mot · GG02Sk367 · 1993-01-26 00:00:00 — Ändrad beskattning vid våningspåbyggnad SammanfattningVi visar i denna motion att om våningspåbyggnad fårsamma fastighetsskattetekniska behandling som annannyproduktion av bostäder samt att värdeåret preciseras tillvad som är tekniskt rimligt för hus som byggs på och försesmed hiss, så kan man genom utomordentligt enkla och i detnärmaste kostnadsfria administrativa åtgärder skapa''riktiga'' arbeten, överlevnadsmöjligheter för mindreföretag, förbättra statens finanser, hjälpa handikappadesamt skapa referensobjekt för byggexport.Vår uppfattning är att i den situation som är för handenså krävs snabba och resoluta åtgärder varför av ossförordade förändringar bör genomföras omgående.Allmänna utgångspunkterDet finns olika uppfattningar om bostadsbyggandet. Ettställningstagande är naturligtvis att inga nya bostäderbehöver, eller skall, byggas. Detta är naturligtvis ett synsättsom inte är förankrat i verkligheten, vare sig utifrånefterfrågesituation eller produktionsaspekt. Det är rimligtatt anta att vi har ett långsiktigt behov av minst 30 000 nyalägenheter . Det bästa vore naturligtvis att kunna hållaen någorlunda jämn produktion och inrikta verksamhetenmot de delar av bostadsbyggandet som ger det bästasamhällsekonomiska, sociala och förvaltningsekonomiskautfallet.Om vi nu skall bygga några fler bostäder syns förtätninggenom våningspåbyggnad vara en av de former avbostadsbyggande som bör prioriteras, eller i vart fall ej hasämre villkor än annan jämförlig nyproduktion av bostäder.Våningspåbyggnad innebär i korthet att man river av ettbefintligt platt eller låglutande tak och bygger en helt ny,fullt färdig, våning ovanpå det översta bjälklaget.Fördelarna med denna typ av bostadsbyggande summeraskortfattat nedan.Samhällsekonomisk och social aspekt påvåningspåbyggnadRestriktivitet med utgifter men önskemål om nyaintäkterHelt nya bostadsområden kräver storainfrastrukturinvesteringar. Om däremot nya bostäder byggsdär infrastrukturen redan finns så sparas kommunalainvesteringar som skatteunderlaget ökar.Dessutom erhåller kommunerna anslutnings- ochbygglovsavgifter samt i många fall även tomträttsavgifter.Kommunerna får större ansvar för äldre ochhandikappadeGod äldre- och handikappomsorg kräver goda kollektivatransportlösningar, tillgänglighet (hiss) och nyaboendeformer (gruppboende) i de områden där dessamänniskor har sina ''rötter'' och sitt sociala kontaktnät.Förtätning genom takpåbyggnad, som beaktar äldre ochfunktionshindrade människors speciella problem, blir enbra och billig lösning.Bättre fungerande bostadsområden behövsBeroende på att befolkningssammansättningen i mångabefintliga bostadsområden tenderar att bli alltför ensidigminskar underlaget för att såväl behålla som förbättra denkommunala och kommersiella servicen. Kompletteringar avbostadsområdet med ''felande'' lägenheter skapar ett störreoch mer anpassat underlag för förbättrad service, vilketdärmed ökar hela bostadsområdets attraktivitet.Parker och andra grön- och strövområden bör bevarasFörtätning inom bostadsområden genom att ta ''frimark'' i anspråk skapar alltid konflikter. Många reagerarstarkt, och negativt, när de ser invanda grön- och/ellerströvområden hotas av bebyggelse. Försköning ochförtätning genom takpåbyggnad gör att denna typ avkonflikter kan undvikas.Föroreningar från transporter bör hållas på en låg nivåNär nya bostadsområden skapas blir transporterna frånbörjan