bet · GD01LU6 · 1989-12-31 00:00:00 — Bestämmelsenom arrendatorns vårdnads- och underhållsskyldighet 1989/90:LU6 bygger påprincipen att arrendestället skall vara i samma skick vid tillträdandet som vidavträdandel. I vårdnadsskyldigheten ligger alt arrendatorn skall vidta sådanaåtgärder som det är normalt att man vidtar vid fastighetsförvaltning lillförhindrande av skador och värdeminskning. Eftersom det är arrendatorn som harbesittningen till egendomen anses han i detta avseende böra handla som om hanvar i ägarens ställe. Han skall t.ex. röja snö från taken i den utsträckningsom man vanligtvis vidtar en sådan åtgärd för att hindra skador på husen. Arrendatornbör också se till att ledningar för vatten och värme inte skadas av frost. Videldsvåda eller naturkatastrofer skall han vidta åtgärder för all begränsaskadorna. Ett åläggande att byta trasiga takpannor eller att "vidmakthållautvändig målning" torde däremot räknas till underhåll och inte lill vård(se och , Arrendelagen 9:57). Den sammanlagda skyldigheten att vårda och underhållainnebär att arrendatorn skall hävda jorden på elt sådant sätt alt den inteförsämras. När det gäller byggnader och andra anläggningar på arrendeställetskall arrendatorn svara för normala underhållsarbeten. Det medför bl.a. all hanskall ombesörja och bekosta ommålning när den invändiga och ulvändiga målningenpå byggnader är utsliten. Detsamma gäller i fråga om exempelvis tapeter ochspruckna takpannor. Arrendatorns underhållsskyldighet omfattar dock inteskador och värdeminskning som beror på normal förslitning och är av den art altde vanligtvis inte föranleder reparation eller liknande. I motion 1987/88:L505 av ochKarl-Göran Biörsmark (fp) framhålls att 9 kap. 15 § JB i sin nuvarandeomfattning inte ger någon vägledning för en bedömning av vårdnadspliktensnärmare omfattning. Motionärerna anser alt vårdnadsbegreppet bör klarläggas ochall därjämte en direkt skyldighet bör införas för arrendatorn all omedelbartvidta sådana åtgärder som är att hänföra till vårdnadsskyldigheten. Enligtmotionärerna skulle en sådan lagändring kunna förhindra många tvister mellanjordägaren och arrendatorn. Motionärerna anser att en generell beskrivning avvårdnadspliklen skulle kunna vara ullrycket "alll som behöver vidtas föratt förhindra uppkommande skada och för att bevara sundhet och skick på arrendestället".Till vårdnadsplikten skulle därmed hänföras sådana åtgärder som borttagande avväxtlighet och jord intill byggnader, lagning och kitlning av glasrutor,lagning av takmalerial, snöskottning, täckning av känsliga ledningar,förhindrande av rost- och stormskador, städning inom- och utomhus samlmiljövårdande åtgärder i övrigt. Arrendatornsrätt till förlängning av arrendeavtalet 1989/90:LU6 JB ger jordbruksarrendalorer med undantag för innehavareav kortvariga sidoarrenden besittningsskydd på i princip samma sätt som hyresgästeroch innehavare av bostadsarrenden. Det innebär att jordbruksarrendalorer utomi vissa särskilt angivna fall har rätt till förlängning av arrendeavtalet när jordägarensäger upp avtalet. Närmare bestämmelser härom finns i 9 kap. 8 § JB. Rätt tillförlängning föreligger sålunda inte om arrenderätten är förverkad ellerarrendatorn enligt 8 kap. 14 § JB underlåter all ställa säkerhet för sinaförpliktelser (9 kap. 8 § 1) eller arrendatorn i annat fall åsidosatt sinaförpliktelser i sådan mån all avtalet inte skäligen bör förlängas (8 § 2).Undantag från besittningsskyddet görs vidare i bl.a. det fallet att jordägarengör sannolikt att han själv, hans make eller avkomling skall brukaarrendestället och del inte är obilligt mot arrendatorn att arrendeförhållandetupphör (8 § 3). I motion 1987/88:L505 av ochKarl-Göran Biörsmark (fp) hävdas att del i många fall visat sig omöjligt förjordägaren all få arrendeavtalet att upphöra med stöd av bestämmelsen i 9 kap.8 § 2. har det rört sig om arrendatorer som misskött sig och inteuppfyllt sina förpliktelser mot jordägaren. Motionärerna