prop · GB03149 · 1987-12-31 00:00:00 — , som i remisssvar över den kreditpoliliskalagstiftningens tillämpning i form av räntereglering för försäkringsbolaguttalat alt realränta eller indexlån bör få förekomma som elt instrument blandandra på kreditmarknaden, ifrågasätter om uttalandet har någon relevans för deni sammanhanget aktuella frågeställningen. Tjänsten faslighetsrenling introducerades i av SPP. dess har en rad förelag bildats för att helt eller delvisarbeta med faslighets- 84 renting/fastighetsleasing(benämningen varierar). Med som ägare/intressenter i Prop. 1987/88: 149dessa förelag finns välkända och seriösa förelag som SPP, AMF, , Bilaga 3 , , S-E-Banken och sparbankerna saml ell flertal avde större byggbolagen, i. ex. Skånska, BPA och . Pä hyresgästsidan återfinns också välkända förelag somNobel, , Stora, , , , , för att bara nämna några.Även kommuner finns med som hyresgäster. Inga missförhållanden eller ens tendenser tillmissförhållanden har påtalats av berörda parter, dvs. renlingförelagen ochderas hyresgäster, verksamhelen pågått. Däremot finns allmännautsagor från Föreningen auktoriserade revisorer. , m.fl. omden nytta för näringslivel som reniingföretedsen innebär. Faslighetsrenling har tillkommit för all industriföretagoch andra anser sig kunna använda sill egel kapital bättre i den egnahuvudverksamheten än om det är bundet i fastigheter. Med hjälp av renling ökaralltså invesieringskapitalei i näringslivet ulan extern upplåning. Detfrigjorda kapitalel möjliggör egenfinan-siering av utvecklingsinsatser ochbidrar aktivt till ökad konkurrenskraft för svensk industri och svensktnäringsliv. Mol den här bakgrunden framstår det som minst sagtuppseendeväckande all i rubricerad promemoria lägger framelt förslag till provisorisk lagstiftning rörande faslighelsrenting. Förslaget har inle föregåtts av vare sig kartläggningeller analys av aktuella branschförhållanden. Någon analys av eventuellamissförhållanden har heller inte gjorts. Intrycket av improvisation förstärks av den starktforcerade beslutstaklen. Förslaget presenterades ochär avsett att träda i kraft redan den . Inte ett enda fastighetsrentingföreiag har fåttpromemorian på remiss, trots atl antalet remissinstanser är så högt somljugosju. Även delta är högst uppseendeväckande. Svensk tradition bjuder som berörs av ell politiskt beslut skall ges rimliga chanser alt komma medsynpunkter, innan beslut fattas. I det aktuella fallet ökar vikten av atl berörda parterhörs, eftersom förslaget i den form det föreligger helt saknar bakgrundsanalysoch hållbar argumentering. FastighetsRenting avstyrker följaktligen förslaget ipromemorian i den del det berör faslighelsrenting. förklarar vi oss beredda all konslruklivimedverka i del allmänna översynsarbeie rörande faslighelsrenting som pågår inomdels justiliedeparle-mentel, dels kreditmarknadskommittén. Avslutningsvis vill vi kort presentera förelagetFaslighelsReniing AB och något kommentera resonemangen i promemorian. FastighetsRenting är etl faslighels- och byggbolag.FastighetsRenting köper, bygger, hyr ut och säljer fastigheter. I åtskilligafall ställer FastighetsRenting ul en option för hyresgästen att i framtidenförvärva fastighet till visst pris. Optionen som FastighetsRenting ställer ul innebär aldrigelt tvång för hyres gästen att köpa, bara en möj lighet. Fördelarna för elt företag alt sälja sin faslighet ochsedan hyra den kan i korta Prop. 1987/88: 149 drag sammanfattas med följande punkter: Bilaga 3 Frigör kapital.Genom en renlingaffär frigörs resurser för andra investeringsmöjligheter. Företagens finansiella styrka ökar, vilket stärker deraskonkurrenskraft. Internhyressättning.Efter en renlingaffär åsätts varje enhet av fastigheten en marknadshyra, vilkeli allmänhet leder till en effektivisering av verksamheten. Strategiskafastigheter Gemensamt för de företag som väljer rentingaliernali-vel är atl denaktuella fastigheten ofta är av strategisk belydelse för förelaget.