mot · GA02Bo258 · 1987-01-27 00:00:00 — Motion till 1986/87 :Bo258 m. fl. (fp) Bostadspolitiken De boendes önskemål måste enligt uppfattning vara utgångspunkten för bostadspolitiken. Detta kräver att de boende har valfrihet. Staten skall inte genom ekonomiska styrmedel eller administrativa regleringar gynna eller missgynna vissa upplåtelseformer, bostadstyper eller fastighetsägare. Den enskilda människan måste ges förutsättningar att själv ta ansvar för sitt boende. Därför bör ökade möjligheter skapas för dem som önskar att äga sin bostad. Det bör bli lättare att ombilda hyreshus till bostadsrättsföreningar. Det är ett viktigt bostadssocialt mål att alla skall ha tillgång till en bra bostad. Vi har också i allmänhet en hög bostadsstandard i även om det fortfarande finns undantag. Institutionsboendet bör minskas. De som bor på institution bör ges en så hemlik miljö som möjligt och de som önskar skall ha rätt till eget rum. Det är ineffektivt ur fördelningspolitisk synvinkel att stödja en viss typ av konsumtion såsom bostäder. Grupper som behöver stöd, t. ex. barnfamiljer, bör ges ett generellt stöd som inte är konsumtionsstyrande. Det är också av statsfinansiella skäl nödvändigt att kraftigt reducera bostadssubventionerna. Bostadspolitiken bör i mindre utsträckning präglas av regleringar och i högre grad anpassas till de boendes önskemål. Detta innebär att marknadsmekanismerna bör ges större spelrum på bostadsmarknaden. Den bostadspolitik som socialdemokraterna står för har många brister. Den kanske mest iögonenfallande är bristen på små bostäder för ungdomar. Av ideologiska skäl har en mängd smålägenheter vid ombyggnader slagits samman till större utan hänsyn till att det finns en stor efterfrågan på mindre lägenheter. Den socialdemokratiska bostadspolitiken bygger på regleringar och subventioner. Antalet stödformer blir allt fler och alltmer kostnadskrävande. Förutom stora kostnader blir effekterna negativa. Olika upplåtelseformer ges inte en likvärdig behandling. Regeringen har visat en anmärkningsvärd passivitet när det gäller bostadspolitiken. Redan före valet meddelade socialdemokraterna att hela bostadspolitiken skulle ses över och att detta skulle ske skyndsamt. kom resultatet av denna skyndsamma översyn. 1 1986/87. 3 sami Nr Bo258 finns någon positiv detalj i regeringens förslag så löses inte något väsentligt bostadspolitiskt problem med den politik som regeringen står för. Ökad satsning på bostadsrätter Mångå människor önskar bo med bostadsrätt. Många uppskattar den förening av enskilt ägande och gemensamt ansvarstagande i demokratiska former för fastigheten som bostadsrättsboende erbjuder. Detta medför också lägre boendekostnader. Nära förknippat med det enskilda ägandet är den fria överlåtelserätten av bostadsrättslägenheter. Det finns omkring 600 000 bostadsrättslägenheter. Antalet har ökat kraftigt . Det är dock fortfarande endast en mindre del av alla bostäder som upplåts med bostadsrätt, . Hyresgästernas företrädesrätt vid försäljning hade ansvar för bostadspolitiken beslutade bl. a. att underlätta ombildningen från hyresrätt till bostadsrätt. Hyresgäster som bildade en bostadsrättsförening fick förköpsrätt till en fastighet när den såldes. Bostadsrättslagen kompletterades med en bestämmelse där det klargjordes att bostadsrätter får överlåtas fritt. beslut innebar att hyresgästerna fick rätt att inlämna en intresseanmälan gällande förvärv av fastigheten. Om två tredjedelar av de boende förklarade sig intresserade av en ombildning erhöll de företräde vid en försäljning av fastigheten. Fastigheten fick således inte säljas utan att först ha erbjudits till de boende. Denna rätt gavs till alla hyresgäster, oberoende av ägare. majoritet ändrade emellertid propositionen så att bostadsrättsförening ansluten till rikskooperativ organisation undantogs från kravet på två tredjedels majoritet av hyresgästerna. anser fortfarande att propositionens ursprungliga förslag är att föredra. Kravet på kvalificerad majoritet bör