prop · GF0356 · 1992-01-01 00:00:00 — Propositionens huvudsakliga innehåll I propositionen föreslås att en rad av de hittillsvarande kraven för statligt stöd vid ny- och ombyggnad av bostäder slopas. Det gäller bl.a. de s.k. mark- och konkurrensvillkoren, anvisningsrätt samt produktionskostnadsprövningen. Vidare föreslås att de tidigare beslutade s.k. skattekompenserande räntebidragen och realräntebidragen inte införs. I stället föreslås i avvaktan på en långsiktig lösning av bostadsfinansieringen att räntebidrag för ny- och ombyggnader tills vidare fr.o.m. lämnas med utgångspunkt från en garanterad räntesats om för hyres- och bostadsrättshus och för egnahem av bidragstiden. Bidragsunderlaget föreslås bli fastställt till i princip av den faktiska produktionskostnaden, lika för alla fastighetsägarkategorier och upplåtelseformer. Vissa ändringar föreslås i rutinerna för utbetalningar av räntebidrag. Bidrag förutsätts lämnas från och med husets färdigställande och oberoende av husets faktiska finansiering. Den statligt reglerade bostadslånegivningen föreslås upphöra . I stället föreslås att ett system med statliga kreditgarantier införs för lån på kreditmarknaden i ett mot bostadslånet svarande säkerhetsläge. beslut om statlig kreditgaranti för s.k. räntelån genomförs inte. För hus som byggts, byggts om eller förvärvats med stöd av lån och bidrag enligt hittillsvarande regler behålls tills vidare nuvarande regler för räntebidrag. Den beslutade höjningen av den garanterade räntesatsen genomförs dock. Slutligen föreslås att statligt räntestöd för lägenhetsunderhåll i hyreshus slopas. Undantag föreslås såvitt gäller redan inkomna ansökningar om sådant stöd. Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträdet Närvarande: statsministern , ordförande, och statsråden . , , , , , , , , , , , , , , , , , , P. , Proposition om bostadsbyggandets finansiering , m.m. 1 Inledning beslutade att införa ett nytt system för bostadsfinansiering vid ny- och ombyggnad (prop. 1990/91:34, BoU4, rskr. Beslutet innebar bl.a. att delar av räntebidrag enligt gällande regler skulle ersättas av s.k. räntelån förenade med statliga kreditgarantier. beslutade om kompletteringar och ändringar av det tidigare beslutet (prop. 1990/91:144, BoU20, rskr. Beslutet innebar bl.a. i fråga om äldre hus att räntebidrag enligt nuvarande regler för nybyggnad, ombyggnad eller förvärv skulle ersättas med bl.a. räntelån förenade med statliga kreditgarantier. Med stöd av besluten har den föregående regeringen utfärdat förordningen (1991:149) om allmänna förutsättningar för statligt stöd vid ny- och ombyggnad av bostäder, förordningen (1991:150) om beräkning av statligt investeringsbidrag för ny- och ombyggnad av bostäder, m.m., förordningen (1991:151) om beräkning av statligt räntebidrag för ny- och ombyggnad av bostäder, m.m., förordningen (1991:152) om beräkning av bidragsunderlag för statligt stöd vid ny- och ombyggnad av bostäder, m.m. och förordningen (1991:1271) om statlig kreditgaranti för bostäder. Bestämmelserna avsågs träda i kraft i fråga om hus färdigställda fr.o.m. denna tidpunkt eller färdigställda tidigare med beslut om bostadslån som inte utbetalats före ikraftträdandet och i fråga om hus med räntebidrag enligt gällande regler. Enligt regeringsförklaringen skall det beslutade systemet om s.k. räntelån inte genomföras och ett nytt förenklat lånesystem gälla . Bakgrunden till detta är i korthet bl.a. att ett system med räntelån och realräntebidrag skulle kunna bidra till att minska kraven på en kraftfull antiinflationspolitik. Vid låg inflation och höga räntor skulle systemet medföra betydande statsfinansiella påfrestningar. Ett väl fungerande bostadsfinansieringssystem måste vara stabilt och kunna fungera och under skiftande ekonomiska förhållanden. Räntelånesystemet uppfyller inte dessa krav. Vidare är systemet oförenligt med statens ansvar gentemot dem som grundat sina beslut om att bygga en bostad på förekomsten av bidrag för de inledande årens