bet · GE01LU6 · 1990-11-06 00:00:00 — Med hänsynhärtill bör enligt verkets mening motionen f n inte föranledanågon ytterligare åtgärd.Kronofogdemyndigheten i länKFM-S delar inte motionärens uppfattning om behovet av ändringav 5 kap 1 § utsökningsbalken. Myndigheten finner inte helleratt den föreslagna företrädesrätten har några praktiskafördelar. KFM-S avstyrker därför bifall till motionärenshemställan.I samband med lastiftningsarbetet med utsökningsbalkenförordade i skrivelse tilljustitiedepartementet utmätningsfrihet för småhus, som tjänargäldenären till stadigvarande bostad, med motiveringen att debostadssociala skäl som anfördes för utmätningsfrihet förhyresrätt och bostadsrätt kunde åberopas även för småhus.Framställningen föranledde visst remissförfarande. De flestaremissinstanser avstyrkte utmätningsfrihet.Av propositionen 1980/81:8 till utsökningsbalk del 1 (s 497ff) framgår vidare att kritiserade bestämmelsenom viss utmätningsfrihet för bostadsrätt. Föredragandedepartementschef fann dock ej anledning slopa skyddet motutmätning av bostadsrätt men erinrade om den avvägningsom skall ske med hänsyn till gäldenärens behov ochbostadsrättens värde. Beträffande förslaget att även småhusskulle undantas från utmätning ansåg föredraganden att detvisserligen var angeläget att skydda gäldenärs bostad frånutmätning men att bl a de värden som fastigheternarepresenterade, vilka var betydligt högre än bostadsrätternas,inte kunde undandras borgenärerna.Prisförhållandena är väsentligt förändrade.Bostadsrätter i storstadsområden betingar i jämförelse medvillor i stort sett samma -- i vissa fall högre -- priser.Departementschefens här redovisade uppfattning talar för att detär borgenärernas intressen att få betalning ur gäldenärensegendom som väger tyngre än intresset att skydda gäldenärens ochhans familjs bostad från utmätning när det som i förevarandefall är fråga om betydande värden.Enligt KFM-S erfarenhet utgör dessutom utmätning avbostadsrätter ett effektivt påtryckningsmedel mot gäldenären. Deexekutiva försäljningarna är mycket få i förhållande tillverkställda utmätningar, vilka så småninom leder till attborgenären får full betalning utan försäljning. Detta talarenligt myndighetens uppfattning för ett behållande av HDsbedömningsnorm.Ytterligare ett skäl för att behålla nuvarande regelsystem äratt detta inte tillåter en gäldenär att sälja sin villafastighetoch undandra borgenärerna betydande värden genom att köpa enbostadsrätt.Beträffande en tänkt företrädesrätt för borgenärerna tillkapitalet vid en framtida försäljning vill KFM-S endast peka påsvårigheterna att vid sidan om en regelrätt pantsättningkonstruera ytterligare en sakrättsligt skyddad rätt tillföreträde som skall konkurrera med de olika säkerheter som i författningsreglerade i olika sammanhang.Svenska BankföreningenMotionären hemställer om att skall hos regeringenbegära att 5 kap 1 § utsökningsbalken ändras så att det skyddsom avses med stadgandet om utmätningsfrihet i fråga ombostadsrätter förbättras. Bl a bör beloppsgränsen bestämmas medbeaktande av prisnivån för bostadsrätter inom skilda delar avlandet.Såsom anförs i motionen har HD för sin del i beslut den 4 juli1989 (Ö 1096/88) uttalat att en allmän riktpunkt förskälighetsbedömningen bör vara attutmätningsfrihet i vart fall skall gälla för sådanabostadsrättigheter avsedda som vilkas värde intei väsentlig mån överstiger . Enligt HD bör lägregränsvärden kunna tillämpas när det gäller mindrebostadsrättslägenheter.Enligt föreningen innebär redan HD:s