bet · GE01BoU4 · 1990-11-29 00:00:00 — Desammanlagda effekterna av skattereformen för åren 1990--1991 ochderas inverkan på hyrorna beräknas ligga omkring 18 %.Rune : På s. 38 i propositionen står det angåendestatlig kreditgaranti: "Den nedre gränsen för säkerheten för deräntelån som omfattas av kreditgarantin bör kunna läggas vidhögst 95--av pantvärdet beroende på låntagarkategori. Medpantvärde bör avses ett beräknat marknadsvärde för huset år1990. "Jag vill då fråga: Vem fastställer detta marknadsvärde, och ivilken ordning skall detta ske?Björn : Det är kreditgarantinämnden som kommer attange det exakta förfaringssättet. Men jag vill påpeka att föregnahem kommer detta att vara en rätt okomplicerad fråga,eftersom dessa fastigheter har ganska färska taxeringsvärden.För egnahem bör man i normalfallet kunna räkna upp det aktuellataxeringsvärdet med en fast procentsats.Ordföranden : Vi går snabbt över till block2, och det är som skall inleda.Claes : har tidigare yttrat sig överolika förslag till omläggningar av bostadsfinansieringssystemet.Det första yttrandet avgavs 1986 med anledning avbostadskommitténs betänkande. Det andra yttrandet avgavs 1989med anledning av boendekostnadsutredningen. Vid båda dessatillfällen avvisade de institutionaliserade förslagtill räntelånesystem som då presenterades.Med anledning av de förslag som presenterades vid detsistnämnda tillfället framlade huvuddragen till enalternativ lösning. De bärande elementen i detta alternativ varatt räntebidragssystemet skulle vara kvar, men det skulleanpassas till skattereformen som räntebidragen skullejusteras ner.Det andra elementet i denna skiss till förslag var attstatligt belånade fastigheter skulle få en statlig lånegarantiför att den enskilde skulle kunna ta upp likviditetsutjämnandelån på kreditmarknaden.Det nu presenterade förslaget till ny bostadsfinansiering är isina bärande delar mycket likt de tidigare förslagen. Det finnsockså betydande likheter med det paritetslånesystem som tidigarefanns. I den föreliggande propositionen kan dock vissamodifieringar noteras: dels har realräntebidrag införts i syfteatt mildra effekterna av systemet med höga realräntor, delsfinns en frihet att välja modifieringar utgör förbättringar jämfört med detidigare förslagen. Den grundläggande kritik som riksbankenredan tidigare riktat mot räntelånesystemen står kvar även närdet gäller detta förslag. Jag skall försöka att kortfattatredogöra för huvudpunkterna i dessa synpunkter. Som illustrationskall jag visa ett schablonmässigt kalkylunderlag. Jag villredan nu påpeka att de siffror som här anges inte överensstämmermed propositionens förslag, men exemplet är i alla fall tämligenlikt. (Bild)I detta exempel antas att det rör sig om en villa iStockholmstrakten byggd till en totalkostnad av 1,2 milj.kr. förtomt och själva byggandet, varav . I detta kalkylexempel har det antagits att räntan påbottenlånen låses på medan pris-och ränteutvecklingen ärfallande. Sålunda faller marknadsräntan från till 11 %samtidigt som konsumentpriserna sjunker.I exemplet nedtill har jag gjort en överslagskalkyl på etträntelånesystem som inte -- det vill jag återigen understryka --överensstämmer med förslaget, men det illustrerar hurrealräntebidrag och räntelån successivt utvecklas över tiden.Efter har den ackumulerade skulden växt till ca1,4 milj.kr., att jämföras med fastighetens ursprungliga prisoch produktionsvärde på 1,2 milj.kr.Med anledning av detta exempel kan man fundera överfastighetsprisernas utveckling. Om fastighetspriserna till följdav den höga realräntan, förändrade skatteregler och kanske ocksåtill följd av räntelånesystemet i sig skulle bli nominelltoförändrade, uppstår en situation där räntelånet överstigermarknadsvärdet för huset. En sådan situation skulle kunna ledatill problem på bostadsmarknaden och skapa risker för attstabiliteten i systemet rubbas. Problemen i systemet kan därförsägas vara följande.Det första är att för att det föreslagna systemet skall varastabilt förutsätts att