prop · GG03115 · 1993-02-11 00:00:00 — kan bidra till att lösa bostadsproblemet för den störande hyresgästen. Ett sådant problem föreligger naturligtvis om hyresgästen blir avhyst. I vissa fall torde det på ett tidigt stadium stå klart att hyresgästen inte klarar av ett vanligt boende. Detta kan vara fallet när störningarna har samband med alkohol- eller narkotikamissbruk. Alldeles oavsett utgången i avhysningsfrågan torde det då finnas skäl för socialnämnden att skyndsamt överväga vilket annat boende som kan vara lämpligt för hyresgästen. I andra situationer torde socialnämnden i vissa fall kunna vidta åtgärder som leder till att störningarna i boendet upphör och hyresgästen får behålla sin bostad. Även om hyresrätten är förverkad kan det finnas skäl för socialnämnden att agera för att få störningarna att upphöra. Detta kan tänkas leda till att hyresvärden och hyresgästen träffar en överenskommelse som innebär att hyresgästen inte står utan bostad. En hyresvärd som har varnat en störande hyresgäst och underrättat socialnämnden bör givetvis avvakta någon tid för att se om störningarna upphör innan han vidtar åtgärder för att få hyresgästen avhyst. En särskild fråga är om det i lagen bör anges någon bestämd tidsfrist för detta. Kommittén har föreslagit att hyresrätten skall förverkas bara om störningarna fortsätter efter det att socialnämnden fått på sig att agera. Enligt min mening skulle det emellertid med en sådan regel ta alltför att åstadkomma rättelse eller avhysning av störande hyresgäster. Jag anser därför i likhet med flera remissinstanser att någon formell treveckorsfrist inte bör uppställas. I stället bör det liksom krävas av den störande hyresgästen att rättelse sker utan dröjsmål. Som en remissinstans har påpekat kan socialnämndens medverkan vara angelägen också i vissa fall av vanvård av lägenheten. I sådana situationer får det dock överlämnas till den enskilde hyresvärden att bedöma om det finns skäl för att kontakta socialnämnden. I vissa fall kan störningar i boendet vara särskilt allvarliga med hänsyn till deras art eller omfattning. I sådana fall anser jag att starka skäl talar för att hyresvärden genast bör få säga upp hyresavtalet att upphöra , dvs. utan föregående varningsbrev eller underrättelse till socialnämnden. Ett par remissinstanser har menat att det kan vara svårt att tillämpa regler som är olika beroende på störningarnas art och omfattning. Jag vill med anledning av det framhålla att hyresvärden i tveksamma fall bör uppmana hy- resgästen att se till att störningarna upphör i stället för att direkt säga upp hyresavtalet. Jag återkommer till denna fråga i specialmotiveringen. Det är framförallt i två situationer som det är motiverat att hyresgästen med omedelbar verkan kan skiljas från lägenheten. Den ena utgörs av sådana fall när en hyresgäst gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet som har samband med boendet, exempelvis mordbrand eller våld eller hot om våld som riktas mot den som påtalat störningar i boendet eller mot någon annan som bor i fastigheten. Den andra situationen som jag tänker på är sådana fall då det kan förutses att en begäran om rättelse inte kommer att leda till rättelse och det rör sig om störningar som kan betecknas som outhärdliga för de närboende. Framför allt gäller det särskilt omfattande störningar. Sådana förekommer i bland när en hyresgäst inte klarar av ett eget boende. Det kan vara fråga om kvalificerat drogmissbruk eller psykisk sjukdom eller liknande problem. Sammanfattningsvis kommer jag i denna del till slutsatsen att hyresvärden genast bör få säga upp hyresavtalet till upphörande, om störningarna i boendet är särskilt allvarliga med hänsyn till deras art eller omfattning. Kommittén har framfört att det i fråga om störande lokalhyresgäster knappast finns något praktiskt behov av att genast kunna säga upp hyresavtalet till upphörande (betänkandet s. 223). För egen del anser jag att det inte kan uteslutas att de boende utsätts för mycket grava