bet · GF01BoU16 · 1992-03-19 00:00:00 — Vi har en stigandevakansgrad, , medan vi tidigare egentligen intehaft några vakanser när det gäller kontorsfastigheter. Detligger fortfarande en hel del i pipeline, och det kommer därförinom att färdigställas ytterligarekontorsfastigheter. har efterfrågan bromsats upp pågrund av lågkonjunkturen men också på grund av att den typ avaktiviteter som använder kontorsfastigheterna i det privatabeståndet genomgår en mycket dramatiskomställning. Vi kan se att finansbolagen nästan försvinner ochatt bankerna nu har dragit ned sin sysselsättning ellermera -- de flyttar ut allt som inte behöver ligga centralt osv.Vi ser en våg av konkurser gå fram över dataföretag, konsulter,importagenturer och liknande verksamheter.Detta betyder att vi nu har för mycket kontorsfastigheter. Närvi diskuterar fastighetspriser och kreditförluster är vi mycketupptagna av detta. Det är en självklar input i analysen attvakansgraderna stiger ytterligare och förblir höga. Därav följerockså att det inte kommer att byggas kontorsfastigheter i någonnämnvärd omfattning under en ganska lång period.Kontorsfastighetsområdet är i den meningen fullbyggt.Enligt de uppgifter som vi kan få fram har vi kanske ca 35kvadratmeter per tjänsteman i kontorsfastigheter. Andra likarika länder tenderar att ligga på omkring 20--25 kvadratmeterper tjänsteman. Vi har alltså ett mycket stort utrymme för attpacka oss bättre i det existerande beståndet. Det är dessutomnågot som företag i kris, med lönsamhetsproblem osv. tenderaratt göra.Övriga kommersiella fastigheter är i stor utsträckningberoende av den privata konsumtionen. Med det stigandehushållssparande som vi nu har är det en mycket måttligexpansion i hela handeln och kommer att så förbli under någraår. Det är alltså inte bara en lågkonjunkturfråga utan också enstrukturell fråga. Det svenska hushållssparandet stiger nu upptill något mera europeiska nivåer, och det betyder att de ganskahyggliga inkomstökningar efter skatt som hushållen får förnärvarande i stor utsträckning går till sparande. Handeln kommerdärför att vara under tryck och kommer inte heller attexpandera.Det verkar också som om butiksytorna i ligger oerhörtmycket högre i förhållande till omsättningen än i andra länder.Siffror upp till det dubbla nämns. Även där kan vi tyvärr räknamed att det kommer att gå relativt dåligt med byggandet av nyakommersiella fastigheter.Privata industrifastigheter behöver vi egentligen inte orda såmycket om. Vi har dramatiska fall i investeringarna.Sysselsättningen inom industrin har sjunkit med 12--ochfortsätter att falla. Det är därför även på den punkten fögatroligt att det blir någon nämnvärd investeringsverksamhet.Observera dessutom att det inte heller är önskvärt att just nuförsöka driva fram sådana investeringar. Fastighetsbeståndet,som är den absolut största delen av den svenska förmögenheten,är utomordentligt stort. Man kan inte gärna öka på det förnärvarande på områden där det inte kommeratt finnas efterfrågan.Jag övergår till statens, landstingens och kommunernasfastigheter. Vårt land har världens största offentliga sektor,och den har såvitt vi kan se också en exceptionellt storfastighetsyta, med lågt utnyttjande. Det har tyvärr gjortsmycket litet av studier på detta område. Det har inte varitaktuellt tidigare, men blir det aktuellt. Jag kan mot denbakgrunden inte ge några underbyggda kvantitativa uppgifter, menmycket pekar på att kommunernas utgifter till upp till entredjedel går till fastigheterna.Styrsystemen inom den offentliga sektorn har inte varitsärskilt bra -- det är något som man nu arbetar hårt med. Mankommer därvid att finna att lokalytornas utnyttjandegrad ärmycket låg. Man går fram på alla möjliga olika vägar.Byggnadsstyrelsen, som sköter statens fastigheter, kommer attfinna att marknadsstyrning skall gälla. Kanske skall man hainterndebitering. Måhända gör man om till etteller flera fastighetsbolag.Under alla förhållanden kommer statligaaktiviteter, verk och myndigheter, att