mot · GC02Bo409 · 1989-01-25 00:00:00 — Den beslutade lagstiftningen diskriminerar dock SBC på exakt samma sätt som . motsätter sig denna särbehandling av SBC av flera skäl. SBC är inte mindre folkrörelse än de två andra organisationerna. Det finns ingen anledning att i lagstiftningen lägga sig i organisationernas uppbyggnad. Vi anser att lagstiftningen bör ändras så att undantaget från kravet på förvärvstillstånd gällerför rikskooperativ organisation, regional organisation av bostadsrättsföreningar och bostadsrättsförening som är ansluten till en rikskooperativ organisation. Detta får konsekvenser för bostadsrättslagen, lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. och lagen om fastighetsmäklare. För att förenkla förhållandena på bostadsmarknaden, inte minst för konsumenterna, bör det vara enkelt att omvandla äldre typer av sammanslutningar såsom bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar. De hinder som finns för detta bör tas bort. Det är vidare angeläget att kommunen inte utnyttjar sin anvisningsrätt för nya bostadsrättslägenheter så att bostadsspararna i bostadsrättsorganisationerna ges mycket små möjligheter att få bostäder. har uttalat att högst av nya bostadsrättslägenheter bör förmedlas av kommunen. Det förekommer dock relativt ofta att kommunen förmedlar en högre andel. Bostadsfinansieringsreglerna bör ändras så att kommunens möjligheter att fördela nybyggda bostadsrättslägenheter minskar. Bostadsmarknaden är en av de mest reglerade sektorerna i samhället. Bland de statliga och kommunala styrinstrumenten kan bl.a. nämnas bostadslångivningen, förvärvs- och förköpslagstiftningen. markvillkoret och bostadsanvisningslagen. Regelsystemet är så omfattande och svåröverskådligt att det är svårt att få en tillfredsställande överblick. Vi anser att det krävs en avreglering. Kommunerna har rätt till förköp enligt förköpslagen. Denna lag infördes när bostadsbyggandet var väsentligt högre . Lagen har även utvidgats . motsatte sig denna utvidgning. Bakgrunden till införandet av kommunernas möjlighet till förköp var bl.a. en önskan att dämpa markprisstegringen och att dra in oförtjänt värdestegring till det allmänna. Kommunernas behov av markförvärv torde nu vara mindre. Det finns dessutom också möjlighet att tillgripa expropriation för att tillgodose behovet av mark. Vi anser att det finns anledning att se över förköpslagstiftningen i dess helhet. har beslutat om en ny lag om bostadsanvisning. motsatte sig den nya lagen och begärde också att den bostadsanvisningslag som infördes skulle avskaffas. Enligt vår mening är den nya lagen om bostadsanvisningsrätt både onödig och skadlig. Onödig eftersom det har visat sig att kommunerna nu har kunnat få tillgång till lägenheter för bostadsförmedlingens räkning genom frivilliga avtal med fastighetsägarna. Skadlig eftersom den riskerar att hämma rörligheten på bostadsmarknaden. föreslår därför att bostadsanvisningslagen avskaffas. Bostadsförmedlingarna kan spela en aktiv roll för att öka rörligheten på bostadsmarknaden och göra denna effektivare. För att få resurser för att t.ex. arbeta aktivt med byten bör bostadsförmedlingarna ha möjlighet att ta ut avgifter för sin verksamhet. gäller undantag från markvillkoret för s.k. styckebyggda småhus. Regeringen föreslår dock i budgetpropositionen att detta undantag endast ska gälla till . Ännu tidigare fanns även ett undantag från markvillkoret för mark i saneringsområden. Markvillkoret innebär att marken ska förmedlas av kommunen för att rätt till statliga bostadslån ska erhållas. I praktiken innebär markvillkoret numera främst att kommunen ges möjlighet att ställa en mängd krav på byggnationen utöver plan- och bygglagens bestämmelser innan dispens från markvillkoret lämnas. Vi anser att markvillkoret bör avskaffas. Kommunernas möjligheter att styra byggandet är tillräckliga, inte minst genom den fysiska planeringen. Konkurrensvillkoret innebär att bostadslån vid byggande av flerfamiljshus bara utgår om byggnadsarbetena upphandlats