prop · GH03199 · 1993-12-31 00:00:00 — Åberopasinga direkt jämförbara lägenheter eller finner hyresnämnden att det åberopadematerialet antingen inte avser jämförbara lägenheter eller att det är alltförklent för att ligga till grund för en jämförelseprövning sätts hyran efter enallmän skälighetsbedömning. Hyressättningen för icke-jäm-förbara lägenheter kanvid denna användas som bakgrundsmaterial. En skälighetsbedömning sker motbakgrund av hyresnämndens allmänna kännedom om hyresläget på orten. Någonpåtaglighetsbedömning är det aldrig fråga om. Atthyran påtagligt överstiger hyresnivån för jämförbara lägenheter är inte detenda fallet då hyran är att anse som oskälig. Även andra faktorer kan görahyran oskälig. Om särskilda omständigheter finns kan en hyra anses varaoskälig även om den överensstämmer med hyran för lägenheter med jämförbartbruksvärde. (Ett exempel anges i prop. 1983/84:137 s.225. Jfr RBD 1988:9.) 1bruksvärdessystemet har hyressättningen i det allmännyttiga beståndet fått enprisledande funktion. Utgångspunkten vid denna hyressättning är att hyrorna skalltäcka det allmännyttiga företagets kostnader. Allmännyttan skall däremot integä med vinst. Hyresmarknadskommitténär ett samarbetsorgan pä riksplanet mellan SABO-företagen () och hyresgästorganisationerna. Kommittén harutfärdat rekommendationer för hyressättningen inom det allmännyttigabeståndet. Rekommendationerna följs inte slaviskt utan tillämpningen varierar ilandet. Dethar varit vanligt att de årliga hyresökningarna i det allmännyttiga be ståndet har fördelats sä att hyresgästerna i de äldre husen fått bära en större 44 del av de totalakostnaderna än vad som har varit motiverat om man bara ser Prop.1993/94:199 till kostnaderna för dessa hus (den s.k. solidariskahyressättningsprincipen). Tvistom hyresvillkor skall hänskjutas till hyresnämnden av hyresvärden ellerhyresgästen genom skriftlig ansökan. Sökanden måste meddela sin motpart atthan önskar ändring av hyresvillkoren och avvakta dennes svar en månad innan enansökan ges in till hyresnämnden. Någon ansökningsavgift tas inte ut. Ansökanskall innehålla vissa obligatoriska uppgifter. Sökanden skall föreläggas attavhjälpa brister i ansökan. Rättar han eller hon sig inte efter ett sådantföreläggande får hyresnämnden avvisa ansökan (se 8 § lagen om arrendenämnderoch hyresnämnder). När tvist hänskjutits skall nämnden kalla parterna tillsammanträde inför nämnden. ett stort antaltvister av likartad beskaffenhet mellan en hyresvärd och dennes hyresgäster,finns möjlighet för nämnden att avgöra en tvist utan muntlig förhandling. Enförutsättning är dock att nämnden avgjort ett lämpligt antal typfall (se 9 och10 §§ lagen om arrendenämnder och hyresnämnder). Omsökanden inte konuner till sammanträdet, avskriver hyresnämnden ärendet.Sökanden har möjlighet att fä ärendet åtempptaget. Uteblir han eller hon pånytt, kan ansökan inte återupptas. Kommer inte motparten, kan nämnden föreläggahonom eller henne att inställa sig vid vite. kan dock avgöratvisten utan hinder av partens utevaro. Nämnden har inte möjlighet att meddelatredskodom utan avgörandet skall ske efter saklig prövning. Den motpart somuteblivit har inte möjlighet att få ärendet återupptaget (se 10 och 11 §§lagen om arrendenämnder och hyresnämnder). Nämndenskall klarlägga tvistefrågorna och söka förlika parterna. Detta kan skesamtalsvis men också genom att nämnden lägger fram förslag till förlikning.Nämnden har en ganska stark processledande uppgift (12 § lagen omarrendenämnder och hyresnämnder). Det skall ses mot bakgrund av att det ärsvårt för part att få rättshjälp och att det inte finns någon möjlighet för enpart att få ersättning för sina egna rättegångskostnader i hyresnämnden. Bostadssaneringslagen(1973:531) trädde i kraft (prop. 1973:22, bet. 1973:CU20, rskr.1973:209). ändrades lagen i flera avseenden (prop.1974:150, bet. 1974:CU36, rskr. 1974:372, SFS 1974:821). Lagen är tillämplig påfastighet på vilken det finns en bostadslägenhet som fastighetsägarenregelmässigt