prop · GD0377 · 1989-12-31 00:00:00 — Mittförslag: Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha uppläcktvid en sådan undersökning av fastigheten som påkallats med hänsyn till denaktuella fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförligafastigheter saml omständigheterna vid köpet. Avvikelser från egenskap som fåranses utfäst får dock åberopas som fd även om de kunnat upptäckas vid en sådanundersökning. Utredningensförslag: Utgångspunkten för bedömningen av om fasligheten är felaktig är allköparen före köpet har att göra en sådan undersökning av fastigheten sompåkallas med hänsyn lill dels omständigheterna vid köpet dels den normalabeskaflTenheten hos jämföriiga fastigheter. Undersökning behövs dock inte ifråga om en egenskap som får anses utfäst. (Se SOU 1987:30 s. Remissinstanserna:Flertalet remissinstanser tillstyrker utredningens förslag eller lämnar detutan erinran. Några remissinstanser vill atl frågan om säljarensupplysningsplikt belyses ytterligare i sammanhanget. (Seremissammanställningen, bilaga 8, avsnitt 3.) Skälen för mitt förslag:För närvaiande finns del inte någon lagregel som anger köparensundersökningsplikt vid fastighetsköp. Av vad jag har anfört (seavsnitt 2.3.1) framgår alt jag anser att en sådan regel nu bör införasoch att regeln bör innebära att köparen som fel inte får åberopa en Prop.1989/90:77 avvikelse som han borde ha märkt vid en undersökning av fastigheten.Vad gäller den närmare utformningen.av regeln vill jag anföra följande. Muntligaoch skriftliga uppgifter som får anses som utfästelser från säljarens sida börliksom befria köparen från undersökningsplikt i fråga om vad somutfästs. Har någon sådan utfästelse inte lämnats, bör köparen emellertid varaskyldig alt undersöka fastigheten i den omfattning som rimligen kan krävas. Jagdelar utredningens och flertalet remissinstansers uppfattning alt en köpareinte skall behöva anlita en sakkunnig för all vara säker på alt inte självbehöva stå för ett fel. Som regel skall del räcka med en normall erfaren och påområdet normalt bevandrad köpares undersökning. Vad som är normalt i dessahänseenden torde variera beroende på köpeobjektet. Del synes t.ex. naturligtatt utgå från all den som förvärvar en industrifastighet normalt har störresakkunskap i byggnadstekniska frågor än den som förvärvar ett småhus. Om detfinns symtom på fel (fuktfläckar, dålig lukt eller dylikt) som köparen intesjälv kan dra några slutsatser av, bör det normalt krävas alt köparen gårvidare med sin undersökning. I så fall kan köparen tvingas anlita en sakkunnigför all fullgöra undersökningsplikten. Kraven på försiktighet från köparenssida måste dock givetvis anpassas lill omständighetema, bl.a. fastighetensålder. T.ex. bör en konsument som köper en fastighet med en nyuppförd byggnadav en näringsidkare som regel kunna ulan ytterligare undersökning utgå från atten fuktfläck beror på något annat än ett allvarligt byggfel. Det anförda tordeöverensstämma med gällande räll. Någramer detaljerade regler om undersökningspliktens omfattning kan inte ställasupp. Därtill är omständighetema vid fastighetsköp alltför olika. Hur ingåendeundersökning som bör göras blir, som sagts, beroende bl.a. av deiakttagelser som kan göras på fastigheten. Men även uppgifter som säljarenlämnar om fastigheten kan vara av betydelse. Sådana uppgifter kan reduceraköparens undersökningsplikt. säljaren lämnar en förklaring till ettfelsymtom som ger ett intryck av att felet är bagatellartat, kan säljarennormalt inte åberopa bristande undersökning från köparens sida, om felet visarsig vara av allvarlig art. Säljarens uppgifter kan också vara av betydelse pådet sättet atl de utgör vamingssig-naler som bör föranleda en mer ingåendeundersökning från köparens sida. Motbakgmnd av det anförda anser jag alt en lagregel om köparens undersökningspliktbör utformas så atl den får till följd all köparen skall undersöka fastigheteni den utsträckning som påkallas med hänsyn till den aktuella