prop · GC0377 · 1988-12-31 00:00:00 — Enligtmin mening är det lämpligt med hänsyn till det samband som i praktiken kan föreligga mellan sanerings- och anläggningsåtgärder att an läggningslagens bestämmelser anpassas till vad som gäller enligt bosladssa- neringslagen. En sådan lösning innebär dessutom att fastighelsbildnings myndigheten inte behöver hysa någon tvekan om vilken sammanslutning av hyresgäster som får agera i en anläggningsförrättning. Hyresgästinfly tandet i AL bör alltså i första hand få utövas av den organisation som har avtal om förhandlingsordning för berörd fastighet. Saknas en sådan för handlingsordning bör inflytandet liksom vara förbehållet en riksorganisation av hyresgäster eller en förening som är ansluten till en sådan organisation och inom vars verksamhetsområde fastigheten är belä- 68 gen.Vad jag nu har sagt bör komma lill uttryck genom en ändring av 7 § AL. 2.5.2 Boendeinflytandevid skilda besittningsformer Min bedömning: Denu gällande omröstningsreglerna för samfällighetsföreningar bör behållasoförändrade. Utredningens förslag: Församfällighetsföreningar som förvallar gemensamhetsanläggningar i integreradebostadsområden skall särskilda omröstningsregler gälla. Av två alternativaförslag blockröstningsförjarande och individuellt röstningsförfarande förordar utredningen del sistnämnda. Remissinstanserna: Fleraifrågasätter behovet av särskilda regler för gemensamhetsanläggningar iintegrerade bostadsområden. Även de som anser att ett lagstiflningsbehovföreligger kritiserar de framlagda förslagen, som anses bl. a. vara alltförkomplicerade. Bakgrund: Avbosladssociala skäl har i vissa fall eftersträvats en blandning av olikaboendeformer inom samma bostadsområde. Den längst gående integrationen utmärksav att man inom ett och samma bostadsområde har bildal fasligheter som bebosav hyresgäster, bostadsrätlshavare och småhusägare. Det finns också exempel påatt integration har uppstått genom att besitlningsformen i ett från börjanenhetligt område har ändrats beträffande några fastigheter. 1 de bostadsområdensom från början planeras för flera upplålelseformer finns vanligengemensamhetsanläggningar som har inrättats gemensamt för fastigheterna. Vidsanering av äldre bebyggelse kan del uppkomma behov av sådana anläggningar förflera fastigheter. En gemensamhetsanläggningförvaltas regelmässigt av en samfällighetsförening enligt lagen (1973:1150) omförvaltning av samfälligheter, SFL. När olika boendeformer är blandade på förutangivet sätt kan det orsaka vissa problem vid utövandet av förvaltningen avgemensamhetsanläggningar genom en samfällighetsförening. Anledningen är att deskilda kategorierna av boende inte har samma möjligheter all direkt påverkaföreningens verksamhet. Detta hänger i sin tur samman med utformningen av derösträltsregler som gäller vid omröstning på föreningsstämman. Det är reglernasutformning i främst två avseenden som leder till skillnader i boendeinflytande. För det första är enligtSFL rösträtten som sådan förbunden med medlemskap i föreningen. Medlemskapetär i sin tur knutet lill ägandet och inte till boendet. Varje småhusägare ärmedlem och har därmed rösträtt. Beträffande bostadsrättsfastigheter är intebostadsrättshavarna utan bostadsrättsföreningen medlem. Och beträffandehyresfastigheter är inte hyresgästerna utan hyresvärden (fastighetsägaren)medlem. För det andra ärhuvudregeln enligt SFL att varje medlem i föreningen oavsett om han äger eneller flera'berörda fastigheter har en röst. Detta medför att exempelvis enägare till ett hyreshus inte har större röstetal än var och en av småhusägarnai området, trots att hans fastighet bebos av många människor, kanske rentavfler än det sammanlagda anta- let boende i småhusen. Ifrågor av ekonomisk betydelse gäller visserligen Prop. 1988/89: 77 en särskild regel sominnebär att om en medlem begär det röstetalet i stället beräknas efterdelägarfaslighetens andelstal i samfälligheten. tal fastställs avfastighetsbildningsmyndigheten