bet · GF01BoU23 · 1992-05-26 00:00:00 — Vi tycker att det är en brist att man iutredningen inte har beaktat problemet och än mindre föreslagitnågon metod för att komma till rätta med det.Det är också en brist i neutraliteten att skattereduktionenbegränsas för den del av underskott i kapital som överstiger100000 kr. För att åstadkomma neutralitet är det enklastesättet att avskaffa gränsen vid 100000 kr.När det gäller bidragsunderlaget för ombyggnad vill vi peka påen enstaka faktor, som är neutralitetsstörande. Det handlar ombeloppsgränsen . per projekt.Detta innebär att varje enstaka villaägare som vill sökaombyggnadslån inte kommer att få täckning för de första 50000kronorna. För fastigheter med flera lägenheter kommer gränsen på50000 kr. att gälla hela projektet. Detsamma gäller förgruppbyggda småhus. Vi har föreslagit att man i stället skallrelatera beloppsgränsen till varje lägenhet och att man skallsänka gränsen till förslagsvis halva beloppet.Vi tycker att modellen för nedtrappning allmäntsett från nuvarande utgångspunkt förefaller realistisk.Samtidigt finns en rad osäkra faktorer. Vi vet inte hurränteläget kommer att utveckla sig. Vi vet ännu inte vilkaskattesänkningar som kommer att ackompanjera förslaget. Vi harinte heller sett vilka effekter detta kan få påproduktionskostnaderna. Vi ansluter oss till principen att manlåser fast detta och därefter gör enavstämning. Vi tycker att det är rimligt.Jag skall avrunda med att peka på några problem påvillamarknaden som det finns anledning att aktualisera i sambandmed den föreslagna reformen. Vi ser ett antal orättvisor ochproblem som ligger i de kraftigt ökande boendekostnaderna. Enorättvisa ligger i den stora regionala variationen i uttag avfastighetsskatt. Den kan som bekant innebära attfastighetsskatteuttaget för en villa i ett dyrområde kan uppgåtill tio gånger så mycket som för en likadan villa i landsorten.Detta har diskuterats och beaktats i bl.a. den . Vi menar att denna fråga måste lösas på ett ellerannat sätt års början.Ett annat problem som jag vill tangera kort ligger i denorättvisa som vi ser i behandlingen av nyproducerade småhusresp. Diskussionen förs i stor utsträckningmed utgångspunkt i antagandet att unga barnfamiljer som köpersitt första småhus köper ett nyproducerat småhus. Så är intefallet. Tvärtom köper en majoritet förstagångsköpare begagnadesmåhus. Den familj som köper ett begagnat småhus får inte någonsom helst subvention av staten. Den minoritet av unga familjersom kan köpa ett nyproducerat småhus får däremot storasubventioner. Med nuvarande räntebidragssystem erhåller man istorleksordningen . i subventioner och dessutomomkring . genom att fastighetsskatt inte tas ut deförsta fem åren och att den halveras för de som kommersedan.Det finns risker för att vi får en utveckling påsmåhusmarknaden som kan påminna om den vi har sett på marknadenför kommersiella fastigheter. Det är viktigt att det gespolitiska signaler till småhusmarknaden som helst motverkarrisken för att vi får en sådan kris, och som i vart fall inteökar den risken. Vi menar att politikerna kan ge signaler avpositivt slag på två sätt till småhusmarknaden. Det första ochenklaste är att förklara att fastighetsskattehöjningen från 1,2till 1,skall stoppas. Det andra är att förklara ellerbesluta om att det redan tidigare fattade beslutet om ensänkning av räntebidraget från rivs upp igen.Birger (): Vi har alla lätt för att se statisktpå bostadsmarknaden. Om jag har förstått det hela rätt innebärden kommande avregleringen att man ställer helt nya krav på allainblandade parter. Det gäller byggherrar, projektörer,entreprenadföretag, kreditinstitut och även berörda myndigheter.Jag tror att det var som nämnde att det gäller attplocka fram kreativa lösningar i denna nya situation. Jag skullevilja fråga er om ni redan nu har några konkreta ochkonstruktiva funderingar att komma med när det gäller dennaförändrade situation.Lennart (): Jag vill ta upp något som Bengt-OweBirgersson inte