prop · GG03245 · 1992-12-31 00:00:00 — Fullmäktige har i tidigare yttranden, senast i remissvar1992-02-20 angående betänkandet Fastighetsleasing, gett uttryck för uppfattningenatt bank med i huvudsak kortfristig finansiering inte generellt lämpar sig somägare och förvaltare av fastigheter. föreliggande förhållanden ändrar inget idetta avseende. Som gmndläggande regel bör alltjämt gälla att bank inte tillåtsförvärva fastighet i placermgssyfte. Därmed bör denna enligt godredovisningssed redovisas som omsättningstillgång. vill i dettasammanhang peka på att ett avskaffande av treårsregeln för fastighetsinnehavbör återspeglas i en viss ökad frihet i bankemas värdering av sådana fastigheter.Om förslaget i föreliggande promemoria genomförs bör även den värderingsregel iinspektionens föreskrifter som baseras på ett treårigt innehav slopas.Ifrågavarande fastigheter bör i stället värderas individuellt och utifrånförväntad iimehavstid. En sådan ändring bör också göra värderingen avfastigheter som övertagits av bankema och sådana som ägs av friståendefastighetsbolag mer likartad, vilket kan förväntas få en stabiliserande effektpå fastighetsmarknaden som helhet. av förvaltningen och utformningen av regler härför faller i ochför sig utanför ramen för lagförslagen i den remitterade promemorian. Ipromemorian framhålls dock att enligt gällande lagstiftning (2 kap. 8 § 3 st.)får bank bilda bolag för att överta förvaltningen eller sköta driften avegendom som banken övertagit för att skydda fordran. Enligt fiillmäktigesmening har en organisatorisk åtskillnad, genom bolagisering eUer i annan form,fördelar. Det bör göra det lättare att bedriva den reguljära bankverksamhetenpå ett effektivt sätt om denna speciella verksainhet kan hållas avskildhärifrån. Tillsynen bör också underlättas härav som redovisningen kanbli klarare. Berörda banker synes också i allmänhet ha insett fördelama ochredan bildat särskilda bolag för detta ändamål och fastigheter till mycketbetydande belopp har överförts till dessa bolag. Enligt mening voredet ändå värdefullt om statsmaktemas syn beträffande lämplig organisationsformför bankemas fastighetsförvaltning kom till Prop. 1992/93:245 uttryck i propositionstexten. Finansinspektionenframhåller i sin skrivelse som bilagts promemorian att en översyn av treårsregelnför fastighetsiimehav inte bör inskränkas till banker utan även omfatta andrakreditinstitut. fömtsätter att i promemorian föreslagna förändringargörs i tillämpliga fall även för andra kreditinstitut. Bl.a. bör förslaget omlag om kreditmarknadsbolag i prop. 1992/93:89 ändras. Den innehåller en treårsregelmotsvarande den nuvarande treårsregeln i bankrörelselagen. () uttalar att de överväganden och förslag som framförs i promemorian i alltväsentligt gäller frågor utanför nämndens kompetensområde och att nämndendärför avstår från att lämna några synpunkter på den föreslagna ändringen i 2kap. 8 § bankrörelselagen. Medanledning av vad som i promemorian anförts om redovisning av bankers fastighetsiimehavvill BFN emellertid fästa uppmärksamheten på de särskilda problem som kan varaförenade med värdering enligt lägsta värdets princip av omsättningstillgångarsom den bokföringsskyldige i praktiken innehar under en följd av år. Det ärinte självklart ändamålsenligt att alla tillgångar som ryms inom begreppetomsättningstillgångar värderas enligt identiskt samma regler. BFN vill i dettasammanhang erinra om att i sina basföreskrifter omkreditinstituts årsredovisning och delårsrapportering (FFFS 1992:25) i vissafall tillåter att omsättningsfastigheter altemativt värderas på gmndval av enavkastningskalkyl. Finansinspektionentillstyrker förslagen i promemorian såvitt avser kraven när en bank är skyldigatt avyttra egendom som förvärvats för att skydda fordran. Inspektionentillstyrker också att den s.k. treårsregeln avskaffas. Enligt inspektionensmening bör den bestämmelse om anmälan och redovisning som föreslås ersätta treårsregelnutformas så att all egendom som övertagits