mot · GE02Sk405 · 1991-01-25 00:00:00 — Beräkning av realisationsvinst på bostadsrätt Skattereformen innebär att skatten sänks på arbete ochskärps för kapital. De nya realisationsvinstreglerna utgör enviktig del av denna skärpning av kapitalbeskattningen. Dennya kapitalbeskattningen innebär en rättvisare beskattningfrån fördelningspolitiska utgångspunkter.De nya beskattningsreglerna för realisationsvinsterinnebär bl.a. att beskattningen av realisationsvinst på enförsåld bostadsrätt samordnats med motsvarande regler förfastigheter. Ett inslag i denna samordning har väckt särskildkritik, nämligen den nya metoden för beräkning av vad somär säljarens realisationsvinst.Utgångspunkten för beräkning av realisationsvinst ärskillnaden mellan vad en säljare fått betalt, när han sålt sintillgång, och vad han tidigare lagt ned som kapitalkostnadför förvärv och innehav av tillgången. De nya reglerna förbostadsrätter innebär att försäljningsintäkten skall ökasmed överlåtarens andel i föreningens nettoskuld ellerminskas med dennes andel i föreningens nettoförmögenhetvid avyttringstillfället. På motsvarande sätt skall säljarensegen förvärvskostnad ökas med hans andel i föreningensnettoskuld eller minskas med hans andel i föreningensnettoförmögenhet vid anskaffningstillfället.Regleringen innebär att förändringen av föreningensskulder för bostadsrättssäljarens innehavkommer att påverka storleken av hans realisationsvinst.Förändringarna i föreningens förmögenhetsläge påförsdärvid säljaren enligt de andelstal som inom föreningenbestämmer medlemmarnas skyldighet att betala avgifter tillföreningen. Om enligt denna beräkning t.ex. 100 000kronor av en skuldökning inom föreningen anses falla påbostadsrättssäljaren, ökar sålunda detta belopp storlekenpå säljarens realisationsvinst.Hänsynstagandet till föreningens skulder -- för vilka denenskilde bostadsrättshavaren inte är ansvarig -- motiveradesmed flera olika skäl i prop. 1989/90:110 s. 418 f.(1) En av förenklingsskäl genomförd vidareutveckling avden ''genomsyn'' som redan tidigare tillämpats vidreavinstberäkningen, nämligen i den meningen att enbostadsrättssäljare fått som kostnad tillgodoräkna sigtillskott till föreningen för betalningen av dennas skulder. (2) En likabehandling av bostadsrätter och fastigheter iså måtto att bostadsrättens andel i föreningens nettoskuldborde behandlas på samma sätt som ett lån som följer meden villafastighet vid ett ägarbyte. (3) Hänsynstagande till föreningens skulder ansesnödvändig för att den s.k. takregeln för reavinster påfastigheter skall kunna tillämpas för bostadsrätter på ettlikvärdigt sätt. (4) En likabehandling av försäljning av bostadsrätteroavsett om ett lån åvilar föreningen ellerbostadsrättssäljaren personligen.Hänsynstagandet till föreningens skulder har som enkonsekvens medfört att även föreningens kostnader för ny-,till- eller ombyggnad av föreningens fastighet gerbostadsrättssäljaren en motsvarande avdragsrätt för enkostnad, motsvarande hans ''andel''. En avdragsrätt förbostadsrättssäljaren för föreningens kostnader förreparationer och underhåll ,förutsatt att kostnaderna överstigit , har införts.Riksdagsbeslutet om de nya reavinstreglerna har utlösten omfattande debatt. Bostadsrättsinnehavarna har medfog inte övertygats om logiken i de nya reglerna.I debatten har det anförts att den avseddalikabehandlingen av reavinstreglerna vid försäljning av villaoch bostadsrätt inte uppnås genom de nya reglerna. Dettaberor på att en del av det pris som köparen erlägger vidvillaköpet utgörs av köparens övertagande av säljarens låni fastigheten.Vidare har det anförts att en medlem i enbostadsrättsförening inte har något betalningsansvar förföreningens skulder. Medlemmen har en nyttjanderätt tilllägenheten men i övrigt inte någon andelsrätt i föreningen.Bostadsrättshavaren får därför inte heller något betalt avköparen för någon andel av föreningens skulder.En hög skuldsättning i en bostadsrättsföreningen kansjälvklart påverka köpesumman vid en försäljning genomatt föreningens skuld leder till höga avgifter förnyttjanderätten av bostadsrätten.Nyordningen kan även leda till att reavinsten fastställstill för lågt belopp. Antag att en förening minskat sinskuldbörda som någon innehaft enbostadsrätt, och att minskningen inte beror på kapital- elleramorteringstillskott av medlemmarna utan på envinstgivande försäljning av nyinredda vindsvåningar. Detfinns naturligtvis ingen anledning att räkna nedbostadsrättssäljarens reavinst med hänsyn till hans ''andel''i minskningen av föreningens skuld, alldeles särskilt somdenna skuldminskning i och för sig bör ha ökat priset på denförsålda bostadsrätten.Vid tillämpningen av takregeln stiger skatten med 9 %även av den del av föreningens skuld som motsvararbostadsrättens andelstal i föreningen. Denna regel kandärför leda till att vinsten för säljare av bostadsrätter, somfått samma pris för sin bostadsrätt, kan komma attbestämmas helt olika beroende på föreningens skulder. Detär en konsekvens som är svår att godta för den enskildebostadsrättssäljaren.Studier som gjorts hos riksorganisationerna påbostadsrättsområdet visar att den s.k. takregeln inte skullevara så förmånlig som tidigare antagits. Takregeln är mestförmånlig om bostadsrätten haft enmycket stark prisstegring.De nya reavinstreglerna medför också praktiskanackdelar för bostadsrättsföreningarna, för säljare ochköpare av bostadsrätter. Beskattningsregeln kan ocksåmedföra att prissättningen på bostadsrätter blir mersvårbedömbar, särskilt för den enskilde köparen ochsäljaren.De här påtalade problemen med den nyarealisationsvinstbeskattningen av bostadsrätter påverkasockså av det beslutadebostadsfinansieringssystemet.Vid behandlingen av den nya bostadsfinansieringenuttalade att regeringen bör återkomma tillriksdagen med en redovisning av effekterna avkombinationen av räntelån och den nyarealisationsvinstbeskattningen av bostadsrätter och lämnaförslag till hur eventuellt negativa effekter kan undanröjas.Vi anser att det finns goda skäl för att den översyn somnu görs i av dessa frågor också inbegriperen förnyad och fördjupad prövning av reavinstreglerna vidförsäljning av bostadsrätter i syfte att åstadkomma störreenkelhet. Det är också väsentligt att reglerna har en sådanutformning att de blir rättvisa och begripliga för köpare ochsäljare av bostadsrätter. är det viktigt atterforderliga justeringar av reglerna inte leder till enväsentlig minskning av den totala nivån förrealisationsvinstbeskattningen. Med hänvisning till det ovan anförda hemställsatt som sin mening ger regeringen till kännavad i motionen anförts om reavinstreglerna vid försäljningav bostadsrätter.