prop · GH03199 · 1993-12-31 00:00:00 — En remissinstans har anfört att definitionen tynger lagtexten och kan tas bort eftersom en åtgärd som innebär att lägsta godtagbara standard upp nås alltid torde vara motiverad av boendehän.syn. Det finns emellertid ett värde i att det direkt av lagtexten framgår vad som utgör lägsta godtagbara standard. Det finns också andra författningar som hänvisar till definitionen, 74 se 10 § lagen (1992:1574)om bostadsanpassningsbidrag m.m. Andra remiss- Prop. instanser har ansett attbestämmelsen inte hör hemma i hyreslagen och att den borde flyttas tillannan lagstiftning. Den lagstiftning som ligger närmast till hands torde varaplan- och bygglagen. Det får dock anses vara mindre lämpligt att placerareglerna i den lagen. Regeringen finner med anledning härav att definitionen avvad som är lägsta godtagbara standard, i vart fall tills vidare, bör placerasi hyreslagen. Förslageti promemorian innebär också att man vid bmksvärdespröv-ningen skall kunnabeakta åtgärder som slutförts för mer än tio är sedan. Med en sådan ordningbehöver hyresnämndens prövning inte omfatta sådana förhållanden som det typisktsett är svårt att utreda och föra bevisning om. Några remissinstanser haransett att tidsgränsen borde sänkas eftersom den kan leda till svårigheter attbevisa när en åtgärd har vidtagits beträffande lägenheterna, särskilt när enfastighet har överlåtits. Enligt regeringens mening är emellertid den ipromemorian föreslagna undantagsregeln väl avvägd. Någongång kan läget vara sådant att en eller flera hyresgästers nej till en vissåtgärd inte bör få stjälpa ett projekt som är av befydelse. Det kan t,ex. varaekonomiskt motiverat att i samband med åtgärder som avser att lägenheten skallfå lägsta godtagbara standard även vidta andra åtgärder. Om det föreliggersärskilda skäl, bör ett nej från en hyresgäst inte innebära att denne undgår enhyreshöjning med anledning av åtgärden. Det bör därför finnas en möjlighet förhyresvärden att i sådana fall få åtgärden godkänd av hyresnämnden. Ett sådantgodkännande bör få samma verkan som ett godkännande frän hyresgästens sida, Ipromemorian föreslogs att det skulle krävas synnerliga skäl för detta, någotsom kritiserats av nägra remissinstanser. Enligt regeringens mening börtillstånd lämnas av hyresnämnden om det föreligger särskilda skäl. Ingetbör hindra att en förhandlingsordnings parter träffar avtal om ett kollektivthyresgästinflytande över ombyggnad och liknande åtgärder. Inget hindrar att ettsådant avtal avser inte bara fastigheten i stort utan också de enskildalägenheterna. Om ett sådant avtal har ingåtts och omfattar de enskildalägenheterna, bör hyresgästorganisationen, om det avtalats med hyresvärden,kunna lämna medgivande till sådana renoveringsåtgärder som den nu förordade nyaregeln i hyreslagen avser. Härigenom förenklas förfarandet med att inhämtasådant medgivande. Självfallet kan ett kollektivt medgivande bara gälla sådanalägenheter (hyresgäster) för vilka den berörda hyresgästorganisationen harförhandlingsrätt. Organisationen bör också ges rätt att vägra ett godkännande. Antaletenskilt förhandlande hyresgäster kan - som har anförts -förväntas blilitet. Det troliga är att de hyresgäster som omfattas av det kollektivaförhandlingssystemet också överiäter till den hyresgästorganisation somförhandlar för dem att ta ställning till frågan om vilka åtgärder i lägenhetensom skall godkännas och fä hyreshöjande effekt. Hyresvärden kommer alltså i deallra flesta fall att behöva ett godkännande endast av den eller dehyresgästorganisationer som han har en förhandlingsordning med. Endast omhyresgäster förhandlar själva eller inte har överlåtit beslutanderätten i dessafrågor till en hyresgästorganisation konuner hyresvärden att behöva dessahyresgästers samtycke. Regeringenanser att det nu beskrivna skyddet mot ovälkomna hyreshöjningar bör kunnaersätta bostadssaneringslagens bestämmelser om hyresgästinflytande.Bostadssaneringslagen kan alltså upphävas i sin helhet. 