bet · GE01BoU4 · 1990-11-29 00:00:00 — Om helaeller större delen av kostnaden för en hög realränta kompenserasav staten i form av ett realräntebidrag minskar enligtmotionärerna allmänhetens förståelse för behovet av att föra enstram finanspolitik liksom kreditmarknadens benägenhet att utövaen press nedåt på räntenivåerna. De anser det inte heller varalämpligt att lägga hela den kostnad som motsvararrealräntebidraget på räntelånen, eftersom detta lån då skullekunna öka så snabbt att skulden steg realt sett. I ställetförordas att bostadskonsumenterna, vid en hög realränta, bär endel av kostnaderna härför genom att nettoräntesatsen höjs underdessa år och att endast en mindre del, vid särskilt högrealränta, betalas i form av realräntebidrag.Med hänvisning till det anförda hemställs i motionen dels attregeringens förslag avseende realräntebidragen skall avslås --yrkande 5, dels att skall begära att regeringen läggerfram ett nytt förslag till utformningen av realräntebidragenm.m. i enlighet med vad som anförts i motionen -- yrkande 6.Ett grundläggande krav på ett nytt bostadsfinansieringssystemär enligt utskottets mening att det uppvisaren rimlig grad av beständighet i olika samhällsekonomiskasituationer. Som redovisas i regeringens förslag krävs det enviss relation mellan betalningskrav och ränta för att inteskuldökningen i ett räntelånesystem skall bli för stor ellerlånetiderna bli för långa. Ett system med denna utformning ärsålunda känsligt för höga räntenivåer i kombination med en låginflationstakt, dvs. för höga realräntor. delaruppfattningen att räntelånesystemet bör avskärmas fråneffekterna av höga realräntor dels för att systemet skallbehålla en tillfredsställande stabilitet i situationer därrealräntan är hög, dels med avseende på låntagarnas intresse avatt kunna överblicka sina åtaganden. Det frågan närmast gällerär hur realräntebidragen skall utformas.Enligt utskottets mening måste stor vikt fästas vidlåntagarens berättigade krav på att med en rimlig säkerhet kunnaöverblicka sina framtida åtaganden under olikasamhällsekonomiska betingelser. Systemet måste också utformas påett sådant sätt att den enskildes kostnader blir acceptablaockså vid höga realräntor. Detta får anses innebära attlåntagaren inte ensam skall behöva bära hela den kostnadsökningsom uppstår i dessa situationer. är det enligtutskottets mening inte heller rimligt att staten ensidigt underlång tid svarar för de ekonomiska effekterna av höga realräntor.Utformningen av skyddet mot höga realräntor bör sålunda ske medbeaktande av dessa båda intressen. Det av regeringen föreslagnarealräntebidraget bör enligt utskottets mening kunna godtas.Yrkande 6 i propositionen tillstyrks av utskottet.Den i partimotion Bo3 framförda uppfattningenatt låntagaren i andra fall än vid extremt höga realräntor ensamskall svara för hela kostnadsökningen vid höga realräntor låtersig inte förenas med utskottets ovanstående ställningstagande.Motionens yrkanden 5 och 6 avstyrks sålunda.Statlig kreditgarantiDet i propositionen föreslagnasystemet med skuldfördelning över tiden i form av räntelånupptagna på den allmänna kreditmarknaden anses förutsätta attkreditinstituten kan erhålla en ytterligare säkerhet för sinalån utöver den som följer av den normala panträtten i denbelånade egendomen. Av detta skäl föreslås att statligakreditgarantier skall kunna lämnas fr.o.m. , delsför sådana lån på kreditmarknaden som behövs för att täcka dendel av lånebehovet som täcks med bostadslån, dels förräntelånen. Kreditgarantisystemet avses administreras av ensärskild kreditgarantinämnd.Den föreslagna kreditgarantin för investeringslånen kommersåledes normalt att kunna täcka den del av fastighetskapitaletsom överstiger av dagens låneunderlag men inte omlåntagaren är ett allmännyttigt bostadsföretag, omlåntagaren är en bostadsrättsförening med insyn, 95 %om låntagaren tillhör en annan kategori. Kreditgarantin förräntelån föreslås gälla intill ett räntelånebelopp som vid varjetidpunkt