räntebetalningar. Vad jag nu har anfört innebär inte att det nuvarande bostadsfinansieringssystemet bör behållas. Förslag om en långsiktig förändring av bostadsfinansieringen kommer att läggas fram . I avvaktan på detta kommer jag i det följande att redovisa förslag i fråga om räntebidrag och bostadsbyggandets kreditförsörjning för . Utgångspunkten för dessa förslag är nuvarande system såvitt gäller räntesubventioner och ett kreditgarantisystem såvitt gäller lånefinansieringen av ny- och ombyggnad. Jag redovisar förslag till förenklingar vad gäller förutsättningar för statligt stöd. Redan förslagen för innebär dock stora förändringar för och påfrestningar på bostadsadministrationen. Nya föreskrifter och blanketter skall tas fram och information ges till parterna på marknaden (kommuner, byggherrar, kreditinstitut m.fl.). Vidare förutsätter mitt förslag en annan ADB-hantering än i dagens system. Jag har i dessa frågor samrått med chefen för som bedömt att den av mig föreslagna nyordningen fr.o.m. är möjlig att göra med hänsyn till det förberedelsearbete som redan utförts med anledning av tidigare beslut om ny bostadsfinansiering. 2 Ny- och ombyggnad av bostäder 2.1 Slopade krav för statligt stöd Mitt förslag: Markvillkor, bostadsanvisningsrätt, produktionskostnadsprövning och areagräns för småhus som krav för statligt stöd för ny- och ombyggnad och konkurrensvillkor som krav för stöd för nybyggnad av permanenta bostäder slopas . Skälen för mitt förslag: Enligt fattade beslut skall som krav för statligt stöd för ny- och ombyggnad av bostäder fr.o.m. generellt gälla bl.a. markvillkor, bostadsanvisningsrätt och produktionskostnadsprövning. Markvillkoret innebär att statligt stöd för byggande på mark som förvärvats av annan än kommunen i princip lämnas bara om kommunen medger det. bostadsanvisningsrätt innebär att kommunen kan kräva att få anvisa bostadssökande till de lägenheter som byggs eller byggs om med statligt stöd. Produktionskostnadsprövningen innebär att länsbostadsnämnden prövar om den beräknade kostnaden för ett projekt är skälig i förhållande till produktionsförhållandena och projektets allmänna kvalitet. Vid nybyggnad av hyres- och bostadsrättshus samt s.k. säljarbyggda egnahem gäller vidare det s.k. konkurrensvillkoret. Villkoret innebär att projektet skall upphandlas genom infordrande av anbud från flera anbudsgivare och antagande av anbud utan föregående förhandling. Annan produktionsform får tillämpas om kommunen godtar den och kostnaden för projektet inte överstiger kostnaderna för ett konkurrensupphandlat projekt. En arbetsgrupp inom har i en promemoria föreslagit bl.a. att mark- och konkurrensvillkoren slopas och att kommunerna i stället ges möjlighet att i planliknande former ställa preciserade villkor för bostadsbyggande med statligt stöd. Bostadsmarknaden står inför stora utmaningar . Byggkostnaderna har ökat kraftigt och bostadssubventionerna kommer att minskas. Det är nödvändigt med en kraftig avreglering så att producenter och byggherrar kan vända sig till konsumenterna direkt och tillfredsställa marknadens efterfrågan på bostäder. En avreglering är också nödvändig för att åstadkomma sänkta byggkostnader. Enligt min mening medför markvillkor, bostadsanvisningsrätt, produktionskostnadsprövning och konkurrensvillkor en kostnadshöjande tidsutdräkt i bostadsbyggandet utan att några fördelar uppnås för den enskilde eller samhället. De bör därför slopas. Jag ser inte heller någon anledning att i andra former öka kommunernas inflytande över bostadsbyggandet utöver vad som följer av gällande planlagstiftning. Mitt förslag att ta bort i stort sett alla villkor för erhållande av statligt stöd skall ses som ett första steg i en omfattande avreglering av byggandet. Arbetsgruppen anser vidare att den nuvarande begränsningen att statligt stöd inte lämnas för bostäder i småhus med en bruksarea som överstiger bör kunna slopas. Jag delar arbetsgruppens uppfattning i denna del. Vissa krav måste ställas även fortsättningsvis med hänsyn