prop · GG03122 · 1992-10-22 00:00:00 — För hyreshus som huvudsakligen består av s.k. kommersiella lokaler gäller en förhöjd fastighetsskatt om av taxeringsvärdet vid 1992 och taxeringar. beslutade att fastighetsskatten skulle slopas såvitt avser kommersiella lokaler fr.o.m. (prop. 1991/92:150 bil 1:5, bet. FiU30, rskr. 350, SFS 1992:842). I den författningsmässiga regleringen anges att skattebefrielsen avser hyreshusenhet som huvudsakligen består av lokaler. De redovisade gränsdragningarna * byggnad med huvudsakligen bostäder och hyrehusenhet med huvudsakligen lokaler * innebär att bostäder och lokaler beskattas olika beroende på om de är belägna i en byggnad respektive taxeringsenhet med huvudsakligen bostäder eller lokaler. Denna gränsdragning har kritiserats och i sistnämnda proposition anfördes att det fanns anledning att återkomma till gränsdragningsfrågan i sådan tid att erforderliga ändringar kan gälla . har också i betänkandet 1990/91:SkU17 begärt en översyn av de aktuella reglerna. RSV har i en promemoria till , avlämnad , utarbetat förslag till lösning av den aktuella frågan. Promemorian har remissbehandlats. De remissinstanser som har yttrat sig över promemorian är (), Kammarrätten i , , Allmännyttiga Bostadsföretag och . Jag kommer i det följande att redovisa mitt förslag till ändrade regler för fastighetsbeskattning av hyreshusenhet som innehåller både bostäder och lokaler. Förslaget bygger på RSV:s promemoria. 3.2 Gränsdragningen mellan lokaler och bostäder RSV:s förslag: I RSV:s promemoria föreslås, under förutsättning att bostäder och lokaler skall beskattas olika, att fastighetsskatten beräknas separat för bostäder och lokaler och att skatteuttaget skall beräknas på bostadsvärdet resp. lokalvärdet inom en hyreshusenhet. Det bör anmärkas att RSV:s promemoria upprättades innan förslaget om slopad fastighetsskatt lades fram för . Remissinstanserna: Remissinstanserna är i stort positiva till förslagen i promemorian men kommer med synpunkter på vissa frågor. LMV påpekar att det vid fastighetstaxeringen inte sker någon uppdelning i olika värderingsenheter för bostäder och lokaler i hyreshus som har värdeår och en total hyra som inte överstiger . LMV anser dock att detta inte bör medföra några omfattande olägenheter och att förslaget allmänt sett har så stora fördelar att det bör genomföras. Kammarrätten i tillstyrker RSV:s förslag men ifrågasätter om man i stället för värderingsenhet bör använda sig av ett delvärde som bas för skatteuttaget. Kammarrätten anser vidare att fastighetsägaren bör tillerkännas besvärsrätt över beslut om indelning i värderingsenheter och också kunna klaga i särskild ordning. Vidare anser Kammarrätten att begreppet lokal bör definieras i lagtext. tillstyrker förslaget men anser att även vissa ytterligare frågor bör lösas. pekar på frågan om gränsdragningen mellan hyreshus och specialbyggnad och mellan hyreshus och småhus. anser t.ex. att det bör finnas möjlighet att (en byggnadskropp) kan indelas dels i en bostadsdel, dels i en specialbyggnadsdel. Vidare framhåller att byggnad under uppförande inte bör beläggas med fastighetsskatt. är i huvudsak positivt inställt till förslagen men anser att förslagen bör genomföras . Skälen för mitt förslag: De nu gällande reglerna för beräkning av fastighetsskatt för hyreshus innebär som tidigare framgått att bostäder och lokaler belägna i samma typ av hyreshus kan beskattas olika beroende på vilken typ av byggnad de är belägna i och hur taxeringsenheten är sammansatt. Dessa konsekvenser beror på att skattesatsen är olika för bostäder och lokaler i kombination med att bedömningen av huvudsaklighetskriteriet sker på olika grunder. Beträffande den slopade fastighetsskatten för lokaler bedöms huvudsaklighetskriteriet för hyreshusenheten som helhet medan den nedsatta fastighetsskatten för bostäder inom en taxeringsenhet bedöms för var och en av byggnaderna. Vidare innebär huvudsaklighetsbedömningen i sig att den del av taxeringsenheten (bostäder/lokaler) som inte överväger beskattas på samma sätt som den huvudsakliga delen. Om det t.ex. på en fastighet finns en byggnad som innehåller huvudsakligen lokaler beskattas hela fastigheten enligt de regler som gäller för lokaler, även om en viss del av byggnaden är inrättad som bostäder. Den nuvarande utformningen av reglerna ger således upphov till effekter som i vissa fall måste anses otillfredsställande och reglerna bör därför ändras. Det framstår därvid som ändamålsenligt att för hyreshusenheterna knyta undantaget från resp. nedsättningen av uttag av fastighetsskatt till de värderingsenheter som avser lokaler, bostäder och tomtmark. Remissinstanserna har också i allt väsentligt ställt sig positiva till en sådan lösning. Genom den värderingsmodell som jag föreslagit års AFT av hyreshus kommer beräkningen av fastighetsskatten i enlighet härmed att i princip kunna ske helt maskinellt. Övergångsvis krävs dock även för en viss hantering. Jag delar således de slutsatser som RSV anfört för en justering av reglerna i aktuellt avseende. Jag har emellertid utformat mitt förslag till lagtext något annorlunda än promemorieförslaget, vilket jag återkommer till i specialmotiveringen (avsnitt 7.3). De nya bestämmelser om slopandet av fastighetsskatt för hyreshusenheter som består av kommersiella lokaler, vilka grundas på den nya indelningen i värderingsenheter vid fastighetstaxeringen, föreslås träda i kraft och tillämpas första gången vid taxering. Skatteuttag på sådana lokaler skall inte heller ske vid taxering och för detta ändamål föreslår jag en övergångsvis reglering. Jag återkommer till dessa frågor i specialmotiveringen. Som jag nämnde inledningsvis har vissa påpekanden gjorts av remissinstanserna. Dessa har dock huvudsakligen berört frågor som inte har samband med förslagen. Emellertid föranleder några synpunkter följande kommentarer. Kammarrätten i anser att fastighetsägaren bör tillerkännas besvärsrätt över beslut om indelning i värderingsenheter. Jag vill i detta sammanhang påpeka att frågan om huruvida värdet för en värderingsenhet är självständigt överklagbart behandlats av fastighetstaxerings- kommittén (Ds B 1980:8 s. 130). Kommittén ansåg att den föreslagna utformningen av 20 kap. 12 § FTL borde innebära att besvärsrätt föreligger. Kommitténs överväganden lämnades utan erinran i propositionen och vid riksdagsbehandlingen, prop. 1980/81:111 s. 30, bet. Jag delar uppfattningen att besvärsrätt bör föreligga redan enligt gällande regler. Kammarrätten anser vidare att man i stället för värderingsenhet bör använda sig av delvärde samt att begreppet lokal bör definieras. Jag vill här framhålla att byggnadsvärde och markvärde är de delvärden som skall bestämmas för hyreshusenhet enligt 7 kap. 5 § FTL. Resp. delvärde är därvid summan av värdet av de värderingsenheter som byggnad och mark är indelade i. Jag har därför viss förståelse för kammarrättens synpunkt såvitt avser gränsdragningen mellan bostäder och lokaler. Emellertid måste hänsyn tas till att delvärdet för byggnad kan gälla flera värderingsenheter avseende byggnader med sinsemellan olika värdeår. Vilka dessa är framgår inte av det hopsummerade delvärdet. Delvärdet kan således inte tjäna till ledning när det gäller att avgöra på vilket underlag nedsättningen av fastighetsskatten i förekommande fall skall göras. Gränsdragningen i förevarande hänseende måste därför baseras på indelningen i värderingsenheter. Jag anser mot bakgrund av det sagda att det inte finns anledning att göra något avsteg i RSV:s förslag i denna del. Jag anser att det inte heller i detta sammanhang finns anledning att närmare definiera begreppet lokal. anser att det bör finnas möjlighet att t.ex. för ett göra en uppdelning i en bostadsdel och en specialbyggnadsdel samt att byggnad under uppförande inte bör beläggas med fastighetsskatt. Dessa frågor har inte behandlats i promemorian. Frågan om servicehusen har jag berört när värderingsmodellen inför AFT-94 inledningsvis beskrevs. Vad