mot · GG02Bo31 · 1993-03-15 00:00:00 — med anledning av prop. 1992/93:115 Ändringar i jordabalkens hyresregler Det har skett en dramatisk ökning av antalet vräkningarunder senare tid. Den förekommer framför allt istorstäderna och i synnerhet i Stockholmsregionen.Vräkningsvågen, som legat på en så hög nivå,är en skamfläck för vårt land. Detta hör inte hemma iSocialsverige och är minst av allt förenligt med en politiksom skall värna om det glömda Sverige.1988 förekom drygt 4 200 vräkningar och 1992 hadeantalet ökat till ca 6 500. Lika många människor flyttarfrivilligt från sina hyreslägenheter på grund avvräkningshot. I åtskilliga kommuner i ärökningarna extremt höga, . Totalt uppvisarlänet mycket kraftigare ökning än landet i övrigt. Mer än 2000 personer vräktes i förra året.I september 1989 tillsatte den dåvarandebostadsministern en parlamentarisk kommitté för enöversyn av hyreslagstiftningen. En viktig fråga förkommittén var att komma med förslag som minskade antaletvräkningar. Reglerna om förverkande av hyresrätt ansågs idirektiven vara alltför stränga för hyresgästen.Om regeringsförslaget antas av kommersannolikt ingen minskning av antalet vräkningar att ske.Snarare kommer ökningarna att fortsätta som tidigare, sålänge den ekonomiska krisen består.1. Reglerna om förverkande föreslås av regeringen blinågot mindre stränga, främst genom att den s.k.förverkandefristen förlängs till ,en i sammanhanget obetydlig förändring. Men man avvisardet mera långtgående förslaget av den på denna punkt enigaparlamentariska hyreslagskommittén, vilket skulle kunnabidra till att minska antalet vräkningar. Återvinningsfristenändras till två veckor.De föreslagna tidsfristerna är alldeles för korta omhyresgästen skall ges reell möjlighet att vidta rättelse.Ändringen från ''vardagar till veckor'' kan innebära attmöjligheten till rättelse försämras.Det har visat sig att socialnämnderna har haft problemmed att hinna handlägga ärendena när tidsfristen har . blir tiden ännu kortare när den anges iveckor.Vid vissa större kan det bli så att endast infaller . Dessutomkan inte alla hyresgäster, som har svårigheter med hyransbetalning, räkna med bistånd av socialnämnden. Dettainnebär att möjligheten att betala i de flesta fall är avhängigtav den egna lönen. Därför bör hyresgästen hinna få en nymånadslön under återvinningsfristen. De föreslagnatidsfristerna ger inte denna möjlighet. För hyresvärdens delbör någon veckas förlängning sakna betydelse.Med hänvisning till ovanstående föreslås att 44 § förstastycket 2 får följande lydelse:Inom fyra veckor från det att en hyresgäst, när det ärfråga om bostadslägenhet, -- -- --2. Även för lokaler innebär ändringen avåtervinningsfristen från vardagar till veckor en klarförsämring.Förverkandefristen för lokaler bör vara densamma somför bostadslägenheter. Det saknas anledning att ha olikatidsfrister. Även en lokalhyresgäst bör få på siginnan hyresrätten kan anses förverkad, särskilt eftersomhyresvärden inte är skyldig att skicka hyresavier ellerpåminnelser om hyresbetalning. Dessutom blirbestämmelsen enklare om man inte laborerar med olika sättatt ange tiden.Med anledning av ovan anförda föreslås att 42 § förstastycket punkterna 1 och 2 sammanförs och ges följandelydelse:Om hyresgästen dröjer att betala hyran mer än en veckaefter förfallodagen och annat inte följer av 55 a § fjärde--sjätte styckena.3. Det som är en förbättring jämfört med nuvaranderegler är att det inte är nödvändigt att socialnämnden skallhinna betala hyran under återvinningsfristen utan att det ärtillräckligt att socialnämnden underrättar hyresvärden omatt nämnden åtar sig betalningsansvaret.Regeln är dock inte tillräcklig. Ett åtagande från en godman eller en bank bör få liknande rättslig verkan. Om detfinns ett åtagande om ansvaret om hyrans betalning frånmyndighet, någon som myndighet förordnat (exempelvisförmyndare eller god man) eller bank, bör hyresgästen intekunna förlora bostaden. Detta