bet · GH01BoU6 · 1993-12-02 00:00:00 — Det är alltså enförhoppning att löptiderna blir längre.Jag efterlyser dessutom en annan syn på amorteringsvillkoren.Dagens lånevillkor är i hög grad formulerade genomobligationsvillkoren som i sista hand bestämts av placerarna.Låntagarna och bostadsbyggarna har kommit i andra hand. Minförhoppning är att det skall bli en bättre balans på denmarknaden. Genom den internationalisering somupplåningsmarknaden är föremål för kommer det också att bli så.Det kommer att öppnas filialer av utländska kreditinstitut. Detfinns tendenser till att det börjar att komma nya aktörer påmarknaden. Ju högre marginaler som instituten har, destointressantare blir det naturligtvis att komma in på marknadenoch konkurrera.En viktig sak som man inte får negligera är att försökaåstadkomma bättre pantregler för bostadsrätter. Genom denutveckling som har varit kommer bostadsrättshavarna --åtminstone de som inte har betalat en stor egen insats --relativt helskinnade undan, medan däremot kreditgivarna får bäraen stor börda för att komma ur den här "squeezen". Om man skallfå en fungerande kreditmarknad för bostadsrätter är detnödvändigt att se på pantreglerna.Det senare var kanske en detaljfråga. Men i övrigt var dettaen kortfattad sammanfattning av den syn som jag har från minutgångspunkt.Hans Lundholm: Jag vill börja med att säga några ord ombakgrunden till dagens situation. Det är de senaste årensutveckling med bostadsmarknadens avreglering, eller omreglering,omläggningen av den ekonomiska politiken, högaproduktionskostnader och den kraftiga lågkonjunkturen som haravslöjat bristerna. Det gamla regleringssystemet och höginflation har hos många fastighetsägare kunnat dölja en mycketsvag finansiell ställning och en svag mostståndskraft mot deförluster som den minskade efterfrågan på bostäder har medfört.Med en belåning på 95--av produktionskostnaderna, ochdärmed i det närmaste total avsaknad av eget kapital, blirfastighetsägarnas handlingsutrymme naturligtvis nästanobefintligt i försöken att klara av den pågående krisen ochomställningen till en ekonomi med låg inflation. Dessutom harman med bidragssystemets tidigare konstruktion kunnat finansieramycket höga produktionskostnader. Redan från början gav dettahöga boendekostnader som sedan blir orimligt höga näravtrappningen av räntebidragen sker. Fastighetsägarna kan dåinte kompensera avtrappningen med höjda hyror.Den här situationen får naturligtvis konsekvenser förkreditgivarna.Borta är nu fixeringen vid noggrant angivna belåningsnivåersom enda förutsättningen för kreditgivning. I stället harkassaflöden och driftnetton kommit i fokus. Fastigheternasattraktivitet och därmed hyresgästernas betalningsvilja ochbetalningsförmåga -- dvs. vad man från egen plånbok är bereddatt betala för sitt boende -- bestämmer fastigheternas värde förkreditgivaren, och därmed belåningsmöjligheterna.Förmågan att klara vakanser och hyresnedsättningar -- vilka nuhar blivit allt vanligare -- blir också viktig. Därmed kommeräven låntagarens, fastighetsägarens, egen situation underluppen. Och det är någonting helt nytt jämfört med tidigare.Detta blir en väldigt viktig del av kreditbedömningen.Kalkylerna visar entydigt att det krävs ökade egeninsatser föratt fastighetsägarna skall kunna hantera den nya situationen,som i flera avseenden är mer osäker och riskfylld. Minst10 %, kanske ända , eget kapital krävs för attskapa nödvändig stabilitet hos ett projekt, dvs. skapamotståndskraft mot att uthärda några procents vakansgrader ochoförändrade eller t.o.m. sänkta hyror . Dennasituation har naturligtvis också en framsida: störrevalmöjligheter och ibland kanske lägre boendekostnader förhyresgästerna, eller åtminstone mycket lägre hyreshöjningar.Det växande antalet outhyrda lägenheter påverkar givetvis vårsyn på ytterligare nyproduktion. Det finns ca 50 000tomma lägenheter, vilket i och för sig inte behöver att varanegativt. Det borde kanske t.o.m. vara fler tomma lägenheter,eftersom detta ökar konkurrensen