prop · GG03115 · 1993-02-11 00:00:00 — Vid hyresnämnden kan det emellertid framkomma att den nye hyresgästen inte har velat ta på sig något ansvar för den tidigare hyresgästens hyresskulder och det trots att åtagandet avser ett belopp som inte överstiger det som anges i förevarande stycke. I ett sådant fall får naturligtvis den nye hyresgästens agerande som en omständighet bland flera vägas in när hyresnämnden prövar ärendet. Det ligger därvid nära till hands att omständigheten anses starkt tala till hyresgästens nackdel vid tillståndsprövningen. Det får nämligen anses att bytet i ett sådant fall normalt inte kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden. har möjlighet att förena ett tillstånd till överlåtelse av hyresrätt med villkor. Det framstår emellertid som mindre lämpligt att nämnden förenar ett tillstånd med ett villkor om att den nye hyresgästen, som inte är part i ärendet vid nämnden, skall ta på sig ansvar för den tidigare hyresgästens hyresskulder. I sin medlingsverksamhet kan nämnden däremot naturligtvis framhålla möjligheten att avtala om sådana hyresskulder. Det bör slutligen tilläggas att den nye hyresgästen naturligtvis inte bör kunna avhysas på grund av sådana hyresskulder som han inte är ansvarig för. Det sagda förutsätter dock i princip att hyresvärden samtyckt till överlåtelsen av hyresrätten eller att hyresnämnden har lämnat tillstånd till den. Har så inte skett är det ju den tidigare hyresgästen som ensam är att anse som hyresgäst och således hyresvärdens motpart i t.ex. en förverkandetvist. Bestämmelserna i 38 § hyreslagen gäller inte bara vid lägenhetsbyten utan även när en bostadshyresgäst överlåter sin hyresrätt till vissa närstående (34 § hyreslagen), när en lokalhyresgäst överlåter hyresrätten till den som skall ta över verksamheten (36 § hyreslagen) samt när en kommun överlåter hyresrätten till en bostadslägenhet (37 § hyreslagen). Vidare finns det särskilda regler om gemensamt ansvar dels för de fall hyresrätten övergår genom bodelning, arv, testamente, bolagsskifte eller liknande förvärv (33 § tredje stycket hyreslagen), dels när hyresgästens make eller sambo övertar hyresrätten (47 § tredje stycket hyreslagen). I dessa fall gäller inte den nya bestämmelsen i andra stycket sista meningen eftersom det här inte rör sig om ett lägenhetsbyte. 42 § Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra , 1. om hyresgästen, när det gäller en bostadslägenhet, dröjer med att betala hyran mer än efter förfallodagen och annat inte följer av 5 a § fjärde*sjätte styckena, 2. om hyresgästen, när det gäller en lokal, dröjer med att betala hyran efter förfallodagen, 3. om hyresgästen utan behövligt samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten eller annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand och inte efter tillsägelse utan dröjsmål antingen vidtar rättelse eller ansöker om tillstånd och får ansökan beviljad, 4. om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål, 5. om hyresgästen eller någon annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten eller genom underlåtenhet att underrätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten, 6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter något av vad som skall iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf och rättelse inte utan dröjsmål sker efter tillsägelse, 7. om i strid med 26 § tillträde till lägenheten vägras och hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt, 8. om hyresgästen åsidosätter avtalsenlig skyldighet, som går utöver hans skyldigheter enligt detta kapitel, och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs, eller 9. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för sådan näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till en inte oväsentlig del eller används för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning. I fall då hyran skall betalas i förskott än en månad gäller vad som anges i första stycket 2 endast om hyresgästen dröjer med att betala den på kalendermånaden belöpande hyran efter månadens början eller, i fråga om hyran för första kalendermånaden under hyresförhållandet, efter förfallodagen. Uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet enligt första stycket 6 på grund av störningar i boendet får inte ske förrän socialnämnden underrättats enligt 25 § andra stycket. Är det fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet gäller vad som sägs i första stycket 6 även om någon tillsägelse om rättelse inte har skett. Vid sådana störningar får uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet ske utan föregående underrättelse till socialnämnden. En kopia av uppsägningen skall dock skickas till