hyr ut och som inte utgör del av hans eller hennes egen bostad.Lagen gäller dock inte om samtliga lägenheter i huset hyrs ut förfritidsändamål och inte heller hus som ägs av staten eller en kommun (1 §bostadssaneringslagen). Lageninnehåller dels bestämmelser om sanering, dels bestämmelser om boinflytande vidombyggnad och vissa andra åtgärder. Bestämmelsernaom boinflytande är inte tillämpliga i hela landet. Genom lag och förordning har de dock gjorts tillämpliga på flertalet permanentbo- 45 stadshus Gfr SFS 1974:821och 1987:1127). Bestämmeber om sanering avundermåliga lägenheter Prop. Omen bostadslägenhet inte har lägsta godtagbara standard, kan hyresnämndenmeddela upprustningsåläggande eller användningsförbud beträffande lägenheten(2§ bostadssaneringslagen). Ettupprustningsåläggande riktas mot fastighetsägaren och innebär att denne skallvidta de åtgärder som behövs för att lägenheten skall uppnå lägsta godtagbarastandard. Användningsförbud innebär att lägenheten inte längre får användas sombostad. Både ett upprustningsåläggande och ett användningsförbud kan förenasmed vite (13 § bostadssaneringslagen). Om fastighetsägaren inte rättar sigefter ett upprustningsåläggande, kan fastigheten ställas undertvångsförvaltning eller, om detta inte kan antas vara tillräckligt, lösas inav kommunen (16 § bostadssaneringslagen). Uppmstningsåläggandefår meddelas, om fastigheten med hänsyn till kostnaden för den åtgärd som avsesmed åläggandet kan beräknas ge skäligt ekonomiskt utbyte (5 §bostadssaneringslagen). Kan en uppmstning inte beräknas ge skäligt ekonomisktutbyte eller kan det antas att nödvändiga bygglov för uppmstningen inte kommeratt beviljas, får i stället ett användningsförbud meddelas. Det krävs dock attlägenheten har betydande brister i förhållande till lägsta godtagbara standard(6§ bostadssaneringslagen). Enbostadslägenhet skall enligt 2 b § bostadssaneringslagen anses ha lägstagodtagbara standard om den är försedd med uppvärmning, varmt och kallt vattenför hushåll och hygien, avlopp, toalett och tvättställ, badkar eller dusch,elström, spis, diskho, kylskåp samt de förvaringsutrymmen och avställningsytorsom behövs för matlagning. Vidare innebär lägsta godtagbara standard att detmåste finnas förrådsutrymmen och tvättstuga inom fastigheten eller inomrimligt avstånd från denna. Det fordras också att huset inte har sådana bristeri fråga om hållfasthet, brandsäkerhet och sanitära förhållanden som inteskäligen kan godtas. Om det finns särskilda skäl kan en lägenhet anses halägsta godtagbara standard även om den avviker från de nämnda kraven, förutsattatt avvikelsen inte är av betydelse. Beträffande avvikelse i fråga om toalett,badkar eller dusch finns särskilda regler. Kravenpå lägsta godtagbara standard kom till för att bereda var och en tillgång god och ändamålsenlig bostad. De krav som ställts upp förutsattes kunnatillgodoses i de allra flesta fall utan att kostnaderna blir så höga att enfastighet går med förlust (jfr prop. Frågorom upprustningsåläggande och användningsförbud kan prövas efter ansökan avkommun och i de flesta kommuner också av hyresgästorganisation (2§bostadssaneringslagen, övergångsbestämmelserna till den bestämmelsen i SFS1974:821; se också förordningen [1975:596] om tillämpningen av 2 och 2 a §§bostadssaneringslagen i vissa kommuner, efter ändring omtryckt i SFS1987:1127). Vid lagens ikraftträdande hade endast kommunen talerätt i dessafrågor. fick initiativrätt i dessa frågor genom enlagändring som trädde i kraft (SFS 1974:821; jfr prop.1974:150). Med hyresgästorganisation avses i lagen organisation som har avtalom förhandlingsordning för fastigheten eller, om förhandlingsordning integäller, riksorganisation eller förening som är ansluten till sädan organisationoch inom vars verksamhetsområde fastigheten är belägen (1 § tredje stycketbostadssaneringslagen). Begärsuppmstningsåläggande utgör detta ett hinder för byggnadsnämn- Prop.1993/94:199 den att avgöra en ansökan om rivningslov för byggnaden (8 kap. 24 §plan-och