till syftet med stödet. Till sådana krav hör att bostäderna är avsedda för permanent bruk och självständigt boende. Med självständigt boende avser jag liksom att en hyresbostad upplåts med hyreskontrakt av normalt slag. Liksom bör dock avsteg kunna göras från kravet på hyreskontrakt av normalt slag när det gäller vissa bostäder som är avsedda att tillfälligt lösa akuta behov för särskilda grupper. Bostäderna bör vidare för rätt till stöd uppfylla vissa grundläggande krav i fråga om utrymmes- och utrustningsstandard. Utgångspunkten bör vara de krav som kan ställas med stöd av (1987:10). Prövningen av hithörande frågor bör göras av kommunen i samband med prövningen av bygglovet. Det innebär att kraven skall anses uppfyllda, om bygglov är beviljat. För särskilda boendeformer för äldre bör dock ställas krav på att en låg utrymmes- och utrustningsstandard i bostaden vad gäller kök och vardagsrum kompenseras av gemensamma utrymmen för matlagning, måltider och samvaro och den utrustning som finns där. Endast i fråga om gruppbostäder för åldersdementa bör godtas att man helt avstår från köksutrustning i bostaden. Till de krav som även i fortsättningen bör ställas hör vidare hyresgästinflytandet vid ombyggnad av hyresbostäder. Det innebär att hyresgästerna skall ges tillfälle att yttra sig över den planerade ombyggnadens art och omfattning samt att stöd inte lämnas för sådana ombyggnadsåtgärder som hyresgästerna anfört invändningar mot och gjort gällande att husets kvaliteter inte tas tillvara i skälig omfattning. Hyresgästinflytandet bör dock gälla endast hus som omfattas av avtal om förhandlingsordning och utövas av den organisation av hyresgäster som har slutit avtalet, och inte som även hus som inte omfattas av en förhandlingsordning. Till de krav som bör ställas även i fortsättningen hör slutligen kravet på konsumentskydd vid nybyggnad av egnahem och bostadsrättssmåhus. Kravet innebär att det till skydd för husägaren skall finnas en betryggande garanti för att huset uppförs och färdigställs i enlighet med vad den som skall uppföra huset har åtagit sig (produktionsgaranti). Kravet innebär vidare att det skall finnas ett betryggande tioårigt åtagande att avhjälpa väsentliga skador på huset som består i eller är en följd av fel eller brister i konstruktion, utförande eller material (ansvarsutfästelse). I kravet ingår också att produktionsgaranti och ansvarsutfästelsen skall lämnas av företag som inte själva står i avtalsförhållande till husägaren och att garantigivaren har inrättat en fristående instans dit husägaren kan vända sig med sina ersättningsanspråk på grund av ansvarsutfästelsen. Garantier av nu nämnt slag lämnas av bl.a. AB Bostadsgaranti, och AB STR-garanti. I fråga om nybyggnad av egnahem ingår i konsumentskyddskravet dessutom krav på att husägaren tillförsäkras ett skydd i avtalsförhållanden med säljaren eller entreprenören som är tillfredsställande med hänsyn till allmänna konsumentintressen. Särskilda kontraktsformulär för såväl total/generalentreprenad som delad entreprenad har tagits fram i samverkan mellan samt företrädare för entreprenörer och villaägare. Jag har tidigare föreslagit att villkoret om bostadsanvisningsrätt bör slopas. Konsekvenserna av förslaget bör bl.a. bli att också lagen (1987:1274) om bostadsanvisningsrätt bör upphävas. Den frågan bör dock lämpligen tas upp i annat sammanhang. Mitt förslag: Skattekompenserande räntebidrag och realräntebidrag införs inte. I stället lämnas tills vidare räntebidrag för ny- och ombyggnad liksom till i huvudsak skillnaden mellan en garanterad och en beräknad räntekostnad för huset i färdigt skick. Den s.k. räntebidragstrappan behålls. Fullt räntebidrag lämnas dock endast till av bidragsunderlaget, lika för alla fastighetsägarkategorier och upplåtelseformer. För hyres- och bostadsrättshus lämnas dessutom räntebidrag av beräknade räntekostnader därutöver. Bidragsunderlaget beräknas vid nybyggnad av hyres- och bostadsrättshus samt säljarbyggda egnahem på grundval av de