mot · GE02Bo414 · 1991-01-25 00:00:00 — I denna motion för vi fram förslag om att ändralokalhyreslagstiftningen så att lokalhyresgästerna, de småföretagens ställning på lokalhyresmarknaden stärks. Viföreslår att hyreskrav skall anses oskäligt, om det påtagligtöverstiger hyresläget på orten för jämförliga lokaler.Hyresvärden skall ha skyldighet att hänskjuta tvist tillhyresnämnd. Slutligen föreslår vi att hyresgästen alltid skallha rätt till en ersättning som motsvarar minst en årshyra förlokalen, om hyresförhållandet upphör på grund avobefogad uppsägning.Arbete -- boende -- serviceI den bostadspolitiska motionen anför vi att samhälletmåste planeras så att arbete, service och boende får ett närasamband med varandra i lokalsamhällen. Det förutsätter enhelhetssyn på bostadspolitiken där alla intressenter påbostadssektorn omfattas. På samma sätt som målsättningenför bostadspolitiken måste vara att skapa förutsättningar föratt alla skall kunna få en bostad till rimlig kostnad i en godmiljö, krävs det att lokalhyresgästerna har en trygg ställningpå hyresmarknaden så att de kan fungera i den integrerademiljö som krävs för att få mångfald och variation vidbebyggelsen att bestå. Lokalhyresgästerna som oftast ärsmå serviceföretag har en viktig funktion när det gäller attskapa närhet emellan boende, arbete och service. Att stärkalokalhyresgästernas ställning på lokalhyresmarknaden är enviktig uppgift i arbetet med att stimulera variation ochmångfald i bebyggelsestrukturen.Småföretagen är viktigaSmåföretagen har också en avgörande betydelse förproduktionens utveckling och för att servicen i samhälletskall fungera på ett bra sätt. Den initiativkraft ochentreprenadanda som småföretagsamheten representerarär en omistlig tillgång i vårt samhälle. Den är också enomistlig tillgång i arbetet med att skapa närhet emellanarbete, boende och service.Men småföretagen är, liksom andra, beroende av stabilaoch långsiktigt angivna villkor för att kunna bedriva sinverksamhet. Det är från denna utgångspunkt somcenterpartiet drivit på för att skapa en rättssäkerhet försmåföretagare vad gäller deras möjlighet att disponera delokaler där verksamheten byggts upp.LokalhyresmarknadenLokalhyreslagstiftningen reglerar förhållandet mellandem som hyr lokaler och fastighetsägaren.Lokalhyresgäster är som tidigare anförts till allra störstadelen småföretag och ensamföretagare.Utvecklingen på lokalhyresmarknaden är intetillfredsställande. En omfattande strukturförändring medförsäljningar, spekulation i fastigheter och ägarbyten därfärre och större äger allt mer fortgår som gör attlokalhyresgästerna ofta kommer i kläm. Hyreshöjningarna används t o m i vissa sammanhangsom ett sätt att få ut lokalhyresgästen från lokalen. Dettagör att lokalhyresgästerna befinner sig i en svår situationoftast underlägsen den starkare parten, hyresvärden. Ävenom det i normalfallet fungerar bra mellan huvuddelen avfastighetsägare och lokalhyresgäster så visar ovan beskrivnatendenser att situationen på lokalhyresmarknaden inte ärtillfredsställande.Strukturomvandlingen och hyreshöjningarnas storlekgör att många lokalhyresgäster står inför risken att fåge upp sin verksamhet, därför att deras besittningsskydd ärotillräckligt. De små företagen klarar t.ex. varken matchenmot fastighetsägaren eller konkurrensen med banker ochförsäkringsbolag, som tränger ut de små från attraktiva ochcentrala lägen. Lokalhyresgästerna har oftast inget val. Deanstränger sig och betalar hellre mer i hyra än att flytta.När de små företagen inte längre bemästrarkostnadsspiralen tvingas de ge upp. Det blir de småbutikerna, bilverkstäderna, hantverkare m fl relativtbetalningssvaga lokalhyresgäster som får ge upp först.När enskild handel, små och medelstora butiker,försvinner