dock mildras så att det räcker med enkel majoritet. Det bör vidare räcka med tre lägenheter för att denna rätt att bilda en bostadsrättsförening skall gälla. bör besluta om ändringar i bostadsrättslagen i enlighet med dessa riktlinjer. På förslag av den socialdemokratiska regeringen beslutade att ytterligare inskränka hyresgästernas förköpsrätt så att hyresgäster i fastigheter som ägs av bl. a. stat, landsting, kommun eller allmännyttigt bostadsföretag inte har denna rätt. anser att de boende, som så önskar, skall ha företräde vid försäljning oavsett vem som äger fastigheten och oavsett vem som är köpare. De kommunala bostadsföretagen bör vara lyhörda inför önskemål från de boende om att överta fastigheten, även om det i mindre attraktiva områden blir för ett lågt pris. Det kan dock ibland vara en bra metod för att komma till rätta med problem i ett bostadsområde att de boende får överta fastigheten och därmed ges möjlighet att ta ett större ansvar. Socialdemokraternas negativa inställning till bostadsrättsboende märks också genom den lagändring som trädde i kraft . Efter valet lovade den nye bostadsministern att lägga fram en proposition om hembud och priskontroll. Sedan detta kritiserats kraftigt tillsattes i stället bostadsrättskommitté. Medan utredningen arbetade började dock HSB att tillämpa en treårig hembudsskyldighet i en del nybildade föreningar. Detta innebar att man inte hade rätt att fritt överlåta sin bostadsrätt utan endast fick sälja tillbaka den till HSB för i princip den ursprungliga insatsen. Detta var uppenbart ett kringgående av förbudet i lagen mot hembudsskyldighet. HSB undvek nämligen att ta in kravet på hembud i föreningens stadgar. I stället träffade den regionala ett avtal med den bostadssökande om hembudsskyldighet. Trots att detta avtal var lagstridigt erhöll man ingen lägenhet om man inte skrev på avtalet. Detta kringgående av lagen ledde till att förbjöd HSB att försätta med hembudsskyldigheten. Den socialistiska riksdagsmajoriteten ändrade lagen så att HSB :s och hembudsskyldighet blev tillåten. Detta skedde på förslag av majoriteten i bostadsutskottet och utan någon beredning av ärendet. De förslag som bostadsrättskommitté lade fram var mycket långtgående. Kommunen föreslogs bl. a. få vidsträckta möjligheter att, över huvudet på de boende, tvinga på bostadsrättsföreningar regler om hembud och priskontroll. Ett genomförande av utredningens förslag skulle ha fått mycket negativa effekter. De skulle ha lett till två sorters bostadsrätter, en med priskontroll och en utan, vilket skulle ha pressat upp priserna ytterligare på de bostadsrätter som inte omfattas av priskontrollen. De innebär också ett angrepp mot bostadsrätten som boendeform. Hembud skapar rättsosäkerhet och medför svarta pengar. Regeringen tvingades, bl. a. efter en mycket negativ remissopinion, att säga nej till bostadsrättskommitténs förslag. Den mer begränsade hembudsskyldighet som infördes finns dock kvar. Enligt vår uppfattning talar de skäl som anförts mot bostadsrättskommitténs förslag även för att den nu gällande hembudsskyldigheten avskaffas. Efter en lagändring undantogs s. k. folkrörelsekooperativ från kravet på att söka förvärvstillstånd vid köp av fastighet. Med detta begrepp skulle förstås att endast HSB och men inte SBC (Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation) var befriade från kravet att söka tillstånd. Den kritik som riktats mot begreppet folkrörelsekooperativ föranledde dock regeringen att föreslå en skrivning i lagtexten som inte innehåller begreppet folkrörelsekooperativ. Den beslutade lagstiftningen diskriminerar dock SBC på exakt samma sätt som . 1* 1986/87. 