Äterköpsmöjligheten ger företaget etl starkare besittningsskydd än i etl renthyresförhållande. Även om man inte för tillfället har några planer på återköp,kvarstår möjligheten. Den kraftiga utvecklingen för FastighetsRenting och andrarenlingförelag har visat att svenskt näringsliv har ell stort behov av an hyramed option. Att i . framtiden ha möjligheten all återfå ägarkonirollen avfastigheten är för många av de stora industriföretagen elt livsvillkor för atlvåga sälja sin faslighet alternativt låta ell byggföretag uppföra enindustrianläggning för att sedan hyra den med option. (Den senare lösningenligger t. ex. till grund för FaslighelsRentings affär med i .) FastighetsRenting kan lämpligast karaktäriseras som ellfastighetsbolag som arbetar med ell optionsförfarande för all öppna nyamarknader för faslighets-bolagen. Om förslaget i finansdepartementetspromemoria genomförs uppslår en rad myckel svåra gränsdragnings- ochdefinitionsproblem mellan vad som är finansbolag, fastighetsbolag ochfastighelsrentingbolag. Dessa problem har inte alls berörts av författarna lillpromemorian. Skillnaderna mellan fasiighelsbo-lag/fastighetsrenlingförelag ochfinansbolag är i själva verket så stora all de på ett avgörande sätt talar emoten likartad reglering av de olika företagsformerna. Den grundläggande anledningen till alt finansdepartementeti promemorian vill auktorisera finansbolagen är omtanken om konsumenterna. FastighetsRenting arbetar inle med några affärsförhållandengentemot konsument. Förelaget arbetar med uthyrning av fast egendom lilljuridiska personer, realvärden. Finansbolagen, däremot, arbetar med leasing avlös egendom till såväl juridiska som fysiska personer. Dessa objekt förslitsrelativt snabbi och sjunkier i värde. Häri finns en grundläggande skillnad ifinansbolagens och fastighetsbolagens riskprofil.Fastighetsbolagen/fastigheisrenlingbolagen köper fastigheter tillmarknadsvärden, varvid fastighetsvärderingen är det centrala. Finansbolagen, å sinsida, grundar sina affärsbeslut på en kredilbedömning av potentiella låntagare. En risk som pekar på i promemorian ärall renlingförelagen inle skulle ha en kongruens mellan sin iniäklssida ochsin kostnadssida. Dä FaslighelsReniing i del stora flertalet fall i sinhyressättning begagnar sig av ränteklausuler torde företagels riskexponeringvara lägre än de traditionella fastighetsbolagens, vilka på sin iniäklssidaoftast arbetar med konsumentprisindex-klausuler och på sin kostnadssida medfasta eller rörliga räntesatser. Som bolag betraktat är därför FastighetsRenting utsatt förlägre risker än både finansbolag och traditionella fastighetsbolag. Vi betraktar oss således som elt fastighetsbolag och börbehandlas som ell Prop. 1987/88: 149 sådant. Vi ser inga behov av allreglera faslighetsrenling som företeelse, då det Bilaga 3. bara skulle ledatill minskad konkurrens eller snedvridna konkurrensförhållanden påfastighetsmarknaden. En omedelbar effekt av reglering skulle således bli ökadekostnader för hyresgästerna. 1 promemorian föreslås viss ändring av finansbolagslagensdefinition av finansie-ringsverk.samhet. Syftet härmed är att s.k.faslighetsleasing skall falla under lagens tillämpningsområde. Motivet för allså bör vara fallet anges i promemorian vara att fastighetsleasing skall bliföremål för offentlig insyn och att garantier därmed skall skapas för allverksamheten "drivs i sunda former". Som konstateras i promemorian har fastighetsleasingfunnits på marknaden och omfattningen av densamma är betydande.Såvitt Entreprenörföreningen har sig bekant finns inga exempel under denna tidpå all faslighetsleasing drivits i osunda former eller att någon leastagareförorsakats skada. De farhågor som uttalas i promemorian beträffande riskeretc. med fastighetsleasing förefaller sålunda enligl varaöverdrivna. Även i övrigt ger promemorian intryck av en tämligennegativ inställning till faslighetsleasing. Någon grund härför anserEnlreprenörföreningen inle finnas. Enligl föreningens mening