prop · GB03146 · 1987-12-31 00:00:00 — Ominte hyresvärden själv har sagt upp avtalet, får han innan medlingen haravslutats inte vägra förlängning av hyresförhållandet eller för förlängningkräva högre hyra eller nägot annat villkor som är oförmånligare för hyresgästenän vad som följer av det uppsagda avtalet. Gör han det och kommer förlängninginte till stånd, har hyresgästen alltid rätt till ersättning enligt 58 b §. 57 § Uedje stycket Förlust för hyresgästen som har sambandmed att denna bekostat ändring av lägenheten skall beaktas när ersättningenbestäms endast om hyresvärden har samtyckt till ändringen eller hyresgästen uäffathyresavtalet under fömtsättning att han skulle få utföra ändringea Förlustenberäknas i sådant fall till högst det belopp varmed lägen- Föreligger ersättrdngsskyldighet enligt 57, 58 eller 58a§,skall hyresvärden alltid betala en ersättning motsvarande en årshyraförlokalen enligt det uppsagda hyresavtalet. Omhyresgästen på grurul av att hyresförhållandet har upphört har förorsakats enförlust som inte täcks av ersättning enligt första stycket, skall hyresvärdenersätta denna förlust i skälig omfattning. Därvid skall förlust för hyresgästensom har samband med att denne har lekostat ändring av lokalen beaktas endast omhyresvärden har samtyckt till ändringen eller hyresgästen fräff athyresavtalet tmder fömtsättning att han skulle få utföra ändringen. Prop.1987/88:146 Bilaga 2 heten genom ändringen ökat i värde som hyreslägenhet. Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyresvärden eller, i fall som avses i 58 a §, &v hyresgästen, fär hyresnämnden på begäran av hyresvärden eller hyresgästen medge skäligt uppskov med avflyttningen, dock högst två är frän hyrestidens utgäng. Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning somgjorts av hyresvärden eller, i fall som avses i 57 § andra stycket, avhyresgästen, får hyresnämnden på begäran av hyresvärden eller hyresgästen medgeuppskov med avfljtningen , dock högst ett är frän hyrestidensutgång. Uppskov får ej medges, om hyresvärden, hyresgästen ellernågon annan därigenom skulle orsakas betydande skada eller olägenhet eller om avflyttningenmed hänsyn till omständigheterna utan olägenhet kan ske dåavtalet upphör. Medges uppskov, skall hyresnämnden fastställa skäligahyresvillkor för tiden frän det att avtalet upphört till dess hjresgästen skallflytta. Beslut av hyresnämnden i frägor som avses i 16 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 62 eller 64 § överklagas genom besvär inom Ue veckor frän den dag beslutet meddelades. Beslut av hyresnämnden i frägor som avses i 16 § andrastycket, 23 § andra stycket, lA a, 34, 36, 37, 49, 52, 54, 62 eUer 64 §överklagas genom besvär inom Ue veckor från den dag beslutet meddelades. i frägor som avses i 1 § femte stycket, 35, 40, 45, 56 eUer 59§ fär inte överklagas. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Prop.1987/88:146 Bilaga 2 Denna lag ttäderi Icraft den 1 juh 1988. De nya bestämmelsemai 12 kap. 23 och 40 §§ gäller även i fräga om hyresavtal som har ingätts före ikraftuädandet. De nya bestämmelsernai 12 kap. 8 och 57-59 §§ gäller även i fråga om hyresavtal som har ingåtts föreikraftuädandet. Om ett hyresavtal har sagts upp före ikraftuädandet, tillämpasdock fortfarande äldre bestämmelser. Innehåller etthyresavtal, som har ingåtts före ikraftuädandet, villkor som sfrider mot de nyabestämmelsema i 12 kap. 19 §, gäller villkoret mot hyresgästen till utgången avår 1989 eller, om avtalet inle kan sägas upp till upphörande vid den fidptmkten,fill den senare tidpunkt dä avtalet på grund av uppsägning tidigast kan