mot · GE02Bo20 · 1991-03-04 00:00:00 — med anledning av prop. 1990/91:92 Förslag till ny bostadsrättslag, m.m. InledningBostadsrätt är en form av boende som efterfrågas avmånga. Andelen lägenheter med bostadsrätt uppgår till 15procent av det totala bostadsbeståndet. Genom godomvårdnad, sparsamhet och egna arbetsinsatser blir bådedrifts- och underhållskostnader lägre i bostadsrätt än ihyresrätt.I är andelen ägda bostäder låg sett i ettinternationellt perspektiv. Andelen offentligt ägda är imotsvarande mån hög.Av de cirka 4 miljoner bostäder som finns i vårt land ärnästan hälften () hyresrätter. Detta är inteett resultat av konsumenternas efterfrågan utan beror på enmedveten socialistisk politik där ägande och valfrihetmotarbetats medan offentligtägd hyresrätt favoriserats.Erfarenheterna av offentligt ägda bostäder är inte goda.De boende har sämre inflytande över sin boendemiljö änvad som är fallet med ägda bostäder. Möjligheterna attpåverka bostadskostnaderna är på olika sätt inskränkta.Underhåll och förvaltning av fastigheterna brister ofta. Avden s.k. storstadsutredningen framgår att de boende ärmissnöjda med sådana bostadsområden där de s.k.allmännyttiga bostadsföretagen är dominerande ägare.Enligt vår mening bör kommuner inte ägabostadsföretag. Lika litet som det finns anledning förkommuner att driva livsmedelsbutiker, lika litet finns skälför dem att driva bostadsbolag. Alla de som bor i offentligtägda hyreshus bör därför erbjudas att förvärva husen. Iförsta hand bör avvecklingen av de allmännyttigabostäderna ske genom att de boende får förvärvalägenheterna och bilda bostadsrättsföreningar eller innehabostäderna som s.k. ägarlägenheter. Därmed skulle deboende i det enskilda huset få det fulla ansvaret för sittboende. Den ekonomiska makt som återfinns i deallmännyttiga företagen skulle spridas till de enskildamänniskorna. Hyresgäster som önskade fortsätta att hyrasin bostad skulle givetvis kunna göra detta.Moderata reformkrav gällande bostadsrättI partimotion av m.fl. Valfrihet i boendet ochi motion av m.fl. Stärk de boendes ställning moderata synen på bostadsrätt tidigare framförts. Imotionerna har bl.a. följande frågor berörts.Särbehandlingen av Sveriges bostadsrättsföreningarscentralorganisation (SBC) genom bl.a. tillståndslagen, somanger förutsättningar för förvärv av hyresfastighet, måsteupphöra. Nuvarande regler om rätt för HSB ochRiksbyggen att tillämpa hembudsskyldighet för nyabostadsrättsföreningar skall avskaffas. börvidare avskaffa den s.k. , om slopande avräntebidrag vid överlåtelse av allmännyttiga bostadsföretageller sådana företags fastigheter.Hyresgäster i privatägda flerbostadshus kan genom s.k.intresseanmälan erhålla företrädesrätt framför en annanköpare för förvärv och ombildning till bostadsrätt. Dennarätt finns emellertid inte för de 1 600 000 människor som bor i allmännyttan. Vi anser att allaskall ges samma möjlighet att bilda bostadsrättsföreningar.För närvarande krävs att två tredjedelar avhyresgästerna är överens om ombildning från hyresrätt tillbostadsrätt. Ett ytterligare inslag i strävandena attunderlätta ombildning till bostadsrätt är att sänka kravet påden majoritet som fordras för intresseanmälan och beslutom förvärv enligt ombildningslagen. Det är fullt tillräckligtmed enkel majoritet i dessa sammanhang.För att underlätta ombildning till bostadsrätt föreslår viatt förbudet mot s.k. dubbelupplåtelse hävs. Det skullemöjliggöra att den nybildade bostadsrättsföreningenövergångsvis blir ägare av de lägenheter där de boende ejönskar byta upplåtelseform. En sådan lagändring bidraräven till att få till stånd en mer flexibel bostadsmarknad.Därmed skulle en och samma fastighet kunna bestå avlägenheter med såväl ägande- som bostadsrätts- ochhyresrättsupplåtelse.Vid nybyggande av bostadsrättslägenheter är det inteovanligt att kommunen kräver att en stor del av bostädernaskall förmedlas av den kommunala bostadsförmedlingen.Det är olyckligt om kommunen har anvisningsrätt, eftersommöjligheten att få en bostad för den som tidigt anmältintresse och bosparat därigenom minskar. Det är viktigt