bet · GD01LU36 · 1989-12-31 00:00:00 — Vid bedömningen av frågor rörande fukt- och mögelskadadesmåhus måste också uppmärksammas de särskilda stödformer som tillkommit för att bistå ägare till sådana hus. inrättades i det syftet en särskild nämnd småhusskadenämnden i enlighet med ett avtal som staten ingått med och vissa byggproducenter (prop. 1985/86:48, bet. BoU 6). bildades en statlig fond för avhjälpande av fukt- och mögelskador i småhus och därmed sammanhängande frågor. Avtalet gäller i huvudsak skador på hus som den 1 september 1975den sålts till eller uppförts på entreprenad åt en enskild konsument enligt avtal med något av byggproducentföretagen eller med en kommun eller ett kommunalt företag. kan besluta att medel som staten och byggproducenterna gemensamt ställer till förfogande skall få användas för åtgärder som skall få skadade hus att fungera tillfredsstäl lande som bostad. att skadan beror på vårdslöshet av företaget, skall skadan avhjälpas av företaget. Är så inte fallet träder 9 staten inoch betalar reparationskostnaderna. Styrelsen för den statliga fonden hardärvid att fullgöra de förpliktelser som småhusskadenämn- 1989/90:LU36 Husägaren skall själv svara för reparationskostnaderna intillett basbelopp. Vid sidan av de skadefall som omfattas av det nämndaavtalet kan staten genom fonden i vissa situationer ge stöd för att avhjälpafukt-och mögelskador i småhus. Ett sådant stöd kan utgå till småhusägare somt.ex. förvärvat sitt småhus från ett företag som inte omfattas av detovannämnda avtalet eller från ett företag som försatts i konkurs. Även i dessafall får ägaren själv svara för en del av reparationskostnaden, vanligen medett belopp som motsvarar ett basbelopp. Fondstyrelsen har vidare möjlighet att lämna ett socialtmotiverat stöd i vissa andra fall än de nu nämnda. När huvudreglerna för stödinte är tillämpliga kan bidrag således lämnas för att avhjälpa mer omfattandefukt- och mögelskador. Sådant bidrag får dock lämnas endast till den delkostnaderna för åtgärderna inte kan bäras av huset i ombyggt skick, vilketinnebär att fastighetsägaren i första hand är hänvisad till att utnyttjafastighetens kreditvärde på lånemarknaden. För att bidrag skall kunna utgåkrävs dessutom att huset är , att huset inte är upplåtet medhyres- eller bostadsrätt samt att kostnaden för åtgärderna är skäliga med hänsyntill arbetenas art och omfattning. Med hänsyn till vad utskottet nu anfört bör motion L12inte föranleda någon åtgärd. Den skadeståndsskyldighet som enligt 4 kap. JB åvilarsäljaren av en fastighet på grund av fel, dröjsmål m.m. omfattar inte baradirekta skador utan också olika följdförluster som kan uppkomma. Sådana s.k.indirekta skador kan bestå i exempelvis att köparen haft utgifter för en annanbostad medan felet i fastigheten reparerades. Bestämmelserna om köparens ochsäljarens rättigheter och förpliktelser är dispositiva, dvs.säljaren och köparen kan komma överens om annat än som följer av lagreglerna,exempelvis när det gäller skadeståndsskyldighetens omfattning. I propositionenföreslås att i 4 kap. JB införs en ny paragraf, 19 d §, varigenombestämmelserna om bl.a. köparens rätt till skadestånd blir tvingande tillkonsumentens förmån när en näringsidkare i sin yrkesmässiga verksamhet sålt enfastighet till honom för huvudsakligen enskilt ändamål. Som tidigare berörts innebär propositionen också attkonsument tjänstlagen skall bli tillämplig på arbeten som avser uppförande av bostadshus. Enligt 31 § konsumenttjänstlagen i dess nuvarande lydelse är näringsidkaren skyldig att ersätta konsumenten för skada som denne tillfogas på grund av fel eller dröjsmål i samband tjänstens utförande. Ersättningsskyldigheten gäller också skada på föremålet för tjänsten eller annan egendom som tillhör konsumenten eller någon medlem av hans familj. Skadeståndsbestämmelserna är liksom övriga regler i kon sumenttjänstlagen tvingande till konsumentens förmån. När det gäller ersättningsskyldigheten på grund av fel eller dröjsmål får dock konsu