bet · GF01BoU23 · 1992-05-26 00:00:00 — Omman utgår från att det är dyrare och kommer att bli dyrare iStockholmsområdet, beroende på att det här finns en marknad, ochom man utgår från den här schablonen -- har ni räknat på vad detkommer att kosta mer här i , om man skall lägga inpengarna exempelvis i en normal lägenhet?Om man vill bygga sig någonting i glesbygden, därför att mansjälv känner att det finns ett behov av det men marknaden görbedömningen att det inte är någon idé, innebär det alltså attdet blir svårt att få låna pengar med det nuvarande systemet?Lars (): När jag flyttade hemifrån -- det ärju ett tag sedan; det var som beskrev som den gyllene period när subventionerna ökade-- flyttade jag inte in i en ny lägenhet utan i en som varungefär , inte fullt så modern och för trång för demsom bodde där tidigare; de flyttade i sin tur till ett nyareområde. Min fråga till är: Kan man på något sättleda i bevis att det här förslaget bara berör 1,av deboende? Hur ser det faktiskt ut -- vilka är det som flyttar in ide nya lägenheterna, som trots allt förhoppningsvis kommer attbyggas även ?Ulf Lönnqvist (s): Jag ger naturligtvis rätt i att de inhemska ekonomisk-politiskaåtgärderna är av betydelse när det gäller räntenivån. Mensamtidigt vet vi att vi är mer eller mindre beroende avinternationella faktorer, också när det gäller räntan i vårteget land. Det var därför jag ställde frågan om beroendet avränteläget internationellt.Claes svarade ett mycket klart ja på frågan omberoendet av internationella faktorer. Då är min fråga: Är detbra att man har ett finansieringssystem som gör att man blirberoende av internationella faktorer när det gällerförutsättningarna att upprätthålla den bostadsproduktion sombehövs till de kostnader som är rimliga?Gösta : Jag skall svara på frågaom beräkningar för . Vi har gjort sådana. Om viaccepterar antagandet att produktionskostnaderna iStockholmsområdet sjunker lika snabbt som i övriga riket framtill 1993 -- jag tror inte att man skall räkna med att desjunker snabbare i på så -- och vihar en produktionskostnad på . per m2 iStockholm, skulle boendekostnaderna för en 77m2 lägenhetvid ränta öka . i månaden.Exaktheten kommer naturligtvis av dataprogrammen -- jag ärmedveten om att man inte kan säga att det blir exakt så här. Menatt kostnadsökningen blir i storleksordningen vågar jagstå för.23 % är alltså en betydande kostnadsökning. Även ommarknadsräntan skulle komma ned till skulleboendekostnaderna i öka iförhållande till dagens system. I övriga riket skulleboendekostnadsskillnaden i det läget vara rätt neutral.Effekterna blir för alltså betydande.Hur det sedan kommer att slå på efterfrågan har jag inte vågatmig på att försöka förutse, men det kommer naturligtvis attsänka efterfrågan i Stockholmsområdet.Sedan skall jag svara på frågan om detta verkligen berör bara1,av de boende. Man skall naturligtvis vara medveten om attsträvan att öka rörligheten i bostadsbeståndet motverkas om vifår stora hyressplittringar eller stora skillnader iboendekostnader mellan stocken -- det befintligabostadsbeståndet -- och nyproduktionen. Det kan man naturligtvisriskera. I synnerhet om räntenivån fortsätter att vara högkommer inflyttningskostnaderna i nyproducerade bostäder attligga mycket över dem i beståndet i övrigt, och det kommersjälvfallet att minska rörligheten. På det sättet försvårar detomflyttningar för dem som finns i det övriga beståndet, och iden meningen blir de berörda.Låt mig när jag ändå har ordet och för att vara tydligbeträffande standarden säga att det inte finns någonting ikonstruktionen med avtrappning av subventionsnivåer, kopplingtill ränteläget, etc., som hindrar att man konstruerar systemetså, att man tar hänsyn till angelägna standardfaktorer ibostäderna -- det går väl att bygga in i systemet, om man såskulle önska.Sören Rung: Herr ordförande! Till vill jagbara säga att jag inte här vill ge intryck av att det föreliggernågon medveten diskriminering från