faktiska produktionskostnaderna, och vid nybyggnad av låntagarbyggda egnahem på grundval av de beräknade kostnaderna för bostäder och vissa lokaler. Utgångspunkten för beräkningen är i fråga om hyres- och bostadsrättshus samt säljarbyggda egnahem kostnaden enligt anbud för ett konkurrensupphandlat projekt. För låntagarbyggda egnahem är utgångspunkten den schablonmetod som används . Vid ombyggnad motsvarar bidragsunderlaget de beräknade kostnaderna för nyinvesteringar och underhållsåtgärder med en varaktighet . Räntebidrag lämnas i princip oberoende av åtgärdernas faktiska finansiering. I fråga om bostadsrättshus lämnas dock räntebidrag högst till kostnaden för ränta på föreningens faktiska låneskuld till den del skulden är hänförlig till det bidragsberättigade ändamålet och inte överstiger vad som skulle ha beräknats för ett motsvarande hyreshus. Skälen för mitt förslag: Enligt min mening är det angeläget att räntebidragen så långt som möjligt medför neutralitet i fråga om kapitalkostnader mellan olika fastighetsägarkategorier och upplåtelseformer. Därför bör den s.k. räntebidragstrappan behållas. Den innebär att räntebidrag motsvarande skillnaden mellan en garanterad ränta och den beräknade räntekostnaden för huset i färdigt skick bara lämnas upp till en godkänd produktionskostnad motsvarande av den schablonberäknade kostnaden (fullt räntebidrag). För räntekostnader till den överstigande delen av produktionskostnaden lämnas räntebidrag bara om det handlar om hyres- och bostadsrättshus och då av räntekostnaden på den överskjutande produktionskostnaden (reducerat räntebidrag). Egnahemsägaren får till denna del av räntekostnaden en motsvarande subvention skattevägen. Neutralitetsskäl talar dock enligt min mening för att nu införa en enhetlig bidragsandel vid beräkning av fullt räntebidrag. I nuvarande system beräknas fullt räntebidrag på av bidragsunderlaget inom av det schablonberäknade bidragsunderlaget om låntagaren är ett allmännyttigt bostadsföretag, för vissa bostadsrättsföreningar och för övriga. För de två sistnämnda fastighetsägarkategorierna innebär nuvarande system dessutom att de återstående 1 eller inom av bidragsunderlaget inte får räntebidrag. För hyres- och bostadsrättshusen innebär det dessutom att det till skillnad från egnahemmen i princip inte ges någon subvention alls till denna del av produktionskostnaden. I avvaktan på en mera långsiktig lösning på dessa problem förordar jag att fullt räntebidrag beräknas generellt på av bidragsunderlaget inom av det schablonberäknade. Vidare förordar jag att det för hyres- och bostadsrättshus därutöver lämnas räntebidrag av den räntekostnad som hänför sig till den del av bidragsunderlaget som inte utgör underlag för beräkningen av fullt bidrag. Med hänsyn till inkomstbeskattningens principiella utformning bör räntebidrag enligt den ordning jag förordar vara skattepliktiga. Rätten till ränteavdrag bör i konsekvens med detta utvidgas till att gälla hela den faktiska ränteutgiften, dvs. även till den del den betalas med räntebidrag. Statsrådet kommer senare att redovisa förslag till nödvändiga lagändringar. Ändringarna bör gälla även dem som får räntebidrag enligt nuvarande regler. I övrigt bör följande gälla. Den garanterade räntesatsen bör i likhet med vad som gäller under innevarande år vara vid nybyggnad av hyres- och bostadsrättshus och vid nybyggnad av egnahem. Samma garanterade räntesatser bör gälla vid ombyggnad. Ränteutgifterna efter bidrag och skatt blir då lika för olika fastighetsägarkategorier och upplåtelseformer. Den garanterade räntesatsen bör gälla dels i fråga om hus som påbörjas efter utgången av , dels i fråga om hus påbörjade men inte färdigställda före , dels i fråga om hus färdigställda före med beslut om bostadslån som inte utbetalats före ikraftträdandet, dvs. för hus för vilka tiden för räntebidrag inte ännu har börjat löpa vid årskiftet 1991/92. Bidragstiden bör räknas från färdigställandet, dock tidigast från . Jag förordar också att utbetalningarna