bet · GF01BoU16 · 1992-03-19 00:00:00 — Byggboomen harvarit oerhört inflationsdrivande, och nybyggandet har skett iett väldigt högt kostnadsläge. Finansieringskrisen påfastighetssidan är väl känd. Litet drastiskt uttryckt: Vi måstefortfarande hålla på att betala för tomma fastigheter. Hurpåverkar den situationen möjligheterna att få fram finansieringtill nya satsningar på infrastruktur -- jag talar nu om bådeinvesteringar och drift?Nils : ställde en fråga om utrymmetför nybyggande då det är, som han också påpekar, ombyggnad,reparation och underhåll som gäller. Anläggningsverksamheten ärett undantag. Regionala obalanser är naturligtvis ocksåavgörande, t.ex. att det, trots allt, på grund av påtagligexpansion i någon del av landet eller i bestämdauniversitetsstäder görs satsningar. I sådanatrakter kommer det antagligen att saknas bostäder, vilket i sintur leder till kommunala följdinvesteringar och nybyggande.Detsamma gäller för speciellt en form av boende, nämligenäldreboendet. Om man genomför reformer som innebär att äldremänniskor skall bo på ett helt annat sätt än tidigare och ombyggnaderna inte finns, leder det till nybyggande. Jag har svårtatt tro att detta byggande kan få så stor omfattning och vara avnågon större betydelse när det gäller totalbilden, men fråneffektivitetssynpunkt är det vettigt att det kommer i gång närkostnaderna är lägre och resurserna finns lediga.Grovt uttryckt skulle man kunna säga så här: Med hjälp av ettsystem har vi byggt många bostäder -- vi har mängder av modernabostäder. Med ett högre relativpris på detta boende "packar vioss" bättre i befintligt bestånd, och den stora efterfråganförsvinner. Detta innebär också -- för att vi skall kunna packaoss -- krav på en hel del ändringar i den fysiska utformningenav det existerande beståndet. Marknaden ger oss på det sättet ennaturlig betydande efterfrågan på ombyggnad. Då menar jag inteen ombyggnad på grund av att folk har fått det bättre ställt,att de vill sätta in ett burspråk, bygga in verandan o.d., utanen ombyggnad på grund av att fastigheter behöver byggas om föratt de skall kunna användas på annat sätt än tidigare, t.ex.fler mindre lägenheter.När det gäller överföringar tycker jag att det är en sak förpolitikerna att ta ställning. Det är en tekniskt oerhörtkomplicerad fråga som jag inte kan besvara.I vad gäller kreditmarknaden skall man komma ihåg att skälettill att banker är mycket impopulära eller måttligt populära --inte bara i utan i alla länder -- är att de står förmarknadens kreditransonering. När någon blir besvikenför att han inte kan göra det som han har tänkt sig och detberör hans ekonomi, rör det sig i sista hand om en bank som harsagt nej. I dagens läge blir detta påtagligt. Vi har storaosäkerheter med tomma fastigheter som ägs av fastighetsägare medmycket dålig ekonomi. I det läget lånar bankerna ut tillnybyggande självfallet endast under trygga förhållanden.Observera att detta faktum inte beror på någon felaktig funktioni marknaden som politiker bör komma till rätta med, utan att detfaktiskt är ganska rimligt att inte "hosta upp" pengar till flerfastigheter då vi redan har ett stort fastighetsbestånd.Marknaden skall fungera på detta sätt.Siffran som jag nämnde i samband med bindningar är enren överslagsberäkning och gäller för nybyggande. Det är då inte234 miljarder, utan snarare 167 miljarder, som det är fråga om,vill jag minnas.Knut (): Vad är bedömning när detgäller de 234 miljarderna?Nils : Menar du vad vi får och åretdärpå?Knut (): !Nils : Nybyggandet sjunker dramatiskt. Men ikonjunkturinstitutets bedömning gjord har man räknatmed femprocentiga ökningar av reparationoch underhåll. Eftersom dessa poster är stora, innebär det inedgång av volym för hela byggsektorn endast ett par procent förbåde detta och , vilket jag tror är en underskattning.Vi skall göra en ny bedömning efter vad vi har sett här. Vi troratt vi kommer fram till en några procentenheter högre siffra.Dramatiken upplevs också