attstimulera bosparande. Därför är det i första hand de sombosparat, ofta under en lång följd av år, som skall erbjudasdessa bostäder. Husbyggarna, d.v.s. SBC Bo, HSB m.fl.skall därför ha den fulla förmedlingsrätten.Från moderat sida har vidare vissa skattefrågor somberör bostadsrättslägenheter aktualiserats. Vi menar attfastighetsskatten skall avskaffas. bör skattenminskas med en tredjedel. Sänkt fastighetsskatt leder tillsänkta boendekostnader även för dem som bor ibostadsrättslägenheter.Hela systemet för beskattning av realisationsvinster vidförsäljning av bostäder bör bli föremål för en särskildutredning. Syftet skall vara att avskaffa flyttskatten. Förnärvarande tillämpas realisationsvinstbeskattning vidförsäljning av bl.a. bostadsrättslägenheter. Skatten kallasofta flyttskatt, eftersom den drabbar den som säljer enbostad för att flytta till en annan. Enligt vår uppfattning börrealisationsvinster beskattas först efter fullindexuppräkning av anskaffningsvärdet som de såkallade takreglerna justeras i motsvarande mån. Vidare böruppskovsmöjligheterna återinföras och tillämpas för såvälbostadsrätter som egna småhus. Vi tar avstånd från den nyaregel som säger att den som säljer en bostadsrätt skall ta upp''sin andel'' av bostadsrättsföreningens skulder som entillgång.Ett stort antal bostadsrättsföreningar i vårt land är i sintur anslutna till centrala organisationer, s.k.folkrörelsekooperativa riksorganisationer. Så är falletexempelvis beträffande HSB-föreningar. Sådana föreningarkan i sina stadgar ha inskrivet att de skall tillhöra denaktuella riksorganisationen samt att den lokala föreningeninte äger rätt att utträda ur riksorganisationen, såvida dennainte lämnar sitt godkännande.Detta system fråntar den lokala föreningen den reellabeslutandemakten i viktiga frågor. Den innebär också enrisk för att den lokala föreningen åsamkas onödiga utgifter.Enligt vår mening bör denna form av kollektivanslutning avboende i bostadsrättsföreningar motverkas. Det kan skegenom att i bostadsrättslagen införa en regel som säger atten bostadsrättsförening äger rätt att självständigt ändra sinastadgar, även om dessa föreskriver att sådan ändring skallgodkännas av viss riksorganisation. Vi vill erinra om attmoderata samlingspartiet i andra sammanhang föreslagit atträtten till s.k. negativ föreningsfrihet, d.v.s. rätten att ståutanför eller att lämna viss sammanslutning, bör ges skyddi grundlag.Regeringens propositionRegeringens proposition om ny bostadsrättslag innebär ivissa delar förbättringar jämfört med nuvarande läge. Detfinns dock ett antal förslag som inte kan accepteras. Nedanredovisar vi vår kritik av dessa förslag under rubriker sommotsvarar propositionens.Antalet lägenheter i föreningens hus m.m. (2.2)Enligt propositionen skall det i en bostadsrättsföreningshus finnas minst fem lägenheter avsedda att upplåtas medbostadsrätt.Flera remissinstanser har varit kritiska till förslaget.Juridiska fakultetsnämnden vid harställt sig tveksam till kravet på att det skall finnas minst femlägenheter. Samma uppfattning har Sverigesadvokatsamfund och SBC. SBC framhåller vidare att detfinns ett stort antal fastigheter som innehåller färrelägenheter än fem och där bostadsrätt är en lämpligupplåtelseform.Vi delar dessa remissinstansers inställning. Enligt vårmening bör det vara möjligt att bilda bostadsrättsföreningarmed endast tre lägenheter. Så som SBC understrukit finnsett stort antal fastigheter med endast 3--4 lägenheter.Sådana fastigheter är väl lämpade för boende ibostadsrättens form. De boende får nära kontakt medvarandra och har ett stort inflytande över föreningensverksamhet. Vi menar mot denna bakgrund att de skäl somfrån departementschefens sida anförs som stöd för attantalet lägenheter bör vara fem inte är övertygande.Juridiska personers innehav av bostadsrätt tillbostadslägenheter (2.4.2)Enligt propositionen bör bostadsrättsföreningar ges enlaglig rätt att fritt och oberoende av stadgarnas innehållvägra sådana juridiska personer medlemskap i föreningensom har förvärvat bostadsrätt till en bostadslägenhet sominte är avsedd för