bet · GH01BoU6 · 1993-12-02 00:00:00 — När det gäller utformningen har jag pekat påatt man i stället skall ha ett investeringsbidrag, som harganska klart formulerade konturer, i stället för de räntebidragsom finns . Räntebidragssystemet är ett system som man intehar någon kontroll över.Bertil : Kan man tänka sig en utveckling därräntebidragen får en allt mindre styreffekt och attbyggkostnaderna därmed pressas ner? Har räntebidragen lett tillatt byggkostnaderna har legat på en högre nivå än vad de annarsskulle ha gjort?Stellan : Med det ränteläge som framför allt varfrån perioden --1986 och framåt blev man ganskaprisokänslig. Då kunde man fortfarande bygga för 12 000,13 000, . Efterfrågan byggde på att man haderäntebidrag, vilket ledde till en prisokänslighet som inte varönskvärd.Ordföranden: Det är intressant att höra att ni å ena sidanförordar en avveckling av räntebidragen, medan ni å andra sidankommer tillbaka till att någon form av stöd behövs. Jag tyckeratt ert besked inte är distinkt. Min fråga: Har det någonegentlig betydelse om man har ett investeringsstöd eller etträntebidrag? kopplade detta till enomfördelning i tiden, antingen hos den egna fastighetsägareneller i det kollektiva systemet. Har vi ett investeringsbidrag,måste detta finansieras. Är det ändå inte rimligt att ha enomfördelning över hela systemet, eftersom det måste bli mindresårbart? Vad är ert recept för att unga människor med normalainkomster direkt skall kunna efterfråga nybyggda lägenheter.Stellan : Man kan vända på frågan om huruvidaunga människor skall kunna efterfråga nybyggdalägenheter. Frågetecknet är just om huruvida man skall byggabostäder utan subventioner. I så fall måste nog bostäderna se utpå ett litet annorlunda sätt än vad de gör -- de kanskeskall vara litet mindre och litet enklare utrustade. Jag kommertillbaka till den erfarenhet som man har fått genomräntebidragen som pekar på att de skapar en instabilitet påfastighetsmarknaden. I teknisk bemärkelse kan man säga att detnuvarande värdet av ett räntebidrag är lika med ettinvesteringsbidrag. Men det är en väsentlig skillnad mellan hurman på marknaden betraktar ett investeringsbidrag, som i daginnebär säkra pengar, och ett räntebidrag som innebär osäkrapengar . Jag tror att det finns mycket att vinna på attbyta fot här. Om man vill föra någon typ av regionalpolitik, kanman differentiera investeringsbidragen. I skall mannaturligtvis inte ha några investeringsbidrag. Men i kanman, om det med hänsyn till samhällets utveckling är önskvärtatt bygga bostäder, ha ett investeringsbidrag.Ordföranden: det då egentligen subventionerna somorsakar de höga kostnader som är ?Stellan : Jag tror att det är fråga om ensamverkan mellan olika faktorer. Man glömmer lätt bort att viunder de senaste sju åtta åren har levt i en ganska osannolikvärld. fick vi för oss att vi både skullebygga kommersiella lokaler och bostäder så mycket vi orkade. Dåblev det naturligtvis en lång rad av s.k. knapphetspriser, dvs.priserna för material, arbetskraft etc. blev höga. Om man, somdå var fallet, inte har någon räntespärr, skenarproduktionskostnaderna för bostäder i väg. Då kan man tillåtasig att bygga bostäder för 12 000--per kvadratmeter.Det är dessa problem som vi upplever. Om räntan hadeslagit ut fullt igenom, tror jag att vi hade byggt bostäder för7 000--per kvadratmeter.Ordföranden: detta att man måste ha olikainvesteringsbidrag? Man måste ju också bygga stora hus förbarnfamiljerna. Hur skall detta av? Man kan ju inte barabygga en typ av hus. Innebär din rekommendation att det skallvara olika investeringsbidrag, regionalt fördelat, som skallvara olika stora beroende på husens storlek?Stellan : Jag vill återgå till frågan om attbygga stora hus till barnfamiljerna. Det kanske är så attbarnfamiljerna skall ha den begagnade villan. Tittar man på hurdet ser ut i finns det ett antal tusensom man på utländska kallar för empty , dvs. en eller tvåpersoner som bor i villor. Man skall försöka skapa en