prop · GB03146 · 1987-12-31 00:00:00 — Det är dock nödvändigt alt ta ställning lill vad en sådan jämförelse prövning skall syfta till. Vidare kommer det i många fall inle att finnas nå got rimligt jämförelsematerial, och skälighetsbedömningen av en krävd hyra måste då göras på gmndval av andra omständigheter. För att en sådan mer allmän skälighetsbedömning av ett hyreskrav skall bli meningsfull måste mälsätmingen vara klar. I kommitténs förslag saknas den nuvarande - marknadshyran - vilket flera remissinstanser har krifiserat. Kommittén anger visserligen att förslaget inte innebär att gmndprincipen om marknads anpassade hyror frångås. Jag anser dock att remisskritiken är befogad. Som jag fidigare anfört (avsnitt 2.1) delar jag uppfattningen att den marknadsan passade hyressättningen pä lokalhyresomrädet bör behällas. Den nuvarande bestämmelsen i 57 a § första stycket första meningen hyreslagen om mark nadshyra som norm för vad som skall anses som skälig hyra uttrycker enligt min mening en rimlig utgångspunkt vid en marknadsanpassad hyrespröv- ning. Bestämmelsen bör därför finnas kvar. Som marknadshyran defmieras i 21 lagtexten får den anses synonym med begreppen mestsannolik hyra och Prop. 198//88:146 marknadshyresvärde i fastighetsekonomiskteori. Kommittén har vidare föreslagit att en krävd hyra skallanses som skälig, om den inte är påtagligt högre än hyresläget på orten förjämförliga lokaler. Enligt kommillén bör vid en sådan prövning samma vikttillmätas omförhandlade avlal och sådana som är av äldre damm. Vidareskall den genomsnittliga hyran i jämförelsematerialet anses som hyresläget, omdet vid jämförelseprövningen inte kan konstateras en enhetlig hyresnivå. Flertalet remissinstanser är starkt kritiska tillkommitténs förslag i denna dd. Argument som anförs mot förslaget är bl. a. sällan torde kunna fmna någon enhefiig hyresnivå i lokalhyresl)eständet,att äldre hyresavtal ofta inte är representativa för marknadshyresläget samtatt resultatet av att vid en föränderlig hyresmarknad beräkna skälig hyra medhjälp av genomsnittet av gamla och nya hyror blir att hyran kan komma attavvika markant från marknadshyran. Vidare har från bl. a. bostadsdomstolenanförts att kommitténs uttalanden om vad som är skäligt hyreskrav är såallmänt hållna all de inte ger tillräcklig ledning för tillämpningen. Liksom flertalet remissinstanser anser jag att kommitténsförslag kan medföra en hyressättning som markant avviker från marknadensvärderingar. Hyresprövningen bör enligt min mening utformas på ett sätt som geren bättre fömlsebarhet och inte för att allmänt söka reglera lokalhyresutvecklingen.En sådan bättre fömlsebarhet innebär dock i sig ett skydd för hyresgästernamot oskäliga hyreskrav. Jag är alltsä inte beredd all tillstyrka kommitténsförslag i denna del. I stället förordar jag att en hyra som krävs förförlängning av ett lokalhyresavtal bör prövas enligt följande principier. Som jag framhöll anser jag att lokalens marknadshyra,dvs. den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppnamarknaden, liksom bör utgöra norm för vad som skall anses som skäligthyreskrav. Hyresanbud frän andra eller avtal som hyresvärden träffat med en nyhyresgäst bör dock inte tillmätas någon självständig tietydelse. Vid hiestämmandelav marknadshyran bör i stället främst beaktas hyran för närmast jämförliga lokalerpä orten. Regler härom bör införas i 57 a § första stycket hyreslagen.Jämförelse bör därvid i första hand göras med hyroma för sådana lokaler som äri grova drag jämförbara med avseende pä lokaltyp, läge, storlek och standard.Eftersom värderingen skall avse marknadshyran vid hyrestidens utgång, börnormalt mindre vikt tilläggas äldre avtal som inte förlängts. Om detinte finns några i grova drag jämförliga lokaler på orten eller partema inteåberopat några sädana lokaler, får marknadshyran bestämmas genom en mer frivärdering. I sådant fall kan ledning hämtas från hyroma för andra lokaler. Detbör inte heller uteslutas att seriösa anbud frän andra eller avtal som träffatsmed en ny hyresgäst dä vägs in i helhetsbedömningen. En sädan ordning börenligt min mening - tillsammans med reglema om pre-sumfionsverkan av eltyttrande av hyresnämnden och förstärkta preklusions-regler - ge partema entillfredsställande vägledning vid medlingen i hyresnämnden. Reglema omhyresnämndens yttrande samt presumtions- och preklusionsreglema behandlar jag idet följande (avsnitt 2.3.3). 