prop · GB03162 · 1987-12-31 00:00:00 — Regeringens proposition 1987/88:162 om hyran vid andrahandsupplåtelse av bostadslägenheter m. m. Regeringenföreslår att anta de förslag som har tagits upp i bifogade utdrag urregeringsprotokollet . Ipropositionen föreslås att det införs nya bestämmelser i 12 kap. jordabalken,som i huvudsak innebär att hyresvärden vid upplåtelse i andra hand av en hyreslägenheteller en bostadsrättslägenhet eller vid upplåtelse i annat fall av möblerateller omöblerat mm kan bli återbetalningsskyldig, om han tar emot en hyra sominte är skälig med hänsyn till lägenhetens bruksvärde. Detta innebär bl. a. dennyheten i förhållande till gällande rätt att hyresnämnden kan ändra den hyra soinbestäms när lägenheten upplåts till hyresgästen, den s. k. förstagångshyran.Frågan om äterbetalningsskyldighet prövas av hyresnämnden pä ansökan avhyresgästen. En sådan ansökan kan göras även efter del alt hyresförhållandethar upphört. Denya bestämmelserna ersätter bestämmelserna i 12 kap. 65 a § jordabalken omstraffansvar och återbetalningsskyldighet i vissa fall för en hyresvärd som tarut en uppenbart oskälig hyra. Dessa besläinmelser upphävs. Lagändringarnaföreslås träda i kraft . 1 1987/88. Lag om ändring i jordabalken Härigenomföreskrivs i Mga om jordabalken dels att det i 12 kap.skall införas en ny paragraf, 55 b §, samt närmast före 55 b § en ny rubrik avföljande lydelse, dels att 12 kap. 65 a, 66, 67, 70 och 73 §§ skall ha följandelydelse. Återbetalning av hyra vid upplåtelse av bostadslägenhet i vissa fall Dennaparagraf gäller vid upplåtelse av möblerat eller omöblerat rum och vid andrahandsupplåtelseav annan bostadslågenhet. Paragrafen gäller dock inte upplåtelser för fiitidsåndamål. Om hyresvärden ifall som avses i första stycket har tagit emot en hyrasom inte är skälig enligt 55 § första och andra styckena, skall hyresnämndenpå ansökan av hyresgästen ålägga hyresvärden att betala tillbaka vad han tagitemot utöver skäligt belopp jämte ränta. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen(1975:635) då hyresvärden tog emot beloppet till dess attåterbetalningsskyldigheten blivit slutligt bestämd genom laga-kraftvunnetbeslut och enligt 6 § råntelagen för tiden därefter. Ett beslut omåterbetalning av hyra får inte avse tillbaka än före dagenför ansökningen. I ett ärende om återbetalning enligt andra stycket skall hyresnämnden,om hyresgästen begår det, också fastställa hyran för den fortsatta uthyrningenfrån och med dagen för ansökningen. jordabalken omtryckt 1984:694. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Prop. tillämpas 55 § första och andra styckena. Beslut om ändring av hyresvillkorenanses som avtal om villkor för fortsatt uthyrning. För att hyresnämnden skall kunna pröva en ansökan enligt andra stycketskall ansökningen ha kommit in till hyresnämnden från dethyresgästen lämnade lågenheten. Ingenfår ta emot, träffa avtal om eller begära ersättning av hyressökande föranvisning av bostadslägenhet för annat ändamäl än fritidsändamål. Sådan ersättningfår dock utgå vid yrkesmässig bostadsförmedling enligt gnmder som föreskrivs avregeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer. Densom uppsåtligen bryter mot första stycket döms till böter eller fängelse ihögst sex mänader. Är brottet grovt, döms till fängelse i högst . Densom har uppburit otillåten ersättning är skyldig att betala tillbaka den. Saknar hyresgästen, när hyresavtalet avser en bostadslägenhet, rätttill förlängning enligt 45 §, första stycket 1 eller 2 eller andra stycket ochbegagnar sig hyresvärden uppsåtligen av detta förhållande till att ta ut enhyra som är uppenbart oskälig med hånsyn till lågenhetens bruksvärde, dömshyresvärden till böter eller fängelse . År brottet grovt,döms till fängelse i högst . Hyresvärden är dessutom skyldig att lämruitillbaka vad han tagit emot i den mån det överstiger skälig hyra förlägenheten jämte ränta pd detta belopp. Räntan beräknas enligt 5 § räntelagen (1975:635)för tiden för beloppets mottagande till