bet · GF01BoU23 · 1992-05-26 00:00:00 — Däremot kan andra effekter i lågkonjunkturen göraatt bostadsbyggandet sjunker under dessa siffror.Jag vill passa på att anmäla att utvecklingen när det gällerantalet tomma lägenheter förefaller att i någon mån ha stannatupp, enligt de preliminära siffror som vi har fått frånstatistiska centralbyrån för mars månad.När det gäller utvecklingen på är det väsentligtsvårare att göra en bedömning. Boendekostnadernas utvecklingblir helt beroende av den ekonomiska politiken. Vi måste kommaihåg att grundschablonen, som ligger till grund för beräkningenav subventionen, är oförändrad i nominella tal i hela denframtida utvecklingen. Om inflationen är så låg att värdet avgrundschablonen inte urholkas och marknadsräntorna sjunker, blireffekten på boendekostnaderna obetydlig. Det är t.o.m. så att ensänkning av marknadsräntorna vid istort sett oförändrat värde på grundschablonen, heltneutraliserar effekten av avtrappningen av subventionerna, somsker varje år.Om inflationen däremot skulle vara hög urholkas mycket snabbtvärdet av subventionerna, och om räntenivån är hög blir ocksåboendekostnadsökningarna mycket kraftiga. Vid hög ränta kan manalltså räkna med att efterfrågan på nyproducerade bostädermycket snabbt kommer att sjunka. Jag kan ännu inte bedöma vilketsom är värst: hög ränta och hög inflation eller hög ränta ochlåg inflation. I bägge fallen kommer konsekvenserna förbostadsbyggandet att vara mycket kraftiga.I förhållande till den bedömning som hargjort av bostadsbyggnadsbehovet, dvs. den vilja att bilda nyahushåll som finns , har vi sagt att volymenbehöver ligga på ungefär 35000 . Med en gynnsamutveckling av betalningsförmågan skulle dagens system sannoliktleda till att efterfrågan ökar över de siffrorna. Med låginflation och låg ränta bör man, med det nya systemet, kunnagenomföra ett sådant bostadsbyggande, men med en hög räntakommer bostadsbyggandet att sjunka kraftigt under de siffrorna.Jag vill också påpeka att systemet får konsekvenser även närdet gäller ombyggnadsverksamheten. Den övre gränsen förkostnader som kan ge subventioner sänks från drygt 7000 kr.per m2 till . med detta system. Det är värtatt notera att anbudspriserna på ombyggnadsprojekten normaltligger runt 5000--. per m2 , så det behöver intebli så allvarliga konsekvenser. Däremot minskar densubventionerade andelen av kapitalkostnaden , ochdärför kan man räkna med att även ombyggnadsverksamheten kommeratt sjunka i förhållande till vad den skulle ha gjort med detnuvarande systemet. Jag kan påminna om det som jag redovisadetidigare, dvs. att det nu sker en mycket kraftig stegring avverksamheten på ombyggnadssidan.Jag tror inte att tiden tillåter mig att säga mera , men jagär beredd att senare göra en viss bedömning av vilkakonsekvenser detta kan få för bostädernas standard, om detskulle intressera utskottets ledamöter.Ordföranden (): Jag tackar föredragandena idetta block. Då är det för utskottets ledamöter att ställafrågor.Lars (): Jag vill ställa en fråga till ClaesNorgren, . På overheadbild fickvi se att subventionssystemet har påverkat räntorna uppåt. Sammateori framförs i utredning på s. 42, där det sägsatt räntorna till icke oväsentlig del beror påbostadssubventionssystemet. Stämmer det?Birger (): Det är rimligt att vi jämför de tvåaktuella alternativen. Räntelånesystemet diskuterades livligtför , och vi var många som uppfattade det som ettkomplicerat system. Det var svårbegripligt för den enskildelåntagaren, och återverkningarna på var svåra attöverblicka. Jag vill fråga de tre föredragande som har inlett:Uppfyller det nu föreliggande förslaget kravet på enkelhet ochrobusthet mycket bättre än räntelånesystemet?Marianne (): Jag vill ställa en fråga tillGösta , och den gäller kvaliteten i bostäderna. Finns detmed det nya systemet -- som trots allt blir dyrare --risk för att kvaliteten i bostäderna sänks och därmed, vilket ärdet allvarliga, funktionskraven?Claes : Vad gäller den första frågan, om sambandetmellan subventionssystemet och räntenivån, är det viktigt attpeka på att de samband som finns på detta område naturligtvis ärkomplexa. Det finns en rad olika faktorer som påverkarräntenivån, men i den mån det uppstår ökade statsutgifter tillföljd av ett subventionssystem och detta inte kompenseras iövrigt med ekonomisk-politiska åtgärder, finns det naturligtvisett samband mellan subventionssystemet och räntenivån av denkaraktär som är angiven.När det gäller den andra frågan, som ställdes till oss allatre, skulle jag vilja säga att det nu presenterade förslaget äratt föredra vad gäller robusthet och enkelhet, om man jämför detmed det tidigare föreslagna räntelånesystemet.Sören Rung: Jag kan göra samma bedömning när det gällerdet gamla förslaget om räntelån. Vår huvudsakliga invändning motdet förslaget -- som instituten, med något undantag, varnegativa till -- var att det var ganska krångligt ochsvårförklarligt. Det här systemet är enklare, och därför är detatt föredra.Gösta : När det gäller robusthet beror detnaturligtvis på vilken typ av robusthet man efterfrågar. Det nyasystemet reagerar kraftigt på ränteförändringar, som framgick avvad jag sade. Det betyder att bostadsbyggandet kommer attvariera mycket kraftigt beroende på räntans utveckling. Systemetär robust vad avser relationerna till de grundläggandeparametrar som det bygger på, men det kan innebära storavariationer i faktiskt bostadsbyggande. Det tidigare systemet,och även räntelånesystemet, var på det sättet mera robust förbyggmarknaden, dvs. att byggandet kunde hållas uppe på enrelativt jämn och oförändrad nivå, oberoende av hur andraparametrar, t.ex. räntan, utvecklades. Det är alltså en fråga omvilken robusthet man eftersträvar. Enkelheten är stor i detsystem som är framlagt, och därför är det naturligtvis ocksålätt att administrera.Sedan vill jag svara på fråga omkvaliteten. Det är inget tvivel om att det förslag som harlagts fram kommer att få konsekvenser för bostädernas utformningoch standard. Det kommer sannolikt att få betydande konsekvenseroch bidra till en sänkning av bostadsstandarden. Om man jämförbostäder som har ett relativt enkelt utförande med bostäder somhar ett litet mera komplicerat utförande och som kräver störrehänsyn, är skillnaden i utgående boendeutgifter i dagungefär , och den skillnaden kommer att öka till2800 kr. med det nya systemet. Vi har tagit några exempel urproduktionen. Skillnaden i boendekostnad mellan den mycket enklaoch den litet mera komplicerade bostaden är större med det nyasystemet än om bostäderna vore helt osubventionerade. Det kommernaturligtvis att bidra till en sänkning av bostadsstandarden.Det kan vara värt att erinra sig -- några utskottsledamöterhar kanske varit med länge -- att det infördes ett systemmed en kvadratmeterbaserad schablon, med i stort sett sammamotiv som redovisas i kompletteringspropositionen. Mankonstaterade , när man gjorde en utvärdering, attden kostnadsdämpning som har uppnåtts genom lägre standard ochkvalitet enligt kommitténs uppfattning -- den dåvarandebostadspolitiska kommittén -- sett på var avtvivelaktigt värde. Man skall vara klar över att även dettasystem kommer att sänka produktionskostnaderna, men det kommeratt göras till priset av sänkningar av kvalitet och standard ibostäderna.Eva (): Jag vill fortsätta diskussionen omkvalitet i boendet och det som tog upp. Jagundrar: Kan det inte vara så, trots att man eftersträvarförenklingar, att man i praktiken måste öka byråkratin för attjust kontrollera att kvaliteten inte sänks, att normer inteåsidosätts etc.? Finns det inte risk för att det i stället fören förenkling blir en utökad administration, just därför att manmåste se till att kvaliteten inte sjunker alltför drastiskt?Ulf Lönnqvist (s): Diskussionen har mycket handlat omvilken nivå räntan kan tänkas ligga på framöver. Men vilketsystem man än väljer, spelar räntenivån naturligtvis enavgörande roll. I