prop · GG03115 · 1993-02-11 00:00:00 — 72 § Hyrestvister som rör störningar i boendet skall handläggas särskilt skyndsamt. Denna lag träder i kraft . Bestämmelserna i 12 kap. 35 § skall tillämpas i sin nya lydelse när hyresnämnden efter ikraftträdandet prövar frågor om tillstånd till överlåtelse av hyresrätt. Beträffande överlåtelser av hyresrätter till bostadslägenheter som äger rum före ikraftträdandet skall 12 kap. 38 § tillämpas i sin äldre lydelse. I fråga om störningar i boendet som inträffat före ikraftträdandet tillämpas de nya bestämmelserna i 12 kap. 25 § samt 42 § första stycket 6 och Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Prop. tredje stycket i fall då hyresvärden efter ikraftträdandet givit en hyresgäst tillsägelse att se till att störningarna upphör. I annat fall tillämpas äldre be- stämmelser. De nya bestämmelserna om särskilt allvarliga störningar i boendet får bara tillämpas i fråga om störningar som inträffat sedan lagen trätt i kraft. De nya bestämmelserna i 12 kap. 42 §, såvitt avser hyror, och 44 § tillämpas på hyror som förfaller till betalning sedan lagen trätt i kraft. Beträffande hyror som förfallit till betalning tillämpas äldre be- stämmelser. I fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet tillämpas bestämmelserna i 12 kap. 45 § första stycket i sin äldre lydelse. Ett avtal om avstående från besittningsskydd till en bostadslägenhet har verkan enligt äldre bestämmelser om avtalet har ingåtts före ikraftträdandet. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Prop. Lag om ändring i lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt Härigenom förskrivs att det i lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt skall införas en ny paragraf, 3 a §, av följande lydelse. 3 a § Bestämmelsen i 12 kap. 45 § första stycket 1 jordabalken om vissa upplåtelser av bostadslägenheter i andra hand gäller inte för hyresrätt som upplåts av en förening som fått tillstånd enligt 1 §. Denna lag träder i kraft . Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Prop. 1992/93: Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde Närvarande: statsministern , ordförande, och statsråden . , , , , , , , , , , , , , , , , Proposition om ändringar i jordabalkens hyresregler 1 Ärendet och dess beredning Med stöd av regeringens bemyndigande tillkallade dåvarande chefen för en parlamentariskt sammansatt kommitté (justitierådet , ordförande, samt riksdagsledamöterna ) med uppgift att se över hyreslagstiftningen. Kommittén antog namnet hyreslagskommitté. hyreslagskommitté överlämnade betänkandet Ny hyreslag (SOU 1991:86). I betänkandet lämnas åtskilliga förslag till sakliga ändringar i 12 kap. jordabalken (hyreslagen). Ändringarna gäller främst regler om bostadslägenheter. Dessutom presenteras en genomgri- pande språklig och redaktionell bearbetning av hyreslagen. Betänkandet har remissbehandlats. Till protokollet i detta ärende bör fogas en förteckning över remissinstanserna som bilaga 1. En sammanställning av remissyttrandena har upprättats i och finns tillgänglig i lagstiftningsärendet (dnr 91*3481). I detta lagstiftningsärende tar jag upp frågor om förverkande av hyresrätt, dels vid bristande hyresbetalning, dels vid fall av störningar i boendet. Vidare behandlas regler om byte av bostadslägenheter samt vissa besittningsskyddsfrågor. Jag avser att senare återkomma till vissa andra frågor som hyreslagskommitté har behandlat. Det gäller bl.a. den språkliga och redaktionella översynen av hyreslagen. Frågor om hyresprocessen kommer att behandlas i samband med ställningstagandet till de frågor som tas upp i departementspromemorian Domstolsväsendet * Organisation och administration (Ds 1992:38). Det får i ett annat sammanhang övervägas om förslagen i propositionen ger anledning att ändra bestämmelser i bostadsrättslagen (1991:614). Lagrådet Regeringen beslutade att inhämta Lagrådets yttrande över förslag till lag om ändring i jordabalken samt lag om ändring i lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt. Förslagen hade upprättats inom . Lagrådsremissens lagförslag och Lagrådets yttrande bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 2 resp. bilaga 3. Lagrådet har i fråga om vissa bestämmelser i förslaget till lag om ändring i jordabalken föreslagit omformuleringar i förtydligande syfte och för att få närmare anslutning till motivtexten. I övrigt har förslagen inte föranlett någon erinran från Lagrådets sida. Jag vill redan här framföra att jag biträder Lag- rådets ändringsförslag, dock med några redaktionella ändringar i lagtexten. Vidare har en paragraf kompletterats med anledning av ett påpekande av Lagrådet. Jag återkommer till detta i det följande. Härutöver har det gjorts vissa ändringar i lagtexten av redaktionell karaktär. 2 Allmän motivering 2.1 Dröjsmål med betalning av hyra för en bostadslägenhet Mitt förslag: Reglerna om förverkande av hyresrätten på grund av dröjsmål med hyresbetalningen görs mindre stränga mot bostadshyresgäster. Den s.k. förverkandefristen förlängs till . Det blir vidare möjligt för socialnämnden att ta på sig betalningsansvaret för hyran med verkan att hyresgästen inte förlorar sin bostad. Slutligen införs en undantagsregel av innebörd att hyresgästen kan få bo kvar i lägenheten om han varit förhindrad att betala hyran inom återvinningsfristen på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet. Kommitténs förslag: Även kommitténs förslag innebär att bestämmelserna om förverkande av hyresrätten på grund av bristande hyresbetalning skall göras mindre stränga mot bostadshyresgäster. Enligt kommittén bör det införas ett förfarande i tre steg. Det första steget inleds efter förfallodagen med att hyresvärden påminner hyresgästen om att hyran skall betalas. Det första steget varar i . Det andra steget tas genom att hyresvärden meddelar hyresgästen att hyresrätten förverkas om inte hyran betalas. I detta skede kopplas socialnämnden in. och hyresgästen får på sig. Det skall räcka med att socialnämnden åtar sig betalnings- ansvaret för hyran för att hindra att hyresrätten förverkas. Det tredje steget kan hyresvärden ta om hyresrätten är förverkad. Hyresvärden får en månad på sig att säga upp hyresavtalet. Enligt en särskild undantagsregel får dock beslut om avhysning inte meddelas om bara en liten del av hyran inte har betalats enligt meddelandet till hyresgästen, om betalningsförsummelsen beror på sjukdom eller liknande omständighet, om hyresgästen vidtagit rimliga åtgärder för att genom någon annan betala hyran eller om det finns synnerliga skäl att låta hyresgästen bo kvar i lägenheten (se betänkandet s. 87*97). Remissinstanserna: Förslaget har fått ett blandat mottagande. De flesta remissinstanser instämmer i kommitténs uppfattning att de nuvarande bestämmelserna om förverkande av hyresrätten på grund av bristande hyresbetalning är för stränga mot bostadshyresgäster. Andra framhåller att de nuvarande reglerna är väl kända. Det föreslagna trestegsförfarandet har från åtskilliga håll kritiserats för att vara omständligt och svårhanterligt samt medföra ökade administrationskostnader för hyresvärdarna. Några remissinstanser, däribland Bostadsdomstolen, förordar i stället att förverkande- och återvinningsfristerna i den nuvarande hyreslagen förlängs. Några remissinstanser är tveksamma till förslaget att socialnämnden kan åta sig betalningsansvaret för hyran. Från några håll förs det fram att tillämpningen av den särskilda undantagsregeln är svårförutsebar. Flera remissinstanser tillstyrker att denna regel införs men anser att den bör ges en betydligt mera restriktiv utformning än vad kommittén föreslagit (se remissammanställningen s. 23*77). Bakgrund: Enligt hyreslagen är hyresrätten normalt förverkad om hyresgästen dröjer med att betala hyran utöver efter förfallodagen (42 § första stycket 1 hyreslagen). Om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse, är hyresrätten inte i något fall