avser nedsättningen av fastighetsskatten på nyproduktionen får jag hänvisa till de överväganden som gjorts i samband med skattereform. Av dessa framgår bl.a. att lagstiftaren för detta ändamål valt en faktor som på ett enhetligt sätt avgör frågan, nämligen det värdeår som alla bostadsbyggnader åsätts. Jag är inte beredd att nu föreslå någon ändring av sistnämnda regler. Det kan dock finnas anledning att återkomma till frågan i annat sammanhang. Utredningens om statens stöd för bostadsfinansiering förslag: Överensstämmer med mitt. Remissinstanserna: Remissutfallet utvisar två motstående upp- fattningar. Bostadskooperationens organisationer är genomgående avvisande till förslaget medan det tillstyrks av de flesta övriga instanser. Vad först angår förslaget i princip avvisas detta av och . HSB anför att garantifonden har en viktig funktion. Skatteförmånen är ringa i förhållande till de samhällsekonomiska konsekvenserna om bostadsrättsföreningar skulle tvingas i konkurs i större omfattning. Förbundet framhåller att de bostadsprojekt som är under produktion har startats under den givna förutsättningen att garantifonden existerar, har viss storlek och genererar en bestämd kapitalavkastning. Fonden har spelat en stor roll för att täcka hyresförluster . Den nuvarande krisen innebär den i särklass största påfrestningen. Vidare påpekas att ägarna till de kommersiella fastigheterna getts särskilt stöd med anledning av fastighetskrisen genom att fastighetsskatten skall slopas för dessa. HSB kan inte se några avgörande skäl till att inte även andra byggherrar skall ges möjligheter till motsvarande fonduppbyggnad. Samfundet för fastighetsekonomi ser garanti- fonden som ett försäkringssystem. Samfundet anser det därför logiskt att beskatta dess avkastning i enlighet med beskattning som drabbar försäkringsbolagens förmögenheter. Sveriges Bostadsrättsföreningars anför att redan har fattat beslut om likställighet mellan olika bostadsrättsorganisationer. En konsekvens av detta är att garantifonden inte skall ha några fördelar gentemot andra. Enligt talar övervägande skäl för ett upphävande. Beträffande övergångsreglerna har RSV anlagt den rent tekniska synpunkten att de rätteligen skall innebära att utdelning blir skattepliktig i den mån den belöper på avdragsgilla bidrag från tiden . HSB anser att det vore rimligt, om nuvarande regler skall slopas, att gällande villkor för fonden ligger fast under så lång över- gångstid att pågående projekt hinner slutföras och placeras. Vidare bör det klargöras vilken typ av beskattning som skall gälla för fonden . Vid beskattning anser förbundet att rörelsevinstbeskattning är att föredra eller att en försäkringslösning tillskapas. framför liknande synpunkter. Skälen för mitt förslag: Stiftelsen tillkom på initiativ av HSB och för att möjliggöra statlig långivning för hyresbortfall i fråga om bostadsrättsföreningar som är anslutna till kooperationen. Systemet förutsatte att viss "clearing" skedde mellan stiftelsen och anslutna bostadsrättsföreningar. Eftersom HSB, och de anslutna bostadsrättsföreningarna bedrev sin verksamhet utan enskilt vinstsyfte ansågs det motiverat att införa särskilda skatteregler (prop. Enligt lagen (1973:278) om avdrag vid inkomsttaxeringen för bidrag till Stiftelsen , m.m. är bidrag som ansluten bostadsrättsförening lämnar till stiftelsen skattemässigt avdragsgillt medan utbetalade medel från täcka kostnader för outhyrda lägenheter är skattepliktig intäkt för föreningen. För sådan bo- stadsrättsförening som är s.k. äkta, dvs. sådan som avses i 2 § 7 mom. första stycket lagen (1947:576) om statlig inkomstskatt, stadgas dock att bidragen inte är avdragsgilla och att skatteplikt inte föreligger för utbetalade medel; detta på grund av att de äkta bostadsrättsföreningarna schablonbeskattas. är inte heller skyldig att erlägga inkomst- eller förmögenhetsskatt beträffande de förvaltade medlen. Som angetts är nämnda skatteregler begränsade till bostadsrättsföreningar som är