mot · GD02Bo423 · 1990-01-25 00:00:00 — Den beslutade lagstiftningen diskriminerar dock SBC på exakt samma sätt som . motsätter sig denna särbehandling av SBC av flera skäl. SBC är inte mindre folkrörelse än de två andra organisationerna. Det finns ingen anledning att i lagstiftningen lägga sig i organisationernas uppbyggnad. Vi anser att lagstiftningen bör ändras så att undantaget från kravet på förvärvstillstånd gäller för rikskooperativ organisation, regional organisation av bostadsrättsföreningar och bostadsrättsförening som är ansluten till en rikskooperativ organisation. Detta får konsekvenser för bostadsrättslagen, lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. och lagen om fastighetsmäklare. För att förenkla förhållandena på bostadsmarknaden, inte minst för konsumenterna, bör det vara enkelt att omvandla äldre typer av sammanslutningar såsom bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar. De hinder som finns för detta bör tas bort. Det är vidare angeläget att kommunerna inte utnyttjar sin anvisningsrätt för nya bostadsrättslägenheter så att bostadsspararna i bostadsrättsorganisationerna ges mycket små möjligheter att få bostäder. har uttalat att högst av nya bostadsrättslägenheter bör förmedlas av kommunen. Det förekommer dock relativt ofta, särskilt på orter med stor bostadsbrist, att kommunen förmedlar en högre andel. Bostadsfinansieringsreglerna bör ändras så att kommunens möjligheter att fördela nybyggda bostadsrättslägenheter minskar. Bostadsmarknaden är en av de mest reglerade sektorerna i samhället. Bland de statliga och kommunala styrinstrumenten kan bl.a. nämnas bostadslångivningen, förvärvs- och förköpslagstiftningen, markvillkoret och bostadsanvisningslagen. Regelsystemet är så omfattande och svåröverskådligt att det är svårt att få en tillfredsställande överblick. Vi anser att det krävs en avreglering. Kommunerna har rätt till förköp enligt förköpslagen. Denna lag infördes när bostadsbyggandet var väsentligt högre . Lagen har även utvidgats . motsatte sig denna utvidgning. Bakgrunden till införandet av kommunernas möjlighet till förköp var bl.a. en önskan att dämpa markprisstegringen och att dra in oförtjänt värdestegring till det allmänna. Kommunernas behov av markförvärv torde nu vara mindre. Det finns dessutom också möjlighet att tillgripa expropriation för att tillgodose behovet av mark. Vi anser att det finns anledning att se över förköpslagstiftningen i dess helhet. har beslutat om en ny lag om bostadsanvisning. motsatte sig den nya lagen och begärde också att den bostadsanvisningslag som infördes skulle avskaffas. Enligt vår mening är den nya lagen om bostadsanvisningsrätt både onödig och skadlig. Onödig eftersom det har visat sig att kommunerna nu har kunnat få tillgång till lägenheter för bostadsförmedlingens räkning genom frivilliga avtal med fastighetsägarna. Skadlig eftersom den riskerar att hämma rörligheten på bostadsmarknaden. föreslår därför att bostadsanvisningslagen avskaffas. Bostadsförmedlingarna kan spela en aktiv roll för att öka rörligheten på bostadsmarknaden och göra denna effektivare. För att få resurser för att t.ex. arbeta aktivt med byten bör bostadsförmedlingarna ha möjlighet att ta ut avgifter för sin verksamhet. har tidigare beslutat att undantag från markvillkoret för s.k. styckebyggda småhus ska upphöra . Ännu tidigare fanns även ett undantag från markvillkoret för mark i saneringsområden. Markvillkoret innebär att marken ska förmedlas av kommunen för att rätt till statliga bostadslån ska erhållas. I praktiken innebär markvillkoret numera främst att kommunen ges möjlighet att ställa en mängd krav på byggnationen utöver plan- och bygglagens bestämmelser innan dispens från markvillkoret lämnas. Särskilt i storstadsområdena har kommunerna få småhustomter att fördela. Regeringen redovisar i budgetpropositionen att den inte avser att förlänga undantagen från markvillkoret efter . Vi anser att markvillkoret bör avskaffas. Kommunernas möjligheter att