prop · GB0335 · 1987-12-31 00:00:00 — Jag föreslår därför att enbostadshus, somär avsedda att upplåtas varaktigt, skall omfattas av lagstiftningen. Fleraremissinstanser anser att en begränsning bör göras med hänsyn till antaletlägenheter i det hus som skall kunna omfattas av anvisningsräit. anser att lagstiftningen inte bör avse fastigheter medmindre än tio lägenheter. Andra remissinstanser drar gränsen vid fembostadslägenheter. Jagkan ha förståelse för uppfattningen att begränsningar kan behövas i hus med ettlitet antal lägenheter. I sådana fall kan det lättare än annars uppkommastörningar när anvisningsrätten utövas. Även andra förhållanden kan motiveraundantag. Enligtmin mening bör fillämpningsområdet med avseende på antalet lägenheter iflerbostadshus lämpligen bestämmas så, att anvisningsrätt endast kan avsebostadslägenheter i hus med minst fyra bostadslägenheter. För sådana hus sombör omfattas av lagstiftningen, men som har ett litet antal lägenheter, bör detvara tillräckligt att hyresnämnden, som jag kommer att föreslå, fårmöjlighet att vid prövning av en ansökan om anvisningsräit besluta om undantagoch andra begränsningar som kan vara påkallade av omständigheterna i detenskilda fallet. En fråga av principiellart är om bostadsrättslägenheter och andra lägen heter med kooperativ upplåtelseform skall omfattas av den nya lagen. HSB anser i sitt remissyttrande att undantag bör göras för sådana lägenheter för 21 vilka gäller en särskildturordning med krav på bostadssparande. 1987/88:35 byggen ochSveriges bostadsrättsföreningars centralorganisafion, SBC, anför näraliggandesynpunkter. kooperativa bostadsförening, SKB, anser att föreningenliksom bör få förmedla de egna lägenheterna med full insyn frånbostadsförmedlingen. Föregen del vill jag till en börian erinra om att den nuvarande bostadsanvisningslageninte gör något undantag för lägenheter som skall upplåtas med bostadsrätt.Däremot är överlåtelser undantagna. Vad gäller bostadslåneförfattningarna harkommunen möjlighet att från bostadsförmedling göra undantag förlägenheter vilka fömtsätter ett bostadssparande. Denna möjlighet har föranlettflera kommuner att träffa överenskommelser med de bosladskooperafivaorganisaitionerna om att endast en viss andel av nyproducerade eller ombyggdalägenheter skall förbehållas bostadsförmedlingen. Minuppfattning är att anvisningsmöjlighetema för bostadsrättslägenheter och andralägenheter med kooperafiv upplåtelseform varken bör utvidgas eller minskas iförhållande fill vad som gäller . En annan sak är att mitt förslag medföratt den kommunala anvisningsrätten ocksä i förhållande tillbostadsrättsföreningarna blir effektivare än . Enligt min meningmotiverar alltså inte det turordningssystem som är kopplat till bostadssparandeeller föreningarnas kooperativa karaktär någon förändring av nuvarandeprinciper. Tvärtom anser jag att de bostadssociala målsättningarna om en rättvisfördelning av bostadsutbudet och om att motverka boendesegregation motiveraratt samhället också fär del av bostadsrättslägenheterna för anvisning fillbostadssökande i allmänhet. Produktion och ombyggnad av bostadsrältshus skerför övrigt till stor del med statligt stöd. De skäl som åberopats mot attbostadsrättsfastigheter och andra fastigheter med kooperativ upplåtelseformomfattas av lagstiftningen motiverar emellertid liksom vissa begränsningar. Jag skall återkomma till delta. Jagföreslår alltså att kommunerna skall kunna erhålla anvisningsrätt fill sådanalägenheter som skall upplåtas med bostadsrätt dels i samband med slalligbelåning på i huvudsak samma sätt som , dels i andra fall genomöverenskommelser med bostadsrättsföreningarna eller deras organisafioner.Eftersom anvisningsi-ätt inte skall förekomma vid överlåtelse av bostadsrätt,kommer möjligheterna för kommunen att fillförsäkra sig anvisningsrätt i debefintliga bostadsrättshusen att få betydelse framför allt för sådana hus ivilka en övergäng från hyresrätt till bostadsrätt har ägt rum och där detfortfarande finns ett antal