bet · GH01BoU6 · 1993-12-02 00:00:00 — En ytterligare aspekt på detta äralltså att det antagligen påverkar inkomstfördelningen eller ivarje fall förmögenhetsfördelningen mellan storstadsregioner ochlandsbygd negativt i det långa perspektivet.Knut : Om vi för antar att det ärrätt att det här leder till lägre kostnader för staten på långsikt, hur anser ni att ni skall klara saken på kort sikt? Vilkablir budgeteffekterna om det skall vara ett investeringsbidragsom är värt namnet?Stellan : Problemet gäller övergången från ettsystem till ett annat, där man har bundit upp sig i etträntebidragssystem. Man måste kunna fasa över det till ettlångsiktigt investeringsbidrag, och det menar jag är inte enforskningsfråga utan en utredningsuppgift.Lennart : Jag blir litet fundersam. Det finns ju endel som hävdar att alla former av bidrag höjerproduktionskostnaderna, och sedan har det här diskuterats omöverhettningen . Men vi hade ju en annaninriktning, där vi bl.a. föreslog investeringsavgifter pålokaler. Ett av problemen med överhettningen har gällt dettotala byggnadet, främst vissa lokaler. Det har inte handlat ombostäder. Finns det belagt att räntebidrag ochinvesteringsbidrag höjer produktionskostnaden? Det hävdas ju häri varje fall att allt som handlar om bidrag är ont.Det är det ena. Vidare var bl.a. inne pårörligheten. Jag känner många människor som bor väldigt billigti . De bor billigt därför att de har låga lån på sina huseller de bor i hus där det är litet lån. Hur skall manåstadkomma en rörlighet, vilket är en viktig förutsättning?Om min svärmor och svärfar skulle vilja flytta gör de inte detdärför att de bor billigt och kan inte flytta in inågonting som är dyrt. Om man vill få till stånd en sådanrörlighet att äldre människor flyttar in i moderna bostäder ochungdomar får de billiga bostäderna, hur skall man åstadkomma detom man inte använder sig av något slags omfördelningssystem medexempelvis fastighetsskatten som ett instrument? Annarsuppkommer ju dessa inlåsningseffekter som vi har ;människor vill inte röra på sig därför att de upplever attkostnaderna är för höga.Peter : Jag tycker att det delvis är enmissuppfattning att en villaägare i ett gammalt hus, där han harbott länge och amorterat av sina lån, bor billigt. Han har enkostnad för det egna kapitalet, för det är pengar som han kunnatplacera någon annanstans. Jag ser egentligen ingainlåsningseffekter på grund av det faktum att vederbörande kanfrigöra det här egna kapitalet och flytta till en hyreslägenhetsamt använda kapitalet till något annat. Han kan över huvudtaget flytta till en annan sorts bostad, så jag kan inte se attden villaägaren är inlåst. Inlåsningsproblemen har vi i denandra delen av marknaden. De som flyttade in i ett hus och hade10 eller i eget kapital och som efter de senaste årensprisutveckling har 0 i eget kapital kommer såvitt jag förstårinte någonstans. Även om det har blivit dyrare att bo och deskulle vilja byta ner sig kan de inte göra det heller, för dehar inte ens eget kapital för en mindre bostad.Jag tror att det är utomordentligt viktigt att främjarörligheten på marknaden. Det har varit inne på tidigareoch du är inne på det i din fråga. Det är ett av de starkasteargumenten för att man skall vara väldigt försiktig med att röraräntebidragen i det korta perspektivet. Man skall ha detlångsiktiga målet klart för sig, och jag tror att detlångsiktigt går att göra en avveckling. Men man skall varamycket försiktig när det gäller en avveckling , för detskulle bidra till att ytterligare driva ner priserna eller ivarje fall förhindra den prisuppgång som vi sikthoppas på. Det är egentligen det enda som kan öka rörligheten påmarknaden.Stellan : i har tittat på dettamed kapitaliseringen av räntebidragen. Man har försöktkonstatera vad prisutvecklingen på byggmarknaden beror på.Dilemmat är att allting har hänt , bådeknapphetspriserna och byggboomen såväl på den kommersiella sidansom på bostadssidan. Jämsides har man haft den starka