prop · GF03110 · 1992-01-01 00:00:00 — Lagtekniskt kan en sådan ordning åstadkommas genom en ändring i 3 § lagen om inskrivningsregister så att regeringen bemyndigas att föreskriva att annan myndighet än inskrivningsmyndigheten får föra in aktuella namn- och adressuppgifter i inskrivningsregistret. En föreskrift om rätt för CFD att uppdatera namn- och adressuppgifter som hänför sig till innehavsanteckningar bör sedan föras in i fastighetsdatakungörelsen (1974:1058). För att en sådan föreskrift inte skall komma i konflikt med datalagens bestämmelser om personregister och registeransvar bör nämndens behörighet begränsas till innehavsanteckningar, som avser kreditinstitut eller försäkringsbolag, vilka står under finansinspektionens tillsyn. 2.6 Ikraftträdande och övergångsfrågor Enligt min mening bör de föreslagna lagändringarna genomföras så att de kan träda i kraft . De nya reglerna om verkan av att köpeskillingen har angivits oriktigt i köpehandlingen bör vara tillämpliga endast på avtal om fastighetsköp som har ingåtts efter ikraftträdandet. Någon särskild bestämmelse erfordras inte för att klargöra detta. Däremot behövs en övergångsregel som klargör att jordabalkens regler i deras äldre lydelse fortfarande skall tillämpas i fråga om avtal som har ingåtts före ikraftträdandet. I övrigt torde det inte behövas några övergångsbestämmelser. Genom den av mig föreslagna lagändringen förändras på ett påtagligt sätt de rättsliga villkor som parterna har att beakta vid köp av fast egendom. Det är därför nödvändigt att information om dem och om deras konsekvenser lämnas till en vid krets av sammanslutningar och individer. Jag avser att senare ta närmare ställning till hur det av mig beskrivna informationsbehovet bör tillgodoses. En effekt av förslaget rörande oriktigt angiven köpeskilling är att antalet fall i vilka staten är ersättningsskyldig enligt reglerna i 18 kap. 4 § jordabalken kommer att minska. Kostnadsbesparingar kan också tänkas uppkomma för bl.a. statsverket genom att antalet rättstvister om återgång av fastighetsköp på grund av formfel torde komma att minska. De ändrade reglerna försvårar vidare möjligheterna till skattefusk, bl.a. när det gäller realisationsvinst, stämpelskatt och underlaget för beräkning av taxeringsvärde. Förslaget kommer därigenom att föranleda ökade inkomster för stat och kommun. De kostnader för informationsinsatser som inledningsvis uppkommer för det allmänna kan med tillgängliga resurser. Slopandet av föreskriften om att vissa underrättelser skall sändas i rekommenderat brev kan antas leda till besparingar för staten på . Även förslaget om att låta CFD ha hand om uppdatering av innehavsanteckningar är ägnat att rationalisera inskrivningsarbetet och kan leda till inte oväsentliga besparingar av inskrivningsmyndigheternas resurser. I enlighet med vad jag nu anfört har inom upprättats förslag till 1. lag om ändring i jordabalken, 2. lag om ändring i lagen (1973:98) om inskrivningsregister. 4.1 Förslaget till lag om ändring i jordabalken De ändringar som jag föreslår innehåller i sak endast två nyheter, vilka hör nära samman med varandra. Nyheterna består dels i att en oriktig uppgift om köpeskillingen i en köpehandling inte längre skall medföra att köpet är ogiltigt, dels i att köpare och säljare som regel blir bundna vid den uppgift om köpeskillingen som finns i köpehandlingen. Ändringen i paragrafens första stycke innebär att det inte längre ställs som villkor för köpets giltighet att det är den mellan parterna avtalade köpeskillingen som anges i köpehandlingen. Det framgår av att uttrycket ''''''''upptaga köpeskillingen'''''''' har ersatts med ''''''''innehålla en uppgift om köpeskilling''''''''. En motsvarande ändring har gjorts i tredje meningen, som reglerar hur köpeskillingen skall anges när köpet omfattar även annat än den fasta egendomen. Det bör observeras att även den nya lagtexten innehåller ett krav på att en bestämd köpeskillingsuppgift