mot · GF02Bo406 · 1992-01-27 00:00:00 — Erfarenheterna av tillämpningen av nuvarande regler förlokalhyror i 12 kap. jordabalken har visat sig leda tillogynnsamma verkningar för lokalhyresgäster i stora delarav landet, främst i storstadsområdena.Detta gäller bl.a. funktionen av lokalhyresgästsbesittningsskydd, indexklausulernas funktion och följder,tillämpningen av jordabalken 12:23 angående hyresgästsändrade verksamhet och jordabalken 12:36 angåendeöverlåtelse av hyresrätt.Behov av direkt besittningsskyddGällande lagstiftning ger lokalhyresgästen endast ettindirekt besittningsskydd. Detta innebär atthyresvärden/fastighetsägaren i regel har ett alltför starktövertag i hyresförhållandet. I praktiken innebär detta atthyresvärden vid förlängning av ett hyresavtal gerhyresgästen ett ultimativt anbud omavtalsvillkoren. Om lokalhyresgästen anser att anbudet äroskäligt eller helt enkelt så ekonomiskt betungande att haninte kan fortsätta verksamheten i lokalen är han tvungen attflytta och hänvisad till att föra en långdragenskadeståndsprocess mot hyresvärden, där utgången är svåratt förutsäga. Någon möjlighet att få till stånd en rättsligprövning av de begärda villkoren med bibehålletbesittningsskydd finns inte.I praktiken fungerar inte detta indirektabesittningsskydd eftersom hyresgästen oftast inte vågarsätta sin lokalinvestering på spel i en sådan process, utanhellre faller till föga för hyresvärdens krav i förhoppning omatt kunna klara av hyran oavsett dess storlek.Erfarenheter av den nuvarande lagstiftningenstillämpning leder till slutsatsen att lokalhyresgästensbesittningsskydd behöver stärkas. Hyresvärdarna harmöjlighet att ställa sådana ultimativa krav att balansenmellan parterna går förlorad. Bristen på ett direktbesittningsskydd -- som tillämpas i ett stort antal länder iVästeuropa -- gör att lokalhyrorna drivs upp till en nivå sominte överensstämmer med marknadshyran. På grund avtrögrörligheten på lokalhyresmarknaden kanfastighetsägaren pressa upp hyrorna över marknadsnivå,även under en lågkonjunktur. Trögrörligheten återspeglas idet förhållandet att hyresnivån inte hinnermarknadsanpassas med anledning av att många hyresgästersitter fast i avtal som styrs av hyreshöjande klausuler såsomindex- och skatteklausuler, vilka verkar i motsatt riktning.Den förstärks också av det förhållandet att hyresgästerna iregel har investerat betydande belopp i lokalerna som skullegå till spillo om hyresgästen tvingas flytta. Dessutom harlokalens läge stor betydelse som medför att hyresvärden fårett icke rimligt övertag. Erfarenheter visar attjämställdheten mellan parterna inte på långt när uppnåttspå sätt lokalhyreskommittén förväntade sig. Kommitténuttalade dock att ett direkt besittningsskydd framdeleskunde övervägas om dess förslag inte gav tillräckligt gottresultat.Vi menar att det numera finns skäl att införa ett direktbesittningsskydd för lokalhyresgäster. Den frågan måsteemellertid sättas in i ett större sammanhang när det gällerbland annat en anpassning till reglerna i mensituationen är så akut att man inte kan avvakta medändringar i lagstiftningen. Enklast skulle detta kunna skegenom att endera parten, hyresgästen eller hyresvärden, fårrätt att påkalla skiljenämndsförfarande inför hyresnämndenenligt 15 § lag om arrendenämnder och hyresnämnder i defall hyresvärden i uppsägningen erbjudit fortsatt förhyrningpå ändrade villkor. En sådan lagändring bör kunnagenomföras utan särskild utredning. Det skulle inteinnebära någon ändring i regeln att medling i hyresnämndeni första hand skall ske. Fördelen med ettskiljenämndsförfarande är att frågan om skadestånd heltbortfaller eftersom båda parter är inställda på enförlängning av hyresavtalet. Medlingen övergår i ettskiljenämndsförfarande till ringa kostnader för parterna.För den händelse inte bifaller förslag omdirekt besittningsskydd anser vi att det indirektabesittningsskyddet behöver förstärkas. Det betyder att viföreslår följande vad gäller uppsägning och skadestånd:Det är hyresvärden som bör hänskjuta