2.3Förfarandet vid tvister 2.3.1 Hyresvärdens uppsägning Mittförslag: Nägon ändring av gällande ordning görs inte. Om hyresvärden har sagtupp avtalet, bör hyresgästen - liksom nu - vara skyldig att hänskjuta tvistentill hjTCsnänmden, om han inte träffar överenskommelse med hyresvärden och integår med på all flytta utan att få ersätming. Även reglema för delgivning av h3Tesvärdensuppsägning bör behållas oförändrade. Kommitténsförslag: Om hyresvärden säger upp avtalet, skall han hänskjuta en eventuelltvist fill hyresnämnden från uppsägningen. Gör han inte det,skall uppsägningen bli utan verkan. Hyresvärden ges möjlighet alt upphävaverkan av uppsägningen genom att före hyrestidens utgång återkalla sin ansökanom medling. Det förenklade delgivningsförfarande som gäller för uppsägning av bostadshyresavialt)ör få till-lämpas även för uppsägning av lokalhyresavtal. (Se betänkandet s.93, 94, 139 och 140.) Remissinstanserna: Åtskilliga remissinstanser är kritiskatill kommitténs förslag. Skälen förmitt förslag: Enligt 58 § hyreslagen skall hyresvärden i uppsägningenunderrätta hyresgästen dels om de villkor han uppställer för att förlängahyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medge förlängning, delsom alt hyresgästen har att från uppsägningen hänskjuta tvistentill , om han inte går med på att flytta ulan att få ersätming.Av 8 § andra och tredje styckena hyreslagen följer all det förenklade delgivningsförfarandesom normall gäller för uppsägning av bostadshyresavtal, dä uppsägningenomgående kan sändas i rekommenderat brev, inte får tillämpas vid uppsägning avlokalhyresavtal enligt 58 § hyreslagen. Kommitténhar i sina överväganden särskilt pekat på alt en stor mängd av hyresnämndemasmedlingsärenden tillkommer av formella skäl. Hyresgästen ansöker om medling inte förlora sin rätt till ersätming och kommer därefter imänga fall överens med hyresvärden ulan hyresnämndens medverkan. Dessa ärendenförorsakar dock hyresnämndema ell inle obetydligt arbete. Med en ordning, därdet åligger hyresvärden - om han sagt upp avtalet - att hänskjuta en eventuelltvist till , menar kommillén att hyresvärden skulle fåett större intresse av att försöka komma överens med hyresgästen. Från ettflertal remissinstanser har mot förslaget invänts att den föreslagna ordningensannolikt i stället skulle leda lill en väsentlig ökning av antalet onödigaansökningar om medling. Till dessa hör bl. a. hovrätten för ,bostadsdomstolen, hyresnämndema i , och samt Sverigesadvokatsamfund. Argument som anförs är bl. a. att hyresvär-dama skulle kommaatt ge in medlingsansökningar för säkerhets skull redan i samband meduppsägning och att förslaget inbjuder till passivitet från hyresgästemas sida. Jag delarde krifiska remissinstansemas farhågor och anser därför att kom- Prop.1987/88:146 mittens förslag inte bör genomföras. Med oförändrade regler ommedlingsansökan kan av rättssäkerhetsskäl inte heller förslaget om ändradedelgivningsregler genomföras. Jag vill erinra om att jag i prop. 1983/84:137 s.102 intog samma ståndpunkt fill liknande förslag från hyresrätisutredningen. Det är givetvis ett problem att ett stort antalmedlingsärenden, där del egentligen inte råder tvist mellan parterna,administrativt belastar hyresnämndema. En anledning till delta kan vara attpartema behöver mer tid för direkta förhandlingar än fränuppsägningen för att själva kunna nå en överenskommelse. I detta sammanhangvill jag erinra om att del av allmänna regler följer att partema i en uppkommenlokalhyrestvist kan avtala om att medling i hyresnämnd inte