dess domen vunnit lagakraft och enligt 6 § räntelagen för tiden därefter. Avtal mellan hyresvärd och hyresgäst, att framtida tvist med anledning av hyresförhållandet skall hänskjulas till avgörande av skiljemän utan förbehäll om rätt för partema att klandra skiljedomen, får ej göras gällande i fråga om hyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behälla lägenheten, fastställande av hyresvillkor i fall som avses 151, 52 eller 55 §, återbetalning av hyra och fastställande av hyra enligt 55 b § eller bestämmande av ersättning enligt 58 b §. I övrigt gäller skiljeavtalet ej sävitt därigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännens antal, sättet för deras utseende eller förfarande vid skiljenämnden. I berörda hänseenden skall lagen (1929:145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nu utgör dock ej hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden till skiljenänmd eller bestämma för skiljemannaätgärdens avslutande än den tid om sex mänader som anges i nämnda lag. Avtalmellan hyresvärd och hyresgäst, alt framtida tvist med anledning avhyresförhållandet skall hänskjulas till avgörande av skiljemän utan förbehållom rätt for partema att klandra skiljedomen, får ej göras gällande i fräga omhyresgästens rätt eller skyldighet att tillträda eller behålla lägenheten,fastställande av hyresvillkor i fall som avses i 51, 52 eller 55 § ellerbestämmande av ersättning enligt 58 b §. I övrigt gäller skiljeavtalet ej sävittdärigenom skiljemän utsetts eller bestämmelse meddelats om skiljemännensantal, sättet för deras utseende eller förfarande vid skiljenämnden. I berördahänseenden skall lagen (1929: 145) om skiljemän tillämpas. Vad som sagts nuutgör dock ej hinder för att i skiljeavtalet utse hyresnämnden tillskiljenämnd eller bestämma för skiljemannaålgärdens avslutande änden tid om sex mänader som anges i nämnda lag. 67 § överenskommelse omvillkor i fräga om hyresförhållande som beror av anställning gäller mothyresgästen eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe även omöverenskommelsen strider mot bestämmelse i 4, 33-35, 40, 46, 47, 49-54, 55 aeller 66 §, sävida överenskommelsen har formen av kollektivavtal och påarbetstagarsidan har slutits eller godkänts av organisation som enligt lagen(1976:580) om medbestämmande i arbetslivet är att anse säsom centralarbetstagarorganisation. överenskommelseom villkor i fräga om hyresförhällande som beror av anställning gäller mothyresgästen eller den som har rätt att träda i hyresgästens ställe även omöverenskommelsen strider mot bestämmelse i 4, 33-35, 40, 46, 47, 49-54, 55 a, J5b eller 66 §, sävida överenskoin-melsen har formen av kollektivavtal och päarbetstagarsidan har slutits eller godkänts av organisation som enligt lagen(1976:580) om medbestämmande i arbetslivet är att anse såsom centralarbetstagarorganisation. Senastelydelse enligt prop. 1987/88:146. Senaste lydelse 1987:816. Nuvarandelydelse Föreslagen lydelse Prop. Sådanahyresvillkor i kollektivavtal som avses i första stycket får tillämpas även nären hyresgäst som inte är medlem av den avtalsslutande arbetstagarorganisationensysselsätts i arbete som avses med avtalet, om 1. arbetsgivaren är bunden avkollektivavtalet, 2. hyresvärden och hyresgästen äröverens om att villkoren skall tillämpas eller villkoren ingär i hyresavtaletpå grund av beslut om villkorsändring enUgt 54 och 55 §§. i frägor Beslut av hyresnämnden i frägor som avses i 16 § andra stycket, som avses i 16 § andra stycket, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 23 § andra stycket, 24 a, 34, 36, 37, 37, 49, 52, 54, 62 eller 64 § 49, 52, 54, 55 b, 62 eller 64 § överklagas genom besvär inom tre överklagas genom besvär frän den dag beslutet med- veckor från den dag beslutet med delades, delades. i frågor som avses i 1 § sjätte stycket, 35, 40, 45, 56 eller59 § får inte överklagas. 