menten och näringsidkaren träffa avtal om att ersättningen inte skall omfatta förlust i näringsverksamhet. Som skäl för friskrivningsmöjlig- 10 heten anfördes under förarbetena till konsumenttjänstlagen (prop. 1984/85:110,bet. LU 42) att en sakskada som omfattas av skadestånds- 1989/90:LU36 ansvaretkan drabba egendom som i större eller mindre utsträckning används i denskadelidandes näringsverksamhet samt medföra kostnader och andra förluster inäringsverksamheten. Som ett exempel nämndes att konsumenten driver enfrisérsalong i familjens bostadshus samt att en felaktigt utfördrörinstallation avseende bostadsutrymmena leder till vattenskador på salongensutrustning och till att rörelsen måste hållas stängd . Dessaskador och de förluster som följer härav ansågs inte drabba några egentligakonsumentintressen, och det framhölls att om rörinstallationen hade avsettutrustning för frisérsalongen skulle näringsidkaren haft rätt att begränsa sittansvar för skadorna. Motsvarande betraktelsesätt gjorde sig gällande också närdet gällde följderna av fel eller dröjsmål från näringsidkarens sida. Lika välsom en sakskada kunde således en felaktigt eller för sent utfördrörinstallation leda till att frisérsalongen måste hållas stängd. Det framhöllsockså att skador och förluster i näringsverksamhet kan ha en helt annanomfattning och ekonomisk räckvidd än de skador som en konsument kan drabbas avpå grund av fel eller dröjsmål. En följd av att konsumenttjänstlagen nu föreslås blitillämplig på småhusentreprenader blir således att näringsidkaren får möjlighetatt träffa avtal med konsumenten om att skador och förluster i näringsverksamhetsom uppkommer på grund av fel eller dröjsmål inte skall omfattas aversättningsskyldigheten. Någon motsvarande möjlighet till friskrivningföreligger däremot inte enligt de föreslagna bestämmelserna i . mening ter sig denna olikhet inte motiverad. Från både konsumentensoch näringsidkarens synpunkt är det inte någon avgörande skillnad mellanexempelvis det fallet att en näringsidkare begått ett fel i samband meduppförandet av ett småhus och det fallet att näringsidkaren sålt ett felaktigthus. I båda fallen kan bristen leda till att konsumenten måste hålla sin ihuset bedrivna rörelse stängd felet repareras. Utskottet anserdärför att det i JB bör öppnas en möjlighet till friskrivning från förluster inäringsverksamhet. En bestämmelse härom bör lämpligen införas i ett tredjestycke i den föreslagna 19 d § och utformas så att näringsidkaren ochkonsumenten utan hinder av första stycket kan träffa avtal om att ersättningför skada enligt 1219 §§ ej skall omfatta förlust i näringsverksamhet. Utöver det anförda föranleder förslaget till ändring i JBinte några uttalanden från utskottets sida. 1. beträffande avslag på regeringens förslag till lag omändring: i jordabalken attriksdagen avslår motion 1989/90:L13 yrkandena 1 delvis och 3 delvis samt yrkandena 2 och 4, , . 2. beträffande prbavdrag 1989/90: LU36 att med avslag på motion 1989/90:L12 antar det i proposition1989/90:77 framlagda förslaget till lag om ändring i jordabalken såvitt avser 4kap. 19 c §, 3. beträffande regeringens förslag till lag omändring i jordabal ken i övrigt att antar regeringens förslag till lag omändring i jordabalken i den mån det inte omfattas av vad utskottet hemställerunder moment 2 ovan med den ändringen att i 4 kap. 19 d § i lagförslaget införsett nytt, tredje stycke med följande lydelse: Näringsidkaren och konsumenten kan utan hinder av förstastycket träffa avtal om att ersättning för skada enligt bestämmelserna i 1219§§ ej skall omfatta förlust i näringsverksamhet. Närvarande: (), (), OweAndréasson (s), (Ip), (), (), AllanEkström (m), (), (), (), BengtHarding (), (vpk), (), AnitaJönsson (s), (), () och (). Avslag på regeringens förslag till lag om ändring ijordabalken (mom. 1) deb att den del av utskottets yttrande som på s. 7 börjarmed "Vad först" och slutar med "och 4" bort ha följandelydelse: Vad först gäller frågan om konsumentskyddet vid