anser alt bestämmelsenbör ändras så att rätt lill förlängning inte skall föreligga när arrendatornåsidosatt sina förpliktelser genom att brista i vården av arrendestället så attbristerna inte obetydligt ökat i förhållande lill bristerna vidarrendeperiodens början såvida inte ökningen hänför sig lill åtgärder som skallbekostas av jordägaren. Vidare framhåller motionärerna att bestämmelsen i 8 §3 innebär en stark begränsning av jordägarens möjligheter till självinträde ochhar fåll lill följd att jordägarna numera inte längre vill träffa avtal omgårdsarrenden utan arrenderar ut mark som ettåriga sidoarrenden, en utvecklingsom är negativ med hänsyn till både jordägarnas och arrendalorernas intressen. I motion 1988/89:L504 av och (båda m) framhålls att en stor del av den svenska åkermarken är utarrende rad och att arrendeupplåtelserna har svarat för mycket av dynamiken i det övrigt hårt reglerade svenska jordbruket. Enligt motionärerna har arrendelagstiftningen ändrats på elt sätt som medfört att lagstiftningen kommit helt i olakt med samhällets målsättning om en dynamisk utveckling inom jordbruket. Lagstiftningen har enligt motionärerna på ett för jordbruksnäringen och samhället som helhet skadligt sätt rubbat balansen mellan parterna på arrendemarknaden. Enligt motionärerna innebär arrendelagstiftningen i då det blivit myckel angeläget all lantbrukarna får direkta och starka signaler från marknaden att arrendesättningen alltmer kommit att baseras 11 påkomplicerade och osäkra teoretiska avkastningsberäkningar i stället för påutbudet och efterfrågan av arrendejord. Vidare menar motionä- 1989/90:LU6 rerna attlagstiftningen genom bl.a. reglerna om arrendatorns besittningsskydd fråntagitjordägaren många av dennes rättigheter. Enligt motionärerna är en konsekvens avden nuvarande arrendelagstiftningen att utbudet av långtidsarrenden harminskal. För att bryta denna utveckling anser motionärerna attarrendelagstiftningen bör bli föremål för en allmän översyn som syftar till ensamordning med den kommande jordbrukspolitiken och avregleringen av det svenskajordbruket. behandling av frågan om jordägarens självinträde Bestämmelsen om jordägarens självinträde fick sinnuvarande utformning genom en lagändring (prop. 1978/79:183, bet. gällde all jordägaren hade ovillkorlig rätt att återta arrendeställetom han gjorde sannolikt att han själv eller en nära anhörig till honom skulleöverta brukandet. 1 lagstiftningsärendet framhöll departementschefen att denkritik som kunde riktas mot då gällande ordning var all det inte fanns någotsom helst utrymme för alt beakta de konsekvenser som självinlrädel kundemedföra för arrendatorn. Det kunde därför inte undvikas att det i speciellafall uppkom resultat som var mindre lillialande från social synpunkt. Enligtdepartementschefen kunde sådana obilliga resultat förhindras om man fann enordning som utan all alltför mycket begränsa jordägarens möjligheter alt förfogaöver sin mark tillät självinlräde när detta ter sig rimligt med hänsyn tillsamtliga omständigheter i det enskilda fallet. Departementschefen ansåg att manmed en sådan ordning knappast skulle behöva befara att utbudet av jordbruksmarkskulle komma att påverkas negativt. Beträffande den föreslagna obillighelsprövningen ansågdepartementschefen det inte möjligt all ge några närmare anvisningar om hurintresseavvägningen bör utfalla i del enskilda fallet. Vad man frånlagstiftarens sida kunde göra menade departementschefen var all peka påomständigheter som typiskt sett bör tillmätas vikt vid prövningen. Vilken tyngdsådana omständigheter borde ha när de vägs mot varandra måste däremotöverlämnas ål prövningsorganens eget bedömande, konstaterade han. Departementschefen gav några exempel på omständigheter somkan föreligga på arrendatorns sida och som enligt departementschefens meningbör tillmätas betydelse vid prövningen. Om tvisten gäller ett s.k. historisktarrende, dvs. om arrendatorn och hans släkt under flera generationer