73 § I hyrestvister som avses i 49 eller I hyrestvister som avses i 49, 54 54 § och i mål om ätgärdsföreläg- eller 55 b § och i mål om ätgärds- gande enligt 16 § andra stycket eller föreläggande enligt 16 § andra styc- om utdömande av vite enligt 62 § ket eller om utdömande av vite en- skall vardera parten svara för sin rät- ligt 62. § skall vardera parten svara legångskostnad i bostadsdomstolen för sin rättegångskostnad i bostads- eller arbetsdomstolen, om inte aimat domstolen eller arbetsdomstolen, om följer av 18 kap. 6 § rättegångsbal- inte annat följer av 18 kap. 6 § ken. Denna lag träder i kraft den 1juli 1988. De nya bestämmelsema i 12 kap.55b, 66 och 67 §§ skall tillämpas även i fräga om hyresavtal som har ingättsföre ikraftträdandet. Ett beslut om återbetalning av hyra enligt 55 b § färdock inte avse tid före ikraftträdandet. Senastelydelse enligt prop. 1987/88:146. Lag omändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder Härigenomföreskrivs att 4 och 32 §§ lagen (1973:188) om artende-nämnder och hyresnämnderskall ha följande lydelse. 4§2 som avses i 12 kap. 68 § jordabalken har till uppgift att 1. medlai hyres- eller bostadsrättstvist, 2. prövatvist om åtgärdsföreläg- 2. pröva tvist om ätgärdsföreläg- gande enligt 12 kap. 16 § andra gande enligt 12 kap. 16 § andra stycket, ändrad användning av lokal stycket, ändrad användning av lokal enligt 12 kap. 23 § andra stycket, enligt 12 kap. 23 § andra stycket, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, skadestånd enligt 12 kap. 24 a §, överlätelse av hyresrätt enligt 12 överlåtelse av hyresrätt enligt 12 kap. 34-37 §§, upplåtelse av lägen- kap. 34-37 §§, upplåtelse av lägen het i andra hand enligt 12 kap. 40 §, het i andra hand enligt 12 kap. 40 §, förlängning av hyresavtal enligt 12 förlängning av hyresavtal enligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt 12 kap. 49 §, hyresvillkor enligt 12 kap. 54 §, uppskov med avflyttning kap. 54 §, återbetalning av hyra och enligt 12 kap. 59 § eller föreläggan- fastställande av hyra enligt 12 kap. de enligt 12 kap. 64 §, allt jorda- JJ b§, uppskov med avflyttning balken. enligt 12 kap. 59 § eller föreläggan de enligt 12 kap. 64 §, allt jorda balken. 2 a.pröva tvist om hyresvillkor enligt 22-24 §§ hyresförhandlingslagen (1978:304)eller om återbetalningsskyldighet enligt 23 § samma lag, 3. pröva tvist om hyresvillkorenligt 7 § sista stycket, upplåtelse av lägenhet i andra hand enligt 30 § andrastycket eller medlemskap enligt 52 §, allt bostadsräitslagen (1971:479), 4. pröva fräga om godkännande avöverenskommelse som avses i 12 kap. 1 § femte stycket, 45 eller 56 §jordabalken eller av beslut som avses i 60 § första stycket 1bostadsrättslagen, 5. vara skiljenämnd i hyres- ellerbostadsrättstvist, 5 a.pröva tvist mellan hyresvärd och hyresgästorganisation enligt hyres-fbrhandlingslagen, 6. pröva frågor enliglbostadssaneringslagen (1973:531) och bostads-förvaltningslagen (1977:792), 7. pröva frägor enligt lagen(1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m., Senastelydelse enligt prop. 1987/88:146. Nuvarandelydelse Föreslagen lydelse Prop. 8. pröva frägor enligt lagen(1987:1274) om bosladsanvisningsrätt, 9. pröva frågor enligt lagen(1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Ärendeupptages av den hyresnämnd inom vars område fastigheten är belägen. Ärende somavses i 10, 17 eller 18 § lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. upptagesdock av hyresnämnden i den ort där bolagets styrelse har sitt säte eller, i frägaom handelsbolag, där förvaltningen föres. Föresej talan mot nämnds beslut Föres ej talan mol nämnds beslut enligt 9 kap. 14 § eller 12 kap. enligt 9 kap. 14 § eller 12 kap. 24 a § jordabalken, 22, 23, 26 eller 24 a §, 55 a § sjunde stycket eller 27 § hyresförhandlingslagen (1978: 55 b § jordabalken, 22, 23, 26 eller 304), 13 a § denna lag eller 13 eller 27 § hyresförhandlingslagen (1987: 15 § eller 25 § första stycket 304), 13 a § denna lag eller 13 eller bostadsförvaltningslagen (1977:792) 15 § eller 25 § första stycket eller 9 eller 10 § lagen (1987:1274) bostadsförvaltningslagen (1977:792) om bostadsanvisnings- eller 9 