3 sami Nr Bo258 motsätter sig denna särbehandling av SBC av flera skäl. SBC är inte mindre folkrörelse än de två andra organisationerna. Det finns ingen anledning att i lagstiftningen lägga sig i organisationernas uppbyggnad. Vi anser att lagstiftningen bör ändras så att undantaget från kravet på förvärvstillstånd gäller för rikskooperativ organisation, regional organisation av bostadsrättsföreningar och bostadsrättförening som är ansluten till en rikskooperativ organisation. Detta får konsekvenser för bostadsrättslagen, lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. och lagen om fastighetsmäklare. Reavinster beskattas olika beroende på upplåtelseform. Reglerna för realisationsvinstbeskattning av bostadsrätter ändrades så att beskattningen blir evig. Beroende på hur länge bostadsrätten har innehafts upptas en viss andel av reavinsten till beskattning. Det finns ingen möjlighet att få uppskov med beskattningen även om reavinsten används till att köpa en ny bostad. Dessa regler skiljer sig från dem som gäller för villor. Vid en försäljning av en villa får inköpspriset i princip räknas upp med inflationen. Det finns också en rätt till uppskov med skatten om man köper en annan villa. Det är önskvärt att samma principer gäller för realisationsvinstbeskattning av villor och bostadsrätter. Avsaknaden av regler om uppskov hämmar rörligheten på bostadsmarknaden. De rykten som förekommit om att regeringen avser att ta bort uppskovsrätten för villor är därför oroande. Rörligheten på bostadsmarknaden är så låg att det i stället krävs åtgärder som ökar rörligheten. Det bör således vara möjligt att få uppskov när man säljer sin bostadsrätt eller villa oavsett om man köper en bostadsrätt eller villa. Beskattningen av reavinster vid försäljning av bostadsrätter bör utformas i enlighet med de principer som gäller för egnahem, dvs. De nuvarande reglerna leder till att många väntar med försäljning av lägenheten för att på detta sätt få en lägre skatt. hyrs dessa lägenheter ut i andra hand men det förekommer att bostadsrättslägenheter står tomma i väntan på en lindrigare reavinstbeskattning. Detta torde bli ännu vanligare om innehavare av bostadsrätter riskerar åtal för att de tar ut självkostnadshyror vid andrahandsuthyrning. Även i övrigt bör beskattning av bostadsrättslägenheter och egnahem ske efter samma principer. Förutom skillnader i reavinstbeskattning är det skillnader i de ekonomiska villkoren för innehav genom att villaägare måste ta upp en schablonintäkt medan motsvarande beskattning inte sker av bostadsrätter. Även om det kan finnas tekniska svårigheter att utforma en enhetlig beskattning så är dessa skillnader inte försvarbara. Det har blivit lättare att använda bostadsrätten som säkerhet för lån. Det är dock angeläget att se över möjligheterna att låna pengar genom att ge ökade möjligheter att ställa säkerhet vid lån för köp av bostadsrättslägenhet. För att förenkla förhållandena på bostadsmarknaden, inte minst för konsumenterna, bör det vara enkelt att omvandla äldre typer av sammanslutningar såsom bostadsföreningar till bostadsrättsföreningar. De hinder som finns för detta bör tas bort. Bostadsmarknaden är en av de mest reglerade sektorerna i samhället. Bland de statliga och kommunala styrinstrumenten kan bl. a. nämnas bostadslångivningen, förvärvs- och förköpslagstiftningen, markvillkor och bostadsanvisningslagen. Regelsystemet är så omfattande och svåröverskådligt att det är svårt att få en tillfredsställande överblick. Vi anser att det krävs en avreglering. Kommunerna har rätt till förköp enligt förköpslagen. Denna lag infördes när bostadsbyggandet var väsentligt högre än . Genom förslag i proposition 1983/84:141 har lagen även utvidgats. motsatte sig denna utvidgning. Bakgrunden till införandet av kommunernas möjlighet till förköp var bl. a. en önskan att dämpa markprisstegringen och att dra in oförtjänt värdestegring till det allmänna. Kommunernas behov av markförvärv torde nu vara markant mindre. Det finns dessutom också möjlighet att tillgripa expropriation för att tillgodose behovet av mark. Den förändrade situationen på byggmarknaden motiverar en översyn av förköpslagstiftningen i dess helhet. Det bör vara möjligt att påverka fördelningen av hyreslägenheter genom avtal med fastighetsägarna. Vi anser därför att bostadsanvisningslagen bör