkligt inflytande för hyresgästerna i gemensammafrågor. Det bör därför inte finnas mer än en part förhyresvärden att förhandla med. Redan av dessa skäl börregeringsförslaget att ta bort förbudet mot fleraförhandlingsordningar i samma hus avslås. Utskottet föreslårdärför att med anledning av motion Bo30 (s) yrkande 4inte antar propositionens förslag till lag om ändring ihyresförhandlingslagen såvitt avser upphävande av 4 § samtföljdändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder. Inteheller bör av regeringen föreslagna ändringar i 3, 6 och 10 §§genomföras innan ytterligare överväganden skett om utformningeni detta avseende av ett nytt hyresförhandlingssystem. Riksdagenbör därför som sin mening ge regeringen till känna att sådanaöverväganden bör ske.dels att moment 3 i utskottets hemställan bort ha följandelydelse:3. beträffande flera förhandlingsordningar i ett husatt med anledning av motion 1993/94:Bo30 yrkande 4dels avslår regeringens förslag tilla. lag om ändring i hyresförhandlingslagen såvitt avserupphävande av 4 § och ändring av 3, 6 och 10 §§,b. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnd ochhyresnämnd såvitt avser upphävande av 17 § fjärde stycket,dels som sin mening ger regeringen till känna vadutskottet anfört,4. Förhandlingsersättning (mom. 4)Under förutsättning av bifall till mom. 1Oskar , , , , , och (alla s) anserdels att den del av utskottets yttrande som på s. 13börjar med "Regeringsförslaget medför" och slutar med "urförhandlingssystemet" bort ha följande lydelse:Genom regeringens förslag kommer hyresgäster som inte ärmedlemmar i en hyresgästorganisation att kunna kräva attorganisationen förhandlar för deras räkning.Hyresgästorganisationen får däremot inte själv bestämma vare sigom ersättning skall utgå eller hur stor den skall vara. Lagenger inte hyresgästorganisationer en rätt tillförhandlingsersättning. Den anger endast att avtal kan träffasmed hyresvärden och att ersättningen kan tas ut via hyran. Om enorganisation skall förhandla för andra än sina medlemmar måstelagen utformas så att hyresgästorganisationen har rätt att ta utförhandlingsersättning och själv bestämma hur stor den skallvara.Utskottet föreslår att med anledning av motion Bo30(s) yrkande 2 inte antar 20 § i regeringens förslag till lag omändring i hyresförhandlingslagen eller 55 § fjärde styckethyreslagen och som sin mening ger regeringen till känna attbestämmelsen om förhandlingsersättning övervägs ochutformas i enlighet med vad utskottet anfört ovan.dels att moment 4 i utskottets hemställan bort ha följandelydelse:4. beträffande förhandlingsersättningatt med anledning av motion 1993/94:Bo30 yrkande 2dels avslår regeringens förslag tilla. lag om ändring i hyresförhandlingslagen såvitt avser 20 §,b. lag om ändring i jordabalken såvitt avser 12 kap. 55 §fjärde stycketdels som sin mening ger regeringen till känna vadutskottet anfört,5. Samma hyra för likvärdiga lägenheter (mom. 5)Under förutsättning av bifall till mom 1Oskar , , , , , och (alla s) anserdels att den del av utskottets yttrande som på s. 13börjar med "Utskottet konstaterar" och på s. 14 slutar med"yrkande 3 avstyrks" bort ha följande lydelse:Regeringens förslag kommer att leda till att likvärdigalägenheter i ett hus kan få olika hyror trots att de har sammabruksvärde. Det kan bli resultatet när det finns fleraorganisationer som förhandlar och när de enskilda hyresgästernasjälva förhandlar om hyran. Ett sådant system kan befaras vållastridigheter och missämja bland hyresgästerna i ett hus och medrätta upplevas som djupt orättfärdigt. Den gällandeprincipen om samma hyror för likvärdiga lägenheter i ett husuppfattas som rättvis och bör behållas. Regeringsförslaget idetta hänseende