prop · GF03110 · 1992-01-01 00:00:00 — Lagrådet har ifrågasatt om det inte går att få parterna att lämna riktiga köpeskillingsuppgifter genom förstärkta sanktioner av mer traditionellt slag. Med detta torde lagrådet syfta på bl.a. förändringar i de straff- och skatterättsliga regelsystemen. För min del anser jag att denna väg att komma till rätta med problemet knappast är framkomlig. Denna bedömning grundar jag bl.a. på att det normalt sett torde vara mycket svårt att få fram en säker uppgift om den verkliga köpeskillingen eller att över huvud taget bevisa att en annan köpeskilling är överenskommen. Parterna får nämligen som regel antas ha ett gemensamt intresse av att hemlighålla en eventuell sidoöverenskommelse beträffande köpeskillingen. Flera remissinstanser har också framhållit att upptäcktsrisken är liten. Bl.a. har riksåklagaren framhållit att det i sådana fall kan uppkomma svåra bevisproblem. På grund av det anförda anser jag att det inte tjänar något syfte att ytterligare utreda möjligheterna att återgå till den ordning som gällde enligt äldre jordabalken. Jag kommer alltså till uppfattningen att de problem som är förenade med den nuvarande ogiltighetsregeln måste lösas på annat sätt. gällande ordning bör ändras Enligt min mening är den i jordabalken föreskrivna ogiltighetspåföljden i och för sig väl ägnad att i flertalet fall motverka att säljare och köpare kommer överens om att ange en oriktig köpeskilling i köpehandlingen. Utredningen har emellertid påvisat att den nuvarande ordningen i andra viktiga avseenden har betydande nackdelar, både vad gäller det inbördes förhållandet mellan parterna och skyddet för tredje man. När det gäller förhållandet mellan parterna kan sålunda den osäkerhet som råder, huruvida köpet kommer att bestå eller inte, begagnas i påtryckningssyfte och kan också ge endera sidan möjlighet att göra ekonomiska vinster på motpartens bekostnad. Ogiltighetspåföljden kan utnyttjas av en köpare som efter försäljningen upptäcker fel i fastigheten. Detsamma gäller i fråga om en säljare som finner att priset på fastigheten har stigit. Ogiltighetspåföljden kan också utnyttjas, om någondera parten av någon anledning helt enkelt ångrar sig. Risken för att köpet kommer att förklaras ogiltigt kan vidare inverka negativt på den nya ägarens vilja att göra investeringar eller att företa behövliga underhållsarbeten på fastigheten. Vad gäller den kommunala förköpsrätten får de nu gällande reglerna egendomliga konsekvenser. Om förköpsrätt görs gällande, kan nämligen endera parten få köpet ogiltigförklarat med åberopande av den särskilda överenskommelsen om ett annat pris än det som anges i köpehandlingen. Frågan om förköpsrätten förfaller då automatiskt, eftersom det inte finns något giltigt köp för kommunen att ta över. (Om parterna har avtalat att ett köp som har ingåtts med giltig verkan skall gå åter för den händelse att förköpsrätten görs gällande, har kommunen dock ansetts ha kvar sin förköpsrätt, se NJA 1978 s. Om köpet förklaras ogiltigt på grund av oriktig köpeskilling, skall i princip säljarens och köparens prestationer på ömse sidor gå åter. Det kan emellertid, särskilt i fall då köparen har innehaft fastigheten , vara förenat med stora svårigheter att närmare bestämma hur en sådan återgång skall ske. har det förekommit rättsfall, som har handlat om hur avräkning i en ogiltighetssituation bör göras för fordringar och motfordringar avseende vanvård, nedlagda kostnader, avkastning m.m. Rättsfallen har belyst dessa svårigheter och visat att rättssystemet är mindre väl anpassat för situationer av detta slag (se NJA 1987 s. 845 I och II). Det kan hävdas att det i princip kan accepteras att någon av parterna får vidkännas negativa konsekvenser av att ett köp blir ogiltigt. Vederbörande har ju själv medverkat till ett lagstridigt handlande genom att underteckna en köpehandling som innehåller en oriktig uppgift om köpeskillingen. Det nuvarande rättsläget innebär emellertid möjligen också att en ny ägare, som