prop · GG0318 · 1992-12-31 00:00:00 — spelade visserligen fonden en centralroll på den svenska kapitalmarknaden genora att stå för en betydande del avfinansieringen av bostadsbyggandet och upplåningen från stat och kommuner. Menadministrativt sett kunde denna verksamhet hanteras med relativt begränsaderesurser. Genom den ökade ränterörligheten och de nya möjligheterna att placerai fastigheter och lån till företag ställs helt andra anspråk på förvaltningenav fondens medel. har fonden blivit en av de större aktörerna påden svenska fastighetsmarknaden och har även placerat medel utanför Sverige.Fonden har även medverkat i långsiktiga finansiella lösningar inomnäringslivet - bland annat inom kraftproduktionen. Detta har ställt snabbt växande anspråk på en egenanalyskapacitet och en egen bevakning av utvecklingen av bland annatkreditrisker i olika delar av samhällsekonomin. har mot denna bakgrund byggts ut undersenare år och samlats till en central förvaltning i . Trots denna utbyggnadframstår ändå fondens administrationskostnader som mycket låga. Skr.1992/93:1! PLACERINGSMÖJLIGHETER OCH"KAPACITET Skr.1992/93:1! Ramarnaförfondens placeringsmöjligheter är angivna i lagen med reglemente förallmänna pensionsfonden (1983:1092; omtryckt 1991:1857). Fonden får enligt reglementet placera fritt i publika,räntebärande papper, dock med den begränsningen att placeringar i utländskvaluta får uppgå till högst av fondens totala till-gängar. Direktlån till näringslivet har begränsats till av detotala tillgångama. Samma begränsning gäller för fondens utrymme att placera ifastigheter, i och utanför landet. Fondens möjligheter att placera i aktierbegränsas till aktier i fastighetsbolag, i den utsträckning detta ryms ikvoten för fastighetsinvesteringar. Fondkapitalet till marknadsvärde uppgick till 441,7 mdkrvid årets utgång, vilket är en ökning med 54,9 (46,3) mdkr. Figuren på sid 7 äravsedd att schematiskt åskådliggöra kapitalflödena bakom denna ökning. Förändringen av fondkapitalet byggs upp dels avavkastningen på fondens tillgångar, dels av en rad av fondförvaltningen ejpåverkbara faktorer - som nettot av inbetalda ATP-avgifter och utbetaldapensioner, överskjutande löntagarfondsmedel, avkastning från delfonder samt kostnaderför administrationen av hela ATP-systemet. I tabell 1 redovisas fondkapitaletsökning från 1960tom 1991. Enligt resultaträkningen var årets resultat av fondförvaltningen47,4 (38,4) mdkr. Fondkapitalets marknadsvärde påverkas också av förändringeni ej realiserade vinster och förluster. var denna förändring 9,8 (7,0)mdkr. Den totala avkastningen var således 57,2 (45,4) mdkr. AVGIFTSUNDERSKOTT TACKS AV FONDENSAVKASTNING ATP-avgiften ärfastställd till för åren 1990-1994.Avgiftsinkomstema ökade med 6,6 mdkr ocb uppgick till 82,3 mdkr . Dähar inkomstema reducerats med de 0,7 mdkr som fjärde och femte fondstyrelsernatillsammans rekvirerade . Pensionsutgifterna i ATP-systemet ökade i snabbare takt änavgifterna och uppgick till totalt 87,9 mdkr. Avgiftsunderskottet kom därmedatt öka frän 1,7 mdkr för till 5,6 mdkr för , Orsaken till deökade pensionsutbetal-ningama är framförallt att basbeloppet, som reglerarvärdesäkringen, höjdes från till För1992 är basbeloppet fastställt till Utbetalningar av ATP-pensionerkommer, med nuvarandeavgiftsnivå, att fortsätta att växa i snabbare takt än avgiftsinkomsterna,vilket leder till ökade anspråk pä fondens avkastning. Orsakerna till dennautveckling är att ATP-systemet ännu inte har nått sitt fullfunktionsstadiumutan såväl antalet ATP-pensionärer som deras genomsnittliga pensionspoängfortsätter att öka. Fondkapitalets utveckling , marknadsvärde, mdkr. 1960 1970 1980 1990 1991 -1,2 -19,0 -77,4 -0,1 -0,2 -0,5 -0,5 Förändring av fondkapitalet i % Fondkapital och kapitalflöden (marknadsvärden, mdkr). Skr.1992/93:1! Avkastning 57,2 Fondkapitalets ökning 54,9 Amorteringarförfall, inlösen och omplaceringar 158,0 ÖVRIGA FONDER OCH MYNDIGHETER Den uppbyggnad av kapitaltillförseln till