prop · GB03146 · 1987-12-31 00:00:00 — Ändringeni paragrafens första stycke, som har behandlats i den allmänna motiveringen(avsnitt 2.8), innebär att också en lokalhyresgäst i viss be-gränsadutsträckning ges möjlighet att få hyresnämndens tillstånd till andra-liandsupplätelsetrots att hyresvärden vägrar samtycke. Delta har skett lagtekniskt genom attordet "bostadslägenhet" bytts ut mot "lägenhet". Hur paragrafenb)ör tillämpas i fråga om andrahandsupplåtelse av en lokal har jag behandlat iden allmänna motiveringen. Hyresnämndensbeslut får inte överklagas (se 70 § andra stycket). Paragrafeninnehåller de gmndläggande bestämmelsema om det indirekta besittningsskyddetför lokalhyresgäster. Dessa innebär att hyresgästen måste flytta, om partemainte kan enas om en förlängning av hyresförhållandet sedan avtalet har sagtsupp till hyrestidens utgäng. Om hyresvärdens uppsägning bedöms som obefogadeller de villkor som han kräver för förlängning bedöms som oskäliga, harhyresgästen dock rätt till ersättoing. Bestämmelsemai den föreslagna paragrafen motsvarar i stort sett dem som tas upp i första ochandra styckena i den nuvarande paragrafen. Vissa redaktionella ändringar hargjorts. a. har bestämmelsema avseende rivning och ombyggnad i förstastycket 2 delats upp pä tvä punkter, 2 och 3, saml hyresvärdens villkor förförlängning reglerats i en särskild punkt, 5. Någon ändring i sak är inteåsyftad med de nu berörda justeringama. Vidare har bestämmelser om vilken ersättoinghyresgästen skall ha rätt till vid obefogad förlängningsvägran, bl. a. dennuvarande paragrafens Uedje stycke, förts till en ny paragraf, 58 b §. Paragrafensförsta stycke innehåller bestämmelser om vad som skall anses som skäligthyreskrav vid tillämpning av 57 § första stycket 5. Den nuvarande andrameningen har utgått. Bestämmelserna har behandlats i den allmänna motiveringen(avsnitt 2.2). Ändringamai första meningen är redaktionella. Som jag utvecklat i den allmänna mofiveringen, skall marknadshyran alltjämt utgöra norm för vad som skall anses som skäligt hyreskrav. Till skilhiad frän gällande rätt skall . dockmarknadshyran bestämmas genom en mer renodlad värdering grundad pä omständigheter som i princip är tillgängliga redan förehyresförhållandets Prop. 1987/88:146 upplösning. ' Enligt andra meningen, som är ny, skall vid bestämmandetav marknadshyran främst beaktas hyran för närmast jämförliga lokaler pä orten.I första hand fär då en jämförelse göras med hyroma för sädana lokaler som ivart fall i grova drag kan anses motsvara varandra. Det bör röra sig omliknande typ av lokal (butik, kontor, indusuilokal etc). Vilken typ av rörelseeller annan verksamhet som inom sådana ramar bedrivs i lokalema skall dock intetillmätas nägon belydelse. Vidare bör lokalemas läge, utformning och standardvara i grova drag likvärdiga. Därvid mäste lägesfakloms b)etydelse, t. ex. förbutiker, särskilt beaktas. Alt en lokal är sämre än andra lokaler i någotavseende kan i vissa fall uppvägas av att den är bätUe i något annat avseende.Från jämförelseprövningen bör uteslutas sådana hyror som inte kan ansesrepresentativa för marknadshyresläget. Det kan röra sig om hyresavtal där det fmnsen speciell relation mellan hyresvärd och hyresgäst. Vidare bör uteslutassådana hyresavtal där hyran ligger över hyroma för jämförliga lokaler på gnmdav att hyresgästens verksamhet är av kortsiktig eller spekulativ art. Eftersommarknadshyran utgör den hyra som lokalen vid hyrestidens utgång kan antasbetinga på öppna marknaden, är del hyroma för jämförelselokalema vid denna fidpunktsom är relevanta. På grund av lokalmarknadens struktur och dä lokaler iallmänhet kan jäm föras endast i grova drag, kan man fömtsätta att det firms en relativt stor spridning på hyroma för vissa lokaler, t. ex. butiker i de större tätortemas cenuala delar. Det kan därför ofta bli svårt att finna en enhetlig hyresniväför jämförliga lokaler, även sedan inte representativa, enstaka topphyror och mycket låga hyror uteslutits från jämförelsematerialet. Lokalens