prop · GD0377 · 1989-12-31 00:00:00 — Enligt densärskilda preskriptionsregeln är rätten till hävning förlorad, om inte talanhärom väcks från tillträdel. Detta gäller dock inte om säljaren"förfarit svikligt". Detta förslag har godtagits av remissinstansema.Även jag ansluter mig till förslaget. 1 linje med vad jag förordadebeträflFande undantag från reglema om reklamationsskyldighet och förkortad preskriptionstidbör regeln dock innebära att köparen är bibehållen sin räll till hävning ävensedan eltårstiden har gått ut i fall då säljaren har förfarit grovt vårdslösteller i strid mot tro och heder. Del sagda föranleder en ändring av 4 kap. 12 §andra stycket jordabalken. En motsvarande ändring bör göras också i 4 kap. 15 §andra stycket. Uttrycket"förfarit svikligt" används också i 4 kap. 27 § andra stycketjordabalken. Enligt den regeln får köparen vid svek från säljarens sidahävaköpet trots atl fasligheten väsentligt gått ned i värde på gmnd av enomständighet som beror av köparen, t.ex. skogsavverkning ellernyttjan-derättsupplåtelse. Den berörda regleringen avviker från vad som gällerinom den allmänna köprällen (jfr 66 § förslaget till ny köplag) och är enligtmin mening alltför sträng mot säljaren. Jag anser att köparen i de ifrågavarandefallen bör få häva köpet endast om säljaren får ersättning för värdeminskningen.Inom den allmännai köprätten krävs inte svek för att hävning skall få ske i falldå det köpta väsentligt har gått ned i värde. Jag anser att en sådan ordningbör gälla också i detta sammanhang. Jag förordar därför att 4 kap. 27 §jordabalken ändras så alt hävning alllid får ske i de fall som avses medbestämmelsen, om säljaren får ersättning för värdeminskningen. Mittförslag: Påföljdema vid faktiskt fel skall liksom vara hävning,prisavdrag saml skadestånd. Som fömtsättning för hävning skall gälla atl feletär av väsentlig betydelse. Prisavdraget skall beräknas så att förhållandetmellan det nedsatta och det avtalsenliga prisei svarar mot förhållandet vidlidpunkten för tillträdet mellan fastighetens värde i felaktigt och iavtalsenligt skick. Skadestånd skall utgå endast om avvikelsen avser egenskapsom får anses utfäst eller om felet eller förlusten beror på försummelse påsäljarens sida. Reglemaom hävning och prisavdrag skall gälla även vid rättsliga fel och rådighetsfdsamt vid dröjsmål och förhållanden som avses i 4 kap. 11 och 12 §§ jordabalken.De skadeståndsregler som gäller för dessa fall behålls oförändrade. Utredningensförslag: Utredningens förslag, som endast tar sikte på faktiska fel,överensstämmer med mitt förslag utom i följande hänseenden. Hävning skall fåske om felet är av väsentlig betydelse eller säljaren förfarit svikligt.Skadestånd skall utgå endast om avvikelsen avser egenskap som får anses utfästeller säljaren förfarit svikligt. (Se SOU 1987:30 s. 76-79, jfr s. Remissinstanserna:Flertalet remissinstanser tillslyrker utredningens förslag eller lämnar detutan erinran. Några remissinstanser ifrågasätter om inte utgångspunkten förprisavdraget bör vara att det skall motsvara kostnadema för att avhjälpa felet.Det ifrågasätts också om inte prisavdraget bör baseras på förhållandena vidtidpunkten för köpet i stället för förhållandena vid tillträdet. (Seremissammanställningen, bilaga 8, avsnitt 6.) Skälen för mittförslag: När det föreligger ell faktiskt fel i den förvärvade fasligheten, kanenligt gällande rätt påföljdema hävning, prisavdrag och skadestånd bliaktuella. Dessa påföljder kan också bli aktuella vid rådighetsfd (4 kap. 18 §)och rättsliga fel (4 kap. 15 17 §§) samt vid skada till följd av vanvård ellerannat vållande från säljarens sida (4 kap. 12 §). Vid dröjsmål från säljarenssida kan köparen kräva skadestånd samt, om inte dröjsmålet är av ringabetydelse, häva köpet (4 kap. 13 och 14 §§). Köparen har rätt lill hävningeller prisavdrag om fastigheten skadats eller försämrats på gmnd av händelseför vilken säljaren står faran (4 kap. 11 §). Även köplag återfinnspåföljdema hävning, prisavdrag och skadestånd. I