anslutna till HSB och . Det bör inte komma i fråga att utvidga de skattemässiga fondavsättningsmöjligheterna så att även bostadsrättsorganisationer vid sidan om HSB och blir neutralt behandlade i detta avseende. Jag delar därför utredningens uppfattning att nämnda lag bör upphävas, dvs. även såvitt avser stiftelsens förmånliga inkomst- och förmögenhetsskattemässiga behandling. Utredningen har föreslagit att nämnda lag bör upphävas med verkan fr.o.m. . Mot bakgrund av vad som framförts vid remissbehandlingen om skälig övergångstid anser jag att det finns skäl som talar för att i förhållande till utredningens förslag senarelägga nämnda stiftelses övergång till full beskattning. Jag föreslår att så sker genom att det föreskrivs att nämnda lag skall upphöra att gälla vid utgången av . Jag kommenterar övergångsbestämmelserna närmare i specialmotiveringen. Beträffande frågan om stiftelsens beskattning kan framhållas att andra juridiska personer än dödsbon beskattas endast statligt med en proportionell skattesats på . All inkomst, även reavinster och kapitalavkastning, hänförs till en och samma förvärvskälla i inkomstslaget näringsverksamhet. Inkomstberäkningen sker enligt bokföringsmässiga grunder. För stiftelser är förslag till nya regler att vänta både såvitt avser den civilrättsliga som skattemässiga regleringen. I avvaktan härpå har stiftelser inte getts tillgång till skatteutjämningsreserven, surv (prop. 1989/90:110 s. 579). Som framgått av det jag tidigare anfört är förslagen i huvudsak att se som tekniska justeringar som inte syftar till några grundläggande förändringar på de aktuella områdena. Vad beträffar åtgärderna inför AFT-94 torde budgeteffekterna i och för sig vara små även om de administrativa besparingarna kan förutses bli betydande för RSV och LMV. Såsom jag inledningsvis påpekade beslutade att hyreshusenheter som huvudsakligen består av lokaler skall befrias från fastighetsskatt fr.o.m. . I kompletteringspropositionen angavs bakgrunden till regeringens överväganden i frågan. Bl.a. hänvisades till att utvecklingen på fastighetsmarknaden fordrade åtgärder av alldeles speciell karaktär. En sådan åtgärd var förslaget att avskaffa fastighetsskatten på s.k. kommersiella lokaler. Åtgärden bör bidra till att öka stabiliteten såväl för fastighetssektorn som inom kreditsystemet. En annan väsentlig effekt angavs vara att bankernas pantvärden i berörda fastigheter skulle påverkas positivt. delade denna bedömning och biföll således regeringens förslag i detta avseende (bet. FiU30 s. 53, rskr. När det gäller gränsdragningen mellan lokaler och bostäder i hyreshus redovisades i nämnda proposition att frågan var under beredning. Det aviserades att erforderliga ändringar skulle föreslås i sådan tid att de kunde gälla . Vid utskottsbehandlingen ansågs det lämpligt att avvakta resultatet av denna beredning (bet. FiU30 s. 106). Det förslag som jag nu lagt fram om den skattemässiga behandlingen av lokaler i hyreshus (avsnitt 3) innefattar en integrerad lösning av vårbeslut och nämnda gränsdragningsfråga. Statsfinansiellt bör de alltså enligt min mening ses i ett samlat perspektiv. Efter en närmare analys av det berörda fastighetsbeståndet kan skattebortfallet beräknas till brutto i stället för det angivna beloppet . Vid beaktande av ökad inkomstskatt beräknas nettoskattebortfallet uppgå till . Såsom påtalades bör emellertid också beaktas att den samlade åtgärden som gäller minskar risken för ytterligare kostnadskrävande ingripanden för staten. Förslaget att upphäva den skattemässiga särregleringen för Bostadskooperationens garantifond kan ge en viss budgetförstärkning. I enlighet med det anförda har inom upprättats förslag till 1. lag om ändring i fastighetstaxeringslagen (1979:1152), 2. lag om ändring i lagen (1992:828) om ändring i fastighets- taxeringslagen (1979:1152), 3. lag om ändring i lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt, 4. lag om upphävande av lagen (1992:842) om ändring i lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt, 5. lag om upphävande av lagen (1973:278) om avdrag vid inkomsttaxeringen för bidrag till Stiftelsen , m.m. Lagrådet arbetar på fyra avdelningar, dvs. det högsta tillåtna antalet. Trots detta är Lagrådets program utomordentligt ansträngt. Alla de lagförslag som föreligger och som är av det slaget att Lagrådet enligt 8 kap. 18 § andra stycket regeringsformen bör höras över dem kan inte granskas i sådan tid att förslagen kan föreläggas inom den tid som krävs för att de skall kunna behandlas där . Av den nämnda bestämmelsen i regeringsformen följer emellertid att Lagrådets granskning kan underlåtas, om den skulle fördröja lagstiftningsfrågans behandling så att avsevärt men skulle uppkomma. Som framgått av de förslag jag lagt fram i fråga om fastighetstaxeringen rör dessa främst tekniska ändringar för värderingsförfarandet. Trots att de föreslagna reglerna är avsedda att bli tillämpliga först vid AFT måste de iakttas redan under det förberedelsearbete som skall göras . Förberedelsearbetet är avhängigt av att vissa föreskrifter först skall utfärdas av RSV. Sådana föreskrifter skall enligt FTL beslutas . Eftersom dessa är beroende av nu föreliggande lagförslag om fastighetstaxering är det angeläget att kan besluta i frågan . Vad beträffar gränsdragningen mellan bostäder och lokaler vid fastighetsbeskattningen föreligger ett intimt samband mellan denna fråga och förslagen om fastighetstaxeringen. Lagrådets hörande torde i dessa avseenden fördröja lagstiftningsfrågans behandling så att avsevärt men skulle uppstå. Vad slutligen beträffar frågan om Bostadskooperationens garantifond saknar enligt min mening Lagrådets hörande betydelse på grund av frågans beskaffenhet. Mot bakgrund av det anförda anser jag att en remiss till Lagrådet kan underlåtas i förevarande ärende. I bestämmelsen görs endast en beloppsmässig ändring som är närmare kommenterad i den allmänna motiveringen. I första stycket görs ett förtydligande innebärande att den s.k. nedräkningsfaktorn för nivååret också skall användas under påföljande år under den löpande taxeringsperioden. Ny taxering under den löpande taxeringsperioden skall nämligen göras med hänsyn till det allmänna prisläge och de uppskattningsgrunder i övrigt som tillämpas vid allmän fastighetstaxering. I övrigt görs i andra stycket en redaktionell ändring. Ändringarna i första och tredje styckena är föranledda av den ändrade värderingsmodellen vid AFT-94. I nuvarande lydelse av 6 kap. 3 § sägs att varje hyreshusenhet och industrienhet värderad enligt avkastningsmetoden skall utgöra en värderingsenhet. Den nya värderingsmodellen vid AFT-94 bygger emellertid på att varje byggnad enligt huvudregeln skall utgöra särskild värderingsenhet. Detta gäller också med vissa undantag för industribyggnaderna oavsett enligt vilken metod de värderas. Huvudregeln om indelning av byggnader i värderingsenheter har därför sammanförts i 2 § medan undantagen föreskrivs i 3 och 5 §§. I bestämmelsen görs i övrigt beloppsmässiga ändringar som är närmare kommenterade i den allmänna motiveringen. Ändringarna är föranledda av den modifierade värderingsmodellen inför AFT-94. Som framgår av kommentaren till 2 § passar de nuvarande reglerna inte in i den nya värderingsmodellen och skall därför slopas. I stället tas här in bestämmelser om indelning i värderingsenheter. I förslaget till den nya lydelsen av paragrafen regleras hur indelningen i värderingsenheter skall göras när ett hyreshus eller en industribyggnad är inrättad för olika ändamål. Reglerna utgör undantag från den huvudregel som föreskrivs i 2 §. I första stycket anges att ett hyreshus skall indelas i skilda värderingsenheter om däri finns både bostäder och lokaler. I vissa fall föreslås också att byggnader eller byggnadsdelar skall kunna sammanföras till en värderingsenhet. I andra stycket anges att sådan industribyggnad som värderats enligt avkastningsmetoden också skall indelas i skilda värderingsenheter om den är inrättad