prop · GC0377 · 1988-12-31 00:00:00 — I betänkandet redovisas också förslag till ändring i 10kap, 5 § FBL och i 18 § jordabalkens promulgationslag. Förslagen i betänkandet berör inte andra slagssamfälligheter än sädana som inrättats för väg- eller dikesändamäl. De ejberörda samfalligheterna kommer således även i fortsättningen att belastafastighetsindelningen, I förrättningssammanhang emellertid dessaavsevärt mindre problem än väg- och dikessamfälligheterna. En generellavveckling är därför inte lika angelägen. Kommittén har i stället för avsiktatt i ett senare betänkande redovisa förslag till förenklingar i reglerna omavveckling av samfälligheter genom fastighetsreglering. Sammanfattning av utredningens betänkandeFastighetsbildning 4 Fastiglietsbildningsutredningcn har enligt sina direktivhaft att se över tastig-hetsbildningslagstiftningen. Inom ramen för dettauppdrag har i direktiven angetts vissa frågor som utredningen särskilt skalluppmärksamma. Utredningen har i tidigare deibetänkanden behandlat frågor omavveckling av samfällda vägar och diken, om ersättning vid fastighetsregleringsamt om plangenomförande genom lantmäteriförrättning, I föreliggande betänkande,som är utredningens slutbetänkande, tar utredningen upp vissa civilrättsligafrågor i samband med fastighetsbildning, vissa frågor om förrättningshandläggningenoch det vidare förfarandet i fastighetsbildningsmål samt vissa frågoromboendeinflytande vid bildande och förvaltning av gemensamhetsanläggning. Prop.1988/89:77 Bilaga 2 Vissa civilrättsliga frågor i samband med fastighetsbildning Sakägare vid fastighetsbildning m. m. Enligt 4 kap, 11 § FBL ankommer det påfastighetsbildningsmyndigheten att utreda vilka som i egenskap av ägare tillfastighet eller på annan grund är sakägare i förrättningen. Sakägarutredningenvållar ofta fastighetsbildningsmyndigheten mycket arbete när samfälld markberörs av förrättningen. Detta har utförligt behandlats i utredningensdelbetänkande (SOU 1983:.7) Fastighetsbildning 1, 1 betänkandet lämnadesförslag om en avveckling av samfällda vägar och diken. Det innehöll emellertidinte några förslag med avseende på andra slags samfälligheter. Utredningenåterkommer i vissa hänseenden till dessa i förevarande betänkande. Utredningenföreslår inte någon generell och systematisk avveckling av onyttigasamfälligheter utan förutsätter att samfällighetsfrågorna även i fortsättningenkommer att behandlas vid fastighetsreglering i vanlig ordning efter hand som deaktualiseras av sakägare. Det finns emellertid enligt utredningens uppfattningvisst utrymme för en förenkling av handUiiiigniiiien. Redan nu gäller iförenklingssyfte den särbestämmelsen för samfälligheter att fastighetsbildniiigsmyiuligheteninte behöver fastställa ersättning för en samfällighetsandel med obetydligtvärde, om inte den ersättningsberättiga-de fastighetsägaren särskilt yrkar det.Utredningen föreslår att denna bestämmelse förses med en precisering av vad somskall utgöra ohetydllgi värde. Närersättning till samfällighetens delägare inte behöver fastställas, kan Prop.1988/89:77 som regel utredningen om vilka som tillhör delägarkrelsen undvaras.Del- Bilaga 2 ägarna kan i sådana fall kallas till förrättningssammanträdegenom kungörelse. Kostnaderna för kungöresleförfarandet är emellertid i dessafall ofta högre än de ersättningsbelopp som skulle komma i fråga om någon delägareskulle inställa sig vid sammanträdet och begära ersättning. Mot bakgrund avdetta och med hänsyn till att det enligt vad utredningen erfarit sällanförekommer att obetydliga ersättningsbelopp behöver fastställas föreslärutredningen att kungörelseförfarandet ersätts med en underrättelse om förrättningentill någon eller några inom den berörda delägarkrelsen. Detta förenkladeförfarande förutsätter dock att samfälligheten inte används för någotgemensamt ändamål. Det skall vidare vara uteslutet när samfälligheten ärföremål för föreningsförvallning. Regler om förvaltning av samfälligheter finns i ensärskild lag. Denna