hadebrukat arrendestället, torde ofta ett avbrott i rätten lill förlängning kunnabetraktas som obilligt. Också i fråga om andra gårdsarrenden torde del i mångafall kunna anses obilligt, om arrendatorn måste lämna en trakt, där han ochhans familj har rotat sig. Ett för arrendatorn obilligt resultat kunde vidareinträffa om arrendet utgjorde arrendatorns huvudsakliga försörjningsunderlagoch del på grund av t.ex. arrendatorns höga levnadsålder inte verkade troligtatt han skulle kunna få ett nytt stadigvarande arbete inom regionen. Detsammasyntes böra gälla om arrendatorn med fog hade förlitat sig på altarrendet skulle förlängas och därför hade stått för kostnadskrä- 1989/90:LU6 vandeinvesteringar på arrendestället och han i händelse av avflyttning inte skullekunna erhålla rimlig kompensation för nedlagda kostnader och arbetsinsatser. Beträffande motsvarande omständigheter på jordägarsidanville departementschefen peka på att förutsättningarna för utarrenderingenefter hand kan ha ändrats väsentligt lill följd av förhållanden som jordägareninte log med i beräkningen vid liden för upplåtelsen. även i övrigt ta berättigad hänsyn till jordägarens sociala ochekonomiska situation och mot bakgrund härav söka bilda sig en uppfattning omhur angeläget del allmänt sett kan anses vara för honom att få överta brukandetav arrendestället, menade departementschefen. 1 sitt av godkända betänkande i ärendet (LU1978/79:23) förklarade sig utskottet dela departementschefens uppfattning att 9kap. 8 § JB borde ändras så att arrendatorns behov av social och ekonomisktrygghet kunde tillgodoses bättre än som då var möjligt. Med anledning avmotioner i saken framhöll utskottet att en begränsning av rätten lillsjälvinträde inte fick drivas så långt alt utbudet av jordbruksarrendenminskade i avsevärd mån. Med den i propositionen föreslagna ordningen syntesnågon mera väsentlig minskning av utbudet inte behöva befaras. Utskottet ställde sig vidare bakom departementschefensexemplifiering av olika omständigheter på arrendatorns och jordägarens sidasom bör tillmätas betydelse vid prövningen. Utskottet ville i anslutninghärtill understryka alt uttalandena i propositionen endast var avsedda atttjäna till ledning vid avgörandet av intressekonflikten mellan jordägaren ocharrendatorn. Vid den obillighelsprövning som skall äga rum, framhöll utskottet,måste självfallet jordägarens skäl för alt överta brukandet av arrendeställetvägas mot arrendatorns skäl för all fortsätta arrendet. Vilken tyngd olikaomständigheter därvid bör ha måste överlämnas åt prövningsorganens egetbedömande, erinrade utskottet som konstaterade alt en omständighet som i delena fallet kan ge arrendatorn rätt till förlängning av arrendeavtalet i eltannat fall kan komma att väga lätt i förhållande till de skäl som jordägarenåberopar. På lagutskottets begäran har yttranden över motionerna1987/88:L505 yrkandena 1 3 och 1988/89:L504 avgivits av domänverket, kammarkollegiet,arrendenämnden i . (), () och . har beretts tillfålle att yttra sig men har inte låtitsig avhöra. Kammarkollegiet har bifogat yttranden från stiftsnämnderna iUppsala, , , , , och . tillstyrker i huvudsak motion 1988/89:L504.Enligt verket kan allmänt sägas att sedan jordabalkens tillkomst så ., har nästansamtliga ändringar inneburit en förstärkning av arrenda- r* 1989/90. tornsställning, varför en avreglering i vissa hänseenden inte skulle 1989/90:LU6 rubba enrimlig balans mellan jordägare och arrendator. Såvitt gäller motion1987/88:L505 tillstyrker domänverket vad motionärerna anför angåendearrendatorns vårdnadspliki och rätt till förlängning av arrendeavtalet. Kammarkollegiet anser att de framförda förslagen i motion1987/88:L505 inte har sådan vikt all de bör prövas särskilt. Kollegiet förordari stället en allmän översyn av arrendelagstiftningen och har inte något atterinra mot det förslag som framförs i motion 1988/89:L504. i anser alt något behov avförtydligande eller precisering av