lägenheter som är upplåtna med hyresrätt. SBChar i sitt remissyttrande tagit upp frågan om en kommun som har anvisningsrätt kan ställa krav på en bostadsrättsförening om upplålelse form och upplåtelsevillkor. Med anledning av vad SBC anfört vill jag stryka under att det är föreningarna själva som bestämmer om en ledig lägenhet som omfattas av anvisningsrätt skall upplåtas med hyresrätt eller bostadsrätt. Inom ramen för vad gällande lagstiftning medger, har för eningarna också frihet att bestämma villkoren för upplåtelserna. Varken promemorieförslaget eller milt förslag ger kommunen någon möjlighel alt 22 hoshyresnämnden framtvinga ett beslut om viss upplåtelseform, vissa Prop.1987/88: 35 avgifter m. m. eller villkor om hyror som avviker frånbmksvärdereglema. Nägraremissinstanser har tagit upp frägan i vilken utsträckning tjänstebostäder böromfattas av den nya lagstiftningen. Enligt promemorieförslaget, som i dennadel överensstämmer med vad som stadgas i 6 § andra stycketbostadsanvisningslagen (se promemorian s. 63), har en husägare alltid rätt attupplåta en lägenhet till en anställd, om upplåtelsen beror av anställningen ochlägenheten även tidigare varit upplåten till följd av anställning. Även omregeln i promemorieförslaget inte är formulerad som ett undantag från lagenstillämpningsområde, anser jag del lämpligt att behandla den . Bostadsstyrelsenavstyrker promemorieförslaget i denna del. I stället anser styrelsen atthusägarens intresse av att upplåta tjänstebostäder bör beaktas inom ramen förden prövning som hyresnämnden skall göra vid ett beslut om anvisningsrätt. Jagdelar uppfattning i denna fråga. Ettexempel som tar upp är att arbetsgivare på vissa orter kan ägaen förhållandevis stor del av lägenhetsbeståndet. När lägenheterna enbart hyrsut till de anställda, har konsekvensen blivit att det finns två bostadsköer på orten,vilket måste anses bostadssocialt oacceptabelt. Enligt min mening kan det idet relaterade exemplet finnas skäl för att kommunen får anvisningsrätt fill endel av de bostadslägenheter som finns i det arbetsgivarägda beståndet. Beroendepå det kommunala bostadsförsöriningsbehovet och omständigheterna i övrigt börhyresnämnden kunna göra olika begränsningar i den kommunala anvisningsrättenfill förmån för arbetsgivaren. Begränsningarna kan t. ex. avse undantag förvissa lägenheter eller en viss andel av de ledigblivna lägenheterna. Ettannat exempel är de s. k. fastighetsskötarbostäderna. Det är mindrevanligt att särskilda lägenheter behövs för fastighetsskötare, eftersomhusägaren ofta anlitar entreprenörer för att sköta fastigheterna eller anordnars. k. samordnad fastighetsskötsel (se prop. 1986/87: 37 s. 22 f). Det ärframför allt i de mindre fastighetsförvaltningama som ett behov av särskildbostad kan finnas. Beroende på omständigheterna i det enskilda fallet små fastighetsförvaltningarna kunna göra undantag från denkommunala anvisningsrätten för en viss lägenhet eller för upplåtelse somtjänstebostad av någon av de lägenheter som successivt blir lediga. Vadjag nu har sagt om hyresnämndens prövning bör också kunna fillämpas på andratyper av tjänste- och personalbostäder när innehavet av bostaden beror avanställning. Med en sådan ordning behövs varken något generellt undantag frånlagens tillämpningsområde eller en sådan form av undantag som föreslås ipromemorian. I enlighet medpromemorieförslaget (se 6 § andra stycket) anser jag dock att ett undantag är nödvändigt när en hyresgäst har tillförsäkrats återflytt ning enligt 46 § tredje stycket hyreslagen. I övrigt anscrjag inte att några undantag är erforderliga. Det betyder t.ex. att även möblerade bostäder som husägaren regelmässigt upplåter med hyresrätt kommer att omfattas av lagen. Sammanfattningsvis innebärden av mig förordade ordningen i huvudsak att den nya lagen blir tillämplig påalla bostadslägenheter i kommunen som husägare upplåter med hyresrätt ellerbostadsrätt för annat ändamål än fritidsändamål. Anvisningsrätten kan avsebostadslägenheter i hus med