bet · GE01BoU1 · 1990-09-20 00:00:00 — När bostadsbrist råder ärbruksvärdessystemet avsett att hålla tillbaka hyreshöjningar somhar sin grund i stor efterfrågan av bostäder och som inte kananses godtagbara från samhällssynpunkt. Detta syfte hindraremellertid inte att en sådan faktor som en bostadslägenhetsläge tillåts inverka på bruksvärdet. Såsom utskottet tidigareuttalat torde det också förhålla sig så att parterna påhyresmarknaden tar viss hänsyn till en lägenhets läge vidhyressättningen. Även faktorer som en fastighetsunderhållsskick och fastighetsservice påverkar bedömningen avbruksvärdet. De synpunkter som framförts i motionerna motbruksvärdessystemet utgör enligt utskottets mening intetillräckliga skäl att nu ändra bruksvärdessystemet.Utskottet avstyrker moderata samlingspartiets partiomotion1989/90:Bo403 yrkande 10 och motionerna 1989/90:Bo409 (s) såvittnu är i fråga, 1989/90:Bo419 (c) yrkande 14, 1989/90:Bo420 (m)yrkande 11 samt 1989/90:Bo423 (fp) yrkande 19.2.2 Vad hyran får omfattaHyra är såsom nämnts avtalad ersättning för upplåtelse avbl.a. Hyran bestäms vanligtvis efterhyresförhandlingar. Formen för och under vilka förutsättningarhyresförhandlingar i fråga om bostadslägenhet får bedrivasregleras i hyresförhandlingslagen. Förhandlingarna förs mellan åena sidan hyresvärden eller hyresvärden och hans organisationoch å andra sidan organisation av hyresgäster. Förhandlingarnaförs på grundval av en skriftlig förhandlingsordning. Dennakommer vanligen till stånd genom avtal mellan de förhandlandeparterna. Kan parterna inte komma överens om att träffa ettavtal om förhandlingsordning kan hyresnämnden, omhyresgästorganisation eller hyresvärd begär det, besluta attförhandlingsordning skall införas. Förhandlingsöverenskommelserblir bindande för de enskilda hyresgästerna om enförhandlingsklausul finns införd i hyresavtalet. Motsätter sigen hyresgäst att en sådan klausul tas in i avtalet eller anserhan att en befintlig klausul bör slopas, kan han få fråganprövad av hyresnämnden. Om en hyresgäst inte är nöjd med vad somför hans del har bestämts genom en förhandlingsöverenskommelse,kan han utan uppsägning av hyresavtalet ansöka hos hyresnämndenom prövning av överenskommelsen i den delen.Enligt 20 § hyresförhandlingslagen får genomförhandlingsöverenskommelse bestämmas att i hyran för samtligalägenheter skall ingå visst belopp som ersättning tillhyresgästorganisationen för dess förhandlingsarbete. Hur stordel av hyran som utgör sådan ersättning skall framgå avöverenskommelsen. Genom förhandlingsöverenskommelser kan ocksåbestämmas att hyresgästorganisation utöverförhandlingsersättning skall under vissa förutsättningar ha rätttill en viss närmare bestämd ersättning för fritidsverksamhetoch boinflytande. Bostadsdomstolen har prövat bl.a. frågan om enoorganiserad hyresgäst är skyldig att betala sådan ersättningoch om den utgör en del av hyran (RBD 17:85). att hyresgästen var bunden av förhandlingsöverenskommelsenoch att ersättningen utgjorde en del av hyran.I motionerna 1989/90:Bo419 (c) yrkande 15 och 1989/90:Bo423(fp) yrkande 17 förordas en översyn av gällande regler om vadhyran får omfatta. C-motionärerna anser det orimligt att allahyresgäster oavsett organisationstillhörighet och egna önskemålskall betala ersättning till en organisation de inte tillhör.Större hänsyn bör enligt motionärerna tas till den enskildehyresgästens synpunkter. Enligt fp-motionen bör ersättning förboinflytande och fritidsverksamhet inte anses som hyra. Direktlagstöd för uttag av sådana avgifter saknas enligt motionärerna.De anser det inte rimligt att ersättning för den verksamhet somhyresgäströrelsen bedriver skall betraktas som en del avbostadsföretagens självkostnader.Utskottet har tidigare behandlat och avstyrkt motioner medliknande yrkanden som de nu aktuella (bl.a. 1989/90:BoU1).Utskottet har bl.a. anfört att den nuvarande ordningen i alltväsentligt får anses godtagbar. Utskottets uppfattning stårfast. Den nuvarande ordningen när det