socialnämnden. Vad som har föreskrivits om särskilt allvarliga störningar gäller inte om det är någon till vilken lägenheten har upplåtits i andra hand med hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd som åsidosätter något av vad som skall iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf. Hyresrätten är inte förverkad, om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Sägs avtalet upp på grund av förverkande, har hyresvärden rätt till skadestånd. (jfr 4 kap. 8*12 §§ och 16 kap. 5 § samt 7 kap. 9*11 §§ och 16 kap. 15 § i kommitténs lagförslag) I paragrafen har förts in nya bestämmelser om förverkande av hyresrätten på grund av bristande betalning av bostadshyra och på grund av störningar i boendet. Dessa bestämmelser berörs i det följande. Övriga ändringar av paragrafen är redaktionella. Första stycket 1 Den nuvarande bestämmelsen i 42 § första stycket 1 gäller hyror för både bostadslägenheter och lokaler. Den nya lydelsen innebär att punkten bara gäller bostadshyror. Reglerna om lokalhyror har förts över till en ny punkt 2. I punkten 1 har förverkandefristen i fråga om bostadslägenheter förlängts till . Det betyder enligt lagen (1930:173) om beräkning av lagstadgad tid att hyresgästen, för att bevara hyresrätten, måste betala hyran senast den dag som genom sitt namn motsvarar den från vilken tidräkningen börjas. Om förfallodagen för hyran är är således hyresrätten förverkad om inte hyran betalas . Den angivna lagen innehåller även en bestämmelse för fall då slutdagen infaller , annan allmän helgdag, lördag, , eller nyårsafton. Tidsfristen utsträcks då till nästa vardag. Den särskilda förverkanderegeln för fall då hyran skall betalas i förskott än en månad har slopats såvitt gäller bostadslägenheter. En bostadshyresgäst får nämligen, oavsett vad som avtalats, normalt betala hyran för en kalendermånad sista vardagen före månadens början (20 § första stycket sista meningen hyreslagen). Först förfaller således hyresbeloppet för den månaden till betalning. I fråga om hyra för bo- stadslägenheter finns det alltså inget behov av den särskilda förverkanderegeln. I övrigt är ändringarna i förevarande punkt redaktionella. Här bör slutligen erinras om att det finns särskilda bestämmelser om förverkande av hyresrätten till en bostadslägenhet på grund av bristande betalning av retroaktiv hyra (55 a § fjärde stycket hyreslagen). Dessa bestämmelser innebär främst att en hyresgäst får visst anstånd med att betala retroaktiva hyresbelopp. Hyresrätten förverkas sålunda inte om det retroaktiva överskjutande hyresbeloppet betalas inom efter det att beslutet om den retroaktiva hyran vann laga kraft. Behovet av dessa bestämmelser kvarstår även med den nya lydelsen av förevarande punkt. Första stycket 2 Till förevarande punkt, som är ny, och till paragrafens andra stycke har överförts de bestämmelser om lokalhyresförhållanden som tidigare återfanns i punkt 1. Några sakliga ändringar har inte gjorts. Första stycket 6 Den förutvarande punkten 5 har blivit punkt 6. har vissa sakliga ändringar gjorts. Punkten gäller fall då en lägenhet används i strid med bestämmelsen i 25 § hyreslagen om störningar i boendet m.m. Ytterligare bestämmelser om förutsättningarna för uppsägning när hyresrätten är förverkad på grund av störningar i boendet finns i paragrafens tredje och fjärde stycken. Med störningar i boendet avses störningar som i sådan grad kan vara skadliga för de boendes hälsa eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas (jfr 25 § första stycket första meningen). När det förekommer störningar i boendet skall hyresvärden enligt den nya bestämmelsen i 25 § andra stycket normalt ge lokal- eller bostadshyresgästen tillsägelse att se till att störningarna upphör. Den bestämmelsen har inte föranlett någon ändring i förevarande punkt eftersom det redan nu är en förutsättning för förverkande av hyresrätten att hyresgästen har blivit tillsagd att vidta rättelse. Andra stycket Det nya andra stycket har behandlats under första stycket 2. Tredje stycket Tredje stycket innehåller en ytterligare bestämmelse om uppsägning när hyresrätten är förverkad på grund av störningar i boendet. Bestämmelsen i förevarande stycke knyter an till regeln i 25 § andra stycket om att socialnämnden skall underrättas om störningar i boendet som en bostadshyresgäst är ansvarig för. Som nämnts i specialmotiveringen till 25 § bör en sådan underrättelse vanligen ske i samband med att hyresgästen ges en tillsägelse att upphöra med störningarna. Även om underrättelsen till nämnden sker strax före uppsägningen är emellertid denna förutsättning för förverkande uppfylld. I något enstaka fall kan det således inträffa att hyresrätten är förverkad trots