avskaffas. Bostadsförmedlingarna kan spela en aktiv roll för att öka rörligheten på bostadsmarknaden och göra denna effektivare. För att få resurser för att t. ex. jobba aktivt med byten bör bostadsförmedlingarna ha möjlighet att ta ut avgifter för sin verksamhet. gäller undantag från markvillkoret för s. k. styckebebyggda småhus. fanns även ett undantag från markvillkoret för mark i saneringsområden. Markvillkoret innebär att marken skall förmedlas av kommunen för att rätt till statliga bostadslån skall erhållas. I praktiken innebär markvillkoret numera främst att kommunen ges möjlighet att ställa en mängd krav på byggnationen utöver plan- och bygglagens bestämmelser innan dispens från markvillkoret lämnas. Vi anser att markvillkoret bör avskaffas. Kommunernas möjligheter att styra byggandet är tillräckliga, inte minst genom den fysiska planeringen. Byggnormer m. m. Det finns ett stort behov av färre och mindre styrande regler för byggandet. Den översyn av byggnormen som görs bör enligt vår mening leda fram till färre bestämmelser. En mindre styrande byggnorm leder dels till att utrymmet för fantasi och för att tillgodose människors varierande önskemål ökar, dels till att kostnaderna för byggande kan minska. De stora bostadssubventionerna har skapat en lånearkitektur som utformats för att passa de regler som gäller för statliga lån. Detta är också delvis ofrånkomligt. Det finns givetvis större skäl att ha regler för byggandet om detta är starkt subventionerat. anser att bostadsfinansieringssystemet bör ändras så att bostadssubventionerna kraftigt minskar. Detta utvecklas längre fram. Bostadsfinansieringsreglerna bör då väsentligt luckras upp. träder en ny plan- och bygglag i kraft. har kritiserat förslaget i flera avseenden även om vi insett vikten av en ny och modern lagstiftning på detta område. I vår reservation till BoU 1986/87:1 har vi angett ett flertal punkter där vi anser att lagförlaget har brister. Våra förslag till förändringar har främst syftat till att stärka den enskildes ställning. Vi anser att lagförslaget har sådana brister att det finns anledning att göra en översyn trots att den ännu inte trätt i kraft. Vid en sådan översyn bör följande beaktas: o Den enskildes ställning bör framhävas tydligare. I stället för att i lagen skriva att mark får bebyggas om det är lämpligt ur allmän synvinkel bör lagen utformas så att det finns en rätt att bygga men att den kan inskränkas beroende på allmänna intressen. Härigenom utformas lagen i enlighet med angående skydd för de mänskliga rättigheterna. o Genomförandetiderna skall normalt vara . Minimitiden skall vara och någon maximitid skall inte finnas, o Kommunen skall inte ges möjlighet att utan normalt expropriationsförfarande lösa in mark som inte har bebyggts sedan genomförandetiden har löpt ut. o Kommunernas möjligheter att besluta att åtgärder får vidtas utan krav på bygglov bör utökas väsentligt, t. ex. avseende byggande av garage, förråd och bastu. o Alla skall ha rätt att göra mindre tillbyggnader eller mindre ombyggnader även om åtgärderna strider mot detaljplan eller andra bestämmelser. o Det skall vara lättare att få bygglov i områden som inte är detaljplanerade. o Kommunen skall inte kunna vägra bygglov med hänvisning till att kommunen avser att upprätta en detaljplan, o Kommunens beslut om förhandsbesked om rätt att bygga skall gälla . o Det skall inte vara möjligt att i en detaljplan reglera handelns utveckling, o Organisationer som berörs av en plan skall ha möjlighet att påverka planarbetet och rätt att överklaga beslut, o Ersättningen till fastighetsägare för vissa bebyggelsereglerande åtgärder som t. ex. att vägra rivningslov och skydd för kulturhistoriskt värdefulla fastigheter bör utformas så att enskildas rätt bättre tillvaratas, o Planer som är fastställda efter 1978 skall ges en genomförandetid efter ikraftträdandet av PBL. Ersättningsreglerna till markägare i områden med äldre planer med nybyggnadsförbud bör bli generösare, o Klimatdata bör