genom att anbud tagits in. Det har visat sig att byggföretagen ofta kan förhandla fram bättre pris och högre kvalitet. Konkurrensvillkoret är moget att avskaffas. Det skulle också öka byggföretagens möjligheter att bygga referensobjekt. Det finns ett behov av färre och mindre styrande regler för byggandet. Den översyn av byggnormen som planverket genomfört har lett fram till att nya regler för nybyggnadsverksamhet har införts. En mindre styrande byggnorm leder dels till att utrymmet för fantasi och för att tillgodose människors varierande önskemål ökar, dels till att kostnaderna för byggande i viss utsträckning kan minska. Det är nu angeläget att följa tillämpningen av den nya byggnormen för att kunna avgöra om den innebär en mindre detaljreglering av byggandet. Nya byggnormer för ombyggnad är under utarbetande. Det är angeläget att normerna inte tvingar fram en onödigt hög och kostnadsdrivande standard. Hyresgästerna måste ha ett stort inflytande över standardnivån. Bruksvärdessystemet infördes istället för den hyresreglering som infördes . Avsikten var att bruksvärdessystemet skulle efterlikna en ordning med marknadsbestämda hyror. Med bruksvärde avsågs vad en lägenhet var värd ur hyresgästens synvinkel i förhållande till likvärdiga lägenheter på samma ort. Vid bedömningen av bruksvärdet skulle man bortse från produktions-, drifts- och förvaltningskostnader. Bruksvärdet skulle istället avgöras av lägenhetens storlek och standard men också av husets läge, närhet till service och kommunikationer m.m. Det är uppenbart att bruksvärdessystemet inte leder till de resultat som åsyftades när systemet infördes. Vi har fått en omfattande hyressplittring där lägenheter med små skillnader i bruksvärde uppvisar stora variationer i hyresnivå. är hyran för nybyggda lägenheter i ytterstaden ca . För centralt belägna lägenheter i innerstaden som byggdes och tidigare är hyran ofta . Det är uppenbart att dessa hyresskillnader inte motsvaras av skillnader i bruksvärde. Detta beror framför allt på att som riktpunkt för bruksvärdet har satts hyresnivån i de allmännyttiga företagen som förutsätts sätta sina hyror efter självkostnadsprinciper. Främst på grund av inflationen har dock kostnadsnivåerna i nyproduktionen stigit kraftigt särskilt . Den omfördelning som bostadsfinansieringssystemen åstadkommit har inte varit tillräckligt kraftig för att skapa paritet mellan olika årgångar. En fastighets ålder och därmed dess kapitalkostnader påverkar således hyresnivån på ett icke avsett sätt. Den rådande hyressättningen får en rad negativa konsekvenser. Den leder till en trögrörlighet på bostadsmarknaden därför att hyrorna inte motsvarar konsumenternas värderingar. Lägenheterna fördelas i i stor omfattning via svarta eller gråa affärer eller som rena byten. Lägenheter används endast som övernattningslägenheter därför att hyrorna är så låga. På flera håll är det svårt att köpa en villa utan att lämna en lägenhet i byte. Många tvingas att skaffa lägenheter med mer eller mindre skumma metoder för att kunna hävda sig på bostadsmarknaden. Om läget och standarden tilläts påverka hyran i högre utsträckning skulle vi få färre svarta affärer, priserna på bostadsrätter skulle sannolikt sjunka och den ökade rörligheten på bostadsmarknaden skulle medföra välfärdsvinster. Vi skulle få en mer rättvis hyressättning. Den avgörande bristen i bruksvärdessystemet är att man i den praktiska tillämpningen av systemet har tagit för lite hänsyn till den s.k. lägesfaktorn. I flera kommuner, bl.a. och , har dock hyresnivåerna justerats så att läget har tillåtits spela en större roll. Det har skett genom överenskommelser mellan Hyresgästföreningarna och de allmännyttiga bostadsföretagen. Det är angeläget att så sker på fler orter. Tillämpningen av systemet leder till olika resultat i kommunerna, och överensstämmer inte med de ursprungliga intentionerna. Bruksvärdessystemet medger att lägesfaktorn tillmäts en större betydelse och produktionskostnaden en mindre. Systemet var i själva