prop · GF03110 · 1992-01-01 00:00:00 — I propositionen föreslås en lagändring beträffande det formkrav som enligt jordabalken gäller vid köp av fast egendom. Förslaget innebär att en oriktig uppgift om köpeskillingen i en köpehandling inte längre skall medföra att köpet är ogiltigt samt att parterna gentemot varandra blir bundna vid den uppgift om köpeskillingen som finns i köpehandlingen. Vidare föreslås några lagändringar som medför rationaliseringar på inskrivningsväsendets område. I propositionen behandlas också vissa frågor om överlåtelseförbud vid förvärv av fastigheter och tomträtter. De föreslagna lagändringarna avses träda i kraft . Lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs att 4 kap. 1 och 2 §§, 19 kap. 13 § samt 22 kap. 12 § jordabalken1 skall ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Köp av fast egendom slutes Köp av fast egendom slutes genom upprättande av genom upprättande av köpehandling som köpehandling som underskrives av säljaren underskrives av säljaren och köparen. Handlingen och köparen. Handlingen skall upptaga skall innehålla en uppgift köpeskillingen och om köpeskilling och innehålla förklaring av förklaring av säljaren säljaren att egendomen att egendomen överlåtes överlåtes på på köparen. Köpes utom fast utom fast egendom även egendom även annat mot en annat mot en gemensam gemensam köpeskilling, köpeskilling, är det är det tillräckligt att tillräckligt att denna anges. köpehandlingen innehåller en uppgift om gemensam köpeskilling. Om säljaren och köparen vid sidan av köpehandlingen har träffat överenskommelse om annan köpeskilling än den som anges i köpehandlingen, är den överenskommelsen ogiltig. Mellan säljaren och köparen gäller i stället den köpeskilling som anges i köpehandlingen. Denna köpeskilling får dock jämkas om det med hänsyn till köpehandlingens innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt är oskäligt att den köpeskillingen skall vara bindande. Köp som inte uppfyller föreskrifterna i första stycket är ogiltiga. Dock är förvärv, som har gjorts enligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt eller lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället, giltiga även om föreskrifterna i första stycket inte har iakttagits. Har köp slutits och Har köp slutits och upprättas därefter upprättas därefter köpebrev eller annan köpebrev eller annan ytterligare köpehandling ytterligare köpehandling angående samma angående samma förvärv, äger 1 § förvärv, äger 1 § första stycket första och andra styckena tillämpning även i tillämpning även i fråga om den senare fråga om den senare handlingen. Handling som icke handlingen. Handling som icke uppfyller dessa uppfyller föreskrifterna i föreskrifter är utan 1 § första stycket är verkan som köpehandling. utan verkan som köpehandling. Har beslut i Har beslut i inskrivningsärende gått inskrivningsärende gått emot sökanden eller annan emot sökanden eller annan som hörts i ärendet, som hörts i ärendet, skall denne genast skall denne genast underrättas om beslutet i underrättas skriftligen om rekommenderat brev. På ansökan av innehavare På ansökan av innehavare av pantbrev eller vilandebevis av pantbrev eller vilandebevis skall anteckning göras i skall anteckning göras i fastighetsboken om innehavet. fastighetsboken om innehavet. Är annan förut antecknad Är annan förut antecknad som innehavare, skall som innehavare, skall inskrivningsmyndigheten sedan inskrivningsmyndigheten sedan anteckning om det nya anteckning om det nya innehavet skett avföra den innehavet skett avföra den tidigare anteckningen och tidigare anteckningen och underrätta den som tidigare skriftligen underrätta den var antecknad som innehavare som var antecknad som om åtgärden genom innehavare om åtgärden. Skyldighet Skyldighet att underrätta att underrätta tidigare tidigare antecknad innehavare antecknad innehavare föreligger dock icke, om föreligger dock icke, om det är uppenbart att det är uppenbart att