prop · GF0356 · 1992-01-01 00:00:00 — Garantin kräver för sin giltighet att kreditgivaren betalar en avgift. Vidare kräver den för sin giltighet att långivaren efter sedvanlig kreditprövning har säkerhet för det garanterade lånebeloppet i form av panträtt i den fastighet eller tomträtt på vilken huset är beläget. För egnahem och bostadsrättssmåhus krävs dessutom att kommunen framför staten svarar för förlust på lånet intill av det mot garantibeloppet svarande utestående låneskulden vid förlusttillfället. Om huset är beläget på mark som ägs av staten eller kyrkan får nämnden medge att kreditgivaren godtar annan lånesäkerhet. Vidare innebär mitt förslag att ersättning ur kreditgarantin lämnas om säkerheten för det garanterade lånet eller den garanterade lånedelen inte räcker till för att betala kreditgivarens fordran om huset säljs exekutivt till följd av att låntagaren/fastighetsägaren inte fullgör sina åtaganden enligt låneförbindelsen eller annars åsidosätter villkoren för lånet. kan även godkänna en försäljning under hand. Med underhandsförsäljning avses en situation när försäljning måste ske i ett marknadsläge där man inte kan förvänta sig ett pris som täcker lånefordringen och alternativet med betalningsinställelse från låntagarens sida med åtföljande exekutiva åtgärder inte bedöms kunna ge ett bättre resultat för långivaren. Har ersättning betalats ut inträder staten i långivarens rätt gentemot låntagaren intill det utbetalade beloppet. Om låntagaren då är på obestånd eller annars saknar utmätningsbara tillgångar får nämnden efterge statens fordran helt eller delvis, om nämnden bedömer att låntagaren även kommer att vara ur stånd att betala fordringen. För kreditgarantin tas ut en årlig avgift som långsiktigt skall täcka kostnaderna för administration och förluster. Avgifter för kreditgarantin bör alltså bestämmas bl.a. med hänsyn till riskutveckling på grund av förhållandet mellan produktionskostnader och fastighetspriser. Mitt förslag innebär att avgiften inledningsvis bestäms till av det garanterade beloppet. Någon statlig kreditgaranti för s.k. räntelån enligt tidigare beslut bör inte införas. 3 Hus med räntebidrag för nybyggnad, ombyggnad eller förvärv enligt nuvarande regler Mitt förslag: Skattekompenserande räntebidrag, realräntebidrag och statlig kreditgaranti införs inte för hus med räntebidrag för nybyggnad, ombyggnad eller förvärv enligt nuvarande regler. Nuvarande regler för räntebidrag består i princip tills vidare. Bostadsrättsföreningar m.fl. som övertar hus som har uppförts eller byggts om med stöd av räntebidrag från ett allmännyttigt bostadsföretag får behålla räntebidragen. Skälen för mitt förslag: Enligt fattade beslut skulle det s.k. räntelånesystemet införas för hus med räntebidrag enligt nuvarande regler. Jag förordar i stället att nuvarande regler för räntebidrag i princip skall bestå i avvaktan på att bostadsfinansieringen reformeras . De regler jag då avser är regler om räntebidrag enligt nybyggnadslåneförordningen för bostäder (1986:692), ombyggnadslåneförordningen för bostäder (1986:693), bostadsfinansieringsförordningen (1974:946), bostadslånekungörelsen (1967:552) och förordningen (1987:258) om stöd för flerbarnsfamiljer för köp av egnahem. I fråga om räntebidrag för ny- och ombyggnad bör dock de extra upptrappningar som tidigare godtagits av genomföras, dvs. för egnahem och för hyres- och bostadsrättshus i de fall bostadslånet har betalats ut (prop. 1990/91:144, BoU20, rskr. Jag vill i sammanhanget erinra om vad jag har anfört (avsnitt 2.2) om den skattemässiga behandlingen av räntor och räntebidrag enligt gällande regler. I förordningen (1986:694) om handläggning, förvaltning m.m. av bostadslån och räntebidrag finns bestämmelser om att ett bostadslån kan övertas av en ny ägare om länsbostadsnämnden medger det. Detta medför att också räntebidrag lämnas till den nye förvärvaren. Om huset har förvärvats från ett allmännyttigt bostadsföretag eller en kommun lämnas emellertid räntebidrag endast