kreditgivarnas sida när detgäller glesbygden -- så är inte fallet. Vad jag menade ochförhoppningsvis också sade är att vi måste göra en ekonomiskbedömning av det enskilda objektet. pratar vi omfastighetsmarknaden som om den vore helt homogen. Det är den juinte. Villamarknaden är en marknad för sig, marknaden förstorhus är en annan. Det är klart att vi som kreditgivare ärberoende av värdebeständigheten i objekten, ochandrahandsmarknaden för hus i är definitivt bättre änt.ex. för hus i -- därmed inte något ont sagt omKramfors i övrigt. Det är enbart den bedömningen vi gör, intenågon medveten annan diskriminering.När det gäller dem som bygger t.ex. villor för att uthålligtbo i, även i glesbygd, kommer naturligtvis byggarens och ägarensallmänna ekonomiska situation att vägas in, precis som man gör ialla andra kreditärenden. Det innebär att det ocksåfortsättningsvis mycket väl går att bygga villor att bo i även iglesbygd.Claes : Den fråga här som jag kan kommentera är denom det internationella beroendet som ställde.Det går ju inte att trolla bort det internationella beroendet.I den mån man skulle införa ett subventionssystem har det sinakostnader i statsbudgeten. Erfarenheterna vittnarom kostnaderna för detta.Om det är bra eller inte att vara internationellt beroende ien delsektor av ekonomin är mer en politisk fråga, men jag kanändå peka på det faktum som jag tidigare nämnde när det gällderäntekänsligheten, nämligen att det är en fördel att ökaräntekänsligheten i bostadssektorn från stabiliseringspolitisksynpunkt.Ordföranden (): Då är vi klara med det häravsnittet av programmet och skulle vara framme vid en paus. Vifrån utskottet skall be att i den pausen få bjuda samtliganärvarande i salen på kaffe. Välkomna alltså att dricka kaffeute i korridoren. Vi samlas här igen exakt 10.30.Ordföranden (): Vi kommer mer och mer tillavnämarna. Vi har ett block av organisationsföreträdare.Tiden är nu ännu knappare, eftersom det är fler som skall tala.Ni får till ert förfogande. Först ber jag att fåöverlämna ordet till verkställandedirektör : delar denprincipiella grundsynen när det gäller behovet av den nedväxlingav subventionerna som har kommit till uttryck i det aktuellaregeringsförslaget. Det är, enligt vår åsikt, inte minst viktigtatt minska inslaget av subventioner i fastighetsförvaltningenför att öka konkurrensen och förbättra den ekonomiskaeffektiviteten till fromma för hyresgästerna. Det kan ju inteheller, menar vi, vara fördelningspolitiskt rimligt att, somutredningsmannen har påvisat, subventionerna genom sinkonstruktion i allt väsentligt tillfaller den lilla andelenhushåll som råkar bo i hus tillhörande de senaste årgångarna.Det måste i stället ligga i samhällets intresse att med allatill buds stående medel bidra till att pressa kostnaderna förny- och ombyggnad. Ett sätt är, enligt vår uppfattning, attreducera de generella subventionerna, som annars riskerar attinte enbart komma de boende till del.Om ett riksdagsbeslut enligt regeringens intentioner följs uppav genom en väsentlig förenkling av ny- ochombyggnadsreglerna, är vi beredda att ta vårt ansvar när detgäller att bidra till nya och kreativa lösningar beträffande detframtida bostadsbyggandet. Med stöd av erfarenheter från bl.a.USA vet vi att det går att producera billigare bostäder än vadvi har gjort i Sverige.Bild 18Privata byggherrar har svarat för enanmärkningsvärt stor och dessutom växande del av nyproduktionen.Jag förutser inte någon dramatisk minskning i fråga om antaletfärdigställda lägenheter i privat regi . Det somfärdigställs nu planerades , när vifortfarande hade högkonjunktur. kommer naturligtvislågkonjunkturen att sätta sina spår, och detta alldeles oavsettvilket statligt stödsystem vi har. Produktionen torde dock iviss mån trots lågkonjunktur kunna hållas uppe ,precis som generaldirektör sade, på grund av vetskapenom att subventionerna enligt förslaget kommer att minskasuccessivt för varje ny årgång. Även om vi har