prop · GB0311 · 1987-12-31 00:00:00 — Mot bakgrund av den omläggning som gjorts i kredilpolilikenoch den ulveckling som skett på fillgångsmarknaderna innebär en ökad konkurrenselt välkommet inslag inom dessa områden. Detta torde vara lill gagn för såvälpensionssystemet som för låntagarna/konsumenlerna. Utvecklingenav den svenska värdepappersmarknaden har ökat behovet av intermediering på densvenska kredilmarknaden. Smidiga kanaler för all slussa placeringskapitalmellan olika marknader torde på sikl verka förbilligande för de olika låntagarnasupplåning. Detta argument torde vara giltigt oberoende av om den enskildelåntagaren fillhör den krets som formellt sett är gynnad av restriktioner ellerinle. Vad gäller direkllängivningkan man emellertid ifrågasätta i vad mån fonderna kan höja sin avkastning genom atl bedriva sådan. I de fall kredi ten är mer riskabel torde della återspeglas i en högre utlåningsränla, men också i större kreditförluster . Det finns inga skäl för fonderna atl ägna sig ål sådan kreditgivning, då det ekonomiska resultatet på en väl fungerande marknad torde vara i stort delsamma som vid placeringar i värdepapper. Däremot kan en högre avkastning för fonderna erhållas genom all de fär ge specialkonstruerade lån till kunder som i sig skulle ha möjlighet all emillera obligationslån, men som av affärsmässiga skäl före drager andra lånekonstruktioner. Enligt fullmäktiges mening bör säker hetskraven ställas mycket högt och långivningen bör inriktas mol stora projekt som har obligationsmarknaden som alternativ. Därmed undviks atl 99 en alllför storadministrativ kapacitet behöver byggas upp för fondförvalt- Prop. 1987/88:11 ningen. En ordning där bankgaranti eller annan jämförbar garanti finnsför Bilaga 8 alt fonderna skall fä lämna lån bör råda. Fondernahar under kommit atl placera en betydande del av fondförmögenheteni statsobligationer. Efter del att placeringsplikten ändrades fill all enbartavse krav på bmltoförvärv direkl från emittenter, kunde en betydande minskningav fondernas slalspappersinnehav märkas. En betydande portföljanpassning harsåledes ägt rum. Den föreslagna förändringen av placeringsreglemenlet kanförväntas få liknande effekter. På längre sikl skulle sannolikl effekten blibetydligt svagare då endasl en mindre andel av placeringstillväxten kan antaskomma all placeras i statsobligationer. Eftersomantalet aktörer på den svenska penning- och kapitalmarknaden är relativt slortoch då marknaden ej längre karaktäriseras av regleringar, kan låntagare lånaupp medel på den allmänna marknaden. Någol problem alt erhålla finansieringskulle ej uppstå lill följd av den av fonderna föreslagna förändringen.Däremot kan vissa ränleuppdrivande effekter för statspapper uppstå, framföralltunder en övergångsperiod. Då likviditeten på den svenska kreditmarknaden är högbör dock en ändring i enlighet med förslaget kunna ske utan större problem. Enliglfullmäktiges mening bör den föreslagna förändringen genomföras underförutsättning all innehaven av direkllån resp. fastigheter limiteras till högst5% av de totala placeringarna vardera. Enledamot i fullmäktige var av skiljaktig mening. Han anförde all förslagetskulle ändra de grundsatser som gäller för ATP-syslemel på ell sätt som förutsällermer djupgående övervägande än vad som förekommit. Näringslivet - och i synnerhetde storföretag som AP-fonden avser all ge direkllån - har inga svårigheter atlskaffa erforderligt länekapital genom de möjligheter som redan existerar på kredilmarknaden. En huvudprincip för 13 AP-fondslyrdsernasplaceringar av pensionspengarna är atl placeringarna skall vara riskfria. skulle strida mol denna princip. Del finns elt klart ochnaturligt samband mellan risktagande och avkastningsmöjligheter. Principen omriskfrihet för AP-fondens placeringar innebär därför atl avkastningsmöjlighelernablir lägre än vid högre risklagande. Om högre avkastningsmöjlighelereftersträvas, måste större risker vid placeringarna av pensionspengarnaaccepteras. En annan