trädde i kraft . Till det som var nytt idenna lag hörde möjligheten att överlåta förvaltningen av sainfälld mark på ensärskilt inrättad juridisk person - en samfällighetsförening. Lagstiftningenföranledde inte någon ändring i fastighetsbildningslagen. Detta innebär attreglerna i sistnämnda lag fortfarande utgår från att endast delägarna isamfälligheten för talan när samfälld mark berörs av en förrättning. Det behövsdärför en anpassning av fastighetsbildningslagen till den nyasamfällighetslagstiftningen. Utredningen föreslår regler som klargör att ensamfällighetsförening i vissa fall har ställning som sakägare. Överlåts en fastighet under förrättningen blir i och medöverlåtelsen förvärvaren sakägare i stället för överlålaren. Behörigheten attföra talan för en fastighet följer sålunda med äganderätten. Frågan äremellertid om också överlålaren bör ha ställning som sakägare så längeöverlåtelsen är beroende av villkor. Utredningen har funnitlämpligt att både överlåtaren och förvärvaren behandlas som sakägare näröverlåtelsen är svävande. Så torde man också se på sakägarfrågan iförrättningspraxis. Att en fastighet byter ägare i anslutning till ettförrättningsförfarande är emellertid en så vanlig företeelse att det framstårsom mindre tillfredsställande att det saknas en lagbestämmelse till grund förpraxis i sakägarfrågan. Utredningen föreslär därför en sådan. När frågan om äganderätten till en fastighet är oviss, kanfastighelsbildningsmyndigheten välja mellan att självständigt avgöra vem somskall anses vara ägare eller att hänskjuta frågan till prövning av domstol.Härjämte står i vissa fall en tredje möjlighet till buds.Fastighetsbildningsmyndigheten kan nämligen ibland underlåta att ta ställning iägarfrågan genom att behandla samtliga möjliga ägare såsom sakägare vid sidanav varandra. Utredningen inenar att vad som sålunda gäller i fråga om denformella handläggningen av sakägarfrågan i samband med fastighetsbildning ärändamålsenligt. Utredningen föreslår i sammanhanget endast en lagändring avhuvudsakligen redaktionell beskaffenhet. Frän lantmätarhäll har framförts önskemal om atttillämpningsområdet för ägunderäiisuiredning .kall vidgas. Detta är nu mskränktsåtillvida att äganderättsutredning skall avse ett område inom vilketäganderätten till fast egendom är o\iss. Förrättningsformen anses därmed intekunna tillämpas när ovissheten hänför sig till en enstaka fastighet. om lagändring är enjigt utredningens uppfattningvälgrundade. Det finns Prop. 1988/89:77 emellertid ett annat institut änäganderättsutredning, vid vilket frågan om Bilaga 2 äganderätten till fastegendom kan prövas och ett lagfartsgrundande avgörande meddelas, nämligenlagfartssammanträde. Lagfartssammanträde till-lämpas i fråga om enstakafastigheter. Även detta institut har emellertid vissa begränsningar i fråga omtillämpningsområdet. Om det står klart att någon fångeshandling aldrig harblivit upprättad eller att förvärvet av annan anledning är ogiltigt kanlagfartssammanträde inte tillämpas. Det förekommer sålunda fall närlagfartsfrågan för en fastighet inte kan avgöras genom lagfartssammanträdetrots att ett sådant avgörande i och för sig skulle ha kunnat meddelas vid enäganderättsutredning, om fastigheten varit belägen inom ett område där dettainstitut kunnat tillämpas. Detta är inte tillfredsställande. Utredningen harfunnit lämpligast att föreslå ändringar beträffande båda instituten, Sålimdalämnas förslag om ändring i JB med innebörd att lagfart skall kunna vinnasgenom lagfartssammanträde i samma omfattning som på grund aväganderättsutredning. Vidare föreslås sådan ändring i ÄULL att det under vissaförutsättningar blir möjligt att med tillämpning av denna lag utredaäganderätten beträffande enstaka fastigheter. En anledning till att sakägarutredningen kan bliomfattande och arbetskrävande när samfälld mark berörs är den att utredningenofta måste avse ett stort antal delägare. Av samma anledning kansakägarutredningen ibland kräva mycket arbete när