större, eftersom vissa företag fårstora smällar, och kompensationen återfinns i andra företag. Detär mer kalabalik än man skulle kunna tro på grund av en nedgångpå bara 5--7%.När det gäller den sista frågan, om överskott och prisfall, ärdet viktigt att notera att kostnaderna för att bo, efterändringar i subventionssystem och regelverk, kommer att sjunka irelativa termer. Om vi räknar att vi nu bygger för 10000kr./kvadratmeter -- trots att det i dessa trakter helt nyligenhar kostat /kvadratmeter -- äräven det antagandet en underskattning. Jag gissar att vi kommeratt bygga för . med dagens penningvärde. Det blir enfruktansvärd press. All erfarenhet visar att det finns mycketatt ta ur en sektor där det varit en extremt överhettadsituation -- utan utlandskonkurrens. Vi har haft dennaöverhettning och kommer att befinna oss i den situationen attvi får lägre priser.Å andra sidan betyder det inte att fastigheter som fallit ipris kommer att skyddas av de höga nybyggnadskostnaderna. Dessagår helt enkelt ned. När det gäller tomma fastigheter skall vikomma ihåg att vi har varit vana vid att detnästan inte funnits tomma fastigheter, framför allt inte tommabostadsfastigheter. Men det skall finnas många tomma fastigheteri en bostadsmarknad -- kanske . Det är lång väg dit --extremisterna säger . Vi talar här om ca 150000 ledigabostäder av 3,8 miljoner bostäder. Vi skall inte inbilla oss måste göra någonting åt detta. Det skall finnas enlägenhetsreserv för att man skall kunna få den flexibilitet påt.ex. arbetsmarknaden som krävs.Ulf Lönnqvist (s): Bostädernas andel av byggandet ärungefär , som här visats på en bild. ,när framför allt kontorsbyggandet tog fart, pressadesnybyggandet tillbaka. Byggandet av ungefär 25000 nya bostäderhade då satts i gång. Det intressanta är att man alltid försökerskylla på bostadsbyggandet vid prisuppgång -- jag tänker då påden prisuppgång som vi har haft i byggsektorn. Det kan docknoteras att det --1988 då priserna rasade i vägsom allra snabbast, snabbare än inflationen i övrigt,inte var bostadsbyggandet som var den stora boven, utan det varkontorsbyggandet och den del av byggandet som var föremål förmarknadskrafternas fria spel. Med utgångspunkt i om bankerna och deras nuvarande kreditbegränsningartill följd av ett annat synsätt , undrar jag vad denfelspekulation som ledde dels till våldsam prisuppgång, delstill stor överhettning på nämnda typ av lokaler beror på. Varförgjorde marknaden den felaktiga bedömningen?Harry (): nämnde att de satsningarsom nu beslutas inte kommer att få någon större effekt förrän1992 och 1993. Innebär det att dagens situation beror på beslutsom fattades, eller snarare inte fattades, under åren1989--1990?Sedan har vi frågan att öka egenkapitalet vid byggande ochombyggande. Vi har behov av lägenheter för äldre. Kommunerna harett ganska stort bestånd av äldre fastigheter. Om man säljer uten del av det beståndet och satsar pengarna i ett störreegenkapital, skulle marknaden klara det?Bertil (): Vilken blir den samhällsekonomiskaeffekten om vi gör det antagandet att man avarbetsmarknadspolitiska skäl stimulerar ett nybyggande på10000 lägenheter, som det inte går att hyra ut.Richard Ulfvengren (nyd): Kan du koppla nedgången på6---- som först var -- till arbetstillfällen? Det dunämnde gällde ju omsättningen. Kan vi vänta oss utländskaaktörer på byggmarknaden i i ett framtida EG, ellerkommer de svenska byggföretagen att få en större marknad i Öst-och ?Mikael (): Det förefaller som om alla bedömareär överens om åtminstone två saker, nämligen att det ärofrånkomligt med en minskning av byggvolymen under enanpassningstid efter 80-talets byggfest, och i och med detfallande byggsysselsättning, samt att det naturligtvis ärallvarligt om byggindustrins volym faller så snabbt att mankommer långt under den nivå som långsiktigt sett behövs. Detkostar mycket att bygga upp igen, också mänskligt. Jag skullevilja få detta kvantifierat, gärna i sysselsättningstermereftersom det är temat