ärfaslighetsleasing en för industrin positiv företeelse och föreningen anser attdel finns skäl att tillse all förutsättningar skapas för en utvecklingav densamma i stället för all införa regler som verkar hindrande ellerförsvårande för verksamheten. Fastighetsleasing gör det sålunda bl. a. möjligtför leastagaren all frigöra kapital som kan användas för investeringar ochutökad verksamhet etc. Detta innebär i sin tur alt fastighetsleasing även urallmän synpunkt utgör en positiv företeelse. I och för sig finns när del gäller faslighetsleasingfrågeställningar på olika områden som inte är helt klarlagda. Som uttalas ipromemorian pågår dock en allmän översyn av fastighetsleasingen. Översynenomfattar enligt promemorian såväl den faslighelsrättsliga sidan avfastighetsleasing som den kreditpolitiska. Någon anledning all föregripa dessautredningar har i promemorian inle visats föreligga. Därtill kan konstaterasall del förslag som läggs fram i promemorian riskerar att medföra vissagränsdragningsproblem. De närmare förutsättningarna för hur en avgränsningskall ske mellan faslighetsleasing och andra verksamheter som inrymmeruthyrning av fastigheter m.m. ges sålunda inle. I stället konstateras bara attavgränsningen bör ske utifrån den praxis som utvecklats när del gäller leasingav lös egendom. Med hänsyn till den stora belydelse avgränsningen har ochlill all lagstiftningen dessutom är slraffsanktionerad är del enligtEntreprenörföreningens mening inte acceptabelt atl förutsättningarna för lagenstillämplighet är så oklara som är fallet enligt det föreliggande förslaget. anser mot bakgrund av ovanståendeinte alt del finns skäl alt ulan ordentlig utredning och analys mer ellermindre provisoriskt lagstifta om faslighetsleasing. Entreprenörföreningenavstyrker därför bestämt ett genomförande av promemorieförslaget i nu berörddel. 1987/88: 149 Bilaga 3 I promemorian föreslås atl "fastighetsleasing" eller"faslighetsrenling" skall ansesutgöra finansieringsverksamhel enligt lagen om finansbolag. är etl byggnads- och fastighetsbolagsom köper, säljer, bebygger och hyr ul olika slags fastigheter. I sambandhärmed utställs ofta en option till hyresmannen, som härigenom erhåller enrättighet atl förvärva fastigheten i fråga på vissa bestämdavillkor. Enligt promemorians beskrivning av faslighetsleasingskulle förmodligen vissa delar av vår verksamhet karaktäriseras somfinansbolagsverksamhel och andra delar inte. Detta förhållande torde sannoliktdrabba de flesta byggnads- och fastighetsbolag eftersom avgränsningen mellanfaslighetsleasing och annan fastighetsförvaltning är synnerligen oklar. Eftersom promemorian inle innehåller någon som helstanalys av denna av-gränsningsproblemaiik och de komplikationer som på grundhärav kan uppstå anser vi atl föreliggande förslag inle kan läggas lill gmndför lagstiftning. Från principiella, näringsfriheismässiga och inle minstkonkurrensneutrala utgångspunkter krävs en klar definition av vad som skallanses utgöra faslighetsleasing i lagens mening. Faslighetsleasing föreslås dessutom medföra betydande kravpå kapilalläckning till skillnad från den fastighetsförvaltning, som inteanses utgöra fastighets-leasing. Delta skulle medföra en betydande snedvridning avkonkurrensen på marknaden fill nackdel för i första hand hyresgästerna. Kravenpä kapitaltäckning har lill och med föreslagils högre än motsvarande krav ibanklagen, vilket vi finner alldeles orimligt. Eftersom överträdelse av den föreslagna lagstiftningenföreslås bli straffbelagd, med böter eller fängelse upp lill elt år, måste viav lagstiftningen rimligen kunna utläsa vilka verksamheter som kräver tillståndoch inte. Vi anser atl promemorians förslag, såvitt gällerfaslighetsleasing, överhuvudlaget inte är motiverad. 