prop · GG03115 · 1993-02-11 00:00:00 — Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635) då hyresvärden tog emot beloppet till dess att återbetalningsskyldigheten blivit slutligt bestämd genom beslut som vunnit laga kraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Ett beslut om återbetalning av hyra får inte avse tillbaka än före dagen för ansökan. I ett ärende om återbetalning enligt andra stycket skall hyresnämnden, om hyresgästen begär det, också fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökningen. Vid denna pröv- ning tillämpas 55 § första och andra styckena. Beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning. I ett ärende om återbetalning enligt andra stycket skall hyresnämnden, om hyresgästen begär det, också fastställa hyran för den fortsatta uthyrningen från och med dagen för ansökan. Vid denna prövning tillämpas 55 § första och andra styckena. Beslut om ändring av hyresvillkoren anses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning. När det finns skäl till det, får hyresnämnden bestämma att beslutet skall gälla . Om hyran höjs eller sänks retroaktivt tillämpas 55 a § fjärde*sjunde styckena. För att hyresnämnden skall kunna pröva en ansökan enligt andra stycket skall ansökningen ha kommit in till hyresnämnden från det hyresgästen lämnade lägenheten. För att hyresnämnden skall kunna pröva en ansökan enligt andra stycket skall ansökan ha kommit in till hyresnämnden från det hyresgästen lämnade lägenheten. 63 § Har meddelande som avses i 10, 11, 14, 24 eller 33 §, i 42 § första stycket 2, 3 eller 5 eller i 44 eller 54 § avsänts i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall avsändaren anses ha fullgjort vad som ankommer på honom. I fall som avses i 24 § är det dock tillräckligt att meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt. Ett meddelande som avses i 10 §, 11 §, 14 §, 24 §, 25 § andra stycket, 33 §, 42 § första stycket 3, 4 eller 6, 44 § eller 54 § skall anses lämnat när det har avsänts i rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress. I fall som avses i 24 § är det dock tillräckligt att meddelandet är avsänt på annat ändamålsenligt sätt. Har hyresgästen eller hyresvär- den lämnat uppgift om en adress under vilken meddelanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress. Hyresgästen får dock alltid sända meddelanden till den som är behörig att ta emot hyra på hyresvärdens vägnar. Har hyres- gästen inte lämnat någon särskild adressuppgift, får hyresvärden sända meddelanden under den uthyrda lägenhetens adress. Har hyresgästen eller hyresvärden lämnat uppgift om en adress dit meddelanden till honom skall sändas, anses den som hans vanliga adress. Hyresgästen får dock alltid sända meddelanden till den som är behörig att ta emot hyra på hyresvärdens vägnar. Har hyresgästen inte lämnat någon särskild adressuppgift, får hyresvärden sända meddelanden till den uthyrda lägenhetens adress. 72 § Frågor om störningar i boendet skall handläggas särskilt skyndsamt. Denna lag träder i kraft . Bestämmelserna i 12 kap. 35 § skall tillämpas i sin nya lydelse när hyresnämnden efter ikraftträdandet prövar frågor om tillstånd till överlåtelse av hyresrätt. Beträffande överlåtelser av hyresrätter till bostadslägenheter som äger rum före ikraftträdandet skall 12 kap. 38 § tillämpas enligt sin äldre lydelse. De nya bestämmelserna om störningar i 12 kap. 25 § och 42 § första stycket 6, tredje och fjärde styckena tillämpas i fall då hyresvärden efter ikraftträdandet uppmanar en hyresgäst att se till att störningarna upphör. I annat fall tillämpas äldre bestämmelser. De nya bestämmelserna om sådana störningar i boendet som är av särskilt allvarlig art eller omfattning får dock bara tillämpas i fråga om störningar som inträffat sedan lagen trätt i kraft. De nya bestämmelserna om hyror i 12 kap. 42 och 44 §§ tillämpas på hyror som förfaller till betalning sedan lagen trätt i kraft. Beträffande hyror som förfallit till betalning tillämpas äldre bestämmelser. I fråga om hyresavtal som har ingåtts före ikraftträdandet tillämpas bestämmelserna i 12 kap. 45 § första stycket i sin äldre lydelse. Ett avtal om avstående från besittningsskydd till en bostadslägenhet har verkan enligt äldre bestämmelser om avtalet har ingåtts före ikraftträdandet. **FOOTNOTES** 2 Senaste lydelse 1987:816. 