bör gälla även i de fallåtagandet gjorts tidigare, innan förfallodagen, och det ärden som åtagit sig ansvaret som kan lastas för att hyran intebetalats i tid.Med hänvisning till ovan anförda föreslås att 44 § tredjestycket tillförs en ny punkt (3) med följande lydelse:Socialnämnden eller annan som hyresvärden skäligenkan nöja sig med har åtagit sig ansvaret för hyrans betalningi hyresgästens ställe och meddelat detta till hyresvärden.4. I 44 § tredje stycket föreslås en s.k. ventilregel. Dennaregel är inte tillräcklig. I andra punkten anges att enhyresgäst inte kan skiljas från sin bostad om hyresgästenvarit förhindrad att betala inom återvinningsfristen pågrund av sjukdom eller liknande oförutsedd omständighet.Sjukdom är inte alltid oförutsedd, men kan likväl varaorsaken till att hyran inte blir betald. Det kan också uppståandra situationer då det i det enskilda fallet framstår somursäktligt att hyresgästen inte betalat underåtervinningsfristen. Lagen bör ge större möjligheter attbeakta omständigheterna i varje enskilt fall.Med hänvisning till ovan anförda bör 44 § tredje stycket2 ges följande lydelse:Hyresgästen har varit förhindrad att betala hyran inomden tid som anges i första stycket 1 på grund av sjukdomeller liknande omständighet -- -- --5. Även upprepade förseningar med hyran kan medföraatt hyresgästen förlorar sin bostad (enligtbesittningsskyddsreglerna 46 §). Även i dessa fall börhyresgästen få bo kvar om socialnämnden eller t.ex. bankåtar sig eller har åtagit sig betalningsansvaret och detta börklart framgå av lagkommentarerna.I propositionen anges endast att man skall behålla dennuvarande möjligheten att säga upp hyresavtalet på grundav upprepade betalningsförsummelser.Bostadsdomstolen har, med för hyresgästen negativutgång, avgjort ett flertal mål där socialnämnden och vidnågot fall även av samhället utsedd förvaltare har haft ettåtagande om ansvaret för hyrorna men försummat att betalai tid vid upprepade tillfällen. Försummelserna har lett till atthyresgästen har förlorat besittningsskyddet och blivittvingad att flytta.Det har också inträffat att förståndshandikappade ochpsykiskt sjuka har förlorat rätten att bo kvar, trots garantierom rättelse. De nuvarande reglerna är oacceptabla och detär av stor vikt att angivna omständigheter inte kan medföraatt hyresgästen mister besittningsskyddet till bostaden.Det finns således skäl att göra en ändring som innebäratt det skall tas större hänsyn till omständigheterna i detenskilda fallet vid tillämpningen av 46 § första stycket 2 vidupprepade försummelser med hyrans betalning. Det skallsålunda inte kunna förekomma att hyresgästen skall varatvungen att lämna sin bostad när orsaken till förseningen ärursäktlig.6. Kommittén har föreslagit att prövningen avförverkande på grund av dröjsmål med hyrans betalningöverförs från tingsrätten till hyresnämnden. Regeringen harinte föreslagit någon ändring av gällande bestämmelse idenna del. Vi föreslår att den av kommittén föreslagnaändringen genomförs.7. När det gäller störningar i boendet föreslår regeringensträngare regler, både i förhållande till nuvarande regler ochkommittéförslaget, vilket leder till fler vräkningar.Kommittén har föreslagit att hyresrätten normalt skallförverkas bara om störningarna fortsätter efter attsocialnämnden fått på sig att agera.Regeringen anser att någon treveckorsfrist inte börfinnas för hyresgäst och socialnämnd, som dock skallunderrättas. I stället skall krävas av den störandehyresgästen att rättelse sker genast. Om inte så sker fårhyresvärden säga upp hyresavtalet att upphöra omedelbart.I mycket grava fall skall enligt både regerings- ochkommittéförslaget hyresavtalet kunna sägas upp tillomedelbart upphörande. Kommittén är emellertid mycketrestriktiv och säger att det skall röra sig om störningar somär ''helt outhärdliga för närboende'', exempelvis kvalificeratdrogmissbruk eller våld och hot av särskilt allvarlig art. Enkopia av