mot · GE02Bo24 · 1991-03-04 00:00:00 — med anledning av prop. 1990/91:92 Förslag till ny bostadsrättslag, m.m. SammanfattningRiksdagen har att ta ställning till en proposition om nybostadsrättslag m.m. Propositionen är huvudsakligeninriktad på att lösa vissa lagtekniska och praktiska problemsom visat sig med nu gällande lagstiftning. Folkpartietliberalerna håller med om att det föreligger ett reformbehovoch godtar i stora delar regeringens förslag. I allt väsentligtanser vi därför att regeringens proposition kan antas. Inågra enskildheter har vi dock en annan uppfattning, vilketvi nedan redovisar. Vi tar också tillfället i akt att upprepanågra krav vi framfört i andra sammanhang.2. InledningMånga människor önskar bo med bostadsrätt, eftersomde uppskattar den förening av enskilt ägande ochgemensamt ansvarstagande som bostadsrättsboendeerbjuder. Enskilt ägande och gemensamt ansvarstagandemedför också lägre förvaltningskostnader. Nära förknippadmed det enskilda ägandet är den fria överlåtelserätten avbostadsrättslägenheter. Det är därför viktigt attregelsystemet underlättar och uppmuntrar bildande,ägande och överlåtande av bostadsrättslägenheter.3. Antal medlemmar för nybildandeI propositionen föreslås att de nu gällande reglerna omett minsta antal medlemmar för att bildabostadsrättsförening skall kompletteras med krav på ettminsta antal lägenheter. Det är rimligt. Vi vänder oss dockemot att det skall krävas så många som fem medlemmarrespektive lägenheter för att bilda en förening. De skäl somanförs i propositionen för ett minimiantal är inte av denkaraktären att de pekar ut just antalet fem som det mestlämpliga. Tvärtom finns det mycket som tyder på att ävenhus med tre och fyra lägenheter kan vara lämpliga för dennaupplåtelseform.Det kan anses strida mot den kooperativa idén att ha enbostadsrättsförening med endast två medlemmar ellerlägenheter. Vi förordar att ändrar ipropositionens förslag så att gränsen går vid minst trelägenheter respektive medlemmar.4. Juridiska personers rätt att förvärvaAtt juridiska personer kan förvärva bostadsrätter kan ivissa fall utgöra ett problem. Bostadsrätt somupplåtelseform bygger på en kooperativ idé grundad påenskilt ägaransvar och kollektivt förvaltaransvar. Enjuridisk person som sådan känner inte ansvar, även om dessställföreträdare kan göra det. De enskildabostadsrättsföreningarna kan därför i olika utsträckning hainvändningar mot att anta juridiska personer sommedlemmar. Mot detta skall ställas det intresse avavtalsfrihet som båda parter i en överlåtelse har, och detintresse säljaren av en lägenhet har av att erhålla högstaförsäljningspris.I mönsterstadgarna för bostadsrättsföreningar anknutnatill SBC finns en klausul som förbjuderjuridiska personer att bli medlemmar i föreningen. ÄvenHSB har infört en sådan klausul i sina mönsterstadgar, ochRiksbyggen kan väntas följa efter. Det finns emellertid enmängd bostadsrättsföreningar i landet som saknar sådanklausul i stadgarna. Särskilt i de fall en sådan förening redanhar en eller flera medlemmar som är juridiska personer hardet i praktiken blivit omöjligt att ändra stadgarna så attjuridiska personer inte kan bli medlemmar.Folkpartiet liberalerna håller med om att det finns skälsom talar för en utökad möjlighet förbostadsrättsföreningar att vägra juridiska personermedlemskap. Regeringens förslag till lösning av dettaproblem, som i sin tur bygger på den särskilde utredarensförslag, bär prägeln av en kompromiss mellan avtalsfrihetenoch framför allt bostadspolitiska skäl, men ocksåbostadsrättsföreningarnas intresse av att ha direktansvarskännande medlemmar.Regeringen söker alltså en avvägning mellan dessamotstående intressen, vilket är nödvändigt för att enförändring skall kunna genomföras. Även om förslaget haren