berörde. Jag, liksom många andra som bor iallmännyttan, skulle vilja ha reda på vad förslagen i budget-och kompletteringspropositionerna innebär i fråga omgenomsnittliga hyreshöjningar per kvadratmeter åren 1993 och1994.Vi utgår från att skillnaden mellan nytt och gammalt blir ännustörre, om nu subventionerna försvinner. Har ni någonuppfattning om hur detta kommer att påverka prisutvecklingen fördet äldre beståndet i förhållande till det nya, om det kommeratt leda till att kostnaderna för det äldre beståndet höjs?Jag har en fråga till Villaägarnas representant. Om man nubygger allting på antagandet om skattesänkningar och det sedaninte blir några skattesänkningar, vad tycker dåVillägarförbundet om systemet?Britta (): Jag skulle vilja återkomma till fråganom kostnaden för eget kapital. Det kanske låter tjatigt, men jagtycker att det är en viktig principfråga. att för sin del räknar med det. Hur är det med erandra? Kostar det ingenting att investera i eget kapital?Jag skulle vilja höra vad ni anser om risken för ökadboendesegregation. Finns det sådana risker? Jag uppfattade detsom sades från Villaägarna som att det finns stora risker attdet inte blir så många nybyggen av villor. Blir det enbart deriktigt kapitalstarka som har möjligheter till nybyggnation avvillor? Hur ser fördelningen över landet ut, medglesbygdsproblematiken?Bengt : Jag grundar mitt påstående om att vi ärberedda att ta vår del av utvecklingsansvaret på det faktum attvi bedriver en omfattande forsknings- och utvecklingsverksamhet.Jag nämnde som ett exempel att vi just nu håller på att göra enstudie av kostnaderna för nyproduktion i resp. i isamarbete med det amerikanska . Det är ettexempel av flera, och vi kommer att försöka ta intryck av hurdenna typ av system ser ut i andra länder och vilka lösningarbyggherrarna försöker utveckla. Vi har inga färdigalösningar. Vi har dock, eftersom detta har gått ganska snabbt,snabbt försökt dra i gång denna typ av studier.Hans Almgren: Jag vill börja med att svara ser alldeles uppenbara risker för att segregationen ökar meddetta system. Det har att göra med att det som blir möjligt attbygga för folk med vanliga inkomster är vad jag kallar för enklamen inte nödvändigtvis dåliga bostäder. De kan byggas på billigmark, där exploateringskostnaderna är mycket låga. Det övrigabyggandet, som faktiskt har dominerat produktionen , saneringsbyggen osv.,kommer att vara förbehållet dem som kan pumpa in oerhört mycketpengar utan att behöva låna.Vi kan sitta här och räkna på kostnader för att låna till detegna kapitalet, låt oss säga 20--, som kan behövas i vissadelar av landet. Men ingen bank kommer att ställa upp och ge låntill detta, om inte kreditgarantier utgår. Jag hördefinansdepartementets representant säga att då kan kommunalborgen utgå för detta. Det skulle vara mycket intressant atthöra utveckla detta om borgen somen lösning på problemet med de höga insatserna i vissa delar avlandet.När det gäller fråga kan jag säga att vi nuarbetar med att fånga upp våra medlemmar på ett mycket tidigarestadium. Det gör vi av två skäl. Det första är rent egoistiskt.Ju snabbare vi får kontakt med våra medlemmar som ärintresserade av objekt, desto säkrare är vi på att vi kan startaprojektet. Vi minimerar alltså riskerna. Men det är i minst likahög grad ett medlemsintresse att man på ett tidigt stadium fårvara med och påverka och utforma bostaden. Då kan vi tillsammansmed medlemmen diskutera hur vi skall göra när det gällerplanlösning, utrustning osv. Då får man den optimala produktenför just den medlemmen. Det arbetet ser vi också som vårtbidrag, bland många andra konstruktiva förslag som förmodligenkommer fram på marknaden.Bengt-Owe : När det gäller vilkakostnadsökningar det blir är jag beredd attlämna över till utskottet ett material som vi har räknat fram.Det tar litet tid att redovisa det, eftersom man måste klara utvilka förutsättningar man utgår från.Nils Schirren: Vi har entydigt sagt att vårt ja tillförslaget förutsätter att