bilberoende för att successivt ersättas med oftamindre väl fungerande kollektiva transportsystem. Kanförtätning (via lägenheter) åstadkommas i befintligabostadsområden, där redan kollektiva transportlösningarfinns, så utnyttjas dessa bättre, som ett ökatpassagerarunderlag ger förutsättningar för ännu bättrekollektiva transportlösningar.Bostadsförsörjningen måste anpassas till efterfråganSjälvfallet bör bostadsbyggnadsprogram förverkligasrealistiskt men inte till varje pris. När efterfrågan är osäkerkan det vara rimligt att försöka undvika störrebostadsprojekt i nyproduktionen. Förtätning genomtakpåbyggnad ger ekonomisk möjlighet att anpassanytillskotten, genom lämplig etappindelning, tillefterfrågan. Hela områden behöver således inte produceraspå en gång för att uppnå god ekonomi, utan bebyggelsenkan ske husvis.Förvaltningsekonomisk aspekt på våningspåbyggnadFastighetsägare med platta eller låglutande tak har, ellerfår, problemPlana eller låglutande tak har en benägenhet att läcka invatten. Taken måste därför förr eller senare åtgärdas.Kostnaden för detta kan variera från ca /m2 förett helt nytt tak. Detta är kostnader som fullt ut måste bärasav befintliga hyresgäster utan att boendevärdet förbättras.Om det nya taket kommer till i samband med takpåbyggnadbelastar också takkostnaderna ''nybygget''.Miljonprogrammets tak är energislösareI samband med våningspåbyggnad tillkommerytterligare ett bjälklag genom att volymerna levereras medfärdiga och isolerade golvbjälklag, vilka ställs ovanpåtakbjälklaget. Detta innebär att isoleringen av befintligfastighet förbättras genom det nya bjälklaget somtakpåbyggnaden uppfyller moderna energikrav.Fasta kostnader kan fördelas på fler lägenheter/störreytorGenom våningspåbyggnad blir lägenheterna fler ochytorna större medan snöskottning, gräsklippning ochkostnader för viss förvaltning inte ökar i proportion tilllägenhets- och yttillskottet. ''Nya ytor'' ger möjlighet till vidgat förvaltningskonceptFörvaltningsuppgifterna är på väg att vidgas. Mångakommuner vill att förvaltningsföretagen tar aktiv del i bl.a.barn- och äldreomsorgen. Detta gäller främst i nyabostadsområden, men med våningspåbyggnad kan detskapas nya fria ytor i äldre bostadsområden, antingen i denöversta våningen eller genom omflyttning. Därmed kanman tillgodose lokalbehovet för nya förvaltningsuppgifter.Takpåbyggnad ger möjlighet till fastighetsförädlingMånga av miljonprogrammets bostadsområden ärenformiga, trista och enbart bostadsinriktade. Genomtakpåbyggnad kan arkitektonisk variation skapas samtidigtsom möjlighet finns att genom omflyttning ge utrymme försmåskalig kommersiell verksamhet i fastigheternasbottenplan. Om möjligheterna tas till vara blirbostadsutbudet attraktivare som kommersiellverksamhet ger liv i området. Resultatet blir en förbättradförvaltningsekonomi.Underlättar ordinär reparations- ochombyggnadsverksamhetIbland måste hyresgästerna tvingas ut ur sina lägenheterför att rationella reparations- eller ombyggnadsinsatserskall kunna göras. Om så är fallet kan en i tiden välplaneradtakpåbyggnad lösa stora delar av evakueringsproblemen.Produktionsteknisk aspekt på våningspåbyggnadKan ge sysselsättning på orter utanför ''storstäder''Den del av byggbranschen som träffats hårdast avnedgången är villabyggandet. En del av villabyggandet skergenom volymelementbyggande d.v.s. villorna (ellerlägenheterna) görs i sektioner färdiga på fabrik. De färdigasektionerna levereras