prot · GB09130 · 1987-12-31 00:00:00 — I sistnämnda fall föreslår regeringen att hyresgästen skall fåersättning med en årshyra, dock högst två basbelopp. I utskottet har förslagetändrats till högst fyra basbelopp. Ersättningen skall utgå i samtliga fall. Vianser att den hyresgäst som lider skada skall åtnjuta full ekonomisk ersättningför den skada han Udit. Däremot finns det enligt vår mening ingen anledning attinföra en rätt till ersättning för hyresgäster som inte lider någon ekonomiskskada. Vi avvisar därför detta förslag. Någonrätt till andrahandsuthyrning mot fastighetsägarens vilja bör enligt vår meninginte införas. Vi anser att en sådan rätt bara tjänar syftet att göra handel medhyreskontrakt möjlig. anser vi också att hyresvärden utöver de ipropositionen angivna fallen skall kunna motsätta sig en ändring av lokalernasanvändning, om den nya verksamheten kan uppfattas som stötande. Med det anförda yrkar jag bifall till reservationerna 1,5,7, 8 och 9. 133 (): I propositionen föreslås en rad ändringar i lokalhyreslagstiftningen.Den viktigaste förändringen rör metoden att bestämma på vilken nivåmarknadshyran för en lokal ligger. anses en hyra som oskälig, om denöverstiger den hyra som lägenheten vid hyrestidens utgång kan betinga på denöppna marknaden. Med den föreslagna ordningen skall en jämförelseprövning ske.Därvid skall hyran för närmast jämförliga lokaler på orten beaktas. Vidareinförs en regel om att en minimiersättning vid obefogad vägran att föriänga etthyresavtal alltid skaU utgå. Ursprungettill regeringens förslag finns i lokalhyreskommitténs betänkande, SOU 1987:47.Enligt kommitténs förslag skuUe hyran för "jämförliga lokaler"beaktas. Även äldre hyresavtal skulle tas med i bedömningen. Om en enhetlighyresnivå inte kunde konstateras, skulle en jämförelse göras med dengenomsnitfliga hyran i det befinfliga materialet. Kommitténsförslag utsattes för hård och berättigad krifik. Regeringen har därför nödgatsmodifiera förslaget. Ipropositionen talas det nu om "närmast jämföriiga lokaler". Mansyftar då på lokaler som i grova drag är jämförbara med avseende på lokaltyp,läge, storlek och standard. Det anges att äldre avtal normalt.skall tillmätasmindre vikt. Om lokaler av detta slag saknas kan även en friare värderinggenomföras. Propositionens förslag innebär visserligen en förbättring i förhållandetill kommitténs förslag. Det är dock utomordentUgt svårt att med ledning avbostadsministerns uttalanden få en bild av hur prövningen egentligen kommer attgå till. Den kan komma att Ukna nuvarande ordning. Den kan utveckla sig i denriktning som kommittén tänkte sig. Bägge alternativen är fullt tänkbara. Det äri sig otillfredsställande att propositionen ger så svårtolkade besked i dennacentrala fråga. Defär dock tveklöst så att propositionen öppnar dörren för en ökad reglering avlokalhyresmarknaden. I stället för nuvarande ordning, där det avgörande ärvilken hyra lokalen betingar på marknaden, skall en jämförel- seprövningske och en administrafiv ordning genornföras. Erfarenheterna av regleringar päbostadsmarknaden talar infe för aft liknande, om än begränsade, steg skall faspå lokalhyresmarknaden. Vi avstyrker därför propositionen på denna punkt. Enligt propositionen skall en minimiersättning motsvarandeen årshyra, dock högst två basbelopp, alltid utgå vid obefogad vägran aft förlängahyresavtalet. Flertalet remissinstanser är kritiska mot defta förslag.Tanken bakom nuvarande ordning är aff ekonomisk skada skall berättiga tillersättning. Ett annat av förslagen i propositionen motiveras i själva verketmed principen att hyresgästen skall få ersättning för all den förlust hanåsamkas. Det är då infe mofiverat aft införa en ordning därersättning utgår oavsett om en ekonomisk skada har uppstått till följd avuppsägningen eller ej. Jag yrkar bifall till samfliga reservationeri betänkande 21 som folkparfiet står bakom. 