5.3 Annan lagstiftning som berörhyresgästorganisationernas ställning I promemorian (s. 82 f. samt 85 f.) gjordes bedömningenatt det inte bör göras nägra ändringar i de bestämmelser somrör hyresgästorganisationers ställning i bostadsförvaltningslagen (1977:792),lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. eller i anläggningslagen(1973:1149). Ingen remissinstans har ifrågasatt detta ställningstagande. Motdenna bakgrund föreslär regeringen nu inte nägra ändringar i dessa lagar. Regeringensförslag: De särskilda bestämmelserna i (1987:10) ombygglov i sådana boinflytandefall som avses i bostadssaneringslagen upphävs.Likaså upphävs de regler i om rivningslov som haranknytning till en begäran eller ett beslut om upprustningsåläggande enligtbostadssaneringslagen. Promemorians förslag: Överensstämmer med regeringensförslag (se promemorian s. 83 - 85). Remissinstanserna: En klar majoritet av remissinstansernatillstyrker promemorians förslag. Skälen förregeringens förslag: I 8 kap. 31 § (1987:10) finnsbestämmelser som ansluter till de i avsnitt 5.2 behandlade reglerna ibostadssaneringslagen. Om en organisation av hyresgäster motsätter sig att deti en fastighet vidtas en åtgärd som kräver bygglov och som inte behövs för atten bostadslägenhet skall uppnå lägsta godtagbara standard, fär åtgärden enligt2 a § andra stycket bostadssaneringslagen vidtas endast om hyresnämnden medgerdet. Ett sådant medgivande får lämnas endast om det finns särskilda skäl.Enligt 8 kap. 31 § fär bygglov till en sädan åtgärdmeddelas endast om antingen hyresgästorganisationen godtagit åtgärden ellerhyresnämnden medgett att den fär vidtas. Enskilda hyresgäster fär enligt 13kap. 6 § samma lag inte överklaga ett beslut om bygglov i ett sådant fall. Om ettupprustningsåläggande enligt bostadssaneringslagen har begärts eller beslutats,finns i 8 kap. 17 och 24 §§ bestämmelser om deställningstaganden skall göra (se avsnitt 4). I avsnitt 5.2 har föreslagits att bostadssaneringslagenskall upphävas. Till följd härav bör även de nu berörda reglerna i plan- ochbygglagen upphävas. Vid förfarandet för att anta, ändra eller upphävadetaljplan och områdes- bestämmelser gäller attunderrättelse om kungörande av sådan åtgärd skall sändas till känd hyresgästorganisationsom har avtal om förhandlingsordning för en fastighet som berörs av förslageteller, om förhandlingsordning inte gäller, känd förening av hyresgäster som äransluten till en riksorganisation och inom vars verksamhetsområde fastighetenär belägen (5 kap. 25 § plan-och bygglagen). Till denna regel är rätten attöverklaga knuten. Även vissa andra bestämmelser berör hyresgäster och andraboende. Mot bakgrund av de tidigare förslagen om rätt för hyresgäster att ståutanför det kollektiva förhandlingssystemet och att flerahyresgästorganisationer tilläts (avsnitt 5.1.1 och 5.1.2) bör det övervägas ominte reglerna om inflytande för de boende enligt börförändras. Regeringen har emellertid tillsatt en utredning med uppdrag att göraen översyn av (M 1992:03, dir. 1992:104). Den nu berördafrågan om inflytande för de boende bör lämpligen övervägas i det sammanhanget. Regeringensförslag: Reglerna om hyresgästinflytande över den statligabostadsfinansieringen av ombyggnader av hyreshus avskaffas. Promemorians förslag:Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s. 86 f.). Remissinstanserna:En klar majoritet har tillstyrkt promemorians förslag. Skälen för regeringensförslag: Vid ombyggnad som innefattar bygglovspliktiga åtgärder harhyresgästerna tillförsäkrats inflytande inte bara genom reglerna ibostadssaneringslagen och . Också förordningarna om denstatliga bostadsfinansieringen tillförsäkrar dem ett sådant inflytande. Vid ombyggnad av hyreshussom omfattas av en förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen är enförutsättning för statligt stöd att husägaren har gett hyresgästorganisationentillfälle att yttra sig över ombyggnadens art och omfattning. framfört invändningar mot ombyggnadsåtgärderna och gjortgällande att husets kvaliteter inte