liksom näringsidkare inom hantverksyrkena,utarmas servicen för de boende. Stadsmiljöerna blirensidiga och segregationen tilltar. Denna utveckling ärenligt uppfattning mycket allvarlig.Hotad serviceSom vi tidigare anfört om närhet mellan boende, arbeteoch service, ser vi närservicen som en viktig förutsättningför levande städer och samhällen med en allsidigbefolkningssammansättning. Ett viktigt inslag i en socialbostadspolitik är därför tillgången till kommersiell ochannan service i de boendes närhet. Man skall inte tvingas attta bilen för att kunna köpa dagligvaror och utnyttjahantverkare eller för att efterfråga andra varor och tjänster.Lokalsamhällena skall vara så beskaffade att arbete, serviceoch boende kan ske i nära anslutning till varandra.Som vi tidigare anfört är också småföretagen engrundförutsättning för ett väl fungerande näringsliv. Ävenur ett näringspolitiskt perspektiv är det som håller på attske inom lokalhyresmarknaden mycket olyckligt. Enförstärkning av det indirekta besittningsskyddet förlokalhyresgäster på lokalhyresmarknaden är därför även enviktig näringspolitisk insats.Hyresvärdens uppsägningEnligt nuvarande ordning skall hyresgästen, omhyresvärden sagt upp avtalet, vara skyldig att hänskjutatvisten till hyresnämnden om han inte träffaröverenskommelse med hyresvärden och inte går med på attflytta utan att få ersättning. Med denna ordning kanhyresgästen lätt mista besittningsrätten om han inte ärmedveten om detta förhållande för att få medling till stånd.Vi föreslår att hyresvärden skall ha skyldigheten atthänskjuta tvisten till hyresnämnden. Inte sällan ärhyresvärden som oftast har fler hyresgäster i sin fastighetoch kanske fler fastigheter, mer förtrogen med de avtal ochregler som gäller på hyresmarknaden.För hyresgästen är detta förhållande av mera periferkaraktär i hans ordinarie verksamhet. Det kan därför inteförutsättas med den mängd av byråkrati och regler somomgärdar enskild näringsverksamhet , att hyresgästenskall åläggas att ha ansvaret för hänskjutningen av tvistentill hyresnämnden. En försummelse från hyresgästens sidakan innebära ett alltför stort ingrepp i den enskildaverksamheten och orsaka skada som inte rimligen kanmätas jämförbar med försummelsen.FörhandlingarEn tvist i en hyresfråga som hänskjuts till hyresnämndskall föregås av medling. Enligt nuvarande regler har somovan berörts hyresgästen på sig att anmälatvisten till hyresnämnden efter det att han har fåttuppsägningen. Uppsägningstiden är i regel nio månader.Ofta kommer emellertid inte förhandlingarna till ståndförrän det är en kvar innan hyresgästenmåste flytta. I en sådan situation försätts hyresgästen i enförsvagad förhandlingsposition gentemot hyresvärden.Inför en nära avflyttningstidpunkt kan en hyresgäst tvingasatt acceptera ett högre hyreskrav än vad han eljest behövtgöra om han haft på sig till medling.Hyresvärden kan genom att förhala tidpunkten förmedling på ett icke tillfredsställande sätt försätta motparteni ett sämre förhandlingsläge. Detta förhållande innebär enonödigt svag punkt i besittningsskyddet. En regel somgaranterar att det finns god tid för medling i en tvist införhyresnämnden bör därför införas i här aktuell lag.Vi föreslår därför att man i lagen inför en regel som påhyresvärdens initiativ tvingar parterna till förhandlingar igod tid innan lokalhyresgästen måste avflytta.ErsättningsreglerLokalhyresgäster har ett indirekt besittningsskydd. Detinnebär att hyresgästen har rätt till ekonomisk ersättningom han måste flytta på grund av att hyresvärdens hyreskravär oskäligt eller att uppsägningen är obefogad.Besittningsskyddets styrka vilar således på hur begreppetoskälig hyra definieras och en bedömning om huruvidauppsägningen är befogad eller inte.Styrkan i