bet · GH01BoU6 · 1993-12-02 00:00:00 — Åtgärder för att stabilisera bostadskreditmarknaden Utskottet tillstyrker regeringens förslag om vissa åtgärderför att stabilisera bostadskreditmarknaden. att statlig kreditgaranti skall kunna medges för s.k.omfördelningslån samt att vissa låneförutsättningar för atterhålla räntebidrag tas bort. Förslaget innebär också entillfällig utökning av statens garantiåtagande för sådana ny-och ombyggnader av bostäder som påbörjas --1995.Socialdemokraterna har avgivit fyra reservationer tillbetänkandet. Regeringen har i proposition 1993/94:76 föreslagit riksdagenatt godkänna1. vad regeringen förordar om slopade krav på särskildlånefinansiering i samband med räntebidrag enligt äldrebestämmelser (avsnitt 5.2),2. införandet av en särskild statlig kreditgaranti för attmöjliggöra lån för att omfördela vissa ränteutgifter i enlighetmed vad regeringen förordar (avsnitt 5.3),3. vad regeringen förordar om utökade kreditgarantier för ny-och ombyggnad av bostäder som påbörjas före utgången av 1995,m.m. (avsnitt 5.4),4. vad regeringen förordar i fråga om räntebidrag efterexekutiv försäljning m.m. (avsnitt 5.5). I betänkandet behandlas de med anledning av propositionenväckta motionerna1993/94:Bo10 av m.fl. (s) vari yrkas1. att som sin mening ger regeringen till känna vadi motionen anförts om att krav på särskild lånefinansiering isamband med räntebidrag enligt äldre bestämmelser slopas ävenför finansiering enligt regler,2. att som sin mening ger regeringen till känna vadi motionen anförts om att som villkor för utökad statligkreditgaranti långivare förbinder sig att vid nästkommandekonvertering inte åsätta lånet en högre ränta än vad sommotsvarar den statliga subventionsräntan.1993/94:Bo11 av m.fl. (s) vari yrkas attriksdagen som sin mening ger regeringen till känna attregeringen bör återkomma till med förslag somär bättre ägnade att svara mot behoven av stöd till vissabostadsrättsföreningar.1993/94:Bo12 av m.fl. (v) vari yrkas1. att som sin mening ger regeringen till känna vadi motionen anförts om att slopande av krav på särskildlånefinansiering enligt äldre regler rörande räntebidrag ävenavskaffas för finansiering i överensstämmelse med 1992 årsregler,2. att som sin mening ger regeringen till känna vadi motionen anförts om att räntorna inte bör sättas högre vidnästa konvertering än motsvarande statliga subventionränta somvillkor för ökad statlig kreditgaranti.1993/94:Bo13 av m.fl. (s) vari yrkas attriksdagen som sin mening ger regeringen till känna vad imotionen anförts om nödvändigheten av en social bostadspolitik.Skrivelser med anledning av förslag i propositionen harinkommit från , , HSB ochRiksbyggen (gemensam skrivelse) och från Svenska Bankföreningen.En skrivelse har inkommit från DEAB.Offentlig utfrågningUtskottet anordnade en offentligutfrågning om utformingen av ett eventuellt framtidabostadsfinansieringssystem och om problemen påbostadskreditmarknaden. Protokollet från utfrågningen har sombilaga fogats till detta betänkande. InledningMed anslutning till vad bostadsutskottet föreslagit i ettyttrande (yttr. 1992/93:BoU9y) förordadefinansutskottet (bet. 1992/93:FiU30 s. 65--66) att medanledning av två motioner som sin mening borde ge regeringentill känna att en utredning skulle ges i uppdrag att meraspecifikt analysera bostadskreditmarknaden och dess problem.Finansutskottet anförde för sin del att utredningen bordebedrivas skyndsamt och att resultatet av den borde redovisassenast . beslöt i enlighet medutskottsförslaget.Den 18 oktober 1993 överlämnade utredaren, förutvarandestatsrådet , en skrivelse till statsrådet förslag till vissa åtgärder för att stabiliserabostadskreditmarknaden. Utredarens förslag har den 22 oktober1993 varit föremål för en hearing i vilken deltog vissamyndigheter och kreditinstitut som på skilda sätt är involveradei bostadskreditgivningen. Även