mot · GB02Bo424 · 1988-01-25 00:00:00 — Den kritik som riktats mot begreppet folkrörelsekooperativ föranledde dock regeringen att föreslå en skrivning i lagtexten som inte innehåller begreppet folkrörelsekooperativ. Den beslutade lagstiftningen diskriminerar dock SBC på exakt samma sätt som . motsätter sig denna särbehandling av SBC av flera skäl. SBC är inte mindre folkrörelse än de två andra organisationerna. Det finns ingen anledning att i lagstiftningen lägga sig i organisationernas uppbyggnad. Vi anser att lagstiftningen bör ändras så att undantaget från kravet på förvärvstillstånd gäller för rikskooperativ organisation, regional organisation av bostadsrättsföreningar och bostadsrättsförening som är ansluten till en rikskooperativ organisation. Detta får konsekvenser för bostadsrättslagen, lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. och lagen om fastighetsmäklare. Reavinster beskattas olika beroende på upplåtelseform. Reglerna för realisationsvinstbeskattning av bostadsrätter ändrades så att beskattningen blir evig. Beroende på hur länge bostadsrätten har innehafts upptas en viss andel av reavinsten till beskattning. Det finns ingen möjlighet att få uppskov med beskattningen även om reavinsten används till att köpa en ny bostad. Dessa regler skiljer sig från dem som gäller för villor. Vid en försäljning av en villa får inköpspriset i princip räknas upp med inflationen. Det finns också en rätt till uppskov med skatten om man köper en annan villa. Det är önskvärt att samma principer gäller för realisationsvinstbeskattning av villor och bostadsrätter. Avsaknaden av regler om uppskov hämmar rörligheten på bostadsmarknaden. De uppgifter som förekommit om att regeringen avser att ta bort uppskovsrätten för villor är därför oroande. Rörligheten på bostadsmarknaden är så låg att det i stället krävs åtgärder som ökar rörligheten. Det bör således vara möjligt att få uppskov när man säljer sin bostadsrätt eller villa oavsett om man köper en bostadsrätt eller villa. Beskattningen av reavinster vid försäljning av bostadsrätter bör utformas i enlighet med de principer som gäller för egnahem, dvs. De nuvarande reglerna leder till att många väntar med försäljning av lägenheten för att på detta sätt få en lägre skatt. hyrs dessa lägenheter ut i andra hand men det förekommer att bostadsrättslägenheter står tomma i väntan på en lindrigare reavinstbeskattning. Detta torde bli ännu vanligare om innehavare av bostadsrätter riskerar åtal för att de tar ut självkostnadshyror vid andrahandsuthyrning ett förslag som bostadsministern aviserat. Även i övrigt bör beskattning av bostadsrättslägenheter och egnahem ske efter samma principer. Förutom skillnaderna i reavinstbeskattning finns det olikheter i de ekonomiska villkoren för innehav genom att villaägare måste ta upp en schablonintäkt medan motsvarande beskattning inte sker av bostadsrätter, fastighetstaxeringen samt arvs- och förmögenhetsbeskattningen. Även om det kan finnas tekniska svårigheter att utforma en enhetlig beskattning så är dessa skillnader inte försvarbara. Det har blivit lättare att använda bostadsrätten som säkerhet för lån. Det är dock angeläget att se över möjligheterna att låna pengar genom att ge ökade möjligheter att ställa säkerhet vid lån för köp av bostadsrättslägenhet. För att förenkla förhållandena på bostadsmarknaden, inte minst för konsumenterna, bör det vara enkelt att omvandla äldre typer av sammanslutningar såsom bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar. De hinder som finns för detta bör tas bort. Bostadsmarknaden är en av de mest reglerade sektorerna i samhället. Bland de statliga och kommunala styrinstrumenten kan bl. a. nämnas bostadslångivningen, förvärvs- och förköpslagstiftningen, markvillkoret och bostadsanvisningslagen. Regelsystemet är så omfattande och svåröverskådligt att det är svårt att få en tillfredsställande överblick. Vi anser att det krävs en avreglering. Kommunerna har rätt till förköp enligt förköpslagen. Denna