134TORE (vpk): kommunisterna har alltsedanhyresregleringen för affärslokaler upphörde varit motståndare till denuvarande bestämmelserna, och vi har i olika sammanhang föreslagit ett merdirekt besittningsskydd och hyresprövningar på ungefär samma sätt som förbostäder. Vpk invände också mot de förändringar spm infördes 1979och varnade för att de inte skulle utgöra ett tillräckligt bra skydd förlokalhyresgäsferna. Erfarenheterna har visat att vi fick rätt, och det är nuhög fid atf förändra lagstiftningen. Hyrorna för lokaler har som framgått avolika undersökningar ökat myckel kraftigt. har lokalhyresgästernastrygghet när det gäller besittningen minskat genom att de har tvingatsacceptera kortare kontraktstider. Fastighetsbolag, försäkringsbolag och andra ibyggbranschen verksamma har lagt under sig en allt större del avlokalbeständet, och i de centrala delarna av storstäderna är dessa ofta destörsta ägarna. lade utredande fram ettförslag om ändringar i lokalhyreslagstiftningen. Detta förslag innehåller klaraförbättringar för lokalhyresgästerna..Kommittén har i stor enighet lagt framsitt förslag. Och även de sakkunniga, med undantag förfastighetsägarföreträda-ren, anslöt sig i allt väsentligt till förslaget. Delvar därför uppseendeväckande att regeringen inte godtog kommitténs förslagutan i sin proposition på ett flertal viktiga punkter frångick detta ochföreslog ur hyresgästernas synpunkt sämre lösningar. Ett undantag, och ettviktigt sådant, gäller en förbättring av den s.k. presumfionsregeln däruttrycket "särskilda skäl" byts ut mot "synnerliga skäl". I en partimofion från vpk, i en kommittémofion fråncentern och i en motion från ett antal socialdemokrater med ispetsen föreslås alt lokalhyreskommitténs förslag skall antas. Motiveringarnaför detta är i stort sett samstämmiga i de olika motionerna. I folkparli-nioderatmolionen yrkas avslag även påregeringens ganska urvattnade förslag då det gäller bestämmandet avmarknadshyra, minimiersättning, uthyrning i andra hand och ändrad användningav lokal. folkparfimofibnen påstås aft regeringens förslag är bättrei förhållande till kommitténs förslag. Det sade också här. Manaktar sig emellertid noga för all tala om för vilka regeringens förslag, somman på folkparlihåll för övrigt ändå inte accepterar, är bättre. Beror defmöjligen på att regeringens förslag är bättre för fastighetsägarna och sämreför småföretagare, småbufiker och hantverkare, dvs. förslag innehåller vissa förändringar iförhållande fill regeringsförslaget. Dessa förändringar har gjorts i linje medlokalhyreskommitténs förslag, och det är bra. Def gäller frågor omindexklausuler, rätten till ändrad användning och vissa ändringar i ersättningsregler.Sålunda har kraven i vpk-, center- och s-motionerna tillmötesgåtts. När del gäller de myckel viktiga frågorna om vad som ärskäligt hyreskrav, uppsägning från hyresvärdens sida, medlingsförfarandet ochmöjligheterna till en ersättning motsvarande en årslokalhyra är regeringensförslag och utskotfsrriajoritetens förslag helt ofillfredsställande ochotillräckliga. Det ges fortfarande utrymme för en fortsatt utveckling meduppskruvade lokalhyror och utslagning av hantverkare, småföretagare, butikeroch småkonforsföre-tagare framför allt i storsfäderna. Lokalhyresgästerna måsteenligt vår mening erhålla ett betydligt bättre skydd för att kunna behålla denlokal där de bedriver sin verksamhet och har sitt levebröd. De måste också fåbättre garantier mot oskäliga hyreshöjningar och rätt lill minst en årshyra vidobefogad uppsägning. Jag yrkar bifall till de reservationer vpk och centernslår bakom och som tillgodoser kraven i s-motionen. Ett bifall till dessareservationer och till utskottets hemställan i övrigt betyder en anslutningfill lokalhyreskommitténs förslag i dess helhet. Jag vill slufligen, herr talman, uttrycka min förvåningöver aff regeringen inte godtar lokalhyreskommitténs eniga förslag, som ju hartillkommit utredning och undersökningar på lokalhyresmarknadenoch som i stort sett överensstämmer med de direktiv regeringen gav tillutredningen. Jag vill också säga att vi från vpk:s sida inte