underrättelsen saknar underrättelsen saknar betydelse för honom. betydelse för honom. Föreligger anledning till Föreligger anledning till antagande att sökanden icke antagande att sökanden icke innehar pantbrevet eller innehar pantbrevet eller beviset, skall beviset, skall föreläggande meddelas föreläggande meddelas honom att uppvisa detta. honom att uppvisa detta. Anmäler den som antecknats som innehavare att innehavet upphört, skall anteckningen avföras. Denna lag träder i kraft . Äldre lydelse av 4 kap. 1 och 2 §§ gäller dock i fråga om rättshandlingar som har företagits före ikraftträdandet. Lag om ändring i lagen (1973:98) om inskrivningsregister Härigenom föreskrivs att 3 § lagen (1973:98) om inskrivningsregister skall ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Om inskrivning i inskrivningsregister gäller 19--23 kap. jordabalken, i den mån ej annat följer av denna lag. Därvid äger bestämmelserna om fastighetsbok och tomträttsbok motsvarande tillämpning på inskrivningsregister. Regeringen kan bestämma att ändring i fråga om namn- och adressuppgifter i anteckningar rörande innehav av pantbrev eller vilandebevis får införas i inskrivningsregistret i annan ordning än som följer av första stycket. Denna lag träder i kraft . Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde . Närvarande: statsministern , ordförande, och statsråden , , , , , , , , , , , , , , P. , Proposition om ändring i jordabalken m.m. 1 Inledning tillkallades en kommitté med uppdrag att utreda frågor om förbättrat konsumentskydd vid förvärv av småhus m.m. (se Dir. 1983:01). Kommittén (justitierådet , ordförande, samt riksdagsledamöterna ) antog namnet småhusköpsutredning. Utredningen har avgivit betänkandena (SOU 1986:38) Förvärv av nya småhus, (SOU 1987:30) Fel i fastighet samt (SOU 1988:66) Köp av byggnad på ofri grund m.m. Flertalet av de frågor som tas upp i betänkandena har behandlats i en proposition om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m. (prop. 1989/90:77). På grundval av förslag i propositionen antog lagstiftning som trädde i kraft (se SFS 1990:931, 935 och 936). I förevarande proposition tar jag upp de frågor som återstår, nämligen de frågor som utredningen har behandlat betänkande och som gäller överlåtelseförbud m.m. och oriktig köpeskilling. Till protokollet i detta ärende bör fogas dels utredningens sammanfattning av betänkande som bilaga 1, dels utredningens lagförslag i fråga om oriktig köpeskilling som bilaga 2, dels en förteckning över remissinstanserna som bilaga 3. En sammanställning av remissyttrandena över de här aktuella avsnitten betänkande har upprättats i och finns tillgänglig i lagstiftningsärendet (Dnr 89--256). I detta lagstiftningsärende behandlar jag också vissa frågor om rationaliseringar på inskrivningsväsendets område. Bestämmelser om inskrivningsväsendet på fastighetsrättens område finns i 19 -- 23 kap. jordabalken. Dessa bestämmelser kompletteras av flera andra författningar. Huvudprincipen är att inskrivning sker i fastighetsbok eller tomträttsbok. Genom den s.k. fastighetsdatareformen ersätts emellertid inskrivning i fastighetsböcker och tomträttsböcker successivt av inskrivning i det ADB-baserade inskrivningsregistret. Reformen, som genomförts i av landet, beräknas vara fullbordad . utreder panträttsutredningen (Ju 1990:05) om det finns anledning att införa ett nytt panträttssystem på fastighetsrättens område. Utredningen beräknas avsluta sitt arbete . och () har i en gemensam skrivelse, som kom in till regeringen (Dnr 91-- 1916), lämnat vissa förslag till rationaliseringar på inskrivningsväsendets område. I denna proposition behandlas två av dessa förslag. Förslagen har inte något direkt samband med de frågor som panträttsutredningen överväger och bör inte vila i avvaktan på resultatet av utredningens arbete. Skrivelsen har remissbehandlats. En förteckning över remissinstanserna finns i bilaga 4 . Regeringen beslutade att inhämta lagrådets yttrande över förslag