prop · GD0377 · 1989-12-31 00:00:00 — Finner man å andra sidan atl det rörsig om en sådan avvikelse, föreligger ett fel (i rättslig mening), som säljarenkan bli ansvarig för, såvida inte köparen bort upptäcka felet. Medden förhärskande metoden blir, som nämnts, frågan humvida det föreligger feleller ej beroende av hur man bedömmer köparens undersökningsplikt. Här bakasundersökningsplikten så att säga in i fdbegreppel, vilket gör felbedömningenberoende inte av vad som är normal standard ulan av undersökningspliktens omfattningi del speciella fallet. Detta medför att felbegreppet kommer atl variera ifråga om identiska defekter på olika köpeobjekt. Om t.ex. en köpare i det enafallet kunnat iaktta felsymtom eller fått en antydan från säljaren om alt alltinte står rätt till, föreligger inte fel medan del i ett annat fall rör sig omett fel därför att det saknats synliga symtom eller för att säljaren gettlugnande besked. Fördelen med denna metod är att domstolen i de fall då enköpare bort upptäcka de aktuella defekterna, inte behöver komma in på frågan omdet dessutom rör sig om en avvikelse från normal standard. Nackdelen är atl manfår ett oenhetligt felbegrepp. Det finns dessutom stor risk alt resonemangenoch domskälen blir oklara. Metodenhar kritiserats för att den är opedagogisk,' vilket hovrätten instämmer i. Denleder dessutom eller kanske av just detta skäl till uppenbara problem itillämpningen. Materian är svår att hantera, inte bara för ombud och domstolar.Utredningens sammanfattning" är ett bra 'Carbell, s 176. ' Betänkandet, s 47 som citeras i avsnitt 3.1 ovan. Sammanfattningen bygjjerpå Carbdls uppsats; även av denna Prop. 1989/90:77 framgår på samma belysande sätt alt metoden leder till svårigheter.'" Hovrättenanser av dessa skäl att det finns anledning att i stället använda den andrametoden. Enligt den börjar man således med alt fastställa vilken standardköparen har rätt att kräva; det kan röra sig om konkret standard, som grundaspå utfästelser och liknande moment, eller om abstrakt standard, varvid manbeaktar bl.a. vad som är normal standard. Därefter får man avgöra omköpeobjektet avviker från denna sålunda fastställda standard. I så fall föreliggerfel i köprättslig mening. Detta första steg kan kallas felbedömningen. I nästasteg får man därefter avgöra, om felet är relevant i den meningen att köparenkan göra åtminstone någon påföljd gällande. Detta andra steg kan då kallas för rdevansbedömning-en.' Ett fel kan sakna relevans t.ex. därför att köparen bort märka del, ellerdärför att felanspråket är preskriberat. Men det är lika fullt etl fel.Fördelen med denna metod är att felbegreppet får ett enhetligt innehåll; detrör i princip enbart köpeobjektets egenskaper. Vid relevansbedömningen kan mansedan föra in sådana omständigheter som parternas vetskap och handlande, vilketavgör om felet anses relevant eller ej. Meddenna metod är således ell fel något som en säljare i princip kan bd ansvarigför. Om säljaren blir ansvarig beror på om felet kan anses uppläckbart ellerej, vilket kan variera beroende på omländighelerna i det särskilda fallet(felsymtom, varnande eller lugnande besked från säljaren m.m.) Det bör dockbetonas att subjektiva moment hör hemma inte bara under relevansbedömningen.Vid bedömningen av om det föreligger konkret standard eller ej kommersubjektiva moment in; en annan benämning på konkret standard är ju subjektivstandard. När det gäller s. k. enuntiationer kommer subjektiva moment in i felbedömningen,som vid första påseende ser ut att kunna höra lill relevansbedömningen. Enfördel med denna tvåstegsmetod är också att man tvingas alt sorlera olikamoment och bedöma dem i .