uppsägningen skall sändas tillsocialnämnden. , som sedan handläggerstörningsärendet, skall agera för att socialnämndenverkligen är underrättad.I motiven till 42 § fjärde stycket om allvarliga störningaranges dessutom som exempel, då särskilt omfattandestörningar kan förekomma, kvalificerat drogmissbruk,psykisk sjukdom och liknande problem. Det är stötande attpsykisk sjukdom jämställs med kvalificerat drogmissbruk.Dessutom är det av stor vikt att socialnämnden underrättasinnan en sjuk hyresgäst sägs upp, vilket inte krävs när detär fråga om omfattande störningar.Med anledning av ovan anförda föreslås att psykisksjukdom inte anges som exempel i sammanhanget samt attkommitténs motivuttalanden beaktas.8. Byte av bostad medför alltid extra kostnader ochandra olägenheter som ingen utsätter sig för utan att ha skälsom för den enskilde är starka. De bör därför som regelanses som beaktansvärda. Skälen är också den enskildesprivata angelägenhet, som denne inte skall behövaredovisa. Detta bör gälla även när en hyresgäst genom bytevill erhålla annan bostad.Hyresnämnden bör vara förhindrad att lämna tillståndtill bytet endast när bytet innebär påtaglig olägenhet förhyresvärden eller att andra särskilda skäl talar emot bytet.Till sådana skäl bör kunna räknas t.ex. att hyresgästenerhållit lägenheten, som denne vill byta, genom ett tidigarebyte men inte flyttat in eller när hyresgästen bott i en sådanlägenhet endast under en . Därmed har mantäckt de situationer som enligt motiven i propositionen kanmedföra att tillstånd till bytet inte skall lämnas. I dessaspeciella fall kan det således vara befogat att hyresgästenredovisar sina skäl till sin begäran om tillstånd till bytet.Med anledning av ovan anförda föreslås att 35 § förstastycket andra meningen får följande lydelse:Tillstånd skall lämnas om bytet kan äga rum utanpåtaglig olägenhet för hyresvärden samt inte heller andrasärskilda skäl talar emot detta.9. Lagregeln om att den nya bostadshyresgästen äransvarig för den tidigare hyresgästens skulder slopas i såvälkommittésom regeringsförslaget. Det skall dock varamöjligt att avtala om att den nye hyresgästen skall svara förden tidigare hyresgästens skulder upp till tre månadshyror.Tidigare tillämpades ofta kallhyror medvärmekostnadsreglering i efterhand. Oregleradehyresskulder kunde därför förekomma utan att hyresgästenförsummar något. Sådana skulder kunde därför även nyhyresgäst få visst ansvar för.I propositionen nämns nu som exempel på åtagandensom hyresvärden kan begära av ny hyresgäst vid byte att dennye skall svara för den tidigare hyresgästens försummelseratt betala förfallna hyror för ett kvartal tillbaka.Det bör dock här noteras att huvudregeln förbostadshyror är månadshyra. En tillämpning av denna regelinnebär i praktiken att hyresvärden för att ställa sig välvilligtill ett byte kan kräva att den nye hyresgästen måste köpahyresrätten för tre månadshyror om förfallna sådana finns.Kommittén föreslår, till skillnad från regeringen, att dennye hyresgästens underlåtenhet att betala tidigarehyresgästs hyresskuld inte skall kunna leda till atthyresrätten förverkas. Vi anser att kommittéförslaget skallgenomföras.10. Regeringen föreslår att rätten till förlängning avhyresavtal slopas i fråga om kortvarigaandrahandsupplåtelser.Vidare föreslås att överenskommelse om avstående frånbesittningsskydd skall gälla utan hyresnämndensgodkännande när det gäller hyresrätt som är förenad medrätt till förlängning (omfattas av besittningsskydd).Kommittén går betydligt längre och föreslår att manslopar nuvarande lagregler om verkan av särskildaöverenskommelser om avstående av besittningsskydd tillbostadslägenhet. Det betyder att hyresgästensbesittningsskydd kommer att kunna prövas i efterhandenligt förlängningsreglerna i hyreslagen. Därmed fårbesittningsskyddet större genomslagskraft i praktiken.En sådan prövning av besittningsskyddet vilar då på ettsäkrare underlag än den mycket summariskaförhandsprövning