fränfrädas. Prop.1987/88:146 2 Förslag till Bilaga 2 Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder ochhyresnämnder Härigenom föreskrivs att 4, 9, 12a, 21 och 21a §§ lagen(1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder skall ha följande lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 4§ som avses i 12 kap. 68 § jordabalken hartill uppgift att 1. medla i hyres-eller Iwstadsrättstvisl, 2. pröva tvist om åtgärdsföreläg-2. pröva tvist om åigärdsföreläggande enligt 12 kap. 16 § andra gande enligt12 kap. 16 § andra stycket skadestånd enligt 12 kap. stycket, ändrad användningav lo-24 a §, överlåtelse av hyresrätt en- kal enligt 72 kap. 23 § andra ligt12 kap. 34-37 §§, upplåtelse stycket, skadestånd enligt 12 kap. av lägenhet iandra hand enligt 12 24 a §, överlåtelse av hyresrätt en-kap. 40 §, förlängningav hyres- ligt 12 kap. 34-37 §§, upplåtelse avtal enligt 12 kap. 49 §, hyres-av lägenhet i andra hand enligt 12 villkor enligt 12 kap. 54 §, upp- kap. 40 §,förlängning av hyres-skov med avflyttoing enligt 12 avtal enligt 12 kap. 49 §, hyres-kap.59 § eller föreläggande enligt villkor enligt 12 kap. 54 §, upp-12 kap. 64 §,allt jordabalken, skov med avflyttning enligt 12 kap. 59 § eller föreläggande enligt 12 kap. 64 §. alltjordabalken, 2 a. pröva tvist om hyresvillkw enligt 22-24 §§hyresförhandlingslagen (1978:304) eller om återtetalningsskyldighet enligt 23 §samma lag, 3. pröva tvist omhyresvillkor enligt 7 § sista stycket, upplåtelse av lägenhet i andra handenligt 30 § andra stycket eller medlemskap enligt 52 §, allt bostadsrättslagen(1971:479), 4. pröva fråga omgodkännande av överenskommelse som avses i 12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller56 § jordabalken eller av beslut som avses i 60 § första stycket i bx)stadsrätlslagen, 5. varaskiljenämnd i hyres- eller Iwstadsrättstvist, 5 a. pröva tvist mellan hyresvärd ochhyresgästorganisation enligt hyresförhandlingslagen, 6. pröva frägor enligt lx)stadssaneringslagen (1973:531)och bwstadsför- valtoingslagen (1977:792), iLagen omuyckt 1985:660. Prop.1987/88:146 Bilaga 2 7. pröva frågorenligt lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m., 8. pröva frågorenligt bostadsanvisningslagen (1980:94), 9. pröva frägorenligt lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Ärende upptages av den hyresnämnd inom vars omrädefastigheten är belägen. Ärende som avses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärvav hyresfastighet ntm. upptages dock av hyresnämnden i den ort där bolagetsstyrelse har sitt säte eller, i fräga om handelsbolag, där förvaltningen föres. 9§När tvist hänskjutils tUl nämnd, skall nämnden, utom i fall som avses i andraeller Uedje stycket, kalla partema att inställa sig inför nämnden. Skall partinställa sig personligen, får nämnden förelägga vite. stycket samma balk. ett stort antal tvister av likartad beskaffenhet mellan en hyresvärd och dennes hjTesgäster om villkoren för hyra av bostadslägenheter, får nämnden, sedan ett lämpligt antal typfall av tvister prövats, med ledning därav avgöra övriga tvister ulan muntlig förhandling, om det är uppenbart att sådan förhandling inte behövs. Hartvisten hänskjutils tUl nämnden enligt 11 kap. 6 a § eller 12 kap. 58 a §jordabalken och har sökandens motpart ej iakttagit föreläggande som avses i Uedjestycket i samma lagrum, skall ärendet avskrivas, om avtalet ej är uppsagtenligt 11 kap. 5 § första stycket eller 12 kap. 57 § första Hartvisten hänskjutils till nämnden enligt 11 kap. 6 a § jordabalken och harsökandens motpart ej iakttagit föreläggande som avses i Uedje stycket i samma