konfronteras med meratydliga marknadshyror, som kommer att påverka deras budgetar.Med decentraliserat beslutsfattande och budgetansvar kommer viockså att få en mycket kraftig förändring i användningen avlokalerna inom den statliga sektorn. Återigen: Detta är en av defundamentala vägarna till höjd produktivitet och lägrekostnader. Vi kan nog räkna med att det över lag kommer attfrigöras lokalyta från den statliga sektorn. Detsamma gäller förkommunerna och landstingen, kanske framför allt förprimärkommunerna.Den låga utnyttjandegraden tillsammans med den ekonomiskapress som kommer att ligga på kommunerna gör attdet blir självklart att man ser över detta. Man kommer när manfår fram interna styrsystem på detta område att upptäcka att mankan höja utnyttjandegraden ofantligt, antingen genom att direktgöra sig av med fastigheter och bättre använda dem som manbehåller eller genom att på olika sätt försöka hyra ut sådantsom man nu äger. Oavsett hur man gör kommer man atttillhandahålla mer av fastighetsyta. Det kommer alltså en hårdpress även från den offentliga sektorns fastighetsbestånd,vilket kommer att göra det svårt att öka byggandet med draghjälpfrån det hållet.Bild 7Innan jag går över till bostäderna, som står för en betydandedel av fastighetsbeståndet, skall jag redovisakonjunkturinstitutets fördelning av byggnadsverksamheten iSverige 1991 på olika områden. Jag har i det föregående gåttigenom lokalbeståndet, inte anläggningarnas infrastruktur. Somframgår fördelade sig byggnadsverksamheten på nybyggnad med 167miljarder och reparationer med 67 miljarder. Om man bryter utombyggnader av bostäder och för dem till reparationer för att sevad som inte är nybyggnation utan i en viss mening underhåll avbeståndet, finner man att 35 à gick till atthålla fastighetsbeståndet i trim, medan resten är nybyggnation.Som jag nämnt måste vi rimligtvis räkna med att det sker enbetydande nedgång inom de som utgörs avnybyggnation. Detta sker av skäl som på lång sikt är positiva,men det kommer just nu utomordentligt obehagligt och snabbt öveross.Anläggningsverksamheten, som det talades om här -- broar,järnvägar osv. -- utgör en mindre del av byggnadsverksamheten,nämligen 30 miljarder. Denna verksamhet kan utökas, och på detområdet har vi en rejäl efterfrågan. Alla kalkyler som vi kangöra pekar på att denna verksamhet varit svårt eftersatt undermer än ett årtionde. Där finns mycket att göra. Det kommer ocksåatt ske och ligger i pipeline. Observera dock att man i börjanmera kan höra hur det väser i röret än se att det kommer utnågonting, och det har att göra med att ledtiderna är betydande.Man har skopat den första skoveln ur mullen när det gällerArlandajärnvägen, men det händer ännu ingenting urbyggnadssektorns synvinkel . Vi har i principbeslutat om , men i praktiken blir det ingenverksamhet som påverkar byggnadssektorn . Enligtplanerna börjar arbetet , men det är då ganskablygsamt, och man kan säga att byggs från år 1994till år 2000.Vi kan också notera att de här stora projekten får en någotoproportionerlig uppmärksamhet, eftersom siffrorna ser så storaut. Kostnaden för byggandet av från landfäste tilllandfäste uppgår till kanske ca 12 miljarder, ochanslutningskostnaderna på den svenska sidan blir ett parmiljarder. Om vi räknar med att hälften avbrobyggnadskostnaderna, 6 miljarder, tillfaller den svenskasidan, blir det totalt 8 miljarder. närbron skall byggas blir det i genomsnitt 1 miljard . Dencement som går åt för att bygga själva bron tar det ungefär elvadagar för Slitefabriken att producera. Detta lyfter inte landetpå något sätt, men ger ett välbehövligt bidrag till sydvästraSkånes lokala verksamhet och arbetsmarknad -- så mycket mera ärdet inte.Man kan säga att detta tillsammans med åtskilligt annat bliren hel del, men att det är viktigt att man inte hakar upp sig påde enstaka stora, glamorösa projekten, utan att man på olikavägar får i gång infrastrukturell investeringsverksamhet.Men hur man är gör är väntetiderna långa. I den lågkonjunktursom