eller 10 § lagen (1987:1274) rätt, fär beslutet verkställas säsom om bostadsanvisnings- lagakraftägande dom. rätt, får beslutet verkställas säsom med stöd av 31 § första stycket bostadsförvaltningsla-genförordnat att beslut enligt 13 eller 15 § eller 25 § första stycket nämnda lagskall lända till eftertättelse genast, får även sädant beslut, om bostadsdomstolenej förordnat annat, verkställas säsom lagakraftägande dom. Dennalag träder i kraft . Senaste lydelse 1987:1278. Utdrag ur protokoll vid regeringssammanträde den 24 mars1988 Närvarande: statsrädet , ordförande, och statsrådenGustafsson, , , , , , , R. ,, , , Hulterström.G. Proposition om hyran vid andrahandsupplåtelse av bostadslägenheterm. Jag tar i detta ärende upp frågor som bl. a. gäller hyranvid andrahandsupplåtelse av bostadslägenhet Bestämmelser om prövning av hyran och andra hyresvillkorför bostadslägenheter fmns i 12 kap. 53-55 a §§ jordabalken (hyreslagen). Deinnebär i korthet följande. Vill hyresvärden eller hyresgästen att hyresvillkorenändras, skall han skriftligen meddela detta till motparten. Om överenskommelseinte kan träffas, har han rätt att hos hyresnämnden ansöka om en ändring avhyresvillkoren. Ansökan får göras tidigast efter det atl meddelandetlämnats till motparten (54 §). Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyrans storlek,skall hyran fastsläUas till skäligt belopp. Hyran är därvid inle att anse somskälig, om den är pålagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn tillbruksvärdet är likvärdiga. Vid prövningen skall främst beaktas hyran förlägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag (55 §). Med en lägenhets bruksvärde avses vad lägenheten medhänsyn till beskaffenhet och förmåner samt övriga faktorer kan anses vara värdui hyresgästens synpunkt i förhällande till likvärdiga lägenheter pä samma ort.Vid bedömningen skall man alltså i princip inle ta hänsyn till hyresvärdenskostnader för lägenheten (se prop. 1983/84:137 s. 68). Vid hyresavtal med obestämd hyrestid får beslut om ändringav hyresvillkoren inte avse tiden före det månadsskifte som inträffar närmastefter frän dagen för ansökningen. Beslutet får dock inte i nägotfall avse tiden innan sex mänader förflutit efter det att de förut gällandevillkoren började tillämpas (55 a §). Skälet till detta är alt man har velatundvika alltför täta framställningar om ändrade hyresvillkor. Detta gäller ävende villkor som bestäms vid hyrestidens början. En hyresgäst kan alltsä inte fäden avtalade inflyltningshyran ändrad förrän (se prop.1983/84:137 P- 1987/88:162 s. 101 f och s. 136). Beslut om ändring av hyresvillkoren i hyresavtal medbestämd hyrestid fär i regel inte avse tiden före den tidpunkt lill vilkenavtalet tidigast hade kunnat sägas upp. Hyresgäster med långtidsavtal, dvs.avtal med en hyrestid längre än , har dock en möjlighet atl fä villkorenändrade under löpande avtalsperiod, dock tidigast sedan hyresforhällandetvarat elt är i följd. Om hyresavtalet avser ett möblerat rum eller en lägenhetför fritidsändamäl, kan hyresgästen inle begära prövning av hyran innanhyresförhållandet varat nio mänader i följd. Avser hyresavtalet en lägenhet somutgör en del av upp-lätarens egen bostad, kan hyresgästen över huvud taget intefå till stånd en omprövning av hyresvillkoren med stöd av hyreslagen. Hyresgäster, som har avstått från sitt besittningsskydd,kan i praktiken ofta inte umytlja sin rätt alt begära omprövning av hyran,eftersom en sädan åtgärd kan resultera i att hyresgästen blir uppsagd. För att stärka skyddet för dessa hyresgäster infördes den1 bestämmelsema i 65 a § fjärde stycket hyreslagen (se SoU1981:77 s. 377 f och prop. 1983/84:137 s. 138). Den som hyr ut enbostadslägenhet och uppsätligen begagnar sig av att hyresgästen saknarbesittningsskydd till att ta ut en hyra som är uppenbart oskälig med hänsyntill lägenhetens bruksvärde, < kan dömas till böter eller fängelse . Är brottet grovt, döms till fängelse i högst tvä är. Hyresvärdenär dessutom skyldig att betala tillbaka vad han tagit emot, i den män detöverstiger skälig hyra för lägenheten jämte ränla pä delta belopp. I ett avgjort mäl har högsta domstolen prövat ett ätalenligt 65 a § fjärde stycket mot en bosiadsrätlshavare som hade hyrt ut sinlägenhet. I domen, som meddelades , DB 40, konstateradehögsta domstolen all bestämmelsen i 65 a § fjärde stycket inte är tillämplignär hyran bestäms i samband med all hyresavtalet träffas. Den s. k. förstagångshyranomfattas alltså inte av bestämmelsen. Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC)har i en skri velse begärt att hjreslagen ändras sä all en bostadsrätts- i havare alltid har rätt att fä sina rimliga självkostnader täckta vid en andra handsuthyrning. har i en skrivelse, som kom in tillbostadsdepartementet , föreslagit vissa ätgärder för attförstärka andrahands-hyresgästemas ställning. Koinmunen föreslår bl. a. atthyreslagen ändras så att a) det klarare framgår "att bruksvärdeprincipenäven gäller vid andrahandsuthyrning oavsett om det är en bostadsrätts- ellerhyreslägenhet", b) faslig-hetsägaren skall kunna begära att en andrahandsuthyrningupphävs eller att förstahandshyresgästen förlorar hyresrätten om intebruksvärdeprincipen följs, c) andrahandshyran skall kunna prövas redan eftertre mänader med möjlighet att retroaktivt äterfä den del av hyran som legatöver bruksvärdenivän. Kommunen har till skrivelsen fogat enutredningspromemoria om andrahandsmarknaden i , som har upprättats avkommunens fastighetskontor . Från har i en skrivelse till migden och vid en uppvaktning hos mig av företrädare för förbundet framförts 9 t I 1987/88. önskemalom en lagändring sä att andrahandshyresgäster får ett bättre skydd mot oskäligahyror. Enligt riksförbundet bör det finnas ett förbud mot att ta ut en högrehyra i andra hand än den hyra som gäller för lägenheten på grund av enförhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen. I de fall enförhandlingsöverenskommelse saknas för lägenheten bör andrahandshyresgästen hamöjligheter att få sin hyra prövad med hänsyn till bruksvärdet. Riksförbundetanser också att det bör fastställas särskilda normer eller schabloner för denersättning som får tas ut för nyttjandet av de möbler hyresvärdentillhandahåller. Bestämmelsen i 65 a §fjärde stycket har ocksä behandlats i motioner i (se BoU 1986/87:14 s.29 och motionema 1987/88 Bo 235 och 1987/88 Bo 412). Jagvill nu ta upp frägan om en förstärkning av skyddet för bl. a. andrahandshyresgäster. Underberedningen av detta ärende i har imder hand inhämtatssynpunkter från hyresnämndema i och , och . Regeringenbeslöt att inhämta lagrådets yttrande över bl. a. ett förslagtill lag om ändring i jordabalken. De lagförslag som remitterades till lagrådetbör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 1. Lagrådets yttrande, somavgavs , bör fogas till protokollet som bilaga 2. Lagrådethar lämnat förslagen utan erinran utom i ett avseende. Jag återkommer straxtill den frägan (avsnitt 2 och specialmotiveringen till 12 kap. 55 b §jordabalken). Som kommer att framgå i det följande godtar jag lagrådetsförslag och förordar alltså en ändring i det remitterade förslaget. Jag kommerdessutom att föreslå vissa mindre redaktionella ändringar. Mitt förslag: Nyabestämmelser införs i hyreslagen som ger hyresnämnden möjlighet att pä ansökanav s. k. andrahandshyresgäster m. n. älägga hyresvärden att betala tillbaka dendel av den mottagna hyran som överstiger skälig hyra enligt 55 § hyreslagen.