prop · GB03146 · 1987-12-31 00:00:00 — I likhet med de kritiska remissinstansema anserjag all ett yttrande om lokalens marknadshyra i sig utgör en bäilre vägledningför partema än ett ytuande om hyresvärdens ersättningsskyldighet om han skullevidhålla sitt krav. Viduppsägning av annat skäl än ändring av hyresvillkoren vill hyresvärden få hyresförhållandet upplöst. Det kan bero på att huset skall rivas eller byg gas om, all hyresgästen har misskött sig eller att hyresvärden av annat skäl vill upplösa hyresförhållandet, t. ex. för alt själv utoyltja lokalen. I sädana frågor skulle ett ytuande om ersättningsskyldighet i enlighet med kommit téns förslag innebära att hyresnämnden skulle föregripa och påverka fastig hetsdomstolen i en fråga som det med nuvarande kompetensfördelning rim ligen bör ankomma på domstolen att bedöma. En sådan ordning är enligt min mening tveksam. Det bör därvid.anmärkas all den nuvarande möjligheten till ytUande om humvida en ersättningslokal är godtagbar vid uppsägning för rivning eller ombyggnad främst är motiverad av praktiska skäl. Ett annatproblem med kommilléns förslag är alt en ordning med yttrande Prop. 198//o8.146 om ersättoingsskyldigheten under medlingen inle rimligen skulle kuima fm-naskvar, om såväl medling som slutlig prövning av en lokalhyrestvist framdelesskulle komma att handläggas av samma instans i enlighet med hy-resrättsutredningenseller rättegångsuuedningens förslag. Mot bakgmnd av det anförda harjag kommit till slutsatsenatt nuvarande bestämmelser i 12 a § nämndlagen om i vilka fall hyresnämndenskall avge yttrande och om ytuandets innebörd bör finnas kvar. Kommitténsförslag i denna dd bör således inte genomföras. Jag har tidigare (avsnitt 2.2) föreslagit att en lokalsmarknadshyra i samband med en lokalhyrestvist skall bestämmas genom en merrenodlad värdering gmndad på omständigheter som i princip är tillgängligaredan före ett hyresförhållandes upplösning. Vid bestämmandet av marknadshyranskall dä främst beaktas hyran för närmast jämförliga lokaler på orten. Vad enefterföljande hyresgäst är beredd all betala i hyra skall normalt inle hanågon betydelse. Med en sädan ordning ökar fömtsättoingama för att ettyttrande av hyresnämnden om en lokals marknadshyra skall bli mer tillförlitligtför partema. En avgörande fömtsättning för detta är dock att underlaget förvärderingen läggs fram redan under medlingen i hyresnämnden. Kommillén har föreslagit att, i fall då hyresnämndenavgett yttrande, sådan utredning som inte har åberopats under medlingen, skallbeaktas i en ersätt-ningstvisl endast om det fmns särskilda skäl. Kommillénmenar alt partema i princip inte bör få åberopa annan uuedning i en ersäimingstvistän den som lagts fram under medlingen. Endast sädana nya omständigheter ochbevis som inte varit tillgängliga för part före medlingens avslutande, börenligt kommittén få äh)eropas. Beuäffande tillämpningen av en sädan preklusionsregeli fall då uppsägningen avsett ändrade hyresvillkor, anför kommittén bl. a. attpartema i fastighetsdomstolen bör få åtieropa de ändringar i det vid hyresnämndenframlagda jämförelsematerialet som skett efter medlingens avslutande och framtill hyrestidens utgång. Vidare bör partema fä åberopa även andra hyresavtalsom jämförelsematerial, om dessa avtal träffats först efter medlingensavslutande. En förulsältoing skall dock vara att dessa avtal gäller för dentidpunkt då ett nytt avtal för prövningslokalen skulle börja löpa. Någotytterligare jämförelsdmaterial bör inte få åberopas i fastighetsdomstolen. Omså fick ske skulle det, enligt kommittén, avsevärt minska partemas intresse avatt i hyresnämnden lägga fram ett tillfredsställande jämförelsematerial. Kommitténs förslag till preklusionsregel har i allmänhettillstyrkts eller lämnats utan erinran av remissinstanserna. Flera instanser,bl. a. hyresnämnden i , anser dock att regeln bör skärpas ytterligare.Enligt hyresnämnden är det särskilt viktigt att partema hindras från att förain nya anbud och