prop · GC0377 · 1988-12-31 00:00:00 — Fastighetsdomstolen skall avvisa talanom den inte är fullföljd på föreskrivet sätt eller inom rätt tid, 1 ettsärskilt fall anses fullföljd ha skett inom rätt tid fastän besvärsinlagan harkommit in till fastighetsdomstolen efter besvärstidens utgång. Det är närbesvärsinlagan har kommit in till den fastighetsbildningsmyndighet somhandlagt förrättningen före besvärstidens utgång. Som förebild för den nubeskrivna ordningen i FBL har tjänat förvaltningslagens motsvarande system. Regeringen har pä grundval av förvaltningsulredningensbetänkande (SOU 1983:73) Ny förvaltningslag, i proposition 1985/86:80 medförslag till ny förvaltningslag förordat att ordningen vid överklagande avförvaltningsbeslut läggs om. Det föreslås sålunda, på samma sätt som i daggäller för rättegångsmålens del enligt , att klaganden i fortsättningenvänder sig till den instans som har fattat beslutet och inte som direkt tillden högre instansen. Har klagoskriften felaktigt getts in till överinstansenskall den emellertid ändå prövas, under förutsättning att den ingetts dit inomöverklagandetiden. har funnit befogat att ha enordning för överklagande av beslut enligt FBL som överensstämmer med vad som iframtiden är avsett att gälla beträffande överklagande av andra slagsförvaltningsbeslut. Utredningen föreslår därför beträffande beslut enligt FBLen motsvarande omläggning av ordningen för överklagande som förordats i dennämnda propositionen. Liksom i proposi-fionen föreslås dessutom attbeslutsinstansen prövar om överklagandet har kommit in i räu tid och om tidenär överskriden avvisar överklagandet. Utredningen tar upp ytterligare ett spörsmål angåendefullföljd av talan. Det gäller den i 16 kap. 2 § FBL föreskrivna skyldighetenför klaganden i fastighetsbildningsmål alt tillhandahålla avskrifter avbesvärsinlagan och handlingar som fogals vid denna. Utredningen föreslår attden i nämnda paragraf intagna regeln om att rätten - i fall antalet kopior aven inlaga inte räcker - skall anmana ingivaren att tillhandahålla kopiorna ochatt annars på partens bekostnad göra en avskrift av handlingen, utmönstras urparagrafen. Frågor om hur rätten skall förfara når kopior saknas bör enligtutredningens mening i stället lösas genom allmänna bestämmelser iexpeditions-kungörelsen. En motsvarande utmönstring har föreslagits beträffande?>3 kap, 2 § RB av rättegångsutredningen i betänkandet (SOU 1982:25-26)Processen i tingsrätt. Det är oundvikligt att smärre/e/insmyger s\gi en förräiiningsakt.Det gäller ofta uppgifter som är ulan egentligt intresse för sakägarnasbedömning av förrältningsresultatet. Rättelse av ett förrättningsbeslut somblivit oriktigt på grund av skrivfel, felräkning eller liknande misstag kanske enligt reglerna i 4 kap. 42 § FBL, Från förrättningsmannahåll har anmärktsatt regler- na äralltför formalistiska, vilket ofta medför att rättelsearbetet blir onödigt Prop.1988/89: 77 arbetskrävande.Utredningen föreslår nu sådan ändring all rättelse skall Bilaga 2 kunnagenomföras på ett enkelt sätt, utan kontakter med sakägarna om detta Förslaget genomförs lagtekniskt på det sättet att reglerna i 4 kap. 42 § FBL upphävs varigenom reglema om rättelse iförvaltningslagen automatisktblir gällande beträffande förrättningsbesluten. följdändringar i 14 kap. 2 § och 15 kap. 2 § förstastycket punkten 5 FBL samt i 2 §ÄULL, 19 § AL och 16 § LL. Under förevarande avsnitt behandlar utredningen ävenfrågor om proto-kollföring och aktbildning i förrältningsärenden samt frågor omdelgivnings-och underräitelseförfarandet vid fastighetsbildning. Utredningensöverväganden i dessa hänseenden utmynnar dock inte i någraförfattningsförslag. Fråga om samordning av tillståndsprövning enligtnaturvårdslagen och fastighetsbildningslagen i visst hänseende För att ål allmänheten trygga tillgången till platser förbad och friluftsliv råder enligt 15 § NVL ett generellt strandskydd vid havet,insjöar och vattendrag. Strandskyddet