lagtexten i enlighet med önskemålen i motion1987/88:L505 inte föreligger vare sig beträffande arrendatorns vårdnadsskyldigheteller dennes rätt till förlängning av arrendeavtalet. Inte heller i fråga omreglerna om jordägares självinlräde anser nämnden att det föreligger någotbehov av lagändring. avstyrker därför bifall till de nuaktuella yrkandena i motionen. Något behov av en sådan utredning som yrkas imotion 1988/89:L504 anser arrendenämnden inte heller nu föreligga. och anser att det saknas anledningatt vare sig tillsätta en utredning med uppgift att föreslå ändringar igällande arrendelagstiftning på sätt som yrkats i motion 1988/89:L504 elleralt genomföra ändringar av nuvarande arrenderegler i enlighet med förslagen imotion 1987/88:L505. De båda motionerna avstyrks därför. delar uppfattningen i motion1987/88:L505 alt arrendelagstiftningen bör ändras på sätt som anges i motionen.Vidare delar förbundet uppfattningen i motion 1988/89:L504 attarrendelagstiftningen bör bli föremål för en allmän översyn, särskiltmed hänsyn till den pågående omprövningen av jordbrukspolitiken. Förbundetframhåller alt arrendeinstitutionen har en mycket stor betydelse för detsvenska jordbruket och menar alt en omprövning av jordbrukspolitiken som inteomfattar även en översyn av arrendelagstiftningen vore helt förfelad ocholämplig på många sätt. I betänkandet behandlar utskottet sex motioner omarrendatorers rätt all friköpa historiska arrenden. I en av motionerna tasockså upp frågor om arrendatorers vårdnadsplikt och rätt lill förlängning avarrendeavtal. Utöver de sex nämnda behandlar utskottet en motion vari begärs enallmän översyn av den svenska arrendelagstiftningen. Arrende föreligger när någon upplåter jord till nyttjandemot ersätt ning. Upplåtelse kan ske i form av jordbruksarrende, bostadsarrende, j4 anläggningsarrende eller lägenhetsarrende. Regler om dessa arrendefor- mer finns17-11 kap. jordabalken (JB). Jordbruksarrende är enligt JB 1989/90:LU6 antingengårdsarrende eller sidoarrende. arrendetomfattar bostad för arrendatorn. sidoarrenden.Med bostadsarrende avses arrendeupplåtelser som sker för annatändamål än jordbruk och som berättigar arrendatorn att uppföraeller bibehålla bostadshus på marken. Som en bakgrund till den fortsatta framställningen villutskottet erinra om att införandet av jordabalken innebar bl.a. attjordbruksar-rendalorerna fick ett bättre besittningsskydd än tidigare och attderas ställning också i andra avseenden förbättrades. Förbostadsarrendato-rerna gällde redan enligt äldre rätt all de hade elt starktbesittningsskydd. Sedan jordabalken trädde i kraft harjordbruksarrendalorernas ställning successivt stärkts. På grundval av förslagfrån arrendelagskommittén som tillkallats på begäran genomfördes åren 1979 (prop. 1978/79:183, bet. LU 23) och 1984 (prop.1983/84:136, bet. LU 35) i sådant syfte vissa ändringar i arrendereglerna. 1979års lagstiftning innebar att jord-bruksarrendatorerna fick elt starkarebesittningsskydd i fall då jordägaren själv vill överta arrendestället. Vidareändrades reglerna om bestämmande av arrendeavgiften vid förlängning avarrendeavtalet bl.a. på sådant sätt att större hänsyn skall tas tillarrendeställets avkastningsförmåga. infördes regler om skyldighet förjordägaren att ulföra sådana investeringar på ett jordbruksarrendeslälle sompåfordras av myndighet, och den dåvarande, dispositiva bestämmelsen om rätt förarrendatorn all få ersättning för täckdikning gjordes tvingande. Någon rätttill kompensation för generella investeringar som arrendelagskommittén hadeföreslagit infördes däremot inte. Jordbruksarrendatorerna fick vidare en utvidgadrätt alt överlåta arrenderätten, och avräknings-reglerna ändrades. Friköpsrält vid historiska arrenden Fram lill jordabalkens ikraftträdande den 1 januari 1972hade jord-bruksarrendalorn rätt till förköp i vissa fall vid försäljning avmark som omfattades av arrendet. Förköpsreglerna tillämpades emellertid sällan.Med hänsyn