förverkad (42 § andra stycket hyreslagen). I praxis har den bestämmelsen getts en mot hyresgästen restriktiv tillämpning (se t.ex. NJA 1990 s. 405). Hyresgästen kan emellertid få tillbaka hyresrätten genom att betala eller deponera hyran inom den s.k. återvinningsfristen, nämligen senast den tolfte vardagen efter det att han delgetts en underrättelse om möjligheten att få tillbaka hyresrätten (44 § första stycket hyreslagen). I fråga om bostadslägenheter gäller att tidsfristen inte börjar löpa förrän både underrättelsen delgetts och ett meddelande om uppsägningen och anledningen till denna lämnats till socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen. Förverkandereglerna tillkom till stor del . Förverkandefristen på infördes med motiveringen att hyresgästen *...beredes så stort rådrum, som kan anses erforderligt för att ställa en ordentlig hyresgäst oberoende af tillfälligheter eller ursäktlig glömska. * En återvinningsfrist på infördes för att försumlighet i fråga om hyresbetalning inte och så oåterkalleligen skulle medföra en för hyresgästen och hans familj så ytterst allvarlig påföljd som vräkning (se NJA II 1908 nr 5 s. 160 resp. 1923 s. 26 ff). Skälen för mitt förslag: Jag instämmer i kommitténs uppfattning att de nuvarande reglerna om förverkande av hyresrätten vid betalningsdröjsmål är omoderna och alltför stränga mot hyresgästerna. Bostaden är av central be- tydelse för en hyresgäst, såväl ekonomiskt som socialt. Att hyresrätten förverkas på grund av ett så kort betalningsdröjsmål som enligt gällande rätt framstår därför inte som rimligt. är det viktigt för bl.a. betalningsmoralen att inte alltför långa betalningsdröjsmål godtas utan förverkandepåföljd. Jag anser alltså att de nuvarande reglerna bör moderniseras och ges en mot hyresgästen något generösare utformning. Flera remissinstanser har pekat på att det av kommittén föreslagna trestegsförfarandet är omständligt och svårhanterligt samt medför ökade administrationskostnader för hyresvärdarna. Jag anser att det finns anledning att ta fasta på remisskritiken inte minst därför att den önskvärda moderniseringen av förverkandebestämmelserna går att åstadkomma på ett enklare sätt än det som kommittén föreslår. Enligt min mening skulle det vara fördelaktigt att behålla den nuvarande grundstrukturen i regleringen eftersom den är väl inarbetad. Reglerna kan göras generösare mot hyresgästen genom att man något förlänger förver- kandefristen i hyreslagen. Vad det främst gäller att åstadkomma är nämligen att hyresgästen får på sig att betala hyran utan att behöva riskera att förlora sin bostad. Jag delar kommitténs uppfattning att det inte är rimligt att ett fåtal dagars försening skall vara tillräcklig för att hyresavtalet skall kunna sägas upp att upphöra . Vid bestämmandet av förverkandefristens längd måste emellertid också beaktas att hyresgästen under återvinningsfristen kan få tillbaka hyresrätten. Även bestämmelserna i 20 § andra och tredje stycket hyreslagen om hur hyran skall betalas och när den anses betald har en viss betydelse i detta sammanhang. Dessa bestämmelser medför nämligen att en hyresvärd först efter det att en tidsfrist löpt ut kan få kännedom om huruvida hyran har betalats inom fristen eller inte. Jag föreslår mot denna bakgrund att förverkandefristen förlängs till . När det sedan gäller återvinningsfristen anser jag till skillnad från kommittén att den är så pass lång att socialnämnderna får rimlig tid på sig att agera i syfte att hjälpa hyresgästen att behålla sin bostad och ta sig ur den uppkomna situationen. Intresset av att fristerna anges på ett enhetligt sätt gör dock att återvinningsfristen bör anges i veckor i stället för i vardagar. Jag förordar mot denna bakgrund att återvinningsfristen bestäms . Enligt min mening är det dock inte tillräckligt att förlänga förverkandefristen på det sätt som jag nu har förordat. Man bör också förbättra socialnämndernas möjligheter att agera. Starka skäl talar för