verket avsett att ge sådana resultat. För att säkerställa att så sker bör dock hyreslagen ändras så att det klarare framgår vad som menas med bruksvärde. Förändringar i hyressättningen måste självfallet ske successivt. Det är hyresgäster och hyresvärdar som i förhandlingar kommer överens om hyrorna. Det utgör den främsta garantin för att det inte sker några drastiska förändringar över . Vi har påtalat vikten av att lägesfaktorn ges en större Det har dock varit svårt att föra en seriös debatt om detta. Under den senaste valrörelsen framfördes inga kritiska synpunkter på tillämpningen av bruksvärdessystemet av socialdemokraterna. Tvärtom var de kritiska mot att vågade diskutera förändringar. , efter valet, antyder den nye bostadsministern att det kan vara aktuellt med en ökad utjämning mellan gamla och nya bostäder. I direktiven för den efter valet tillsatta boendekostnadsutredningen ingår bl.a. en översyn av hyreslagstiftningens sätt att fungera. Utredningen bör ges i uppgift att föreslå ändringar i hyreslagstiftningen i enlighet med vad som ovan anförts. Organisationerna utgör en viktig del av vårt samhällsliv. Fria och livskraftiga organisationer är en förutsättning för en väl fungerande demokrati. Statsmakterna har uppmuntrat framväxten och bibehållandet av ett rikt och varierat föreningsliv. Ett samhälle med mycket starka organisationer är emellertid inte problemfritt. Särintressen gynnas lätt på bekostnad av helhetens intressen. Även den enskilde individen kan lätta komma i kläm. Intresseorganisationerna har fått alltmer myndighetsliknande uppgifter och uppgörelser mellan staten och organisationerna blir allt vanligare. Organisationernas roll på bostadssektorn är särskilt omfattande. Utöver representation i statliga kommittéer och offentliga organ har organisationerna även givits utrymme i den dömande makten. 1969 tillkom hyresnämnderna i sin nuvarande form. De var ursprungligen avsedda att fungera som medlingsinstanser. Efter hand har de emellertid erhållit prövningsrätt i allt fler frågor. En hyresnämnd består i regel av en lagfaren ordförande samt två ledamöter från hyresmarknadens organisationer, eller respektive . Talan mot hyresnämnds beslut förs hos bostadsdomstolen. Även denna instans har en majoritet av organisationsföreträdare, tre lagfarna och fyra intresseledamöter. Det kan i många fall synas praktiskt att hyresmarknadens parter finns representerade i den dömande instansen. Det är dock betänkligt från rättssäkerhetssynpunkt. Människors förtroende för den dömande maktens oberoende och integritet urholkas genom intresseledamöternas delaktighet i rättstillämpningen. Det förekommer inte sällan att intresseledamöterna ställs inför mer eller mindre uttalade intressekonflikter. Det är t.ex. inte tillfredsställande att ledamöter från i hyresnämnden deltar i beslut huruvida hyresgäster i en från fristående förening skall ges förhandlingsrätt eller inte. Den dömande makten bör vara opartisk i ett rättssamhälle. Hyresnämndernas och bostadsdomstolens uppgifter bör därför överföras till allmän domstol. Av de myndighetsliknande funktioner som har tilldelats intresseorganisationerna kan nämnas att hyresgäströrelsens godkännande, s.k. hyresgästintyg, i regel krävs för bygglov då en fastighetsägare vill bygga om sin fastighet. Vid utfärdande av hyresgästintyg bör i stället den mening gälla som företräds av en majoritet av de boende i den berörda fastigheten. Ett annat exempel kan hämtas från det pågående ROT-programmet. En förutsättning för att räntebidrag till underhåll skall utbetalas-är att hyresgäströrelsen får ta del av fastighetsägarens ekonomiska information beträffande underhållssituationen. Det är tveksamt om sådana uppgifter skall åläggas en intresseorganisation. Genom hyresförhandlingslagen har organisation av hyresgäster givits rätt att förhandla även för icke-medlemmars räkning. Endast ett fåtal från fristående föreningar har erhållit förhandlingsrätt. Detta är otillfredsställande. Hyresförhandlingslagen måste därför