styra byggandet är tillräckliga, inte minst genom den fysiska planeringen. Konkurrensvillkoret innebär att bostadslån vid byggande av flerfamiljshus bara utgår om byggnadsarbetena upphandlats genom att anbud tagits in. Det har visat sig att byggföretagen ofta kan förhandla fram bättre pris och högre kvalitet. Konkurrensvillkoret är moget att avskaffas. Det skulle också öka byggföretagens möjligheter att bygga referensobjekt. Det finns ett behov av färre och mindre styrande regler för byggandet. En mindre styrande byggnorm leder dels till att utrymmet för fantasi och för att tillgodose människors varierande önskemål ökar, dels till att kostnaderna för byggande i viss utsträckning kan minska. Men normer behövs givetvis, bl.a. för att tillförsäkra handikappade möjligheter att röra sig så obehindrat som möjligt. De hörselskadade har t ex uppmärksammat att bristen på fungerande hörselslingor i offentliga lokaler utgör en stort hinder för dem. Den översyn av byggnormen som genomförts har lett fram till att nya regler har införts. Avsikten har varit att dessa ska vara mindre detaljerade. Det är nu angeläget att följa tillämpningen av den nya byggnormen för att kunna avgöra om den verkligen innebär en mindre detaljreglering av byggandet. Det bör också vara möjligt med s.k. fribyggen där kostnaderna hålls nere. granskar länsbostadsnämnderna alla ansökningar om lån för att avgöra om kostnaderna är skäliga. I'budgetpropositionen argumenterar regeringen för att behovet av kostnadskontrollen snarare ökat än minskat. Vi tror inte att kostnadsutvecklingen kan påverkas genom en sådan kostnadsprövning. Liksom all annan reglering så inriktas kreativiteten på hur reglerna kan kringgås. Den byråkratiska hanteringen medverkar till att pressa upp kostnaderna. Den omedelbara effekten i storstadsområdena blir snarare att bostadsproduktionen hålls tillbaka än att priserna pressas. Kostnadsprövningen leder också fram till brottslighet. Tomter köps enligt köpekontrakten för ett annat belopp än det verkliga. All kostnadsprövning bör därför avskaffas. Bruksvärdessystemet infördes istället för den hyresreglering som infördes . Avsikten var att bruksvärdessystemet skulle efterlikna en ordning med marknadsbestämda hyror och att hyressättningen skulle bli mer rättvis. Med bruksvärde avsågs vad en lägenhet var värd ur hyresgästens synvinkel i förhållande till likvärdiga lägenheter på samma ort. Vid bedömningen av bruksvärdet skulle man bortse från produktions-, drifts- och förvaltningskostnader. Bruksvärdet skulle istället avgöras av lägenhetens storlek och standard men också av husets läge, närhet till service och kommunikationer m.m. Det är uppenbart att bruksvärdessystemet inte leder till de resultat som åsyftades när systemet infördes. Vi har fått en omfattande hyressplittring där lägenheter med små skillnader i bruksvärde uppvisar stora variationer i hyresnivå. är hyran för nybyggda lägenheter . För centralt belägna lägenheter i innerstaden som byggdes och tidigare är hyran ofta . Det är uppenbart att dessa hyresskillnader inte motsvaras av skillnader i bruksvärde. Detta beror framför allt på att som riktpunkt för bruksvärdet har satts hyresnivån i de allmännyttiga företagen som förutsätts sätta sina hyror efter självkostnadsprinciper. Främst på grund av inflationen har dock kostnadsnivåerna i nyproduktionen stigit kraftigt särskilt . Den omfördelning som bostadsfinansieringssystemen åstadkommit har inte varit tillräckligt kraftig för att skapa paritet mellan olika årgångar. En fastighets ålder och därmed dess kapitalkostnader påverkar således hyresnivån på ett icke avsett sätt. Den rådande hyressättningen får en rad negativa konsekvenser. Den leder till en trögrörlighet på bostadsmarknaden därför att hyrorna inte motsvarar konsumenternas värderingar. Lägenheterna fördelas i i stor omfattning via svarta eller gråa affärer eller som rena byten. Lägenheter kan användas som övernattningslägenheter eller behållas som reserv därför att hyrorna är så