situationpå bostadsmarknaden som innebär att de efterfrågar exempelvis enhyreslägenhet så att villan blir ledig för barnfamiljen. Dettaär kanske det billigaste sättet att tillgodose ett bostadsbehov.Lars : Jag har delvis samma frågeställning somBertil när det gäller bostadsbidragens utveckling.Jag är tveksam till svar att slopade räntebidraginte skulle påverka de individuella bostadsbidragens volym. Ombostadsbidragen skulle ligga kvar på samma nivå, tror jag attsocialhjälpskostnaderna skulle skjuta i höjden. Internationellerfarenhet från bl.a. och tyder på attslopande av generella bostadssubventioner leder till ökadesociala kostnader.Peter : Jag vill inte hävda att jag väldigt nogahar räknat på detta. Med en arbetslöshet på och medde ökade löneskillnader som vi är på väg att få i samhället tror jag att behovet av bostadsbidrag kan komma att öka. Omvi bara talar om ett allmänt inkomstfördelningsproblem, är detinte säkert att det skall hanteras genom bostadsbidrag utankanske genom skattesystemet eller socialbidrag. När vi talar ombostadsbidragen skall vi ha klart för oss vilka mål vi villuppnå med dessa. Enligt min uppfattning borde målet vara attgöra det möjligt för alla barnfamiljer att ha det som vi bedömersom en adekvat boendekonsumtion. Jag ser inget behov avbostadsbidrag eller andra subventioner till ungdomar som flyttarhemifrån, vilket ordföranden var inne på. Vi kan också tänka påde äldre. Det må vara att deras boendekonsumtion ärbehjärtansvärd, men vi skall då komma ihåg att det är fråga omskattepengar som skall tas någonstans ifrån. Människor blir interikare för att vi skyfflar om pengar, utan vi måste vara klaraöver den inkomstomfördelning som vi vill åstadkomma. Men jagaccepterar gärna poäng, att det är möjligt attjag var något optimistisk när jag hävdade att vi kan klarabibehållen bostadsbidragsnivå utan att det ger utslag påsocialhjälpen eller någon annanstans i systemet. Men jag serinte detta som ett argument för att behålla exempelvisräntebidragen.Ordföranden: du bedöma den ungefärliga storleken påhöjningen av de direkta bostadsbidragen?Peter : Det här är en komplicerad designfråga.Bostadsbidragens konstruktion innebär att vi subventionerar80 % av boendekostnaderna mellan en undre och en övre gräns,därför att vi vill att alla hushåll skall lägga sig på elleröver den övre gränsen. På det sättet uppfattar jag det i allafall. Längden på intervallet, var vi sätter den undre gränsen,har ju stor betydelse för den totala kostnaden. Vi tror atthushållen frivilligt gör en egen prioritering som sträcker sigupp mot den övre kostnadsgränsen och i stället drar ner pånågonting annat. I så fall behöver vi ju inte ha så storabostadsbidrag. Att förutse intervallets storlek är väl yttersten forsknings- eller experimentfråga. Det är ett sätt att sparapengar i systemet.Ordföranden: din rekommendation att man sparar åtstaten, men får en fördelningspolitiskt bättre träffsäkerhet medbostadsbidragen?Peter : Ja.Ordföranden: detta entydigt? När räntebidraget togsbort, vilket innebar per budgetår, dvs. 1,7miljarder kronor per inkomstår, höjdes bostadsbidragetmed . Det blev alltså en total rundgång. Kandu belägga ditt påstående?Peter : Räkneexemplet kan jag inte bedöma. Men omvi talar om en allmän inkomstfördelningsprofil, finns detundersökningar som är gamla gjorda av exempelvisFrykman som har tittat på de tre subventionssystemen:bostadsbidragen, skattesubventioneringen och räntebidragen.Allmänt inkomstfördelningsmässigt visar undersökningarna atträntebidragen är ungefärligen neutrala, bostadsbidragen ärstarkt progressiva och skattesubventioneringen starkt regressiv,så i den bemärkelsen kan jag belägga påståendet.Bo G Jenevall: Jag tycker att var synnerligen intressant. Den gav en mängd nyainfallsvinklar. Jag har några korta frågor: Om man helt slopadefastighetsskatten, skulle detta balansera de nuvarande bidragen,så att man kunde komma bort ifrån bidragseffekten? Tror du attde föreslagna ändringarna i nya utredning