det nuvarande systemet har den stor betydelseför belastningen på statsbudgeten, däremot inte lika storbetydelse för just den enskildes boendekostnad och därmedmöjligheterna att upprätthålla ett byggande. Det nya systemetskulle då innebära betydande svårigheter om räntan ligger kvarpå en hög nivå.Min första fråga till er tre är närmast: Vilken slutsats drarni att konsekvenserna blir om räntan kommer att ligga kvar på enhög nivå?Min andra fråga är: Innebär inte detta, eftersom vårtränteläge i så stor utsträckning påverkas av internationellaföreteelser, att möjligheten att upprätthålla denbostadsproduktion som vi behöver till kostnader som folk har rådatt betala blir mer och mer beroende av internationellafaktorer?Bertil (): Jag vill ställa två frågor tillGösta Blücher.Eftersom det är lika förmånligt att bygga i storstäder som attbygga utanför dessa, men produktionskostnaderna rimligtvis ärlägre ute i landet, gör du då den bedömningen att det sker endämpning i storstadsområdena och att det blir en störrebenägenhet att bygga i andra delar av landet med det föreslagnasystemet?I vilken utsträckning kan man göra jämförande bedömningar närdet gäller standard, utrymmen och annat i förhållande tillräntelånesystemet, som är alternativet? Skulle det på något sättpåverka standarden, eller skulle den vara ograverad iförhållande till nuläget?Sören Rung: På frågan om räntenivåns betydelse för denframtida byggnationen vill jag svara att det är klart att helasystemet innebär att man också måste föra in marknadsmässigabedömningar, framför allt från kreditgivarsynpunkt -- det är denrollen som jag spelar. Vi ser naturligtvis att vi måste göramera noggranna kreditbedömningar av de byggprojekt som skallsättas i gång, och i bedömningarna tar vi sikte på omefterfrågan är sådan att vi kan gå in, att förhållandena ochbyggherrens ekonomiska kvalitet är sådana att byggprojektet kanstödjas med krediter. I det avseendet kan det gamla systemet,som inte är aktuellt, vad jag förstår, sägas innebära en vissautomatik, och det är väl den automatiken i igångsättningarnasom man vill komma ifrån.Det är helt klart -- där delar jag bedömning-- att en räntenivå som ligger kvar på och en fortsattmycket låg inflation kommer att få fortsatt stora effekter påhela fastighetsmarknaden. Hög ränta och låg inflation är detvärsta fastighetsmarknaden vet.Claes : Den första frågan gällde vilken slutsatsman drar om räntenivån ligger kvar på en hög nivå med ett sådanthär system. På lång sikt, när systemet är infört fullt ut,ligger det naturligtvis i förslagets natur att det kommer attske en anpassning av produktionen och låntagandet inom den härsektorn, som svarar mot den högre räntenivån.Det man kan peka på i det sammanhanget är att den högre räntani en sådan tänkt situation är ett utslag av en allmän ekonomisksituation, och i det här systemet slår ju den högre räntangenerellt på flera sektorer. Kort sagt finns det inte någonsektor som är isolerad, där anpassningen inte sker, och dettorde förbättra allokeringsmekanismerna i ekonomin och kanskeockså förbättra möjligheterna till en snabbare anpassning.På den andra frågan, vad gäller att produktionen blir beroendeav internationella faktorer, är svaret ja.Gösta : Jag skall först svara på frågan ombyråkrati och kvalitet. Vi skall vara helt klara över att detnya systemet inte leder till någon ökad byråkrati. Tvärtom finnsdet klara förenklingar i systemet.När det gäller kvalitetsbevakningen, bygger systemet på attkvaliteten vid meddelat byggnadslov anses varatillfredsställande. Byggnadslovet baseras ju på de regler som gäller i plan- och byggnadslagstiftningen med tillhörandetillämpningsföreskrifter i nybyggnadsregler. Samtidigtvill jag notera att möjligheterna att förenkla byggreglerna blirväsentligt sämre, och det kan bidra till en ökadbyråkrati. Det kan resas krav på ytterligare tillägg ibyggreglerna för att bevaka att en del av de befaradestandardförsämringarna inte blir