tas tillvara i skälig omfattning, färstödet för dessa åtgärder lämnas endast om det finns särskilda skäl (se 6§förordningen [1991:1933] om statligt räntebidrag för ny-och ombyggnad avbostäder samt 7 § förordningen [1992:986] om statlig bostadsbyggnadssubvention;den senare förordningen gäller med vissa undantag ny- och ombyggnader sompåbörjats efter utgången av ). En hyresgästorganisationbör i konsekvens med vad som tidigare föreslagits inte längre ha någotsärskilt lagreglerat inflytande i fräga om det skall lämnas statligtbostadsstöd vid ombyggnad av hyreshus. Om organisationen vill ha ett sådantinflytande, får den i stället skaffa sig det genom avtal med fastighetsägaren. Vad som anförs innebärinte att hyresgästsidan förlorar sitt inflytande i ombyggnadsfrågor. Genom dettidigare framförda förslagen (se avsnitt 5.2) om att en hyresgäst kan begäraupprustningsföreläggande och att hyresgäst ellerhyresgästorganisation måste lämna godkännande till vissa ombyggnadsåtgärderför att dessa skall kunna leda till en höjning av hyran tillförsäkras de boendeett tillräckligt långtgående inflytande. Reglerna om hyresgästinflytande överden statliga bostadsfinansieringen bör därför upphävas. Regeringensförslag: Vissa följdändringar av närmast lagtekniskt slag skall göras i lagen(1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder och lagen (1974:1082) omBostadsdomstol. Promemoriansförslag: Överensstämmer med regeringens förslag (se promemorian s. 87 f.). Remissinstanserna:Samtliga remissinstanser som yttrat sig över förslaget i promemorian har tillstyrktdet. Skälen för regeringensförslag: De förslag som har lagts fram i tidigare avsnitt gör det nödvändigtmed en hel del följdändringar av närmast lagteknisk natur i de lagar somreglerar förfarandet vid hyresnämnder och i Bostadsdomstolen. Ändringarna, somavser lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder och lagen (1974:1082)om Bostadsdomstol, kommer att beröras i specialmotiveringen. I både hyresnämnder och iBostadsdomstolen ingår s.k. intresseledamöter. I ett ärende eller mäl där hyresvärdoch hyresgäst är part deltar intresseledamot från vardera sidan. I vissa typerav tvister, t.ex. om införande eller bibehållande av en förhandlingsklausul,skall dock inte några intresseledamöter delta (5 och 5 a §§ lagen omarrendenämnder och hyresnämnder, 5 och 13-14 a §§ lagen om Bostadsdomstol). IBostadsdomstolen gäller att man vid valet av intresseledamöter skall ta hänsyntill om målet rör en hyresfastighet som ägs av ett allmännyttigt företag ellerav en enskild ägare (13 § lagen om Bostadsdomstol). Innan det förordnas enintresseledamot för hyresgästsidan skall sådan riksorganisation av hyresgästersom med hänsyn till medlemsantal, verksamhet och övriga omständigheter kananses väl företräda hyresgästerna beredas tillfälle att avge förslag.Motsvarande gäller en ledamot som förordnas för fastighetsägarsidan (6 § andrastycket lagen om arrendenämnder och hyresnämnder, 7§ andra stycket lagen omBostadsdomstol). Det synes i och för sig naturligt att i detta sammanhangdiskutera vem som skall fä lämna förslag till intresseledamot och om det ärbefogat att ha olika intresseledamöter beroende på vem som äger den fastighetsom målet rör. Emellertid är hyresnämndernas och Bostadsdomstolens ställningföremål för överväganden i ett annat sammanhang (se Specialdomstolarna iframtiden. Ds 1993:34). Det synes lämpligt att frågor som rörintresseledamöterna övervägs i det sammanhanget. 