bet · GE01BoU4 · 1990-11-29 00:00:00 — fysiska personer som ägerfastigheter, och det är ca 30000 i det här landet -- skallbetala en extra skatt på en fiktiv ränteinkomst, om belåningen ifastigheterna överstiger av det skattemässiga restvärdet,och det skattemässiga restvärdet är normalt betydligt lägre ändet pantvärde som man här talar om. Vi har påpekat,bl.a. i samband med en utfrågning inför skatteutskottet, att dethär inte överensstämmer med grundtankarna ibostadsfinansieringssystemet, som ju för konventionelltbeskattade fastighetsägare förutsätter en 95-procentig belåningav pantvärdet. tycks , om man får tropropositionen, mena att detta egentligen inte är departementetsbord, vilket gör det omöjligt för de här fastighetsägarna att iframtiden t.ex. bygga om sina fastigheter. Vi vädjar nu tillriksdagen att försöka åstadkomma den samordning somregeringskansliet uppenbarligen inte har lyckats med.Som vi har hört saknas i propositionen även förslagpå hur en eventuell finansiering med omfördelningslån skalllösas skattemässigt för konventionellt beskattadefastighetsägare såväl när det gäller inkomst- somrealvinstsbeskattningen.Får jag sedan, herr ordförande, slutligen i korthet berörafrågan om förslaget beträffande möjligheterna att få räntestödför lägenhetsunderhåll. Om man från statens sida väljer denprincipen, vill jag påstå att detta på sätt och vis innebär enannan väg än den som man nu med, såvitt jag förstår, ganska storframgång har bestämt sig för i de kommunala bostadsföretagen närdet gäller det s.k. hyresgäststyrda lägenhetsunderhållet. Vi harför vår del med haftdiskussioner om hur vi på något sätt gemensamt skulle kunna fådet här systemet överfört till konventionellt beskattadefastighetsägare. Jag anser att om staten väljer den föreslagnamodellen minskar förutsättningarna för att fortsätta dessadiskussioner. Därmed skulle man på sätt och vis skjuta åt sidantanken på större möjligheter för hyresgästerna att självabestämma tidpunkten för och omfattningen av underhållet avlägenheterna.Agne : Vem skall avsluta i blocketbyggentreprenörerna? , var så god.Jan : Herr ordförande, ärade ledamöter! Mycket avdet som har sagts hade jag kunnat säga, men jag skall inteens tala om med vilka jag instämmer. För att vi skall få stillavår hunger skall jag snabbt gå in på de frågor som vi har ansettvara svåra och avgörande när det gäller ett sådant här system.Vi välkomnar alltså reduktionen av generella subventioner somuppvägs av riktade och effektiva subventioner. Vi tror att dettaär en nödvändig väg att gå. Låt mig ändå peka på vad alla vet:Om vi lyckades föra en annan ekonomisk politik, skulle vi ha enlägre ränta och då skulle den här diskussionen vara onödig,eftersom problemet inte skulle finnas. Paradoxen är ju den attnär vi har problem vill vi ha ett sådant här system med alladess komplikationer. När vi inte har några problem behöver viinte något system. I normala fall klarar vi oss med det som vihar.Alltnog, den centrala fråga som alla har diskuterat är denna:Hur går det med fastighetspriserna i förhållande till denskulduppbyggnad som systemet innebär? Här har det gjortssimuleringar förlopp. Det är intressant, men omjag har förstått det hela rätt har man då utgått ifrån deprisförändringar som faktiskt inträffade . Deinträffade under de villkor som karakteriserar ettfinansieringssystem som inte bygger på reallån och som inte haren god paritet mellan olika årgångar av fastigheter. Redan ivårt remissvar framhöll vi att man borde ha analyserat denskillnaden i förutsättningarna noggrannare för att förvissa sigom att antagandet om prisutvecklingen i ett system med räntelånger betryggande marginaler mellan skulder och priser. Det här ärkanske inte helt lätt att klargöra. Jag skall göra ett försökatt illustrera tankarna och peka på de eventuella effekter somvi tror att det här kan medföra. (Bild 1. )Vi har i detta exempel utgått ifrån ränta och 8 %inflation. Produktionskostnaden ligger på /m2och stiger som den översta kurvan