störningar som en lokalhyresgäst är ansvarig för. Enligt min mening bör därför den nu förordade regleringen gälla även för lokalhyresfallen. Det är angeläget att störningsfrågor handläggs med största skyndsamhet. Så torde också ske hos domstolar och hyresnämnder. För att stryka under vikten av snabbast möjliga handläggning finns det emellertid skäl att i lag föreskriva att hyrestvister som rör störningar i boendet skall handläggas med särskild skyndsamhet. En regel om detta bör gälla för alla domstolar och myndigheter som hanterar hyrestvister. Förutom de allmänna domstolarna, hyresnämnderna och Bostadsdomstolen bör regeln därför tillämpas också av kronofogdemyndigheterna i den summariska processen. Mitt förslag: Det skall inte längre gälla särskilda begränsningar i bytesrätten för sådana bostadshyresgäster som har fått lägenheten genom byte och innehaft den än . Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitt förslag (se betänkandet s.133 f). Remissinstanserna: I stort sett alla remissinstanser som yttrat sig över förslaget tillstyrker det. har dock framfört att treårsregeln vid byte bör behållas men att *synnerliga skäl* kan bytas mot *särskilda skäl* (se remissammanställningen s. 155*160). Bakgrund: I den nuvarande bestämmelsen om byte av bostad finns en begränsning av bytesrätten för hyresgäster som fått lägenheten genom byte och innehaft den mindre än (35 § hyreslagen). I sådana fall krävs det synnerliga skäl för att hyresgästen skall ha rätt att byta bostad mot hyresvärdens vilja. Treårsregeln tillkom vid hyresreform. I lagens förarbeten framfördes att syftet med regeln var att motverka de olägenheter som alltför täta byten orsakar hyresvärden. Synnerliga skäl borde föreligga exempelvis om hyresgästen till följd av dödsfall i familjen eller på grund av annan oförutsedd händelse önskade få en mindre lägenhet eller flytta till annan ort (se prop. 1968:91 Bihang A s. 221). Skälen för mitt förslag: Enligt min mening är rätten att byta bostad ett centralt inslag i de rättigheter som hyreslagen ger hyresgästerna. Bytesrätten har också stor betydelse för rörligheten på bostadsmarknaden. Denna rörlighet bör i möjligaste mån främjas. Detta gäller inte minst mot bakgrund av att bostadssubventionerna minskas och att de boende till följd härav får räkna med att själva stå för en större del av bostadskostnaden. Min utgångspunkt är därför att det måste finnas mycket starka skäl för att begränsa hyresgästens rätt att i samband med ett byte överlåta hyresrätten till sin bostadslägenhet. Den nu gällande treårsregeln kan leda till otillfreds- ställande resultat. Exempelvis kan byte vägras en hyresgäst som bildat familj och har klart behov av större bostad. Enligt min mening är hyresvärdens intresse av att slippa de olägenheter som mycket täta byten kan medföra inte ett tillräckligt starkt skäl för att generellt begränsa bytesrätten på det sätt som skett genom treårsregeln. Det finns emellertid anledning att ställa frågan om ett slopande av treårsregeln leder till att fler lägenhetsbyten kommer att äga rum. I den frågan kan till en början sägas att det stora flertalet hyresgäster torde vilja byta bostad bara när det föreligger ett verkligt behov, t.ex. till följd av en ändrad familje- eller arbetssituation. Det måste vara mycket ovanligt att ett sådant behov uppkommer en hyresgäst innehar en tillbytt lägenhet. Vidare bör det framhållas att ett slopande av treårsregeln inte medför att dessa hyresgäster får rätt att byta bostad under vilka förhållanden som helst. Om hyresvärden motsätter sig ett byte, gäller nämligen huvudregeln i 35 § hyreslagen om att hyresgästen * för att nå framgång vid hyresnämnden * måste ha beaktansvärda skäl för bytet och att detta kan äga rum utan påtaglig olägenhet för hyresvärden samt att inte heller andra särskilda skäl talar mot bytet. Det bör slutligen framhållas att den tid som en hyresgäst innehaft en tillbytt lägenhet kan och bör ges en viss betydelse vid bedömningen av om hyresgästen har