av räntebidrag sker kvartalsvis, såvitt gäller de projekt vars bidragstid beräknas från färdigställandet. Någon s.k. nettoavisering bör inte tillämpas i dessa fall. Nettoavisering innebär att räntebidraget betalas ut direkt till långivaren mot att denna åtar sig att på följande ränteförfallodag debitera låntagaren endast den del av räntekostnaden som inte täcks av bidraget. Bidragsunderlaget vid nybyggnad bör i avvaktan på en mera långsiktig lösning beräknas och fastställas på i huvudsak samma sätt som . Det innebär för nybyggnad av hyres- och bostadsrättshus samt säljarbyggda egnahem att utgångspunkten för beräkningen är kostnaderna för ett konkurrensupphandlat projekt med skäligt tillägg för sådana kostnader som inte omfattas av anbud. Bidragsunderlaget för ett förhandlingsupphandlat projekt får inte överstiga underlaget för ett konkurrensupphandlat projekt. Bidragsunderlaget för ett egenregiprojekt skall motsvara den kostnad som bedöms skälig med hänsyn till produktionsförhållandena och projektets allmänna kvalitet. Därvid skall beaktas kvaliteter som medför bättre bostadsfunktioner eller som minskar de framtida drifts- och underhållskostnaderna. För nybyggnad av låntagarbyggda egnahem innebär oförändrat system att bidragsunderlaget beräknas enligt schabloner. För bidragsunderlaget vid ombyggnad innebär nuvarande ordning att underlaget får motsvara skäliga faktiska kostnader för stödberättigade åtgärder. Det får dock inte överstiga det lägsta av antingen det underlag som enligt schablonmetoden skulle ha beräknats för en motsvarande nybyggnad av huset eller husets värde i ombyggt skick. beslutade begränsningar av bidagsunderlaget vid ombyggnad bör dock genomföras. Det innebär att bidragsunderlaget vid ombyggnad skall motsvara de beräknade kostnaderna för nyinvesteringar och underhållsåtgärder med en varaktighet . S.k. ingångsvärdebelåning tillämpas inte. Ingångsvärdebelåningen innebär att låntagaren förutom räntebidrag för ombyggnadskostnaden i viss utsträckning får bidrag även till kostnaderna för ränta på befintliga lån. Med hänsyn till pågående produktion bör dock räntebidrag för projekt som beviljats bostadslån enligt äldre regler få beräknas på grundval av det räntebidragsunderlag som fastställts i lånebeslutet. Att bidragsunderlaget vid nybyggnad tills vidare bör beräknas enligt samma regler som innebär också att den nuvarande begränsningen av beloppen för byggnad till av schablonbeloppen behålls, liksom maximibeloppen för kostnader för mark och exploatering. I enlighet med tidigare riksdagsbeslut bör dessutom ingå kostnaderna för personalutrymmen i samband med ny- och ombyggnad av särskilda boendeformer för äldre och handikappade och gruppbostäder för psykiskt utvecklingsstörda. Med hänsyn till pågående produktion bör också kostnaden för parkeringsanläggningar övergångsvis få ingå i bidragsunderlaget. För att få inräkna parkeringsanläggningar bör dock bostadsprojektet vara påbörjat före utgången av . I fråga om bidragsunderlaget för mark och exploatering vill jag tillägga följande. Beräknade kostnader för mark ingår i bidragsunderlaget med vissa belopp. Beloppen skall i princip täcka kostnaderna för tomt, exploatering samt vatten och avlopp i områden utan samlad bebyggelse (s.k. exploateringsområden). Beloppen får dock inte överstiga maximibelopp som fastställs av regeringen. Maximibeloppen för exploatering samt vatten och avlopp är indexreglerade. Jag förordar att maximibelopp skall gälla för mark även . Jag kommer i det följande att föreslå att en statlig kreditgaranti införs i stället för nuvarande bostadslån. Av detta följer att det hittillsvarande sambandet mellan räntebidrag och lånefinansiering kan upplösas. Jag förordar att så sker. Det innebär att räntebidragsunderlaget i princip bör beräknas oberoende av storleken på den faktiska finansieringen av huset. Undantag måste dock tills vidare göras i fråga om bostadsrättshus. För sådana hus måste sambandet tills vidare behållas till följd av nuvarande skatteregler