nytt jämförelsematerial, även om denna uuedning blivit tillgängligförst efter hyresnämndens yttrande. Som jag nämnde innebär mitt förslag i fråga omskäligt hyreskrav att värderingen av en lokals marknadshyra skall grundas på omständigheter som i princip är tillgängliga redan före hyresförhållandets upplösning. Värderingen skall dock avse tiden för hyrestidens uigäng. Eftersom ett yiuande om mark nadshyra normall kommer att avges före denna lidpunkt, kan det under mel- -' lantideninUäffa förändringar i det framlagda jämförelsematerialet. Jag delar kommitténsuppfatming att uuedning om sådana förändringar bör fä åberopas vid enersättningstvist i fastighetsdomstolen. Sädana förändringar är i viss män fömtsebara.Av hyresavtalen framgår när hyrestiden löper ut, och partema bör kunna lämnauppgift om huruvida de är uppsagda för villkorsändring. Till skillnad frånkommittén anser jag dock inle alt avtal för jämförelselokaler som inte varitaktuella vid medlingen i hyresnämnden, bör få åbie-ropas i en efterföljandeersättningstvist. En sådan ordning kan inbjuda till passivitet från pariemassida under medlingen och göra etl yttrande om marknadshyra oiillförliiligt.Vidare anser jag alt hyresvärden i en ersättningstvist inte heller bör fååberopa hyresanbud från Uedje man och hyresavtal som Uäffats med en nyhyresgäst, om dessa inte framlagts i hyresnämnden. En möjlighet att sedermerafä åberopa sädan uUedning skulle kunna skapa onödig osäkerhet hos motparten.För att markera att det bara är i rena tmdantagsfall som ny uuedning skall fäförekomma i en ersättoingstvist, om hyresnämnden avgett yttrande ommarknadshyran, förordar jag att det i lagtexten anges att det skall finnassynnerliga skäl för att sådan ny uUedning skall få beaktas. När ytuande begärs,bör hyresnämnden informera partema om deras begränsade möjligheter attsedermera få åberopa annan uUedning. Jaghar tidigare förordat att nuvarande bestämmelser i 12 a § nämndlagen om i vilkafall hyresnämnden skall avge ytuande och om ytUandets innebörd behälls. Vidsådant förhållande bör också de nuvarande bestämmelserna i 57 a § andra styckethyreslagen om presumiionsverkan av ell sådant ytuande behållas. Eftersomfastighetsdomstolen normalt skall gmnda sin bedömning av marknadshyran på sammaunderlag som hyresnämnden haft tillgäng till, bör dock lydelsen ändras något.Jag återkommer till denna fräga i specialmotiveringen. 2.4 Uppskov med avflyttning Mitt förslag:Längsta tid för uppskov med avflyttning förlängs frän till två år.Ansökan om uppskov skall göras före hyrestidens utgäng. Kommitténs förslag:Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag (se betänkandet s. 97 - 101). Ensakkunnig har i särskilt ytuande förordat en annan utformning av förslaget (sebetänkandet s. 154). Remissinstanserna: Remissinstansemainstämmer i allmänhet i kommitténs uppfattning att den nuvarande begränsningentill högst uppskov är för snäv. Flera instanser, bl. a. Malmötingsrätt, bostadsdomstolen, hyresnämnden i och Sverigesadvokatsamfund, menar dock att längre tids uppskov än endastundantagsvis bör få komma i fråga. Vidare anser flera instanser, bl. a. Malmötingsrätt, hyresnämndema i , och samt ,att nuvarande begränsningar av möjligheten till uppskov i 59 § andra styckethyreslagen bör finnas kvar. och flera kommuner menaratt längre tids uppskov i samband meduppsägning för rivning eller ombyggnad kan med- Prop. 1987/88:146 föra storaproblem. Skälenför mitt förslag: Om hyresförhållandet skall upphöra på gnmd av hyresvärdensuppsägning eller hyresgästens uppsägning för villkorsändring, fär hyresnämndenenligt gällande rätt pä begäran av h)Tesvärden eller hyresgästen medge uppskovmed avflytmingen tmder skälig tid, dock högst ett är frän hyrestidens utgäng(59 § första stycket hyreslagen). Enligt paragrafens andra stycke får uppskovdock inte medges, om hyresvärden, hyresgästen eller någon annan därigenomskulle orsakas betydande skada eller olägenhet. Uppskov får inte heller medges,om avflytmingen med