lagmm,skall ärendet avskrivas, om avtalet ej är uppsagt enligt 11 kap. 5 § förstastycket samma balk. Vid sädanmedling som avses i 12 kap. 58 eller 58 a § jordaljalken skall hyresnämnden, omhyresvärden eller hyresgästen begär det, yttra sig om marknadshyran för lägenheteneller om huruvida lägenhet som har anvisats av hyres- Vidsådan medling som avses i 12 kap. 58 eller 58 a § jordabalken skallhyresnämnden, om hyresvärden eller hyresgästen begär det, yttra sig omhuruvida ersättningsskyldighet föreligger enligt 12 kap. 57 § jordabalken omförlängning Prop.1987/88:146 Bilaga 2 värden är godtagbar enligt 12 kap. 57 § första stycket 2 jordabalken. av hyresförhållandet inte skulle sådantfall inte avskrivas förrån fjortondagar efter det att yttrandet Vid sådanmedling som avses i 11 kap. 6 eller 6 a § jordabalken skall arrendenämnden,om jordägaren eller arrendatom begär det, ytUa sig om den arrendeavgift som arrendestället vid tillämpning av 11kap. första stycket jordabalken kan antas betinga på öppnamarknaden. , för tillståndets giltighet. Om part kan klandra beslutet eller besvära sig över det eller göra ansökan om åtempptagande, anges i beslutet vad parten därvid har att iakttaga. förhandling i ärendet och kan på gmnd av ärendets beskaffenhet eller annan särskild omständighet beslut ej meddelas som förhandlingen avslutats, meddelas beslutet inom tvä veckor därefter, om ej synnerligt hinder möter. Underrättelse om tiden för beslutets meddelande skall lämnas vid förhandlingen. Slufiigt beslut tillställes part genom nämndens försorg. Vad som sagts nu gäller dock ej beslut om avskrivning enligt 8 eller 12 §, om beslutet meddelas vid förhandling i partens närvaro. Har skiljaktig mening förekommit, skall denna meddelas partema på samma sätt som beslutet I nämndsbeslut skall anges de skäl på vilka beslutet grundas, i den mån det ärbehövligt I beslut om avskrivning enligt 9 § andra stycket skall även anges denya villkor på vilka avtalet enligt II kap. 6 a § Uedje stycket eller 12 kap.58 a § tredje stycket jordabalken skall anses förlängt. Avser beslut enligtlagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. tillständ till framfidaförvärv, skall i beslutet utsättas viss fid, högst I nämndsbeslut skall anges de skäl på vilka beslutet grundas, i den män det ärbehövligt. I beslut om avskrivning enligt 9 § andra stycket skall även anges denya villkor pä vilka avtalet enligt 11 kap. 6 a § fredje stycket jordabalkenskall anses förlängt Avser beslut enligt lagen (1975:1132) om förvärv avhyresfastighet m.m. tillständ fill framtida förvärv, skall i beslutet utsättasviss tid, högst , för tillståndets giltighet. Prop.1987/88:146 Bilaga 2 Angår yttrandet fråga om ersättningsskyldighet enligt 12 kap. 57 § jordabalken, skall nämnden i yttrandet ange den dag då medlingsärendet kan komma att avskrivas. Angår ytfrandet arrendeavgift, skall nämnden i ytuandet utsätta inom vilken part har att hos nämnden skriftligen eller muntligen vid sammanuäde anmäla om han antar den arrendeavgift som har angivits i ytfrandet Iakttar part inte nämndens föreläggande, anses hans slufiiga ståndpunkt i tvisten vara den som han angivit innan ytuandet avgavs. Vad som i 21 § sägs om nämnds beslut gäller i tillämpligadelar nämnds ytUande enligt 12 a §. Angårytfrandet lägenhets mark-nadshyra eller arrendeavgift, skall nämnden i ytfrandetutsätta inom vilken part har att hos nämnden skriftiigen eller mimtiigenvid sammanuäde anmäla om han antar den hyra eller den arrendeavgift som harangivits i ytfrandet Iakttar part inte nämndens föreläggande, anses hans slufiigaståndpunkt i tvisten vara den som han