minst fyra bostadslägenheter eller i sådanaenbostadshus, som är avsedda att upplåtas varaktigt. Någon annan generellbegränsning med hänsyn fill upplålelseform, ändamål med upplåtelserna m. m. börinte införas. Sådana faktorer skall i stället beaktas när parterna träffaröverenskommelse om anvisningsrätt eller när hyresnämnden prövar ansökningar omsådan rätt. Prop.1987/88: 35 2.1.3Överenskommelser om anvisnirigsrätt m. m. Mitt förslag: Enkommun kan erhålla anvisningsrätt anfingen genom en utfästelse av husägareneller genom ett beslut av hyresnämnden. En utfästelse om anvisningsräit, somgörs av husägaren, skall vara skriftlig och innehålla vissa gmndläggandeuppgifter för anvisningsrätten. Utfåstelsen gäller mot en ny husägare. Den fårinte förenas med villkor om skadestånd eller vite. Departementspromemorian:Överensstämmer med mitt förslag med den skillnaden att en utfästelse omanvisningsrätt behöver vara skriftlig endast om den skall gälla mot en nyhusägare. Remissinstanserna:Bostadsdomstolen och hyresnämnderna har tagit upp frågor om utfästelsernas formoch innehåll och hur de bör sanktioneras. Nägrä instanser, bl. a. Stockholmskommun och , anser att sådana utfästelser omanvisningsrätt som utfärdas i samband med statlig beläning bör kunna förenasmed vite. Skälen för mitt förslag:Jag har tidigare anfört att jag ansluter mig till de principer för den nyalagstiftningens utformning som föreslås i departementspromemorian. Enligt minmening löses anvisningsfrågorna bäst, om det finns ett förtroendefulltförhållande mellan kommunen och husägarna. Såsom många remissinstanserframhållit, utgör därför överenskommelser mellan kommunen, å ena sidan, ochhusägarna eller deras organisationer, å den andra, den bästa garanfin för attkommunema skall få tillgång till lägenheter i sådan omfattning som behövs för attde skall kunna fullgöra sina uppgifter inom bostadsförsöriningen. Med detta synsätt blir denmöjlighet som kommunerna får att utverka ett beslut om anvisningsrätt hoshyresnämnden, ett slags sanktion mot de husägare som inte vill följahusägarorganisafionens rekommendafioner eller en utfästelse om anvisningsrättsom husägaren själv lämnat. En tanke bakom mittförslag är att kommunen inte skall behöva vända sig fill varie husägare för attfå till stånd en utfästelse om anvisningsrätt. I allmänhet torde det i ställetvara mest praktiskt och fördelaktigast för både kommunen och husägarna om de istället söker uppnå en generell överenskommelse om anvisningsrätt, därkommunen och husägarnas organisation på orten är parter. Som framgår avdepartementspromemorian (s. 19) finns det sådana överenskommielserpå flera orter. Degenerella överenskommelserna torde oftast leda till att organisatio- Prop.1987/88: 35 nen rekommenderar sina medlemmar att följa överenskommelsen. Rekommendationenkan innebära att husägarna skall undertätta kommunen om ledigblivna lägenheterså att anvisning kan ske av någon bostadssökande. I förhållande till kommunenblir alltså den enskilde husägaren inte direkt förpliktad genom en sådanöverenskommelse. Däremot har organisationen intresse av att överenskommelsenföljs och torde därför kunna vidta medlemsdisciplinära åtgärder mot denhusägare som inte följer överenskommelsen. Någothinder bör givetvis inte föreligga mot att de enskilda medlemmarna utfärdar enfullmakt för organisationen att träffa en överenskommelse om anvisningsrätt medkommunen. Överenskommelsen får i så fall samma verkan som om husägaren självlämnar en utfästelse om anvisningsrätt. Alt gå så långt att en överenskommelseom anvisningsrätt som träffas mellan kommunen och en organisation av husägareomedelbart skulle förplikta husägaren i förhållande till kommunen kan enligtmin mening inte komma i fråga. Fören kommun bör incitamenten att träffa en generell överenskommelse medorganisationerna vara att ett samlat grepp kan tas över anvisningsverksamhetenoch att ett förtroendefullt förhållande kan skapas till husägarna. Deadministrativa fördelama med att träffa sådana överenskommelser är