skall intas i köpehandlingen. Om det försummas, t.ex. genom att det av själva handlingen framgår att det angivna priset inte avser hela köpeskillingen för den fasta egendom som köpet avser eller genom att prisfrågan över huvud taget inte berörs i köpehandlingen, är köpet liksom tidigare ogiltigt enligt paragrafens sista stycke. Skillnaden i förhållande till nu gällande rätt är alltså att köpet är giltigt även om den uppgift om köpeskillingen som tas in i köpehandlingen inte överensstämmer med det pris som parterna verkligen har avtalat om. Formkravet beträffande köpeskillingen är uppfyllt så snart som en prisuppgift finns intagen i handlingen, oavsett om denna uppgift i något enskilt fall skulle framstå som uppenbart för hög eller för låg. Formkravet är också uppfyllt om det med ledning av de upplysningar som lämnas i köpehandlingen, t.ex. om fastighetens areal och ett visst pris per kvadratmeter, går att beräkna priset på fastigheten. Det förhållandet att köpet är giltigt även om köpeskillingsuppgiften är oriktig får betydelse också i sakrättsligt hänseende. Eftersom köpet är giltigt blir det inte längre aktuellt med någon bedömning enligt 18 kap. jordabalken huruvida godtrosförvärv föreligger i ett senare säljled. Motsvarande gäller i fråga om förvärv av panträtt eller annan särskild rätt som upplåtits i fastighet. Det kan synas något tveksamt vad som bör gälla när köpeskillingen avser både fast egendom och annat och det finns en sidoöverenskommelse om ett annat pris än det som anges i den köpehandling som utgör grund för lagfarten. Även i ett sådant fall bör emellertid sidoöverenskommelsen vara ogiltig medan köpet står fast enligt den till inskrivningsmyndigheten ingivna köpehandlingen. Köpet skall alltså fullföljas enligt köpehandlingen både vad gäller fastigheten och den andra egendomen (jfr lagrådets yttrande i prop. 1970:20 del A s. 211). Paragrafens andra stycke har inte någon motsvarighet i nuvarande lagstiftning. Som framgår av lagtexten innebär den nya regeln att en sidoöverenskommelse om annan köpeskilling än den i köpehandlingen angivna är ogiltig. Sidoöverenskommelsen saknar således rättslig verkan och kan inte göras gällande ens parterna emellan. Det blir därmed villkoren i köpehandlingen och inget annat som blir avgörande för parternas inbördes rättigheter och skyldigheter. För att göra detta helt klart sägs i andra meningen att det i stället är den köpeskilling som anges i köpehandlingen som gäller mellan säljaren och köparen. För parterna innebär den nya regeln alltså att något krav på betalning på grund av en sidoöverenskommelse inte kan framställas resp. att betalning som redan gjorts på grund av en sidoöverenskommelse kan krävas åter, som enligt paragrafens första stycke köpet som sådant skall stå fast. I andra styckets sista mening, som införts med anledning av lagrådets yttrande (jfr avsnitt 2.2 i den allmänna motiveringen), återfinns en jämkningsregel. Regeln är -- som har framhållits i den allmänna motiveringen -- avsedd att användas i speciella fall då det skulle leda till oskäliga och stötande effekter att låta parterna bli bundna vid den uppgift om köpeskillingen som anges i köpehandlingen. Jämkningsbestämmelsen är utformad efter mönster av 36 § avtalslagen och bygger på samma grunder. Vad som kan bli föremål för jämkning är den prisuppgift som upptagits i köpehandlingen. En tillämpning av bestämmelsen torde vanligen leda till att den prisuppgift som svarar mot formkravet i jordabalken korrigeras så att den överensstämmer med den i verkligheten överenskomna köpeskillingen. Man bör lägga märke till att den nya jämkningsregeln inte kan begagnas för att sätta i fråga köpets giltighet eller bestånd. Bestämmelsen rör endast frågan till vilket pris köpet skall fullföljas. Genom att en särskild jämkningsmöjlighet förs in i paragrafen bör det inte heller finnas något utrymme för att genom hävning korrigera konsekvenserna av en oriktig prisuppgift