>-ätt ordning. Det är t. ex. ointressant om endefekt är svår all upptäcka eller ej, om man redan vid felbedömningen kankonstatera att det inte rör 5ig om något fel i rättslig mening. Ju snabbare mani sitt resonemang kan konkludera atl det föreligger ell fel i rättslig mening,desto tydligare blir del följande resonemanget, eftersom man kan använda termenfel i en helt entydig mening. Hovrättenhar varit inne på frågan om definition av felbegreppet. Frågan harockså berörts i anslutning till felbedömning och relevansbedömning. Dethar framgått atl det enligt hovrättens mening är nödvändigt att definiera deltabegrepp. Hovrätten går därför nu över till att redogöra för ett sätt attdefiniera felbegreppet. Feli köprällslig mening är en avvikelse från en standard på köpeobjeklet, somköparen har rätt att kräva att köpeobjektet skall ha. Denna definition gernaturligtvis ingen vägledning, förrän man gjort klart vilken 'Carbell, si 76-177. ' Modellen med felbedömning och relevansbedömning harursprungligen lanserats v , se i obligationsrätt, 1956,§§ 22 och 24. standard köparen har rättatt kräva. Det är således i den ändan man får Prop. 1989/90:77 börja. Denstandard köparen har rätt att kräva atl köpeobjeklet skall ha, kan bestämmas påtvå olika sätt, beroende på om avtalet anger en standard eller om det inte gördet. Med avtalet menas då avtalet i vid bemärkelse, d. v. s. man får även tahänsyn lill vad som förekommit under förhandlingarna m.m. Om köpeobjektets standard framgår av avtalet (i vid bemärkelse), talarman om en konkret standard (eller en individuellt bestämd standard eller ensubjektiv standard). En avvikelse från en sålunda konkret eller individuelltbestämd standard kan i konsekvens med delta kallas konkret fel. Om man inte av avtalet (ens i vid bemärkelse) kan sluta sig till, allnågon konkret eller individuell standard avtalats, ger således avtalet ingenvägledning. Då får man försöka all på ell mera objektivt sätt fastställavilken standard köpeobjeklet skall ha. Man gör här i stället en abstrakt bedömning.Köpeobjeklet skall hålla en abstrakt standard (eller en objektivt bestämdstandard). Man bmkar även tala om "normal standard". Utgångspunktenför de abstrakta felreglema är, att man försökt fastställa vad en"genomsnittlig" köpare "normalt" skall kunna förvänta sigav köpeobjeklet. '* Regler angående abstrakt standard måste med nödvändighet lahänsyn lill både typiska köpar- och typiska säljarinlressen (medan vid konkretstandard de enskilda partema själva tagit ställning). En avvikelse från ensålunda abstrakt fastställd standard kan kallas för abstrakt fel. Nären tvist uppstår mellan köpare och säljare humvida fel föreligger eller ej, ärdet således i första hand i avtalet (i vid bemärkelse) som man får sökaledning. Eftersom felreglema i 4 kap JB är positiva, kan ju parterna frittbestämma vilka egenskaper köpeobjeklet skall ha (eller sakna). Kan manfastställa en konkret standard, får man jämföra om köpeobjeklels egenskaperstämmer överens med den sålunda fastställda konkreta standarden. I första handgörs således en konkret felbedömning. Om avtalet däremoi inte ger någon ledningom köpeobjeklels standard, får man gå vidare till reglema om abstrakt standard. Givetvis kan det ofta bli tolkningsproblem, om en klausuls innebörd är oklar,eller om den konkreta standarden skall gmndas bara på vad som förekommit isamband med köpet (d. v. s. då förhandlingarna i frågan inte satt några spår isjälva köpehandlingen). Ofta kan det vara svårt atl avgöra om en överenskommelseföreligger, direkt eller konkludent. Först när det är helt klart alt avtalet (ivid bemärkelse) tiger i fråga om köpeobjeklels standard är det, som nämnts,aktuellt att gå över lill den abstrakta bedömningen. Gränsen mellan konkret ochabstrakt standard sammanfaller därför i princip med gränsen mellan tolkning ochutfyllning. Man bör således ha den principiella skillnaden mellan konkret ochabstrakt bestämd standard klar. Detta är särskilt viktigt när man stöter påfall där man kan tala om en glidande övergång mellan de båda fallen. '* Hovrätten vill i detta sammanhang föreslå att man imotiven uttalar att bristfallig heter som i förhållande till köpeskillingen är beloppsmässigt bagatellartadeunder alla förhållanden skall falla utanför felbegreppet. Del som hovrätten anfört idet föregående om ett altemativ till