5.4Ytterligare ändringar i hyreslagen 5.4.1Bruksvärdessystemet Regeringensbedömning: Det bör inte göras några förändringar i bmksvärdessystemet. Promemorians förslag:Hyreslagens hyressättningsregler föreslås ändrade i två avseenden. Regeln vid en skälighetsprövnlng av hyran enligt bruksvärdesregeln främst skallbeakta hyran för lägenheter som ägs och förvaltas av allmännyttigabostadsföretag tas bort. En hyra som inte väsentligt, i stället för påtagligt,överstiger hyran för likvärdiga lägenheter skall anses som skälig (sepromemorian s. 89 - 98). Remissinstansema: Enmajoritet av de remissinstanser som yttrat sig över förslaget att ta bortallmännyttan som förstahandsnorm är positiva till det. Flera remissinstanserefteriyser dock en analys av vilka konsekvenser för besittningsskyddet ochhyran på orter med bostadsbrist en ändring av reglerna skulle innebära. Någraremissinstanser anser att det måste finnas någon form av spärregel. Det storaflertalet remissinstanser har varit negativa till promemorieförslaget attändra rekvbitet påtaglig till väsentlig. Skälen för regeringensbedömning: Som framhölls redan vid bruksvärdessystemets tillkomst skall dettaefterlikna ett marknadssystem men dels utgöra en spärr mot oskäligahyror och dels trygga besittningsrätten (se prop. 1968:91 s.41 f., se ocksåbetänkandet Hyresrätt 3 [SOU 1981:77] s. 161). Systemet har emellertidkritiserats för att det inte tillämpas på det sätt som var tänkt när detinfördes. Bl.a. har de allmännyttiga bostadsföretagen i sin hyressättning intebeaktat vissa faktorer, som t.ex. lägesfaktorn, på ett sätt som stämmer medhyresgästernas värderingar. Eftersom allmännyttan är hyresledande har dettaslagit igenom på hyrorna på hela hyresmarknaden. har emellertidmärkts en tendens att hyressättningen skett med större hänsynstagande till de genomsnittligahyresgästernas värderingar. a. har de allmännyttiga bostadsföretagen ochhyresgästorganisationerna börjat fästa större vikt vid lägesfaktorn än vad somskett tidigare. Man har också pä senare tid kunnat märka att hyresvärdar ochhyresgästorganisationer i större utsträckning tar hänsyn till tillgäng ochefterfrågan pä hyresbostäder i hyresförhandlingarna. Bruksvärdessystemet harhärigenom i viktiga avseenden återfått den flexibilitet som ursprungligenåsyftades. Detskulle kunna hävdas att en förändring i bruksvärdessystemet är nödvändig päden grunden att bygg- och bostadsmarknaden häller pä att avregleras och attvissa allmännyttiga bostadsföretag därmed kommer att bedriva sin verksamhet päsamma villkor som andra fastighetsägare. Det kan innebära att dessa företaginte längre kommer att uppfylla de krav som ställs pä ett allmännyttigtbostadsföretag. Detta innebär emellertid inte att begreppet allmännyttigtbostadsföretag förlorar sin betydelse. De företag som är godkända som allmännyttigabostadsföretag kan även i fortsättningen vara förstahandsnorm för bestämmandeav skälig hyra, även om antalet allmännyttiga bostadsföretag troligen kommeratt minska . Regeringen föreslär motdenna bakgmnd inte någon förändring av bruksvärdesregeln vad gällerallmännyttan som förstakandsnorm. När det slutligen gällerpåtagligketsrekvisitet vid bruksvärdesprövningen har flertalet remissinstansermotsatt sig den föreslagna förändringen. Regeringen föreslår mot denna bakgmndinte heller någon förändring av bmksvärdessystemet i detta avseende. 5.4.2Hyresnämndens godkännande av vissa blockhyresavtal Regeringensförslag: För avvikelse från tvingande regler i hyreslagen i fråga om s.k.blockhyresavtal skall krävas godkännande av hyresnämnden även om hyresvärdenär ett allmännyttigt bostadsföretag eller ett aktiebolag som helt ägs av enkommun eller ett landsting. Det minsta antal lägenheter som kan omfattas av ettblockhyresavtal sänks frän fler än tio till minst tre. Promemoriansförslag: Överensstämmer med regeringens förslag men tar inte upp något förslagom sänkning av antalet lägenheter som kan blockhyras (se promemorian s. 98 f.). Remissinstanserna:Samtliga remissinstanser har tillstyrkt promemorieförslaget eller lämnat detutan invändning. Några remissinstanser har föreslagit att minsta antaletlägenheter som kan blockhyras sänks. Bakgrund:Det förekommer ibland att någon hyr ett större antal lägenheter för att hyraut dem i andra hand. Ett sådan hyresavtal kallas blockhyresavtal. Det kangälla ett företag som på det sättet vill tillhandahålla sina anställda enbostad. Också studentstiftelser och sjukhushuvudmän blockhyr lägenheter föratt förse studenter resp. anställda med lägenheter. Blockhyresavtal tillämpasi stor utsträckning vid upplåtelse med kooperativ hyresrätt. fler än tio lägenheter kan vissa avvikelser från hyreslagenstvingande regler göras i blockhyresavtalet (1 § sjätte stycket hyreslagen).För att de avvikande villkoren skall bli gällande fordras dock att villkorengodkänts av hyresnämnden. Nämndens prövning skall i första hand avse att detfinns ett seriöst behov av blockuthyrning (prop. 1983/84:137 s. 112).Prövningen avser att förhindra missbruk av reglerna.