beaktas vid bebyggelseplanering. Hyresgästers bestämmanderätt över den egna lägenheten beslöt att hyresgäster skulle ges möjlighet att få tapetsera och måla om sina lägenheter samt därutöver göra vissa mindre arbeten. ändrades hyreslagen så att hyresvärdens underhållsskyldighet inte skall vara tvingande om hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen och de avvikande bestämmelserna har tagits in i en förhandlingsordning. Denna s. k. underhållsreform har förlängts . Vi anser att det finns skäl att ha en permanent lagstiftning som ger hyresgästerna inflytande över reparationer i den egna lägenheten. Lagstiftningen bör dock utformas så att det blir möjligt för hyresgäster att träffa överenskommelse med fastighetsägaren även om det inte finns någon förhandlingsordning. Organisationerna utgör en viktig del av vårt samhällsliv. Fria och livskraftiga organisationer är en förutsättning för en väl fungerande demokrati. Statsmakterna har uppmuntrat framväxten och bibehållandet av ett rikt och varierat föreningsliv. Ett samhälle med mycket starka organisationer är emellertid inte problemfritt. Särintressen gynnas lätt på bekostnad av helhetens intressen. Även den enskilde individen kan lätt komma i kläm. Intresseorganisationerna har fått alltmer myndighetsliknande uppgifter och uppgörelser mellan staten och organisationerna blir allt vanligare. Organisationernas roll på bostadssektorn är särskilt omfattande. Utöver representation i statliga kommittéer och offentliga organ har organisationerna även givits utrymme i den dömande makten. 1969 tillkom hyresnämnderna i sin nuvarande form. De var ursprungligen avsedda att fungera som medlingsinstanser. Allteftersom har de emellertid erhållit prövningsrätt i allt fler frågor. En hyresnämnd består i regel av en lagfaren ordförande samt två ledamöter från hyresmarknadens organisationer, eller resp. Talan mot hyresnämnds beslut förs hos bostadsdomstolen. Även denna instans har en majoritet av organisationsföreträdare, tre lagfarna och fyra intresseledamöter. Det kan i många fall synas praktiskt att hyresmarknadens parter finns representerade i den dömande instansen. Det är dock betänkligt ur rättssäkerhetssynvinkel. Människors förtroende för den dömande maktens oberoende och integritet kan urholkas genom intresseledamöternas delaktighet i rättstillämpningen. Det förekommer inte sällan att intresseledamöterna ställs inför mer eller mindre uttalade intressekonflikter. Det är t. ex. inte tillfredsställande att ledmöter från i hyresnämnden deltar i beslut huruvida hyresgäster i en från fristående förening skall ges förhandlingsrätt eller inte. Den dömande makten bör vara opartisk i ett rättssamhälle. och bostadsdomstols uppgifter bör därför överföras till allmän domstol. Av de myndighetsliknande funktioner som har tilldelats intresseorganisationerna kan nämnas att hyresgäströrelsens godkännande, s. k. hyresgästintyg, i regel krävs för bygglov då en fastighetsägare vill bygga om sin fastighet. Vi anser i stället att vid utfärdande av hyresgästintyg bör den mening gälla som företräds av en majoritet av de boende i den berörda fastigheten. Ett annat exempel kan hämtas från det pågående ROT-programmet. En förutsättning för att räntebidrag till underhåll skall utbetalas är att hyresgäströrelsen får ta del av fastighetsägarens ekonomiska information beträffande underhållssituationen. Det är tveksamt om sådana uppgifter skall åläggas en intresseorganisation. Genom hyresförhandlingslagen har organisation av hyresgäster givits rätt att förhandla även för icke-medlemmars räkning. Endast ett fåtal från fristående föreningar har erhållit förhandlingsrätt. Detta är otillfredsställande. Hyresförhandlingslagen måste därför ändras så att föreningar som inte är anslutna till ges ökade möjligheter att erhålla förhandlingsrätt. Avgörande för erhållande av förhandlingsrätt bör vara att föreningen åtnjuter förtroende från en majoritet av hyresgästerna i den berörda fastigheten eller fastigheterna. Bedömningar