tycker attlokalhyreskommitténs förslag på vissa punkter, som jag här inte närmare skallgå in på, äf tillräckliga utan tycker atl man borde ha gått längre. Men vi hari detta sammanhang ansett det också värdefullt atf få en så bred enighet sommöjligt bakom lokalhyreskommitténs förslag, inle rninst rried tanke påremissutfallen för dem som närmast är berörda, atf vi avstått från attaktualisera några förändringar utöver dem som lokalhyreskommittén harföreslagit. Självfallet måste man återkomma till de frågor därregeringen inte har ansett sig kunna fillmötesgå lokalhyreskommitténs förslag.Om center- och vpk-reservationerna inte skulle bifallas, får vi återkomma filldessa punkter i annat sammanhang. Jag yrkar bifall till center- ochvpk-reservationerna. 135LENNART (): När man lyssnar på debatten kan man få ettintryck av atf det här är en fråga som det råder en stör och djup oenighet om.Så är naturiigtvis inte fallet. Det finns en bred majoritet för oCh uppslutningkring förslaget all stärka lokalhyresgästernas ställning. När man lyssnar påcenterns och vpk:s företrädare här undrar man var egentligen de storaskillnaderna finns. Regeringsförslaget byggeri stort sett på lokalhyreskommitténs förslag och har tillkommit för att stärkalokalhyresgästernas ställning. sade också att det finns en hel delbra förslag. Centerpartietsrepresentant säger att regeringen och majoriteten vänder de små ryggen och attsocialdemokraterna gör gemensam sak med och . Man kandå fråga sig vad som egentligen är hållbart i en sådan argumentation, närcentern gör sitt yttersta, inte minst i den valkamp som förestår, föratt få regera ihop med dem som påstår att vi socialdemokrater görgemensam sak med. Det är inte vi som vill regera med ochfolkpartiet, utan det är . Då kan man fundera hurlokalhyreslagstiftningen skulle se ut om satt i en regeringtillsammans med . och moderatemas sägeratt utskottsmajoritetens förslag leder till hyresreglering, att det ärunderlägset nuvarande system, att det urholkar äganderätten, att det ärstötande för rättssäkerheten och allt vad det kan vara. Det är dessa som AgneHansson eventuellt skall regera med. Mankan dra den slutsatsen av den debatt som har förevarit att det förslag somutskottsmajoriteten har ställt sig bakom är ett lagom förslag, som ju visar attvi har lyssnat - detta tror jag är viktigt och kan väl ses som ett svar på AgneHanssons fråga - på lokalhyreskommittén. Det här är ett utmärkt exempel på hursvensk demokrati fungerar, där regeringen tillsätter en utredning, där olikaparter får komma till tals, där det presenteras ett förslag och där olikaremissinstanser från olika håll och kanter får säga sin mening. Medutgångspunkt i.dessa remissinstansers synpunkter har regeringen nu presenteratett förslag, som man bedömer som ett lagom förslag i demokratins . Jagtycker att detta är ett utmärkt exempel på hur det kan fungera när regeringenlyssnar till olika parter, gör avvägningar och kommer fram till goda slutsatsernär det gäller att stärka lokalhyresgästernas ställning. Närman lyssnar till och , kan man få ett intryck av attdet när det gäller frågan om vad som är att anse som skäligt hyreskrav finnsett stort gap mellan regeringens förslag och lokalhyresgäst-kommitténs förslag,som motionerna knyter an till. Så är naturligtvis inte fallet. Ett skäligthyreskrav skall grundas på de bedömningar som görs med hjälp av detjämförelsematerial man kan få. Man såUar bort låga hyror och kanske ocksåoskäligt höga hyror. En sådan jämförelse skall ju göras också om man utgår frånreservanternas förslag. I stort är det inte någon skillnad. Det är bara iformuleringar här i kammaren som detta förstoras upp och framställs som en storavgrund som skiljer förslagen. Så är naturligtvis inte fallet. Närdet gäller hyresvärdens uppsägning säger vi att man för att undvika onödigaansökningar om medling måste öka informationen. Ytterst handlar det här om ettfåtal fall. Det håller jag med om. Men hyresgästen har, då ensituation uppstår där det kan bli tal