förvärv avsmåhus vill utskottet som en väsentlig brist i propositionen framhålla att frågan inte alls betraktas utifrån de synpunkter som varit rimliga i av pågående ekologiska katastrofer. Enligt utskottets uppfattning är det naturligt att en ny konsumenträttslig lagstiftning även på det nu aktuella område sätts in ett ekologiskt perspektiv så att förhållandet mellan konsument och säljare kan präglas av ett ömsesidigt långsiktigt ansvarstagande. Ett sådant synsätt främjar i längden konsumenternas intressen och leder till att helt andra krav än kommer att ställas j2 Dessa måste sålunda åläggas ett långtgående ansvar för de hussom de uppför, och ansvaret bör i princip sträcka sig över 1989/90:LU36 husets hela livslängd. Som framhålls i motion L13 bör nämligen småhus ochandra fastigheter vara byggda på sådant sätt och vara i sådantskick att de är väl lämpade för boende under hela fastighetens Till utveckling av det nu sagda vill utskottet, i likhetmed motionären i motion L13, understryka att ett hus undergår tre stadierunder sin livstid: uppförandeskedet, brukandeskedet och rivningsskedet. Underbrukandeskedet kan huset genomgå förändringar. Det kan byggas om, byggas till,repareras eller förändras på annat sätt. Husens livslängd kan variera högst betydligt.Genom förändringsarbeten kan varje tidsperiod sätta sin prägel på ett hus,något som är mycket vanligt. Nya material kommer till användning. Gamlabeprövade byggnadsmetoder ersätts med nya. var det vanligt att man byggde sitt eget hus.Numera byggs husen i stället oftast av företag, hyresvärdar och andra näringsidkare.De boende har i praktiken reducerats till konsumenter eller hyresgäster.Erfarenheterna har visat att det finns behov av skyddsregler för dessakategorier, vilka har en underlägsen ställning i förhållande till denprofessionelle motparten. Människor får ofta en positiv känslomässig bindning tillsitt hus och till sin bostad. Goda hus är värda att tycka om. Det goda huset,med en god livsmiljö, ger trygghet och välfård. Även hus med brister kan varavärda att tycka om. Tyvärr är det inte alltid så att hus har god livsmiljö.Orsakerna till detta kan var många: vatten och fukt, rötan-grepp, mögel,svampangrepp, råttor och andra skadedjur, olämpliga hustyper med hänsyn tillgrundförhållanden eller annan olämplig konstruktion, olämplig sammansättning avbyggnadsmaterial, luftföroreningar, buller, trafikstörningar, störande grannaroch andra störningar, radonförekomst eller brist på tjänligt dricksvatten. Sådana skador och andra brister som innebär att huset intehar en god miljö kan vara synliga och kända men behöver inte vara det. Någonmåste som regel ta ansvar för skador och andra brister. För att klarakonflikten mellan förutsatta motstående intressen i ett avtalsförhållandeutgår svensk rätt från undantaget, nämligen att ingen vill ta ansvar förfelaktigheterna. Rättspraxis är rikhaltig när det gäller mål om fel i fastegendom. Trots detta är det i förhållandevis få fall som ett husköp leder tilltvist eller process. Flertalet köpare och säljare av hus är nöjda med sinaaflärer, vilket kan bero på flera olika orsaker. Det kan t.ex. vara så att detöver huvud taget inte finns någon skada eller annan brist, båda parter eller ivart fall köparen kan ha känt till felet och hänsyn har tagits härtill vidköpet, köparen kan efter köpet ha upptäckt ett fel men inte funnit anledningatt göra sak av det eller det kan vara fråga om en skada eller annan brist somännu inte har upptäckts. Enligt utskottets mening är det rimligt att vidöverlåtelse av en fastighet mellan privatpersoner inte lägga en större börda på den ena parten än på den andra. Om någon av parterna trots allt bör ha ett 13 störreansvar torde det som också framhålls i motion L13 dock 1989/90:LU36 ligganärmare till hands att lägga ansvaret på säljaren, som ju regelmässigt kännertill fastigheten bättre än köparen. Det anförda leder utskottet till uppfattningen attsäljaren bör ha en upplysningsplikt gentemot köparen och att köparen