bet · GE01LU26 · 1991-04-16 00:00:00 — Kompetenskrav för fastighetsmäklare m.fl. I betänkandet behandlar utskottet fem motioner om skärpning avutbildningskraven för fastighetsmäklare och om kompetenskrav förfastighetsvärderingsmän.I ärendet har inkommit skrivelser från Liber samtfastighetsmäklare avstyrker bifall till motionerna med hänvisningbl.a. till pågående översyn av fastighetsmäklarlagen. Tillbetänkandet har fogats en reservation (m, fp, c och mp). 1990/91:L713 av och () vari yrkasatt som sin mening ger regeringen till känna vad imotionen anförts om behovet av en översyn och kompetenshöjningav fastighetsmäklarutbildningen.1990/91:L714 av m.fl. (s) vari yrkas att riksdagensom sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförtsom behovet av utvidgade direktiv till den pågående översynen avfastighetsmäklarlagen.1990/91:L723 av () vari yrkas1. att som sin mening ger regeringen till känna vadi motionen anförts om kompetenskrav för fastighetsvärderingsmän,2. att begär att regeringen ger pågåendemäklaröversyn tilläggsdirektiv beträffandefastighetsvärderingsmän.1990/91:L732 av och () variyrkas att hos regeringen begär förslag om skärpta kravpå utbildning, registrering och auktorisation förfastighetsmäklare och fastighetsvärderare i linje med vad somanförts i motionen.1990/91:L733 av och () variyrkas att som sin mening ger regeringen till känna vadi motionen anförts om en klassificering av fastighetsmäklare.Allmän bakgrundGenom lagstiftning (prop. 1983/84:16, bet. LU34)infördes näringsrättsliga och civilrättsliga regler förfastighetsmäklare. Lagen (1984:81) om fastighetsmäklare trädde ikraft och är tillämplig på fysiska personer somyrkesmässigt förmedlar fastigheter, tomträtter, bostadsrätter,hyres- och arrenderätter m.m. De näringsrättsliga reglerna ilagen innebär att varje fastighetsmäklare skall vara registreradhos i det län där han huvudsakligen är verksam.För registrering uppställs vissa krav. Den som vill ägna sig åtfastighetsmäkleri skall sålunda vara myndig och får inte varaförsatt i konkurs. Vidare skall han ha en försäkring som täckerden skadeståndsskyldighet som kan drabba honom om hanåsidosätter sina åligganden enligt lagens civilrättsliga regler.Försäkringen skall gälla intill ett belopp av . Det krävs också att personen i fråga har entillfredsställande utbildning och i övrigt bedöms lämplig somfastighetsmäklare. Närmare bestämmelser om villkoren förregistrering och om registreringsförfarandet får meddelas avregeringen eller myndighet som regeringen bestämmer. Sådanabestämmelser har utfärdats genom förordningen (1984:82) omfastighetsmäklare.I nämnda förordning har meddelats föreskrifter beträffandebl.a. kravet på utbildning. Om inte i det enskildafallet medger annat, skall en fastighetsmäklares utbildningomfatta fastighetsrätt, fastighetsförmedling, byggnads- ochvärderingsteknik samt företagsekonomi. Utbildningen skallmotsvara fordringarna enligt tim- och kursplan för utbildningav fastighetsmäklare som fastställs för vuxenutbildningav . Utbildningen skall styrkas genomavgångsbetyg som erhålls efter genomgången kurs eller prövningenligt bestämmelserna för och statlig vuxenutbildning.Enligt en av fastställd läroplanför yrkesinriktad kurs för fastighetsmäklare skall i en sådankurs ingå totalt 340 lektioner. Av läroplanen framgår vidare attundervisning skall meddelas i civilrätt med fastighetsrätt (115lektioner), byggnadsteknik med fastighetsvärdering (50lektioner), ekonomi (70 lektioner) samt fastighetsförmedling(105 lektioner).Om en fastighetsmäklare som blivit registrerad inte längreuppfyller kraven för registrering eller inte betalar föreskrivenregistreringsavgift skall återkallaregistreringen. Beslut om återkallelse börjar gälla omedelbart.Om det är tillräckligt kan i stället meddelafastighetsmäklaren varning.I fråga om den som yrkesmässigt är verksam somfastighetsmäklare utan att vara registrerad har länsstyrelsengivits möjlighet att vid vite förelägga honom att upphöra medverksamheten. Ett vitesföreläggande