1 promemorian saknas helt någon kartläggning avfastighetsleasingens omfattning och inte heller finns någon utredning om eventuellamissförhållanden. Tvärtom påpekas all de flesta s. k. fasiighelsleasingavialenslutils av välrenommerade företag. Mot bakgrund av detta finner vi inget skäl till atl justdenna fråga behandlas extra skyndsamt, såsom motivet är för behandling av finansbolagsverksamhet,sorn riktar sig mot hushåll. Eftersom frågor om faslighetsleasing nu dels behandlas avkreditmarknadskommittén, dels är föremål för en allmän översyn på andra håll,måste en ny och illa underbygd lagstiftning i detta läge förefalla synnerligenomotiverad. Vi vill därför föreslå att departementet avvaktar blandannal kreditmarknadskommitténs betänkande i denna del innan eventuellt nylagstiftning föreslås. Del är med stor undran och förvåning som vi noterat, atlinle någon företrädare för byggnads- och eller fastighetsbranschen eller förs.k. fasiigheis-renlingföretag berells tillfälle alt avge yttrande. Vi inger detta yttrande, trots atl vi ej inbjudits härtill, därför atl vi ser så uppenbara brister i föreliggande förslag. 1987/88: 149 Vi köper, bygger, hyr ut och säljer fast egendom. Isamband med nytljanderäits-upplåtelse utställs i regel en option förhyresmannen all i framliden förvärva fastigheten för visst pris. I promemorian föreslås atl "faslighetsleasing"eller "faslighetsrenling" ska anses utgöra finansieringsverksamhetenligt lagen om finansbolag. någon analys, då del gäller att avgränsafaslighetsleasing från annan verksamhet som ej bör ulgöra finansieringsverksamhet,sägs atl ledning bör hämtas "från den praxis som utvecklats vad gällerleasing av lös egendom". Del torde inle finnas någon sådan praxis somskulle kunna klargöra huruvida bl. a. vi skulle bli alt bedöma såsomfinansbolag eller inle. Detta finner vi synnerligen otillfredsställande. Vierinrar om atl gränsdragningsfrågan blir av mycket stor betydelse inle bara föross, ulan för många företag i fastighetsbranschen, som bedriver olika lyper avrörelse. Från principiella och näringsfrihetsräilsligautgångspunkter krävs en klar definition av vad som ska anses utgörafaslighetsleasing i lagens mening. Vi anser inle heller att promemorians förslag, såvittgäller s. k. faslighetsleasing, är tillfredsslällande motiverade. a.innebär den föreslagna kapilalläckningsregdn för faslighelsleasingbolag ellbetydligt högre kapilalkrav än motsvarande krav i banklagen, vilkel vi finnerorimligt. Fastighetsleasing är enligl uppgift i promemorian f. n.föremål för en allmän översyn inom departementet. Vi anser all den nuföreslagna lagstiftningen vad gäller faslighetsleasing ska anslå lill dess denallmänna översynen avslutats. De frågor som aktualiserats i promemorian börnämligen bedömas i samband med denna översyn. Vidare bör i detta sammanhangäven beaktas resultatet av kreditmarknadskommitténs betänkande, vilket väntaskomma . Sammanfattningsvis avstyrks att innehållet i promemorianvad gäller fastighetsleasing läggs till grund för lagsfiftning. Fastighetsleasing som företeelse har tidigare bedömts isamband med utformningen av nuvarande finansbolagslagen. Del framkom då atlupplåtande av fast egendom inte skulle omfattas av finansbolagslagen, beroendepå bl. a. svårigheter alt definiera företeelsen och klargöra gränsdragningenmol näraliggande verksamheter. Kriteriet på fastighetsleasing är i det nu framlagdaförslaget tydligen tänkt all ske utifrån en bedömning om bolaget bedriver sin uthyrning efter samma praxis och omfattning som gäller vid uthyrning av lös egendom. En sådan klassificering framstår som vag och godtycklig. Uthyrning av fastighet med antingen option på framlida köp eller hyressättning baserad på olika ränteförändringar är inteovan lig på marknaden. Den tänkta klassificeringen skulle lätt kunna få lill följdan vissa faslighelsleasingbolag regleras medan företeelsen tillåls fortlevaoreglerad i andra icke-reglerade bolag. De senare skulle alltså kunna bedriva sinverksamhet alt ha tillräckligt egel kapital, lämplig ägarstruktur eller tillräckligtkunnan de inom fastighetsbranschen och därmed orsaka just de problem som beskrivs i promemorian. 