prop · GF03127 · 1992-01-01 00:00:00 — Hithörande frågor har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 2.5.4. Paragrafen har också genomgått viss redaktionell jämkning. Förevarande kapitel i fastighetsbildningslagen innehåller allmänna bestämmelser om fastighetsreglering. Kapitlet inleds med ett avsnitt om grunderna för fastighetsreglering. Det nu framlagda lagförslaget innebär en ändring i dessa avsnitt (5 §) och ett tillägg till bestämmelserna i avsnittet (8 a §). I båda fallen är syftet att underlätta plangenomförande (jfr avsnitten 2.2.1--2.2.3 i den allmänna motiveringen). Genom ändringarna i 10, 12 och 15 §§ jämte den nya 10 a § knyts ersättningsreglerna i fastighetsbildningslagen närmare till motsvarande regler i expropriationslagen. Av skäl som har redovisats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3.2) skall fastighetsbildningslagen liksom ge möjlighet till vinstfördelning när ersättningen bestäms. De nya reglerna innebär att värderingen skall grundas på expropriationslagens princip om skadeersättning. Värderingen skall också innefatta en skälig vinstfördelning. Någon vinstfördelning skall emellertid inte komma i fråga vid reglering av egendom som kan tas i anspråk enligt 14 kap. 1 eller 2 § och inte heller vid reglering i andra fall om det är uppenbart att egendomen i stället skulle ha kunnat tas i anspråk genom expropriation eller något annat sådant tvångsförfogande. De nya reglerna innebär i korthet följande. Om värdet av det som genom fastighetsreglering läggs till en fastighet inte motsvarar värdet av vad som genom regleringen tas från fastigheten, skall skillnaden utjämnas genom ersättning i pengar. Ersättningen skall liksom bestämmas på grundval av en likvidvärdering. De särskilda reglerna i 8 kap. 5 och 6 §§ om ersättning vid inlösen upphävs, och reglerna i 5 kap. blir därmed tillämpliga också vid fall av inlösen. De fall då vinstfördelning skall ske behandlas i 10 a § första och tredje styckena (''''''''vinstfördelningsfallen'''''''') medan de fall då vinstfördelning inte skall ske behandlas i 10 a § första och andra styckena (''''''''expropriationsfallen''''''''). I vinstfördelningsfallen skall bestämmelserna i 4 kap. expropriationslagen -- bl.a. regeln om ersättning för företagsskada -- beaktas, dock inte presumtionsregeln i 4 kap. 3 § och inte heller regeln om företagsnytta i 4 kap. 2 §. Vidare skall vinstfördelning ske genom att man när likvidvärdet bestäms tar skälig hänsyn till egendomens värde för den tillträdande fastigheten. Syftet med vinstfördelningsregeln är att få till stånd ersättningar som motsvarar vad parterna skulle ha kommit överens om i normalfallet i en situation där någon tvångsrätt inte hade förelegat. Lagbestämmelsen anger inte om vinstfördelningen skall göras enligt en direkt eller en indirekt metod (jfr vad som anförts om metodfrågan i den allmänna motiveringen, avsnitt 2.3.2). Här får den lösning väljas som är lämpligast i det enskilda fallet. Även i övrigt har frågan om hur vinstfördelningen skall ske i stor utsträckning överlämnats till rättstillämpningen. I expropriationsfallen skall likvidvärderingen ske helt enligt bestämmelserna i 4 kap. expropriationslagen. Även presumtionsregeln och regeln om företagsnytta skall alltså tillämpas. Genom hänvisningen i 10 a § till 4 kap. expropriationslagen kommer reglerna i den lagen om värdetidpunkt och värdejustering vid förhandstillträde att bli tillämpliga. Likvidvärderingen skall alltså i normalfallet hänföra sig till de förhållanden som råder den dag då ersättningen bestäms. Har egendomen tillträtts skall dock tillträdesdagen vara värdetidpunkt. Därvid skall likvidvärdet räknas upp vid en eventuell höjning av det allmänna prisläget (se 4 kap. 4 § expropriationslagen). Uppräkning torde böra ske från tillträdesdagen även i fall då tillträde rent faktiskt har skett före ikraftträdandet av de nya reglerna (jfr NJA 1980 s. 478). Vid likvidvärderingen skall också beaktas de särskilda reglerna i 4 kap. 1 § tredje