ocksåuppenbara. För organisationernas del bör incitamenten till att träffa generellaöverenskommelser vara att gemensamma intressen hos husägarna kan tas till varaoch att omfattningen och inriktningen av anvisningsverksamheten kan påverkas. Hyresnämndeni berör i sitt remissvar den risk som kan finnas för attförhandlingama mellan kommunen och husägarganisationen strandar, med påföljdatt kommunen i stället får vända sig till hyresnämnden med ett mycket stortantal ansökningar om anvisningsräit. Både kommunen och hyresnämndema kan dåutsättas för stora påfrestningar. För att förebygga uppkomsten av en sådansituation, borde det enligt nämnden kunna övervägas att efter mönster frånhyresförhandlingsområdet rekommendera parterna att inrätta ett centraltpartssammansatt organ för atl bilägga tvisten. Företrädare för ,och skulle kunna ingå i detta organ. Om parterna har ettintresse av ett sådant organ som hyresnämnden förespråkar, ställer jag mig givetvis positiv till delta. Min förhoppning är emellertid att anvisningsfrågorna skall lösas utan tvistigheter. Avsikten är givetvis inte att kommunen ensidigt skall kunna diktera villkoren i anvis- ningsöverenskommelsema. Mitt förslag innebär alltså inte nägon obligato risk bostadsförmedling av alla lägenheter i kommunen. Å andra sidan skulle det vara ansvarslöst och skada faslighetsägareorganisalionen om denna, i ett läge där bostadsförsöriningen sä kräver, skulle motverka intentionerna bakom lagstiftningen enbart ufifrån vetskapen om att kom munen måste få frågorna om anvisningsrätt underställda hyresnämndens prövning. En sådan omgång, som givetvis inte är omöjlig för kommunen att genomföra, utgår jag från att båda parter har intresse av att undvika. Jag har alltså stora förhoppningar om att systemet med generella överens- 25 kommelser skall fungera ipraktiken. I det följande (avsnitt2.1.5) återkommer jag till vilken verkan en generell Prop. 1987/88: 35överenskommelse bör ha vid hyresnämndens prövning av ett enskilt fall omanvisningsrätt. Medden av mig föreslagna ordningen blir det framför allt i de fall då en enskild husägare inte följer de rekommendationer som hans organisation ' hargjort, eller då den enskilde husägaren står utanför organisationen, somkommunen får anledning att vanda sig direkt till husägaren med syfte alt uppnåen utfästelse om anvisningsrätt från denne. Det kan också länkas all enhusägare själv lar initiativ till en överenskommelse med kommunen omanvisningsrätt. Omen husägare inte följt organisationens rekommendation, kan det i vissa fallfinnas anledning för kommunen att, i stället för att försöka få en utfästelseav husägaren, vända sig direkt till hyresnämnden med en ansökan om ett beslutom anvisningsriitt. Enligt min mening bör det, till skillnad från vad somföreslås i promemorian, inte finnas något hinder för detta. Jag återkommer tillden frågan längre fram (avsnitt 2.1.4). Enutfästelse om anvisningsrätt bör i huvudsak innehålla samma typ av uppgiftersom en generell överenskommelse. Det gäller till en börian vilka bostadslägenhetersom omfattas av utfästelsen och vilken omfattning anvisningsrätlen skall ha iövrigt - t. ex. om alla eller endast en viss del av de lediga lägenheternaskall gå till kommunen för anvisning, om vissa upplåtelser skall varaundantagna etc Det gäller också husägarens skyldigheter, t. ex. att anmälalediga lägenheter fill kommunen, fidsfrister, de fömtsättningar som skallgälla för att en anvisad sökande skall kunna nekas upplåtelse och husägarensskyldighet att lämna uppgifter för kommunens kontroll av anvisningsrätten. Detkan också gälla den tid under vilken anvisningsrätlen skall gälla. Bostadsdomslolenhar i sitt remissyttrande föreslagit att en utfästelse om anvisningsrätt alltidbör vara skriffiig och alt de gmndläggande kraven på innehållet bör anges ilag. Flera hyresnämnder tar också upp frågan om utfästelsernas innehåll. Föregen del kan jag ansluta mig till bostadsdomstolens förslag. Jag utgår därvidifrån att den skriftliga formen är av slor