i god tro har förvärvat fastigheten och har fått lagfart på den, kan förlora äganderätten på grund av en oriktig köpeskillingsuppgift i ett tidigare säljled. Ett sådant resultat skulle strida mot intresset av trygghet och stabilitet i fråga om ägandet av fastigheter. Regleringen i jordabalken innebär likväl att formfel vid fastighetsköp inte läks genom godtrosförvärv. Felet är -- med endast den begränsning som jordabalkens regler om hävd till fast egendom utgör -- en bestående ogiltighetsgrund och en talan om ogiltighet på grund av felet kan inte heller bli föremål för preskription (jfr 18 kap. 3 §). Också upplåtelse av bl.a. panträtt i fastigheten är enligt jordabalken ogiltig, även om panträttshavaren är i god tro. En godtroende förvärvare av fastigheten eller en rättighet däri har i nu nämnda fall rätt att under vissa förutsättningar få ersättning av staten för sin förlust (se 18 kap. 4 § jordabalken). Beträffande en godtroendes ställning måste man emellertid även beakta bestämmelsen i 34 § avtalslagen, som rör de sakrättsliga verkningarna av skenavtal. Det är möjligt att den bestämmelsen innebär att en godtroende tredje man bereds ett längre gående skydd än det som följer av reglerna i jordabalken. I förarbetena till jordabalken hänvisas till att den frågan får lösas i rättstillämpningen (se prop. 1970:20 del B 1 s. 151). Enligt min mening är det sammanfattningsvis oklart vad gällande rätt innebär i fråga om godtroende tredje mans rättsställning när ett tidigare förvärv är ogiltigt på grund av att köpeskillingen har angetts oriktigt och köparen efter att ha fått lagfart säljer eller pantsätter fastigheten till en godtroende tredje man (jfr betänkandet s. 105). Jag har stor förståelse för det syfte som har förestavat reglerna om formkrav och ogiltighetspåföljd jordabalk, nämligen att komma till rätta med oriktiga . Mot bakgrund av vad jag har anfört kan jag emellertid inte finna annat än att den lösning som då valdes medför alltför drastiska konsekvenser för parterna samt ett oklart rättsläge i fråga om tredje mans rättsställning. Jag anser därför att man nu bör välja en annan lösning som ändå tillgodoser kravet på att den verkliga köpeskillingen skall framgå av köpehandlingen. Också lagrådet har ansett att en ogiltighetspåföljd som har nuvarande konstruktion kan medföra olägenheter av olika slag. Lagrådet har framhållit att reglerna i vissa fall skapar osäkerhet hos parterna om köpets bestånd och att denna osäkerhet kan begagnas i påtryckningssyfte och ge endera sidan möjlighet att göra ekonomiska vinster på motpartens bekostnad. Enligt lagrådet finns det vidare belägg för att förekomsten av en bestående ogiltighetsgrund kan vålla problem för tredje man och att reglerna kan utnyttjas för att kringgå bl.a. bestämmelser om förköpsrätt. Även om det är svårt att bedöma den faktiska omfattningen av dessa och liknande problem, har lagrådet inte velat bestrida att redan principiella brister i nuvarande system gör det motiverat att överväga ändringar i systemet. Vad den nya ordningen bör innebära Utredningen har föreslagit att den i köpehandlingen intagna uppgiften om köpeskillingen skall vara bindande mellan parterna, även om de i en särskild överenskommelse har träffat avtal om en annan köpeskilling. Jämfört med gällande rätt innebär förslaget dels att den särskilda överenskommelsen inte kan göras gällande ens parterna emellan, dels att förekomsten av en sådan överenskommelse inte medför att köpet enligt köpeavtalet är ogiltigt. Innehållet i den särskilda överenskommelsen skall alltså inte alls beaktas och köpet skall stå fast på de villkor som anges i köpehandlingen. En sådan ordning innebär bl.a. att tredje man alltid kan förlita sig på köpehandlingens uppgift om köpeskillingen och att de ovan berörda problemen vid tillämpningen av godtrosreglerna i jordabalken försvinner. Utredningens förslag innebär att en säljare som är medveten om att betalning enligt en sidoöverenskommelse inte kan krävas ut som köpet står