mot · GE02Bo19 · 1991-03-04 00:00:00 — med anledning av prop. 1990/91:92 Förslag till ny bostadsrättslag, m.m. Ny bostadsrättslag m.m.Genom prop. 1990/91:92 fullföljs i huvudsak den avbostadsorganisationerna önskade översynen ochmoderniseringen av bostadsrättslag. I någrahänseende har förslaget dock fått en mindre lyckadutformning.Underrättelse vid pantsättning av en bostadsrättEnligt 7 kap. 31 § skall bostadsrättsförening, somunderrättats om att en bostadsrätt är pantsatt, utandröjsmål underrätta panthavaren om bostadsrättshavarenunderlåter att betala avgifter till föreningen under viss tid.Om bostadsrättsföreningen försummar att lämna sådanunderrättelse i rätt tid begränsas bostadsrättsföreningensföreträde till betalning framför panthavaren vid offentligauktion på bostadsrätten till att gälla endast ifråga ombelopp som skulle ha betalts innan underrättelsen skulle haskett.Bestämmelsen har skapat rättstillämpningsproblem ochföranlett tolkningstvister mellan bostadsrättsföreningar ochkreditgivare.Främst är det frågan om en bostadsrättsförening somförsummat att underrätta panthavaren inom den relativafristtiden -- ''utan dröjsmål'' -- skall kunna begränsa sinskada eller ej genom senare underrättelse. Ordalydelsentalar häremot, men denna tolkning förefaller knappasrimlig. I sådant fall kan det ju bli likgiltigt förbostadsrättsföreningen att över huvud taget lämna någonunderrättelse sedan man själv insett sig vara försent ute;bostadsrättsföreningen kan ändå aldrig få ytterligareersättning utöver vad paragrafen garanterat föreningenföreträde till. Däremot kan kreditgivarens förlust öka.Den rimliga tolkningen borde vara att föreningen kanbota bristen genom underrättelse även senare såtillvida attföreningen äger företräde till därefter förfallande belopp.Sanktionen för bostadsrättsföreningen begränsas då till attföreningen inte får företräde framför kreditgivaren vadavser belopp, som förfallit från det underrättelse bort sketill dess att underrättelse lämnas.Såsom lagregeln är utformad torde därför erfordras enny formulering, exempelvis genom tillägger ''-- -- --'' och förtid efter det underrättelse skett''.Det är vidare ovisst vad som gäller om föreningens rättatt kräva den som köper botadsrätten, vare sig det sker efterförsäljning enligt 6 kap. 30 § första stycket eller efterpantrealisation underhand eller efter en exekutivförsäljning begärd av panthavaren allt med avseende påbetalning enligt 6 kap. 7 §. Denna stadgar att ombostadsrätten efter uppsägning enligt 7 kap. 18 § kan säljaspå offentlig auktion, är bostadsrättshavaren inte skyldig attsvara för de förpliktelser som åligger en innehavaren avbostadsrätt än till det månadsskifte sominträffar närmast dåbostadsrättshavaren blev skild från lägenheten. Det har ilitteraturen hävdats att förneingens rätt att kräva köparenmåste falla bort avseende det icke rätteligen bevakadebeloppet där detta skulle åstadkomma att mågon är bereddatt köpa bostadsrätten till ett belopp som ger panthavarenbetalt vid försäljning på offentlig auktion, vidpantrealisation eller vid exekutiv försäljning.Det kan med visst fog antas att föreningens fordran moten köpare helt upphör avseende det mot panthavaren enligt7 kap. 31 § prekluderade beloppet. Ordalydelsen talaremellertid endast om bortfall av företrädet i betalning vidförsäljning enligt bostadsrättslagen i förhållande tillpanthavaren och regeln hindrar inte att föreningen får helasin fordran täckt vid en sådan försäljning. Bortfallet avföreningens rätt att kräva köparen efter en pantrealisationeller en exekutiv försäljning begärd av panthavaren bördärför inte göras med ingripande än lagens syfte påkallar.Det kan därför finnas skäl att vid detta slags försäljningarkomplettera lagstiftningen på så sätt, att bostadsrätten förstropas ut med fullt betalningsansvar för köparen motföreningen. Det bör emellertid också finnas en möjlighetför panthavaren respektive den som ombesörjer denexekutiva försäljningen att göra den reservationen att ettnytt utrop kommer att ske, om pantfordringen inte blir fullttäckt vid det första utropet. En kompletterande lagregelsom klargör osäkerheten som föreligger på denna punkterfordras.