ärtillräckliga för att lösa det akuta problemet? Slutligen skullejag vilja höra litet mer om investeringsbidragets konstruktion.Stellan : När det gäller slopad fastighetsskatttror jag inte att man kan koppla ihop detta med andratyper av subventioner. Jag tror att fastigheter är engrundläggande produktionsresurs i samhället som man förvisso kanbeskatta, men man kan beskatta den på ett annorlunda sätt. Dåfinns det mycket som talar för att fastighetsskatten bör vara enkommunal beskattning, kopplad till utbyggnad av infrastrukturetc. Vilka skattesatser som det då kan vara fråga om är istället för av marknadsvärdet. Men de kalkyler som görs påteoretisk nivå visar ändå att man inte kan ha denfastighetsskattesats som man har , därför att då måste mankoppla ihop den med räntebidragssystem och subventionssystem påandra sidan. Däremot kan man inte dra slutsatsen att en slopadfastighetsskatt skulle betala sig själv.Nästa fråga gällde ändringar. Jag har här berörtgrundproblemet, att vi har ett bestånd av bostäder som är byggdafrån ungefär 1986--1987 , som "är för dyrtproducerade". De var för dyrt producerade, trots att vi hade ennormal konjunktur. råder en lågkonjunktur pågränsen till depression. Då är bostäderna mycket för dyrtproducerade i förhållande till den betalningsförmåga som manfaktiskt har. Vad har föreslagit är en omfördelning avbetalningarna över tiden, vilket bygger på att man skall få entillväxt . Detta kommer kanske delvis att lindra, menjag tror att det krävs litet radikalare grepp än deförändringsförslag som har presenterat. Han hade ingenpåse med pengar att gå ut med, utan han fördelade dem övertiden.Investeringsbidraget kan man naturligtvis konstruera på olikasätt. Ett sätt är att man helt enkelt bestämmer hur många kronorper kvadratmeter ett bidrag skall vara i en region. Man får ensumma pengar, och sedan får man faktiskt bygga. Detta byggernaturligtvis på att man i olika regioner har olika ekonomiskbetalningsförmåga. Man kanske kan betala 1 200--perkvadratmeter i hyra här i , men kanske i Bureå.Detta måste naturligtvis avspeglas, om man nu vill att det skallbyggas. Sedan är det alltid problem med alla typer av bidrag attde på något sätt kan försvinna, vilket innebär att de kanske börkopplas till investeringar, dvs. att långivaren skalltillgodogöra sig bidraget. Men detta är mera fråga omteknikaliteter.Bo G Jenevall: Du sade i ditt anförande att man faktisktbetalar ut räntebidrag för att betala fastighetsskatt. Jag villåterkomma till den frågan. Du måste då själv anse att det finnsen koppling mellan storleken på fastighetsskatten och bidragen.I så fall borde man kunna hitta en balanspunkt. Om det är frågaom helt borttagande av skatt eller att skatten skall vara 0,5 %eller liknande, måste man naturligtvis räkna på, men detta lågdefinitivt i det du sade.Stellan : Självfallet ligger detta i vad jagsade. Räknar man på likviditet och lönsamhet över en hellivscykel för byggnaderna med en uppskattad normal hyra på 800kr per kvadratmeter och en fastighetsskatt som slår till hälftenefter och fullt ut , kan man konstatera attdet hela inte går ihop. Nuvärdet av fastighetsskatten, som är ca1 per kvadratmeter, motsvarar en produktionskostnad på1 per kvadratmeter i fastighetsskatt. Detta kan mannaturligtvis inte bära. Då måste man ha en form av räntebidrag.Däremot tycker jag inte att man kan dra slutsatsen att manhelt och hållet skall slopa fastighetsskatten. Det handlarnaturligtvis om hur man skall beskatta olika kapitaltillgångar isamhället, och då anser jag inte att man skall ge något fribrevtill fastigheterna.Lars : Mot bakgrund av den rätt vildvuxna debatt vihaft och fortfarande har om bostadssubventionernas effekter villjag ställa en fråga till er bägge: Anser ni att det finnstillräckligt med kunskap för att bedöma bostadssubventionernastotala samhällsekonomiska effekter? Om svaret är nej, vad anserni då att man behöver forska mera om?Peter : För en forskare måste ju svaret vara nej.Det finns