löntagarfondernasom författningsmässigt reglerats fram till har, framföralltgenom vinstdelningsskatten, blivit högre än beräknat. De överskjutande medlentillförs första-tredje fondstyrelserna. Dessa medel uppgick vid utgången av1991 lill 13,7 mdkr vilket är en ökning med 2,9 mdkr jämfört med . Ifebruari 1992 gjordes en slutreglering av vinstdelningsskatten på 1,6 mdkr. fattade beslut om attavveckla löntagarfonderna. slutöverfördes löntagarfondsstyrelsemas samlade tillgångar till enavvecklingsstyrelse. Dess uppgift är att fr o m förvaltatillgångarna fram till deras slutliga utskiftning. Detta ska ske senast den 30juni 1994. De återstående medlen (1,3 mdkr), somlöntagarfonderna ännu inte hade rekvirerat, tillförs i ställetavvecklingsstyrelsen . Från fjärde och femte fondstyrelsema samtlöntagarfondstyrelserna, erhåller AP-fonden en treprocentig avkastning beräknadpå nuvärdet av de medel som dessa styrelser sammanlagt har rekvirerat. Dennaavkastning uppgick totalt till 1 mdkr för . AP-fondens placeringar , mdkr. - obligationer, förlags- och reverslän - fastigtieter m m Skr.1992/93:1! Föradministrationen av ATP-systemet, förutom fondstyrelsernas intema verksamhet,är ett flertal myndigheter och institutioner involverade. Bland annat erhållerriksförsäkringsverket och försäkringskassoma ersättning för att handlägga ochbetala ut pensioner. Andra myndigheter som berörs är länskattemyndigheten ochlokal skattemyndighet, kronofogdemyndigheten, statens löne-och pensionsverksamt Kommunernas pensionsanstalt. Sammanlagt uppgick fondens utbetalningartill dessa myndigheter till 0,5 mdkr. Summan av de inflöden och utflöden som redovisas ovaninnebar nettoplaceringar 1991 på 43 mdkr. Dämtöverhar amorteringar, förfall och inlösen i värdepappers portfölj ensamt omplaceringar i portfölj samman sättningen uppgått till totalt 158 mdkr.Sammantaget innebär detta att bruttoplaceringarna uppgick till 201 mdkr vilketframgår av tabell 2. Vid utgängen av uppgick de totala placeringama till424 mdkr. I diagram 1 redovisas placeringarnas fördelning pä låntagarkategorierultimo 1990 och 1991. Fonden har placerat mer än hälften, , av tillgångarnai bostadssektorn, i statsobligationer och i utlåning tillnäringslivet. Motsvarande andel för fastighetsplaceringar var . Placeringarnas fördelning pålåntagarkategorier december1990 och 1991 (anskaffningsvärden i %). Fastigheter mm 3%Penningmarknadsplaceringar \J. 2 1992/93. Skr.1992/93: IJ Bilaga 1 Förvaltningenav de tre fondstyrelsernas tiUgångar sker i en för de tre styrelsema gemensamorganisation. Vidfondens tillkomst är 1960fömtsattes emellertid att detre styrelserna skulle ha var sin förvaltningsorganisation. Eftersom ATPkonstruerades som en enhetlig försäkring, vars utgifter ska bestridas av desammanlagda inkomsterna, tog de 1960 nytillsatta styrelserna beslut om att tillatt börja med inrätta ett gemensamt kansli. Avsikten var att senare, närfondverksamheten vuxit dela upp sig i tre separata förvaltningar. Dennauppdelning förverkligades inte och av denna anledning bedrivs idagförvaltningen som en enhet med en gemensam organisation och en gemensamplaceringspolitik för de tre styrelserna. TRE FONDER, EN PLACERINGSPOLITIK Den gemensamma placeringspolitiken diskuteras i det av detre styrelserna valda , som är styrelsemas rådgivande organför VD. Visserligen görs separata årsbokslut för de tre fondstyrelserna, medskilda resultat- och balansräkningar, men detta kan ses som en i efterhandgjord fördelning av totalresultatet för de tre styrelserna. Uppdelningen av styrelsemas förvaltning har sinutgångspunkt från vilken samhällssektor som pensionsavgiftema inbetalas från.Således förvaltar första fondstyrelsen avgifter som erlagts frän denoffentliga sektom, andra fondstyrelsen avgifter frän större enskildaarbetsgivare och tredje fondstyrelsen från enskilda mindre arbetsgivare ochegenföretagare. Fondstyrelsernas nuvarande ledamöter och suppleanter, somförtecknas separat, är efter förslag av arbetsmarknadens parter