fastighetspriserna följer den allmännaprisutvecklingen. Om så inte sker, utan de realafastighetspriserna faller, riskerar hushållen att hamna i ennettoskuldssituation som skulle bli besvärande. Som tidigarenämnts finns det historiska erfarenheter som pekar i denriktningen att fastighetspriser -- realt sett -- kan falla underlånga tider. Så skedde senast under 1980-talets början.Ett andra problem är belåningsgraden. Med nuvarande högabelåningsgrad kan räntelånen växa på ett sådant sätt att deöverstiger produktionsvärdet. Om utvecklingen för de realafastighetspriserna är negativ, finns det risk för att skuldenutvecklas på det sätt som här har angivits. Om så ej blirfallet, krävs betydande kontantinsatser eller attränteupptrappningen sker tillräckligt fort. I propositionen ärden föreslagna ingångsräntan , vilket i det härperspektivet måste betraktas som lågt.Ett tredje problem är övergångselementet i förändringen. Detpresenterade förslaget innebär i realiteten ett omedelbartslopande av en stor del av räntesubventionerna. Endast den delsom följer den 30-procentiga ränteavdragsmöjligheten kommer attfinnas kvar. En mjukare övergång bör övervägas. Effekten påfastighetspriserna vid nyproduktion kan annars bli betydande,särskilt för enskilda hushåll i producerade egnahem.Sammanfattningsvis anser , liksom tidigare, att ennedtrappning med ett bibehållande av räntebidragen kombineratmed en statlig garanti för topplån är att föredra. Ett sådantsystem vore dessutom enklare för den enskilde att överskåda ändet system som presenteras i propositionen.För kreditmarknaden innebär förslaget att bostadsinstitutenbehöver öka sin upplåning till följd av räntelånesystemen,överslagsmässigt kanske med . Dettaökade utbud kan då antas motsvara en ungefär lika storneddragning av det statliga lånebehovet, om de minskaderänteutgifterna för räntebidrag slår igenom fullt ut istatsbudgeten.De finansiella effekterna på makroplanet kan med dessaantaganden antas bli begränsade. Däremot kan man fundera överövergångstakten i detta system med anledning av effekterna påkreditmarknadens placeringssida efter valutaavregleringen. Destora institutionella placerarna har anpassat sina portföljer,vilket har lett till en minskad efterfrågan påbostadsobligationer.Gösta : tillstyrkteboendekostnadsutredningens förslag, men verket hade tvåallvarliga invändningar. Dels befarade man besväranderegionalpolitiska konsekvenser av de skillnader i kreditvillkorsom skulle kunna uppträda med boendekostnadsutredningensförslag, dels hade man invändningar mot den tid som hade utmättsför genomförande av förslaget.Beträffande den första punkten har i propositionen nuföreslagits sådana villkor att -- såvitt verket kan bedöma --dessa problem nu är lösta. Detta bygger naturligtvis på denbedömning som görs i propositionen om att attraktiviteten ikreditgarantierna genom den effekt de får på bedömningen avkapitaltäckningsreglerna verkligen är så förmånliga attinstituten genomgående kommer att söka sådana kreditgarantier.Jag utgår ifrån att så är fallet, och därmed är den frågan löst.När det gäller tidpunkten för genomförande av förslaget anserverket att det behövs från riksdagensbeslut för att ett nytt system skall kunna introduceras inyproduktionen. Vi kan med tillfredsställelse konstatera attregeringskansliet har lyssnat på dessa synpunkter. Som vi serdet utgör inte tidpunkten något allvarligthinder.När det gäller introduktionen i den befintliga bostadsstockenkan tidpunkten måhända komma att påverkas. Detfår vi veta mer bestämt när regeringen lägger fram sittdefinitiva förslag i budgetpropositionen 1992. Det är sannoliktatt genomförandet kan behöva dras ut något över tiden beroendepå hur lånevillkoren blir för de enskilda lånen. att utveckla detta ytterligare.För verkets del ser jag det som angeläget att genomföra dennaomläggning så snabbt som möjligt, för att vi inte skall behövaarbeta med två skilda administrativa system och två skildadatasystem. Som utskottet säkert är väl medvetet om är verket