att några störningar inte har förekommit efter underrättelsen till socialnämnden. Om den som stör är en lokalhyresgäst, behövs ingen underrättelse. Om en hyresvärd i fall av störningar i boendet använder den summariska processen bör han till kronofogdemyndigheten ge in kopior av tillsägelsen till hyresgästen att se till att störningarna upphör, underrättelsen till socialnämnden samt uppsägningen. skall kontrollera att handlingarna uppfyller lagens föreskrifter. Kontrollen skall också omfatta att socialnämnden underrättats innan hyresvärden sade upp hyresavtalet. En hyresvärd kan också åberopa att han med stöd av bestämmelsen i 42 § fjärde stycket genast har sagt upp hyresavtalet. Fjärde stycket I fjärde stycket behandlas särskilt allvarliga störningar i boendet (se 25 § tredje stycket). Av första stycket 6 framgår att en förutsättning för att hyresrätten skall förverkas i fall av störningar i boendet är att hyresgästen blivit tillsagd att vidta rättelse och inte gjort det utan dröjsmål. Av första meningen i förevarande stycke framgår dock att denna förutsättning inte gäller när det är fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet. I sådana fall är hyresrätten förverkad även utan att hyresvärden sagt till hyresgästen om rättelse. Det bör betonas att bestämmelserna om särskilt allvarliga störningar i boendet bara kan tillämpas i undantagsfall. Tanken bakom undantagsreglerna är att det i vissa mycket grava störningsfall inte bör gå någon ytterligare tid innan hyresvärden kan göra en uppsägning. De situationer som kan aktualisera en tillämpning av bestämmelsen berörs i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3). Av andra meningen framgår att det i fall av särskilt allvarliga störningar i boendet inte heller krävs att uppsägningen har föregåtts av att underrättelse har lämnats till socialnämnden. I fall då ett bostadshyresavtal sägs upp utan att socialnämnden har underrättats skall enligt tredje meningen en kopia av uppsägningen skickas till nämnden. Såsom har nämnts finns det även på detta stadium anledning för socialnämnden att agera. I de särskilt allvarliga fall av störningar i boendet som behandlas kan det vara så att hyresgästen inte klarar av ett eget boende i flerfamiljshus. Det kan då finnas skäl för socialnämnden att medan det rättsliga förfarandet pågår överväga vilket annat boende som kan vara lämpligt för hyresgästen. I bestämmelsen anges inte när hyresvärden skall skicka kopian till socialnämnden. Detta bör ske i samband med uppsägningen; lämpligen . Det är inte en förutsättning för förverkande att en kopia av uppsägningen skickats till socialnämnden. Om det vid en rättslig prövning visar sig att hyresvärden inte skickat kopian till socialnämnden kan det vara lämpligt att den rättsliga instansen agerar för att socialnämnden skall få kännedom om uppsägningen. I fråga om bestämmelserna om särskilt allvarliga störningar i boendet bör det uppmärksammas att hyresgästen kan vara ansvarig också för vad andra personer gjort (se 42 § första stycket 6). Förverkande kan således också in- träffa när störningarna kommer från den, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits. Detsamma gäller om hyresgästen eller den, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, inte håller den tillsyn som anges i 25 §. Reglerna om särskilt allvarliga störningar i boendet skall inte kunna tilllämpas i fall då det inte är hyresgästen utan någon annan, till vilken lägenheten har upplåtits i andra hand med hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd, som har åsidosatt vad som skall iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte har hållit den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf. I dessa fall är det nämligen rimligt att hyresgästen i stället får en möjlighet att vidta rättelse. Med anledning av ett påpekande av Lagrådet har lagtexten kompletterats med bestämmelsen i fjärde meningen, vilken innebär att den speciella regleringen för särskilt allvarliga störningar inte är tillämplig i dessa fall. Det blir alltså hyresvärden som får bedöma om störningar i boendet är särskilt allvarliga med hänsyn till deras art eller omfattning. Denna bedömning bör göras med försiktighet. Om hyresvärden väljer att direkt säga upp hyresavtalet, kan nämligen, som flera remissinstanser har varit inne på, den rättsliga prövningen mynna ut i att störningarna visserligen varit många och påfrestande för de kringboende men ändå inte kan anses vara särskilt allvarliga i paragrafens mening. Följden av det blir att hyresvärden inte anses ha haft rätt att säga upp hyresavtalet att upphöra . En felaktig bedömning i fråga om hur allvarliga störningar är kan alltså medföra att det tar onödigt innan störningarna upphör. Det nu sagda bör ge hyresvärdarna anledning att i tveksamma fall ge hyresgästen en tillsägelse att se till att störningarna upphör i stället för att direkt säga upp hyresavtalet. 