prop · GH03199 · 1993-12-31 00:00:00 — Detlagfästa kollektiva förhandlingssystemet har delvis sitt ursprung iöverenskommelser som före lagens tillkomst träffades mellan de allmännyttigabostadsföretagen och den organiserade hyresgäströrelsen (det frivilligaförhandlingssystemet) samt i lagen (1942:429) om hyresreglering (som upphördeatt gälla ) och lagen (1974:1080) om avveckling avhyresregleringen (awecklingslagen) som trädde i kraft . Treprinciper kan sägas bära upp hyresförhandlingslagen. * Det kollektiva förhandlingssystemet är att föredraframför ett system med enskilda förhandlingar * Så många som möjligt bör omfattas av det kollektivasystemet. * Den enskilde hyresgästen har ingen egenbestämmanderätt över hur förhandlingarna för hans eller hennes lägenhet skallbedrivas. Denämnda principerna grundas på följande överväganden. förhandlingssystemetinnebär betydande praktiska fördelar för både hyres- Prop. 1993/94:199värdar och hyresgäster och anses kostnadsbesparande. Genom att uppträdakollektivt kan hyresgästerna bäst hävda de rättigheter som hyreslagstift-ningenger dem. Systemet garanterar också en sund utveckling på hyresmarknaden utaningripanden från myndigheternas sida. Förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen kan bedrivasmellan å ena sidan hyresvärden (och organisation av hyresvärdar) och å andrasidan organisation av hyresgäster. Grundvalen för förhandlingarna är enförhandlingsordning (1 § hyresförhandlingslagen). Normalt utgörs förhandlingsordningen av ett avtal mellande förhandlande parterna. Både hyresgästorganisation och hyresvärd har normalten rätt till förhandlingsordning. Förhandlingsordningen kan därför också kommatill stånd genom beslut av hyresnämnd eller Bostadsdomstolen. kan göras av hyresgästorganisation eller hyresvärd (9 § hyresförhandlingslagen).Vid prövning av tvisten skall hyresgästorganisationen respektive hyresvärdenha rätt till förhandlingsordning, om det inte med hänsyn till organisationenskvalifikationer, hyresgästernas inställning och omständigheterna i övrigt kan ansesobilligt mot hyresvärden respektive hyresgästorganisationen eller mothyresgästerna att den begärda förhandlingsordningen skall gälla (10 §hyresförhandlingslagen). I praktiken betyder detta framför allt atthyresgästorganisationen skall ha förtroende bland hyresgästerna och att denskall ha förutsättningar att ta tillvara hyresgästernas intressen. Förtroendeprövningen är så utformad att enförhandlingsordning skall komma till stånd, om flertalet av de berördahyresgästerna inte motsätter sig den begärda förhandlingsordningen. Om det intevisas att hyresgästerna saknar förtroende för hyresgästorganisationen, bifallerhyresnämnden normalt en framställning om förhandlingsordning (prop.1977/78:175 s. 114). behöver inte ha någon medlem blandde hyresgäster som berörs av förhandlingsordningen (prop. 1977/78:175 s. 114).Det anses att beviskravet för att motparten skall slippa enförhandlingsordning är lägre om det är en hyresvärd som har ansökt om enförhandlingsordning. Det lär bara vara i sällsynta undantagsfall som enhyresgästorganisation kan tvingas till en förhandlingsordning (prop.1977/78:175 s. 117; jfr även s. 44). Något förenklat kan frågan om kollektiva förhandlingarskall föras beträffande lägenheterna i ett visst hus beskrivas så attkollektiva förhandlingar skall gälla för alla eller ingen och att kollektivaförhandlingar skall föras om inte en klart uttalad majoritet har motsatt sigdem. En förhandlingsordning kan gälla för ett eller flera hus.Den gäller för alla bostadslägenheter i huset eller husen, om det inte särskilt avtalats mellan förhandlingsordningens parter att viss lägenhet inte skall omfattas (3 § första 37 Förhandlingsordningen skall alltså i Prop. 1993/94:199princip omfatta samtliga lägenheter i ett hus. Enligt propositionen till hyresförhandlingslagenhar man genom möjligheten för parterna att göra undantag framför allt önskattillgodose behovet av att undanta lägenhet som på grund av sin utformningskiljer