marknads hyra får dä, med l)eaktande av den tendens som kan konstateras i hyresut vecklingen, bestämmas med utgångspunkt från den hyresnivä i jämförelse materialet som framstår som den mest sannolika vid etl utbud av lokalen på marknaden. Därvid bör rimlig hänsyn tas till de skillnader som kan kon stateras hos lokalema i jämförelsematerialet. Vidare bör beaktas att gamla hyresavtal som inle förlängts kan ha träffats i en helt annan mark nadssituation än den som gäller vid jämförelsetidpunkten. Den föreslagna metoden för bestämmandet av en lokals marknadshyra har likheter med den ortsprismetod som används för bestämmandet av en fastighets marknadsvärde vid expropriation (jfr , , Stark, Expropriationslagen s. 150 f). Om det saknas i grova drag jämförliga lokaler på orten, får lokalens mark nadshyra bestämmas genom en mer allmän värdering. I sådant fall kan be dömningen gnmdas på uuedning om hyror för andra lokaler. Bedömningen av marknadshyran skall i princip gmnda sig på den uuedning som parlema läg ger fram. finna alt den av partema åberopade utred ningen är bristfällig eller uppenbart missvisande, bör nämnden dock vara oförhindrad att själv tillföra ärendet erforderligt jämförelsematerial som den fått kännedom om, exempelvis i samband med tidigare medlingar. Parlema mäste dock få del av materialet och b)eredas tillfälle att ytua sig över det(jfr Rättsfall från Iwstadsdomstolen 8:78). har dock inte någon skyldighet att efterforska om det finns något relevant jämförelsematerial. Även seriösa hyresanbud frän andra eller avtal som Uäffats med en ny hyres- ° gäst börkunna vägas in i en helhetsbedömning. Självfallet skall därvid bort- PTOp.198 //88.14Ö ses från anbud och avlal som inle är rimliga mot bakgmnd av övrig uUedning. Ändringama i Uedje meningen är redaktionella. Bakgmndentill bestämmelsen är alt den hyra som en ny hyresgäst kan vara beredd attbetala kan ha påverkats av alt han tillgodogör sig förbättringar som är atttillskriva den avflyttade hyresgästen. Elt hyresanbud eller ett avtal med en nyhyresgäst är i sådant fall inte ell tillförlitligt mätt på marknadsvärdet avden prestation som hyresvärden tillhandahåller (se SOU 1961:47 s. 115 f).Bestämmelsen får nu även l)etydelse för den föreslagna jämförelseprövningen. Påsamma sätt som gäller för jämförelseprövning av bostadshyror enligt 55 § andrastycket hyreslagen Ixir man vid en motsvarande prövning av en lokals marknadshyranormalt bortse från de förbätuingsålgärder som en hyresgäst ästadkommil. Bestämmelsema i andra stycket har b)ehandlats i denallmänna motiveringen (avsnitt 2.3.3) och tar sikte pä den situationen atthyresnämnden enligt 12 a § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnderavgett ett yttrande om en lokals marknadshyra eller om huruvida en anvisad ersättoingslokalär godtagbar. Bestämmelsema anger den betydelse som fastighetsdomstolen vidprövningen av ersättningsfrågan skall tillmäta ett sådant ylUande. Enligt dennuvarande lydelsen får yiuandet frångås endast om det visas eller eljest äruppenbart alt marknadshyran är påtagligt högre eller lägre än hyresnämndenangivit eller all hyresnämndens bedömning av anvisad lägenhet icke varitriklig. Jag har i den allmänna motiveringen förordat alt denna presumtionsregelskall finnas kvar. Jämfört med nuvarande lydelse har dock gjorts den ändringen,alt fastighetsdomstolen får frångå ytuandet endast i fall då det är uppenbartatt hyresnämndens bedömning inte varit riklig. Med nuvarande ordning förbestämmande av en lokals marknadshyra skall hyresvärden i regel undgå ersättoingsskyldighet,om han i fastighetsdomstolen kan visa att han lyckats hyra ut lokalen mot denhyra som han krävt av den avflyttade hyresgästen. Enligt de nya regler som nuföreslås i första och andra styckena i denna paragraf skall marknadshyran istället slufiigt bestämmas genom en värdering som gmndas på omständigheter somi princip är tillgängliga redan före hyresförhållandets upplösning, ochfastighetsdomstolen skall normalt gmnda sin