byggherre- ochfastighetsägarorganisationer samt vissa arbetsgivar- ocharbetstagarorganisationer deltog. Utredaren har i november 1993avgivit sitt slutliga betänkande -- Stabilisering avbostadskreditmarknaden (SOU 1993:104).Förslagen i den nu aktuella propositionen bygger i alltväsentligt på skrivelsen av den 18 oktober 1993.I propositionen, utredningen och skrivelsen lämnas enbakgrundsbeskrivning av problemen på bostadskreditmarknaden.Utskottet hänvisar i denna fråga till redogörelsen bl.a. ipropositionen.I det följande behandlar utskottet de förslag som läggs fram ipropositionen i avsikt att stabilisera bostadskreditmarknadenoch de motioner som väckts med anledning av propositionen samtvissa skrivelser i ärendet som inkommit till utskottet.Slopade krav på särskild lånefinansiering i samband medräntebidrag enligt äldre bestämmelser m.m.För bostadshus som byggts eller byggts om med stöd avbostadslån och räntebidrag enligt de regler som tillämpades framtill utgången av gäller att vissa förutsättningar måsteuppfyllas för att räntebidrag skulle lämnas.Sådana krav är förekomsten av ett statligt reglerat lån(bostadslån, ersättningslån eller förvärvslån) samt kravet attbidragsändamålet därutöver är finansierat med vissunderliggande kredit. Ytterligare gäller för den låne- ochbidragsgivning som gällde att förtida återbetalningav lån eller extra amortering innebär att räntebidraget heltupphör resp. minskar till viss del.De nu i korthet beskrivna bestämmelserna föreslås ipropositionen bli utmönstrade. Regeringen föreslår att debestämmelser som gällde fram till utgången av ändras såatt bidrag lämnas oberoende av på vilket sätt det med bidragetavsedda ändamålet är finansierat. Ändringarna föreslås i principgenomföras . De bidrag som avses gäller iförsta hand sådana räntebidrag som utgått för ny- ellerombyggnad av bostäder enligt nybyggnadslåneförordningen(1986:692), ombyggnadslåneförordningen (1986:693),bostadsfinansieringsförordningen (1974:946) ochersättningslåneförordningen (1989:858).När de nu diskuterade kraven enligt de ovan angivnaförordningarna avskaffas är avsikten att räntebidrag ifortsättningen skall lämnas för en schablonmässigt beräknadräntekostnad såväl i fråga om lånebelopp som amorteringsplaner,räntebindningstider och räntesatser. När avregleringen trätt ikraft bör, enligt propositionen, beräkningen av räntebidraggöras med utgångspunkt från de lånebelopp, amorteringsplaner ochräntebindningstider som skulle tillämpats om kraven på visslånefinansiering kvarstått.Ordningen med s.k. nettoavisering föreslås dock behållas meninte utgöra krav för räntebidrag enligt de regler som hittillsgällt. föreslås erbjudas möjligheten atttillämpa nettoavisering för räntesubventioner enligt 1992 och1993 års bidragssystem.Vad nu i korthet redovisats har inte mött invändningar imotionerna. Tvärtom anförs i motion Bo10 (s) attregeringsförslaget om slopande av de särskilda lånevillkoren somförutsättningar för räntebidrag är ägnat att underlättaförhandlingslösningar mellan långivare och låntagare.I denna motion yrkande 1 och i motion Bo12 (v) yrkande 1föreslås emellertid att den i propositionen föreslagnautmönstringen av vissa lånevillkor m.m. som skall gälla iärenden enligt de regler som gällde fram till utgången av år1991 också bör gälla beslut enligt system.Utskottet vill med anledning av de nu behandlade förslagenanföra följande.Det finns skäl erinra om att det system som gällde t.o.m.utgången av 1991 i flera avseenden skiljer sig årssystem. Inte minst gäller detta förutsättningarna för atträntebidrag skall kunna beviljas. Vad utskottet syftar på ärförhållandet att i det system som trädde i kraft den 1 januari1992 kopplingen mellan statliga räntesubventioner ochlånefinansieringen slopades.För bostadsrättshus finns dock på grund av nuvarandeskatteregler ett samband kvar mellan bidrag och