mot · GE02Fi414 · 1991-01-25 00:00:00 — Statlig lokalförsörjning och fastighetsförvaltning Ansvaret för statens fastigheter företer en splittrad bild.För huvuddelen av den civila statsförvaltningensfastighetsbehov svarar . Affärsverken hari allmänhet eget förvaltningsansvar för sina fastigheter.Beträffande försvaret har fortifikationsförvaltningen ensamordnande leverantörsroll i förhållande till ett stort antalförband och andra myndigheter med eget fastighetsansvar.Det bokförda värdet av de statsägda fastigheter(inklusive mark) som förvaltas av byggnadsstyrelsenuppgick till , medanmarknadsvärdet enligt prop. 1990/91:100, bil. 9, uppskattastill . Under statsförvaltningensexpansionsperiod kan bygnadsstyrelsens huvuduppgiftsägas ha varit byggande, men präglas verksamhetenfrämst av förvaltning samt upprustning och ombyggnad avbefintliga statliga lokaler.Inom det område där är lokalhållaresvarar denna myndighet för behovsinventering, inköp,förvaltning och avveckling av lokalbrukarnas fastigheter.Ersättning förväntas utgå i form av marknadsmässig hyra.Byggnadsstyrelsen förvaltar en lokalarea på drygt 9miljoner m2, varav knappt utgörstatsägda lokaler. Verksamheten är uppdelad på femregioner. Antalet anställda är drygt 2 100, av vilka ca 800 är sysselsatta med fastighetsdrift ochca 300 med byggnadsverksamhet i egen regi.Egenregiverksamheten omsätter ca perbudgetår inklusive uppdragsverksamhet.Under senare år har det i moderata motioner framförtsförslag som syftat till att effektivisera den statligalokalförsörjningen genom övergång till en mermarknadsmässig ordning, innefattande bl.a.decentralisering och privatisering. Regeringen harsuccessivt angivit nya riktlinjer på detta område, somvisserligen gått i rätt riktning men enligt vår uppfattning intevarit tillräckligt långtgående.Behovet av genomgripande förändringar framgicktydligt av en offentliggjord förstudie avriksrevisionsverket (RRV) om statens markinnehav, vilkenbekräftade att det finns stora brister i statens hantering avfastigheter. Kontrasten är stor mot det enskilda näringslivet,där en rationell hantering av fastighetskapitalet undersenare år har framstått som en allt viktigare uppgift. har överlåtit sina fastigheter på särskildadotterbolag inom koncernen, för att sedan i flera fall säljadem. Andra varu- och tjänsteproducerande företagföredrar att hyra lokaler av specialiserade fastighetsbolag. Iväxande utsträckning förekommer det också att företagsäljer sina fastigheter med återköpsrätt för attunder mellantiden hyra dem.Riksdagens revisorer har i rapportenByggnadsstyrelsens hyressättning m.m. (1989/90:7)kritiserat . En tungt vägandeanmärkning riktar sig mot att de statsägda kontorslokalernavar dyrare än de inhyrda. Riksdagsrevisorernaunderströk ett tidigare uttalande från finansutskottet ochriksdagen att ett statligt byggande eller ägande avfastigheter inte får bli ett självändamål, utan årskostnadenskall vara avgörande vid myndigheternas val av lokaler.Men om staten i ökad utsträckning bör hyra lokaler, måstebyggnadsstyrelsen också uppträda mer affärsmässigt vid sin''andrahandsuthyrning'' till myndigheterna, framhöllrevisorerna.Regeringen medger i årets budgetproposition (bil. 9, litt.C) att det ekonomiska resultatet av det hittillsvarandesystemet för statens lokalförsörjning varit dåligt, eftersomdet funnits en inbyggd tröghet som motverkat besparingaroch effektiviseringar. knyts emellertid förhoppningar tillinförandet av treårsbudget och ramanslag, varigenommyndigheternas ekonomiska ansvar för lokalförsörjningenkommer att ökas. Dessa kommer då att kunna välja ettbilligare lokalalternativ och får tillgodoräkna sig denuppkommande besparingen. Överenskommelse skall ocksåkunna träffas med om att myndighet taröver ansvaret för delar av fastighetsdriften och det löpandeunderhållet.I syfte att skärpa konkurrensen på fastighets- ochbyggmarknaden föreslår regeringen vidare att statligafastighetsförvaltande myndigheter i ökad utsträckning skallkunna upphandla driften hos enskilda företag, som kansköta uppgiften minst lika bra. Därmed kommerbyggnadsstyrelsens roll att förändras avsevärt.Utöver nuvarande resultatkrav på byggnadsstyrelsensbyggnadsförvaltning föreslås i budgetpropositionen även etträntabilitetskrav på av genomsnittligtsysselsatt kapital. Det förutskickas också en utveckling motett realt avkastningskrav baserat på marknadsvärden.Vi tillstyrker de föreslagna förändringarna somytterligare steg i rätt riktning. De tillgodoser emellertid intede krav vi tidigare framfört på en decentralisering ocheffektivisering av statens lokalförsörjning. För enbolagisering och privatisering på detta område talarföljande argument.Sedan mitten av 1970-talet har den privatafastighetsmarknaden i allt större utsträckning blivit enintegrerad del av kapitalmarknaden. Fastigheter är ettviktigt placeringsalternativ för bl.a. försäkringsbolag ochpensionsstiftelser, och ett stort antal fastighetsbolag harintroducerats på fondbörsen. Denna utveckling har entydigtlett till att fastigheter betraktas som realkapital och attavkastningskraven mäts mot någon form avmarknadsvärde.Marknadsvärdet på enbart de statsägda fastigheter sombyggnadsstyrelsen förvaltar uppskattas som nämnts till 45miljarder kronor. Med en lokalyta på ca 7 miljonerm2 innebär