prop · GD0377 · 1989-12-31 00:00:00 — Den av utredningen föreslagna regleringen kan tänkas leda lillalt den part som besiktningen är till nackdel för, dvs säljaren, kan blibenägen alt göra gällande atl besiktningsmannen tex var partisk, med ett antaltvister vid domstolarna som följd. En annan omständighet som talar mot denföreslagna ordningen är de olägenheter som kan drabba en köpare som helt harförlitat sig på besiktningen, när denna blir utan verkan. anför (s89) har i rättspraxis antagits atl ell sådant förhållandesom att en fastighet efter köpslutet har utsatts för opåräknade trafikstömingår skall bedömas enligt bestämmelsema om faktiskt fel i fastigheten.Utredningen anför vidare att de regler i förslaget som handlar om köparensundersökningsplikt (19 § 2 och 3 st) är utformade med sikte på faktiska felutan all utredningen därmed avsett atl få lill stånd en ändring i den rällslillämpningsom kommit till uttryck i NJA 1981 s894. En besiktningsman enligt 19 § 3 stförväntas emellertid knappast undersöka förefintlighelen av sådana fel. Om etlsådant fel inte anges i hans utlåtande medför lagtexten att säljaren svarar förfelet även om köparen genom en mycket enkel undersökning borde ha upptäcktdetta. Om etl besiktningsutlåtande föreligger bör detta endast medföra altköparen har fullgjort sin undersökningsplikt såvitt avser egentliga faktiskafel. Tingsrättendelar inte utredningens uppfattning på s97n alt köparens undersökningspliktskulle begränsas av del förhållandet att säljaren inte vill medverka till enbesiktning. En sådan ovilja hos säljaren bör väl snarare fungera som envarningssignal för köparen som motiverar att han eller hon gör en särskiltnoggrann undersökning. Utredningenförslår en "hjälpregd" av innebörd alt köparen skall anses hafullgjort sin undersökningsplikt, om en privat bmkad bostadsfastighet för eneller två familjer besiktigats av en opartisk och i byggnadstekniska frågorerfaren person som före köpet avgelt ell skriftligt utlåtande över besiktningenvilket varit tillgängligt för båda parter. Konsumentverketanser att förslaget i denna del i och för sig är principiellt tilltalande ifrågasätta om den föreslagna regeln kommer all få någon större praktiskbetydelse. Det är nämligen mycket vanligt, särskilt i storstadregioner med oftastor efterfrågan på bostadshus, att husköp sker snabbt och att det därför inteär praktiskt möjligt för köparen att fullgöra sin undersökningsplikt genom attföranstalta om besiktning av fastigheten. Hämtövervill framföra följande synpunkter i besikl-ningsfrågan. Denföreslagna "hjälpregeln" i 19 § tredje stycket avses stimulera parter na lill att gemensamt se lill att köparens undersökningsplikt fullgörs (s94). 1 linje med resonemanget ovan om all regeln inte torde komma atl få någon större praktisk betydelse får dock antas att säljaren normalt inte kommer att vara särskilt intresserad av att en besiktning kommer till 155 Därtill torde intesällan uppkomma den av utredningen ej berörda Prop. 1989/90:77 situationenatt del finns flera husspekulanter och att man kan få svårt - Bilaga 8 inteminst av kostnadsskäl att enas om vilken av dessa som skall IräflFa enöverenskommelse med säljaren om besiktning. Mångaav de komplikationer som här antytts skulle kunna undvikas om säljaren ensidigtlåter ulföra en besiktning och ställer resultatet av denna till samtligaspekulanters förfogande. Ett sådant förfarande kan knappast skada köparensintressen. Om det i besiktningsullålandet redovisas fel i fastigheten, påverkasnormall det oflFererade priset i sänkande riktning. Om fel som inte redovisatssenare upptäcks i fastigheten har man att utgå från all del är fråga om ettdolt fel för vilket säljaren är ansvarig. Detanförda leder enligt konsumeirlverkels uppfattning liU slutsatsen allbesiktningsförfarandet kommer atl fä en vidare tillämpning än med utredningensförslag om säljaren finner det vara bäst förenligt med sina intressen atl låtautföra en besiktning vars resultat kan tillhandahållas