lag infördes när bostadsbyggandet var väsentligt högre än . Genom förslag i proposition 1983/84:141 har lagen även utvidgats. motsatte sig denna utvidgning. Bakgrunden till införandet av kommunernas möjlighet till förköp var bl. a. en önskan att dämpa markprisstegringen och att dra in oförtjänt värdestegring till det allmänna. Kommunernas behov av markförvärv torde nu vara markant mindre. Det finns dessutom möjlighet att tillgripa expropriation för att tillgodose behovet av mark. Den förändrade situationen på byggmarknaden motiverar en översyn av förköpslagstiftningen i dess helhet. har beslutat om en ny lag om bostadsanvisning. motsatte sig den nya lagen och begärde också att den bostadsanvisningslag som infördes skulle avskaffas. Enligt vår mening är den nya lagen om bostadsanvisningsrätt både onödig och skadlig. Onödig eftersom det har visat sig att kommunerna nu har kunnat få tillgång till lägenheter för bostadsförmedlingens räkning genom frivilliga avtal med fastighetsägarna. Skadlig eftersom den ger kommunen en mycket stark ställning gentemot den enskilde husägaren och riskerar att hämma rörligheten på bostadsmarknaden. föreslår därför att bostadsanvisningslagen avskaffas. Bostadsförmedlingarna kan spela en aktiv roll för att öka rörligheten på bostadsmarknaden och göra denna effektivare. För att få resurser för att t. ex. arbeta aktivt med byten bör bostadsförmedlingarna ha möjlighet att ta ut avgifter för sin verksamhet. gäller undantag från markvillkoret för s. k. styckebyggda småhus. fanns även ett undantag från markvillkoret för mark i saneringsområden. Markvillkoret innebär att marken skall förmedlas av kommunen för att rätt till statliga bostadslån skall erhållas. markvillkoret numera främst att kommunen ges möjlighet att ställa en mängd krav på byggnationen utöver plan- och bygglagens bestämmelser innan dispens från markvillkoret lämnas. Vi anser att markvillkoret bör avskaffas. Kommunernas möjligheter att styra byggandet är tillräckliga, inte minsta genom den fysiska planeringen. Konkurrensvillkoret innebär att bostadslån vid byggande av flerfamiljshus bara utgår om byggnadsarbetena upphandlats genom att anbud tagits in. Det har visat sig att byggföretagen ofta kan förhandla fram bättre pris och högre kvalitet. Konkurrensvillkoret är moget att avskaffas. Det skulle också öka byggföretagens möjligheter att bygga referensobjekt. Byggnormer m. m. Det finns ett behov av färre och mindre styrande regler för byggandet. Den översyn av byggnormen som planverket genomfört bör enligt vår mening leda fram till färre bestämmelser. En mindre styrande byggnorm leder dels till att utrymmet för fantasi och för att tillgodose människors varierande önskemål ökar, dels till att kostnaderna för byggande i viss utsträckning kan minska. anser att bostadsfinansieringssystemet bör ändras så att bostadssubventionerna kraftigt minskar. Detta utvecklas längre fram. Bostadsfinansieringsreglerna bör då väsentligt luckras upp. trädde en ny plan- och bygglag i kraft. Under hela reformarbetet betonade vikten av en ny och modern lagstiftning på detta område men vi ansåg att regeringens förslag hade så allvarliga brister att det måste avslås och ersättas av ett nytt förslag. I vår reservation till BoU 1986/87:1 angav vi ett flertal punkter där vi anser att PBL har brister. Det är betecknande att tvingades göra justeringar innan lagen ens hade trätt i kraft. Våra förslag till förändringar har främst syftat till att stärka den enskildes ställning. Vi anser att lagen har sådana brister att det redan finns anledning att göra en översyn. Den bör bl. a. syfta till följande förändringar: Den enskildes ställning bör framhävas tydligare. I stället för att i lagen skriva att mark får bebyggas om det är lämpligt ur allmän synvinkel bör lagen utformas så att det finns en rätt att bygga men att den kan inskränkas beroende på allmänna intressen. Härigenom utformas lagen i enlighet med angående skydd för de mänskliga rättigheterna. Genomförandetiderna