huvudprincip för 1-3fondstyrelsernas placeringar är alt utlåningen skall ske indirekt genom förvärvav obligafioner eller genom lån till kreditinstitut, främsl de s. k. mellanhandsinstiluten.AP-fonden skall inte vara ansvarig för utlåningens slutliga fördelning mellanlånlagarna annal än i vissa speciella, noga avgränsade och lätt definieradeundanlagsfall. Härigenom undviker man all AP-fonden behöver bygga upp en egen specialistorganisalionför kreditbedömning, säkerhetsprövning, långsiktig 100 bevakningav företagens utveckling och kreditbehov som dubblering lill Prop. 1987/88: 11den omfattande kompetens på detta område som redan finns över hela Bilaga 8Sverige i de kreditinstitut där låntagarna har sina vanliga krediler och övrigaaffärer. De föreslagna direkllånen från AP-fonden skulle dessutom oundgängligenmedföra kostnader i AP-fonden för kredilbedömning, säkerhelsprövning,säkerhetsbevakning, läckande av förlustrisker etc. bör även i forlsällningenundvikas. AP-fondenföreslår en begränsning för direkllån lill förelag m. m. lill av fondens tillgångar. Detta skulle innebära all AP-fonden snabbi skulle kunna ge direktlån i slorleksordningen - som motsvarande belopp skulle undandras obligationsmarkna den och mellanhandsinsfilulen. belopp är ungefär lika myckel som ökningen av samfiiga affärsbankers nettoutlåning lill näringslivel (i svenska kronor; exkl. personliga företa gare). Under1986, som var excepliondll expansivt fill följd av de slopade regleringarna,ökade samtliga affärsbankers nettoutlåning till näringslivet med 12,2 miljarderkronor (samma definition som ovan). Investeringsbankens totala utlåningsvolym fillnäringslivel var vid utgången av 1986 ca . Dessajämförelser visar atl ett bifall till AP-fondens förslag skulle innebära atl AP-fondensnabbt kan bli myckel dominerande när del gäller den insfilutiondla direktkreditgivningenlill näringslivet. Endirekfiångivning från AP-fonden skulle inle vara konkurrensne utral gentemot t.ex. bankernas kreditgivning. AP-fonden skulle fä en koslnadsmässig konkurrensfördel, eftersom fonden inte säsom bankerna betalar skalt och inle belastas av kostnader för kapitaltäckning eller kas sakrav. uppfattning talar ovan angivna förhållanden starkt emot att AP-fondenskulle få ge direkllån lill företag. kan inle finna alt de av AP-fondennu angivna skälen som lill slor del är desamma som i AP-fondens skrivelse1983 är bärkraftiga. Vissa av skälen har snarare minskat i styrka.Bankföreningen anser därför - i likhet med kapitalmarknadsulredningen (SOU1978:11, s. 469), riksbanksfullmäktige i remissyttrande ochfinansministern i prop. 1978/79:165, Den svenska kapitalmarknaden atl AP-fondensrätt all ge direkllån inle bör utvidgas. Föreningenvill peka pä den konfliklrisk som uppkommer genom all de tre första AP-fonderna förser mdlanhandsinslilulen med kapilal som fonderna enligt förslaget konkurrerar med direktutlåning till låntagare som, i princip, är mdlanhandsinsfilulens kunder. Den föreslagna begräns ningen av direkt utlåning fill av förvallade medel är mol denna bakgrund en nödvändig förutsättning. Den vikfigaste utgångspunkten för föreningens ställningstagande är dock atl fondernas primära uppgifter även forlsältningsvis är all förse mellanhandsinsfilulen med långsiktigt kapilal. bör tydligt framgåav departementschefens motivering till den före- Prop. 1987/88: 11 slagnaförändringen av lagsfiftningen. Ulvecklingen och effekterna på ka- Bilaga 8pilalmarknaden bör dock noga följas upp. Vadgäller förslaget om att AP-fonden skall få rätl atl lämna direkllån kan noterasall AP-fonden i sin framställning själv bl. a. uttalar all utvidgningen avfondens placeringsmöjligheter kommer atl förslärka konkurrensen på marknaden, främslför bankernas och försäkringsbolagens vidkommande men även i viss utsträckningför mellanhandsinslitut. Hypoteksbankenanser det sannolikt all AP-fondens direklkredilgivning kommer atl innebärakonkurrens med mellanhandsinstiluten på marknaden även när del gäller lån lillmindre och