fast knappast kommer att våga räkna med att köparen betalar mera än vad han enligt lag är skyldig till. Trycket att ange en korrekt köpeskilling i köpehandlingen verkar med lika stor kraft gentemot en köpare i fall det kommer på fråga att i en sidoöverenskommelse avtala om ett lägre pris. Köparen riskerar nämligen att få betala det högre, i köpehandlingen simulerade priset och han har inte som någon möjlighet att få köpet ogiltigförklarat. Det är troligt att bruket av sidoöverenskommelser med tiden i stor utsträckning kommer att försvinna, om dessa frånkänns rättslig betydelse. Jag anser att den av utredningen föreslagna regeln allmänt sett innebär en praktiskt fungerande lösning på de problem som den nuvarande ordningen har visat sig innefatta. Några remissinstanser har emellertid menat att den föreslagna lösningen synes vara svår att förena med det synsätt som bär upp 34 § avtalslagen. Även utredningen har diskuterat denna fråga (se betänkandet s. 109 f). Enligt den berörda 34 § i avtalslagen kan en skriftlig handling som upprättats för skens skull göras gällande av en godtroende förvärvare gentemot den enligt handlingen förpliktade avtalsparten. Lagrummet utgår från att det finns en i lagstiftningen underförstådd grundsats om att skenavtal inte är bindande mellan parterna. Tillämpat på den nu aktuella situationen kan det synas innebära en avvikelse från denna grundsats att låta parterna bli bundna av en för skens skull tillkommen prisuppgift i överlåtelsehandlingen. Enligt min mening måste frågan huruvida utredningens förslag till ändring i formkravet vid fastighetsköp går att förena med allmänna principer om skenavtals ogiltighet ses mot bakgrund av de specifika krav på formbundenhet som gäller vid överlåtelse av fast egendom. Formkravet innebär att parternas avtalsfrihet vid fastighetsköp är underkastad begränsningar i olika avseenden. Ett närliggande exempel är bestämmelserna i 4 kap. 3 § jordabalken, som innebär att en bestämmelse vid köp som inte tas in i köpehandlingen är ogiltig, om den innebär exempelvis att förvärvets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor. På principiellt samma sätt som utredningsförslaget innebär den bestämmelsen att en ingången sidoöverenskommelse blir ogiltig samt att köpet blir gällande enligt köpehandlingen, alltså med ett annat avtalsinnehåll än det som parterna har varit överens om. Som jag inledningsvis anfört har lagrådet riktat kritik mot den nu angivna lösningen och menat att denna kan leda till oskäliga resultat mellan parterna i fall då den i köpehandlingen angivna köpeskillingen i avsevärd mån avviker från den överlåtna egendomens verkliga värde. Enligt lagrådet är det ovisst om 36 § avtalslagen ger något korrektiv i sådana fall. Enligt vad jag anfört torde förslaget leda till att bruket av sidoöverenskommelser beträffande köpeskillingen med tiden i stor utsträckning försvinner. Jag kan emellertid ansluta mig till lagrådets uppfattning att den föreslagna ordningen kan tänkas leda till stötande resultat i varje fall i vissa undantagssituationer då parterna av någon anledning har valt att ingå en sidoöverenskommelse trots att denna inte kan göras gällande. Enligt min mening finns det mycket som talar för att den generella jämkningsregeln i 36 § avtalslagen då skulle kunna användas. Genom att tillämpa den regeln borde man således kunna korrigera avtalsinnehållet i fall då ett stötande resultat annars skulle uppkomma. Mot bakgrund av lagrådets uttalande att det är ovisst om 36 § avtalslagen kan användas i dessa fall, finns det dock enligt min mening anledning att klargöra att en sådan korrigering som kan ske med stöd av den regeln kan förekomma också i de nu aktuella fallen. Det sker lämpligen genom att det i anslutning till den nya regeln om formkravet läggs till en särskild jämkningsregel. Jag anser att den regeln bör utformas efter mönster av 36 § avtalslagen. Det kan erinras om att det också har förekommit att jämkningsregler som till sitt innehåll motsvarar 36 § avtalslagen i klargörande syfte har förts in i särskild lagstiftning. Så har skett i exempelvis 12 kap. som rör frågan om jämkning vid bodelning. Enligt min mening innebär tillägget av en jämkningsregel av det nu angivna slaget att det inte längre finns någon anledning att hysa sådana betänkligheter som lagrådet har gett uttryck för. Sammanfattningsvis kommer jag till uppfattningen att utredningens förslag bör genomföras med den nu angivna kompletteringen. I lagtekniskt hänseende bör en något annorlunda lösning väljas än den som utredningen har föreslagit. Det bör bl.a. göras klart vad som gäller i fall då någon köpeskilling inte alls har angetts i köpehandlingen. Till den närmare utformningen av de nya reglerna återkommer jag i specialmotiveringen. 2.3 Formkravet vid förvärv av bostadsrätter Min bedömning: Beträffande avtal om förvärv av bostadsrätter bör inte införas några regler om formkravet liknande dem som jag har föreslagit i fråga om fastighetsköp. Utredningen har inte behandlat frågan. Bakgrund: Vid avtal om överlåtelse av bostadsrätt genom köp finns ett formkrav som innehållsmässigt anknyter till vad som gäller vid överlåtelse av fast egendom. återfanns detta formkrav i 12 a § bostadsrättslagen (1971:479). Bestämmelsen har utan ändring i sak förts över till 6 kap. 4 och 5 §§ i den nya bostadsrättslag som har trätt i kraft (prop. 1990/91:92, BoU13, rskr. 247, SFS 1991:614). Bostadsrättslagen anslöt inte från början till formkravet i jordabalken, utan bestämmelsen infördes först genom lagstiftning . Anledningen till att det då infördes ett formkrav även vid köp av bostadsrätt var bl.a. att få till stånd en precisering av avtalsvillkoren och i övrigt att skapa ordning och reda i rättsförhållandena (se prop. 1981/82:169 s. 61 f). I vissa praktiskt viktiga fall har överlåtelse av bostadsrätt kommit att jämställas med överlåtelse av fast egendom. Jag syftar här framför allt på de förändringar som skett av realisationsvinstbeskattningen (se prop. 1989/90:110 s. 418). Jag kan också nämna att det i rättstillämpningen finns fall där det har uppkommit fråga huruvida formkravet vid överlåtelse av bostadsrätt får till följd att -- i likhet med vad som gäller vid fastighetsköp -- utfästelse att sälja bostadsrätt inte är bindande (se dom 1989-- 06--07, DT 9:27). Skälen för min bedömning: Det kan sättas i fråga om inte ändringar motsvarande dem som jag föreslår i jordabalken bör införas också när det gäller formkravet i bostadsrättslagen. Förhållandena är dock i viktiga avseenden olika vid de båda egendomstyperna. Det finns bl.a. inte någon möjlighet att få inteckning i bostadsrätt och det finns över huvud taget inte någon särskild reglering av de tredjemansrättsliga aspekterna vid överlåtelse av bostadsrätt. Jag anser därför att frågan om eventuella ändringar i formkravet vid överlåtelse av bostadsrätt måste bli föremål för ytterligare överväganden innan något förslag i denna del läggs fram. 2.4 Slopandet av kravet på att vissa underrättelser skall skickas i rekommenderat brev Mitt förslag: Underrättelser i inskrivningsärenden om beslut, som har gått sökanden eller annan som hörts i ärendet emot, skall inte längre skickas i rekommenderat brev. Inte heller underrättelser till en tidigare antecknad innehavare om att innehavsanteckningen har avförts skall i fortsättningen sändas i rekommenderad försändelse. Skrivelsens förslag: Överensstämmer med mitt förslag. Remissinstanserna: Samtliga remissinstanser har tillstyrkt förslaget om att underrättelse om att innehavsanteckning avförts inte längre skall sändas i rekommenderat brev. Flertalet remissinstanser som har yttrat sig i denna fråga har också tillstyrkt förslaget att underrättelser om beslut, som har gått emot sökanden eller annan som har hörts i ärendet, inte längre skall sändas i rekommenderat brev. I denna senare fråga har dock några remissinstanser uttalat tveksamhet eller avstyrkt förslaget. Bakgrund: Om ett beslut i ett inskrivningsärende har gått sökanden eller