ställningstagande en vissinskränkning i borgernärernas rätt. Bifall till motionen skulleöka möjligheten till dispositioner som ytterligare skulleinskränka denna rätt. Föreningen anser därför inte attmotionsyrkandet bör bifallas.Svenska sparbanksföreningenSedan 1971 är bostadsrätt som utgör gäldenärs stadigvarandebostad, enligt 5 kap 1 § p 6 utsökningsbalken, fredad frånutmätning. Detta gäller under förutsättning att det med hänsyntill gäldenärens behov och bostadsrättens värde inte är oskäligtatt bostadsrätten undantas från utmätning, eller att gäldenärenanskaffat bostadsrätten i illojalt syfte i förhållande till sinaborgenärer.Denna beneficieregel saknar dock betydelse för en kreditgivarei de fall då bostadsrätten utgör säkerhet för kreditgivarensfordran. Utan hinder av beneficieregeln kan kreditgivaren idetta läge alltid få bostadsrätten utmätt.Staten kan däremot antas ha ett större intresse av att enbostadsrätt är utmätningsbar, då exempelvis skatteskulder inteär förenade med säkerhet i bostadsrätten.I ett uppmärksammat mål har genom beslut den4 uttalat att beloppet skall gälla somungefärligt riktvärde när det gäller att avgöra vilkabostadsrätter som skall vara fredade från utmätning. Dettaoavsett var bostadsrätten är belägen i riket.Mot denna bakgrund yrkas i motionen att den ifrågavarandebeloppsgränsen bör bestämmas med hänsyn till prisnivån i den delav riket där den aktuella bostadsrätten är belägen.Sparbanksföreningen delar i och för sig åsikten om detolämpliga i att ett rikstäckande riktvärde används. Den av HDantagna bedömningsnormen får till konsekvens att de flestabostadsrätter i storstadsregionerna faller utanför denutmätningsfredade zonen. Prisnivån för en lägenhet avsedd förfamiljebruk i dessa regioner ligger betydligt över dettariktvärde.Om man emellertid istället, som föreslås i motionen,differentierar riktvärdet med hänsyn till var bostadsrätten ärbelägen, kan även detta leda till oönskade effekter. Omexempelvis riktvärdet på en familjs bostad bestäms till 200.000kr på landsorten resp i en storstadsregion, innebärdetta att en storstadsgäldenär kan dra på sig betydligt störreskatteskulder än landsortsgäldenären, utan att riskera utmätningav bostaden.Enligt sparbanksföreningens mening visar det anförda attbeneficieregelns punkt 6, oavsett utformning, medför ickeönskvärda konsekvenser. Det skall dessutom framhållas attprisbilden på bostadsrätter vid regelns tillkomst var en heltannan än . Priserna var då förhållandevis låga ochöversteg inte i någon betydande grad grundavgiften. Man ansågdet därför inte vara motiverat att göra någon skillnad mellanhyresrätter och bostadsrätter, och undantog därför somhuvudregel båda dessa boendeformer från utmätning.I dagsläget är situationen en helt annan. Man kan numera medfog påstå att bostadsrätter istället är fullt jämförbara medvillafastigheter, då marknadsvärdet på de olika boendeformernavanligen uppgår till betydande belopp. Eftersom villor inteär undantagna från utmätning, ter sig undantaget förbostadsrätter särskilt omotiverat i de fall då t ex radhusupplåts med bostadsrätt, vilket inte är ovanligt. Även iskattehänseende finns numera en tendens att eftersträva enlikabehandling av bostadsrätter och villor. Sparbanksföreningendelar mot denna bakgrund ståndpunkten i den av Högsta domstolenmeddelade domen NJA 1987 s 575, att de skäl som anfördes iförarbetena till bestämmelsen ej längre kan åberopas som grundför uppfattningen att bostadsrätter skall vara föremål för ensärskilt gynnsam behandling.Sammanfattningsvis