prop · GG03115 · 1993-02-11 00:00:00 — fall då hyresgästen avstår från ett besittningsskydd som han redan har, torde det däremot inte behövas något godkännande av hyresnämnden. I dessa fall är nämligen hyresgästen i en sådan position att han bör kunna hävda sina intressen gentemot hyresvärden. Jag anser alltså att den nuvarande niomånadersgränsen vid avståendeavtal bör slopas och ersättas av en regel av innebörd att det bara är en hyresgäst som har besittningsskydd som får avtala bort det utan hyresnämndens godkännande. 2.7 Konsekvenserna av förslagen I det föregående har jag föreslagit lagändringar i fråga om förverkande av hyresrätt på grund av bristande hyresbetalning och störningar i boendet. Vidare har jag föreslagit att den s.k. treårsregeln slopas, liksom lagregeln om att den nye hyresgästen är ansvarig för tidigare hyresgästs skulder. Det finns ingen anledning att tro att ett genomförande av dessa förslag påverkar antalet mål och ärenden vid domstolar och hyresnämnder i någon större utsträckning. Mitt förslag att förlängningsreglerna inte skall gälla vid kortvariga andrahandsupplåtelser innebär en minskning av hyresnämndernas arbetsbörda. Som jag har framfört kan andrahandsupplåtelserna uppskattas utgöra av hyresnämndernas samtliga ärenden om godkännande av avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet. Drygt 18 000 av de 26 439 godkännandeärenden som avgjordes skulle alltså ha gällt andrahandsupplåtelser (jämför uppgifterna i bilaga 4). Vid bedömningen av besparingseffekten av mitt förslag får man visserligen inte bortse från att prövningen av godkännandeärendena är ytterst summarisk. Inte desto mindre bör förslaget medföra en förbättring av arbetsläget vid nämnderna. Detta gäller inte minst i fråga om kanslifunktionen. 3 Upprättade lagförslag I enlighet med vad jag nu har anfört har inom upprättats förslag till 1. lag om ändring i jordabalken, 2. lag om ändring i lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt. Förslagen har granskats av Lagrådet. 4 Specialmotivering 4.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken 25 § När hyresgästen använder lägenheten skall han se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas (störningar i boendet). Hyresgästen skall vid sin användning av lägenheten också i övrigt iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av dem för vilka han svarar enligt 24 § första stycket. Om det förekommer störningar i boendet, skall hyresvärden ge hyresgästen tillsägelse att se till att störningarna upphör samt, om denne är en bostadshyresgäst, underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen om störningarna. Andra stycket gäller inte om hyresvärden säger upp hyresavtalet med anledning av att störningarna är särskilt allvarliga med hänsyn till deras art eller omfattning (särskilt allvarliga störningar i boendet). Om hyresgästen vet eller har anledning att misstänka att ett föremål är behäftat med ohyra får detta inte tas in i lägenheten. (jfr 7 kap. 8*11 §§ samt 16 kap. 15 § i kommitténs lagförslag) Ändringarna i paragrafen innebär att första stycket fått en ny lydelse samt att det tidigare andra stycket har blivit fjärde stycket. Mellan dessa båda stycken har vidare förts in två nya stycken. I fjärde stycket i den nya lydelsen har gjorts vissa redaktionella ändringar. Första stycket Hyreslagen tillförs enligt förslaget (se avsnitt 2.3) en särskild reglering om störningar i boendet. Bestämmelsen i första meningen om hyresgästens skyldigheter när han använder lägenheten har utformats i enlighet med för- slaget. Av bestämmelsen framgår således vad som i hyreslagens mening är störningar i boendet. Bestämmelsen i första meningen behandlar sådana störningar i boendet som kan vara skadliga för de boendes hälsa eller annars försämra deras bostadsmiljö. Bestämmelsen har delvis sin förebild i vissa hälsoskyddsföreskrifter. Det finns därför anledning att något beröra dessa