fritidsändamål. Vidare föreslås att enbostadslägenhet som innehas av en juridisk person endastskall få användas för att i sin helhet hyras ut i andra handsom permanentbostad, om något annat inte har avtalats.Det skall vidare krävas samtycke från föreningen till enandrahandsupplåtelse av en juridisk personsbostadslägenhet. Samtycke skall vidare krävas för att enjuridisk person som är medlem i föreningen skall få förvärvabostadsrätt till en bostadslägenhet. Enligt propositionen ärsyftet med de nya bestämmelserna att öka möjligheterna attförhindra att bostadslägenheter används av juridiskapersoner för övernattningsändamål.Vi motsätter oss dessa förslag. De har tillkommit i förstahand som en direkt följd av att den socialistiska majoriteteni hemställt om lagstiftning. Vi menaratt det är principiellt fel att stifta lagar som huvudsakligenendast kommer att ha effekt på en viss plats i landet. Viifrågasätter vidare behovet av lagstiftningen. Det måsteanses vara väl motiverat att företag med säte i övriga delarav landet önskar en eller flera lägenheter i . Detligger ju i sakens natur att med den koncentration avmyndigheter och andra företag som kännetecknar ett landshuvudstad finns ett ständigt behov avövernattningslägenheter för företagsrepresentanter frånandra delar av landet. En lagstiftning av den natur sompropositionen föreslår kan nästan betecknas somdiskriminerande mot företag verksamma utanförStockholmsregionen.Till detta skall fogas den kritik som juridiskafakultetsnämnden vid framfört.Enligt nämnden bär förslaget prägel av nödlösningtillkommet under trycket av den nuvarande bostadsbristeni . Vidare bygger det på en felaktig analys avreglerna om s.k. andrahandsuthyrning från juridiskapersoner. anför bland annat:En juridisk person kan inte gärna själv utnyttja enlägenhet som bostad. Det ligger därför i sakens natur attlägenheten måste utnyttjas av en fysisk person. Enupplåtelse av en bostadslägenhet till en juridisk personmåste därför anses innebära ett medgivande att den fårutnyttjas av någon anställd eller annan med anknytning tillden juridiska personen.Vidare anför fakultetsnämnden:Enligt fakultetsnämndens mening måste därförbostadsrättsföreningar vilkas stadgar medger att juridiskapersoner förvärvar bostadsrätt till bostäder bygga på tankenom ett tillstånd till andrahandsuthyrning till den juridiskapersonen närstående fysiska personer. Eljest vorestadgereglerna mer eller mindre meningslösa, något somman varit medveten om under alla år. Sådanastadgebestämmelser har funnits långt innan regler om rätttill andrahandsuthyrning med tillstånd av hyresnämndeninfördes.Mot denna bakgrund framstår det som ett allvarligtingrepp i rättssäkerheten att plötsligt införa en regel att enjuridisk person nu måste ha särskilt medgivande frånbostadsrättsföreningen att hyra ut i andra hand. Vidareinnebär förslaget ett brott mot de nu gällande reglerna attden enskilde bostadsrättshavaren måste medge attstadgarna ändras så att hans rätt att överlåta lägenheteninskränks.Såväl hänsynen till regionalpolitiska skäl som respektenför grundläggande rättssäkerhetsaspekter talar således föratt propositionens förslag i denna del bör avvisas. Debostadsrättsföreningar som önskar förhindra att juridiskapersoner blir medlemmar kan ge föreskrifter i saken iföreningens stadgar.Rätt till medlemskap m.m. efter kommunalbostadsförmedling (2.4.4)Enligt propositionen skall den som anvisats bostad avkommunen med stöd av lagen om kommunalbostadsanvisningsrätt inte få vägras inträde som medlem ien bostadsrättsförening, om de villkor för medlemskap somföreskrivs i stadgarna är uppfyllda och föreningen skäligenbör godta sökanden som bostadsrättshavare. Tvist ommedlemskapet skall kunna prövas av hyresnämnden. Såsom har framförts från moderat sida vid tidigare tillfällenanser vi att lagen om bostadsanvisningsrätt skallavskaffas. Lagen skapar inte några bostäder. Mot dennabakgrund bör även förslagen i propositionen i denna delavslås.Bostadsrättshavarens s.k. vetorätt (2.7.2)Enligt propositionen avskaffas en bostadsrättshavaress.k. vetorätt vid om- eller tillbyggnad