43 § Är hyresrätten förverkad på grund av förhållande som avses i 42 § första stycket 1*4, 6 eller 7 men sker rättelse innan hyresvärden har sagt upp avtalet, kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten på den grunden. Detta gäller dock inte om hyresrätten är förverkad på grund av särskilt allvarliga störningar i boendet. Hyresgästen får inte heller skiljas från lägenheten om hyresvärden inte har sagt upp avtalet från det han fick kännedom om förhållande som avses i 42 § första stycket 5 eller 8 eller hyresvärden inte från det han erhöll vetskap om förhållande som avses i nämnda stycke under 3 sagt till hyresgästen att vidta rättelse. En hyresgäst kan skiljas från lägenheten på grund av förhållande som avses i 42 § första stycket 9 endast om hyresvärden har sagt upp avtalet från det att han fick kännedom om förhållandet. Om den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller förundersökning har inletts , har hyresvärden dock kvar sin rätt att säga upp avtalet intill dess att har gått från det att domen i brottmålet vann laga kraft eller det rättsliga förfarandet avslutades på annat sätt. (jfr 7 kap. 9*12 §§ samt 16 kap. 15 § i kommitténs lagförslag) I första stycket har förts in en ny bestämmelse om störningar i boendet som är särskilt allvarliga med hänsyn till deras art eller omfattning (se 25 § tredje stycket). Med störningar i boendet avses störningar som i sådan grad kan vara skadliga för de boendes hälsa eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas (se 25 § första stycket första meningen). Ändringarna i övrigt i paragrafen är av redaktionell art. I första stycket andra meningen görs undantag för särskilt allvarliga störningar i boendet. I dessa grava störningsfall förverkas hyresrätten utan föregående begäran om rättelse och enligt förevarande bestämmelse har det inte heller någon betydelse om rättelse sker före uppsägningen. Detta betyder t.ex. att frågan om en hyresgäst som gjort sig skyldig till mordbrand har vidtagit rättelse inte har någon betydelse för frågan om hyresavtalet kan sägas upp. 44 § Är hyresrätten enligt 42 § första stycket 1 eller 2 förverkad på grund av dröjsmål med betalning av hyran och har hyresvärden med anledning därav sagt upp avtalet, får hyresgästen inte på grund av dröjsmålet skiljas från lä- genheten, om hyran betalas på det sätt som anges i 20 § andra eller tredje stycket eller deponeras hos enligt 21 § 1. från det att en hyresgäst, när det är fråga om en bostadslägenhet, har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten samt meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen, eller 2. från det att en hyresgäst, när det är fråga om en lokal, har delgetts underrättelse om att han genom att betala hyran på angivet sätt får tillbaka hyresrätten. I avvaktan på att hyresgästen visar sig ha gjort vad som fordras enligt första stycket för att få tillbaka hyresrätten får beslut om avhysning inte meddelas förrän det efter utgången av den tid som anges i det stycket har gått . En hyresgäst får inte heller, när det är fråga om en bostadslägenhet, skiljas från lägenheten om 1. socialnämnden inom den tid som anges i första stycket 1 skriftligen har meddelat hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran, eller 2. hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inom den tid som anges i första stycket 1 på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet och hyran har betalats så snart det var möjligt, dock senast när tvisten om avhysning avgörs i första instans. Första*tredje styckena gäller inte, om hyresgästen ändå är skyldig att flytta än efter det att hyresrätten förverkats. Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställer formulär till underrättelse och meddelande som avses i första stycket. (jfr 4 kap. 8*12 §§, 13 kap. 6 § och 16 kap. 5 § i kommitténs lagförslag) I det följande berörs de ändringar som gjorts i första*fjärde styckena i den föreslagna paragrafen. Ändringen i femte stycket är redaktionell. Med anledning av vad som anges i femte stycket bör det framhållas att det förutsatts att de nuvarande reglerna om formulär för vissa handlingar skall anpassas till den nya lydelsen av paragrafen (se förordningen, 1978:314, om underrättelse och meddelande enligt 12 kap. 44 § jordabal- ken). Första stycket I enlighet med det som anges i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1 och 2.2) har återvinningsfristen ändrats . För att göra bestämmelserna mer lättlästa har i olika punkter angetts