skall utgöra en fömtsättningför ersättningsskyldighet. (Jfr prop. 1972:70 s. 19 och 32.) Partema kan t. ex.vara ense om alt söka bilägga tvisten i annan ordning än genom medling ihyresnämnd. Inget hindrar heller partema att avtala om att hänskjutande tillnämnden skall fä ske senast viss senare dag med bibehållen rätt till ersättningför hyresgästen. Att hyresnämnden skall medla mellan parterna, även om tvisten hänskjutilslill nämnden efter det alt frislen utgått, framgår avrättspraxis (Rättsfall från bostadsdomstolen 27:81). Medlingsförfarandet och pariemas möjligheter all rättasitt agerande efter ell yttrande från hyresnämnden behandlar jag i del följande(avsnitt 2.2.3). Redan här vill jag dock ta upp kommilléns förslag om althyresvärden skall ges möjlighet alt förta verkan av sin uppsägning genom attföre hyrestidens utgång återkalla sin ansökan om medling. Med oförändraderegler om vem som skall göra medlingsansökan kan visserligen inte kommitténsförslag genomföras. Eftersom förslaget i sig kritiseras av ett flertalremissinstanser, bl. a. , , hyresnämndema iStockholm, och samt och , vill jag dock kommentera det. Vad instanserna främst vändersig mot är att hyresgästen med den föreslagna ordningen skullebefinna sig i ovisshet om huruvida uppsägningen skall behälla sin giltighet ochall han härigenom inte på ett rimligt sätt kan gardera sig för en eventuellavflyttning, t. ex. genom att skriva kontrakt på en annan lokal. Jag anser att krifikenär befogad och är därför inte beredd att förorda några nya bestämmelser somger hyresvärden möjlighet alt ensidigt förta verkan av sin uppsägning. 2.3.2 Hyresgästens uppsägning för vlllkorsändrlng Mittförslag: Om hyresgästen säger upp avtalet för förlängning pä ändrade villkor, skaUhan redan i uppsägningen tmderrätla h3Tesvärden om den ändring som han begär.Gör han inte det, är uppsägningen utan verkan. Har inte hyresvärden själv sagtupp avtalet, skall man utgå från alt han är t)eredd att förlänga avtalet påoförändrade villkor. Om han i sådant fall vägrar förlängning eller kräver ändradevillkor som är oförmånligare för hyresgästen, skall hyresgästen allfid ha rätt fillersättning om förlängning inle kommer till stånd. Kommitténs förslag: Överensstämmer med mitt förslag (sebetänkandet s. 94-96). Remissinstanserna:Kommitténs förslag har i allmänhet tillstyrkts eller lämnats utan erinran.Sveriges advokatsamfimd avstyrker dock den föreslagna bestämmelsen atthyresvärden inte skall få kräva ändrade hyresvillkor. anser att hyresvärden ulan risk för skadestånd skall harätt alt vägra förlängning, om hyresgästen efter sin uppsägning i hög gradåsidosätter sina förpliktelser. anser också althyresgästen inle skall ha rätt alt kräva lägre hyra eller annat för hyresvärdenoförmänligare villkor än som angetts i uppsägningen. Skälen förmitt förslag: Lokalhyresgästen har rätt alt med bibehållet indirekt besittoingsskyddsäga upp avtalet för ändring av hyresvillkoren. Enligt 58 a § hyreslagen skallhyresgästen i sådant fall från uppsägningen hänskjuta tvistentill . I sin ansökan om medling skall hyresgästen angeden ändring av hyresvillkoren som han önskar. Gör han inte det, skallhyresnämnden förelägga honom att komplettera ansökan. Följs inteföreläggandet, skall ansökan om medling avvisas, vilket medför all uppsägningenblir utan verkan. Uppsägningen blir också utan verkan, om hyresgästenunderlåter att hänskjuta tvisten inom rätt tid eller före hyresfidens utgångåterkallar sin ansökan om medling. Harhyresgästen fullgjort de nu angivna åliggandena, skall hyresnämnden föreläggahyresvärden att uppge de villkor som han kräver för att förlängahyresförhållandet eller orsaken till att han vägrar medge förlängning. Hyresvärdenär, även om han inte själv sagt upp avtalet, oförhindrad alt kräva högre hyraeller annat för hyresgästen oförmänligare villkor än vad som gällt tidigareeller att helt vägra förlängning. Följer inle hyresvärden föreläggandet, skallhyresavtalet anses förlängt pä de av hyresgästen önskade