Ändrad insatsI 9 kap. 16 § första stycket, första punkten finns en från60 § första punkten i den nuvarande lagen övertagen regelom att beslut på föreningsstämma om ändrad insats i visstfall kräver kvalificerad majoritet. Detta gäller omändringen av någon insats medför rubbning av det inbördesförhållandet mellan insatserna. Härvid krävs att samtligabostadsrättshavare som berörs av ändring har gått med påbeslutet. Om enighet inte uppnås blir beslutet ändå giltigtom minst 2/3 av de berörda bostadsrättshavarna har gåttmed på beslutet och det dessutom godkänns avhyresnämnden.1986 års bostadsrättsutredning hade somsupplementärregel föreslagit att en bostadsrättshavare somberörs av beslut av ifrågavarande slag, men som inte varitnärvarande vid den föreningsstämma då beslutet fattades,skulle anses ha gått med på beslutet om det nedtecknats istämmoprotokollet och skriftligen efteråt godkänts avbostadsrättshavaren. Denna kompletterande regel haruteslutits i propositionen. Detta är olyckligt, som visas avnedanstående exempel. Åtskilliga likartade exempel skullekunna åberopas.Årsavgifterna för bostadsrättshavarna fastställs såvittbekant alltid i relation till insatserna. En ombyggnad av enbostadsrättsförenings fastighet föranleder därför ofta behovav att ändra insatserna för att årsavgifterna ävenfortsättningsvis skall bli rättvisa.I ett aktuellt exempel från har enbostadsrättsförening ca 255 bostadsrättshavare. Drygthälften av dessa bor i punkthus med hiss. Mindre än hälftenbor i trevåningshus utan hiss. Efter omfattande tekniskt ochekonomiskt utredningsarbete har föreningens styrelse nuframtagit ett förslag till en hissinstallation, som skulle ökatillgängligheten för bostadsrättshavare i de övre våningarnaav låghusen. Föreningen är gammal och åtskilligabostadsrättshavare är pensionärer, som bott i husen sedande byggdes. I syfte att åstadkomma rättvisa årsavgifterframgent avses finansieringen av ombyggnaden ske påsådant sätt att efter korrigering av insatserna kostnadernaför hissinstallationen visa årsavgiften kommer att belasta debostadsrättshavare, som får nytta av de nya hissarna.Erfarenheten visar att deltagandet vidföreningsstämmor i allmänhet brukar ligga på en tredjedelav medlemmarna, vilket i och för sig är högt inomorganisationerna i landet, som det av naturligaskäl är svårare att locka de medlemmar att närvara, som harfördel av vad beslut som avses fattas på stämman, än andramedlemmar. Det ligger närmare till att motståndare till ettförslag, som ger dem en relativ försämring, kommertillstädes.I ett fall som detta, vilket är mycket vanligt, blir det ipraktiken omöjligt att genomföra förändringen eftersomdet inte finns anledning anta att 2/3 av föreningensbostadsrättshavare ens kommer att delta iföreningsstämman. Den föreslagna regeln, som ärdensamma som i nuvarande lag och som har visat sig varahämmande i likartade situationer, får då ett motbostadssocialt motiverade ombyggnadsåtgärder direkthämmande innehåll.Förslag om efterhandsgodkännande genom påteckningpå stämmobeslutet fanns med i regeringens remiss tilllagrådet, som lagrådet anförde, att frågan om den enskildesrättssäkerhet borde övervägas bättre och generellt förekonomiska föreningar i allmänhet. Den aktualiseraderättssäkerhetsfrågan förefaller dock inte så allvarlig, attbostadssocialt angelägna åtgärder inte skall kunnagenomföras. Med den nu föreslagna lagregeln blir dettafallet.Problemet kan enklast lösas på endera av två sätt.Antingen genom att man godtar utredningens förslag ochgenom lagstadgande härom tillåter komplettering avstämmobeslutet genom påteckning på stämmoprotokollet iefterhand eller genom att en regel av