del förtjänster är vi inte övertygade om att denförutsebarhet och konsekvens i lagstiftningen som etträttssamhälle kräver har uppfyllts. Vi anser, liksom ävenflera remissinstanser med juridisk sakkunskap, attresultatet blir ett alltför stort inslag av godtycke ibostadsrättsföreningarnas rätt att vägra juridiska personermedlemskap. Vägledande förarbetsuttalanden om i vilkasituationer en bostadsrättsförening kan vägra juridiskapersoner medlemskap saknas. Juridiska personer saknarenligt lagförslaget rätt att överklaga beslut varigenom devägras medlemskap till hyresnämnd. Frågan om de i ställethar rätt att överklaga till tingsrätt berörs inte ipropositionen. Förslaget bör beredas ytterligare och kan isin nuvarande utformning inte genomföras.5. Lägenheter som anvisats av kommunalbostadsförmedlingFörslaget i denna del är svårt att bedöma. Det har intevarit föremål för remissbehandling, vilket är en bristeftersom det kan medföra juridiska komplikationer. Viefterlyser t.ex. en analys dels av kommunens roll sommäklare i de situationer som avses, dels av huruvidakommunens och den anvisades avtal i vissa fall kan kommaatt binda tredje man, dvs. bostadsrättsföreningen.Bindande tredjemansavtal är i andra sammanhangfrämmande för rättsordningen. Förslaget bör utredas ochremissbehandlas.6. Bostadsrättshavares vetorättEnligt nu gällande regler har en bostadsrättshavarevetorätt mot förändringar i den egna lägenheten sominnebär ''försämring av icke ringa betydelse''. Vi delarregeringens uppfattning att detta är en i vissa fall för rigidregel. Ett civilrättsligt reglerat ''expropriationsförfarande''gentemot bostadsrättshavare skulle öka möjligheterna förbostadsrättsföreningar att genomföra sakligt välmotiveradeförändringar i vissa fall. Vi anser dock att regeringensförslag medför en för långtgående försämring av de enskildabostadsrättshavarnas rätt gentemot sin förening. Vi delarinte heller regeringens uppfattning att tvister av detta slagskall handläggas i hyresnämnd.Folkpartiet liberalerna finner de synpunkter som iremissbehandlingen framförts av universitetsjuridiska fakultetsnämnd väl avvägda. De skäl regeringenanför mot fakultetsnämndens förslag att skärpa kravet påhur många som måste biträda en ''expropriation'' -- från 2/3av de röstande till 2/3 av medlemmarna i föreningen -- vilarpå mycket lös grund.Regeringens resonemang om vilka typer avstämmobeslut som skall kunna bryta igenom vetorätteninnehåller brister. Vi kan inte alls förstå hur reglerna omlägenhetssammanslagning, lämpliglägenhetssammansättning och det s.k. markvillkoret iombyggnadslåneförordningen kan anses så viktiga att debryter vetorätten. Regeringens egen tama och språkligtsvårbegripliga invändning, som troligen avser atthyresnämndernas praxis i sådana fall borde vara restriktiv,hjälper inte. Enligt vår uppfattning kan sådana krav aldrigväga över den enskilda äganderätten.Juridiska fakultetsstyrelsen vid universitetpåpekar vidare att det ''expropriationslika'' i reglerna omgenombrott i vetorätten motiverar en starkare juridiskprövning än den som sker i hyresnämnd. Fakultetsnämndenföreslår därför att tvistiga mål i dessa frågor skall tas upp itingsrätt. Vi finner detta förslag bättre än regeringens. Vihar i andra sammanhang krävt att hyresnämnderna skallavskaffas. Detta är ett mycket tydligt exempel på mål somhyresnämnder är direkt olämpliga för att handlägga.Regeringen säger i denna fråga att den är beredd attompröva sin inställning, vilket visar att den inte är fulltövertygad av sin egen argumentering.7. Straffbeläggning av vissa förfarandenI samband med att regler om förhandsavtal införsstraffbeläggs vissa förfaranden rörande förskottsavgifter.Detta föranleder några reflexioner från vår sida. För detförsta är vi inte övertygade om det