presumtiva köpare avfastigheten. På vilka sätt man bör gå tillväga för all stimulera säljama tillatt föranstalta om besiktning bör övervägas närmare. Tillsaken hör vidare att har frågan om besiktning av äldre husaktualiserats av andra skäl än de som utredningen har haft all la ställningtill. I betänkandet (SOU 1987:68) Elhushållning på 1990-lalel föreslår sålundaelanvändningsdelegationen all frågan om energibesikt-ning av äldre småhusutreds. Utredningen bör enligt delegationen syfta till att dels få fram ettsyslem med energideklaralion av sådana hus, dels göra energibesiktningen fömtsättning för atl statliga lån skall kunna utgå vid ombyggnad. Konsumentverkethar i sill yttrande över nämnda belänkande understmkit betydelsen av attfrågan om besiktning och deklaration av äldre hus utreds skyndsamt och medbeaktande av olika informationsbehov. I yttrandet har verket vidare framhållitalt det är viktigt att man i sammanhanget ser energibesiktningen som enintegrerad del av andra besiktningsbehov (bl a avseende radon). Konsumentverketfår dessutom hänvisa till verkels yttrande över småhusköpsutredningensbetänkande om förvärv av nya småhus. Där förordas på anförda skäl att besiktningsfråganutreds ytterligare. Dei avsnitt 2 utvecklade problemen återkommer i utredningens förslag att det i4:19 skall införas ett nytt tredje stycke. Den nya regeln avser köp avsmåhusfastighet och stadgar all köparen skall "anses ha fullgjort sinundersökningsplikt enligt andra stycket" om fasligheten besiktigats,under fömtsättning all partema godtagit besiktningsmannen och all utlåtandetvarit tillgängligt för dem före köpet. Utredningenstanke är all en sådan besiktning skall vara lill nytta för båda partema genom att alla upptäckbara brister blir klariagda. För köpa ren skall den därtill ge det särskilda skyddet att de brister som besiktnings mannen inte redovisar kommer att anses oupptäckbara. På så vis "desar merar" man köparens undersökningsplikt (s. själv på några ställen (s 72x,98öO att detta innebär att säljaren blir ansva- Prop. 1989/90:77 rig för deeventuella fel som senare upptäcks. så kategoriskt uttalande Bilaga 8skulle i och för sig vara logiskt om man utgår från att utredningens förslag lillutformning av de två första styckena av § 19 innebär all rekvisitet uppläckbart ouppläckbart (köparens.undersökningsplikt) blir del enda som avgör säljarensansvar när garanti saknas. sådant innehåll i reglerna skulle emellertid georimliga resultat. Utredningen anger själv två undantag: Säljaren kan slippaansvar för brister som besiktningsmannen inte redovisat, om säljaren påpekatbristen för köparen eller om köparen själv råkat upptäcka den (s.72m, 99xm).Trots alt de bristema enligt det föreslagna tredje stycket skall anses "oupptäckbara"eftersom de inte finns med i besiktningsmannens utlåtande, skall alltså enligtutredningen sådana omständigheter kunna styra och minska köparens skydd. Ellviktigt problem blir då om säljaren skall ha möjlighet att åberopa ävenomständigheter av annal slag för atl gå fri från ansvar för brister sombesiktningsmannen inte redovisat. Hit hör tex sådant som att husets åldereller allmänna skick medför all allvarliga men kanske svåmpptäckta bristermåste anses väntade. annat fall kan vara del att säljaren berättar förköparen atl han misstänker att det finns ell visst fel i byggnaden men atl denmisstanken endast skulle kunna undanröjas genom en orimligt kostsam ellerrentav värdeförslörande undersökning. Enligt den innebörd 4:19 hillills haftskulle säljaren genom all åberopa sådana omständigheter kunna gå fri frånfelansvar trots att felet inte var uppläckbart när köpet ingicks. Frågan är nuom utredningen menat alt säljaren skall få åberopa sådana invändningar motfelansvaret när besiktningsullålandet inte redovisar det fel som senareupptäcks. Del rör sig ju här om "omständigheter" som enligtförslaget lill nytt andra stycke av § 19 skall styra omfattningen av köparens"undersökningsplikt" och den undersökningsplikten skall ju