för att skydda fordran redovisasredan från och med första året. Finansinspektioneninstämmer i uppfattningen att någon principiellt ny ståndpunkt i fråga om desvenska bankemas begränsade rätt att förvärva och inneha fastigheter och annanegendom inte bör aktualiseras under nuvarande förhållanden. Inspektionen delar ocksåsynpunktema i den allmänna motiveringen om behovet av att ändra reglema förinnehav av egendom som en bank förvärvat för att skydda fordran. Dessasynpunkter ligger i linje med vad inspektionen anförde i sin skrivelse1993-02-01 om ändringar i reglema såvitt avser innehavstiden och kravet påtillstånd för innehav . Upplysningsvis kan nänmas att bankema per1992-12-31 beräknas ha övertagit egendom för att skydda fordran till ett värde avca . I detta belopp ingår inte värdet av de fastigheter somöverförts från Nordbanken till Securam. De föreslagna ändringama, bl.a. omhänsyn till marknadsförhållandena när det bedöms om en avyttring måste ske, börbidra till att klargöra att bankema inte skall tvingas till en forceradförsäljning som kan medföra onödiga förluster. Det är därför också motiveratatt avskaffa den s.k. treårsregeln. tidpunkten inträffar, dåen avyttring bör krävas, kan emellertid bli svårt Prop. 1992/93:245 attavgöra i praktiken. I promemorian (sid. 9) nämns att krav på Bilaga 10avyttring bör ställas när "en ny hållbar prisnivå" påfastighetsmarknaden har etablerats. Inspektionen delar uppfattningen att enavveckling av ett stort fastighetsinnehav bör få ske successivt och tillåtas taden tid som krävs för en balanserad utveckling. Utöversådana svåra bedömningsfrågor som kommer att få ta ställningtill i den praktiska tillämpningen noterar inspektionen att begreppet utanförlust (för banken) inte är närmare preciserat i promemorian eller i tidigareförarbeten. Enligt inspektionens mening vore det värdefullt med en sådanprecisering eftersom olika tolkningar av begreppet leder till vitt skildaresultat. Inspektionen anser att en rimlig tolkning av begreppet utan förlustbör vara att banken kan avyttra egendomen till ett belopp som motsvarar vadbanken haft att fordra av låntagaren avseende kapital och ej erlagd räntaenligt lånevillkoren vid övertagandetillfället. Vadgäller tillsyn vill inspektionen understryka att det ärnödvändigt att tillsynsmyndigheten har en tillförlitlig information om defastigheter och annan egendom, t.ex. aktier, som en bank övertagit för attskydda fordran. Sådan information i form av en särskild redovisning - och intebara som en anmälan - är viktig för tillsynen avinnehavet. Det ger inspektionen möjlighet att följa utvecklingen av innehavetfrån ett tidigt skede och att ingripa tidigare än om rapporteringen avseregendom som innehafts . föreslår därför att bankemaskall vara skyldiga att till inspektionen avge en särskild redovisningav sådan egendom som övertagits för att skydda fordran oavsett innehavstiden.Skyldigheten att göra anmälan om sådant övertagande kan i så fall utgå urförslaget. Lagtexten i 8 § sista stycket kan i stället för de två sista meningamafå följande lydelse: Banken skall till avge en särskUdredovisning av egendomen. En liknande bestämmelse avseende aktier och andelar fmnsi 7 § i den nya lagen (1992:1610) om kreditmarknadsbolag, som dock ännu inteträtt i kraft. En ändring av motsvarande iimebörd som föreslås bör därförövervägas. () har inga erinringar mot de i mbricerade promemoria framlagda förslagen. Riksgäldskontorethar inte något att erinra mot förslaget. Riksskatteverkethar ingen erinran mot förslaget i promemorian. Hovrättenöver och har från sina utgångspunkter inte någon erinran mot attlagstiftningen genomförs. Hovrätten vill dock framhålla följande. Avpromemorian framgår att de huvudsakliga skälen till ändringen av rekvisiten förnär egendom skall avyttras är att bankema inte skall tvingas att säljafastigheter för snabbt eftersom detta kan leda till onödigt stora förluster förbankerna och destabiliserande effekter på fastighetsmarknaden. Å andra sidanskall en bank