låga. I storstäderna är det på sina håll svårt att köpa en villa utan att lämna en lägenhet i byte. Många tvingas att skaffa lägenheter med mer eller mindre olagliga metoder för att kunna hävda sig på bostadsmarknaden. Om läget och standarden tilläts påverka hyran i högre grad skulle vi få färre svarta affärer och tillgången på attraktiva lägenheter skulle öka. Därmed skulle priserna på bostadsrätter sjunka. En ökad rörlighet på bostadsmarknaden skulle medföra välfärdsvinster genom ett bättre utnyttjande av bostäderna. Vi skulle få en mer rättvis hyressättning. Den avgörande bristen i bruksvärdessystemet är att man i den praktiska tillämpningen av systemet har tagit för lite hänsyn till den s.k. lägesfaktorn. I flera kommuner, bl. a. och , har dock hyresnivåerna justerats så att läget har tillåtits spela en större roll. Det har skett genom överenskommelser mellan Hyresgästföreningarna och de allmännyttiga bostadsföretagen. Det är angeläget att så sker på fler orter. Tillämpningen av systemet leder till olika resultat i kommunerna, och överensstämmer inte med de ursprungliga intentionerna. Förändringar i hyressättningen måste självfallet ske successivt. Det är hyresgäster och hyresvärdar som i förhandlingar kommer överens om hyrorna. Det utgör den främsta garantin för att det inte sker några drastiska förändringar över . Vi har påtalat vikten av att lägesfaktorn ges en större betydelse. Det har dock varit svårt att föra en seriös debatt om detta. konstaterade även regeringen i direktiven till boendekostnadsutredningen att skillnaderna i utgifter för likvärdiga bostäder av olika ålder är stora och att det är önskvärt att minska dessa skillnader. I utredningens betänkande konstateras också att denna utgiftssplittring hindrar en önskvärd rörlighet på bostadsmarknaden och att den skapar möjligheter att kapitalisera subventioner på bostadsmarknaden. Bruksvärdessystemet medger att lägesfaktorn tillmäts en större betydelse och produktionskostnaden en mindre. Systemet var i själva verket avsett att ge sådana resultat. För att säkerställa att så sker bör dock hyreslagen ändras så att det klarare framgår vad som menas med bruksvärde. Organisationerna utgör en viktig del av vårt samhällsliv. Fria och livskraftiga organisationer är en förutsättning för en väl fungerande demokrati. Statsmakterna har uppmuntrat framväxten och bibehållandet av ett rikt och varierat föreningsliv. Ett samhälle med mycket starka organisationer är emellertid inte problemfritt. Särintressen gynnas lätt på bekostnad av helhetens intressen. Även den enskilde individen kan lätt komma i kläm. Intresseorganisationerna har fått alltmer myndighetsliknande uppgifter och uppgörelser mellan staten och organisationerna blir allt vanligare. Organisationernas roll på bostadssektorn är särskilt omfattande. Utöver representation i statliga kommittéer och offentliga organ har organisationerna även givits utrymme i den dömande makten. 1969 tillkom hyresnämnderna i sin nuvarande form. avsedda att fungera som medlingsinstanser. Efter hand har de emellertid erhållit prövningsrätt i allt fler frågor. En hyresnämnd består i regel av en lagfaren ordförande samt två ledamöter från hyresmarknadens organisationer, eller respektive . Talan mot hyresnämnds beslut förs hos bostadsdomstolen. Även denna instans har en majoritet av organisationsföreträdare, tre lagfarna och fyra intresseledamöter. Det kan i många fall synas praktiskt att hyresmarknadens parter finns representerade i den dömande instansen. Det är dock betänkligt från rättssäkerhetssynpunkt. Människors förtroende för den dömande maktens oberoende och integritet urholkas genom intresseledamöternas delaktighet i rättstillämpningen. Det förekommer inte sällan att intresseledamöterna ställs inför mer eller mindre uttalade intressekonflikter. Det är t.ex. inte tillfredsställande att ledamöter från i hyresnämnden deltar i beslut huruvida hyresgäster i en från fristående förening skall ges förhandlingsrätt eller inte. Ett utslag