föreskrifter. I hälsoskyddsförordningen (1983:616) finns en bestämmelse om att den som brukar en bostadslägenhet skall se till att sanitär olägenhet inte åsamkas t.ex. närboende genom orenlighet, störande ljud eller annan störning. I hälsoskyddslagen (1982:1080) anges att det i den lagen med sanitär olägenhet avses en störning som kan vara skadlig för människors hälsa och som inte är ringa eller helt tillfällig. I förarbetena (se prop. 1981/82:219 s. 56) anges att en störning, för att kunna betecknas som sanitär olägenhet, bör kunna vara skadlig i fysiskt eller psykiskt hänseende på en människas hälsotillstånd. Vidare anges bl.a. följande. *Definitionen avser alla former av störningar som kan ha en skadlig inverkan på en människas hälsa. Av definitionen framgår att inte alla störningar som kan vara skadliga för en människas hälsa skall betraktas som sanitär olägenhet. Störningar som är ringa eller enbart tillfälliga faller utanför definitionen. Frågan om huruvida en störning skall anses vara ringa eller ej är beroende av hur människor i allmänhet uppfattar störningen. Härvidlag kan det finnas betydande skillnader mellan olika människor. Många människor lider av överkänslighetsreaktioner. Störningar som ger upphov till sådana reaktioner hos många människor kan betraktas som sanitär olägenhet. Ett hänsynstagande till människor som är något känsligare än *normalt* skall alltså göras vid bedömningen av vad som är sanitär olägenhet. Vidare skall helt tillfälliga störningar inte räknas som sanitär olägenhet. Detta innebär att en störning måste ha en viss varaktighet för att anses som sanitär olägenhet. Hit räknas förutom fasta störningar även regelbundna störningar samt störningar som återkommer om än inte med någon regelbundenhet. De nu återgivna uttalandena bör i huvudsak kunna tjäna som vägledning vid bestämmandet av vad som utgör störningar i boendet enligt förevarande paragraf. Denna bör dock inte omfatta alla former av störningar som kan ha en skadlig inverkan på en människas hälsa. Det är nämligen ett normalt inslag i boendet i flerfamiljshus att det förekommer vissa lindriga störningar som kan sägas ha en viss skadlig inverkan på hälsan. Som ett exempel kan tas att lekande barn i en lägenhet kan störa sömnen för en granne som har nattarbete. Det kan tänkas att bullret från barnleken leder till sömnrubbningar som kan medföra en viss hälsorisk. Eftersom sådana störningar trots allt måste accepteras bör förevarande paragraf inte vara tillämplig på alla former av störningar som kan vara skadliga i fysiskt eller psykiskt hänseende för en boendes hälsa. När man bedömer vilka störningar som måste accepteras får man söka stöd i den allmänna uppfattningen om vilka störningar den som bor i ett flerfamiljshus skall behöva tåla. Någon särskild hänsyn till människor som är känsligare än normalt kan följaktligen inte tas. Det finns knappast heller utrymme för att ta särskild hänsyn exempelvis till att nattarbetande kan behöva sova . Paragrafen behandlar även störningar som försämrar bostadsmiljön. Härigenom betonas vikten av att de som bor i ett flerfamiljshus skall ha en god bostadsmiljö. Den allmänna uppfattningen om vad en boende får lov att tåla i form av störningar blir även här av betydelse. Störningar får inte medföra att en boende i den miljön inte kan fungera på vanligt sätt. Denne måste alltså ha möjlighet att t.ex. sova . Mot den nu angivna bakgrunden har i första meningen föreskrivits att hyresgästen, när han använder lägenheten, skall se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för häl- san eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Även ytor utanför ett flerfamiljshus skall innefattas i begreppet bostadsmiljö. Reglerna om störningar i boendet bör i detta avseende i princip tillämpas på samma sätt som regeln om bevarande av sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. I allmänhet torde störningar som innebär hälsorisker också