s. k, flerägda fastigheterberörs. Med begreppet flerägda fasligheter avses i allmänhet fastigheter sominnehas av dödsbo under delägarförvaltning eller av flera personer medsamäganderätt. Problemen med de flerägda fastigheterna hänför sig i förstahand till den omständigheten att kallelser och andra handlingar av formellbeskaffenhet som regel måste tillställas varje enskild delägare för sig. Dettaär en konsekvens av de förvaltniiigsregler som gäller för de flerägdafastigheterna och som innebär att förvaltningsåtgärden måste beslutas avdelägarna samfällt. De nämnda problemen har tagits upp ibetänkanden av dödsboutredningen (SOU 1981:91) och strukturutredningen (SOU 1983:71),har yttrat sig över båda betänkandena, 1 bilagatill remissvttrandet över dödsboutredningens betänkande har utredningenframfört alternativa förslag till lösning av vissa problem som är förknippademed flerägda fastigheter. Frågorna om de flerägda fastigheterna är angelägna. Dehänger dessutom nära samman med de sakägarfrågor som i övrigt behandlats idetta betänkande. En lösning på problemen behövs oberoende av om det iframtiden införs lagstiftning som är avsedd att motverka flerägandet somsådant. Med anledning av vad som lui sagts redovisar utredningen i förevarandebetänkande ett förslag som tidigare tagits upp i den nämnda bilagan tillutredningens remissyttrande över dödsboiitredningen. Vad utredningen sålundaföreslår äi- en ändring i\v delgivtiingshesiämnielscrna i fråga om flerägdafastigheter imiebäraiide att delgivning alltid kan ske med någon inomdelägarkrelsen för samtliga delägares räkning. Myndigheter och andra sombehöver lämna delägarna meddelanden av formell beskaffenhet befrias diirnied iåtskilliga ärenden från uppgiften att skaffa fram namn och adress på samtligadelägare - en uppgift som kan vara ganska betungande särskilt när det gälleräldre dödsbon. Det får i stället ankomma på den delägare som mottagit del- givningshandlingen att informera de övriga om dessinnehåll, Prop. 1988/89: 77 Det förekommer ibland all en fastighet som berörs av enförrättning se- Bilaga 2 nast lagfarits för ett bolag, en förening eller någonannan juridisk person som inte längre existerar. När detta är fallet är del iallmänhet svårt att finna någon som är behörig att som sakägare företrädafasligheten. Lagstiftningen om bolag och ekonomiska föreningar innehållervisserligen bestämmelser om likvidalionsförfarande för sädana fall när nyatillgångar anträffas efter upplösningen. Dessa bestämmelser är emellertid intepraktiskt användbara när förrättningen äger rum läng tid efter del alt bolageteller föreningen . Härtill kommer att det för ideella föreningar heltsaknas likvidationsregler. Utredningen föreslår den lösningen på frågan attgod man under vissa förutsättningar skall kunna förordnas för en upplöstjuridiska person. Vidare föreslår utredningen en regel som möjliggör att ettsålunda tillkommet godmanskap kan avvecklas när förrättningen avslutats. En fastighetsreglering angår inte alllid bara de berördafastigheternas ägare. Eftersom regleringen kan leda till att rättigheter somupplåtits i fastigheterna begränsas eller upphör alt gälla, är ocksårättighelshavarna sakägare. Utredningen om vilka rättigheter som belastar enfastighet och berörs av förrättningen ankommer påfaslighetsbildningsmyndighelen. Därvid måste emellertidfastighetsbildningsmyndigheten i stor utsträckning lita till de uppgifter somlämnats av fastighetsägarna. Det är därför lätt hänt att en rättighet glömsbort så att förältningen genomförs ulan att rättighetshavaren fått tillfällealt bevaka sina intressen. Utredningen föreslår att fastighetsägare skallåläggas en skadeståndssankiionerad skyldighet att förfastighetsbild-ningsmyndiglieten uppge de rättigheter som belastar fastigheten.Förslaget innebär att det som gäller vid expropriation och andratvångsförvärv också kommer att gälla vid fastighetsreglering. Detta står ocksåi överensstämmelse med vad som i JB föreskrivs om skyldighet för en överlåtareatt göra förbehåll om rättigheter som upplåtits i fastigheten. 