innebär också skillnader i handlingsfriheten förparterna. Det blir tillåtet för en hyresvärd, men inte för enhyresgästorganisation, att träffa avtal om olika hyror. Det ärenligt utskottet ännu ett skäl för att inte genomföra förslaget.Utskottet föreslår att med anledning av motion Bo30(s) yrkande 3 avslår regeringens förslag i denna del.dels att moment 5 i utskottets hemställan bort ha följandelydelse:5. beträffande samma hyra för likvärdigalägenheteratt med anledning av motion 1993/94:Bo30 yrkande 3avslår regeringens förslag till lag om ändring ihyresförhandlingslagen såvitt avser 21 §,6. Inflyttningshyror(mom. 6)Under förutsättning av bifall till mom. 1Oskar , , , , , och (alla s) anserdels att den del av utskottets yttrande som på s. 14börjar med "Genom de" och på s. 15 slutar med "yrkande 5" bortha följande lydelse:Genom de ändringar som regeringen föreslår ihyresförhandlingslagen kommer sannolikt inflyttningshyror istörre utsträckning än att bestämmas avhyresvärden och den enskilde hyresgästen. För lägenheter sominte omfattas av förhandlingsöverenskommelser kommer hyreslagensbestämmelser att gälla. Hyreslagen utgår ifrån avtalsfrihet ivad det avser bestämmande av hyra. är förhindradatt sänka hyran innan hyresförhållandet har varat i sex månadervid tidsobestämda avtal. Risken är därför stor att hyresgäster,särskilt i områden med efterfrågan på bostäder, kommer att fåbetala höga inflyttningshyror. innebär det attbruksvärdessystemet urholkas. Regeringen synes acceptera ensådan utveckling. Utskottet vill slå vakt ombruksvärdessystemet. Det bör därför införas ett skydd mot högainflyttningshyror så att högre hyra än den som skulle gälla omlägenheten var föremål för förhandlingar inte får tas ut vidnyupplåtelse.Utskottet föreslår att regeringen ges i uppdrag att övervägavilka lagändringar som behövs för att få ett skydd mot högainflyttningshyror. Ett lagförslag bör tas fram med störstaskyndsamhet och föreläggas . Vad utskottet nu anförtbör med anledning av propositionen och motion Bo30 (s)yrkande 5 som sin mening ge regeringen till känna.dels att moment 6 i utskottets hemställan bort ha följandelydelse:6. beträffande inflyttningshyroratt med anledning av motion 1993/94:Bo30 yrkande 5som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,7. Den s.k. passivitetsregeln (mom. 7)Under förutsättning av bifall till mom. 1Oskar , , , , , och (alla s) anserdels att den del av utskottets yttrande som på s. 16börjar med "Utskottet anser att" och slutar med "63 §" bort haföljande lydelse:Regeringen har i propositionen föreslagit något som frånavtalsrättslig synpunkt är unikt, nämligen att avtal omhyreshöjning skall anses ingånget om hyresgästen inteprotesterat . Förslaget bygger på principen att densom tiger samtycker. Hyresgästen måste reagera på hyresvärdensmeddelande om hyreshöjning för att inte bli bunden av den.Förslaget innebär en uppenbar risk för att många hyresgästerkommer att lida rättsförlust. Utskottet kan inte tillstyrka ettsådant förslag. Rättstryggheten är viktigare än att skapasmidiga förhandlingsalternativ för hyresvärdar.Utskottet föreslår att med anledning av motion Bo30(s) yrkande 6 inte antar regeringens förslag i denna del. Tillföljd härav skall inte heller förslaget till lag om ändring i 44§ hyreslagen antas.dels att moment 7 i utskottets hemställan bort ha följandelydelse:7. beträffande den s.k. passivitetsregelnatt med anledning av motion 1993/94:Bo30 yrkande 6avslår regeringens i bilaga 1 intagna förslag till lag omändring i jordabalken såvitt avser 12 kap. 54 a §, 55 c § tredjestycket och 63 §,8. Hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m. (mom. 8), , , , , och (alla s) anserdels att den del av utskottets yttrande som