flerlägenheter än hushåll totalt sett i landet, kommer det att underöverblickbar tid på vissa orter och för nya ändamål finnas behovav att producera nya bostäder. Problemet är som bekant att deframtida behoven inte alltid kommer att finnas där tillgången är god. Enligt min bedömning kommer vi att påett tydligare sätt få leva med lokala marknader i obalans. Dettagäller såväl marknader med överskott som marknader med brist pålägenheter. Jag ser inte att det nu föreslagna systemetegentligen skulle ha sämre förutsättningar än det nuvarandeeller än räntelånesystemet att klara situationen, snararetvärtom. Förslaget bidrar till att öka frihetsgraden i byggandetoch därmed också till att påskynda den utdragna byggprocessen.Bild 19Ombyggandet har beskrivit en berg- och dalbana,just nu det sistnämnda -- i varje fall beträffandeombyggandet i privat regi.Det här är absolut inte någon önskvärd utveckling för dem somäger och förvaltar fastigheter. I stället vore det önskvärt attsåväl beträffande byggnadsregler som villkor för statligt stödombyggandet kunde ses som en naturlig del av den löpandeförvaltningen och kunde hållas på en för det äldre beståndetrelativt hög och långsiktigt jämn nivå.Fortfarande finns det ett betydande ombyggnadsbehov ilägenhetsbeståndet från och framåt. I inteminst 40-talshusen är de tekniska och funktionella bristernabetydande. Detta gör det nödvändigt att upprätthålla enombyggnadsvolym i det privata beståndet på mellan 8000 och10000 lägenheter fram . Lönsamheten ien ombyggnad, dvs. förutsättningen att upprätthålla en sådanombyggnadsvolym, beror ju såväl på ombyggnadsstödets utformningsom på hyressättningssystemets tillämpning. Det betyder att enförsämring av subventionerna som riskerar att minska ombyggandetnaturligtvis kan kompenseras genom förändringar ibruksvärdessystemet eller i den lokala tillämpningen av dettasystem. Jag är också tämligen övertygad om att detta måste bliföljden, om det visar sig att ombyggandet går ned, eftersom detborde ligga såväl i samhällets som i parternas intresse att detbefintliga beståndet successivt kan förnyas. Min slutsats bliralltså att det är svårt att bedöma ombyggandets utveckling medutgångspunkt enbart i stödets utformning.Bengt-Owe : har ju i ettremissyttrande behandlat utredningens förslag. Styrelsen kom dåfram till att det inte var möjligt att lägga utredningensförslag till grund för en reformering avbostadsfinansieringssystemet. Styrelsen var emellertid inte enigbeträffande denna bedömning. Det fanns en minoritet som ansågatt det var möjligt att göra detta.När regeringen nu ändå lägger utredningens förslag till grundför en proposition så att det sedan också blir underlag förriksdagens bedömning, skulle jag allmänt vilja hänvisa till denpromemoria som jag upprättade som underlag för styrelsensbehandling och som också är bilagd remissyttrandet överutredningens förslag. Jag tycker att det där finns både en merallmän och övergripande diskussion om förslaget och också en delsynpunkter på vilka justeringar som skulle kunna göras vid ettgenomförande. I min inledning tar jag inte upp tiden med attmera i detalj gå in på synpunkterna utan hänvisar allmänt tillmin promemoria.Jag vill bara ta upp tre saker som jag tycker är viktiga frånSABO-företagens utgångspunkt och som jag därför vill lyfta fram.Den första frågan gäller naturligtvis nyproduktionensomfattning . Här gör jag för min del en merpessimistisk bedömning än den , och jag tror ocksåBengt , här har gjort sig till tolk för. Detta beror inte iförsta hand på utredningens förslag ellerkompletteringspropositionen utan grundar sig på en mera allmänbedömning av ett antal faktorer som har betydelse förbostadsmarknaden. Vi har en tendens att diskutera en sak i tagetoch då kan sådana här mer samlade effekter skymmas bort litetgrand i diskussionen. Att jag tror att det blir en litenefterfrågan på nyproducerade bostäder till de priser som kommeratt erbjudas på marknaden beror till att börja med på att