bedömning pä samma uuedning somhyresnämnden haft tillgång till. Med en sädan ordning är det naturligt attfastighetsdomstolen godtar hyresnämndens bedömning sä länge det inte äruppenbart att den är felaktig. Tredje stycket, som delvis är nytt, innehåller en preklusionsbestämmdse som syftar till alt förmå partema alt under medlingen i hyresnämnden lägga fram all den uuedning som de anser IxJr beaktas vid bestämmandet av en lo kals marknadshyra, så att elt yttrande i denna fräga blir sä rättvisande och tillförlitligt som möjligt. Bestämmelsen har behandlats i den allmänna mo tiveringen (avsnitt 2.3.3). Sädan uuedning om en lokals marknadshyra som inte har lagts fram under medlingen, får i fall dä hyresnämnden avgett yttrande i denna fråga beaktas i en ersättningstvist endast om det finns syn nerliga skäl. I den allmänna motiveringen har jag förordat en resuikliv fillämpning av denna preklusionsbestämmelse. Jag har där anfört bl. a. all avtal för sådana jämförclsdokalcr som inte har varit aktuella vid medlingen ' samt hyresanbudsom inte då har lagts fram, inte bör få beaktas i en efterföl- Prop.1987/88:146 jande ersättoingstvist. Paragrafen innehåller bestämmelser om förfarandet, närhyresvärden säger upp ett lokalhyresavtal till hyrestidens utgång. På skäl som redovisats i den allmänna motiveringen(avsnitt 2.3.1) har paragrafen inle ändrats i enlighet med kommitténs förslag.Det är alltså fortfarande hyresgästen, och inte hyresvärden, som skall hänskjutaen tvist lill . Vissa redaktionella ändringar har dockgjorts. Paragrafen innehåller bestämmelser om förfarandet, närlokalhyresgästen säger upp hyresavtalet och påkallar ändring avhyresvillkoren. Bestämmelsema har behandlats i den allmänna motiveringen(avsnitt 2.3.2). \ första stycket har gjorts den ändringen alt hyresgästenålagts att redan i uppsägningen underrätta hyresvärden om den ändring i deavtalade villkoren som han begär. Enligt nuvarande lydelse behöver hyresgästeninte ange de önskade ändringama förrän han hänskjuter en tvist tillhyresnämnden. I övrigt har i första stycket gjorts vissa redaktionellaändringar. Andra stycket första meningen innehåller f. n.bestämmelser om verkan av att hyresgästen underlåter att hänskjuta en tvist lillmedling inom föreskriven tid eller av att han återkallar sin ansökan om medlingföre hyrestidens utgång. I sädana fall är uppsägningen utan verkan. Bestämmelsemages nu en sädan lydelse att en uppsägning även skall vara utan verkan, omhyresgästen inte angett begärd villkorsändring i uppsägningen. Till följd avdenna ändring har de nuvarande bestämmelsema i andra och Uedje meningarna fått utgä. Enligt tredje stycket, som fält ett helt nytt innehåll,skall hyresgästen alltid ha rätt till ersättning, om hyresvärden under enmedling, som föranletts av enbart hyresgästens uppsägning, vägrar förlängningeller kräver högre hyra eller något annat villkor som är oförmånligare förhyresgästen än vad som följer av det uppsagda avtalet och förlängning avhyresförhållandet inte kommer till stånd. Om hyresvärden inte anger sininställning till hyresgästens begäran om villkorsändring, får man ulgå fränatt hyresvärden är beredd att förlänga hyresförhållandet på oförändradevillkor. Till följd härav har de nuvarande bestämmelsema i Uedje stycket fått utgä. Liksom enligt gällande rätt är hyresgästen skyldig attflytta från lokalen, om medlingsärendet avslutals ulan att han har återkallatsin ansökan om medling och han inte kan komma överens med hyresvärden om en förlängning.En efterföljande ersättningstvist kommer då - bortsett frän de fall som avses idet föreslagna tredje stycket - att avse skäligheten av hyresvillkoren i detuppsagda avtalet eller de för hyresgästen förmånligare villkor som hyresvärdenkan ha erbjudit imder medlingen. 