enligtförslaget vara uppfylld genom besiktningen. Skall man då anse all de "omständighetema"är uppfylld genom besiktningen? Eller skall man säga alt omständighetema fåråberopas två gånger av säljaren, dels för att bygga upp ett högt krav påköparens undersökning, dels för att motivera en rimlig (låg) nivå på denkvalitet köparen haft anledning räkna med? Eller bör det möjligen vara så atlsäljaren har rätt att gmnda sina invändningar på sådana omständigheter som intevarit tillgängliga för besiktningsmannen, tex alt säljaren sagt något lillköparen innan köpet ingicks? Utan att dessa problem om relationen mellan de tvårekvisiten blivit närmare utredda och besvarade, är del inte rimligt attutredningens förslag tifi ett tredje stycke av § 19 accepteras. Förslageti tredje stycket är oklart och föranleder frågor även i andra vikliga avseenden. Skall besiktningsmannen göra en juridisk bedömning av de brister han upptäcker och endast redovisa dem han anser vara rättsligt relevanta Ofr s.98y)? Skall besiktningsmannen enbart redovisa de bristfalligheter han upptäcker eller skall han också beskriva fasligheten i övrigt och därvid ange sådana brister som han visserligen inte upptäckt men på gmnd av föreliggande omständigheter misstänker kunna finnas? Skall han vidare generellt utveckla vilken kvalitet i olika avseenden man med hänsyn till omständighetema har anledning att räkna med? ingående skall hansundersökning vara? Skall den styras av samtliga till- Prop. 1989/90:77 gängligaomständigheter och därmed i många fall innebära att han gör Bilaga 8 storaingrepp i byggnader och annal? Hur förfar han om säljaren vägrar honom att göraden ingripande undersökning han på viss punkt anser nödvändig? Del kan texgälla atl y.700-lalshus, uppfört av massiva timmerstockar. Besiktningsmannenmisstänker att stockarna blivit murkna i sitt inre efter mensäljaren förbjuder honom att borra i dem. Skall han då i utlåtandet redovisasin egen motivering och säljarens vägran? Vilken verkan får detta i så fallför säljarens felansvar? Hur får gå mellan besiktningen och dagen förköpeavtalet för alt besiktningen skall ges den verkan utredningen föreslår?Dessa och andra problem med anledning av förslaget om besiktning är inteklarlagda av utredningen. Ettav utredningens vällovliga motiv är att man med den föreslagna ordningenmed besiktning skulle slippa alla tvister vid domstolar om omfattningen avköparens undersökningsplikt. Om parterna använder utredningens metod medbesiktning, får man emellertid räkna'med alt det i gengäld tillkommer nyamöjligheter till tvister. Säljaren kan tex påstå att besiktningsmannen inteuppfyllt lagens krav på opartiskhet och erfarenhet. Trots all säljaren godkäntbesiktningsmannen tycks nämligen utredningen (s.97x) anse att sådan anmärkningkan leda till att besiktningen blir utan verkan. Han kan vidare länkas åberopaoch söka bevisa att köparen upptäckt felet innan köpeavtalet undertecknades.Säljaren kan därtill som redovisats - söka göra gällande alt det fel somsenare upptäckts inte avviker från den kvalitetsnivå som med hänsyn tillomständigheterna var rimligt all köparen väntade sig vid köpet. Slutligen kanman fråga sig i vilken utsträckning den föreslagna ordningen med besiktningsmankommer atl begagnas. Säljaren kan ju lätt få intrycket att den föreslagnabesiktningen enbart är till hans nackdel. Den blir kostsam (några tusenkronor). Den hjälper köparen att uppdaga de brister i fasligheten som köparen eflerköpet inte kan ställa säljaren till svars för och den ökar säljarens ansvar förde brister som besiktningsmannen inte upptäcker. I de fall där säljaren inteanlitar en mäklare som kan ge goda råd är det därför risk atl utredningen haren orealistisk förhoppning när den uttalar all de föreslagna reglerna kommeratt stimulera både säljare och köpare alt använda metoden med besiktningsman. Detnu sagda och vad som anförts; i avsnitt 2 leder till alt utredningens förslag till ny utformning av JB 4:19 i nu befintligt skick inte kan