hänsyn till omständighetema utan olägenhet kan ske vid den tidptmktdå avtalet upphör. Avparagrafen framgår inte klart när begäran om uppskov senast kan framställas.Sä länge uppskovsfrägan är anhängig i hyresnämnden, har hyresgästen dock rättatt vara kvar i lokalen (jfr SOU 1981:77 s. 375). Kommitténhar funnit att den nuvarande begränsningen av uppskovsfiden till ett är i mängafall är för snäv för att särskilt hyresgästen skall kunna planera för enavflyttning. Om förhandlingama mellan partema drar ut pä liden, äterstär oftaendast av hyresperioden. Kommittén hänvisar därvid till att dengenomsnitfiiga handläggningstiden för medlingsärenden i hyresnämnden är ca 9månader, dvs. den normala uppsägningstiden för ett lokalhyresavtal. Man kansåledes inte normalt räkna med att hyresgästen efter medlingens avslutande har rådnunatt finna en ersättningslokal eller att pä annat sätt planera för sinverksamhet. Kommittén hänvisar också till sitt förslag att hyresvärden skall hamöjlighet att äterkalla sin ansökan om medling och dämied upphäva verkan avsin uppsägning. Med en sådan ordning kan inte hyresgästen välja att flytta föremedlingens avslutande. Jaghar i det föregäende (avsnitt 2.3.1) förordat att kommitténs förslag alt hyresvärdenensidigt skall ha möjlighet alt förta verkan av sin uppsägning inte genomförs.Den nuvarande tjegränsningen av uppskovsfiden till kan dock i vissa fallvara för snäv för att det skall vara möjligt att lösa de olika problem somföljer av en avflyttning frän en lokal. Som kommittén har anfört avserflertalet uppsägningar krav på ändrade hyresvillkor, och partema utgår isädana fall normalt frän att de slutligen skall komma överens om en förlängningav avtalet. I sådana fall kan man inte begära att de på allvar planerar för enupplösning av hyresförhållandet förrän det står klart att de inte kan nå enöverenskommelse. Om det dä endast återstår en kortare fid av hyrestiden, är detuppenbart att partema kan ha behov av rådrum för att vidta de åtgärder som enavflyttning för med sig. Om hyresgästen tvingas lägga ned sin verksamhet, bördetta få ske under rimliga former, varvid bl. a. bör beaktas de frister somenligt den arbetsrättsliga lagstiftningen gäller för varsel och uppsägning avanställda. Om verksamheten skall drivas vidare, bör hyresgästen ges tid attfinna en annan lokal. I sådana fall kan det i bland framstå som rimligt attmedge hyresgästen ett längre uppskov med avflytmingen än . Jag godtar därförkommitténs förslag om en förlängning av den maximala uppskovstiden till tvåår. Viduppsägning pä annan gmnd än krav pä ändrade hyresvillkor är läget dock något aimorlunda. Om uppsägning skett för att huset skall rivas eller byggas om eller för att hyresgästen åsidosatt sina föipliktelser, kan hyres- 2 gästennormalt räkna med att hyresvärden vidhåller sin uppsägning och att Prop. 198//8ö.14d hyresförhållandet skallupphöra. Hyresgästen kan då redan i samband med uppsägningen börja planera fören avflyttning från lokalen. I sädana fall torde behovet av en längre tidsuppskov vara avsevärt mindre. Vid bedömningen av om uppskov med avflyttning txir medgesoch av uppskovs tidens längd kan dock inte enbart beaktas sökandens behov avuppskov. Detta mäste givetvis vägas mot den skada eller olägenhet som kanuppslå för motparten eller Uedje man. Enligt gällande rätt får uppskov intemedges om motparten eller Uedje man därigenom skulle orsakas betydande skadaeller olägenhet eller om avflyttning med hänsyn fill omständighetema utanolägenhet kan ske vid hyrestidens utgång ( 59 § andra stycket hyreslagen). Ikommitténs förslag har dessa bestämmelser fått utgå, vilket har föranlettkritik från flera remissinstanser. Rera instanser menar ocksä att en längretids uppskov än elt år endast undantagsvis bör få komma i fräga. För egen del anser jag att det är lämpligt att avvägningenmellan hyresvärdens och hyresgästens inUessen i uppskovsfrägan är tämligenfri. Jag delar därför kommitténs uppfattning att begränsningsreglema i 59 §andra stycket bör slopas. Uppskov skall dock givetvis inte medges om det intefinns något sakligt skäl för detta, och uppskovstiden bör givetvis anpassasefter behovet. Härvid bör som jag nämnde beaktas all hyresgästen viduppsägning på annan gmnd än krav på ändrade hyresvillkor redan vid uppsägningennormalt kan räkna med att hyresförhållandet skall upphöra. Utgångspunkten förbedömning av behovet av uppskov bör vara den fidpunkt då det står klart förpartema att de inte kan enas om en förlängning. Vid uppsägning för rivningeller ombyggnad bör hyresgästen således redan vid uppsägningen kimna utgå frånalt avflyttning skall ske och planera därefter. Mot behovet av uppskov skallgivetvis ställas den skada eller olägenhet som detta kan förorsaka motparteneller Uedje man. Vid t. ex. uppsägning för rivning eller ombyggnad som är näraförestående, bör givetvis faslighetsägareinuesset väga mngt. Som jag tidigare nämnt framgår det inle klart av dennuvarande paragrafen när begäran om uppskov senast kan framställas. Ettförtydligande i denna fråga har efterlysts av några remissinstanser. Av gmndprincipemaför det indirekta besilUiingsskyddet följer att hyresgästen, om avtalet sagtsupp, är skyldig att flytta vid hyrestidens utgång, om överenskommelse inte Uäffatsom en förlängning. Med hänsyn härtill torde det ligga i sakens natur att ansökanom uppskov bör göras före hyrestidens utgäng. Jag förordar att en bestämmelsehärom införs i paragrafen. 3 1987188.1 saml. Mitt förslag: Om hyresförhållandet upphör till följd avobefogad forlängningsvägran, skall hyresgästen alltid ha rätt till en minimier-sättningmotsvarande en årshyra för lokalen, dock högst ett belopp som motsvarar tvåbasbelopp enligt lagen (1962:381) om allmän försäkring. Omhyresgästen förorsakals en förlust som inte täcks av minimier-sättoingen, skalldenna förlust ersättas i enlighet med nuvarande regler. Kvarvarande värde avändringsarbeten i lokalen som hyresgästen bekostat skall ersättas, även om deinte medfört en ökning av lokalens värde som hyreslägenhet Kommitténs förslag: Överensstämmer i huvudsak med mittförslag. Kommitténs förslag innehåller dock inte nägon motsvarighet fill den avmig föreslagna, till basbeloppet kopplade begränsningen av minimiersältningen. (Se l)etänkandet s. En sakkunnig har i särskilt yttrande ställt sigkritisk till förslaget om minimiersättoing (se betänkandet s. 154156). Remissinstanserna: Flertalet remissinstanser har ställtsig kritiska fill förslaget om minimiersätming. Huvudargumentet mot förslagetär att den föreslagna ordningen skulle komma att strida mot den skadeståndsrältsligagmndprincipen att endast adekvat ekonomisk skada är ersältningsgill. Kommitténsförslag beUäffande ersättning för ändringsarbeten har i allmänhet tillstyrktseller lämnats utan erinran. Kritik har dock framförts av Sverigesadvokatsamfund, , fastighelsägareförbimd och HSB. Skälen för mitt förslag: Enligt gällande rätt skallhyresvärden vid obefogad förlängningsvägran i skälig omfattning ersättahyresgästen dennes förlust pä gmnd av all hyresförhållandet upphör (57 § förstastycket hyreslagen). Enligt förarbetena till bestämmelsen är hyresvärden iprincip skyldig att utge ersättning för all den ekonomiska skada som hyresförhållandetsupplösning medför för hyresgästen. Bedömningen av hyresgästens ersätuiingsan-spräkskall ske på samma grunder som vid bestämmandet av ersättning videxpropriation. Därvid hänvisas särskilt till gmnderna för bestämmandet aversättning för s. k. rördseskada. (Se SOU 1966:14 s. 315 ff, prop. 1968:91 bihangA s. 128 f och 3 LU 1968:50 s. Med uttrycket att hyresvärden i skälig omfattning skallersätta hyresgästen dennes förlust antyds att ersättningen i vissa fall skallkunna jämkas. Enligt förarbetena skall denna möjlighet utnyttjas endast iundantagsfall, t. ex. dä hyresgästen underlåtit att vidta sädana åtgärder föratt minska skadan som skäligen kunnat fordras av honom (se prop. 118 f och 236). En annan begränsning av rätten till ersättning följer