bet · GD01LU1 · 1989-12-31 00:00:00 — Tillämpningsområdet för lagen om fastighetsmäklare 1989/90 LUl I betänkandet behandlas tre motionsyrkanden (m, fp resp.c) om att Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC) skall jämställasmed andra rikskooperativa organisationer vid tillämpningen av lagen omfastighetsmäklare. begäran har SBC avgivit yttrande i ärendet. Utskottet avstyrker bifall till motionerna. En reservation(m, fp, c och mp) har avgetts till förmån för motionerna. Motion 1988/89:L715 av och (), vari yrkas att som sin mening ger regeringen till känna vad imotionen anförts om att i lagen om fastighetsmäklare jämställa Sverigesbostadsrättsföreningars centralorganisation, SBC, med HSB och . Motion 1988;/89:L725 av m.fl. (fp), vari med hänvisning till vad som anförs i motion 1987/88:Bo409 yrkas attriksdagen beslutar om ändring i 2 § andra stycket lagen om fastighetsmäklare ienlighet med vad som anförts i motionen. Motion 1988/89:L731 av (), vari yrkas att riksdagenbeslutar om sådan ändring i 2 § andra stycket lagen om fastighetsmäklare attSBC jämställs med HSB och . Genom lagstiftning (prop. 1983/84:16, LU 34)infördes näringsrättsliga och civilrättsliga regler för fastighetsmäklare.Lagen (1984:81) om fastighetsmäklare trädde i kraft och ärtillämplig på fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter,tomträtter, bostadsrätter, hyres- och arrenderätter m.m. De näringsrättsligareglerna i lagen innebär att varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hoslänsstyrelsen i det län där han huvudsakligen är verksam. För registreringuppställs vissa krav. Den som vill ägna sig åt fastighetsmäkleri skall sålundavara myndig och Sr inte vara försatt i konkurs. Vidare skall han ha enförsäkring som täcker den skadeståndsskyldighet som kan drabba honom om han åsidosätter sina 1 1988/89. åliggandenenligt lagens civilrättsliga regler. Försäkringen skall gälla 1989/90:LU1intill ett belopp av . för varje skadefall. Det krävs också attpersonen i fråga har en tillfredsställande utbildning och i övrigt bedömslämplig som fastighetsmäklare. Närmare bestämmelser om villkoren för registreringoch om registreringsförfarandet far meddelas av regeringen eller myndighet somregeringen bestämmer. Sådana bestämmelser har utfärdats genom förordningen(1984:82) om fastighetsmäklare. Om en fastighetsmäklare som blivit registrerad inte längreuppfyller kraven för registrering eller inte betalar föreskrivenregistreringsavgift skall återkalla registreringen. Beslut omåterkallelse börjar gälla . Om det är tillräckligt kan länsstyrelseni stället meddela fastighetsmäklaren varning. I fråga om den som yrkesmässigt är verksam somfastighetsmäklare utan att vara registrerad har givits möjlighetatt vid vite förelägga honom att upphöra med verksamheten. Ettvitesföreläggande kan även meddelas i samband med återkallelse avregistreringen. beslut i ärenden rörande fastighetsmäklarekan överklagas till kammarrätten. I civilrättsliga hänseenden innehåller lagen bestämmelserom hur fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag och om hur ersättningentill honom skall bestämmas. Det ställs krav på att uppdraget utförsomsorgsfullt och med iakttagande av god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skallvidare ge köpare och säljare råd och upplysningar som de kan behöva samt verkaför att köparen får alla uppgifter av betydelse angående objektet föröverlåtelsen och att denne undersöker fastigheten. Fastighetsmäklaren harockså skyldighet att själv kontrollera vissa uppgifter t.ex. beträSandesäljarens förfoganderätt samt inteckningsförhållanden m.m. När det gäller förmedlingav objekt till konsumenter skall mäklaren vidare tillhandahålla förvärvaren enskriftlig beskrivning av förmedlingsobjekt och en kalkyl angående dennesboendekostnader. En mäklare som uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosättersina förpliktelser enligt de civilrättsliga reglerna skall ersätta den skadasom till följd härav drabbar någon av parterna. Reglerna om fastighetsmäklarensrätt till ersättning innebär i huvudsak att ersättningen om inte annat avtalatsskall utgå