mot · GF02Bo404 · 1992-01-27 00:00:00 — Den primära förhandlingsskyldigheten enligt 5 § ihyresförhandlingslagen gäller följande åtgärder:1.Höjning av hyran för en lägenhet2. Ändring avgrunderna för beräkning av sådan särskild ersättning somavses i 12 kap. 19 § jordabalken, eller3. Ändring avvillkor som avser hyresgästernas rätt att använda utrymmensom är avsedda att användas av hyresgästerna gemensamt.Som framgår av punkt 1 gäller den primäraförhandlingsskyldigheten beträffande hyra endast höjningav denna. Det innebär att fastighetsägaren ensidigt kansätta inflyttningshyror i nyproducerade och i vissa fall heltombyggda lägenheter. Det innebär i sin tur att det inte ärovanligt att hyresgästföreningarna i efterhand får påkallaförhandling i syfte att sänka hyran. Om hyresvärden intekan godta en sänkning av hyran måste tvisten hänskjutas tillhyresnämnd. Därmed kan hyresgästen inte påräkna någonsänkning av hyran förrän tidigast efterinflyttningen.Det finns möjlighet att i avtal om förhandlingsordningskriva in att den primära förhandlingsskyldigheten skallgälla alla hyror. Så har gjorts i de förhandlingsordningarsom tillämpas på den allmännyttiga sektorn.På den privata sektorn tillämpas dock nästan utanundantag förhandlingsordningar som enbart ger skyldighetatt förhandla vid höjning av hyran. Därför finns det skäl attförändra paragrafen så att den primäraförhandlingsskyldigheten utsträcks till att gälla alla hyror,dvs. även s.k. förstagångshyror.Inskrivning av avtal om förhandlingsordningAvtal om förhandlingsordning gäller mot ny ägare avfastigheten enligt 8 § HFL:Erfarenheten visar att många förvärvare av fastigheterinte känner till att förhandlingsordning gäller förfastigheten. Det kan få till följd att hyresgäster drabbas avomotiverade hyreshöjningar som den nye hyresvärdenensidigt begär.Hyresvärden är skyldig att betala tillbaka dessahöjningar av hyror, och kan dessutom bliskadeståndsskyldig gentemot hyresgästorganisationen.Trots att reglerna är ganska klara förekommer det dock atthyresgäster lider rättsförluster därför att vare sig de ellerhyresvärden har känt till att förhandlingsordning finns.En garanti för att i vart fall den som förvärvar fastighetenskall få kännedom om att förhandlingsordning finns är attden skrivs in i fastigheten.Det är oklart vad som händer medförhandlingsordningen när en fastighet försäljs exekutivt.Ett sätt att klarlägga och garantera förhandlingsordningensexistens är att införa en bestämmelse liknande den somgäller för det enskilda hyresavtalet i 7 kap. 16 § JB.Avtal om förhandlingsordning bör därför skrivas in ifastighetsboken.En regel bör också införas i 7 kap. jordabalken om attförhandlingsordning alltid skall gälla mot ny ägare videxekutiv försäljning av fastighet.Hyresgästinflytande vid ombyggnad och saneringBostadssaneringslagen infördes för att möjliggöraför kommuner och hyresgästorganisationer att med lagenshjälp kunna tvinga fastighetsägare att rusta upp omodernaoch halvmoderna fastigheter. Genom den omfattandeombyggnad av fastigheter som skett sedan lagens tillkomstär möjligheterna att begära upprustningsåläggande avfastigheter inte speciellt angelägen. Endast ett fåtalärenden har varit aktuella under 1980-talet.Från 1975 kompletterades lagstiftningen med möjlighetför hyresgästorganisationen att motsätta sig lyxupprustningav fastigheter. Denna bestämmelse har under årens loppvisat sig vara en god grund för utvecklande av boinflytandeoch boendedemokrati. Genom lagändringen 1985 harförhandlingsinstrumentet för att ge hyresgästernainflytande ytterligare utvecklats.Den snabba utvecklingen avboendeinflytandeverksamheten gör att uppdelningen i vadsom kan förhandlas enligt hyresförhandlingslagen och vadsom skall behandlas enligt bostadssaneringslagen kanses som ett hinder för den fortsatta utvecklingen avboinflytandet. Även ombyggnads- ochupprustningsverksamheten har förändrats till sin karaktär.Flertalet fastigheter som ombygges/upprustasuppfyller redan kraven på ''lägsta godtagbara standard''.Därigenom har hyresgästerna och derasintresseorganisation endast begränsade möjligheter tillinflytande enligt bostadssaneringslagen.För att ge hyresgästerna större inflytande i dennuvarande situationen har reglerna för statligaombyggnadslån ändrats. För att lån skall beviljas skall denorganisation som har förhandlingsordning utfärda ettsärskilt ''varsamhetsintyg''. Genom de förändradelånereglerna upprustas nu många fastigheter utan statligalån. Härigenom får hyresgästerna över huvud taget ingetinflytande på upprustningsplanerna. Bestämmelserna omvarsamhetsyttrande eller motsvarande bör därför införasäven i 5 § 1 st. hyresförhandlingslagen. Genom en sådanförändring skulle hyresgästernas inflytande stärkas kraftigt.Man kan jämföra med inflytande i andra upplåtelseformer.En bostadsrättshavare har t.ex. nära nog vetorätt när fråganuppkommer om bostadsrättsfastigheten skallupprustas/renoveras. Motsvarande gäller för olika formerav kooperativ hyresrätt. Även ''vanliga'' hyresgäster bör pådetta sätt ges möjligheter att öka sitt inflytande över denegna lägenheten och fastigheten.Hyresgästinflytandet vid ombyggnad och upprustningm.m. bör därför inskrivas som en primärförhandlingsskyldighet i hyresförhandlingslagen och knytastill förhandlingsordningen.Bostadssaneringslagen skulle därmed kunna avskaffas. Med hänvisning till det anförda hemställs1. att hos regeringen begär förslag omlagändringar i hyresförhandlingslagen beträffande primärförhandlingsskyldighet,2. att hos regeringen begär förslag omlagändringar beträffande inskrivning av avtal omförhandlingsordning,3. att hos regeringen begär förslag omlagändringar i hyresförhandlingslagen beträffandehyresgästinflytande vid ombyggnad och sanering i enlighetmed vad som anförts i motionen.