inte obetingat kunna vänta med en försäljning av egendom tillsden kan ske utan förlust. Som kriterium för när en försäljning skall äga mmanges i specialmotiveringen att egendomen skall säljasnär marknaden stabiliserats och prisbilden Prop. 1992/93:245 klamat. Ändringenavser även annan egendom än fastigheter. Argumentet om undvikande av destabiliserandeeffekter torde inte ha samma bärighet i förhållande till exempelvisvärdepappersmarknader. Hovrätten efterlyser också en närmare redovisning för deöverväganden som lett till att angivet kriterium, som ökar bankemas möjligheteratt avvakta med en avyttring, görs tillämpligt på och anses rationellt iförhållande till sådana marknader. Sverigesadvokatsamfund har inga erinringar mot förslaget. har i olika sammanhang talat för att banker börges en generell rätt att förvärva fast egendom i placeringssyfte, menregeringen har ställt sig avvisande till detta. Bankföreningenvidhåller sin uppfattning att det finns starka skäl att vidga möjUghetema förbank att förvärva placeringstillgångar i enlighet med vad föreningen tidigarehar föreslagit. vill till detta lägga att en sådan reform tersig särskilt angelägen när det gäller möjligheten för banker att förvärvaaktier i företag som bedriver fastighetsleasing, s.k. rentingbolag. Om en sådanmöjlighet finns skulle de problem som föreligger när det gäller t.ex.kapitalförsörjning eller avveckling av rentingverksamhet kunna lösas på ettsmidigare sätt än vad som är fallet. Det finns t.ex. ingen anledning att idetta avseende sätta svenska banker i strykklass jämfört med vad som iallmänhet gäller för banker i . avser att inom kortåterkomma med ett mer utarbetat förslag i frågan. Det förslag som regeringen nulägger fram är emellertid ett steg i rätt riktning och från den synpunktenvälkommet. Genom ändringama förbättras föratsättningama för en långsiktig ocheffektiv fastighetsförvaltning. Avvecklingen av fastighetsbeståndet kan ske iett lugnare tempo än vad som hittUls föratsatts vilket är ägnat att nedbringa kreditförlustema.Bankföreningen accepterar därför förslaget i allt väsentligt. Föreningen villdock i sammanhanget ta upp ett par frågor om lagens tillämpning och om dessräckvidd utanför bankema samt föreslå att en redaktionell ändring görs ilagtexten. Lagtextentar liksom upp en bestämmelse om att övertagen egendom skall avyttrasnär det kan äga mm utan förlust för banken. I promemorian (s. 13) framhålls attom pris har etablerats i linje med en långsiktigt hållbar nivå, "skallbanken avyttra egendomen, även om detta leder till att engagemanget i sinhelhet efter försäljningen åsamkar banken en förlust". Banken böremellertid, enligt föreningens uppfattning, få betrakta samtliga övertagnapanter i ett engagemang som en enda egendom och således inte ha att bedömavarje enskild fastighet för sig. Som förlust bör därför få räknas skillnadenmellan det ursprangliga lånebeloppet och det sammanlagda värdet av allövertagen egendom inom ett och samma engagemang. En annan tolkning avbestämmelsen kan enligt föreningens mening leda till icke önskvärda effekter.Eftersom bara nedskrivningar och inga uppskrivningar tillåts i fråga omövertagen egendom kommervärdeförbättringar på en fastighet att så småningen leda Prop. 1992/93:245till krav på avyttring, medan resterande fastigheter kan behöva nedskrivas Bilaga 10 ytterligare. Detta kan, för att optimera utfallet för banken, ledatill att ett engagemang måste omstraktureras i olika hänseenden, innanövertagandet av panterna sker. En förändring av lånebilden med åtföljandeproblem avseende giltig pantsättning m.m. kan därvid behöva övervägas. Föratt en egendom skall kunna säljas utan förlust måste säljarens, alltså i regelbankens, kostnader för krediten täckas. En i motiven till stadgandet intenärmare berörd fråga är hur dessa kostnader skall beräknas. Möjligen har detför lagstiftaren varit självklart att vad som avses är summan av dels det urspmngligalånebeloppet minus amorteringar, dels värdet av icke erlagd, ackumulerad