faktiska lån.Utskottet vill i sammanhanget erinra om att överväganden ombeskattningen av bostadsrätter behandlats av flera utredningarunder och senast avFastighetsbeskattningsutredningen. Denna utredning har i sittdelbetänkande Beskattning av fastigheter, del I-- Schablonintäkt eller fastighetsskatt? lämnat förslag somsyftar till att ge bostadsrätter samma skatteregler somegnahemmen. Enligt vad utskottet erfarit fortsätter utredningenarbetet med frågan om hur bostadsrättsbeskattningen börutformas.Utöver vad ovan redovisats kan erinras om att även andraviktiga förändringar genomfördes i och med att systeminfördes såsom slopandet av mark- och konkurrensvillkoret m.m.Vad gäller den av motionärerna aktualiserade frågan om attlåta också beslut enligt system omfattas avomförhandlingar i lånevillkoren anser utskottet att tillräckligaskäl saknas för att genomföra en sådan ordning. Utskottetsställningstagande grundar sig delvis på förhållandet att någonkoppling mellan det statliga räntebidraget ochlånefinansieringen inte finns, utom för bostadsrättsföreningar,men också på den omständigheten att i samband med införande av1992 års system en rad av kraven för stöd vid ny- och ombyggnadslopades såsom mark- och konkurrensvillkoren, den kommunalabostadsanvisningsrätten och produktionskostnadsprövningen. I vadrör frågan om att vissa låneregler m.m. inte krävs för atträntebidrag skall kunna medges är förslaget i motionerna redanförverkligat. Vad gäller bostadsrättsföreningarna pågår, somframgått ovan, övervägande om hur beskattningen av dessa börutformas. Resultatet av detta arbete bör avvaktas.Med hänvisning till vad nu anförts föreslår utskottet attriksdagen godkänner regeringsförslaget om slopande av krav påsärskild lånefinansiering i samband med räntebidrag enligtäldre bestämmelser och avslår motionerna Bo10 (s) yrkande 1 ochBo12 (v) yrkande 1.Statlig kreditgaranti för omfördelningslånRegeringsförslaget i denna del innebär sammanfattningsvisföljande.En särskild statlig kreditgaranti införs för sådana lån påkreditmarknaden som tas upp för att tillfälligt begränsaränteutgifterna på utestående fastighetslån. De nya lån förvilka kreditgaranti föreslås kunna utgå kallas i propositionenomfördelningslån.Regeringen föreslår att det för rätt till ersättning urgarantin skall krävas dels att omfördelningslånet används föratt betala ränta på lån för bostadshus som uppförts eller byggtsom med stöd av bostadslån --1991 eller medstöd av lån med statlig garanti för ny- och ombyggnad enligt1992 års regler, dels att lånet lämnas som ett led i enekonomisk rekonstruktion för att undvika en obeståndssituation.Enligt regeringsförslaget bör garantin lämnas med ett beloppmotsvarande högst av låneunderlaget för bostäder resp.garantiunderlaget för statlig kreditgaranti för ny- ochombyggnad av bostäder. Garantin, som föreslås ges formen avfyllnadsborgen, lämnas för av med möjlighet förlångivaren att förlänga garantitiden med ytterligare femton år.För att långsiktigt täcka kostnaderna för administration ochförluster föreslås en årlig avgift tas ut för garantin. Den nuföreslagna garantin avses införas den 1 januari 1994.Garantiverksamheten skall skötas av ().Inga förslag mot propositionen har förts fram i motionerna ominförande av en statlig kreditgaranti för att omfördela vissaränteutgifter utom såvitt avser principerna för bestämningen avsubventionsräntan i samband med konvertering. Utskottetföreslår att godkänner regeringsförslaget i nubehandlad del.Frågan om ändring av bokföringsreglerna när det gällerbokföring av omfördelningslån har motivledes tagits upp i motionBo10 (s). Motionärerna förutsätter att regeringen uppmärksamtföljer frågan och tar initiativ till ändringar omproblem skulle uppkomma. I en skrivelse till utskottet frånSvenska anförs att mycket talar för att enmöjlighet bör införas för vissa låntagare att