visar i takt med inflationen.Detta är, som bekant, en innovation i förhållande till vad somgäller . Det är vår förhoppning att vi kommer därhän. Vibygger ett hus A och tar de räntelån som systemet möjliggör. Dåblir det skuldmaximum år 17 eller 18. Här har vi utgått ifrånatt man låter lånen stå och helt enkelt låter inflationenurholka dem. Vid förhandlingar är det möjligt att det blir etthyresgästkrav att man inte skall behöva amortera så mycket. Medtanke på att det här ändå är ganska litet pengar realt settförutsätter vi att det går att arrangera det hela på det sättetatt lånen blir stående även efter skuldmaximum. År 5 har vikommit litet högre på kostnadskurvan och då byggs hus B, ochår 9 och 10 hus C. Här ser vi hur skulderna kommer att utvecklasig. Givetvis är förutsättningarna desamma, beträffandeinflationen och räntan.Den garanterade nettoutgift som vi då har räknat med -- ochhär har vi startat , jag antar alltså att det harförflutit -- skulle självfallet nå sitt maximum för husA ungefär som skuldmaximum. (Bild 2. )Tar vi fasta på att räntebidraget minskas med en andel somsvarar mot antalet år som återstår 40, skulle det ihyreshusfallet betyda en ökning enligt bilden. Kurvorna visarvad som är nödvändigt att ta ut i hyra, om jag har förståttreglerna rätt. Detsamma skulle väl gälla bostadsrättsföreningarmen inte -- om jag har förstått det hela rätt -- villaägare somkan ha en fryst skuld och utnyttja sina i ränteavdrag iall framtid. Villaägarnas kapitalutgifter kommer alltså attligga parallellt.Man skall först observera att både hus A, hus B och hus C --framför allt hus A och B -- , längre än med detnuvarande systemet, har i princip samma boendeutgift. Det finnsingen skillnad i boendeutgift som gör det intressant attförvärva hus A i stället för hus B. Man kan tänka sig att mangår ut i ett radhusområde där det byggdes ettantal hus A och ser på hus B som är nybyggt. Sedanställer man sig frågan: Vilket hus skall man välja? Det finnsingen skillnad i boendeutgift, så detta har inte med saken attskaffa. Vi vet att det framåt kommer attvara samma boendeutgift i husen.I detta läge vet vi ju inte när skuldmaximum uppstår, eftersomdetta skulle kräva att vi kan sia om framtidens ränta ochinflation. Det kan ju bli år 20 t.ex. i stället för år 17,kanske år 25 i ogynnsamma fall. Vi vet inte heller vilkenskillnad det blir i boendekostnad beträffande husen A och B närskuldmaximum har passerats. Men vi kan gissa. Då skulle jagvilja säga så här. Det plusvärde som det innebär att bo i hus Arepresenteras av nuvärdet i betalningsskillnad mellan huset Boch huset A. Detta nuvärde skall vi år 5 bilda oss enuppfattning om och vara beredda att betala för hus A utöver debefintliga lånen.Om man följer ekonomisk teori om den "ekonomiska människan",skulle man kunna få fram en summa som det vore försvarligt attbetala för huset A med hänsyn till ekonomiska kalkyler. Men såfort man gör så har man ju också avstått frånkonsumtion.Om vi alltså tänker oss att vi kommer till den här platsen ochdet finns ett nybyggt hus och några som byggts tidigare och detär som skiljer men i övrigt ingenting, boendekostnaden ärdensamma, kan man fråga sig: Vilka argument kan husägare Aanvända för att förmå mig att köpa hus A i stället för attflytta in i hus B? Låt oss säga att årskostnaden är 50000 kr.men att summan stiger med inflationen. Jag ser ingen anledningatt betala mer för A än för B. Men ägaren till hus A vill kanskeatt jag övertar skulder på 1,2 miljoner och att jag därutöverbetalar , därför att hus B kostar 1,3 miljoner.Betalar jag dessa . avstår jag ifrån ränteintäkter påde , och dessa är ju, som vialla vet, mycket värda med tanke på det nya skattesystemet. Vifår ju behålla av räntan.Det blir alltså nästan en tusenlapp som man avstår ikonsumtion för förmånen att bo i hus A och få en lägreboendekostnad i A än i B om ungefär 10--. Det är alltså denavvägningen som det skulle handla om. För min egen del tror jagatt jag skulle ha svårt att värdera den