till lag om ändring i jordabalken m.m. Förslagen hade upprättats inom . Lagförslagen bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 5. Lagrådet, vars yttrande bör fogas till protokollet som bilaga 6, har förklarat sig inte vara berett att godta förslaget till lagändring beträffande det formkrav som enligt jordabalken gäller vid köp av fast egendom. Lagrådets betänkligheter tar väsentligen sikte på det förhållandet att säljaren och köparen vid en fastighetsöverlåtelse genom förslaget gentemot varandra blir bundna vid den uppgift om köpeskillingen som anges i köpehandlingen. Enligt lagrådet kan detta leda till oskäliga och stötande effekter i de fall då den i köpehandlingen angivna köpeskillingen i avsevärd mån avviker från den överlåtna egendomens verkliga värde. Jag har tagit fasta på lagrådets kritik mot de remitterade förslagen i denna del. Jag har därför i propositionens förslag infört en särskild bestämmelse om att den i köpehandlingen upptagna köpeskillingen får jämkas om det är oskäligt att den köpeskillingen skall vara bindande. Härutöver har jag gjort några redaktionella ändringar i de remitterade förslagen såvitt avser formkravet vid köp av fast egendom. I övrigt har lagrådet lämnat de remitterade förslagen utan erinran. 2.1 Överlåtelseförbud m.m. vid köp av fast egendom och tomträtt Min bedömning: Några särskilda regler som ger möjlighet att inskränka köparens förfoganderätt bör inte införas. Utredningens förslag: Vid fastighetsköp skall parterna med giltig verkan kunna avtala att köparen inte utan säljarens medgivande får överlåta fastigheten för ett högre vederlag än han själv har erlagt. Ett sådant villkor skall gälla under högst från den dag då köpehandlingen upprättades. Motsvarande regler skall gälla vid avtal om förvärv av tomträtt. Avtal om inskränkningar i en köpares rätt att förfoga över en fastighet genom försäljning m.m. skall vidare kunna träffas genom köpeavtal som har anknytning till ett familjerättsligt förordnande om succession (se betänkandet s. 85 ff). Remissinstanserna: Utredningens förslag har överlag fått ett negativt bemötande vid remissbehandlingen. och kommunförbundet förordar dock att frågan om överlåtelseförbud blir föremål för lagstiftning. Skälen för min bedömning: I samband med att en fastighet överlåts kan överlåtaren ha ett intresse av att förvärvarens rätt att förfoga över fastigheten begränsas i olika avseenden. Så kan vara fallet t.ex. om en kommun vid försäljning av en fastighet, som uppförts på av kommunen subventionerad tomtmark och finansierats med statliga lån, vill förhindra att köparen efter köpet i sin tur säljer fastigheten till ett högre pris och tillgodogör sig den vinst som därvid uppkommer. Mot bakgrund av bl.a. sistnämnda situation har utredningen föreslagit en generell lagbestämmelse om att avtal skall kunna träffas om att köparen från köpet inte får sälja fastigheten vidare till ett högre pris än vad han själv har betalat. Innan jag närmare går in på utredningens förslag vill jag något beröra frågan om vilka möjligheter som finns för en säljare att genom avtal försäkra sig om att köparen inte i sin tur överlåter fastigheten utan säljarens godkännande. Det kan då konstateras att det i gällande lagstiftning inte finns någon bestämmelse som säger att ett avtal om förbud mot vidareöverlåtelse är ogiltigt. Däremot anges i 4 kap. 3 § 3 p. jordabalken att en bestämmelse som inte intas i köpehandlingen är ogiltig, om bestämmelsen innebär att köparens rätt att överlåta fastigheten eller att söka inteckning eller upplåta rättighet i fastigheten inskränks. Om en sådan inskränkande bestämmelse har tagits med i köpehandlingen, skall enligt 20 kap. 14 § jordabalken anteckning härom göras i fastighetsboken. Anteckningen medför bl.a. att en ny förvärvare av fastigheten inte kan åberopa att han inte kände till den inskränkning som anteckningen avser (18 kap. 8 § jordabalken). De angivna lagrummen kan sägas förmedla det intrycket att avtalsklausuler