3 Senaste lydelse 1988:408. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Prop. 21 Lag om ändring i lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt Härigenom förskrivs att det i lagen (1986:1242) om försöksverksamhet med kooperativ hyresrätt skall införas en ny paragraf, 3 a §, av följande lydelse. 3 a § Bestämmelsen i 12 kap. 45 § första stycket 1 jordabalken om vissa upplåtelser av bostadslägenheter i andra hand gäller inte för hyresrätt som upplåts av en förening som fått tillstånd enligt 1 §. Denna lag träder i kraft . Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Prop. Lagrådet Utdrag ur protokoll vid sammanträde 1993*01*21 Närvarande: f.d. regeringsrådet , justitierådet , regeringsrådet . Enligt protokoll vid regeringssammanträde har regeringen på hemställan av statsrådet beslutat inhämta lagrådets yttrande över förslag till lag om ändring i jordabalken, m.m. Förslagen har inför lagrådet föredragits av hovrättsasses- sorn . Förslagen föranleder följande yttrande av lagrådet: I fråga om följande bestämmelser i förslaget till lag om ändring i jordabalken föreslår lagrådet omformuleringar i förtydligande syfte och för att få närmare anslutning till motivtexten. 12 kap. 25 § Enligt remissprotokollet är det inte avsett att begreppet störningar i boendet skall omfatta alla former av störningar som kan ha en skadlig inverkan på en människas hälsa. Vissa störningar av detta slag är, sägs det, sådana att det trots allt måste accepteras och att man vid bedömningen får söka stöd i den allmänna uppfattningen om vilka störningar den som bor i ett flerfamiljshus skall behöva tåla. Första meningen i första stycket bör ge uttryck för denna mera begränsade innebörd av begreppet störningar i boendet och utformas som en definition av nämnda begrepp. I den tredje meningen i första stycket bör det nuvarande uttrycket *hålla noggrann tillsyn över* behållas med hänsyn till att ordet tillsyn återkommer t.ex. i 12 kap. 42 § första stycket 6. Andra stycket i 25 § står också i förbindelse med reglerna i 42 § första stycket 6 på så vis att hyresvärdens uppmaning enligt 25 § andra stycket blir att betrakta som en sådan tillsägelse som avses i 42 § första stycket 6. Ordet *uppmana* i 25 § andra stycket i remissförslaget bör därför bytas ut mot *ge tillsägelse*. De allvarliga störningar i boendet, varom tredje stycket i 25 § handlar, bör definieras i likhet med vad som föreslagits beträffande vanliga störningar i boendet i första stycket. I fråga om uppsägning på grund av särskilt allvarliga störningar i boendet framgår av specialmotiveringen att undantagsbestämmelsen i tredje stycket är tillämplig när hyresvärden med stöd av bestämmelserna i 42 § säger upp hyresavtalet att upphöra på den grunden att särskilt allvarliga störningar i boendet ägt rum. Vid föredragningen inför lagrådet har framkommit att bestämmelsen är avsedd att gälla också i det fallet att hyresvärden med anledning av sådana störningar säger upp hyresavtalet med iakttagande av den för avtalet gällande uppsägningstiden. Lagrådet anser att den avsedda inne- börden framträder tydligare om uttrycket *med anledning av* används i stället för *på grund av*. I enlighet med det anförda föreslår lagrådet att 25 § första*tredje styckena får följande lydelse: *När hyresgästen använder lägenheten skall han se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas (störningar i boendet). Hyresgästen skall vid sin användning av lägenheten också i övrigt iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom fastigheten. Hyresgästen skall hålla noggrann tillsyn över att detta också iakttas av dem för vilka han svarar enligt 24 § första stycket. Om det förekommer störningar i boendet, skall hyresvärden ge den hyresgäst som är ansvarig för störningarna tillsägelse att se till att störningarna upphör samt, om den ansvarige är en bostadshyresgäst, underrätta socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen om störningarna. Andra stycket gäller inte om hyresvärden säger upp hyresavtalet med anledning av att störningarna är särskilt allvarliga med hänsyn till deras art eller omfattning (särskilt allvarliga störningar i boendet). 