skall normalt vara . Minimitiden skall vara och någon maximitid skall inte finnas. Kommunen skall inte ges möjlighet att utan normalt expropriationsförfarande lösa in mark som inte har bebyggts sedan genomförandetiden har löpt ut. Kommunernas möjligheter att besluta att åtgärder får vidtas utan krav på bygglov bör utökas väsentligt, t. ex. avseende byggande av garage, förråd och bastu. Alla skall ha rätt att göra mindre tillbyggnader eller mindre ombyggnader även om åtgärderna strider mot detaljplan eller andra bestämmelser. Det skall vara lättare att få bygglov i områden som inte är detaljplanerade. Kommunen skall inte kunna vägra bygglov med hänvisning till att kommunen avser att upprätta en detaljplan. Kommunens beslut om förhandsbesked om rätt att bygga skall gälla . Det skall inte vara möjligt att i en detaljplan reglera handelns utveckling. Organisationer som berörs av en plan skall ha möjlighet att påverka planarbetet och rätt att överklaga beslut. Ersättningen till fastighetsägare för vissa bebyggelsereglerande åtgärder som t. ex. att vägra rivningslov och skydd för kulturhistoriskt värdefulla fastigheter bör utformas så att enskildas rätt bättre tillvaratas. Ersättningsreglerna till markägare i områden med äldre planer med nyby ggnadsförbud bör bli generösare. Klimatdata bör beaktas vid bebyggelseplanering. Bristerna i bruksvärdessystemet har blivit allt mer uppenbara. Utvecklingen har gått i hyresreglerande riktning trots att avsikten är att nå en friare hyresmarknad. Det har t. ex. träffats flera centrala överenskommelser mellan och om storleken på hyreshöjningarna. De allmännyttiga bostadsföretagen har inte heller lyckats erhålla kostnadstäckning. Bristen på självkostnadstäckning har medfört att fastighetsunderhållet ofta eftersatts vilket bl. a. lett till ytterligare subventioner. Det är också uppenbart att hyressättningen inte motsvarar hyresgästernas värderingar. Faktorer som bostadens läge påverkar hyresnivån endast marginellt. Detta har lett till en omfattande svart marknad för attraktiva hyreslägenheter. Det är önskvärt att de boendes preferenser bättre tillgodoses. Bruksvärdessystemet medger att den sk. lägesfaktorn ges ökad vikt. Denna möjlighet bör utnyttjas i en helt annan utsträckning än vad som görs . För att ytterligare understryka detta bör hyreslagen ses över så att detta framgår ännu tydligare. Organisationerna utgör en viktig del av vårt samhällsliv. Fria och livskraftiga organisationer är en förutsättning för en väl fungerande demokrati. Statsmakterna har uppmuntrat framväxten och bibehållandet av ett rikt och varierat föreningsliv. Ett samhälle med mycket starka organisationer är emellertid inte problemfritt. Särintressen gynnas lätt på bekostnad av helhetens intressen. Även den enskilde individen kan lätt komma i kläm. Intresseorganisationerna har fått alltmer myndighetsliknande uppgifter, och uppgörelser mellan staten och organisationerna blir allt vanligare. Organisationernas roll på bostadssektorn är särskilt omfattande. Utöver representation i statliga kommittéer och offentliga organ har organisationerna även givits utrymme i den dömande makten. 1969 tillkom hyresnämnderna i sin nuvarande form. De var ursprungligen avsedda att fungera som medlingsinstanser. Efter hand har de emellertid erhållit prövningsrätt i allt fler frågor. En hyresnämnd består i regel av en lagfaren ordförande samt två ledamöter från hyresmarknadens organisationer, eller respektive . Talan mot hyresnämnds beslut förs hos bostadsdomstolen. Även denna instans har en majoritet av organisationsföreträdare, tre lagfarna och fyra intresseledamöter. Det kan i många fall synas praktiskt att hyresmarknadens parter finns representerade i den dömande instansen. Det är dock betänkligt från rättssäkerhetssynpunkt. Människors förtroende för den dömande maktens oberoende och integritet kan urholkas genom intresseledamöternas delaktighet i rättstillämpningen. Det förekommer inte sällan att intresseledamöterna ställs