stycket och 5 § expropriationslagen. Dessa regler innebär i princip dels att den exproprierande inte skall behöva ersätta värden som han själv har skapat, dels att ersättning inte behöver utgå för värden som tillskapats bara för att höja expropriationsersättningen. Vid likvidvärderingen skall också beaktas skador på resterande fastighetsdel, liksom s.k. företagsskada. I undantagsfall kan det vara så att det inte är den som skall tillträda marken som skall ersätta skador på resterande fastighetsdel eller en företagsskada. I så fall skall den tillträdande kompenseras av den sakägare som skall ersätta skadan (se 11 § första stycket). I följdlagstiftningen med anledning av gjordes vissa ändringar i 4 kap. expropriationslagen. Det infördes dels en ny fjärde mening i 1 § första stycket och dels en ny paragraf, 3 a § (se SFS 1987:123). Även dessa regler skall tillämpas när likvidvärdet bestäms. Detta innebär inte någon saklig ändring i förhållande till vad som gäller . Genom de lagändringar som föreslås i förevarande lagstiftningsärende utmönstras begreppet ersättning för personlig skada ur fastighetsbildningslagen. Det ersätts med expropriationslagens begrepp annan ersättning (se ändringar i 12 § första stycket i förevarande kapitel i fastighetsbildningslagen). Genom den nya regeln utvidgas ersättningsmöjligheterna enligt fastighetsbildningslagen så att de motsvarar dem som föreligger enligt expropriationslagen. Enligt den nya lydelsen av 15 § skall det utgå ränta på ersättningen enligt de principer som gäller vid expropriation. I ifrågavarande avsnitt av 5 kap. fastighetsbildningslagen har vidare i två nya paragrafer, 12 a och 12 b §§, tagits in bestämmelser som berör möjligheterna att pröva ersättningsfrågor efter den egentliga regleringsförrättningen. Huvudregeln -- som det inte har ansetts nödvändigt att ange i lagtexten -- är att alla ersättningsfrågor med anledning av en reglering skall prövas vid förrättningen. Det gäller även förutsebara skador som vid förrättningstidpunkten ännu inte har framträtt. Något hinder mot att längre fram ta upp framtida, vid förrättningen oförutsebara skador skall inte finnas. Frågor om ersättning för sådana skador skall emellertid inte prövas enligt fastighetsbildningslagens regler. Detta har kommit till uttryck i 12 b §. Frågor om ersättning för skador som har varit synbara eller förutsebara vid förrättningen skall enligt den nya 12 a § kunna skjutas . har tillagts befogenhet att hänvisa sakägare att senare föra talan om ersättning för sådana skador. När en ersättningsfråga av sådant slag återupptas skall den prövas av fastighetsbildningsmyndigheten vid förrättning. Härutöver har i ytterligare en ny paragraf 12 c § tagits in bestämmelser som ger fastighetsbildningsmyndigheten möjlighet att vid förrättningen pröva ersättningsfrågor som har uppkommit i samband med förrättningen, men som inte skall prövas enligt fastighetsbildningslagen. I förevarande avsnitt av fastighetsbildningslagen har därutöver gjorts en lagteknisk förändring. Till följd härav har en ny paragraf, 10 b §, tagits in i lagen. Till följd av en hänvisning i 11 kap. 8 § kommer ersättningsreglerna i 5 kap. att få betydelse också vid klyvning av fastighet. Det är att märka att de föreslagna övergångsbestämmelserna till lagen om ändring i fastighetsbildningslagen innehåller regler som kan vara av betydelse även för förrättningar där ansökan har gjorts efter ikraftträdandet (se punkterna 3-5). Innebörden av dessa regler framgår av specialmotiveringen till övergångsbestämmelserna. Fastighetsreglering som begärts av sakägare får genomföras endast om den är nödvändig för att en fastighet som tillhör sökanden skall förbättras. Kravet på att fastigheten skall förbättras gäller inte om regleringen har begärts av en samfällighetsförening och berör en samfällighet som är av gemensam betydelse för delägarfastigheterna. Kravet gäller inte heller om fastighetsregleringen behövs för att få fastigheten att stämma bättre överens med gällande detaljplan