sig från de andra lägenheterna i huset på sådant sätt att det ärmindre lämpligt att föra kollektiva förhandlingar om lägenheten. En annanundantagssituation kan, enligt propositionen, vara en lägenhet som hyrs ut släkting till hyresvärden (prop. 1977/78:175 s. 97 f). Förhandlingsordningenfår vanligen inga verkningar på avtal om andra-handsupplåtelse. Enförhandlingsordning gäller inte för en bostadslägenhet om hyresavtalet tillföljd av hyresnämndens beslut inte skall innehålla en förhandlingsklausul (3§andra meningen hyresförhandlingslagen). Förhandlingsordningensparter kan inte begränsa en förhandlingsordning till att gälla enbart sådanahyresgäster som är medlemmar i hyresgästorganisationen (se t.ex, RBD 1979:23och 1980:1). Vidinförandet av hyresförhandlingslagen behandlades den situationen att det finnskonkurrerande organisationer som uppträder mot varandra. Frågan var vilketlägenhetsbestånd hyresnämnden skall utgå ifrån när den bestämmer vem som skalltillerkännas förhandlingsordning. Det kan ligga i hyresvärdens intresse atthela hans bestånd omfattas av en förhandlingsordning. Hyresgästerna i ettvisst hus kan å andra sidan ha intresse av att få till stånd en förhandlingsordningsom bara gäller det huset. I propositionen angavs att hyresnämnden måste fästastort avseende vid vilket stöd en hyresgästorganisation kan visas ha hoshyresgästerna. Vikt bör endast fästas vid vad de hyresgäster anser som bor idet eller de hus som direkt berörs av den till nämnden hänskjutna tvisten. Harhyresgästernas inställning kommit till klart uttryck i processen bör dettaalltid anses utslagsgivande. Departementschefen uttalade atthyresnämnden kunde beakta en invändning från hyresvärden om att det är tillfördel både för honom själv och hyresgästerna i gemen att alla hansfastigheter omfattas av samma förhandlingsordning. Hur stor hänsyn som börläggas vid denna synpunkt får bero på omständigheterna i det enskilda fallet(se prop. 1977/78:175 s. 115). Rättoch skyldighet tiU förhandlingar Enförhandlingsordning innebär en rätt till förhandlingar om nära nog samtligaboendefrågor och en skyldighet att träda i förhandlingar om motparten begärdet. 1 vissa frågor är hyresvärden skyldig att begära förhandling medhyresgästorganisationen, s.k. primär förhandlingsskyldighet (5§ första styckethyresförhandlingslagen). Parterna kan komma överens om att inskränkaförhandlingsrätten. Denna möjlighet är dock begränsad till att gälla sädanafrågor för vilka det inte finns en primär förhandlingsskyldighet (5 § andrastycket hyresförhandlingslagen). Denprimära förhandlingsskyldigheten innebär alltså att hyresvärden måste ta initiativ till och genomföra förhandling i den aktuella frågan. Hyres värden kan inte med kringgående av hyresgästorganisationen träffa avtal di rekt med hyresgästen. Särskilda regler finns för att säkra att denna skyldig- 38 Ett avtalsom träffas direkt med hyresgästen är ogiltigt (23 § hy- Prop. 1993/94:199resförhandlingslagen). Så länge en förhandling i frågan inte förklarats strandadutgör detta ett processhinder vid hyresnämnden (11 a § lagen [1973:188] omarrendenämnder och hyresnämnder). En hyresvärd kan dock vid förhandlingsvägranfå ansökan prövad. Om hyresvärden bryter mot den primäraförhandlingsskyldigheten, är han skyldig att ersätta hyresgästorganisationenför sådan skada som har uppstått till följd av detta (26 § hyresförhandlingslagen). Primärförhandlingsskyldighet gäller beträffande hyra men är inskränkt till att gällahöjning av den (5 § första stycket 1 hyresförhandlingslagen). Det innebär attförstagångshyror efter ny- och ombyggnad inte omfattas av skyldigheten.Skyldigheten är relaterad till lägenheten och inte till hyresgästeneller hyresavtalet. Därför gäller skyldighet att förhandla om höjning av hyrannär en ny hyresgäst flyttar in i en lägenhet. (Den primära förhandlingsskyldighetenför hyra utvidgades till att omfatta även detta fall genom lagändring somträdde i kraft , se SFS 1984:696, prop. 1983/84:137, bet.1983/84:BoU29, rskr. 