för mer än en lokaltyp. Till detta stycke har från 11 kap. 4 § överförts en bestämmelse som i vissa fall begränsar kraven på sådan indelning. Liksom för hyreshusen föreslås en regel enligt vilken olika byggnader eller byggnadsdelar i vissa fall kan sammanföras till en värderingsenhet. I tredje stycket har beträffande hyreshus och industribyggnader tagits in en bestämmelse som flyttats från 6 kap. 5 § enligt vilken en byggnad får indelas i två eller flera värderingsenheter om det underlättar värderingen. Till skillnad från tidigare behöver dock inte byggnaden vara inrättad för väsentligt olika ändamål i detta fall. Bestämmelsen gäller generellt för industribyggnaderna oavsett värderingsmetod. Ändringarna är föranledda av värderingsmodellen inför AFT-94. Som framgår av kommentaren till föregående paragraf skall be- stämmelsen numera enbart avse småhus och ekonomibyggnader. För dessa byggnadsslag anger paragrafen när undantag kan göras från huvudregeln i 2 §. Paragrafen skall upphöra att gälla, vilket berörs närmare i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.11.4. Ändringarna är föranledda av värderingsmodellen inför AFT-94. I första stycket kvarstår den generella regeln att varje tomt skall utgöra en värderingsenhet. I ett andra stycke görs enbart en redaktionell ändring genom att termen byggrätt införs. I ett tredje stycke regleras att en tomt för hyreshus skall motsvara den indelning som gjorts för byggnader eller byggnadsdelar. I det fall byggrätten skall tas i anspråk på ett annorlunda sätt enligt plan skall detta också återverka på tomtens indelning i värderingsenheter. Regeln underlättar beräkningen av fastighetsskatteuttaget. Fastighetsskatten är nämligen nedsatt för nyare hyreshus med tillhörande tomtmark. Dessutom skall i fortsättningen lokaldelarna med tillhörande tomtmark vara undantagna från uttag av fastighetsskatt. I RSV:s promemoria har regeln i tredje stycket uttryckts på så sätt att indelningen skall göras med hänsyn till den byggrätt som "svarar mot" en värderingsenhet avseende hyreshus. () har beträffande detta uttryck anfört att det ofta förhåller sig så att ett hyreshus upptas av lokaler i bottenvåningen medan resterande våningar däröver består av bostäder. I sådana fall kan inte viss del av tomten sägas vara avsedd för lokaler och en annan del för bostäder. LMV har därför föreslagit att man i stället använder uttrycket "hänförlig till". För egen del anser jag att detta kan uttryckas genom att ledning skall tas till "det sätt på vilket hyreshusen har indelats i värderingsenheter och med beaktande av hur markens byggrätt har tagits i anspråk eller skall tas i anspråk enligt plan". I det fjärde stycket stadgas om obebyggd tomt. Ändringarna är föranledda av värderingsmodellen inför AFT-94. Förutom en redaktionell omdisponering av tredje stycket har däri intagits de ytterligare värdefaktorer som inte skall klassindelas. De under punkterna 1 - 4 angivna värdefaktorerna anses ha en värdepåverkan som kan och bör uttryckas med den precisionsgrad enligt vilken resp. värdefaktor beräknas. Ändringen i fjärde stycket möjliggör att riktvärdet kan anges indirekt på karta, i tabell m.m. såsom en riktvärdeangivelse eller liknande när så anses lämpligt. Beräkningen av riktvärdet kan då ske utifrån t.ex. vissa uppgifter om normaltomt eller normbyggnad med angivelse av vilken tabell eller faktor som bör användas vid beräkningen. I bestämmelsen görs endast en beloppsmässig ändring som är närmare kommenterad i den allmänna motiveringen. I bestämmelsen görs endast en beloppsmässig ändring som är närmare kommenterad i den allmänna motiveringen. 1 - 3 §§ Ändringarna är föranledda av värderingsmodellen inför AFT-94 och är närmare kommenterade i den allmänna motiveringen. 1 - 4, 7 - 8 §§ Ändringarna är föranledda av värderingsmodellen inför AFT-94 och är närmare kommenterade i den allmänna motiveringen. Beträffande normbyggnaden i 3 § har RSV i sitt förslag utgått från att den omfattar produktionslokaler.