på s. 17börjar med "Enligt utskottets" och på s. 18 slutar med "m.m.avstyrks" bort ha följande lydelse:Enligt utskottets bedömning har boinflytandereglerna ibostadssaneringslagen inte fungerat tillfredsställande. Detförslag som regeringen har lagt fram förbättrar emellertid intehyresgästernas möjligheter att påverka ombyggnads- ochförbättringsarbeten. Tvärtom innebär det att fastighetsägarnafår betydligt större möjligheter att genomföra ombyggnader somhyresgästerna inte önskar. Regeringens förslag i vad det gällerupprustning till lägsta godtagbara standard är bra men intetillräckligt. Hyresgästerna bör också ha rätt till inflytandeoch möjligheter att begränsa ingreppen i den egna lägenhetentill sådana åtgärder som är nödvändiga för att huset skallfungera. En sådan rätt bör övervägas. Bostadsrättslagens reglerskulle kunna utgöra en förebild.Även andra lagändringar är nödvändiga för att förbättrahyresgästernas inflytande i boendefrågor. Genom regeringensförslag kommer de lagliga möjligheterna för hyresgästerna attgemensamt kunna påverka upprustning och ombyggnad att försvinna.Utöver den lagreglering om den enskilde hyresgästens inflytandesom får anses nödvändig krävs också regler om inflytande föråtgärder som berör hyresgästerna gemensamt. har detfunnits önskemål om att i hyresförhandlingslagen införa enbestämmelse om primär förhandlingsskyldighet vidombyggnadsåtgärder. En sådan bör nu införas. Om parterna intekan komma överens bör övervägas regler som möjliggör att frågankan hänskjutas till hyresnämndens prövning.Bostadssaneringslagen kan då men endast då avskaffas. Utskottetanser dock att reglerna om hyresgästinflytande vid statligtbostadsstöd bör finnas kvar.Vad utskottet anfört om hyresgästinflytandet vid ombyggnadm.m. bör med anledning av propositionen och motionBo30 (s) yrkande 7 som sin mening ge regeringen till känna.Regeringen bör skyndsamt göra de överväganden som kan varanödvändiga och återkomma till med förslag somstärker hyresgästinflytandet vid ombyggnads- ochreparationsåtgärder. Utskottet, som ser det värdefullt attfrågan övervägs i ett sammanhang, föreslår med hänvisning tillvad nu anförts att inte antar regeringens förslag tilllag om ändring i hyreslagen såvitt avser 18 a--c §§ och 55 a §samt de följdändringar som är nödvändiga i bl.a. lagen omarrendenämnder och hyresnämnder och lagen om Bostadsdomstolen.Riksdagen bör inte heller förrän ett förslag föreligger frånregeringen i enlighet med vad som anvisats ovan bifalla ettförslag om upphävande av bostadssaneringslagen och föreslagnalagändringar i m.m.dels att moment 8 i utskottets hemställan bort ha följandelydelse:8. beträffande hyresgästinflytande vid ombyggnad m.m.att med anledning av motion 1993/94:Bo30 yrkande 7dels avslår regeringens förslag tilla. lag om ändring i 12 kap. jordabalken såvitt avser 18 a--c,42, 47, 53 §§, 55 § andra, tredje och femte styckena, 55 a och b§§, 55 c § första, andra och fjärde--sjunde styckena, 55 d, 66,67, 70 och 73 §§,b. lag om upphävande av bostadssaneringslagen (1973:531),c. lag om ändring i bostadsförvaltningslagen (1977:792),d. lag om ändring i (1987:10),e. lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder ochhyresnämnder såvitt avser 4, 16, 17 § andra stycket, 22, 23 och32 §§,f. lag om ändring i lagen (1974:1082) om Bostadsdomstol såvittavser 28 §,g. lag om ändring i lagen (1992:1574) ombostadsanpassningsbidrag m.m.,dels inte godkänner vad i propositionen förordats omhyresgästinflytandet över den statliga bostadsfinansieringen avombyggnader av hyreshus,dels som sin mening ger regeringen till känna vadutskottet anfört,9. Bruksvärdessystemet (mom. 10)i (nyd) anserdels att den del av utskottets yttrande som på s. 19börjar med "Utskottet