den föreslagna nya köplagenfinns också påföljden avhjälpande. I det följande behandlas de olikapåföljderna under skilda mbriker. Bestämmelsernaom hävning av fastighetsköp fömtsätter i princip alt avtalsbrottet ärväsentligt, eller, som del uttrycks i jordabalken (se 4 kap. 11,12 och 15 §§),"ej ringa". Vissa undantag finns dock. 4 1989/90. efter köpet skadats ellerförsämrats till följd av säljarens vanvård eller Prop. vållandefår köparen häva köpet även om skadan är att anse som ringa, när säljaren har förfaritsvikligt. Motsvarande gäller vid faktiska fel (4 kap. 19§) saml vid rådighetsfd (4 kap. 18 §) och sådana rättsliga fel som avses i 4 kap. 15 och 17 §§. Omfasligheten på gmnd av inteckning eller upplåtelse avpanträtt svarar för högre belopp än sorti fömtsattes vid köpet, gäller de särskildareglema i 4 kap. 16 §. Ete berörda reglema ansluter nära lill reglemai köplag om hävning vid köp av bestämt gods. Påde flesta rättsområden har utvecklingen alkmer gått mot att man ställer upp ettgenerellt krav på väsentlighet för att en avtalspart skall få vidta dengenomgripande och för motparten betungande påföljd som hävning innebär. Ettsådant väsenllighetskrav för hävning har också lagits in i förslaget lill nyköplag. Mot bakgmnd av det sagda delar jag utredningens uppfattning atl deläven vid fastighetsköp bör anges i lagtexten all del föreligger ettväsenllighetskrav för hävning. Ändringen bör avse inte bara hävning vidfaktiska fel utan också de andra fall där hävning av fastighetsköp kan komma ifråga. Däremot anser jag inte all del finns något behov av alt kompletteradenna regel med en regel som ger en generell hävnings-rält vid svek frånsäljarens sida. Väsentlighelskravel bör liksom enligt förslaget lill ny köplaggälla även vid svek. Utredningens förslag i den delen bör alltså integenomföras. Underhänvisning till det anförda förordar jag att det i 4 kap. 11, 12, 13 och 15 §§jordabalken anges att hävning får ske endast om skadan resp. dröjsmålet är avväsentlig betydelse. Delfinns inte några regler om rätt eller skyldighet för den somsålt en fastighet att avhjälpa ett fel i fastigheten. Sådana regler finnsdäremot i konsumenttjänstlagen och har också föreslagils i den nya köplagen.Jag kommer att föreslå att sådana regler förs in i den nyakonsumenlköplagen. Dellorde knappast vara lämpligt all införa en generell regel i jordabalken omskyldighet för säljaren atl avhjälpa fel i fastighet. Flertalet säljare är juprivatpersoner som i allmänhet inte själva kan avhjälpa ett fel (jfr prop.1988/89:76 s. 126). Härtill kommer att köparen som regel rent praktiskt lordeha lättare alt ombesörja att felet blir avhjälpt än säljaren. Denne kan ju t.ex. ha flyttat från orten. All införa regler om avhjälpande av fel i fastighetskulle därför kunna komma i fråga endast beträffande fall då säljaren är ennäringsidkare och köparen är en konsument. Det helt övervägande antalet nyasmåhus lorde emellertid förvärvas genom entreprenadavtal i någon form (se SOU1986:38 s. 116). Del förekommer dock att en konsument förvärvar ett sådantsmåhus genom köp ulan alt näringsidkaren åtagit sig att avhjälpa eventuellafel. Det förekommer naturligtvis också att konsumenter förvärvar begagnadesmåhus av näringsidkare. Attjordabalken saknar regler om avhjälpande av fel lorde inte innebära några påtagliga nackdelar för konsumentema. Dessa kommer bl.a. att få ett utökat skydd vid köp av nya småhus genom de skadeståndsregler som 50 jagskall behandla i det följande. Partema torde också som regel träffa Prop.1989/90:77 avtal om all avhjälpande skall ske, åtminstone vid köp av nyasmåhus. Enligt min mening saknas det därför anledning att i jordabalken föra insärskilda regler om avhjälpande av fel. Somtidigare sagts kan köparen vara berättigad till prisavdrag vid olika former avfel i den sålda fastigheten. Lagtexten innehåller inte någon närmare anvisningom hur prisavdraget skall beräknas. Bestämmelserna i jordabalken om prisavdragtorde i princip ha samma innebörd som bestämmelsen köplag