som rör den egnalägenheten. Samtycker inte bostadsrättshavaren till ensådan åtgärd skall den ändå kunna genomföras, omföreningsstämman beslutar om åtgärden med kvalificeradmajoritet och beslutet godkänns av hyresnämnden.Förslaget innehåller också vissa garantier förbostadsrättshavarens rättssäkerhet.Vi motsätter oss propositionens förslag. Det är enligt vårmening inte helt korrekt att generellt tala om att enbostadsrättshavare har vetorätt. Gällande lag innehållerbl.a. följande: Om en ombyggnad medför att enbostadsrättslägenhet kommer att undergå försämring avicke ringa betydelse fordras alltid att bostadsrättshavarenbiträder beslutet. I detta ligger att en försämring av ringabetydelse inte kräver något samtycke. Det är alltså endaststörre förändringar som ger bostadsrättshavaren rätt attmotsätta sig ombyggnad. Om en ombyggnad leder till enväsentlig förändring av lägenheten, utan att det är fråga omnågon försämring, fordras antingen att bostadsrättshavarenbiträder beslutet eller att minst två tredjedelar av deröstande i föreningen förenat sig om detta.Sammanfattningsvis är det alltså endast i vissa situationerbostadsrättshavaren har en stark ställning.Vi menar att nuvarande reglering är rimlig och riktig.Detta mot bakgrund av att den som har en bostadsrätt iprincip äger sin egen bostad. Det ligger då, enligt vårtsynsätt, i sakens natur att starka rättssäkerhetsgarantierskall finnas för ägaren. Propositionens förslag innebär enurholkning av äganderätten. Till detta skall fogas att dennuvarande regleringen av allt att döma har fungerat väl ipraktiken. (SOU 1988:14) har intebaserat sina förslag om avskaffande av vetorätten på någotutredningsmaterial som visar något stort behov av ändringpå detta område. Även detta talar för att nuvarandereglering med en stark ställning för bostadsrättshavaren börbestå.Upplåtelse i andra hand (2.9)I propositionen föreslås bl.a. att den generella möjlighetsom finns att utan styrelsens samtyckeupplåta bostadsrätten till en lägenhet i andra hand till enmedlem i föreningen slopas.Vi motsätter oss detta förslag. Det saknas enligt vårmening anledning att kräva styrelsens samtycke dåupplåtelse avser en person som redan är medlem iföreningen. I sådana fall har ju vederbörande person redanprövats och befunnits lämplig att bli medlem i föreningen.Ännu en prövning vid en andrahandsupplåtelse är onödig.Associationsrättsliga förvärv m.m. (3.3)I propositionen föreslås att det nuvarande kravet påhembudsskyldighet vid överlåtelse genom köp eller byteutvidgas att omfatta även övergång genom tillskott till bolageller förening, utdelning eller skifte från bolag eller föreningsamt fusion enligt 14 kap. 1 eller 2 § aktiebolagslagen. Frånhembudsskyldigheten skall vissa undantag kunna ske.Bostadsdomstolen har i sitt remissyttrande anfört att detinte anförts tillräckliga skäl för att låta hembudsreglerna blitillämpliga även på associationsrättsliga förvärv. Lagrådethar för sin del anfört att vid de associationsrättsligaöverlåtelserna är förhållandet mellan parterna ofta typisktsett sådana att ett förvärv av bostadsrättsföreningen kanframstå som oskäligt.Enligt vår mening är denna kritik befogad. Då reglernaom hembud infördes var inte avsikten att den här aktuellatypen av förvärv skulle omfattas. Dessa förvärv skiljer sighelt ifrån normala former av fastighetsöverlåtelser och är iregel grundade på rent företagsmässiga överväganden. Dethar inte i propositionen anförts skäl av tillräcklig styrka föratt motivera ny lagstiftning i denna fråga. Därför börpropositionens förslag i denna del avslås.Oskäliga villkor i hembud (3.4)I propositionen föreslås att det skall införas enbestämmelse som ger hyresgästerna möjlighet att förhindraatt en fastighetsägare ställer upp oskäliga villkor i etthembud. Dessa frågor skall kunna prövas avhyresnämnden.Lagrådet har vid sin granskning av förslaget bl.a. anförtföljande: ''Den nu föreslagna ändringen av paragrafenmedför en ytterligare inskränkning i förfoganderätten till enfastighet. Det framstår därför som tveksamt för lagrådet omen så allmänt hållen regel bör tas in i