vi just nu har och som kommer att omfatta 1992 och 1993 fårvi egentligen ingen nämnvärd ökning av investeringsverksamheten,i varje fall ingen som vi beslutar , utan det blir sådant somredan är beslutat. Men det som beslutas nu kommer sedan att bliett välbehövligt stöd för byggnadssektorn.Man skall här också erinra om att det gäller ganska olikaverksamheter. De allra flesta byggföretagen har kompetens ocharbetskraft för att bygga hus, inte för anläggningsverksamhet.Skanska och NCC har mycket betydandeanläggningsverksamhetsdelar, men det finns åtskilliga andrabyggföretag som inte sysslar nämnvärt mycket medanläggningsverksamhet och som därför inte drar fördel avutökningar av anläggningsverksamheten. byggerenbart fastigheter, andra ägnar sig åt att reparera och harkompetens för detta. BPA, som är bra på måleriarbeten, kommeratt klara sig bättre genom att det nu kommer att bli mer avombyggnader och reparationsverksamhet.Påfrestningarna kommer alltså att fördelas mycket ojämnt, ochdet krävs betydande omfördelningar av arbetskraft mellan deexisterande företagen. Det är inte lätt att hastigt ställa omett existerande företag. Särskilt kommer många som förlorarjobbet inom byggsektorn -- det sker efter hand på alla nivåer,även på tjänstemannanivå -- att få söka sig fram på egna vägar,med egna små nystartade företag, som ofta är mycket lämpade förreparationsverksamhet. Det är i och för sig bra för dem, men deredan existerande fullskaleföretagen får flera att konkurreramed. Det återstår alltså många problem och omställningar inombyggverksamheten.Jag skall också tillägga att arkitekter i princip ritar nyahus. De används inte vid anläggningsinvesteringar, inte vidreparationer och överlag faktiskt inte heller i störreutsträckning vid ombyggnader. Detta betyder att arkitektkårendrabbas alldeles ofantligt. När vi talar om en nedgång inombyggsektorn om kanske åtminstone drabbas arkitektkårensannolikt till 50--. Det är ett gigantiskt bakslag somhotar på den sidan.Jag går så över till att säga några ord om bostadsbyggandet.Det är likadant där: vi har ofantligt mycket bostäder, såvittbekant fler än i något annat land. Det är svårt att få framjämförbar statistik. Det som vi kan utgå från är jämförelseravseende antalet lägenheter per tusen invånare. Därvidlag liggervi i och för sig högst, men man kan räkna med att det underdrivshur mycket högre vi ligger.Frankrike ligger högt -- där räknas som rum sådant som iSverige närmast betraktas som garderober. Antalet kvadratmeterper person är ungefär 45 i . Det är sannolikt väsentligthögre än i något annat land. Vi har också ungefär tvårumsenheter per person. Det är en mycket stor bostadsyta.När vi ser på det som vi kallar bostadskön skall vi komma ihågatt alla de som står i den kön bor; de finns redan inombostadsbeståndet. Vi har också överlag världens modernastebostäder. De är i överväldigande grad byggda i sen tid. Vi harockså i ett par omgångar satsat rejält på ROT-sidan för attmodernisera beståndet.Detta hindrar inte att miljonprogrammets bestånd nu kommer ini reparationsåldern. Det ger ett betydande bidrag, som hjälpertill inom byggsektorn, men kvar står ändå att vi har väldigtmycket bostäder.Genom skattereformen och förändringar av andra slag harrelativpriset på boende redan stigit påtagligt, kanske medåtminstone 10--. Inkl. försöken att få bort en betydandedel av räntesubventionerna blir det ännu mer. Om vi räknar utvilken effekt höjningarna av relativpriset på boendet får påefterfrågan på beståndet, hamnar vi på siffror istorleksordningen eller kanske rent av litet mera. Det äralltså många års nybyggnation som därmed skulle falla bort.Nu är det så lyckligt ordnat att många hus står på fel ställenoch att man måste bygga nytt på andra ställen. Det gör attnybyggnationen inte faller bort helt. Men det blir å andra sidandesto värre där de hus som inte kommer till användning står. Jagtänker på , och andra ställen i landet där manfår brutala bakslag. Allt pekar nu på att vi kommer att få