bet · GC01BoU10 · 1988-12-31 00:00:00 — Det bör ankomma på att utforma schablonerna enligt degrunder som regeringen fastställer. Förändringen bör genomföras den 1 januari1990. När detgäller i propositionen nämnda konsekvenser av förslaget med 27 ändraderegler om räntetak, dvs kvartalsavisering och kvartalsvisa utbetal- ningar avräntebidrag, vill bara i detta sammanhang framhålla den /89:BoU10 ökade drift- och avstämningskostnad som uppkommer vid kvartalsvisa Bilaga 2 utbetalningar av räntebidrag. Ändrade villkor för räntebidrag tillstyrker förslaget att räntebidrag lämnasunder av högst från husets färdigställande. När det gäller propositionens lagförslag om ändradebetalningsvillkor för vissa statliga bostadslån m.m. bör, enligt boverketsmening, 1 § kompletteras med ett andra stycke; "Lagen gäller även sådana lån till studentbostäder,som enligt Kungligt Brev och erhållitamorteringsvillkor enligt 33 § bostadslånekungörelsen (1967:552)." 2 S andra stycket kompletteras med; "Försådant studentbostadslån som avses i 1 § andra stycket skall i stället förfärdigställande gälla tidpunkten då lånet gjordes räntebärande." Dessa studentlånhar paritetslåneamortering och bör därför omfattas av lagen. Men då lånen inteär beviljade enligt 1 S p 1-3 är en komplettering nödvändig. För att nåöverensstämmelse med räntebidragsbestämmelserna för de övriga aktuellalåneformerna krävs ett förtydligande av 2 § andra stycket. , som beretts tillfälle att avgeyttrande över rubricerade, får anföra följande. Såvitt vi kan bedöma får inte förslagen om "ändradebetalningsvillkor för äldre lån m.m." effekter av betydelse som föranledernågra invändningar från vår sida. Däremot avstyrker vi förslaget om "ändrade villkorför räntebidrag". fungerar räntebidragen på så sätt atträntebidrag utgår intill dess att den garanterade räntan når upp tillmarknadsräntan. Det som föreslås innebär en försämring så tillvida atträntebidragen försvinner innan den garanterade räntan motsvarar marknadsräntan. Konsekvenserna av förändringen medför kostnadsökningar förhyresgästkollektivet varför vi finner att förslaget, i denna del, inte börgenomföras. () har beretts tillfälle attinkomma med yttrande i anledning av proposition 1988/89:89. SFK vill i ärendetanföra följande: 1. ändrade betalningsvillkor för vissa statliga bostadslåninnebärande standardisering av amorteringsvillkoren 2. förvaltningenav bostadslån finansierade över statsbudgeten skall avveck- 1988/89:BoU10las snabbare genom förbud mot övertagande av sådant lån i samband med Bilaga 2 fastighetsöverlåtelse 3. ändradeberäkningsgrunder för räntebidrag. Vad gäller förslagen om de ändrade amorteringsreglerna harSFK ingen invändning. Beträffande de föreslagna åtgärderna att snabbareavveckla de bostadslån som finansierats över statsbudgeten har SFK inte hellernågon erinran. I sammanhanget vill vi dock framföra en fråga av mera principiellart. har redan tidigare beslutat, att fr.o.m. den 1 juli 1989skall svara för förvaltningen av även sådana lån som finansierats överstatsbudgeten. SFK anser det vara av vikt att beakta att ett kreditaktiebolag() därvid får en total information om all finansiering- således även ombottenlånens villkor, kreditgivare och förfallodagar - inom denbostadskre-ditsektor där statliga lån förekommer. Så länge kompletteraroch inte konkurrerar med bottenlånegivarna saknar dock detta praktiskbetydelse. SFK bortser därvid från frågan om uppgifter från bostadsinstitutenlämnade till Länsbostadsnämnderna i deras egenskap av myndighet utan vidare kanöverföras till ett i en öppen marknad opererande annat kreditaktiebolag. När det gäller frågan om de föreslagna ändradeberäkningsgrunderna för räntebidrag vill SFK ifrågasätta det framförda motivet"att främja ökad räntekonkurrens mellan långivarna". Inomfastighetsfinansieringen är konkurrensen så hård att en ytterligareskärpning knappast kan få några priseffekter. SFK vill framhålla som ettexempel härpå, att det är regel att lån till flerbostadshus underbyggnadstiden