prop · GD0377 · 1989-12-31 00:00:00 — Detär dessutom avsevärda ekonomiska risker, som parterna tar i samband med enöverlåtelse och ett av lagstiftningens syften bör vara all så långt som möjligtbegränsa dessa risker, så att lagen inte upplevs som regler för omförhandlingarvid ingångna avtal, utan att detta klart skall markeras vara undanlag. 19C§(sidl09) Mäklarsamfundettillstyrker förslaget, men vill lämna följande synpunkt betr köparens rätt atthäva. Skallköparen bibehålla sin rätt all häva vid säljarens svek under en så , måste också krav på felets omfattning och betydelse för köparen angesredan i lagtexten. Detär inte rimligt att det föreslagna lagförslaget ens kan uppfattas på ett sådantsätt, att minsta svek från säljarens sida skall medföra att köparen bibehållessin rätt till hävning . Även om del kan bevisas all säljaren harförfarit svikligt, men att köparens skada endast är av mindre betydelse ochmycket väl kan ersättas genom en ekonomisk kompensation, bör köparen inte harätt atl häva. Det bör först vara i den situationen atl någon annan praktiskmöjlighet inte står till buds, för att komma till rätta med problemet som hävningbör komma ifråga. Eftersomvi ofta rådfrågas av parterna under deras förhandlingar i samband medupptäckta fel, tillstyrker vi att JB får mer utförliga regler om hävning,skadestånd och prisavdrag. Med det föreslagna bör våra möjligheter att snabbtoch utomprocessudlt åstadkomma en "förlikning" öka. HovrättenförVästra : Bilaga 8 Somtidigare nämnts föredrar hovrätten atl i ett sammanhang behandla samtligafrågor som rör relationen näringsidkare-konsument. Utredningenvill särbehandla vissa försäljningar från näringsidkare till konsument. I dessafall skall de eljest disposiliva felreglerna vara tvingande, åtminstone ivissa delar. Avgörandeför gränsdragningen mellan sådana köp som omfattas av de tvingande reglerna ochsådana där parterna har full avtalsfrihet skall enligt utredningen vara omnäringsidkaren utfört eller låtit utföra byggnadsarbete på fastigheten.Utredningen exemplifierar i specialmotiveringen vad som skall räknas sombyggnadsarbete, t. ex. in- eller utvändig målning och tapetsering. Omnäringsidkaren inte vidtagit någon åtgärd, skulle han ha rätt att friskriva sigsom en vanlig säljare." I den allmänna motiveringen framhålls attnäringsidkaren skall ha vidtagit någon åtgärd med fastigheten "som varitägnad alt inge köparen uppfattningen all säljaren såsom yrkesman har någotsärskilt ansvar för fastighetens skick". Enligthovrättens mening verkar utredningens olika utsagor på denna punktmotsägelsefulla. Om en näringsidkare låtit tapetsera om ell mm, skullefelreglerna, om man följer uttalandet i specialmotiveringen, kunna blitvingande. Uttalandel i den allmänna motiveringen att åtgärden skall vara ägnadatt ge köparen uppfattningen att säljaren tar särskilt ansvar indikerar å andrasidan behov av mera ingripande åtgärder än dem som exemplifieras i specialmotivcringen.Man kunde möjligen överväga att föra in ell krav på att näringsidkaren iväsentlig omfattning vidtagit eller låtit ulföra byggnadsarbeten, så att mindreålgäder (kanske rent akuta åtgärder som att täta lakläckage) inte inverkar pågränsdragningen. 1 vart fall bör uttalandena i motiven förtydligas. Så som denu är utformade gör näringsidkaren, om han skall vara på den säkra sidan, bästi att inte vidta några åtgärder över huvud taget; det är inte säkert att dettatypiskt sett är till fördel för köparen. Underalla förhållanden kan den lagregel som utredningen föreslagit förbättras. Hovrättenåterkommer till detta i anslutning lill sitt utkast till lagtext. Enligt tingsrättensmening bör avtalsfrihet råda på området som princip. Detta gäller även i detfall relationerna är näringsidkare konsument. I den mån parterna träffat ettavtal om begränsning av reklamationstiden eller friskrivning och det med hänsyntill omständigheten är oskäligt, kan "'Betänkandet, s 113. "* Betänkandet, s 83. avtalet angripas med stödav 36 § avtalslagen. Tingsrätten