ändras så att föreningar som inte är anslutna till ges ökade möjligheter att erhålla förhandlingsrätt. Avgörande för erhållande av förhandlingsrätt bör vara att föreningen åtnjuter förtroende från en majoritet av hyresgästerna i den berörda fastigheten eller fastigheterna. Bedömningar av föreningens kvalifikationer, förhandlingskapacitet eller långsiktiga målsättning ska vara av underordnad betydelse. erlägger hyresgästerna, dvs såväl medlemmar som icke-medlemmar, speciella avgifter via bostadsföretagen direkt till hyresgäströrelsen. Dessa avgifter är förhandlingsersättningen, boinflytandersättningen och ersättning för fritidsverksamhet. De betalas som en del av hyran. Avgifterna utgör en viss andel av totalhyran och tas ut med stöd av avtal mellan och fastighetsägaren. Till skillnad från vad som gäller för förhandlingsersättningen finns inget direkt lagstöd för uttag av avgifter för fritidsverksamhet eller verksamhet som avser boinflytande. Utgångspunkten för besluten om bruksvärdessystemet var att de allmännyttiga företagen skulle ta ut hyror som täcker deras kostnader, den s.k. självkostnadsprincipen. Det är inte rimligt att betrakta ersättning till den verksamhet som hyresgäströrelsen bedriver som en del av företagens självkostnader. Avgifter för fritidsverksamhet och boendeinflytande bör således fortsättningsvis inte betraktas som hyra. I flera stora bostadsföretag har fritidsavgiften också avskaffats eller modifierats. Hushållen bör själva ges rätt att bestämma vilka fritidsaktiviteter de vill delta i och bidra ekonomiskt till. Den s.k. underhållsreformen, dvs rätten för hyresgäster att själva utföra reparationer, har permanentats. Vi anser dock att lagstiftningen bör utformas så att det blir möjligt för hyresgäster att träffa överenskommelse med fastighetsägaren även om det inte finns någon förhandlingsordning. Efter regeringsskiftet infördes det s.k. ROT-programmet. Det led av påtagliga svagheter bl.a. därför att det medförde alltför genomgripande ombyggnader, saknade samband med andra stadsförnyande åtgärder, ökade behovet av bostadssubventioner och innebar subventioner av löpande underhåll. Ombyggnader bör ske varsamt med stor hänsyn till de boendes önskemål. Det är därför angeläget att de hyresgäster som berörs av en ombyggnad ges större möjligheter att påverka omfattningen av denna. Detta inflytande bör utövas av de hyresgäster som berörs av ombyggnaden och inte av hyresgästorganisation. Vi anser således att det s.k. hyresgästintyget som normalt krävs för att få byggnadslov för åtgärd utöver lägsta godtagbara standard (LGS) bör utfärdas av de berörda hyresgästerna. På samma sätt bör ombyggnadslån för hyreshus normalt endast beviljas om de berörda hyresgästerna tillstyrker ombyggnaden. För ombyggnad inne i lägenhet bör normalt krävas att lägenhetsinnehavaren har tillstyrkt ombyggnaden. Underhåll såsom byte av avloppsstammar måste givetvis kunna utföras men större förändringar såsom byte av t.ex. köksutrustning bör endast kunna göras om hyresgästen accepterar detta, såvida inte andra reparationer omöjliggör detta. Efter att ha ha dragit igång ROT-programmet har regeringen slagit till bromsarna och försökt stoppa det. Första försöket gjordes genom att begränsa volymen på ombyggnadsverksamheten med rambegränsningar. slog regeringen till igen och halverade stödet till ombyggnader. har länge krävt att stödet till ombyggnader ska vara mindre förmånligt men vi har inte föreslagit sådana drastiska minskningar av subventionerna praktiskt taget över . Vi avvisar rambegränsningar som en metod att påverka omfattningen av ombyggnadsverksamheten. Vi anser att dessa bör upphöra och att lagen om byggnadstillstånd (1971:1204) bör avskaffas. Som vi anförde i anslutning till regeringens bostadsproposition anser vi heller inte att räntestöd för underhåll skall kunna utgå till miljonprogrammets årgångar. Det innebär risk för nya stora subventionsåtaganden. I höstens proposition om vissa ekonomisk-politiska åtgärder föreslog regeringen dessutom