vi hargenomfört mycket kraftiga relativprishöjningar under senare årnär det gäller bostäderna. Dessa relativprishöjningar är juingen engångsföreteelse, utan på har vi kalkylerat hur våraföretags utgifter kommer att utvecklas , underförutsättning att de olika förslag som har presenterats ibudgetpropositionen, i kompletteringspropositionen och ianslutning till vad vi nu diskuterar kommer att genomföras. Detfinns inte någon anledning att här gå in på några siffror, mendet är klart att det är ganska kraftiga utgiftsökningar somväntar även för 1993.En annan sak är, att skall man i en sådan situation byggabostäder för att erbjuda marknaden, måste bostäderna varaprisvärda. Jag är inte så säker på att det förslag som vi nudiskuterar i första hand leder till en standardsänkning. Jagtror att de som funderar på att investera i bostadsproduktionenmåste fråga sig om den bostad som de har möjlighet att producerakommer att vara prisvärd. Kommer folk att vara beredda attbetala så mycket för den kvalitet som kan erbjudas? Det kan isin tur leda till att den kommande produktionen trots allt ändåblir av hög kvalitet, men den blir kanske inte så omfattande,eftersom det redan finns billiga bostäder i beståndet.Den sista saken av betydelse här, som naturligtvis är litetsvår att bedöma, gäller SABO-företagens ändrade villkor. Det ärändå så, att allmännyttan, eller som jag numera säger,SABO-företagen, svarar för en ganska stor andel avbostadsmarknaden. visade här att andelen avnyproduktionen har sjunkit . Det är klart att detnu nog finns en ganska bred enighet både i ochbland andra debattörer på bostadsmarknaden om att SABO-företagenså långt möjligt skall ges samma villkor som andra upplåtare avbostäder. Vi skall få samma finansieringsregler och sammaskatteregler. Det blir också ändringar i andra avseenden. Dethär kommer att leda till att SABO-företagen kommeratt arbeta och agera mer marknadsmässigt än vad de kanske hargjort tidigare, när uppgiften att svara för en bostadsproduktionsom på politiska eller andra grunder ansågs vara angelägen varmera framträdande. Detta kommer att göra SABO-företagenförsiktigare på det här området. Man kommer att vara merintresserad av att "vässa" produkten så att säga än att ökariskerna för förluster genom att investera i ett osäkertmarknadsläge.Sammantaget tror jag att de här olika faktorerna ochytterligare några kommer att leda till enganska kraftig press nedåt på nyproduktionen. Det har alltsåegentligen inte någonting att göra med det förslag som vi i dagdiskuterar. I den här situationen är det oerhört viktigt, ochdet framhålls också i den promemoria som jag nämnde tidigare ochsom har bifogats till vårt remissyttrande, att man ser till attombyggnadsfinansieringen fungerar. Tänker vi på en 10-årsperiodframöver, ser vi att det finns mycket stora behov avupprustning, renovering och ombyggnad -- inte som ett resultatav att man har slarvat utan helt enkelt därföratt den stora produktionen och början av70-talet nu kommer in i den fas då det är naturligt med de tungainsatserna. Skall vi i undvika samma utveckling som imånga andra länder -- detta att man först bygger ett hus, ochsedan låter det förfalla för att sedan riva det och bygga ettnytt -- och i stället fortsätta traditionen att ta hand om vårainvesteringar, då måste det vara möjligt att finansieranödvändiga ombyggnader. Som jag framför i min promemoria -- ochjag vill gärna upprepa det -- är det viktigt att fundera över omdet inte är dags att göra riktade insatser mot de bostadsområdensom byggdes under framför allt miljonprogrammens tid, dettaockså för att rädda den byggkapacitet som långsiktigt behövs,dvs. Jag är annars litet oroligför att vi gemensamt just nu håller på att planera, visserligenomedvetet men ändå, för nya flaskhalsar under andra halvan av90-talet.För SABO-företagen är i varje fall inte den egna insatsengratis. Det är viktigt att vi får förutsättningar ochmöjligheter att skaffa oss det kapital som den egna