innehåll att enkvalificerad majoritet om 2/3 av de röstande skall varatillräcklig jämte hyresnämndens godkännande.Fördelning av köpeskilling efter förverkandeI 6 kap. 7 § föreslås en regel motsvarande den nuvarandebostadsrättslagens 15 § tredje stycket av innehåll attbostadsrättshavaren efter det att han förverkatnyttjanderätten till bostadsrätten, och denna kan säljas påoffentlig auktion, inte är skyldig att svara för deförpliktelser som åligger en innehavare av bostadsrätt förlängre tid än det månadsskifte som inträffar närmast från den dag då bostadsrättshavaren blev skildfrån lägenheten. Härmed torde avses den dag dåförverkandedomen vunnit laga kraft. Denna avskäranderegel tillkom i syfte att bostadsrättsföreningarna inte genomlångsamhet med avvecklingen av förhållandet skulle kunnaskada bostadsrättshavarens ekonomiska intressen. Normaltsker avvecklingen genom försäljning på offentlig auktion.Auktionen skall företas av god man som förordnas avtingsrätten. Detta förfarande har kommit att bli merlångdragit än vad lagstiftaren tänkte sig när bestämmelsernainfördes . Detta kommer emellertid iden nya lagen att i viss mån förbättras genom att det i 8 kap.1 § föreslås att beslut i ärende om förordnande av god manfår meddelas utan bostadsrättshavarens hörande om detfinns särskilda skäl. Detta är dock inte tillräckligt.Som bekant har över i stort sett hela landet under hela1980-talet, om än i olika grad, överlåtelsepriserna stigit påbostadsrätter. är förhållandet emellertidannorlunda. Som exempel på vad som gäller kan härnämnas ett aktuellt exempel från Märsta.En bostadsrättslägenhet kunde inte under lång tidförsäljas, vare sig exekutivt eller vid offentlig auktion. Såsmåningom lyckades det med hjälp av mäklare att få framen köpare som i exemplet var beredd att erlägga 230 000 kr.för den aktuella lägenheten. Den avskärandetremånadersregeln i 6 kap. 7 § gav bostadsrättsföreningenföreträde till . av dess avgiftsfordran somunder tiden vuxit till . Bostadsrätten varpantförskriven till en bank för belopp som låg långt . Fördelningen efter försäljningen ledde till attbostadsrättsföreningen, som inte kunnat påverkaförsäljningen, fick nöja sig med . och banken fickresterande . Det kan med fog hävdas att resultatetär stötande då det innebär att övriga bostadsrättshavare irealiteten genom sina årsavgifter får betala föreningensresterande fordran mot bostadsrättshavaren medandäremot banken, som utan närmare kreditprövning givitden avhyste bostadsrättshavaren ett omfattande lån,kommit utan betydligt lindrigare.Den avskärande regeln bör ändras tillatt åtminstone gälla för att ge ett mera rättvistresultat för bostadsrättsföreningarna och dess medlemmar iförhållande till den risk som bör falla på kreditgivarna.Sakrättslig konkurrensI kap. 2 § 7 föreslås endast en redaktionell förändringfrån den nuvarande lagstiftningens 11 § första stycket, attinträde inte får vägras den som förvärvat bostadsrätten videxekutiv försäljning eller vid offentlig auktion av denanledningen att ersättning för bostadsrätten inte beräknatsenligt de grunder som angivits i stadgarna.1985 infördes i nuvarande lags 14 § andra stycket, vilkenåterkommer i sak oförändrad i 6 kap. 9 § andra stycket ipropositionsförslaget, möjlighet att förbostadsrättsföreningar anslutna till folkrörelsekooperativriksorganisation i stadgarna ta in förbehåll om företräde attlösa bostadsrätten vid överlåtelse. Ett sådant förbehåll fårgälla till förmån för föreningen, en folkrörelsekooperativorganisation som denna tillhör eller medlemmarna.Förbehållet får avse rätt att inom högst frånupplåtelsen återköpa eller lösa bostadsrätten frånbostadsrättshavaren eller någon som förvärvatbostadsrätten.Det kan med fog hävdas, att regler i nu angivethänseende skall tolkas som en utfyllnad och fråntillämpningen av regeln i 2 kap. 7 § undantar förköps- ochhembudsfallen. Ur sakrättslig synpunkt är dock frågornainte särskilt