omprisavdrag vid köp av bestämt gods, nämligen all prisavdraget skall svara motden värdeminskning som felet representerar (se 42 § köplag och SOU1947:38 s. 198). Utredningensförslag all man även i fortsättningen skall bestämma avdraget efler enjämförelse mellan värdet av fastigheten i felaktigt skick och det värde som denskulle ha haft i felfritt skick motsvarar vad som föreslagils öm prisavdrag iden nya köplagen (se 38 § i förslaget lill den lagen). Ett altemativ kunde varaall låta prisavdraget motsvara kostnaderna för att avhjälpa felet (jfr 22 §konsumenlljänsllagen och 34 § förslaget till ny köplag). En regel av del slagetpassar emellertid inte så bra om inte säljaren är skyldig att avhjälpa felet. 1fall då säljaren är en privatperson skulle regeln ibland kunna leda tillotillfredsställande resultat. Motbakgmnd av det anförda föreslårjag att det i 4 kap. jordabalken tas in enbestämmelse om att etl avdrag på köpeskillingen skall beräknas så attförhållandet mellan del nedsatta och det avtalsenliga prisei svarar motförhållandel mellan fastighetens värde i felaktigt och i avtalsenligt skick.Beräkningen bör hänföras till förhållandena för köparenstillträde av fastigheten (jfr NJA 1988 s. 1). Regeln bör ta sikte på alla defall då ett prisavdrag blir aktuellt, alltså inte bara på faktiska fel utanoekså på rättsliga fel och rådighetsfd. Genomregeln om prisavdrag kan köparen få medel att bekosta all ett faktiskt fel avhjälps. Del kan emellertid inträffa att en köpare drabbas av andra kostnader till följd av ett fel. Det kan t. ex. ha uppstått följdskador eller köparen kan ha blivit tvungen att hyra en ersäiiningslägenhei medan fastigheten reparerades. Enligt gällande rätt ersätts kostnader av ifrågava rande typ endast om de beror på atl fastigheten avviker från vad som utfästs eller om säljaren har förfarit svikligt. Fömtom i sådana fall har säljaren alltså inte något skadeståndsansvar vid s.k. dolda fel. Om det dolda felet avser en s. k. kämegenskap, dvs. en egenskap hos fastigheten som får anses utfast trots att den inte berörts vid köpeförhandlingama, anses säljaren kunna bli skadeståndsskyldig (jfr NJA 1978 s. 307). Sälja rens skadeståndsansvar vid faktiskt fel motsvarar vad som gäller enligt 42 § köplag om köp av bestämt gods. Utredningen har inte föreslagit någon ändring av reglerna om skade- 5j ståndvid faktiska fel. I sådana fall där säljaren borde ha haft kännedom Prop.1989/90:77 om ett dolt fel och borde ha upplyst köparen om felet, kunde detenligt utredningen finnas skäl att överväga att införa en skadeståndsskyldighetför säljaren. Utredningen lade dock inte fram något sådant förslag, eftersomden ansåg alt utvecklingen på den allmänna köprättens område borde avvaktas (seSOU 1987:30 s. 79). Remissinstansernahar i allmänhet godtagit utredningens ståndpunkt. har beklagatalt utredningen inte har föreslagit något skadeståndsansvar för säljaren närdenne borde ha haft kännedom om felet och borde ha upplyst köparen om felet.Enligt hovrätten för bör del anges i lag att säljaren har ettstrikt skadeståndsansvar när fastigheten saknar en kärnegenskap. Förslagettill ny köplag innehåller nya regler om skadestånd vid kontraktsbrott. Vid fdi varan är säljaren skadeståndsansvarig för sådant som ligger inom hanskontrollsfär (kontrollansvar). Den skadeståndsskyldighet som följer avkonirollansvaret omfattar näraliggande och typiska förluster på gmnd avavtalsbrottet, s. k. direkta skador. Ansvar för övriga förluster, s.k.indirekta skador, fömtsätter vållande på den skadeslåndsskyldiges sida.Säljarens ansvar för indirekta skador omfattar försummelser såväl vidavtalsslutet som vid fullgörandet av avtalet. Säljaren kan bl.a. bliskadeslåndsskyldig om han har underlåtit all lämna köparen sådana uppgifter omvarans egenskaper eller användning som han har varit eller borde ha varitmedveten om och som han har förstått eller borde ha förstått var vikliga förköparen (se prop. 1988/89:76 s. 139). Närjordabalken infördes föreslogs i lagrådsremissen