vid inrättandet av gemen- samhetsanläggningen ochbestäms efter vad som är skäligt med hänsyn främst till den nytta somfastigheten har av anläggningen. omröstning efter andelstalär emellertid försedd med en spärr på del sättet att en medlems röstetalinte får överstiga en femtedel av det sammanlagda röstetaletför samtliga närvarande röstberättigade medlemmar. Skälenför min bedömning: Vid utformningen av nya bostadsområden är det ofta en fördelatt bryta upp den kategoriindelning som lätt följer med skilda boendeformer. Iviss utsträckning har det förekommit att olika upplålelseformer har samlats isamma bostadsområde. I sådana fall är del en fördel om de boende själva fårutforma och ta ansvaret för gemensamhetsanläggningar för exempelvisfritidsaktiviteter och gemensam samvaro. Detta gäller också vid sanering avbefintlig bebyggelse av blandad karaktär. Integreradebostadsområden är inte någon vanlig företeelse. Detta förhållande är docki sig inte något skäl att underlåta alt vidta lagstiftningsåtgärder i frågan.Det skulle enligt min mening vara en fördel om omröstningsreglerna i SFL kundeutformas så all de inte uppfattas som ett hinder mot inrättandet av önskvärdagemensamhetsanläggningar. En fömtsättning för ändring i SFL:somröslningsregler måste dock vara att man åstadkommer en rimlig lösning på deproblem som har angivits i del föregående. Utredningenhar anvisat två metoder för att komma till rätta med dessa problem. Av de tvåalternativen har utredningen själv förordat ett individuelltröstningsförfarande. Förslaget innebär att all omröstning skall ske efterandelstal och att den rösträtt som tillkommer flerbostadsfasligheter-nafördelas till de boende genom avtal. Praktiskt laget alla remissinstanser haremellertid avvisat det individuella röstningsförfarandet, oftast medmotiveringen att metoden är alltför tekniskt komplicerad. Jag delar dennauppfattning. Jag vill dessutom tillägga att hyresgästemas inflytande över sitteget boende i övriga sammanhang bygger på avtal mellan hyresvärden ochhyresgästernas organisationer. Enligt min mening finns det inte skäl attbeträffande det inflytande de boende bör ha över förvaltningen av engemensamhetsanläggning välja en annan principiell lösning. Inte heller finnsdet anledning att i detta sammanhang göra avsteg från den representativabeslutsordning som gäller för bostadsrättsföreningar. Fråganblir då om det andra av utredningen uppställda alternativet blockröstningsförfarandet är genomförbart. I korthet innebär detta förfa rande följande: Den nuvarande ordningen med ett fastighetsanknutet medlemskap i samfällighetsföreningen bibehålls. Huvudtalsmetoden ut mönstras och röstetalet skall således alltid beräknas utifrån delägarfastig hetemas andelstal. Småhusägarna skall rösta i block på föreningsstämman, dvs. som en enhet med ett röstetal som utgör summan av varje småhusfas tighets andelstal. Den nuvarande röstspärren (49 § första stycket SFL) bibehålls och görs tillämplig på del för småhusblocket bestämda andelsta 70 let.Hyresgästinflytandel regleras inte i lag utan möjliggörs genom överens- Prop. 1988/89: 77 kommelse mellan ägaren av hyresfastigheten och enorganisation av hyresgäster. Ävenbeträffande detta alternativ är remissinstanserna negativa. Åtskilliga anseratt blockröstningsmetoden är alltför komplicerad och kan försvåra arbetet iden enskilda föreningen. Kritiska röster finns även bland de remissinstansersom förordar att de nuvarande omröstningsreglerna ändras. Ett parremissinstanser förordar att spärregeln helt avskaffas vidgemensamhetsanläggningar i integrerade bostadsområden, således även vidblockröstning. Remisskritikenvisar enligt min bedömning att inte heller ett blockrösl-ningsförfarande enligtutredningens modell kan genomföras. 