omfattar normalt land- och vattenområdetintill från strandlinjen vid normall medelvaltenstånd. Området ifråga benämns strandskyddsområde. För att tillgodose syftet med strandskyddethar markanvändningen inom strandskyddsområde underkastats begränsningar i frågaom bebyggelse m, m. Enligt vad som sägs i 16 § NVL får sålunda inom ettifrågavarande område i princip bl, a. inte ny byggnad uppföras eller befintligbyggnad ändras för att tillgodose ell väsentligt annat ändamål än det vartillbyggnaden tidigare varit använd. Från nämnda förbud får emellertidlänsstyrelsen eller - efter delegation - myndighet lämna dispens, närsärskilda skäl föreligger. Att ett område är slrandskyddsområde har inte enbartbetydelse från bebyggelsesynpunkt. Det inverkar också på möjligheterna attfastighetsbilda inom området. Av innehållet i 3 kap, 2 § FBL följer att närsärskilda bestämmelser för marks bebyggande eller användning gäller skallfastighetsbildning ske så att syftet med bestämmelserna inte motverkas. Tillsådana bestämmelser räknas bl, a. reglerna i naturvårdslagen angående strandskyddsområde.Det nu sagda innebär att om en begärd faslighetsbildningsåtgärd skullemotverka den möjlighet alt bada och idka annat friluftsliv inomstrandskyddsområden som ål allmänheten tryggats genom 15 § NVL får åtgärdeninte äga rum. Det nu sagda gäller som huvudregel. Enligt 3 kap. 2 § FBL fåremellertid - eller efter dess förordnande byggnads-näniden -lämna dispens från strandskyddsbestämmelserna, om särskilda skäl föreligger. Mellan regeln om dispens i 3 kap, 2 § FBL och regeln omdispens i 16 § NVL föreligger i vissa fall konkurrens. Det gäller exempelvisnär fråga är om fastighetsbildning för nybyggnadsändamål. I sådana fall liggerdet i sakens natur att fastighetsbildningen kan få komma till stånd bara underden förutsättningen att bebyggelsen tillåls. Sakägaren kan, om han så önskar,inleda förfarandet med att söka dispens enligt 16 § NVL. Lämnas dispens kansakägaren därefter söka fastighetsbildning. Någon prövning enligt 3 kap, 2 § FBLav huruvida den sökta fastighelsbildningsåtgärden motverkar strandskyddsbestämmelsernassyfte behöver då inte ske, Prop. Sakägaren kan även gå lill väga på del sättet att hanbörjar med alt ansöka Bilaga 2 om fastighetsbildning. Innan faslighetsbildningsmyndighelenavgör frågan huruvida fastighetsbildningen motverkar slrandskyddsbestämmelsernassyfte torde faslighetsbildningsmyndighelen genom samråd göra sig underrättadom inställning. Om samrådsvis avgivna yttrandeger vid handen alt anser att fastighetsbildningen motverkar strandskyddsbeslämmelsernassyfte kan frågan om dispens enligt 3 kap. 2 § FBL aktualiseras. Lämnarlänsstyrelsen dispens enligt nämnda lagrum kan sakägaren påräkna attlänsstyrelsen även kommer alt lämna dispens från byggnadsförbudel i 16 § NVL. Oavsett vilken av de två redovisade vägarna en sakägareväljer anses utgången böra bli densamma, I åtminstone ett avseende kanemellertid valet av förfaringssätt få betydelse. Del sammanhänger med altbestämmelserna om fullföljd är olika i ett speciellt hänseende beträffandebeslut om dispens enligt 16 § NVL och ett motsvarande beslut enligt 3 kap. 2 § FBL.Olikheten beslår däri att har tillagts rätt an besvärasig till regeringen mot ett beslut enligt del förra lagrummet men inte enligtdet . Om en sakägare väljer all inleda förfarandet med att ansöka omfastighetsbildning kan nu nämnda skillnad i värsta fall leda lill två slutligamarkanvändningsbeslut beträffande samma markområde som är oförenliga, nämligendels ett beslut om att medge fastighetsbildning för bebyggelseändamål och delsett beslut om att inte medge undantag från det för markområdet gällandegenerella byggnadsförbudel. En nu nämnd komplikafion skulle inte behöva inträffa omsakägaren inlett förfarandet med att söka dispens enligt 16 § NVL, Utredningenhar därför funnit lämpligt alt i FBL meddela en föreskrift angåendehandläggningsordningen för faslighelsbildningsärenden