med åberopande av den allmänna jämkningsregeln i 36 § avtalslagen. Däremot kan givetvis avtalslagens bestämmelser exempelvis om svek (30 §) och ocker (31 §) liksom enligt gällande rätt leda till att den rättshandling som representeras av köpehandlingen är ogiltig. Förevarande jämkningsmöjlighet bör utnyttjas restriktivt. En allmän förutsättning för tillämpningen bör vara att parterna eller åtminstone någon av dem inte till fullo har insett konsekvenserna av att en oriktig uppgift om köpeskillingen har angetts i köpehandlingen. Som ett exempel där jämkningsregeln inte bör kunna åberopas med framgång kan tas att parterna i samförstånd har angett en för hög köpeskilling i syfte att hindra en arrendator från att utöva sin förköpsrätt samt därvid varit på det klara med att den för höga köpeskillingen var rättsligt bindande även dem emellan. Andra allmänna förutsättningar för tillämpning av bestämmelsen bör vara att den i köpehandlingen angivna köpeskillingen i högst avsevärd mån skiljer sig från den överlåtna egendomens verkliga värde och att det med hänsyn till omständigheterna i övrigt, t.ex. parternas eller den ena partens ekonomiska situation, skulle framstå som stötande om köpeskillingen skulle vara rättsligt gällande. Den nya regleringen tar närmast sikte på den situationen att parterna avsiktligt uppgivit ett oriktigt pris i köpehandlingen och ett verkligt pris i en sidoöverenskommelse. Det kan emellertid inträffa att prisuppgiften i köpehandlingen på grund av felskrivning eller annat liknande misstag får ett oriktigt innehåll. Någon sidoöverenskommelse har i ett sådant fall inte upprättats. I den beskrivna situationen är förhållandet mellan säljaren och köparen att bedöma enligt 32 § första stycket avtalslagen, vilket som regel torde leda till att ingendera parten kan påfordra att försäljningen genomförs till det av misstag felaktigt angivna priset. Fastigheten kan däremot bli föremål för godtrosförvärv, eftersom det inte föreligger något formfel eller annan sådan kvalificerad ogiltighetsgrund som upptas i 18 kap. 3 § jordabalken. När parterna begagnar sig av dubbla köpehandlingar, såsom köpekontrakt och köpebrev, skall enligt gällande rätt formkravet iakttas även i fråga om den senare handlingen. Om så inte sker saknar köpebrevet verkan som köpehandling. Däremot gäller själva köpet, under förutsättning att köpekontraktet upptar köpeskillingen och även i övrigt har upprättats med iakttagande av formkraven. Som förut nämnts är det även enligt den nya lydelsen av 4 kap. 1 § jordabalken ett formkrav att köpehandlingen innehåller en uppgift om köpeskillingen, låt vara att uppgiften enligt paragrafens nya lydelse inte längre behöver överensstämma med den verkligen avtalade köpeskillingen. Formkravet bör liksom gälla beträffande båda köpehandlingarna när parterna använder sig av dubbla köpehandlingar. I 2 § har lagtexten därför jämkats så att hänvisningen i paragrafen avser 1 § första och andra styckena. 19 kap. 13 § Ändringen innebär att föreskriften om att underrättelser om vissa beslut skall skickas med rekommenderat brev avskaffas. De beslut som föreskriften berör är avslagsbeslut, beslut om vilandeförklaring, uppskovsbeslut och andra beslut som innebär att ansökan inte har bifallits . Hit hör även andra beslut som är negativa för sökanden eller annan som har hörts i ärendet, exempelvis beslut om utdömande av vite. Liksom skall i dessa fall sändas en särskild skriftlig underrättelse om beslutet till den som beslutet har gått emot. Underrättelsen behöver emellertid inte längre skickas i rekommenderat brev. kan det i vissa fåtaliga fall vara nödvändigt att delge beslutet med den som berörs. Detta gäller främst sådana beslut för vilka tiden för fullföljd skall räknas för delfåendet av beslutet (jfr 52 kap. 1 § ) samt beslut som är förenade med något slag av förelägganden. Slopandet av kravet på rekommenderad försändelse bör emellertid inte leda till att delgivningsförfarande kommer till användning i större utsträckning än . 