bet · GH01BoU2 · 1993-10-28 00:00:00 — I betänkandet behandlar utskottet fem motioner väckta underden allmänna motionstiden om vissa bostadsrättsfrågor.Motionerna avstyrks. Tre av dem avstyrks med hänvisning tillpågående överväganden bl.a. inom regeringskansliet.En reservation (fp, kds) har fogats till betänkandet. I betänkandet behandlas de under allmänna motionstiden 1993väckta motionerna1992/93:Bo401 av () vari yrkas att riksdagensom sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförtsom att lokalhyresgäster bör ha samma rätt som bostadshyresgästeratt delta vid ombildning av hyresrätt till bostadsrätt.1992/93:Bo405 av () vari yrkas att riksdagensom sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförtsom bostadsrättens värde som pant.1992/93:Bo407 av () vari yrkas att riksdagensom sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförtsom möjligheten för enskilda att slippa betala kabel-TV-avgift.1992/93:Bo415 av () vari yrkas att riksdagensom sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförtsom partiellt slopande av förbudet mot dubbelupplåtelse i 4 kap.3 § bostadsrättslagen.1992/93:Bo416 av () vari yrkas att riksdagensom sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförtsom åtgärder med syfte att förbättra bostadsrättens värde sompant. Lokalhyresgästens ställning vid ombildning från hyresrätt tillbostadsrättEnligt bostadsrättslagen (1991:614) har enbostadsrättsförening till uppgift att upplåta lägenheter medbostadsrätt i föreningens hus till sina medlemmar. Lägenheternakan bestå av bostäder eller av lokaler. Rätten till medlemskapfinns reglerad i lagen. När en bostadsrättsförening förvärvar enfastighet med hyresrättslägenheter i avsikt att ombildalägenheterna till bostadsrätter har hyresgästerna med vissaundantag rätt till medlemskap. Till undantagen hörlokalhyresgästen om föreningen beslutat att lokalen inte skallupplåtas med bostadsrätt. I detta fall saknar alltså hyresgästenrätt till medlemskap.Möjligheten för en lokalhyresgäst att delta i en ombildningfrån hyresrätt till bostadsrätt tas upp i motion 1992/93:Bo401(m). Motionären anser att en sådan hyresgäst bör ha samma rättsom en bostadshyresgäst att delta. Det är enligt motionären avstor betydelse för mindre företag att kunna äga sin lokal ochdärigenom få ett större inflytande, bl.a. över kostnaderna.Som framgått är det bostadsrättsföreningen som avgör om enlokal skall upplåtas med bostadsrätt. När bestämmelsen infördesi lagen hänvisades det till att bostadsrättsföreningen kunde haekonomiska eller andra skäl för att inte vilja upplåta lokaler ifastigheten med bostadsrätt. Frågan om inte lokalhyresgästerborde jämställas med bostadshyresgäster när det gäller rättentill medlemskap i ombildningsfallen övervägdes i samband med densenaste översynen av bostadsrättslagen (prop. 1990/91:92). Någraskäl att föreslå en ändring av bestämmelserna ansågs intefinnas. Däremot stärktes lokalhyresgästens ställning på detsättet att beviljat medlemskap i föreningen medför en rätt attfå lägenheten upplåten med bostadsrätt.Utskottet anser att det inte finns tillräckliga skäl för attföreslå åtgärder som medför att bostadsrättsföreningarna fråntasmöjligheten att bestämma upplåtelseform för lokaler. Motionen1992/93:Bo401 (m) om lokalhyresgästers ställning vidombildning från hyresrätt till bostadsrätt avstyrks därmed.Förbudet mot dubbelupplåtelseEn hyresgäst, som vid en ombildning inte vill förvärva sinlägenhet med bostadsrätt, får stå kvar som hyresgäst medbostadsrättsföreningen som hyresvärd. Hyresgästens lägenhetkommer således även efter ombildningen att vara upplåten medhyresrätt men med bostadsrättsföreningen som hyresvärd. Sålänge