gäller ersättning förboinflytande- och fritidsverksamhet samtförhandlingsersättning bör därför inte överges. Utskottetavstyrker motionerna 1989/90:Bo419 (c) yrkande 15 och1989/90:Bo423 (fp) yrkande 17.2.3 Förverkandefrågor m.m.Tre motioner tar upp förverkandefrågor. I motion 1989/90:Bo415(s) hemställs att hos regeringen begär förslag tilländrade regler om avisering av hyra, påminnelse om obetald hyra,förverkande av hyresrätt och hyresnämndens prövning vid tvist omförlängning av hyresavtal. I motion 1989/90:Bo424 (fp) yrkandena1 och 2 tas upp frågor om återvinning av en hyresrätt och yrkasatt dels förlänger tidsfristen för rätt tillåtervinning av hyresrätt, dels inför meddelandeskyldighet tillsocialnämnden i samtliga fall där den enskilde på grund avekonomisk försumlighet riskerar att avhysas från sin bostad. Imotion 1989/90:Bo422 (m) begärs tillkännagivande omrättssäkerheten på hyresmarknaden. Av motiveringen, somåterfinns i motion 1989/90:Ju413, framgår att motionärenefterlyser förbättrade möjligheter att med myndigheternas hjälpavhysa hyresgäster som bl.a. skadar hyresvärdens egendom.Den nu arbetande hyreslagskommittén har enligt direktivenbl.a. att utreda frågor om förverkande av hyresrätt. Särskiltnämns som en brist att hänsyn inte generellt kan tas till sådanaomständigheter vid dröjsmål med hyresbetalningen som framstårsom ursäktliga. Den tid inom vilken socialnämnderna skall utredaoch ta ställning till om en hyresgäst är berättigad att fåekonomiskt stöd och om eventuella garantier kan ställas förhyran kan enligt departementschefen vara för kort. Även andrafrågor som har samband med de nämnda t.ex. skriftlig aviseringav hyran, påminnelser m.m. kan kommittén enligtdepartementschefen behöva tas upp. En annan fråga som omnämns ärsvårigheterna att få rättelse eller avhysning av störandehyresgäster. Kommittén bör därför enligt direktiven undersöka omförfarandet i sådana fall kan göras snabbare och effektivare medbibehållande av rimliga krav på rättssäkerhet.Som framgår ovan kommer de förverkandefrågor sommotionärerna tar upp i motionerna att ses över under denpågående översynen av hyreslagstiftningen. Utredningsarbetet idessa frågor bör enligt direktiven vara avslutat före utgångenav . Resultatet av de pågående övervägandena böravvaktas. Utskottet avstyrker därför motionerna 1989/90:Bo415(s), 1989/90:Bo422 (m) och 1989/90:Bo424 (fp).2.4 Underhåll av bostadslägenhet enligt hyreslagenDen grundläggande bestämmelsen om lägenhetens skick finns i9§ hyreslagen där det föreskrivs att hyresvärden påtillträdesdagen skall -- om inte bättre skick har avtalats --tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt denallmänna uppfattningen på orten är fullt brukbar för det avseddaändamålet. Det åligger vidare hyresvärden enligt 15 § förstastycket hyreslagen att, om inte annat har avtalats eller följerav andra stycket, hålla lägenheten i angivetskick. Enligt 15 § andra stycket hyreslagen skall hyresvärden,om en lägenhet helt eller delvis är uthyrd till bostad, ibostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering,målning och andra sedvanliga reparationer med anledning avlägenhetens försämring genom ålder och bruk. Avvikelse fråndenna tvingande regel får ske om annat har avtalats ochhyresavtalet avser ett enfamiljshus eller om hyresavtaletinnehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen ochde avvikande bestämmelserna har tagits in i enförhandlingsöverenskommelse enligt nämnda lag.I motionerna 1989/90:Bo419 (c) yrkande 13 och 1989/90:Bo420(m) yrkande 12 hemställs att beslutar om en ändring avlagstiftningen i vad det avser den enskilde hyresgästensinflytande över reparation av den egna lägenheten. Enligtmotionärerna bör den enskilde hyresgästen utan särskildförhandlingsöverenskommelse ges möjlighet att ingå avtal medfastighetsägaren om underhållsansvaret i den egna lägenheten.Enligt utskottets mening ger den utformning som bestämmelsenhar ett nödvändigt skydd åt den i förhandlingsläget svagareparten -- hyresgästen. Den lösning som motionärerna föreslår kanmedföra att den enskilde hyresgästen inte kan hävda attunderhållsansvaret för den egna lägenheten skall åvilahyresvärden utan tvingas att acceptera en för hyresgästenoförmånlig överenskommelse om underhållsansvaret. Den nuvarandeordningen bör därför bibehållas. Den av motionärerna påtaladeolägenheten blir alltså mindre vanligt förekommande i den månförhandlingsöverenskommelse träffas avseende allt flerafastigheter. Det är på detta sätt man, enligt utskottetsuppfattning, bör stärka inflytandet för allt flera hyresgästeravseende reparationer i den egna lägenheten. Utskottet avstyrkermed det anförda motionerna 1989/90:Bo419 (c) yrkande 13 och1989/90:Bo420 (m) yrkande 12.I motion 1989/90:Bo410 (s) yrkas att hos regeringenbegär förslag till ändringar i hyreslagen så att bestämmelsernaom att reparationer skall vara fackmannamässigt utförda ocksåavser hyresvärden.Enligt 24 a § hyreslagen har bostadshyresgäster rätt att påegen bekostnad utföra målning, tapetsering och därmed jämförligaåtgärder i lägenheten. Något direkt krav på att hyresgäst skallutföra åtgärderna fackmässigt finns inte uppställt i lagen.Hyresvärden har dock rätt till ersättning för sin skada om deunderhållsåtgärder hyresgästen vidtagit minskar bruksvärdet. Såkan bli fallet om åtgärderna inte är fackmässigt utförda.Bostadsdomstolen har i ett mål, BD37/78, prövatförutsättningarna för ersättningsskyldighet. att förutsättningen bör vara att åtgärderna i fråga omfärgval m.m. och utförande avviker från vad som får ansesnormalt och allmänt vedertaget i sådan grad att en annanhyresgäst i lägenheten skulle lida men i sitt nyttjande av den idess åtgärdade skick.Om hyresvärdens underhållsskyldighet enligt 15 § andra styckethyreslagen brister eller om hinder eller men på annat sättuppstår i nyttjanderätten utan hyresgästens vållande kanhyresgästen välja mellan olika åtgärder. Han kan själv repareraen skada på hyresvärdens bekostnad om hyresvärden inte gör dettrots tillsägelse. Han kan vidare säga upp avtalet om bristen ärav väsentlig betydelse. Han kan också kräva skadestånd ombristen beror på hyresvärdens försummelse. En annan åtgärd somhyresgästen kan vidta är att hos hyresnämnden begära atthyresvärden åläggs att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande).Detta framgår av 16 § andra stycket hyreslagen. I föreläggandet,som kan förenas med vite, skall anges inom vilken tid åtgärdernaskall vidtas. Hyresgästen har för den tid lägenheten varitbristfällig rätt till reducerad hyra.Utskottet anser att nuvarande ordning ger tillräckligagarantier för att hyresvärden skall fullgöra sinunderhållsskyldighet och på ett sådant sätt att bruksvärdet inteminskar. I de fall åtgärdsförelägganden utfärdas torderegelmässigt föreskrivas att angivna reparationsåtgärder skallutföras på ett fackmässigt sätt. Enligt utskottets bedömningsaknas tillräckliga skäl för att i hyreslagen införa ett krav påfackmässigt utförda underhålls- och reparationsåtgärder. Meddet anförda avstyrker utskottet motion 1989/90:Bo410 (s).2.5 Byte av lägenhetI motion 1989/90:Bo416 (s) tas upp reglerna om lägenhetsbyten.Enligt motionärerna bör kommittén som ser överhyreslagstiftningen också ges i uppdrag att se överbestämmelserna som gäller vid lägenhetsbyten och den s.k.treårsspärren, vilken enligt motionärerna medför orimligakonsekvenser för hyresgästerna. Treårsspärren innebär att enhyresgäst som fått en lägenhet genom byte inte får byta denförrän den innehafts om inte synnerliga skälföreligger. Motionärerna anser också att hyresgästens ansvarinte borde omfatta tidigare hyresgästers förpliktelser utan attnya hyreskontrakt borde tecknas.Utan att närmare gå in på innehållet i nuvarande bestämmelservid lägenhetsbyten vill utskottet hänvisa till vad som anförs idirektiven till hyreslagskommitté. Där anfördepartementschefen bl.a. att kommittén är oförhindrad att ta uppäven andra hyresrättsliga frågor än dem som han utvecklatnärmare -- med vissa