eller fastighetsplan. Har regleringen påkallats av annan än sakägare eller innebär ansökan av sakägare att regleringen, för att ej möta hinder enligt 4 § andra stycket, skall göras mer omfattande än vad som krävs för att sökandens fastighet skall förbättras, får regleringen ej äga rum, om de sakägare som har ett väsentligt intresse i saken mera allmänt motsätter sig regleringen och har beaktansvärda skäl för det. Vid prövningen av sådan fråga skall främst deras mening beaktas som har störst nytta av regleringen. Andra stycket gäller icke, om behovet av fastighetsreglering är synnerligen angeläget. (Jfr 5 kap. 5 § andra stycket i lantmäteriverkets rapport) I paragrafens första stycke uppställs ett krav på att fastighetsreglering skall medföra en förbättring av sökandens fastighet. Om så inte blir fallet, får regleringen inte genomföras. I första stycket görs dock ett undantag från detta krav för ett visst fall rörande samfälligheter. Stycket kompletteras nu med en bestämmelse som innebär att förbättringsvillkoret inte heller gäller när syftet med fastighetsregleringen är att bringa fastigheten i bättre överensstämmelse med gällande detalj- eller fastighetsplan. Skälen för denna komplettering har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 2.2.3. Den nya bestämmelsen är tillämplig såväl när sökanden ansöker om överföring av mark från den egna fastigheten som då han vill upplåta servitut i fastigheten. Av bestämmelsen följer att en fastighetsägare kan initiera även en åtgärd som utplånar hela fastigheten under förutsättning att detta står i överensstämmelse med planen. som skulle ha kunnat inlösas enligt 6 kap. 17 § första stycket (1987:10) får överföras genom fastighetsreglering utan hinder av bestämmelserna i 7 och 8 §§. Detsamma gäller i fråga om upphävande av servitut som besvärar sådan mark. Bestämmelserna i 7 och 8 §§ utgör inte heller något hinder mot att servitut bildas för en sådan allmän trafikanläggning som avses i 14 kap. 2 § . (Jfr 5 kap. 8 a § i lantmäteriverkets rapport) Paragrafen är ny. Den innehåller bestämmelser som utvidgar möjligheterna att i vissa fall genomföra fastighetsreglering oberoende av samtycke från de sakägare som berörs av åtgärden. Skälen för bestämmelserna har behandlats i den allmänna motiveringen, avsnitt 2.2.1. och 2.2.2. Första meningen avser överföring av mark, som enligt detaljplan skall användas för allmän plats för vilken kommunen är huvudman. Sådan marköverföring skall kunna ske genom fastighetsreglering även om den skulle stå i strid med bestämmelserna i 7 eller 8 § och berörda sakägare inte har samtyckt till åtgärden. Vilken mark som berörs av bestämmelsen torde enkelt kunna utläsas av detaljplanen. I andra meningen finns en motsvarande regel om upphävande av servitut. Någon enstaka gång kan en fastighetsregleringsåtgärd som innebär att ett servitut upphävs stå i strid med bestämmelserna i 7 eller 8 §. Åtgärden skall likväl kunna företas, om enligt detaljplan den mark som belastas av servitutet skall användas för allmän plats för vilken kommunen är huvudman. Tredje meningen klargör att det -- utan hinder av bestämmelserna i 7 och 8 §§ -- går att genom fastighetsreglering bilda servitut som behövs för inrättande av vissa slag av allmän trafikanläggning. Bestämmelsen i tredje meningen syftar på sådana fall då det i en detaljplan finns bestämmelser om att mark som är avsedd för enskilt bebyggande skall användas även för en allmän trafikanläggning. Enligt 14 kap. 2 § (1987:10) skall i sådana fall den som skall vara huvudman för anläggningen förvärva nyttjanderätt eller annan särskild rätt i berörd fastighet, om fastighetsägaren begär det. Om värdet av den mark och de andelar i samfälld mark som genom fastighetsreglering läggs till en fastighet inte motsvarar värdet av vad som genom regleringen frångår fastigheten, utjämnas skillnaden genom ersättning i pengar. På samma sätt utjämnas värdeförändring som föranleds av servitutsåtgärd eller av att byggnad eller annan anläggning