beaktansvärda skäl för bytet. Denna fråga kommer jag att beröra närmare i specialmotiveringen. Jag anser sammanfattningsvis att inget talar för att ett slopande av treårsregeln kommer att få någon särskilt stor betydelse för antalet lägenhetsbyten. En sådan lagändring bidrar dock, som jag tidigare nämnt, till att underlätta rörligheten på bostadsmarknaden och är av stor betydelse för den enskilde hyresgästen. Till detta kommer att regelsystemet förenklas och att prövningen av om det föreligger synnerliga skäl faller bort. Treårsregeln bör alltså avskaffas. Ett par remissinstanser har framfört att hyresvärden bör få rätt att ta ut en särskild bytesavgift. Jag anser emellertid att de ändringar som föreslås inte ger anledning att införa någon sådan avgift. 2.5 Den nye bostadshyresgästens ansvar för tidigare hyresgästs skulder Mitt förslag: Lagregeln om att den nye bostadshyresgästen vid ett lägenhetsbyte är ansvarig för den tidigare hyresgästens skulder slopas (38 § andra meningen hyreslagen). Den nye hyresgästen skall kunna åta sig att svara för den tidigare hyresgästens hyresskulder, dock högst motsvarande tre månaders hyra. Ett sådant åtagande skall tas in i en särskilt upprättad handling. Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitt. Kommittén har dessutom föreslagit att den nye hyresgästens underlåtenhet att betala en tidigare hyresgästs hyresskuld inte skall kunna leda till att hyresrätten förverkas (se betänkandet s. 134*138 och s. 177). Remissinstanserna: Det stora flertalet av de remissinstanser som yttrat sig över förslaget tillstyrker det. kan godta endast en viss uppmjukning av den nye hyresgästens ansvar i samband med ett byte. anser att den nye hyresgästen inte i något fall skall kunna krävas på den tidigare hyresgästens skulder. Flera remissinstanser anser att även bristande betalning av en sådan hyresskuld skall kunna leda till att hyresrätten förverkas. Några remissinstanser menar att man skall kunna träffa avtal också om ersättning för skador (se remisssammanställningen s. 161*173 och s. 64). Bakgrund: En hyresgäst får inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke (32 § hyreslagen). Ett undantag från denna huvudregel är att hyresgästen kan få hyresnämndens tillstånd att överlåta hyresrätten för att genom byte få en annan bostad (35 §). Den nye hyresgästen svarar tillsammans med den tidigare hyresgästen för skyldigheterna enligt hyresavtalet för tiden före överlåtelsen av hyresrätten (38 § andra meningen). Den nye bostadshyresgästen vid ett lägenhetsbyte kan på grund av denna bestämmelse om gemensamt ansvar bli skyldig att betala en tidigare hyresgästs skulder. Bestämmelsen om gemensamt ansvar har gällt . Den motiverades bl.a. med att det måste vara väsentligt lättare för en hyresvärd att gå med på ett lägenhetsbyte om han kan vända sig även mot den nye hyresgästen för en gammal hyresfordran, t.ex. avseende bränsleersättning eller hy- reshöjning som skall regleras i efterhand (se prop. 1968:91 Bihang A s. 224 och SOU 1966:14 s. 382). Skälen för mitt förslag: De allra flesta hyresgäster vet antagligen inte om att de kan bli ansvariga för en tidigare hyresgästs skulder. Det är klart att det då kan komma som en obehaglig överraskning för den nye hyres- gästen om hyresvärden framställer krav på betalning av sådana skulder. Eftersom hyreslagen är en social skyddslagstiftning bör den vara utformad så att sådana situationer inte uppstår. Jag tror inte att man genom information till hyresgästerna om regeln om gemensamt ansvar kan skapa någon allmän medvetenhet om regeln. En hyresgäst som blivit tvungen att betala en tidigare hyresgästs skulder kan visserligen vända sig mot den tidigare hyresgästen och kräva ut beloppet. Denna möjlighet torde emellertid vara av begränsat värde för den tillträdande hyresgästen. Till det sagda kommer att behovet av bestämmelsen om gemensamt ansvar är mindre än vid dess tillkomst. hyresreform är nämligen huvudregeln att hyran skall vara till beloppet bestämd i