framtida förmånen såhögt att jag avstår från . i och behagliga ränteinkomster. Har jag familjoch barn vill jag antagligen kunna använda pengarna för att görafamiljens liv innehållsrikt då den faktisktfungerar som ett hushåll och inte i någon avlägsen framtid näralla är skingrade.Jag tror att slutsatsen skulle bli att man på en marknad ibalans inte skulle känna att det är särskilt angeläget attbetala högre priser än de som motsvaras av befintliga lån. I detperspektivet måste man fråga sig: Är marginalen mellan sannolikprisutveckling och framräknade skulder betryggande? Anser mandet kan nog det här systemet fungera. Anser man det inte har manfaktiskt de problem som förslagsställaren har försökt införagarantier emot, och då måste vi räkna med dessa problem. Jag haringet färdigt svar. Vi har i vår organisation vridit och vänt pådet här och kan se att reaktionerna böljar i olika riktningar.Till den som misströstar nu kan jag väl säga att ju närmare år17 vi kommer, desto säkrare är man beträffandeboendekostnadsdifferensen i hus A och hus B. Desto större ärsannolikheten att man ser fördelen av att betala mer för A änbefintliga skulder. Till detta kommer naturligtvis att helakalkylen störs av vad som redan har nämnts, nämligenfastighetsskatten som ändrar kalkylvärdena. Vi har ocksåreparationer och liknande som förestår. I villafallet vet man juatt det framöver, liksom i hyreshusfallet, blir störrereparationer som belastar kalkylen och då reduceras återigen vadman är beredd att betala utöver lånen.Jag har alltså på denna punkt ingen uppmaning tillställningstagande, men jag har känt det mycket angeläget attklart och tydligt redogöra för att prisantagandet inte är likasjälvklart som vår erfarenhet kan ha givit intryck av.Prisutvecklingen är nu plötsligt en variabel som följer av dethär systemets utveckling och måste därför analyseras som sådan.Knut : På s.44 i propositionen står detbeträffande räntestöd för underhåll: "Stöd förlägenhetsunderhåll med kortare varaktighet, såsom tapetsering,målning m.m. bör lämnas endast i fråga om nya hus så att hyran idessa hus inte behöver belastas med avsättningar för underhåll. "Betyder inte detta, om man godtar förslaget, att morgondagenshyresgäster skall betala underhållet för dagens hyresgäster?Bengt-Owe : Det är klart att om man inte sätterav till underhållet så får man låna till det, och då får manhögre kostnader totalt sett.Knut : Tycker man från SABOs ochFastighetsägareförbundets sida att det är bra att man i ställetför att avsätta till reparationer lånar och låter morgondagenshyresgäster betala underhållet för dagens hyresgästers slitage?Är det en riktig princip? Tycker ni att detta är ett bra inslagi propositionen?Bengt-Owe : Den argumentering som förs ipropositionen för att man skall ge ett 30-procentigt räntestödtill dessa åtgärder tycker jag är rättvis och logisk. Det voreolyckligt om man utnyttjade möjligheterna att låna. Jag trornämligen att det är en dålig affär både för bostadsföretaget ochhyresgästerna sikt.Ingrid : Jag vill ta upp sammafrågeställning. I tycker man att detta ären dramatisk fråga, som innebär en lånefälla och som kommer attleda till gigantiska hyreshöjningar på ganska få års sikt. Jagundrar om SABOs ledning och instämmer iden här skrivningen. I så fall är det litet oroande.Dessutom är jag litet förvånad över att detta skall träda ikraft redan den 1januari 1991. Om det sker för att dämpahyreshöjningen , borde det väl komma i takt med övrigaförändringar på bostadsmarknaden. Detta kanske är en fråga somman skall ställa till någon på departementet.Bengt-Owe : BoFasts redaktion är självständig iförhållande till oss. I SABOs ledning har vi inte haft någrasynpunkter på den ledare som du refererar till.Man kanske inte behöver överdriva farorna med detta. I vilkenutsträckning möjligheten att låna verkligen kommer attutnyttjas, är beroende av förhandlingarna mellan företagen ochhyresgäströrelsen. Jag tror och hoppas att hyresgäströrelsenskall vara så klok i