58 b § ' Prop. I paragrafen, som är ny, har samlats Ijestämmelser omvilken ersättning hyresgästen har rätt till, om hyresvärden är ersättoingsskyldigenligt 57 §, 58 § fjärde stycket eller 58 a § Uedje stycket Bestämmelserna harbehandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5). Enligt/örjto stycket skall hyresgästen, oberoende avvilken förlust han åsamkats, alltid ha rätt fill ersättoing med ett bjelopp sommotsvarar en årshyra för lokalen enligt det uppsagda avtalet. Pä skäl somanförts i den allmänna motiveringen begränsas dock denna minimiersättning tillhögst ett belopp som motsvarar två basbelopp enligt I kap. 6 § lagen (1962:381)om allmän försäkring. Därvid skall tillämpas det gällande basbeloppet vid hyrestidensuigäng. Med hyra avses i detta sammanhang totalhyran, dvs. all denersättoing, även engångsbelopp samt ersättning för värme, varmvatten, el ochva-avgifter, som hyresgästen bjetalat till hyresvärden med anledning avhyresförhållandet Har hyran satts lägre till följd av att hyresgästen åtagitsig att utföra arbeten eller tjänster som normalt åligger en hyresvärd, skallvärdet av dessa räknas in i hyran. Årshyran skall normalt avse den hyra somutgått tmder den sista av hyresförhållandet Harhyresförhållandet varat , fär den hyra som utgått för denna tidligga fill grund för en b)eräk-ning av en årshyra. Denna Ijeräknade årshyra färi sädant fall utgöra minimiersättning. Det Ixjr observeras att vad som sagtsom beräkningen av årshyran något avviker frän kommitténs förslag. Engångsbeloppsom hyresgästen l)etalat till hyresvärden skall inräknas i årshyran till den ddbeloppet vid en fördelning över hela avtalstiden fär anses hänförligt till densista tolv-mänadCTsperioden. Om hyresgästen har förorsakats en förlust som inte täcksav en minimiersättning enligt första stycket, skall hyresvärden enligt andrastycket i skälig omfattning ersätta hyresgästen för denna förlust. Om förlustenhar samband med att hyresgästen har l)ekostat ändring av lokalen, skallförlusten Ijeaktas endast om hyresvärden har samtyckt till ändringen eller omhyresgästen har Uäffat avtalet under fömtsättning att han skulle få utföraändringen. Dessa l)estämmelser har f n. sina motsvarigheter i 57 § första resp.Uedje stycket. Bestämmelsema i andra meningen om förlust av kvarvarandevärde av ändringsarb)eten iimebär en ändring i förhällande till gällande rätt.På skäl som anförts i den allmänna motiveringen har den nuvarande l)egränsningenav den ersättningsgilla förlusten till högst det belopp varmed lägenheten genomändringen ökat i värde som hyreslägenhet, fått utgä (57 § Uedje stycket andrameningen i gällande lydelse). Beuäffande tillämpningen av dessa bestämmelserbör anmärkas att ett tillstånd till ändrad användning av en lokal enligt 23 §andra stycket inte skall anses som elt samtycke av hyresvärden tilländringsarbeten i lokalen. 4 I987I88.1 saml. 59 § ~ Prop. Paragrafeninnehäller bestämmelser om uppskov med avflytiningen frän en lokal. Bestämmelsemahar behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.4). Ändringamai första stycket innebär att den nuvarande längsta uppskovstiden - ett är -förlängs till högst samt att en ansökan om uppskov skall ha kommit intill hyresnämnden före hyrestidens utgäng. Frägan om ansökan skall avvisassåsom för sent inkommen skall dock vara l>eroende av invändning frånmotparten. Påskäl som redovisats i den allmänna motiveringen har bestämmelsema i detnuvarande andra stycket fått utgå. Ändringeni första stycket är redaktionell. Paragrafeninnehäller bjestämmelser om överklagande av hyresnämndens beslut enliglhyreslagen. Enligtförslaget i 23 § andra stycket kan hyresnämnden lämna tillstånd till ändradanvändning av en lokal. Kominittén har ansett att denna fråga kan vara av sästor betydelse för partema att de bör ha möjlighet att fä hyresnämndens beslutöverprövat av bostadsdomslolen. Jag delar kommitténs uppfattning. Genomändringen i första stycket blir ett sådant beslut överklagbart. Övergångsbestämmelsernahar behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.9). Lagändringarnaföreslås Uäda i kraft . Denya l)estärnmelsema om ändrad användning av lokal och rätt till andra- handsutoyming av lokal i 23 resp. 40 § skall gälla även i fråga om hyresav tal som har ingätts före , dock först från den tidpunkt till er. vilkenavtalet tidigast kan sägas upp av hyresvärden genom uppsägning efter Prop. I9ö//88.146 utgången av . De nya bestämmelsema om lokalhyresgästs besittoingsskydd i8, 57-60 och 66 §§ skall gälla även i fräga om hyresavtal som har ingätts föreden . Om ett hyresavtal har sagts upp , skall dockfortfarande äldre bestämmelser tillämpas. 