om hyresgästerna och ger dembättre möjligheter att välja. Dessutom underlättas omflyttningari beståndet. innebär så mycket vakanser ökadesvårigheter för fastighetsägarna att få lönsamhet i nya projekt.I kalkylen måste man ju lägga in både vakanser och hyresrabatterunder vissa perioder. Återigen är det bristen på eget kapital iprojekten som gör kreditgivarna tveksamma.Det råder långt ifrån ett totalstopp för nyutlåning. Mellanjanuari och september har bostadsinstitutens nyutlåningökat med . Den uppgår nu till totalt drygt900 miljarder.Man kan särskilt framhålla institutens positiva syn på attgenomföra renoveringar och ombyggnader i det befintligabeståndet, om detta bara görs till rimliga kostnader, så atthyresgästerna har råd att bo kvar även efter ombyggnaden.Att avhjälpa bristerna kan ske på olika sätt. Det viktigasteär naturligtvis att andelen eget kapital måste öka för att manskall kunna möta riskerna i en avreglerad marknad. I det kortareperspektivet förbättrar givetvis de utökade kreditgarantier somDanell nu föreslår och ett sjunkande ränteläge situationen. Detinnebär att flera ny- och ombyggnadsprojekt kan genomföras. Menfortfarande är produktionskostnader och belåningsnivåer för högaför att ge rimliga boendekostnader, trots räntesubventionerna.Per-Åke : Till att börja med vill jag hälsa frånUrban . Han beklagar att det har inträffat händelsersom kräver hans närvaro på annat håll. Hans ansvarsområde ärsådant att det ibland kan inträffa saker med väldigt kortvarsel.I det här sammanhanget vill jag betona ränteläget och denekonomiska politiken. En riktig ekonomisk politik som skaparförutsättningar för ett lågt ränteläge är den bästabostadspolitiska åtgärden som kan genomföras och som kan lösaproblemen på bostadskreditmarknaden. Detta visar en hel delolika faktorer. Det har vi kunnat erfara bl.a. när vi har tittatpå det nya bostadsfinansieringssystemet, som möttes av storskepsis när det infördes. Man trodde att det skulle innebäraförsämringar. Den ekonomiska politiken, som har skapatförutsättningar för ett lägre ränteläge, har också lett framtill att det nya bostadsfinansieringssystemet nu ger bättreförutsättningar än det gamla, vilket bl.a. har räknatfram. Att vi går vidare på den vägen är viktigt för att vi skallkunna lösa problemen på bostadskreditmarknaden.De totala bostadskostnaderna håller nu på att gå ner -- dåavser jag förutom hyreskostnaden det som man betalar i form avsubventioner via skattsedeln. Det sänkta ränteläget gör attdenna utveckling kommer att kunna gå allt snabbare. Det är detsom är det viktiga och som har tvingat fram beslutet om deminskade räntesubventionerna i beståndet med sammanlagt 3miljarder kronor. Detta har lett till en mycket gynnsamränteutveckling och skapat förutsättningar för förbättringar iboendet och i bostadsbyggandet.Bild 2 [Har tagits in som underbilaga 2 till protokollet. 66]Denna bild visar ränteutvecklingen under de senaste månaderna.Att det drivs en ekonomisk politik som skapar förutsättningarför ett fortsatt lågt, och helst lägre, ränteläge är alltså avgrundläggande betydelse för att problemen både för defastigheter som har byggts och för defastigheter som skall byggas skall kunna lösas.Sedan vill jag beröra orsakerna till de problem som finns.Det är alltså problem med de bostäder som har byggts under desenaste åren och därmed problem med bostadskreditgivningen närdet gäller de bostäder som byggs i dag.Bild 3 [Har tagits in som underbilaga 3 till protokollet. 