man använder en del av besparingenunder 90-talet till att successivt sänka fastighetsskatten.Lennart frågar hur vi ställer oss om sänkningen integenomförs. Jag vill bara konstatera att det är ett problem attutredningens betänkande är delat i två delar. Kostnadssidanredovisas nu och intäktssidan . Det är bekymmersamt.Bertil (): De bilder visade varmycket belysande, och man kan dra den slutsatsen att detta ärett ganska omöjligt system. Jag vill göra två kommentarer medanledning av detta.För det första jämför du förslag meddagens regler, som ingen förordar. Det tycker jag är en svaghet.För det andra baseras de exempel du visar på hus som är byggdaenligt dagens regler. Tycker du inte att det är ett statiskttänkande, att utgå från ett förhållande som inte kommer attgälla?Erling (): Jag vill vända mig till Bengt-OweBirgersson. Du nämnde att inte var enad i sittställningstagande till om man kunde använda förslag somunderlag för en proposition. hänvisade du till dentjänstepromemoria som du själv hade arbetat ut och lagt fram förstyrelsen. Skulle man kunna tolka det som att den promemorianvar positiv till att förslag med sitt innehåll kundeanvändas för en proposition? Frågan är intressant med tanke påden bakgrund du har som utredare när det gällerbostadsfinansiering.Lars (): Jag tyckte också att Hans Almgrensdiagram var mycket intressanta och förtjänade ytterligarefrågor. Det var ju en oerhört kraftfull argumentation för mingrundinställning. Jag försökte att läsa diagrammen med UrbanBäckströms glasögon. Den invändning man kan göra, som jag antaratt den som försvarar regeringens förslag gör, är att de storasubventionerna har pressat upp produktionskostnaderna. Sedan görde höga produktionskostnaderna att man måste behållasubventionerna, och då hamnar man i ett Moment 22.Min fråga till är densamma som har ställtstidigare: Vilken är din uppfattning om sambandet mellansubventioner och de höga kostnader som du redovisar?Eva (): Jag vill ställa en fråga till NilsSchirren från Villaägarna. Om de förutsättningar som ni önskarer inte blir verklighet, nämligen att fastighetsskatten ochskatterna över lag skall sänkas, hur ser du då på möjligheternaför unga familjer att skaffa en nyproducerad villa, framför allti storstadsområden? Kommer det över huvud taget att bli möjligt?Eller blir det bara kapitalstarka, äldre familjer som kommer attha råd med det?Dan i (nyd): Vi har pratat en del omkvalitet här. Jag skulle vilja veta vad ni tror om kvaliteten iframtiden, i och med detta förslag.Hans Almgren: Till kan jag säga att jaginte har jämfört med något lånesystem. Jag har redovisatproduktionskostnadsstrukturen i olika delar av landet 1991.Sedan har jag lagt in den kreditgräns som finns och räknat utinsatserna med hänsyn till den. Det har ingenting med dagensfinansieringssystem att göra. Däremot håller jag med om atthusen i mitt exempel var byggda enligt villkor. 1993års låneregler har applicerats på dem. Det som borde ha häntmellan 1991 och 1993 är en viss kostnadsökning på grund av tvåårs inflation. Jag har inte räknat med inflationen. Jag harräknat med att den kompenseras av prissänkningar på marknaden pågrund av lågkonjunkturen till 1993. Men vi kan gärna göraexperimentet att vi sänker produktionskostnaderna . Dåflyttas alla staplar åt vänster och situationen ser någotgynnsammare ut. Det betyder att den billigaste kostnadskategorini sjunker från överkostnad till 9%överkostnad, och de övriga ligger motsvarande under.Problemet att bygga till insats löses bara delvis.Jag håller med om att detta är ett statiskt tänkande. Dendynamiska effekten av detta är att en stor del av husen aldrigkommer att byggas. Det finns naturligtvis en dynamisk effekt medi våra bedömningar. Det är därför vi säger att vi inte tror påGösta prognoser för produktionen 1993. Vi tror attproduktionen blir väsentligt lägre. Vi kan alltid resonera omvad som händer med konjunkturen osv. Men detta kommer att spä påen mycket kraftig, krisartad nedgång för byggindustrin.Till