12 kap. 38 § Enligt den föreslagna lydelsen av andra stycket uppställs som förutsättning för att den nya bostadshyresgästen vid lägenhetsbyte skall tillsammans med överlåtaren ha ansvar för skyldigheter enligt hyresavtalet att avtal därom träffats i särskild handling. I remissprotokollet talas också på skilda ställen om att avtal eller överenskommelse skall ha träffats. I specialmotiveringen anförs emellertid att det inte är ett krav att också hyresvärden har skrivit under handlingen. Under föredragningen av remissen har också framgått att det är tillräckligt att den nya hyresgästen i en särskild handling gjort ett åtagande i angivet hänseende. Av motiveringen till bestämmelsen i nämnda stycke framgår vidare att ett åtagande av berört slag saknar verkan till den del det avser annat än hyresskulder och, om det avser sådana skulder, till den del de överstiger ett belopp motsvarande hyran för de tre kalendermånaderna närmaste före överlåtelsen. Avfattningen av förslaget ger inte ett tillräckligt klart besked på denna punkt. På grund av det anförda föreslår lagrådet en omformulering av bestämmelsen i andra stycket. I anslutning härtill får lagrådet påpeka att ett uttalande i specialmotiveringen till samma stycke låter antyda att ett avtal (eller åtagande) från den nya hyresgästens sida som går längre än vad lagrådet angett skulle strida mot tvingande be- stämmelser i hyreslagen. Detta ger inte ett fullt adekvat uttryck för den bakomliggande tanken, nämligen att avtalet (åtagandet) saknar verkan. Enligt lagrådets förslag får 38 § andra stycket följande lydelse: *Den nye hyresgästen svarar tillsammans med överlåtaren för skyldigheterna enligt avtalet för tiden före överlåtelsen, om inte något annat avtalats med hyresvärden. Vid ett lägenhetsbyte har den nye bostadshyresgästen dock ett sådant ansvar endast om han gentemot hyresvärden i en särskilt upprättad handling har åtagit sig det. Ett sådant åtagande medför inte skyldighet att betala något annat än hyresskulder och ej heller skyldighet att betala sådana skulder till ett högre belopp än som motsvarar hyran för de tre kalendermånaderna närmast före överlåtelsen. 12 kap. 42 § Den föreslagna redaktionella omarbetningen av första stycket 5 (i förslaget 6) synes ge en text som överensstämmer mindre väl med vad som anförs i specialmotiveringen än vad den nuvarande formuleringen gör. Lagrådet föreslår att denna i huvudsak bibehålls. Tredje och fjärde styckena blir lättare att läsa om första meningen i förslagets fjärde stycke får bilda tredje stycket och innehållet i tredje stycket och fjärde stycket andra meningen i förslaget sammanförs till ett nytt fjärde stycke. Enligt lagrådets förslag får första stycket 6 och tredje och fjärde styckena följande lydelse: * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * *6. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller hyresgästen eller annan, till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter något av vad som skall iakttas enligt 25 § vid användning av lägenheten eller inte håller den tillsyn som krävs enligt nämnda paragraf och rättelse inte utan dröjsmål sker efter tillsägelse. * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * Uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet enligt första stycket 6 på grund av störningar i boendet får inte ske förrän socialnämnden underrättats enligt 25 § andra stycket. Är det fråga om särskilt allvarliga störningar i boendet gäller vad som sägs i första stycket 6 även om någon tillsägelse om rättelse inte har skett. Vid sådana störningar får uppsägning av ett hyresavtal som gäller bostadslägenhet ske utan föregående underrättelse till socialnämnden. En kopia av uppsägningen skall dock skickas till socialnämnden. * Lagrådet vill fästa uppmärksamheten på ett uttalande i specialmotiveringen om att utrymmet för att tillämpa specialreglerna för särskilt allvarliga störningar i boendet är begränsat när dessa härrör från någon till vilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits och att det är rimligt att en förstahandshyresgäst i stället får en möjlighet att vidta rättelse. Remiss- förslagets lagtext torde inte ge någon garanti för att hyresgästen får denna möjlighet. Om man vill uppnå den effekt som motiven räknar med måste lagtexten kompletteras. 