etthögre utnyttjande i denna mening av det existerande beståndet.En del av bidragen till att vi har haft stigande efterfråganpå bostäder har haft att göra med demografiska förändringar. Viskiljer oss flitigt och bor alltmera ensamma. Denhushållssplittringen har efter hand blivit nästan avslutad.Ungdomar har också allt tidigare gått ut till egna bostäder,även om de på grund av relativprisförändringarna ganska snabbthar kommit fram till en slags mättnadsgrad.Bild 8 ALåt mig också se på kostnaderna för det boende som vi nu talarom. Jag gör då snabbt några antaganden dels om realränta, delsom en statsobligationsränta på omkring 91/. Det är då intefråga om just dagens notering. Min uppskattning är attinflationsförväntningarna ligger på ca 41/2%.De kommer att sjunka när man upptäcker att den faktiskainflationen blir lägre. Det skulle ge enriskfri realränta på ungefär 5%.Jämför man med inflationsräntor i andra länder, på grundval avinflationsprognoser i dessa för , hamnar manungefär på siffran för de flesta andra länder. Så bör det ocksåvara. Med fria kapitalrörelser mellan de stora industriländernabör realräntorna mer och mer utjämnas, och det har även skett.För de riktigt stora länderna med mycket likvidaobligationsmarknader kommer man fram till en något, men intemycket, lägre realränta. I andra länder hamnar man ofta på51/--6%.Det är inte stora skäl att anta att realräntan sjunker under90-talet. I finns nu 300--400 miljoner människor medgod utbildning, betydande naturtillgångar och en alldelesfenomenal brist på realkapital, enormt små bostadsytor perperson, illa underhållet fastighetsbestånd, extremt svaginfrastruktur i form av vägar, telekommunikationer, energisektorosv. Med bara en rimlig utveckling inom detta område -- och jagär inte på något sätt optimistisk på den punkten -- får vi ändåde investeringar som framgår av bilden. Dessa ger en mycket högavkastning och bidrar därmed till att under en ganska långperiod hålla realräntan uppe på hög nivå.Att detta sker är inte något ekonomiskt misslyckande.Räntebildningen kommer helt enkelt att ge signaler om att vårsparförmåga kan användas med bättre resultat i än iVästeuropa. Resultatet blir höga räntor, som håller tillbakainvesteringarna och som därmed möjliggör denna resursöverföring.Bild 8 BDet föregående resonemanget gällde den riskfria realräntan,men det finns också ett behov av riskpremier, även omstatssubventioner utgår för bostadsbyggande. Vi har påmarknaden riskpremier om 23/4e%. Detta gäller när man övergårfrån riskfria statsobligationer till en bostadsränta . Detta är en ovanligt hög spread, som det brukarkallas i bankkretsar. Jag tror att premien just nu är någotuppdriven, på grund av omställningar av fastighetspriser,osäkerheten om den framtida bostadspolitiken o.d. Det är förnärvarande också betydande skillnad i likviditet mellanmarknaden för statsobligationer och den för bostadsobligationer,och det har vidgat denna spread osedvanligt mycket.Bild 8 CJag drar därför helt fräckt bort 3/och säger att denriskpremie som man får lägga på är . Man hamnar därvid ändåpå en real bostadsränta om , och det är inte så litet.Vad har vi då för kostnader?Bild 9 AJag föreslår tre alternativ: en produktionskostnad perkvadratmeter i landet om 8000, . Denhar inom storstadsområdena nu legat . underden senaste fasen av byggandet. Realräntorna varierar omkring6%, och avskrivningstiderna ligger på 65 resp. . Jag fårhär ett lågt kostnadsalternativ, ett mellanalternativ och etthögt alternativ.Vilken samhällsekonomisk kostnad får vi i dessa alternativ?Den kalkylen skulle se ut på följande sätt.I lågkostnadsalternativet bygger vi oerhört mycket billigareän vad man trott att vi skulle kunna. Vid en produktionskostnadom . per kvadratmeter får man en kapitalkostnad om 500kr. per kvadratmeter och år. I mellanalternativet, som niförstår att jag mest lutar åt, blir den . och i det tredjealternativet . Kapitalkostnaderna efter det att man hargenomfört ett räntelånesystem eller något liknande ligger