medelstora förelag. EftersomAP-fonden inte behöver finansiera sig på den långa marknaden såsommellanhandsinstituten har AP-fonden en konkurrensfördel genom att - åtminstoneteoretiskt - anpassa sina utlåningsränlor så alt mellanhandsinsfilulen intekan klara sig i konkurrensen. Detta är en risk som inle helt får uteslutas. Vidarekan del diskuteras, om AP-fonden bör exponera sin fondförvaltning för de ökaderisker som en direklkredilgivning kan innebära. AP-fondens grundläggandebetydelse som det institut som svarar för pension i form av ATP talar närmastför atl riskprofilen på fondens placeringar bör vara så låg som möjligt och altdirekfiån därför helst bör undvikas. Emellertidhar AP-fonden i framställningen försäkrat alt kreditgivningen endasl skall avseell begränsat antal lån och ell begränsat anlal låntagare, vilka annars harobligationsmarknaden som alternativ, dvs. i allt väsentligt stora företag medbetydande kapitalbehov. Vidare har kreditmarknadskommittén i sitt yttrandeöver framställningen betonat all avsikten med förslaget uppenbarligen inte ärall ge fonden en möjlighet all konkurrera med mellanhandsinstiluten påmarknaden för lån lill små och medelstora företag. Hypoteksbanken anser sig medhänsyn härtill kunna tillstyrka förslaget. Banken delar fondstyrelsernas tankeall man bör sälla in en spärr i reglementet, som begränsar direktlän lill enviss mindre andel av fondens placeringar. Förbundetkonstaterar atl fondens primära uppgift är all förse de s.k. mellanhandsinsfilulen med stabil och långfristig finansiering. Ett medgi vande alt bedriva direklutlåning får därför inte utformas sä alt direklullå ningen konkurrerar med fondens primära uppgift. Den föreslagna bestäm ningen av kretsen av möjliga låntagare och en begränsning av den andel av utlåningen () som kan komma ifråga för direkl utlåning är således nödvändiga fömtsättningar för all förbundet skall kunna tillstyrka förslaget i denna del. Förbundet uppfattar förslaget som en åtgärd i syfte atl kom plettera ell instrument med yllerligare etl. Förbundet kan således tillstyrka 102 förslaget i denna delunder förutsättning atl etl beslul härom omfallar Prop. 1987/88: 11 också de angivna begränsningarna. Industriförbundethar vid elt tidigare tillfälle i remissyttrande avvisat förslaget alt AP-fondenskall få möjlighet atl ge direktlån lill förelag. skedde med motiveringenalt om utvecklingen på obligationsmarknaden tillfälligtvis blir sädan allfondema inle kan placera sina medel där, finns alltid möjligheten för fondernaall placera medlen i bankerna för vidare förmedling lill näringslivel. Fondernakan inle förväntas på ell mera effekfivt sätl förmedla krediler fill näringslivelän vad bankerna redan gör . Det har heller inte varil meningen medfondernas placeringar. avvisar därför förslaget all AP-fondenskall få möjlighet alt lämna direkta lån till privata bolag och ekonomiskaföreningar. AltAP-fonden ges möjlighet atl liksom försäkringsbolagen bevilja direkllån börses som en anpassning lill de förändringar som ägt mm på kredilmarknaden undersenare är och möter inga egentliga principiella invändningar. Ietl yttrande avseende en liknande framställning frän fondstyrelsernaom direkllängivning avstyrkte Statshypotekskassan förslaget om rätl för AP-fondenall lämna direktlån. Ulvecklingen har enligl kassaslyrdsens meningvisat bärkraften i de argument kassastyrelsen då log upp. Då anförde t. ex.fondstyrelserna de höga kostnaderna för obligationsulgivning och mdlanhandsinsfilulenshöga marginaler som argument för en ökad volym direkllån. Under de år som gåtthar just mellanhandsinstiluten kunnat driva fram en väsentlig effektiviseringav obligationsmarknaden med lägre kostnader och samlidigl har den friarekonkurrensen medverkat lill all pressa ned institutens marginaler. Bägge dessapunkter innebär all upplåningskostnaden sjunkil för de slufiiga lånlagarna. Mdlanhandsinslilulenhar också i allt högre grad övergått till en finansiering just genomobligationer i stället för genom