ibokföringssammanhang aktivera omfördelningslånen. Föreningenanför att de fastighetsägande aktiebolagen kan bli skyldiga attupprätta likvidationsbalansräkning enligt aktiebolagslagen pågrund av den ökande skuldbörda som blir följden av ettomfördelningslån.Den av motionärerna och aktualiserade fråganhar bl.a. tagits upp av utredaren och i propositionen. Ipropositionen anförs, med anslutning till utredarensuppfattning, att några särskilda bokföringsregler inte börinföras. Utskottet, som inte har tillräckligt underlag för någonannan uppfattning, förutsätter, liksom för övrigt motionärernai motion Bo10 (s), att regeringen noga följer utvecklingen avlångivningen med omfördelningslån. Om så skulle visa sigerforderligt får det vidare förutsättas att regeringenåterkommer till i ärendet.I motion Bo10 (s) anförs även att det nu redovisaderegeringsförslaget innebär att regeringen i stället för attangripa problemens orsak angriper problemens symptom. Trotsinvändningarna anser motionärerna att det inte finnstillräckliga skäl avstyrka förslaget i propositionen omsärskilda kreditgarantier för omfördelningslån. I yrkande 2 imotionen föreslås emellertid göra ett tillkännagivandetill regeringen om att som villkor för utökad statligkreditgaranti skall gälla att långivaren vid nästkommandekonvertering inte åsätter lånet en högre ränta än vad sommotsvarar den statliga subventionsräntan. Ett motsvarandeförslag förs fram i motion Bo12 (v) yrkande 2. Frågan omsubventionsräntan har också tagits upp i en till utskottetställd skrivelse från , , HSBoch . I skrivelsen föreslås att subventionsräntanberäknas så att den vid konvertering/räntereglering rymmer enräntemarginal om . Med räntemarginal avses skillnadenmellan marknadsräntan för fastighetslån och subventionsräntan.Statens kostnader för en sådan höjning beräknas i skrivelsentill ca . I skrivelsen anförs att denna ökadekostnad dock balanseras om konkurs därigenom kan undvikas för1 000 bostäder. Frågan om subventionsräntan i samband medkonvertering har också tagits upp i en skrivelse till utskottetfrån ett byggentreprenadföretag.Med anledning av regeringens förslag och förslagen imotionerna m.m. finner utskottet det lämpligt att i korthetbeskriva de principer för räntebidragsberäkningar m.m. som gälltunder det senaste tiotalet år.Från mitten av 1980-talet gällde attgodtagbar marknadsränta vid beräkning av räntebidrag, det s.k.räntebidragstaket, bestämdes med ledning av marknadsräntan påtioåriga statsobligationer. Ett påslag om förräntedifferenser och fond- och förvaltningsbidrag fick göras.För att bl.a. anpassa reglerna för beräkning av ränta påbostadslånet till dem () använde sedan bolaget ålagts ansvaret för att finansieranya bostadslån men också för att förenkla låne- ochbidragsbestämmelserna beslöt regeringen att fr.o.m. den 1 juli1989 nya regler skulle gälla för beräkning av den räntekostnadsom berättigar till räntebidrag. De då införda reglerna innebaratt räntebidrag för bostadslån och bottenlån bestämdes medutgångspunkt från det räntetak som gällde vid lånensutbetalning. Räntetaket låg alltså till grund förräntebidragsberäkningarna oavsett om låntagarens faktiska räntorvar högre eller lägre än räntetaket. Samma principer gällde vidkonvertering. system slopades, som framgått avföregående avsnitt, i princip kopplingen mellan den faktiskalångivningen och de statliga räntesubventionerna. Den ordningengäller även avseende system. I detta system infördesdessutom en del nyheter och förenkladesräntebidragsberäkningarna ytterligare. De regler som nutillämpas innebär att den som byggt eller byggt om bostäder förpermanent bruk efter färdigställandet får ettårligt bidrag. Inga krav ställs, som framgått av föregåendeavsnitt, på viss lånefinansiering. Till grund för beräkningenligger ett bidragsunderlag som bestäms genom två schablonbeloppmed utgångspunkt från bostadens