nuberoende av ett datasystem för lån och bidrag i den befintligastocken, ett system som innebär betydande kostnader och problem.Jag kan i förbigående nämna att har två verk slagits samman till ett, som harlokaliserats till , som all personal harskiftats ut. Ingen enskild fråga har dock varit mer belastandeän det faktum att den tidigare strax föresammanslagningen sjösatte ett nytt, otestat datasystem förhantering av lån och bidrag. Det vore mycket önskvärt om dettasystem möjligt kunde avvecklas. Vidare vore det mycketolyckligt om det systemet skulle behöva leva kvar för lånen iden befintliga stocken , som man harett nytt system för nyproduktionen.Detta föranleder mig att göra en annan allvarlig invändningmot propositionen. Inte förrän propositionen blev framlagd fickvi ta del av förslaget om att räntebidrag i vissa fall skullefortsätta att utgå för en del av de befintliga lånen underavsevärd tid också efter . I sig innebär dettaförslag att vi under alla omständigheter tvingas ha kvar dettamindre lämpliga datasystem. Därför vill jag bestämt avstyrkapropositionens förslag i denna del.Jag vill också med några ord beröra kreditgarantinämnden, somkommer att få betydande bostadspolitiska uppgifter. Som BjörnKarlberg tidigare varit inne på kommer ju kreditgarantinämndenatt behöva falla tillbaka på bedömningar av fastighetsmarknadenregionalt och lokalt. Jag har svårt att se attkreditgarantinämnden kan klara denna uppgift med mindre än etablerar ett mycket nära samarbete medlänsbostadsnämnderna. Jag vet inte var den nya statligamyndigheten blir lokaliserad, men det förefaller lämpligt attden blir lokaliserad till , eftersom den under allaomständigheter kommer att vara beroende av en mycket närasamverkan med , om man nu väljer att inrätta ytterligareen bostadspolitisk myndighet. Under alla omständigheterförutsätter detta en mycket nära samverkan mellan dedatasystem som kreditgarantinämnden kan behöva utveckla och desystem som har och håller på att utveckla.Till sist ytterligare några ord om genomförandet av detföreslagna systemet. Även den som inte delar min positiva syn pålänsbostadsnämndernas roll för bostadspolitiken ochbostadsförsörjningen tvingas konstatera att förslagetsgenomförande är beroende av att länsbostadsnämnderna fungerarväl under åtskilliga år framöver, både för att kunna klaragenomförandet av det nya systemet och för att kunna hålla detnuvarande systemet i funktion under övergångstiden.Förslaget bygger på att blir ett kreditinstitut blandalla andra. Nämnderna kommer då inte längre att kunna fungerasom uppdragstagare åt ett av kreditinstituten som skall opererapå marknaden. Såvitt jag kan bedöma kommer de av nämndernasintäkter som står för att falla bort från ,vilket skapar en betydande oro och turbulens bland personalen.Det är därför angeläget att skapa garantier för att det finnsresurser såväl för förvaltningen av systemet fram tillövergången som för de betydande administrativa arbetsuppgiftersom ligger i själva övergången och som enligt min bedömningkommer att sträcka sig fram till en bra bit in på 1993.Jag vill erinra bostadsutskottet om den betydelse som manfäste vid dessa frågor när frågan om uppdelning av denförvaltningsavdelning som fanns vid i samband medöverföring av vissa delar av uppgifterna till ochöverföring av andra uppgifter till var aktuell. Någonform av sådana utfästelser gentemot personalen att inte enturbulens som allvarligt äventyrar dagens förvaltning och somskulle äventyra genomförandet av systemet är därför nödvändiga.Sune Jussil: Jag tänker begränsa mina synpunkter tillfrågor som har med kreditmarknad, administration och attgöra. Vi anser att den framlagda propositionen innebär enbetydande förbättring i förhållande tillboendekostnadsutredningens förslag när det gäller de punkter somjag nämnde. Förbättringarna avser särskilt långivarnassituation. Långivarnas kreditrisk elimineras så gott somfullständigt. Det är låntagarna och staten som tar allakreditrisker.Med anledning av den diskussion som