inför mer eller mindre uttalade intressekonflikter. Det är t. ex. inte tillfredsställande att ledamöter från i hyresnämnden deltar i beslut huruvida hyresgäster i en från fristående förening skall ges förhandlingsrätt eller inte. Den dömande makten bör vara opartisk i ett rättssamhälle. och bostadsdomstols uppgifter bör därför överföras till allmän domstol. Av de myndighetsliknande funktioner som har tilldelats intresseorganisationerna kan nämnas att hyresgäströrelsens godkännande, s. k. hyresgästintyg, i regel krävs för bygglov då en fastighetsägare vill bygga om sin fastighet. Vid utfärdande av hyresgästintyg bör i stället den mening gälla som företräds av en majoritet av de boende i den berörda fastigheten. Ett annat exempel kan hämtas från det pågående ROT-programmet. En förutsättning för att räntebidrag till underhåll skall utbetalas är att hyresgäströrelsen får ta del av fastighetsägarens ekonomiska information beträffande underhållssituationen. Det är tveksamt om sådana uppgifter skall åläggas en intresseorganisation. Genom hyresförhandlingslagen har organisation av hyresgäster givits rätt att förhandla även för icke-medlemmars räkning. Endast ett fåtal från fristående föreningar har erhållit förhandlingsrätt. Detta är otillfredsställande. Hyresförhandlingslagen måste därför ändras så att föreningar som inte är anslutna till ges ökade möjligheter att erhålla förhandlingsrätt. Avgörande för erhållande av förhandlingsrätt bör vara att föreningen åtnjuter förtroende från en majoritet av hyresgästerna i den berörda fastigheten eller fastigheterna. Bedömningar av föreningens kvalifikationer, förhandlingskapacitet eller långsiktiga målsättning skall vara av underordnad betydelse. erlägger hyresgästerna, dvs. såväl medlemmar som icke-medlemmar, speciella avgifter via bostadsföretagen direkt till hyresgäströrelsen. Dessa avgifter är förhandlingsersättningen, boinflytandeersättningen och ersättning för fritidsverksamhet. De betalas som en del av hyran. Ersättningen för boinflytandeverksamhet uppskattades av till ca 35 milj. kr. och för fritidsverksamhet till ca 50 milj. kr. Avgifterna utgör en viss andel av totalhyran och tas ut med stöd av avtal mellan och fastighetsägaren. Till skillnad från vad som gäller för förhandlingsersättningen finns inget direkt lagstöd för uttag av avgifter för fritidsverksamhet eller verksamhet som avser boinflytande. Utgångspunkten för besluten om bruksvärdessystemet var att de allmännyttiga företagen skulle ta ut hyror som täcker deras kostnader, den s.k. självkostnadsprincipen. Det är inte rimligt att betrakta ersättning till den verksamhet som hyresgäströrelsen bedriver som en del av företagens självkostnader. Avgifter för fritidsverksamhet och boendeinflytande bör således fortsättningsvis inte betraktas som hyra. I flera stora bostadsföretag har fritidsavgiften också avskaffats eller modifierats. Hushållen bör själva ges rätt att bestämma vilka fritidsaktiviteter de vill delta i och bidra till ekonomiskt. Den s. k. underhållsreformen, dvs. rätten för hyresgäster att själva utföra reparationer, har permanentats. Vi anser dock att lagstiftningen bör utformas så att det blir möjligt för hyresgäster att träffa överenskommelse med fastighetsägaren även om det inte finns någon förhandlingsordning. i regeringen påbörjades ett omfattande arbete med stadsförnyelse. Det berörde ombyggnadsfrågor men också förnyelse och komplettering av befintliga bostadsområden. Efter regeringsskiftet infördes det s. k. ROT-programmet. Det led av påtagliga svagheter bl. a. därför att det medförde alltför ingripande ombyggnader, saknade samband med andra stadsförnyande åtgärder, ökade behovet av bostadssubventioner och innebar subventioner av löpande underhåll. /89 beräknas behovet av utbetalningar av det särskilda räntebidrag som utgår för förbättring av bostadshus öka till 550 milj. kr. Detta har dock varit positivt i den bemärkelsen att skillnaderna i kostnad mellan en försiktig upprustning och en omfattande