yta. Det på basis av ytanberäknade bidragsunderlaget multipliceras med den s.k.subventionsräntesatsen. Denna räntesats bestäms med ledning avmarknadsräntorna för bostadsobligationer med en återståendelöptid av för när bidragstiden börjarlöpa. Subventionsräntesatsen anpassas till förändringar iränteläget vid utgången av under bidragstiden.Den av motionärerna men också i skrivelserna aktualiseradefrågan om reglerna för bestämning av subventionsräntan hartilldragit sig stort intresse . Orsakentill detta är bl.a. att bostadsinstituten inte sällan av olikaskäl ansett sig nödsakade att kräva en räntemarginal, dvs.skillnad mellan marknadsräntan för fastighetslånet ochsubventionsräntan, av en storlek som innebär en inte oväsentligökning av kapitalkostnaderna, något som i sin tur får betydelseför boendekostnaderna. En av tankarna bakom de nu gällande ochovan beskrivna reglerna var att låntagarna i enkonkurrenssituation skulle ges möjlighet att välja denkreditgivare som kunde erbjuda de mest fördelaktiga låne- ochräntevillkoren. Att kreditmarknaden och då inte minstbostadskreditmarknaden, praktiskt taget sedan den nu tillämpadeordningen för beräkning av räntebidrag infördes, kommit att mötastora och för många av aktörerna oväntade problem finns mångabevis för. Utskottet kan i sammanhanget hänvisa till deuppgifter som finns i propositionen (s. 4--9) om situationen påfastighets- och bostadskreditmarknaden. Det kan också erinras omatt vid utskottets offentliga utfrågning den 26 oktober 1993frågan om svårigheterna med bostadskreditgivningen ägnades storuppmärksamhet. Företrädare för bostadsinstituten verifierade iallt väsentligt den problembild som presenteras i propositionen.Protokollet från utfrågningen har som bilaga fogats till dettabetänkande.Även om fastighets- och bostadskreditmarknaden alltjämtbefinner sig i ett svårt läge finns vissa faktorer av positivinnebörd. Bl.a. har räntesänkningen inneburit visslättnad för bostadsinstituten i och med att flera låntagareförmår betala sina räntor. Detta innebär i förlängningen mindrepåfrestningar på kreditinstituten.Utskottet delar naturligtvis vad i motionerna anförts om attdet vore både önskvärt och inte sällan också skulle varabetydelsefullt om räntemarginalen kunde minskas. För att medsäkerhet uppnå denna effekt skulle det vara nödvändigt antingenatt genom lagstiftning eller regeringen genomutfärdande av administrativa föreskrifter, utöver de nugällande, fattade beslut om ordningen för hur subventionsräntanskall fastställas och hur denna skall relateras till denlåneränta som tillämpas av bostadsinstituten. Utlåningsräntan äri sin tur bl.a. beroende av de räntekostnader instituten har försin upplåning. Utskottet är främmande för en sådan ordning somju delvis skulle innebära en återgång till någon form avräntereglering och som med stor sannolikhet snarare tordeförsvåra situationen på bostadskreditmarknaden och därmed ocksåför många boende. Med det anförda avstyrker utskottet motionernaBo10 (s) yrkande 2 och Bo12 (v) yrkande 2. Utskottet föreslåratt även godkänner regeringsförslaget om införandeav en statlig kreditgaranti för att omfördela vissaränteutgifter såvitt frågan inte behandlats ovan.I detta avsnitt behandlar utskottet avslutningsvis motion Bo11(s). Motionärerna anför att regeringsförslaget bl.a. ommöjligheterna att erhålla kreditgaranti för omfördelningslåninte innebär att problemen för vissa bostadsrättsföreningarlöses. Regeringen bör snabbt återkomma till med ettkompletterande förslag som är bättre ägnat att svara mot dessaföreningars behov och därmed långsiktigt medverka till attstabilisera deras ekonomiska situation.Det är enligt utskottets mening värdefullt att regeringen såsnabbt efterkommit begäran och presenterat förslag iavsikt att stabilisera bostadskreditmarknaden. Det kannaturligtvis hävdas att förslagen skall ha en annan