1983/84:378). Någon skyldighet att förhandla om enhyressänkning finns inte. Primärförhandlingsskyldighet gäller även beträffande ändring av grunderna förberäkning av ersättning för uppvärmning, varmvatten och el samt för vatten ochavlopp (5 § första stycket 2 hyresförhandlingslagen). Dessutom gäller sådanskyldighet beträffande ändring av villkor om hyresgästernas rätt att användagemensamma utrymmen (5 § första stycket 3 hyresförhandlingslagen). Parternakan genom föreskrift om det i förhandlingsordningen utvidga området för denprimära förhandlingsskyldigheten. Underlåtenhet att fullgöra en utvidgadprimär förhandlingsskyldighet sanktioneras genom skadestånd (26 §hyresförhandlingslagen). Omförhandlingsordningens parter är ense, kan en förhandlingsordning medföra rätttill förhandling för hyresgästorganisationen i frågor som rör till-lämpningenav ett enskilt hyresavtal. En förutsättning är dock att hyresgästen gettorganisationen skriftlig fullmakt att företräda honom eller henne i saken (5 §tredje stycket hyresförhandlingslagen). Enpart som gör sig skyldig till förhandlingsvägran kan bli skyldig att ersättamotparten för skada som uppstår till följd av detta. Skadeståndsskyldighet kanockså uppstå till följd av att en part inte visar upp en handling som haråberopats vid förhandling (27 § hyresförhandlingslagen). Någon rättsligskyldighet att nå fram till ett resultat vid förhandlingarna finns inte. Kommerparterna inte fram till en uppgörelse, innebär lagen att hyresvärden och hyresgästengenom avtal får lösa de frågor som förhandlingen avsett eller att hyresnämndenfår avgöra tvisten. Deavtal som träffas efter förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen kallas förhandlingsöverenskommelser. Hyresvärden har skyldighet att informera hyresgästerna om överenskommelsernas innehåll (19 § andra stycket hyres förhandlingslagen). Överenskommelse om hyra gäller från den dag som an- 39 Hyresgästen kan få förhandlingsöverenskommel- Prop.1993/94:199 sen prövad av hyresnämnden i den del den avser villkoren i hanseller hennes eget hyresavtal (22 § hyresförhandlingslagen). Hyresgästenbinds till de förhandlingsöverenskommelser som träffas på grundval avförhandlingsordningen genom en förhandlingsklausul i hyresavtalet (2 § förstastycket hyresförhandlingslagen). En förhandlingsklausul ger hyresvärden en rättatt mot hyresgästen tillämpa det kollektivt framförhand-lade resultatet. (Ipraktiken förekommer förhandlingsklausuler som är ömsesidigt bindande.) Dennaavtalsmekanism fanns redan före hyresförhandlingslagens tillkomst. Enförhandlingsklausul måste hänvisa till förhandlings-överenskonrunelse somträffas pä grundval av en förhandlingsordning som utformats enligthyresförhandlingslagen. Bostadsdomstolen har funnit det oskäligt att påtvingaen hyresgäst en klausul som inte anknyter till en förhandlingsordning enligthyresförhandlingslagen med hänsyn till de rättsgarantier som är förbundna medden lagen (se RBD 1980:6). Införandet av en förhandlingsklausul förutsätter attdet redan finns en förhandlingsordning och i klausulen måstehyresgästorganisationens namn anges (se RBD 1979:42). Ärhyresvärden bunden av en förhandlingsordning beträffande en viss lägenhet, börhan eller hon först försöka att genom avtal med hyresgästerna fä in enförhandlingsklausul i de enskilda hyresavtalen. Genom förhandlingsklausulenfår de kollektiva förhandlingsresultaten effektiv verkan genom att hyresgästenblir bunden till de framförhandlade nya villkoren. Kan hyresvärden inte påfrivillighetens väg träffa avtal om införandet av en förhandlingsklausul, fårhan ansöka hos hyresnämnden om att en sådan klausul skall föras in i avtalet.Också hyresgästerna kan vid hyresnämnden utverka att en förhandlingsklausulförs in i deras avtal. Enligthyresförhandlingslagen skall en förhandlingsklausul föras in i avtalet, om detinte med hänsyn till hyresgästens personliga boendeförhållanden, inställningenhos övriga hyresgäster som berörs av förhandlingsordningen och andraomständigheter är skäligt att