ombyggnad har minskat. Stödet till ombyggnad och underhåll bör utformas så att det blir mer förmånligt att göra en mer varsam upprustning, vilket ofta överensstämmer med hyresgästernas önskemål. Det är därför angeläget att ge de hyresgäster som berörs större möjligheter att påverka. Detta inflytande bör dock utövas av de hyresgäster som berörs av ombyggnaden och inte av hyresgästorganisation. Vi anser således att det s. k. hyresgästintyget som normalt krävs för att få byggnadslov för åtgärd utöver lägsta godtagbara standard (LGS) bör utfärdas av de berörda hyresgästerna. På samma sätt bör ombyggnadslån för hyreshus normalt endast beviljas om de berörda hyresgästerna tillstyrker ombyggnaden. För ombyggnad inne i lägenhet bör normalt krävas att lägenhetsinnehavaren har tillstyrkt ombyggnaden. Underhåll såsom byte av avloppsstammar måste givetvis kunna utföras men byte av t. ex. köksutrustning bör endast kunna ske om hyresgästen accepterar detta. I den bostadspolitiska proposition som lämnades visade regeringen att även den insett betydelsen av ökad varsamhet vid ombyggnader. De medel som regeringen föreslog, och godkänt, kan dock inte accepteras. Regeringen kan numera begränsa volymen på ombyggnadsverksamheten genom rambegränsningar. I storstäderna har regeringen beslutat om mycket kraftiga begränsningar av ombyggnadsverksamheten. Detta är dock ingen garanti för att de ombyggnader som genomförs sker mer varsamt eller att de mest angelägna projekten genomförs först. Det enda säkra resultatet är att ombyggnadsverksamheten minskar. Regeringens avsikt är att på detta sätt öka nybyggnadsverksamheten. Det är dock tveksamt om det är möjligt att uppnå sådana tvära kast i inriktningen av byggnadsverksamheten. Vi avvisar av dessa skäl rambegränsningar som en metod att påverka omfattningen av ombyggnadsverksamheten. Vi anser dock att strävan efter mer varsamma ombyggnader bör medföra att villkoren för ombyggnad förändras. Det räntebidrag som utgår för lån till ombyggnader bör således justeras ner i förhållande till det som utgår för nyproduktion. Härigenom uppnås automatiskt en ökad inrikning på nyproduktion. Vi föreslår i en särskild motion en sänkning av räntebidragen för ombyggnad och räntestödet till underhåll. bör rambegränsningarna för ombyggnadslån avskaffas. Som vi anförde i anslutning till regeringens bostadsproposition anser vi heller inte att räntestöd för underhåll skall kunna utgå till miljonprogrammets årgångar. Den höga subventioneringen av bostadsbyggandet har lett till att praktiskt taget samtliga nya bostäder finansieras med subventionerade lån. Bostadssubventionerna är nu så höga att de ungefär motsvarar halva produktionskostnaden. Bottenlån som ges på marknaden täcker av den godkända produktionskostnaden (låneunderlaget). Därutöver utgår statliga lån beroende på vilken kategori byggherren tillhör. Räntan på bottenlån och statliga bostadslån subventioneras genom räntebidrag. Det utgår för att täcka skillnaden mellan den garanterade räntan och marknadsräntan. Den garanterade räntan varierar första året mellan 2,och 4,. Den garanterade räntan trappas upp med 0, för egnahem och med 0,för s. k. flerbostadshus. Den garanterade räntan är högre för egnahem som upplåts med äganderätt därför att ägaren där kan tillgodogöra sig det underskott som uppstår genom att räntan är avdragsgill. Om man förenklar förhållandena något kan man säga att räntan skall vara dubbelt så hög för småhusägaren som för den kommunala kapitalkostnaden skall bli lika hög. Det har skett en viss trendmässig ökning av bostadssubventionerna, särskilt räntebidragen, under en följd av år. har ökningstakten begränsats till följd bl. a. av avdragsbegränsningen, avskaffandet av de retroaktiva räntebidragen och extra upptrappningar av den garanterade räntan. Denna politik inleddes av de borgerliga regeringarna och har sedan i viss mån fullföljts av den socialdemokratiska regeringen. Att döma av årets budgetproposition, där räntebidragen bedöms öka med , tycks