anser sålunda Prop. 1989/90:77 attförslaget om en begränsning av avtalsfriheten är onödigt och avstyrker Bilaga 8 detsamma. BeträflFandeenskildhetema i förslaget vill tingsrätten framhålla följande. Enligt förslagetskall en näringsidkare genom avtal få begränsa sitt ansvar endast såvitt avserskadestånd och reklamationsfrisl. En fömtsättning för ell sådant avtal är att etlbesiktningsutlåtande har varit tillgängligt för konsumenten före köpet. Syftetmed den föreslagna regeln om besiktningsutlåtande är att desarmera köparensundersökningsplikt. Undersökningsplikten har relevans när det gällerprisavdrag men inte när det är fråga om skadestånd på gmnd av svek elleravvikelse från vad som kan anses utfäst. Kopplingen mellan ell besiktningsutlåtandeoch ett avtal om begränsning av ansvaret när del gäller skadeståndsskyldighet,synes därför inte vara logisk eller fylla någon funktion. Såsomlextförslaget utformats kan näringsidkaren friskriva sig från ersättning förskada vid svek. Att utredningen på sid 114 xm upplyser att detta är omöjligtenligt allmänna, rättsgmndsatser kan inte försvara stadgandets utformning. Konsumentverket:Se avsnitt 5. Reglemaom felansvar skall enlig,t utredningen även fortsättningsvis vara dispositiva.Från denna princip ftireslås dock etl undanlag. Sålunda kan en näringsidkaresom i sin yrkesmässiga verksamhet säljer fastigheter på vilka näringsidkaren uförtbyggnadsarbeten inte friskriva sig från ansvar med mindre besiktning ägt mm.Vidare skall som fömtsättning gälla att friskrivningen endast får avseskadestånd och reklamationstid. EnligtByggentreprenörema måste en inskränkning i rådande avtalsfrihet vara klar ochentydig. Skall friheten begränsas, vilket kan ifrågasättas, måstegränsdragningen vara tydlig. Ovan har påpekats alt besiktningsinsti-lutet är diflfustutformat. Här tillkommer den oklarhet som gäller beträffande uttrycket"ulfört eller låtit utföra byggnadsarbeten". Atl rena transportköpfaller utanför är hell klart men vad skall i övrigl krävas för allbyggnadsarbete skall anses föreligga? Räcker det med byte av ett fönster ellerkrävs del alt flera olika ålgärder vidtas? Enligt Byggentreprenörema böravtalsfriheten kunna begränsas endast om byggnadsarbetena varit omfattande. (styrelsen): Styrelsentillstyrker utredningens förslag om begränsning av näringsidka res friskrivningsmöjlighel. Styrelsenhar synpunkter på utredningens begrepp bostadsfaslighet, nä- Prop. 1989/90:77 ringsidkare och byggnadsarbete. Deflesta nyheter utredningen föreslår beträflFande 4:19 jordabalken gällerfastigheter med äldre småhus. Ändringarna är avsedda att komplettera småhusköpsutredningensförslag till lagen "Förvärv av nya småhus". Avsikten är således att4:19 jordabalken inte skall tillämpas på fastigheter med nya småhus då dessasäljs av näringsidkare till konsument. För det fall lagens tillkomst drar ut påtiden eller helt uteblir torde enligt styrelsens uppfattning inget hindra altäven fastigheter med nya småhus omfattas av 4:19 jordabalken. Möjligen kanoklarhet då uppkomma angående när en fastighet skall betraktas som bostadsfaslighet.Är t ex en nybyggd tomt all betrakta som bostadsfaslighet då huset och tomtenhar olika säljare? Enligt styrelsens uppfattning är begreppet bostadsfastighetoklart även så lill vida alt häri kan intolkas obebyggd fastighet vilken enligtfastställd plan är avsedd att bebyggas med en- eller tvåbostadshus. Jämförelsekan tex göras med begreppet hyresfastighet som definieras i 1 § "lag(1975:1132) om förvärv av hyresfastighet mm". Definitionen "annanfastighet som vid taxeringen betecknas som hyreshusenhet" omfattar även obegyggdfastighet som enligt plan skall bebyggas med hureshus. För att undvikaoklarheter bör begreppet bostadsfastighet definieras i lagtexten eller ocksåutbytas mot t ex fastighet med en- eller tvåbostadshus. Begreppet en- ellertvåbostadshus används i . Utredningensnäringsidkarbegrepp är delsamma som återfinns i annan konsumentlagstiftning.Med näringsidkare avses