inriktningoch omfattning samt att ytterligare åtgärder avseendebostadskreditgivningen borde vidtas i det ena eller andraavseendet. Emellertid måste det bedömas vara positivt attförslag utan dröjsmål kommer fram och att dessa utan onödigtidsutdräkt kan förverkligas. Utskottet vill vidare erinra omvad ovan redovisats om att ett utredningsarbete pågår omutformningen av beskattningen av bostadsrätter. Utskottet ärmedvetet om att vissa föreningar har ekonomiska svårigheter.Detta konstaterande, som också motionärerna gör, understrykerbehovet av att man snabbt vidtar åtgärder för att i möjligastemån komma till rätta med problemen. Utskottet förutsätter attregeringen även framöver noga följer utvecklingen påbostadskreditmarknaden och, om så visar sig erforderligt, ånyotar upp frågan med . Vid en sådan uppfattning finnsinte anledning föreslå att göra det i motion Bo11 (s)föreslagna tillkännagivandet om att regeringen skall återkommatill med förslag till hur stödet till vissabostadsrättsföreningar bör utformas.Utökade kreditgarantier för ny- och ombyggnad av bostäder sompåbörjas före utgången av , m.m.Rubricerade regeringsförslag, som inte mött invändningar imotionen, innebär sammanfattningsvis att den möjlighet som finnsatt enligt system öka garantibeloppet från 30 till 40 %i områden med svag värdeutveckling på fastigheter vidgas tillatt avse hela landet för sådana ny- och ombyggnader av bostädersom påbörjas --1995.Den nu beskrivna möjligheten föreslås också gälla projekt sombeviljats räntebidrag enligt subventionsregler. Sådanaprojekt skall ges kreditgarantier enligt regelsystem.Garantibeloppet skall, enligt propositionen, beräknas på ettgarantiunderlag som motsvarar av bidragsunderlaget enligt1992 års subventionsregler. De nu redovisade reglerna föreslåsträda i kraft och tillämpas även i fråga omprojekt som påbörjats före ikraftträdandet men inte beviljatskreditgaranti enligt äldre bestämmelser.Utskottet tillstyrker regeringsförslaget, dock med denändringen att garantibeloppet inte, som anges i propositionen,bör begränsas till att motsvara av bidragsunderlaget.Enligt vad utskottet inhämtat är avsikten att kreditgarantinskall kunna lämnas med högst av bidragsunderlaget inomramen för av detta underlag enligt 1992 årssubventionsregler eller det högre belopp som följer av det pågrundval av denna del beräknade pantvärdet enligt 1993 årsregler. Vad i övrigt rör förslaget har utskottet inte funnitanledning till erinran. Enligt propositionen bör kreditgarantioch pantvärde enligt regler beräknas med utgångspunktfrån det bidragsunderlag som fastställs i räntebidragsbeslutetenligt regler. En möjlighet att öka garantibeloppetfrån av garantiunderlaget för alla ny- ochombyggnader av bostäder som påbörjas något av åren 1993--1995bör således öppnas. bör som sin mening ge regeringentill känna vad nu anförts om reglerna för beräkning avgarantibeloppet och i övrigt godkänna regeringsförslaget omutökade kreditgarantier i vissa fall.Räntebidrag efter exekutiv försäljning m.m.Efter att i propositionen en redogörelse lämnats för de reglersom gäller för räntebidrag efter exekutiv försäljning m.m.refereras utredarens förslag i denna del. Det innebär i korthetatt vid försäljning som innebär förlust på det statliga ellerstatligt reglerade bostadslånet förlusten skall "kvittas" motnuvärdet av kvarvarande räntebidrag. I propositionen beskrivsnärmare hur denna ordning avses tillämpas. Där föreslås atträntebidrag bara lämnas om nuvärdet av framtida räntebidrag ärstörre än den förlust på det statligt reglerade bostadslånet somuppstår till följd av att huset vid en exekutiv försäljningsäljs till ett pris som inte täcker hela den fordran som hänförsig till bostadslånet. Räntebidrag avses då lämnas medutgångspunkt från resterande nuvärdesbelopp omräknat till ettlåneunderlagsbelopp för beräkning av bidragsberättigaderäntekostnader.