hyresavtalet. Retroaktiva hyreshöjningar är därför inte lika vanliga som . Mot den nu angivna bakgrunden anser jag, i likhet med kommittén och de allra flesta remissinstanserna, att lagregeln om att den nye bostadshyresgästen vid ett lägenhetsbyte är ansvarig för tidigare hyresgästs skulder bör slopas. Mot den bakgrunden finns det inte anledning att, som en remissinstans fört fram, föreskriva att hyresvärden skall vara skyldig att ge den nye hyresgästen ett nytt hyreskontrakt. Som kommittén har föreslagit bör den nye hyresgästen vid ett lägenhetsbyte kunna åta sig ett ansvar för en tidigare hyresgästs skulder. Det finns dock anledning att ställa vissa krav på ett åtagande som görs i samband med ett lägenhetsbyte. Detta gäller särskilt av hänsyn till hyresgästen, som normalt är den svagare parten. Av betydelse är också att en hyresvärd kan och bör vidta åtgärder för att förhindra att mycket stora hyresskulder uppkommer. Den nye hyresgästens åtagande beträffande den tidigare hyresgästens skulder bör på grund av det anförda vara skriftligt. Därmed uppnås fördelar ur utredningssynpunkt. Vidare bör det enligt min mening krävas att åtagandet tas in i en särskilt upprättad handling. Det kommer då inte att råda någon tvekan om att hyresgästen är på det klara med vad som gäller. Det kan inträffa att en tidigare hyresgäst har brustit i sin vårdnadsplikt och därför är skadeståndsskyldig gentemot hyresvärden. Några remissinstanser har menat att den nye hyresgästens ansvar för den tidigare hyresgästens skulder bör kunna avse också ersättning för sådana skador. Enligt min mening är det emellertid inte rimligt att den nye hyresgästen skall behöva ersätta en skada som någon annan är ansvarig för. Jag anser därför att den nye hyresgästens åtagande bara skall kunna avse hyresskulder. Det är vidare rimligt att ett åtagande endast får gälla sådana hyresskulder som den närmast föregående hyresgästen är ansvarig för. I praktiken torde det också vara beträffande sådana hyresskulder som det finns ett behov av åtaganden. Det är slutligen inte rimligt att den nye hyresgästen på grund av ett åtagande skall kunna bli ansvarig för gamla hyresskulder som uppgår till mycket stora belopp. En lämplig begränsning är enligt min mening ett belopp motsvarande den närmast föregående kvartalshyran. Det kan inträffa att den nye hyresgästen inte betalar hyresskulder i enlighet med ett åtagande av det nu angivna slaget. Det kan diskuteras om betalningsdröjsmål i en sådan situation skall kunna föranleda att hyresgästen av- hyses på grund av att hyresrätten är förverkad. Enligt min mening finns det emellertid inte någon anledning att göra skillnad mellan skyldigheten att betala löpande hyra och skyldigheten att betala hyra enligt ett särskilt åtagande. I likhet med flera remissinstanser anser jag följaktligen att någon sådan undantagsregel inte bör införas. 2.6 Avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet m.m. Mitt förslag: Rätten till förlängning av hyresavtal slopas vid kortvariga andrahandsupplåtelser. Besittningsskyddet förstärks för förstahandshyresgäster i hyresförhållanden som varat i följd. Kommitténs förslag: Lagreglerna om verkan av särskilda överenskommelser om avstående från besittningsskydd till bostadslägenheter slopas generellt. Bostadshyresgästens besittningsskydd skall bara kunna prövas i efterhand vid en eventuell tvist om förlängning av hyresavtalet. Vidare föreslår kommittén ändringar i förlängningsreglerna, bl.a. en särskild bestämmelse för andrahandsuthyrning. Hyresnämnderna kommer enligt förslaget inte längre att belastas med ärenden om avstående från besittningsskydd till bostadslägenheter (se betänkandet s. 111*125). Remissinstanserna: De flesta remissinstanserna avstyrker kommitténs förslag. Några remissinstanser anser att man skulle kunna slopa besittningsskyddet vid kortvariga andrahandsupplåtelser. Andra remissinstanser menar att avståendeavtal i vissa i lagen angivna fall kunde gälla utan godkännande av hyresnämnden (se