besittningsskyddet är mot den bakgrunden bl.a. beroende på om ersättningsreglerna är så utformade attde motverkar obefogade uppsägningar och hållerhyresgästen skadeslös om hyresförhållandet upphör tillföljd av obefogad uppsägning. Den nuvarande ordningenmed en begränsning av skadeståndet till två basbeloppvilket vid dagens nivå motsvarar i de fall årshyranär högre kan inte anses tillräckligt vara ägnad att stoppaobefogad uppsägning. En begränsning av detta slag innebäratt grunden för ett nödvändigt stärkt besittningsskydd förlokalhyresgästerna fortfarande saknas.Vi föreslår att hyresgästen skall ha rätt till en ersättningsom motsvarar minst en årshyra dock inte lägre än 3basbelopp.Hyresnämndens yttrandeNär förhandlingen i en hyresnämnd gäller hyra kanhyresgästen begära att hyresnämnden yttrar sig omhuruvida den begärda hyran är marknadsmässig eller inte.Yttrandet, som är enbart rådgivande, har värde som bevisvid en senare skadeståndstalan i fastighetsdomstol.Det är då att märka att hyresnämndens yttrande enbartbaseras på det av parterna framlagda underlaget. med bristfälligt underlag kanresultatet av medlingen bli att lokalhyresgästen inte når detönskade resultatet. Material som inte åberopas ihyresnämnden får i princip inte åberopas senare ifastighetsdomstolen. I en skadeståndsprocess ifastighetsdomstolen måste hyresgästen kunna bevisa attuppsägningen var obefogad.En säkerhetsåtgärd som skulle stärka lokalhyresgästensställning och motverka att motparten kan undanhållaunderlagsmaterial är att införa en regel i jordabalken somsäger att ett yttrande från hyresnämnden skall avsehyresavtalet i dess helhet.Lokalhyresgästen och bostadsrättI det fall en lokalhyresgäst hyr och har sin lokal i enfastighet som skall ombildas till bostadsrätt harlokalhyresgästen ingen möjlighet att själv få bli ägare av sinlokal på samma sätt som en vanlig bostadshyresgäst kan bli.På samma sätt är en lokalhyresgäst utestängd frånmedlemskap i en bostadsrättsförening om hyresvärden ären bostadsrättsförening.Ett ägarförhållande utgör ett säkrare besittningsskydd.Det finns inga skäl som talar för att en juridisk person rentgenerellt skall få bli medlem i en bostadsrättsförening. I detfall en lokalhyresgäst har sin verksamhet i en lokal med enbostadsrättsförening som värd eller där en ombildningenligt ombildningslagen är aktuell bör samma möjlighet förlokalhyresgäst som bostadshyresgäst få gälla förutsatt attlokalhyresgästen bedriver verksamhet i den lokal han hyr.I motionen berörd aktuell lagstiftning bör ändras i linjemed vad som anförs ovan. Det må ankomma påvederbörande utskott att närmare utforma lagtexten till deändringsförslag vi framför. Med hänvisning till det anförda hemställs1. att beslutar om ändring i 12 kap.57 a § jordabalken innebärande att hyresvärden skall haskyldigheten att hänskjuta tvist till hyresnämnd enligt vadsom anförts i motionen,2. att beslutar om ändring i 12 kap.jordabalken innebärande att en regel införs om att påhyresvärdens initiativ tvinga parterna till förhandlingar igod tid innan lokalhyresgästen måste avflytta enligt vad somanförts i motionen,3. att beslutar om ändring i 12 kap. 58b§ jordabalken innebärande att hyresgästen alltid skall harätt till en ersättning som motsvarar minst en årshyra förlokalen, dock minst tre basbelopp om hyresförhållandetupphör på grund av en obefogad uppsägning enligt vad somanförts i motionen,4. att beslutar om ändring i 12 kap.jordabalken innebärande att ett yttrande frånhyresnämnden skall avse ett hyresavtal i dess helhet enligtvad i motionen anförts,5. att beslutar om sådan ändring ibostadsrättslagen att i aktuell lagstiftning lokalhyresgäst ivissa fall får samma rätt som boende att ingå ibostadsrättsförening i enlighet med vad i motionen anförts.