vissa förhållandevis enkla saker som vi inte riktigtkänner till och som ligger på gränsen mellan forskning ochutredning. En anknyter till den fråga som ställdes förut om deexakta fördelningseffekterna. Det finns i det här landet ettgott individmaterial med uppgifter om enskilda hushåll, och detär förhållandevis enkelt att tala om precis hurfördelningsprofilen för de olika systemen ser ut och göraräkneexempel som visar hur olika ändringar skulle slå.De svårare uppgifterna, som är uppgifter för forskningen mendär jag inte kan utlova några klara svar inom överskådligframtid, har att göra med hur marknaderna fungerar, hurprisbildningen på marknaden sker. Jag var inne på det litet islutet av mitt anförande. Det vi i stor utsträckning diskuterarhär -- räntebidrag till hyresgäster exempelvis -- är jusmåpotatis i förhållande till de inkomstomfördelningar som skerpå ägarmarknaderna. Det är en relativt svår forskningsuppgift.Vi kan ha en allmän uppfattning om vad som styr den allmännaprisbildningen på egnahem, men det är en svår forskningsuppgiftatt i förväg säga hur priser på olika typer av bostäder kommeratt slå vid en subventionsändring.Inom parentes sagt var det faktiskt så att de nationalekonomersom försökte göra prognoser på priseffekten av den senasteskattereformen kom ganska rätt. Det finns en bilaga tillRINK-utredningen som säger att efterfrågan skulle sjunka , och vi tror att det leder till ett prisfall istorleksordningen . Jag säger inte att det prisfall vi haftinte har enbart med skattereformen att göra. Vi har hyfsat humom vad som styr prisbildningen, men vi skulle behöva veta mycketmer. Det är där jag ser ett stort forskningsfält. Ett annatgäller betydelsen av hur kreditmarknaden fungerar och inte minstbetydelsen av de inlåsningseffekter som vi har och som jagtror är väldigt viktiga. Jag försöker själv just nu att grävalitet djupare i datamaterial för att se hur starka dessaeffekter är.Stellan : Man vet ju att de flesta subventionerkapitaliseras på något sätt. Man brukar då säga att de alltidtar vägen ned i marken. Om det är bostadssubventioner försvinnerde ner i tomten och jordbrukssubventionerna försvinner ner iåkerlappen. Det innebär att fastighetspriserna drivs upp genomsubventionerna. Detta märker man i när det gällerprisbildningen på hyresfastigheterna. Det måste vara så att desom köper hyreshus tror att de skall få subventioner i framtidenför att bygga om -- annars skulle de aldrig betala de priser somde faktiskt betalar. Så i någon form leder det här till en typav förmögenhetsomfördelning i samhället.Men den intressanta forskningsfrågan är att undersöka om desubventioner man haft varit till nackdel förbyggsektorn. Har byggsektorn lidit genom dessa subventioner? Idagsläget vet vi att man skapade en stor byggsektor under80-talet, och sedan skall man gå ner till en väldigt låg nivå.Mycket talar för att en jämnare sysselsättning i byggsektornskulle ha varit till gagn för hela samhället, men det är meratyckande än empiriskt vetande.Ordföranden: vi få det resultatet genom ettborttagande av subventionerna?Stellan : Jag tror att byggsektorn alltid kommeratt kännetecknas av en ryckighet, därför att man hareftersläpningar och följer fel fas i konjunkturcyklerna. Detfinns ständigt behov av att på något sätt med mild eller varmhand försöka styra byggandet, eftersom det finns en kopplingmellan hyresmarknad, fastighetsmarknad och byggmarknad. Dåtenderar byggmarknaden alltid att ligga fel i fas. Jag tror attdet finns anledning att forska mera kring hur man skall fåinfasningen litet bättre.Ordföranden: Det känns skönt som politiker att få detsvaret, för det är ju oftast vi politiker som får skulden förryckigheten. Mera forskning härvidlag är tydligen bra.Har någon följdfråga?Lars : Det har jag i och för sig. Det är ju riktigtatt byggmarknaden oavsett regering har använts somkonjunkturregulator. Det är ingen nyhet.Men jag har alltså en annan kort fråga. Den gällersubventionerna, och jag vänder mig till : Anser du kan styra subventionerna regionalt, exempelvis tillmiljonprogramsområden och storstäder, där det eventuellt ärbostadsbrist och segregeringstendenser? Du har delvis varit innepå frågan förut och sagt att och övriga storstäderinte skulle få något investeringsbidrag. Håller det?Stellan : Det är klart att man kan styrasubventioner. Man kan göra precis vad man vill. Men jag tror detär viktigt att man då man försöker minimera kostnaderna gör vadsom kan kallas en efterfrågeanalys och försöker bedöma denekonomiska basen, så att man inte stoppar ner subventionerna iett stort svart hål.Det finns naturligtvis regioner som har goda förutsättningaratt utvecklas. Om det sedan gäller känner jag inte till --men vem vet. Jag tror emellertid att det krävs mer avmarknadstänkande, och det är där byggmarknaden ochfastighetsmarknaden är litet yrvakna . Man börjar frågasig: Bygger vi för en kund? Så tror jag inte att man har gjorttidigare. Det är litet av en kulturförändring.Lars : Jag konstaterar att inledarna har litetolika uppfattning huruvida följden av minskningen avsubventionerna blir ökad segregation eller inte. Det känns braatt höra att vetenskapen och inte bara politiker har olikauppfattningar om hur verkligheten ser ut.Stellan sade en sak som jag tyckte var spännande ocht.o.m. Du sade i en parentes i slutet av dittanförande att utvecklingen nu leder fram till socialbostäder,dvs. särskilda områden för människor som har det svårt på olikasätt och inte klarar sig på en avreglerad marknad utansubventioner.Min fråga är: Menar du att den politik som bedrivs --minskade subventioner och avreglering -- leder fram till den härtypen av lösningar?Stellan : Man får alltid passa sig när gällerexakt vad man säger, så vi skulle ju kunna spola tillbakabandet. Jag tror att jag sade att det man måste ge akt påframöver är vad jag kallar det sociala boendet -- med enarbetslöshet som stiger upp mot . Det är alltså den enautvecklingen. Den andra utvecklingen är att vi får låt mig sägamer affärsinriktade bostadsföretag.Jag har i tidigare sammanhang efterlyst en debatt om hur manskall hantera detta. Problemen syns kanske inte så tydligt , men jag är helt övertygad om att ifall lågkonjunkturenfortsätter ett tag till kommer vi om två, tre eller attha sociala problem. Det är inte sagt att det blir fråga om någontyp av social misär, men saken måste hanteras på ett aktivtsätt.Jag har inte sagt att vi i det här landet skall ha den typ avsocialt boende som man har i andra länder, men jag efterlyser endiskussion där man frågar sig: Hur skall man egentligen hanterade här frågorna ute i kommunerna och i bostadsföretagen? Jag harmött diskussionen när jag träffat de kommunala bostadsföretagensverkställande direktörer. Det är ett problem som man har, menjag upptäcker inte att man diskuterar det på riksplanet.Knut : Jag har två frågor.1. sade att investeringsbidraget kanske ären bra linje, men sade han att alla olikasubventionssystem kapitaliseras på marknaden. Vad händer medinvesteringsbidraget? Det kapitaliseras väl också på marknaden,och byggarna tar väl ut det i form av högre priser.Är det inte så att på en marknad där säljaren är stark tar hanut också detta? Vad är egentligen fördelen med systemet?2. Den här frågan är mera konkret och gällerfastighetsskatten. Ni uttryckte skepsis rörandefastighetsskatten och sade att den ligger på för hög nivå.Samtidigt menade ni att det fanns ett samband mellanfastighetsskatten och subventionerna. är det ju så -- somockså sades -- att fastigheterna går in medfastighetsskatt. är de fastigheter som går in iskattesystemet byggda till orimligt höga kostnader, som StellanLundström själv antydde, och på samma gång är detta fastighetersom i systemet får minskade subventioner, dvs.fastigheterna är byggda till höga kostnader, de har minskandesubventioner och får de också fastighetsskatt. Vilken är dådin lösning, , för de fastigheterna? Är den attangripa subventionsbiten eller är den att angripafastighetsskattebiten, eller