och andra organisationerförordnade av regeringen tills dess fondstyrelsernas balansräkningar harfastställts för . Regeringen fastställer balansräkningensenast året efter räkenskapsåret. Revisorerna har förordnatsintill fastställande av balansräkningen . präglades fondens organisation av starkexpansion. Organisationsstmkturen påverkades också av attfastighetsverksamheten integrerades i fonden. I samband därmed togs en , administrativ chef, logotype fram för fonden. Detta initierades av fondensbehov av att informera marknaden om att verksamheten nu bedrivs underbenämningen . I syfte att möta en volymmässigt större och alltmerkomplex verksamhet beslutades att förstärka organisationen.Bland annat har en ny ekonomifunktion för fastigheter byggts upp. Sammantagetrekryterades 20 personer under aret. Det totala antalet anställda ökade därmedtill 76 personer. Av administrativa skäl har fondens fastighetsinnehavstrukturerats om genom att samla alla dotterbolagen i ett holdingbolag.Inriktningen är att föra över fastigheterna till fondens egen balansräkning. Ibokslutet avseende haren koncernredovisning gjorts för (se sid 44). Arbetet med att vidareutveckla intemkontrollen fortsatteunder 1991 och en säkerhetspolicy lades fast av fondens ledning. All personalfick i samband med detta beslut genomgå säkerhets-utbildning. För fondens förvaltning är det av mycket stor betydelseatt ha tiUgång till ett väl utvecklat ADB-stöd. Det gäller såväl ADB-system förredovis- ning och uppföljning som system för marknadsinformation.Att verksamheten i hög grad är ADB-baserad gör att ADB-kostnadema i huvudsak ärrelaterade till verksamhetsförändringar. Pä det administrativa planet har beredskapen höjts för attmöjliggöra affärer med utlandet i räntebärande papper. Bland annat har fondensfinansiella informationssystem anpassats för att kunna klara avlikvidhantering, bokföring och valvshantering i utländsk valuta. Under 1991vidtog fonden omfattande förberedelsearbete för införandet av det värdepapperslösa systemkonceptet frånPmC AB. fattades beslut om att inte fullfölja arbetet inomPmC utan beslut togs om att avveckla verksamheten. Till kostnaden föranpassningama i datasystemen kommer således också den förlust som nedskrivningenav aktiema i PmC medfört. Fondstyrelsemas administrationskostnader, inklusive , uppgick till 75,2 (60,1) mkr. Skr.1992/93:1! Skr.1992/93:1! Grundläggandeför AP-fondens avkastning för ett enskilt år är den allmänna räntenivån ochprisutvecklingen pä finansiella tillgångar, t ex obligationer ochstatsskuldväxlar, och reala tillgångar, t ex fastigheter. Stigande priser päobligationer, dvs fallande marknadsräntor, liksom stigande fastighetspriser,dvs fallande direktavkastningskrav, ökar fondens årsavkastning. Fallandefastighetspriser och obligationskurser får generellt sett motsatt effekt påkort sikt. Om världsfaktorer som påverkar prisbildningen blir därmed vitalaför förvaltningens resultat. Sedan den svenska valutaregleringen i allt väsentligt avskaffadessommaren 1989 är svensk kapitalmarknad en integrerad del av den intemationellakapitalmarknaden. Med en valutapolitik som bygger pä en fast växelkurs gentemoten valutakorg, bestäms den svenska räntenivån av den internationella, medtillägg för den riskpremie som placerare kräver för att hälla tillgångar isvenska kronor. Bytet av valutakorg , från en handelsvägdvalutakorg till den teoretiska ECU-korgen, innebar att ERM-valutomasränteutveckling blev än mer centrala. Då den tyska markens vikt i dennuvarande ECU-korgen är , mot tidigare , har den stramatyska penningpolitiken kommit att dominera framförallt den korta jämförräntansutveckling . Kravet på ränte differens har däremot varierat kraftigtbåde före och efter bytet av valutakorg. kännetecknades, med undantag för främstTyskland, av förväntningar om avtagande inflation. Den aktivitetsdämpning, somför inträdde , förstärktes , särskilt ide . Förhoppningar om en snar och stark återhämtninginfriades inte, trots att den tidigare