som berör mark förvilken strandskyddsbestämmelser gäller. En sådan föreskrift är emellertid likabefogad beträffande fastighelsbildningsärenden som berör mark för vilken ävenandra slags naturvårdsföreskrifter gäller. Utredningen föreslår all om enansökan om fastighetsbildning har gjorts för ett ändamål som kräver medgivandeenligt NVL får fastighelsbildningsmyndigheten för sökandens räkning begäraprövning av frågan enligt nämnda lag. Frågor om vissa förenklingar beträffande handläggningen avfastighetsbildningsmål vid fastighetsdomstolen Utredningen har fått del av önskemål från faslighetsdomarhållom vidtagande av vissa ändringar av de för fastighetsbildningsmålen gällande processuellabestämmelserna i syfte att förenkla handläggningen av sådana mål vid fastighetsdomstolen.De bestämmelser som önskas ändrade är dels reglerna om fastighetsdomstolens domförhet,dels reglerna om fastighetsdomstolens möjligheter att avgöra mål i sak utanhuvudförhandling. Vad först beträffar fastighetsdomstolens domförhet harhävdats all de nu gällande domförhetsreglerna framstår som alltför stelbenta.Man har menat att utrymmet för att avgöra mål med en enda lagfaren domare börökas. Det gäller först och främst sådana fall där det under målets förberedandehandläggning uppkommer enighet mellan sakägarna och andra taleberätligade om att ettöverklagat beslut från fastighetsbildningsmyndigheten skall ändras Prop.1988/89: 77 på visstsätt. Även sådana fastighelsbildningsmål som kan anses varaav enkel Bilaga 2 beskaffenhet eller angår små värden har man menat borde fåavgöras av ensamdomare. Vad härefter angår möjligheten att avgörafastighetsbildningsmål i sak utan huvudförhandling har framförts önskemål omatt sådant avgörande borde få äga rum i större utsträckning oberoende avsakägares eller företrädares för allmänt intresse inställning än vad som förnärvarande medges. Enligt utredningens mening skulle ändringar av de gällandereglerna om domförhet och om avgörande av mål utan huvudförhandling i enlighetmed vad som önskats innebära en förenkling av verksamheten vid fastighetsdomstolarnautan att de rätlsäkerhetskrav som är befogade att ställa på rättskipningensattes ål sidan. På grund härav och eftersom det med hänsyn fill det rådande stalsfinansiellaläget måste bedömas som angeläget att möta en ökande arbetsbelastning fördomstolarna med förenklade handläggningsregler har utredningen ansett sig böralägga fram de förslag till tämligen begränsade ändringar av förfarandereglernasom önskats från faslighetsdomarhåll. I fråga om domförheten föreslår utredningen sålunda fördet första all om det under målets förberedande handläggning uppkommer enighetmellan sakägarna eller mellan dessa och annan taleberältigad om på vilket sättdet överklagade förrättningsbeslutet skall ändras får målet avgöras av en lagfarendomare. Uppkommer enigheten vid sådant särskilt sammanträde som sägs i 16 kap.3 § FBL får målet avgöras vid sammanträdel. För det andra föreslår utredningenall vid avgörande av mål vid huvudförhandling eller på handlingarna ärfastighetsdomstolen domför med en lagfaren domare när det är tillräckligt medhänsyn till målets beskaffenhet om sakägarna och andra taleberätligadesamtycker fill det. Vidare föreslår utredningen att när målet är av sådanbeskaffenhet att del i och för sig kan avgöras av ensamdomare skall jämväl dentekniske ledamoten få della i avgörandet, om det är lämpligt. Beträffande frågan om möjligheten att i ökad utsträckningkunna avgöra mål på handlingarna oberoende av sakägares och andra taleberättigadesinställning föreslår utredningen att ett faslighetsbildningsmål allfid fåravgöras utan huvudförhandling om det är uppenbart att sådan förhandling är obehövlig. Som förebild till utredningens nu framlagda förslag hardelvis tjänat den reform av reglerna i angående tingsrätts domförhetoch överrätts möjlighet att avgöra mål ulan huvudförhandling som skedde genomden ikrafllrädda lagen (1984:131) om