kan även meddelas i sambandmed återkallelse av registreringen.Länsstyrelsens beslut i ärenden rörande fastighetsmäklare kanöverklagas till kammarrätten.I civilrättsliga hänseenden innehåller lagen bestämmelser omhur fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag och om hurersättningen till honom skall bestämmas. Det ställs krav på attuppdraget utförs omsorgsfullt och med iakttagande av godfastighetsmäklarsed. Mäklaren skall vidare ge köpare och säljareråd och upplysningar som de kan behöva samt verka för attköparen får alla uppgifter av betydelse angående objektet föröverlåtelsen och att denne undersöker fastigheten.Fastighetsmäklaren har också skyldighet att själv kontrolleravissa uppgifter t.ex. beträffande säljarens förfoganderätt samtinteckningsförhållanden m.m. När det gäller förmedling av objekttill konsumenter skall mäklaren vidare tillhandahållaförvärvaren en skriftlig beskrivning av förmedlingsobjekt och enkalkyl angående dennes boendekostnader. En mäklare somuppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina förpliktelserenligt de civilrättsliga reglerna skall ersätta den skada somtill följd härav drabbar någon av parterna. Reglerna omfastighetsmäklarens rätt till ersättning innebär i huvudsak attersättningen om inte annat avtalats skall utgå i form avprovision på försäljningssumman. Om mäklaren själv eller någonhonom närstående förvärvar förmedlingsobjektet har han inte rätttill ersättning.Tidigare riksdagsbehandling m.m.Under hösten 1988 behandlade utskottet två motioner rörandelagen om fastighetsmäklare. I den ena motionen begärdes enöversyn av lagen i olika avseenden. I sitt av godkändabetänkande i ärendet (1988/89:LU1) fann utskottet att en översynav lagen var befogad samt att regeringen möjligt bordeöverväga behovet av resurstillskott till länsstyrelserna förtillsynsverksamhet och särskilt då dem i storstadsregionerna.Vad utskottet anfört gav med anledning av denförstnämnda motionen som sin mening regeringen till känna.Spörsmålet aktualiserades åter motionsvägen . godkända betänkande 1990/91:LU8 konstaterade utskottetatt den av begärda översynen avfastighetsmäklarlagen hade inletts i . Föratt få underlag för översynsarbetet hade man bl.a. hållit enhearing . Vidare hade för /90ökade resurser för tillsynsverksamheten tillförtslänsstyrelserna i de tre storstadslänen. De praktiska effekternaav resurstillskottet skulle komma att utvärderas i samband medöversynsarbetet. Önskemålet i den då aktuella motionen varsåledes tillgodosett, och utskottet avstyrkte därför motionen.MotionsmotiveringarI motion L713 av och (båda s)framhålls att stora ekonomiska värden ofta står på spel försäljare och köpare på bostads- och fastighetsmarknaden. Enligtmotionärerna medför en växande marknad och ökad konkurrens omobjekten att allt större krav ställs på fastighetsmäklarenskompetens och kunskaper. Fastighetsmäklaren har en ställning somkonsult åt både köpare och säljare, och motionärerna anser attdet därför är av största vikt att förmedlingen sker efterseriösa principer. Åtskilliga exempel finns emellertid på attundermåliga objekt har förmedlats till för höga priser och attmäklare själva köpt objekt till lågt pris i spekulationssyfte.Motionärerna påpekar att utbildning och examination avfastighetsmäklare sker antingen inomvuxenutbildningen eller branschorganisationerna eller genomkorrespondensstudier och inte är enhetlig. För branschensrenommé är det en förutsättning att kompetenskraven höjs påsådana kunskapsområden som ekonomi, juridik, teknik ochmarknadsföring. Det är också ett samhällsintresse att höga kravställs på dem som vill verka som fastighetsmäklare. Motionärernaanser att utbudet av utbildning bör ses över och att därvidbehovet av olika moment måste analyseras och kraven ställas såatt de motsvarar vad som krävs på jämförbara yrkesområden.Vidare påpekas att utbildningen bör ske under starktsamhällsinflytande och inte överlåtas på branschorganisationer.I motion L714 av m.fl. (s) anförs att man