1 7 kap, 29 § JB finns bestämmelser som anger hur enfastighetsreglering inverkar på nyttjanderätt och avtalsservitut. Därföreskrivs bl, a. att mark som genom regleringen överförs från en fastighettill en annan automatiskt befrias från rättigheter som upplåtits i denavstående fastigheten. Detta är något som gäller utan undantag, vilket iblandär opraktiskt. När ändamålet med fastighetsregleringen inte förutsätter atträttigheten skall upphöra, är det vanligt att de berörda fastighetsägarna äröverens om att rättigheten i stället skall bestå. Detta kräver i så fall att enny upplåtelse kommer lill stånd, vilket förutsätter en medverkan frånrättighetshavarens sida. Utredningen föreslår atl faslighetsbildningsmyndighelenfår förordna au en rättighet skall beslå i mark som överförs från en fastighettill en annan. Därigenom förenklas förfarandet når fastighetsägarna är överensom att rättigheten skall bevaras, Rättighetshavaren berörs då i allmänhet inteav regleringen och behöver därmed inte behandlas som sakägare. Förslagetinnebär emellertid att ett förordnande också skall kunna meddelas på begäran avrättighetshavaren. Som förutsättning för ett förordnande uppställs att sådanåtgärd är lämplig och inte motverkar syftet med regleringen, 9 1988/89. Om en rättighet skall slå kvar och gälla mot tillträdaren,måste detta som Prop. 1988/89:77 regel beaktas också när likvidersäuningenför den överförda marken skall Bilaga 2 bestämmas. En föreskrift om deltaföreslås inlagen bland reglerna om bestämmande av likvidersäuningen i FBL. En rättighet kan efter ett nu ifrågavarande förordnandekomma att belasta såväl den tillträdande som den avstående fastigheten. Delmedför som regel all upplålelsevillkoren måste jämkas. Jämkning torde framförallt bli nödvändigt med avseende på del utgående vederlaget för rättigheten.Det måste sålunda bestämmas hur vederlaget skall fördelas mellan ägarna. Detföreslås därför alt fastighetsbildningsmyndigheten får föreskriva sådanjämkning av upplåtelsevillkoren som är nödvändig. En uppdelning av en rätlighetsbelasining mellan flerafastigheter till följd av förordnande ger upphov till ett problem för denhändelse en av fastighetsägarna säger upp upplålelseavtalel.Nyttjanderättshavaren riskerar i ett sådant fall fortsalt bundenhet avupplåtelsen som sådan under en ny avtalsperiod, trots att upplåtelsen skallupphöra alt gälla i en del av utövningsområdel. För att ge underlag för enordning som är ändamålsenlig föreslår utredningen att en uppsägning avupplåtelseavlalel från en av fastighetsägarna skall ge en nyttjanderältshavarerän att frånträda upplåtelsen i dess helhet. Regeln om möjligheten för fastighelsbildningsmyndighetenalt förordna att en rättighet skall stå kvar i den mark som byterfaslighetstillhörighet kan förorsaka konflikt mellan å ena sidan rättighetersom gäller i den mottagande fastigheten och som flyter ut i det överfördaområdet och å andra sidan rättigheter som på grund av ett ifrågavarandeförordnande skall fortsätta att gälla i det överförda området. Utredningenföreslår den lösningen att de rättigheter som avsetts med förordnandet skallha företräde. Del sakrältsliga skyddet för en rättighet är i många fallberoende av att rättigheten är inskriven. När en rättighet byterfastighetsanknylning genom ett förordnande är det därför nödvändigt - omrättighetshavarens intressen skall bli beaktade - att inskrivningen avrättigheten i förekommande faW förs över till den nya fastigheten. Utredningenlämnar förslag i della avseende. De nu redovisade förslagen angående fastighetsbildningsverkan på avlalsrättigheter har tagit sikte på sådana rättigheter i allmänhet.Det finns emellertid vissa slags rättigheter som fordrar en särskilduppmärksamhet, nämligen de besittningsskyddade arrendena. Bestämmelserna i om fastighetsreglerings inverkan pårättigheter och reglerna i FBL gör inte någon skillnad mellan besittningsskyddadearrenden - jordbruksarrenden, utom s, k, sidoarrenden