uppgår till högst det belopp som följer av förslagen omårlig nettokapitalutgift m.m. och under förutsättning attlåneskulden minskas motsvarande fullt realräntebidrag.Den statliga kreditgarantin gentemot kreditgivaren avses fåformen av en fyllnadsborgen. Detta innebär att statensbetalningsansvar inträder sedan pantsäkerheten har realiserats,dvs. sedan fastigheten sålts på exekutiv auktion eller genomunderhandsförsäljning. Betalningsansvar inträder ompantsäkerheten inte befunnits räcka till för att betalalångivarens fordran. För låntagaren innebär det föreslagnasystemet att han gentemot långivaren inte svararförmögenhetsmässigt för den låneskuld som garantin avser med merän fastigheten.Som en följd av att staten tvingas infria sitt garantiåtagandefår å andra sidan staten regressvis en fordran mot låntagarensom kan göras gällande i dennes övriga förmögenhetstillgångar.Dessa regressanspråk förutsätts dock kunna begränsas i vissafall. Enligt propositionen bör den föreslagnakreditgarantinämnden efter hand kunna utveckla en praxis i frågaom eftergift av regressfordringar och t.ex. kunna eftergefordringar som beror på att värdeutvecklingen inom en regioneller på en viss ort har varit så svag att räntelånen i störreeller mindre del saknar täckning.En förutsättning för kreditgarantin föreslås vara attprojektet uppfyller de generella kraven för statligtbostadsstöd. Som en ytterligare förutsättning i vad avserkreditgaranti till egnahem och småhus som upplåts medbostadsrätt föreslås gälla att kommunerna påtar sig ettförlustansvar gentemot staten i princip i samma omfattning som tillämpas för bostadslån till egnahem.Enligt propositionen bör kreditgaranti i ett första skedeendast lämnas för lån från mellanhandsinstitut. Långivarna skallinom ramen för systemet själva kunna välja garanti vad avserlåneobjekt och lånebelopp. För garantin bör långivaren få betalaen årlig avgift som långsiktigt skall täcka kostnaderna föradministration och förluster. Betalade garantiavgifter föreslåsfonderas och placeras i till marknadsmässigränta.Förslagen om utformningen av den statliga kreditgarantinbehandlas i tre motioner. Dessutom tas frågan omlokaliseringen av den föreslagna kreditgarantinämnden upp i enmotion.I motion Bo1 (s) hemställs att skall uttala sig ilokaliseringsfrågan vad avser den föreslagnakreditgarantinämnden och därvid förorda en samlokalisering medboverket i . Enligt motionärerna kommerkreditgarantinämnden i sitt arbete att behöva ha fortlöpandekontakt med . Dessutom förutsätts nämnden behövautnyttja verkets datasystem och lättare kunna få direktkontaktmed länsbostadsnämnderna vid en samlokalisering.I partimotion Bo3 finns tre yrkanden om attriksdagen skall begära förslag om olika förändringar avkreditgarantins utformning i förhållande till regeringensförslag. I motionens yrkande 7 efterfrågas förslag omupplåtelseneutrala säkerhetsgränser för kreditgarantin.Motionärerna är kritiska till förslaget i propositionen om olikahögsta gränser för kreditgarantin på investeringslånet beroendeav upplåtelseform. I yrkande 8 begärs förslag om mer preciseraderegler för utkrävande av regressanspråk. Det anses vara tveksamtatt låntagaren kan komma att få svara med samtliga sinaförmögenhetstillgångar gentemot staten. I syfte att förhindraatt utnyttjandet av kreditgarantin selekteras på ett olämpligtsätt föreslås i yrkande 9 att begär ytterligareunderlag och eventuellt förslag till förändrade villkor förkreditgarantin. Enligt motionärerna finns risk för attkreditinstituten endast begär kreditgaranti i de områden därriskerna bedöms vara störst, dvs. i glesbygden, och istorstäderna väljer att själva stå för risken.