i form av provision på försäljningssumman. Om mäklaren själv ellernågon honom närstående förvärvar förmedlingsobjektet har han inte rätt tillersättning. Enligt en särskild undantagsbestämmelse (2 § andrastycket) skall den som förmedlar enbart bostadsrätter som upplåts av bostadsrättsföreningansluten till folkrörelsekooperativ riksorganisation eller till regional sådanorganisation av bostadsrättsföreningar inte omfattas av lagen. När sådanabostadsrätter en gång väl upplåtits är förmedling av överlåtelser av demunderkastad lagen. Undantaget i fråga om bostadsrätter kom till vidriksdagsbehandlingen av regeringens förslag till lag om fastighetsmäklare ochgäller endast för HSB och . Det motiverades av att förmedling avbostadsrätter ingår som ett led i organisationernashandhavande av bostadsrättsföreningarnas angelägen- 1989/90:LU1 heter och attförmedlingen endast avser upplåtelser av bostadsrätter. I lagstiftningsärendetövervägdes huruvida även en annan riksorganisation för bostadsrättsföreningar,nämligen Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC), bordeundantas eftersom den också bistod nybildade bostadsrättsföreningar medförmedling av bostadsrättsupplåtelser. När det gällde SBC var emellertidsituationen den att organisationens personal till skillnad från de anställdavid HSB-föreningarna och lokalkontor även förmedlade överlåtelserav bostadsrätter. Någon anledning att undanta SBC från lagenstillämpningsområde fanns därför inte. Även enligt lagen (1975:1132) om förvärv avhjn-esfastighet m.m. gäller en undantagsbestämmelse för folkrörelsekooperativriksorganisation, regional folkrörelsekooperativ organisation avbostadsrättsföreningar och bostadsrättsföreningar anslutna till sådanorganisation. I bostadsrättslagen (1971:479) finns också särskilda regler om deangivna organisationerna. Liksom i lagen om fastighetsmäklare åsyftas medfolkrörelsekooperativa organisationer endast HSB och . Att de angivnaorganisationerna vid förvärv av hyresfastigheter och i bostadsrättssammanhanggivits en särställning har motiverats med att de till organisationerna anslutnaföreningarna har enhetligt utformade stadgar som vilar på en gemensambostadssocial grundsyn, något som inte ansetts vara fallet med den meraheterogena gruppen bostadsrättsföreningar som är anslutna lill SBC. Fråganhuruvida SBC skall jämställas med HSB och vid tillämpningen av lagenom förvärv av hyresfastighet och bostadsrättslagen har tidigare flera gångerbehandlats i , då på hemställan avbostadsutskottet i betänkandet BoU 1987/88:13 avslog bl.a. två i motionl987/88:Bo424 framställda yrkanden i ämnet. Riksdagsbehandling av frågan om undantag förSBC i lagen om fastighetsmäklare behandlade utskottet två motionerrörande lagen om fastighetsmäklare. I den ena motionen begärdes en översyn avlagen i olika avseenden och i den andra att undantagsbestämmelsen beträffandeHSB och också skulle omfatta SBC. I sitt av godkändabetänkande i ärendet (1988/89:LU1) fann utskottet att en översyn av lagen varbefogad och hemställde att med anledning av den förstnämnda motionensom sin mening gav regeringen till känna vad utskottet anfört. 1 1988/89. Beträöande frågan om undantag för SBC påpekade utskottetatt /90:LUl förhållandena enligt inhämtade upplysningar hade ändrats i vissmån sedan lagen om fastighetsmäklare infördes. Sålunda hade SBC grundaten särskild förening, vars ändamål är att upplåta bostadsrätter till dem sombosparar i föreningen. Antalet bosparare hade vid ärendets beredning uppgivitsvara omkring 11 000. Avsikten var att efter hand som olika byggprojekt blevtärdigställda lokala representanter på föreningens kontor skulle förmedlaupplåtelser av bostadsrätter lill bospararna. Utskottet konstaterade att vid flera tillfållen,(BoU 1987/88:13), slagit fast att det finns betydandeskillnader mellan å ena sidan HSB och och å andra sidan SBC och attsistnämnda organisation därför inte kan anses utgöra en folkrörelsekooperativorganisation. Enligt utskottets mening hade i det då aktuella ärendet inteframkommit något som borde föranleda ett ändrat ställningstagande frånriksdagen i den fi-ågan. När det gäller