att socialnämnden genom att åta sig betalningsansvaret för hyran skall kunna förhindra att hyresgästen förlorar sin bostad. Ett sådant åtagande medför nämligen att hy- resvärden har en solvent motpart att hålla sig till. Flera remissinstanser har påpekat att det kan gå innan socialnämnden faktiskt betalar hyran. Enligt min mening måste man emellertid kunna utgå från att socialnämnderna noggrant och utan dröjsmål kommer att fullgöra sina åtaganden. Om socialnämnden inom återvinningsfristen skriftligen meddelar hyresvärden att nämnden åtar sig betalningsansvaret för hyran, bör hyresgästen alltså inte kunna avhysas. Det ger socialnämnderna bättre möjligheter att förhindra att hyresgäster förlorar sina bostäder utan att man åsidosätter hyresvärdens berättigade krav på att hyran skall betalas. Enligt min mening är det av stor vikt att förverkandereglerna tillgodoser högt ställda krav på förutsebarhet. Jag anser att den särskilda undantagsregel som kommittén föreslår skapar alltför stor osäkerhet för parterna och att den därför inte bör införas. En annan sak är att det i ett fåtal fall kan inträffa att en hyresgäst varit förhindrad att betala hyran inom återvinningsfristen på grund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet. Jag anser att det i dessa situationer bör vara möjligt att ta hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. Enligt min mening bör det därför införas en undantagsregel som går ut på att hyresgästen i vissa klart ursäktliga fall skall få bo kvar i lägenheten trots att hyran betalades först efter utgången av återvinningsfristen. I fråga om den närmare utformningen av denna undantagsregel återkommer jag i spe- cialmotiveringen. har jag uppehållit mig vid frågan om när hyresrätten till en bostadslägenhet är förverkad på grund av bristande hyresbetalning. En bostadshyresgäst kan emellertid enligt gällande lag förlora sin bostad om han vid upprepade tillfällen försummar sina hyresbetalningar även om hyresrätten inte är förverkad. Hyresgästen har nämligen inte rätt till förlängning av hyresavtalet om han åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas (46 § första stycket 2 hyreslagen). Enligt min mening bör hyreslagens regler vara så utformade att man skapar ett incitament för hyresgästerna att regelmässigt betala hyran på de tider som har bestämts, vanligen den sista vardagen före varje kalendermånads början. Mot den bakgrunden anser jag, i likhet med kommittén och de remissinstanser som yttrat sig i frågan, att man bör behålla den nuvarande möjligheten att säga upp ett hyresavtal till hyrestidens utgång på grund av upprepade betalningsförsummelser. 2.2 Dröjsmål med betalning av hyra för en lokal Min bedömning: Den nuvarande regleringen beträffande lokalhyresfall behållas i princip oförändrad. Kommitténs förslag: Ett förfarandet i tre steg liknande det som kommittén föreslår för bostadshyresgäster skall * med vissa undantag * införas också i fråga om hyra för lokaler. För dessa fall föreslår dock kommittén att tidsfristen i det andra steget bestäms (se betänkandet s. 97). Remissinstanserna: Kommitténs förslag har fått ett blandat mottagande. Några remissinstanser anser att reglerna bör vara i huvudsak desamma som för bostäder. Andra menar att de nuvarande reglerna i huvudsak bör behållas oförändrade (se remissammanställningen s. 23*77). Bakgrund: Enligt gällande rätt är reglerna om hyresrättens förverkande vid bristande hyresbetalning i stort sett desamma vid lokalhyra som vid bostadshyra (se föregående avsnitt). Skälen för min bedömning: När det gäller reglerna om förverkande av hyresrätten till en lokal måste beaktas att lokaler i det stora flertalet fall hyrs av näringsidkare. Det ligger i sakens natur att man kan kräva mer av en näringsidkare i fråga om kontraktsenlig betalning av hyran än man kan göra när det är fråga om en bostadshyresgäst. Den kritik som har riktats mot hyreslagens förverkanderegler tar sikte huvudsakligen på reglerna om