annan som har hörts i ärendet emot, skall denne -- enligt 19 kap. 13 § jordabalken -- genast underrättas om beslutet i rekommenderat brev. Ett av syftena bakom föreskriften om användande av rekommenderat brev är att säkerställa att beslutet kommer adressaten till del. Viss betydelse torde det även ha att användandet av rekommenderat brev ger särskild möjlighet att fastställa när underrättelsen har avsänts. Tidpunkten för avsändandet av underrättelsen kan nämligen få betydelse för beräkningen av besvärsfristen. I 22 kap. 12 § jordabalken finns bestämmelser om anteckning i fastighets- eller tomträttsbok rörande innehav av pantbrev och vilandebevis. Vid de inskrivningsmyndigheter, som omfattas av fastighetsdatasystemet, görs motsvarande anteckningar i inskrivningsregistret. Om ett nytt innehav antecknas för ett pantbrev eller ett vilandebevis, för vilket annan redan är antecknad som innehavare, skall den tidigare anteckningen avföras. I samband därmed skall den tidigare antecknade innehavaren underrättas om åtgärden genom rekommenderat brev, såvida det inte är uppenbart att underrättelsen saknar betydelse för honom. Även beträffande dessa slag av underrättelser torde syftet med föreskriften om användande av rekommenderat brev vara att säkerställa att den som underrättelsen riktar sig till verkligen får del av denna. Skälen för mitt förslag: Användandet av rekommenderat brev har blivit mycket kostnadskrävande. Enbart i fastighetsdatasystemet skickas cirka 60.000 rekommenderade försändelser. Detta innebär extra kostnader för CFD om . Mot denna bakgrund finns det anledning att överväga om det är motiverat att använda rekommenderade försändelser. Vad först gäller underrättelse om beslut som har gått sökanden eller annan emot skall understrykas att föreskriften om rekommenderat brev inte har någon motsvarighet i eller i de författningar som reglerar domstols expeditionsskyldighet i tvistemål och brottmål. Det anses alltså i sådana sammanhang tillräckligt att underrättelse om dom eller beslut skickas i vanligt brev. Så är fallet även om parterna inte i förväg har blivit underrättade om den tidpunkt då domen eller beslutet kommer att meddelas. I vissa särskilda fall låter domstolen delge domen eller beslutet med den berörde. Så sker ofta i fråga om tredskodomar och en del beslut under rättegången. Delgivning är i sådana fall en förutsättning för att återvinnings- eller besvärsfristen skall börja löpa och därigenom också en förutsättning för att domen eller beslutet skall kunna vinna laga kraft. Det är inte motiverat att ha mera långtgående föreskrifter beträffande underrättelser om inskrivningsmyndighetens beslut än vad som gäller beträffande underrättelser om domar och beslut. Det finns därför inte skäl att generellt tillämpa rutiner som innebär att adressaten måste kvittera försändelsen eller -- som några remissinstanser har varit inne på -- delges den. En remissinstans har visserligen påtalat risken för att underrättelsen kommer bort under posthanteringen. Denna risk torde dock vara mycket begränsad. Om en försändelse kommer bort, lär det oftast bero på att tillgängliga adressuppgifter kan vara felaktiga eller ofullständiga. Såsom flera remissinstanser har påpekat finns det ett visst samband mellan underrättelser enligt 19 kap. 13 § jordabalken och reglerna om fullföljd. Om besvär över inskrivningsmyndighetens slutliga beslut och beslut om vilandeförklaring finns bestämmelser i 58 a § lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken. (De särskilda bestämmelserna i 19 kap. 14 § andra stycket jordabalken har ännu inte trätt i kraft.) Där stadgas att besvärstiden är från den dag då expeditionen i ärendet hölls sökanden tillhanda, dock minst från den inskrivningsdag som beslutet hänför sig till. Med ''''''''den dag då expeditionen hölls sökanden tillhanda'''''''' avses vanligen den dag då underrättelsen enligt 19 kap. 13 § dagtecknades (se prop. För andra slag av beslut som inskrivningsmyndigheten äger meddela gäller