sin bedömning att den inte bara räknar ettår framåt utan ser till vad som är förnuftigt på litet längresikt.Då är det klokast att fortsätta att finansiera det härunderhållet på samma sätt som vi har gjort . Man skallemellertid naturligtvis tillgodogöra sig de som är tillför att, som jag har förstått propositionen, skapa en slagsneutralitet gentemot andra upplåtelseformer.Lars : Detta är till för att anpassamöjligheterna för hyreshusen att få samma möjligheter till de30% statlig skattereduktion som villaägarna har. Möjlighetentill sådan reduktion gäller . Därför skallockså detta förslag träda i kraft 1991.Erling : Jag vill ta upp möjligheterna tillbesparingar inom bostadsadministrationen. hartidigare varit inne på det, men jag vill nu vända mig tillBengt-Owe , som har utrett detta.Vad har du för kommentarer till besparingar inomadministrationen, t.ex. att ta bort länsbostadsnämnderna ochkostnadskontrollen? Kan du kommentera den typen av besparingaroch vad man därigenom kan åstadkomma?Bengt-Owe : Det blev ingen riktig balans i mittinledningsanförande, eftersom jag höll på för länge med att talaom det jag tycker är bra i propositionen.I och med att man går över till ett lånesystem som innehållerså pass mycket mindre av subventioner än det nuvarande systemet,framstår det som naturligt att ställa sig frågan om man kanöverlämna mera av ansvaret för "sista kronan" till byggherren.Den får ju ändå betalas tillbaka en gång i framtiden.Under den tid jag var på infördeslånetrappan. Filosofin bakom lånetrappan var att byggherrarnasuccessivt skulle få ta ett större ansvar för kostnaderna.Det misslyckades av olika skäl. Jag tycker nu att man påallvar skall överväga att pröva att ta ytterligare ett steg iden riktningen.Jag vill föreslå -- jag tycker att det är mycket viktigt --att man åstadkommer en utgiftskurva som successivt sjunker övertiden. Jag sade att det kan göras till priset av att man börjarmed litet högre ränta.Om man i stället för två beslut i länsbostadsnämnden med"automatik" betalade ut dagens räntebidrag redan när huset ärfärdigt, dvs. utan ett andra beslut från länsbostadsnämnden,skulle man få en lättnad i byggkostnaderna som enligt våraberäkningar är väl jämförlig med skillnaden mellan 3,75 och4,00.Detta är två konkreta exempel på att ett nytt lånesystem avden här typen öppnar möjligheter för ganska radikalaförändringar.Sune Jussil och andra var inne på detta. I den nya situationsom uppstår måste man ställa sig vissa frågor. Vilka uppgifterskall länsbostadsnämnderna ha? Hur skall man se på relationenmellan och länsbostadsnämnden i den nya situationen? Jagtycker, som någon sade , att om fattarbeslut om ett sådant här lånesystem bör man utnyttja mellantidentill att studera vilka rationaliseringar både inomadministrationen och inom regelverket som en helt annansubventionsnivå gör möjlig.Jag har svårt att direkt peka på exakt vad en sådan utredningskulle kunna leda till, men jag tror att man kan göra en delklipp, om uttrycket tillåts.Erling : Innebär det du säger om radikalaförändringar och klipp också att man skulle kunna tänka sig attta bort länsbostadsnämnderna och slopa kostnadskontrollen?Bengt-Owe : Att ett slopande avkostnadskontrollen bör övervägas är en gammal synpunkt frånmånga av byggherreorganisationerna. Om man inte lämnar merasubventioner än till all annan lånefinansieradinvesteringsverksamhet, bör man kunna göra det. En komplikationi sammanhanget är naturligtvis investeringsbidraget.Hur långt man kan komma om man sätter sig ner och går igenomdet här seriöst är litet svårt för mig att säga . Det är ingettvivel om att en betydande del av länsbostadsnämndens uppgifterbestår av administrationen av lån.Erling : Får jag bara kortfattat kommenterainvesteringsbidraget. I skatteuppgörelsen kom ochsocialdemokraterna överens om att ett investeringsbidrag skullekompensera momshöjningen. Men vi har aldrig diskuterat den typav villkor som finns i propositionen när det gällerkonkurrensen. Personligen tycker jag att det är olyckligt i propositionen har kopplat detta till ett villkor medåterbetalning på momsen. Det är egentligen inte Bengt-OweBirgersson som skall svara på denna fråga, utan någon fråndepartementet.Björn : Jag vill att du skall läsa propositionenen gång till när det gäller den här punkten. Den ser interiktigt ut på det sättet som du har beskrivit den.Erling : Jag har läst den , men det gårinte att komma bort från att detta villkor finns. 