bygglagen [1987:10]), Om uppmstningsåläggande har meddelats och omåläggandet inte har förfallit, får inte lämna rivningslov förden byggnad som avses med åläggandet (8 kap, 17 § ). Bostadssaneringslageninnehöll till en början endast de nu berörda bestämmelserna omupprustningsåläggande och användningsförbud. Den infördes mot bakgrund av attdet fanns ett betydande saneringsbehov, särskilt i beståndet av flerfamiljshusi tätorterna, Lagen motiverades med att det var en angelägen bostadspolitiskuppgift att genom ökade insatser från samhällets sida främja en snabbavveckling av bristema i det äldre bostadsbeståndet. Kommunens uppgift i frågaom planeringen av bostadsbyggandet hade vidgats till att omfatta kommunalabostadssaneringsprogram. De möjligheter till ingripande mot fastighetsägarensom då fanns kunde i huvudsak endast tillgripas i syfte att hålla befintligutrustning inom fastigheten i godtagbart skick. Standardhöjande åtgärder kundetvingas fram endast i undantagsfall. Lagstiftaren eftersträvade att ensamverkan mellan kommun och fastighetsägare skulle ske. Eftersom det inte kundeuteslutas att enighet dem emellan inte alltid kunde nås, gavs kommunerna genombostadssaneringslagen sädana tvångsmedel att nödvändig sanering skulle kunnagenomföras. Bostadssaneringslagen gjorde det möjligt att oberoende avfastighetsägarens bedömning förbättra standarden i dennes fastigheter. Detansågs nödvändigt att därvid begränsa fastighetsägarens handlingsfrihet. Vidavgörandet av om ett hus skall rustas upp skall de byggnadstekniska ochekonomiska fömtsättningama för en upprustning spela en avgörande roll. Ävenandra faktorer skall dock tillmätas betydelse. Det kan gälla plantekniska ochkulturhistoriska synpunkter samt inte minst bostadsförsörjningssynpunkter ochallmänna fastighetsekonomiska synpunkter. Ett upprustningsåläggande skall docki princip meddelas endast om det finns byggnadstekniska fömtsättningar attgenomföra åtgärden med skäligt ekonomiskt utbyte. Den fastighetsekonomiskabedömningen kan göras på olika sätt. Upprustningskostnaderna kan jämföras medkostnaderna för nybyggnation av ett motsvarande hus. En uppskattning av denbruksvärdeshyra som kan godtas efter upprustningen kan vara avgörande för omupprustningen bör genomföras. Ger uppskattningen stöd för att upprustningskostnadernakan förräntas inom ramen för de blivande hyresintäkterna, kan fastighetsägarennormalt inte undandra sig upprustning (prop. 1973:22 s. 77; angående denfastighetsekonomiska bedömningen, se närmare RBD 1979:32, 1982:27 och 1989:7). Användningsförbudinfördes för att man skulle komma till rätta med bristerna i sådanafastigheter som av ekonomiska skäl inte kan rustas upp eller till varsförbättring bygglov inte kan erhållas. Bestärnmelserna om användningsförbudavser att tvinga fram en rivning. De ger möjlighet till större ingripanden änenligt hälsoskyddslagstiftningen som förutsätter att sanitär olägenhet finns.Inte bara det ekonomiska utbytet och lägenhetens standard skall beaktas vidprövningen. Också hyresgästernas intressen skall vägas in. Boinftytande vid ombyggnadoch vbsa andra åtgärder Prop. Hyresnämndenfår förbjuda en fastighetsägare att vidta förbättringsarbete eller liknandeåtgärd, som inte kräver bygglov, om åtgärden inte behövs för att enbostadslägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard. Förbud skall meddelas,om det är uppenbart att åtgärden inte är påkallad av boendehänsyn.Hyresnämnden prövar fråga om förbud eller upphävande av förbud på talan avhyresgästorganisation eller fastighetsägaren (2 a § första stycket bostadssaneringslagen). Medboendehänsyn menas hänsyn till de boendes intressen i allmänhet. Med de boendeåsyftas i detta sammanhang inte de personer som för tillfället bor i huset.Uttrycket har med andra ord en objektiv innebörd. När det gäller att bestärrunaden närmare innebörden skall de bostadspolitiska mäl som samhället vid varjetillfälle har ställt upp tjäna som vägledning (prop. 1974:150 s. 509). Förbudfår inte avse åtgärder som en