innefatta en försämring av bostadsmiljön och vice versa. Det kan emellertid inte uteslutas att situationer kan uppkomma när endast ett av de båda nyssnämnda rekvisiten är tillämpligt. Reglerna om störningar i boendet gäller i fall då någon som bor i omgivningen drabbas av störningar. Reglerna gäller alltså till förmån inte bara för bostadshyresgästerna utan även för andra boende, t.ex. en hyresvärd eller personer som hör till hyresgästens hushåll. Däremot gäller reglerna inte i fall då den störde är en lokalhyresgäst. Med uttrycket omgivningen avses inte att åstadkomma någon särskild yttre begränsning, utan endast att markera att reglerna om störningar i boendet gäller till förmån för de kringboende som drabbas av störningar (jfr 1 § miljöskadelagen, 1986:225). Regeln om bevarande av ordning, sundhet och gott skick har behållits därför att det kan inträffa situationer som reglerna om störningar i boendet inte kan tillämpas på. Som ett exempel kan nämnas att en hyresgästs klandervärda beteende inte drabbar andra boende utan hyresvärdens anställda eller en lokalhyresgäst. Det inom hyresrätten vedertagna begreppet *sundhet, ordning och skick* har ändrats till *sundhet, ordning och gott skick*. Denna ändring bör göra regeln mer lättbegriplig. Någon saklig ändring är inte avsedd. Andra stycket Hyresvärden är skyldig att agera om han känner till att det förekommer störningar i boendet, dvs. störningar som i sådan grad kan vara skadliga för de boendes hälsa eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas (jfr första stycket första meningen). Han skall då enligt förevarande stycke ge hyresgästen tillsägelse att se till att störningarna upphör. Om hyresgästen följer tillsägelsen, löper han ingen risk att förlora sin bostad på grund av att hyresrätten förverkats. I 63 § hyreslagen finns föreskrifter om hur en tillsägelse till hyresgästen kan skickas. Hyresvärden anses enligt den bestämmelsen ha lämnat meddelandet när det sänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress. Har hyresgästen lämnat hyresvärden en uppgift om adress dit meddelanden skall sändas, anses den som hans vanliga adress. I annat fall anses den uthyrda lägenhetens adress som hyresgästens vanliga adress. Hyresvärden skall rikta tillsägelsen till den hyresgäst som är ansvarig för störningarna. En hyresgäst är ansvarig för de störningar han själv förorsakat. Han kan enligt första stycket tredje meningen vara ansvarig också för störningar som förorsakats av andra personer. Det gäller dem som hör till hans hushåll eller gästar honom. Vidare har hyresgästen ett ansvar för personer som han inrymt i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. Hyresgästen måste hålla noggrann tillsyn över hur nämnda personer uppträder och använder hans lägenhet. Hyresvärden är skyldig att ge hyresgästen tillsägelse också när den, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, stör eller inte håller den tillsyn som anges i första stycket tredje meningen (se 42 § första stycket 6 hyreslagen). Hyresvärden skall enligt bestämmelsen underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen. Underrättelse behöver bara ske om det är en bostadshyresgäst som är ansvarig för störningarna. Nämnden kan då vidta åtgärder som medför att störningarna upphör. Även om detta visar sig inte vara möjligt är det av värde att socialnämnden får vetskap om att en hyresgäst riskerar att förlora sin bostad. Nämndens medverkan kan nämligen behövas för att ordna en ny bostad åt hyresgästen. När socialnämnden kopplas in kan förhållandena kräva ett mycket snabbt ingripande från nämndens sida. Nämndens första åtgärd bör vara att försöka etablera kontakt med den hyresgäst som påstås störa. Denna åtgärd måste vidtas skyndsamt. Om nämnden väljer att skriva ett brev till hyresgästen, kan ett svar inte avvaktas . Det torde vara att föredra att nämnden tar personlig kontakt med hyresgästen. Genom att socialnämnden