67]Denna bild sammanfattar det hela. Det har varit ett ökandebostadsbyggande -- den undre litet grovare linjen. Fram till1991 skedde det en kraftig ökning av bostadsbyggandet. Det synsinte på den här bilden, men efter det vet vi alla attbostadsbyggandet har minskat drastiskt. Detta har skettsamtidigt som produktionskostnaderna har ökat från ca 4 000 krper kvadratmeter till över 11 000 krper kvadratmeter av 90-talet.Problemet är nu en nedgång i bostadsbyggandet. Vi kan också seen nedgång i produktionskostnaderna, framför allt när det gällerde anbud som har lämnats . Men är enmycket stor del av problemen i nyproduktionen hänförliga tillatt det är alltför stor skillnad mellanproduktionskostnaderna och det värde som husen anses ha när deär färdigbyggda, alltså i förhållande till det som hushållen ärberedda att betala i hyra.Därtill kommer naturligtvis också att man boomvande sig vid att kunna lånefinansiera i det närmaste avproduktionskostnaden. Detta har lett till ekonomisk instabiliteti de bostäder som har byggts och enoförmåga att se nödvändigheten av att sätta in en högre andeleget kapital i de investeringar som ligger framåt i tiden.Det som krävs för att man skall kunna lösa problemen påbostadskreditmarknaden är att man ser på det hela med nya ögon.Till att börja med måste man försöka lösa problemen i debostäder som har byggts . I det sammanhangetkommer jag in på de förslag som presenterade och som processas vidare i kanslihuset.Den strategi som dessa förslag bygger på baseras på att defastigheter som har byggts måste gesmöjligheter att klara övergången till sådana ekonomiskaförhållanden som bättre motsvarar vad dessa fastigheter kostadeatt bygga. Det innebär att man måste skapa bästa möjligaförutsättningar för att fastighetsägare inte skall behöva gå ikonkurs. På det sättet förbättras också möjligheterna tillkreditgivning för bostadsbyggandet . Kreditinstitutenhar tvingats att göra reserveringar för de kreditförluster somman ser framför sig beträffande dessa fastigheter. Det äralldeles klart att denna faktor motverkar och förhindrar nyaengagemang när det gäller bostadsbyggandet. Om riskerna förkonkurser i det byggda beståndet minskas och undanröjs, ökarutbudet av nytt kapital till nya engagemang.Enligt förslag skall detta åstadkommas genom skapar större möjligheter för dessa fastighetsägare attförsöka minska sina kapitalutgifter. Detta skall ske genom avreglerar det gamla räntebidragssystemet som innehåller enhel del olika formkrav, hur lånen skall vara bundna, vilka somskall ha lånat ut pengar osv. Om inte dessa regler följs,riskerar fastighetsägaren att gå miste om räntebidraget.De förslag som har lagt fram innebär att detidigare räntebidragsbestämmelserna ändras så att räntebidragetsstorlek skall vara oberoende av finansieringsform och denfaktiska låneutgiften, alltså i likhet med de regler som gällerför det nya räntebidragssystemet. På det sättet skapar manstörre förutsättningar för kreditgivare att medverka till attlösa de finansieringsproblem som finns. Dessa möjligheter har pågrund av formkraven egentligen inte stått till buds tidigare.För att detta inte skall bidra till ett intresse av att gå ikonkurs, t.ex. för att komma ifrån det statliga lånet och ändåbehålla fulla räntebidrag, föreslås också att om man går ikonkurs och fastigheten säljs till ett pris som understiger detstatliga lånet, skall det ske en kvittning mot nuvärdet avkvarvarande räntebidrag. Det innebär alltså att de kvarvaranderäntebidragen blir beroende av hur mycket som betalas förfastigheten vid en exekutiv auktion.För att ytterligare stabilisera kreditinstitutens möjligheteratt ge lån och försäkra sig om att låntagaren använderräntebidragen till att betala sina lånekostnader föreslås detatt de tidigare formerna för nettoavisering skall gälla också idet nya systemet, dvs. bidragstagaren skall ha möjlighet att setill att bidragen betalas ut till kreditgivaren, som på detsättet kan vara säker på att låntagaren klarar sinaförpliktelser.Det föreslås också en statlig kreditgaranti för ett slagsomfördelningslån för att ge förbättrade möjligheter till dem somhar byggt att klara övergången till enbättre ekonomi. Kreditgarantin skall kunna gälla lån motsvarande10 % av bidragsunderlaget. Detta skall kunna tillämpas bl.a.för att en låntagare skall kunna växla ned från ett lån med högränta till ett lån med lägre ränta, alltså till den räntenivåsom gäller . För detta krävs dock att man betalar enränteskillnadsersättning, vilket möjliggörs genomomfördelningslånet. På det här