som villor eller somvåningspåbyggnad och lyfts upp, ovanpå befintlighuskropp. Volymtekniken kan därför vara en lämpligproduktionsform vid våningspåbyggnad.Volymelementfabriker finns etablerade på mindre ortersom t.ex. , , , ,, och . Våningspåbyggnad medvolymelement skulle kunna ge viss sysselsättning på dessaorter.Referensobjekt behövs för exportAvsevärda befolkningsomflyttningar pågår i Europa.Olika former av bostadsbyggande kommer att behövas ochinte minst olika former av förtätning. I vissa delar avÖsteuropa kan vi också hitta bostadsområden framtagnaenligt koncept som påminner om vårt s.k. miljonprogram --låt vara att vår kvalitet torde vara vida överlägsen. T.ex.behöver vissa östtyska bostadsområden förtätas och erhållavariation på samma sätt som många av våramiljonprogramsområden. Om vi kan vara först i attutveckla och lära oss förtätning genom våningspåbyggnadmed t.ex. volymelement så skapas naturligtvisexportmöjligheter baserade på inhemska referensobjekt.Som framgått av ovanstående är våningspåbyggnadintressant ur samhälls-, social och förvaltningsekonomiskaspekt samt kan bidra till sysselsättning på mindre orter.Det borde därför vara en självklar form avbostadsbyggande. Så är inte fallet beroende pådiskriminerande utformning av fastighetsskatten.Fastighetsskattetekniska problem vid våningspåbyggnadNyproduktion av bostäder är befriad från fastighetsskattunder och belastas under följande fem årmed halv fastighetsskatt. Befrielsen avgörs av värdeår.Huvudparten av ''våningspåbyggnadsfastigheterna'' ärproducerade . Påbyggnadmedför för dessa fastigheter som regel att värdeåret, enligtnuvarande beräkningsmetod, flyttas fram till omkring 1970samt att fastighetens taxeringsvärde ökar med 4 000--6 000kr/m2 påbyggnadsyta. Detta innebär att fullfastighetsskatt (2,) skall utgå på angivet belopp.En normal påbyggnad med en våning på ett äldretrevåningsbostadshus kan beräknas medföra en ökadfastighetsskatt på ca /m2 och år förtillkommande lägenhetsyta. Detta omöjliggör påbyggnadeftersom en sådan -- beroende på fastighetsskatten -- kräverett hyresuttag som med /m2 och år överstigerannan likvärdig nyproduktion. Ingen normal beställare trorsig kunna ta ut den då erforderliga hyran. Skall hela, ellerdelar, av denna skattehöjning bäras av i huset befintligahyresgäster eller bostadsrättsinnehavare så lämnasnaturligtvis aldrig erforderligt hyresgästintyg eller beslut ompåbyggnaden från bostadsrättsföreningen.Projekten blir således ogenomförbara trots positivasamhällsekonomiska och sociala effekter!LösningDe nyproducerade påbyggda lägenheterna befrias frånfastighetsskatt på samma sätt som annan nyproduktion.Detta kan ske genom en uppdelning i separatavärderingsenheter, en för våningspåbyggnaden och en förursprunglig fastighet, där påbyggnaden får fastighetsskattsom annan nyproduktion.Uppdelning i separata värderingsenheter har nyligenbeslutats av för hyreshus som innehåller bådelokaler och bostäder. Mot bakgrund av det ovanstående ärdet av största vikt att ett hyreshus som påförs envåningspåbyggnad för bostäder oberoende om detta sker påkommersiella fastigheter, industribyggnader eller på äldrebostadsfastigheter får uppdelas i två separatavärderingsenheter och att den nya våningspåbyggnadendärvid erhåller samma fastighetsskattebelastning somannan jämförbar nyproduktion av bostäder.Tillgänglighet, sysselsättning och statens finanser vidvåningspåbyggnadDagens situation på bostadsmarknaden