tillstyr kas. Om en ny och utföriigare utformning skall genomföras för lagregeln om ansvar för faktiska fel ulan garanti, kan den utföriigare lydelsen inte inriktas enbart på att sortera bort bristfalligheter som kan anses upptäck bara för köparen vid köpet. Den måste också och först markera att felansvaret endast gäller bristfalligheter som utgör avvikelser från den kvalitetsnivå som kan anses ha varit rimligt väntad för köparen vid köpet. Om en förbättring av konsumentskyddet anses önskvärd på detta områ de, kan detta sannolikt uppnås enklast genom medverkan av fastighets- 158 mäklarna.Redan nu förekommer del i stor utsträckning atl mäklarna . 1989/90:77uppfyller sin skyldighet enligt fastighetsmäklarlagen att i konsumenlfalletBilaga 8 tillhandahålla objeksbeskrivning ( § 12) genom alt de anlitar enopartisk sakkunnig för besiktning och värdering av fasligheten. Genomriktlinjeförhandlingar mellan och mäklarnas organisationer kandet kanske visa sig möjligt att nå fram till att köparen av äldre småhus iflertalet fall kommer att ha tillgång till en sådan besiktning och värderinginnan köpeavtal ingås. Utredningensförslag att köparens undersökningsplikt i vissa fall kan ersättas av enbesiktning är enligt Byggentreprenörerna bra, dock bör regeln utformas medstörre omsorg. Sålunda bör del klarare framgå vilka krav som skall ställas på besiklningsförrättaren,vad besiktningsullålandet skall innehålla och vad som i övrigt bör iakttas föratt besiktningen skall kunna ta över undersökningsplikten. Isammanhanget kan noteras att del positiva i utredningens förslag begränsas av utredningensangivna uppfattning att en besiktning normall ej skall vara nödvändig. Rättsverkningarnaav att anlita en opartisk besiktningsman vid ett köp har, enligt vadutredningen själv anger, den eflFeklen att ett fel som senare upptäcks ifastigheten anses som ett dolt fel. Säljaren ansvarar för sådant fel. Detligger därför i köparens intresse atl en undersökning av en opartiskbesiktningsman kommer till stånd. Säljaren har på motsvarande grunder ellmindre intresse av en sådan undersökning. Därigenom finns en risk för enutveckling där opartiska besiktningsmän inte kommer all anlitas regelmässigtvid småhusköp. Enligt organisationens mening finns det skäl all överväga omregeln bör vara mer ömsesidig i sina rättsverkningar för både köpare ochsäljare. Exempelvis kunde den sakkunniges besiktning tillmätas betydelse ävennär det gäller de krav på information om fastighetens skick som åvilarsäljaren. : Se avsnitt 3. Sverigesadvokatsamfund: Se avsnitt 5. Kommitténföreslår särskilda lagregler om besiktning vid köp av en- och Samtidigtbör enligt kommittén ansvaret för s k dolda fel på 159 del sätt som är falletenligt gällande rätt också i fortsättningen ligga på Prop. Denne skall dock bortsett från de fall då han är näringsidkare Bilaga 8 kunna friskriva sig från felansvaret. Denna lösning har den nackdelen att köparen kan komma i ellunderläge vid de tillfällen och inom de områden där det råder vadman kallar "säljarens marknad". fallet under stora delarav 70-talet och har på nytt börjat uppkomma Säljarens intresse av all medverka till en besiktning i dessa fallkan förmodas vara ringa. själv eller med hjälp avexpert göra en noggrann besiktning av fastigheten blir därmed inte så mycketvärd i praktiken, eftersom en sådan besiktning ofrånkomligen tar viss tidi anspråk, och säljaren kan välja att sälja till en köpare som inte ställerkrav på sådan besiktning. Därtill kommer atl det givelvis inte ärrationellt att alla spekulanter av ett småhus de kan vara många själva låterulföra och bekosta en egen besiktning. Förbundetanser därför att det skulle medföra vissa fördelar med en ordning, där säljarenmedverkar till att en besiktning kommer lill stånd, och allbesiktningshandlingen ställs till alla spekulanters förfogande. Vid anlitandeav fastighetsmäklare kan en lämplig lösning vara, att mäklaren medverkar lillatt besiktningen utföres och att kostnaden inbegrips i