sättet syftar förslagen till attminska riskerna för att fastighetsägare behöver gå i konkurs.Därmed minskas också riskerna för kreditförluster förkreditinstituten. Då skapas det större utrymme för kreditgivningtill ny- och ombyggnad.För att ytterligare förstärka de möjligheterna föreslås attkreditgarantin utvidgas från nuvarande, normalt, avbidragsunderlaget till . Det förslaget skall också omfattadem som bygger enligt räntebidragsregler. Det innebäratt väldigt många av de problem löses som man åtminstone frånbyggbranschen har hävdat finns inom det gamlakreditgarantisystemet. På det sättet skall det här sammantagetöka möjligheterna både att klara kreditförlusterna i det gamlasystemet och att förbättra kreditgivning i det nya systemet.Det här är en lösning som föreslås inom ramen för oförändradestatsfinansiella utgifter och har den begränsning somnaturligtvis följer av det. Men jag tror att det här på ettverksamt sätt kommer att kunna medverka till att lindraproblemen.Rune Evenson: Jag skulle vilja rikta min fråga tillPer-Åke . Flera talare har här tagit upp problemen fördem som har byggt , ochframåt.Många SABO-företag har stora problem med sin ekonomi. De kaninte, bl.a. på grund av konsumenternas sänkta reallöner,genomföra hyreshöjningar som skulle behövas för att klara sinekonomi. Det finns alltså ett konkurshot över mångaallmännyttiga bostadsföretag . var innepå det tidigare. börjar situationen bli akut.Därför skulle jag vilja fråga vilket råd villge allmännyttiga företag som har ett stort bestånd av hus byggdai slutet av 80-talet men som inte kan täcka sina kostnader medhöjda hyror. Det förslag som har lagt fram löser inte detakuta problemet för många av dessa företag.Per-Åke : Vi har ju som mandiskuterat räntebidragens storlek och omfattning haft löpandekontakter med SABO-företagen, som för övrigt också själva harpublicerat en skrift har beskrivit dessa företagsekonomi. Där framgår att det finns ett begränsat antalSABO-företag -- talar om ungefär 30 -- somär räntebidragsberoende för sin verksamhet. Den slutsats somändå dras i den skriften är att man inte ser detta som någotproblem. Man uppfattar det som så att det är någonting somägaren i de här fallen kommer att klara av, på samma sätt somägare av andra bostadsfastigheter. Därför har jag inte uppfattatatt det föreligger något konkurshot, som skulle föranleda någonsärbehandling i det här hänseendet.Rune Evenson: rådgivare harrekommenderat dessa företagare att gå i konkurs. Om nusituationen inte är lika ljus som du påstår, delar du hansuppfattning?Per-Åke : Jag kan inte bedöma vad som ärlämpligast i det enskilda fallet. Jag skulle tro att det i deallra flesta fall faller naturligt att ägaren löser problemenoch att det är naturligast att de löses utan att gå i konkurs.Rune Evenson: Du menar alltså att kommunerna får gå in ochbetala?Per-Åke : Ja, de får gå in. hartidigare talat om att detta är en fastighetsägarkategori som harhaft extremt litet eget kapital och att detta utgör en stor delav grunden till problemen. Det är kanske inte onaturligt attägare också på det här området vidtar de kapitalförstärkningarsom kan behövas. Av den nämnda skriften har framgått att detegentligen är ganska måttliga insatser som kommer att krävas.Inga Berggren: En ingrediens i omvandlingen av ochspecifikt i bostadsfinansieringen är avreglering samt förenklingav regler och normer. Jag vill i första hand vända mig till MatsRönnberg. Jag vill gärna veta vad BKN har gjort och gör för attgöra hanteringen smidigare och handläggningstiderna kortare närdet gäller att värdera kreditvärdigheten.Jag ställer denna fråga bl.a. därför att jag avsmåhusfabrikanter fått synpunkter på att BKN alltför mycket hargått in i detaljer när det gäller att bedöma presumtivahusköpares kreditvärdighet, exempelvis en byggmästares som ståri begrepp att bygga äldrebostäder. Är det så, och vad har man iså fall gjort för göra det hela litet smidigare i kontakternamed de olika företagen?Ytterligare en fråga. Med förslag om en