Återbetalningsskyldigheten kan avse även den hyra som bestäms när hyresavtaletingås, förstagångshyran. Hyresvärden kan dock inte bli återbetalningsskyldigför tillbaka än två är före dagen för ansökningen. I ett ärende omåterbetalning får hyresnämnden på begäran av hyresgästen fastställa hyran förden fortsatta uthyrningen. Bestämmelsema gäller upplåtelser i andra hand avbostadslägenheter och förstahandsupplätelser av möblerade eller omöblerade rum,om upplåtelserna avser annat än fritidsändamål. Denya bestämmelsema ersätter bestämmelsema i 65 a § fjärde stycket hyreslagen omstraffansvar och ålerbetalningsskyldighet i vissa fall för en hyresvärd som tarut uppenbart oskälig hyra. Dessa bestämmelser upphävs. Skälen förmitt förslag: I ett läge med brist pä bostadslägenheter Prop. 1987/88:162 fmnsdet en uppenbar risk att ungdomar, invandrare och andra som har svårt att fäett förstahandskontrakt måste acceptera en oskälig hyra för att fä hyra enlägenhet i andra hand. Det är allmänt känt att den som hyr i andra hand ofta färbetala en hyra som är betydligt högre än vad som vid en prövning enligt bruksvärdereglemai 55 § hyreslagen skulle anses som skälig hyra. Vad jag nu har sagt bekräftasav den omnämnda utredningen om andrahandsmarknaden i . Samma utsatta ställning har den som hyr möblerat elleromöblerat rum. Enligt min mening bör utgängspunkten vara att en hyresgästi de nu angivna fallen inte skall behöva betala en högre hyra än vad sommotsvarar bruksvärdehyran för lägenheten. Detta bör gälla oavsett omuthyrningen avser en hyreslägenhet eller en lägenhet som upplätaren innehar medbostadsrätt. Som framgär av min redogörelse för gällande ordning,infördes bestämmelsema i 65 a § fjärde stycket för att stärka skyddet för dehyresgäster som antingen på grund av lag - vilket är fallet vidkorttidsupplåtelser av möblerade rum och när hyresavtalet avser en lägenhet somutgör del av upplätarens egen bostad - eller till följd av att de avstått frånsill besittningsskydd inte har möjlighet att begära en omprövning avhyresvillkoren hos hyresnämnden. Genom högsta domstolens dom den 23 december1987 har fastslagits att dessa bestämmelser inte kan tillämpas belräffande denhyra som bestäms när lägenheten upplåts till hyresgästen. Detta innebär att bestämmelsemanormalt inte blir tillämpliga beträffande korttidsupplätelser av möblerade nuneller när hyresavtalet avser en lägenhet som utgör del av upplätarens egenbostad och att andrahandshyresgästens skydd mot oskäliga hyror i huvudsakbegränsas till de fall då hyresvärden tmder hyrestiden får till sländ en hyreshöjning. Enligt min mening är en sädan ordning inletillfredsställande. Skyddet mot oskäliga hyror i nu avsedda fall bör, för attbli verkningsfullt, omfatta även den s. k. förstagångshyran. En lagändring ärdärför erforderlig. Den lösning som förefaller ligga närmast till bands är attändra straffbestämmelsen i 65a § fjärde stycket hyreslagen sä att den blirtillämplig även beträffande avtal om förstagångshyra. Enligt min mening kan delemellertid med fog ifrägasättas om det är lämpligt att ha en straffsanktion i dellasammanhang. Jag tänker i första hand pä det förhållandet att det ibland kanvara svart för den som skall hyra ut att bilda sig en uppfattning omlägenhetens bruksvärde. Detta gäller särskilt när upplåtelsen avser enbostadsrättslägenhet eller uthyrningsrum. Det måste frän rättssäkerhetssynpunktanses tveksamt om en felbedönuiing av lägenhetens bruksvärde skall kunnamedföra ett straffansvar för upplåtaren. En fömtsättning för straffansvar mästeunder alla förhållanden vara att det lämnas en tämligen bred marginal mellanvad som är skälig hyra enligt bruksvärdereglema och straffbar överhyra. En såutformad regel ger enligt min mening ett alltför svagt skydd mot oskäligahyror. I en situation med bostadsbrist kan man nämligen utgä frän att hyromaanpassas till en nivå strax tmder vad som är straffbar överhyra. Härigenom skapasen hyresnivä som ligger väsentligt över lägenhetemas bruksvärde. Motbakgrund av vad jag nu har anfört anser jag att del fums skäl att över- ProP-1987/88:162 väga en annan lösning av skyddet mot oskäliga hyror vid andrahandsuthyrningm. m. än ett straffansvar för hyresvärden. En lösning är atl hyreslagens bestämmelser om avståendefrän besittningsskydd ändras sä att hyresnämnden kan vägra att godkänna enöverenskommelse om avstående frän besittningsskydd, om nämnden finner att denavtalade hjTan inte är skälig med hänsyn till lägenhetens bruksvärde. Hyresnämndenskulle också kunna göra giltigheten av sitt godkännande beroende av attbruksvärdehyra utgär .