hyrestvist tillhyresnämnd.Förhandlingar bör på hyresvärdens initiativske före avflyttning. Dokumenteradeförhandlingar startas senast efteruppsägning.Eventuellt yttrande från hyresnämnd skallavse hyresavtalet i dess helhet.Ersättning vid obefogaduppsägning skall innebära skadestånd motsvarande minsten årshyra, dock alltid minst fyra basbelopp.IndexberäkningNär det gäller indexuppräkning menar vi att indexen börreglera högst av hyresbeloppet och uppräkning ske årsvis.Vi anser också att i de fall hyresvärd önskarmomsbelägga hyran så skall denna inbetalas föratt utbetalningen skall överensstämma medmervärdesskattens redovisning. Det skall intelikviditetsmässigt belasta hyresgästen.Effekter av fastighetsskattenFastighetsskatten på av de kraftigt höjda taxeringsvärdena har medförtstora höjningar av lokalhyrorna i -- med900--/kvm i och med 50--/kvm iStorstockholm i övrigt. I övriga storstäders citykärnor tordeliknande nivåer föreligga.Härtill kommer indexhöjningar enligtlokalhyreskontrakten på 100--/kvm. Lokalhyresnivåni ligger på en nivå somsammanlagt är 400--/kvm högre än tidigare på grund av fastighetsskattoch index. Dessa lokalhyreshöjningar medför atthyresnivån i ligger på 2 000--/kvm och i i övrigt på 1 000--/kvm. Hyror på denna nivå är i nuvarandelågkonjunktur inte marknadsmässigt motiverade. Manräknar med en halvering av efterfrågan pålokaler. Fastighetsvärdena har i den senastetiden sjunkit kraftigt på grund av att begärda lokalhyror integodtas på marknaden. Den nuvarande bilden av ett stortantal tomma och hyreslediga lokaler i talar sitttydliga språk. Lokalhyresgästerna med löpande kontraktfår ändå betala de höjda hyrorna. De har i regel intemöjlighet att kompensera sig för hyreshöjningarna genomhöjda priser eller arvoden.Följden av denna trögrörlighet blir att nettointäkternakraftigt minskar och konkurs hotar. Det är således statensom genom de höjda fastighetsskatterna ökatlokalhyresnivåerna i i en storleksordningsom inte tidigare förekommit under en kort tidsperiod.Dessa förhållanden drabbar hårt all näringsverksamhet ihyrda lokaler. Lokalhyresnivån i har blivitkonstlad på så sätt att utgående hyror inte överensstämmermed marknadshyresnivån. Höjningarna var i regel intemöjliga att förutse när kontrakten tecknades eftersomtaxeringsvärden och fastighetsskatt ändrats senare år.Det förhåller sig så att ägarna av kommersiellafastigheter inte drabbas av höjda fastighetsskatter eftersomlokalhyreskontrakten regelmässigt innehåller klausuler somöverför fastighetsskatten att bäras av hyresgästen utövermarknadshyran. Det är tveksamt om alla beslutsfattare ärmedvetna om dessa sammanhang, att sålunda t.ex.butiksägare, tandläkare och konsulter av olika slag medrelativt svag ekonomisk bas i realiteten betalarfastighetsskatten och härigenom får sina inkomster avsevärtminskade.Dessa konsekvenser måste anses vara orättvisa ochsannolikt inte avsedda. På liknande sätt medför de ihyreskontrakten vanliga indexklausulerna attmarknadshyresnivån blir snedvriden. Detta gäller särskilt iett läge då konjunkturerna går ned, fastighetsvärdenasjunker men lokalhyresnivåerna höjs enligt index på grundav rådande inflation.Det är principiellt felaktigt att koppla en marknadshyratill ett index som beskriver penningvärdeförändningen,eftersom marknadshyresnivåerna skall kunna fluktueramed hänsyn till tillgång och efterfrågan på lokaler. 19 § ihyreslagen bör ändras så att klausuler om höjning avlokalhyra på grund av penningvärdet enligt index förbjudspå samma sätt som gäller för bostadshyror.Överlåtelse enligt jordabalken 12:36Vi anser att reglerna om överlåtelse enligt jordabalken12:36 onödigt försvårar överlåtelser av rörelselokaler. Detär när det gäller småföretag vanligt att rörelseidkaren självstår som personlig hyresgäst medan verksamheten bedrivsgenom ett bolag. I regel är bakgrunden att hyresvärden vidhyresavtalets upprättande begärt att rörelseidkaren självskall stå som hyresgäst. När det sedan blir aktuellt attrörelsen skall överlåtas förekommer det att hyresvärdarnagör invändning om att hyresrätten inte är kopplad tillverksamheten och att en överlåtelse av detta skäl inte ärtillåten enligt 36 §. Ett avgjort fall ibostadsdomstolen bekräftar att lagtillämpningen har dennainnebörd. (Bostadsdomstolen 1988:207.) 