om regeringen medger det (42 § i förordningen). Detsamma gäller om huset har förvärvats från ett företag som fått sitt godkännande som allmännyttigt bostadsföretag återkallat efter och bostadslånet beviljades då företaget var godkänt som ett allmännyttigt bostadsföretag. Bestämmelsen infördes (jfr prop. 1986/87:168, BoU 1987/88:3, rskr. Jag anser inte att det finns skäl att slopa räntebidrag när någon övertar ett bostadshus som uppförts eller byggts om med statligt stöd enligt äldre regler från ett allmännyttigt bostadsföretag. En bostadsrättsförening som förvärvar ett hus från ett företag som är eller har varit ett allmännyttigt bostadsföretag bör därför få rätt att behålla räntebidragen. Detsamma bör gälla även andra som förvärvar hus från ett allmännyttigt bostadsföretag. Jag förordar således att regeln om att den nye ägaren av ett tidigare allmännyttigt bostadshus inte får räntebidrag tas bort. Ändringen bör göras och gälla förvärv som sker efter denna tidpunkt. 4 Konsekvenser för kapitalutgifterna En ordning där räntebidrag skall motsvara skillnaden mellan räntekostnaden för huset och en garanterad ränta innebär inte bara att räntesubventionen ökar eller minskar om räntekostnaden ökar resp. minskar. Även subventionens andel av den totala räntekostnaden ökar, resp. minskar. Effekten på kapitalkostnaden för en ny- eller ombyggnad av mitt förslag kan därför bäst beskrivas genom att jämföra ett projekts nettokapitalkostnad i nuvarande finansieringssystem och den nettokapitalkostnad som uppstår med mitt förslag. Resultatet framgår av följande uppställning. Kapitalkostnaden är beräknad på en godkänd produktionskostnad inkl. räntemerkostnader på /m2 lägenhetsyta för bostäder och en kostnad för garage som fördelad på lägenhetsytan uppgår till /m2 lägenhetsyta för hyresrätt och /m2 lägenhetsyta för egnahem. Överkostnaden har antagits till och räntan till . Kapitalkostnader netto, kr./m2 lägenhetsyta, (exkl. amortering, inkl. garage) Upplåtelseform Nuvarande Förslaget finansieringssystem Hyresrätt, allmännyttig 640 470 Hyresrätt, privat 660 470 Egnahem, säljarbyggda 490 420 Egnahem, låntagarbyggda 510 500 De skillnader i kapitalkostnader mellan allmännyttig hyresrätt och privat hyresrätt som kan konstateras i nuvarande finansieringssystem beror på att den förra upplåtelseformen får subvention till av låneunderlaget, medan den senare upplåtelseformen erhåller subvention till av samma underlag. Denna skillnad försvinner i det av mig föreslagna systemet i och med att samtliga upplåtelseformer erhåller samma subventionsnivå, . Beträffande bostadsrätter blir jämförelsen mellan nuvarande finansieringssystem och mitt förslag något mera komplicerad, men effekten är i huvudsak densamma som för allmännyttig hyresrätt. Som framgår av uppställningen innebär det som jag föreslagit sänkta kapitalkostnader för alla upplåtelseformer och en bättre kostnadsneutralitet mellan allmännyttig hyresrätt och privat hyresrätt. En stor del av de förbättringar i jämförelse med nuvarande system som kan iakttas är avhängiga att garage inte omfattas av räntebidrag i det nuvarande finansieringssystemet, men väl i det föreslagna. En annan väsentlig ändring är att en räntemerkostnad som i nuvarande system uppstår som en följd av att det alltid förflyter mellan husets färdigställande och den dag då räntebidragstiden börjar löpa, bortfaller när bidragstiden som förslaget innebär börjar löpa redan från färdigställandetidpunkten. Denna räntemerkostnad läggs i nuvarande system till produktionskostnaden som ingår i låneunderlaget för bostäder (s.k. räntetillägg för tid mellan färdigställande och utbetalning av lån). Jag vill betona att kalkylen i hyresrättsfallet belastats med kostnader för bilparkering med /m2 lägenhetsyta vilket innebär att parkeringsfrågan förutsätts löst med parkeringsdäck eller källargarage. I de två egnahemsfallen förutsätts att parkeringsfrågan lösts med garage. Det innebär en lägre total produktionskostnad per m2 lägenhetsyta varför nettokapitalkostnaden