kopplas in bör störningsproblem i större utsträckning än kunna lösas utan att något rättsligt förfarande behöver inledas. Hyresvärdens underrättelse till socialnämnden skall innehålla uppgift om att en viss hyresgäst är ansvarig för störningar i boendet. Hyresgästens namn, den lägenhet det är fråga om samt vilka störningar som förekommit bör därvid anges. För vissa meddelanden enligt hyreslagen gäller att de skall anses lämnade när meddelandet avsänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress (63 § hyreslagen). Detta gäller t.ex. för hyresvärdens medde- lande till socialnämnden enligt 44 § första stycket hyreslagen om uppsägningen och anledningen till denna. Detsamma föreslås i förevarande lagstiftningsärende gälla för hyresvärdens underrättelse till socialnämnden om störningar i boendet. I fråga om den närmare tidpunkten då socialnämnden skall underrättas lämnas hyresvärden en viss frihet att göra egna bedömningar. Det normala förfarandet bör dock vara att hyresvärden underrättar socialnämnden i samband med att hyresgästen ges en tillsägelse att se till att störningarna i boendet upphör. Det kan dock undantagsvis finnas anledning för hyresvärden att dröja något med underrättelsen. Störningarnas art eller hyres- värdens kännedom om den hyresgäst som påstås störa kan ge hyresvärden anledning att tro att störningarna kommer att upphöra till följd av tillsägelsen. Det bör då vara möjligt för hyresvärden att avvakta med underrättelsen till socialnämnden. Det är av största vikt att socialnämnden inte kopplas in på ett för sent stadium. Det har dock inte ansetts lämpligt att ställa upp ett krav på att hyresvärden senast skall ha underrättat socialnämnden. Tredje stycket Bestämmelsen gäller störningar som är särskilt allvarliga med hänsyn till deras art eller omfattning. I dessa fall skall hyresvärden direkt kunna säga upp hyresavtalet att upphöra . Hyresvärden behöver inte först ge hyresgästen en tillsägelse att vidta rättelse. Det krävs inte heller att socialnämnden underrättas före uppsägningen. En kopia av denna skall dock skickas till nämnden om det gäller en bostadslägenhet (se 42 § fjärde stycket). 35 § Hyresgästen får överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet för att genom byte få en annan bostad, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Tillstånd skall lämnas, om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar mot bytet. Tillståndet kan förenas med villkor. Första stycket gäller inte, om 1. lägenheten hyrs i andra hand, 2. lägenheten utgör en del av upplåtarens bostad, 3. lägenheten är belägen i ett enfamiljshus som inte är avsett att hyras ut varaktigt eller i ett tvåfamiljshus, 4. lägenheten har upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt, eller 5. hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet inte har varat i följd. Medverkar en kommun till att hyresgästen får en annan bostad genom att anvisa eller förmedla denna, får kommunen ansöka hos hyresnämnden om tillstånd som avses i första stycket. Detta gäller även kommunalförbund som har hand om bostadsförmedling som är gemensam för två eller flera kommuner. (jfr 12 kap. 8 § i kommitténs lagförslag) De nuvarande reglerna i förevarande paragraf om överlåtelse av hyresrätten innehåller en särskild regel för bostadshyresgäster som sedan mindre än innehar en tillbytt lägenhet och åter vill byta bostad. För dessa hyresgäster måste det finnas synnerliga skäl för att hyresnämnden skall ge tillstånd till bytet. I enlighet med vad som har framförts i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.4) har denna treårsregel slopats. I övrigt är ändringarna av paragrafen redaktionella. Lagändringen berör bara de bostadshyresgäster som sedan mindre än innehar en tillbytt lägenhet och åter vill byta bostad. Det kommer inte längre att krävas synnerliga skäl för att hyresnämnden skall ge tillstånd till ett sådant byte. I stället får hyresnämnden