avbostadsrättsupplålelser till sina bosparare ville ulskoltet vidare peka på attnågon förmedlingsverksamhet inte syntes ha påbörjats. Det saknades därförunderlag för en bedömning av i vad mån det fanns något praktiskt behov av attundanta den nystartade föreningens personal från tillämpningsområdet för lagenom fastighetsmäklare. Med det anförda avstyrkte utskottet bifall till motionen. I motion L715 av och ()hänvisas till de uppgifter beträffande SBC som inhämtades vidriksdagsbehandlingen . Vidare framhålls att SBC haften kraftig tillväxt och att antalet anslutna bostadsrättsföreningar på fem årökat fi-ån 650 till drygt 2 000. Enligt motionärerna har de sakliga skälen föratt SBC skall behandlas annorlunda än HSB och helt bortfallit.Motionärerna understryker även att SBC är en ren konsumentorganisation somvuxit fram på frivillighetens väg samt helt ägs av sina medlemmar och ärfristående från byggföretagen. Det finns därför anledning att organisationenskall få verka under samma förutsättningar som HSB och Riksbyggen.Motionärerna anser att frågan om SBC:S likställighet med de två andrarikskooperativa organisationerna bör behandlas vid den av begärdaöversynen av lagen om fastighetsmäklare. Som motivering till yrkandet i motion L725 av BengtWesterberg m.fl. (fj}) framhålls att s.k. folkrörelsekooperativaorganisationer, dvs. HSB och , genom lagstiftning sedanundanlogs från kravet att söka förvärvstillstånd enligt lagen (1975:1132) omförvärv av hyresfastighet. Enligt motionärerna innebär denna lagstiftning attSBC diskrimineras trots att organisationen är en folkrörelse i lika hög grad som HSB och . undantagetfrån kravet på förvärvstillstånd bör gälla för alla rikskoope- 1989/90:LU1 rativa organisationer, regionala organisationer avbostadsrättsföreningar och bostadsrättsföreningar som är anslutna tillrikskooperativa organisationer. En sådan ändring får konsekvenser för bl.a.lagen om fastig-helsmäklare. Också i motion L731 av () kritiserassärbehandlingen av SBC och framhålls att de anförda skälen för att SBC inteskall likställas med HSB och vid tillämpningen av lagen omfastighetsmäklare saknar grund. Motionärerna anser att det fiån principiellautgångspunkter inte finns anledning att behandla bostadsorganisationer olikaberoende på om de är av folkrörelsekooperativ karaktär eller inte. På lagutskottets begäran har SBC inkommit med yitrande iärendet och därvid anfört följande. Sveriges Bostadsrättsföreningars ekför (SBC) är en organisation för landets privata bostadsrättsföreningar. SBChar alltsedan sin tillkomst med obundenhet ochneutralitet gentemot politiska partier och fi-istående gentemot byggnadsföretagarintressenfrämjat och verkat för ett fritt och obundet boende med bostadsrätt. SBC varunder verksamt enbart i men bedriver numeraverksamhet över större delen av landet med lokalkontor i , ,och . är mer än var fjärde privatbostadsrättsförening medlem i SBC och medlemsantalet växer snabbt. SBC har fungerat som intresse- ochserviceorganisation för befintliga bostadsrättsföreningar och medverkat vidombildningar till bostadsrätt i befintliga fastigheter. SBC har härvid kunnatkonstatera alt nyproduktionen av bostadsrätter domineras av HSB och Riksbyggenoch att alltså andelen privata bostadsrätter är låg trots att den privatabostadsrätten är en populär och efterfrågad boendeform. Dessa överväganden har lett till att SBC har grundat ensysterorganisation, SBC BO ek för. SBC BO, som är en för alla öppen ekonomiskförening, har till syfte att för sina medlemmar bygga bostäder som upplåtes medbostadsrätt efter ett turordnat bosparande. Bostadsrättsföreningar bildadegenom SBC BO kommer att ha full frihet att välja förvaltning, tillhörighet iriksorganisation och stadgeutformning. SBC BO verkar över hela landet med en för landet gemensambosparkö. Det är varje kommun som slutligen bestämmer storleken av denlägenhetskvot som skall förbehållas kommunens egna invånare. All SBC BO har en för landet gemensam bosparkö är någotsom skiljer SBC BO från t ex HSB. HSB beslår av ett antal självständigaHSB-föreningar. De allra flesta av dessa föreningar medger inte att en nymedlem