fastighetsägare i egenskap av hyresvärd på gmndav lag eller avtal är skyldig att vidta. Något förbud kan heller inte komma ifråga om det gäller löpande underhåll eller åtgärd som ingår i hyresvärdensreparationsskyldighet. Åtgärder som skall företas i enlighet med hälso- ochbygglagstiftningen kan inte heller förbjudas med stöd av bestämmelsen. Detär således bara i mer uppenbara fall som ett förbud kan meddelas. Regeln är iförsta hand tänkt att tjäna som en spärr mot att ett hyreshus eller enhyreslägenhet förses med inredningsdetaljer eller andra anordningar som närmastkan betecknas som onödig lyx. Kan det antas att den tilltänkta åtgärden inteinverkar höjande på hyran, saknas som regel anledning att förbjuda den (prop,1974:150 s,509). Motsättersig en hyresgästorganisation att det i en fastighet vidtas åtgärd som kräverbygglov och som inte behövs för att en bostadslägenhet skall uppnå lägstagodtagbara standard, får åtgärden vidtas endast om hyresnämnden medgeråtgärden. Medgivande får lämnas endast om det finns särskilda skäl (2 a §andra stycket bostadssaneringslagen). Vid prövningen av om bygglov skall gesfår sökanden antingen visa ett s.k. hyresgästintyg med ett godkännande frånhyresgästorganisationen eller ett medgivande från hyresnämnden (8 kap. 31 §plan- och bygglagen). Särskildaskäl för att tillåta viss åtgärd finns enligt förarbetena om det ter sigbefogat att fastighetsägaren av fastighetsekonomiska eller liknande skäl utförarbeten som går längre än lägsta godtagbara standard. I vissa fall börtillstånd kunna meddelas om bruksvärdet inte påverkas av åtgärden. Skälen måstevara mycket starka. Det är inte tillräckligt att ombyggnaden leder till ökadlönsamhet för fastighetsägaren. Däremot kan en mer omfattande ombyggnadtillåtas om en mindre men i förhållande till lägsta godtagbara standardtillräcklig ombyggnad är olönsam. Samma prövning som vad gäller ettupprustningsåläggande bör kunna göras (prop. 1974:150 s. 510 f.). 5 Förslag till ny reglering Prop. Syftetmed regeringens politik på bostadslagstiftningens omräde är att stärka deenskilda bostadskonsumenternas ställning. Hyresgästen skall sättas i centrumoch ges valfrihet i så stor utsträckning som möjligt. Enhyresgäst kan med den nu gällande hyresförhandlingslagen inte stå utanför detkollektiva förhandlingssystemet annat än i rena undantagsfall.Hyresförhandlingslagen innebär visserligen inte något formellt förhandlingsmonopolför en viss hyresgästorganisation. Det har emellertid varit svårt för andrahyresgästorganisationer än sådana som tillhör (dens.k. organiserade hyresgäströrelsen) att få förhandlingsrätt med hyresvärdeneftersom det endast har varit tillåtet med en förhandlingsordning för varjehus. I praktiken har därför reglerna medfört att hyresgästorganisationer somtillhör den organiserade hyresgäströrelsen har fått ensamrätt tillförhandlingar. Enligtregeringens mening finns det starka principiella skäl att ändra på den nugällande ordningen. En hyresgäst måste naturligtvis själv kunna bestämma hurförhandlingarna skall föras beträffande den egna lägenheten. Hyresgästen måstekunna välja att förhandla själv med hyresvärden och inte inordnas i detkollektiva förhandlingssystemet. Om hyresgästen inte vill för-handla självmäste förhandlingsuppdraget kunna ges till den hyresgästorganisation somhyresgästen har förtroende för. Konkurrerande och nya hyresgästorganisationermåste ges en reell möjlighet att verka på samma villkor som den organiseradehyresgäströrelsen. Idepartementspromemorian föreslås vissa ändringar i syfte att öka hyresgästernasvalfrihet. Utgångspunkten för förslagen är att hyresförhandlingslagensuppbyggnad och tekniska lösningar så långt som möjligt skall behällas.Promemorian innehåller också förslag till ändringar av annan hyresrättsliglagstiftning. Bl,a, föreslås att bostadssaneringslagen upphävs och delvis ersättsmed regler i hyreslagen. Hyreslagens hyressättningsregler föreslås bli ändradei två avseenden. Den nuvarande regeln om att man vid hyrespröv-ning enligtbmksvärdesregeln