ändring i . Vissafrågor om boendeinflytande vid bildande och Prop- 1988/89:77 Hyresgästers ställning enligt anläggningslagen Enligt 20 § AL har hyresgäster, i egenskap av innehavareav särskild rätt fill fastighet som tas i anspråk för gemensamhetsanläggning,ställning som sakägare vid anläggningsförrättningen, om deras rätt berörs. Korttid efter anläggningslagens ikraftträdande ansågs emellertid denna sakägarställninginte i tillräcklig utsträckning tillgodose hyresgästernas intressen vid anlägg-ningsförrältningar.Genom lagen (1974:822) om ändring i anläggningslagen, som trädde i kraft den 1januari 1975, infördes därför i 7,18,19, 30 och 31 §§ AL bestämmelser som gavhyresgästerna ett ökat inflytande vid bildande av gemensamhetsanläggningar. Vidutövande av delta inflytande skall hyresgästerna vara företrädda av sinorganisation. Med hyresgästorganisation menas i detta sammanhangriksorganisation av hyresgäster eller förening som är ansluten till sådanorganisation och inom vars verksamhetsområde de fastigheter som skall della ianläggningen är belägna. De nya bestämmelserna, som hade karaktären av försöksverksamhet,gäller tills vidare dels i kommunerna i Stockholms-, Göteborgs- ochMalmöområdena, dels i annan kommun om regeringen förordnar om det på ansökan avförening som är ansluten lill riksorganisation av hyresgäster och inom varsverksamhetsområde kommunen är belägen. Något beslut om utvidgning avtillämpningsområdet har inte meddelats av regeringen. Vad som i detta sammanhang tilldrar sig intresse är delsatt de ifrågavarande inflytandereglema har begränsad geografisk giltighet,dels alt rätten att utöva inflytandet är förbehållen riksorganisation avhyresgäster eller förening som är ansluten till sådan organisation och inomvars verksamhetsområde fastigheterna är belägna. Det sistnämnda innebär atthyresgäströrelsen i praktiken innehar en monopolställning i nämnda hänseende. Utredningen föreslår nu alt tillämpningsområdet för inflytandebesiäm-melsernautvidgas till att omfatta hela landet och all jämväl en utanför hyresgäströrelsenstående lokal organisation, som utgör en rättskapabel ideell förening meduppgift alt ta till vara medlemmarnas intressen i hyresfrågor, tillerkännsrätt alt utöva hyresgäslinflytandet. Beträffande ulövanderätlen föreslås merakonkret att inflytandet i första hand får utövas av den organisafion som haravtal om förhandlingsordning för berörd fastighet. Saknas förhandlingsordningbör ulövanderätlen liksom vara förbehållen riksorganisafioneller förening som är ansluten till sådan organisation och inom varsverksamhetsområde fastigheterna är belägna. Boendeinflytande på förvaltning av gemensamhetsanläggningi bostadsområde där skilda besittningsformer till bostäderna förekommer 1 de sammanhang där samhälls- och bosiadsbyggnadsplaneringförekommer anses del ibland lämpligt att av bl. a. bostadssociala skäl utforma s,k, integrerade bostadsområden. Som en följd härav har på en del platser ilandet vuxit uppområden inom vilka olika boendeformer har blandats. I några fall Prop.1988/89: 77 har integrationen uppkommit utan föregående planläggning genom attbe- Bilaga 2 sittningsformen ändrats beträffande vissa fastigheter i ettfrån början enhetligt bostadsområde. Integrationen kan vara av olika grad. Denlängst gående utmärks av att det inom ett och samma bostadsområde finnsfastigheter som bebos av hyresgäster, bostadsrätlshavare och småhusägare. I nämnda områden förekommer anläggningar som inrättatsgemensamt för fastigheterna. Anläggningarna förvaltas regelmässigt av en ellerflera samfällighetsföreningar. När olika boendeformer är blandade på nu redovisat sättkan förvalt-ningsuiövning genom samfällighetsförening förorsaka problem.Anledningen härtill är alt de skilda kategorierna boende inte har sammamöjligheter att direkt påverka samfallighetsföreningens verksamhet. Dettahänger i sin tur samman med utformningen av de röstningsregler i SFL som gällervid röstning