lämnas till räntesatser under institutens upplåningskostnad.Instituten räknar med att få en marginal sett över hela löptiden, alltså frånbyggstart och över bottenlånets löptid. Man har därvid kunnat utgå frånräntebidragstaket som räntesats på bottenlånet. Det nu framlagda förslagetinnebär således att även ingångna kreditavtal kan komma att påverkas. Räntebidragstaketmedger ju inte -vilket också framhållits i propositionen - någon direktmarginaleftersom detta tak är lika med ett genomsnitt av räntan på 5-årigabostadsobligationer. Det finns skäl att också understryka den betydelse de nyakapitaltäcknings-kraven varom förslag troligen läggs får förbostadsinstitutens verksamhet. Oavsett var dessa nya krav slutligen sättskommer resultatet att bli en skärpning och därvid måste bostadsinstitutensmarginaler öka. Detta kommer att betyda dyrare bostadslån. Att därvid utgå frånatt instituten klarar en utlåning till räntebidragstaket, eller rent av tillräntesatser under detta, förefaller inte realistiskt. Hela frågan omräntebidragets konstruktion borde ha fått anstå till dess att marknadseffekternaav de kommande, skärpta kapitaltäckningsreglerna kunnat överblickas. SFK beklagar slutligen att frågan inte vid tidigaretidpunkt diskuterats med bostadssektorns kreditgivare. Gigab har beretts tillfälle att inkomma med yttrande överproposition 1988/89:89 om ändrade betalningsvillkor för vissa statligabostadslån m.m. 4 1988/89.19 saml. Gigab hänvisar härvid till det yttrande somStadshypotekskassan avgivit 1988/89:BoU10 och delar i alltväsentligt de av framförda Bilaga 2 synpunkterna. Genom skrivelse har vi beretts tillfälleatt yttra oss med anledning av regeringens proposition 1988/89:89 om ändradebetalningsvillkor för vissa statliga bostadslån m.m. Vi får anföra följande. De frågor som tas upp i propositionen är av stor betydelseför bostadsfinansieringssystemet. Det hade varit naturligt attbostadsinstituten lämnats tillfälle att yttra sig över frågorna innanregeringen tog ställning till de förslag som tagits upp i propositionen.Stadshypotek hade då på sedvanligt sätt kunnat utveckla sin syn på frågorna. Viär tacksamma för att utskottet tagit initiativ till den aktuellaremissomgången. Ändrade betalningsvillkor för äldre lån Förslaget syftar till att rationalisera förvaltningen aväldre statliga bostadslån. Enligt departementschefen blir förvaltningen avlånen orimligt tids- och kostnadskrävande. Lagrådet finner sig kunna godtadetta ingrepp i civilrättsläget eftersom "beaktansvärdaoffentligrättsliga skäl talar för den rationalisering av låneverksamheten somlagförslaget kommer att leda till". Den praktiska innebörden av förslaget om en snabbamortering är uppenbarligen att låntagarna får anledning överväga att lösa indessa äldre lån som ofta är på mindre belopp. Eftersom de hyres- ochbostadsrättshus som är berörda regelmässigt har bottenlån hos någotbostadsinstitut torde det naturligaste sättet för en sådan inlösen vara att deäldre statliga lånen slås ihop med bottenlånen, när dessa skall omsättas. Avden anledningen föreslår att lånen ifråga skall vara betalda inom20 år räknat efter det att förflutit från husetsfärdigställande. Därmed nås överensstämmelse med löptiden för bottenlånen. Övertagande av bostadslån som finansierats överstatsbudgeten m.m. Regeringen föreslår att äldre bostadslån i fortsättningeninte skall få övertas av köparen vid överlåtelse. Äldre anslagsfinansierade lånskall inlösas om nya lån, som är förenade med subventioner, lämnas. I ställetför sådana tvångsinlösta lån skall lån erbjudas från . Även i andra fallskall kunna erbjuda lån i stället för äldre anslagsfinansierade statligabostadslån. Stadshypotekskassan har tidigare i olika sammanhang fört framtanken att bostadsinstituten skall kunna överta äldre statliga bostadslån.Genom den värdeutveckling som skett torde den större delen avdenna äldre lånestock ligga inom den gräns om av värdet som gäller förbostadsinstituten. Det är därför angeläget för att nu framhållafördelarna