som görs av om en överenskommelseom avstående av besittningsskydd skall godkännas.Förslaget minskar därför risken att hyresgäster liderrättsförluster. Vi anser sålunda att kommittéförslaget skallgenomföras.Besittningsskyddet är en av de mest betydelsefullarättigheter hyresgästen har enligt hyreslagen. Därför är detav stor vikt att denna rätt, som är ett skydd för de boende,inte urholkas. I praktiken finns det inte många situationerdå det finns anledning att teckna avtal om avstående frånbesittningsskyddet, bortsett från vanligandrahandsuthyrning. Därför saknas det skäl att medhänsyn till hyresnämndernas arbetsbelastning göra denlagändringen som föreslås.För den händelse kommittéförslaget ej skulle godtas börman ur rättssäkerhetssynpunkt istället fordrahyresnämndens godkännande för alla avståendeavtal närdet är fråga om hyresrätter som omfattas avbesittningsskyddet.Med anledning av ovan anförda föreslås att 45 § andrastycket andra meningen stryks.Sociala insatserAv ovanstående framgår att regeringen föreslår en radförsämringar i förhållande till hyreslagskommitténs förslagmen även i förhållande till nuvarande hyreslag. Det finns allanledning att avslå försämringarna.Men även ett genomförande av en förbättrad hyreslagkräver väsentligt utökade sociala insatser för att motverkavräkningar och vräkningsbeslut.Det är därför nödvändigt att såväl hyreshöjningarna kandämpas som att förbättra möjligheterna till bostadsbidrag.Många hårt skuldsatta hyresgäster behöver utökadkonsumentvägledning och i vissa fall krävs renskuldsanering.Också kommunernas mycket ansträngda ekonomi ochdet kommunala skattestoppet inverkar negativt genom attminska kommunernas möjligheter att infria sina socialaåtaganden bl.a. i vräkningsfallen. Att avskaffaskattestoppet och förbättra kommunernas ekonomi måstedärför få högsta prioritet.Inom måste många handläggaresdokumenterade bristande kunskaper om lagar ochhandläggningsrutiner i avhysningsärenden snabbt avhjälpasgenom förbättrad utbildning. Det är viktigt attSocialstyrelsens nya anvisningar strikt följs. Det behövsockså en lagfäst rimlig lägsta nivå i socialbidragsnormen. Med hänvisning till det anförda hemställs1. att beslutar om sådan ändring i 12 kap. 44 §första stycket jordabalken att återvinningsfristen förlängstill i fråga om bostadslägenhet i enlighet medvad som anförts i motionen,2. att beslutar om sådan ändring i 12 kap. 42 §första stycket punkterna 1 och 2 jordabalken attförverkandefristen vad gäller såväl bostadslägenhet somlokaler förlängs till i enlighet med vad som anförtsi motionen,3. att beslutar om sådan ändring i 12 kap. 44§ jordabalken att en ny bestämmelse om att åtagande omhyresbetalning från god man, bank eller annan somhyresvärden skäligen kan godta införs i enlighet med vadsom anförts i motionen,4. att beslutar om sådan ändring i 12 kap. 44 §jordabalken att en ''ventilregel'' införs om när hyresrättenkan förverkas i enlighet med vad som anförts i motionen,5. att som sin mening ger regeringen till kännavad i motionen anförts om tillämpningen av reglerna ombesittningsskydd i 12 kap. 46 § jordabalken,6. att som sin mening ger regeringen till kännavad i motionen anförts om överföring från tingsrätt tillhyresnämnd av prövning av förverkande avbesittningsskydd på grund av dröjsmål med hyransbetalning,7. att som sin mening ger regeringen till kännavad i motionen anförts om motiven till 12 kap. 42 §jordabalken om psykisk sjukdom,8. att som sin mening ger regeringen till kännavad i motionen anförts om ny hyresgästs skyldighet attbetala tidigare hyresgästs hyresskulder,9. att beslutar om ändring i 12 kap. 35 § förstastycket jordabalken om hyresgästens bytesrätt i enlighetmed vad som anförts i motionen,10. att som sin mening ger regeringen till kännavad i motionen anförts om avstående från besittningsskyddtill bostadslägenhet,11. att som sin mening ger regeringen till kännavad i motionen anförts om behovet av sociala åtgärder.