strama penningpolitiken på mänga hållförbyttes i sin motsats. Kraftigt fallande kapacitetsutnyttjande harläm-natekonomierna med överskottskapacitet och möjlighet att expandera utan risk förstarka pristryck. Förväntningar om lägre inflation har medfört fallandeinternationella långräntor; för tioåriga löptider har räntenedgången under 1991varit av storleksordningen en procentenhet i och EG~Europa, i en ochen halv procentenhet. Den svenska tioårsräntan låg vid årets ingång Svensk obligationsränta och korgränta, . pä men sjönk till cirka10%, en nedgång på cirka två och en halv procentenheter (se diagram 2).Huvuddelen av nedgången för den svenska långräntan kan hänföras tilJ ett lägrekrav på riskpremie. Nivån föll en knapp procentenhet i samband medECU-kopplingen, men redan under årets fyra första månader hade räntedifferensenmot den dåvarande korgräntan krympt. I samband med att invaderade ,började de internationella läng-räntoma stiga, bland annat pä grund av oro förpermanent högre oljepriser. Det sönderfallande Comecon-blocket sågs även som enpotentiell inflationskälla genom behov av stora transfereringar från väst,vilket skulle öka budgetunderskotten i västländerna. , som iåterföreningens spår dessutom erfor ett starkt konsumtionstryck, var särskiltutsatt för dessa effekter. Det fall på en halv procentenhetför korgräntan, som inträffade , var sannolikt mark nadensreaktion på att till slut utlöstes - det förväntades blikortvarigt. I kom en energiuppgörelse till stånd ochfinansplanen innehöll lite av en befarad val-årspäspädning. Räntedifferensenkrympte med mer än en halv procentenhet. lingen kan den påföljande nedgången i de långaräntorna till ungefär lika delar hänföras till lägre internationella räntor ochtill en lägre räntedifferens. växte insikten att den förväntadeamerikanska konjunktumppgången inte var förestående,inflationsfarhägorna dämpades och den amerikanska långräntan rörde sig nedåt.Samtidigt började den amerikanska att kraftigt lättapenningpolitiken för att stimulera den inhemska efterfrågan. Andra ländergjorde likadant. Dock inte , där istället förde en mycketstram penningpolitik för att stävja den inhemskt genereradeefterfrågeinflationen. Trots de stora räntesänkningarna i bland annat ,och infann sig inget uppsving i världsekonomin. Ett flertal länder befinner sig i en korrektionsfas efter1980-talets stora skulduppbyggnad hos hushåll och företag. Stagnerande ochfallande förmögenhetsvärden slår hårt mot ny kreditgivning, vilket hällertillbaka konsumtionen och investeringarna. Med undantag för var inflationinget större orosmomentför räntebildningen . hade inhemska skäl till att föra enstram penningpolitik. Via växelkursmekanismen, , har dock övriga EG-länderoch länder, som knutit sin valuta till ECU:n, inte kunnat lättapenningpolitiken, trots trängande Skr.1992/93:1! har de europeiskaavkastnings kurvorna varit negativt lutande. Detta accentuerades ytterligare däBundesbank , ungefär som och sänkte diskontot,för tredje gången höjde bankernas marginalränta. Den svenskaavkastningskurvan vid årsskiftena och i mitten på , diagram 3,illustrerar händelseförloppet . PÄ VÄG MOT EN LÅGINFLATIONSEKONOMI Det minskade kravet på räntedifferens är delvis resultatetav ett starkare långsiktigt förtroende för den svenska ekonomins förmåga attväxla ner till en läginflationsekonomi. Anknytningen av kronan till denteoretiska ECU:n och ansökan om EG-medlemskap anges ofta som politiskaätgärder vilka stärkt förtroendet . Den tyngst vägande orsaken är dock de kraftigtdämpade inflationsförväntningarna. Olika strukturella reformer har bidragittill detta, som skatteomläggning, avregleringar och avskaffande avhandelshinder. Det kraftiga aktivitetsfallet i ekonomin har därutöver haft enstarkt avkylande effekt pä inflationen. Recession på för viktiga marknader harnaturligtvis haft betydelse för den kraftiga svenska lågkonjunkturen. Tillövervägande del fär dock förklaringen till den svenska tillbaka gången underåret sökas bland