angivit innan ytuandet avgavs. Denna lag ttäder i kraft . De nya bestämmelsemai 9, 12 a, 21 och 21 a §§ gäller även i fråga om hyresavtal som har ingåttsföre ikraftuädandet. Om ett hyresavtal har sagts upp före ikraftträdandet,tillämpas dock fortfarande äldre bestämmelser. RemissytUanden har avgivits av , hovrätten förVäsfra , , , bostadsdomslolen, hyresnämndemai , , , och , , statens pris-och kartellnämnd, , ,, postverket, , (), , ,Sveriges bostadsrättsföreningars cenfralorganisation, ,i (LO), , . (),, Svenska kommimförbun-del, hotell- ochrestaurangförbund, fastighetsmäklarsam-fund, (), Konstoärliga och litterära yrkesutövares samarbetsnämnd(KLYS), Riksförbimdet Kiosk och Gatukök, ,i , , , ,, , och kommuner, . Tekniska , ochSamfundet för fastighetsvärdering. Prop.1987/88:146 Bilaga 3 Prop.1987/88:146 Bilaga 4 Lagrådetsyttrande Utdrag ur protokoll vid sammanuäde Närvarande: justitierädet Mannerfelt, regeringsrådet ,justitierådet . Enligt protokoll vid regeringssammanUäde den 10 mars 1988har regeringen på hemställan av statsrådet beslutat inhämtalagrådets yttrande över förslag till 1. lag om ändringi jordabalken, 2. lag om ändringi lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder, 3. lag om ändring i lagen (1974:1082) ombostadsdomstol. Förslagen har inför lagrådet föredragils av hovrättsassessorn . Förslagen föranleder följande ytfrande av lagrådet: Lagrådet lämnar förslagen utan erinran. Propositionenshuvudsakliga innehåll.............................. 1 Utdrag urprotokoll vid regeringssammanUäde 16 1 Inledning...................................................................... 16 2 Allmänmotivering......................................................... 16 2.1 Allmänna utgångspunkter...................................... ..... 16 2.2 Skäligt hyreskrav.................................................... ..... 18 2.3 Förfarandet vid tvister............................................ ..... 23 2.3.1 Hyresvärdens uppsägning............................. ..... 23 2.3.2 Hyresgästens uppsägning förvillkorsändring. 2.3.3 Medlingsförfarandel och de s. k. preklusions- och presumtionsreglema................................ ..... 27 2.4 Uppskov med avflyttning........................................ ..... 31 2.5 Ersättningsregler.................................................... ..... 34 2.6 Indexklausuler m. m............................................... ..... 38 2.7 Ändrad användning................................................ ..... 39 2.8 Andrahandsuthyrning............................................. 41 2.9 Dcraflfrädande ochövergångsbestämmelser.......... ..... 42 3 Upprättadelagförslag................................................... 43 4 Specialmotivering.......................................................... 43 4.1 Förslaget lill lag om ändring ijordabalken.............. ..... 43 4.2 Förslaget fill lag om ändring ilagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder ............................................................................... 51 4.3 Förslaget till lag om ändring ilagen (1974:1082) om bosladsdomstol 52 5 Hemställan.................................................................... 52 6 Beslut........................................................................... 52 Bilagal Kommillénssammanfattning av betänkandet..... ..... 53 Bilaga 2........................................................................... Kommitténs lagförslag 58 Förteckning över remissinstansema 73 Bilaga 4........................................................................... Lagrådels yttrande 74 Tryckeri, 1988 75