hyresförhållandet består får lägenheten inte upplåtas medbostadsrätt till annan än hyresgästen (förbudet motdubbelupplåtelse, 4 kap. 3 § bostadsrättslagen). Vad nu sagtsgäller inte om mindre än återstår av hyrestiden ochhyresvärden och hyresgästen har kommit överens om atthyresförhållandet skall upphöra utan att hyresrätten överlåtstill annan. Bestämmelsen, som infördes , har motiveratsmed att de kvarboende hyresgästernas ställning inte skallförsämras vid ombildning.I motion 1992/93:Bo415 (m) föreslås att förbudet motdubbelupplåtelse slopas i de fall kommunen eller ett kommunaltbostadsbolag vill gå in som bostadsrättshavare tillhyreslägenheterna. Enligt motionären skulle härigenom kraven påinsatskapital från de boende som deltar i ombildningen begränsassamtidigt som hyresgästerna kan känna trygghet i vetskapen omatt kommunen eller det kommunala bolaget även framgent ärhyresvärd. Kommunen eller det kommunala bolaget får härigenomviss tillgång till lägenheter i beståndet.Frågan om förbudet mot dubbelupplåtelse bör slopas har nyligenövervägts i en promemoria från , Ds 1993:54Bostadsrättsoption och andra ändringar ibostadsrättslagstiftningen. Syftet med övervägandena är att lösade finansieringsproblem som kan uppstå i de fall hyresgästerinte kommer att delta i ombildningen. I promemorian föreslås attförbudet bör behållas. I stället föreslås att säljaren skallkunna förvärva en rätt att när hyresförhållandet upphör påkallaatt hyreslägenheten skall upplåtas med bostadsrätt, en s.k.bostadsrättsoption. Promemorian remissbehandlas för närvarande.Förslaget i motion 1992/93:Bo415 (m) syftar i likhet meddepartementspromemorian till att lösa de finansieringsproblemsom på grund av förbudet mot dubbelupplåtelse kan uppstå vidombildning. Det finns därför inte nu anledning att föreslå ettsärskilt tillkännagivande om överväganden om ett partielltslopande av förbudet. Den vidare behandlingen av förslaget ominförande av bostadsrättsoptioner bör i stället avvaktas.Utskottet förordar att motionen avslås.Bostadsrätten som pantI två motioner, 1992/93:Bo405 och 1992/93:Bo416 (båda m),föreslås ett tillkännagivande om att åtgärder börvidtas som förbättrar bostadsrättens värde som pant. Det kanenligt motionerna ske genom att en juridisk person som förvärvatbostadsrätten efter pantrealisation blir medlem i föreningen ut bostadsrätten i andra hand. Vidare bör enligtmotionärerna en bostadsrättsförening jämställas med andrafordringsägare och inte som ha företräde framförpantfordran.Utskottet föreslog vid behandlingen av propositionen om en nybostadsrättslag (bet. 1990/91:BoU13 s. 21) att skullege regeringen till känna att frågor som rör pantsättning avbostadsrätter m.m. borde övervägas ytterligare. Regeringen har tillkallaten särskild utredare med uppgift att se över lagstiftningensåvitt avser försäljning av bostadsrätt vid offentlig auktionoch vissa andra frågor. Enligt vad utskottet erfarit beräknasutredningen kunna överlämnas till regeringen under november1993. Ett av syftena med utredningen är att överväga åtgärderför att bostadsrättens värde som pant skall stärkas. Ettsärskilt tillkännagivande om en sådan utredning är såledesobehövligt. Ett ställningstagande till vilka åtgärder som kanvisa sig nödvändiga för att stärka bostadsrättens värde som pantbör avvaktas. Med det anförda avstyrker utskottet motionerna1992/93:Bo405 och 1992/93:Bo416 (båda m).Avgift för kabel-TVI motion 1992/93:Bo407 (fp) föreslås att gerregeringen till känna att lagstiftningen bör utformas så att enenskild bostadsrättshavare eller medlem i en samfällighet harrätt att välja bort kabel-TV och slipper betala avgiften. Enligtmotionären är det inte rimligt att en bostadsrättsförening kantvinga ett enskilt hushåll att ansluta sig till kabel-TV-nätet.Han anser att kabel-TV-installation inte kan jämföras medvanliga investeringar och underhåll av fastigheten. Det ärenligt motionärens mening i denna fråga angelägnare att hävdaden enskildes rätt än att slå vakt om föreningsrätten.