här har förts omkreditförluster och de problem sådana för med sig tycker jagatt det finns anledning att erinra om att kreditgarantin inteär någon garanti för låntagarna. Låntagarna måste först komma påobestånd och deras hus måste säljas på exekutiv auktion innankreditgarantin träder i kraft. Kreditgarantin innebär attlångivarna får sina betalningar säkrade.En annan punkt som har förbättrats är långivarnas ränterisker,som blir betydligt mindre med den uppläggning som föreslås ipropositionen. Upplåning för räntelån kan ske stegvis, och mankan använda de instrument som redan finns.En tredje förbättring är -- som redan har nämnt-- genomförandetidpunkterna. De är helt realistiska, i varjefall för nya lån.En fjärde förbättring gäller . får med det härsystemet en ställning likvärdig med alla andra långivare, dvs.man får inga särskilda skyldigheter och rättigheter. Det ärprecis så som vi från vill att det skall vara. Jagåterkommer till den frågan senare.Även om det nu genom den här propositionen har skett betydandeförbättringar i förhållande till boendekostnadsutredningensförslag, finns det fortfarande en del problem, och jag vill pekapå några av dem.Vi förstår inte hur det skall kunna gå till att föra överbeståndet till räntelån . Om beståndet överhuvud taget skall föras in i ett räntelånesystem, bör detta skei den takt som underliggande lån förfaller eller som räntorjusteras.En annan av våra synpunkter är att systemet blir stelt ochbyråkratiskt. Långivare och låntagare får ingen reell valfrihet,bl.a. eftersom långivarna måste ha en garanti förkapitaltäckningsreglernas skull. Långivarna blir tvungna atterbjuda just de lån som systemet föreskriver för att låntagarnaskall få maximala subventioner och för att långivarna skallkunna få sina fordringar täckta av garantin.Systemet kommer också att kräva en alltför omfattandeadministration. Det blir många myndigheter inblandade. Boverketoch länsbostadsnämnderna får minst samma uppgifter som tidigare.Dessutom tillkommer en helt ny myndighet, kreditgarantinämnden,som såvitt vi förstår skall inrättas i och ha sammakrav på information från långivarna och låntagarna som kommeratt ställas från bostadsmyndigheterna. Troligen skall den nyamyndigheten också bygga upp ett eget stort datasystem, vilketförefaller ganska onödigt när det redan finns en myndighet förbostadspolitik.I fråga om administrationen skiljer sig det föreslagnasystemet från det nuvarande i det avseendet att låntagare ochlångivare kommer att ställa betydligt högre krav på informationfrån myndigheterna om hur detta system kommer att fungera. Jagskall inte närmare gå in på dessa frågor. I det material som videlar ut har dessa närmare utvecklats. Det blir i alla fall enbetydande skillnad i förhållande till det system som finns . Låntagare och långivare kommer att sätta en stark press påmyndigheterna för att få reda på hur man skall gå till väga vidolika beräkningar.Det finns också många outredda frågor som måste ut. Detgäller skatteregler, inteckningsregler och redovisningsregler.Jag skall inte gå närmare in på dessa frågor, men jag, liksomalla andra, hoppas att det skall bli ett bra system i dessaavseenden.Jag vill avsluta med att säga några ord om SBABs ställning.Jag har nämnt några problem med det nya systemet. Dessa är intepå något vis svårare för än för andra långivare. SBABsstyrelse har i sitt remissyttrande överboendekostnadsutredningens förslag förklarat sig beredd attkonkurrera på samma villkor som andra långivare. Detta ärtillgodosett i propositionen. Jag vill tillägga att SBABs viljaatt konkurrera gäller oavsett om det blir ett räntelånesystemeller inte.En grundläggande förutsättning för att skall gå ut ikonkurrens är naturligtvis att vi får verka under sammaförutsättningar och regler som andra långivare. Vi vill inte hanågra särskilda rättigheter eller skyldigheter i systemet elleröver huvud taget. Vi har uppfattat att regeringen är beredd attge oss just de förutsättningar och regler som gäller för andralångivare.Lars : Jag