vill jag säga följande. Vi har under80-talet kunnat se två perioder. Den första hälften av 80-talethade vi lågkonjunktur. Då ökade produktionskostnader ochkonsumentpriser exakt lika mycket, nästan kusligt lika.Byggkostnaderna ökade inte ett dugg mer än andra kostnader isamhället. Under andra var förhållandet detomvända. Då skaffade vi oss en överhettning. Den drabbade helaekonomin och byggsektorn alldeles särskilt. Under den tiden fickvi en mycket kraftig relativ prisstegring.Det subventionssystem vi hade varavsevärt bättre än det subventionssystem vi hade mellan 1985 och1990. Man kan undra hur det kommer sig att man kan skyllasubventionssystemet för kostnadsökningen, närsubventionssystemet var sämre. Det har ju inte inträffat någraextra kostnadsökningar . Jagtycker att bevisbördan ligger på den som säger attsubventionerna automatiskt driver upp kostnaderna. Överhettning,kostnader osv. beror på sysselsättningssituationen. Det ärgraden av överhettning som bestämmer. Subventionerna kan, underförutsättning att man har en balanserad ekonomi, varaförhållandevis neutrala i detta sammanhang. Det innebär inte attjag försvarar alla kostnadsökningar och alla excesser i attutnyttja subventioner som kan förekomma i varje enskilt fall.Ordföranden (): Jag vill fråga vad Bengt-OweBirgersson tycker om förslag att sänkakostnaderna för de första kvadratmetrarna på bekostnad av attsubventionera en störra yta.Bengt-Owe : Mitt svar på den frågan är att jagtycker att det är fel. Avvägningen mellan de förstakvadratmetrarna och dem som följer därefter är väl motiverad motbakgrund av vad det kostar att bygga bostäder.Att ledamöterna i kom fram till olika meningarberor på den skillnad i bostadspolitisk grundsyn som finnsmellan de olika politiska partier som är representerade. I denpromemoria jag har producerat har jag tagit ett mera teknisktgrepp på frågeställningen. Jag för ett ganska långt resonemangom fördelar och nackdelar med det förslag som lagts fram.Sammanfattningsvis kommer jag fram till att den grundläggandestruktur som finns i utredningens förslag -- med det menar jagdå den parameteruppsättning som finns, dvs. ett schablonbeloppper kvadratmeter, att man ger stöd till en viss del av räntan,att det stödet trappas ned när huset blir äldre -- mycket välkan ligga till grund för ett nytt bostadsfinansieringssystem.Därmed har jag som verkställande direktör inte tagit ställningtill frågan om det kan vara ett mål i sig att avvecklabostadssubventionerna. Det är den politiska frågan.Jag menar också att det är viktigt att ha en kontrollstationefter . I min analys pekar jag på det som har varit uppeflera gånger här , nämligen att det råder en betydandeosäkerhet om den ekonomiska utvecklingen. Den har mycket storbetydelse för vilka konsekvenserna blir. Slutligen har jag idenna promemoria också lämnat förslag till förändringar avparametervärdena, som är ägnade att hålla nere ökningen avutgifterna för nyproduktion. Jag föreslår t.ex. att man skallbörja på av räntan i stället för . Regeringen har nui förslaget lagt sig ungefär mitt emellan. Det finns ytterligareett antal sådana saker. Men jag är ganska positiv till dengrundläggande strukturen. Kan man förenkla schablonerna på detsätt som görs i propositionen är mycket vunnet.Om jag skall framföra litet kritik vill jag säga att det kännssom om förslaget inte är riktigt färdigt, inte heller ikompletteringspropositionen, när det gällerombyggnadsbelåningen. Det framstår som att man inte kan klaramånga av de administrativa vinster som går att göra med enschablonisering av nyproduktionen, om man inte har möjlighet attgå ett steg vidare i denna del när det gäller ombyggnader.Nils Schirren: frågade om möjligheterna attköpa nyproducerade villor i storstäderna om fastighetsskatteninte sänks framöver. Mitt svar är att fastighetsskatten är helt slopad för nyproducerade småhus under de fem förstaåren. Vidare har fastighetsskatten för de fem följande årenhalverats. Det problem man kan se när det gäller