om uppsägning, möjlighet att hänskjutafrågan fill hyresnämnden. Man får utgå från att hyresgästen med hjälp av en brainformation tar den möjhgheten till vara, om en sådan situation skulle uppstå. Närdet gäller ersättningsreglerna förstärker utskottsmajorifeten förslaget ipropositionen till att omfatta fyra basbelopp. Det gör vi med utgångspunkt i denhearing utskottet hade med representanter för bl. a. Köpmannaförbiin- Prot.1987/88:130 def, därdel framkom att de allra flesta av de små lokalhyresgäsferna, dem 31 maj1988 sombåde och jag slår vakt om, hade en genomsnitfshyra som ~ var i denstorleksordningen. Efter atf ha lyssnat påolika grupper bedömde vi * att deffanns skäl att höja minimiersättningen från två basbelopp, som i S J S regeringensförslag, till fyra basbelopp. Sammanfattningsvis tycker vi från utskottsmajoriteten attdetta är ett väl avvägt förslag som ligger i linje med lokalhyresgästkommitfénsförslag och med den demokrati vi har i , genom aft regeringen harlyssnat, utskottet har lyssnat på motionärer och vi har fått ett bra förslag.Jag yrkar bifall fill utskottets hemsfällan. 136 (vpk) replik: Jag blir litet bekymrad när sig som han gör och framför denna uppfattning. Det måste han rimligengöra mot bättre vetande. Såsom en av de tre ledamöterna i lokalhyreskommittén,som har arbetat och haft åtskilliga kontakter och gjort enkäteroch undersökningar av olika slag, måste han veta aft det faktiskt inte är såenkelt att skillnaden mellan regeringens förslag och lokalhyreskommitténsförslag endast är en fråga om formuleringar, som vi här försöker förstora upp,som han sade. Jag tycker atf det är litet ohederligt av atfuttrycka sig på detta sätt, när han vet bättre. Han vet att skillnaderna mellandef förslag lokalhyreskommittén har lagt fram och regeringens förslag ärbetydande på en rad olika punkter. Jag skall inte ta upp tid här . Jag skulle mycket välkunna i detalj ta upp dessa frågor punkt för punkt. Det gäller huvudsakligensex punkter. Jag skulle kunna bevisa inför kammaren och visa del ligger fill. Men vet, lika väl som jag vet atl han inteär okunnig på detta område, att jag också känner till en hel del av dessafrågor. Därför blir jag bekymrad och en smula upprörd över att förringa denna fråga på det sätt han har gjort. Jag tycker inte aft viborde sysselsätta oss med del i sådana här debatter. 137 () replik: Man kan infe ta så lätt på frågan som LennartNilsson gör i detta fall. Det är en självklarhet att med mer eller mindre skickliga debattknep vill ha det dithän att def inte finns några storaskillnader i uppfattning, när han i utskottet varit med om alt köra över sig själv och del han sagt i lokalhyreskommittén. Jag vill bara erinra om fyra väsentliga punkter. Som jag sade i mitt inledningsanförande finns på dessa punkter en avgörande skillnad i frågan om huruvida man skall stärka besittningsskyddet för hyresgästerna eller inle. Def gäller bedömningen av skäligheten i hyreskravet och på vilka grunder man bedömer detta. Där föreligger betydande skillnader mellan lokalhyreskommitténs förslag och regeringens förslag. Detsamma gäller hyresvärdens uppsägning, medlings förfarandef och inte minst ersättningsreglerna. Pä fyra väsentliga punkter finns en klar skillnad i förslagen när det gäller att stärka besittningsskyddet för lokalhyresgäsferna, . 11 protokoll 1987/88:130 säger atf demokrafin har fungerat. Han säger: Vi har lyssnat. Def är bra att demokratin har fungerat. Men detta är intevilken fråga som helst. Vem är det har lyssnat på? Detta äfinget lätt problem att lösa, eftersom def naturligtvis finns ettparfsförhållande mellan de stora fastighetsägarna och de små lokalhyresgästerna.Det är bara att konstatera vém nu i andra skedet av hanteringenav denna fråga har lyssnat på. Det är detta debatten gäller, behöver inte ge oss in på några teknikaliteter. Def står fuUsfändigt klartgenom utskottsbehandlirigen att småföretagen, de små lokalhyresgästernasorganisafioner, har accepterat lokalhyreskommitténs förslag och