begränsningar. Som exempel på frågor somkan tas upp omnämns hyresgästernas möjligheter att byta bostadinnan lägenheten innehafts . Den översyn av dessabestämmelser som motionärerna eftersträvar är således kommitténoförhindrad att överväga. Det finns därför inte anledning att nuföreslå att göra det i motionen begärdatillkännagivandet om översyn av bestämmelserna omlägenhetsbyten. Utskottet avstyrker motion 1989/90:Bo416 (s).2.6 AndrahandsupplåtelseI motion 1989/90:Bo420 (m) yrkande 1 hemställs att riksdagenhos regeringen begär förslag till ändringar i bestämmelserna omhyran vid andrahandsupplåtelser. Om hyreslagens reglering avhyran vid andrahandsuthyrning avskaffades skulle enligtmotionärerna utbudet av bostäder ökas.Den regel i hyreslagen som motionärerna vill avskaffaåterfinns i 55 b § hyreslagen och trädde i kraft den 1 juli1988. De gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rumoch vid andrahandsupplåtelse av annan bostadslägenhet -- dockinte vid upplåtelse för fritidsändamål. Innebörden avbestämmelsen är att en hyresvärd vid upplåtelsen kan bliåterbetalningsskyldig om han tar emot en hyra som är oskälig medhänsyn till bruksvärdet. kan i ärende omåterbetalning av hyran om hyresgästen begär det fastställa hyranför den fortsatta uthyrningen.Utskottet ansåg vid sin behandling av lagförslaget (prop.1987/88:162) att det inte minst mot bakgrund av läget påbostadsmarknaden fanns skäl att stärka skyddet för bl.a.andrahandshyresgäster och ställde sig bakom förslaget. Utskottetanser alltjämt att nu gällande bestämmelser om hyran vidandrahandsuthyrning m.m. är berättigade och avstyrker därförmotion 1989/90:Bo420 (m) yrkande 1.3 Hyresrätt, lokalerRiksdagen antog (BoU 1987/88:21) ett förslag tilllag om ändring i jordabalken (prop. 1987/88:146) såvitt avservissa lokalhyresfrågor. Syftet med lagändringarna var att stärkalokalhyresgästens ställning gentemot hyresvärden. Ändringarnainnebar huvudsakligen följande. Om förlängning av etthyreskontrakt för en lokal inte kommer till stånd på grund avatt hyresvärden kräver en hyra som inte är skälig blirhyresvärden skyldig att ersätta hyresgästens förlust genom atthyresförhållandet upphör (57 § första stycket 5 hyreslagen). Vidbedömningen av hyreskravets skälighet skall numera skälighetengrundas på omständigheter som är tillgängliga redan förehyrestidens utgång och bedömas utifrån hyran för närmastjämförliga lokaler på orten. Hyror som är mycket låga ellermycket höga och således inte representativa skall inte ingå ijämförelsen. Krävd hyra skall inte anses som skälig om denöverstiger den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antasbetinga på den öppna marknaden (marknadshyra).Vid tvist mellan hyresvärd och lokalhyresgäst gäller nu såsomtidigare att medling normalt skall ske hos hyresnämnden innanlokalhyresgästen får väcka talan vid domstol om ersättning pågrund av obefogad uppsägning. Den ändring som skett i denna delär att den s.k. preklusionsregeln förstärkts. Den innebär nu attutredning som inte lagts fram under medlingen får beaktas avfastighetsdomstolen endast om det finns synnerliga skäl.Ersättningsreglerna har genomgått väsentliga ändringar.Tidigare gällde att hyresvärden vid en obefogad vägran attförlänga lokalhyresförhållanden skulle ersätta hyresgästen iskälig omfattning för dennes förlust. Även nu skall den verkligaskadan ersättas men lokalhyresgästen har alltid rätt till enminimiersättning. Den uppgår till ett belopp som motsvarar enårshyra för lokalen enligt det uppsagda kontraktet men högst ettbelopp som vid hyrestidens utgång motsvarar fyra basbelopp.Andra ändringar som infördes berörde bestämmelser omindexklausuler, ändrad användning och andrahandsuthyrning. De nuredovisade ändringarna i lokalhyreslagstiftningen trädde i kraftden 1 januari 1989.I motion 1989/90:Bo420 (m) yrkande 19 begärs att de ändringarsom infördes senast i lokalhyreslagstiftningen om "skäligthyreskrav", indexklausuler, ändrad användning ochandrahandsuthyrning bör