för dagens utfrågning. Om vi byggsektor som långsiktigt sett anser rimliginför 90-talet, vilken byggarbetslöshet får vi då -- harvi en byggarbetslöshet på ?Eva (): Har jag uppfattat rättatt det är räntelånesystem, om än i en något reviderad form, somNils tror kommer att bli nödvändigt att införa?Nils : Till : Jag talade i störstaallmänhet om byggandet. När efterfrågan stiger ökar kostnaderna.Jag håller med om att det var byggandet av kontorsfastighetero.d. som var orsaken.Du frågar: Gjorde bankerna fel? Marknadsekonomin fungerar så,att när banker har stora förluster har de gjort fel. De kan anklagas för t.ex. finansierandet avbyggandet av kontorsfastigheter som föll i pris eller inte kundeanvändas m.m. Varför skedde detta? Ja, vi har många pågåendeteoretiska diskussioner jorden runt om detta, eftersom viständigt har spekulationsbubblor som om och om igen dyker uppnär det gäller marknadsekonomi. Marknadsekonomin har inte någonintern stabilitet. Det var den ursprungliga keynesianska idénsom blev vulgärkeynesianism. Tanken var att marknadsekonominbehövde stabiliseras och det behöver den.Jag har också hört många i byggsektorn tala med en lättnadenssuck om en del direkt kvantitativa restriktioner på byggandet iStockholm och . De tyckte att det var tur att de funnits.Hur skulle det annars ha gått? Återigen, vad visar detta? Dethade varit bättre att vidta andra åtgärder tidigare, men medrådande situation var det faktiskt en fördel. Vi finner sammafenomen när det gäller det gobala överskottet på kapacitet ipappersindustrin. Jorden runt där det tjänas pengar, ställer mandit en pappersmaskin. Alla vet att detta leder tillöverkapacitet, men ingen har möjlighet att gentlemannamässigtsäga: Ni får ta vår marknadstillväxt de här två åren så tar vinästa. Branschen lever med detta och planerar också därför.Något av det inslaget finner vi här. Om statsmakterna skullakunna hjälpa till med en variation skulle det vara bra.Motsättningen mellan ekonomer och politiker är nog inte stor.I vad gäller felet som gjordes , kan medfacit i hand sägas att arbetet när det gäller infrastrukturenborde ha kommit i gång tidigare. Vi ser att det är vad vi skulleha velat ha . Bakslaget är större än väntat. Frågan är hurtydliga signalerna var. Vi har haft för små investeringar iinfrastrukturen under en mycket och det är enallvarlig kritik. Det handlar inte enbart om konjunkturpolitikutan om placeringen av infrastruktursatsningarna.Beträffande frågan om utförsäljning av kommunernas äldrefastigheter finns många vägar att välja. Personligen tycker jagöver lag att fastigheter bör byggas och förvaltas av dem som ärspecialiserade på detta. Den offentliga sektorn bör därför gå urfastighetsägandet. Det är en rätt kontroversiell synpunkt sominte är hämtad ur den rena vetenskapen. Det handlar mer omerfarenhet och bedömning, som jag har blivit van vid att göraunder årens lopp. Det betyder att jag, som medborgare, tyckeratt det vore ganska lämpligt att försöka reducerafastighetsbeståndet. Pengar som kommunerna då får tillgång tillbör de i stor utsträckning placera i sin egen infrastruktur. Detär ett naturligt sätt att växla om. Den offentliga sektorn börframför allt stå för det som den sektorn ensam klarar av och dithör den stora infrastrukturen. Att driva fastighetsskötsel o.d.vilket är en specialiserad verksamhet, hör inte dit. Detta ärrent principiella synpunkter.När det gäller frågan om stimulerandet av ett byggande avytterligare 10000 lägenheter, som sedan står outhyrda, måsteman veta om det menas att dessa inte borde ha funnits. Som jagsade tidigare, tycker jag att vi bör ha en lägenhetsreserv.Oanvända lägenheter i den totala marknaden är en produktivsatsning. Det är viktigt att komma ihåg att det ser ut på dethär sättet. Om man bygger ytterligare 10000 lägenheter somstår tomma, måste man bestämma sig för om de är ett bratillskott till lägenhetsreserven. Är de det finns det ett värdei dem. Tillkommer de till en redan befintlig tillräckliglägenhetsreserv är det en bortkastad satsning. Det handlaralltså om en komplex analys för att kunna se var man hamnar.