villkoren. Omparterna inte kommer överens om villkoren för förlängning av hyresförhållandetoch hyresgästen inte återkallar sin ansökan om medling, står uppsägningen fastoch hyresgästen är tvungen att flytta. Avgörande för frägan omersättningsskyldighet blir i sådant fall om de av hyresvärden krävda hyresvillkorenär skäliga eller om han annars haft t)efogad anledning att upplösahyresförhållandet (57 § hyreslagen). Kommittén föreslär att hyresgästen redan i uppsägningenskall vara skyldig att underrätta hyresvärden om den ändring av de avtaladevillkoren som han önskar. Jag delar kommilléns uppfatming att en sädan ordningger bättre förutsättningar för parlema au själva komma överens. förfarandetvid en medling kan göras mindre omständligt. En konsekvens av Prop- 198 //88.140det indirekta besittningsskyddet för lokalhyresgäster är att hyresgästens rätttill ersättning är beroende av skäligheten av de krav som hyresvärden ställer.Jag kan visserligen ha förståelse för fastighetsägareförbundets uppfattaing atthyresgästen inte bör fä ställa vidare önskemål om ändrade hyresvillkor än vadsom angetts i uppsägningen. Med hänsyn till att tvisten i realiteten rör skälighetenav h3Tesvärdens krav, anscrjag dock inte att en regel med sådan innebördskulle fylla någon prakfisk funktion. Enligt kommittén bör man kunna ulgå från att hyresvärdenär beredd att förlänga hyresförhållandet pä oförändrade villkor, om han intesjälv har sagt upp avtalet. Den nuvarande ordningen anses innebära en risk förhyresgästen, eftersom hyresvärden kan vägra förlängning, och detta kan utgöraen förklaring till att hyresgästema sällan säger upp avtal förvillkorsändring. Kommittén har föreslagit att hyresvärden - i fall då endasthyresgästen sagt upp avtalet för villkorsändring - skall bliersättningsskyldig, om han vägrar förlängning eller kräver för hyresgästen oförmänligarehyresvillkor än vad som följer av det uppsagda avtalet. En hyresvärd som har befogad anledning att upplösahyresförhållandet eller som vill fä till stånd nya hyresvillkor, har möjlighetatt själv säga upp avtalet. Gör han inte det, får han anses accepteraförlängning på oförändrade villkor. Jag delar därför kommitténs uppfattning althyresvärden bör vara bunden av villkoren i det gamla avtalet och att han - ifall då endast hyresgästen sagt upp avtalet - inle bör få vägra förlängningeller kräva för hyresgästen oförmånligare villkor. Gör han det och kommerförlängning inte till stånd, bör han bli ersältningsskyldig. Visserligen kanhyresgästen redan enligt gällande rätl i ett sådant fall förta uppsägningendess verkan genom atl återkalla sin ansökan om medling, vilket medför attavtalet förlängs pä oförändrade villkor. Kommitténs förslag innebär emellertidenligt min mening en befogad förstärkning av hyresgästens ställning som börgöra partema mer jämställda vid förhandling och medling. Jag kan inte delafastighetsägareförbundets uppfatming att hyresvärden bör ha rätt att vägraförlängning, om hyresgästen efter en uppsägning för villkorsändring i hög gradåsidosätter sina förpliktelser. Jag vill därvid peka på att hyresvärden enligt42 § hyreslagen har möjlighet att säga upp avtalet på gmnd avförverkande, om hyresgästen skulle gravt åsidosätta sina skyldigheter. Jagförordar alliså alt bestämmelsema om lokalhyresgäslens uppsägning förvillkorsändring ändras i enlighet med kommitténs förslag. 2.3.3 Medlingsförfarandet och de s. k. preklusions-och presumtionsreglerna Mittförslag: Inga ändringar görs i fräga om medlingsförfarandet i hyresnämnd. a. att yttrande av hyresnämnden -liksom nu - skall avsemarknadshyran eller om en anvisad ersättningslokal är godtagbar. Har hyresnämndenavgett ett yttrande om en lokals marknadshyra, får utredning som inte har lagtsfram under medlingen, beaktas vid en ersättrungstvist i fastighetsdomstolendast om det finns synnerliga skäl (preklusionsregeln). Nuvarande presumtionsregelbehålls i stort oförändrad. Kommitténs förslag: Päbegäran av part skall hyresnämnden - oavsett pä