mäk-lararvodet. En sådanordning torde redan nu ofta tillämpas av vissa fastighetsmäklare. Frågangäller , hur en sådan lämpligare ordning skall kunna uppnås. Förbundetavvisar en lösning som innebär ett formligt tvång för säljaren alltillhandahålla en besiktning. Det skulle vara helt oacceptabelt, eftersom frågaär om ett rättsförhållande mellan två parter, som båda är konsumenter. Enlösning som innebär väsentliga begränsningar i dispositionsfriheten då detgäller friskrivning för ansvaret för dolda fel kan heller inte godtas avliknande skäl. Förbundetanser dock, att en ordning där det på säljaren läggs ett något större ansvar änvad som blir fallet vid kommitténs förslag bör övervägas och utredas närmareinnan definitiv ståndpunkt las. Ettsärskilt problem kan uppkomma om den anlitade experten bmstit i sitt arbete ochfel som bort konstateras ej uppmärksammats och därigenom inte hellerdokumenterats. Ansvaret för sådana brister bör ligga på den anlitadeexperten/företagel, som normall bör ha en ansvarsförsäkring till eget och tillsäljarens och köparens skydd (jfr NJA 1987:692). Delär självfallet angeläget, att oavsett vilken lösning som väljs procedureninte blir för omständlig och kostsam. Besiktningens omfattning bör därföranpassas efter omständigheterna. För helt nya hus torde besiktningshandlingenkunna bli mycket enkel, och för hus av mindre värde lorde också en merasummarisk beskrivning vara tillfyllest. RiksförbundetVi i småhus: I 4kap 19 § tredje stycket fastslås när en köpare anses ha fullgjort sin undersökningsplikt fastigheten besiktigats av en opartisk och i bygg nadstekniska frågor erfaren person, som godtagits av säljaren och köparen. Detta är bra och tordemedföra alt upptäcka fel som säljaren har ansvar Prop. 1989/90:77 för i de flesta fall kommer att åtgärdas ulan rättsliga processer. Ettkanske ännu bättre sätt hade varit all föreskriva någon form av obligatoriskbesiktning. Elanvändningsdelegationenhar i sitt belänkande (SOU 1987:68) föreslagit att man utreder fömtsättningamamed en obligatorisk besiktning av småhus vid försäljning. (Se sammanfattningensid 9). Vi hänvisar lill vårt yttrande över betänkandet. Viföreslår därför alt fömlsättntngarna för en obligatorisk undersökning i sambandmed ägarbyte bör närmare utredas. Idagsker i många fall delsen värderingsbesiktning genom säljarens försorg för all fastställa rättförsäljningspris delsen besiktning (undersökning) av köparen före köpet och delsen besiktning för utfärdande av värderingsintyg för lån i bankinstitut. Dehär uppräknade tre olika besiktningarna bör kunna ersättas med en obligatoriskbesiktning. Besiktningen skall då ulföras av en kompetent (auktoriserad)besiktningsman med det ansvar som anges i delbetänkandet på sid 100.Förfarandet bör medföra i de allra flesta fall totalt lägrebesiktningskostnader per avslutad försäljning. I 3:estycket i den föreslagna lagtexten anvisar utredningen en metod som innebär att en köpare skall anses ha fullgjort sin undersökningsplikt. Metoden går ut på alt såväl köpare som säljare skall godta besiktningsman nen och att denna skall lämna ett skriftligt utlåtande. Besiktningenanses innebära att köparen fullgjort sin undersökningsplikt och all de fd somdärefter upptäcks skall betraktas som dolda, för vilka säljaren svarar. Detföreslagna förfarandet innebär en förskjutning av ansvaret för fel ifastigheten från köparen till säljaren. Brister i undersökningsplikten drabbarenligt gällande lag köparen, även om en besiktningsman av okunnighet eller oaktsamhetutför en dålig besiktning. Enligtförslaget kommer brister i ett besiktningsutlåtande, beroende på bl aokunnighet eller ofullständig bersiktning mm att drabba säljaren, eftersom defel som besiktningsmannen inte kunnat upptäcka vid sin första besiktning skallbetraktas såsom dolda. Genomden anvisade vägen, kan en köpare skydda sig nästan totalt, medan säljarenhamnar i en ökande ekonomisk risksituation. Det bör naturligtvis i sammanhangetunderstrykas atl gmndregeln