med kort upplålelselid,bostadsarrenden och fiskearrenden - och andra rättigheter. Detta innebär allen fastighetsreglering i vissa fall kan få konsekvenser som inte är förenligamed arrendelagstiftningens ändamål. Fastighetsreglering som grundas påmedgivande kan t. o. m. användas i syfte att kringgå bestämmelserna ombesittningsskydd. Utredningens förslag om att fastighelsbildningsmyndighetenfår förordna att en rättighet skall bestå i mark som överförs från en fastighettill en annan får särskild betydelse för de besittningsskyddade arrendena. Nårdet gäller dessa arrenden föreslås att utrymmet för förordnande skall varastörre än annars. Vidare föreslås beträffande jordbruksarrenden att avräkningmellan jordägare och arrendator, enligt vad som närmare är föreskrivet i JB.skall ske även i samband med ett ifrågavarande förordnande. Vad som nuföreskrivs i 7 kap. 29 § JB om att en rättighet upphör alt gälla Prop. 1988/89:77 i mark som överförs från en fastighet till en annan skall trots det nyssredovi- Bilaga 2 sade förslaget fortfarande vara huvudregeln. När dennahuvudregel är till-lämplig och rättigheten således skall upphöra med anledningav fastighetsbildningen uppkommer frågan från vilken tidpunkt upphörandetskall gälla. Lagen är oklar i della hänseende. Utredningen föreslår en särskildbestämmelse om tillträde lill mark som är belastad med en rättighet som skallupphöra. När fastighetsregleringen innebär att en rättighet upphävstill viss del. blir rättighetshavaren under vissa förutsättningar enligt 7 kap.30 § JB berättigad att frånträda upplåtelsen också med avseende på rättigheteni övrigt. Därvid ligger del i allmänhet i rättighetshavarens intresse atträttigheten får upphöra i det område som berörs av regleringen ochupplåtelseområdet i övrigt. Nuvarande lagstiftning innefattar inga garantierför alt della skall bli fallet. Utredningen föreslår därför med avseende påarrende att arrendeavtalet, om arrendatorn begär det i samband med sinuppsägning, skall upphöra som tillträde sker enligtfastighetsbildningsbeslutet. Bestämmelserna om hur fastighetsreglering inverkar pårättigheter gäller i fråga om rättigheter som upplåtits genom avtal. I fråga oms. k. officialrätligheter, dvs. rättigheter som tillkommit genom beslut avmyndighet, gäller alt de står kvar oberoende av hur fastighetsindelningen ändras.Om rättigheten utgörs av ett officialservitut, kan emellertidfastighetsbildningsmyndigheten med tillämpning av bestämmelsen i 7 kap, FBL iallmänhet likväl förordna all rättigheten skall upphöra, om detta ärändamålsenligt med hänsyn till fastighetsregleringens syfte. Däremot harfastighetsbildningsmyndigheten inte någon möjlighet att hantera officialnyttjanderättpå motsvarande sålt. Utredningen föreslår en bestämmelse som öppnar en sådanmöjlighet, Servitut är en rättighet som i allmänhet gäller förobegränsad tid, är en omständighet som gör att många servitut kvarstårsom formellt gällande trots att ändamålet med servitutsupplåtelsen sedan längeförfallit. De onyttiga servituten vållar problem i olika avseenden. De belastari onödan fastighetsböcker och fastighetsregister och medför därmed ibland att grava-tionsbevisoch registerutdrag blir svåröverskådliga och lämnar en missvisande bild av enfastighets verkliga belastning. Vidare är de onyttiga servituten till olägenheti förrättningssammanhang. Innehavaren av servitutet blir i allmänhet formelltsett sakägare när den belastade fastigheten berörs av en fastighetsregleringoch han skall därför kallas till sammanträde eller på annat sätt beredastillfälle alt yttra sig. Upphävandet av onyttiga servitut är en angelägensaneringsuppgift. Utredningen föreslår - i syfte att underlätta servi-tutssaneringenoch förenkla förrättningshandläggningen i övrigt - att ett servitut som inteanvänds och som uppenbarligen är obehövligt och utan värde för den härskandefastigheten får upphävas utan att serviiutshavaren bereds tillfälle att ytirasig. Ett servitut berörs inte bara av fastighetsbildning