Även i motion Bo6 (c) uttrycks farhågor för att förslaget omkreditgarantin inte tillräckligt beaktat de speciella problemenvid byggande på landsbygd. Effekten av regeringens förslag omräntelån anses bli att byggandet på landsbygd och i små orter isvaga regioner helt upphör. Den föreslagna kreditgarantin ansesinte vara utformad på ett sådant sätt att den kan motverka denotrygghet för den enskilde som räntelånen medför. I motionensyrkanden 10 och 11 (formellt andrahandsyrkanden till ett yrkandeom avslag på hela propositionen) föreslås därför att regeringenskall återkomma med förslag till förändrade regler för denstatliga kreditgarantin i så god tid att införandet av ettreviderat kreditgarantisystem kan samordnas med förändringarna ibostadslånesystemet i övrigt.Reglerna för kreditgarantin bör enligt motionärerna utformasså att den som bygger redan från början vet vad som skall gällaoch så att en särskild prövning i varje enskilt fall inte skallerfordras. Den som bygger skall hållas skadeslös för förlustersom orsakas av skuldökning som följd av räntelånet. Staten skallinte kunna ställa regressanspråk för den förlust somkreditgarantin avser ersätta. En möjlig utformning avkreditgarantin anses vara att staten alltid garanterar ett värdeför huset som motsvaras av produktionsvärdet ökat medinflationen som skulden ökar som följd avräntelånet.I motion Bo6 (c) diskuteras också utformningen av detkommunala förlustansvaret för de statliga kreditgarantierna.Motionärerna vänder sig mot att nuvarande regler om hur dettaförlustansvar faller ut förutsätts föras över till det nyaräntelånesystemet. skall kommunerna först uppfylla sittförluståtagande för bostadslånet -- av låneskulden-- innan staten går in och täcker eventuellt återståendeförlust. Innebörden i motionens yrkande 12 är att staten ochkommunen i ett nytt lånesystem bör dela på en förlustproportionellt i förhållande till förlustansvarets storlek.Vänsterpartiet föreslår i sin partimotion Bo10 yrkande skall göra ett tillkännagivande om vad man kallar"glesbygdsgarantin" i räntelånesystemet. Med detta avses denföreslagna möjligheten att efterge regressfordringar somuppkommit till följd av att långivaren har utnyttjatkreditgarantin. Enligt motionärerna har förutsättningarna för ensådan eftergift givits en alltför vag utformning ipropositionen.Utskottet vill anföra följande omkreditgaranti m.m. Ett räntelånesystem med den uppbyggnad somförordas i propositionen förutsätter av flera skäl att det kankombineras med någon form av kreditgaranti. Dagens bestämmelserom kreditinstitutens möjligheter att lämna lån i olikasäkerhetslägen skulle utan en kreditgaranti lägga hinder i vägenför ett räntelånesystem. Möjligheterna att erhålla lån ochvillkoren för lån skulle sannolikt vidare få göras beroende avkreditgivarens bedömning av fastighetsprisernas utveckling iolika delar av landet. En osäkerhet skulle också kunna uppståför den enskilde låntagaren om hur lånevillkoren kommer attutvecklas på . Det krav som bör ställas på ettkreditgarantisystem är sålunda att det i största möjligautsträckning eliminerar denna typ av problem. I demotionsyrkanden som utskottet har att ta ställning till i dettaavsnitt kritiseras den föreslagna utformningen av kreditgarantinoch de olika villkor som föreslås vara förknippade med den.Utskottet tar dessa yrkanden som utgångspunkt för sinaöverväganden om det i propositionen föreslagna systemet förstatlig kreditgaranti.I flera av motionsyrkandena ifrågasätts om det föreslagnakreditgarantisystemet kommer att ge möjlighet för byggande pålandsbygden och i regioner med svag utveckling. Vissa förslaglämnas till alternativ utformning. Utskottet anser det vara ettcentralt krav på ett nytt bostadsfinansieringssystem attlånevillkoren är lika i hela landet och att villkoren ikreditgarantisystemet ger förutsättningar för byggande även imindre orter och på landsbygden. Vid en diskussion om hur det avregeringen föreslagna systemet uppfyller detta krav bör förtydlighetens skull inledningsvis konstateras att de statligakreditgarantierna är avsedda att ställas till långivaren ochsåledes begränsa dennes risker. Ur låntagarens perspektiv ärkreditgarantins primära syfte däremot att lån verkligen ges påavsedda villkor. Statens åtaganden gentemot låntagaren i övrigtär enligt förslaget