varje fysisk eller juridisk person som driververksamhet av ekonomisk natur. Något krav på vinst uppställes inte menverksamheten måste bedrivas yrkesmässigt. Kommunerkan försälja fastigheter på sådant sätt atl verksamheten skulle kunna betraktassom yrkesmässig. Styrelsen anser det emellertid angelägel att påpeka attkommuners försäljningsverksamhet inte alltid skall hänföras tillnäringsverksamhet. Sålunda sker en försäljning inte sällan som ett led i oflfentligförvaltning där verksamheten har stöd i oflFenlligrältslig lagstiftning.Kommuner kan även sälja fasligheter helt utanför ramen för sin"yrkesmässiga" verksamhet. Utredningenföreslås en begränsning av möjligheten för näringsidkare att friskriva sig frånfelansvar då denne före försäljningen utfört byggnadsarbete på bostadsfaslighet.Som exempel på byggnadsarbete anges bl a dräneringsarbete och arbete påavloppsledning eller bmnn. Plan-och bygglagen skiljer mellan byggnadsarbete och markarbete. Med markarbete avses tex trädfällning, schaktning, fyllning eller packning. Både i äldre och nyarebostadsområden kan finnas anledning för närings- Prop. 1989/90:77 idkare atlvidta åtgärder med marken före försäljning av en fastighet. För Bilaga 8 attavhjälpa fuktproblerm kan t ex gmndvattennivån sänkas, tomten ges en lutningfrån huset eller planteringar flyttas från husgmnden m m. Styrelsen önskar fåbegreppet bygnadsarbete tydligare avgränsat. Förbundetavstyrker vad kommittén föreslagit då fråga är om säljare som är näringsidkare.Reglema för de fafi alt näringsidkaren utfört eller låtit utföra byggnadsarbetepå en bostadsfaslighet, avsedd för en eller två familjer, och därefter i sinyrkesmässiga verksamhet överlåter fastigheten till en konsument, bör utformasefter mönster av vad som gäller för det konsumentskydd som är villkorför statliga lån till gmppbyggda hus (Småhus 80). Bl a bör preskriptionstidenför ulfört byggnadsarbete till den del del är fråga om tillbyggnad vara tio åroch bestämmelsen härom ej vara disposiliv. Deintentioner som anförts som bakgmnd till paragrafen tillstyrkes och delas av Mäklarsamfundet.Vi anser dock all en näringsidkare inte bör få begränsa sitt ansvar för debyggnadsarbeten han utfört på ett småhus, ulan att det för dessa arbeten börgälla en lagstadgad tio-årig preskriptionstid. Viifrågasätter skäligen i atl en näringsidkare kan begränsa preskriptionstidenenbart genom att ett besiklningsullålande föreligger, (jmf 19 §, 3:e stycket). Omen begränsning av preskriptionstiden ändock skall kunna ske på sätt somföreslagits i utredningen, bör besiktningen tillhandahållas av näringsidkarenvarvid köparen endast skall svara för sådana fel, som anmärkts i besiktningenoch som därmed beaktats vid överlåtelsen. Feleller brist som inte framkommer i besiktningsinstmmentet, men som framkommerunder den tre-åriga reklamationsfristen, skafi alllid näringsidkaren svara för. Enhetliglagstiftning bör eftersträvas, därför anser vi alt tio-årig preskription äratt föredra, såsom också föreslås belänkande (SOU 1986:38, sid 34). Föratt ändå kunna göra en total friskrivning, utan all beakta förevarandeparagraf, behöver fastigheten endast transporteras på ytterligare en näringsidkareän den som låtit utföra byggnadsarbeten på bostadsfastigheten. Detta innebärall man med stor sannolikhet också kommer att förfara på ett sådant sätt. Möjligheten lillfriskrivning bör därför inskränkas som föreslagits i 19 d §, även i den situationen atl fastigheten efler utförda byggnadsarbeten överlåtits mellan näringsidkare eller juridiska personer, som innehaft fas tigheten i sin yrkesmässiga verksamhet. Småhusägarei : Prop. Friskrivningskall för att vara gällande utformas så att parterna är väl 5införstådda med innebörden i sakförhållandet. En friskrivning får såledesaldrig göras tvetydig. : Se avsnitt 5. 