4.2 Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) omarrendenämnder och hyresnämnder uppgifter enligt första stycket har utökatsmed tvister om ändrad användning av lokal enligl förslaget i 23 § andra styckethyreslagen. Paragrafen innehäller bestämmelser om förfarandet när entvist har hänskjutils till nämnden. Ändringen i andra stycket är en konsekvensav de ändrade förfaranderegler som föresläs i 58 a § hyreslagen. Ändringama i första stycket är redaktionella. Paragrafen innehäller bestämmelser om nämndens beslut Ändringen i första stycket är en konsekvens av de ändradeförfaranderegler som föreslås i 58 a § hyreslagen. 122 första stycket görs ett fillägg av innebörd att ett b)eslutav hyresnämnden som innebär ogillande av en ansökan om tillstånd till ändradanvändning av lokal enligt förslaget i 23 § andra stycket hyreslagen, inte ägerrättskraft. Lagen bör Uäda i kraft med den föreslagna lagenom ändring i jordabalken, dvs. I konsekvens medövergångsbestämmelserna till den lagen l)ör de nya bestämmelsema 19, 12 a och21 §§ gälla även i fråga om hyresavtalsom har ingätts före . Om ett Prop. 1987/88:146 hyresavtalhar sagts upp , skall dock fortfarande äldre bestämmelsertillämpas. 4.3 Förslaget tiU lag om ändring i lagen (1974:1082) ombostadsdomstol Ändringeni 28 § har sin motsvarighet i ändringen av 22 § i förslaget till lag om ändringi lagen om arrendenämnder och hyresnämnder. Medhänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen föreslårriksdagen alt anta de av lagrådet granskade förslagen till 1. lag om ändring i jordabalken, 2. lag om ändring i lagen(1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder, 3. lag om kndring i lagen(1974:1082) om bostadsdomstol. Regeringenansluter sig lill föredragandens överväganden och beslutar att genomproposition föreslå alt anta de förslag som föredraganden har lagtfram. Kommitténs sammanfattning av betänkandet I kommitténs uppdrag har ingått att göra en utvärdering avhyreslagens regler om lokalhyra samt att föreslå de ätgärder som behövs för attförbätua lokalhyresgästemas ställning. I våra direktiv efterlyses en mer omfattande och allsidig imdersökningav lo-kalhyresutvecklingen än som gjorts tidigare. På värt uppdrag har statens pris-ochkartellnämnd (SPK) därför undersökt lokalhyresmarknadema i ,, , och . SPK:s imdersökning visar på en mycket stor hyresspridninginte bara mellan olika orter och oltka områden utan också mellan lokaler församma ändamäl och inom samma omräde. har lokalhyrorna päde undersökta orterna i genomsnitt ökat mer än den allmänna prisutvecklingenutom i och i ytterområden. Även beuäffande hyreshöjningamasstorlek visar undersökningen på stora skilbiader mellan olika lokaler. För del av butiks-och kontorslokalerna i och cilyområdenoch för ät-minstone en tiondel av sådana lokaler i övriga undersökta orters cilyområdenvar hyreshöjningarna dubbelt sä stora som ökningen av konsumentprisindex. SPK:sundersökning tyder pä större hyreshöjningar än vad som enliglandra tmdersökningar förekommit . Enligt vår uppfattning visarSPK:s undersökning på förhållanden som måste leda till svårigheter för mångahyresgäster att kunna göra sig gällande på marknaden och behälla l)esitlningen. Enligt en enkät till landets kommuner som vi gjort hardock höjda lokalhyror endast fått l)egränsade konsekvenser utanförkretsen av drabbade hyresgäster. Några kommuner har angett att de fått problemi form av utarmning av det kommersiella och kulturella utbudet. Problemenanges främst bero på atl det saknas tillräckligt kundunderlag för atthyresgästemas verksamheter skall kunna bära de höga hyror som följer av