ökningenav räntebidragen. En försiktig slutsats är väl att dessa harbidragit till prisutvecklingen. Men något som empiriskt visaratt räntebidragen har gett den här effekten är väldigt svårt attfinna -- allting har som sagt skett samtidigt.Det är säkert många fastighetsägare i somtackar för investeringsavgiften på runt 1985, så att detinte byggdes så mycket lokaler som man hade tänkt bygga.När det gäller inlåsningseffekten tror jag det är viktigt accepterar högre vakanser ihyreslägenhetsbeståndet, i alla fall i våra storstäder.Villaägaren är inte inlåst i sin villa, beroende på att han harsitt eget kapital, men de realistiska alternativen har intefunnits i form av attraktiva lägenheter. Jag tror att man måstese efter hur vi skall producera lägenheter som gör attvillaägare är villiga att flytta ut. En del undersökningar visaratt villaägaren vill veta vad hans boendekostnader blir under denärmaste 3--5 åren. Han är från sitt villaboende van att vetaungefär vad det kostar. Därför anser jag att man skall försökahitta former där vi kan trygga villaägaren genom att säga attunder vet du vad din kostnad blir. Då tror jagatt man också får en ökad rörlighet.Lennart : Är det er uppfattning att avvecklingen avräntebidragen har gått för snabbt, även om man skall tahänsyn till önskemålet att få ner räntan?Stellan : En del kommunala bostadsföretag sägeratt här uppstår det faktiskt vissa problem. Det gäller framförallt kommunala bostadsföretag som varit så fantastiskt duktigaatt de har byggt nytt -- det var detta som var så uppmuntrat på80-talet. De har naturligtvis problem, och det blir problem iflera led. Ett problem är att skattereformen bidrog till att manfick kostnadsökningar för bl.a. hyresboendet. Det gör att man imånga lägen på kort sikt har en hyra som överstigermarknadsmässig hyra; man har helt enkelt ett kostnadsstyrthyressystem i ett stort kommunalt bostadsföretag. Man kan då taut den här hyran på kort sikt men inte på lång sikt. Det gåralltså inte att forsätta att ta ut denna hyra.Detta innebär att jag ser en hel del problem dels förbostadsföretagen, dels också för de boende. Man har dragit påsig för stor kostnadsmassa i de här företagen. Välbekanta ärockså de bostadsrättsföreningar som har byggt om och byggt nyttunder slutet av 80-talet. De har också dragit på sig för storkostnadsmassa och de drabbas direkt av detta, för de haringenting att övervälta kostnaderna på. här iStockholm har ju ett stort bestånd där man kan göraövervältningar, men en bostadsrättsförening får faktiskt betalasjälv.Birger : Jag skulle vilja ta upp en av StellanLundströms punkter, nämligen behovet av eget kapital. Det ärviktigt att man har en viss summa när man skall genomföra ettbostadsköp, för toppfinansiering är ju ofta mycket dyr elleribland omöjlig att genomföra.Jag vill fråga: Är ni beredda att förorda aktivastimulansåtgärder för ett regelbundet sparande bland ungdomarna,så att man får dem att ägna sig åt ett bosparande? Ni har intevarit så mycket för subventioner och stimulansåtgärder, men härkanske det finns möjlighet att få ett ja från er för att få tillstånd ett bosparande bland ungdomarna, så att de så småningomkan få ett större eget kapital när de skaffar sig en egenbostad.Stellan : Om vi skall ge stimulanser vet jaginte, men jag kan avge ett omdöme i alla fall.Vi har en situation där det varit en extrem lånefinansieringbåde hos hushållen och hos företagen. Då måste vi ha klart föross att det tar innan man har bytt fot, och detkommer att ta i det här landet innan ett bosparandekommer upp till den nivån att det får reell effekt. Sedan kanman diskutera -- det får väl göra -- om man skall hagenerella eller fasta riktlinjer för just bosparande kontraannat sparande.Peter : Jag tycker att här som i övrigt skall manskilja på det korta och det långa perspektivet. I det långaperspektivet skall vi ha fasta spelregler, så att man vet attdet krävs en kontantinsats på för att köpa en egenbostad. Detta i sig är ju en kraftig