nödvändiga i dennanykriminalisering. som åklagarutredningeninventerar specialstraffrätten för att rensa ut onödigakriminaliseringar vill regeringen införa en ny, heltöverflödig straffbestämmelse. I den mån de förfarandensom avses skulle vara straffvärda är det vår bedömning attde är kriminaliserade genom mer allmännabestämmelser i , särskilt 10 kap. Vi förespråkari stället en förutsättningslös översyn av straffreglerna ibostadsrättslagen i deras helhet. Denna översyn skerlämpligen genom åklagarutredningens försorg. Denföreslagna utvidgningen med ytterligare enstraffbestämmelse bör dock inte genomföras.Förutom denna nykriminalisering innehållerregeringens förslag en klar försämring i förhållande till nugällande lagtext. Den sista punkten av de kriminaliseradeförfaranden som räknas upp i förslaget till 10 kap 3 § har fåtten språklig utformning som innehåller ett grovt syftningsfel.Andra ledet i denna sista punkt har därmed kommit att ipraktiken kriminalisera varje person som inte begårav regeringen åsyftat kriminella handlingar. Trots attlagrådet tydligt påpekat detta (lagrådet skriver: ''-- -- -- iförevarande paragraf, som lagrådet -- med vissa justeringarbl.a. av ett hänvisningsfel -- -- --'') har inteändrat detta. Detta förbiseende är anmärkningsvärt.Paragrafen bör utformas i enlighet med lagrådets förslag,med den konsekvensändring i numreringen av deuppräknade punkterna som vårt förslag ovan medför.8. Enkel majoritet för beslut om bildandeUnder den tid liberalerna hade ansvar förbostadspolitiken i regeringen beslutade bl.a. attunderlätta ombildningar från hyresrätt till bostadsrätt.Hyresgäster som bildade en bostadsrättsförening fickförköpsrätt till en fastighet när den såldes.Bostadsrättslagen kompletterades med en bestämmelse därdet klargjordes att bostadsrätter får överlåtas fritt.Riksdagens beslut innebar att hyresgästerna fick rätt attinlämna en intresseanmälan gällande förvärv av fastigheten.Om två tredjedelar av de boende förklarade sig intresseradeav en ombildning erhöll de företräde vid en försäljning avfastigheten. Fastigheten fick således inte säljas utan att förstha erbjudits till de boende. Denna rätt gavs till allahyresgäster, oberoende av ägare.Riksdagens majoritet ändrade emellertid propositionenså att bostadsrättsförening ansluten till rikskooperativorganisation undantogs från kravet på två tredjedelsmajoritet av hyresgästerna för att förköpsrätt skulleinträda.Vi anser fortfarande att propositionens ursprungligaförslag är att föredra. Kravet på kvalificerad majoritet börmildras så att det räcker med enkel majoritet.9. Räntebidrag (lex )majoritet beslutade påförslag av regeringen att räntebidrag skall dras in om enallmännyttigt ägd fastighet säljs till en av de boende bildadbostadsrättsförening.Beslutet hade sin udd riktad mot de kommuner som villöka andelen bostadsrätter och på detta sätt främja ettutökat inflytande och ansvarstagande från de boendes sida.Dess orättvisa karaktär underströks ytterligare av att HSBoch vid riksdagsbehandlingen undantogs frånden nya regeln. Denna tendens att gynna två organisationerframför andra är ett direkt stötande inslag i regeringensbostadspolitik.Riksdagen bör besluta om en återgång till de regler somtidigare gällde. Ett yrkande av denna innebörd framställdesi liberalernas bostadspolitiska motion underallmänna motionstiden 1991.10. HembudSocialdemokraternas negativa inställning tillbostadsrättsboende märks också genom att de försökerreglera priserna. Den socialistiska riksdagsmajoritetenändrade lagen så att hembudsskyldighet blevtillåten. Detta skedde på förslag av majoriteten ibostadsutskottet och utan någon beredning av ärendet.Bakgrunden till beslutet var att HSB börjat tillämpa entreårig hembudsskyldighet i en del nybildade föreningar.Detta