anser sparbanksföreningen således att detinte finns anledning att ändra den ifrågavarande bestämmelsen iden av motionären önskade riktningen.Sveriges Föreningsbankers FörbundSveriges Föreningsbankers Förbund (), som har berettstillfälle att yttra sig över rubricerade motion, vari hemställsatt hos regeringen begär förslag till ändring av 5 kap1 § utsökningsbalken, får härmed meddela att SFF inte har någotatt erinra mot att förevarande stadgande ses över p g a de avmotionären anförda skälen.StadshypotekskassanKreditgivningen till bostadsrättshavare mot säkerhet avpanträtt i bostadsrätten har vuxitutomordentligt kraftigt. Det är i synnerhet lånen hosbostadsinstituten (kreditaktiebolagen och ) som fåtten avsevärd volym. För del uppgick den uteståendestocken av sådana lån till cirka 3,5miljarder kronor.Det var ändringar 1982 om skyldighetför bostadsrättsförening att anteckna pantsättning avbostadsrätt som lade grunden för denna långivning.Möjligheterna att genom pantsättning belåna bostadsrätt harutan tvekan haft stor betydelse från olika synpunkter. Genomkonkurrensen kreditinstituten emellan har bl a lånekostnadernapressats ned i förhållande till vad som gällde tidigare.Det är för oss angeläget att framhålla att det förbostadsrätters kreditvärdighet är nödvändigt att utmätning kanske utan hinder av bostadssociala skäl om fordringen är förenadmed panträtt i bostadsrätten. Parallellen med långivning motpantsäkerhet i småhus är här uppenbar.Vi har i övrigt inga kommentarer till motionen.HSB:s riksförbundHSB delar de värderingar, som ligger bakom 5 kap 1 § pkt 6utsökningsbalken innebärande i princip att bostadsrätt tillbostadslägenhet -- i vart fall vid sidan om pantsättningsfallet-- principiellt bör vara undantagen från utmätning.Motionen har aktualiserats av att HD 1989 i fyraprejudicerande fall uttalat sig om var gränsen förutmätningsfrihet bör sättas. HD:s majoritet uttalade därvid, att"en allmän riktpunkt vid skälighetsbedömningen för närvarandebör vara att utmätningsfrihet i vart fall skall gälla för sådanabostadsrätter avsedda som vilkas värde inte iväsentlig mån överstiger 200.000:-", men också att "lägregränsvärden självfallet bör kunna tillämpas när det gällermindre bostadsrättslägenheter".I de berörda målen hade HD förordnat att HSB, ochSBC skulle beredas tillfälle att avge yttrande som belyserprisnivåer och prisutveckling beträffande nyproducerade ochäldre bostadsrätter i olika delar av landet. I HSB:s yttranderedovisades i allmänna ordalag utvecklingen beträffande priserpå bostadsrätter sedan bostadsrättskontrollagen i slutet av1960-talet upphävdes. Vidare redovisades aktuell HSB-statistikrörande överlåtelsevärden. HSB tog emellertid tilfället, även omdet låg utanför den remitterade frågan, att kritisera denståndpunkt som intagit i målen, nämligen attvid tillämpningen av det aktuella lagrummet i utsökningsbalkenett schablonvärde motsvarande ca 2 à 3 basbelopp enligt lagen omallmän försäkring borde införas som "fribelopp". Som framgår avHSB:s remissyttrande, vilket här bifogas, leder ett sådantsynsätt till orimliga resultat med hänsyn till de betydanderegionala skillnader som finns beträffande bostadsrätternasöverlåtelsevärden.HSB vill gärna understryka den förvåning vi lika medmotionären erfor när HD ändå valde att uttala vissa allmännaschabloniserade principer för bedömningen av var gränsen förutmätningsfrihet bör sättas. Den av HD antagna bedömningsnormenlider också av den bristen, att de av HD i de aktuella målenangivna beloppsgränserna kommer att