för bostadsrätt. (Fi 1989:01) arbetar vidare med inkomstskatteutredningens förslag om att bostadsrätt skall beskattas på samma sätt som egnahem. Först om bostadsrättshavarna får avdragsrätt för ränteutgifter på föreningens lån så att räntebidragen blir enhetliga för bostadsrätt och egnahem kan den administrativt relativt komplicerade kopplingen mellan lån och bidrag elimineras även för bostadsrätten. Mitt förslag: De statligt reglerade bostadslånen avvecklas och den särställning som , , har haft på kreditmarknaden upphör. I stället införs en statlig kreditgaranti för lån för ny- eller ombyggnad av permanenta bostäder. Kreditgarantin lämnas för lån som motsvarar de nuvarande bostadslånen. Skälen för mitt förslag: Enligt min mening bör kreditförsörjningen vid ny- och ombyggnad av bostäder ske i full konkurrens mellan kreditinstituten på den allmänna lånemarknaden. Den nuvarande bostadslånegivningen och den särställning på kreditmarknaden som denna långivning innebär för , bör därför avvecklas. För att säkerställa kreditförsörjningen till bostadsbyggandet bör bostadslånet ersättas med ett system med statlig kreditgaranti för ett lånebelopp i motsvarande pantsäkerhetsläge i fastigheten eller tomträtten. För SBABs del innebär vad jag nu har anfört att bolaget i fortsättningen lämnar lån för ny- och ombyggnad av bostäder enligt i huvudsak samma förutsättningar som andra kreditinstitut. Liksom andra institut kommer att kunna få statlig kreditgaranti för lån motsvarande dagens bostadslån. Det sistnämnda innebär också att bolaget kan få kreditgaranti på ett bostadslån som beviljats enligt äldre regler, om lånet inte betalats ut före omläggningen och låntagaren väljer att fullfölja låneärendet med en begäran om utbetalning. Det är angeläget att omläggningen sker snabbt. Möjligheter till detta finns också nu genom de verkställighetsåtgärder som redan genomförts av den föregående regeringen med anledning av beslut om ny bostadsfinansiering. De redan genomförda åtgärderna innebär att beslut föreligger om att inrätta statens bostadskreditnämnd med uppgift att mot årliga avgifter ställa en statlig garanti för bl.a. lån mot säkerhet i fastighet inom 100, 99 eller av pantvärdet för fastigheten. Nämnden skall vara lokaliserad i . Lokalanskaffning och rekrytering av personal till nämnden pågår. Jag anser att beslutet att bilda statens bostadskreditnämnd och att lämna statligt stöd i samband med bostadsfinansieringen i form av kreditgarantier bör genomföras , såvitt gäller lån för ny- och ombyggnad av bostäder. Kreditgaranti bör lämnas för sådan ny- och ombyggnad som beviljas räntebidrag enligt mina förslag i det föregående. I övrigt bör i avvaktan på en långsiktig lösning gälla de villkor för garantin och de grunder för att bestämma garantins storlek som fastställts i tidigare beslut. Det innebär bl.a. att en större kreditgaranti lämnas för ett allmännyttigt bostadsföretag än för ett privat. En sådan ordning kan enligt min mening starkt ifrågasättas. Även i fråga om ett allmännyttigt bostadsföretag borde ställas krav på en viss egen insats. Med hänsyn till pågående produktion och de allmännyttiga företagens speciella ställning på bostadsmarknaden är jag dock inte beredd att nu föreslå någon ändring i de s.k. låneandelar som har gällt. Frågan får tas under ytterligare överväganden i det fortsatta arbetet med en förenklad finansieringsmodell. När det gäller storleken på garantin innebär mitt förslag vidare att den beräknas på grundval av ett garantiunderlag som motsvarar räntebidragsunderlaget, dvs. i princip produktionskostnaden. Därmed ger kreditgarantin samma möjligheter att finansiera bostäder som bostadslånesystemet ger. Det innebär också att nämnden har möjlighet att, om det är nödvändigt för att klara kreditförsörjningen i särskilda fall, utöka kreditgarantin. När det gäller garantin i övrigt innebär mitt förslag bl.a. följande. Den lämnas på begäran av kreditgivaren, tills vidare kreditaktiebolagen samt lands- och stadshypoteksinstitutionerna.