lagrummet. ''Enligt vår mening bör propositionens förslag inte godtasav . Vi menar att departementschefen går förlångt då han hävdar att ett hembud måste vara så utformatatt en bostadsrättsförening typiskt sett har möjlighet attacceptera hembudet. Enligt vår uppfattning innebärmöjligheten till hembud rätten för en bostadsrättsföreningatt få möjlighet att förvärva en fastighet före någon annanpresumtiv köpare. Däremot innebär inte hembudsrätten enrätt att erbjudas att förvärva fastigheten på precis de villkorbostadsrättsföreningen må finna lämpliga för egen del.Kooperativ förvaltning av hyreshus (5)I propositionen föreslås att giltighetstiden för lagen omförsöksverksamhet med kooperativ hyresrätt förlängs tillutgången av år 1993.Vi har tidigare motsatt oss denna försöksverksamhet.Enligt vår mening är kooperativ hyresrätt inget annat änhyresrättsboende med deposition. Detta boende saknarfördelar för den enskilde. Nuvarande försöksverksamhetbör därför upphöra omedelbart.Ikraftträdande m.m. (6)I propositionen föreslås att den nya lagstiftningen skallträda i kraft . Enligt vår mening är detta enmindre väl vald tidpunkt. Ikraftträdandet bör skjutas framtill . Det kommer annars att saknasförutsättningar för att information om de nyabestämmelserna når ut till den stora grupp enskilda som iegenskap av boende eller ledamöter i föreningarnas styrelseär berörda av lagändringarna.I motionen har lagts fram förslag som medförlagändringar. Det bör ankomma på vederbörande utskottatt utforma sådana ändringar. Med hänvisning till det anförda hemställs1. att som sin mening ger regeringen till kännavad i motionen anförts om ombildning av den s.k.allmännyttan,2. att beslutar ändra lagen (1975:1132) omförvärv av hyresfastighet m.m. så att krav omförvärvstillstånd -- utöver nu gällande undantag -- inteheller skall gälla en riksorganisation eller regionalorganisation för bostadsrättsföreningar,3. att beslutar ändra bostadsrättslagen så attnuvarande regler om möjlighet för HSB och atttillämpa hembudsskyldighet avskaffas,4. att avskaffar den s.k. att beslutar ändra lagen (1982:352) om rätttill fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt så atts.k. intresseanmälan skall kunna göras även av hyresgästerboende i allmännyttiga bostadsföretag,6. att beslutar ändra bostadsrättslagen ienlighet med vad i motionen anförts om enkel majoritet avhyresgäster för bildande av bostadsrättsförening,7. att beslutar upphäva förbudet mot s.k.dubbelupplåtelse,8. att som sin mening ger regeringen till kännavad i motionen anförts om kommuners rätt att förmedlanybyggda bostadsrättsfastigheter,9. att beslutar att i bostadsrättslagen införa enregel som ger en bostadsrättsförening rätt att självständigtändra sina stadgar även om dessa föreskriver att sådanändring skall godkännas av viss riksorganisation, i enlighetmed vad i motionen anförts,10. att , med avslag på propositionens förslag idenna del, beslutar att det i en bostadsrättsförenings husskall finnas minst tre lägenheter avsedda att upplåtas medbostadsrätt,11. att avslår propositionens förslag omjuridiska personers innehav av bostadsrätt tillbostadslägenheter, i enlighet med vad i motionen anförts,12. att upphäver lagen om kommunalbostadsanvisningsrätt,13. att , med avslag på propositionens förslag idenna del, beslutar att nuvarande bestämmelser ombostadsrättshavarens s.k. vetorätt skall bestå,14. att avslår propositionens förslag om attstyrelsens samtycke skall krävas för upplåtelse avbostadsrätt till en lägenhet i andra hand till en medlem iföreningen,15. att avslår propositionens förslag att kravetpå hembudsskyldighet skall utvidgas att omfatta ävenövergång genom tillskott till bolag eller förening, utdelningeller skifte från bolag eller förening samt fusion enligt 14kap. 1 eller 2 § aktiebolagslagen,16. att avslår propositionens förslag omhyresgästernas möjlighet att förhindra att en fastighetsägareställer upp oskäliga villkor i ett hembud,17. att beslutar att nuvarandeförsöksverksamhet med kooperativ förvaltning av hyreshusskall upphöra ,18. att beslutar att den nya lagstiftningen skallträda i kraft .