Även om motionären inte riktar uppmärksamheten påhyresgästernas möjligheter att påverka beslut om anslutning tillkabel-TV anser utskottet det motiverat att kort redovisa denordning som gäller sådana frågor i hyreshus. De boendesmöjligheter att utöva inflytande över boendet varierar beroendepå upplåtelseformen. För hyresgästerna förhandlarhyresgästorganisationen kollektivt med hyresvärden och hansorganisation. Förhandlingarna förs på grundval av enförhandlingsordning. Om det finns en förhandlingsordning har enhyresgästorganisation enligt 5 § hyresförhandlingslagen rätt attpåkalla förhandlingar om bl.a. gemensamma anordningar. Villhyresvärden höja hyran skall förhandling ske innan avtal fårträffas. Träffas en förhandlingsöverenskommelse blir denenskilda hyresgästen bunden av en sådan överenskommelse om detfinns en förhandlingsklausul i hyresavtalet. När det gällerinstallation och utnyttjande av kabel-TV har mellanHyresgästernas och samt mellan ochSveriges träffats rekommendationer att iförhandlingsöverenskommelser tillämpa vissa riktlinjer. Enligtriktlinjerna skall den enskilde hyresgästen ha rätt attkostnadsfritt avstå från kabel-TV-program.När kabel-TV skall installeras i en hyresfastighet tecknarhyresvärden ett avtal med kabelföretaget om anslutning tillkabelnätet. Den enskilda hyresgästen får sedan träffa avtal medkabelföretaget om ett visst abonnemang på programkanaler. Det ärinte ovanligt att hyresgästen utan att teckna särskilt avtalfår tillgång till ett s.k. basutbud.Frågor om hyresgästernas inflytande över installation avkabel-TV m.m. har behandlats av bostadsutskottet vid fleratillfällen och (bet. 1992/93:BoU24).Utskottets inställning har varit att hyreslagstiftningen ochförekommande riktlinjer som bostadsmarknadens parter enats omnöjaktigt uppfyller de krav på hyresgästinflytande som kanställas vid beslut om installation av kabel-TV. Utskottet harvidare uttalat att det är viktigt att den enskilde har valfrihetnär det gäller programutbudet. Det förslag till ändringar ihyresförhandlingslagen (Ds 1993:30) som behandlasinom kommer, om det förverkligas, att gehyresgästerna större möjligheter att påverka hyresavtaletsinnehåll.Den genom motionen aktualiserade frågan om beslutsordning m.m.avseende kabel-TV-avgift för bostadsrättshavare ger utskottetanledning redovisa följande. De grundläggande reglerna förbostadsrättsformen finns i bostadsrättslagen. Dessutom gällervissa allmänna föreningsrättsliga regler lag omekonomiska föreningar. Avvikelser kan föreskrivas i stadgarnaeller genom avtal med bostadsrättshavaren.Bostadsrättsföreningen äger fastigheten och handharförvaltningen i medlemmarnas intresse. Medlemmarna harinflytande över verksamheten. Beslut som rör gemensamma frågorfattas av föreningen. Föreningsstämman är föreningens högstabeslutande organ medan styrelsen är verkställande organ. Det ärpå föreningsstämman som medlemmarna utövar sitt inflytande.Föreningsstämman har till uppgift att utse föreningensverkställande organ, styrelsen, och att fatta viktiga beslut somgäller bostadsrättshavarna, t.ex. beslut om frågor som innebärväsentliga förändringar av fastigheten. Styrelsen får besluta omandra förändringar. Stämman har dock i princip rätt att fattabeslut i alla frågor. Vad gäller den i motionen upptagna fråganom beslut om installation av kabel-TV gäller att enkel majoritetkrävs om inte stadgarna