mot · GD02L12 · 1990-03-20 00:00:00 — Motion till 1989/90:L12 av och (båda fp) med anledning av prop. 1989/90:77 om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m. I proposition 1989/90:77 om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m. har föreslagits att i 4 kap. jordabalken skall införas en ny 19 c § med denna innebörd: Vid ett prisavdrag till följd av faktiskt eller rättsligt fel i fastighet eller rådighetsfel i sammanhanget skall avdraget på köpeskillingen (i praktiken även återbetalningen av del av redan erlagd köpeskilling) beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet mellan fastighetens värde i felaktigt och i avtalsenligt skick. Beräkningen bör hänföras till förhållandena för köparens tillträde till fastigheten. Vi yrkar att avslår detta förslag. Ett flertal motiv finns för sådant avslag. Bland de viktigaste är följande: Fel i en fastighet, dvs. förhållandet, för köparens tillträde till denna kan långt ifrån alltid bestämmas med någon visshet faktiskt och värdemässigt sett vid en reklamations- eller stämningstidpunkt som kanske ligger efter tillträdet. Om felet föranlett mögel- och/eller fuktutveckling kan det ha medfört en successiv skadegörelse på fastigheten - det rör sig ju om organisk tillväxt som inte går att med några ränteberäkningar eller normerade tillväxtberäkningar i faktiskt eller värdemässigt hänseende föra tillbaka till förhållandet vid tillträdestidpunkten. Det måste uppmärksammas att mögelutveckling kan ta och accelerera kraftigt och att produktionen av mögelsporer går i vågor olika år och olika årstider, varför mät- och analysresultaten och deras värdenedsättande konsekvenser alltid måste prövas på skilda vis med hänsyn till förhållandena i de enskilda fallen, utan bindningar genom i förväg givna beräkningsnormer. Vidare måste i sammanhanget beaktas att en fortsatt, till räntesatser alls inte normerad värdereduktion uppkommer mellan tidpunkten för reklamation eller stämning och tidpunkten för dom eller förlikning, en tidsskillnad på ofta två A . har kanske köparen inte haft möjlighet till omfattande lån för att finansiera sanerings- eller reparationsåtgärder. En strikt tillämpning av den föreslagna paragraftexten kan leda till att en köpare av en mögel- och fuktdrabbad fastighet åsamkas synnerligen stor för- Mot. 1989/90 lust, måhända motsvarande . Å andra sidan kan det vara så att utvecklingen mellan tillträdes- och reklamations- respektive stämningstidpunkterna minskat den beräkningsbara värdenedsättningen såsom i vissa radonfall. (För att antyda ett visst mått på den berörda problematiken kan nämnas att antalet nu mögelinfekterade byggnader antas vara minst 60 000 och att flera dylika hus tillkommer undan för undan.) Det statiska tänkande som utformningen av den nya paragrafen är baserad på är ingalunda realistiskt varken efter vad sagts eller med hänsyn till fastighetsmarknadens speciella karaktär. Paralleller kan inte dras med köplagen. Däremot ligger det närmare till hands att söka paralleller med de skadeståndsrättsliga principerna. En värderelation sådan propositionen tänkt sig den mellan nedsatt och avtalsenligt pris vid en tillträdestidpunkt kan aldrig i efterhand bestämmas på ett från rättssäkerhetssynpunkt tillfredsställande sätt. Relationen är i flera avseenden irrelevant vid en progressiv eller dynamisk utvecklingseffekt mellan tillträdestidpunkten och reklamations- eller stämningstidpunkten. I anslutning härtill skall tillfogas att begreppet avtalsenliga priset ej ständigt är entydigt med den i skriftlig handling dokumenterade köpeskillingen, vilket innebär att om- och tilläggsvärderingar kan behöva göras, exempelvis med utgångspunkt i fastighetens reella marknadsvärde vid köparens tillträde, för att en faktor som ifrågavarande prisbegrepp skall få en adekvat innebörd. En formulering som den i 19 c § föreslagna ger inte tillfredsställande underlag för prövning av följderna av en köpares medvållande till fel och skador på objektet och ej heller av en köpares eventuella fördröjning av sanerings* eller reparationsåtgärder som han haft faktiska och ekonomiska förutsättningar att åstadkomma mellan de aktuella värdetidpunkterna. I stället för införande av en lagbunden regel som den i 19 c § åsyftade måste beräkningar och bedömningar av relevanta värdeminskningar och nedsättningar av vid fel i fastighet överlåtas på prövningen i de enskilda fallen och, i den utsträckning så är ändamålsenligt, på rättspraxis. Vad vi här fört fram grundar sig bl.a. på erfarenheterna hos kvalificerade värderingssakkunniga i landet. Med hänvisning till det anförda hemställs att avslår förslaget att i 4 kap. jordabalken införa en ny 19 c § med den lydelse som angetts i propositionen. () ()