att säljaren skulle varaskadeslåndsskyldig vid faktiskt fel dels om avvikelsen avsåg en egenskap somsäljaren utfast, dels om säljaren känt lill eller borde ha känt till felet (seprop. B 212). Den sistnämnda delen av förslaget genomfördes inte.Det ansågs mer rimligt att säljare av fast egendom likställdes med säljare avlös egendom i vad angår villkor för skadeståndsskyldighet. Köparen skulledärför anses skäligen gottgjord genom sin rätt till avdrag på köpeskillingen,när inte säljaren förfarit svikligt (se prop. A 221 och 398). Enligtmin uppfattning bör köparens rätt till skadestånd vid faktiskt fel i fastighetnu anpassas till vad sorn föreslagils på den allmänna köprällens område. Jag anserdock inte alt reglerna om konlrollansvar bör gälla faktiska fel i fastighet.Ett kontrollansvar synes nämligen passa mindre bra för det typiskafastighetsköpet, som ju sker mellan privatpersoner och avser en begagnadfastighet. Ett kontrollansvar vid faktiskt fel i fastighet skulle enligt minmening lägga ett alltför strängt ansvar på säljaren. Jag anser därför attanpassningen till den allmänna köplagen bör gå till så att köparen har rälltill ersättning orn felet beror på försummelse på säljarens sida eller omfastigheten avviker från vad säljaren särskilt har utfäst (jfr 40 § tredjestycket förslaget till ny köplag). Genom en sådan ordning kommer säljaren bl.a. att bli ansvarig i fall då han borde ha haft kännedom om ett dolt fel ochborde ha upplyst köparen om felet. Någonsådan särskild regel om säljarens ansvar för kärnegenskaper som föreslagits av hovrätten för anser jag inte erforderlig. nya skadeståndsregelrörande ansvar för försummelse som jag föreslagit torde i praktiken kunnaåberopas i vissa av de ifrågavarande fallen. 1 övriga fall bör säljarens ansvarför kärnegenskaper liksom anses följa av hans ansvar för vad hanutfäst. 2.3.6Tvingande eller dispositiva regler? Mitt förslag: Ennäringsidkare som i sin yrkesmässiga verksamhet har sålt en fastighet till enkonsument huvudsakligen för enskilt ändamål får inte mot konsumenten åberopaetl köpevillkor som i jämförelse med bestämmelserna i jordabalken om säljarensansvar för fel och dröjsmål är till nackdel för konsumenten. Motsvarande gälleri fråga om säljarens ansvar enligt 4 kap. 11 och 12 §§ jordabalken. Det sagdagäller inte om köparen tillförsäkras ett sådant garanti-, försäkrings- ochavtalsskydd som ställs som villkor för statlig bostadsfinansiering. Vid andraköp än konsumentköp skall reglerna vara dispositiva. Utredningensförslag: Om en näringsidkare har utfört eller låtit utföra byggnadsarbete påell småhus och därefter i sin yrkesmässiga verksamhet har sålt fastigheten konsument för dennes privata bruk, kan näringsidkaren begränsa sitt ansvarför ett faktiskt fel i fasligheten genom avtal med konsumenten i samband medköpet endast om ett besiklningsullålande varit tillgängligt för konsumentenföre köpet. Ett sådant avtal får inte avse annat än att näringsidkaren fritarsig från skyldigheten att utge skadestånd för det fall all felet avhjälps ellerall preskriptionstiden begränsas från tio till . Har näringsidkaren inteutfört eller låtit utföra något arbete på fastigheten, skall reglerna - liksomvid andra köp än konsu-menlköp - vara helt disposiliva. (Se SOU 1987:30, s.79-84.) Remissinstanserna:Remissinstanserna är med något undantag positiva till att avtalsfrihetenbegränsas på sätt utredningen föreslagit. Flera instanser anser dock att denföreslagna regeln bör förtydligas. Bl.a. anser attbegränsningen av avtalsfriheten bör gälla även om näringsidkaren inte harutfört något byggnadsarbete på fastigheten. (Se remissammanställningen, bilaga8, avsnitt 7.) Skälenför mitt förslag: 4 kap. jordabalken innehåller inte någon regelsom särskilt tar sikte på konsumentskyddet. Reglerna om säljarens och köparensförpliktelser vid fastighetsköp är dispositiva. Detta gäller även i fråga omfelregeln i 4 kap. 19 §. Iförarbetena till jordabalken uttalade departementschefen bl. a. följande (seprop. B 212): Ensäljare