räntasamt dels ersättning för kostnader som banken haft för fastigheten och som icketäckts av inkomna hyror etc. Däremot förhåller det sig givetvis inte så att kostnadstäckninguppnås redan om köpeskillingen motsvarar fastighetens bokförda värde, vilketvärde ju inte behöver stå i något förhållande till lånets storlek. Det ärangeläget att detta klargörs i motiven till propositionen. Dennuvarande begränsningen i möjligheten för banker att äga fast egendom gälleräven de bankägda hypoteksbolagen och finansbolagen som en följd av "banksmittan".Varken kreditaktiebolagslagen eller finansbolagslagen har någon motsvarighettill 2 kap. 8 § bankrörelselagen. Däremot torde bestämmelser av denna iimebördha införts i bolagsordningama. De föreslagna lättnadema när det gäller bankers innehavav egendom som övertagits till skyddande av fordran bör givetvis omfatta ävende bankägda hypoteks- och finansbolagen. Detta torde bli fallet automatisktgenom banksmittan, men bör ändå förtydligas i motiven till propositionen. Endirekt motsvarighet till 2 kap. 8 § bankrörelselagen återfinns emellertid -såvitt avser aktier och andelar i företag - i 3 kap. 7 § andra stycket kreditmarknadsbolagslagen.Detta stadgande bör följaktligen ändras och anpassas till förslaget ipromemorian. Enligt2 kap. 8 § sista stycket i dess nuvarande lydelse skall egendomen avyttras såsnart det lämpligen kan ske och senast när det kan äga ram utan förlust förbanken. Lagförslaget är att egendomen skall avyttras när det med hänsyn tillmarknadsförhållandena lämpligen kan ske. TUlägget är tänkt som en uppmjukningav den nuvarande regeln och medger en successiv utförsäljning av objekten. Motsyftet kan ingen invändning riktas. Problemet är att lagtexten motsatsviseventuellt kan läsas så att banken vid lämplighetsbedönmingen enbart skall tahänsyn till marknadsförhållandena men inte till andra omständigheter, vilketinte kan vara riktigt. För att undanröja risken för missförstånd föreslårföreningen därför att första stycket utformas som följer: "Denegendom som banken förvärvat enligt denna paragraf skall avyttras när detlämpligen kan ske med hänsyn till bl.a. marknadsförhållandena. Egendomen skalldock etc." SparbankenSverige instämmer i de synpunkter som framför påförslaget. AUmänna hypoteksbankhar ej någon erinran mot de i Prop. 1992/93:245 promemorian lämnade förslagen. Stadshypotekskassanvälkomnar förslaget i promemorian, som innebär att fastigheter som förvärvatstill skyddande av fordran inte behöver avyttras förrän det lämpligen kan skemed hänsyn till marknadsförhållandena (om inte bud dessföriiman erhållitsinnebärande att avyttring kan ske utan förlust). Genom den nu föreslagnalagändringen kan bankema skapa en mer långsiktig fastighetsförvaltning än vadsom eljest varit möjligt. Förvaltningen kan inriktas på att fastighetema fårbehållas tills fastighetsmarknaden stabiliserats, och därefter fåravvecklingen ta den tid som krävs för att den nyvunna balansen påfastighetsmarknaden ej ånyo skall mbbas. Även om den föreslagna lagändringenkommer att skydda bankema mot onödiga förluster betingade av en forceradutförsäljning av fastigheter, kommer ändock utförsäljningar vara nödvändiga attverkställa, som innebär att kreditförluster slutligt realiseras. Fastighetemafår inte utan vidare behållas så att försäljning kan ske utan förlusteller så att t.o.m. vinst görs på ett engagemang. Ett djärvare grepp hade varitatt återgå till de regler som gällde års banklagstiftning, genom atttillåta att egendomen får behållas tills avyttring kan ske för belopp somtäckte bankens fordran. Det skulle då ankomma på respektive bankledning attavgöra när individuella objekt nått en sådan prisnivå, att det i fastighetenlåsta kapitalet bättre kan förräntas genom utlåning. För en ytterligareliberalisering av avyttringsreglema talar även det förhållandet, att det visatsig svårt för bankema att öka uthymingsgraden i sina fastigheter. Ett skälhärför som ofta nämns är att de potentiella hyresgäs-tema inte