enligt huvudregeln i första stycket ta ställning till om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet och detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andra särskilda skäl talar mot bytet. En fråga som kan uppkomma är vilken betydelse det bör ha att en hyresgäst vill byta bostad på nytt. Som framförts i allmänmotiveringen bör den tid som en hyresgäst har innehaft en tillbytt lägenhet ibland ges en viss betydelse vid bedömningen av om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet. Detta gäller särskilt sådana fall där hyresgästen inte har flyttat in i den lägenhet han vill lämna eller bara bott där en , t.ex. någon månad. Sådana omständigheter bör tala till hyresgästens nackdel när det gäller att avgöra om han har beaktansvärda skäl att byta bostad på nytt. Det anförda innebär att det för en hyresgäst, som innehaft en tillbytt lägenhet , bör krävas starkare skäl än annars för att beaktansvärda skäl för ett byte skall föreligga. Som en riktpunkt kan anges att denna strängare bedömning bör gälla om innehavstiden understiger ungefär . För att beaktansvärda skäl för ett byte skall föreligga bör det i sådana fall normalt krävas att hyresgästen har behov av att byta lägenheten till följd av förändringar i sin familje- eller arbetssituation. Vidare bör det i allmänhet krävas att hyresgästen har flyttat in i den lägenhet han vill lämna. I andra fall bör han inte anses ha beaktansvärda skäl för ett nytt byte. 38 § Överlåter hyresgästen hyresrätten med samtycke av hyresvärden eller med tillstånd av hyresnämnden, är han fri från de skyldigheter som hyresavtalet innebär för honom för tiden efter överlåtelsen. Detta gäller endast om inte annat villkor ställts upp i samband med samtycket eller tillståndet. Den nye hyresgästen svarar tillsammans med överlåtaren för skyldigheterna enligt avtalet för tiden före överlåtelsen, om inte något annat avtalats med hyresvärden. Vid ett lägenhetsbyte har en ny bostadshyresgäst dock ett sådant ansvar endast om han gentemot hyresvärden i en särskilt upprättad handling har åtagit sig det. Ett sådant åtagande medför inte skyldighet att betala något annat än hyresskulder och inte heller skyldighet att betala sådana skulder till ett högre belopp än som motsvarar hyran för de tre kalendermånaderna närmast före överlåtelsen. (jfr 12 kap. 11 § i kommitténs lagförslag) Bestämmelsen i andra stycket andra meningen är ny. I övrigt är ändringarna av paragrafen redaktionella. Den nya bestämmelsen i andra stycket har berörts i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5). Bestämmelsen gäller lägenhetsbyten. Därmed avses de fall som behandlas i 35 § hyreslagen, dvs. när en hyresgäst överlåter hyresrätten till sin lägenhet för att genom byte få en annan bostad. Utgångspunkten är den i sak oförändrade regeln i styckets första mening som innebär att den nye hyresgästen * om inte annat avtalas * tar på sig ett borgensliknande ansvar för den tidigare hyresgästens skyldigheter enligt avtalet för tiden före överlåtelsen. Den nya bestämmelsen i andra meningen innehåller en undantagsregel som gäller vid lägenhetsbyte. I en sådan situation gäller det borgensliknande ansvaret endast om det finns ett åtagande från den nye bostadshyresgästen. Enligt den nya bestämmelsen krävs för att ett sådant ansvar skall uppkomma vid lägenhetsbyte att den nye bostadshyresgästen i en särskilt upprättad handling har åtagit sig det. Här finns alltså ett krav på skriftlighet. Hur den upprättade handlingen betecknas spelar ingen roll. Det viktiga är att det av handlingen framgår att hyresgästen tar på sig ett betalningsansvar. Handlingen skall vara särskilt upprättad och underskriven av hyresgästen. Vad som har anförts betyder att ett åtagande från hyresgästens sida inte gäller om det har tagits in enbart i hyreskontraktet. Ett ytterligare krav är att den nye hyresgästens ansvar bara får gälla hyresskulder. Därmed avses förfallna