innebar att man inte hade rätt att fritt överlåta sinbostadsrätt utan endast fick säljatillbaka den till HSB för i princip den ursprungliga insatsen.Detta var uppenbart ett kringgående av förbudet i lagenmot hembudsskyldighet. HSB undvek nämligen att ta inkravet på hembud i föreningens stadgar. Istället träffadeden regionala ett avtal med denbostadssökande om hembudsskyldighet. Trots att dettaavtal var lagstridigt erhöll man ingen lägenhet om man inteskrev på avtalet. Detta kringgående av lagen ledde till attmarknadsdomstolen förbjöd HSB att fortsätta medhembudsskyldigheten.Regeringen tillsatte även en utredning som 1985 ladefram mycket långtgående förslag. få vidsträckta möjligheter att, över huvudet på deboende, tvinga på bostadsrättsföreningar regler om hembudoch priskontroll.Ett genomförande av bostadsrättskommitténs förslagskulle ha fått mycket negativa effekter. De skulle ha lett tilltvå sorters bostadsrätter, en med priskontroll och en utan,vilket skulle ha pressat upp priserna ytterligare på debostadsrätter som inte omfattas av priskontrollen. Deinnebär också ett angrepp mot bostadsrätten somboendeform. Hembud skapar rättsosäkerhet och grogrundför ''svarta'' affärer.Regeringen tvingades dock, bl.a. efter en mycketnegativ remissopinion, att säga nej tillbostadsrättskommitténs förslag. Socialdemokraterna hardock kvar den positiva synen på priskontroll. Vid densenaste socialdemokratiska partikongressen beslutade manockså att verka för att utvidga hembudet till att bli treårigt.Dessutom vill de ta bort kommunens möjligheter att nekaförening att införa hembud.Folkpartiet liberalerna vill gå i motsatt riktning. Enligtvår uppfattning talar de skäl som anförts motbostadsrättskommitténs förslag även för att den nu gällandehembudsskyldigheten avskaffas. Med hänvisning till det anförda hemställs1. att beslutar att 1 kap. 1 och 5 §§ i regeringensförslag till bostadsrättslag ändras så till vida att ''fem'' bytsut mot ''tre'', varvid 2 § lagen om rätt till fastighetsförvärvför ombildning till bostadsrätt ändras i konsekvens härmed,2. att beslutar att 2 kap. 4 § första stycket iregeringens förslag till bostadsrättslag utgår, varefter dekonsekvensändringar i bl.a. 2 kap. 10 § som blir nödvändigagenomförs,3. att som sin mening ger regeringen till kännavad i motionen anförts om juridiska personers förvärv avfastigheter,4. att med avslag på 2 kap. 9 § andra stycketpunkt 2 i regeringens förslag till bostadsrättslag som sinmening ger regeringen till känna vad i motionen anförts omlägenheter som anvisats av bostadsförmedling,5. att beslutar att 16 § andra stycket punkt 2 iregeringens förslag till bostadsrättslag ändras så till vida attorden ''de röstande'' byts ut mot ordet ''medlemmarna'',6. att beslutar att sistnämnda punkt ävenändras så till vida att genombrott av bostadsrättshavaresvetorätt måste godkännas av tingsrätt i stället för avhyresnämnd, varvid konsekvensändringar sker i 11 kap. 3 §,i 4 § lagen om arrendenämnder och hyresnämnder resp. 13 §lagen om bostadsdomstol,7. att som sin mening ger regeringen till kännaatt reglerna om lägenhetssammanslagning, lämpliglägenhetssammansättning och det s.k. markvillkoret iombyggnadslåneförordningen (1986:693) aldrig kan ansesså viktiga att de bryter vetorätten,8. att beslutar att 10 kap. 3 § punkt 3 iregeringens förslag till bostadsrättslag utgår varvid deefterföljande punkterna omnumreras i konsekvenshärmed,9. att beslutar att punkterna 5 och 6 i sammalagrum utformas i enlighet med lagrådets förslag,10. att beslutar att i 3 § andra stycket punkt 2lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning tillbostadsrätt orden ''två tredjedelar'' byts ut mot ''hälften'',11. att avslår 6 kap. 9 § andra stycket iregeringens förslag till bostadsrättslag.