36 § 12 kap.jordabalken bör därför ändras så att det blir möjligt för enfysisk person att utan hinder överlåta hyresrätten och ilokalerna bedriven verksamhet oavsett om verksamhetenbedrivs av rörelseidkaren själv eller ett honom närståendebolag.Tillämpningen av jordabalken 12:23Vi anser att den i 12 kap. 23 § andra stycket jordabalkenangivna tvåårsgränsen för att få tillstånd till ändradverksamhet är onödigt restriktiv. Den snabba utvecklingenpå marknaden och den allmänna hyresutvecklingen kanmycket snart medföra behov för en lokalhyresgäst att ändraverksamheten. Vi anser att tidsgränsen helt bör tas bort.Någon fara för missbruk från hyresgästens sida kan inteanses föreligga eftersom tillstånd endast kan lämnas närbeaktansvärda skäl för ändringen föreligger.EG-anpassning av lokalhyresvillkorenVi har funnit att en viktig fråga som måste övervägasär kontraktsvillkoren i för lokaler i jämförelse medvad som gäller inom . Inom de viktigaste , t.ex. och , tillämpasavtalstider respektive till skillnad i . I åtnjuter i regel hyregästernaett direkt besittningsskydd med möjlighet för parterna att irättslig ordning få hyran omprövad även under avtalstiden.Det säger sig självt att investeringar i hyrda lokaler på storabelopp inte kan ske med en möjlig avskrivningstid på 3 år.Det svenska regelsystemet verkar kraftigt hämmande påinvesteringar i hyrda lokaler. Det kan medföra att svenskaföretag, som vill investera i sådana lokaler, söker sig till med gynnsammare regelsystem för lokalförhyrningän i och att EG-företag avstår från att görainvesteringar i hyrda lokaler i . Den nödvändiga EG-anpassningen av villkoren för lokalförhyrning i Sverigemåste innebära att avtalstiderna blir avsevärt längre.Det är sannolikt att det svenska regelsystemet förbestämmande av hyresvillkoren för lokaler, som endastmedger medling inför hyresnämnden, inte kommer attgodtas av enligt dess praxis om enskildasrätt att erhålla rättslig prövning av tvister. Det svenskaregelsystemet bör därför ändras så att rättssäkerhetskravenenligt praxis kan tillgodoses.Vi anser på här anförda grunder att en utredning snarastbör tillsättas för att åstadkomma den nödvändigaanpassningen av det svenska regelsystemet tilllokalhyresvillkoren i , d.v.s. längre avtalstideroch ett direkt besittningsskydd. Med hänvisning till det anförda hemställs1. att som sin mening ger regeringen till kännavad i motionen anförts om att hyresgästen eller hyresvärdenfår rätt att påkalla skiljenämndsförfarande införhyresnämnden enligt 15 § lag om arrendenämnder ochhyresnämnder i de fall hyresvärden i uppsägningen erbjuditfortsatt förhyrning på ändrade villkor,2. att som sin mening ger regeringen till kännavad i motionen anförts om att besittningsskyddet förstärks,3. att som sin mening ger regeringen till kännavad i motionen anförts om att hyreslagen bör ändras så attklausuler om höjning av lokalhyra på grund av höjning avfastighetsskatten och förändring av penningvärdet enligtindex förbjuds på samma sätt som gäller för bostadshyror,4. att som sin mening ger regeringen till kännavad i motionen anförts om ändring i 12 kap. 36 §jordabalken så att fysisk person utan hinder kan överlåtahyresrätt och i lokalerna bedriven verksamhet oavsett omverksamheten bedrivs av rörelseidkaren själv eller etthonom närstående bolag,5. att som sin mening ger regeringen till kännavad i motionen anförts om att den i 12 kap. 23 § andrastycket jordabalken angivna tvåårsgränsen för att fåtillstånd till ändrad verksamhet tas bort,6. att som sin mening ger regeringen till kännavad i motionen anförts om att en utredning börtillsättas för att åstadkomma anpassning av det svenskaregelsystemet till lokalhyresvillkoren i ,7. att som sin mening ger regeringen till kännavad i motionen anförts om indexberäkning.