underden pågående översynen av fastighetsmäklarlagen synes förbiseutbildningsfrågorna. Enligt motionärerna visar emellertidfinansbolagskrascherna tydligt att utbildningsnivån inomfastighetsbranschen behöver höjas. En objektiv översyn bördärför ske i fråga om vilka kunskapskrav som erfordras för attfastighetsmäkleri och fastighetsvärdering skall kunna bedrivaspå ett sätt som konsumenterna har rätt att kräva.Frågan om utbildning för fastighetsvärderingsmän tas särskiltupp i motion L723 av (). Motionärenframhåller att värderingsmännen spelar en viktig roll och harstort inflytande vid fastighetsaffärer. Bristande kompetens hosvärderingsmännen kan därför få starkt negativa konsekvenser.Enligt motionären synes det lämpligt att den pågående översynenbeträffande fastighetsmäklarlagen utvidgas till att avse ävenspörsmål om kompetenskrav för och tillsyn överfastighetsvärderingsmän.Även i motion L732 av och (bådac) tas upp kompenskraven för fastighetsmäklare ochvärderingsmän. Motionärerna jämför utbildningskraven förfastighetsmäklare med vad som gäller en jämförbar yrkesgrupp,nämligen advokaterna, för vilka det krävs juristutbildning ochminst praktik. Av fastighetsmäklarna i landet är detdock endast som har utbildning på högskolenivå.Motionärerna anser att auktorisation bör införas för bådemäklarna och värderingsmännen. Vidare bör det ställas krav påhögskoleutbildning, och utbildning för detta ändamål bör byggasupp.I motion L733 av och (båda m)understryks vikten av att fastigheter värderas på ett korrektsätt i samband med överlåtelser. Enligt motionärerna haremellertid fastighetsmäklarna ofta bristfälliga kunskaper ifastighetsvärdering, och det är därför angeläget attutbildningsfrågorna tas upp i samband med översynen avfastighetsmäklarlagen. Motionärerna hänvisar till att skildakrav ställs på advokater och på andra jurister som ägnar sig åtjuridisk uppdragsverksamhet och drar också parallellen tillrevisorsområdet där det uppställs skilda kompetenskrav förauktoriserade och godkända revisorer och för andrarevisorsgrupper. Enligt motionärerna finns det skäl att övervägaom inte någon form av klassificering av fastighetsmäklarna börinföras med utgångspunkt i mäklarens utbildning. En sådanklassificering skulle stärka köparnas och säljarnas ställningoch motverka oseriös mäklarverksamhet. I betänkandet behandlar utskottet fem motioner angåendeutbildningskrav för fastighetsmäklare ochfastighetsvärderingsmän.Lagen om fastighetsmäklare trädde i kraft ochär tillämplig på fysiska personer som yrkesmässigt förmedlarfastigheter, tomträtter och vissa andra objekt. I lagen finnsbåde näringsrättsliga och civilrättsliga regler. Denäringsrättsliga bestämmelserna innebär att fastighetsmäklareskall vara registrerade hos . För registreringuppställs vissa krav såsom att fastighetsmäklaren skall varaansvarsförsäkrad till ett belopp av , att hanskall ha viss utbildning och vara lämplig för verksamheten, m.m.Utbildningen skall omfatta fastighetsrätt, fastighetsförmedling,byggnads- och värderingsteknik samt företagsekonomi i enlighetmed fordringar som fastställts av för kommunalvuxenutbildning. Fyller en registrerad fastighetsmäklare intelängre de uppställda kraven kan registreringen återkallas.Fastighetsmäklare som driver verksamhet utan att vararegistrerad i vederbörlig ordning kan av åläggasatt vid vite upphöra med verksamheten.Några motsvarande bestämmelser för fastighetsvärderingsmänfinns inte.I motion L713 av och () framhållsatt kompetenskraven för fastighetsmäklare bör höjas när detgäller juridik, ekonomi, teknik och marknadsföring. Vidare börutbudet av utbildning ses över och kraven på fastighetsmäklarnasutbildning ställas så att de motsvarar vad som krävs påjämförbara yrkesområden. Enligt motionärerna bör utbildningenske under samhällsinflytande. I motionen yrkas att det anfördages regeringen till känna.