för låntagarna med att även andra alternativ än SBAB-lån kan kommaifråga vid en förtida inlösen. Den starka konkurrens som råder mellaninstituten till följd av avregleringen på bostadsfinansieringsområdet har i höggrad gynnat låntagarna. Det borde vara ett bostadssocialt intresse attlånekostnaderna hålls nere så långt det är möjligt. föreslår 1988/89"BoU10 därför att inlösen av äldre statligt bostadslån genomupptagande av nytt lån Bilaga 2 underlättas på så sätt attbostadsinstituten på samma sätt som får tillgång till uppgifter om lån somkan komma ifråga för inlösen. anser vidare det ligger i sakens natur attlån som är förenade med räntesubventioner också skall komma ifråga för inlösengenom upptagande av bottenlån hos bostadsinstitut. Det torde inte vara någonsvårighet för bostadsmyndigheterna att besluta om räntesubventioner till ettsådant inlöst lån på samma sätt som om lånet upptagits hos . Detschabloniserade subventionssystem som föreslås i propositionen gör detnaturligt att införa denna möjlighet för låntagarna att vända sig också tillbottenlångivare när det gäller att ersätta äldre lån. Eftersombostadsmyndigheterna måste hålla kontrollen över subventionerna avseendebottenlånen i räntebidragsberättigade fastigheter, kan det inte innebära någonskillnad om också äldre topplån tas över av bottenlångivaren även om dessa lånär förenade med räntesubventioner. Ändring av principerna för beräkning av den ränta somberättigar till räntebidrag m.m. lämnas räntebidrag med ett belopp sommotsvarar den faktiska räntekostnaden för lånen minskad med den garanteraderäntan. I stället föreslås att räntebidrag för räntekostnader på underliggandekredit (bottenlån) skall bestämmas med ledning av ett räntetak, oavsett defaktiska räntekostnaderna. ser positivt på åtgärder som syftar till attge ökat utrymme för konkurrens på bostadsfinansieringsområdet. Den motiveringsom lämnas till det ifrågavarande förslaget är kortfattad. Någon analys avförslagets konsekvenser för bottenlårigivarna lämnas ej. Det är därför förStadshypo-teks del angeläget att framhålla att den föreslagna ordningen kankomma att medföra stora förändringar i förutsättningarna för bottenlångivarnasverksamhet. De förutsättningar som gäller innebär att konkurrensen fokuseratspå långivning . Låntagarna har kunnat dra nytta av dennakonkurrens genom låga räntekostnader för byggnadslånen. Förutsättning fördessa lånevillkor har varit att låntagaren också tar sitt långfristiga lån hoslångivaren till takränta. Om nu villkoren för räntebidragen ändras, kommer ävenkonkurrensförutsättningarna att ändras. Eftersom lånevoiy-men uteståendebygglån är betydande, krävs enligt mening en längreanpassningstid för de nya reglerna än den föreslagna tiden 1 juli 1989.Stadshypotek hemställer därför att de nya reglerna inte träder i kraft förräntidigast den . I propositionen föreslås även att räntetaket skall gällavid konvertering och räntejustering av bottenlån. Beträffanderäntejusteringsfallet anför departementschefen att särskilda räntetak börkunna anges. vill framhålla att detta är oundgängligen nödvändigteftersom sådan räntejustering sker enligt klausuler i obligationsvillkoren sominte kan påverkas retroaktivt. Den noggranna kopplingen mellan upplåning ochutlåning räntemässigt måste finnas även efter räntejustering och låntagarnamåste liksomhittills få räntesubventioner enligt samma grunder som gäller /89:BoU10 närvarande. Vad avser konverteringsfallet vill framhållaatt situationen vid konvertering av obligationslån ofta är sådan attmiljardbelopp förfaller till betalning vid flera institut. För att ensådan konvertering skall kunna genomföras måste olika obligationsaffärer görasupp, ofta av terminskaraktär. Härtill kommer att utlåningen ofta förfaller påannan dag än obligationslånet. Det blir då av tekniska orsaker omöjligt förlångivaren att garantera att upplåningen kan ske inom det pålåneomsättningsdagen gällande räntetaket. Även för dessa fall hemställerStadshypotek att regeringen får