oftastöver hyresnivån i det existerande beståndet. Det visar vidden avproblemen. Här har vi svårigheter.Bild 9 BTill kapitalkostnaderna tillkommer driftskostnaderna, somfördelas ungefär så här, med vissa uppskattningar på grundval avbostadsyta. I mellanalternativet tillkommer , så att mankommer upp i . per kvadratmeter och år.Man skall också ta hänsyn till fastighetsskatten, vilket inteär så lätt -- vi vet inte vad vi har -- men man skulle kunna räkna med att hamna på ca1100 kr. Det är, kort sagt, dyrt att bo.Bild 10 APå en marknad med långsiktig jämvikt, där man har en rimlignybyggnation , måste kostnaderna täckas på den härnivån. Med en fungerande bostadsmarknad skulle det i princip seut så här i beståndet i dess helhet. Som framgår kommer de somnu har mycket lägre kostnader att långsamt glida uppåt, och detär just vad som håller på att hända. Jag visar detta för attpeka på att om vi menar att vi -- som vi säger -- är på väg tillnågot rimligt på bostadsmarknaden, kommer svenska folket attkonstatera att det bostadsbestånd som vi har nog räcker till,även om det i någon mån står på fel ställen.Bild 10 BGeorg har till uppgift att försöka komma med enlösning på denna typ av problem. Det som jag redovisatär reala kalkyler, som skulle gälla om vi hade fullständigprisstabilitet. Då får vi en kapitalkostnad om . Problemet är att vid inflation blirkalkylen tyvärr "frontlastad" -- det blir dyrt i början ochbilligt på slutet. Detta problem leder till hyressplittring ochgör det omöjligt att bygga om kostnaderna skall täckas förstaåret.Svenska regeringar har kämpat medparitetslånesystem, subventioner kombinerade medhyreshusavgifter, räntelånesystem osv. Den bästa lösningen äratt ha prisstabilitet. Utan en sådan står vi inför följandeproblem med kapitalkostnaden.Bild 11Vid prisstabilitet följer kapitalkostnaden en jämn linje. Närdet förekommer något mått av inflation tillkommer en överkostnadsom vi nu subventionerar bort någorlunda väl. Efteråt kommer detin pengar, men vi lyckas inte få in dem från dem som bor ibeståndet, och därmed får vi en nettosubvention.Varför blev det ett sådant hallå omkring räntelånesystemet,och varför stoppades det?Jag vill avsluta med att påminna om att det är ganskasjälvklart att någon skall ta på sig höga kostnader i början föratt trygga finansieringen men sedan skall få tillbaka pengarna.Räntelånesystemet var ett statligt system. Inställningen att ettsådant inte kan fungera, att det är farligt att låna tillräntan, är naturligtvis felaktig, men det fanns ändå något i deninvändningen. Jag vill påminna om att man i en sådan härverksamhet helt enkelt måste ha ett egenkapital, och det har mani princip inte haft.Någon säger att man inte törs låna till de höga räntorna ibörjan, i förhoppning om att pengarna skall kunna återbetalas20---- tänk om fastighetspriserna inte utvecklas pårätt sätt! Men under prisstabilitet kan man inte bygga bostäder.Då händer ju precis samma sak. Skillnaden är bara den att manmåste ha ett mycket större egenkapital. Det är alltså viktigtatt vi när vi försöker lösa detta för framtiden får till ståndnågonting bättre. Gör vi det, ordnar kreditmarknaden resten.Jag som småhusägare och vi i banken har alltid hållit på meddetta. Det har aldrig varit omöjligt för småhusägare att klaraav det löpande. De har belånat huset om och om igen tills de harkommit på fötter. Ett räntelånesystem finns alltså egentligenredan. Varför behövs det då ett statligt system? Jo, därför attdet inte finns eget kapital. Det är bättre att försöka lösa detproblemet än att komma med ännu en konstig variant avräntelånesystem.Mona (): Jag vill rikta mig till dig som ekonom,framför allt med tanke på det som du sade under den första delenav ditt anförande. En arbetslös kostar alltid något, mätt ipengar. Det är mera en fråga om hur han eller hon skallföranleda kostnader. Det gäller också för en byggnadsarbetare.Han drar kostnader antingen i form av A-kasseersättning ellersocialhjälp eller i form av aktiva åtgärder. Det känns