sparstimulans. Är baradetta system väl känt av ungdomarna ser jag inte att det behövsnågra särskilda samhälleliga insatser för att ytterligaresubventionera eller stödja ett bosparande.Jag kan däremot tänka mig att om vi går in för ett så härstort systemskifte skulle det för att sprida information om attdetta är de framtida spelreglerna kunna vara motiverat med stödunder en övergångsperiod när det gäller sådant sparande. Jag haringen riktigt bestämd uppfattning i frågan, men jag tycker mankan säga att den stora tillströmningen till bosparande i HSB,osv. tyder på att förståelsen är ganska vitt spridd.Så jag är milt skeptisk till behovet av särskilda subventioner.Birger : Skulle ni kunna tänka er att bosparandetutsträcks till villareparationer samt om- och tillbyggnader avvillor?Peter : Jag är ju egentligen inte för någrasärskilda sparformer. Jag tror att behovet av eget kapitali sig är en viktig sparstimulans. Då kan ju pengarna användastill vad som helst. Annars tror jag att man skall akta sig föratt låsa fast sig i ett system som på ett detaljerat sätt styrsparandet till det ena eller det andra ändamålet.Ordföranden: Det här är en utomordentligt intressantfråga. Menar du som nationalekonom att man skall inlemma ettbosparande i ett konjunkturstyrt sparande över huvud taget?Måste man inte ha en långsiktighet i ett bosparande, om manskall avveckla räntebidragen? Annars får du ju ingen möjlighetatt bygga några nya hus i framtiden.Peter : Jag är inte säker på att jag förstodfrågeställningen.Ordföranden: är ju sparandet så högt i samhället attmånga ekonomer sagt att vi behöver t.ex. inget stimuleratbosparande. Det innebär ju att man styr sparandet tillkonjunkturbetingade cykler i samhället. Men ett bosparande måsteväl ändå vara mer långsiktigt och frikopplat från denkonjunkturella styrningen av sparandet.Peter : Jag tror att med klara spelregler påområdet, när hushållen vet vad som krävs i kontantinsats, ärdetta på den enskilda hushållsnivån en tillräckligsparstimulans. Hushållen kommer då att välja att bygga upp etttillräckligt eget sparande i normalfallet. Sedan är detnaturligtvis riktigt att det totala sparandet varierar överkonjunkturcyklerna och att olika störningar som påverkarsparandet i sig påverkar konjunkturen och motiverar enkonjunkturpolitik. En allmän konjunkturpolitik är jag för, menjag ser inte något klart argument för långsiktiga subventionertill bosparande.Ordföranden: jag fatta ditt svar så, att eftersomsparandet nu är högre än det någonsin har varit är ocksåbosparandet det högsta någonsin? Det är bostäder man nu sparartill.Peter : Delvis, men jag tror inte man kan öronmärkapengar.Sören Lekberg: Jag har ett par frågor. Om jag förstod errätt, har ni båda den uppfattningen att förändringar inombostadspolitiken skall göras litet långsamt och ordnat. Ni sadeatt man skulle vara försiktig med att minska räntebidragen. Ärdet rätt uppfattat?Peter : Ja, jag instämmer i den allmänna bedömningsom gjorde tidigare.Sören Lekberg: Hur är då er bedömning av de aktuella 3miljarderna, som skall dras in på räntebidragssystemet?Stellan : Det är naturligtvis enbart bedömningar.Vi har varnat för det här . Man skall ha klart för sig attden största effekten av minskade statliga subventioner är atträntenivån i samhället går ner.Det kan naturligtvis diskuteras vilka effekter dessa 3miljarder har, men jag tror också att man skall ha detperspektivet, att det som är det allvarligaste förhushållen och även för de företag som har de här subventionernakanske inte är subventionsneddragningen, utan den vikandeköpkraften. Det gäller t.ex. för bostadsföretagen när hyrorna nuviker. Det är en ännu viktigare post för närvarande.Man kan då säga att avtrappningen späder på problemen, men detär inte den enskilt viktigaste faktorn -- ingen skall alltsåkunna hamna på obestånd.Sören Lekberg: Paritet och neutralitet har varitnyckelord i bostadspolitiken. Det skall alltså inte vara någonstörre skillnad mellan olika årgångar av