verklighet. Det pågåendearbetet med att förenkla byggreglerna försvåras därmed.Sedan vill jag säga till , att en fortsatt högräntenivå får mycket kraftiga effekter, först på boendekostnaderoch sedan på bostadsbyggande. Ligger räntan kvar på år1997 kommer boendekostnaderna att vara högre med det nyasystemet än med dagens system. Skillnaden skulle vara ännustörre gentemot räntelånesystemet, som var gynnsamt förinflyttningskostnaderna i nyproduktionen.Till vill jag säga, att när jag gjordebedömningen av effekterna fullföljde jag kanske intetillräckligt det jag sade inledningsvis om de regionalaskillnader som kan uppkomma genom att boendekostnadsökningenblir större i . Det kan få en klart dämpandeeffekt i , och bostadskostnadsökningarna liggerpå 20--i förhållande till regler. Det är alltsåen dämpning som går utöver den dämpning som redan är på gång.Den effekten behöver man inte befara ute i landet, och där kanden bedömning jag gjorde hålla, dvs. att i den mån det har någoneffekt så är den positiv.När det gäller frågan om det nu i kompletteringspropositionenföreslagna systemet och räntelånesystemet skulle ha olika effektpå standarden, vill jag säga att själva konstruktionen avsubventionen i relation till ränta och annat är oberoende. Detsom är avgörande är på vilka grunder man beräknar subventionen.Det skulle gå alldeles utmärkt att förändra grunderna i detsystem som föreslås i kompletteringspropositionen, och därmedundvika de standardsänkande effekterna, genom att helt enkeltlåta standarden i bostaden påverka den grundschablon som läggstill grund för beräkningen av subventionen. Det är på samma sättmed räntelånesystemet. Det behöver alltså inte vara denavgörande skillnaden i fråga om standardutvecklingen. Denavgörande skillnaden är på vilket sätt man beräknar grunden förschablonen, om man tar hänsyn till standardskillnader ibostäderna eller ej.Ordföranden (): Jag har några kompletterandefrågor till er alla tre när det gäller just storstad och landeti övrigt, som har tagits upp . Hur mycket väger detfaktum att det sker en värdestegring och att det finns ensäkrare marknad i de expansiva områdena upp den bedömning som nigör av förändringen i finansieringssystemet? Hur ser t.ex.kreditgivarna på detta faktum? Bedömer ni krediter generösare istorstadsområdena än i glesbygden? Hur mycket väger det härtillsammans upp den effekt som systemet skulle kunna få?Urban : Jag vill bara kort gå in på frågan omkvaliteten. Kvalitet är någonting som är individuellt -- jagtror att det är viktigt att komma ihåg det. Olika människorupplever kvalitet och standard på olika sätt. var detså att reglerna styrde upp kostnaderna och talade om vad deexakt skulle vara. blir det ett mera schablonbaserat system,och därmed finns det möjlighet att förbättra den individuellakvaliteten på ett annat sätt än tidigare, utan att man startarmed höga kostnader.Om det hade varit så att det fanns ett direkt samband mellanstandard och spenderade kronor, är det här ett bra system, somkommer att sätta en kostnadspress på byggkostnaderna. Och om dethär systemet leder till att byggkostnaderna hålls tillbaka hardet en positiv effekt också på kvaliteten, i termer avspenderade kronor.Får jag sedan bara säga någonting om de olika antagandena omräntan. Jag sade redan från början, när jag presenterade minkalkyl, att vi här kommer att få höra mångaolika bedömningar, beroende på vilka antaganden man gör. Men jagvill varna för att se det här som ett läggspel, om det är högeller låg inflation och hög eller låg ränta. Vi har hög räntanu, därför att vi under 20--har haft hög inflation. Vilider av sviterna av höginflationspolitiken. Det kommer att gåöver, men det tar litet tid innan det biter.Nu har inflationen gått ned, och snart går räntorna också ned.Men detta är naturligtvis beroende av den ekonomiska politiken,dvs. den ekonomiska politikens förmåga att vrida omsubventionssystemen, bl.a. bostadssubventionssystemet, så får ned de offentliga