möjlighet att utfärda närmare bestämmelser omtillämpningen av räntetak. vill även notera att den föreslagna nyaordningen för beräkning av den ränta som berättigar till räntebidrag rimligenmåste komma att medföra förändringar i systemet med nettoavisering. Förbottenlåneinstituten är sådana ändringar' av utomordentlig betydelse. Vidaretorde det schabloniserade sättet att beräkna räntebidrag komma att medföra ändringarsåvitt avser bestämmandet av takräntan. Ärendet har behandlats i kassastyrelsen, därvid närvaritordföranden , vice ordföranden , ledamöterna , tillika verkställande direktör, , ,, . och samt suppleanten PerLindblad. Yttrandet har utformats av verkställande direktören i enlighet med deriktlinjer som styrelsen drog upp vid sammanträdet. har beretts tillfälle attavge yttrande över rubricerade regeringsförslag och får med anledning häravanföra följande. Förbundet begränsar sitt yttrande till att gälla förslaget ide delar det avser ändrade betalningsvillkor för äldre lån. Med förslaget sätts i vissa avseenden gällandecivilrättsliga avtalsbestämmelser mellan staten och låntagarna ur spel, vilketinte är acceptabelt från principiella utgångspunkter. I det avseendet delarFastighetsägareförbundet vad lagrådet anfört i sitt yttrande till propositionen(s 20 f) att restriktivitet måste iakttas när avsteg övervägs från principenatt ny lagstiftning inte skall ändra bestående avtals innehåll. Särskilt omdetta drabbar enskilda låntagare ekonomiskt kommer åtgärderna att rubbatilltron till det statliga finansieringssystemet i dess helhet, förutom att deger betydande rättsförluster för enskilda. Föreliggande förslag om ingrepp talar därför i sig enligtförbundets uppfattning för att det reglerade finansieringssystemet böravvecklas. Bostadsfinansieringen bör åtskiljas från statens ansvar försubventionspolitiken och i stället läggas över på den allmännakreditmarknaden. Med de senaste årens avreglering vore detta ett naturligtnästa steg, vilket skulle öka förutsättningarna för flexibilitet och en merindividuell anpassning av lånevillkoren. Regeringensförslag berör låneformer med s.k. uppskjuten amortering enligtbostadslånekungörelsen, räntelånekungörelsen respektive bostadsfi-1988/89:BoU10 nansieringsförordningen. Eftersom dessa lånekonstruktioner ärsvåra att Bilaga 2 överblicka även för låntagarna innebären omläggning tillfasta amorterings-planer en inte oväsentlig förenkling för stora låntagarkategorier.Utbetalningar av räntor och amorteringar blir lättare att beräkna ochskattekonsekvenserna för konventionellt beskattade fastighetsägare lättare attbedöma. Praktiska skäl talar således för en omläggning. Den huvudsakliga invändningen mot en förändring grundarsig i stället på den osäkerhet som råder om de ekonomiska konsekvenserna i endel enskilda fall. Enskilda låntagare kan komma att drabbas ekonomiskt på ettsätt som det inte är möjligt att förutse. Detta torde framför allt gällalåntagare med räntelån lämnade , för vilkaregeringen i annat sammanhang (prop. 1988/89:79) föreslagit att allasubventioner skall upphöra per . Dessa lån skall börjaamorteras om detta inte redan skett. En förutsättning för att en förändring skall kunnaaccepteras är därför enligt förbundets uppfattning att låntagare med räntelånkan erbjudas SBAB-lån i likhet med låntagare med paritetslån på det sätt somberörs i den nu aktuella propositionen (s. 10). De åriiga utgifterna kan annarskomma att förändras dramatiskt som en sammanlagd effekt av de tvåregeringsförslagen. Enligt vad förbundet erfarit innebär ,gällandemarknadsmässiga villkor att SBAB-lån kan lämnas med amorteringsfrihet i fem årjämte amortering som betalas i annuiteter. Sammanfattningsvis anser attingrepp med stöd av lagstiftning i gällande civilrättsliga avtalsbestämmelserinte är acceptabla från principiella utgångspunkter. Förslag om sådana ingrepptalar därför i sig för att det reglerade finansieringssystemet bör avvecklas.Föreliggande förslag ger dock betydande praktiska fördelar för storalåntagarkategorier. Under