diskuterade vare sig vid lagstiftningeller i nu föreliggande proposition.Regeln i 2 kap. 7 § skulle dock enligt sin ordalydelsekunna hävdas innebära att den som förvärvat en bostadsrättvid exekutiv försäljning eller vid offentlig auktion inte fårvägras inträde om förvärvet skett till en ersättning somöverstiger bestämmelserna till följd av 6 kap. 9 § andrastycket.Reglerna i 6 kap. 9 § andra stycket avser att motverkakorttidsspekulation och tillkom på initiativ av HSB sedanman inom organisationen uppmärksammat ett antal fall närbosparare anvisats lägenheter, som de sålt vidare tillkraftiga överpriser, redan innan bostadsrätten upplåtitseller därefter.Det är normalt att en förvärvare av bostadsrätt, antingenförvärvet sker genom upplåtelse eller genom överlåtelse,lånar pengar för att fullgöra förvärvet och därvid pantsätterbostadsrätten. Det har i flera fall kostaterats att såvälbanker som finansieringsbolag lånat ut belopp av betydandestorlek till bostadsrättshavare, som innehar bostadsrättermed förköpsklausul av ovannämnda slag. Det harförekommit att lån givits till tio gånger det belopp som denfolkrörelsekooperativa organisationen har rätt att förköpabostadsrätten för inom treårstiden.Normalt gäller vid en frivillig övergång av pantsattegendom att panten följer med objektet och attpanthavaren inte har skyldighet att ta emot betalning iförtid. En olycklig tolkning av bestämmelsen i 2:7 skulle iovannämnda fall, där bostadsrätten pantsatts till ett värdesom överstiger vad bostadsrättshavaren har rätt att fordravid en överlåtelse enligt förköpsbestämmelserna, medföraatt panthavaren får bättre rätt gentemot föreningen än vadbostadsrättshavaren har. Detta eftersom panthavarengenom en offentlig eller exekutiv auktion trotsförköpsregler i föreningens stadgar skulle kunna göragällande hela sin fordran. Indirekt skulle detta ocksåmedföra att bostadsrättshavaren genom att belånabostadsrätten skulle kunna tillgodogöra sig dessmarknadsvärde. Detta strider mot grundläggandeskuldbrevsrättsliga regler. Genom en överenskommelsemellan pantsättare och panhavare skulle såledesbestämmelserna om förköp eller hembud sättas ur spel ochförlora sitt värde. Detta vore orimligt. Bestämmelsen i 6kap. 9 § andra stycket måste innebära ett sakrättsligt skyddgentemot tredje man av natur att en överenskommelsemellan pantsättare och panthavare inte skall kunnaåberopas mot föreningen.Frågan om en hembudsklausuls sakrättsliga ställning hardiskuterats i fråga om aktier. Om en hembudsklausul medprisföreskrift finns intagen i en bolagsordning har den enligtlitteraturen ansetts ha en sakrättsligt skydd och i praktikendärvid uteslutit möjligheten till pantsättning utöver det ibolagsordningen angivna beloppet.Den diskussion som sålunda uppkommit mellanbostadsrättsorganisationerna och kreditgivarna rörandetillämpningen av de bägge lagrummen och konkurrensendem emellan undanröjs om det i bestämmelsen i 6 kap. 9 §andra stycket tilläggs att hembuds- eller förköpsrätt gälleräven mot tredje man tillsammans med en ändring i 2 kap. 7§ av innehåll att vad där sägs inte gäller vid utövande avhembud eller lösningsrätt enligt 6 kap. 9 § andra stycket. Med hänvisning till det anförda hemställs1.att beslutar om erforderliga preciseringaroch ändringar i propositionens förslag till ny bostadsrättslagenligt vad i motionen föreslagits om underrättelse vidpantsättning av en bostadsrätt,2. att beslutar om erforderliga preciseringaroch ändringar i propositionens förslag till ny bostadsrättslagenligt vad i motionen föreslagits om ändrad insats,3. att beslutar om erforderliga preciseringaroch ändringar i propositionens förslag till ny bostadsrättslagenligt vad i motionen föreslagits om fördelning avköpeskilling efter förverkande,4. att beslutar om erforderliga preciseringaroch ändringar i propositionens förslag till ny bostadsrättslagenligt vad i motionen föreslagits om sakrättslig konkurrens.