utvidgadkreditgaranti blir det än viktigare med ett snabbt och smidigtförfarande för att inte så att säga lägga sten på börda ibesvärliga fall. Jag undrar om förslag i den härdelen ger som effekt en snabbare, smidigare och lättarehantering.Mats : Konstruktionen i dessa system som viarbetar med är att det är kreditinstituten som görkreditprövningen. Det är de som har att göra en sedvanligkreditprövning och bedöma låntagarens förmåga att betalatillbaka lånet. I de fall då kreditgivarna kommer till oss ochfrågar om de har gjort en rätt kreditbedömning -- det är de fallsom du tar upp -- tar vi i princip inte på oss än 14dagar efter det att vi har fått alla papper på bordet. Vi harfört noga statistik över detta. Jag har inte hört att någonskulle ha klagat på att hanteringen skulle ha tagit alltför långtid.Däremot kan man naturligtvis ha synpunkter på utfallet av enkreditprövning. Där vill jag bara säga att vi hittillsegentligen inte i något fall kommit att göra någonkreditprövning när det gäller egnahemsägare, eftersom det gamlasystemet innebar att kommunerna, som ju tog en del av ansvaret,gjorde den kreditprövningen. Vi har alltså inte prövat dem.Däremot fastighetsägare, näringsidkare, har vi haft att pröva.Där kan man säga att vår praxis följer den normalakreditprövningens utveckling hos kreditinstituten. Vi görungefär samma sak. Vi ser till att det blir en enhetlig prövningoch att de som tar dessa lån har, som sades här tidigare, enförmåga att överleva även om intäkterna inte skulle falla påplats som kalkylerat. Det är innebörden av systemet, och det harvi tillämpat.Inga Berggren: Min fråga var om förslaginnebär förändringar till det bättre.Mats : Förlåt att jag inte tog upp den fråganspecifikt. Det återstår att se hur konstruktionen kommer attbli, vi har inte sett propositionen . Såvitt jag förstår ärintentionen i förslag att kreditinstituten skall göradenna prövning. Flertalet ärenden skall inte hamna på vårt bord.För närvarande prövas av alla kreditgarantiärendenhos oss, så det är en mycket liten del. Förhoppningen är att detskall bli likadant med den nya garantiformen. Kriterierna skallvara så tydliga att de kan göra kreditprövningen.Erling : Hans Lundholm framhöll att utlåningen nufrån januari varit ca 40 miljarder. Har det inte under dentidigare perioden och rått en storförsiktighet i utlåningen till byggobjekt? Det finns jureferensobjekt där man från den blivande fastighetsägarens sidahade klara papper på att man kunde hyra ut fastigheten och manhade lokala banker med sig. Men när det gällde hypoteksdelen vardet nej. Ifrån att tidigare haft en ganska generös utlåningövergick man till i det närmaste totalt stopp. Gick man inte förlångt när man nästan vägrade lån till alla nyaobjekt?Hans Lundholm: Risken är att pendeln slår över för mycketåt det andra hållet i en situation med så stora förluster. Mensamtidigt skulle jag ändå vilja framhålla att alla våra institutinte känner igen den beskrivningen. Det är fråga om gör en noggrannare kreditprövning än tidigare, dels avobjektet, fastigheten i fråga, dels av kredittagaren. Det är enhelt ny situation, en ovan situation för låntagaren. Jag troratt en del av de reaktioner som har kommit mera beror på attsynsättet och kreditbedömningen ser litet annorlunda ut nu äntidigare.Birger : Jag skulle vilja ställa en fråga omränteskillnader. var inne på det i sittinledningsanförande.Bostadslåneinstituten måste betala ett högre pris än statenför sin upplåning. Det beror väl främst på marknadens bedömningav kreditrisken. Egentligen är det ingen skillnad, såvittjag kan förstå, eftersom den statliga garantin förbetalningssystemet även omfattar bostadslåneinstituten. Därförskulle jag vilja fråga: Kan vi hoppas på att ränteskillnadenminskar, dvs. att bostadsobligationsräntorna kommer närmarestatsobligationsräntorna? tror jag att den är 70punkter, , om jag minns rätt. Den har varit nere vid 0,2 %under vissa perioder.Bostadslåneinstituten vill, när de lånar ut pengar, givetvisha en viss