22 kap. 12 § Liksom skall, när en innehavsanteckning avförs, en särskild skriftlig underrättelse tillställas den tidigare antecknade innehavaren, såvida det inte är uppenbart att underrättelsen saknar betydelse för honom. Förslaget innebär att underrättelse inte längre behöver skickas i rekommenderat brev. 2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:98) om inskrivningsregister Enligt 19 kap. 2 § jordabalken skall inskrivningsärende handläggas av inskrivningsmyndighet. Om inskrivning skall ske i inskrivningsregister, gäller visserligen särskilda bestämmelser enligt lagen (1973:98) om inskrivningsregister. Denna lag innehåller emellertid inte någon möjlighet att lämna över inskrivningsärende till annan myndighet än inskrivningsmyndigheten. Eftersom införande, ändring och avförande av innehavsanteckningar handläggs som inskrivningsärende kan alltså sådana uppgifter skötas endast av inskrivningsmyndigheten. Lagändringen i 3 § innebär att det i ett nytt andra stycke förs in ett bemyndigande för regeringen att föreskriva att vissa anteckningar rörande innehav av pantbrev eller vilandebevis får införas i annan ordning. Avsikten är att regeringen med stöd av en sådan regel skall föreskriva att CFD äger att i inskrivningsregistret föra in ändrade namn- och adressuppgifter i befintliga innehavsanteckningar. Detta kommer inte att ge CFD möjlighet att föra in nya innehavsanteckningar i registret utan endast befogenhet att göra sådana namn- och adressändringar som inte sammanhänger med att innehavet av pantbrevet eller vilandebeviset ändrats. För att en sådan befogenhet inte skall komma i konflikt med datalagens bestämmelser om personregister och registeransvar torde nämndens befogenhet böra begränsas till att gälla innehavsanteckningar som avser kreditinstitut eller försäkringsbolag som står under finansinspektionens tillsyn. Ärende om anteckning om innehav utgör inskrivningsärende (jfr 19 kap. 1 § jordabalken). För sådant ärende gäller i princip 19 kap. jordabalken och -- i fastighetsdatasystemet -- lagen om inskrivningsregister. Vad som där stadgas om fullföljd mot beslut i inskrivningsärende (19 kap. 14 § jordabalken, jfr 58 a § lagen, 1979:995, om införande av nya jordabalken), om rättelse (19 kap. 17 § jordabalken) och om skadestånd (19 kap. 19 § jordabalken) kommer därför att äga motsvarande tillämpning på sådana införingar som centralnämnden beslutat om. För tydlighetens skull bör påpekas att ändringen i 3 § förevarande lag inte syftar till att tillägga centralnämnden befogenhet att besluta om rättelse. Rättelseärenden -- även om de enbart berör innehavsanteckningar -- skall alltså även i fortsättningen handläggas enbart av inskrivningsmyndighet. Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen dels föreslår att anta förslagen till 1. lag om ändring i jordabalken, 2. lag om ändring i lagen (1973:98) om inskrivningsregister, dels bereder tillfälle att ta del av vad jag anfört om 3. överlåtelseförbud m.m. vid köp av fast egendom och tomträtt (avsnitt 2.1) 4. formkravet vid förvärv av bostadsrätter (avsnitt 2.3). Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition förelägga vad föredraganden har anfört för de åtgärder och de ändamål föredraganden har hemställt om. Sammanfattning (SOU 1988:66) I detta betänkande, utredningens slutbetänkande, behandlas tre skilda frågor. Varje fråga behandlas separat och framställningen är därför uppdelad i tre olika delar. Den första delen gäller köp av byggnad på ofri grund. I den andra delen behandlas frågan om överlåtelseförbud i samband med fastighetsöverlåtelse. Den sista och tredje delen gäller frågan om vad som bör gälla vid köp av fast egendom när det konstateras att en i köpehandlingen intagen uppgift om köpeskillingen är felaktig. Utredningens överväganden har resulterat i förslag som innebär viss förändring gentemot gällande rätt i samtliga av de nämnda