Över lag bör man försöka se till att kortsikts- ochlångsiktsmålen inte strider orimligt mycket mot varandra. Villvi öka aktiviteten i byggsektorn, jämfört med vad eljest skulleha skett, bör vi se till att det som byggs kommer att behövassenare.Beträffande frågan om sysselsättning och produktion följs åt,tror jag att sysselsättningen antagligen faller mer änproduktionen. De siffror som nämndes handlade inte omomsättningen utan om förändringsvärdena. Det bör vara så attproduktiviteten går upp precis som i industrin. I industrinsjunker sysselsättningen snabbare än produktionen och därmed gårproduktiviteten upp -- till all lycka. Ett sådant element kan viäven räkna med när det gäller byggsektorn.När det gäller EG vill jag säga att det finns folk som arbetarmed EG-frågor. Självfallet kommer vi att få konkurrens och detär bra. När det gäller byggämnesindustrin t.ex. så har vi runtÖstersjön länder som kan starta tillverkning av cement osv.och som fackmässigt ligger mycket väl till. Det kommer att bliett hårt tryck från t.ex. och i det avseendet.Detsamma gäller även, efter hand, sågade trävaror o.d.EG:s regler ger dessutom intressanta konsekvenser. I Sverigeoch i de flesta rika industriländerna har vi föreställningen attdet är helt i sin ordning att billig arbetskraft tillverkarjumprar som vi kan köpa billigt, så länge det inte görs på resp.lands eget territorium, för då skulle arbetarna ha ungefär sammalön. Detta gäller även byggsektorn. Men låt oss tänka oss attdet dyker upp ett utländskt företag som erbjuder sig att utföraarbetet mycket billigare, därför att arbetskraften är mycketbilligare i landet i fråga, men att arbetet plötsligt skallutföras här i stället för att skickas hit. Situationer liknandedenna får vi direkt i och med EG-reglernas införande.Som svar på frågorna angående vad som sker medbyggarbetslösheten när den redan nu är mycket hög kan sägas attall tidigare erfarenhet ger vi handen att byggsektorn är van vidstor flexibilitet. Vid tidigare nedgångstillfällen har denna typav arbetskraft, som överlag är användbar, duglig och dessutomvan vid att växla mellan jobb -- vid t.ex. projektanställning --visat sig vara i stånd att hitta alternativ i mycket störreutsträckning än någon annan typ av arbetskraft. Utbuden avalternativ till byggsektorn brukar också raskt minska. Det ärdock svårt att i nuvarande läge se vart man kan nå. Vi hördeGöte beskriva hela ekonomin i arbetslöshetskris.Jag tror inte att vi kommer att se den eleganta neddragningen avbyggsektorn som vi har sett tidigare. Det finns helt enkeltingenstans att gå. Efter hand, ochsenare, kommer det att se annorlunda ut. Men i början av90-talet, eller kanske 1994, har vi anledning attvara mycket oroliga.Slutligen räntelånen: Innebörden av det som jag sade är atträntelånen redan finns. Det händer att kontrakt upprättas medföretag som har långa investeringstider. Kontrakten innebär ettslags lånelöfte. Alla banker är mycket intresserade av att ingåsådana avtal om det hela ter sig rimligt och lönsamt.Varför ter det sig då inte rimligt och lönsamt i störreutsträckning, kan man fråga sig. Man törs inte låna upp till100% för en investering, om kapitalet skall tas tillbaka under60 år som man är beroende av att det som maninvesterat följer minst inflationstakten. Detvore fullständigt oansvarigt att göra någonting sådant. Bankernahar redan nu gjort tillräckligt mycket som är oansvarigt. Detkrävs ett rimligt inslag av eget kapital, så att omfastighetspriserna utvecklas sämre än priserna i övrigt är detden som har gjort investeringen och bedömningen som får tarisken. Kreditgivaren skall inte plötsligt få veta attlåntagarens kalkyler har spruckit.Gösta : Herr ordförande, riksdagsledamöter!Bostadsbyggandet i ligger än på enmycket hög nivå. Jag skall redogöra för en bild som visarantalet påbörjade bostadslägenheter och antalet lägenheter