bostadshyra. Kommitténs förslag till trestegsförfarande i fråga om hyror för lokaler får närmast ses som en följd av förslaget i fråga om bostadshyror. Jag har tidigare förordat att trestegsförfarandet inte bör införas för bostadshyror. Mot den bakgrunden finns det ingen anledning att införa ett trestegsförfarande för lokalhyror. Inte heller finns det anledning att förlänga förverkandefristen på det sätt som i föregående avsnitt har föreslagits i fråga om bostadshyra. Av en näringsidkare bör * som jag varit inne på * kunna krävas mer när det gäller att betala hyran i rätt tid än vad som gäller för en bostadshyresgäst. Enligt min mening bör alltså förverkandereglerna för lokalhyresfallen behållas oförändrade. Intresset av ett enhetligt sätt att ange den s.k. återvinningsfristen gör dock att den bör bestämmas i stället för nuvarande . Detta innebär i princip ingen ändring i sak (jfr avsnitt 2.1). 2.3 Störningar i boendet Mitt förslag: Hyresgästernas skydd mot störningar i boendet skall förstärkas. Hyresvärden skall vara skyldig att uppmana den störande hyresgästen att se till att störningarna upphör samt att underrätta socialnämnden om störningarna. Om störningarna då inte upphör, får hyresvärden säga upp hyresavtalet att upphöra . I mycket grava störningsfall får hyresvärden rätt att genast säga upp hyresavtalet till upphörande. Frågor om störningar i boendet skall handläggas snabbt av berörda myndigheter. Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitt utom så till vida att hyresrätten enligt kommitténs förslag normalt skall förverkas endast om störningarna fortsätter efter det att socialnämnden fått på sig att agera (se betänkandet s. 99*104 samt 190 ff). Remissinstanserna: De allra flesta remissinstanserna instämmer i kommitténs uppfattning att skyddet mot störningar i boendet bör förbättras. Några remissinstanser har dock fört fram kritik mot vissa enskildheter i den av kommittén föreslagna regleringen. Flera remissinstanser menar att det inte bör ställas upp någon formell treveckorsfrist för socialnämnden. En remissinstans ifrågasätter om det är lämpligt att ha olika regler för uppsägning beroende på störningens art och omfattning (se remissammanställningen s. 78*101). Bakgrund: När en hyresgäst använder lägenheten är han skyldig att iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten (25 § hyreslagen). Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av dem som hör till hans hushåll eller gästar honom. Tillsynsskyldigheten gäller även andra personer som hyresgästen inrymt i lägenheten och vidare den som i lägenheten utför arbete för hyresgästens räkning. Bestämmelsen om bevarande av sundhet, ordning och skick gäller för både bostadslägenheter och lokaler. Hyresrätten kan förverkas om hyresgästen använder lägenheten i strid med bestämmelsen i 25 § hyreslagen eller brister i den tillsyn som åligger honom enligt den bestämmelsen (42 § första stycket 5 hyreslagen). En för- utsättning för att hyresrätten skall förverkas är att hyresgästen blivit tillsagd att vidta rättelse och inte gjort det utan dröjsmål. Hyresvärden kan sända ett meddelande, som innehåller en sådan tillsägelse, i rekommenderat brev till hyresgästens vanliga adress (63 § hyreslagen). Om det som ligger hyresgästen till last är av ringa betydelse, är hyresrätten inte i något fall förverkad (42 § andra stycket). Om hyresrätten är förverkad men rättelse sker innan hyresvärden har gjort bruk av sin rätt att säga upp avtalet, kan hyresgästen inte därefter skiljas från lägenheten på den grunden (43 § första stycket hyreslagen). Skälen för mitt förslag: Jag anser i likhet med kommittén och remissopinionen att hyresgästernas skydd mot störningar i boendet måste förbättras. Det bör gå snabbare att åstadkomma rättelse eller avhysning av störande hy- resgäster. Enligt min mening är det helt oacceptabelt att boende utsätts för påfrestande störningar som rent av kan innebära sanitär olägenhet. Jag redovisar i det följande en