på föreningsstämma. Det är reglernas utformning i främst två avseendensom leder till skillnader i boendeinflytande. Det ena har sin grund i att rösträtten är förbunden medmedlemskap i föreningen. Rösträtt tillkommer medlem i föreningen. vilket i detta sammanhang betyder att del är knutet tillägandet - varmed jämställs tomlräitsinnehav - och inte till boendet. I ettområde med sådant blandat boende som här avhandlas innebär delta följande irösträttshänseende. Varje småhusägare ar medlem och har därmed rösträtt.Varken en bostadsrätlshavare eller en hyresgäst är medlemmar i samfällighetsföreningen.Medlemskapet tillkommer nämligen ägaren till den fastighet i vilkenbostadsrätt är upplåten, dvs. bostadsrättsföreningen respektive ägaren tillhyresfastigheten. 1 det förra fallet utövas rösträtten av bostadsrättsföreningensstyrelse eller av särskilda firmatecknare, I det senare fallet är det ägarentill hyresfastigheten som utövar rösträtten. Är denne ett allmännyttigtbostadsföretag eller eljest en juridisk person tillkommer rösträtten styrelseneller särskilda firmalecknare. Del andra avseendet i vilket röstningsreglernas utformningleder till skillnader i boendeinflytande har att göra med de två metoder - huvudtalsmetodenoch andelstalsmetoden - som används för att bestämma röstetalet. Röstning efterhuvudtalei medför att en bostadsrättsförening och en ägare till enhyresfastighet inte har större röstetal än envar av ägarna till småhus iområdet, fastän bostadsrättsföreningen och hyresfastighetsägaren företräderfastigheter i vilka antalet boende ofta uppgår lill betydligt fler än detsammanlagda antalet boende i småhusen. Röstning efter andelstalet medför att detvå förstnämnda ägarkategorierna, till skillnad från småhusägarna, i de flestafall måste finna sig i att rösta efter ett modifierat röstetal på grund av ensärskild spärregel som finns i SFL, Det enklaste sättet alt begränsa uppkomsten av de nämndaröstningsproblemen vore naturligtvis att undvika att planera för integrationutan gemensamhetsanläggningar eller att planera för särskilda gemensamhetsanläggningarför varje boendeform inom bostadsområden. Huruvida detta är lämpligt harutredningen inte att bedöma. Det finns anledning tro alt det kommer alt finnasblandade besillningsformer även . Utredningen har därför ansett attdet föreligger behov av alt ändra röslningsreglerna i SFL på ett sådant sättatt därigenom tillskapas en bättre balans mellan olika boendeformer,när del gäller inflytande på förvaltningen av gemensamhets- Prop. 1988/89: 77anläggningar. Den lösning utredningen funnit bäst tillgodose ett sådant syfteBilaga 2 och som på grund härav framläggs här innebär följande. Den nuvarandeordningen med ett fastighetsanknutet medlemskap i samfällighetsföreningenbibehålls. Huvudtalsmetoden utmönstras, vilket medför att röstetalet alltidskall bestämmas med utgångspunkt i delägarfastighetemas andelstal. Lägen-hetshavarnai hyres- och bostadsrättsfastigheter tillerkänns Individuell rösträtt på samfallighetsföreningensstämma om de andelstal som åsätts hyres-och bostadsrättsfastigheterna har fördelatspå de olika lägenheterna genom en förhandlingsöverenskommelse i enlighet medreglerna i hyresförhandlingslagen respektive genom ett beslut vidbostadsrättsföreningens stämma. Tillämpningsområdet för förfarandet medindividuell röstning skall inte vara inskränkt till enbart samfällighetsföreningarav integrerad beskaffenhet. Förfarandet skall äga tillämpning även beträffandesamfällighetsföreningar vars medlemmar utgörs av enbart en eller flerahyresfastighetsägare eller en eller flera bostadsrättsföreningar. Individuellt röslningsförfarandeskall gälla även i fråga om äldre samfällighetsföreningar av nämndbeskaffenhet. Småhusägares boendeinflytande beträffande gemensamhetsanläggningarinom s. k. storkvarter Med slorkvarter avses i förevarande sammanhang en särskildform för småhusbebyggelse som karaktäriseras av alt fastigheterna inom ellkvarter