upphävas. Enligt motionärerna baserasbeslutet på en övertro på central dirigering och planering, ochdet riskerar att leda till att samma problem uppkommer pålokalhyresmarknaden som på bostadsmarknaden.Utskottets bedömning är att nuvarande ordning på ett bättresätt än tidigare stärker lokalhyresgästernas ställning gentemothyresvärdarna. Det var också syftet med ändringarna ilokalhyreslagstiftningen. Utskottet kan därför inte förorda enåtergång till tidigare ordning. Motion 1989/90:Bo420 (m) yrkande19 om indexklausuler m.m. i lokalhyreslagstiftningenavstyrks.I motion 1989/90:Bo406 (v) yrkande 2 hemställs att riksdagenhos regeringen begär en utredning om införande av ettbruksvärdessystem också för lokalhyror. Att lokalhyrorna fåttstiga marknadsmässigt har enligt motionärerna lett till problemför ekonomiskt svaga lokalhyresgäster vilket kan medföra attbostadskvarter utarmas på service och småbutiker slås ut.Förhållandet anses vidare skapa ett extra tryck på att bygga ochinreda t.ex. kontor i stället för bostäder eftersom kontoren gerså mycket högre hyra.I det utredningsarbete som föregick de senaste ändringarna ilokalhyreslagstiftningen övervägdes bl.a. hur hyressättningenskulle ske. Dessa överväganden resulterade i slutsatsen att detnuvarande systemet borde bibehållas. Enligt utskottets meningsaknas anledning att nu förorda nya överväganden om etteventuellt bruksvärdessystem för lokaler. Utskottetavstyrker motion 1989/90:Bo406 (v) yrkande 2.Motion 1989/90:Bo418 (c) tar upp reglerna om när ett hyreskravskall anses oskäligt, frågan om vem av parterna som skall haskyldighet att hänskjuta tvist till hyresnämnd ochersättningsreglerna. I dessa delar vill motionärerna ha en annanutformning än den nu gällande. Sålunda anförs i yrkande 1 attett lokalhyreskrav bör anses oskäligt om det påtagligtöverstiger hyresläget på orten. Motionärernas förslagöverensstämmer med lokalhyreskommitténs. Regeringen förde dockinte kommitténs förslag vidare till . Beträffande denandra frågan, vem som skall hänskjuta tvist till medling,föreslås i motionen att hyresvärden i stället för hyresgästen,vilken ordning nu gäller, skall ha skyldighet att hänskjutatvisten till medling. När det gäller ersättningsreglernaföreslår motionärerna att ersättningsbeloppet vid obefogadförlängningsvägran höjs så att minimiersättningen alltidmotsvarar en årshyra. Den nuvarande begränsningen avskadeståndet är enligt motionärerna inte i tillräcklig gradägnad att stoppa obefogade uppsägningar. Begränsningen innebärenligt dem att lokalhyresgästerna alltjämt saknar ett starktbesittningsskydd. Också i motion 1989/90:Bo407 (c) ifrågasättsbesittningsskyddet för lokaler. Motionären anser att ettbesittningsskydd för fabrikslokaler motsvarande det som gällerför bostäder eller arrenden bör utredas. Genom att sådant skyddsaknas för företag som är verksamma i förhyrda lokaler kanenligt motionären sysselsättningen för de anställda komma attäventyras om hyresavtalet sägs upp.Utskottet behandlade motioner med motsvarande innehåll delsnär ändringsförslaget var föremål för riksdagsbehandling, delshösten 1989 i betänkandet 1989/90:BoU1. Utskottet står fast vidsin tidigare uppfattning att genomförda ändringar ilokalhyreslagstiftningen ger lokalhyresgästerna ett bättre skyddän tidigare gentemot hyresvärdarna och skapar en större tryggheti besittningen. Om det skulle visa sig att det eftersträvadesyftet att förstärka lokalhyresgästernas ställning inte skulleuppnås bör dessa frågor tas upp till nya överväganden. De nyareglerna har varit i kraft endast . Någradokumenterade erfarenheter av dem har ännu inte vunnits. Medhänvisning till vad som anförts avstyrker utskottetmotionerna /90:Bo407 (c) och 1989/90:Bo418 (c) omersättningsreglerna m.m. i lokalhyreslagstiftningen.Utskottet behandlar avslutningsvis i detta avsnitt motion1989/90:Bo401 (s). I yrkande 1 i motionen begärs etttillkännagivande om behovet av en undersökning och utvärderingav tillämpningen av lokalhyreslagstiftningen och behovet