8övergångsregler m. m. Enligttingsrättens mening är de av utredningen framförda skälen för en tillämpning avde nya bestämmelsema om reklamation och preskription på äldre köp intetillräckligt starka för atl gå ifrån huvudregeln, all ny lag inte skall gesverkan på avtal som ingåtts före ikraftträdandet. Tingsrätten avstyrker därförförslaget i denna del. Tingsrättenhar i det föregående avstyrkt all särskilda regler om reklamations- ochpreskriptionslider skall gälla när en näringsidkare säljer en fastighet tillkonsument. Tingsrätten har vidare avstyrkt förslaget om en begränsning iavtalsfriheten i konsumentförhållanden. Om likväl särskilda regler för dessafall bör gälla, anser tingsrätten atl de bör tas in i en särskild konsumenllagavseende fastighetsköp. Såsom övergångsbestämmelsema är utformade kommer de nya reglema om reklamationoch preskription att ingripa i gällande avtalsförhållanden, nämligen i deköpeavtal som ingåtts innan nya lagen trätt i krafl och där det då gått mindreän tio är efter köpeavtalet. Sä är fallet med minskningen i köparens rätt genomden treåriga reklamationsgränsen och även med den eventuella ökningen iköparens rätt när del gäller utgångspunkten för den tioårigapreskriptionstiden. 1 den mån man finner det tveksamt om någon av de föreslagnanya reglerna bör genomföras, stärker denna retroaktiva effekt skälen motförslaget. Ovan har anförts skäl som talar för att det är tveksamt om det finnsbehov av den nya treårsgränsen. Formemaför överlåtelse av bostadsrätter regleras i bostadsrältslagen. Oaktatöverlåtelsen betr bostadsrätten, avser lös egendom och andel i en förening meddärtill kopplad nyttjanderätt kommer likartade problem som vid överlåtelse avfast egendom betr ansvar för fel. Delär därför angeläget att man utreder frågan om atl tillskapa lämpliga regler för bedömning av fel och rätt att häva, som finns i Jordabalken, att intas i bostadsrältslagen. Problemområdena har väsentliga anknytningar 185 ochborde betr bostadsrättens inre skick kunna behandlas på ett likartal Prop.1989/90:77 sätt som felreglerna i Jordabalken. Hovrättenvill framhålla alt det följande utkastet inte gör anspråk på att vara heltgenomtänkt eller färdigt. Det skall främst ses som en konkretisering av desynpunkter som hovrätten anfört i det föregående. Utkastet är skrivet med annattypsnitt. Utkastet kommenteras dels i fotnoter, dels i anslutning till de olikareglerna i utkastet. 14a§ Avviker fastigheten från vad säljaren utfäst eller får anses ha utfäst, kanköparen med anlednng av felet göra gällande de påföljder som nämns i 12 §. Villköparen åberopa fd, som avser en fysisk egenskap, skall han underrättasäljaren om detta (reklamation) inom skälig tid efler det att han märkt ellerbort märka felet. Reklamerar köparen inte i lid, föriorar han rätten allåberopa felet. Hovrättenföreslår att termen fel används i samtliga berörda regler. Som kommer attframgå, blir reglema ertklare att skriva och lättare att förstå. Omman bryter ut regeln om de konkreta felen ur 4:19 och placerar den i ensärskild paragraf som inleder de olika reglerna om fel, förtydligas att regelnom utfästelser gäller alla typer av egenskaper (alltså inte bara fysiska);**dessutom markeras alt regeln om konkreta fel och regeln om faktiska (abstrakta)fel inte har något nödvijndigl inbördes samband. Vidare markeras att övrigasubjektiva eller individuella moment (d. v. s. andra än utfästelser, som ju ärde klaraste fallen av individuella eller subjektiva eller konkreta moment) fårvägas in i de övriga felreglerna. Om man godtar hovrättens förslag attsäljarens felansvar vid konkreta fel inte skall preskriberas förrän efter tioår, blir reklamationsregeln också tydligare. 1den följande regeln, 19 §, är den viktigaste skillnaden jämfört medutredningens förslag, att felet definieras. Detta markeras ytterligare av attparagrafen innehåller ett enda stycke. 1 den följande 19a § markeras attundersökningsplikten, i enlighet nred vad hovrätten tidigare anfört, bör varafristående från och således ej ingå i felbegreppet. 