räntemarginal. Den har ökat kraftigt under senare år.Vi som arbetar med dessa frågor på olika nivåer hoppas att dennaränteskillnad skall minska, för det blir till stor glädje förägare av lägenheter, fastighetsägare, bostadsrättsinnehavare ochdem som hyr en lägenhet. Då frågar jag mig ombostadslåneinstituten garderar sig alltför mycket för befaradekreditförluster . Ni har väl inte, såvitt jag förstår,gjort så många verkliga kreditförluster ännu?Hans Lundholm: Beträffande ränteskillnaden till statenskulle vi naturligtvis också vara väldigt glada om dendifferensen kom ner till 10--20 punkter. Vi är själva litetbekymrade över att den ligger så högt. Det är väl en spegel avobligationsköparna. De vill ha det riskpåslaget. Ett sätt att fåner den är att se till att bostadsinstituten har en braintjäningsförmåga och därigenom kan få en bra konsolidering ochupplevs som stabila av placerarna. Det är egentligen det bästasättet att få ner räntespreaden.Angående räntemarginalen gentemot subventionsräntan, som jagförmodar syftar på, skall jag säga attsubventionsräntan enbart är en administrativt bestämd ränta, somegentligen inte speglar det enskilda institutetsupplåningskostnad. Det är det ena som kan sägas om den. Manmåste dessutom hålla i minnet att det som har skett de senastetvå tre åren är att vårt krav på att öka kapitaltäckningen nuslår igenom fullt ut. Det var första gången vid utgången av 1992som man krävde full kapitaltäckning enligt de nyakapitaltäckningsreglerna.Det innebär att vi för bostäderna skall hålla av egetkapital, dvs. en utlåning till bostäder på säg 500 miljarderkräver 20 miljarder i eget kapital. Därför har det skett enoerhört kraftig kapitaluppbyggnad i dessa bostadsinstitut. Detär naturligtvis pengar som kräver avkastning. Därför ligger detnu i marginalen, tidigare fanns inte dessakapitaltäckningskrav.Risksituationen är också betydelsefull när det gäller attvärdera marginalen. när vi hade den höga inflationenvar riskerna närmast obefintliga i den här branschen. Den högainflationen gjorde att man successivt växte i fastigheterna.Även om man hade producerat dem till höga kostnader, tog detbara så hade de ett högre värde än vad de var belånadetill.Nu är situationen en annan och kommer väl att så förbli med enlåginflationsekonomi. Det kommer att vara rent generellt störrerisker med att låna ut även till bostadsfastigheter. Det måsteockså spegla sig i marginalerna.Det mest verksamma sättet att få ner marginalerna är attminska risknivån i projekten. Återigen: kan man få upp andeleneget kapital, minskar riskerna. Därigenom är det ocksåvälgörande för att få ner marginalerna.Birger : Vilken betydelse har det haft att vifrån statens sida gått in och garanterat betalningssystemet ävenför bostadslåneinstituten? Har det inte haft någon betydelseöver huvud taget, eller hur många punkter har det betytt?Hans Lundholm: Det är svårt att ha någon uppfattning omdet, eftersom vi inte kan mäta den omvända situationen. Man hadehoppats att det hade haft större betydelse och större inverkan.Mats : Den fråga som reser omskillnaden mellan statspapper och bostadspapper är juintressant. För min del är den intressant i så måtto att man kansäga att med den statliga kreditgarantin försvinner behovet avkapitaltäckning och man får så att säga lån som är väldigtsnarlika statspapper. Enligt det förslag som lagts fram omatt utöka kreditgarantier till för de projekt som sätts igång framöver skulle man kunna värdepapperisera dessa typer avlån och sälja obligationer eller värdepapper med den här typenav säkerheter bakom sig. Därmed skulle vi uppnå en effektivsänkning av skillnaden, åtminstone om man säljer obligationernainternationellt.Harry : Jag har en fråga till . Hantalar om pantregler för bostadsrätter och menar att de bordeändras så att bostadsrättsinnehavarna kommer helskinnade ursituationen och kreditgivarna får stå för hela risken. Jagskulle önska en utveckling av det påståendet.Mats : Jag vill självklart understryka att manaldrig skall generalisera.