fastighetensskick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fasligheter samtomständigheterna vid köpet. Någraremissinstanser har menat att del i lagstiftningsärendet bör klargöras ivilken utsträckning säljaren har en skyldighet att upplysa om bristfallighetersom han har känt till. Till den frågan återkommer jag i specialmotiveringen. Säljarens kännedom om ellfel kan också ha betydelse för hans möjligheter alt åberopa en genereUpåföljdsfriskrivning (se NJA 1975 s. 545). En remissinstans har förordat altdet skall införas särskilda lagregler om den frågan och vissa andra frågorrörande friskrivningar. Enligt min uppfattning saknas det för närvarandeunderiag för att konstatera att sådana regler behövs. Den frågan får därför,liksom , överlämnas lill rättstillämpningen. En närliggande fråga ärom reglema på detta område skall vara tvingande eller dispositiva. Den fråganskall jag behandla i avsnitt 2.3.6. Mittförslag: Några särskilda regler om besiktning skall inte införas. Utredningensförslag: Gäller köpet ell småhus som förvärvas för privat bmk, skall köparenanses ha fullgjort sin undersökningsplikt, om fastigheten före köpet harbesiktigats av en opartisk och i byggnadstekniska frågor erfaren person, somgodtagils av säljaren och köparen, samt skriftligt utlåtande över besiktningenvarit tillgängligt för parterna före köpet (se SOU 1987:30 s. 70-73). Remissinstanserna:Remissinstanserna är allmänt positiva lill regler som leder till all ellbesiktnings förfarande i större utsträckning än tillämpas vidfastighetsköp. Flera remissinstanser ifrågasätter dock om de av utredningenföreslagna reglema skulle få den effekten. Det framhålls också från flera hållatt förslaget är oklart i vissa hänseenden och bör omarbetas. Bl.a. konsumentverketunderstryker betydelsen av att frågan om besiktning och deklaration av äldrehus utreds. (Se remissammanställningen, bilaga 8, avsnitt 4.) Skälen för mitt förslag:För när\'arande saknas regler om att en fastighet skall besiktigas av enopartisk sakkunnig före ell fastighetsköp. Del lorde dock vara lämfigen vanligtall faslighetsmäklama anlitar en opartisk sakkunnig för besiktning ochvärdering av fastigheten. Det utlåtande som den sakkunnige avger kan ses somett komplement till den skriftliga beskrivning av fastigheten som mäklarenenligt 12 § lagen (1984:81) om fastig-helsmäklare är skyldig alt tillhandahållaköparen. Av en sådan beskrivning skall framgå bl. a. fastighetenstaxeringsvärde saml byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. De rättsligaverkningarna av ett besiktningsutlåtande är inte lagreglerade. Del lorde dockligga i sakens natur att säljaren som regel inte kan få gehör för ett påståendeom att köparen bmstit i sin undersökningsplikt i fråga om en avvikelse som densakkunnige inte märkt. Enligt utredningensförslag skall den som köpt ett småhus anses ha fullgjort sinundersökningsplikt, om fastigheten före köpet besiktigats av en opartisk och ibyggnadstekniska frågor erfaren person. Köparen skall kunna"desarmera" undersökningsplikten genom atl han skaffar ett skrifl- ligtbesiktningsutlåtande av en yrkesman på området. En avvikelse som Prop.1989/90:77 inte tas upp i besiktningsutlåtandet kommer härmed som regel attbetraktas som ett dolt fel för vilket säljaren svarar. Syftet med förslaget äratt främja att småhus besiktigas före köpet. Detär generellt sett en fördel om besiktning av köpeobjektet kommer lill stånd vidsmåhusköp. Partema får en fastare gmnd för sin uppgörelse. Risken för atlköparen senare gör gäUande all fastigheten är behäftad med ell dolt fel lordeminska. Besiktningen kan därmed motverka senare dom-slolsprocesser. och flertalet remissinstanser framhåller är del dock interealistiskt alt på detta område införa lagregler om obligatorisk besiktning.En lagreglering skulle därför endast kunna gå ut på att främja att enbesiktning kommer till stånd före fastighetsköp. Somflera remissinstanser har anfört är del tvivelaktigt om den av utredningenföreslagna regeln kommer atl främja