hyresbelopp, men inte ränta på sådana fordringar. Det sagda gäller även ränta som avser tiden efter åtagandet. Betalningsansvaret för den nye hyresgästen får som mest gälla ett belopp som motsvarar hyran för de tre kalendermånaderna närmast före överlåtelsen. Dessa tre månadshyror skall användas bara för att räkna fram det maximala belopp som den nye hyresgästen kan bli ansvarig för. Det behöver alltså inte vara just dessa hyror som utgör hyresskulden. Här följer två exempel på hur man räknar ut det högsta belopp som betalningsansvaret kan uppgå till. Exempel 1 höjs månadshyran för en bostadslägenhet, från att tidigare ha varit , till . Hyresgästen överlåter hyresrätten till lägenheten för att genom byte få annan bostad. Det visar sig att A lämnat hyresskulder efter sig. Den nye hyresgästen åtar sig att betala skulderna. * B kan då aldrig bli skyldig att stå för gamla hyresskulder som uppgår till ett högre belopp än det som motsvarar hyran för de tre kalendermånaderna närmast före överlåtelsen eller (3 000+3 000+3 500=) . 1992/93:115 Exempel 2 yresgästen betalar hyran för sin bostadslägenhet kvartalsvis i förskott. Hyran för är . och höjs därefter * alltså per * till . överlåter C hyresrätten till lägenheten. Det visar sig att det finns gamla hyresskulder som C är ansvarig för. Den nye hyresgästen åtar sig att betala skulderna. * D kan då aldrig bli skyldig att stå för gamla hyresskulder som uppgår till ett högre belopp än det som motsvarar hyran för de tre kalendermånaderna närmast före överlåtelsen eller (3 000+3 000+3 500=) . I fall då den nye hyresgästen har åtagit sig betalningsansvar för hyresskulder som uppgår till ett belopp som överstiger det tillåtna är han inte fullt ut bunden enligt åtagandet utan ansvaret inskränks till det belopp som lagen medger. Det bör anmärkas att åtagandet gäller ett ansvar tillsammans med överlåtaren. Det betyder att åtagandet inte får avse andra hyresskulder än sådana som den tidigare hyresgästen är ansvarig för. Därmed avses i första hand obetalda hyror för den tid den tidigare hyresgästen innehade hyresrätten till lägenheten. Den tidigare hyresgästen kan därutöver till följd av ett sådant åtagande som paragrafen behandlar ha ett ansvar för hyresskulder. Även sådana skulder kan omfattas av ett åtagande av den nye hyresgästen vid ett lägenhetsbyte. Det bör framhållas att det torde vara ovanligt att en bostadshyresgäst kommer överens om ett lägenhetsbyte trots att han inte fullgjort sina skyldigheter mot hyresvärden. Den nuvarande bestämmelsen om gemensamt ansvar (38 § andra meningen hyreslagen) saknar således helt betydelse för de allra flesta lägenhetsbyten. kan det emellertid finnas gamla skulder när en hyresgäst överlåter hyresrätten till sin lägenhet för att genom byte få en annan bostad. Om den nye hyresgästen då gör ett lagenligt åtagande om att betala skulderna, bör det inte finnas någon anledning för hyresvärden att på grund av den tidigare hyresgästens skulder vägra samtycke till överlåtelsen av hyresrätten. Situationen kan bli en annan om enighet inte kan nås om ansvaret för den tidigare hyresgästens skulder. Hyresvärden kan då i ett ärende om lägenhetsbytet som skäl mot att tillstånd ges till bytet åberopa att den som bytt till sig lägenheten vägrat att göra ett lagenligt åtagande om ansvar för gamla hyresskulder. får då ta ställning till vilken betydelse det bör ha att den nye hyresgästen inte har tagit på sig ansvar för den tidigare hyresgästens skulder. Om denna prövning kan följande sägas. Om den nye hyresgästen vägrat att göra ett åtagande som enligt förevarande stycke skulle sakna verkan, bör det inte ha någon betydelse för frågan om tillstånd skall ges till överlåtelse av hyresrätten. Som exempel på detta kan nämnas att den nye hyresgästen inte vill svara för den tidigare hyresgästens hyresskulder som uppgår till ett mycket stort belopp eller för ett skadestånd som åvilar den tidigare hyresgästen.