i propositionen inbyggt i de villkor somavses vara förknippade med hur eventuella regressfordringar pålåntagaren tas i anspråk efter det att en långivare behövtutnyttja kreditgarantin.Villkoren för den statliga kreditgarantin gentemotlångivaren diskuteras framför allt i partimotionBo3. Motionärerna vänder sig i yrkande 7 mot att den statligakreditgarantin för investeringslånet förutsätts täcka olika stordel av fastighetskapitalet beroende på vilken kategori somlåntagaren tillhör. Utskottet kan konstatera att regeringensförslag i detta hänseende innebär att de nuvarande gränserna fördet statliga bostadslånet förs över till kreditgarantisystemet.Utskottet har för sin del i princip inget att erinra mot ensådan ordning. Innebörden i förslaget är att det ställs krav påviss egen kapitalinsats beroende på fastighetsägarkategori ochupplåtelseform. I bostadsrätts- och egnahemsfallen syftarsåledes villkoret bl.a. till att stimulera ett bosparande. Enegen kapitalinsats i t.ex. egnahemsfallet avfastighetskapitalet bidrar också till att begränsaskuldutvecklingen genom räntelånen och därigenom ocksåtill lägre boendeutgifter. Det bör i sammanhanget betonas att deolika gränserna för kreditgarantin inte påverkar storleken påstatens subventioner för de upptagna lånen.Den ovan diskuterade frågan har också samband med de reglersom i propositionen föreslås gälla för pantsäkerheternasplacering. Regeringsförslaget innebär att pantsäkerheten förräntelånen i förmånshänseende förutsätts ligga i omedelbaranslutning till säkerheten för investeringslånet. Detta innebäri sin tur att något utrymme för ett s.k. topplån medförmånsrättsläge mellan säkerheten för investeringslånet ochsäkerheten för räntelånet inte finns. Även denna ordning ärägnad att vara ett incitament för bosparande och egnakapitalinsatser. Den föreslagna utformningen avpantsäkerhetsplaceringen kan emellertid i kombination med denovan diskuterade begränsningen av kreditgarantins omfattningleda till problem för vissa låntagare. I egnahemsfallet kankravet således under vissa förutsättningar leda till sådana kravpå eget kapital eller finansiering med lån utan säkerhet, attlåntagare i normala inkomstlägen kan tvingas avstå från enangelägen bostadsinvestering. anser sig förnärvarande inte ha tillräckligt underlag för att ta ställning idenna avvägning vad gäller pantsäkerheternas placering.Regeringen bör därför i förening med sin syn på frågan återkommatill i ärendet. Vad nu anförts bör som sinmening ge regeringen till känna.I yrkande 9 i partimotion uttrycks en viss oroför att låntagare i glesbygd kommer att få sämre lånevillkorgenom att kreditinstituten endast i dessa delar av landetbehöver utnyttja den statliga kreditgarantin. Mot en sådanutveckling talar det förhållandet att både delar avinvesteringslånet och hela räntelånen ur säkerhetssynpunktkommer att ligga i ett sämre läge än de nuvarande bottenlånen.Det kan mot bakgrund härav och med hänsyn till institutens kravpå kapitaltäckning förutses att kreditinstituten kommer attförsäkra sig mot de risker detta medför oavsett vilkabedömningar som kan göras om fastighetsprisutvecklingen i olikadelar av landet. Det bör också noteras att den bedömningen görsi propositionen att kostnaden för kreditgarantiavgiften endastkommer att medföra en höjning av låneräntan med0,05--0,1procentenheter. Mot denna bakgrund torde det varkenur långivarens eller låntagarens synvinkel finnas någotavgörande skäl att helt avstå från möjligheten tillkreditgaranti.Den nu diskuterade frågan hur kreditgarantin kan komma attutnyttjas i glesbygd föranleder emellertid utskottet att ta uppen annan aspekt på villkoren för kreditgaranti, nämligenmöjligheterna att fördjupa garantin vad avserinvesteringslånet. finns en möjlighet att fördjupabostadslånet under den normala gränsen mellan bottenlån ochbostadslån, dvs. vid av låneunderlaget. Denna regel harstor betydelse för möjligheten att erhålla lån speciellt iglesbygd. Enligt bostadsutskottets mening bör