1 detta läge uppkommer frågan om det ärmöjligt alt tillskapa en bättre balans mellan olika bonendeformer genomlagändringar som är mindre ingripande än dem som utredningen har förordat ulanall detta i sig skapar nya nackdelar. Enmöjlighet skulle då, som några remissinstanser har varit inne på, kunna varaatt upphäva den spärregel som gäller vid omröstning enligt andelstalsmetoden.Regeln innebär som jag har nämnt att en medlems röstetal inte fåröverstiga en femtedel av del sammanlagda röstetalet för samtliga närvaranderöstberättigade medlemmar. Avsikten är att förhindra att större delägare fårett dominerande inflytande över samfällighetsföreningen. Bibehållerman nuvarande omröstningsregler vid gemensamhetsanläggningar i integreradebostadsområden men upphäver spärregeln beträffande fall då omröstning begärsenligt andelstalsmetoden, förstärks visserligen flerbostadsfastigheternasställning i ekonomiska frågor på de små andelsägarnas bekostnad. Enligt minmening kan man dock inte bortse från risken för all en boendekategori medsärintressen i förhållande till övriga boende inom området skulle kunnadominera samfällighetsföreningen om spärregeln slopades. Ett slopande avspärregeln skulle därför inte leda till att omröstningsreglerna innefattar denlämpliga avvägning mellan motstående intressen som måste eftersträvas. Jagkommer därför till slutsatsen att det i delta lagstiftningsärende inte harframkommit något förslag som innebär en godtagbar lösning på de problem som dennuvarande ordningen för med sig. Utredningens grundliga analys och desynpunkter som har framkommit under remissbehandlingen ger alltså enligt minmening vid handen att del i varje fall inte finns något lämpligtahernativ till de regler som gäller . Jag förordar därför att dessa reglerbibehålls oförändrade. Det bör dock tilläggas att delta ställningstagandegivetvis inte utesluter all dessa frågor senare övervägs på nytt i ett annatsammanhang. 2.5.3Boendeinflytande för småhusägare i s. k. storkvarter Medstorkvarter avses i det följande en särskild form för småhusbebyggelse som karaktäriseras av att fastigheterna inom ett kvarter samverkar om olika gemensamma anläggningar på kvartersmarken. vara sådana som inom andraslags småhusområden brukar tillhöra varje enskild fastighet, exempelvis garageoch parkeringsutrymmen. Det kan också vara sådana anläggningar som vid mertraditionell planläggning undantas från kvartersmarken och hänförs till allmänplats. 2.5.3.1Småhusägares inflytande vidgemensamhetsanläggningars tillkomst, utjörande ochförvaltning m. m. Mitt förslag:Nuvarande bestämmelser om inrättande av gemensamhetsanläggningar inomstorkvarter och om bildande av samfällighetsförening ändras inte.Fastighetsdomstolens medverkan vid förordnande av förrättningsman överläs ivissa fall av fastighelsbildningsmyndigheten. Utredningensförslag: Vid nyexploatering skall endast nödvändiga anläggningar få inrättasinnan småhusägarna har tillträtt sina fastigheter. Samfällighetsföreningarskall inte heller få bildas förrän merparten av småhusägarna har tillträtt sinafastigheter. Fastighetsdomstolens medverkan vid förordnande av vissaförrättningsmän övertas av fastighelsbildningsmyndigheten. Remissinstanserna:Ingen remissinstans tillstyrker utredningens förslag all endast nyttigaanläggningar skall få inrättas före tillträdet. Ett fåtal instanser tillstyrkerförslaget om en senareläggning av föreningsbildningen. Skälenför mitt förslag: När en gemensamhetsanläggning inrättas i befintligsmåhusbebyggelse får de boende i egenskap av fastighetsägare ett direktinflytande över, anläggningens utformning. Annorlunda förhåller det sig oftanär en sådan anläggning inrättas vid nyexploatering. Vid inrättandet ärsmåhusfastigheterna normalt inte överlåtna till brukarna och det är kanske inteens känt vilka dessa blir. Initiativet till anläggningen tas av exploatören.Alla avgörande beslut kommer därför som regel att fallas ulan medverkan avsmåhusägarna. Dessa får vanligen överta en helt färdigkonslmerad anläggning ochen för förvaltningen av denna bildad samfällighetsförening. Enmöjlighet att förstärka de boendes inflytande är, som utredningen harföreslagit, att endast sådana anläggningar som är