19§ Avviker fastigheten, utan att fall som avses i 14a- 18 §§*' föreligger, frånvad en köpare kan förvänta sig med hänsyn till främst det slag av *'Hänvisningen i nuvarande 4:19 är utformad så att 12 §skall ha "motsvarande tillämpning".Eftersom 4:12 innehåller en regel om vårdslöshet kan hänvisningen lättmissuppfattas; en hänvisning som avser påföljderna i 12 § blir tydligare. *' Se ävenbetänkandet, s 87, där detta betonas. *' På detsättet markeras ytteriigare att regeln om faktiska (abstrakta) fel är en allmäntsupplerande regel, om ingen av de andra felreglerna är tillämplig. fastighetsom köpet avser men även till priset och andra omständigheter,** Prop.1989/90:77 föreligger fel i fastigheten. 19a§ Köparen får göra ett fel enligt 19 § gällande, om felet inte bort upptäckasvid en noggrann undersökning före köpet;*' omständigheterna i det särskildafallet kan dock medföra att kraven på köparens undersökning mildras ellerskärps. Gällerköpet en bostadsfaslighet som är avsedd för en eller två familjer och somförvärvas för privat bmk, kan parterna avtala alt fasligheten i stället skallbesiktigas av en i byggnadstekniska frågor erfaren' person. Besiktningsmannen,som skall utses av parterna gemensamt, '' skall upprätta skriftligt utlåtandeöver besiktningen där han skall anmärka de fel och tecken på fel som hanupptäcker. Har utlåtandet varit tillgängligt för parterna före köpet, fårköparen efter köpet åberopa endast fel eller tecken på fel som ej anmärkts iutlåtandet. Andrastycket motsvarar 19 § tredje stycket i utredningens förslag. Regeln hardelats upp i flera meningar (utredningens regel beslår av en enda lång mening).Hovrätten anser att det av regeln bör framgå vad som skall stå i utlåtandet.Vidare är det bättre att klart ange vad som gäller, d. v. s. att köparen barakan åberopa fel som inte anmärkts, än att som i utredningens förslag ange attköparen fullgjort sin undersökningsplikt. 19b § Om köparen har rätt att göra fel enligt 19 § gällande, kan han häva köpeteller kräva avdrag på priset. Köpet får hävas endast om felet är väsentligteller om säljaren förfarit svikligt." ** En omständighet som kan ha betydelse är att säljarenrent faktiskt upplyst köparen om en bristfällighet; detta fall kan jämställasmed en friskrivning i fråga om viss egenskap. I så fall föreligger inte felöver huvud taget. Säljaren kan t.ex. ha upplyst köparen om att det läcker invatten i källaren varje höst och att detta beror pä att dräneringen ärigenslammad. Detta fall av upplysning skall skiljas från vad som kan kallasvarnande besked som kan ha betydelse på det sättet att undersökningspliktenskärps, se nedan. En omständighet som mildrar (utesluter) undersökningspliktenär att säljaren lämnat en utfästelse, d. v. s. att det rör sig om ett konkretfel enligt 14a §. Detta följer redan av att det inte finns någon regel omundersökningsplikt i den paragrafen. *"* Det bör i motiven framhållas att man vidbedömningen skall ha som utgångspunkt att det rör sig om en normalt bevandradoch erfaren köpare (jfr bonus pater i skadeståndsrätten). Till skillndfrån utredningens förslag skall det således betonas att det rör sig om enobjektiv bedömning; jfr betänkandet, s 702 st. '"Omständigheter som kanskärpa undersökningsplikten är t.ex. varnande besked från säljaren (som dockinte är så preciserade att de enligt första stycket skall leda till att felinte alls föreligger), t.ex. att han sagt till köparen att det läckt in vatteni källaren utan att han kunnat hitta någon direkt förkjaring till det (tillskillnad från exemplet i anslutning till första stycket). En sådan upplysningär ett incitament för köparen att gå vidare med sin undersökning. " I hovrättens utkast har "opartisk" fåttutgå; hovrätten hänvisar till vad som anförts i avsnitt 4.3.4. ovan. 