vill" och slutar med "nu anfört" bort haföljande lydelse:Regeringen konstaterar i propositionen att de allmännyttigabostadsföretagen och hyresgästorganisationerna börjat fästastörre vikt vid lägesfaktorn än vad som skett tidigare. Äventillgång och efterfrågan på hyresbostäder anses ha fått störrebetydelse vid hyresförhandlingarna. Enligt utskottets bedömningfinns det tecken på att utvecklingen är på väg åt rätt håll.Fortfarande är det dock så att hyrorna i nyproduktionen i mindrecentralt belägna områden är för höga i förhållande tillefterfrågan. Det bör därför, såsom anförs i motion Bo250 (nyd),övervägas hur hyressättningssystemet bör utformas i syfte attåstadkomma en större rättvisa på bostadsmarknaden. Vad nuanförts bör med anledning av angivna motion och motionBo413 som sin mening ge regeringen till känna.dels att moment 10 i utskottets hemställan bort haföljande lydelse:10. beträffande bruksvärdessystemetatt med anledning av motionerna 1993/94:Bo250yrkande 11 och 1993/94:Bo413 som sin mening ger regeringen tillkänna vad utskottet anfört,10. Tidpunkten för ikraftträdandet(mom. 12)Under förutsättning av bifall till mom. 1Oskar , , , , , och (alla s) anserdels att den del av utskottets yttrande som på s. 20börjar med "De föreslagna" och slutar med "av lagförslagen" bortha följande lydelse:De föreslagna lagändringarna i hyresförhandlingslagen kommeratt tillämpas på redan gällande hyresförhandlingsordningar ochhyresavtal. Många hyresgäster som saknar förhandlingsklausul isina hyresavtal kommer vid ikraftträdandet inte att omfattas avförhandlingsordningen. Om en hyresvärd inte går med på attskriva in en förhandlingsklausul i ett hyresavtal, måstehyresgästen begära villkorsändring och hyresnämndens prövning.Detta kommer inte att hinnas med innan lagändringarna börjargälla. Inte heller kommer innehållet i förhandlingsordningarnaatt hinna omprövas. Det bör även finnas tidsutrymme för attsprida information om det nya hyresförhandlingssystemet.Tidpunkten för ikraftträdandet bör på anförda skäl flyttas framtill den 1 januari 1995.Utskottet föreslår att med anledning av motion Bo30(s) yrkande 8 beslutar att de lagändringar som föreslås iproposition 1993/94:199 skall, med ändring av regeringensförslag, träda i kraft den 1 januari 1995.dels att moment 12 i utskottets hemställan bort haföljande lydelse:12. beträffande tidpunkten för ikraftträdandetatt med anledning av proposition 1993/94:199 ochmotion 1993/94:Bo30 yrkande 8 beslutar att lagförslagen skallträda i kraft ,11. Minoritetsskydd i bostadsrättslagen vid beslut om kabel-TV(mom. 17)() och () anserdels att den del av utskottets yttrande som på s. 22börjar med "En annan" och på s.23 slutar med "Bo404 (fp)" bortha följande lydelse:En annan fråga som utskottet behandlade i betänkande1993/94:BoU2 var beslutsordningen inombostadsrättsföreningar vid installation av kabel-TV m.m.Utskottet var då inte berett att föreslå att reglerafrågan om installation av kabel-TV m.m. särskilt ibostadsrättslagen. delade utskottets bedömning. Imotion Bo404 (fp) har väckts en fråga om införande av ettminoritetsskydd i bostadsrättslagen. En sådan ordning kan ansesmotiverad. Som anförs i motionen är det inte rimligt att enbostadsrättshavare skall kunna påtvingas kabel-TV.Enligt utskottets mening bör med anledning avmotionen hos regeringen begära överväganden om hur ettminoritetsskydd vid beslut om kabel-TV-frågor bör utformas ibostadsrättslagen samt förslag till ändring i lagen.dels att moment 17 i utskottets hemställan bort haföljande lydelse:17. beträffande minoritetsskydd i bostadsrättslagen vidbeslut om kabel-TVatt med anledning av motion 1993/94:Bo404 som sinmening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,12.Förverkande