nödvändiga för ettfunktionellt boende skall få inrättas under exploateringsfasen och att ensamfällighetsförening skall få bildas först sedan fastigheterna har sålts ochtillträtts. de fall då en gemensamhetsanläggning inte är nödvändig inrätta enkompletterande gemensamhetsanläggning sedan exploateringen avslutats måsteemellertid, som åtskilliga remissinstanser har påpekat, leda tillkostnadshöjningar. Risken är också stor att anläggningar som inte bedöms somnödvändiga över huvud laget inte blir byggda. Till detta kommer all denföreslagna uppdelningen i nödvändiga och icke nödvändiga anläggningar integaranterar något verkligt inflytande för de boende. Utredningensförslag att samfällighetsföreningen inte skall få bildas förrän småhusägarnahar lilllrätt sina fasligheter är visserligen från demokratisk synpunkttilltalande. Det finns emellertid avgörande nackdelar med en senarelagdföreningsbildning. Enligt gällande rätt inträder fastighetsägarnas ansvar förgemensamhelsanläggningen redan genom anlägg-ningsbeslulet. Detta är praktisktbetingat och del går inte att skjuta upp ansvaret för anläggningens drift m. m.genom att senarelägga föreningsbildningen. Till dess en samfällighetsföreningbildats gäller för gemensamhelsanläggningen s.k. delägarförvaltning. Detta ären mycket osmidig förvaltningsform i synnerhet om antalet delägare inteendast är ett fåtal eftersom samstämmighet krävs för beslut. Enligt minbedömning är fördelarna med utredningens förslag inte sådana alt de uppvägerdessa nackdelar. Pågrund av det anförda anser jag att utredningens förslag i de delar som harberörts inte bör genomföras. 1anslutning till sill förslag om en senareläggning av bildandet av samfällighetsföreningaktualiserade utredningen frågan humvida fastighetsdomstolens medverkan vadgäller förordnande av sammanträdesledare m. m. kan avvaras. Utredningensförslag till förenklingar på denna punkt har godtagits av de remissinstansersom har yttrat sig i frågan. Jagansluter mig till detta förslag och föreslår sålunda att bestämmelsen i 20 §SFL som innebär att fastighetsdomstolen skall förordna sammanträdesledareför att hålla sammanträde för bildande av samfällighetsförening utmönstrasoch ersätts med en bestämmelse att fastighetsbildningsmyndigheten utansärskilt förordnande skall hålla sådant sammanträde när någon av delägarnabegär det. Om en delägare begär att annan än fastighelsbildningsmyndighetenskall hålla sådant sammanträde exempelvis av kostnadsskäl skall denföreslagne förordnas om han är lämplig för uppdraget, dvs. besitter tillräckligerfarenhet och kunskap samt intar en fristående ställning i förhållande tillsakägarna. Jag föreslår också att den befogenhet som fastighetsdomstolen enligt7 § andra stycket SFL har att vidta vissa interimistiska åtgärder överförs tillfastighetsbildningsmyndigheten. Slutligen föreslår jag attfastighetsbildningsmyndigheten i stället för fastighetsdomstolen skall förordnasammanträdesledare vid delägarförvaltning (7 § SFL). Ändringen i 7 § SFL lederlill en redaktionell ändring av 8 § samma lag. 2.5.3.2Samfållighetsföreningars skyldighet att göra fondavsättningar Mittförslag: Samfällighetsföreningar som förvaltar en gemensamhetsanläggning försmåhusfastigheter eller för sådana fastigheter jämte hyres- ellerbostadsrättsfastigheter skall, för anläggningar av betydande värden, varaskyldiga att göra fondavsättningar för anläggningens underhåll och förnyelse. Utredningens förslag:Överensstämmer i princip med mitt förslag. 