uppskattar denotrygghet, som ett nära förestående ägarbyte innebär. Om i ställetförvaltningshorisonten kan inriktas mot de , som framskymtar iFinansinspektionens skrivelse, skulle mycket vara vunnet jämfört med om utförsäljningamaskall ta sin början vid en stabil prisnivå som etablerats om måhända . Stadshypotekföreslår därför att avyttring inte skall behöva ske förrän pris erhålles somtäcker bankens fordran. Avslutningsvisvill påpeka att de föreslagna lättnadema naturligtvis avkonkurrensneutralitetsskäl även måste omfatta hypoteksbolagen, däribland StadshypotekAB. Härvid är att notera att kreditaktiebolagslagen ej innehåller någon regelmotsvarande 2 kap. 8 § bankrörelselagen. Vad gäller den kommande kreditmarknadsbolagslagenfinns en bestämmelse i 3 kap. 7 §, som dock endast tar sikte på aktier. För StadshypotekABs del har därför en bestämmelse motsvarande 2 kap. 8 § bankrörelselageninförts i den bolagsordning som godkänts av regeringen. Såvitt vi har ossbekant gäller detta även de andra hypoteksbolagen. I propositionen bör därföruttalas att ändringar i hypoteks-bolagens bolagsordningar, för att anpassadessa till den nya lydelsen av bankrörelselagen i nu ifrågavarande avseende,kommer att godkännas av regeringen. Stadshypotekvill i detta sammanhang även kommentera frågan mer principiellt. 7 1991/92. Stadshypotekanser att banker och hypoteksinstitut skall ha rätt att äga Prop. 1992/93:245fastigheter, som de övertagit för att säkra en fordran, så länge kreditinsti- BUaga10 tutet fiimer det lönsamt. Vanligen torde därvid fastighetema läggas in i ettfastighetsbolag. I ett fastighetsbolag förvaltas fastigheter långsiktigt. Fastighetermed begränsad värdestegringspotential säljs undan, medan sådana med godvärdestegringspotential behålls. Fastighetsbolaget tillämpar ett portföljtänkandemed chanser och risker. Om en portföljförvaltare tvingas sälja av fastighetermed god potential, men får behålla svårsålda fastigheter, kommer en sådanportfölj få lägre värde än en portfölj med full handlingsfrUiet. Derestriktioner som läggs på kreditinstituten minskar dessa fastighetsbolagsvärden, vilket betyder ökade förluster. Frågan är vilka risker som skulle varaförenade med att kreditinstituten ägde fastighetsbolag. Med denbranschblandning som tillåts - där banker får äga försäkringsbolag som i sintur äger fastighetsbolag och där fastighetsbolagen i sin tur får äga banker -är det nästan omöjligt att förstå varför inte kreditinstituten själva skall fåavgöra när och hur de säljer sina fastigheter. Om konkurrens med kimdema skulleskada kreditinstitutet får institutets styrelse anses kunna avgöra det själv.Vi tror inte det ligger något allmänt samhällsfarligt i att kreditinstitut fårdirekt inblick i fastighetsförvaltning som fastighetsägare. Något hinder enligtgällande EG-lagstiftning för kreditinstitut att äga fastighetsbolag finns inte.I t.ex. är några av de stora hypoteksinstituten också ägare avfastighetsbolag. FinansbolagensFörening vill ej rikta invändning mot förslaget. Föreningen får däremotframhålla att i lag (1922:1610) om kreditmarknadsbolag, vilken antagits avriksdagen och avses träda i kraft den dag regeringen bestämmer (när EES-avtaletträder i kraft), innehåller en bestämmelse av motsvarande slag gällandeövertagande av pant. Denna bestämmelse är ej lika omfattande som motsvarandebestämmelse i bankrörelselagen, men innehåller jämväl krav på försäljning avaktier och andelar som övertagits för skyddande av fordran . Ombankrörelselagen ändras enligt förslaget kommer treårsregeln att borttagas förbanker även avseende aktier och andelar. föreslårdärför att motsvarande lagändring görs även i kreditmarknadsbolagslagen. Dettagäller särskilt då övertagande av pant som utgöres av fast egendom ofta ipraktiken innebär övertagande av aktier eller andelar, då fastigheten"satts på bolag". Lika regler bör i dessa avseenden gälla för bankoch kreditmarknadsbolag. Redovisningsrådetanför att uttalandet i promemorian, att det torde vara god redovisningssed