för ett säljarbyggt egnahem blir lägre än nettokapitalkostnaden för hyresrätt. Kapitalkostnadsskillnaderna i de fall bilparkeringen löses som markparkering, dvs. om man bortser från kostnaden för garage framgår av följande uppställning. Skillnaden i nettokapitalkostnad mellan nuvarande system och förslaget är här dels en följd av att alla får samma subventionsnivå, dels effekten av att det s.k. räntetillägget försvinner. Kapitalkostnader netto, kr./m2 lägenhetsyta, (exkl. amortering, exkl. garage) Upplåtelseform Nuvarande Förslaget finansieringssystem Hyresrätt, allmännyttig 410 390 Hyresrätt, privat 440 390 Egnahem, säljarbyggda 440 390 Egnahem, låntagarbyggda 460 460 5 Statsfinansiella konsekvenser Av samma skäl som jag har angett när det gäller kapitalkostnadskonsekvenserna av mitt förslag begränsar jag min redovisning av förslagets statsfinansiella konsekvenser till att ange kostnadsförändringarna i förhållande till kostnaderna i det nuvarande systemet. Den statsfinansiella effekten av en övergång från nuvarande finansieringssystem till det system som jag föreslagit framgår av följande uppställning. Beräkningarna grundas på de i det föregående redovisade skillnaderna i kapitalkostnader och på produktionsvolymen för /91 dvs. en totalproduktion om ca 70 000 lägenheter och med den då gällande fördelningen mellan upplåtelseformer. Ökade kostnader för staten redovisas med minustecken och minskade med plustecken. Statsfinansiell effekt i förhållande till nuvarande finansieringssystem, helårseffekt. Slopat räntetillägg + 409 Generell subventionsnivå samt ändrad "trappa" - 17 Garage får ingå i subventionsunderlaget - 433 Summa - 41 Beräkningarna i uppställningen avser den statsfinansiella effekten på helårsbasis. I nuvarande finansieringssystem finns en koppling mellan utbetalningen av bostadslånet och den första utbetalningen av räntebidrag på det sättet att räntebidraget börjar utbetalas först efter det att bostadslånet utbetalats. I mitt förslag försvinner denna koppling, i och med att räntebidraget börjar betalas ut redan från husets färdigställande. Denna tidigareläggning i förhållande till nuvarande ordning innebär att /93 kommer att belastas av utbetalningar såväl enligt nuvarande som enligt det av mig föreslagna systemet. Extrabelastningen som är av engångskaraktär har jag för /93 uppskattat till ca . 6 Räntestöd för lägenhetsunderhåll Mitt förslag: Det statliga räntestödet för lägenhetsunderhåll i hyreshus slopas. Skälen för mitt förslag: I beslut om att införa ett nytt system för bostadsfinansiering vid ny- och ombyggnad (prop. 1990/91:34, BoU4, rskr. 92) ingick att ett räntestöd för lägenhetsunderhåll infördes för hyreshus. I fråga om åtgärder med en varaktighet omfattas alla hyreshus och i fråga om åtgärder med en kortare varaktighet hyreshus med bostadslån eller motsvarande utbetalade . Statens kostnader för det utvidgade räntestödet beräknades till 60 milj.kr. Enligt min mening bör kostnader för lägenhetsunderhåll i princip täckas genom fonderingar. Beslutade åtaganden bör dock fullföljas. Några nya beslut om räntestöd för lägenhetsunderhåll bör dock inte fattas. Detta kräver godkännande. I avvaktan på beslut avser jag att senare denna dag föreslå regeringen att bestämmelserna i förordningen (1983:974) om statligt räntestöd vid förbättring av bostadshus ändras så att bidrag för ändamålet fr.o.m. tills vidare bara får beviljas i ärenden i vilka ansökan kommit in till kommunen före nämnda dag. 7 Hemställan Jag hemställer att regeringen föreslår att godkänna vad jag har förordat i fråga om 1. slopade krav för statligt stöd (avsnitt 2.1), 2. räntebidrag, m.m. (avsnitt 2.2), 3. statlig kreditgaranti (avsnitt 2.3), 4. hus med räntebidrag för nybyggnad, ombyggnad eller förvärv enligt nuvarande regler (avsnitt 3) och 5. räntestöd för lägenhetsunderhåll (avsnitt 6). 8 Beslut Regeringen ansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att genom proposition föreslå att anta de förslag som föredraganden har lagt fram