härtill, och då reglerna trots det ringa utnyttjandet ansågsbegränsa utbuden av arrenden, överfördes inte reglerna lill jordabalken. Ettannat viktigt motiv för all avskaffa förköpsrälten var alt jordbruksarrendatornmed jordabalkens tillkomst fick ett effektivt och tidsenligt besittningsskydd. Regler om förköpsrätt återinfördes genom lagen(1985:658) om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället. Den nya lagengäller vid både jordbruks- och bostadsarrenden. Syftet med reformen var atttrygga arrendatorerna mot risken att tvingas lämna sitt hem och sittarbete. Till detta sociala skäl kom ett jordbrukspolitiskl; förköpsrättenantogs kunna öka arrendalorernas intresse av att göra långsiktiga insatser påarrendestället. Någon allmän friköpsrält beträffande den arrenderade fastigheten .- harjordbruksarrendatorn aldrig haft i vårt land. fanns framlill utgången av enligt den s.k. ensittarlagen en rätt 1989/90:LU6 förnyttjanderättshavare som på annans mark hade ett eget bostadshus från tidenföre all under vissa förutsättningar lösa till sig marken. har vid åtskilliga tillfållen i riksdagenframställts önskemål om införande av en friköpsrält i vissa fall. Sådantönskemål har även förts fram från arrendalorshåll i skrivelser lill regeringoch riksdag. På begäran (LU 1982/83:27) tillkallade regeringen friköpsutredningen(Ju 1984:01) som fick i uppdrag att förutsättningslöst utreda frågan om enfiköpsrätt för innehavare av historiska arrenden. Utredningen hade därutöveratt som särskild uppgift överväga om del borde införas en rätt till friköp avtomtmark lill hus på ofri grund. Utredningen slutförde sitt uppdrag i december1986 genom avlämnande av betänkandet (SOU 1986:52) Friköp vid historisktarrende. I belänkandet avvisade utredningen på närmare anförda skäl tanken påen friköpsrält för innehavare av såväl historiska arrenden som hus på ofrigrund. Däremot ansåg utredningen det rimligt att man övervägde möjligheternaatt inom arrendeinstitutets ram ytterligare stärka skyddet för innehavarna avhistoriska arrenden. Den fråga som man ansåg stod i förgrunden var den omarrendalorernas skydd för investeringar i arrendestället. En av ledamöterna iutredningen var skiljaktig och framlade i en reservation ett förslag tilllagstiftning om friköpsrält vid historiska arrenden. 1 motion 1987/88:L501 av m.fl. (s)hävdas att arrendatorer under s.k. historiskt betingade ägarskap såsomakademier, kyrka, domänverk, fideikommiss, avvecklade fideikommiss saml vissastiftelser ofta har ett otillfredsställande besittningsskydd. Vidare framhållsall arrendatorerna och deras släkt i många fall har brukat arrendegårdarna iflera generationer och att de värden som arrendegårdarna betingar tillväsentlig del har skapats genom det arbete som arrendatorerna och deras släktutfört . Motionärerna ansluter sig till den uppfattning som denskiljaklige ledamoten i friköpsutredningen redovisade i betänkandet (SOU1986:52) Friköp vid historiskt arrende. De yrkar all hos regeringenbegär förslag lill en lag om friköpsrält vid historiskt arrende. Även i motion 1987/88:L502 av (vpk) hävdasalt del finns starka skäl för införandel av en friköpsrält för arrendatorer.Motionären anser att nu bör ta initiativ till införandet av enfriköpsrält för historiska arrenden avseende jord och tomt resp. bostadsfastigheti enlighet med reservationen till friköpsutredningens belänkande. I motion 1987/88:L504 av ochMarianne (båda c) ansluter motionärerna sig lill den uppfattning som redovisats i reservationen till friköpsutredningens ovan nämnda be tänkande. Enligt motionärerna har värdet i den mark som tillhör arrendegårdarna upparbetats av brukarna undan för undan och där med i betydande grad givits det värde den representerar . För de flesta brukarna upplevs det som om arrendegårdarna vore deras egna. All arrendatorerna då också eftersträvat alt uppnå den trygghet för K framtidensom elt ägande innebär anser motionärerna vara naturligt. Motionärernaframhåller vidare att driften av ett modernt jordbruk 1989/90:LU6 krävermycket stora investeringar i byggnads- och markinveniarier. Brukarnas insatserhar med tiden fått ökad betydelse för gårdens avkastning och värde. Enligtmotionärernas mening hämmar arrendeformen långsiktig planering, och den lederlill rättsosäkerhet och tvister om investeringar, arrendeavgiftsnivå,besittning m.m. som inte förekommer vid självägande. 