tyckt def varaen rimlig bedömning. Fastighetsägarna har dömt ut förslaget. Här har manlyssnat och tagit ställning. Jag konstaterar än en gång aft ochsocialdemokraterna har vänt de små ryggen. Anf.138 () replik: Det är naturUgtvis inte så att vi förringar dessa frågor. Från börjanhandlar det om vilken hyra man skall betala för en lokal. Oavsett om man väljerregeringens förslag eller reservanternas måste hyran grundas på något. Dåhandlar det ofta om teknik, även om man infe skall resonera om teknik här. Detskall alltså göras en jämförelse med andra lokaler, varvid man räknar bort delokaler som har en låg hyra och de som har en hög hyra. Jag förstår inte variskillnaderna ligger i dessa delar. Oavsett vilket förslag man väljer, måste manju grunda bedömningen på jämförelse. Det skiljer alltså litet när de gäller devariationer på vilka denna jämförelse skall grundas: Men vi är överens om attdet även i fortsättningen skall ske en jämförelse utifrån den situation sområder, och detta måste ju gälla vare sig det handlar om regeringsförslagefeller reservanternas förslag. Jag tror atf förslagen i stort inte innebär någraskillnader när det gäller atf i prakfiken komma fram till en hyra. Inte minstövriga inlägg här - där man bedömer att regeringsförslagef innebärhyresreglering och att det skulle urholka än det ena och än det andra - vittnarom att förslaget i alla fall är ganska rimligt. Lagstiftningen får väl följasupp så att vi får se om det kan behövas några förbättringar . Vibedömer alltså förslaget som rimligt i den situation som vi befinner ossi. 139 ()replik: Jag noterar att i sin repUk nu klart går fiU reträttbeträffande det som han ville hävda i sitt huvudanförande. Närdet gäller hyran, , handlar det om vilka kriterier som man skallutgå från för att bedöma om hyran är skäUg. I regeringsförslaget har def alltsånu plockats in begreppet marknadshyra, som man på en fri marknad således kantrissa upp till vilka priser som helst. Det är ju detta som har varit grundenför den kritik från förhyrärna av de små lokalerna. De menar att de inte harnågot medel att sätta emot, att värdarna kan höja hyran hur mycket som helstoch ätt hyresgästen därmed kan tvingas flytta. Då får män naturligtvis enmarknadshyra som är orealisfisk i förhållande lill den som skulle gälla ommarknaden verkligen fungerade på ett riktigt sätt. Det är också fråga omersättningsregler, . Att nivån på de ersättningsreglersom införs är så låg atf man gladeligen och utan atf det blir Prot.1987/88:130 särskiltkännbart kan betala dessa ersättningar medverkar ju inte heller till 31 maj1988 attstärka lokalhyresgästernas ställning. Också på den punkten föreligger det 4 j- I kl såledesskillnader mellan förslagen. , , ,-. 140 () replik: Jag vef infe vad får detta med reträtt ifrån. Med regeringens förslag går det inte att utan vidaretrissa upp hyrorna, utan det måste ske en prövning som grundas på olikajämförelser. Jag kan ge motståndarna till förslaget rätt i så måtto att dethandlar om en viss form av reglering av dessa frågor. När def gäller ersättningsfrågorna får vi inte glömma bortaff man som fastighetsägare blir ersättningsskyldig om hyresgästen har åsamkaten ekonomisk skada. Detta får vi naturligtvis inte glömma bort i dessasammanhang. Vi har som sagt emellertid bedömt att ungefär fyra basbelopp är ennivå som man bör slå vakt om när det gäller de förhyrare av mindre lokaler, t.ex. hantverkare, som vi har talat om. Det blir alltså fråga om en skäUgersättning i de fall där man är berättigad till det: 141 HANS (): De huvudsakliga resultaten- av SPK:sutredning, som lokalhyreskommittén grundade sitt förslag på-, var för delförsta att stor hyresspridning förelåg även mellan lokaler med samma ändamåloch i samma område. För det andra var hyreshöjningarna större än inflationen,utom i och i ytterområden. Undersökningen gjordes i fem olikastäder. I inle obetydlig omfattning förekom hyreshöjningar som var dubbelt såstora.som ökningen av konsumentprisindex. Det var mot denna ganska