en kraftig ökning av tilläggslånen till hus som är . Det finns stora brister i miljonprogrammets hus. Dessa måste dock utan subventioner. Ett sätt att minska behovet av subventioner är att införa ett system med skattefria avsättningar till reparationsfond. Detta skulle öka fastighetsägarens ansvar för fastigheten och bidra till att underhåll och ombyggnader sker varsamt, samt säkerställa resurser till underhållet. Regeringen bör återkomma till med förslag om sådana fonder. Vi lever med omfattande bostadssubventioner vars svagheter inte tillräckligt har uppmärksammats. Låt oss peka på några av dem. - Det är ur fördelningspolitisk synvinkel ineffektivt att stödja en viss typ av konsumtion såsom bostäder. I en rapport från har det visats att de generella bostadssubventionerna totalt sett inte har någon omfördelande effekt mellan hög- och låginkomsttagare. Följden blir dessutom ofta att vissa bostadstyper och upplåtelseformer gynnas framför andra på ett godtyckligt sätt. Långt effektivare är att rikta ett generellt stöd, utan konsumtionsstyrande verkan, till de grupper som behöver det framför allt barnfamiljer. Lägre bostadssubventioner ger också utrymme för skattesänkningar. - Bostadssubventioner har en tendens att kapitaliseras på oförutsedda punkter. Det innebär att det ofta är andra än de tänkta mottagarna som tillgodogör sig de belopp som utgår. Subventionerna bidrar vidare till att driva upp byggpriserna bl.a. genom att försvaga kostnadsmedvetandet. Till ungefär samma slutsats kom statens pris- och konkurrensverk vid sin granskning av subventions- och regelverket inom bostadssektorn härom året. Det finns också andra vinnare i systemet. Den som fått en subventionerad hyreslägenhet har t.ex. möjligheter att tillgodogöra sig delar av subventionen genom svart försäljning eller genom att helt lagligt lämna lägenheten som en del av betalningen för ett småhus. - Bostadssubventionerna är en omfattande statsfinansiell belastning och bidrar därmed till att hålla skattetrycket uppe. Om man lägger till effekterna av underskottsavdragen beräknas bortfallet i budgeten enligt budgetpropositionen uppgå till . (utan avdrag för intäkter av fastighetsskatten), varav räntebidrag och liknande stödformer uppgick till ca . - Bostadssubventionerna beräknas öka kraftigt. Om räntan och bostadsbyggandet är oförändrat kommer enbart räntebidragen att uppgå till . /94 enligt långtidsbedömning. - Bostadssubventionerna bidrar också till att förstärka de regionala obalanserna genom att en stor del går till redan överhettade områden. På detta sätt förs inom bostadssektorn en fördelningspolitik som går på tvärs med statsmakternas regionalpolitiska ambitioner. Avsevärda resurser överförs på detta sätt från mindre expansiva delar av landet till de större städerna - trots att bostadsmarknaden för det äldre beståndet visar att det finns en efterfrågan på bostäder vid högre priser än dem som sätts i den subventionerade nyproduktionen. Den höga subventioneringen av bostadsbyggandet har lett till att praktiskt taget samtliga nya bostäder finansieras med subventionerade lån. Bostadssubventionerna är nu så höga att de motsvarar ungefär halva produktionskostnaden. Bottenlån som ges på marknaden täcker av den godkända produktionskostnaden (låneunderlaget). Därutöver utgår statliga lån beroende på vilken kategori byggherren tillhör. Räntan på bottenlån och statliga bostadslån subventioneras genom räntebidrag. Det utgår för att täcka skillnaden mellan den garanterade räntan och marknadsräntan. Den garanterade räntan varierar första året mellan och för nybyggnadslån. Den garanterade räntan trappas upp för egnahem och för s.k. flerbostadshus. Den garanterade räntan är högre för egnahem som upplåts med äganderätt därför att ägaren där kan tillgodogöra sig det underskott som uppstår genom att räntan är avdragsgill. Om man förenklar förhållandena något kan man säga att räntan skall vara dubbelt så hög för småhusägaren som för den kommunala kapitalkostnaden skall bli lika