direklupplåning med reverser, vilkel bidragittill all öka marknadsmässigheten i denna fmansieringsväg. Därtill har bosladsobligalionernaavprioriterals och alla bosladsinslilut kan nu fritt konkurrera omfinansieringen av ny- och ombyggnadsverksamheten. Tillvad som anförs i den nu aktuella framställningen vill kassaslyrelsen för det första anföra all en finansiering som baserar sig direkl eller indirekt pä utgivning av enkla, lätlhanlerade obligationer med god andrahandsmarknad ingalunda passar endast för bostadssektorn. Från Stadshypoleks egel verksamhetsområde kan man peka pä hela sektorn av affärs- och kontorshus. Jordbrukssektorn har en lång tradition av obliga- lionsfinansiering och även där har den nya obligalionslekniken anammats. Teleobligalioner visarall den kan passa utmärkt även inom en hell annan, Prop. 1987/88: 11 kapilalinlensiv sektor. Kassaslyrelsenvill för del andra understryka atl finansiering baserad pä obligationsulgivninginte alls behöver vara så oflexibel som fondstyrelserna vill göra gällande.Större låntagare har goda möjligheter atl i samråd med ell institut lägga upp etlfinansieringsprogram, som innefattar olika amorteringsprofiler, lyftning av lånelranchervid olika tidpunkter och även viss interimistisk kortfristig finansieringbaserad pä institutets certifikatul-givning. Låntagarna har även möjlighetatt erhålla lån för framtida leverans till fast ränla genom den terminsmarknadi bostadsobligafioner som öppnats av Stadshypolek. Än större flexibilitetskulle kunna åstadkommas om medgav en friare utformning avvillkoren för institutens obligationer. Någotskäl som stärkt fondstyrelsernas argumentation för alt AP-fondens direktlånbehövs för all komma fill rätta med brister i obligationsfinansieringens funkfionfinns därför knappast all hämta ur den ulveckling som förevarit under lidensedan 1983. Närfondstyrelserna i sin framställning talar om "företagens krav på flexiblafinansieringslösningar med individuella anpassningar av räntevillkor och amorteringsprofiler",som "tillgodoses i allt större omfattning genom just specialkonstruerade,direkta krediler mellan en eller flera längivare och den slutligalåntagaren", torde det egentligen vara en annan problematik som avses.Såvitt kassaslyrelsen förslår är del närmast s. k. sale ande leaseback-lransakfionersom åsyftas, varav ju flera uppmärksammade fall med slora belopp harförekommit. Men även om dessa affärer funktionellt kan liknas vid direktlän, såär är del formellt ändå fråga om fasfighelsaffarer (eller försäljning av nägon reallillgång)och inte om egentlig kreditgivning. Kassaslyrelsenanser sig inle ha skäl alt närmare diskutera humvida AP-fonden bör gesmöjlighet alt på liknande säll som försäkringsbolag della i denna lyp avspeciella fasfighelsaffarer. Del måsle emellertid betonas atl del där är frågaom någol annal än en normal direkllängivning i konkurrens med mdlanhandsinslituloch andra långivare på marknaden. Det vore en falsk analogi att låta eneventuell positiv bedömning av fondsslyrdsernas framställning i fråga om denmyckel speciella finansie-ringssituafionen automatiskt leda lill att fonden ocksäfår generell rätl all lämna direkllån till förelag. Skullestatsmakterna finna det angeläget all vidga AP-fondens möjlighet tilldirektfinansiering borde del klart anges i placeringsreglemenlet atl sådan direklfinansieringbegränsas till industri- och kraftverksamheten, dvs. till de områden där Stadshypolekoch de andra bosladsinstiluten inle får verka. centrala frågan om direktlånen vill kassastyrelsen understryka att det rör sig om en viktig princip. AP-fonden är den överlägset största enskilda köparen av de marknadspapper varigenom de olika mellanhands- instituten finansierar sig. Atl fondens dominans har minskal en del fill följd av försäkringsbolagens snabbare tillväxt har för markna dens funktionssätt varil en fördel. Om fonden nu får möjlighet atl 104 lämnadirekllån lill förelag och alltså kommer i etl läge där den kan spela kunder, skulle dess ställning i ett