i har fastslagit att vissa typer av bostadsdomstolens mål inte skall handläggas av en domstol där intresseledamöter ingår. Den dömande makten bör vara opartisk i ett rättssamhälle. Hyresnämndernas och bostadsdomstolens uppgifter bör därför överföras till allmän domstol. Av de myndighetsliknande funktioner som har tilldelats intresseorganisationerna kan nämnas att hyresgäströrelsens godkännande, s.k. hyresgästintyg, i regel krävs för bygglov då en fastighetsägare vill bygga om sin fastighet. Vid utfärdande av hyresgästintyg bör i stället den mening gälla som företräds av en majoritet av de boende i den berörda fastigheten. Ett annat exempel kan hämtas från det pågående ROT-programmet. En förutsättning för att räntebidrag till underhåll skall utbetalas är att hyresgäströrelsen får ta del av fastighetsägarens ekonomiska information beträffande underhållssituationen. Det är tveksamt om sådana uppgifter skall åläggas en intresseorganisation. Genom hyresförhandlingslagen har organisation av hyresgäster givits rätt att förhandla även för icke-medlemmars räkning. Endast ett fåtal från fristående föreningar har erhållit förhandlingsrätt. Detta är otillfredsställande. Hyresförhandlingslagen måste därför ändras så att föreningar som inte är anslutna till ges ökade möjligheter att erhålla förhandlingsrätt. Avgörande för erhållande av förhandlingsrätt bör vara att föreningen åtnjuter förtroende från en majoritet av hyresgästerna i den berörda fastigheten eller fastigheterna. Bedömningar av föreningens kvalifikationer, förhandlingskapacitet eller långsiktiga målsättning ska vara av underordnad betydelse. erlägger hyresgästerna, dvs. såväl medlemmar som icke-medlemmar, speciella avgifter via bostadsföretagen direkt till hyresgäströrelsen. Dessa avgifter är förhandlingsersättningen, boinflytandeersättningen och ersättning för fritidsverksamhet. De betalas som en del av hyran. Avgifterna utgör en viss andel av totalhyran och tas ut med stöd av avtal mellan och fastighetsägaren. Till skillnad från vad som gäller för förhandlingsersättningen finns inget direkt lagstöd för uttag av avgifter för fritidsverksamhet eller verksamhet som avser boinflytande. Utgångspunkten för besluten om bruksvärdessystemet var att de allmännyttiga företagen skulle ta ut hyror som täcker deras kostnader, den s.k. självkostnadsprincipen. Det är inte rimligt att betrakta ersättning till den verksamhet som hyresgäströrelsen bedriver som en del av företagens självkostnader. Avgifter för fritidsverksamhet och boendeinflytande bör således fortsättningsvis inte betraktas som hyra. I flera stora bostadsföretag har fritidsavgiften också avskaffats eller modifierats. Hushållen bör själva ges rätt att bestämma vilka fritidsaktiviteter de vill delta i och bidra ekonomiskt till. Den s.k. underhållsreformen, dvs rätten för hyresgäster att själva utföra reparationer, har permanentats. Vi anser dock att lagstiftningen bör utformas så att det blir möjligt för hyresgäster att träffa överenskommelse med fastighetsägaren även om det inte finns någon förhandlingsordning. Efter regeringsskiftet infördes det s.k. ROT-programmet. Det led av påtagliga svagheter bl.a. därför att det medförde alltför genomgripande ombyggnader som bl.a. innebar utslagning av smålägenheter, saknade samband med andra stadsförnyande åtgärder, ökade behovet av bostadssubventioner och innebar subventioner av löpande underhåll. Ombyggnader bör ske varsamt med stor hänsyn till de boendes önskemål. Det är därför angeläget att de hyresgäster som berörs av en ombyggnad ges större möjligheter att påverka omfattningen av denna. Detta inflytande bör utövas av de hyresgäster som berörs av ombyggnaden och inte av hyresgästorganisation. Vi anser således att det s.k. hyresgästintyget som normalt krävs för att få byggnadslov för åtgärd utöver lägsta godtagbara standard (LGS) bör utfärdas av de berörda hyresgästerna. På samma sätt bör ombyggnadslån för hyreshus normalt endast beviljas om de berörda hyresgästerna tillstyrker