prakfisk betydelse för framför alltkommunerna, som undantagslöst torde fordra skriftlig dokumentation avhusägarna. Den skriftliga formen och vissa gmndläggande krav på utfästelsensinnehåll är också en förutsättning för att en utfästelse skall kunna gälla moten ny ägare av fastigheten, vilket jag kommer att föreslå i det följande. Manuppnår också att utfästelsernas innehåll preciseras och undviker diskussionerom vad som kan ha överenskommits muntligen. Jagföreslår alltså att det i lagförslaget tas upp en bestämmelse om alt en utfästelseom anvisningsräit skall vara skriffiig och att den skall innehålla uppgifter omde bostadslägenheter som omfattas av utfästelsen, husägarens skyldigheter medanledning av anvisningsrätten samt den tid under vilken anvisningsrätten skallgälla. Ipromemorian föreslås att en utfästelse inte får förenas med vite. bör enligt förslaget få förelägga vite. Jag ansluter mig till promemorieförslaget i denna del. Enligt min mening skulle nämli- 26 genett viteshot redan i en utfästelse om anvisningsrätt ge kommunen en alltförstark ställning i förhållande till husägaren och bryta de principer på vilketlagförslaget vilar. Mycket av den frihet som parterna bör ha att regleraanvisningsfrågorna går härigenom förlorade. Förbudetatt sätta ut vite bör gälla oberoende av om utfästelsen utfärdas i anslutningtill att etl statligt bostadslån tas upp eller om den lämnas i annatsammanhang. Jag kan därför inte ansluta mig till vad bl.a. kommunoch föreslagit om att en utfästelse i sambandmed upptagande av statligt lån bör kunna förenas med vite. Inte heller kan jagansluta mig till vad bl.a. hyresnämndema i och föreslagit om attett brott mot en utfästelse om anvisningsrätt bör kunna föranleda skadeståndför s.k. icke-ekonomisk skada som förekommer bl. a. enligthyresförhandlingslagen (1978: 304). En sådan princip är enligt min mening intelämplig i förhållandet mellan en kommun och en husägare. Det bör alltsåföreskrivas att en utfästelse om anvisningsrätt inte får förenas med villkorom skadestånd eller vite. En konsekvens av mittförslag är att den husägare som bryter mot en utfästelse om anvisningsrätteller en generell överenskommelse om sådan rätt inte drabbas avnågon sanktion. Detta kan möjligen uppfattas som en svaghet i förslaget. Jaganser dock att kommunens möjlighet att ansöka hos hyresnämnden om ett beslut omanvisningsrätt, som enligl vad jag föreslår skall kunna förenas medvite, är fullt tillräckligt för att systemet skall kunna fungera pä etttillfredsställande sätt. 1987/88: 35 2.1.4Förutsättningarna för hyresnämndens prövning Mitt förslag:Någon särskild formell förutsättning, såsom att husägaren vägrat lämna enutfästelse till kommunen om anvisningsrätt eller inte uppfyller en redan lämnadutfästelse, bör inte uppställas för att hyresnämnden skaU kunna pröva enansökan om anvisningsrätt. får ta upp en ansökan från kommunen om anvisningsrätt tillprövning endast om en husägare efter skriftlig begäran vägrat att lämna enutfästelse till kommunen om anvisningsrätt eller husägaren inte uppfyller enredan lämnad utfästelse. Remissinstanserna: Endastett par remissinstanser, bostadsdomstolen och hyresnämnden i , harriktat kritik mot departementspromemorians förslag. anför för sindel att den i promemorian föreslagna regeln inte är praktiskt genomförbar ochatt den därför bör slopas. Skälen för mitt förslag:Jag vill till en börian framhälla att jag ansluter mig fill den princip somkommer till uttryck i departementspromemorian och som innebär att hyresnämndensprövning inte bör påkallas innan kommunen försökt att nå en avlalsmässiguppgörelse med husägaren eller dennes organisation. Även när en husägare inteföljer en lämnad utfästelse om anvisningsrätt, kan det vara enfördel om kommunen i stället för att vända sig direkt till hyresnämnden, sökeråstadkomma rättelse efter kontakt med husägaren. Denfråga som skall tas upp är, om det i enlighet med promemorieför- Prop.1987/88: 35 slaget bör uppställas särskilda fömtsättningar för att hyresnämndenskall