inhemska faktorer. Trots att nettot av utrikeshandeln bidrogtill BNP-tiUväxten med . föll den samlade produktionen drygt en procentenhet. Investeringsnedgången fortsatte , somlageravvecklingen accelererade. Krympande vinstmarginaler och mycket svag efterfrågandrog ner industrins investeringar i volym. Efterfrågan på kommersiellafastigheter minskade dramatiskt i lågkonjunkturens spår. Övergången från enhög till en lägre inflationstakt har säkert haft sin betydelse för desjunkande byggnadsinvesteringarna via dess effekter i form av sjunkandefastighetsvärden. Men de förändrade relativpriser för byggande och boende, sombl a momshöjning, höjd fastighetsskatt och minskade räntebidrag bidragit till,har ocksä spelat en viktig roll. Näringslivets låga aktivitet resulterade i att importenföll avsevärt mer än exporten . Hushållssektom valde att använda enmycket stor del av årets inkomstförstärkningar till att förbättra sinfinansiella position snarare än att konsumera. Säledes blev utfallet iextembalansen bättre än vad som förväntades i början pä året. Handeln med varorgav ett överskott på 34 mdkr, underskottet i bytesbalansen stannade på drygt 13mdkr. Till det lägre underskottet bidrog även det lägreutlandsresandet i samband med , som begränsade resevalutanettotsunderskott, samt att de svenska direktinvesteringama i utlandet dämpadessamtidigt som utländska investeringar i ökade. Skr.1992/93: U Bilaga 1 Skr.1992/93:1! Ettunderskott i ett lands samlade affärer med utlandet, bytesbalansen, återspeglaratt det inhemska sparandet är otillräckligt för att finansiera deinvesteringar som görs dvs omvärldens sparkapital måste tas i anspråk. Detförbättrade bytesbalanssaldot är således detsamma som att det samladefinansiella sparandet har ökat. Sektorernas relativa finansiella sparandeändrades också dramatiskt. Statens sparande minskade kraftigt, medan företagensoch hushållens finansiella sparande ökade. Hushållens sparkvot blev positivför första gängen sedan kreditmarknaden avreglerades. Lågkonjunktur ochskatteomläggning påverkade både nivån på konsumtionen totalt och desssammansättning, där andelen varor ökade. Allmänhetens totala lånestock hos banker, bostadsinstitutoch finansbolag uppgick till knappt 2 000 mdkr vid slutet , en ökningmed drygt 110 mdkr. Det var endast bostadsinstituten som redovisade en högökningstakt i utlåningen medan övrigas utlåning mattades, se tabell 3 ochtabell 4. Det försämrade statliga finansiellasparandet medförde att statsskulden ökade , eller 74,4mdkr, till 693 mdkr. Karaktären pä statens upplåning förändrades ocksåunder året; kort upplåning i form av statsskuldväxlar ökade med drygt 170 mdkrunder året - 120 mdkr av dessa rekvirerade i samband medräntehöjningen medan obligationsupplåningen ökade med cirka 36mdkr. Sammantaget innebär detta att statens andel av uteståendevolymer på penning- och obligationsmarknaden ökade kraftigt, som dengenomsnittliga löptiden på marknaden sjönk . Att andelen räntebärandevärdepapper med kortare löptid har ökat kraftigt är framför allt beroende påriksbankens intervention för att säkerställa kronans fastaväxelkurs mot ECU:n. I tabell 5 visas förändringen avseende olikaaktörers placeringar. tilltog omvärldens intresse för att handla isvenska obligationer. Den totala handeln med räntebärande instrumentresulterade i ett valutainflöde på 56,5 mdkr, en ökning frän 1990.Utlandets nettoköp var störst i anslutning till valutakorgsbytet samtvid räntehöjning . Dessa båda månader stod för 2/3 avårets överskott i handeln med räntepapper. Emissioner av kronobligationer direkt i utlandet näratredubblades till 18,5 mdkr 1991 från Förändring av bankernas nettoutlåning till allmänheten, mdkr. -4,6 -7,8 Förändring av bostadsinstitutens ochfinansbolagens nettoutlåningtill allmänheten, mdkr. -16,0 -16,7 -6,2 ' Alla uppgifterna förfinansbolag 1991 avser jan-nov. Placeringar i obligationer, certifikat och växlar, mdkr. 12 månaders förändring tom -1,0 -13,9 -13,4 -1,5 -13,0 -10,5 6,3 