1promemorian beskrivs vissa möjliga risker förknippade med fasiighetslea- Prop.1987/88: 149 sing. Vi har viss förståelse för dessa farhågor men uppfattar demöverdrivna då vi Bilaga 3 inte kunnat se några som helst tendensertill vad som beskrivs i promemorian. Med hänvisning till vad vi anfört ovananser vi del vara av stor vikt att endast seriösa förelag med etl tillräckligteget kapital arbetar med faslighetsleasing. Därför motsätter vi oss inle attregler skapas för denna verksamhet. Vi vänder oss däremot bestämt mot denoklarhet med vilken förslaget söker definiera faslighetsleasingverksamheten. Vi förstår inle heller varför reglering avfaslighetsleasing med denna hast tillfogats förslaget lill Auktorisation avfinansbolag. , som beräknas slutföra sill arbeteunder 1988, har enligt uppgift för avsikt all behandla faslighetsleasing.Kommittén kommer alt belysa denna verksamhet med utgångspunkt i de motiveringarsom i promemorian anförs som skäl all nu inordna faslighetsleasing underfinansbolagslagen. Inom kommittéarbetet skulle det kunna ges möjlighet attutföra den nödvändiga undersökning av företeelsen faslighetsleasing som måsteföregå ett övervägande huruvida företag som bedriver faslighetsleasing skallomfattas av auktorisation, kapilalkrav och liknande. Vi avvisar således förslaget att faslighetsleasingregleras på det sätt som anges i promemorian. Vi ställer oss emellertid positivatill alt kreditmarknadskommittén utreder faslighetsleasing och lägger fram ellförslag lill huruvida denna verksamhet skall kunna regleras. I deltasammanhang anser vi också atl man bör utnyttja de erfarenheter som företagverksamma inom just fastighetsleasing gjort av olika former avfastighetsulhyrning. Fastighets- och finansmarknaderna har under se senasteåren varit föremål för en kraftig utveckling. Nya tjänster har ständigt växtfram. Vissa av dessa nya tjänster innebär närmanden mellan de mer traditionellafastighets- och finansmarknaderna. Faslighetsrenling eller faslighetsleasingär en av dessa företeelser. Den kraftiga utvecklingen avfastighetsreniing/leasing är ett uttryck för det stora behov svenskt näringslivhar all hyra med option. Alt ha möjlighet all få ägarkonirollen av fastigheteni framliden är för många industriföretag en eftertraktad förstärkning avbesittningsskyddet till fastigheten. Att därifrån anse företeelsenfastighetsreniing/leasing vara en finansiell tjänst leder för långt. Departementets promemoria avhandlar i huvudsak frågorkring auktorisation av finansbolag. Vi konstaterar att del i den remitteradepromemorian helt saknas en kartläggning av fastighetsrenlingens omfattning, huraktörerna ser ut och hur kundkretsen är beskaffad. Än mindre finns någonutredning om eventuella missförhållanden. Den remitterade promemorian saknar dessutom en definitionav företeelsen fastighetsreniing/leasing. Inle minst illustreras detta av alt de i 3 §finansbolags lagen gjorda undantagen för finansiering i samband med produktionsföretags avsättning av egna tjänster eller varor föreslås bli oförändrade. I de flestabygg nads- och fastighetsbolag förekommer hyresavtal både med och utan ränteklau suler. Detta skapar gränsdragningssvårigheter och därigenom kohkurrensneutra- litetsproblem. Liknande svårigheter uppkommer om man skall skilja fastighets- 90 reniing/leasingfrän övrig faslighets- och kapitalförvaliande verksamhet. 1987/88:149 omständigheten all elt fastighelsförvallande bolag under löpandehyresperiod Bilaga 3 träffar ett avtal med en hyresman om all denne senareskall få köpa fastigheten bör inle förändra del ursprungliga hyresförhållandetsnalur, även om hyressättningen påverkas under den återstående hyrestiden. Från principiella och näringsfriheismässiga utgångspunkterkrävs en klar definition av vad som ska anses ulgörafastighetsreniing/leasing. Fastighetsreniing/leasing är enligl den remitteradepromemorian föremål för en översyn inom departementet. Vi anser det rimligt anavvakta lagstiftning tills dess den allmänna översynen avslutats. Vidare böräven beaktas kreditmarknadskommitténs