1992/93:115 Bilaga 3 12 kap. 43 § Den föreslagna andra meningen i första stycket kan förenklas om lagrådets förslag beträffande 25 § tredje stycket följs och ges denna lydelse: *Detta gäller dock inte om hyresrätten är förverkad på grund av särskilt allvarliga störningar i boendet. 12 kap. 45 § Den nya punkten 1 i första stycket bör enligt lagrådets förslag lyda på följande sätt: *1. hyresavtalet avser upplåtelse i andra hand av en lägenhet i dess helhet och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än i följd,* 12 kap. 72 § Paragrafen, som föreskriver skyndsam handläggning av frågor om störningar i boendet, har fått en mycket generell avfattning. Av specialmotiveringen framskymtar som skäl för detta att bestämmelsen skulle vara att till- lämpa inte bara av domstolar och hyresnämnder utan även av kronofogdemyndigheter i den summariska processen och *myndigheter som hanterar delgivningsfrågor*. Däremot skulle beträffande kronofogdemyndigheternas handläggning av verkställighetsfrågor bestämmelserna i 16 kap. utsökningsbalken ta över. Inte heller skall hyresvärdarnas *handläggning* av störningsfrågorna regleras av bestämmelsen. Lagrådet ifrågasätter om inte kretsen av adressater har blivit alltför obestämd. Att paragrafen återfinns under rubriken i hyrestvister synes inte ge tillräcklig ledning. Lagrådet föreslår därför att paragrafen uttryckligen anger att den avser hyrestvister som rör störningar i boendet eller särskilt allvarliga störningar i boendet. Övergångsbestämmelserna Punkterna 3*5 kan enligt lagrådets mening lämpligen utformas på följande sätt: *3. Beträffande överlåtelser av hyresrätter till bostadslägenheter som äger rum före ikraftträdandet skall 12 kap. 38 § tillämpas i sin äldre lydelse. I fråga om störningar i boendet som inträffat före ikraftträdandet tilllämpas de nya bestämmelserna i 12 kap. 25 § samt 42 § första stycket 6 och tredje stycket i fall då hyresvärden efter ikraftträdandet givit en hyresgäst tillsägelse att se till att störningarna upphör. I annat fall tillämpas äldre bestämmelser. De nya bestämmelserna om särskilt allvarliga störningar i boendet får bara tillämpas i fråga om störningar som inträffat sedan lagen trätt i kraft. De nya bestämmelserna i 12 kap. 42 §, såvitt avser hyror, och 44 § tilllämpas på hyror som förfaller till betalning sedan lagen trätt i kraft. Beträffande hyror som förfallit till betalning tillämpas äldre bestämmelser. * I övrigt föranleder förslagen inte något yttrande. 1992/93:115 Bilaga 3 Antal ärenden om avstående från besittningsskydd samt totala antalet ärenden hos hyresnämnderna åren 1977*1991.1 Avgjorda/inkomna Ärenden om avstående från besittningsskydd ärenden totalt 2 bostad lokal antal % antal % 1977 18 537 4 473 24,1 4612,5 1978 22 635 5 623 24,8 5532,4 1979 34 972 6 731 19,2 5261,5 1980 44 176 8 539 19,3 6741,5 1981 35 577 9 540 26,8 7062,0 1982 34 228 10 279 30,0 6722,0 1983 31 139 10 550 33,9 6872,2 1984 31 194 10 874 34,9 7592,4 1985 30 951 13 310 43,0 7862,5 1986 37 222 16 156 43,4 9342,5 1987 40 676 18 655 45,9 1 169 2,9 1988 42 957 21 730 50,6 1 372 3,2 1989 43 037 24 154 56,1 1 593 3,7 1990 54 400 24 455 45,0 1 729 3,2 1991 52 405 26 493 50,6 1 623 3,1 1 Källa: 2 1977*1981: inkomna ärenden *1991: avgjorda ärenden 1992/93:115 Bilaga 4 1 Propositionens huvudsakliga innehåll 1 Propositionens lagförslag 2 Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde 1 Ärendet och dess beredning 13 2 Allmän motivering 14 2.1 Dröjsmål med betalning av hyra för en bostadslägenhet14 2.2 Dröjsmål med betalning av hyra för en lokal17 2.3 Störningar i boendet 18 2.4 Bytesreglerna 22 2.5 Den nye bostadshyresgästens ansvar för tidigare hyresgästs skulder 23 2.6 Avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet m.m25 2.7 Konsekvenserna av förslagen 29 3 Upprättade lagförslag 29 4 Specialmotivering 29 4.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken29 4.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1986:1242) om försöks- verksamhet med kooperativ hyresrätt 54 5 Hemställan 54 6 Beslut......... 54 Bilaga 1Förteckning över remissinstanser 55 Bilaga 2Lagrådsremissens lagförslag 56 Bilaga 3Lagrådets yttrande 66 Bilaga 4Uppgifter om antalet ärenden om avstående från besitt- ningsskydd hos hyresnämnderna m.m. 70