av föreningens kvalifikationer, förhandlingskapacitet eller långsiktiga målsättning skall vara av underordnad betydelse. erlägger hyresgästerna, dvs. såväl medlemmar som icke-medlemmar, speciella avgifter via bostadsföretagen direkt till hyresgäströrelsen. Dessa avgifter är förhandlingsersättningen, boinflytandeersättningen och ersättning för fritidsverksamhet. De betalas som en del av hyran. Ersättningen för boinflytandeverksamhet uppskattades av till ca 35 milj. kr. och för fritidsverksamhet till ca 50 milj. kr. Avgifterna utgör en vissa andel av totalhyran och tas ut med stöd av avtal mellan och fastighetsägaren. Till skillnad från vad som gäller för förhandlingsersättningen finns inget direkt lagstöd för uttag av avgifter för fritidsverksamhet eller verksamhet som avser boinflytande. Fritidsverksamhet kan till nöds sägas komma samtliga hyresgäster till del i de fall då verksamheten är öppen för alla hyresgäster. Möjligheterna till boinflytande gäller dock endast medlemmar. Utgångspunkten för besluten om bruksvärdessystemet var att de allmännyttiga företagen skulle ta ut hyror som täcker deras kostnader, den s. k. självkostnadsprincipen. Det är inte rimligt att betrakta ersättning till den verksamhet som hyresgäströrelsen bedriver som en del av företagens självkostnader. Avgifter för fritidsverksamhet och inflytande bör således fortsättningsvis inte betraktas som hyra. Hushållen bör själva ges rätt att bestämma vilka fritidsaktiviteter de vill delta i och bidra ekonomiskt. I flera stora bostadsföretag har också dessa avgifter avskaffats. Bristerna i bruksvärdessystemet har blivit alltmer uppenbara. Utvecklingen har gått i hyresreglerande riktning trots att avsikten är att nå en friare hyresmarknad. Det har t. ex. träffats flera centrala överenskommelser mellan och om storleken på hyreshöjningarna. De allmännyttiga bostadsföretagen har inte heller lyckats erhålla kostnadstäckning. Bristen på självkostnadstäckning har medfört att fastighetsunderhållet ofta eftersatts vilket bl. a. lett till ytterligare subventioner. Det är också uppenbart att hyressättningen inte motsvarar hyresgästernas värderingar. Faktorer som bostadens läge påverkar hyresnivån endast marginellt. Detta har lett till en omfattande svart marknad för attraktiva hyreslägenheter. Det är önskvärt att de boendes preferenser bättre tillgodoses. Bruksvärdessystemet medger att den s. k. lägesfaktorn ges ökad vikt. Denna möjlighet bör utnyttjas i en helt annan utsträckning än vad som görs . För att ytterligare understryka detta bör hyreslagen ses över så att detta framgår ännu tydligare. Även om det i stort är balans på bostadsmarknaden och det t. o. m. finns tomma lägenheter i många kommuner så råder på allt fler orter brist på små bostäder för bl. a. ungdomar. De flesta ungdomar som önskar bo i en egen lägenhet har i allmänhet begränsade möjligheter att klara av en hög hyra. De efterfrågar därför ofta små lägenheter. Det är angeläget att bygga fler smålägenheter på de orter där det är brist på sådana. byggs det nästan inga lägenheter som är mindre än två rum och kök. Om det finns efterfrågan bör dock även mindre lägenheter på t. ex. ett rum och kök byggas. Det kommer under överskådlig framtid att finnas en efterfrågan på små, och därmed också billiga, lägenheter från t. ex. ungdomar. Det finns all anledning att försöka lösa ungdomarnas bostadsproblem med mer fantasi. Gamla institutioner, fabriker och vindar kan göras om till bostäder för ungdomar. Det finns inte heller någon anledning för staten att moralisera eller ha synpunkter på människors boende. Vi vill ha valfrihet. Vi har bestämt avvisat de tankegångar om en ny utrymmesnorm som redovisades i bostadskommitténs delbetänkande. Denna norm innebar att inga lägenheter som är mindre än två rum och kök skulle godtas för permanent boende. En strikt tillämpning av denna norm skulle enligt bostadskommitténs beräkningar medföra att mer än var tionde lägenhet skulle ha eliminerats genom ombyggnad eller rivning.