fel att bara borra oss ned i siffror. Arbetslösheten kostar ocksåräknat i lidande och förödmjukelse, och det finns också en riskatt helt falla bort från arbetsmarknaden.Jag säger det därför att vi vid sådana här tillfällen riskeraratt bortse från detta, på grund av att det inte går att mäta ipengar.Min fråga är: Om vi håller inflationen ochkostnadsutvecklingen nere och undviker att hamna i denöverhettning som jag tror att vi alla här inser faran avoch ser effekterna av, finns det något som talar emot att du mergenerellt skulle satsa på de eftersatta områden som finns?Jag talar inte om nybyggandet som sådant utan om de eftersattaområden där behoven finns och där kostnaderna är låga, t.ex.äldreboendet -- ett område som inte har nämnts här -- och överhuvud taget ombyggnad, reparation och åldervård.Nils , du lät mycket uppgiven -- som om det inteskulle gå, även om man brett och systematiskt satsar på att fåfart på dessa tillväxtområden. Det kanske inte är ett uttryckför uppgivenhet, utan för realism? Är det så?Nils : Jag gjorde en mycket noggrann genomgång föratt absolut påminna om att vi nu har en för stor byggsektor.Detta faktum går inte att komma undan. Vi måste vidta åtgärder,annars blir det en orimlig smäll åt andra hållet.Makroekonomiskt sett var byggsektorn i BNP-termer 16%av den totala aktiviteten. Det är en orimlig nivå, vilket allasom håller på med detta är överens om. En sådan nivå har maninte år . Normalsiffran i rika industriländer är 10%.Ni ser då det dramatiska i det hela.Det finns kanske fler orsaker till detta. Jag har kolleger somsäger, att eftersom det i är rätt kallt, vistas man merinomhus än på andra håll och behöver därför större ytor. Menlåt oss räkna försiktigt och säga att det inte behöver sjunkamer än till . Det är ändå avBNP, vilket är mycket. Det betyder att av byggsektornskall bort. Det var vad jag ville påminna om, så att ingeninbillar sig att vi med kraftfulla åtgärder hindrarnågonting utan ser till att det inte går mycket längre.Lyckligtvis är detta möjligt. Om man ändå skall byggaålderdomshem, skall man naturligtvis göra det när det finnsosedvanligt mycket lediga resurser. Vi kommer också att finnaatt alla nationalekonomer är rätt ointresserade av det nuvarandebudgetunderskottet. Det stora problemet är hur det strukturelltsett kommer att se ut sedan. Man behöver inte säga -- det gällerinte bara nationalekonomer utan också den s.k. berömda marknaden-- att de åtgärder som vidtas inte binder statsmakten tillutgifter i 15år framöver, utan det är någonting som görs nu.Det går utmärkt och är dessutom lämpligt.Agne (): Det har sagt leder osstill frågan om ombyggnadsverksamhet och byggande med tanke påäldrebehovet. För det första: Ser ingetnybyggnadsbehov? Man kunde få det intrycket. För det andra: Vadser för problem med att komma i gång medombyggnadsverksamheten och byggandet för äldre människors behov?Hur verkar räntelåneprincipen i ett läge därrebelåningsmöjligheten täcks in av en växande skuld eller av enöverföring av kostnaderna för räntorna till kommunerna? För dettredje: Hur ser kreditmarknaden på byggandet ? Det ärverkligen svårt att få krediter till byggande och ombyggande.Vad beror det på?Knut (): Jag skulle vilja få en litet noggrannareprecisering i vad gäller vilken marknad vi har att vänta ossframöver. sade tidigare, att det blir en nedgångmed . Gäller den siffran med utgångspunkt i denoverhead-bild som uppvisade en summa på drygt 230 miljarder? Omsvaret är ja, vore det intressant att få besked -- kanske senarei dag -- om var vi exakt ligger . Inkluderar nedgångenmed , vilken bedömer vara rimlig, de åtgärdersom nu vidtas från regeringens och sida för att klarasysselsättningsfrågorna?Sonja Rembo (m): Vi talade tidigare här om finansieringenav infrastruktursatsningarna, vilket vållar vissa problem. talade om att det nu är läge att satsa påimportsnål verksamhet. får vi höra av att vihar ett överskott på framför allt kontorsfastigheter och att detär tämligen fullbyggt när det gäller bostäder.