rad förslag i syfte att förbättra skyddet mot störningar i boendet. Till en början anser jag att frågor om störningar i boendet bör få en mer framträdande plats i hyreslagen. Den stora betydelse dessa frågor har motiverar att hyreslagen tillförs uttryckliga regler om störningar i boendet. Vid utformningen av reglerna är de föreskrifter som finns på hälsoskyddets område av intresse. I hälsoskyddsförordningen (1983:616) finns en bestämmelse om att den som brukar en bostad skall se till att sanitär olägenhet inte åsamkas t.ex. närboende genom orenlighet, störande ljud eller annan störning. I hälsoskyddslagen (1982:1080) anges att det i den lagen med sanitär olägenhet avses en störning som kan vara skadlig för människors hälsa och som inte är ringa eller helt tillfällig. Jag anser att regleringen i hyreslagen av frågor om störningar i boendet bör knyta an till dessa hälsoskyddsföreskrifter. Lagen bör dessutom innehålla att störningar överhuvudtaget inte får försämra bostadsmiljön. Det bör alltså i hyreslagen föras in en regel om att en lägenhet inte får användas så att de som bor i omgivningen utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. En hyresgäst har inte möjlighet att själv föra talan om avhysning av en annan hyresgäst som är ansvarig för störningar. Det betyder emellertid inte att en hyresgäst står helt maktlös när det gäller att komma till rätta med en störande hyresgäst. Den hyresgäst som blivit störd kan nämligen ha rätt till sänkning av hyran. Han kan också ansöka om åtgärdsföreläggande för hyresvärden (se 16 § hyreslagen samt bet. 1983/84:BoU29 s. 23). Ett åtgärds- föreläggande torde inte vara ett särskilt effektivt medel när det gäller att komma till rätta med störningar. Bostadsdomstolen har dock i ett fall på ansökan av en hyresgäst förelagt hyresvärden att säga upp en misskötsam hyresgäst och hänskjuta förlängningstvisten till hyresnämnden (RBD 1991:1). Av vad jag nu har anfört framgår att de boende när det förekommer störningar i boendet i huvudsak är beroende av att hyresvärden agerar. Med hänsyn härtill bör det enligt min mening föreskrivas i hyreslagen att en hyresvärd är skyldig att vidta åtgärder mot den störande hyresgästen. Jag föreslår därför en bestämmelse som innebär att hyresvärden skall vara skyldig att uppmana den hyresgäst som är ansvarig för störningarna att se till att de upphör. Hyresvärden bör vara skyldig att vidta åtgärder oavsett om det är en bostadslägenhet eller en lokal som används så att de boende utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Det mest önskvärda är givetvis att störningsproblem kan lösas på annat sätt än genom avhysning. Socialnämnderna kan i vissa fall bidra till det när det gäller bostadshyresgäster. En förutsättning för det är naturligtvis att störningsfallen kommer till socialnämndens kännedom. Enligt min mening bör hyresvärden därför vara skyldig att underrätta socialnämnden om stör- ningar i boendet som en bostadshyresgäst är ansvarig för. Underrättelsen bör göras som hyresvärden uppmanar den störande hyresgästen att upphöra med störningarna. Underrättelsen till socialnämnden bör vara en förutsättning för att hyresrätten skall förverkas och en hyresgäst bör normalt kunna avhysas bara om störningarna fortsätter efter underrättelsen. Några remissinstanser har ifrågasatt om det är meningsfullt att socialnämnden kopplas in också i fall då en socialt välanpassad och i övrigt skötsam person stör sina grannar. Enligt min mening bör regleringen innebära att socialnämnden alltid underrättas när det förekommer störningar i boendet som en bostadshyresgäst är ansvarig för. Att föreskriva undantag för vissa fall skulle nämligen leda till svåra avgränsningsproblem samt kompli- cera regelsystemet. Som jag återkommer till i specialmotiveringen bör det dock finnas en möjlighet för hyresvärden att först uppmana hyresgästen att se till att störningarna upphör och därefter * om det då fortfarande behövs * underrätta socialnämnden.