som inskränker förvärvarens rätt att överlåta fastigheten i princip är tillåtna. Det kan också erinras om att lagberedningen förslag till jordabalk direkt framhöll att dess förslag inte utgjorde hinder för klausuler om överlåtelseförbud (uttalandet finns återgivet i småhusköpsutredningens betänkande, s. 76). I senare rättsvetenskaplig litteratur har (i sakrätt, 1985, s. 119 f.) hävdat att det finns vidsträckt möjlighet att i samband med överlåtelse av fast egendom avtala att förvärvaren inte skall ha rätt att överlåta egendomen vidare. En särskild form av inskränkning i rätten att förfoga över en fastighet uppkommer om en klausul om hembudsskyldighet har intagits i köpehandlingen. Ett köpeavtal som innebär att förvärvaren är skyldig att vid en senare försäljning erbjuda överlåtaren eller viss annan person att köpa fastigheten har i svensk rätt ansetts sakna giltighet, såvida inte företrädesrätten följer av särskild lagstiftning. Efter ikraftträdandet av jordabalk har denna rättsuppfattning blivit bekräftad genom några avgöranden i högsta domstolen (se NJA 1981 s. 897 och NJA 1984 s. 673). Rättsfallen gällde alltså den speciella form av förfoganderättsinskränkning som en hembudsskyldighet innebär, och enligt min mening kan man inte utan vidare dra slutsatsen av dessa rättsfall att även ett avtal om förbud för köparen att överlåta fastigheten skulle vara ogiltigt. Av vad jag nu har anfört framgår att det finns ett visst stöd för uppfattningen att det är möjligt att vid köp av fast egendom träffa avtal om förbud mot vidareöverlåtelse. Jag delar emellertid utredningens bedömning att rättsläget får anses vara oklart och att ett helt säkert svar inte kan ges på frågan i vad mån ett överlåtelseförbud i en köpehandling avseende fast egendom är giltigt. Mot den nu angivna bakgrunden kan det det synas önskvärt att genom ett klargörande i lag undanröja den ovisshet som finns beträffande överlåtelseförbud. Om lagstiftningen skall kompletteras på denna punkt, är det emellertid inte lämpligt att enbart behandla frågan om sådana överlåtelseförbud som avses med den av utredningen föreslagna regeln. Enligt min mening bör man i så fall ta ställning också till den generella frågan om avtalsmässiga inskränkningar i köparens rätt att förfoga över fastigheten. Om lagstiftningen kompletteras i detta avseende, skulle det vidare bli nödvändigt att gå in på en rad svårbedömbara spörsmål av bl.a. sakrättslig karaktär, såsom i vad mån ett överlåtelseförbud utgör hinder för att fastigheten utmäts. Enligt min mening är det mest ändamålsenligt att dessa frågor överlämnas åt rättstillämpningen. Jag vill erinra om att det inte heller vid införandet av jordabalk ansågs behövligt med någon reglering av vilka avtalade begränsningar i köparens förfoganderätt som saknar giltighet. Som jag nämnde har därefter en särskild sådan fråga aktualiserats, nämligen frågan om giltigheten av avtal om förköpsrätt, och då kunnat få sin lösning genom rättspraxis. Mot bakgrund av det anförda bör en lagreglering av avtalade överlåtelseförbud vid fastighetsköp komma till stånd endast om det finns ett mycket påtagligt behov av att ge säljaren en i lag klart fastslagen möjlighet att genom avtal med köparen förhindra att denne , av utredningen föreslagen till , säljer fastigheten vidare till ett högre pris. Det skäl som utredningen har anfört för förslaget att en säljare skall kunna hindra att en fastighet överlåts vidare är väsentligen att det bör vara möjligt att stävja missbruk av samhällets bostadsstöd. Missbruket kan ske genom snabba vidareförsäljningar av nyproducerade hus till betydligt högre pris än det som säljaren har betalat. Jag kan för min del instämma i att det inte är godtagbart att samhällets stöd till småhusproduktionen får den effekten att enskilda kan göra snabba spekulationsvinster. Ett sådant missbruk har utan tvivel tidigare förekommit i viss utsträckning. Jag vill dock framhålla att utredningen inte ger något underlag för att