insatsenkräver. Det måste i alla fall bli på lika förmånliga villkor somvid andra upplåtelseformer. Så kommer det nu ett förslag tillbosparande i nästa etapp i utredning, är det avneutralitetsskäl, om inte annat, nödvändigt att också demänniskor som sparar med sikte på sin bostad i en hyreslägenhetfår möjlighet att på lika villkor delta i detta bostadssparande.Blir det inte så kommer den samlade effekten av förslagen attleda till att hyresrätten, såväl den allmännyttiga som denandra, råkar litet grand i strykklass i förhållande till andraupplåtelseformer.Hans Almgren: Jag vill börja med att framföra en hälsningfrån . Tyvärr har den här utfrågningen kolliderat medvår förbundsstämma. Han kan inte lämna stämman och har därförbett mig att komma hit.Jag vill gärna anknyta till en del av det som . En mycket intressant frågeställning är: Vad är det som kanbyggas och var kan man bygga? Det är nämligen så,att vi är litet fixerade vid genomsnitt. Vi säger att en treakostar så och så mycket i genomsnitt. Verkligheten uppvisar enoerhört stor spridning kring genomsnitten. Det är detta som jagnågot tänker beröra.Bild 20Jag vill utgå från ett mått på den schablon som finns med iregeringens förslag. Jag har utgått ifrån en 75 m2trerumslägenhet i nyproduktionen vid ett pris på /m2. Detta belopp ligger ju fast oavsett hur storinflationen blir. Som sade blir det ganskamåttliga effekter, om inflationen blir låg. Det blir kanske ingaeffekter alls. Blir inflationen mycket stor, får det här mycketallvarliga konsekvenser. Man får själv göra en bedömning av hurstor den framtida inflationen kommer att bli.De kostnader som överstiger . Man förbjuder inte objekt som är dyrare, men då måstedet bli en kontant finansiering eller annan säkerhet, eftersomdet inte finns någon statlig garanti för ett sådant lån tillinsatsen.Bild 21Bostadsbyggandet är inte homogent, utan det finns en betydandespridning. I en utredning som gjordes -- ivilken för övrigt utskottsledamoten deltog --påvisade vi den principiella skillnaden mellan enkla ochkomplicerade objekt. De enkla objekten var markbostäder medmaximalt två våningar, ingen källare och markparkering. Dekomplicerade objekten hade flera våningar, hiss, källare, avsågsaneringsområden och byggdes med garage eller P-däck. Som vi serfördelar sig antalet objekt i princip kring något slagsnormalfördelningskurva i båda dessa fall, och sammantaget utgörde ett mått på spridningen i hela produktionen. Enkla objekt ärinte dåliga objekt. Det är bra objekt där man har gott om markoch där marken är relativt billig att exploatera. Däremot är detalldeles uppenbart att man i stora delar av stadssamhällena intekan bygga markbostäder på detta sätt. Där måste man byggahisshus, och man måste ha dyra parkeringslösningar, osv.Bild 22Här har vi ritat in de i en fördelning förhela flerbostadshusproduktionen 1991. Det handlar om ca 1500objekt. De fördelar sig på mycket billiga och mycket dyraobjekt. Till vänster om den röda linjen finns de objektsom talade om och som kan finansieras med det nyasystemet, kanske t.o.m. bättre än med det nuvarande systemet.Till höger finns de av objekten som får större svårighetermed finansieringen enligt det nya systemet.Bild 23Så här ser det ut i . Här ser man att en mycketliten del ligger under den schablonberäknade kostnaden. Enmycket stor del ligger till höger om den röda linjen.Bild 24Så här ser det ut i . Utan att bli Stockholmsfixeradvill jag gärna säga att den här bilden skulle ha varit ungefärlikadan om man hade visat den med denfördelning som man då hade, eller . Vi har nämligenden spridningen historiskt.Bild 25Det sägs att regeringsförslaget leder till insatser på 10%.När det gäller kan jag konstatera att debilligaste objekten, i 11000-kronorsklassen, kräver 19%insats. Genomsnittet kräver , allt däröver 31--40%insats. Detta är insatser som inte kan upplånas på marknaden.Det är insatser som krävs kontant eller upplånas mot andrasäkerheter än säkerhet i fastighet. Jag