remissammanställningen s. 109*138). Bakgrund: De flesta bostadshyresgäster har enligt hyreslagen ett direkt besittningsskydd. Detta innebär att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet, om hyresvärdens uppsägning är otillräckligt grundad. Inskränkningar i besittningsskyddet görs på två sätt. Vissa inskränkningar har formen av generella begränsningar av besittningsskyddsbestämmelsernas tillämpningsområde (45 § första stycket hyreslagen) medan andra inskränkningar utgörs av förhållanden som i det enskilda fallet bryter det besittningsskydd som hyresgästen är tillförsäkrad (46 § hyreslagen). En hyresvärd och en hyresgäst kan i en särskilt upprättad handling komma överens om att hyresavtalet inte skall vara förenat med besittningsskydd. Träffas en sådan överenskommelse innan hyresförhållandet har varat i följd, måste dock överenskommelsen godkännas av den skall vara giltig (45 § andra stycket hyreslagen). Om en make eller sambo som inte har del i hyresrätten har sin bostad i lägenheten när en sådan överenskommelse träffas, gäller överenskommelsen mot den maken eller sambon bara om han eller hon godtagit den (45 § andra stycket sista meningen hyreslagen). Följden av att det finns en giltig överenskommelse om avstående från besittningsskydd är att hyreslagens bestämmelser om rätt till förlängning av hyresavtalet inte gäller för hyresförhållandet. Detta innebär att hyresför- hållandet upphör när hyrestiden går till ända * naturligtvis under förutsättning att uppsägning har skett när sådan är föreskriven * och att någon prövning av frågan om rätt till förlängning av hyresavtalet inte kan ske vid hyresnämnden. I stället får hyresvärden vända sig till domstol för att få till stånd en avhysning, om hyresgästen vägrar att flytta. Antalet ärenden om godkännande av avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet är mycket stort. har dessa ärenden utgjort ungefär hälften av hyresnämndernas samtliga ärenden. Uppgifter om antalet ärenden om avstående från besittningsskydd hos hyresnämnderna *1991 finns i bilaga 4. Skälen för mitt förslag: Enligt min mening har en prövning av besittningsskyddet på förhand den för hyresvärden väsentliga fördelen att han då får ett definitivt besked i besittningsskyddsfrågan. Jag anser i likhet med ett stort antal remissinstanser att kommitténs förslag att slopa förhandsprövningen kan medföra att hyresvärdar låter bli att hyra ut lägenheter av rädsla för att inte kunna starta en rivning eller ombyggnad eller för att inte själv kunna flytta tillbaka till lägenheten en viss dag. Därmed skulle tillgängliga lägenheter undandras från bostadsmarknaden. Som åtskilliga remissinstanser har påpekat är det inte heller säkert att kommitténs förslag medför så stora besparingar hos hyresnämnderna. Antalet besittningsskyddstvister torde nämligen komma att öka och vinsten av att godkännande- ärendena försvinner går därmed i vart fall delvis förlorad. Även om det finns flera skäl som talar för kommitténs förslag anser jag mot denna bakgrund att förslaget inte bör genomföras. Förlängningsrätten slopas vid kortvariga andrahandsupplåtelser Det kan inte bortses från att antalet ärenden om godkännande av avtal om avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet är mycket stort och tar i anspråk inte obetydliga resurser. En möjlighet kunde då vara att låta avståendeavtal i vissa i lagen angivna fall gälla utan godkännande av hyresnämnden. En sådan lagreglering kräver emellertid ytterligare överväganden som inte kan göras i förevarande lagstiftningsärende. Jag har erfarit att hyresnämnderna uppskattar att av ärendena om godkännande av avtal om avstående från besittningsskydd till bostadslägenhet avser andrahandsupplåtelser. Det finns mot den bakgrunden anledning att diskutera om man inte skulle kunna slopa förlängningsrätten vid kortvariga andrahandsupplåtelser. Detta skulle medföra en förbättring av arbetsläget vid hyresnämnderna. Godkännandeärendena avseende dessa andrahandsupplåtelser skulle försvinna utan