bostäder och inteheller mellan olika upplåtelseformer. Vilken uppfattning har niom de här målen, med den bostadspolitik som gäller? Uppfyllsmålen?Stellan : Det är litet svårt att sätta betyg påbostadspolitik. Paritet och neutralitet -- oftast har mandiskuterat en koppling till nyproduktion, och det har sedanvisat sig att det är fruktansvärt svårt att upprätthålla dettaöver beståndet som sådant. Jag tror i och för sig att dessainslag finns inom politiken, att man frikopplar finansieringfrån beskattning, frikopplar subventioner från finansiering. Detär en ganska bra väg att gå, att renodla de här systemen.Dilemmat är att man ser tillbaka i tiden, då systemen varmycket komplicerade, då beskattning, finansiering ochsubventioner på olika sätt vävdes samman. Det gör att det ärmycket svårt för aktörerna på marknaden att överblicka systemen.Jag tror att man kan få både bättre neutralitet ochparitet, om man frikopplar de olika institutionella systemen,som det heter.Peter : Jag har inte så mycket att tillägga tilldet. Jag tycker att den principiella inriktningen när det gällerförändringen av bostadspolitiken är korrekt. Den går iriktning mot paritet. För att kunna uttala sig om detmåste man räkna på mer än vad jag har gjort.Sören Lekberg: Hur ser ni på frågan om neutralitet mellanupplåtelseformerna?Ordföranden: Jag kan lägga till en sak. När vi pratar omsubventioner, är det viktigt att göra klart vad det är fråga om.När ni talar om avveckling av subventioner i allmänhet ellerräntebidrag, menar ni då att vi också skall avveckla avdragenför räntekostnader för dem som har hus? Det rör också detta medneutralitet mellan olika upplåtelseformer.Peter : Nej, det menar jag definitivt inte. Jagmenar att det är en del av ett neutralt skattesystem, där olikatyper av kapitalinkomster och kapitalutgifter behandlas lika.Ett hushåll skall ha avdragsrätt för alla sina räntekostnader,och en näringsidkare -- vilken näring han än ägnar sig åt --skall ha avdragsrätt för sina räntekostnader.Ordföranden: har vi kommit till slutet påavdelningen med tema I. Frågorna och svaren har varit mycketintressanta. Någon entydighet har väl inte framkommit -- snarareär det fråga om att kanske gå över till någon annan typ avsystem. Men det ligger subventioner även i ett annat system, ochvi får fundera över det. Jag vill tacka dem som har frågat, meni första hand dem som har inlett denna hearing och svarat påfrågor.Tema II Hur skall bristerna i dagens bostadskreditgivningundanröjas?Ordföranden: startar nu den andra avdelningen, med temaII: Hur skall bristerna i dagens bostadskreditgivningundanröjas? Att vi har valt det temat har naturligtvis sinförklaring i de problem som vi har och har haft påbostadsmarknaden. Jag skall inte rekapitulera dem -- vi kännerdem väl.Låt mig bara erinra om att vi från bostadsutskottet i ettyttrande till finansutskottet sade att det ärrimligt att man tittar på de här problemen i en utredning ochlägger fram förslag till lösningar. Vi hade i och för sigbestämt att anordna den här hearingen långt innan vi visste attutredningen skulle läggas fram just , den s.k.Danellska utredningen, som jag förmodar i huvuddelen såsmåningom skall bli en proposition till . Det bör inteha minskat intresset för tema II, som vi nu skall ta upp. Jagser inget hinder för att man också berör de tankar som Danellhar fört fram. Vi har redan varit inne på en del av detta,nämligen frågan om det här är tillräckligt eller inte.En av dem som har varit med i utredningen, som sekreterare, ärPer-Åke , planeringschef på . Jaghälsar honom välkommen, som ersättare för finns här överdirektör , som också är välkommen hit.Direktör representerar de bankägdahypoteksbolagens kommitté, och han är också välkommen.Därmed går vi in på inledningsanförandena.Mats : Jag skall i min inledning ge den syn somjag har från BKN:s horisont. Vi har varit verksamma i den härnya myndigheten , och det kan vara intressant attredovisa hur detta har fallit ut.Jag vill också försöka