ä I vissa fall behövs dockinte något godkännande. Det gäller om hyresvärden är staten, en kommun, ettlandsting, ett kommunalförbund, ett allmännyttigt bostadsföretag eller ettaktiebolag som helt ägs av en kommun eller ett landsting. Skälen för regeringensförslag: Bygg- och bostadsmarknaden häller pä att avregleras. De allmännyttigabostadsföretagen kommer därmed att bedriva sin verksamhet pä samma villkor somandra fastighetsägare. De särregler som gäller för allmännyttiga bostadsföretagbör därför i den mån det är lämpligt tas bort i lagar och förordningar. 1enlighet med detta bör reglerna, om blockuthyrning ändras så att ettallmännyttigt företag inte skall vara undantaget från huvudregeln om att vissavillkor i ett blockhyresavtal måste godkännas av de skallvara gällande. I konsekvens med detta bör man slopa undantaget även föraktiebolag som helt eller delvis ägs av en kommun eller ett landsting. Några remissinstanser harföreslagit att det antal lägenheter som kan blockuthyras sänks. Enremissinstans har föreslagit att ett sådant avtal skall omfatta minst trelägenheter. Som skäl anges att kommunernas behov av att tillämpa reglerna omblockhyresavtal har ökat genom utbyggnaden av de särskilda boendeformerna föräldre, sjuka eller handikappade personer. Några närmare skäl till varför endasttio lägenheter eller fler kan blockhyras anges inte i förarbetena tilllagstiftningen. Eftersom avtalet måste prövas av hyresnämnden, utom i de falldä staten, kommun, landsting eller kommunalförbund är hyresvärd, finns detingen risk för missbruk. Reglerna om blockhyra bör därför kunna tillämpas såsnart det är fråga om minst tre lägenheter. 5.4.3Angivandet av orsaken till en uppsägning av en bostadshyresgäst Regeringensförslag: I hyreslagen skall införas en bestämmelse som innebär att en hyresvärdsom säger upp en bostadshyresgäst bör ange orsaken till uppsägningen. Promemorians förslag:Överensstämmer i sak med regeringens förslag (se promemorian s. 99 - 104). Remissinstanserna:Flertalet remissinstanser har tillstyrkt promemorieförslaget. Någraremissinstanser anser att en uppsägning som görs utan angivande av orsak skallvara ogiltig. Bakgrund: Om en hyresvärdsäger upp ett bostadshyresavtal skall uppsägningen vara skriftlig, om det inteär fråga om ett hyresavtal som har varat högst vid den tidpunkttill vilken uppsägningen sker (8 § första stycket hyreslagen). Skriftligauppsägningar skall delges den som söks för uppsägning enligt en särskild ordning(8 § andra stycket hyreslagen). Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet ochpågår en tvist om förlängning av hyresavtalet, är uppsägningen utan verkan, ominte hyresvärden inom efter hyrestidens utgång har hänskjutit tvistentill hyresnämnden eller hyresgästen ändå har flyttat vid hyrestidens utgång(49 § hyreslagen). Ett hänskjutande sker genom ansökan som skall varaskriftlig. Ansökan skall innehålla uppgift om de skäl som åberopas motförlängning (8 § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder). Vid handläggningeninför domstol eller kronofogdemyndighet av frågan om att ett hyresförhållandeskall upphöra eller att hyresgästen skall avhysas är hyresvärden skyldig attange grunden för sin talan. Ivissa fall skall hyresvärden anmoda hyresgästen eller dennes make eller samboatt flytta. För sådan anmodan gäller bestämmelserna om uppsägning (se 3 och 49§§ hyreslagen). betänkande Hyresrätt 3 SOU 1981:77, (s.243) föreslogsatt hyresvärden i fräga om en bostadslägenhet redan i uppsägningshandlingenskulle ange grunden för uppsägningen. Förslaget som innebar att en orsak sominte angavs i uppsägningen i vissa fall inte vidare kunde åberopas avhyresvärden genomfördes emellertid inte. Det ansågs att den föreslagna ändringenkunde komplicera förfarandet vid hyresnämnden (prop. 1983/84:137 5.99). 