högany- och ombyggnad skostoader. För att fä trygghet i besittningen har hjTesgästema enliglvär uppfattning ett behov av ell bäiue skydd mot de höga hyreskrav som kanfölja av de speciella förhållandena på lokalhyresmarknaden. Det gäller inteminst i de områden där en stark konkurrens om ett fåtal hyreslediga lokalerkan medföra stora hyreshöjningar till nivåer som är avsevärt högre än för jämförligalokaler. Vi anser dock inte att förhållandena är sädana att det fmns anledningalt gå ifrån ett system med marknadsanpassade hyror. Lokalhyresgästema har ett indirekt besittningsskydd. Detinnebär att hyresgästen måste flytta, om inte partema kommer överens omvillkoren för att förlänga hyresförhållandet. Hyresgästen har dock rätt tillekonomisk ersätt- Prop.1987/88:146 Bilaga 1 ning, omuppsägningen varit obefogad. Enligt vår uppfattaing ger utform- Prop.1987/88:146 ningen av de nuvarande bestämmelsema inte alla lokalhyresgäster etlfill- Bilaga 1 fredsställande besittningsskydd. Vi anser dock att det finns b)eaktansvärdainvändningar mot en övergång till elt direkt besittoingsskydd. Inte heller har föreuädareför hyresgästerna förordat en sådan lösning. Enligt vär uppfattning bör deerforderliga förstärkningama av lokalhyresgästemas besittningsskydd ske inomramen för ett indirekt l)esittoingsskydd. Vi anser ocksä att ett tillfredsställandeskydd mot obefogade uppsägningar går att åstadkomma inom denna ram. Enligt våra direktiv skall vi överväga om en legalförhandlingsrätt skulle kunna förbättra lokalhyresgästemas ställning. Vi hardock funnit alt del är svårt att förena en sådan rätt med ett indirekt l)esitlningsskyddoch att de förutsättningar som låg till grund för införandet av en legalförhandlingsrätt på bxjstadshyresomrädet är 1978 inte föreligger pä lokalhyresmarknaden.Mot denna bakgrund menar vi att det inte bör införas regler omen legal förhandlmgsrätt på lokalhyresmarknaden. För hyresgästen är det väsentligt att l)esiilningsskyddetinte sätts ur spel genom för höga hyreskrav. Vid prövningen av skälighelen avde hyresvillkor hyresvärden l)egär för att förlänga hyresförhållandet däavtalstiden går ut, är det av avgörande betydelse vilken hyra hyresvärdenbetingar sig av efterföljande hyresgäst. Det är därmed som regel omöjligt förpartema att före hyrestidens utgång och med rimlig säkerhet bedöma etthyreskravs skälighet. De nuvarande bestämmelsema ger inte heller nägot skyddmot de höga hyror som kan följa av de speciella förhållandena pälokalhyresmarknaden. Enligt vår uppfattning är möjligheten för partema att iförväg kunna bedöma ett hyreskravs skälighet en gmndläggande fömtsättoing förall obefogade uppsägningar skall kunna motverkas och för en rimligmarknadsanpassning av hyroma. Det skulle därför innebära stora fördelar om etthyreskravs skälighet i stället kunde bedömas med utgångspunkt från de hyrorsom gäller för jämförliga lokaler. Hyresjämförelser används för bedömning avlokalers hy-resvärde bl. a. i samband med fastighetsvärdering. Inom dettaområde har det utarbetats vägledande principer för hur lokalemas skildaegenskaper skall värderas. Hyresjämförelser används ocksä i andra länder, bl.a. i och , för att bedöma ett hyreskravs skälighet. Partema däranser att systemet fungerar tillfredsslällande. Vid en hearing, där vi päförsök prövade de regler som vi föreslår, framgick att hyresjämförelser går attgöra. Mot denna bakgrund anser vi att ett system med jämförelsehyror för attbedöma ett hyreskravs skälighet bör kunna fungera även på den svenskalokalhyresmarknaden. Vi föreslår att bestämmelserna ändras så att etl hyreskravskall anses oskäligt, om del påtagligt överstiger hyresläget pä orten förjämförliga lokaler. Genom att det nonnali blir betydelselöst vad enefterföljande hyresgäst betalar i hyra, kan hyreskravets skälighet med rimligsäkerhet bedömas under förhandlingama. Med en sädan skälighetsbedömningreduceras också inflytandet frän deenstaka höga hyror som kan följa av de speciella förhållandena på Prop.1987/88:146 lokalhyresmaricnaden.