å sin sidabör ha en undersökningsplikt. Ingen av dessa båda plikter bör vara meraomfattande än den andra. Utskottet kan därför inte acceptera att, såsom skett ipropositionen, felbegreppet definieras på grundval av köparens undersökningsplikt.Regeringens förslag bör därför avslås inte bara i fråga om konsumentköp avsmåhus utan även vad gäller förvärv mellan privatpersoner. bör vidareanmoda regeringen att återkomma med nytt förslag till lagstiftning på bådadessa områden, varvid hänsyn bör tas till utskottets nu redovisade uppfattning. deb att utskottets hemställan undermoment 1 bort ha följande lydelse: 1. beträffande avslag på regeringens förslagtill lag om ändring i jordabalken attriksdagen med bifall till motion 1989/90:L13 yrkande 1 delvis och 3 delvis samtyrkandena 2 och 4 dels avslår det i proposition 1989/90:77 framlagda förslagettill lag om ändring i jordabalken, dels som sin mening ger regeringen tillkänna vad utskottet anfört. Lag om ändring i jordabalken; Härigenomföreskrivs i fråga om jordabalken' deb att 4 kap. 11 - 13, 15, 19 och 27 §§skall ha följande lydelse, dels att det i balken skall införas fyra nya paragrafer,4 kap. 19 a - 19 d §§, av följande lydelse. Säljarenstår faran för att fastigheten av våda skadas eller försämras medan denfortfarande ar i säljarens besittning. Faran ligger dock på köparen, omfastigheten ej tillträtts till följd av dröjsmål på köparens sida. Harfastigheten skadats eller försämrats på grund av händelse för vilken säljarenstår faran, får köparen göra avdrag på köpeskillingen eller, om ej skadan ärav ringa betydelse, häva köpet. Väckes ej talan om hävning fråndet tillträde skedde, är rätten till sådan talan förlorad. Harfastigheten skadats eller försämrats på grund av händelse för vilken säljarenstår faran, får köparen göra avdrag på köpeskillingen eller, om skadan är avväsentlig betydelse, häva köpet. Väckes ej talan om hävning fråndet tillträde skedde, är rätten till sådan talan förlorad. Harfastigheten efter köpet skadats eller försämrats genom säljarens vanvårdeller vållande, får köparen göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet.Han har dessutom rätt till ersättning för skada. Om skadan är av ringabetydelse, får köpet hävas endast om säljaren förfarit svikligt. Väckesej talan om hävning från det tillträdet skedde, är rätten tillsådan talan förlorad, om ej säljaren forfarit svikligt. Harfastigheten efter köpet skadats eller försämrats genom säljarens van vårdeller vållande, får köparen göra avdrag på köpeskillingen eller, om skadan ärav väsentlig betydelse, häva köpet. Han har dessutom rätt till ersättning förskada. Väckes ej talan om hävning från dettillträdet skedde, är rätten till sådan talan förlorad, om ej säljaren handlatgrovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Underlåtersäljaren utan skäl att avträda fastigheten i rätt tid, skall han ersättaköparen dennes skada. Köparen får även häva köpet, om ej dröjsmålet är av ringabetydelse. Underlåtersäljaren utan skäl att avträda fastigheten i rätt tid, skall han ersättaköparen dennes skada. Köparen får även häva köpet, om dröjsmålet är avväsentlig betydelse. Balken omtryckt 1971:1209. 1989/90:LU36 Bilaga Kanköparen i annat fall än som avses i 14 § icke erhålla lagfart, har han rätt atthäva köpet och få ersättning för skada, om ej hindret mot lagfart beror avköparen eller var känt för honom när köpet slöts. Om skadan är av ringabetydelse, får köpet hävas endast om säljaren förfarit svikligt. Väckesej talan om hävning från den dag då tiden för sökande av lagfartutgick eller, om lagfart då var sökt, den dag då slutligt beslut ilagfartsärendet vann laga kraft, är rätten till sådan talan förlorad, om ejsäljaren förfarit svikligt. Kanköparen i annat fall än som avses i 14 § icke erhålla lagfart, har han rätt atthäva köpet och få ersättning för skada, om ej hindret mot lagfart beror avköparen eller var känt för honom när köpet slöts. Köpet fär dock hävas endastom skadan är av väsentlig betydelse. Väckes ej talan om hävning från den dagdå tiden för sökande av lagfart utgick eller, om lagfart då var sökt, den dagdå slutligt beslut i lagfartsärendet vann laga kraft, är rätten till sådantalan förlorad, om ej säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot trooch heder. Avvikerfastigheten från vad som kan anses utfäst eller från vad som köparen eljest,utan att fall som avses i 16- 18 .