bestämmelser. Sålunda kan beslut som avses i 49 kap. 4 § , t.ex. beslut om utdömande av vite, och som inte meddelats vid sammanträde normalt överklagas från den dag då beslutet kom klaganden till del. För uppskovsbeslut -- som kan överklagas enligt 49 kap. 6 § -- gäller över huvud taget inte någon särskild besvärsfrist. För att syftena bakom dessa fullföljdsregler skall tillgodoses är det enligt min mening inte nödvändigt att underrättelsen om inskrivningsmyndighetens beslut sänds i rekommenderat brev. Än mindre är det -- frånsett sådana beslut för vilka fullföljdstiden räknas från delfåendet -- nödvändigt att delge beslutet med den som berörs. Liksom tidigare är det givetvis nödvändigt att inskrivningsmyndigheterna sparar någon form av dokumentation som utvisar att underrättelsen har avsänts och anger tidpunkten för detta. Tidpunkten kan ju vara av betydelse för när besvärsfristen börjar löpa. En sådan dokumentation kan emellertid komma till stånd på annat sätt än genom användande av rekommenderat brev. I det inskrivningsväsendet behåller inskrivningsmyndigheten en daterad kopia av underrättelsen. I fastighetsdatasystemet upprättar CFD enligt sina interna rutiner daterade expeditionslistor som förses med uppgift om utsändningsdag. Jag anser mot bakgrund av vad jag nu sagt att det är nödvändigt att behålla föreskriften om att underrättelse om de här aktuella besluten skall sändas i rekommenderat brev. Användandet av rekommenderad försändelse för underrättelse om att innehavsanteckning har avförts har länge uppfattats som en onödigt tyngande och kostsam hantering. torde en sådan rutin ha liten betydelse för säkerheten i översändandet. Dokumentation om den tidpunkt då underrättelsen avsändes kan åstadkommas på annat vis. Föreskriften om användande av rekommenderat brev bör alltså avskaffas även i fråga om detta slag av underrättelse. 2.5 Uppdatering av innehavsanteckningar Mitt förslag: CFD får möjlighet att i inskrivningsregistret ändra namn- och adressuppgifter beträffande kreditinstitut och försäkringsbolag som antecknats som innehavare av pantbrev eller vilandebevis. Skrivelsens förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag. Remissinstanserna har tillstyrkt förslaget. Skälen för mitt förslag: Såsom har berörts i tidigare avsnitt kan den som innehar ett pantbrev eller ett vilandebevis få innehavet antecknat i fastighetsboken eller tomträttsboken resp. i inskrivningsregistret. Enligt gällande rätt är det enbart inskrivningsmyndigheten som är behörig att handlägga inskrivningsärenden. Det är därför också enbart inskrivningsmyndigheten som får föra in uppgifter i inskrivningsregistret (se 19 kap. 2 § jordabalken jämfört med 3 § lagen, 1973:98, om inskrivningsregister). Detta gäller även anteckningar om innehav jämte ändringar i sådana anteckningar. Det är givetvis väsentligt att de namn- och adressuppgifter som innehavsanteckningarna innehåller hålls aktuella. Detta har betydelse för de antecknade innehavarna och det bidrar också rent allmänt till en hög kvalitet i registret. Det förekommer ibland att antecknade innehavare -- som främst är banker och andra kreditinstitut -- ändrar adress. Även namnbyten förekommer, bland annat till följd av fusioner inom bankvärlden. Med dagens system krävs i sådana fall ett omfattande arbete för att föra in de nya namn- och adressuppgifterna i registret. Både i det systemet och i fastighetsdatasystemet måste åtgärderna företas ute på de olika inskrivningsmyndigheterna inom ramen för särskilda anteckningsärenden, i princip ett ärende för varje innehavsanteckning som berörs. På det databaserade inskrivningsregistrets område skulle det uppenbarligen vara en mera rationell ordning om ändrade namn- och adressuppgifter kunde införas genom CFDs försorg. Nämnden har redan tillgång till dataprogram som kan användas för detta. Det är fråga om åtgärder som inte innefattar någon juridisk prövning och som inte medför några rättsverkningar. Med hänsyn härtill bör åtgärderna kunna göras av CFD.