av enytterligare förstärkning av lokalhyresgästernas ställning. Iyrkande 2 begärs ett tillkännagivande om att förslag börframläggas om åtgärder som undersökningen och utvärderingen geranledning till. Enligt motionärerna hade lokalhyresgästernasställning gentemot hyresvärdarna varit starkare omlokalhyreskommitténs förslag hade bifallits. Enligt dem kanredan nu konstateras att syftet med de nya reglerna knappastkommer att uppnås. Alltför stora hyreskrav och hyreshöjningarhar enligt motionärerna rapporterats från de större städerna. Deanser det därför viktigt att utvecklingen på lokalhyresmarknadenblir föremål för en undersökning och utvärdering. Det kandärefter enligt motionen också finnas anledning att pröva omutformningen av lokalhyreslagstiftningen är tillfredsställande.Utskottet delar den oro för kostnadsutvecklingen pålokalhyresmarknaden som motionärerna ger uttryck för. mening finns det anledning att följa utvecklingen meduppmärksamhet. Utskottet förutsätter att regeringen gör detta.Enligt utskottets bedömning är emellertid frågan om enutvärdering av lokalhyreslagstiftningens tillämpning m.m.för tidigt väckt eftersom de nya reglerna vidförlängningstvister endast tillämpats på avtal som sagts uppefter . De torde därför i praktiken inte hatillämpats i sådan omfattning att det finns underlag för enmeningsfull utvärdering. Med hänvisning till vad som nyssanförts avstyrker utskottet motion 1989/90:Bo401 (s).4 Förhandlingssystemet4.1 Parter vid hyresförhandlingarI hyreförhandlingslagen regleras förhållandet mellan denenskilde hyresvärden, eventuellt med enfastighetsägarorganisation som medpart och enhyresgästorganisation. Frågan om annan än hyresgästorganisationskall ges förhandlingsrätt tas upp i moderata samlingspartietspartimotion 1989/90:Bo403 yrkande 11 och i motionerna1989/90:Bo419 (c) yrkande 4 samt 1989/90:Bo423 (fp) yrkande18. I m-motionen föreslås att den enskilde hyresgästen bör gesförhandlingsrätt enligt hyresförhandlingslagen. C-motionärernaanser att lagen bör ändras så att en förening av hyresgäster iberörd bostadsfastighet ges rätt till förhandlingsordning. Ifp-motionen föreslås att lagen ändras så att föreningar som inteär anslutna till ges ökademöjligheter att erhålla förhandlingsrätt. Enligt motionärernabör det avgörande för att erhålla en sådan rätt vara attföreningen åtnjuter förtroende från en majoritet av hyresgästeri den berörda fastigheten.Enligt 1 § hyresförhandlingslagen skall såsom nämntsförhandlingar föras mellan å ena sidan hyresvärd eller hyresvärdoch organisation av fastighetsägare och å andra sidanorganisation av hyresgäster. Förhandlingarna förs på grundval aven förhandlingsordning. De krav som ställs på enhyresgästförening för att den skall kunna vara part i enkollektiv överenskommelse enligt hyresförhandlingslagenöverensstämmer med de allmänna krav som ställs på en förening.Den måste för att kunna ingå avtal som binder självaorganisationen vara en juridisk person och ha kompetens att föramedlemmarnas talan. Den måste vidare ha till uppgift atttillvarata medlemmarnas intressen i hyresfrågor. Detta skallframgå av stadgarna.Utskottet har under en följd av år behandlat frågan omhyresgästernas förhandlingsrätt och avstyrkt motionsyrkandenom ändring i hyresförhandlingslagen i detta hänseende.Enligt utskottets mening bör förhandlingsrätten alltjämt utövasav en organisation av hyresgäster. Den enskilde hyresgästensförhandlingsposition får i allmänhet anses tämligen svag även omdenne har en relativt stark rättsställning. Det kan också antasatt många hyresgäster saknar kännedom om sina lagligarättigheter och drar sig för att föra en process införhyresnämnden. Hyresgästen kan därför ha svårt att utnyttja sinrättsliga ställning i en förhandling. Ingenting hindrar att enkompetent och rättskapabel förening som har hyresgästernasförtroende utövar förhandlingsrätten. I hyresförhandlingslagenuppställs inte något krav om att föreningen måste vara anslutentill en viss organisation av hyresgäster.