samverkar om olika gemensamma anläggningar på kvartersmarken. Anläggningarnakan vara dels sådana som inom andra slags småhusområden brukar tillhöra varjeenskild fastighet t. ex. garage och parkeringsulrymme, dels sådana som vidmera traditionell planläggning brukar undantas från kvartersmarken ochhänföras till allmän plats. Del finns således väsentliga skillnader mellan storkvarteroch traditionell småhusbebyggelse. Dessa förorsakar särskilda proö/ew för demsom bor i ett storkvarier. Sålunda har gjorts gällande att det mellan småhusägareinom storkvarier och småhusägare inom traditionella kvarter kan uppstå enorättvis kostnadsfördelning. Småhusägaren inom storkvarteret betalarkostnaderna för driften av gemensamhetsanläggningarna inom kvarteret. Dessutombetalar han i form av kommunalskatt en del av kostnaderna för driften av deanläggningar som kommunen har ansvaret för. Småshusägare som bor i områdenulan storkvarter belastas däremot enbart med den sistnämnda kostnadsdelen. Manhar menat att del på grund härav är lätt att komma i konflikt med den kommunalalikställighetsprincipen, vilken innebär att alla kommuninvånare skallbehandlas lika. Utöver frågan om slorkvarlerens förenlighet med denkommunala likställigheten har även påtalats problem som är förknippade medsjälva bddandet och förvaltningen av gemensamhetsanläggningar i sådana kvarter. När det gäller bildande och förvaltning av gemensamhetsanläggningari samband med nyexploatering regleras detta i normalfallet i exploateringsavtal.Härvid brukar anges hur anläggningskostnaderna skall fördelas mellan kommunenoch exploatören. Det vanligaste är att exploatören utför och bekostar allaanläggningar på kvartersmark saml lämnar ett bidrag till kommu- nenskostnader för områdesanläggningar. Exploatörens kostnader läggs in i Prop.1988/89: 77 försäljningspriset för de färdigbildade fastigheterna och överförssåledes på Bilaga 2 fastighetsägarna. Dessa har inget inflytande påkostnadsfördelningen utan får finna sig i att betala vad kommunen ochexploatören ålägger dem. Denna avsaknad av inflytande uppfattas ofta som enbrist. Vidare föreskrivs ofta i exploateringsavtalen allexploatören skall föranstalta om inrättande av gemensamhelsanläggningen och ombildande av en samfällighetsförening för dess förvaltning. Normalt betyderdetta att de som flyttar in i ett nybyggt område inte har kunnat påverkainnehållet i del som skall vara gemensatnt. Alla avgörande beslut är i regelfattade före faslighets-köpet. Ofta övertar småhusägarna i dessa fall en i detnärmaste färdigkonslmerad anläggning och en redan bildad samfällighetsförening.Sedan anläggningsförrättning väl skett är småhusköparnas möjligheter att ändrapå vad som bestämts vid förrättningen begränsade, 1 exploateringsavtalen finns regelmässigt ävenbestämmelser om de tekniska krav m, m. som uppställs för gemensamhetsanläggningarna.Erfarenheten visar emellertid att dessa bestämmelser ofta är otillräckliga.Detta medför alt anläggningarna inte sällan utförs med för låg standard, någotsom i sin tur försvårar en rationell drift och leder till högredriftskostnader. En annan fråga - med viss anknytning lill den sist nämnda- gäller möjligheterna för samfällighetsföreningar som förvaltar storkvarlersanläggning-aralt i ekonomiskt hänseende möta anläggningarnas behov av underhåll ochförnyelse. Det har härvid framförts som önskvärt att föreningarna/o/tc/erarmedel för att därmed alltid ha tillgång till erforderliga medel. Man har emellertiduppmärksammat att benägenheten att bygga upp fonder hämmas av innehållet igällande skattelagstiftning. Ett ytterligare problem som kommit gällerförvaltande samfällighetsförenings tillgång lill sådana tekniska resurser ochkunskaper som krävs för alt föreningen på ell godtagbart sätt skall kunna skötade tekniskt komplicerade nyttigheter, vilka ingår i en storkvartersanläggning.Del har visat sig att flera föreningar saknar sådana tillgångar. De problem som berörts har bl.