21,tredje stycket, i propositionen, står det att en förutsättningför att bidrag skall utgå är att bostadslån skall lämnas förprojektet. Där kommer också kopplingen till det batteri avvillkor som man kan läsa om högst upp på s. 23 i propositionen,bl.a. markvillkor, bostadsanvisningsrätt ochproduktionskostnadsprövning. Någon annan slutsats kan man intekomma fram till om man hänger på alla de typer av förslag somsocialdemokraterna har väckt inom bostadspolitiken i många åroch kopplar dem till investeringsbidraget. Vi ifrån folkpartietbeklagar att socialdemokraterna väljer den vägen.Lars : Jag vill säga något om möjligheterna tillförenklingar. I propositionen sägs det även att om man kan kommafram till ett utvidgat producentansvar, som jag tror att deflesta anser är helt nödvändigt, innebär det en ganska radikalmöjlighet att förenkla byggbestämmelser och andra regler. Om mankan göra en sådan regelförändring så blir en konsekvens av dettaatt man även kan minska byråkratin.Magnus : Jag skulle vilja ställa en fråga tillorganisationsrepresentanterna. Delar ni den uppfattning somdepartementschefen uttrycker på s. 35--36 i propositionen omgarantiavgiften? Vissa remissinstanser har ju sagt att de ärrädda för att denna avgift skulle motverka byggandet i glesbygd.Men departementschefen säger att garantiavgiften inte skallinnebära någon risk för detta. Hur ser ni på just denfrågeställningen? Det är väsentligt hur ni som organisationerser på detta.Jan : Man har bett mig svara i stället förbeställarna, och det kan ju ha sina poänger. Jag är inte säkerpå om det står i propositionen, men om jag har förstått sakenrätt så finns det ett bakomliggande resonemang som innebär attgarantiavgiften sedd i relation till andra kostnader, t.ex. förmark, osv., gör att denna avgift inte skulle påverkaglesbygdsinvesteringar så väldigt mycket. Om det resonemangethåller borde denna avgift inte verka så kraftigt avskräckandeatt man behöver hysa några farhågor.Birger : Jag vill komplettera med en direkt fråga till om SABOsremissvar när det gäller kreditgarantier. I sammanfattningen avSABOs remissvar på s. 94 i propositionen står det:SABO anser att en statlig kreditriskgaranti bör knytas tilldet föreslagna räntelånesystemet. -- -- -- Det är viktigt attlåntagare i delar av landet där kreditrisken är större, inteskall få sämre kreditmöjligheter och väsentligt sämre villkor änlåntagare i expanderande och därmed mindre kreditriskbenägnaområden.Anser att man i propositionen har löstden problematik som ni från tar upp i ert remissvar?Bengt-Owe : Det är litet svårt att svaraalldeles entydigt ja eller nej på detta. Det beror nämligenlitet grand på hur utvecklingen blir. Men jag tror att deskillnader som man kan anse sannolika i detta sammanhang inte ärstörre än att man kan acceptera dem.Kjell : Jag vill ställa en fråga tillbyggentreprenörerna om hur ni tror att de ändradefinansieringsvillkoren förändrar marknaden för bostadsbyggandet.Har ni någon prognos för det?Jan : Vi gjorde i samband med remissvaretbedömningen att en ökad privat skuldbörda för villaägare bordeöka riskexponeringen för villaägande och därför avhålla en delmänniskor från att göra den typen av investeringar, åtminstone isamma utsträckning som . Risken att gå skuldsatt från enförsäljning, baserad på det som jag försökte tydliggöra härtidigare, pekar i den riktningen.Beträffande bostadsrätter gör vi följande bedömning. Den härskulden är visserligen anonym i detta sammanhang i den meningenatt det är en förening som delar på den, men den vägs ändå in