allvarligabakgrund som def gällde atf framlägga ett förslag. De direkfiv som gavs till kommittén och det arbete somdenna bedrev hade en viss betydelse på hyresmarknaden - det tror jag att intebara ledamöter i kommittén utan också andra kunde iaktta. Det fick ett visstdämpande inflytande på de krav som framställdes från fastighetsägarhåll och pamarknaden. har man kunnat iaktta att hyresvärdarna iganska stor utsträckning har övergivit denna återhållsamhet. Jag får från olikahåll rapporter om mycket stora krav på hyreshöjningar. Def handlar omhyreshöjningar med ända . Jag måste säga att de yttringar somunder senare tid har framkommit ger anledning till ökad oro. Från och folkpartiefs sida har det gjortsinlägg som det finns anledning aft något bemöta. Det är först och främst felakfigt atf lokalhyreskommittén,liksom också regeringen, inte föreslår någon hyresreglering. Parterna harenligt lokalhyreskommitténs förslag frihet atf avtala om vilka hyror de vill.Hyreslagens regel anger enbart den gräns vid vilken hyresvärden blirersätfningsskyldig och om hyresgästen måste flytta. Denna gräns föreslås vararelaterad till vad hyresvärdar och hyresgäster här kommit överens om förjämförliga lokaler. Men def är i situationer när det är aktuellt med enuppsägning som frågan om vad som ärskäligt hyreskrav kommer in i bilden. Det är då som det behövs ett 3 Detär alldeles orimligt att, som gjorde i sitt inlägg, menaatt detta förslag från regeringen, och i ännu högre grad frånlokalhyreskommittén, skulle rubba balansen på ett sådant sätt att det blev tillnackdel för fastighetsägarna. Det är ju, vilket vi klart har kunnat visa,fastighetsägarna som inte bara materiellt sett här är den starkare parten ochatt de till sitt stöd också har haft en lagstiftning som har gynnat dem.Därtill kommer ju att fastighetsägarsidan är långt starkare organiserad, vilkethar lett till en kraftig övervikt. Så långt som går sträcker sigman inte ens från sida. Förbundet känner ju tillsaken betydligt bättre. Hennes inlägg har alltså inte någon förankring iverkligheten. Närdet gäller ErUng Bagers inlägg vill jag bl. a. på grund av den korta taletidjag har tiU förfogande hänvisa till vad kommittén har anfört på s. 137 ochföljande, där man i specialmotiveringen utförligt redogjort för på vilket sättjämförelserna skall göras. De jämförelser som kommittén föreslår är rimliga.Det står bl. a. att det eftersom prövningen skall avse hyreskravet för nyavtalsperiod är det de avtalade hyrorna för jämförelselokalerna vid dennaperiods början som är relevanta. Manfår alltså beakta även andra avtal som är gällande, och def är väl ganskasjälvklart. Men man skall bortse från extrema hyror åt båda hållen. Jagvidhåller att det förslag som kommittén lade fram på den här punkten är bättreän det som utskottet nu har framlagt. Närdef gäller de övriga frågorna har utskottet, vilket har framkommit här idebatten, gjort förbättringar i regeringsförslaget. Ändå skall sägas att ävendet innehåller förslag som är av betydelse för lokalhyresgästerna. De punkterdär det fortfarande brister gäller uppsägning. Det är rimligt att detskall ankomma på hyresvärden att agera. Om vi ser på annan lagstiftning, finnervi att det t. ex. på arrendelagstiftningens område är jordägaren som skallagera i motsvarande fall, och det hade varit rimligt att ha samma regler på dethär området. Vi ville förstärka medlingsförfarandet, och jag tycker att det ären svaghet att det utom på en punkt, där det föreliggande förslaget utgör enförbättring, behöver bli en förbättring av medlingsförfarandef. Jag vidhållervad vi har anfört i motionen. Närdet gäller ersättningsreglerna är det bra att utskottet har gjort enförbättring. Eftersom utskottets förslag rör sig om fyra basbelopp innebär deten betydande förbättring i förhållande till regeringsförslaget. Men attföreskriva aft en ersättning motsvarande en årshyra skall utgå är ett riktigaresätt att skapa ett besittningsskydd, eftersom det finns så pass många olikheteri fråga om hyrorna.