en sådan utveckling. Regeln ger intesäljaren något egentligt incitament alt föranstalta om besiktning. Del kanvidare inte anses som rationellt all alla spekulanter på ett småhus de kanvar många själva bekostar en besiktning. Tilldet nu anförda kommer att den av utredningen föreslagna regeln kan antas blisvår all tillämpa för domstolama. Som jag har sagt fömt innebär redan gällanderäll att en säljare normalt inte kan få gehör för ett påslående om alt köparenhar bmstit i sin undersökningsplikt om en sakkunnig besiktningsman inte harupptäckt bristfälligheten i fastigheten. En lagregel som innebär att säljaren iprincip alltid skall ansvara för bristfalligheter som inte har anmärkts ibesiktningsullålandet kan enligt min mening emellertid bli alltför kategoriskoch alltså hindra en rällslill-lämpning som leder till materiellttillfredsställande resultat. Visserligenbör man eftersträva en ordning, där säljama medverkar till all en besiktningkommer till stånd och där besiktningshandlingen ställs till alla spekulantersförfogande. Som framgår av vad jag sade tillämpas en sådan ordning i vissutsträckning redan nu av vissa mäklare. Den av utredningen föreslagna regelnsynes inte vara ell lämpligt medel för att få till stånd den eftersträvadeordningen. 1 stället skulle, som juridiska fakultetsstyrelsen vid Uppsalauniversitet har varit inne på, en förbättring av konsumentskyddet på dettaområde enklast kunna uppnås genom medverkan av fastighetsmäklare. Genomförhandlingar mellan och mäklamas organisationer kan det kanskevisa sig möjligt all åstadkomma riktlinjer som innebär all köpare av äldresmåhus i flertalet fall kommer all ha tillgång till en besiktningshandling. Detankommer på att ta ställning till om sådana förhandlingar upp. Sammanfattningsviskan jag inte förorda att utredningens förslag lill lagstiftning om besiktninggenomförs. Mittförslag: Köparen får inte åberopa att fastigheten är felaktig, om han intelämnar säljaren meddelande om felet inom skälig lid efler det att han märkteller borde ha märkt det (reklamation). Säljarensansvar för ett faktiskt fel preskriberas efter det att köparentillträdde fastigheten. Är säljaren en näringsidkare som i sin yrkesmässigaverksamhet har sålt en faslighet till en konsument huvudsakligen för enskiltändamål, preskriberas ansvaret dock först efter det atl köparentillträdde fasligheten. Om en näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet harsåll en småhusfastighet till en konsument eller helt eller delvis har uppförtsmåhuset ål en konsument huvudsakligen för enskilt ändamål och om konsumentensäljer fastigheten vidare, kan Ireårsliden mellan denne och den nye köparenförlängas till följd av en särskild regel. Enligt den regeln preskriberaskonsumentens säljaransvar i ell sådant fall inte förrän efter det allnäringsidkaren avträdde fastigheten eller uppdraget avslutades. Reglema omreklamation och om kortare preskriptionstid än kan inte göras gällande,om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Utredningens förslag:Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag. Utredningens förslag avser dockendast faktiska fel. Utredningen har vidare inte föreslagit någon motsvarighettill den särskilda regeln beträffande fall då en fastighet har sålts vidare. (Se SOU 1987:30 s. 73-76 saml 84-85.) Remissinstanserna:Utredningens förslag om reklamationsskyldighet har fåll ell brett stöd hosremissinstansema. Några remissinstanser är dock negativa. Utredningens förslagom preskription har fått ett mera blandat mottagande, även om flertaletremissinstanser har en positiv gmndinställning till förslaget. Förslagetavstyrks i den delen bl. a. av hovrätten för och juridiskafakultetsstyrelsen vid . (Se remissammanställningen, bilaga8, avsnitt 5.) Skälen för mitt förslag:Inom den allmänna köprätten kompletteras reglema om fel med bestämmelser omreklamation och preskription. Enligt förslaget lill ny köplag (32, 33 och 41§§) skall följande gälla. Köparen får inte åberopa att varan är felaktig, omhan inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det all hanmärkt eller borde ha märkt felet. Reklamerar köparen inte från delall ha har tagit emot varan, förlorar han rätten all åberopa felet, om inteannal följer av en garanti eller liknande utfästelse. Regeln omIvåårspreskription gäller inte i fråga om rättsliga fel. Om säljaren harhandlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder får köparen åberopa attvaran var felaktig utan hinder av reglema om reklamation ochIvåårspreskription. Jag kommer att föreslå atl liknande reglerskall gälla enligt den nya konsumenlköplagen. Närdel gäller säljarens ansvar för fel i en försåld fastighet finns i Prop.1989/90:77 jordabalken inte några särskilda reklamationsregler. Säljarensansvar preskriberas enligt de allmänna reglerna i preskriptionslagen(1981:130) om tioårig preskription. Enligt eri särskild regel i 4 kap. 12 §andra stycket jordabalken måste dock talan om hävning väckas fråndel köparen tillträdde fastigheten, om inte säljaren har förfarit svikligt. Utredningensförslag innebär att reglerna i jordabalken på del aktuella området skullenärmas lill de regler som gäller inom den allmänna köprätten. Köparen får inte åberopa att fastigheten är behäftad med ettfaktiskt fel, om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig lidefter del att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation). Köparenförlorar rätten att åberopa felet, om han inte reklamerar från delatt han tillträtt fastigheten (preskription). Har en näringsidkare i sinyrkesmässiga verksamhet sålt ell småhus till en konsument för privat bruktillämpas dock den allmänna lioårspreskrip-tionen. Den särskildapreskriptionsregeln i fråga om rätten lill hävning behålls. Reglerna omreklamation och kortare preskriptionstid än gäller inte om säljaren handlati strid mot tro och heder. Jaganser i likhet med det stora flertalet remissinstanser atl det finns skäl attgenomföra utredningens förslag om att en faslighelsköpare skall vara skyldigalt reklamera inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt attfastigheten var behäftad med fel. En sådan regel finns redan nu i köplagen,konsumenlköplagen och konsumenttjänstlagen. Del är naturligt med en motsvaranderegel även vid fastighetsköp. Från allmän synpunkt är det en fördel att enfaslighelsköpare inte dröjer alltför länge med att reagera, när han inser attfastigheten är felaktig. tidigt avhjälpande av etl fel kan många gångerbegränsa skadeverkningarna av felet. Påen punkt anser jag dock all det finns skäl att frångå utredningens förslag.Enligt min mening bör reklamationsskyldigheten liksom i den allmänna köprätteni princip avse även rättsliga fel och rådighetsfd och inte endast somutredningen föreslagit faktiska fel. En ny regel om reklamationsskyldighetbör dock inte omfatta de rättsliga fel som avses i 4 kap. 15 och 16 §§jordabalken. Här bör de nuvarande reglerna gälla oförändrade. Jag anser vidareatt reklamationsskyldigheten bör avse försämringar av fastigheten företillträdet för vilka säljaren är ansvarig enligt 4 kap. 11 och 12 §§jordabalken. En sådan ordning ligger i linje med den köprältsliga principen attfrågan om varan är felaktig skall bedömas med hänsyn till dess beskaffenhet närrisken för varan går över på köparen. Närdet så gäller frågan om preskriptionstid bör det enligt min mening vara en allmän utgångspunkt att denna lid även i fortsättningen skall vara för sådana fall när en näringsidkare säljer en fastighet till en konsu ment. En annan ordning är oförenlig med den tioåriga preskriptionslid som gäller för entreprenader enligt 17 § konsumenttjänstlagen. Tioårsti den bör vidare gälla vid rättsliga fel (jfr 41 § förslaget lill ny köplag) och vid rådighetsfd. Frågan är emellertid om preskriptionstiden kan förkortas i andra fall, l.ex. då säljaren är en privatperson. Remissinstanserna har haft delade meningar om utredningens förslag om en treårig preskriptions tid för dessa fall. Jag anser, i likhet medutredningen, att