förhandlingsklausulen inte skall gälla (2 § andrastycket hyresförhandlingslagen). Bostadsdomstolen har uttalat att gällande rättinnebär en stark presumtion för att på begäran av part föra in enförhandlingsklausul i avtalet (RBD 1992:12). Iförarbetena till hyresförhandlingslagen ges exempel på en del omständig heter som utgör skäl för att en förhandlingsklausul inte skall gälla. Det kan vara fräga om en lägenhet av speciell typ som den kollektiva förhandlingsfor men inte passar särskilt bra för. Lägenheten kan finnas i ett hus med bety dande kvalitetsskillnader mellan lägenheterna. Släktskap eller andra person liga relationer mellan hyresvärd och hyresgäst kan också utgöra skäl som ta lar mot att hyresnämnden skall föra in en förhandlingsklausul. Om förhand lingsordningen endast omfattar ett mindre antal lägenheter, kan detta vara en omständighet som talar för att någon förhandlingsklausul inte skall gälla i ett enskilt hyresavtal (prop. 1977/78:175 s. 130). En avvägning skall göras mellan å ena sidan hyresvärdens intresse av att de kollektiva förhandlingarna 40 omfattar så mångahyresgäster som möjligt och å andra sidan hyresgästens Prop. 1993/94:199 skälför att ha rätt att träffa avtal direkt med hyresvärden. Enligt hyresförhandlingslagensförarbeten har hyresvärden ett sådant intresse bl.a. med hänsyn tillbruksvärdessystemets tillämpning. En förhandlingsklausul skall inte föras in iavtalet om en majoritet av hyresgästerna i det eller de hus som berörs av sammaförhandlingsordning klart motsätter sig förhandlingsordningen (prop.1977/78:175 s. 130). Blir det klariagt att så är fallet, kan hyresnämnden intebara ogilla hyresvärdens yrkande om att en förhandlingsklausul skall tas in ihyresavtalet utan nämnden kan också upphäva förhandlingsordningen (4§ andrastycket hyresförhandlingslagen). En omständighet av annat slag som kan ledatill att en förhandlingskausul inte förs in i avtalet är att det avorganisationen dittills bedrivna förhandlingsarbetet inte skett iöverensstänunelse med hyresförhandlingslagens bestämmelser. Så kan vara falletom det vid hyresdebiteringen sker ett uppenbart överuttag av förhandlingsersättning(prop, 1977/78:175 s. 131), Enhyresgäst som är bunden av en förhandlingsklausul kan i vissa fall få klausulenupphävd genom hyresnämndens beslut. Prövningen skall ske enligt sammaskälighetsregel som gäller för införande av en förhandlingsklausul och kanockså utsträckas till att omfatta frågan om förhandlingsordningens bestånd.Klausulen kan upphävas t.ex. om hyresgästföreningen har misssköttförhandlingarna. Det förhållandet att en majoritet bland hyresgästerna i husetinte vill att någon förhandlingsordning skall gälla för huset är enligthyresförhandlingslagens förarbeten inte tillräckligt för att i samband medupphävandet av de prövade förhandlingsklausulerna upphäva förhandlingsordningen(jfr 4§ andra stycket hyresförhandlingslagen). Det krävs dessutom atthyresgästerna önskar att en förhandlingsordning skall gälla med en annanhyresgästorganisation. Det är således inte ett tillräckligt skäl att enmajoritet av hyresgästerna vill förhandla individuellt. I vissa fall är detinte ens tillräckligt att en majoritet av hyresgästerna önskar enförhandlingsordning med annan hyresgästorganisation. Är opinionen att anse somtillfällig kan detta utgöra skäl att inte rubba den beståendeförhandlingsordningen (prop. 1977/78:175 s. 112 f. och s. 152; se även BrorRittri, Bruksvärdeshyra s.30f. Enförhandlingsordning innebär inte någon inskränkning i hyresgästens rätt att fåsina hyresvillkor prövade vid hyresnämnden (5 § fjärde stycket hyresförhandlingslagen).Inte heller innebär rätten för en part att t.ex. förhandla om lägenheternasskick att hyresgästen är betagen rätten att vid hyresnämnden begäraåtgärdsföreläggande. Bestämmelserom hyra finns i 12 kap, jordabalken. Det kapitlet i balken bru kar benämnas hyreslagen. En del av bestämmelserna är endast utfyllande, I stora delar är de dock tvingande sä till vida att ett hyresvillkor som strider