bör vara oförhindrad atl frita sig från ansvar för faslighetensbeskaflFenhel. Delta innebär emellertid inte atl en friskrivningsklausul utanvidare bör tillåtas sätta regeln om abstrakta fel ur spel. Från köparenssynpunkt måste det nämligen vara av vikt alt det blir otvetydigt klarlagt ivilket hänseende säljaren inte vill stå ansvar för fastighetens beskaffenhet.Köparen får härigenom möjlighet alt skydda sina intressen genom en särskilt noggrannundersökning eller att på annat sätt skydda sig mot Prop. risken av att det finnsett dolt fel. Han kan givetvis också påkalla en mot friskrivningen svarandenedsättning av den tilltänkta köpeskillingen. allmänt hållen generellklausul om att fastigheten säljs i befintligt skick torde därför inte utanvidare böra frita säljaren från allt ansvar. av detta slag fåremellertid såsom en del av avlalsinnehållel i vanlig ordning bli föremål fördomstolarnas tolkning. Irättsfallet NJA 1975 s. 545 framhöll högsta domstolen atl departementschefentycktes ha intagit den ståndpunkten all 4 kap. 19 § jordabalken skulle ha ellslags "halvtvingande" natur men att någon regel av den innebördeninte hade tagils in i lagen. fann därför att man inte kundeunderkänna allmänna friskrivningsklausuler men framhöll också alt det inte varuteslutet alt det för tillämpning av friskrivningsklausuler fick ställassträngare krav i flera hänseenden när det gäfide områden där rådandevärderingar rörande konsumentskydd gjorde sig gällande. 1 rättsfallet NJA 1981s. 400 ansågs en fackman i byggbranschen vid försäljning av fastighet tillenskild konsument inte kunna genom en allmän friskrivning frånsäga sig ansvarför dolda konslmktionsfel av allvariig art i ell byggnadsarbete sorn han självhade utfört på fastigheten. Jagdelar utredningens uppfattning all det inte finns skäl alt ändra det rådanderättsläget på denna punkt när del gäller fastighetsköp i allmänhet. Reglerna omsäljarens ansvar för fel m. m. bör alltså vara disposiliva vid köp i allmänhet.Lägel är dock etl annat i fall då en näringsidkare i sin yrkesmässigaverksamhet säljer ett småhus till en konsument huvudsakligen för enskiltändamål. Här gör sig de sedvanliga konsumentskyddsaspek-terna gällande. Dencivilrätlsliga lagstiftning som gäller till skydd för konsumenterna är iprincip tvingande lill konsumentens förmån. Starka skäl talar enligt min meningför all avtalsfriheten på liknande sätt begränsas i fall då en näringsidkaresäljer en fastighet lill en konsument. Utredningenhar föreslagit att en tvingande reglering till skydd för konsumenter bara skallgälla om näringsidkaren har ulfört eller har låtit utföra byggnadsarbete på ettsmåhus och därefter i sin yrkesmässiga verksamhet har sålt fastigheten till enkonsument för dennes privata bmk. Enkonsument som förvärvar eit begagnat småhus från en näringsidkare tordeemellertid ofta utgå från all näringsidkaren har eller känner ett särskiltansvar för husels skick. Eftersom konsumenten torde få svårt att kontrollera omnäringsidkaren har ulfört något byggnadsarbete på fastigheten finns del enrisk för all en inskränkning av den tvingande regleringen lill att avse enbartfall då näringsidkaren har ulfört eller har låtit ulföra sådant byggnadsarbeteskulle komma att missbmkas av en mindre nogräknad näringsidkare. Tvister ochavgränsningsproblem kan också uppkomma. Enligt min uppfattning bör därföravtalsfriheten begränsas i alla de fall då en näringsidkare i sin yrkesmässigaverksamhet säljer en fastighet lill en konsument huvudsakligen för enskiltändamål. Utredningensförslag om köp av begagnade småhus lar endast sikte på regierna om faktiska fel. Däremot föreslår utredningen att reglerna om förvärv av nya småhus i princijp skall i sin helhet vara tvingande lill konsumentens förmån och läcka iinle bara faktiska fel utan också rättsliga fel och dröjsmål från näringsidkarens sida. Enligt min uppfattning bören regel i jordabalken som begränsar avtalsfriheten när näringsidkare säljersmåhus till konsumenter ta sikte inte endast på reglema om