dock regeringen nu ha tappat greppet om utvecklingen. anslag ökar mest i regeringens budgetförslag. Bostadssubventionerna kommer sannolikt att fortsätta öka. Om räntenivån är oförändrad och nybyggandet oförändrat kommer räntebidragen 1992/93 att öka till (mot beräknade 15,8 nästa budgetår). Varje ny årgång medför högre kostnader än den minskning som sker i tidigare års produktion. anser att bostadssubventionerna bör reduceras kraftigt. Det finns flera skäl till detta som utförligt utvecklades i inledningsavsnittet. En lägre inflation och därmed lägre räntor skulle automatiskt leda till lägre subventioner. Bostadsfinansieringssystemet kan dock inte utformas så att det fungerar tillfredsställande endast om räntenivån är låg. En teoretiskt tilltalande lösning är att införa real beskattning och reallån. Härigenom skulle vi uppnå i stort sett samma förhållanden som de som råder då inflationen är mycket låg eller obefintlig. Det har dock visat sig att införandet av real beskattning skulle medföra stora övergångsproblem. föreslår därför i stället i en annan motion till årets en omfattande reformering av skattesystemet med en något annorlunda inriktning. Denna innebär en kraftig sänkning av marginalskatterna till för de allra flesta inkomsttagare. Vidare bör bl. a. inkomstslagen kapital och egnahem slås ihop till en inkomstkälla som beskattas . Detta medför också att underskottsavdragens värde för inkomsttagaren blir av avdraget. Ett genomförande av en skattereform med denna inriktning ökar förutsättningarna för att minska bostadssubventionerna. Vid en minskning av bostadssubventionerna måste beaktas att alla upplåtelseformer skall behandlas lika. Det är alltså angeläget att neutralitet råder mellan egnahem och flerbostadshus. En reform av detta system bör genomföras under en följd av år. Det är svårt att innan frågan utretts ange i vilken takt sänkningen bör ske. Ett riktmärke bör dock vara att subventionerna reduceras med ca . Bostadsfinansieringssystemet bör bli föremål för en snabb översyn i syfte att minska subventionerna i den angivna I en särskild motion föreslår vi en viss extra upptrappning av den garanterade räntan och besparingar på några ytterligare anslagsposter. I den översyn av bostadsfinansieringssystemet som bör komma till stånd bör möjligheten övervägas att inte låta låneunderlaget stiga i takt med inflationen. Härigenom undviks att inflationen leder till högre bostadssubventioner. En minskning av bostadssubventionerna torde också kräva en successiv uppräkning av de garanterade räntorna. En ytterligare förenkling bör genomföras genom en långtgående schablonisering. Även innan denna översyn är klar finns det anledning att vidta förändringar i bostadsfinansieringssystemet. Räntebidragen är knutna till lånen vilket innebär att den som finansierar en bostad med eget kapital eller amorterar mer än vad som krävs går miste om subventionen. Detta motverkar strävandena att öka sparandet. Räntebidragen bör därför utgå oavsett om bostaden finansierats med egna medel eller med lån - på samma sätt som redan sker för räntestödet till underhåll. Det är också önskvärt att ta bort de restriktioner som finns för att på marknaden erbjuda lån där kostnaderna omfördelas över tiden. Sådana lån skulle underlätta finansieringen vid köp av äldre småhus och innebära att det skapas ett alternativ till statliga lån som inte är helt orealistiskt. Lägre bostadssubventioner kommer också att leda till ett ökat intresse för sådana lånetyper. Räntebidragen utgår på skilda villkor beroende på bl. a. upplåtelseform. De allmännyttiga bostadsföretagen åtnjuter exempelvis mer förmånliga villkor. Det är angeläget att sådana skillnader jämnas ut. Frågan om låneförvaltningens framtida organisation återkommer vi till i anslutning till regeringens kommande proposition. Det är angeläget att stimulera ungdomars regelbundna sparande för bl. a. bostadsändamål. Härigenom grundläggs goda sparvanor som beredskapen att möta stora och oväntade utgifter ökar.