vill inleda med att säga att Stadshypotektillstyrkte räntelånesystemet, dock med förslag till betydandeförändringar. Våra invändningar har i stort sett beaktats idetta förslag.Det viktigaste är att en full -- åtminstone en 95-procentig --separation mellan räntebidrag i olika former och finansiering nuär genomförd. Detta gör att lån konstruerade efter det härsystemet, t.ex. räntelån, enligt vår bedömning kommer attanvändas enbart i begränsad omfattning. Flertalet kommer noginte att utnyttja räntelån. Man behöver alltså inte ta räntelånför att få dessa subventioner, utan man kan tänka sig mångaandra finansieringsformer.Det andra som är viktigt är att den skuldutvecklingsgarantisom skulle utlösas i efterhand är borta. Därmed har också denkopplingen till att finansiera med räntelån och bidragförsvunnit. Vi anser att det nya förslaget är möjligt attgenomföra, men jag har några kommentarer på vissa punkter.Den första kommentaren är att vi tycker att avregleringen avsystemet är för liten. Vi anser att byggmomsen egentligen inteborde ha höjts, utan den borde ha legat kvar på samma nivåsamtidigt som inga investeringsbidrag borde ha utbetalats.Staten tjänar på höjd byggmoms och förlorar3,på investeringsbidrag. När man vet hurtotalt förljuget detta system är när det gäller att tala om hurmycket huset och tomten kostar, varigenom allting snedvrids,förstår man att samhällsförlusterna av dessa investeringsbidragär långt större än skillnaden på en miljard. Således anser viatt man inte borde ha någon höjd byggmoms och ingainvesteringsbidrag.Vår andra kommentar är att den statliga garantin på denna typav lån borde utgå oavsett hur stort och dyrt huset är. Det är enkommersiell fråga. Risken är ju inte nödvändigtvis större därförför att villan eller huset är större eller dyrare än enligtnågra lånebestämmelser.Den tredje kommentaren är att underlaget för räntebidrag ochrealräntebidrag kan fastställas efter schabloner. De som byggerdyrare får endast räntesubvention enligt den högsta godkändaproduktionskostnaden.Inför man dessa tre förändringar, och har detta synsätt,slipper man oerhört mycket av byråkrati och kineseri när detgäller att bestämma hur fastigheterna skall se ut, var de skallligga och vad de skall kosta. Här finns alltså utrymme förbetydande förenklingar.En annan synpunkt är att realräntebidraget bygger på enkomplicerad formel. Det är i delar obegripligt varför den ser utsom den gör. Enligt mitt synsätt, och detta har diskuterats avStadshypoteks styrelse, är det naturliga att varje låntagareinte får något realräntebidrag förrän denne har betalat irealränta efter skatt.Jag skall ta ett exempel. Antag att räntan är ochinflationen . Det skulle betyda att låntagaren efter 30 %subvention betalar 10,i ränta. Sedan dras från detta,och då återstår . Låntagaren får då ett realräntebidrag på2,5 %.Med denna regel kan man förenkla hela formeln och görabidragsformen något mindre kostsam för staten. Det vorenaturligt att säga att man alltid får betala i realräntainnan man får räntebidrag. Det är ett förslag till förenkling.Nästa punkt gäller kreditgarantinämnden. Det skall, somtidigare nämnts, observeras att det här är en fråga omfyllnadsborgen. Det betyder att varje låntagare måste försättasi konkurs eller bli föremål för exekutiv auktion för att manskall få loss denna garanti. Det gäller såväl allmännyttigabostadsföretag som enskilda villaägare, företag, kommanditbolageller vad det nu kan vara fråga om. Detta förhållande skall manha mycket klart för sig.Då uppkommer frågan: Vilka bidrag gäller efter det att husethar ropats in på exekutiv auktion? Detta är helt oklart. Om dessa bortfaller, som i nuvarandesystem, är huset ofta inte värt av belåningsvärdet. Om denstatliga kreditgarantin inte sträcker sig längre ner än 70 %riskerar kreditinstituten stora kreditförluster.Vi anser följaktligen att kreditgarantin måste kunna fördjupasunder i glesbygd och andra mindre attraktiva områden. Detfinns fördjupningsmöjligheter på olika håll ilandet. I vissa