denna regel förasöver till det nya bostadsfinansieringssystemet på så sätt att enmöjlighet att fördjupa kreditgarantin avfastighetens pantvärde införs. En sådan ordning står för övrigti överensstämmelse med vad som i propositionen anförts om attkreditgarantin är avsedd att täcka den del av lånebehovet som täcks med bostadslån.En annan fråga om vad kreditgarantin skall kunna omfatta somuppkommit under utskottsbehandlingen är hur garantin skall kunnalämnas till större småhus. I dagens bostadsfinansieringssystemlämnas bostadslån för småhus med en yta upp till ominte särskilda skäl föreligger för att bevilja lån till störreyta. Räntebidrag för småhus lämnas dock högst för enräntekostnad som kan beräknas för ett normalt småhus på120m2. Utskottet tolkar förslagen i propositionen som attmotsvarande gränser avses överföras till det nyabostadsfinansieringssystemet. Detta kan ske genom attkreditgarantin för investeringslånet får omfatta hela den ytasom är bostadslånegrundande, dvs. i normalfallet högst180m2. Kreditgarantin för räntelånet begränsas däremottill att gälla en skuldökning som motsvarar ett lån för ettnormalt småhus . Utskottet har inget att invändamot en sådan ordning som liksom innebär att det statligastödet till hus med större yta än det normala småhusetbegränsas.Vad utskottet ovan med anledning av propositionen anförtangående den statliga kreditgarantin gentemot långivaren bl.a.såvitt avser pantsäkerhetens placering bör som sinmening ge regeringen till känna. Vad nu förordats motsvaras ipropositionen av yrkande 7 såvitt nu är i fråga. Utskottetsställningstagande innebär att partimotion Bo3yrkandena 7 och 9 avstyrks i den mån dessa yrkanden inte kananses tillgodosedda med vad nu anförts.Utskottet övergår nu till att diskutera de motionsyrkanden somi första hand behandlar kreditgarantisystemets utformning vadgäller statens åtaganden gentemot låntagaren. Frågan om hurstatens regressanspråk efter en utnyttjad kreditgaranti skallaktualiseras tas upp i partimotion Bo3 yrkande 8,i motion Bo6 (c) yrkandena 10 och 11 samt i vänsterpartietspartimotion Bo10 yrkande 7.Som inledningsvis framhållits i detta avsnitt anser utskottetdet vara av central betydelse att ett nyttbostadsfinansieringssystem ger förutsättningar för byggande ihela landet. Detta innebär att den osäkerhet som ibland rådervad gäller fastighetsprisernas utveckling framför allt pålandsbygden och i regioner med svag utveckling inte i sig skallhindra ett nödvändigt bostadsbyggande eller andra investeringari permanentbostäder. Frågan om hur kreditgarantin tilllångivaren bör vara utformad för att uppfylla detta krav harutskottet övervägt ovan. Utskottet har att överväga vad somkan göras för att undanröja den osäkerhet om räntelånesystemetsföljder för den enskilde låntagaren som har påtalats i fleramotioner.Det får förutsättas att det föreslagnabostadsfinansieringssystemet vid en normal utveckling avbostadsmarknaden generellt sett inte kommer att leda till störreskuldökning för den enskilde låntagaren än vad som fåraccepteras mot bakgrund av den allmänna prisutvecklingen förbl.a. Under vissa ogynnsamma förutsättningar innebärdock det föreslagna systemet ökade risker för att en fastighetmåste säljas med förlust. Denna typ av ogynnsammaförutsättningar kan exempelvis inträffa om en ort med enbegränsad arbetsmarknad drabbas av en industrinedläggning e.d. Ivissa regioner kan dessutom fastighetspriserna utvecklasavsevärt sämre än i övriga landet även utan att några drastiskaförändringar på arbetsmarknaden inträffat. Det är såledesframför allt i dessa situationer som det enligt utskottetsmening finns behov av ett åtagande från statens sida som delsundanröjer osäkerheten hos dem som avser att bygga enpermanentbostad, dels innebär ett stöd för dem som råkat iekonomiska svårigheter vid en försäljning.Enligt propositionen bör ett sådant åtagande innebära attstaten under vissa förutsättningar skall kunna efterge sinaregressanspråk. I de aktuella motionerna