gråter inte överproduktionen i , men vill påstå att man i hela landetkommer att få de här polariseringseffekterna. Man kommer alltsåatt få enkla objekt som kan produceras där det finnsmarktillgångar, och man kommer att få komplicerade objekt somkan produceras där folk kan betala 30--insats. Jag kanmycket väl tänka mig att den situationen föreligger. Vi harsäkert folk som kan betala så pass mycket. Frågan är om detta ärden bostadspolitik som vi vill ha, en polariserad situation därså att säga genomsnittliga svenskar inte har en chans, utan därman antingen befinner sig i den ena ytterligheten eller i denandra.Nils Schirren: har i sittremissyttrande till betänkandet sagt ja till huvudtankarna i denföreslagna reformen, men vi har gjort det under ett antalförutsättningar. Det är framför allt två villkor som jag villframhålla och som är viktiga för villaägarna.För det första menar vi att en väsentlig del av deinbesparingar som görs genom en sänkning av räntebidragen måsteanvändas till att sänka fastighetsskatten, så att vi får nedboendekostnaderna för den stora majoriteten av de 1,8 miljonerhushåll i landet som bor i villa. I detta ligger självfalletockså ett akut krav på ett ställningstagande när det gäller attinte höja fastighetsskatten från 1,2 till 1,, som ligger ide nu gällande reglerna. Jag återkommer till detta så småningom.Det andra villkoret som är viktigt, och som jag menar är iallt väsentligt uppfyllt i propositionen, är att de som redanhar köpt nybyggda hus garanteras fortsatta räntebidrag enligttidigare principer. Vi måste värna om principen att spelreglernainte får ändras i efterhand för redan gjorda investeringar.När det gäller bidragsunderlaget för nybyggnad tyckerförbundet också att det är positivt att bidragsunderlaget förnybyggnad bestäms på ett schablonmässigt sätt. Vi tycker attdetta rimligen bör leda till att byggprocessen förkortas medkostnadsbesparingar för de blivande villaägarna.Det är också på positivt att bidragsunderlaget skall bestämmaslika för olika upplåtelseformer. Därmed finns, menar vi,förutsättningar att uppfylla det bostadspolitiska målet attstaten skall förhålla sig neutral när det gäller såväl skatteroch regleringar som övriga subventioner.Det är däremot inte neutralt att bidragsunderlaget görs störreför de första och mindre för överskjutandeyta. Med en sådan utformning av bidragsunderlaget gynnasupplåtelseformer med genomsnittligt mindre lägenheter, ochomvänt missgynnas upplåtelseformer med större lägenheter, dvs.villorna.Mot bakgrund av detta föreslår vi att skillnaden mellan basenpå . för de första minskas till dennivå som finns i förslaget i betänkandet, dvs. upptill och sedan /m2. Men vi är intevilliga att stödja tanken på att gränsen dras redan vid 120m2. Vi menar att även detta är en brist i fråga omneutraliteten mellan upplåtelseformerna då det gäller dennakonstruktion. Större barnfamiljer har onekligen behov av störreboendeyta än , och det finns ingen anledning attbetrakta detta som ett lyxbehov. Vi har i vårt remissyttrandeföreslagit att gränsen i stället rimligen kan dras vid 150m2.Enligt propositionen skulle bidragsunderlaget för nybyggnadmaximalt bli . för ett småhus . Detframgår redan av betänkandet att det kommer att uppstå ett glappmellan bidragsunderlaget och den faktiska kostnaden för attbygga en villa, eftersom bidragsunderlaget bestäms så, att detligger i underkant av de produktionskostnader som man teoretisktgenomsnittligt räknat med. Men som också andra har varit inne påvarierar kostnaderna för att bygga bostäder kraftigt i olikadelar av landet. I ett storstadsområde som kan manräkna med att den totala produktionskostnaden för en normalvilla snarare överstiger än understiger 1,5miljoner. Detta betyder att den presumtiva villaägare som villinvestera i en villa i får räkna med att läggaupp ett eget kapital i storleksordningen drygt en halv miljonkronor, ett fullständigt orealistiskt belopp för vilken ungbarnfamilj som helst.