betänkande. Enligt vår uppfattning finnsinga motiv för ell forcerat och mindre penetrerat lagförslag. Vidare kan vi tycka det vara något förvånande atl vi somaktör på den marknad som departementet anger som"faslighetsleasingmarknaden" inte inbjudits alt yttra oss överfinansdepartementets förslag. Ej heller har oss veterligen någon annan länkbarföreträdare för företeelsen "fastighetsreniing/leasing" inbjudits atlyttra sig. Vi förslår betydelsen av de synpunkter finansdepartementethar lämnat och är icke negativa till insyn i och rimliga krav på vår verksamhetom detta sker på genomtänkta, tydliga och konkurrensneutrala villkor. Men då vi finner den remitterade promemorian, i de delarden behandlar fastighetsleasing, dåligt genomarbetad saknas enligt våruppfattning helt underlag för lagstiftning rörande fastighetsreniing/leasing. Inledningsvis konstateras all nämnda promemorian kapitel 4innehåller etl avsnitt som särskilt behandlar faslighetsleasing. I avsnilletpresenteras ell lagförslag som angår alla de bolag som gör eller tidigare gjorts. Till vår förvåning kan vi dock notera att ingaföreträdare för de frislående fastighelsleasingbolagen finns med bland alla deav departementet utsedda remissinstanser. Detta är förbryllande ochsynnerligen anmärkningsvärt. Del är vidare svårt atl förslå av vilket skälfinansdepartementet måste behandla frågan om fastighetsleasing så skyndsamt ochsummariskt. Detta särskilt mol bakgrund av kreditmarknadskommitténs pågåendearbete och det faktum att faslighetsleasing utreds ur civilrältslig synpunkt avJustitiedepartementet. Etl förslag om faslighetsleasing kan inle baseras på såsvaga argument som t. ex. atl det inle torde föreligga något skäl all behandlaleasing av fast egendom i annan ordning än lös egendom. Här måste istället skeen grundläggande undersökning av verksamhetens omfattning, intressenter ochvillkor. har just i detta syfte hållit en hearing medbranschens företrädare. Distinktionen mellan s. k. faslighelsleasingbolag ochandra fastighetsbolag förefaller f. n. svävande. Vi vill påpeka att denna typav fastighetsaffär med en utköpsoption för hyresmannen är vanligtförekommande hos många byggföretag, fastighetsbolag, försäkringsbolag m. fl. Vi är inte negativa sannolikt inle heller branschen till insyn och ej heller till konkurrensneutral reglering. Med åberopande av konkurrensneuiral reglering åsyftar vi de olikheter som föreligger i lagförslaget beroende på i vilkenbolags- 91 Vi tror definitivt inte atl faslighetsleasing som be- Prop. 1987/88: 149 drivs i fristående bolag ulan vidare kan eller bör jämförasmed elt finansbolag 3 som lill stor del sysslar medkonsumentkrediler. Sammanfattningsvis avstyrker vi förslaget omfaslighetsleasing. Vi menar istället alt Justiliedeparlemeniet ochkreditmarknadskommitténs utredningar skall bilda underlag för nyalagsliflningsförslag varvid vi förutsätter atl även faslig-hetsleasingbolagensföreträdare ges tillfälle atl yttra sig. 3 Avräkning för kapitaltillskott till dotterbolag En väsentlig regel för alt bevara soliditeten i etlkreditinstitut utgörs av den avräkningsregel som återfinns i bankrörelselagen.Regeln innebär all del bokförda värdet av vad en bank som aktiekapital eller iannan form lillskjutil lill in- eller utländskt företag som bedriver någon formav bankverksamhet skall avräknas från bankens eget kapital. En liknande regelfinns i fondkommissionslagen. Bankinspektionen föreslog i sin skrivelse 1982all motsvarande regel skulle införas i finansbolagslagen och tillstyrkersålunda att avräkningsregdn införs . Avräkningen kommer att följa den praxissom etablerats för banker. De övergångsproblem som finns torde i nuvarandekreditmarknadsläge kunna lösas inom ramen för de föreslagna övergångsreglerna. vill slutligen peka på etl förhållandesom har samband med den föreslagna avräkningsregdn, atl man från ellfinansbolags egel kapital skall avräkna vad bolaget lillskjutil till annalföretag som bedriver finansieringsverksamhet.