Även i motion L714 av m.fl. (s) begärs etttillkännagivande om översyn av utbildningskraven inomfastighetsbranschen. Enligt motionärerna bör översynen avseutbildningen av såväl fastighetsvärderingsmän somfastighetsmäklare.Frågan om utbildning av fastighetsvärderingsmän tas särskiltupp i motion L723 av (). Motionären anseratt en översyn av fastighetsmäklarlagen bör omfatta ocksåkompetenskrav för och tillsyn över fastighetsvärderingsmän. Imotionen begärs ett tillkännagivande om det anförda.Ett tillkännagivande om kompetenskraven förfastighetsvärderingsmän och fastighetsmäklare begärs även imotion L732 av och ().Motionärerna jämför utbildningskraven för fastighetsmäklare medvad som gäller för advokater och hävdar att auktorisation börinföras för både fastighetsmäklare och fastighetsvärderingsmän.Vidare bör det ställas krav på högskoleutbildning.Liknande jämförelser görs i motion L733 av (). Enligt motionärerna bör det övervägas ominte någon form av klassificering av fastighetsmäklare börinföras med utgångspunkt i mäklarens utbildning, ochmotionärerna begär ett tillkännagivande härom.I likhet med motionärerna anser utskottet att det självfalletär angeläget att fastighetsmäklarna har en tillfredsställandeutbildning. Det finns därför skäl att överväga huruvida deutbildningskrav som ställs är till fyllest ellerom nivån bör höjas. Utskottet saknar emellertid underlag för ennärmare bedömning av i vilka avseenden utbildningen eventuelltskulle behöva kompletteras. I motionerna har -- bortsett frånönskemål om högskoleutbildning -- inte anförts några merakonkreta exempel på brister i den nuvarande utbildningen. Attdet i fastighetsmäklarlagen skulle som villkor för registreringuppställas ett krav på högskoleutbildning för alla mäklare kanutskottet inte förorda. Ett sådant villkor skulle bl.a. medföraatt det helt övervägande antalet av de yrkesverksammamäklarna blev obehöriga. Till saken hör också att mäklarnasverksamhet avser en mängd skiftande uppdrag, allt frånförmedling av hyresrätter och okomplicerade överlåtelser avmindre bostadsrättslägenheter med låga värden till försäljningarav värdefulla industrifastigheter och flerfamiljshus. Det tordeenligt utskottets mening knappast kunna hävdas atthögskoleutbildning är erforderlig vid samtliga dessa typer avförmedlingsuppdrag. Inte heller kan utskottet ställa sig bakomtanken att man efter mönster av vad som gäller för advokater ochrevisorer skulle införa någon form av klassificering av mäklarnamed utgångspunkt i deras utbildning. En uppdelning avmäklarkåren på mer resp. mindre kvalificerade mäklare tordenämligen bli meningsfull endast om den kombineras medföreskrifter om att vissa mäklaruppdrag skall förbehållas dekvalicerade mäklarna. Utskottet kan inte finna annat än att ensådan ordning skulle leda till att underlaget förmäklarverksamhet på mindre orter och i glesbygder skulle minskaoch att de mer inkomstbringande förmedlingsuppdragen skullekoncentreras till en grupp mäklare i främst storstadsregionernaoch större tätorter.Vid en bedömning av frågan om utbildningskraven förfastighetsmäklare måste vidare beaktas att de missförhållandeninom mäklarbranschen som i olika sammanhang påtalats inte främstsynes ha sin orsak i att mäklarnas utbildning är otillräcklig.Att problem uppkommit torde i stället kunna hänföras till attkontrollen över mäklarnas verksamhet i vart fall tidigare varitbristfällig och att mindre seriösa mäklare därför kunnat agerafritt utan några större risker för ingripanden. Minst likaviktigt som utbildningskraven är därför enligt utskottets meningatt länsstyrelserna kan utöva en effektiv tillsyn över mäklarna.Av denna anledning har ökade resurser för tillsynsverksamhetentillförts länsstyrelserna i de tre storstadslänen /90. Missförhållandena har vidare föranlettriksdagen (bet. 1988/89:LU1) att hos regeringen begäraen översyn av fastighetsmäklarlagen. Den begärda översynen pågårför närvarande inom och avsikten är,enligt vad utskottet inhämtat, att resultatet av arbetet skallredovisas i en departementspromemoria . Avinhämtade upplysningar framgår vidare att översynen omfattarbl.a. Mot bakgrund av bl.a. nedläggningen avskolöverstyrelsen