ombyggnaden. För ombyggnad inne i lägenhet bör normalt krävas att lägenhetsinnehavaren har tillstyrkt ombyggnaden. Underhåll såsom byte av avloppsstammar måste givetvis kunna utföras men större förändringar såsom byte av t.ex. köksutrustning bör endast kunna göras om hyresgästen accepterar detta, såvida inte andra reparationer omöjliggör detta. Efter att ha dragit igång ROT-programmet har regeringen slagit till bromsarna och försökt stoppa det. Först genom att försöka begränsa volymen på ombyggnadsverksamheten med rambegränsningar och därefter genom mindre räntesubventioner till ombyggnader. Vi avvisar rambegränsningar som en metod att påverka omfattningen av ombyggnadsverksamheten. Vi anser att dessa bör upphöra och att lagen om byggnadstillstånd (1971:1204) bör avskaffas. Vi anser inte att räntestöd för underhåll skall kunna utgå till miljonprogrammets årgångar. Det innebär risk för nya stora subventionsåtaganden. föreslog regeringen dessutom en kraftig ökning av tilläggslånen till hus som är . Det finns stora brister i miljonprogrammets hus. Dessa måste dock utan subventioner. De utredningar som genomförts i anslutning till skattereformen visar med all tydlighet att den kritik vi länge har riktat mot bostadssubventionerna är berättigad. De är i korthet följande: - Det är ur fördelningspolitisk synvinkel ineffektivt att stödja en viss typ av konsumtion såsom bostäder. Subventionerna har sammantaget ingen omfördelande effekt mellan hög- och låginkomsttagare. Det visar sig dock att räntebidragen och skatteeffekterna ökar i takt med inkomsten medan bostadsbidragen, helt naturligt, minskar. Långt effektivare är att rikta ett generellt stöd, utan konsumtionsstyrande verkan, till de grupper som behöver det - framför allt barnfamiljer. - Bostadssubventioner har en tendens att kapitaliseras på oförutsedda punkter. Det innebär att det ofta är andra än de tänkta mottagarna som tillgodogör sig de belopp som utgår. Det är bara den förste ägaren av ett småhus eller en bostadsrätt som tjänar på subventionerna. Det finns också andra vinnare i systemet. Den som fått en subventionerad hyreslägenhet har t.ex. möjligheter att tillgodogöra sig delar av subventionen genom svart försäljning eller genom att helt lagligt lämna lägenheten som en del av betalningen för ett småhus. - Subventionerna bidrar sannolikt till att driva upp byggpriserna genom att en så stor del av kostnaderna betalas av staten. - Bostadssubventionerna är en omfattande statsfinansiell belastning och bidrar därmed till att hålla skattetrycket uppe. De uppgår tillsammans med skattebortfallet på grund av ränteavdragen till . och beräknas öka snabbt om inga förändringar sker. Den höga subventioneringen av bostadsbyggandet har lett till att praktiskt taget samtliga nya bostäder finansieras med subventionerade lån. Bostadssubventionerna är så höga att de motsvarar ungefär halva produktionskostnaden. Den nuvarande beskattningen av bostäder är komplicerad och medför en rad icke önskvärda effekter. Vi har länge krävt förändringar att åstadkomma ett enklare system där alla upplåtelseformer behandlas på ett likartat sätt, och där rörligheten inte begränsas. Detta kommer att behandlas i samband med skattereformen. Förutom den subventionsminskning som kommer att ske i samband med skattereformen så föreslår vi några smärre besparingar. Under anslaget B 4 ingår förutom de vanliga räntebidragen för ny- och ombyggnad och räntestöd för underhåll även en rad andra bidrag som bl.a. tillkom som en följd av den bostadspolitiska propositionen . motsatte sig då ytterligare tillskott till subventionsfloran. Vi anser därför att bidrag inte bör utgå till kvarboendegaranti och nybyggnad av vissa bostäder. Även lån till barnfamiljer för förvärv av äldre egnahem bör avskaffas. Även anslaget till stöd för genomgångsbostäder för ungdomar bör avskaffas. Kostnaderna för dessa bidrag har inte beräknats i budgetpropositionen med hänvisning till skattereformen. Vi föreslår av samma skäl inte heller