det är en rimlig utgångspunki all Prop. 1989/90:77 enprivatperson som säljer en fastiiet skall vara fri från ansvar på gmnd avfaktiska fel i fastigheten inom än den som följer av reglerna omtioårig preskription. En sådan ordning är lämplig i fall då en privatpersonsäljer ett äldre hus. Eventuella fel som begåtts vid uppförandet av huset hari sådana fall typiskt sett redan gett sig lill känna när huset säljs avprivatpersonen. För en förkortning av preskriptionstiden talar vidare allmöjligheterna all utreda fastighetens skick vid ett sådant köp och vad somförekom vid köpeförhandlingarna försämras med liden. Nären privatperson säljer ell hus som har uppförts är läget emellertid ellannal. En förkortning av preskriptionstiden skulle här, som någraremissinstanser har anfört, kunna leda till att säljaren undgår ansvar för ettallvarligt byggnadsfel därför atl felet inte ger sig lill känna förrän eflerpreskriptionstidens utgång. Som regel lorde del visserligen vara ennäringsidkare som har ulfört det felaktiga byggnadsarbetet. Del är dock intesäkert atl den nye köparen kan göra gällande den räll som hans säljare har motnäringsidkaren. Skälen häitill är följande. Omen konsument, som förvärvat etl småhus genom entreprenadavtal eller köpeavtalmed en näringsidkare, överiåler småhuset vidare, lorde överiåldsen berättigaden nye köparen atl göra gällande näringsidkarens ansvar enligtentreprenadavtalet eller köpeavtalet endast om näringsidkaren särskilt åtagitsig ell sådant ansvar. Detta följer av den allmänna principen att ell avtal gerupphov lill förpliktelser bara mellan avtalsparterna (jfr SOU 1984:25 s. 237flf..). Den nye köparen torde dock, som utredningen framhåller (se SOU 1987:30s. 83), kunna vända sig mot näringsidkaren, om den förste köparen har överiåtilsin räll enligt avtalet och överlåtelsen inte är oförenlig med något villkor idetta, t. ex. ett villkor om alt en sådan överlåtelse inte får ske Ofr 4 kap.22 § jordabalken och prop. B 220). Somjag har sagt anser jag att det i och för sig är rimligt att manbegränsar den tid under vilken en privatperson kan göras ansvarig för fel i enfastighet som han har sålt. Å andra sidan är det tydligt att en regel sombegränsar säljarens ansvarslid bör utformas så att ett allvarligt fel vid t.ex. uppförandet av byggnaden hinner ge sig till känna före ansvarstidensutgång. Säljaren slår nämligen närmare än köparen att bära risken för ettsådant fel. Säljaren torde som regel kunna.Öra tillbaka ansvaret för felet påden näringsidare som utfört byggnadsarbetet. Av vad jag har anfört framgåratt köparen, om han inte skulle kunna vända sig mot säljaren därför alt dennesfelansvar preskriberats, har rätt alt återföra ansvaret för felet pånäringsidkaren endast om han förvärvat säljarens rätt mot denne. En sådanordning är inte tillfredsställande från konsumentskyddssynpunkt, eftersom manknappast kan utgå från all privatpersoner i någon större utsträckning kommeratt tänka på att träffa sådana avtal. En möjlig lösning på detberörda problemet synes vara atl en regel med förkortad preskriptionstid inte alls eller endast i begränsad utsträckning gäller i fall då en konsument vidareförsäljer ett småhus som han förvärvat från en näringsidkare genom ett köp eller ett entreprenadavtal. Regeln skulle kunna utformas så att preskriptionstiden i dessa fall aldrig blir 46 kortareän den tid som vid vidareförsäljningen kvarstår av näringsidkarens Prop.1989/90:77 En konsument som säljer fastigheten vidare ell år efler det atthan köpt fastigheten av en näringsidkare skulle alltså svara för dolda fel Detta ansvar kan konsumenten i normalfallet föravidare lill näringsidkaren. 