nyproduktion avsmåhus i storstadsområden och andra dyrområden är snarare attbidragsunderlaget är orealistiskt lågt i förhållande till defaktiska produktionskostnaderna. Jag nämnde tidigare att detmaximala bidragsunderlaget ligger under 1 milj.kr. Men det ärsvårt att bygga ett småhus i för mindre än 1,5milj.kr. Det faktum att den som aspirerar på att köpa ett sådantsmåhus måste hala upp drygt en halv miljon ur egen ficka gör attvi ser en risk för att köpare av nybyggda småhus i storstädernablir en smal grupp av hushåll som har tillgång till stortkapital. Det tycker vi är olyckligt. Vi eftersträvar i ställetatt småhusboendet skall bli tillgängligt för bredare grupper . bor drygt hälften av landets befolkning i småhus. så stor andel som skulle föredra att bo ismåhus, om de hade ekonomiska och praktiska möjligheter tilldet.Bengt : Som svar på frågan om effekterna påkvaliteten vill jag säga att jag delar att kvaliteten i alla händelser blir ett mycketviktigt incitament i den framtida produktionen påbostadsmarknaden i konkurrenssyfte. Jag ser risken för att manpå grund av detta skulle välja dåliga material ochkonstruktionslösningar som mycket begränsad.Erik : Låt mig först konstatera att rubriken fördenna utfrågning är Utfrågning om ett nytt system förbostadsfinansiering. Vad det handlar om är en avveckling avbostadsfinansieringssystemet som innebär att de som växer upp inte kommer att få del av den sorts stöd som vi andrafaktiskt har fått.När man diskuterar de medel som debatten har handlat om är detangeläget att man ställer dem i förhållande till de mål mansätter upp. Medlen har inget egenvärde. De skall användas föratt uppnå de bostadspolitiska mål samhället sätter upp. Det ärangeläget att påminna om det. Det blir lätt så attbostadspolitik handlar om räntesatser och teknik.Mot denna bakgrund vill vi peka på att det inte finns någotegenvärde i att avveckla bostadssubventionerna. I propositionen,och den utredning som ligger till grund för denna, har i förstahand diskuterats problem med medlen. Målen har inte tagits upp iförsta hand. utgör självfallet restriktioner närdet gäller att uppnå vissa politiska mål. Jag tycker att man harbörjat i fel ände.Enligt vår uppfattning måste samhället också i fortsättningen-- av rättviseskäl men också av effektivitetsskäl, för attupprätthålla en jämn bostadsproduktion -- ge stöd i syfte attpressa boendekostnaderna i nyproduktionen.Det förslag som ligger på bord har inte detsyftet. Då stämmer det naturligtvis inte överens med demålsättningar vi har. Det är också i andra avseendenbristfälligt, om man tittar på de direktiv som har satts upp förutredningen.Andra har pekat på att förslaget är otillräckligt i denmeningen att det inte belyser alla de konsekvenser som påverkarboendet. utredning är inte ens färdig. Vi känner intetill kommande regler för beskattning och sparformer, och inteheller den avreglering som har gjorts till en stor förutsättningnär det gäller att pressa kostnaderna. Jag kan bara beutskottets ledamöter att också ta del av Byggentreprenörernasyttrande, där det pekas på att det går alldeles för fort. Det ärinte möjligt att nå de kostnadsbesparingar som man måhända påsikt kan uppnå.En annan sak som har underlåtits i utredningen ochpropositionen är att redovisa förslag om skattelättnader somskulle kunna motverka effekterna av de föreslagna förändringarnaför hushållen. Detta är en formulering från direktiven. Det kanuppfattas som att hushållen, om man sänker skatterna för dem,kan tåla en hyreshöjning, som ju blir en följd av minskadesubventioner. Detta finns på intet sätt berört eller belyst iutredningen eller propositionen.Den kraftiga hyreshöjning som kom med skatteomläggningen hadesyftet att växla skattesänkning mot hyreshöjning. Här blir detbara hyreshöjning och inga åtgärder för att möta den medskattesänkning, som vi ser det. Det är inte så konstigt heller,för det är inte möjligt att möta effekterna i nyproduktionen. Dåfår man avskaffa kommunalskatten och moms