och övriga genomförda förändringar påskolområdet utgår utskottet från att spörsmål om såvälorganisationen av mäklarnas utbildning som utbildningsnivånkommer att övervägas under översynen. I avvaktan på resultatetav det pågående arbetet anser utskottet att de nu aktuellamotionerna såvitt de avser fastighetsmäklarna inte bör föranledanågon vidare åtgärd.Också beträffande fastighetsvärderingsmännen kan utskottetansluta sig till motionärernas uppfattning om vikten av entillfredsställande utbildning. Utskottet vill dock påpeka attmånga fastighetsvärderingsmän regelmässigt torde anlitas avbanker och andra kreditinrättningar på fastighetsmarknaden,vilket får förutsättas innebära att särskilda krav ställs påvärderingsmännens kompetens. Åtskilliga värderingsmän tordeockså ha högskoleutbildning, t.ex. civilingenjörsexamen. Behovetav åtgärder från statsmakternas sida är därför inte likaframträdande när det gäller kontroll avfastighetsvärderingsmännens utbildning och verksamhet som det äri fråga om fastighetsmäklarnas. Utskottet kan i vart fall intefinna det lämpligt att den nu pågående översynen avfastighetsmäklarlagen skall vidgas till att omfattakompetenskrav för fastighetsvärderingsmän. Som nämnts äravsikten att översynen skall slutföras inom de närmastemånaderna, och en utvidgning skulle därför medföra att arbetetförsenades avsevärt. Det av motionärerna aktualiseradespörsmålet får därför närmare övervägas i annat lämpligtsammanhang. Utskottet vill inte utesluta att en allmänuppstramning av fastighetsmäklarnas verksamhet kan få positivaeffekter också på fastighetsvärderingssidan. I första hand börsåledes den vidare utvecklingen på området avvaktas innan mantar ställning till frågan om särskilda kompetenskrav förfastighetsvärderingsmän bör införas.På grund av det anförda avstyrker utskottet bifall tillmotionerna L713, L714, L723, L732 och L733. Utskottet hemställer att avslår motionerna 1990/91:L713, 1990/91:L714,1990/91:L723, 1990/91:L732 och 1990/91:L733.res. (m, fp, c, mp)den 16 april 1991På lagutskottets vägnarRolf DahlbergNärvarande: (), (), OweAndréasson (s), (), (), IngerHestvik (s), (), (), LenaBoström (s), (), (),(), (), (),(), () och Sven-ÅkeNygårds (s). (), (), (), AllanEkström (m), (), (),() och () anserdels att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjarmed "Också beträffande" och slutar med "och L733" bort haföljande lydelse:Också beträffande fastighetsvärderingsmännen ansluter sigutskottet till motionärernas uppfattning om vikten av entillfredsställande utbildning. Fastighetsvärderingsmännen fyllerväsentliga uppgifter på fastighetsmarknaden och i fleraavseenden finns ett nära samband mellan värderingsmännens ochfastighetsmäklarnas verksamhet. Det är därför av stor betydelsebåde för parterna vid fastighetsöverlåtelser och för dem sombeviljar krediter mot säkerhet i fastigheter att inte baramäklarna utan också värderingsmännen har den utbildning och denkompetens i övrigt som krävs för att de skall fullgöra sinauppdrag på ett godtagbart sätt. Som tidigare berörts uppställsdet dock inte några särskilda krav om utbildningm.m. på den som yrkesmässigt ägnar sig åt fastighetsvärdering.Enligt utskottets mening får detta anses som en brist ilagstiftningen, och i motionerna har anförts flera exempel påatt nuvarande ordning har inneburit nackdelar. Frågan ominförandet av kvalifikationskrav och andra näringsrättsligabestämmelser för fastighetsvärderingsmännen bör således tas upptill prövning i lämpligt sammanhang.Vad utskottet sålunda anfört med anledning av motionerna L714,L723, L732 och L733 bör ges regeringen till känna. Motion L713som enbart rör fastighetsmäklarnas utbildning bör inte föranledanågon vidare åtgärd. Utskottet avstyrker alltsåbifall till den motionen.dels att utskottets hemställan bort ha följande lydelse:att dels med anledning av motionerna1990/91:L714, 1990/91:L723, 1990/91:L732 och 1990/91:L733 somsin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört,dels avslår motion 1990/91:L713.