uppenbarligen är atl en faslighet säljsi ett befintligt skick, vilket innebär atl den säljs med de fel och brister,som en normal köpare, objektivt har anledning atl förvänta sig med hänsyn tillfastighetens skick, ålder m m. Detnuvarande lagförslaget kan också komma alt innebära, alt köparen får ta på sig kostnaden för besiktningen såsom en inköpskostnad, vilken 161 II 1989/90. alltiddrabbar köparen när han är intresserad av en fastighet och vill Prop.1989/90:77 skydda sig för ekonomiska risker. Närflera köpare uppträder som spekulanter på en och samma fastighet kommer evflertal besiktningar att ske för var och en av dessa spekulanter. Utredningensförslag är inte bra i denna del, utan bör enligt uppfattningomarbetas. Vivill därför föreslå, atl säljaren skall uppdraga åt en besiktningsman attbesiktiga hans fastighet och om partema, så överenskommit tillhandahålla dennabesiktning för köparen såsom ett underlag för köparens beslut att förvärvafastigheten. Detär mycket viktigt att säljaren är uppdragsgivare till besiktningsmannen,eftersom fel och brister i besiktningen kommer atl drabba säljaren. Säljarenkommer då också alt vara den som har nytta av att upplysa besiktningsmannen omalla fel och brister som han känner lill, eftersom säljarens enda skydd mot evkrav på nedsättning av köpeskillingen är att felen angivits i besiktningen. 1del fallet att säljaren är uppdragsgivare till besiktningsmannen kan ocksåsäljaren regressvis på besiktningsmannen överföra sådana fel sombesiktningsmannen borde ha upptäckt vid genomförandet av sin undersökning. Detär därför mycket angelägel all man, som tidigare påpekats kräver attbesiktningsmannen har en ansvarsförsäkring som kan täcka ev skadestånd gentemotuppdragsgivaren. Eftersomgränsen för säljaren resp köparens ansvar förskjuts över å säljaren, är delockså säljaren som i första hand bör välja en skicklig besiktningsman.Besiktningsmannens duglighet och yrkeskunskap är mycket väsentlig försäljaren. Då säljaren om lagförslaget genomföres kommer att få svara för feloch brist i besiktningens utförande. Enannan konsekvens av all säljaren är beställare av besiktningen, är all ensäljare som en gång genomfört en besiktning också får upplysningsplikt gentemotalla senare tillkommande spekulanter betr fel och brister som framkommit ifastigheten genom besiktningen. Instmmentetsom upprättats av besiktningsmannen, bör vara säljarens egendom, så all dennekan disponera över dokumentet utan inskränkningar. Densituationen kan mycket väl uppkomma, att säljaren kategoriskt vägrar medverkatill besiktningar och det är då naturligt att detta också påverkar det prissäljaren får för sin egendom. Nuvaranderättspraxis har medfört atl säljaren inte har något större intresse av attmedverka till att en besiktning genomförs, eftersom man i de flesta fallefteråt kan konstatera att förekommande fel i fastigheter, borde ha upptäcktsom köparen gjort en tillräckligt noggrann undersökning av fastigheten. Fråganuppkommer naturligtvis, om säljarna genom att lagstiftaren anvisar en väg förköparen att fullgöra sin undrsökningsplikt, kommer att bli mer benägna attmedverka i undersökningar av en fastighet. Viär medvetna om atl etl lagförslag bör vara neutralt i förhållande till olika marknadssituationer, men i den just nu rådande situationen, där 162 utbudet är lågt och spekulantematävlar om att få köpa en fastighet, kan Prop. 1989/90:77 man inte förväntasig, atl säljama kommer alt bli benägna all medverka Bilaga 8 lillbesiktningen särskilt om besiktningen medför ett ökande ansvar för säljaren. Delär först när marknaden reagerar på säljarens vägran all prestera en besiktninggenom lägre pris på objektet, som lagförslaget kan få en reell innebörd. Trotsdetta, är det vår uppfattning att reglema om besiktning inte bör görastvingande, utan att man bör nöja sig med ell syslem, där man anvisar etl sätt,att komma till rätta med ett vanligt problem. Idagär det inte särskilt vanligt atl köparen låter en fackman besiktigafastigheten.