har du något tredje förslag?Stellan : När det gäller detta medinvesteringsbidrag kontra räntebidrag vill jag säga attsjälvklart är det så att alla former av bidrag kapitaliseras mereller mindre. Men som jag sade tror jag att det behövs någon typav produktionsstöd, fast det kan nog inte byggas upp runt ettkonsumtionsstöd. Investeringsbidraget är först och främstmycket, mycket enklare att hantera än etträntesubventionssystem, och vidare sprider det sig en osäkerhetpå fastighetsmarknaden runt räntebidragen. Jag sade attvissa bottenlånegivare -- ingen nämnd -- tillskriver intesystemet något värde därför att politikerna från gång till annanändrar förutsättningarna. Investeringsbidragen tillfastigheterna är ute ur systemet och värderas utifrånde överskott som det blir.Den andra frågan gällde fastighetsskatten för de produceradefastigheterna. Vi har, som man gör som forskare ibland, räknatpå detta och konstaterat att det finns egentligen bara entendens, nämligen att likviditeten blir allt sämre, framför alltnär fastighetsskatt tas ut. Då tycker jag att lösningen är över huvud taget inte tar ut någon fastighetsskatt utansäger att generationen av bostäder --1987 fram till1992 är en förlorad generation. Men det får ges abolitionutifrån detta, för annars kan fastigheterna aldrig leva ett egetliv framöver.Man märker när man tittar på de fastighetsbestånd som byggsupp via Bankakuten o.d. att de inte är särdeles rationella. Detfinns kanske inte utrymme för något svar här när det gällerskattesidan, men som lantmätare i grunden skulle jag viljaföreskriva ett laga skifte för fastigheter, så att det kan blirimliga förvaltningsenheter när det gäller dessafastighetsbestånd med hänsyn till att man inte behöver betalastämpelskatt och reavinstskatt. Det skulle varasamhällsekonomiskt lönsamt att göra på det sättet, men det är enannan fråga.Knut : Bara en kort följdfråga ominvesteringsbidraget. Pengarna kommer ju ut på en gång, och detär väl just därför som byggbranschen är så ivrig anhängare avsystemet. Blir det inte de facto pengar rakt ner i fickan påbyggmästarna på grund av att de genom investeringsbidraget kanhöja priserna precis på det sätt som enligt vad StellanLundström själv antydde ligger i räntebidragssystemet, dvs. attdet leder till högre produktionskostnader? Vad är då glädjen?Stellan : Min tro är att investeringsbidraget kanges med en väsentligt lägre summa än nuvärdet av räntebidraget,så samhället skulle fortfarande tjäna på det här systemet. Dåskulle också investeringsbidragen totalt sett kunna vara mindre,och man skulle kunna pressa byggkostnaderna genom att säga attpå de olika orterna med olika hyresbetalningsförmåga skulleanges x kronor, y kronor och z kronor, och vill man bygga påbasis av dessa belopp får man faktiskt lov att göra det också.Jag är medveten om att alla bidrag har sina nackdelar, men dethär är bättre än ett räntebidragssystem.Peter : Jag skulle vilja kommentera frågan omkapitalisering.Det låter nästan som om allting kapitaliseras fullt ut. Dettaär naturligtvis en sanning med stor modifikation. Vad som händerär att man får ut bidrag och att prisnivån drivs upp, men i ettnormalläge stimulerar detta till nytt byggande. Det totalabeståndet ökar och detta i sig driver ner priserna. Det ärväldigt viktigt att skilja mellan den kortsiktiga effekten, somkan vara mer eller mindre fullständig kapitalisering, och denlångsiktiga effekten, som endast delvis är en kapitalisering.Sedan kan vi diskutera hur mycket som stannar kvar i form avökade produktionskostnader osv.En annan viktig dimension här är skillnaden när det gällerstorstadsområden, där byggandet måste ske antingen genomförtätning -- effektivare utnyttjande av mark -- eller genombyggande långt utanför stadskärnorna. Där får vi ävenlångsiktigt kapitaliseringseffekter i form av ökade markpriser,medan vi på landsbygden -- ta igen -- i stort sett intefår någon markpriseffekt och därmed i normalfallet kanske ingenlångsiktig kapitalisering.