6 RUcsdagen 1993/94. Skälen för regeringensförslag: Det måste anses vara av stor betydelse för hyresgästen att redan viduppsägningen få klart för sig vad som är orsaken till denna. En sådanupplysning underlättar för hyresgästen att överväga om det tjänar något tillatt ta strid om att få bo kvar. Upplysningen kan också bidra till att hyresvärdoch hyresgäst redan innan frågan förs till rättslig prövning kommer till talsmed varandra och kan hitta en lösning. Hyresgästen kan också på ett tidigarestadium förbereda en förestående rättslig prövning. På gmnd av det anförda bören uppsägning innehålla besked om orsaken till att hyresvärden vill atthyresgästen skall flytta. En särskild fråga är vadsom skall gälla i fall dä en hyresvärd säger upp avtalet men av någon anledninglåter bli att ange orsaken till uppsägningen. En möjlighet är att utformareglerna så att en uppsägning som saknar uppsägningsorsak inte skulle få någonverkan som uppsägning. Nägra remissinstanser har förordat denna lösning. Ensädan ordning skulle emellertid föra för långt. Risken för rättsförlust skullebli alltför stor om giltigheten av en uppsägning görs beroende av att orsakentill uppsägningen anges. Förfarandet vid domstolar och hyresnämnder skulleockså kunna komma att kompliceras. Att uppsägningsorsaken anges iuppsägningshandlingen bör därför irite utgöra någon förutsättning föruppsägningens giltighet. Inte heller bör hyresvärden anses förhindrad attsenare åberopa en annan uppsägningsorsak än den som har angetts iuppsägningshandlingen. Med den lösning som harförordats kommer hyresvärden inte att drabbas av någon direkt sanktion om hanlåter bli att ange uppsägningsorsaken. 5.4.4Besittningsskyddet vid hyra av en- och tvåfamiljshus Regeringensförslag: Den särskilda regeln om besittningsskydd för hyresgäster i en- ochtvåfamiljshus kompletteras så att det klart framgår att regeln inte skalltillämpas vid uthyrning som sker under affärsmässiga förhållanden. Promemorians förslag:Överensstämmer med regeringens förslag (se pro-ämemorian s. 104 f.). Remissinstansema: Samtligaremissinstanser har tillstyrkt förslaget eller lämnat det utan invändning. Bakgrund: Vid förhyrningav en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus gäller en särskild regel förhyresgästens besittningsskydd. Hyresgästen har rätt till förlängning av sitthyresavtal utom när upplåtaren har sådant intresse av att förfoga överlägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta (46 § första stycket 6hyreslagen). Regeln gör det möjligt för ägaren att friställa lägenheten närhan eller hon själv skall utnyttja den eller när huset skall säljas ochfriställandet är en förutsättning för försäljningen. Frågan om hyresvärden harett verkligt behov av lägenheten som sin bostad prövas regelmässigt inte. Istället räcker det att lägenheten normalt är att betrakta som bostad för ägaren.Hyresgästen skall vanligen ges skäligt rådrum att skaffa sig annan bostad.Kontraktets utformning, hyresgästens kännedom om hyresvärdens pla- ner, läget påbostadsmarknaden och hyresförhållandets längd kan vara av Prop. 1993/94:199betydelse vid denna bedömning. Riktpunkten vid bedömningen av besittningsskyddetsomfattning är inte som vid vanliga hyresavtal att hyresgästen skall fä sittakvar utan att hyresförhållandet skall upplösas (se betänkandet Nyhyreslagstiftning SOU 1966:14, s. 167). Detförekommer att en- och tvåfamiljshus hyrs ut under affärsmässiga former. Detär dä fräga om vanlig hyreshusverksamhet i ett omräde med småhus. Om tvistuppstår beträffande frågan om förlängning av ett sådant hyresavtal, skerhyresnämndens prövning med tillämpning av den särskilda regeln för en- ochtvåfamiljshus. I praktiken görs emellertid prövningen enligt de principer somgäller för hyresavtal i flerfamiljshus.