är välbekant --hyresgäster/bostadsrättsinnehavare har tvingats accepteramycket påfrestande höjningar av sina boendekostnader ochytterligare kostnadsökningar förväntas. En stor del av defastigheter som är lämpade för våningspåbyggnaderåterfinns bland ''miljonprogrammets'' trevåningshus. Envåningspåbyggnad på dessa fastigheter kräver då enhissinstallation. Dispens från, eller avkall på, dennatillgänglighet skulle med all säkerhet medföra avsevärdasamhällskostnader längre fram. En våningspåbyggnadmedför i dessa fastigheter som regel ett tillskott avlägenhetsarean på 20--. Skall hela hisskostnaden slås utenbart på de våningspåbyggda lägenheterna så kommerdetta i de flesta fall att medföra för höga hyreskrav varvidprojekt ej kan realiseras. Att i dagens situation försöka''tvinga på'' befintliga hyresgäster hyreshöjningar för enhissinstallation ovanpå övriga automatiskakostnadshöjningar är i de flesta fall ogörligt -- eftersommotargumentet är att ''har man kunnat gå i trappor desenaste 10--15 åren så kan man fortsätta med detta''. Denpraktiska lösningen på denna konflikt finns även här inomfastighetsskatteområdet.Om hus som får takpåbyggnad och hiss befrias frånfastighetsskatt skapas ekonomiskt incitament, för i husetbefintliga hyresgäster/bostadsrättsinnehavare, att tillstyrkapåbyggnaden. Om inga ekonomiska incitament föreliggerblir resultatet att befintligahyresgäster/bostadsrättsinnehavare upplever att manenbart utsätts för störningar och dessutom får högrehyreshöjningar. Varför skulle man då tillstyrka påbyggnadäven om den är samhällsekonomiskt och socialt motiverad?Att jämställa flerbostadshus som får envåningspåbyggnad och hiss med nyproduktion som ärbefriad från fastighetsskatt är inte orimligt eftersom manmed värdeårsjämkningen avser den ökning av hyreshusetsåterstående livslängd som om- och tillbyggnaden ger.Flerbostadshus som förses med hiss och en nyproduceradtakvåning borde rimligen anses ha i stort sett sammaåterstående livslängd som en nyproduceradbostadsfastighet och därmed värdeår=påbyggnadsår.Till den självklara och påtagliga bilden hör också att omen fastighetsägare inte tror att fastigheten har sammalivslängd som annan nyproduktion, så gör man självfalletingen nybyggnad på tak och installerar inte hiss.Boinstituten lämnar självfallet inte heller ut lån mednybyggnadsvillkor om man inte tror att huset medpåbyggnad ''lever '' som annan nyproduktion.Våningspåbyggnad torde dessutom vara en av de få formerav bebyggelse som boinstituten är bereddaatt låna ut pengar till. ''Marknaden'' kan således i vissutsträckning själv avgöra vad som är ett rimligt värdeår.För staten är en fastighetsskattereduktion för angivnafastigheter en mycket god ''affär'', vilket framgår avnedanstående:Utgångspunkt:50 taklägenheter, vilka eljest inte skulle ha byggts, byggsberoende på att fastighetsskatten har reducerats.Efterfrågan finns. Varje investerad miljon skaparårssysselsättning för minst två personer, varav en direkt ochen indirekt efter ett till . Totalt investeras (takpåbyggnad , hissar och övriga reparationer5 mkr). Sysselsättningseffekten blir således jobb åt 80personer, varav 40 och 40 under en tidsperiodav ett till . Statens och kommunernas nettokostnaderför en arbetslös uppskattas i nedanstående exempel tillendast per person och år. Diskonteringsräntan vidnuvärdesberäkning är 10 %.Kostnader:Staten: Räntebidraget är på och avvecklassuccessivt under . Bidragsunderlagetberäknas vara 