vilken gmnd uppsägning harskett - avge yttrande om hyresvärdens ersättningsskyldighet om förlängninginte skulle komma till stånd. Om hyresnämnden har avgett ett yttrande, fårutredning som inte har åberopats under medlingen, beaktas i en ersättningstvisti fastighetsdomstol endast om det finns särskilda skäl. Vid uppsägning förrivning, ombyggnad eller ändrade hyresvillkor fär ett yttrande av hyresnämndenfrångås endast om det visas eller annars är uppenbart att hyresnämndensbedömning inte varit rikfig. (Se betänkandet s. Remissinstanserna:Åtskilliga remissinstanser är kritiska till kommitténs förslag. Skälenför mitt förslag: Innan en lokalhyresgäst fär väcka talan i fastighetsdomstolom ersättning på grund av obefogad uppsägning, skall medling normalt alltid skehos hyresnämnden. Enligt 12 § lagen (1973:188) om arrendenämnder ochhyresnämnder (nämndlagen) skall hyresnämnden klarlägga tvistefrägoma och sökaförlika partema. Kan inte partema förlikas efter förslag av någondera parten,skall hyresnämnden lägga fram förslag till förlikning, om det inte är uppenbartatt det saknas fömlsättoingar för en överenskommelse. Som tidigare nämntsinfördes är 1979 regler om att hyresnämnden, om någon av partema sä begär,skall avge ett yttrande om lokalens marknadshyra eller i fall däuppsägningen är föranledd av rivning eller ombyggnad - om en lokal som haranvisats av hyresvärden är godtagbar (12 a § nämndlagen). I fråga ommarknadshyran är avsikten med yttrandet att tvinga fram en bättre utredning ochatt ge partema ledning vid deras bedömning av vilka medgivanden som bör görasför att fä hyresförhållandet förlängt (se prop. 1978/79:89 s. 11). När detgäller frägan om en ersätlningslokal är godtagbar eller inte, är det främst prakfiskaskäl som mofiverar ett yttrande frän hyresnämnden. Den uppsagda lokalen kan t.ex. ha rivits eller byggts om vid tiden för fasfighetsdomstolens prövning.Vidare kan den anvisade ersättningslokalen ha ändrats eller varasvårtillgänglig för besiktning av fastighetsdomstolen. En besiktning avhyresnämnden utgör i sådana fall det bästa bevismedlet (Se SOU 1978:8 s. 86 ochprop. 1978/79:89 s. yttrande harinte några omedelbara rättsverkningar för partema och fär inte överklagas. Dethar dock prestmifionsverkan vid en efterföljande ersättningstvist ifastighetsdomstolen. Enligt 57 a § andra stycket hyreslagenfår ett yttrande frångås endast om det visas eller eljest är uppenbart Prop. 198//88.146 att marknadshyran är påtagligt högre eller lägre än hyresnämndenangivit eller att hyresnämndens bedömning av en anvisad ersättningslokal intevarit riklig. Enligt förarbetena (SOU 1978:8 s. 113) skall en hyresawikdse somuppgår till eller mer alltid betecknas som påtaglig. För att förhindra atthyresvärden i samband med yttrande om marknadshyra spekulerar i hyresgästensbristande kunskap om den hyra som någon annan kan ha förklarat sig villig altbetala för lokalen, infördes också en preklusionsregel i 57 a § tredjestycket. Sådana anbud eller avtal om uthyrning av lokalen som hyresvärden käntfill vid tiden för hyresnämndens yttrande men då inte informerat om, får enligtdenna regel beaktas vid fasfighetsdomstolens prövning endast om synnerliga skälföreligger. Preklusionsregeln hindrar dock inte hyresvärden frän att i enersättningsprocess åberopa nya anbud eller hyresavtal som grundar sig på ettnytt anbud. Inget hindrar heller partema att i faslighets-domstolen åberopaannat jämförelsematerial än det som låg till grund för hyresnämndens yttrandeom marknadshyra. Kommer inte partema överens om en förlängning av avtalet, mästehyresgästen flytta. Förhandlingama mdlan partema är att anse som avslutade ioch med att hyresnämnden avskriver medlingsärendet frän vidare handläggning.Har nämnden avgett yttrande om marknadshyran, skall partema dock enligt 21 a §nämndlagen, innan ärendet avskrivs, beredas tillfälle att hos nämnden anmäla omde antar den hyra som angetts i yttrandet. De ätgärder som partema vidtarefter en medling som inle lett till