§§ foreligger, med hänsyn tillomständigheterna haft anledning räkna med vid köpet, äger 12 § motsvarandetillämpning. Ersättning för skada skall dock utgå endast om avvikelsen avseregenskap som kan anses utfäsl eller säljaren förfarit svikligt. Omfastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om denannars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpasvad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen ellerhäva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet ellerförlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vidköpet avvek från vad säljaren får anses ha utföst. Somfel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådanundersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetensskick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheternavid köpet. Köparenfår inte åberopa an fastigheten är felaktig enligt 11.12 och 17-19§§, om haninte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att hanmärkt eller borde ha märkt felet (reklamation). Utanhinder av första stycket får köparen åberopa att fastigheten är Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 1989/90:LU36 Bilaga felaktig, om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller istrid mot tro och heder. Harköparen av.sänt ett meddelande som anges i första stycket på ettändamålsenligt sätt, får meddelandet åberopas även om det försenas,förvanskas eller inte kommer fram. Köparens fordran på grund av fel i fastighetenpreskriberas efter det att han har tillträtt fastigheten, om intepreskriptionen avbryts . Ett avdrag på köpeskillingen skall beräknas så attförhållandel mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar motförhållandel för tillträdet mellan fastighetens värde ifelaktigt och i avtalsenligt skick. En näringsidkare som i sin yrkesmässiga verksamhetsålt en faslighet till en koftsument huvudsakligen för enskilt ändamål fårinte mot konsumenten åberopa ett köpevillkor som i jämförelse med bestämmelsernai 11 19 c§§ är till nackdel för denne. Förstastycket gäller inte om konsumenten tillförsäkras ett sådant garanti-,försäkrings- och avtalsskydd som ställs som villkor för statligbostadsfinansiering. 27 § Har köparen erhållit inteckning eller upplåtitpanträtt i fastigheten, får han häva köpet endast när han erlagt så mycket avköpeskillingen att säljaren kan innehålla belopp som svarar mot vad som kankomma att utgå ur fastigheten på grund av inteckningen eller pantsättningen. Omvad som köparen erlagt av köpeskillingen ej förslår, får han häva köpet endastom han betalar skillnaden. Avser inteckningen även fastighet som icke ingick iköpet, får köparen häva köpet endast om han dessutom ombesörjt, att detgemensamma ansvaret upplösts. Omköparen upplåtit annan rät- Om köparen upplåtit annan rät- tighet och dennaväsentligt minskar tighet och denna väsentligt minskar j-j fastighetens värde eller dess an- fastighetens värde eller dess an- vändbarheti säljarens hand eller om eljest fastigheten väsentligt försämrats eller påannat sätt nedgått i värde på grund av åtgärd eller annan omständighet, som äratt hänföra till köparen eller beror av denne, får köparen häva köpet endastom säljaren ,/o>/är// svikligt. vändbarheti säljarens hand eller om eljest fastigheten väsentligt försämrats eller på annatsätt nedgått i värde på grund av åtgärd eller annan omständighet, som är atthänföra till köparen eller beror av denne, får köparen häva köpet endast omsäljaren yär ersättning för värdeminskningen. 1989/90:LU36 Bilaga Denna lag träder i kraft . Ifråga om avtal som har ingåtts före ikraftträdandet gäller dock äldrebestämmelser.