av 57§ Uedje stycket hyrcslagen. Där stadgas att förlust för hyresgästen som harsamband med att denne bekostat ändring av lägenheten endast skall ersättas omhyresvärden samtyckt till ändringen eller hyresgästen hyresavtaletunder förutsättning att han skulle få ulföra ändringen. Förlusten beräknas isådant fall till högst det belopp varmed lägenheten genom ändringen ökat ivärde som hyreslägenhet. Sådan ändring som endast ökat värdet hos lokalen om denanvänds för ett speciellt ändamål ersätts således inte. ombyggnadeller aiman ändring av lokalen, t. ex. inredningsarbete. Normalt ProP- I9ö //ö8.14öimderhålls- eller reparationsart)ete ingår dock inte. Som tidigare nämnts skall hyresgästens ersättningsanspräkbedömas pä expropriationsrättsliga grunder. Detta medför att hyresgästen,utöver ersättning för nödvändiga flyttningskostnader, värdeminskning pä egendomoch kvarvarande värde av ändringsarbeten i lokalen, också skall ersättas fördet övriga hinder eller intrång som avflytmingen förorsakat i hyresgästens verksamhet,s. Om rörelsen mäste upphöra, skall ersättningen motsvararörelsens värde. Drivs rörelsen vidare under ändrade betingelser, t. ex. efterflyttning, skall värdeminskningen ersättas. Denna kan bero på t. ex. uteblivenvinst och inkomstbortfall tmder , minskat goodwillvärde och ökade omkostoaderi verksamheten. Vid värderingen av rörelsen skall resultatet belastas medvärdet av rörelseinnehavarens egen arbetsinsats. I regel skall denna ansesmotsvara kostoaden för att anställa en person för att utföra motsvarandearbete. Detta får till konsekvens att rörelsen i vissa fall inte skall anses genågot överskott och att den därför skall anses sakna ekonomiskt värde.Undantagsvis kan i sådant fall ersättning lämnas för förlorad arbetsinkomst, omrörelsen drivs av nägon som fill följd av hög ålder, sjukdom eller andraomständigheter har svårt att finna annat förvärvsarbete. Enligt kommittén medför principema för bestämmandet aversättningen att mänga lokalh5Tesgäster inte har något tillfredsställande besittoingsskydd,eftersom de inte kan räkna med att få nägon ersättning för hinder eller inuångi sin verksamhet. Bland dessa finns många småföretagare, vars rörelser oftasaknar ekonomiskt värde om resultatet belastats med en företagsledarlön, samtmyndigheter och föreningar som inte alls driver någon kommersiell verksamhetFör mänga av dessa hyresgäster behöver inte heller en avflyttning medföranågra större flyttningskostoader eller nägon omfattande värdeminskning päegendom, och den sammanlagda ersättningen enligt gällande regler kan då bliliten eller t. o. m. ingen alls. Det är enligt kommittén intetillfredsställande att sanktionen mot obefogade uppsägningar i sä hög grad ärberoende av hyresgästens verksamhet och ekonomiska ställning. I avsikt att ge alla kategorier av lokalhyresgäster etttillfredsställande besittningsskydd har kommittén föreslagit att hyresgästen allfidskall ha rätt till en minimiersättning motsvarande en ärshyra för lokalen, omhyresförhållandet upphör fill följd av obefogad förlängningsvägran. Flertalet remissinstanser är kritiska till förslaget om minimiersättoing.Argument som anförs är bl. a. all förslaget skulle innebära att grundläggandeprinciper för skadeständsberäkningen inom konuaktsrätten åsidosätts, att en minimiersättningi vissa fall skulle mbba styrkeförhållandet mellan partema på ett omotiveratsätt, eftersom många lokalhyresgäsler inte kan anses som en typiskt settsvagare part, samt att det inte är rimligt med en minimiersättning vid korttidsuthymingoch vid vissa speciella lokalupplåtelser som personbilsgarage, mindre förråd o.d. Flera av de kritiska instanserna delar dock kommitténs uppfattning att denuvarande reglema ger ett tillfredsställande skydd endast åt rörelseidkare medgoda resultat. För egen del anser jag - i likhet med kommittén - att detfinns goda skäl för att samtliga lokalhyresgäster skall ha ett tillfredsställande besittnings skydd. I samband med att det indirekta besittningsskyddet