förlikning, påverkar normalt intebedömningen av ersätöiingsfrågan. I betänkandet (SOU 1981:77) Hyresrätt 3 Bruksvärde, hyresprocessm.m. föreslog hyresrättsutredningen att samtliga hyresrällsliga tvister, bl. a.ersättningstvister enligt 57 § hyreslagen, skulle prövas av hyresnämnden medbostadsdomstolen som fullföljdsinstans. Flera remissinstanser, bl. a. Sveahovrätt, bostadsdomslolen och , var kritiska till förslaget. Tilldem som var kritiska hörde ocksä rättegångsutredningen (Ju 1977:06) somtillkallats för alt se över förfarandet vid de allmänna domstolarna. I prop.1983/84:137 s. 67 anförde jag att fiden ärmu inte var mogen att ta ställningtill en reform av hyresprocessen och att det bl. a. fanns anledning att avvaktaresultatet av rätlegängsutredningens arbete. lade rättegängsutredningen fram ettdelbetänkande (SOU 1987:13) översyn av 3 Expertmedverkan ochspecialisering. anser att det skulle innebära fördelar omfastighetsmål, bl. a. lokalhyrestvister, handläggs vid landets samtligatingsrätter. Vidare anser utredningen att hyres- och artendenämndemasuppgifter bör överföras till tingsrältema och bostadsdomstolens uppgifter tillhovrätterna och högsta domstolen. Även medlingsärenden som gäller lokalhyrestvisterbör enligt utredningen kunna handläggas av tingsrältema. Rätlegängsutredningensförslag och det fidigare förslaget från hyresrättsutredningen övervägs för närvarandeinom . har i detta läge inte funnit detmeningsfullt att över väga en ändring av den kompetensfördelning som fmns mellan hyres nämnden och fastighetsdomstolen i lokalhyrestvister. Jag delar kommitténs uppfattning att man nu bör utgå från gällande ordning, dvs. tvistema slutligt skallprövas i fastighetsdomstolen eller högre instans, men Prop. 198 //8ö.l4ö atttvisten dessföriiman och före hyresfidens utgång skall ha hänskjutils till hyresnämndenför medling. Jag delar vidare kommilléns uppfattning att medlingen bör varainriktad pä att hyresförhållanden skall förlängas på skäliga villkor och att deinte skall upplösas utan befogad anlednmg. Somjag nämnde skall hyresnämnden enligt gällande rätt - om någon part begärdet - avge yttrande om en lokals marknadshyra och huruvida en anvisadersättningslokal är att anse som godtagbar. Enligt kominittén ger dock detnuvarande medlingsförfarandet inte partema en tillfredsställande vägledninginför en eventuell ersättoingstvist i fasfighetsdomstolen. Det gäller särskiltdå tvisten avser skäligheten av ett hyreskrav. Kommittén föreslår därför bl. a.att hyresnämnden på begäran av part skall avge ett yttrande i frägan omhyresvärdens ersättningsskyldighet för den händelse förlängning inle skullekomma till stånd, och detta oavsett pä vilken gmnd uppsägning har skett. Kommitténsförslag i denna del har kritiserats av ett flertal remissinstanser, bl. a. Sveahovrätt, hovrätten för , Ungsrätt, tingsrättsamt hyresnämndema i och . Förslaget anses bl. a. diskutabelt urprocessrättslig synpunkt, eftersom yttrandet skulle avse en fråga som normaltavgörs av fastighetsdomstolen genom mdlandom. Vidare anförs att lokalhyresmedlingamanästan uteslutande gäller antingen frägan om krävd hyra är skälig eller fräganom en anvisad lokal skall anses godtagbar, dvs. frägor som kan bliföremål för yttrande. Om tvisten gäller skäligheten av ett hyreskrav, skulleenligt flera instanser elt yttrande om ersättningsskyldighet i enlighet medkommitténs förslag inte ge partema en rimlig utgångspunkt för förlikning. Jagdelar kommitténs uppfattning att det är angeläget att partema under medlingenges en tillförlitlig vägledning. Enligt min mening är detta särskilt angelägeti tvister som rör skäligheten av ett hyreskrav, där båda parter normalt räknarmed att kunna nä en överenskommelse om förlängning, ftoble-met med nuvarandeyttranden om marknadshyra rör frågan om vilken ny utredning hyresvärdenskall ha rätt att åberopa i en eventuell ersättningstvist och vilken verkanett yttrande frän hyresnämnden skall ha i en sådan tvist, dvs. hurtillförlitligt yttrandet är.