genom regleringen övergår till någon annan ägare. Ersättning enligt första stycket bestäms på grundval av värdering (likvidvärdering). (Jfr 5 kap. 10 § i promemorian Ds 1988:41) Ändringen i första stycket hänger samman med att de särskilda reglerna i 8 kap. om ersättning vid inlösen upphävs. Ersättning i inlösenfall skall alltså i fortsättningen bestämmas enligt reglerna i förevarande 5 kap. Andra stycket I andra stycket slås fast att ersättningen vid fastighetsreglering skall bestämmas på grundval av en likvidvärdering. De nuvarande bestämmelserna i andra stycket om hur likvidvärderingen skall gå till ersätts av nya regler som har tagits in i 10 a §. Det nuvarande tredje stycket i 10 § har av lagtekniska skäl flyttats till 10 b §. Vid värdering av egendom enligt 10 § tillämpas bestämmelserna i 4 kap. expropriationslagen (1972:719) med de undantag som framgår av tredje stycket. Vid värdering av egendom som kan tas i anspråk enligt 14 kap. 1 eller 2 § (1987:10) och vid värdering i andra fall där det är uppenbart att egendomen i stället skulle ha kunnat tas i anspråk genom expropriation eller något annat liknande tvångsförvärv, skall vid tillämpning av 4 kap. 3 § första stycket expropriationslagen tiden för värdestegringen räknas före det att fastighetsregleringen begärdes. Vid värdering av egendom som inte kunnat tas i anspråk på sätt som sägs i andra stycket skall det även tas skälig hänsyn till det särskilda värde som egendomen har för den tillträdande fastigheten. I sådana fall tillämpas inte bestämmelserna i 4 kap. 2 och 3 §§ expropriationslagen om att värdestegring i vissa fall inte skall beaktas. (Jfr 5 kap. 10 § andra -- fjärde styckena i departementspromemorian Ds 1988:41) Paragrafen, som är ny, innehåller de nya bestämmelserna om likvidvärderingen. Första stycket innehåller den grundläggande regeln att likvidvärderingen skall -- med vissa undantag -- ske med användande av bestämmelserna i 4 kap. expropriationslagen (1972:719). Andra stycket innehåller ett undantag som tar sikte på expropriationsfallen. I tredje stycket finns särskilda regler för övriga fall om bl.a. vinstfördelning. Huvudregeln i 5 kap. är att likvidvärderingen skall ske med tillämpning av bestämmelserna i 4 kap. expropriationslagen. Den frågan har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3.2). Andra stycket gäller sådana fall då det är fråga om värdering av egendom som kunnat tas i anspråk enligt 14 kap. 1 och 2 §§ eller som uppenbarligen alternativt kunnat tas i anspråk genom expropriation eller något annat liknande tvångsförvärv. Andra stycket är inte tillämpligt på fall av inlösen enligt 8 kap. fastighetsbildningslagen. Inte heller är stycket tillämpligt vid inlösen enligt 12 § anläggningslagen (1973:1149). Bestämmelserna i förevarande stycke gäller däremot vid sådan fastighetsreglering mellan en tvångsförvärvare och berörda sakägare som avses i 5 kap. 3 § andra stycket. I de fall som omfattas av andra stycket gäller -- till följd av vad som anges i första stycket -- att 4 kap. expropriationslagen skall tillämpas fullt ut vid likvidvärderingen. Ett särskilt problem i dessa fall är den s.k. presumtionstidpunkten (jfr 13 § anläggningslagen, 13 § ledningsrättslagen och 21 § andra stycket lagen om exploateringssamverkan), dvs. den tidpunkt från vilken värdeökningen skall räknas när 4 kap. 3 § expropriationslagen tillämpas. I förevarande andra stycket anges att denna tidpunkt skall vara dagen före det att fastighetsregleringen begärdes. I tredje stycket behandlas specialregler för likvidvärderingen i andra fall än sådana som avses i andra stycket. Enligt tredje stycket skall s.k. vinstfördelning (se allmänna motiveringen, avsnitt 2.3.2) ske i de fall som omfattas av stycket. Även vid sådana fall då vinstfördelning skall ske, skall värderingen grundas på bestämmelserna i 4 kap. expropriationslagen. Presumtionsregeln i 4 kap. 3 § och regeln om företagsnytta i 4 kap. 2 § skall dock inte beaktas. Det föreligger inte någon skyldighet för