mot dem är utan verkan mot hyresgästen (1 § femte stycket hyreslagen), 41 Vissa av hyreslagenstvingande regler har försetts med undantag som gäl- Prop. 1993/94:199 ler omlägenheten omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet. Hyran för enlägenhet skall vara till beloppet bestämd i hyresavtalet. Om avtalet innehålleren förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen räcker det med att hyranär till beloppet bestämd i en förhandlingsöverenskommelse (19 § hyreslagen). Enlägenhet skall vid tillträdet och vara i visst av lagennärmare bestämt skick (9 § och 15 § första stycket hyreslagen). Under hyrestidenskall hyresvärden utföra sedvanliga reparationer i lägenheten (15 § andrastycket hyreslagen). Avtal får träffas om ett sämre skick än det lagen angeroch om att sedvanliga reparationer inte behöver utföras, om hyresavtaletinnehåller en förhandlingsklausul enligt hyresförhandlings-lagen ochbestämmelserna om skicket och reparationerna har tagits in i enförhandlingsöverenskommelse enligt den lagen (9 § andra stycket 2 och 15 §andra stycket 2 hyreslagen). Bådehyresvärd och hyresgäst kan vid hyresnämnden få till stånd en prövning av dehyresvillkor som har avtalats. De kan också få helt nya villkor införda ihyresavtalet (55 § hyreslagen). Prövningen kan komma till stånd utan attavtalet sägs upp (54 § hyreslagen). Hyresvärdeneller hyresgästen måste innan han eller hon ger in en ansökan omvillkorsändring meddela sin motpart att hyresvillkoren önskas ändrade ochdärefter avvakta dennes svar en månad (54 § hyreslagen). Denna ordning har tillsyfte att parterna skall komma till tals med varandra innan hyresnämndenkopplas in. Hyresnämndensbeslut om ändrade villkor får endast avse räknat från det att ansökangjorts (den s,k, fördröjningsregeln i 55 a § hyreslagen). När det gäller avtalsom löper tills vidare kan beslutet endast avse tid från det månadsskifte sominträffar närmast efter det att ansökan gjorts. De flestahyresavtal är av denna typ (s,k. För tidsbestämda avtal fårbeslutet inte avse tiden före den tidpunkt till vilken uppsägning tidigasthade kunnat ske, om uppsägning skett när ansökan gavs in till hyresnämnden.Beträffande hyresavtal med en hyrestid som överstiger får ett beslut omändrade hyresvillkor i anledning av en ansökan från hyresgästens sida avse tidefter det månadsskifte som inträffar närmast efter det attansökan gavs in, dock tidigast sedan hyresförhållandet varat . Någon iförhållande till ansökan retroaktiv förändring av hyresvillkoren kan det alltsåinte bli fråga om. Beträffandetillsvidareavtal finns dessutom vad man kan kalla en karens-regel. Karensregelninnebär att ett förut gällande hyresvillkor måste gälla en viss minsta tid. Denhindrar en omprövning av ett avtalat eller ett av hyresnämnden tidigarefastställt villkor med alltför tätt mellanrum. beslut om ändringav ett hyresvillkor fär inte avse tid före det att förflutit fråndet att villkoret började tillämpas (55 a § första stycket hyreslagen).Karensbestämmelsen syftar till att hyresvärd och hyresgäst inte skall besvärasav alltför täta tvister med varandra. Gällertvisten något annat än hyran, skall villkor som någon av parterna 42 ställtupp gälla i den mån det är skäligt. Skäligheten skall avgöras med hän- Prop. 1993/94:199 syn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vidavtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna iövrigt (55 § tredje stycket hyreslagen). Beträffande hyra och hyrestid gällerspecialregler. Hur hyran fastställs skall behandlas i det följande. Omen förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen gäller för en visslägenhet, skall reglerna om villkorstvister tillämpas endast om det följer avhyresförhandlingslagen (53 § andra stycket hyreslagen). Av denna regleringföljer att karens- och fördröjningsreglerna inte gäller vid tvister enligthyresförhandlingslagen. Hyresförhandlingslagen innehåller egna sådana regler(24 § hyresförhandlingslagen). Av hyresförhandlingslagen framgår dock att enhyresgäst kan