för lokalhyresgäster infördesår uttalades alt detta torde komma att bli minst lika effekfivt Pop.1987/88:146 som ett direkt besittningsskydd (se prop. 1968:91 bihang A s. 124).Del är dock uppenbart att många småföretagare samt ideella och kulturella föreningarmed nuvarande regler i realiteten saknar ett skydd mot obefogad förlängningsvägran,eftersom de inte lider någon ersältningsgill skada till följd av en ofrivilligavflyttning. Detta medför också att ersättningsreglema i sådana fall inte harnågon återhållande verkan på hyresvärdens hyreskrav. I dessa avseenden måstesådana hyresgäster anses ha en svag ställning i förhållande till hyresvärden.Jag anser därför att det fmns bärande motiv för kommitténs förslag om ett minimiskadeständ.Den föreslagna regeln skulle visserligen, som remissinstansema påpekat, kommaalt strida mot nuvarande ordning att endast påvisad ekonomisk skada är ersättoingsgill.I likhet med kommittén anser jag dock att det är nödvändigt att ersättningsreglemahar en sådan utformning att de ger en rimlig preventiv effekt mot obefogad förlängningsvägran,även i fall då hyresgästen inte kan pävisa nägon ekonomisk skada, och alt detdärför finns fullgoda skäl att acceptera ett visst avsteg frän allmänna skadeståndsrältsligaprinciper i detta fall. Kommitténs förslag om en minimiersättning motsvarande en ärshyrakan emellertid i vissa fall fä konsekvenser som är alltför vittgående för enhyresvärd som t. ex. gjort en missbedörrming av bärigheten av sina skäl attupplösa hyresförhållandet eller som inte kunnat erbjuda hyresgästen engodtagbar ersätlningslokal vid uppsägning för rivning eller ombyggnad. Därvidbör beaktas alt en årshyra i vissa fall kan uppgå till miljonbelopp. Medhänsyn härfill bör enligt min mening minimiersältningen om en ärshyra begränsastill visst rimligt belopp. Vid en avvägning mellan de motstående intressenaanser jag att detta belopp bör bestämmas till tvä basbelopp enligt lagen(1962:381) om allmän försäkring, vilket motsvarar . Rertalelkommersiella verksamheter torde vid en ofrivillig avflyttning från en lokalkunna pävisa ekonomisk skada som överstiger detta hielopp. bör dockenligt min mening en minimiersättning om en årshyra även med en sädanbegränsning innebära ett fillfredsställande skydd för de lokalhyresgäster sommed nuvarande regler inte kan påräkna nägon egentlig ersättning. Flera remissinstanser anser alt det inte är rimligt med enminimiersättoing vid korttidsuthyming och vid uthyrning av personbilsgarage,mindre förråd o. d. Jag vill därvid anmärka alt besittoingsskyddet och därmedeventuell er-sältoingsskyldighet enligt 56 § första stycket 1 hyreslagen inuäderförst om hyresförhållandet varat . Vidare har partema - ifall dä det slår klart att hyresförhållandet skall vara under endast begränsadlid - enligl paragrafens andra stycke möjlighet all komma överens om enbegränsning av besittoingsskyddet. Om överenskommelsen Uäffats innan hyresförhållandetvarat i följd, gäller den dock endast om den godkänts avhyresnämnden. Ett sådant godkännande torde normalt erhållas. Enligt min meningär det inte rimligt alt utesluta vissa typer av lokaler frän tillämpningen aven minimiersättning. Gränsdragningsproblem skulle sannolikt uppkomma. Vidarebör beaktas att det faktiskt skall röra sig om en obefogad förlängningsvägran för att ersättning skall kommai fräga och att en eventuell minimiersättningvid uthyrning av garage, mindre förråd och lik- "'OP- 1987/88:146 nandelokaler torde uppgå till ett förhållandevis litet belopp. Pä gmnd av det anförda förordar jag att det i hyreslageninförs bestämmelser om att en lokalhjresgäst alltid skall ha rätt fill en minimiersättningmotsvarande en årshyra för lokalen, dock högst med ett belopp som motsvarartvå basbelopp, om hyresförhållandet upphör fill följd av obefogad förlängningsvägran.Några remissinstanser har haft synpunkter på beräkningen av årshy-ran. Jagåterkommer till denna fråga i specialmötiveringen till förslaget till 58 b §hyreslagen.