främst skall beakta hyrorna i hus som ägs och förvaltas avallmännyttiga bostadsföretag föreslås bli avskaffad. Vidare föreslås attbruksvärdesregeln skall ändras så att en hyra inte är att anse som skälig omden är väsentligt högre än hyran för likvärdiga lägenheter. Vidare lämnasförslag om att en hyresvärd skall lämna uppgift i en uppsägning om varförhyresavtalet sägs upp. Det föreslås också vissa förändringar i reglerna ombesittningsskyddet för hyresgäster som bor i en- och tvåfamiljshus. Vidremissbehandlingen har flertalet av förslagen i promemorian fått ett positivtmottagande. Förslagen om ändringar i jordabalkens regler om hyressättningenhar dock fått ett mera blandat mottagande av remissinstanserna. Enligtregeringens mening är flertalet av lagförslagen i promemorian väl ägnade attläggas till grund för lagstiftning. Som kommer att framgå i det följande bördock inte de förslag om ändringar i hyressättningsreglerna som lades fram ipromemorian genomföras, Idet följande avser regeringen att närmare behandla frågor om -ändringar i hyresförhandlingslagen i avsnitt 5,1, 49 4Riksdagen 1993/94. - hyresgästinflytande vid upprustning och ombyggnad iavsnitt 5,2, - ändringar i annan lagstiftning som berörhyresgästorganisationernas ställning i avsnitt 5,3, - ytteriigare ändringar i hyreslagen i avsnitt 5,4, - konsekvenser av förslagen i avsnitt 6 samt - ikraftträdande- och övergångsfrågor i avsnitt 7, Regeringenskommentarer till de enskilda lagbestämmelserna finns i specialmotiveringen(avsnitt 8), 5.1.1Rätt for hyresgästen att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet Regeringensförslag: En hyresgäst skall ha rätt att stå utanför det kollektivaförhandlingssystemet. En hyresgäst som inte är med i detta system fär självförhandla och träffa avtal med sin hyresvärd. Om en hyresgäst som fått del avhyresvärdens begäran om hyreshöjning inte inom av hyresvärden utsatt tid, , underrättar hyresvärden om att kravet på hyresförändring integodtas, anses avtal om förändrade hyresvillkor ha kommit till stånd i enlighetmed vad hyresvärden har begärt. Om ett avtal om ändrad hyra har kommit tillstånd på detta sätt, får hyresnämnden på ansökan av hyresgästen pröva om hyranär skälig i enlighet med bruksvärdesregeln i hyreslagen. En sådan prövning fåravse tiden från hyreshöjningens ikraftträdande. Promemoriansförslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s. 26-52). Remissinstanserna:De flesta remissinstanserna tillstyrker förslaget i promemorian om att enhyresgäst skall ha rätt att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet.De remissinstanser som avstyrker förslaget ifrågasätter om de föreslagnaändringarna för med sig några fördelar för hyresgästerna. Även förslaget om hyresgästensbundenhet genom passivitet godtas av flertalet remissinstanser. Skälenför regeringens förslag: Dehuvudsakliga skälen för en rätt att stå utanför det kollektivaförhandlingssystemet del av hyresgästerna i omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet.Systemet har många väl dokumenterade fördelar från praktiska utgångspunkter. Frånprincipiella utgångspunkter måste det dock starkt ifrågasättas om en hyresgästskall behöva acceptera att en hyresgästorganisation med bindande verkan träffaravtal med hyresvärden utan att hyresgästen gett organisationen något sådantuppdrag, I än högre grad kan man ifrågasätta organisatio- nens behörighet i fall dåhyresgästen klart motsätter sig att organisationen . 