1988/89: 77redningsförslaget avser dock inte endast anläggningar av betydande ekonomisktvärde. Flera remissinstanser menar dock altfonderingsskyldigheten skall inskränkas till att gälla endast anläggningar avbetydande värde. Skälenför mitt förslag: Vatten- och avloppsledningar, Qärrvärmesystem,parkeringsutrymmen och förbindelseleder är exempel på kommunaltekniskaanläggningar som inom storkvarter utförs som gemensamhetsanläggningar.Anläggningarna är nödvändiga för ett funktionellt boende inom kvarteret. Dekräver under sin tekniska och ekonomiska livslängd ett kontinuerligt underhåll.De som har fördel av anläggningen bör ha ett ansvar för att den kanbibehållas eller ersättas. Rättviseskäl talar enligt min mening för attkostnaderna fördelas över anläggningens livslängd. Jag anser därför att det börfinnas en skyldighet att göra fondavsättningar för anläggningens underhåll ochförnyelse. Genom en sådan fondering uppnås dessutom en bättre beredskap och ettstörre handlingsutrymme för föreningen den dag åtgärder behövs för altvidmakthålla anläggningen. Iförsta hand bör de nya reglerna omfatta samfällighetsföreningar som förvaltargemensamhetsanläggningar inrättade för enbart enskilda småhusfastigheter, dvs.de typiska storkvartersfallen. Skälen för fondering gör sig emellertid gällandemed samma styrka beträffande samfällighetsföreningar som förvaltar engemensamhetsanläggning inom bostadsområden där del utöver enskildasmåhusfastigheter också förekommer hyres- och bostadsrältsfastigheler. I likhetmed vad flera remissinstanser framhållit anser jag att fonderingsskyldighetenbör inskränkas till gemensamhetsanläggningar av kommunalteknisk natur ellersom annars är särskilt kapital-krävande. Degemensamhetsanläggningar som kommer att omfattas av de nya bestämmelserna är avskiftande karaktär och storlek. Motsvarande kan också sägas om de föreningarsom förvallar anläggningarna. Med hänsyn härtill finner jag det inte lämpligtatt i lagen närmare reglera skyldigheten att göra avsättningar till sådan fond.Efter förebild av den bestämmelse som finns beträffande bostadsrättsföreningar (44§ bostadsrällslagen) bör det ankomma på samfällighetsföreningen all självfastställa grunderna för fondavsättningen. Grunderna bör anges i stadgarna. Jagföreslår alt 28 § SFL, som innehåller bestämmelser om vad stadgarna för ensamfällighetsförening skall ange, kompletteras med en föreskrift av dettaslag. skall kunna bedöma vilka fondavsättningar somkrävs bör en underhålls- och förnyelseplan upprättas. Planen bör innehållanärmare upplysningar om anläggningens utförande och standard, liksom uppgifterom antagen underhållscykel och beräknad livslängd. Lagen om förvaltning avsamfälligheter bör kompletteras med en ny bestämmelse härom (41a §). Deförslag som jag har tagit upp för att trygga en rättvis och framåtsyf-landeförvaltning av gemensamhetsanläggningar bör gälla även beträffande äldreföreningar. 2.5.3.3 Omprövning avanläggningsbeslut vid ändrade förhållanden Mittförslag: Nuvarande restriktiva bestämmelser om omprövning av ett anläggningsbeslutmjukas upp något. Omprövning skall således inte kunna ske bara vid ändradeförhållanden utan också när ett klart behov härav föreligger. Utredningensförslag: Överensstämmer med mitt förslag. Remissinstanserna:Tillstyrker utredningens förslag eller lämnar det utan erinran i sak. Vissalagtekniska anmärkningar framförs dock. Skälenför mitt förslag: Ett anläggningsbeslut kan, fömtom när det i beslutet särskilthar föreskrivits att omprövning får ske, omprövas endast om nya eller ändradeförhållanden av rent faktisk natur har inträtt. Ändrad bedömning avföreliggande fakta är således inte gmnd för omprövning. Detär enligt min bedömning väsentligt att en gemensamhetsanläggning kan verkalångsiktigt och under stabila förhållanden. En viss restriktivitet måste därförprägla bedömningen av frågan om omprövning av villkoren för anläggningen. Aandra sidan kan man inte bortse ifrån att det efter hand kan framträda ettklart behov av att kunna modifiera villkoren för anläggningen med hänsyn tillvunna erfarenheter. I likhet med utredningen anser jag därför att utrymmet fören omprövning bör vidgas något. Bestämmelsen i 35 § anläggningslagen bör alltsåkompletteras så att omprövningsförrättning, förutom i de fall som anges iparagrafen, även skall få äga rum om ett klart behov härav föreligger. 