kunna ta upp en ansökan om anvisningsrätt till prövning. Jagbehandlar först det fallet att husägaren inte har lämnat någon utfästelse omanvisningsrätt. För att kommunen dä skall få frågan om anvisningsrätt prövadav hyresnämnden, krävs enligt promemorieförslaget att kommunen visar atthusägaren efter en skriftlig begäran har vägrat att lämna en utfästelse.Hyresnämnden i anser att en sådan reglering inte är praktisktgenomförbar. Skulle en kommun - i strid mot andemeningen i lagen - föra fråganom anvisningsrätt till hyresnämnden utan föregäende framställning tillhusägaren, anser nämnden att detta skall beaktas vid handläggningen genom atthyresnämnden akfivt verkar för en överenskommelse mellan parterna. Jagdelar uppfattningen att promemorieförslaget i denna del knappast är praktisktgenomförbart. Det skulle också framstå som onödigt formalis-fiskt om kommunen,sedan det visat sig att en husägare inte följer en generell överenskommelse omanvisningsrätt, skulle behöva iaktta förfarandet med en skriftligframställning och efterföljande förhandlingar för att söka utverka enutfästelse av husägaren. Den lösning som hyresnämnden har föreslagit för de nuavsedda fallen finner jag ändamålsenlig. Den kräver inte heller några särskildabeslämmelser utöver de handläggningsregler som redan finns i lagen (1973:188)om artendenämnder och hyresnämnder. Närdet sedan gäller den andra situationen, dvs. när husägaren enligt kommunensuppfattning inle uppfyller en redan lämnad utfästelse om anvisningsrätt, tordepromemorieförslaget innebära att kommunen måste visa att utfästelsen haråsidosatts för att hyresnämnden skall kunna ta upp en ansökan om anvisningsrätttill prövning. i synes anse att bevisbördan för kommuneni dessa fall kan bli alltför svår. Även jag finner att kravet på bevisning harställts så högt att kommunernas möjligheter att få till stånd en prövning ihyresnämnden kan bli beskurna på ett otillfredsställande sätt. Detta talar föratt även denna fömtsättning bör slopas. Mot en sådan lösning kan dock hävdasatt en husägare, som lämnat en utfästelse om anvisningsrätt, bör kunna utgåfrån att kommunen inte skall kunna vända sig till hyresnämnden i andra fall ändå husägaren bryter mot utfästelsen. Ioch för sig skulle beviskravet på kommunen kunna sänkas så, att det skulleräcka med att kommunen gör troligt att husägaren åsidosatt sina skyldigheter.En regel med denna innebörd skulle emellertid knappast fylla någon egentligfunktion, eftersom man måste kunna ulgå ifrån att kommunen inte vänder sigfill hyresnämnden utan att det finns vägande skäl för detta. Det synes enligtmin mening inte finnas någon annan godtagbar lösning än att slopa även den nudiskuterade förutsättningen för hyresnämndens prövning. Detla innebär atthusägarens intresse av att utfästelsen lämnas ombbad, i viss utsträckning får stå tillbaka för kommunens intresse av att kunna reagera mot illojala förfaranden från husägaren när skäl därtill föreligger. Jag anser emellertid att det i stället för den nu slopade regleringen, bör öppnas möjlighet för hyresnämnden att, inom ramen för den materiella 28 prövningen av anvisningsfrågan,i vissa fall ogilla en ansökan från kommunen när det redan finns en utfästelseom anvisningsrätt och det saknas anledning att ersätta utfästelsen med ettbeslut om anvisningsrätt. Jag kommer strax tillbaka till detta (avsnitt 2.1.5). 2.1.5Hyresnämndens beslut om anvisningsrätt skall meddela kommunen anvisningsrätt, i den utsträckning detbehövs för bostadsförsöriningen. Anvisningsrätt får dock inte beslutas i denmån det är oskäligt med hänsyn till det intresse som husägaren kan ha attförfoga över lägenheterna. beslul får förenas med vite. Departementspromemorian:Överenstämmer i huvudsak med mitt förslag. Remissinstanserna:De flesta instanserna har lämnat förslaget utan erinran. Några instanser harhaft synpunkter pä delar av förslaget. Bostadsdomstolen anser att det måstefinnas utrymme för en reell behovsprövning och en intresseavvägning mellankommunen och husägaren.