mdkr året innan. Pä andrahandsmarknaden nettosåldes39,5 mdkr . Därav var 43,0 mdkr statspapper och över hälften av dessasåldes . Det innebär att kronobligationer utgivna av andra än statenåterköptes för 3,5 mdkr. Det är främst i kravet på en räntedifferens på kortalöptider, som graden av förtroende för valutapolitiken avspeglas. I diagram 4visas den svenska sexmånaders statsskuldväxelräntan samt motsvarande korgräntaför året. Fram till bytet av valutakorg sjönk den dåvarande korgräntan endryg procentenhet och den svenska räntan följde med. Precis som den svenskalångräntan, föll korträntan kraftigt . drogsräntedifferensen upp beroende på valuta-utflöden. byttes kronansvalutakorg till den teoretiska ECU:n. Marknaden reagerade positivt och under sommarmånadernastabiliserades korträntan mnt . Räntedifferensen fortsatte att krympatrots stora valutautflöden, se diagram 5. Valutaspekulationerna mot den finska marken, som slutadei en devalvering på 12,, visade att det i vissa lägen kanvara mycket svårt att försvara en ensidig valuta- Skr.1992/93:1? 6-månadersSSV-ränta och korgränta. Spekulationerna smittade den svenskapenningmarknaden. Stora mängder valuta började strömma ut ur Sverige.Riksbanken höjde dagslåneräntan men det räckte inte för att vändautflödet. höjdes dagslåneräntan till17,och marknadsräntoma steg kraftigt. I takt med att valutainflödena återkomstärktes förtroendet för kronan och den korta räntemarginalensjönk från tre och en halv till . ECU-korgräntan läg i stortsett mnt till följd av den strama tyskapenningpolitiken. Dä bland andra både och fortsatt att lätta på sinpenningpolitik har korträntoma i övriga världen fortsatt ner . Skr.1992/93:1! Valutaflöden1990-1991, mdkr . JjJ,ljjL»Lt "ni|F Sept Nov Nov 1990 1991 Skr.1992/93:1! Prisfalletpå fastigheter fortsatte . Marknaden krävde högre direktavkastningarocb hyresnivåerna föll. Orsaken till att investerarna kräver högredirektavkastningar är bland annat den höga realräntan. En annan orsak är attförtroendet för fastighetsinvesteringar har minskat. Hyresfallet är en följdav bland annat lågkon-jukturen med åtföljande minskande efterfrågan, som i sintur har lett till ökande vakansgrader. genomfördes få affärer vilket kan tyckasförvånande, då utbudet var relativt stort. Dock skedde ett antal försäljningarav centralt belägna fastigheter i . Det finns flera förklaringar tillatt så få affärer genomfördes. En är att det uteslutande var de bäst belägnafastighetema som fann köpare. En annan förklaring är att det till stor delvarit sämre fastigheter som bjudits ut till försäljning, dvs fastigheter sominte klarade investerarnas allt härdare krav på exem pelvis byggnadensutformning, flexibilitet, standard och uthymingssituation. Det stora utbudetberodde på att många fastighetsbolag och privatpersoner var tvingade attsälja. De sjunkande priserna på fastigheter och bristen pä köparehar resulterat i stora problem för bankerna. De totala kreditförlusterna inombanksektorn uppgick till cirka 35 mdkr, varav en stor del är att hänföratill fastighetssektom. Bankema har i vissa fall framtvingat försäljningar,medan de i andra fall valt en övervintringsstrategi. Prisnedgången påfastigheter kan jämföras med börsens prisfall på bygg- och fastighetsaktier påi genomsnitt 35%-70% . Marknadsvärdeminskningamahar varit störst för exploateringsfastigheter samt kommersiella fastigheter istorstäderna. Centralt belägna kontorsfastigheter i och Göteborgberäknas ha sjunkit i värde med . Denna utveckling är till stor delett uttryck för marknadens bedömning av hyresrisken i dessa områden. I utkantenav storstäderna samt i de mindre städema har fastighetsvärdena för dekommersiella fastigheterna klarat sig betydligt bättre. Värdeminskningen harhär inte varit lika stor, då hyresnivån är väsentligt lägre än i storstädernascitylägen. Bostadsfastigheter är de fastigheter som har sjunkitminst i värde. Skillnadema kan dock vara betydande beroende pä läge, standardsamt inte minst finansieringssituation.