slag åler stärkasmyckel kraftigt. Fondstyrelserna talar om att del "av prakfiska skäl"skulle komma all röra sig om ell begränsat antal lån, men naturligtvis avsebetydande belopp. Stadshypolek och de andra instituten bygger emellertideffektiviteten i sin verksamhel och de låga koslnadsmarginalerna bl. a. just påatt man kan komma upp i stora länevolymer genom förekomsten av slora kunder medbetydande belopp per transaktion. Skulle dessa falla bort helt eller delvis, såskulle del ocksä fä negativa effekter för övriga kvarvarande låntagare. Kassaslyrelsen vill betonavikten av all fasfighelsfinansieringen sker över obligationsmarknaden ikonkurrens mellan många institut. Därmed fås elt automatiskt test av atl devillkor som erbjuds är marknadsmässiga. En sädan garanti erhålls inte ommöjligheten lill direkllån öppnas för AP-fonden. En fråga av dennaprincipiella vikt kan inle rimligtvis behandlas separat från hela den bedömingav kreditmarknadens strukturfrågor för vilken kreditmarknadskommitténs arbeteskall ge underlaget. Någon brådska med avgörandet synes inle heller föreligga,eftersom inle ens fondstyrelserna gör gällande atl del pä kort sikl finnsnågon väsentlig otillfredsställd efterfrågan från företagssektorn pälångfristiga lån. I framställan argumenterar man i stället utifrån enföreställning om en långsiktig ulveckling som skulle innebära en tillbakagångför statens och bostadssektorns upplåning och där företagens lånebehov blirdominerande på marknaden. Ett sådant perspektiv kan dock knappast ge skäl all inlenu avvakta kreditmarknadskommitténs belänkande och den övergripande prövningsom del bör kunna föranleda. Kassaslyrelsen förutsätterall om några ändringar nu skall göras av AP-fondens reglemente, dessa begränsasfill områden inom vilka Stadshypolek och övriga bosladsinslilut inle fårverka. Eventuella ändringar som helt allmänt vidgar ramen för AP-fondens verksamhel,med möjlighet att ge direktlån även för bostads- och affärsfasligheter gerstora följdverkningar för bosladsinstilutens verksamhel och för bostads- ochfastighetsbranschen. Sådana åtgärder bör bedömas i etl vidare sammanhang ochföreslagna ändringar avstyrks därför. Enledamot av styrelsen var av skiljaktig mening och ansåg all fonderna borde gesplaceringsregler som är mer likvärdiga med försäkringsbolagens. Hon tillstyrktedärför fondstyrelsens förslag i dess helhet. 1987/88: 11Bilaga 8 2.3Möjlighet för första-tredje fondstyrelserna att placera medel i fastigheter Fråganom placering i fastigheter har även berörts i utredningen angäende översyn avden statliga fondförvaltningen m.m. (SOU 1985:60), där man konstaterar atlplaceringsformen fastighet under 1970- och början av 80-la-len vanligeninneburit en mycket god värdetillväxt. Verket finner därför en ändring avreglementet på della område motiverad. För alt begränsa risken Prop.1987/88: 11 anser verket alt det finns behov av en procentuell begränsning, avden lyp Bilaga 8 som diskuteras i skrivelsen, för placeringar ifastigheter. Verket har inle heller någol all invända mol förslaget attfastigheter som förvärvas eller förvallas skall vara möjliga att belåna. Med hänsyn till de krav pä avkastning som ställs, delarverket generellt fondstyrelsernas uppfattning atl en anpassning' lill kredilmarknadenoch mot en ökad likställdhet mot försäkringsinsfilul i övrigt när det gäller placeringsmöjligheterbör ske. Delta i syfte atl stärka pensionssystemet. Samlidigl kvarstår kravenpä god avkastning, belalningsberedskap och säkerhet. 