somgäller den tjänande fastigheten. Sålunda kan en fastighetsbildning med avseendepå den härskande fastigheten leda lill att servitutet i fortsättningen gällertill förmån för en ny fastighet. Detta följer av olika bestämmelser i ,Sålunda regleras i 2 kap. 5 § vad som skall gälla vid fastighetsbildning iallmänhet. Särskilda regler om avstyckning och klyvning finns i 10 kap. 4 §respektive 11 kap, 5 §, Enligtdessa båda sist nämnda regler får faslighetsbildningsmyndighelen i Prop.1988/89:77 sambandmed avstyckningen eller klyvningen besluta att servitutet skall gäl- Bilaga2 la påannat sätt än som annars skulle ha följt vid en tillämpning av lagens Detta kallas att servitutet disponeras. saknasmöjlighet alt disponera servitut. Utredningen lämnar förslag som öppnar ensådan möjlighet. Vissa frågor om förrättningshandläggningen och det vidareförfarandet i fastighetsbildningsmål Utredningen har tidigare behandlat olika frågorbeträffande förrätlningsför-farandet och det vidare förfarandet i faslighetsbildningsmål.Här tas nu upp några ytterligare frågor av nämnt slag. Vissa frågor om förrättningsförfarandet Enligt gällande bestämmelser skall ansökan omfastighetsbildning göras hos fastighelsbildningsmyndigheten. Härmed förstås denfastighetsbildningsmyndighet som är behörig alt handlägga förrättningen.Behörig är fastighetsbildningsmyndigheten i den ort där marken som avses medförrättningsansökan är belägen. Ligger marken under flera faslighetsbildningsmyndig-heterär endera myndigheten behörig att handlägga förrättningen. Tolkningen avnämnda behörighetsregler påverkas av lantmäteriets organisation. Regionaltindelas riket i lanimäteridislriki och varje sådant distrikt utgörverksamhetsområde för en fastighetsbildningsmyndighet. Förutom en regionalindelning finns emellertid även en funktionell sådan. Särskilda fastighetsbildningsmyndigheterhar således inrättats för fastighetsbildningsuppgifter som sammanhänger medjordbrukets och skogsbrukets rationalisering och liknande uppgifter, förfastighetsbildningsuppgifter som rör utvecklingen av tätbebyggelse samt förandra särskilda uppgifter, I flera kommuner har inrättats kommunala fastighelsbildningsmyndigheierför ärenden som rör utvecklingen av tätbebyggelse inom kommunen. Det nu sagdainnebär att inte enbart en fastighets fysiska belägenhet är avgörande förvilken myndighet som är behörig handlägga förrättningen. Även sakens beskaffenhetinverkar på frågan om vilken fastighetsbildningsmyndighet som är behörig. Förden som vill ansöka om fastighetsbildning kan del således vara svårt att vetavilken myndighet som är behörig att handlägga förrättningen. Om en ansökan gesin lill annan myndighet än den som är behörig kan detta i vissa fall fånegativa konsekvenser. Det gäller exempelvis en ansökan som rör fastighetsbildningpå grund av överlåtelse av fastighetsdel. Inkommer inte en sådan ansökan tillbehörig faslighetsbildningsmyndighet inom den i JB angivna tiden - sex månaderfrån dagen för överlåtelsehandlingens upprättande är överlåtelsen ogiltig, Isyfte att motverka rättsförlust och alt förenkla allmänhetens kontakter medmyndighetssidan föreslår nu utredningen alt ansökan om fastighetsbildning ärrätt gjord när ansökan inkommit till vilken fastighetsbildningsmyndighet somhelst inom länet eller till överlantmätarmyndigheten. Förslaget överensstämmermed ell motsvarande förslag som framlades i departementspromemorian (Ds Ju 1977:12)Uppföljande Prop. 1988/89:77 översyn av faslighetsbildningslagstiflningen. I 15 kap. FBL behandlas frågan om fullföljd lill fasiighetsdomsiolen.Av kapitlets inledande paragraf framgår att behörig fastighetsdomstol för prövningav ett överklagat förrättningsavgörande är den domstol inom vars domkrets den imålet berörda marken är belägen. Ligger marken under flera fastighetsdomstolarupptas talan av den domstol under vilken huvuddelen ligger. När fullföljd skerskall besvärsinlagan normalt inges till fastighetsdomstolen inom den i detsärskilda fallet gällande besvärstiden.