fastighetsbildningsmyndigheten att alltid beräkna vilken ersättning som skulle ha bestämts enligt de tillämpliga bestämmelserna i expropriationslagen. Vid t.ex. regleringar i omarronderingssyfte kan det vara praktiskt att -- utan att göra någon sådan beräkning -- med tillämpning även av vinstfördelningsregeln liksom bestämma likvidvärdet på ett indirekt sätt genom s.k. parcellvärdering (dvs. värdering av det särskilda området för sig utan anknytning till någon bestämd fastighet). En sådan samlad bedömning bör kunna ske också i andra fall då det är lämpligt, t.ex. i sådana fall då kostnaderna för det värderingsarbete som krävs för en värdering av skada och vinst blir mycket stora och den aktuella ersättningen under alla förhållanden bedöms bli låg. I sådana fall bör ersättningen kunna fastställas genom en indirekt vinstfördelning efter en skönsmässig bedömning. I andra fall, företrädesvis sådana som endast rör ett fåtal fastigheter, kan det vara lämpligt att värderingen går till så att fastighetsbildningsmyndigheten först gör en beräkning av skadan enligt de tillämpliga bestämmelserna i expropriationslagen och därefter beräknar och fördelar vinsten på ett skäligt sätt. Vinstfördelningen skall, som sagts, syfta till att ersättningsbeloppet bestäms så att det motsvarar vad som normalt skulle ha överenskommits i en situation där någon tvångsrätt inte hade förelegat. För att vinstfördelning skall ske krävs till en början att det uppkommer en vinst genom att egendomen tas i anspråk. Det kan här vara fråga om fall där mark överförs för att användas för ett ändamål som ger marken ett betydligt högre värde än dess marknadsvärde före regleringen. Det kan också vara så att en marköverföring eller en servitutsåtgärd skapar möjligheter att använda annan mark på ett mera lönsamt sätt. Ett typiskt exempel är att tillkomsten av ett servitut är en förutsättning för att en bebyggelse skall komma till stånd. Å andra sidan är det tydligt att någon vinst inte uppkommer i fall då regleringen endast förhindrar en värdeminskning. Ett exempel på en sådan reglering kan vara att en ny likvärdig utfart ordnas från en fastighet därför att den gamla utfarten inte längre får användas. Vinsten skall fördelas på ett skäligt sätt. Vad som är skäligt i detta hänseende får avgöras från fall till fall i rättstillämpningen med ledning av principen att vinsten bör fördelas på det sätt som skulle ha skett vid en ''''''''normal'''''''' frivillig överlåtelse. I det följande diskuteras vad den nya 10 a § innebär för några olika regleringsfall. Överföring av mark som skall ingå i fastighet för enskilt bebyggande Fastighetsreglering för överföring av mark som enligt en fastighetsplan skall ingå i en fastighet för enskilt bebyggande kan ske enligt reglerna i förevarande kapitel eller enligt 8 kap. 4 § (senaste lydelse, se SFS 1987:124). Det blir i sådana fall reglerna i första och tredje styckena i förevarande paragraf som skall tillämpas, däri inbegripet regeln om att hänsyn skall tas till egendomens värde för den tillträdande fastigheten. Eftersom det är fastigheten i sin helhet som bär den byggrätt vilken grundar värdet, anses varje område av fastigheten böra ha samma värde per kvadratmeter oavsett var på fastigheten bebyggelsen skall ligga ( jfr NJA 1956 s. 603). Man söker alltså efter det totala marknadsvärdet för fastigheten och fördelar detta lika per kvadratmeter. Denna s.k. genomsnittsvärdeprincip bör ses som en huvudregel som kan frångås, om det behövs för att man skall uppnå ett rimligt resultat. Undantag från huvudregeln torde således vara motiverat då mark överförs från en bebyggd till en obebyggd fastighet eller då mark tillförs en redan bebyggd fastighet. I det först angivna fallet kan markområdets värde för den avstående fastigheten i realiteten tänkas vara större än dess värde enligt genomsnittsvärdeprincipen. I så fall måste givetvis detta värde ersättas. I det sist angivna fallet torde värdet av markområdet motsvara dess marginalvärde för den tillträdande