ta det grepp som togs här tidigare,nämligen att inte bara fokusera dagens problem utan också selångsiktigt på frågorna.Jag skall vidare försöka identifiera några tendenser i dagensbostadskreditgivning och skall, liksom , ta uppnågra punkter när det gäller bostadskreditgivningen där det ärväsentligt att åstadkomma förändringar.Vår verksamhet har alltså varit i gång , och vihar ett utestående totalt garantibelopp på nära15 miljarder, på ett underlag av ungefär 55 miljarder. Vi hardebiterat årsavgifter på 95 miljoner. Avgifterna skall täckabåde administration och ersättningar, och det senare ärnågonting som vi nu börjar få arbeta med. har vi fattatbeslut om ganska blygsamma ersättningar, men vi har kunnatkonstatera att stora belopp är på ingång. Det finns storarestantiebelopp. Det kommer att bli mycket intressant att se hurdetta utfaller, och vi kommer att följa situationen mycketnoggrant.Vi har också kunnat konstatera att begäran om kreditgarantierhar fortsatt i en oförminskad takt. Det antyder att avlyftentill den produktion som är färdig har tagit tid. Vi räknarmed att takten kommer att avta först in . Vi harstuderat frågan huruvida det föreligger avlyftssvårigheter, ochvi har genom en enkät som vi håller på att slutbearbeta kunnatkonstatera att det är problem med att få avlyft. Störst ärproblemen när det gäller s.k. övriga hyresrätter, dvs. I egnahemmen verkar förhållandet vara tämligentillfredsställande, men när det gäller privata bostadsrätter ärdet fortfarande problem. Det är svårt att säga vad anledningentill detta är, men det kan bero på att man har vissaobeståndsproblem, som gör att det är svårt att få avlyft.Vi har alltså startat i en prekär tid, med risk för förluster.De lån som vi har garanterat kunde ha varit mindre riskutsatta.Omvänt kan man påstå att utan dessa garantier hadekreditförsörjningen varit närapå strypt. Problemen hade i allafall varit oerhört mycket större än vad de är . Genom detsystem som vi har, har vi haft en bostadskreditmarknad som harfungerat, men hur den har fungerat vill jag inte uttala mig om.Kreditgarantins värde, jämfört med när den infördes, är numeraett annat och kanske något större på grund av attkapitaltäckningsreglerna på ett annat sätt har kommit i fokushos kreditinstituten. Genom kreditgarantin löser mankapitaltäckningsfrågan. Man behöver inte ha kapitaltäckning förstatsgaranterade lån, vilket medför att intresset hos institutenför kreditgarantierna är stort. Det är också fördelaktigt attkreditgarantisystemen är internationellt kända. Genom destatliga kreditgarantierna har staten ett medel att görabostadspolitiska insatser utan direkta subventioner -- för attanknyta till den tidigare diskussionen. Förutsättningen är docknaturligtvis att det sker i ordnade kontrollerade former, så attdet inte blir fråga om någon subventionsgivning. Detta var heltkort något om den verksamhet som jag sysslar med. Genomde kontakter som vi har med alla kreditinstitut får vi rätt brareda på så att säga hur temperaturen är.Man kan konstatera att det i dagens bostadskreditgivning harskett en återgång till en ordning som i vissa stycken gälldeföre avregleringen. Det har blivit en åtskillnad mellanbyggnadskrediter och slutliga krediter, vilka nu ligger på olikahänder. Man kan fråga sig om detta är bra eller dåligt. För tror jag att det är en riktig ordning.Man kan också se tendenser till en återgång till den tidigareskiktningen av säkerheter för olika lån med olika villkor, dvs.enligt den gamla ordningen med primärlån, sekundärlån ochtertiärlån. Här kan man också fråga sig om detta är bra ellerdåligt. Men antagligen blir det en bättre prissättning, om inteannat.Det viktigaste för dem som är verksamma påbostadskreditmarknaden är kanske att kreditprövningsrutinernahar ändrats radikalt. såg man nästan enbart på pantensvärde. förefaller det som att pantens värde kommer itredje hand. Man ser först på objektet, avkastningen och hurmarknaden ser ut där fastigheten är belägen. Sedan