förutsättning att SBAB-lån på marknadsmässiga villkorkan erbjudas alla låntagare som drabbas av förändringar kan förbundet därföracceptera förslagen enligt propositionen. har beretts tillfälle att yttra sig över rubriceradeproposition. Innan går in på de konkreta förslagen i propositionen villSBAB redovisa sin syn på behovet av förenklingar av låne- och bidragssystemetoch bakgrunden till propositionen. Behovet av förenklingar och bakgrund till propositionen Vid de överläggningar mellan regeringen och , somföregick prop. 1987/88:115 om bl.a. ändrad ansvarsfördelning förlåneförvaltningen, intog frågorna om datorisering och förenkling av låne- ochbidragsbestämmelser en central plats. En förutsättning för SB ABs övertagande av ansvaret förlåneförvaltningen var att det skulle ske en genomgripande datorisering, särskilt av länsbostads nämndernas verksamhet. har, på grundval av förslag i prop. 1988/89:47, fått statsmakternas uppdrag att genomföra denna datorisering. Uppdraget,som omfattar även bidragshantering på central och regional 1988/89:BoU10nivå, medför investeringar i utveckling, maskin- och programvara m.m. på Bilaga 2 . En annan förutsättning för SBABs medverkan var att låne-och bidragsbestämmelser förenklas i största möjliga utsträckning. föratt låntagarna skall kunna erbjudas bättre service, utan att det blirnågra negativa konsekvenser på bostadskostnaderna, Förenklingsarbetet, somkräver nära samordning med och är av största vikt för datoriseringen, har varitförenat med svårigheter och medfört förseningar. Dessa förseningar har redanmedfört betydande problem för den av statsmakterna beslutade datoriseringen. SB ABjbeklagar att förenklingsarbetet blivit försenat.Förseningen medför bl.a. att tiden för beredning i blivit begränsadoch att beslut med anledning av propositionen kommer mycket nära inpå den av tidigare beslutade uppdelningen av ansvaret för låne- ochbidragsverksamheten. Vissa förenklingsbeslut är nämligen, som redovisas i detföljande, en nödvändig förutsättning för den administrativa uppdelning av låne-och bidragsverksamheten som statsmakternas tidigare beslut förutsätter. Det finns emellertid även andra starka skäl för attbedriva förenklingsarbetet med full kraft. En del låne- ochbidragsbestämmelser har en sådan komplexitet att de är obegripliga förmånga låntagare. Även för länsbostadsnämndernas personal är komplexitetenbesvärande. Den medför problem vid de hundratusentals kontakter som sker medlåntagarna , krav på personalresurser och risk för fel vid hanteringen. En del av förslagen i propositionen syftar till attväsentligt minska denna komplexitet. Om förslagen genomförs, som hoppas,är dock inte förenklingsarbetet avslutat. har för avsikt att - eftersamråd med - senare lägga fram ytterligare förslag till förenklingarsom kan ske utan att de medför negativa bostadspolitiska effekter. Ändrade betalningsvillkor för äldre lån m.m. De nuvarande amorteringsprinciperna för de tre låneformer,som förslagen i propositionen avser, är exempel på komplexitet som kan varaobegriplig för de flesta låntagare. Amorteringstidens längd och när amorteringen börjar ärhelt beroende av faktorer som inte kan förutses; marknadsräntornas utveckling iframtiden och framtida utveckling av garanterade räntenivåer. Beräkningar avamorteringstider kan naturligtvis grundas på de förutsättningar som gäller vidberäkningstillfället. Sådana beräkningar är dock till föga vägledning. Marknadsräntornakommer att ändras. Även de garanterade räntenivåerna och deras utveckling ärberoende av framtida politiska beslut som kommer att grundas på de politiskaförutsättningar som gäller vid beslutstillfället. En särskild svårighet med alla tre låneformerna är atträntebidrag kan upphöra att utgå och amortering påbörjas ochatt räntebidrag på nytt kan börja utgå och amortering upphöra vid en senaretidpunkt. Resultatetav allt detta är att låntagarna inte vet vare sig när amortering påbörjaseller när bostadslånet är slutamorterat. En påbörjad