attredovisa alla fastigheter som tagits in till skyddande av fordran somomsättningstillgångar, överensstämmer med gmndsyn i fråga omklassificering, som baseras på att det är syftet med innehavet av en tillgångsom skall ligga till grand för dess klassificering. SvenskaRevisorsamfundet delar uppfattningen i promemorian att åtgärder bör vidtas,inom ramen för de nu gällande principema, för att banker inte skall tvingassälja fastigheter som de övertagit för att skydda sin fordran om iimehavstidenkommer att överstiga . samfundetuppfattar förslaget är avsikten alltjämt att bankerna skall Prop. 1992/93:245minska sitt fastighetsinnehav så snart en ny hållbar prisnivå etablerats Bilaga10 även om detta innebär att avyttring måste ske med förlust. Lagtexten börändras så att kravet att påbörja avyttring så snart det kan ske framgår. Fastighetemabör enligt promemorian redovisas som omsättningstillgångar med hänsyn tillsyftet med itmehavet. Revisorsamfundet delar denna uppfattning och har inteheller något att erinra mot beskrivningen av redovisningskonsekvenser i övrigt. FöreningenAuktoriserade Revisorer delar uppfattningen att god redovisningssed innebär att"alla fastigheter som tagits in till skyddande av fordran skall redovisassom omsättningstillgångar". instämmer i att en forcerad avveckling av bankemasfastighetsbestånd Ican medföra allvarliga konsekvenser för fastighetsmarknadenoch innebära stora risker för förluster. Förbundet har därför inget att invändamot förslaget till ändrade regler i detta avseende. Av motiveringen framgår attavyttring av egendomen skall ske så snart en ny hållbar prisnivå etablerats ochatt denna avveckling får ske successivt. skall utövatillsynen över bankemas förvaltning av övertagen egendom och även tillse attegendomen realiseras när marknaden stabUiserats. I utkastet tUl propositionanges dock inget tidsperspektiv för avvecklingen av bankernasfastighetsbestånd. I skrivelse i ärendet anges att bankemakan tvingas behålla fastighetema avsevärd tid - 5 till och kanske längre- om inte fastighetsmarknaden radUcalt förbättras. Syftet med de nuvarande reglemaom avyttring av bankemas innehav av egendom är att förhindra bankemaatt bedriva affärsmässig fastighetsrörelse. För att inte bankemas innehavstidskall kunna utsträckas obegränsat föreslår förbundet att en kontrollstation imättas,då frågan om återinförande av nuvarande begränsningsregler skall prövas. Roslagenssparbank har ej funnit anledning till erinran mot föreslagna ändringar. Lag om prövning av villkor för statligt stöd tillkreditinstitut, m.m. Prövningav villkor för statligt stöd i vissa faU 1 § Om ett kreditinstitut utan statligt stöd skullevara på obestånd, skyldigt att upprätta särskild balansrälcning eller ur ståndatt uppfylla för institutet föreskrivet krav på kapitaltäckning, kan Bankstödsnämndenför prövning underställa ett förslag tUl avtal om statligt stödtill kreditinstitutet och om villkoren för att institutet skall få sådant stöd. 2 § skall pröva om de av Bankstödsnämndenföreslagna vUlkoren, mot bakgrand av det stöd som nämnden på statens vägnar harerbjudit sig att lämna, är oskäliga mot nänmdens motpart. Hovrättenfår jämka förslag till villkor som är oskäligt. Ihovrättens avgörande skall anges vid vUken tidpunkt tidigastfår begära inlösen enligt 5 § första stycket 1 eller begära förordnande av godman enligt 8 § 1. 3 § Villkor som skall prövas enligt 2 § får integälla betalningsskyldighet gentemot staten för ägare av aktier i ettaktiebolag eller bankaktiebolag i vidare mån än såvitt avser medel som får tasut ur bolaget. 4 § Tvister om tolkning eller tillämpning av ettavtal mellan och ett kreditinstitut eller dess aktieägare omstatligt stöd till institutet prövas av , om inte partema har enatsom något annat. 5 §Staten har gentemot en aktieägare i ett kreditinstitut som är aktiebolag eller bankaktiebolag rätt att lösa in aktiema, om 1. bolageteller aktieägaren inte har antagit ett avtalsförslag vars villkor funnit inte vara oskäliga,