30 miljoner. Räntebidraget blirår 1:6 % x 30 000 000 =1,8 mkrStaten: Fastighetsskattebortfallet blir0,/årStaten: Nuvärde fastighetsskattebortfall:2,0 mkrStaten: Nuvärde räntebidrag:13,0 mkrSumma statliga kostnader:15,''Intäkter'':Staten: Moms: () 0,20 x 40 000 000 8,0 mkrStaten: Skatter:Person -- direkt sysselsatta --40 x 180 000 x 0,3 (antal x årslön x skattesats)2,2 mkrStaten: Person -- indirekt sysselsatta --40 x 180 000 x 0,3 x 0,8 (antal x årslön xskattesats x diskonteringsfaktor)1,7 mkrStaten: Företag -- minst 0,2 mkrSumma moms och skatt12,1 mkrSociala avgifter:Till det ovanstående skall läggas sociala avgifter som uppgårtill storleken5,0 mkrArbetslöshetskostnader:Utebliven arbetslöshetsersättning -- direkt sysselsatta --40 x 55 000 (antal x ersättning)2,2 mkrUtebliven arbetslöshetsersättning -- indirekt sysselsatta --40 x 55 000 x 0,8 (antal x ersättning x diskonteringsfaktor)1,8 mkrSumma4,0 mkrSumma statliga ''intäkter''21,0 mkrStatsfinansiellt likviditetsöverskott(21,0 -- 1,8 -- 0,25)=19,0 mkrStatsfinansiellt överskott(21,0 -- 15,0)=6,0 mkrOvanstående kalkyl är med all säkerhet hållen iunderkant eftersom kostnaderna för en arbetslös brukaranges till /år och sysselsättningseffekterna härenbart har satts till två personer per investerad miljon krmedan t.ex. LO i sin rapport ''Om viljan finns...'' räknarmed 3,6 och regeringen när man talar omombyggnadsverksamhet anger sysselsättningseffekten tillfem årssysselsatta per miljon kr. En ökad sysselsättning perinvesterad mkr ger naturligtvis ännu större ''statsfinansielltöverskott''. Detta ''statsfinansiella överskott''sammanhänger med sysselsättningseffekterna och kandärför inte kopplas enbart direkt till hissinstallationen utanmåste även omfatta betydande inslag av byggnadsarbete.Mot denna bakgrund bör krav på både våningspåbyggnadoch hissinstallation ställas för att få fastställa värdeåret föraktuellt hus till påbyggnadsåret, och därmed erhållaåtföljande fastighetsskattekonsekvenser.De krav som därför bör uppfyllas för att värdeåret skallfå sättas till påbyggnadsåret är att våningspåbyggnadenökar husets lägenhetsarea för bostäder med ochatt de installerade hissarna i huset kan användas för attbetjäna av husets lägenheter.ÖvrigtVi är medvetna om att våra förslag kan medföra vissaadministrativa och värderingstekniska problem. Vi är dockhelt övertygade om att nackdelarna härvidlag mer än väluppvägs av det samhällsekonomiska och sociala byggandesom våra förslag skapar möjligheter för, som dettabyggande ger ett klart statsfinansiellt tillskott. Det ärmöjligt att våra förslag försvårar kommande maskinellbearbetning men de 10--30 projekt som kanaktualiseras får i så fall lösas påhantverksmässigt sätt. Med hänvisning till det anförda hemställs1. att såsom komplettering till proposition1992/93:100 bilaga 8 beslutar att våningspåbyggnad --oberoende av om den sker på kommersiella fastigheter,industribyggnader eller bostadshus -- skall ha sammafastighetsskatt som andra nyproducerade bostäder,2. att såsom komplettering till proposition1992/93:100 beslutar att bostadshus som genomvåningspåbyggnad får en ökning av lägenhetsarean förbostäder med och förses med hissar sombetjänar av husets lägenheter får värdeåretframflyttat till påbyggnadsåret och fastighetsbeskattas ienlighet därmed, dvs. skattebefrielse och halv fastighetsskatt efterpåbyggnadsåret,3. att beslutar att dessa fastighetsregler enbartskall gälla för projekt som påbörjas .