faktiska fel. Detfinns etl behov av ett konsumentskydd även i andra fall. Jag tänker då påskador på fastigheten som avses i 4 kap. 11 och 12 §§ jordabalken samt pårättsliga fel och rådighelsfel samt dröjsmål från näringsidkarens sida. Motbakgmnd av det anförda förordar jag all del införs en regel i jordabalken sombegränsar avtalsfriheten i samtliga de fall som jag nu har nämnt. Begränsningenbör göras så alt de dispositiva regler som gäller görs tvingande lillkonsumentens förmån. förslag skall näringsidkaren kunna friskriva sig från visst ansvarvid fel, om konsumenten före köpet har fått tillgång lill ett sådantbesiklningsullålande som utredningen föreslagit särskilda regler om. Somjagtidigare har sagt (se avsnitt 2.3.3) anser jag all det nu inte bör införasnågra särskilda regler om besiktning. Den av utredningen föreslagnafriskrivningsregeln kan alltså inte införas. Däremot finns del anledning attanknyta till mitt tidigare (se avsnitt 2.2.2) förslag att konsumenttjänstlagensregler inte skall vara tvingande vid sådana småhusenlreprenader där konsumententillförsäkras ett sådant garanti-, försäkrings- och avtalsskydd som ställs somvillkor för statlig bostadsfinansiering. Motsvarande bör gälla beträffandejordabalkens felregler om konsumenten tillförsäkras ell sådant konsumentskyddvid etl fastighetsköp. 2.4 Köp av byggnad på annans mark Mitt förslag: Vidköp av byggnad på annans mark skall i stället för reglema i köplagen omfaktiskt fel och påföljder för sådant fel tillämpas vad som föreskrivs omfaktiskt fel och påföljder för sådant fel i 4 kap. jordabalken. Utredningensförslag: Överensstämmer med mitt förslag (se SOU 1988:66 s. 53-66). Remissinstanserna:Utredningens förslag tillstyrks allmänt. En remissinstans ställer sig docktveksam lill förslaget. (Se remissammanställningen över SOU 1988:66, bilaga 9.) Skälen för mitt förslag:De i föregående avsnitt behandlade reglema i 4 kap. jordabalken om fel ochpåföljder för fel gäller endast om köpet avser fast egendom, dvs. Den fasla egendomen är indelad i fastigheter. Enligt reglema omtillbehör lill fastighet är en byggnad fast egendom endast om marken ochbyggnaden är i samma ägares hand. Om någon har nyttjanderätt lill annans markoch äger byggnader som är uppförda på marken räknas både nyttjanderätten ochbyggnadema som lös egendom. Reglema i 4 kap.jordabalken gäller endast köp ay fast egendom. Om ett köp avser en byggnad påannans mark och nyttjanderätten till marken gäller i stället reglema i köplagenom köp av lös egendom. Köplagen gäller även i fall då köparen är en konsumentoch säljaren är en näringsidkare. Konsumenlköplagen är intetillämplig i ett sådant fall eftersom den gäller Prop. 1989/90:77 endast köp avlösa saker (se 1 § konsumenlköplagen, 1973:877; jag avser att senare i dagföreslå atl motsvarande skall gälla även enligt den nya konsumenlköplagen). Harnyttjanderätten upplåtits i form av tomträtt gäller dock reglema i 4 kap.jordabalken vid överlåtelse av tomträtten (se 13 kap. 7 § jordabalken).Tomträtten behandlas även i många andra hänseenden som fast egendom. Omtomlrält upplåts i en fastighet till vilken hör en byggnad innefattartomlrättsupijlåtdsen en överlåtelse av byggnaden (se 13 kap. 5 § jordabalken).Om fastighetsägaren fått ersättning för byggnaden är köplagen tillämplig påförvärvet (se NJA 1977 s. 138). Reglemaom köp av fast egendonr skiljer sig i vissa hänseenden väsentligt från reglemaom köp av lös egendom. En sådan skillnad mellan regelsystemen föreligger närdel gäller köpets form. Fastighetsköpet är formbundet. Kravet påskriftlig form vid fastighetsköp hänger bl. a. samman med det lagfarts- ochinteckningssystem som gäller i fråga om fastigheter. Något formkrav föreliggerdäremot inte vid köp av lös egendom. Jag bortser då från vissa undantagsfall,t. ex. köp av tomträtt. Ett muntligt avtal om köp av en byggnad på annans markär alltså bindande. Utredningenhar övervägt om det finns skäl att införa ett krav på skriftlig form i fråga omköp av byggnader på annans mark.