delar av landet får ett nybyggt hus ettmarknadsvärde efter exekutiv auktion om enbart avproduktionskostnaderna. Vi föreslår alltså att det skall finnasen fördjupningsmöjlighet.Sedan vill jag nämna något om SBABs roll. Det är vackert sagtatt det skall vara konkurrensneutralitet och det anser också vi.Jag vill erinra om att vi anmält att vi inte anser att etthelstatligt kreditinstitut med SBABs roll kan skapa neutralitet.Det avgörande kreditmarknad är till vilkapriser man kan finansiera sig på marknaden. Det är alldelessjälvklart att ett helstatligt institut på den oroliga marknadsom vi ser framför oss automatiskt kommer att betraktas som endel av riksgälden och ha en helt annan upplåningskostnad än deövriga instituten. Vi anser att det icke kommer att föreligganeutralitet i den situation som då kommer att råda. Om varett helt privat kreditinstitut vore det som föreslås självfalletrimligt.Detta är de kortfattade synpunkter jag har i denna fråga. Jagvill avslutningsvis säga att vi anser att detta system är ettbra steg, men att man behöver tänka litet närmare på hursystemet skall införas i det existerande beståndet och kanske halitet längre övergångstider. Men för övrigt ställer vi oss bakomdetta. Vi tror att det blir lätt att finansiera det hela och attdet går att administrera enligt de tidsschema som finns.Erling : Jag vill upprepa den fråga jag tidigareställde till departementen om vad som sker vid fallandemarknadspriser på fastigheter. Jag vill nu rikta frågan tillriksbankens representant. Är det rätt uppfattat att du är oroadför att det ändå kan bli betydande skuldfällor med det ipropositionen framlagda förslaget?Claes : Ja, det är rätt uppfattat. Den risken finnsnaturligtvis. Det är omöjligt att med någon precision filosoferakring detta. Men risken finns, och det uppfattar vi som ettproblem.Ingrid : Det som sade om attdet är onödigt med en utökad administration och att den kundeskötas inom ramen för annan myndighet är intressant. Samtidigtsäger att den bör förläggas till . Jagvill ställa några konkreta frågor till . Avsåg dudärmed att dessa uppgifter kunde inordnas under ? Har nikapacitet för detta, och är uppgifterna lämpliga?Sedan har jag en fråga till. Jag vet inte reglerna exakt, meni kan man få hjälp om det blir en förlust på det egnahemmet när arbetsmarknadssituation och annat förändratsdrastiskt. Där behöver man ju inte gå i konkurs. Skulle man intekunna använda liknande regler här? Det är ofta en stor tragediför människor att behöva gå i konkurs bara för att derasbostadssituation förändras. Jag vet inte riktigt till vem jagskall ställa den frågan, men jag vill gärna få den belyst.Gösta : arbetsuppgifter ärinte främmande för . De låter sig väl inordnas inom denkompetensprofil som har. Dock krävs naturligtvisvissa tillkommande resurser, eftersom det tillkommer en hel delrätt tunga arbetsuppgifter.Ordföranden : Är det någon som vågar sig påden andra fråga som ställde? SuneJussil?Sune Jussil: Nej, jag vågar inte det. Men vi kanske kanfråga hur man på departementen har tänkt sig det hela i det härfallet. Kan man slippa att det övergår i konkurs?Björn : Staten agerar kommersiellt iden meningen att vad man gör är beroende av vilket sätt som ärlämpligt att använda för att minimera förlusterna i systemet.Oftast ger underhandsförsäljningar bättre pris än exekutivaauktioner, och då försöker man ju i stället välja den vägen.Jag känner inte igen mig i en beskrivning som utgår från attdet krävs en obligatorisk konkurs för att skyddsnäten skallbörja vecklas ut. Kreditgarantin skall kunna träda in ocksåefter en underhandsreglering om institutet ochkreditgarantinämnden är överens om detta.Jag skall kanske i sammanhanget något kommentera det LarsWohlin sade om vilket pris man skall utgå från i systemet närman har realiserat en förlust. Detta bör så nära som möjligtansluta sig till vad som sker . Problemet med det nuvarandesubventionssystemet i denna del är när priset som huset säljsvidare för inte täcker in någon del av bostadslånet.