att antalet förlängningstvister ökar. Och det finns ingen anledning att tro att det blir fler avhysningstvister vid tingsrätterna. Frågan är då vilken saklig betydelse det skulle få för parterna i hyresförhållandet om man slopar förlängningsrätten vid kortvariga andrahandsupplåtelser. Enligt min mening finns det normalt en påtaglig skillnad mellan förstahandsupplåtelser och kortvariga andrahands- upplåtelser. Vid en kortvarig upplåtelse i andra hand av en hyreslägenhet eller en bostadsrättslägenhet är parterna typiskt sett inställda på att uthyrningen är av tillfällig natur. Det är därför inte förvånande att det är mycket vanligt att avståendeavtal ingås vid andrahandsupplåtelser. Hyresnämnderna torde regelmässigt godkänna sådana avståendeavtal. Och i det alldeles över- vägande antalet fall av kortvariga andrahandsupplåtelser torde också en prövning enligt förlängningsreglerna utmynna i att hyresförhållandet upplöses. En prövning av besittningsskyddet, oavsett om den sker på förhand eller i efterhand, utfaller alltså normalt till hyresvärdens fördel. Jag anser i likhet med flera re- missinstanser att en prövning av hyresnämnden enligt förlängningsreglerna inte är särskilt meningsfull när utgången är och bör vara given. Det bör kanske tilläggas att hyresvärden, dvs. förstahandshyresgästen eller bostadsrättshavaren, inte fritt kan upplåta sin lägenhet i andra hand utan behöver samtycke av sin hyresvärd resp. bostadsrättsföreningens styrelse eller tillstånd av hyresnämnden (se 39*40 §§ hyreslagen samt 7 kap. 10*11 §§ bostadsrättslagen, 1991:614). Slutsatsen av det sagda är att det vid kortvariga andrahandsupplåtelser egentligen inte spelar så stor roll om det finns en förlängningsrätt eller inte. Jag anser mot bakgrund av det anförda att en hyresgäst inte skall ha någon förlängningsrätt vid kortvariga andrahandsupplåtelser. En lämplig tidsgräns är . Om hyresförhållandet upphör innan det varat längre än i följd, skall alltså förlängningsreglerna inte gälla. Överskrids , blir däremot förlängningsreglerna tillämpliga på upplåtelsen. Detsamma blir naturligtvis fallet om parterna kommer överens om att en andrahandsupplåtelse skall vara förenad med förlängningsrätt. Förslaget för med sig att hyresnämnderna till stor del kommer att befrias från uppgiften att pröva om avståendeavtal beträffande bostadslägenheter skall godkännas. Och för parterna bör det inte råda någon osäkerhet om följderna av hyresavtalet. Lagändringen kan därför till och med bidra till att fler lägenheter bjuds ut på den öppna andrahandsmarknaden. Den nuvarande niomånadersgränsen vid avståendeavtal slopas I detta sammanhang vill jag ta upp en fråga som gäller utformningen av reglerna om besittningsskydd för förstahandshyresgäster. Jag tänker på den nuvarande möjligheten att ingå ett avståendeavtal utan hyresnämndens godkännande vid hyresförhållanden som varat i följd (45 § andra stycket hyreslagen). Denna niomånadersregel var vid besittningsskyddsreglernas tillkomst kopplad till den dåvarande generella bestämmelsen om att besittningsskydd inte gällde för hyresförhållanden som varat högst i följd. Sedan detta generella undantag slopats genom en lagändring saknas det enligt min mening anledning att i fortsättningen ha olika regler om avståenden från besittningsskydd beroende på om hyresförhållandet varat längre eller än . Att det finns behov av att ha kvar en möjlighet till avstående från besittningsskydd står klart. Frågan är då i vilken utsträckning som avtal om avstående bör kräva godkännande av hyresnämnden. Innan hyresförhållandet har inletts eller då hyresgästen på grund av ett tidigare avstående från besittningsskydd saknar sådant skydd kan hyresgästen ha svårt att gentemot hyresvärden ta till vara sina intressen. Hyresgästen kan ställas inför valet att antingen ingå ett för honom oförmånligt avståendeavtal eller att inte få resp. förlora bostaden. Att det i sådana fall bör krävas att avståendeavtalet godkänns av hyresnämnden står klart. I andra fall, dvs.