bedöma omfattningen av det eventuella missbruk som kan ha fortgått . Även om antalet fall där problemet gör sig gällande sannolikt är ganska begränsat skulle det givetvis vara otillfredsställande, om samhället saknade möjlighet att förhindra spekulationsaffärer av här avsett slag. Frågan om behovet av särskilda lagstiftningsåtgärder bör emellertid ses i ljuset av den utveckling som har ägt rum på det bostadspolitiska området. De förändringar som har genomförts och pågår på det området i förening med den allmänna prisutvecklingen på fastighetsmarknaden minskar möjligheterna till spekulation med anledning av statligt bostadsstöd. När det sedan gäller de subventioner som består i att kommunerna vid nybyggnad av småhus bidrar till att hålla kostnaderna nere genom låga mark- och exploateringskostnader har flera av remissinstanserna påpekat att någon sådan subventionering knappast längre förekommer. En prissättning av tomtmarken på marknadsmässiga villkor har i stället alltmera kommit att tillämpas. Det är också min erfarenhet att kommunernas subventionering av småhusbyggandet inte har samma omfattning som . Det anförda ger vid handen att behovet av sådana inskränkande klausuler i köpeavtal som utredningens förslag tar sikte på inte är stort. Till detta kommer att sådana klausuler har flera negativa konsekvenser. Sålunda hämmar de omsättningsfriheten och skapar olikheter i prisbildningen mellan kommuner som utnyttjar sig av möjligheten till överlåtelseförbud och kommuner som väljer att inte göra det. Vidare uppkommer konstlade tröskeleffekter vid utgången av förbudstiden. Klausulerna skulle drabba inte bara dem som har köpt ett småhus i spekulationssyfte utan också sådana köpare som av sociala eller ekonomiska skäl är tvungna att sälja fastigheten innan förbudstiden går ut. Den vinst som ägaren går miste om genom att han tvingas sälja fastigheten till oförändrat pris skulle i sådana fall i stället tillfalla den nya köparen. Mot bakgrund av vad jag nu anfört och med hänsyn till remisskritiken anser jag att utredningens förslag till regler om förbud mot överlåtelse av fast egendom inte bör genomföras. Vad som sagts nu gäller även den motsvarande regel för tomträtter som utredningen har föreslagit. Med dessa ställningstaganden bör det enligt min mening inte heller komma i fråga att införa den av utredningen föreslagna regeln om överlåtelseförbud med anknytning till vissa familjerättsliga förordnanden m.m. 2.2 Oriktig köpeskilling Mitt förslag: Ett köp av fast egendom skall vara giltigt, även om köpeskillingen har angetts oriktigt i köpehandlingen. Parterna skall gentemot varandra vara bundna vid den uppgift om köpeskillingen som finns i köpehandlingen. Denna köpeskilling skall dock kunna jämkas, om det är oskäligt att den skall vara bindande. Utredningens förslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt (se betänkandet s. 103 ff). Remissinstanserna: En klar majoritet av remissinstanserna ansluter sig till utredningens förslag. Några remissinstanser instämmer i att köpet skall vara giltigt men menar att parterna gentemot varandra skall vara bundna vid den köpeskilling som har överenskommits vid sidan av köpehandlingen. En remissinstans anser att gällande ordning inte behöver ändras och att köpet alltså skall vara ogiltigt, om köpeskillingen har angetts oriktigt i köpehandlingen. Bakgrund: Vid köp av fast egendom måste vissa formkrav iakttas för att köpet skall vara giltigt. Enligt 4 kap. 1 § jordabalken skall köpet ske genom en skriftlig köpehandling som underskrivs av både säljaren och köparen och innehåller en förklaring av säljaren att egendomen överlåts på köparen. I paragrafen föreskrivs också att köpeskillingen skall anges i köpehandlingen. Med köpeskillingen avses därvid den verkligen avtalade köpeskillingen. Om parterna av någon anledning i köpehandlingen angivit en annan köpeskilling än den verkliga, är köpet i sin helhet ogiltigt. Kravet på att köpeskillingen skall anges korrekt infördes