1 motion 1987/88:L505 av ochKarl-Göran Biörsmark (båda -fp) framhålls att starka sociala skäl talar förinförandet av en friköpsrält i det fall där arrendet innehafts av arrendatornoch hans släkt under flera generationer. Motionärerna anser att en sådanlösningsrätt inte bör utgöra någon orimlig inskränkning i äganderätten.Motionärerna begär alt regeringen lägger fram förslag till en lag omarrendatorers friköpsrält till historiska arrenden (yrkande 4). Också i motion 1988/89:L501 av ()ansluter motionären sig till den uppfattning som framförts i reservationen tillfriköpsutredningens ovan nämnda betänkande. Enligt motionären skulle enfriköpsrält för historiska arrenden väl överensstämma med den uppfattning somallmänt råder om att landsbygden skall hållas levande. Motionärerna i motion 1988/89:L503 av m.fl.(vpk) förordar friköpsrält för historiska arrenden. De mål som proklamerats förlandsbygdens och glesbygdens överlevnad bör enligt motionärerna vara enanledning för statsmakterna att genomföra en sådan friköpsrält. Enligt utskottets mening måste de krav på en friköpsrältvid historis ka arrenden som framförts ses mot bakgrund av att det saknas generella regler som ger en jordbruksarrendator rätt till ersättning för de investeringar som gjorts på arrendestället. Som framhålls av motionärerna har arrendatorerna och deras släkt ofta brukat arrendegårdarna i flera generationer. Genom arrendalorernas skicklighet och initiativ har marken röjts och uppodlats. Det värde som arrendegårdarna representerar för jordägarna har således till stor del skapats genom del arbete som arrendatorerna och deras släkt ulfört och de ekonomiska uppoffringar som de gjort. Det är därför inte svårförståeligt alt arrendatorerna önskar att genom en friköpsrält få trygghet för att de gjorda investeringarna kommer dem och deras familjer till gagn. har också, som ovan berörts, konstaterat att frågan om skydd för arrendalorernas investe ringar på arrendestället har stor betydelse för innehavarna av historis ka arrenden. Enligt utskottets mening bör emellertid investeringsfrå gan ses i ett vidare perspektiv. För alla jordbruksarrendalorer gäller generellt sett att de i den mån annat inte avtalats med jordägaren själva får svara för investeringarna och tör och därmed bära den totala företagsekonomiska risken för växtodling och djurhållning. Endast i viss begränsad utsträckning har de rätt lill ersättning av jordägaren. Investeringsfrågans betydelse för jordbruksar rendatorerna föranledde alt utskottet (LU 1983/84:35) i samband med 17 riksdagsbehandlingen av de föreslagna ändringarna i arrende- lagstiftningen uttalade att införandel av generella invesleringsregler 1989/90:LU6 snarastborde bli föremål för utredning. En översyn av spörsmålet som däreftergenomfördes av lanlbruksstyrelsen har inte lett lill någralagstiftningsåtgärder. Vid den hearing som utskottet hållit i det nu aktuellaärendet har företrädare för såväl LRF som för jordägarna ochjordbruksarrendatorerna framhållit att det finns ett behov av regler somskyddar arrendatorns investeringar och att man från både jordägarnas ochjordbruksarrendalorernas sida är beredd alt medverka till en sådan reglering. På grund av det anförda anser utskottet att frågan om eltlagreglerat skydd för jordbruksarrendalorernas investeringar nu bör bli föremålför en förnyad utredning. Det får ankomma på regeringen att bestämma denärmare formerna för utredningsarbetets bedrivande samt att därefter återkommamed ett lagförslag till . Vad utskottet sålunda anfört bör gesregeringen till känna.