något annat anslag än det som återfinns i budgetpropositionen. I anslagsframställning beräknas dessa bidrag uppgå till 190 milj. kr. Åtgärder i bostadsområden med stor andel outhyrda lägenheter m.m. Under detta anslag beräknas bl.a. utgifterna för eftergift av hyresförlustlån som beräknas uppgå till 5 milj.kr. för /91. Vi anser att några sådana eftergifter av hyresförlustlån fortsättningsvis inte bör beviljas. Tilläggslån till ombyggnad av vissa bostadshus m.m. I budgetpropositionen föreslås en ram på 220 milj.kr. för tilläggslån till åtgärder i bostadshus som är . Vi anser att tilläggslån inte bör utgå till dessa hus. Härigenom utgår inte heller några tilläggslån för sammanslagning av lägenheter. Det finns däremot ett stort behov av medel för kulturhistoriskt värdefull bebyggelse. Vi anser därför att den föreslagna ramen bör höjas med 20 milj.kr. till 150 milj.kr. Det finns anledning att överväga ett lägre gränsvärde än den gräns för sanitär olägenhet som finns på . Vid nybyggnad accepteras endast per kvm. Vi anser därför att anslaget bör räknas upp med för åtgärder mot radonfaran. Det särskilda bostadsbidraget för ungdomar bör avskaffas fr.o.m . Detta medför en besparing på 70 milj. kr. Besparingen under /91 blir 35 milj. kr. Sammanfattningsvis föreslår vi följande besparingar: Eftergift av hyresförlustlån B 5 Tilläggslån för hus som är B 6 Bostadsbidrag till ungdomar B 7 bebyggelse B 6 Åtgärder mot radon B 6 Med hänvisning till det anförda hemställs 1. att som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om riktlinjer för den framtida bostadspolitiken, 2. att som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om ökade möjligheter att bo i bostadsrätt, 3. att beslutar om ändring i 2 § lagen om förvärv av hyresfastighet beträffande s.k. rikskooperativa organisationer i enlighet med vad som anförts i motionen, [att beslutar om ändring i 2 § andra stycket i lagen om fastighetsmäklare beträffande s.k. rikskooperativa organisationer i enlighet med vad som anförts i motionen,1] 4. att beslutar om ändringar i 60 a § bostadsrättslagen beträffande s.k. rikskooperativa organisationer i enlighet med vad som anförts i motionen, 5. att beslutar stryka 14 § andra stycket bostadsrättslagen (hembud), 6. att som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om begränsningar i kommunernas anvisningsrätt för nybyggda bostadsrättslägenheter, 7. att som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om behovet av en lagändring så att de boende har företräde vid försäljning oavsett vem som äger fastigheten och oavsett vem som är köpare, 8. att som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om borttagande av hinder för att omvandla äldre typer av sammanslutningar såsom bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar, 9. att som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om en översyn av förköpslagen, 10. att beslutar avskaffa lagen om bostadsanvisningsrätt, 11. att som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts angående upphävande av besluten om slopande av räntebidrag vid överlåtelse av allmännyttiga bostadsföretag eller sådana bostadsföretags bostadsbestånd m.m., 12. att som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om bostadsförmedlingars rätt att ta ut avgifter, 13. att beslutar avskaffa markvillkoret, 14. att beslutar avskaffa konkurrensvillkoret, 15. att som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om byggnormer, 16. att som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om hyresgästernas inflytande över underhållet, 17. att hos regeringen begär förslag till ändring i hyreslagen så att ersättning för boinflytande och fritidsverksamhet inte skall anses som hyra, 18. att hos regeringen begär förslag till ändring i hyresförhandlingslagen så att avgörande för erhållandet av förhandlingsrätt blir att föreningen åtnjuter hyresgästernas förtroende, 19. att som sin mening ger regeringen till känna vad i motionen anförts om översyn av bruksvärdessystemet,