amortering 1988/89:BoU10kan plötsligt avbrytas och räntebidrag kan på nytt börja utgå på ett sätt somär Bilaga 2 förbryllande för flertalet låntagare. Denna osäkerhet ochobegripliga hantering ökar naturligtvis inte låntagarnas förtroende för detbostadspolitiska systemet. Den i propositionen föreslagna ändringen innebäratt säkerhet skapas i dessa avseenden. Det medför i sig en väsentligförbättring för låntagarna. De föreslagna ändringarna medför också en ekonomiskförbättring för låntagarna jämfört med nuvarande regler och vid antagandet attnuvarande räntenivåer och nuvarande räntebidragssystem skulle bestå. Det rörsig, som anges i propositionen, om ett bortfall av amorteringar på uppemot 150Mkr , dvs en minskad belastning på låntagarkollektivet med sammabelopp. Enligt propositionen kan det dock inte uteslutas att det,i undantagsfall, kan finnas låntagare som skulle få vissa framtida skärpningari förhållande till en beräknad löptid och amorteringstid. ifrågasätter om detta kan bli fallet. Om andraförslag i den nu aktuella propositionen eller i tidigare propositioner förs ini bilden kommer, så vitt kan bedöma, inte någon låntagare att ensteoretiskt kunna få någon försämring . Beträffande räntelånen har regeringen föreslagit (Prop1988/89:79) att räntebidragen helt skall upphöra för dessa lån den 1 juli 1989.Det innebär att samtliga låntagare med räntelån - alltså även de som ännu intekommit in i en amorteringsfas - skulle drabbas av amorteringar under det . Genom förslagen i den nu aktuella propositionen om amorteringsfriheti slipper emellertid minst tre årgångar låntagare med räntelån amorteringunder 1989 tills de, årgång för årgång, går in i en amorteringsfas underkommande år. Förslagen i prop 1988/89:89 leder alltså till förbättringar ochinte i något fall till försämringar för räntelåntagarna under de år som kanöverblickas. Samma sak gäller låntagare med paritetslån (i huvudsakårgångarna 1968-1974). Genom amorteringsfriheten enligtpropositionsförslaget kommer den första årgången paritetslån in i enamorteringsfas först . Att göra en bedömning av vilkaamorteringsvillkor som är fördelaktigast är enligt SBABs meningomöjligt. Bl.a. måste sannolikheten för ändringar i räntebidragssystemet förasin i bilden. Om t.ex. besparingar skulle göras för just de äldstaparitetslåneårgångarna skulle amorteringarna, enligt nuvarande regler, påverkaspå ett för låntagarna iriycket negativt sätt. Beträffande lån enligt bostadsfinansieringsförordningen (ihuvudsak årgångarna 1975-1985) blir effekten, genom den föreslagnaamorteringsfriheten enligt propositionsförslaget, att ingen låntagarekommer att behöva amortera sina lån förrän tidigast . anser således att inte någon låntagare kan få någonförsämring av amorteringsvillkoren genom de nu framlagda förslagen. det,teoretiskt sett, inträffa att låntagare med paritetslån skulle kunna få försämringar. Vid en sådan bedömning måste emellertid flera antaganden, om nu heltokända förhållanden, göras. Bl.a. bör sannolikheten för framtida ändringar av räntebidragssystemet föras in i bilden. tidigareår visar att för låntagarna mycket genomgripande ändringar av 1988/89:BoU10 räntebidragsregler och amorteringsvillkor kan ske. Starka skäl, särskilt om man ser frågan från låntagarnassynpunkt, talar således för att förslagen om ändrade amorteringsprincipergenomförs. Av mindre vikt i sammanhanget, men ändå av betydelse, är att denadministrativa uppdelningen av låneförvaltning och bidragshantering den 1 juli1989, som redan beslutat, skulle försvåras avsevärt om de föreslagnaändringarna inte genomförs. vill slutligen erinra om de i propositionenföreslagna möjligheterna för låntagarna att frivilligt lösa in äldre statligalån och få dessa ersatta med SBAB-finansierade lån eller lån från andralångivare. Dessa möjligheter, som behandlas närmare i det följande, ger ytterstlåntagarna den trygghet och rättssäkerhet som kan behövas för att skaffa sigersättningslån med bättre amorteringsvillkor än på sina äldre, befintliga lån.