2.3.2 Fullmäktige i riksbank Fullmäktige vill framhålla att medan diskussionen av fastighelsförvärveni skrivelsen synes la sikte på bostads-, affärs- och kontorsfastigheter så omfallarlagförslagets lydelse all slags fast egendom såsom hamnar, kraftverk och andraindustrianläggningar. Lagförslaget öppnar också möjligheter till faslighetsleasingbl. a. i form av s. k. sale-and-lease-back avlal som kommil alt tillämpas iallt större utsträckning av försäkringsbolagen. Härigenom brukar säljaren avegendomen tillförsäkras en ålerköpsrält lill indexerat värde varigenomförsäkringsbolaget tillgodogör sig en reall fixerad avkastning på affären. Fullmäktige har principiella invändningar mot en utbreddtillämpning av sådana upplålelseformer som står indexlånen nära. Enligl fullmäkfigesmening bör tillämpningen inte vidgas yllerligare genom alt också AP-fondenmedges ingå sädana avlal. Motiven för förvärv av aktier i fastighetsbolag synes iförsta hand vara all AP-fonden därigenom kan få lill sländ en effektivfastighetsförvaltning. Emellertid synes avsiklen också vara att AP-fonden skallkunna förvärva delar av eller hela befintliga fastighetsbolag som alternativ lilldirekta faslighelsförvärv. Förvärv av aktier kan anlas i många fall varaförmånligare än förvärv av de enskilda fastigheterna. Trots de fördelar som i och för sig kan uppnäs genomförvärv av aktier i befintliga fastighetsbolag finner fullmäktige all AP-fondensfaslighelsförvärv bör begränsas lill direkta förvärv. Tillämpningen avbokförda fastighetsvärden enligt lagförslaget vid förvärv av fastighetsbolagskulle göra begränsningsregeln för fondens totala faslighelsinnehav obestämd.Vidare skulle konflikter kunna uppstå gentemot AP-fondens placeringsreglementeom fasfighelsbolagen också innehade andra tillgängar än fastigheter. Det som anförts mot atl AP-fonden bör ges räll allförvärva aktier i fastighetsbolag, bör inte hindra atl AP-fonden fär bilda renaservicebolag som inte äger fastigheterna om en rationell förvaltning av fasiighelsinnehavetdärigenom främjas. Fastigheterna bör således alllid upptas som fillgångar i AP-fondensbalansräkning. Fullmäktige har inga invändningar mol atl fondstyrelsenfår överta be- 106 finlliga län ifasligheter som man förvärvar. Däremot finner fullmäktige Prop. 1987/88: 11 inga skäl för all fasfighetsinnehavel skall fä belånas i övrigt. Enligtförslaget skall värdet av varje fondstyrelses innehav av fast egendom , lomträlleller bostadsrätt få uppgå.till högst etl belopp som motsvarar fio procent avdet sammanlagda värdet på de medel som styrelsen i övrigt förvallar. På motsvarandesätt som fullmäktige förordat belräffande direkllånerällen, bör kvotenappliceras på värdet av AP-fondens totala tillgångar. Fullmäktigeförordar vidare all den föreslagna tioprocenlkvolen reduceras lill samma niväsom direktlänen enligl förslaget, eller lill av fondmedlen. Beträff"andeskiljaktig mening, se bilagans avsnitt 2.2.2. Behovetav all förbättra fondernas avkastningsmöjligheler är enligl fullmäktigesmening stort. Fondernas förslag all få placera i fasligheter ter sig ur dettaperspektiv som väl grundat. Ur fondernas synvinkel är del viktigt - speciellti perioder med låg eller negativ realränta - atl fä möjlighet atl placera i värdesäkra tillgångar. Enligl fullmäktiges mening måste dock alltfort kravet på säkerhet i fondförvaltningen ställas högt. Belräffandeskiljaktig mening, se bilagans avsnitt 2.2.3. AP-fondenanger som etl viktigt skäl för sin önskan all fä förvärva fastigheter all"I en direkl jämförelse med försäkringsbolagen framstår avsaknaden avfastigheter i AP-fondens portfölj som del kanske mesl anmärkningsvärda".Bankföreningen anser inle della argument väga särskilt tungt, eftersom AP-fondenoch försäkringsbolagen inte nödvändigtvis i varje avseende behöver jämställas. Bankföreningenifrågasätter vidare lämpligheten av atl AP-fonden skulle tillåtas investera påfastighetsmarknaden. Även med den föreslagna begränsningen till av AP-fondenstillgångar, dvs. i slorleksordningen , skulle fonden bli enslorplacerare i fasligheter - samtidigtsom motsvarade belopp skulle undandras obligationsmarkna den och mdlanhandsinslilulen. Härtill kommer aU AP-fonden, på gmnd av sin skattefrihet, skulle befinna sig i en mycket speciell situation jämfört med vissa andra fastighetsägare, t. ex. när det gäller avkastningskrav och kalkyler. Dessa faktorer sammantagna skulle kunna medföra en kraftig stegring av fastighetspriserna utöver den stegring som redan av andra orsaker lidvis sker.