2.5.3.4Samfällighetsföreningars ställning vid en anläggningsförrättning Mittförslag: En samfällighetsförening ges rätt att ta initiativ till enanläggningsförrättning rörande den egna gemensamhelsanläggning- Utredningens förslag:Överensstämmer med mitt förslag. Dämtöver föreslår utredningen attsamfällighetsföreningen vid vissa omprövningsförrättningar skall vara sakägarei stället för delägarna. Remissinstanserna:Flertalet tillstyrker utredningens båda förslag. Några remissinstanser reser avrättssäkerhetsskäl invändningar mot förslaget att föreningen skall varasakägare i stället för delägarna. Skälen för mitt förslag:Myndigheternas handläggning av vissa ompröv-ningsförrällningar enligt 35 §anläggningslagen skulle förenklas, om samfällighetsföreningen och intedelägarna är sakägare i förrättningen. Utredningens förslag om detta avserendast omprövningsförrätlningar som gäller ändring i fråga om kretsen avfastigheter som deltar i gemensamhetsan-läggningen. Utredningen har framhållitatt förenklingen bör kunna genom- föras eftersom denbefintliga delägarkretsens intressen vid denna typ av förrättning i allmänhetbara berörs i begränsad utsträckning. Utredningsförslaget ärenligt min mening inte helt invändningsfritt från rättssäkerhetssynpunkt. Medhänsyn lill detta och då rationaliseringseffekten får bedömas som liten anserjag att förslaget inte bör genomföras. Däremot anser jag liksomutredningen att en samfällighetsförening bör ha rätt all ta initiativ lill enanläggningsförrättning som berör den förvallade anläggningen. Detta ligger ilinje med vad jag har föreslagit beträffande samfällighetsföreningarsmöjlighet att påkalla en förrättning för fastighetsreglering som berör den avföreningen förvaltade samfällda egendomen (avsnitt 2.3.1.2). En fömtsättningför att föreningen skall få påkalla en förrättning som angårgemensamhelsanläggningen bör dock vara att beslut härom fallas av föreningensstämma. Vad jag nu har förordat bör komma till uttryck genom ett tillägg till18 § anläggningslagen. Min bedömning:Någon förändring i nuvarande bestämmelser om samfällighetsföreningars ändamåloch verksamhet bör inte göras. Utredningensförslag: Nuvarande bestämmelse om samfällighetsföreningars ändamål ochverksamhet omredigeras för att möjliggöra en viss uppluckring av gällandepraxis. Remissinstanserna: Endastett fåtal remissinstanser har kommenterat utredningens förslag. Ett par av demtillstyrker en något större rörelsefrihet för samfällighetsföreningarna menifrågasätter lagförslagets utformning. Skälen för min bedömning:Enligt 18 § första stycket SFL är en samfällig-hetsförenings uppgift allförvalla den samfällighet för vilken den bildats. I linje härmed föreskrivs iparagrafens andra stycke att föreningen inte får driva verksamhet som ärfrämmande för det ändamål samfälligheten skall tillgodose. Fråganvad som hör till en samfällighels verksamhetsområde har varit uppe tillprövning i domstol vid ett flertal tillfällen, och en tämligen omfattandepraxis har utvecklats inom della område. Utredningen, som i och försig understryker att utgångspunkten måste vara att en samfällighetsföreningsbefogenhet är avhängig av det ändamål som samfälligheten skall tillgodose, harifrågasatt om inte en viss uppmjukning av praxis vore önskvärd. Enligt min mening måsteutgångspunkten även vara att en samfällighetsförening inte bör fådriva verksamhet som är främmande för det ändamål samfälligheten skalltillgodose. Hur gränsen skall dras i enskilda fall kan dock inte gärna fixerasi lagtext ulan bör i stället liksom avgöras i rättstillämpningen. Denpraxis som har utvecklats är enligt min mening i huvudsak tillfredsställande.Jag anser därför att det inte föreligger skäl att ändra rättsläget på dennapunkt. 2.6 Ikraftträdande m. m. Prop. Dennya lagstiftningen bör träda i kraft den . Förnågra fall behövs särskilda övergångsbestämmelser. Haren förrättning enligt anläggningslagen avancerat så långt att sammanträdehållils med sakägarna före ikraftträdande av de föreslagna lagändringarna, bördet utökade hyresgästinflytandet inte påverka en sådan förrättning, se avsnitt2.5.1.