få till stånd en prövning av kollektivt framförhandlade villkorenligt hyreslagens regler om villkorstvister (5 § fjärde stycket hyresförhandlingslagen), Omhyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans belopp, skall hyresnämndenfastställa hyran till skäligt belopp. Hyran är inte att anse som skälig om denär påtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet ärlikvärdiga. Jämförelse skall ske med lägenheter på samma ort. Vid prövningenskall i första hand beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas avallmännyttiga bostadsföretag. Om det inte finns några likvärdiga lägenheter somägs av allmännyttiga bostadsföretag på orten kan andra likvärdiga lägenheterbeaktas, dvs. lägenheter i det privata beståndet. Först om det inte finns nägralikvärdiga lägenheter beaktas lägenheter pä annan ort med jämförbart hyreslägeoch i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. Den hyra hyresnämndenfastställer brukar kallas bruksvärdeshyra. Bruksvärdesregeln finns i 55 §hyreslagen. Medbruksvärde avses vad lägenheten kan antas från hyresgästens sida vara värd i förhållande till likvärdiga lägenheter. Bruksvärdet skallfastställas efter objektiva grunder. Någon hänsyn tas inte till en enskild hyresgästs vär deringar och behov. Värdet av t.ex. en till lägenheten hörande garageplats bedöms utan hänsyn till om hyresgästen har bil. Vid bruksvärdesprövningen bortses alltså (i vart fall direkt) från produktionskostnader, lånekostnader, driftskostnader, byggår, förmögenhetsvärde på fastigheten och annat sådant som är av betydelse för hyresvärden när denne kalkylerar vilken hyra som måste kunna tas ut för att få fastigheten bärkraftig. Att det ändå läggs vikt vid byggaret beror på att detta ger uttryck för lägenhetens modernitet. Vidare bortses från villkor i hyresavtalet som inte påverkar själva nyttjandet av lägenheten. Således beaktas inte inskränkningar i besitt ningsskyddet. Däremot beaktas yta, antal rum, planlösning i huset, om bad och dusch finns, om värme och varmvatten tillhandahålls av hyresvärden, standard i badrum och kök, ljudisolering, kvaliteten på fastighetsservicen samt förekomsten av balkong, kakelugnar, hiss, sopnedkast, garage eller an nan biluppställningsplats, vinds- och källarutrymmen, tvättstuga, lekplats m.m. Dessutom beaktas om underhållet är eftersatt. Sådana förändringar av underhällsskicket som normalt förekommer har inte någon betydelse. Påtaglighetsrekvisitetinnebär inte att varje avtalad hyra som avviker från Prop. 1993/94:199 normenkan ändras. Skillnaden måste ha kommit över en viss nivå för att hyresnämndenskall kunna ändra hyran. Var denna nivå exakt ligger är beroende av bl.a. dentotala hyrans storlek. Den har inte genom rättspraxis bestämts till visstprocenttal. Det antas dock ibland att skillnaden i ett normalfall måste varacirka av totalhyran. Omdet vid en hyressättningstvist åberopas lägenheter som bedöms som likvärdiga,skall dessa ligga till grund för bestämmandet av hyran för prövningslägenheten.Hyrorna för andra lägenheter är då inte av någon betydelse.Prövningslägenheten och jämförelselägenheterna anses likvärdiga även om deskiljer sig en del från varandra. Det räcker att de i grova drag är likvärdiga.Bruksvärdet för tvä lägenheter kan i och för sig vara lika stort utan att deför den sakens skull anses likvärdiga. Om bruksvärdesfaktorerna är alltförolikartade, anses det att hyran för den ena lägenheten inte kan användas vidhyressättningen av den andra. Utrymmet för att kvitta bruksvärdesfaktorer motvarandra är alltså begränsat. Dehyror som åberopas till jämförelse med prövningslägenheten ger ofta ensplittrad bild. Vid bestämmandet av bruksvärdeshyra bortser hyresnämnden fränenstaka topphyror. Utgångspunkten för bedömningen är sedan den högstahyresnivån för de återstående lägenheterna. Någon genomsnittsnivå används inte.Jämförelsen görs mellan totalhyrorna och detta även om kvadratmeterantalet ärnågot olika. Ett jämförelsematerial måste vara representativt för att godtas.