1993/94:199 förförhandlingar och ingår avtal för hyresgästens räkning. Till detta kommer atthyresgästen även i dessa fall tvingas betala för det förhandlingsarbete somorganisationen utför. Orsakernatill en hyresgästs ovilja att låta sig representeras av en hyresgästorganisationkan vara många. En del hyresgäster upplever att de styrs från toppen av denorganisation som representerar dem. En enskild hyresgäst kan också ha en annanuppfattning än organisationen om förhandlingarnas mål och inriktning. För denenskilde, som utan individuell bestämmanderätt inte kan påverka sinförhandlingssituation, kan själva tvånget till kollektiva förhandlingarupplevas som en kränkande inskränkning av den personliga friheten. Vidareleder det kollektiva förhandlingssystemet med nödvändighet tillförhandlingsresultat där den enskildes synpunkter inte alltid kan beaktas. Deenskilda hyresgästernas krav och önskemål måste ju sam-manjämkas till enhetligaständpunktstaganden. En enskild hyresgäst kan ha speciella önskemål som intekan tillgodoses. kan kvalifikationerna hos organisationen varabristfälliga. Allt detta har ibland lett till missnöje med det kollektivaförhandlingssystemet så som det utformats i hyresförhandlingslagen. Fleraktörer pä hyresmarknaden leder till ökad konkurrens. Flera agerande parter påhyresmarknaden torde också föra med sig att de avtalsrättsligakonstruktionerna blir mer varierande. Detta kan bidra till att hyresrätten somupplåtelseform får större utvecklingsmöjligheter och att den bättre kananpassas till dagens och morgondagens behov. Avnu redovisade skäl bör en enskild hyresgäst ges en rätt att träda ur detkollektiva förhandlingssystemet och få möjlighet att själv förhandla och träffaavtal med hyresvärden om de hyresvillkor som skall gälla. Hyresgästens rättbör utformas så att hyresgästen i princip ensam skall få avgöra om han ellerhon skall omfattas av de förhandlingsöverenskommelser som ingås inom ramen fördet kollektiva systemet. En utgångspunkt bör dock vara att det kollektiva förhandlingssystemeti sina gmnder lämnas orubbat. Dennärmare utformningen av förslaget om hyresgästens rätt att stå utanför detkollektiva förhandlingssystemet Denenskilde hyresgästens ställning gentemot hyresvärden behöver inte särskiltregleras. Står hyresgästen utanför det kollektiva förhandlingssystemet fallerdet av sig självt att hyresvärden, om denne eller hyresgästen önskar förändrahyresvillkoren, går in i förhandlingar med hyresgästen. Hyreslagens regler omändring av hyresvillkor garanterar på sitt sätt att parterna kommer till talsmed varandra och att en tvist dem emellan får sin lösning. Nägra särskildasanktioner vid förhandlingsvägran behövs inte. Någraremissinstanser har påpekat att de hyresgäster som väljer att stå utanför det kollektiva förhandlingssystemet inte kommer att få någon egent lig förhandlingsrätt. Påpekandet är riktigt i den meningen att hyresförhand lingslagens bestämmelser, bl.a. den om hyresvärdens skyldighet och parter nas rätt att påkalla förhandling i viss fråga, inte kommer att gälla för de nu aktuella hyresgästerna. Trots att det saknas direkta bestämmelser om för- r. handlingsrättkan det emellertid, som ovan angetts, fömtsättas att parterna Prop.1993/94:199 kommer att förhandla med varandra. Hyresgästensrätt bör dock uttryckas som en rätt att stå utanför det koUektivaförhandlingssystemet. Hyresgästens rätt att stå utanför det kollektivaförhandlingssystemet måste komma till uttiyck genom att lagstiftningen fårändrat innehåll. De gmndläggande inslagen i det nuvarande systemet bör varakvar. En hyresgäst bör även bindas till de förhandlingsöverenskommelsersom träffas genom en särskild bestämmelse i hyresgästens avtal(förhandlingsklausul). Det är ett enkelt och redigt system för att fastställavilka hyresgäster som binds av innehållet i en förhandlingsöverenskommelse.Att hyresavtal innehåller en förhandlingsklausul bör också vara avgörande förvilka lägenheter det kollektiva förhandlingssystemet omfattar (se nedan). Detnya inslaget bör innebära att hyresgästen får ett avgörande inflytande ifrågan om en förhandlingsklausul skall införas eller slopas i hans eller henneshyresavtal. Normalt bör kunna förväntas att hyresgästen och hyresvärden avtalari enlighet med vad hyresgästen önskar. Skulleen hyresgäst inte vinna gehör för sin önskan om införande eller slopande av enförhandlingsklausul, får hyresgästen på vanligt sätt enligt vad som gäller fören villkorstvist ansöka hos hyresnämnden om detta. Hyresvärden bör endastundantagsvis med framgång kunna motsätta sig hyresgästens vilja.