ser man pålåntagarens ekonomiska förmåga att klara sina åtaganden. Förstdärefter kommer fastighetens värde. Detta är någonting helt nytti förhållande till vad som har gällt tidigare. Som det sades härtidigare leder detta bl.a. till att det krävs en högreegeninsats, en högre konsolidering, en högre soliditet hos demsom bygger och äger fastigheter.Dessa tendenser är viktiga att analysera för att man skallkunna hantera dem, inte minst från statens synpunkt när detgäller regelsystem. har i en uppsats, sagt, attavregleringen av kreditmarknaden inte innebär att staten kanabdikera från en central roll påbostadsfinansieringsmarknaden eller kreditmarknaden i övrigtjust när det gäller att formulera regelverk. Det är jagverkligen beredd att hålla med om.Det problem som är överskuggande, och som också Hans Lundholmkommer att komma in på, är överbelåningen. Man kan kalla det förskuldfällan, om man vill. Att klara den problematiken, som ocksåDanell har varit inne på, i bostadspolitiskt acceptabla formerkommer att bli den stora uppgiften framöver. De särskildaproblemkrediter som kommer in till oss gäller hyreshusfärdigställda från och som ägs av företag medlitet eget kapital, alltså med en liten egen insats. Dessaföretag är väldigt sårbara. Det behövs inte mycket för att de såatt säga skall ramla över kanten. Också de privatabostadsrättsföreningarna sitter i ungefär samma båt. Genom denkonstruktion som man har med det personliga betalningsansvaretär egnahemmen ännu så länge inte alls lika akuta förkreditinstituten. Från kreditgivarsynpunkt är denna konstruktionbetydligt säkrare.Konsekvensen av denna överbelåning är restriktivkreditprövning och ökade räntemarginaler, vilketkreditinstituten behöver för att klara situationen. Det kan varavärt att särskilt diskutera hur detta skall hanteras.När det gäller den framtida kreditmarknaden, tar det säkertresten av seklet innan detta problem kan lösas. Det råder ingatvivel om att sjunkande räntenivåer och skuldsanering hjälperupp det hela. Om inte räntenivån hade gått ner, hade situationenvarit helt annorlunda än den är . Man kan också uttala denförhoppningen att konkurrensen på bostadskreditmarknaden börkunna återställas. Det finns faktiskt en tendens till detta. Detkapital som finns på kapitalmarknaden måste ju placeras på någotsätt, och det kommer att påverka konkurrensen fördelaktigt.Efter dessa lite mera principiella aspekter tänkte jag avslutamed några punkter där jag hoppas på förbättringar, om man nuskall tala om att undanröja brister.Man kan hoppas att kreditinstituten gör en mer individuellkreditprövning än vad de gör . Då syftar jag mera på attdet skall göras en riskanalys när det gäller olika typer avobjekt. Jag tycker att man borde dra den slutsatsen, att omriskerna visar sig vara principiellt mindre för egnahemmen genomden konstruktion som pantsystemet har, behöver man kanske intekräva lika stor egen insats som man gör för ett näringsdrivandeföretag. De siffror som har nämnts när det gäller egen insats,20--, borde kunna modifieras efter den typ av objekt som äraktuellt.Jag tror också att det är möjligt att utvecklakreditgarantisystemet i olika avseenden. Vi håller på attstudera hur man kan gå till väga i det fallet. Ett exempel pådetta är det förslag som har lagts fram av . Det finnsutländska exempel på att man kan styra kreditgarantin så att detsärskilt gynnar förstagångsköpare, dvs. bostadsbörjare, vilketkan vara en fråga som är värd att undersöka.Jag hoppas också att utvecklingen skall leda mot merlåntagaranpassade villkor, där löptiderna blir längre än vad deär . Den löptid som gäller, , är ju mycket kort. Iprincip är det omöjligt för den som vill sätta i gång ett byggeatt veta hur villkoren kommer att bli efter de första fem åren.Tidigare har räntebidragssystemet så att säga hållit ett paraplyovanför det hela. Men när man har skilt på lån och bidrag harman onekligen ett behov av att mycket bättre matcha hyresvillkoroch kapitalkostnader än vad man har .