därman har fått beslut om bostadslån och lägenheter där man haransökt om bostadslån. Det byggs praktiskt taget inga bostäder iSverige utan statligt bostadsstöd.Bild 12Antalet ansökningar om bostadslån och beslutade bostadslånunder 1991 var drygt 60000. Påbörjade bostäder varungefär 57000. Påbörjade lägenheter var 69000.Det är en mycket hög nivå.Beträffande utvecklingen kan vi konstatera attunder sjönk antalet beslut och antaletansökningar om statligt bostadslån. Nivån i nyproduktionensvarar mot en årlig produktion på nära 50000 lägenheter. Tilldetta skall läggas ombyggnadsverksamhet. ökadeantalet ansökningar och beslut om statligt stöd för ombyggnadmycket kraftigt. Antalet lägenheter med ansökan om stöd förombyggnad var 70000 i runda tal. Det skall noterasatt nära hälften var sådana ansökningar och beslut som kom månad. Väldigt många av dessa kom också att behandlas-- alltså beslut -- . Där gjorde landetslänsbostadsnämnder en kraftfull insats för att hinna klarabeslutsfattandet . Jag vill betona att detta intevar för att obstruera mot de beslut som regering och riksdaghade fattat om ändrade villkor . Det kompåtryckningar också från närstående attförsöka kraftigt påskynda behandlingen så att man hann klarabesluten innan de förändringar som regeringen och hadetagit ställning till trädde i kraft.Ombyggnadsverksamheten kan alltså sägasmotsvara en ombyggnadsnivå på ungefär 35000 lägenheter. Dagensbyggande på bostadssektorn motsvarar 50000 lägenheter inyproduktion på årsbasis och i runt tal 35000 lägenheter iombyggnadsverksamhet. Översatt till sysselsättningstillfällenmotsvarar det arbete åt ungefär 70000 direkt verksammabetongarbetare, timmermän, målare och murare. Översatt till helasektorn, inkl. kringverksamheten, svarar det mot ungefär200000 sysselsättningstillfällen.Vi har alltså långt ifrån nått botten när det gällersysselsättningen på bostadssektorn. Det finns anledning atträkna med betydande ytterligare minskningar avsysselsättningstillfällen inom byggsektorn.Vi har också försökt titta framåt och se vad som kan händaunder 1992 och 1993. Vi har studerat ett antal indikatorer somkan vara en mätare på vilken utveckling vi har att förvänta oss.Om vi alltså bara ser på hur antalet ansökningar om bostadslånhar utvecklats kan vi se att det under 1991låg under nivån 1990. Det skulle kunna indikera -- översatttill antalet påbörjade bostadsbygganden -- en minskning istorleksordningen 10000 lägenheter. Som jag sade tidigare lågväsentligen denna minskning . Om vi hardetta som utgångspunkt för att få en bättre mätare påutvecklingen, kan vi säga att det skulle innebära en minskningför 1992 på ungefär 15000 lägenheter.Bild 13Vi har frågat alla dem som fick lånebeslut ochnovember huruvida de har för avsikt att fullföljasina projekt. Det visar sig att enbart har sagt att de ärtveksamma till att gå vidare med redan klara ärenden dvs. att deinte har för avsikt att fullfölja sina projekt. Det skulleinnebära en minskning med ytterligare ungefär 5000 lägenheter.16 % tänker visserligen fullfölja projekten, men sedan tänker deinte göra något mer. Det skulle indikera en minskning medungefär 10000 lägenheter.Vi har vidare försökt kartlägga projekteringen -- det är enavgörande faktor -- och studerat arbetslösheten blandarkitekter. Den låg för en månad sedan på . Det gäller helaarkitektkåren, även de offentliganställda. Vi har i varje fallännu inte drabbats i samma utsträckning som de privatanställda.Det skulle enligt vår bedömning indikera en nedgång under 1992med ungefär 10000 lägenheter.Vi håller på att sammanställa en enkät som vi har gjort ikommunerna om det planerade bostadsbyggandet. Vi är ännu inteklara med alla 24 länen, men efter att ha kunnat sammanställauppgifter från 16 län kan vi säga att kommunernas planeringskulle ligga på en nivå som är lägre än under1991. Det skulle också indikera en nedgång på i runt tal 15000lägenheter.Slutligen vill jag säga att vi även har försökt ta reda på hurde svårigheter på