föreslås att dettaförslag bör förtydligas eller förändras. Motionsyrkandenaföranleds framför allt av en oro för vad ett räntelånesystem kankomma att innebära för byggandet på landsbygden och i regionermed en svag utveckling. Även bostadsutskottet anser att ettförtydligande av förslagets innebörd bör ske.Utskottet anser att det bör ankomma på regeringen att underden fortsatta beredningen av ärendet överväga hur villkoren föreftergift av regressfordran närmare kan utformas. Utgångspunkteni detta arbete bör vara att räntelånesystemets uppbyggnad intebör tillåtas leda till ekonomiskt orimliga situationer för denenskilde som har sin grund i förhållanden på bostadsmarknadensom låntagaren inte haft rådighet över. I arbetet bör särskildvikt fästas vid att villkoren ges en sådan utformning attförutsättningarna för byggande i glesbygd och på mindre orterinte försämras. Statliga regressfordringar som beror på attvärdeutvecklingen inom en region eller på en viss ort har varitså svag att räntelånen saknar täckning bör i normala fall kunnaefterges. Detta bör uppfattas som ett åtagande från statens sidamed framför allt en regionalpolitisk innebörd. En låntagare börinte behöva hysa oro för vad räntelånen kommer att innebära viden framtida försäljning.Den nu föreslagna fortsatta beredningen bör således leda framtill förtydliganden i de avseenden som diskuterats i de aktuellamotionerna. En fråga som också får övervägas i detta sammanhangär i vilken utsträckning som villkoren för statens eftergifterav regressanspråk på förhand kan redovisas genom bindanderegler. I framför allt motion Bo6 (c) har en sådan ordningefterfrågats. Utskottet kan instämma i den principiellasynpunkten att klart formulerade regler är att föredra. I dettasammanhang kan man dock inte bortse från att på förhandredovisade detaljerade regler för statens eftergifter avregressfordringar ger utrymme för otillbörligt utnyttjande avsystemet genom skenförsäljningar e.d. Det kan också föreliggasvårigheter att förutse alla situationer i vilka eneftergift av regressfordran kan anses vara rimlig.Vad utskottet ovan med anledning av propositionen, yrkande 7såvitt nu är i fråga, anfört och motionerna Bo3 (mp) yrkande 8,Bo6 (c) yrkandena 10 och 11 samt motion Bo10 (v) yrkande 7angående statens åtagande gentemot låntagaren vidförlustförsäljningar bör som sin mening ge regeringentill känna.Ytterligare en fråga angående hur kreditriskerna i det nyabostadsfinansieringssystemet skall fördelas mellan olika partertas upp i motion Bo6 (c) yrkande 12. Motionärerna anser attstaten och kommunerna skall dela proportionellt på ansvaret föruppkomna förluster i räntelånesystemet. Utskottet konstateraratt propositionens förslag i denna del endast innebär attnuvarande ansvarsfördelning inom bostadslånesystemet förs övertill det nya räntelånesystemet. Kommunerna avses således även ifortsättningen svara gentemot staten för viss del av uppkomnaförluster. Eftersom det kommunala förlustansvaret endastavses omfatta delar av investeringslånet kommer kommunernasåtaganden inte att utvidgas i förhållande till vad som gäller . Systemet med ett begränsat kommunalt förlustansvar i detnuvarande bostadslånesystemet tillkom i samband med attkreditriskprövningen för de statliga lånen överläts tillkommunerna. Utskottet anser det vara rimligt att kommunerna äveni det nya bostadsfinansieringssystemet påtar sig ett visstansvar för att investeringen är rimlig.Utskottet vill i detta sammanhang till förtydligande av vadsom anförs i propositionen om det kommunala förlustansvaretdessutom anföra följande. Utgångspunkten för förslaget ipropositionen är alltså att kommunerna påtar sig sammaförlustansvar som gäller i bostadslånesystemet. är förlustansvaret kopplat till bostadslånets storlek,dvs. till den statliga delen av det totala lånebeloppet. I defall det statliga bostadslånet fördjupas under den normala nivånpå av låneunderlaget utökas även det kommunalaförlustansvaret i proportion till fördjupningen.