hög. begränsades ökningstakten i belastningen på statsbudgeten som en följd bl.a. av avdragsbegränsningen, avskaffandet av de retroaktiva räntebidragen och extra upptrappningar av den garanterade räntan. Denna politik inleddes av de borgerliga regeringarna och har sedan i viss mån fullföljts av den socialdemokratiska regeringen. Under icke valår har även socialdemokraterna föreslagit extra upptrappningar. Att döma av tycks dock regeringen nu ha tappat greppet om utvecklingen. I föregående års budgetproposition ökade räntebidragen med . I årets ökar de med . anser att bostadssubventionerna bör reduceras kraftigt. En lägre inflation och därmed lägre räntor skulle automatiskt leda till lägre subventioner. Bostadsfinansieringssystemet kan dock inte utformas så att det fungerar tillfredsställande endast om räntenivån är låg. En teoretiskt tilltalande lösning är att införa real beskattning och reallån. Härigenom skulle vi uppnå i stort sett samma förhållanden som de som råder då inflationen är mycket låg eller obefintlig. Det har dock visat sig att införandet av real beskattning skulle medföra stora övergångsproblem. föreslår därför istället en omfattande reformering av skattesystemet med en något annorlunda inriktning. Denna innebär bl.a. en kraftig sänkning av marginalskatterna. Ett genomförande av en skattereform med denna inriktning ökar förutsättningarna för att minska bostadssubventionerna. Vid en minskning av bostadssubventionerna måste beaktas att alla upplåtelseformer skall behandlas lika. Det är alltså angeläget att neutralitet råder mellan egnahem och flerbostadshus. I samband med att skattesystemet förändras bör det vara möjligt att kraftigt reducera bostadssubventionerna. Det är omöjligt att här exakt ange storleksordningen på den besparing som är möjlig. Den tillsatta boendekostnadsutredningen bör ges i uppgift att göra en översyn av bostadssubventionerna som syftar till en kraftig minskning av dessa. Även på kort sikt bör vissa besparingar ske. I en särskild motion föreslår vi en viss extra upptrappning av den garanterade räntan och besparingar på några ytterligare anslagsposter. I den översyn av bostadsfinansieringssystemet som bör komma till stånd bör möjligheten övervägas att inte låta låneunderlaget stiga i takt med inflationen. Härigenom undviks att inflationen leder till högre bostadssubventioner. En minskning av bostadssubventionerna torde också kräva en successiv uppräkning av de garanterade räntorna. En ytterligare förenkling bör genomföras genom en långtgående schablonisering. Även innan denna översyn är klar finns det anledning att vidta förändringar i bostadsfinansieringssystemet. Räntebidragen är knutna till lånen vilket innebär att den som finansierar en bostad med eget kapital eller amorterar mer än vad som krävs går miste om subventionen. Detta motverkar strävandena att öka sparandet. Räntebidragen bör därför utgå oavsett om bostaden finansierats med egna medel eller med lån - på samma sätt som redan sker för räntestödet till underhåll. Det är också önskvärt att ta bort de restriktioner som finns för att på marknaden erbjuda lån där kostnaderna omfördelas över tiden. Sådana lån skulle underlätta finansieringen vid köp av äldre småhus och innebära att det skapas ett alternativ till statliga lån som inte är helt orealistiskt. Lägre bostadssubventioner kommer också att leda till ett ökat intresse för sådana lånetyper. Räntebidragen utgår på skilda villkor beroende på bl.a. upplåtelseform. De allmännyttiga bostadsföretagen åtnjuter exempelvis mer förmånliga villkor. Det är angeläget att sådana skillnader jämnas ut. Beskattningen av bostäder är komplicerad och medför en rad icke önskvärda effekter. Reavinster beskattas olika beroende på upplåtelseform. Bostadsrätter beskattas genom att en viss andel av reavinsten upptas beroende på innehavets längd. Det finns ingen möjlighet att få uppskov med beskattningen även om reavinsten används till att köpa en ny bostad. Dessa regler skiljer sig från dem som gäller för villor.