kreditmarknaden som vi har fått signaler omkommer att påverka det närmast liggande bostadsbyggandet.Länsbostadsnämnderna har kollat alla de projekt som var på gångför att se vilka som kunde riskera att inte genomföras på grundav svårigheterna att få kredit. Det är en blygsamsiffra. Det skulle indikera en nedgång på ytterligare 1000lägenheter utöver de 10000--15000 lägenheter som jag nämnt.Det är av de aktuella projekten som förefaller blistoppade av kreditsvårigheterna.Samtidigt annonserar man att här finns växande problem. Nuställs större krav från kreditinstitutens sida både när detgäller att ge byggnadskreditiv och framför allt när det gälleratt lyfta av byggnadskreditiv. Många ställer krav på attlägenheterna skall vara uthyrda innan man är beredd attfullfölja de åtaganden gentemot kredittagare som man egentligenhar gjort när man startade med byggnadskreditiv. Man är alltsåinte beredd att fullfölja detta med mindre än att byggherrarnakan visa att lägenheterna faktiskt är uthyrda. På sina håll harkommunerna också svårigheter när det gäller borgen. Detkan vara ett växande problem.Bankerna har, som också sade, naturligtvis ettstort ansvar för den överhettning som rådde sedangenom sin ganska okritiska kreditgivning till lokalbyggandet. Nuär man på väg att slå över lika panikartat åt andra hållet närdet gäller det mera seriösa bostadsbyggandet. Här kan manförutse svårigheter framöver.Sammantaget skulle detta kunna innebära attigångsättningen skulle stanna vid 40000 lägenheter.Den nuvarande nivån, som motsvarar en årsproduktion på 50000lägenheter, kommer alltså att kraftigt sjunka mot slutet av dethär året.Utvecklingen kommer att vara mycket kraftigtberoende av vilka villkor som kommer att gälla för de projektsom skall starta . Där har regeringen aviserat att nyavillkor skall träda i kraft . Vi har ocksåuppfattat att intentionerna är väldigt bestämda att hålla dettadatum så att villkoren kan presenteras . Därvill jag säga att en av fördelarna med det tidigareräntelånesystemet var att man kunde erbjuda relativt lågaboendekostnader i nyproducerade bostäder. Därmed skulle denkraftiga neddragning av bostadssubventionerna som jag nämndeinte slå mot möjligheterna att nyproducera bostäder. Väljer manatt kraftigt dra ner bostadssubventionerna, utan att ha någonomfördelning över tiden av kostnaderna, kan det komma att slåmycket hårt mot nyproduktionen. Det skulle kunna innebära attden beräknade nivån 40000 lägenheter 1992 mycket kraftigt kankomma att sänkas 1993. Det är svårt att förutspå hur kraftigtförrän vi har fått korten på bordet vad gäller villkoren förbostadsbyggandet 1993.Detsamma gäller ombyggnadsverksamheten. Den har redan höjtstill en relativt hög nivå; från att 1990--1991 ha legat på ennivå motsvarande 18000--20000 lägenheter är den uppe i envolym som svarar mot 35000 lägenheter och är på väg uppåt, näralla de projekt skall startas som det har beslutats om . Vi skulle kunna räkna med att det motslutet av det här året skulle vara uppe i en volym som motsvarari varje fall 40000 lägenheter på årsbasis. Även den fortsattaombyggnadsverksamheten kommer att vara starkt beroende av devillkor som skall lämnas för de projekt som skall starta under1993. Även där kan vi riskera att få en kraftig nedgång. Skullenedgången 1993 innebära en halvering -- det kan bli mer än så --av den produktionsvolym som gäller , skulle det alltsåinnebära en ökad arbetslöshet inom den direktabyggnadsarbetarkåren med en minskad sysselsättning med 30000arbetstillfällen och totalt inom hela sektorn med 100000sysselsättningstillfällen från dagsläget till 1993.Behöver det byggas några bostäder framöver? Självklart ärefterfrågan på bostäder kopplad till priset på bostäder. Men låtoss bara försöka räkna på vad det behövs för bostadsbyggande omdet kommer att vara samma anspråk som på att få bildahushåll. Vi har gjort den beräkningen på och bedömeratt det samlade bostadsbyggandet innebär ettlägenhetstillskott på ungefär 400 000 lägenheter.