frågorna. Till följd härav utmynnar utredningsarbetet i förslag som innebär författningsändringar beträffande den gällande köplagen och jordabalken. När det gäller köp av byggnad på ofri grund föreslås att den nuvarande köplagen kompletteras med en ny paragraf, 72 §. Innebörden av den föreslagna bestämmelsen är att vårt tidigare förslag beträffande felreglerna i jordabalken (se SOU 1987:30) görs tillämpligt vid köp av byggnad på ofri grund. Den nya paragrafen kan därmed sägas utgöra en särreglering av felansvaret när det gäller säljarens ansvar för fel i bestämt gods (42 §) köplagen. Nuvarande rättsläge beträffande överlåtelseförbud och andra villkor som inskränker ägarens rätt att förfoga över sin fastighet är oklart. I förevarande betänkande lämnas förslag som undanröjer sagda oklarhet. Enligt förslaget blir det möjligt för parterna, säljaren och köparen, att med giltig verkan avtala om inskränkning i köparens rätt att förfoga över fastigheten såvitt gäller köparens rätt att träffa avtal om storleken av vederlaget när köparen i sin tur överlåter fastigheten. Regeln är generell, dvs. den kan tillämpas på alla försäljningar, inte bara på kommunala försäljningar av statligt belånade småhus. Villkoret har, efter förebild av regleringen i 4 kap. 4 § jordabalken, tidsbegränsad giltighet. Villkoret gäller för en tidsperiod . Skulle villkoret avse annat än vederlaget eller har än den stadgade blivit bestämd, är villkoret, men inte köpet, ogiltigt. Den nu redovisade regeln föreslås bli intagen i en ny paragraf, 4 kap. 6 a § jordabalken. I denna paragraf föreslås också ingå en specialregel (andra stycket) som gäller överlåtelseförbud vid successionsrättsliga transaktioner. Förslaget om överlåtelseförbud föranleder en del tillägg i jordabalkens regler om tomträtt. De berörda bestämmelserna är 13 kap. 6 § och 21 kap. 4 § jordabalken. Vad gäller den tredje delfrågan, oriktig köpeskilling, gäller som bekant att ett avtal om köp av fast egendom kan förklaras ogiltigt på talan av part för den händelse den verkliga köpeskillingen inte anges korrekt i köpehandlingen. Det nu föreliggande förslaget innebär att denna ordning ändras. I korthet innebär lösningen att uppgiften i köpehandlingen om köpeskillingen är bindande för parterna, även om parterna skulle i en sidoöverenskommelse ha träffat avtal om en annan köpeskilling. Skillnaden jämfört med gällande rätt blir alltså att avtalet om själva fastigheten blir giltigt men att sidoöverenskommelsen blir ogiltig och parterna bundna vid den uppgift om köpeskillingen som finns i köpehandlingen. Författningsförslag (SOU 1988:66) Lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs att 4 kap. 1 och 2 §§ jordabalken1 skall ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Köp av fast egendom slutes Köp av fast egendom slutes genom upprättande av genom upprättande av köpehandling som köpehandling som underskrives av säljaren underskrives av säljaren och köparen. Handlingen och köparen. Handlingen skall upptaga skall innehålla köpeskillingen och förklaring av säljaren innehålla förklaring av att egendomen överlåtes säljaren att egendomen på köparen. Uppfyller överlåtes på köpet inte dessa villkor köparen. Köpes utom fast är det ogiltigt egendom även annat mot en gemensam köpeskilling, är det tillräckligt att denna anges. Köp som inte uppfyller Köpehandlingen skall föreskrifterna i första upptaga köpeskillingen. stycket är ogiltiga. Dock Köpes utom fast egendom är förvärv, som har även annat mot en gemensam gjorts enligt lagen (1982:352) köpeskilling är det om rätt till tillräckligt att denna fastighetsförvärv för anges. Har köparen och ombildning till bostadsrätt säljaren vid sidan av eller lagen (1985:658) om köpehandlingen träffat arrendatorers rätt att överenskommelse om annan förvärva köpeskilling än den som arrendestället, giltiga anges i köpehandlingen även om föreskrifterna i är sidoöverenskommelsen första stycket inte har ogiltig. Förvärv