den Prop. 1989/90:77 metod som tarutgångspunkt i köparens undersökning kan sammanfattas Bilaga 8 på följandesätt: Vid felbedömningen avgörs vilken standard på köpeobjeklet (konkret ellerabstrakt) som köparen har rätt att kräva. Om fastigheten avviker från dennasålunda fastställda standard föreligger etl (konkret eller abstrakt) fel. Vid rdevansbedömningenavgörs om felet är relevant. Det viktigaste momentet vid relevansbedömningen äratl avgöra om köparen bort upptäcka felet eller ej. Om inget särskih förekommithar köparen "vanlig" undersökningsplikt. Har köparen kunnat iakttasymtom på fel (fuktfläckar, dålig lukt e.d.) eller om säljaren gett honom vamandebesked, utökas undersökningsplikten. Om säljaren å andra sidan gett köparenlugnande besked reduceras hans undersökningsplikt i motsvarande mån. Harsäljaren lämnat garanti i något avseende, reduceras undersökningspliktenstarkt." Termenfel bör användas bara i fråga om en företeelse som säljaren i och för sig kanbli ansvarig för. Rör det sig om ett förhållande som säljaren ej kan bliansvarig för, bör i stället temier som "bristfallighet","defekt" eller "påstått fd" användas. Då markeras antingen alldel är klart, att det inte rör sig om fel i köprättslig mening, eller att delkan vara tvivelaktigt om det rör sig om ell fel, eller att ett resonemang omfelbedömning förs och del således ännu inte är avgjort om fel föreligger. Denämnda exemplen på termer är då mera allmänna och övergripande än termen fel,eftersom de inbegriper alla fysiska bristfalligheter hur dessa än är all bedömarättsligt. Hovrättensframställning i det följande bygger på denna metod att avgöra felansvaret.Hovrätten kommer också atl använda denna terminologi konsekvent. Hovrättenhåller med utredningen om att köparen inte har någon undersökningsplikt dåsäljaren gjort utfästelse om viss egenskap hos fasligheten; i vart fall måsteundersökningsplikten reduceras starkt. 1övriga delar anser hovrätten att betänkandet behöver kommenteras. Utredningenframhåller att en utfästelse inte behöver innehålla något om att köparenslipper undersöka utan att det räcker all det "klart framgår att detverkligen är fråga om ett klart åtagande avseende fastighetens skick". *"Hovrätten kan inte hålla med om detta. Vid uttryckliga garantier från säljarenssida kan man möjligen tala om klara åtaganden, även om säljaren inte gör mer änalt han garanterar att fastigheten har viss egenskap. Även om han inteuttryckligen komletterar sin granti med atl han ålar sig ell visst ansvar omuppgiften skulle visa sig felaktig, kan man i garantin tolka in ell sådantåtagande. I fråga orn s.k. enuntiationer rör det sig i ännu större utsträckningom en intolkning av ett (underförstått) åtagande. Det rör sig med andra ordinte om klara åtaganden; det viktiga synes vara att 'Om säljaren har friskrivit sig, kan å andra sidanundersökningsplikten utövas. Hovrätten återkommer till detta nedan samt i avsnitt 9. ''Betänkandet, s. 38. denuppgift som säljaren lämnar är så klar att man kan uppfatta den som Prop.1989/90:77 en garanti eller enuntiatJon. Utredningenredogör för några rättsfall i betänkandet. I avsnitt 3 om praxis anges myckelkort några rättsfall om utfästelse.'" Några av dem berörs ytteriigare -men ändå inte särskilt ingående - i avsnitt 4.2." Hovrätten anser atlanalysen av rättsfallen i flera fall är alltför summarisk. Det går att drabetydligt fler slutsatser av rättsfallen än utredningen gjort; eftersom detinte har något direkt betydelse för utredningens förslag förbigår dockhovrätten denna fråga. Hovrätten vill även erinra om rättsfallet NJA 1985 s871. HD fann att säljarens uppgift om alt dinslallationen i kökel var ny inte"haft den precision och karaktär att det kan sägas ha varit fråga om enutfästelse av innebörd all den elektriska installationen uppfyllde de normersom krävs enligt gällande föreskrifter". Tingsrättenkonstaterar att utredningsförslaget i allt väsentligt stämmer överens medgällande räll på området. Tingsrätten delar utredningens uppfattning - att undersökningsplikten förköparen och dess omfattning - alltså inte säljarens upplysningsplikt - bör varautgångspunkten för bedömning av fdansvarel, - att denna utgångspunkt börframgå av lagtexten, liksom också referensramen för undersökningspliktensomfattning, - alt ansvaret för dolda felgenerellt sett bör läggas på säljaren, - att köparens undersökningspliktbör kunna sällas ur spel genom garantier (utfästelser) från säljarens sidarörande faslighetens beskaflFenhel i visst hänseende, - all sådana garantier inte börges skriftlig form för att ha rättslig verkan, - all muntliga ulllalanden ochuppgifter om faslighetens skick måste vara så preciserade att de har karaktärenav garanti för att en befrielse från undersökningsplikten skall kunna inträda. Enligtdirektiven har utredningen bland annat att söka utarbeta en lagregel somklarare anger vad som utgör ett sådant faktiskt fel som kan åberopas avköparen. Direktiven uttalar att man redan av lagtexten bör kunna "utläsavilken undersökningsplikt som köparen har". Utredningen har uppenbariigenlagt ned e.xtra möda på denna punkt och man framlägger ett förslag till nyutformning av § 19 där man i ell särskilt andra stycke söker precisera bådebetydelsen och omfattningen av det som bmkat kallas köparensundersökningsplikt. Därtill fogar man ell tredje stycke som är avsett atlreglera verkningama av atl partema låter en sakkunnig besiktiga fastighetenföre köpet. =°Betänkandet, s 25-26. 'Betänkandet, s 37-41. Dettaförslag bör bedömas mot bakgmnd av hur de som utformade JB Dilsga 8 4:19tänkte sig att reglerna om ansvaret för faktiska fel skulle tillämpas och hurreglerna kommit att tillämpas i rättspraxis. Utgångspunktenvar ju all köparen visserligen köper fastigheten sådan den är men att hanändock utan att det föreligger garanti skall ha skydd mot vissa brister somhan inte vet om när köpeavtalet ingås utan upptäcker därefter. I nuvarandelagtext anges villkoren för köparens skydd mot sådana brister med orden att delskall vara fråga om avvikelser från vad köparen "med hänsyn till omsiändighetemahaft anledning räkna med vid köpet". Lagrådet, som föreslog dennautformning, uttalade summerande att det skulle vara fråga om en bristfällighetsom "är sådan att köparen enligt sakens natur ej haft anledning räkna medden och ej heller bort upptäcka den" (Prop 1970:20 A s.2200. I dettaligger tanken att köparen , trots att fastigheten fortfarande i princip köpssådan den är, ges skydd mot faktiska fel om två rekvisit uppfylls, nämligendels alt bristen innebär en avvikelse från viss kvalitet som köparen haftanledning räkna med vid köpet, dels att avvikelsen inte borde ha kunnatupptäckas av köparen. Del första av dessa rekvisit går ul på att del skall varafråga om en "oväntad" avvikelse från en "väntad"kvalitetsnivå. Det andra går ut på att avvikelsen skall vara "oupptäckbar". (1 detta senare fall talar man ofta om köparens "undersökningsplikt",vilken ju innebär att köparen inte får skydd för de avvikelser från väntadkvalitet som han bort kunna upptäcka vid en undersökning.) När del gällerinnebörden av rekvisitet "oväntad", finns visst material iförarbetena. Den kvalitetsnivå som anses "väntad" styrs av olika"omständigheter" vid köpet, inte bara av vad som kan anses varanormal standard hos jämförliga fastigheter ulan även andra omständigheter, t.ex. vad som förekommit mellan partema vid köpet. (A s.220.) Lagrådet tar däremoiinte upp frågan hur man avgör omfattningen av köparens"undersökningsplikt". I sitt yttrande över lagrådels förslag tardepartementschefen inte alls upp undersökningsplikten (A s. 398). Trotsatt förarbetena alltså vid det slutliga utformandet av lagtexten inte särskiltuppmärksammade köparens undersökningsplikt, har rättspraxis i hög grad kommit atlägna sig åt den faktom. HD har kommit fram till atl de föreliggande omständighetemakan leda lill att det är rimligt att kräva att köparen företar en ganska ingåendeundersökning och t ex inspekterar utrymmen som är svåråtkomliga. Typiskt