mot · GE02Bo405 · 1991-01-25 00:00:00 — av flerfamiljshus blir allt vanligare ochen realitet för allt fler hyresgäster. är ettsärskilt begrepp. Fastighetsägaren brister i den dagligatillsynen. Det långsiktiga periodiska underhållet ifastigheten blir mer och mer eftersatt och till slut upphör el-och värmeleveranserna. I sådana situationer kan entvångsförvaltning komma att aktualiseras.Enligt bostadsförvaltningslagen (BFL) har kommunmen också hyresgästorganisation möjlighet att hoshyresnämnd ansöka om särskild förvaltning av fastighet.Särskild förvaltning är beslut om antingenförvaltningsåläggande, dvs. att fastighetsägaren lämnaröver förvaltningen till en särskild förvaltare, ellertvångsförvaltning som innebär att fastigheten ställs underförvaltning av särskild förvaltare.Beslut om förvaltningsåläggande gäller menupphör vid ny ägare av fastigheten.Beslut om tvångsförvaltning gäller högst medförlängning därefter med i taget. Tvångsförvaltninggäller även mot ny ägare. Inom begreppet tvångsförvaltningreglerar lagen även frågor om t.ex. information tillhyresgästerna, årlig redovisning av förvaltningen tillhyresnämnden, möjligheten att inteckna i fastigheten m.m.Om tvångsförvaltning inte leder till förbättringar ochmissförhållandena i fastigheten kvarstår kan kommunengenom inlösen ta över fastighet.Ansökan om tvångsförvaltning har oftast använts som ensista utväg och när inga andra medel stått till buds för attkomma till rätta med långvarig misskötsel av en fastighet.Ansökningsförfarandet har använts i lägen närförhandlingar, åtgärdsföreläggande, myndighetsingripandem.m. inte lett till förbättringar. Likaså har ansökan omtvångsförvaltning gjorts vid akuta situationer, när t.ex el-och värmeleveranser upphört.Enligt en undersökning som TT gjort har enkraftig ökning av antalet ansökningar om tvångsförvaltningav fastigheter skett hos landets 12 hyresnämnder, från ca 30ansökningar 1989 till ca 100 1990. Fastighetsspekulation ochde senaste årens täta ägarbyten av fastigheter anses vara enförklaring till att ökningen kommer . Det finns vissa skälsom talar för att ökningen kommer att fortsätta.Tvångsförvaltning är ett kraftigt ingripande. Det ärdärför naturligt att såväl kommunen somhyresgästföreningen tillgripit ett sådant förfarande som ensista utväg och att man har uppfattningen att en ansökanmåste vara synnerligen väl underbyggd för att inte riskeraett avslag i hyresnämnden. För om en ansökan lämnas utanbifall återstår få möjligheter att reda upp dåligaförhållanden i fastigheten.Vid beslut om särskild förvaltning har hyresnämnd att taställning till och bedöma fastighetsägarens försummelse ivården av fastigheten och underlåtelse att vidtaga åtgärder.Beträffande tvångsförvaltning kan nämnas att många avdessa beslut föregåtts av akuta problem som t.ex. stoppandeoljeleveranser.När hyresnämnden fattar beslut om tvångsförvaltningskall också förvaltare vara utsedd. Här finns vissa problem.Det är inte alltid lätt att finna någon som är beredd att taöver förvaltningen och som dessutom av hyresnämnden kanaccepteras som förvaltare. Kommun ochhyresgästorganisation skall också uttala sig om förvaltareslämplighet. Det är viktigt att det vid ett beslut omtvångsförvaltning ställs höga krav på att förvaltarenverkligen är seriös.När tvångsförvaltningen väl är beslutad så harförvaltaren, med de hyresintäkter som kan drivas in, tilluppgift att svara för en tillfredsställande skötsel avfastigheten. Förvaltaren skall undanröja olägenheter,modernisera fastigheten och dessutom verka för en skäligavkastning.De hyresgäster som finns i fastigheten och som sannoliktbott där i dåliga förhållanden vill naturligtvissnarast ha undanröjt bristerna. I de fall tvångsförvaltning ärbeslutad kan situationen bli svårlöst förförvaltaren och problemen för hyresgästerna kvarstå imånga delar.Fastighetsägare i konkurs och antalet exekutivaauktioner har ökat . Dessa företeelser lederoftast till att hyresnämnderna avvaktar sittställningstagande om tvångsförvaltning.I princip borde ej så vara fallet då kontinuitet ochtillräcklig tid för förvaltning framstår som den bästalösningen för att uppnå en fungerande fastighetsförvaltning.Vid exekutiv auktion tillkommer problemet attförvärvsprövning enligt tillståndslagen inte är tillämplig.I det här sammanhanget skall ej förbises hyresnämndensmöjlighet att vid all tvångsförvaltning, om så upp till femår, under förvaltningens gång besluta om upphörande omskälen för tvångsförvaltning undanröjts.BFL har tillkommit i syfte att komma till rätta medtrilskande fastighetsägare, som brister i tillsyn av sinafastigheter, och stärka hyresgästernas ställning påbostadsmarknaden.Lagstiftningen är dock förenad med vissa brister. I taktmed att antalet ansökningar om tvångsförvaltning har ökathar svagheterna i lagstiftningen blivit mer uppenbara ochröster höjts för en översyn.Enligt vår mening är kraven om en översyn av BFLberättigade. Den närmare innebörden av begreppettvångsförvaltning bör bli föremål för utredning. En översynav BFL bör också ta sikte på att anpassa lagstiftningen tilldagens förhållande på fastighetsmarknaden och syfta till atti de situationer som berörts i motionen stärkahyresgästernas ställning. Med hänvisning till det anförda hemställsatt som sin mening ger regeringen till kännavad i motionen anförts om en översyn avbostadsförvaltningslagen i syfte att stärka hyresgästernasställning.