innehåller särskilda majoritetsregler.När en bostadsrättsfastighet kopplas in på kabel-TV-nätettecknas ett avtal om anslutning, i vilket ibland kan ingå ettbasutbud till det enskilda hushållet. Kostnaderna förinstallation och nyttjande av kabel-TV kan finansieras viaårsavgiften eller tas ut särskilt. För medlemmar i ensamfällighetsförening gäller liknande bestämmelser.Som framgått ovan utövar bostadsrättshavaren sitt inflytandepå föreningsstämman. Vissa beslut kan dock fattas av föreningensstyrelse. Tillräckliga skäl saknas för att undanta beslut somrör kabel-TV-frågor från den ordning som i övrigt gäller förbeslut i en bostadsrättsförening. Utskottet är således inteberett att föreslå en sådan ändring av den aktuellalagstiftningen som skulle innebära en begränsning avföreningarnas frihet att själva bestämma över sitt boende. Vadnu anförts om beslut i bostadsrättsföreningar torde imotsvarande delar också gälla beslut i samfällighetsföreningar.Med det anförda avstyrker utskottet motion 1992/93:Bo407 (fp) omavgift för kabel-TV. beträffande lokalhyresgästers ställning vid ombildningatt avslår motion 1992/93:Bo401,2. beträffande förbudet mot dubbelupplåtelseatt avslår motion 1992/93:Bo415,3. beträffande bostadsrättens värde som pantatt avslår motionerna 1992/93:Bo405 och1992/93:Bo416,4. beträffande avgift för kabel-TVatt avslår motion 1992/93:Bo407.res. (fp, kds)den 28 oktober 1993På bostadsutskottets vägnarAgne HanssonI beslutet har deltagit: (), (), (), (), (), (), (), (),(), Bo G Jenevall (nyd), (),(), (), ()och ().Från , som inte företräds av någon ordinarieledamot i utskottet, har suppleanten () närvaritvid den slutliga behandlingen av ärendet. Avgift för kabel-TV (mom. 4)() och () anserdels att den del av utskottets yttrande som på s. 5 börjarmed "Som framgått" och slutar med "för kabel-TV" bort haföljande lydelse:Som framgått ovan kan bostadsrättshavaren utöva inflytandeöver boendet och påverka beslut genom att rösta påföreningsstämman. Det är ofrånkomligt att den enskildabostadsrättshavaren ibland hamnar i minoritetsställning ochmåste godta beslut som han inte har röstat för. Det bordeemellertid finnas en gräns för vad den enskilda kan bli tvungenatt mot sin vilja delta i. Ett beslut om en sådan gemensamanordning som installation och nyttjande av kabel-TV kan enligtutskottets mening motivera ett minoritetsskydd. Det voreönskvärt att bostadsrättsföreningar tillämpar den ordningen attendast de som vill ha kabel-TV skall anslutas. Det kan dockibland motiveras att installationskostnaden är en gemensamkostnad som alla bidrar till. Däremot är det inte godtagbart atten bostadsrättsförening kan tvinga det enskilda hushållet attbetala för programutbudet. Detta måste vara en fråga som detenskilda hushållet självt skall bestämma om och betala för.Likväl som bostadsrättshavaren själv bestämmer över t.ex.underhållet i den egna lägenheten skall han också kunna beslutaom vilka TV-kanaler som han vill ta del av i sin bostad. Enligtvad utskottet erfarit förekommer det att bostadsrättsföreningaroch samfällighetsföreningar tvångsansluter sina medlemmar tillabonnemang på programutbud. Utskottet anser därför att detnärmare bör övervägas vilka åtgärder som bör vidtas för att geett starkare skydd åt en minoritet av bostadsrättshavare i dennafråga och för att förhindra att den enskilda medlemmen tvingasbetala för ett oönskat programutbud. Vad nu anförts börriksdagen med anledning av motion 1992:93:Bo407 (fp) geregeringen till känna.dels att moment 4 i utskottets hemställan bort ha följandelydelse:4. beträffande avgift för kabel-TVatt med anledning av motion 1992/93:Bo407 som sinmening ger regeringen till känna vad utskottet anfört.