påett ovisst sätt i samband med realisationsvinstbeskattningen.Dessutom vet vi att det kommer att bli en annan beskattning avbostadsrätters värde. Vi tror därför att de förändradefinansieringsvillkoren nog skulle leda till att det blir en ökadefterfrågan på hyresrätter.Därmed ställs frågan vilka som är beredda att engagera sig iproduktion av hyresbostäder. SABO-företagen ägs ju avkommunerna. Vi har därför inget val i den meningen. Frågan är omman kan locka även andra att investera i hyresfastigheter. Förnärvarande är det av produktionen som uppförs påbeställning av privata ägare. Om konkurrensvillkoren blirneutrala och om det är möjligt att få en marknadsmässigförräntning på nedlagt kapital, tror jag att man kan räkna medett större utbud av privatägda hyresfastigheter. Men att svarapå den frågan är näst intill omöjligt, eftersom deavgörande skattefrågorna på s. 39 i propositionen ännu inte ärlösta. Om skulle följa upp med den frågan kanjag alltså inte svara på den.Lars : Jag vill först ställa en fråga till BengtNyman. Om jag uppfattade honom rätt sade han i sitt inlägg attregeringen nu i ett första steg sänker räntesubventionerna.Är det riktigt uppfattat?Jag vill även ställa en fråga till , somredovisade kurvor på en bild som utgick från 3,. Sedan ladehan på en bild som utgick från 4,. Min fråga är om hanstanke var att man skulle byta ut 3,mot en ingångsränta på4,, en ränta som därefter skulle öka till 4,?Bengt : Mitt uttryck skall väl närmast ses ifilosofisk mening. Jag ser det som en förhoppning att detta ären början till en mer allmän begränsning av generellasubventioner och att man i stället kommer att gå inför mer selektiva och riktade bidrag.Bengt-Owe : Vad jag försökte säga beträffandemin bild var att jag tror att det är oerhört angeläget att mankonstruerar ett sådant här system på ett sådant sätt att man kanse framför sig vad som händer om man utnyttjar lånemöjligheternamaximalt. Jag delar i och för sig uppfattning, menjag tror att många inte kommer att göra detta. Men de som avolika skäl är hänvisade till detta system måste kunna se att detsuccessivt skapas ett realt utrymme för reparationer. Det kan juske olyckshändelser i fråga om fastigheten, t.ex. sådant sominträffat i anslutning till miljonprogrammet. Därför vill jagpåpeka att det enligt min uppfattning är viktigare för människoratt kurvan över tiden sakta går nedåt än att de till varje priskommer ned till en låg räntenivå för . Jag troratt systemet annars blir skört.Vi har i vår lilla kammare räknat ut att om man villåstadkomma denna sänkning får man , det somskall jämföras med 3,, gå upp till 4,. Eftersompropositionen innehåller tankar om att man även från 3,75%skulle fortsätta uppåt, så har jag ingen synpunkt på det. Detvar i stället principvändningen här som jag tyckte var viktigatt påpeka. Jag hade nog inte lagt fram ett förslag i minutredning som inte innehållit detta. I denna utredningprioriterades en något högre ingångsränta för att det skullekunna skapas ett större utrymme längre fram. Vi började alltsåpå 3,och tillämpade uppräkningsfaktorn inflationen minus1%. Men om man gör denna bedömning mot bakgrund av hurrealräntor och annat ser ut är det kanske tryggare att börja på4,i det läget. Det har jag inga invändningar mot. Minsynpunkt går alltså ut på att vända på systemet litet grand ochinte på att låsa in ökad osäkerhet i modellen.Knut : är här för att svara påfrågor och inte för att ställa frågor. Men jag vill ställa enfråga till honom mot bakgrund av vad han sade, nämligen attdet skulle vara möjligt att göra förenklingar i systemet om detfanns ett utvecklat produktansvar. Det finns ettmycket utvecklat produktansvar när det gäller småhusbyggandet.Varför har i så fall inte förenklingar genomförts? Detförefaller mig något märkligt, : Har något svaratt ge?Knut : Eftersom inte vill svara pådetta, vill jag att det görs en klar principuppläggning. Jagundrar om är här för att svara på frågor ellerför att ställa frågor och delta i diskussionen?