av hyresrätt (mom. 18), , , , , och (alla s) anserdels att den del av utskottets yttrande som på s. 24börjar med "Utskottet delar" och slutar med "(båda s) avstyrks"bort ha följande lydelse:Utskottet delar motionärernas oro för den stora ökningen avantalet vräkta hushåll. De ändringar i hyreslagen som riksdagenbeslutade om har uppenbarligen inte inneburit någonväsentlig förstärkning av hyresgästernas trygghet i boendet. Somanförs i den i motionerna Bo408 och Bo414 åberopade rapportenVräkt i laga ordning synes ändringarna inte vara tillräckligaför ekonomiskt svaga hushåll. Ytterligare åtgärder bör enligtutskottet övervägas. Bl.a. bör tidsfristerna viddröjsmål med hyresbetalning förlängas, reglerna vid upprepadebetalningsförsummelser liberaliseras och nya regler om bl.a.påminnelse av hyresbetalning utformas. Även andra åtgärder änändringar i hyreslagen kan behöva vidtas.Enligt utskottets uppfattning är det djupt otillfredsställandeatt människor vräks från sina hem på grund av förhållandevisblygsamma hyresskulder. Som anförs i motionerna måstesocialtjänstens rådgivning och stöd förbättras. Detta är inteminst viktigt för kvinnorna, som visat sig vara en särskiltutsatt grupp. har dock fåttvidkännas stora nedskärningar, vilket i sin tur har minskatmöjligheterna att ge de vräkningshotade erforderlig hjälp. Enförsöksverksamhet med s.k. vräkningsakut bör inledasoch då främst i storstadsområdena.Vad utskottet anfört bör med anledning av motionernaBo408 och Bo 414 (båda s) som sin mening ge regeringen tillkänna.dels att moment 18 i utskottets hemställan bort haföljande lydelse:18. beträffande förverkande av hyresrättatt med anledning av motionerna 1993/94:Bo408 och1993/94:Bo414 som sin mening ger regeringen till känna vadutskottet anfört,13. Ägarlägenheter (mom. 19)i (nyd) anserdels att den del av utskottets yttrande som på s. 25börjar med "Syftet med" och slutar med "det anförda" bort haföljande lydelse:Visserligen pågår överväganden om införande av enupplåtelseform som kallas en enklare modell av ägarlägenheter.Utskottet anser att en sådan boendeform, som innebär en form avbostadsrätt, blir en halvmesyr. Även hyresrätter bör kunnaomvandlas till ägarlägenheter. Den utredning om ägarlägenhetersom gjordes bör i stället skyndsamt övervägaspå nytt och läggas till grund för lagstiftning.Detta bör med anledning av motionerna Bo225 (m) imotsvarande del, Bo250 (nyd) yrkande 1 och Bo411 (kds) som sinmening ge regeringen till känna.dels att moment 19 i utskottets hemställan bort haföljande lydelse:19. beträffande ägarlägenheteratt med anledning av motionerna 1993/94:Bo225 imotsvarande del, 1993/94:Bo250 yrkande 1 och 1993/94:Bo411 somsin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört.Särskilt yttrandeOskar , , , , , och (alla s) anför:Som redovisas i betänkandet pågår överväganden om bl.a. lagenom tillstånd till förvärv av hyresfastighet ochbostadsförvaltningslagen i syfte att öka möjligheterna attingripa mot fastighetsägare som agerar oseriöst. Det är bra.Dagens lagstiftning behöver skärpas i detta avseende. Detbetänkande som remissbehandlas kommer emellertid inte att ledatill någon reell skärpning. Om förslaget går igenom kommerförutsättningarna för att förhindra att oseriösa fastighetsägaretar sig in på marknaden tvärtom att försämras. Eftersomförslaget inte nu är föremål för sakbehandling har vi dock valtatt inte reservera oss mot skrivningen i betänkandet.Meningsyttring av suppleantMeningsyttring får avges av suppleant från ,eftersom partiet inte företräds av någon ordinarie ledamot iutskottet.Lars () anför:Jag ansluter mig till samtliga s-reservationer och detsärskilda yttrandet som bifogats till betänkandet.Av regeringen framlagda lagförslag