bli inaktuella redan inomnågot eller till följd av den prisutveckling som harsin grund redan i penningvärdesförsämringen. Den av HD antagnabedömningsnormen är därför olycklig och HSB delar såtillvidamotionärens uppfattning att bedömningsnormen bör justeras.HSB tillstyrker sålunda den av motionären gjorda hemställan,att hos regeringen begär förslag till ändring av 5kap. 1 § utsökningsbalken.RiksbyggenI remissyttrande till har viutvecklat våra synpunkter på motionärens yrkande om möjlighettill utmätning av bostadsrätt.Vi bifogar detta yttrande för Er kännedom. Vi har sammaprincipiella uppfattning i dag.Riksbyggens remissyttrande till högsta domstolenNi önskar vårt yttrande och belyst prisnivåer ochprisutveckling beträffande nyproducerade och äldrebostadsrätter.Den typen av uppgifter finns givetvis i våra register och påvåra distriktskontor ute i landet. Däremot finns inget samlatregister över grundavgifter/upplåtelseavgifter respöverlåtelseavgifter. Vi har gjort den bedömningen att det inteär erforderligt att centralt samordna överlåtelseavgifter ochmotsvarande. Däremot kan vi i varje enskilt fall göra enbedömning av förväntade överlåtelseavgifter. Vi har givetvisockså uppgifter om grundavgifter för varje nyproduktion.När det gäller den principiella frågan om utmätning avbostadsrätt så är i princip bostadsrätten undantagen frånutmätning. I bl a de fall bostadsrättens övervärde är så högtatt den kan anses oskäligt att den undantas från utmätning ochgäldenärens behov av stadigvarande bostad kan lösas på annatacceptabelt sätt, kan dock utmätning ske.I förarbetena till lagen framhåller departementschefen i frågaom bostadsrättens värde "att de avgifter som tas ut förnyproducerade bostadsrättslägenheter ofta kan tjäna somvägledning. Överstiger värdet inte vad som betecknas som normaltför bostadsrätt till en lägenhet av den storlek och beskaffenhetsom kan anses som skälig med hänsyn till gäldenärens behov, börbostadsrätten i princip vara undantagen från utmätning. "Detta innebär enligt vår uppfattning att vissa kriterier måstevara uppfyllda för att en bostadsrätt skall kunna utmätas. Dessaär enligt vår tolkningatt bostadsrättshavaren med sannolikhet kan få annanacceptabel bostad (hyresrätt) på ortenatt bostadsrätten är onödigt stor med hänsyn till vad somkan anses skäligt för bostadsrättshavaren och dennes familjatt bostadsrätten representerar ett övervärde p g a t exgeografisk belägenhet (särskilt attraktivt område).Vid vilken prisnivå utmätning kan ske är svårt att avgöra. Vårbedömning är dock att det vore lämpligt med en koppling tillbasbeloppet och att en nivå om fem basbelopp borde överstigasinnan utmätning kan diskuteras.Vi vill också framhålla att utmätningen endast kan ske då detinte finns återköpsklausul i stadgarna inom 2 resp . I dessafall har bostadsrättsföreningen en återköpsrätt tillgrundavgiften och ev upplåtelseavgift uppräknad med index.Sveriges Bostadsrättsföreningars CentralorganisationMotionären begär att nivån för utmätningsfrihet av bostadsrättskall justeras uppåt med hänsyn till de prisnivåer som bl afinns i Stockholmsregionen.SBCs principiella inställning till frågan om utmätningsfrihetär att skäl egentligen saknas att ha en sådan regel.En villaägare skyddas icke av utmätningsfrihet och detförefaller märkligt att ha ett annorlunda synsätt påbostadsrätter. En bostadsrätt representerar ofta en storförmögenhet och det är icke rimligt att undanta detta värde frånutmätning.SBC delar således inte motionärens uppfattning och avstyrkerdärmed förslaget.