fastigheten. Även i andra fall kan en tillämpning av huvudregeln böra modifieras. En fastighetsdel kan ha övervärden t.ex. i form av grus eller skog. Dessa värden bör tillgodoräknas fastighetsdelens ägare, om han skulle kunnat tillgodogöra sig dem utan att markens lämplighet som tomtplats skulle ha försämrats. En likartad bedömning torde få göras när den nybildade tomtens marknadsvärde är betingat av att anslutningsavgift eller andra normalt förekommande kostnader erlagts för någon av tomtdelarna. Det mervärde som detta medför bör hänföras till den tomtdelen. Vidare torde ägaren av en fastighetsdel böra få tillgodogöra sig den värdeökning för den totala tomten som uppstått på grund av åtgärder, t.ex. schaktning, som han har vidtagit för att underlätta tomtens bebyggande. De redovisade resonemangen kan också tillämpas när det gäller fastighetsreglering för enskild bebyggelse i fall där detaljplan föreligger men fastighetsplan över fastighetsindelningen saknas samt när fastighetsreglering för enskild bebyggelse sker inom ett område där någon detaljplan inte föreligger (jfr NJA 1989 s. 431). Överföring av mark som enligt detaljplan skall ingå i allmän plats Hänvisningen i förevarande paragraf till 4 kap. expropriationslagen leder till att likvidvärde inte skall fastställas för mark som ingår i allmän väg och som enligt en detaljplan är avsedd för sådan allmän plats för vilken kommunen är huvudman (se 4 kap. 1 § första stycket fjärde meningen expropriationslagen). Hänvisningen leder vidare till att likvidvärdet för mark som enligt en detaljplan är avsedd för allmän plats skall bestämmas med hänsyn till de planförhållanden som rådde närmast innan marken angavs som allmän plats (se 4 kap. 3 a § expropriationslagen). Det anförda innebär ingen förändring i sak i förhållande till vad som gäller . När det gäller fastighetsregleringar för överföring av mark som enligt detaljplan skall ingå i allmän plats bör ersättningen bestämmas med beaktande av eventuell företagsskada, t.ex. i form av buller. Ersättningen skall i ifrågavarande fall bestämmas utan tillämpning av vinstfördelningsregeln. Presumtionsregeln kan bli tillämplig när ersättningen bestäms. Överföring av mark som enligt detaljplan utgör kvartersmark för allmänt ändamål Det finns inte några särskilda regler för hur ersättningen skall bestämmas för mark som enligt en detaljplan utgör kvartersmark för allmänt ändamål. Dessa fall torde emellertid som regel falla under bestämmelserna i första och andra styckena av förevarande paragraf. I ersättningspraxis har ansetts att mark av det här aktuella slaget i princip skall jämställas med kvartersmark för enskilt bebyggande (jfr prop. 1985/86:90 s. 101). En tillämpning av presumtionsregeln kan dock leda till att värderingen grundas på den markanvändning som var tillåten före ansökan om fastighetsreglering (jfr SOU 1983:38 s. 73-74). Överföring av mark i omarronderingssyfte Vid värderingen får man när det gäller jordbruksmark normalt tillämpa bestämmelserna i första och tredje styckena. Vidare får man begagna sig av den indirekta vinstfördelningsmetoden och bestämma respektive områdes värde med utgångspunkt från de genomsnittsförhållanden som föreligger i regleringsområdet. Detta innebär ingen ändring i sak jämfört med vad som gällt . Även när det gäller skogsmark bör den etablerade värderingsmetoden användas. Vid bildandet av servitut skall enligt nu gällande regler likvidvärdet bestämmas med ledning av de värdeförändringar som den tjänande och den härskande fastigheten undergår. Värdet av servitutet för den härskande fastigheten, det s.k. positiva värdet, torde regelmässigt överstiga servitutets negativa värde, dvs. den minskning av den tjänande fastighetens värde som föranleds av servitutsbelastningen. Frågan om det ena eller det andra värdet skall läggas till grund för likvidvärdet eller om detta skall bestämmas till ett belopp mellan dessa värden avgörs enligt gällande regler med hänsyn till förhållandena i det särskilda fallet.