detta ett genomsnittsvärde på ca per m2. Denna nivå förefaller mycketförsiktigt beräknad med hänsyn till att stora delar avbeståndet utgörs av mycket välbelägna kontorslokaler (t.ex.förvaltningsbyggnaderna i ,länsstyrelser, universitet och högskolor). Baranyproduktionskostnaden uppgår till ungefär det dubbla,och i har det noterats överlåtelsepriser förkontorslokaler på t.o.m. per m2. Det är därför fullt realistisktatt beräkna marknadsvärdet till omkring 60 miljarderkronor. Till detta kan sedan läggas statliga fastigheter hosaffärsverken och försvaret. Uppenbarligen skulle eneffektivare förvaltning ge miljardvinster varje år.Vi har tidigare föreslagit att staten skulle kunna dela uppbyggnadsstyrelsen på flera statligt ägda men självständigabolag eller också anförtro lokalförsörjningen åtfastighetsbolag som även förfogar över privat kapital. Entredje modell kunde vara att staten hyr lokaler av privatabolag. Därmed upphör byggnadsstyrelsensmonopolställning, som gör det svårt att bedömaverksamhetens effektivitet. Föreliggande skillnader iredovisningssystem mellan och påmarknaden verksamma fastighetsbolag förhindrarjämförelser av lönsamhet och avkastning i förhållande tillförmögenhetsmassa och insatta administrativa resurser.Vad som dock vid en snabb jämförelse frapperar är denstora serviceorganisationen hos . I ställetför att köpa utrednings- och projekteringstjänster,inredningsrådgivning m.m., som många enskildafastighetsbolag gör, har man dessa funktioner inbyggda iden egna organisationen. Fluktuationer i behovet avtjänster kan därmed inte snabbt avspeglas ikostnadsanpassningar på dessa områden.Monopolställningen har medfört att iförsta hand försökt placera myndigheter i statligt ägda hus,även när lokalkostnaden därigenom blivit betydligt högreän på den privata marknaden. Myndigheterna har samtidigtsaknat incitament att söka en billigare lösning, eftersom denav erbjudna lokalen för dem framståttsom en fri resurs och eftersom de inte själva skulle dranågon nytta av en besparing.Enligt vår framförda mening är botemedlet motdessa problem ökad konkurrens, vilken kan uppnås genomatt förvaltande verksamhet överförs tillaktiebolag. Statliga myndigheter med lokalbehov skulledessutom vara fria att vända sig till privata företag ochinhämta offert på bästa och billigaste alternativ. Efterbolagsbildning skulle nuvarandefastighetsbestånd kunna direkt finansieras påkapitalmarknaden.RRV har i revisionsrapporten''Myndigheters lokalförsörjning'', som anmärkningsvärtnog inte omnämns i budgetpropositionen, lagt fram förslagmed just denna inriktning. Varje myndighet föreslås få rättatt besluta vilka lokaler, statligt ägda eller andra, som skallhyras. monopol kommer således attupphöra. Konkurrensneutralitet skall uppnås genom attbyggnadsstyrelsens fastigheter överförs till ett aktiebolag tillaktuella marknadsvärden. Detta bolag, som i första handskall marknadsföra sina lokaler och tjänster till statligamyndigheter, bör få låna till investeringar på samma villkorsom övriga aktörer på marknaden.Enligt vår mening är det angeläget att de intentioner somkommer till uttryck i RRV:s revisionsrapport skyndsamtförverkligas. Problemet med de fastigheter som inte kanmarknadsprissättas (slott, museer etc) kan lösas genom attdessa avskiljs och förvaltas i annan form. Produktionsdelenav bör avvecklas. Återstoden avbyggnadsstyrelsen utgör sedan ett stabsorgan underfinansdepartementet.RRV har inte haft anledning att ta ställning till fråganom en privatisering av det nya fastighetsbolaget. Vi ser detsom naturligt att en sådan genomförs, när ombildningen ärklar. Inflytande försäljningsintäkter kan användas för attbekosta investeringar i sådana delar av infrastrukturen somlämpligen bör ha staten som huvudman, alternativt för attnedbringa statsskulden och därmed statens räntekostnader.Redan det ökade kostnadsmedvetande hos myndigheternasom följer av konkurrensen bör dessutom kunna innebäraatt den genomsnittliga lokalkostnaden, som svarar för15--av totalkostnaderna, bör kunna nedbringasavsevärt. hyresintäkter för budgetåret1991/92 beräknas till , och baranågra procents lägre kostnader betyder hundratals miljoneri besparingar.Den kommitté som dröjsmål tillsattesunder 1990 för att utreda statens fastighetsinnehav och dessförvaltning bör möjligt framlägga förslag till nyaregler beträffande försäljning och överlåtelser av statligafastigheter i syfte att underlätta en omfattandeprivatisering. Detta arbete bör dock inte tillåtas försena ettgenomförande av förslagen i RRV:s revsisionsrapport ombl.a. övergång till bolagsform.Riksdagen skulle därmed inte längre behöva ta ställningtill programmet för statliga byggnadsinvesteringar på detsätt som krävs i budgetpropositionen. Sådana beslut börrimligen träffas på rent affärsmässiga grunder. Med hänsyntill att är en ''1000-kronors-myndighet''bör kostnader för inredning och utrustning helt kunnatäckas via hyressättningen, varför anslaget C 2 redan nu kanslopas. Med hänvisning till det anförda hemställs1. att hos regeringen begär förslag om eneffektivisering av statens lokalförsörjning ochfastighetsförvaltning i enlighet med vad som i motionenanförts,2. att avslår regeringens förslag ibudgetpropositionen, Bil. 9, punkt C2, om ett reservationsanslag till inredning och utrustningpå .