är härfallet NJA 1980 s. 555, där huset var gammalt och i uppenbart dåligtskick. HD slog fast atl man under sådana omständigheter kunde kräva alt köparenlog sig in i ett svåråtkomligt krypulrymme under huset och där upptäckte att debärande bjälkama var rötskadade. Bland annal delta avgörande har stundom lett lillreaktionen att HD ställer överraskande stränga krav på köparen när det gälleratt undersöka fasligheten. Del fallet torde också ha bidragit till attutredningsdirektiven "beställt" en lagtext som ger klarare beskedbland annat om köparens undersökningsplikt. Närman söker utforma en klarare lagtext är del dock av vikt all uppmärksamma förhållandetmellan de två rekvisiten att brislfällighelen skallvara "oväntad" och att den skall vara "oupptäckbar". Del ärpåfal- Prop. 1989/90:77 lande att förarbetena inte ägnat relationen mellan demnågon uppmärk- Bilaga 8 samhet. Situationen i fallet NJA 1980 s.555 kan tjänaför att belysa relationen. De omständigheter, som blev avgörande och ledde tillalt säljaren slapp ansvar för rötskadorna, var ju enligt HDs motivering atl det"med hänsyn till byggnadens ålder och allmänna skick måste" ha varit"uppenbart för en köpare att det kunde finnas sådana skador på de delar avbyggnaden som endast kunde ses från kryputrymmel". Av de omständigheternadrog HD slutsatsen att det ingick i köparens "undersökningsplikt"att besiktiga kryputrymmel. Deomständigheter, som HD här använt för att bestämma omfattningen av "undersökningsplikten"och därmed av svaret på frågan om bristen var "uppläckbar" eller "oupptäckbar"..."viden med tillbörlig omsorg och sakkunskap förelagen undersökning" (sereferatet s568 och 569), kunde emellertid lika väl ha använts för att bestämmavilken kvalitet på fastigheten som med hänsyn till omständigheterna var rimligatt förvänta sig. HDs egen, återgivna formulering talar ju språkligt settnärmast för en sådan tanke. HD skulle därför, helt i överensstämmelse medtankarna bakom lagregeln, i stället ha kunnat slå fast att byggnadens ålder ochför köparen uppenbara allmänna skick innebar all köparen hade anledning räknamed alt det kunde finnas rötskador på bjälklagen nere i kryputrymmet. Eftersomde skador som senare upptäcktes på bjälkarna så kunde HD ha sagt alltså varväntade vid köpet, kunde köparen inte ställa säljaren lill svars för dem. De"omständigheter", som nuvarande lagtext anger som grund förbedömningen av vad köparen "haft anledning räkna med vid köpet", kanalltså åberopas antingen för bedömningen av vilken kvalitet på fastigheten somvarit väntad eller för bedömningen av hur ingående undersökning man skall räknasom rimlig för alt i det aktuella fallet avgöra om den senare uppdagade brislenvar "uppläckbar" för köparen eller inte. Delmaterial som föreligger vid köpetillfället och som går in under lagtextens ord "omständigheterna" kan alltså, som sagts, i storut sträckning lika väl användas för det första som för det andra rekvisitet. Genom alt fästa uppmärksamheten vid "undersökningsplikten" har man i rättspraxis kommit all slå fast atl köparen, när omständigheterna så moti verar, skulle vara skyldig att göra en mycket ingående undersökning. Denna tendens i HDs utformning av domskälen framträder tydligt t ex i fallen NJA 1984 s3 (sida 11)och 1985 s.871 (sida 876), där HDuttalar att det är "omfattningen av köparens undersökningsplikt som bildar utgångs punkten (markerat här) för bedömningen av säljarens felansvar". Denna metod - all helt gå på köparens undersökningsplikt - går egentligen längre än vad som följer av texten i lagrådets summering "Utgångspunkten är atl fasligheten säljs sådan den är och all följaktligen köparen för alt trygga sig (markerat här) får verkställa undersökning" (A s.220). 