kostnaderna. Då blir trovärdigheten enhelt annan. Det här är alltså ett förslag i linje med dennapolitik, för att få ned räntorna.Ordföranden (): Har ni någon kommentar tillmin följdfråga?Sören Rung: Herr ordförande! Jag skulle i så fall viljaförsöka att ytterligare reda ut kreditgivarsynpunkterna på bl.a.glesbygdsproblemet. Som jag sade förut, är det naturligt attkreditgivarnas framtida erfarenheter av det här systemet blirberoende av värdebeständigheten i de belånade objekten. Så hardet alltid varit. Men jag vågar påstå att en hel generationkreditgivare är uppfostrade med ett mera automatiskt system, därstatligt bostadslån nästan har varit en garant för attandrahandsmarknaden skulle fungera. Så kommer det inte att varai fortsättningen, utan vi måste ta hänsyn till efterfrågan påbostäder, till hur väl andrahandsmarknaden fungerar och till hurväl utvecklad framför allt andrahandsmarknaden är. Det är därförganska naturligt att vi redan har börjat att ordentligt se överkreditgivningen till t.ex. utpräglade enindustriorter m.m., därvi vet att nedläggningar som medför arbetslöshet direkt slår uti ökade kreditförluster. Det nya systemet innebär också ett ökatinslag av marknadsbedömning i hela bostadsbyggandet.Det är inte för mig att avgöra om det är positivt ellernegativt, men från ensidig kreditgivarsynpunkt är det klart attdet i den meningen är ostridigt att bostadsbyggande istorstadsområden eller i områden med ett expansivt näringslivblir gynnsammare behandlat än bostadsbyggande i renaglesbygdsområden.Ordföranden (): Delar du den uppfattningen,? I så fall skulle det här vara en riktig åtgärd för attneutralisera den marknadsmekanismen.Gösta : I de kommunenkäter som vi genomförhar vi kunnat registrera en balans på bostadsmarknaden ute ilandet , och det har bekräftats i den senaste enkäten.Men det har fortfarande varit ett efterfrågetryck istorstadsområdena. Även om det har varit enstaka svårigheter medavyttringen av lägenheter har det i enkäterna redovisats enbrist på bostäder.Det här med balansen är naturligtvis en fråga om relationenmellan priset och efterfrågan. När nu relativpriset ökarkraftigare i än ute i landet finns det välanledning att anta att man kommer närmare balanspunkten också iStockholmsområdet samt att möjligheten att genomföra ettbostadsbyggande ute i landet kan underlättas.Sören Rung: Herr ordförande! Jag vill bara skjuta in attandrahandsmarknadens funktionssätt, som jag sade, är mycketviktigt för kreditgivarna. Åtminstone när det gäller hyreshushar ju andrahandsmarknaden mer eller mindre kollapsat iStockholmsområdet, under det att den faktiskt fungerar på en heldel håll ute i landet. Det är alltså inte ensidigt på det sättetatt aktiviteten är koncentrerad till områdena kringstorstäderna; det är möjligen så på villasidan, menandrahandsmarknaden för hyreshus är alldeles klart sämre iStockholm än på många andra håll i landet.Britta (): Jag skulle vilja veta hur du ser påtekniken att det inte kostar någonting att investera i egetkapital.Jag uppfattade inte svaret på fråga: Hurmycket påverkar bostadssubventionerna ränteläget i ?Min sista fråga gäller kontrollstationen. Det har ju pratatsväldigt mycket om osäkerheten på byggmarknaden och sagts att denhar skapat problem. Kommer kontrollstationen att innebära attosäkerheten finns kvar?Marianne (): Jag vill fortsätta med standard-och kvalitetsdiskussionen. Var finns den socialabostadspolitiken i den här diskussionen? Det finns ju risk föratt familjer med många barn inte kommer att ha råd att bosättasig i en bostad av den storlek som den behöver.Dessutom tror jag att vissa byggherrar då kanske väljer ettbilligt material som ger upphov till ganska storaunderhållskostnader. förs det också en diskussion om skall lämna över lägenheter utan inredningen. Då skjuter manbara över kostnaderna på hyresgästerna. Kostnaderna kommer atthöjas ändå med det här nya systemet. Min fråga är: Vilkaförändringar kan vi vänta oss?Birger (): Vi har ju här diskuterat räntenivånsbetydelse, men jag skulle vilja ställa en fråga som gällerräntemarginaler. Kreditinstituten betalar ju en vissupplåningsränta när de lånar pengar, och när de lånar ut dembegär de litet högre ränta. Det är väl i och för sig rättnaturligt. Men jag skulle vilja ställa frågan: Hur kommer dennaräntemarginal att utvecklas helt generellt under de närmasteåren?Gösta : Låt mig först säga att i de bedömningar somvi har gjort av boendekostnaderna har vi räknat med ocksåkostnaden för det egna kapitalet, helt övertygade om att bådeden enskilde småhusbyggaren och den som bygger för uthyrning isin kalkyl tar med en kostnad för det egna kapitalet.När det gäller standardeffekterna vill jag peka på att man nuinte gör någon åtskillnad mellan de kostnader som kan uppträdaför bostäder som har högre tillgänglighet, bostäder som ärutrustade med t.ex. hiss eller med vattenburet värmesystem istället för direktverkande el och andra kostnader. Det finns enhel massa sådana faktorer i standarden som innebär en högreinvesteringskostnad men som inte beaktas i den här kalkylen. Närman bortser från sådana faktorer får man naturligtvis en driftmot billigare utförande med lägre standard.Frågan gällde väl också bostädernas storlek. Det är välalldeles klart att detta premierar en utveckling mot mindrebostäder.Claes : När det gäller sambandet mellanbostadssubventioner och ränteläget kan jag bara rekapitulera detjag sade tidigare: Om ökade subventioner av den här karaktärenleder till en permanent ökning av budgetunderskottet som intekompenseras av någon annan ekonomisk-politisk åtgärd finns dethär flera samband mellan sparandet eller subventionssystemet ochräntenivån. Men det är komplexa samband.Så till frågan om räntemarginalens betydelse och vad man kanse när det gäller räntemarginalen ibostadsinstituten. Det är sannolikt så att man kan vänta sig enuppgång i räntemarginalerna av mer strukturell karaktär, och detär i mångt och mycket en anpassning till den förändrade riskbildsom kreditinstituten möter. Om man blickar tillbaka finner manatt ett av problemen kanske har varit att den här marginalen harvarit för låg. Min bedömning är att vi strukturellt kan se enökad räntemarginal. Hur stor den är vill jag inte ge mig in påatt bedöma.Sören Rung: Herr ordförande! Jag kan också kommentera detnågot.Traditionellt har "det svenska systemet" medbostadsfinansiering över obligationsmarknaden via institutarbetat med utomordentligt små marginaler och gör det faktisktegentligen fortfarande vid en internationell jämförelse. Men detär klart att det ökade inslaget av instabilitet ifastighetsmarknaden och därmed kraftigt ökade kreditförluster ivarje fall i banksystemet -- har ju bostadsinstitutenlyckligtvis varit något så när förskonade, i varje fall från merspektakulära förluster -- kommer att inverka på marginalerna.En annan sak som också pressar upp marginalerna ochnödvändiggör en ökning är de nya kapitaltäckningskrav somsuccessivt har införts på bl.a. bostadsinstituten, som vidutgången av det här året har att fullt leva upp till deinternationella kapitaltäckningsreglerna, som i sig innebär enmycket drastisk ökning för just bostadsinstituten. I självaverket kan man säga att kapitaltäckningskraven för institutenökar från i det tidigare systemet till8-procentsnivån. Det är klart att en sådan kraftig ökning måsteinnebära något ökade marginaler.För att man skall få storleken på det här klar för sig kan jagsäga att vi har en upplåningskostnad runt 11,40 och envillaränta på 12,25. Vi kommer troligen att se en uppgång ävenåren framöver, men jag delar uppfattning, att detär svårt att se hur stor den blir. Jag tror dock att den blirmycket marginell. Vi har en stor effektivitet ibostadsinstituten, och vi drar också nytta av storskaligheten,som jag tror har väckt visst uppseende även internationellt.Lennart (): Jag tänkte ställa en fråga till GöstaBlücher. Allting skall ju handla om marknaden .