vad som gäller för bostads- resp. lokalhyresförhållanden. Återvinningsfristerna har alltså ändrats . Enligt lagen (1930:173) om beräkning av lagstadgad tid blir sista dag att betala eller deponera hyran den dag som genom sitt namn motsvarar den från vilken tidräkningen börjas. Om tidsfristen börjar löpa , är således den sista betalnings- eller deponeringsdagen . Om den för betalning eller deponering infaller , annan allmän helgdag, lördag, , eller nyårsafton, flyttas den till nästföljande vardag. Enligt första stycket 1 skall ett meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnas till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen. Det förhållandet att kravet på att varje kommun skall ha en särskild socialnämnd har slopats kommenteras i anslutning till ändringarna i förevarande paragrafs tredje stycke. En remissinstans har föreslagit att delgivningsreglerna i paragrafen skall ändras så att de får samma utformning som före . Vid den åsyftade lagändringen föreskrevs att underrättelse om möjlighet för hyresgäst att återvinna hyresrätten skulle delges hyresgästen. har slagit fast att underrättelsen skall delges hyresgästen i den ordning som anges i delgivningslagen (se NJA 1988 s. 420). Det har ansetts att kravet på att underrättelsen skall delges enligt delgivningslagen bör behållas, eftersom det är av stor betydelse att hyresgästen verkligen får del av underrättelsen. Denna ålägger nämligen hyresgästen en aktivitet som är av närmast avgörande betydelse för hyresavtalets bestånd. Andra stycket För att göra paragrafen mer lättillgänglig har den nuvarande bestämmelsen i första stycket andra meningen placerats i ett nytt andra stycke. Bestämmelsen har formulerats om så att beslut om avhysning inte får meddelas förrän det efter utgången av återvinningsfristen har gått . Detta innebär ingen saklig ändring i förhållande till gällande rätt. Tredje stycket Bestämmelsen i punkt 1 ger socialnämnden en ny möjlighet att förhindra att en hyresgäst förlorar sin bostad. Motivet till bestämmelsen har angetts i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1). Enligt bestämmelsen kan socialnämnden skriftligen åta sig betalningsansvaret för hyran. Vad det är frågan om är att socialnämnden gentemot hyresvärden utfäster sig att betala hyran. Utfästelsen som sådan medför naturligtvis ingen förändring i fråga om hyresgästens skyldighet att betala hyran till hyresvärden. Det räcker att socialnämnden åtar sig betalningsansvaret för själva hyran. Således är punkt 1 tillämplig även om socialnämnden inte åtar sig ansvar för den redan upplupna räntan på hyresfordran. En annan sak är att socialnämnden genom åtagandet försätter sig i en gäldenärsposition gentemot hyresvärden beträffande en fordran som är förfallen till betalning i enlighet med en i hyreskontraktet och alltså i förväg bestämd förfallodag. Det sagda torde medföra att socialnämnden är skyldig att betala dröjsmålsränta från den dag åtagandet görs till dess att hyran betalas. har en tidsfrist att beakta, nämligen återvinningsfristen . Frågan om när den tidsfristen löper ut har behandlats tidigare. Bestämmelsen i punkt 1 är tillämplig även i det fallet att social- nämnden innan återvinningsfristen börjar löpa har meddelat hyresvärden om betalningsåtagandet. För vissa meddelanden enligt hyreslagen gäller att avsändaren anses ha fullgjort vad som ankommer på honom om meddelandet avsänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress (se 63 §). Detta gäller t.ex. för hyresvärdens meddelande till socialnämnden enligt 44 § första stycket om uppsägningen och anledningen till denna. Samma regel kommer att gälla för socialnämndens meddelande till hyresvärden om betalningsåtagandet. Bestämmelsen i 63 § gäller nämligen meddelanden som avses i 44 § och kommer alltså att omfatta socialnämndens meddelande enligt 44 § tredje stycket 1 om att nämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran. Det nu sagda betyder att det räcker att socialnämnden inom återvinningsfristen avsänder ett rekommenderat brev med meddelandet om betalningsåtagandet. Om ett hyresavtal sägs upp att upphöra på grund av att hyresrätten är förverkad, upphör avtalet genast att gälla om inte annat följer av 44 § (se 6 § första stycket). Hänvisningen till 44 § kommer att omfatta be- stämmelsen om att socialnämnden skriftligen kan meddela hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran för en bostadslägenhet. Även ett betalningsåtagande från socialnämndens sida enligt 44 § tredje stycket kommer alltså att medföra att hyresavtalet inte upphör att gälla. Det bör tilläggas att kravet på särskild socialnämnd har slopats (prop. 1990/91:14, bet. 1990/91:SoU 9, rskr. 1990/91:97, SFS 1990:1403).