1 lagrå dets text dominerar alltså det första rekvisitet, vilken kvalitet som är alt vänta, och köparen ges rådet att i egel intresse ta reda på (undersöka) vad han köper. Den metod HD använt i de ovan angivna formuleringarna innebär att man rentav i extremfallet kunde hamna i kravet alt köparen 137 monterar ner väsentligadelar av en byggnad för att inspektera om därinne Prop. 1989/90:77 finns sådantfel som omständigheterna i det aktuella fallet ger en "var- Bilaga 8 ningssignal"om. Normall lär dock säljaren knappast acceptera ett sådant agerande av enspekulant. En mera praktisk lösning uppnås därför om man i stället väljer attanvända flertalet av omständigheterna vid köpet för all enligt det första rekvisitetavgöra vilken kvalitet på fastigheten som köparen har anledning atl räkna med.Avvikelser från den kvalitetsnivån kan köparen sedan få skydd mot under fömtsättningatt en ytterligare särskild omständighet föreligger, nämligen all avvikelsenbedöms inte ha varit "uppläckbar" för köparen vid köpet, När på dettasätt frågan om köparens möjligheter all upptäcka bristen (undersökningsplikten)tas som ell justerande andra led i bedömningen, behöver man inte ställa uppnågra avancerade krav på köparens undersökning. Det räcker med en enkelbesiktning. De faktorer som kunde motivera en särskilt ingående undersökning,har ju fått sin betydelse vid bedömningen av fastighetens väntade kvalitet ochhar redan där begränsat säljarens ansvar. Undersenare år har vid vid liksom vidRättsvetenskapliga institutionen vid pågåtträttsvetenskapliga undersökningar kring dessa problem. Tanken har varit att deskulle kunna ge ett underlag för en något justerad metod vid tillämpningen avreglerna om ansvar för faktiska fel enligt JB 4:19. FöreslagnaJB 4:19 st 1 och st 2 Utredningenhar visserligen tangerat det första rekvisitet att det skall vara fråga om enavvikelse från vad som varit väntat. (SOU I987:30s.47y, 90ö, 94x.) När detgäller utformningen av lagregelns nya lydelse har man dock följtformuleringarna i HDs ovan återgivna vanliga domskäl och alltså helt inriktatsig på del andra rekvisitet, frågan om avvikelsen varit uppläckbar(undersökningsplikten). Delta har lett till att man i det nya andra stycket av4:19, som ju är .avsett att närmare precisera regeln om ansvar när garantisaknas, uttryckl igen slagit fast atl "utgångspunkten" förbedömningen av vad köparen haft anledning räkna med är omfattningen av denundersökning köparen har att göra före köpet. Man anger sedan attundersökningens omfattning avgörs dels av "omständigheterna vid köpet",dels av "den normala beskaffenheten hos järhförliga fastigheter". Motden utformning utredningen här föreslår kan åtminstone göras två anmärkningar, som båda hör samman med att man ur paragrafens första stycke som ju skall innehålla själva huvudregeln lyfter bort de avgörande orden "med hänsyn till omständigheterna". De orden har ju varit den i lagtexten utsatta grunden för ansvaret för faktiska fel utan garanti. Till lagtextens "omständigheter" har man kunnat hänföra inte bara sådant som styrt köparens rimliga förväntningar om fastighetens kvalitet, t ex hans vetskap om husels ålder eller rentav hans vetskap om viss bristfällighet, utan också den omständigheten att vissa brister som avviker från den rimligt förväntade kvaliteten dock är upptäckbara. Del må vara att lagtextens ord här gett föga detaljbesked. De har dock erbjudit en grund för rättstillämpningen. 1del föreslagna nya andra stycket har utredningen vall formuleringar Prop.1989/90:77 som tycks föra över alla "omständigheterna" till atlutgöra grund för Bilaga 8 bedömningen av vilka bristfalligheter som är upptäckbararesp. oupptäck-bara, dvs för att bestämma vilken "undersökningsplikt"som ligger på köparen. Därmed tycks man uttryckligen åstadkomma den situation,som beskrivits i det föregående, där all begränsning i säljarens felansvartycks ligga i "undersökningsplikten". Man riskerar därmed en utvecklingsom förstärker tendensen att kräva så hög aktivitet av köparen att man iextremfallet ställer det opraktiska kravet att köparen skall montera ner enbyggnad eller kanske gräva upp dräneringen runt huset för atl ta reda på om därfinns bristfalligheter som med hänsyn till husels ålder eller andraomständigheter kan vara sannolika.