för de hushållen, ochdet lär inte vara möjligt.Vi pekar i vårt yttrande på att förslaget är orättvist. Jagutgår från att utskottet har haft möjlighet att ta del av vårtyttrande i dess helhet. De neutralitetsproblem som faktisktomnämns i utredningsmaterialet löser man inte. I ställetförstärker man dem, bl.a. med den extra upptrappning i beståndetsom föreslås och som överstiger det som motiveras av förändradkapitalbeskattning.Propositionens effekter för hushållen har underskattats i deredovisningar som har gjorts. Jag skall inte visa någraytterligare kalkyler. sade att det finns mångasätt att räkna på, och det är riktigt. Egeninsatsen är enavgörande punkt i detta, inte minst eftersom räntan på den,såvitt jag förstår, blir betydligt högre än räntan på det somkan finansieras med lån mot säkerhet.Vi gör därför samma bedömning som , att det endastundantagsvis kommer att bli möjligt att hyra ut de nyalägenheterna, vilket kommer att innebära att nyproduktionen istort sett upphör på många ställen.Låt mig också nämna något om detta som enligt vad en del harsagt är så viktigt, nämligen att bidragen skall vara lika ochrättvisa ur fördelningspolitisk synpunkt. De bostadspolitiskaåtgärder som samhället sätter in syftar ju till att jämna utkostnaderna för hushållen. Rättvisan bör alltså rimligtvis rådahos mottagaren -- att det är någorlunda lika billigt eller dyrtatt bo. Om bidragen skall vara lika i hela landet, uppnår maninte den effekten. Den likformighet som man här talar om kanalltså drabba med dess högaproduktionskostnader, som man här har pekat på. Men vi tror attlikformigheten också kommer att slå hårt mot mindre orter därmarknadsläget är ett helt annat, där det alltså är svårt att fåfram säkerheter till fastigheterna. Detta slår kanske hårdast påvillamarknaden i glesbygd men också, tror vi, på mindre orterdär man vill bygga hyresfastigheter.Vi har också i vårt yttrande pekat på att de statsfinansiellaeffekterna är otillräckligt behandlade i utredningen, framförallt om man menar att man skall möta de här kostnadsökningarnamed skattesänkningar; då måste det belysas.Vi menar också att bostadssektorns inverkan på räntenivån ärlitet av en myt. Det är budgetunderskottet som har betydelse förräntenivån. Men man kan ju inte härleda budgetunderskottspecifikt till bostadssektorn.Regeringen har ju gjort några ändringar i förhållande tillutredningsförslaget. Som vi ser det innebär dessa smärrejusteringar att man styr in produktionen ytterligare på smålägenheter. Det finns en brytpunkt vid .Lägenheter som är mindre gynnas av regeringens förslag jämförtmed utredningsförslaget, och större lägenheter missgynnas. Detär klart att detta också har en effekt; det måste bli ännusvårare för småhus, och självfallet på sådana orter därmarknadsläget är osäkrare.Enligt vår uppfattning är det inte rimligt att nu lägga dettaförslag till grund för beslut. Här har diskuterats vilkaalternativ som finns. Det är ju inte så lätt att snabbt få framett bra alternativ. Det bästa vore om man kunde få något årsrådrum med dagens modell, och sedan ta fram ett alternativ.Utredningen har berört den omfördelningsmodell som presenteratsoch där begreppet bostadsfinansieringsavgift har använts. Om maninte hänger upp sig på teknikaliteter, så menar vi att det ändåär en bra utgångspunkt -- ett omfördelningssystem medfastighetsskatt och räntebidrag, som alltså inte skulle behövainnebära någon nettobelastning för statsbudgeten. Det kanbehövas för att utreda det, men vi tror att det vorevärt att göra detta.För vår del -- och jag tror att jag kan tala för helafastighetsmarknaden, kanske också för banker -- skulle enighetkring bostadspolitiken över blockgränserna vara oerhörtvärdefull. Att byta system tror jag ingen ärgynnad av.Pia : Jag blev ombedd att komma hit och tala om vadavvecklade räntebidrag betyder ur hushållens perspektiv. När jagfunderade över detta, fann jag att det blir alldeles fel om manvisar kalkyler över hur det ser ut för dem som skaffar nyabostäder .