'Bisatsen motsvarar utredningens "som godtagits av säljaren ochköparen"; termen godta synes inte ha någon självständig funktion i sammanhanget. " Eftersom konkreta och abstrakta fel inte behandlas i sammaparagraf i hovrättens utkast blir påföljdsurvalet (alltså att skadestånd i princip inte skall utgå)blir tydliga re. Avdrag skall beräknas såalt det motsvarar...'" Prop. Omsäljaren förfarit svikligt (eller om felet innebär att fastigheten saknar Bilaga 8 en egenskap som får anses av avgörande betydelse för att faslighetenskall kunna användas för sill ändamål), har köparen även rätt till skadestånd. Omdet anses lämpligt att lagfästa principen om garantifiktion, som hovrättenbehandlat i avsnitt 6 ovan, kan regeln inom parentes i tredje stycket tas med.1 rättsfallet, NJA 1978 s307, framhålls att del rör sig om ett mycket begränsatutrymme för skadestånd; alla de omständigheter som därvid kan beaktas, kanknappast anges i lagtext. Det förutsätts att regeln innefattar de begränsningarsom anges i rättsfallet. Genom alt regeln placeras i direkt anslutning tillregeln om abstrakta fel markeras att kärnegenskaper inte har något att göramed konkret felbedömning och att kärnegenskaper kommer in först på påföljdsstadiel.Eftersom del rör sig om en påföljdsregel bör den placeras i samma paragraf somövriga påföljder. Regeln är utformad som en regel om strikt skadeståndsansvar.Man slipper den konstlade skadeståndsgrunden garantifiktion. 19c§Vill köparen åberopa fel skall han underrätta säljaren om detta (reklamation)inom skälig tid efter det all han märkt eller bort märka felet. Reklamerarköparen inte , förlorar han rätlen alt åberopa felet. Talanom hävning skall väckas inom ett från tiUträdel. Har säljaren förfarit svikligt,får hävningstalan viickas inom tio från tillträdel. Säljarensansvar för fel upphör när det gått från tillträdesdagen. Har en näringsidkarei sin yrkesmässiga verksamhet lill en konsument för dennes privata bruk sålt enbostadsfaslighet, som är avsedd för en eller två familjer, eller har en säljarehandlat i strid mot tro och heder, upphör säljarens ansvar dock först då detgått från tillträdesdagen. Har köparen inte gjort fel gällande inom denämnda tidsperioderna, ansvarar säljaren inte längre för felet. Hovrättenhar tidigare framhållit att man bör hålla i sär reklamation och preskription;se avsnitt 5. Reklamationsfrislen regleras i första stycket. 1 anslutning tillden bör regeln om rätisföljden av för sen reklamation flyttas från 19c§ 1st iutredningsförslaget. 1 tredje stycket återfinns preskriptionsreglerna. Regelnom preskription av hävningsrätten förs lämpfigen från 19c § 2st iutredningsförslaget som ett andra stycke; därmed återstår inget av 19c § iutredningsförslaget. I19d § nedan kan regler om friskrivning samlas. I första stycket kan lämpligenen allmän regel om friskrivning föras in. Hovrätten hänvisar till vad som sagtsom egenskapsfriskrivningar och påföljdsfriskrivningar m.m. i avsnitt 4.3.1 ochom upplysningsplikt i avsnitt 4.3.2. ovan. I regelns andra stycke återfinns inågot ändrat skick 19d § i utredningsförslaget. 19d§Friskrivning, som rör viss egenskap hos fastigheten, skall vara preciserad föratt gälla; i del avseende säljaren sålunda friskrivit sig förelig- '"Antingen reparationskostnaden eller värdeskillnaden. Om värdeskillnaden före dras skall dock den relevanta tidpunkten vara köpet och inte tillträdet; seavsnitt 8 ovan. gerej fel, även om fastigheten skulle avvika på del sätt som sägs i 19 §. En Prop.1989/90:77 friskrivning, som hell fritar säljaren från ansvar, skall varatydlig och klar Bilaga 8 för all gälla; för ell fel, som köparen inte bortupptäcka och som säljaren känt till eller bort känna till, svarar säljaren docktrots friskrivningen, såvida han inte särskilt upplyst köparen om felet." Haren näringsidkare utfört eller låtit utföra byggnadsarbete (av ej endast ringaomfattning)'* på en bostadsfastighet, avsedd för en eller två familjer, och harhan därefter i sin yrkesmässiga verksamhet såll fastigheten lill en konsumentför dennes privata bmk, får partema i avtalet inte begränsa konsumentens rättenligt 1919c§§,'' såvida ej annat följer av tredje stycket.' Näringsidkaresom avses i andra stycket får, omsådant besiklningsullålande som avses 19 a §andra stycket varit tillgängligt för konsumenten före köpet, begränsa sittansvar så att