som har iakttagits. gjorts enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället är giltiga även om föreskrifterna i första stycket inte har iakttagits. Har köp slutits och Har köp slutits och upprättas därefter upprättas därefter köpebrev eller annan köpebrev eller annan ytterligare köpehandling ytterligare köpehandling angående samma angående samma förvärv, äger 1 § förvärv, äger 1 § första stycket första och andra stycket tillämpning även i tillämpning även i fråga om den senare fråga om den senare handlingen. Handling som icke handlingen. Handling som icke uppfyller dessa uppfyller dessa föreskrifter är utan föreskrifter är utan verkan som köpehandling. verkan som köpehandling. Denna lag träder i kraft den Förteckning över de remissinstanser som yttrat sig över avsnitten 2 Överlåtelseförbud m.m. och 3 Oriktig köpeskilling i betänkandet (SOU 1988:66) Köp av byggnad på ofri grund m.m. Efter remiss har yttranden över betänkandet (SOU 1988:66) Köp av byggnad på ofri grund m.m. i rubricerade delar avgivits av hovrätten för , Södra Roslags tingsrätt, , riksåklagaren (avsnitt 3), , juridiska fakultetsstyrelsen vid , , plan- och bostadsverket (avsnitt 2), Näringslivets byggnadsdelegation, , Småföretagens riksorganisation, , , , , , , , , , föreningsbankers förbund, , aktiva fastighetsmäklares förbund samt . , , , samt har beretts tillfälle att yttra sig över betänkandet men har avstått från att göra det. Förteckning över remissinstanser som yttrat sig över avsnitten 1 och 2 i och centralnämndens för fastighetsdata skrivelse Förslag till ändrade författningar inom inskrivningsväsendet (Dnr 91-- 1916). Efter remiss har yttranden avgivits av hovrätten över och , och tingsrätter, datainspektionen (avsnitt 2), finansinspektionen, , , Stadshypotekskassa, Föreningsbank, och . Lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs att 4 kap. 1 och 2 §§, 19 kap. 13 § samt 22 kap. 12 § jordabalken1 skall ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Köp av fast egendom slutes Köp av fast egendom slutes genom upprättande av genom upprättande av köpehandling som köpehandling som underskrives av säljaren underskrives av säljaren och köparen. Handlingen och köparen. Handlingen skall upptaga skall innehålla uppgift om köpeskillingen och köpeskillingen och innehålla förklaring av förklaring av säljaren säljaren att egendomen att egendomen överlåtes överlåtes på på köparen. Köpes utom fast utom fast egendom även egendom även annat mot en annat mot en gemensam gemensam köpeskilling, köpeskilling, är det är det tillräckligt att tillräckligt att uppgift om denna anges. Om säljaren och köparen vid sidan av köpehandlingen, har träffat överenskommelse om annan köpeskilling än den som anges i köpehandlingen, är den överenskommelsen ogiltig. Köpare och säljare blir i stället gentemot varandra bundna av den uppgift om köpeskillingen som anges i köpehandlingen. Köp som inte uppfyller föreskrifterna i första stycket är ogiltiga. Dock är förvärv, som har gjorts enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället, giltiga även om föreskrifterna i första stycket inte har iakttagits. Har köp slutits och Har köp slutits och upprättas därefter upprättas därefter köpebrev eller annan köpebrev eller annan ytterligare köpehandling ytterligare köpehandling angående samma angående samma förvärv, äger 1 § förvärv, äger 1 § första stycket första och andra stycket tillämpning även i tillämpning även i fråga om den senare fråga om den senare handlingen. Handling som icke handlingen. Handling som icke uppfyller dessa uppfyller dessa föreskrifter är utan föreskrifter är utan verkan som köpehandling. verkan som köpehandling. Har beslut i Har beslut i inskrivningsärende gått inskrivningsärende gått emot sökanden eller annan emot sökanden eller annan som hörts i ärendet, som hörts i ärendet, skall denne genast skall denne genast underrättas om beslutet i underrättas skriftligen om rekommenderat brev.