får tillgodoräkna sig köliden från en annan förening. Den som bosparar iSBC BO behöver emellertid inte riskera att den egna organisationen kräver en nykötid för den som flyttar från en ort lill en annan. Både SBC och SBC BO är i ordets ursprungliga meningverkliga 1989/90:LU1 folkrörelser. De är organisationer vars tillkomst harsprungit fi-am ur människornas behov. De är också kooperativa organisationer.SBC och SBC BO är ju ekonomiska föreningar som har till ändamål att tjänamedlemmarnas ekonomiska intressen. SBC och SBC BO har förvalt-ningshjälp ochdriver de intressepolitiska frågorna. SBC BO organiserar bosparande ochfrämjar nyproduktion av bostadsrätt. Båda organisationerna bygger påfrivillighet. SBC.s medlemsföreningar köper bara den service man vill ha. missnöjd med SBC, med servicen eller priset på servicen har man ett fiittoch eget val. Vill man byta förvaltare är det bara att säga uppförvaltningsavtalet med . Föreningarna kan också ändra sina stadgar när somhelst, om behovet är påkallat. Bildandet av SBC BO är ett historiskt steg inombostadspolitiken i . SBC BO är den första nya konsumentkooperativariksorganisationen inom bostadssektorn sedan HSB:s start . Intresset hos kommuner och allmänhet är stort för SBC BO.Under den tid som organisationen verkat har ungefår 14 000bosparare anmält sig. Bosparandet sker i en aktiefond Bofon-den somförvaltas av . Behållningen i Bofonden uppgår till ungefår200 milj kronor. SBC BO:s aktuella produktion uppgår till ungefår 1 200lägenheter spridda över hela landet. Ytterligare 800 lägenheter är under planering. De föreningar som bildas av SBC BO blir medlemmar i . Förmedlingen av bostadsrätterna till medlemmarna i SBC BO skallomhändertas av SBC BO. Lagen om fastighetsmäklare är enligt vår mening intetillämplig på SBC BO enligt bestämmelserna i 2 § 2 st. Vare sig SBC eller SBCBO faller alltså under lagens tillämpning enligt bestämmelserna i nämndalagrum. Lagändring är således enligt vår mening i och för sig icke erforderlig. Det är istället för ledning av rättstillämpningentillfyllest med ett klargörande uttalande av lagutskottet. Lagen om fastighetsmäklare trädde i kraft den 1 juli 1984och är tillämplig på fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter,tomträtter och vissa andra objekt. I lagen finns både näringsrättsliga ochcivilrättsliga regler. De näringsrättsliga bestämmelserna innebär attfastighetsmäklare skall vara registrerad hos . För registreringuppställs vissa krav såsom att fastighetsmäklaren skall vara an-svarsförsäkradtill ett belopp av , att han skall ha viss utbildning och varalämplig för verksamheten, m.m. Fyller en registrerad fastighetsmäklare intelängre kraven kan registreringen återkallas. Fastighetsmäklare som driververksamhet utan att vara registrerad i vederbörlig ordning kan av länsstyrelsenåläggas alt vid vite upphöra med verksamheten. Från tillämpningsområdet för lagen om fastighetsmäklareundantas /90:LU1 den som förmedlar enbart bostadsrätter som upplåts avbostadsrättsföreningar, anslutna till folkrörelsekooperaliva organisationer.Med sådana organisationer avses i lagen liksom i viss annan lagstiftning endast HSB och . När undantagsbestämmelsen infördes övervägdeshuruvida även SBC borde undantas. Något undanlag för denna organisation ansågsdock inte erforderligt eftersom organisationens personal till skillnad fi-ånde anställda vid och lokalkontor förmedlade bådeupplåtelser och överlåtelser av bostadsrätter. I motion L715 av och (),motion L725 av m.fl. (fp) och motion L731 av ()begärs att Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC) skallundantas fi-ån tillämpningsområdet för lagen om fastighetsmäklare på sammasätt som skett beträffande HSB och . Utskottet erinrar om att avslog ettmotionsyrkande med samma syfte som de nu aktuella. I sitt av riksdagengodkända betänkande i ärendet (1988/89:LU1) konstaterade utskottet attriksdagen vid flera tillfållen, (BoU 1987/88:13), hade slagitfast att det finns betydande skillnader mellan å ena sidan HSB och Riksbyggenoch å andra sidan SBC och att sistnämnda organisation därför inte kan ansesutgöra en folkrörelsekooperativ organisation. Enligt utskottets mening hade dethösten 1988 inte framkommit något som borde föranleda ett ändratställningstagande fi-ån i den frågan. När det gällde SBC:s förmedlingav bostadsrättsupplåtelser till sina bosparare pekade utskottet vidare på attnågon förmedlingsverksamhet ännu inte syntes ha påbörjats. Det saknades därförunderlag för en bedömning av i vad mån det finns något praktiskt behov av attundanta den nystartade föreningens personal från tillämpningsområdet för lagenom fastighetsmäklare. Som redovisats ovan har SBC med anledning av dé nuaktuella motionerna inkommit med ett yttrande. Vad som anförs i yttrandet börenligt utskottets mening inte föranleda att nu fi-ångår sin tidigareinställning i frågan om huruvida SBC är att anse som en folkrörelsekooperalivorganisation. Inte heller kan utskottet finna att spörsmålet om undantag fråntillämpningsområdet för lagen om fastighetsmäklare bör bedömas annorlunda änhösten 1988. Av yttrandet framgår visserligen att förmedling av bostadsrätterpåbörjats men verksamheten synes ännu inte ha en sådan omfattning att detfinns något praktiskt behov av ett undanlag för organisationens personal.Utskottet avstyrker därför bifall rill motionerna L715, L725 och L731. Hemställan 1989/90:LUI att avslår motionerna 1988/89:L715, 1988/89:L725 och 1988/89:L731. Närvarande: (), (), OweAndréas-son (s). (), (), (),(), (), (), (), (), (), (fj)), StinaEliasson (c), (vpk), () och (). (), (), (),(), (), (), () och () anser deb att den del av utskottets yttrande på s. 7 som börjarmed "Utskottet erinrar" och slutar med "och L731" bort haföljande lydelse: Som närmare redovisats ovan har SBC avgivit yttrande medanledning av de nu aktuella motionerna. Av yttrandet framgår att SBC bildat ensärskild förening, SBC BO, vilken i likhet med HSB och driver lokalverksamhet som innefattar endast upplåtelser av bostadsrätter. Verksamheteninom SBC BO har numera nått en betydande omfattning. Sålunda har föreningen ca14 000 bosparare och bostadsproduktion av omkring 1 200 lägenheter förnärvarande. Det tidigare anförda skälet för att SBC inte borde undantas fråntillämpningsområdet för lagen om fastighetsmäklare har därför bortfallit.Härtill kommer att del fråi: mera principiella utgångspunkter saknas anledningall behandla bostadsrättsorganisationer olika beroende på om de är avfolkrörelsekooperaliv karaktär eller ej. Starka skäl talar således för attlagen om fastighetsmäklare bör ändras så att SBC jämställs med HSB ochRiksbyggen. En sådan ändring kräver inte någon ytterligare utredning och börkunna genomföras utan hinder av den översyn av lagen om fastighetsmäklare somriksdagen begärde . Utskottet förordar således att 2 § andra stycketlagen om fastighetsmäklareändras så att uttrycket folkrörelsekooperativ riksorga- 1989/90:LU1nisation eller regional sådan organisation uttrycket riksorganisationeller regional organisation för bostadsrättsföreningar. Ställningstagandet innebär att motionerna L715, L725 och L731 blir tillgodosedda. deb alt utskottets hemställan bort ha följande lydelse: att med anledning av motionerna 1988/89:L715, 1988/89:L725 och 1988/89:L731 antar följande Lag omändring i lagen (1984:81) om Härigenom föreskrivs att 2 § lagen(1984:81) om fastighetsmäklare skall ha följande lydelse. Nuvarande lydebe Utskottets förslag Vad som föreskrivs om fastigheter idenna lag skall också tillämpas på de övriga förmedlingsobjekt som anges i 1 §.Vid förmedling av arrende eller hyra tillämpas dock ej 12, 15 eller 16 §. Vidförmedling av nyttjanderätt skall vad som sägs om säljare avse den somöverlåter eller upplåter nyttjanderätten och vad som sägs om köpare avsemotparten. Denna lag skall inte tillämpas Denna lag skall intetillämpas på den som förmedlar enbart bo- på den som förmedlar enbart bo stadsrätter som upplåts av bostads- stadsrätter som upplåts av bostads rättsförening ansluten till folkrö- rättsförening ansluten till riksor- rebekooperativ riksorganisation ganisation eller till regional eller lillregional sådan organisa- organisation för bostadsrättsför- lion av bostadsrättsföreningar. Denna lag träder i kraft .