1 vissa undantagsfall är dock delta inte möjligt.Jag tänker på t. ex. det fallet att säljaren (konsumenten) själv har förorsakatdet dolda felet. Detta torde dock vara ovanligt. vidarekomma att få slutligt stå för felet i fall då näringsidkaren är på obestånd eller inte kananträflfas. Det sist sagda kan förefalla hårt mot säljaren, men denne slårenligt min uppfattning närmare till atl bära risken förnäringsidkarens obestånd än den slutlige köparen. Del är ju ändå säljarensom har ingått avtal med den näringsidkare som kommit på obeståndeller som inte kan anträflfas. Vidövervägande av det anförda harjag kommit fram till all del är en lämplig ochrättvis ordning att preskriptionstiden förkortas om säljaren är enprivatperson, men att denna kortare preskriptionstid inte skall gälla i de fallsomjag berörde. När det gäller den förkortade preskriptionstidens längd delarjag utredningens och flertalet remissinstansers uppfattning atl är enrimlig lid. Ienlighet med det anförda förordar jag att en köpare som förvärvar en fastighetav en konsument skall förlora rätlen alt åberopa fel som avses i 4 kap. 11,12och 19 §§ jordabalken, om han inte reklamerar från det all han hartillträtt fastigheten. Detta skall dock givetvis inte gälla om annat följer aven garanti eller liknande utfästelse. Den särskilda regeln om längrepreskriptionstid än bör avse konsumentens vidareförsäljning avsmåhusfastigheter, dvs. fasligheter som är bebyggda med ell en-ellertvåbostadshus. Har konsumenten eller dennes fångesman köpt fastigheten av ennäringsidkare i dennes yrkesmässiga verksamhet, skafi den som har köptfasligheten av konsumenten kunna reklamera hos denne efter det altnäringsidkaren avträdde fasligheten. Om konsumenten förvärvat småhuset genomett entreprenadavtal, bör den som har köpt fastigheten av konsumenten kunnareklamera hos denne efter del att näringsidkaren avslutadeuppdraget, dvs. normall efter det att slutbesiktning ägde mm. Enlängre preskriptionslid än mellan konsumenten och dennes köpare böralltså kunna gälla i fall då en näringsidkare har medverkat tilluppförandet av ett nytt småhus. Frågan är emellertid om det längre ansvaret börgälla även då näringsidkaren inte har uppfört en ny byggnad utan i stället harutfört en ombyggnad, tillbyggnad eller reparation. Enligtkonsumenttjänstlagen har en näringsidkare ett tioårigt ansvar gentemot en konsument även för sådana arbeten på fast egendom som avser om- och tillbyggnader samt reparationer. En regel som generellt föreskriver en förlängd preskriptionslid mellan en konsument och dennes köpare för det fall att en näringsidkare som konsumenten har anlitat har utfört ett sådant arbete på fastigheten skulle dock enligt min mening föra för långt och strida mot tankarna bakom treårspreskriptionen. Det förefal ler inte rimligt om enbart det förhållandel alt konsumenten har 47 anlitat en näringsidkareför t. ex. en enklare reparation skulle innebära att Prop. konsumentens ansvar föralla tänkbara fel i fastigheten förlängdes. heller synes det lämpligtmed regler som innebär att ansvarstiden varierar för olika fall, så att dennormah är men är längre om felet direkt kan hänföras till arbeten somhar utförts av en näringsidkare. torde vara att föredra.Enligt min uppfattning bör en generell regel om ansvar under längre tidendast avse myckel omfattande arbeten på ett befintligt småhus.Etlsådant ansvar bör därför kunna aktualiseras om en Ävenombyggnader och reparationer kan visserligen varaomfattande, men det är inte del vanligaste. knappast komma i fråga atthär ha en längre preskriptionslid vid särskilt omfattande arbeteneftersom en sådan regel skulle bli alltför obestämd. Vid försäljning efterombyggnad respektive reparation bör därför aUtid Enligtförslaget till ny köplag skall reglerna om reklamalionsskyldighel och förkortadpreskriptionstid inte gälla om säljaren förfarit grovt vårdslöst eller i stridmot tro och heder. Jag anser all en motsvarande regel bör gälla även vidfastighetsköp. Del innebär en viss förbättring av köparens ställning iförhållande till utredningens förslag. En fördel med mitt förslag är att enköpare kan göra säljaren ansvarig även efter Ireårstidens utgång, om säljarenhar handlat illojalt. Utredningenhar föreslagit alt den särskilda preskriptionsregel som gäller vidfastighetsköp i fråga om rätten till hävning inte skall ändras.