genom den nya jordabalken. Lagstiftaren ville härigenom förhindra olika former av vilseledanden av tredje man eller myndigheter (se prop. 1970:20 del B1 s. 150 f och 3LU 1970:80 s. 197 f). Om parterna har angett en lägre köpeskilling än den verkliga kan, framhålls det i förarbetena, avsikten vara att undgå full lagfartsstämpel eller undvika realisationsvinstbeskattning hos säljaren. Om parterna å andra sidan har angett en högre köpeskilling än den verkliga, kan meningen t.ex. vara att vilseleda arrendatorer som har förköpsrätt till den sålda fastigheten. Den civilrättsliga konsekvensen av att parterna -- vid sidan av vad som angivits i köpehandlingen -- träffar en särskild överenskommelse om köpeskillingens storlek är att vem som helst av parterna kan få till stånd att köpet i sin helhet ogiltigförklaras. Den oriktiga uppgiften om köpeskillingen utgör en bestående ogiltighetsgrund. förvärv av äganderätt, panträtt eller annan rätt som hänför sig till fastigheten kan inte göras gällande om köpet går åter (se 6 kap. 8 § och 7 kap. 25 § jordabalken). Detta gäller oavsett om förvärvaren av rättigheten har varit i god tro eller inte (se 18 kap. 3 § 3 p jordabalken). Skälen för mitt förslag: Enligt min mening har de motiv, som vid införandet av den nya jordabalken ansågs tala för att lagstiftningen borde vara så konstruerad att den motverkar oriktiga prisuppgifter, på intet sätt förlorat i styrka. Jag anser alltså att lagen också i fortsättningen bör innehålla en inbyggd drivkraft som förmår parterna att ange den riktiga köpeskillingen. Om denna drivkraft saknas, måste man nämligen räkna med att frestelsen att genom en oriktig prisuppgift vilseleda myndigheter och tredje man blir för stor. Det anförda har tillämpning inte bara på de nämnda fallen utan också i åtskilliga andra situationer. Bl.a. kan, på samma sätt som vid arrendeförhållanden, en för högt angiven köpeskilling i vissa fall användas för att kringgå hyresgästers rätt att förvärva en fastighet för ombildning till bostadsrätt. Även i andra fall av förköpsrätt kan en oriktig prisuppgift användas för att vilseleda. En annan situation är att parterna anger en lägre köpeskilling än den verkliga för att villkoren för statligt bostadsstöd skall vara uppfyllda. Den särskilda överenskommelsen om köpeskillingen kan i sådana fall vara maskerad i form av betalning för gemensamma vägarbeten, kabeldragning eller liknande. För att parterna skall avstå från att ange köpeskillingen oriktigt är det enligt min mening inte tillräckligt att det kan utkrävas ett straffrättsligt ansvar i vissa fall för oredliga förfaranden, olika former av skattefusk m.m. Det tryck som parterna bör vara utsatta för bör om möjligt åstadkommas också på annat sätt. Vad jag nu har anfört leder till slutsatsen att mycket starka skäl talar mot att, som några remissinstanser har förordat, återgå till det rättsläge som rådde års jordabalk och som innebar att både köpeavtalet och sidoöverenskommelsen kunde göras gällande. Anledningen till att den då gällande ordningen övergavs var just att förhindra olika former av vilseledanden på grund av en för lågt -- eller för högt -- angiven köpeskilling. Enligt lagrådet kan det emellertid visa sig motiverat att överväga alternativet att återgå till den ordning som gällde . Jag kan för min del instämma i att en återgång till den äldre jordabalkens regelsystem från rent principiella utgångspunkter vore att föredra, eftersom det systemet innebär att parternas vilja beträffande köpeskillingen blir helt avgörande. Som jag berörde har emellertid äldre jordabalkens ordning den svagheten att den inte förhindrar olika former av vilseledanden av tredje man. En återgång till den äldre ordningen skulle också motverka det intresse som rent allmänt finns av ordning och reda i fastighetsrättsliga förhållanden. Det har enligt min mening ett värde i sig att den handling som har utgjort grund för lagfart återspeglar vad som rättsligt gäller mellan säljaren och köparen.