mot · GA02Bo258 · 1987-01-27 00:00:00 — Det är bra att regeringen valt att inte lägga fram något förslag om en ny norm. Många smålägenheter har försvunnit genom lägenhetssammanslagningar i samband med ombyggnader. Det är nödvändigt att vid saneringar noga överväga hur många smålägenheter som bör sparas. En försiktig upprustning kan i många fall vara ett bra alternativ till en genomgripande ombyggnad. Vi föreslår längre fram att särskilda tilläggslån inte skall utgå för lägenhetssammanslagningar. Vi anser att ombyggnadslån inte bör utgå vid ombyggnader som innebär sammanslagningar av lägenheter såvida inte fastighetsägaren kan påvisa att det råder ett överskott på små lägenheter. Vid ombyggnad av hus bör det vara möjligt att erhålla ombyggnadslån även om alla lägenheter inte fullt uppfyller de krav som ställs på en ny lägenhet. På orter med högskola är det lämpligt att bygga studentbostäder. Det är ofta mycket svårt för dem som skall påbörja sina studier att få en bostad som är möjlig att bekosta endast med inkomster från studiemedel. Fler bostäder för studerande gynnar alla ungdomar eftersom konkurrensen om små bostäder minskar. Vi har tidigare påpekat betydelsen av en ökad rörlighet. Denna gynnar inte minst de grupper som har svårt att komma in på marknaden. Det är angeläget att stimulera ungdomars regelbundna sparande för bl. a. bostadsändamål. Härigenom grundläggs goda sparvanor som beredskapen att möta stora och oväntade utgifter ökar. Även med ett regelbundet sparande krävs dock kompletterande lånemöjligheter t. ex. för bostadsanskaffning eller bosättning. Sådana lånemöjligheter existerar bl. a. genom sparlån och särskilda bosparformer. har ungdomar mellan en lånerätt vid sparande inom allemanssparande!. Vi anser att det är angeläget att stimulera ungdomars sparande för bostadsändamål genom att även införa skattefrihet för ränta på ungdomars bosparande i bank så som tillåtits för sparande i HSB och . Den normala kundrelation som finns i vanligt banksparande bibehålls härigenom. saknas detta då bankerna inte får behålla de medel som sparas inom allemanssparande!. Det finns många åtgärder som bör vidtas för att förbättra ungdomarnas situation på bostadsmarknaden. Vi avvisar dock bestämt alla lösningar som bygger på att bostadssubventionerna skall öka ytterligare. Bristen på lägenheter försvinner inte heller genom att bostadsbidrag återinförs för dem som inte har barn. En allt större del av byggnadsverksamheten avser ombyggnads- och underhållsverksamhet. Bostadsbyggandet har minskat till rekordlåga nivåer. påbörjades 30 000 lägenheter. De totala bostadsinvesteringarna är dock relativt oförändrade. har kritiserat ROT-programmet bl. a. därför att det ytterligare ökar bostadssubventionerna. /88 beräknas behovet av utbetalningar av det särskilda räntebidrag som utgår för förbättring av bostadshus öka till 420 milj. kr. Detta har dock varit positivt i den bemärkelsen att skillnaderna i kostnad mellan en försiktig upprustning och en omfattande ombyggnad har minskat. Det är dock angeläget att stödet till ombyggnad och underhåll utformas så att det blir mer förmånligt att göra en mer varsam upprustning, vilket ofta överensstämmer med hyresgästernas önskemål. Det är därför angeläget att ge de hyresgäster som berörs större möjligheter att påverka. Detta inflytande bör dock utövas av de hyresgäster som berörs av ombyggnaden och inte av hyresgästorganisation. Vi anser således att det s. k. hyresgästintyget som normalt krävs för att få byggnadslov för åtgärd utöver lägsta godtagbara standard (LGS) bör utfärdas av de berörda hyresgästerna. På samma sätt bör ombyggnadslån för hyreshus normalt endast beviljas om de berörda hyresgästerna tillstyrker ombyggnaden. För ombyggnad inne i lägenhet bör normalt krävas att lägenhetsinnehavaren har tillstyrkt ombyggnaden. Underhåll såsom byte av avloppsstammar måste givetvis kunna utföras men byte av t. ex. köksutrustning bör endast kunna ske om hyresgästen accepterar detta. 1 den bostadspolitiska proposition som lämnades visade regeringen att även den insett betydelsen av ökad varsamhet vid ombyggnader. De medel som regeringen föreslog, och godkänt, kan dock inte accepteras. Regeringen kan numera begränsa volymen på ombyggnadsverksamheten genom rambegränsningar. I storstäderna har regeringen beslutat om mycket kraftiga begränsningar av ombyggnadsverksamheten. Detta är dock ingen garanti för att de ombyggnader som genomförs sker mer varsamt eller att de mest angelägna projekten genomförs först. Det enda säkra resultatet är att ombyggnadsverksamheten minskar. Regeringens avsikt är att på detta sätt öka nybyggnadsverksamheten. Det är dock tveksamt om det är möjligt att uppnå sådana tvära kast i inriktningen av byggnadsverksamheten. Vi avvisar av dessa skäl rambegränsningar som en metod att påverka omfattningen av ombyggnadsverksamheten. Vi anser dock att strävan efter mer varsamma ombyggnader bör medföra att villkoren för ombyggnad förändras. Det räntebidrag som utgår för lån till ombyggnader bör således vara lägre än det som utgår för nyproduktion. Härigenom uppnås automatiskt en ökad inriktning på nyproduktion. anser att barnfamiljerna bör stödjas genom ett generellt barnstöd. Bostadsbidragen bör därför på lång sikt avskaffas. leder till besvärliga marginaleffekter och skapar behov av en integritetsstörande kontroll. De kräver dessutom en ansökan vilket innebär att ett icke obetydligt antal barnfamiljer, som är bidragsberättigade, inte får det. Bostadsbidragen är också konsumtionsstyrande. Vi föreslår därför att bostadsbidragen fryses på den nuvarande nivån. Den ökning som regeringen föreslagit i proposition 1986/87:48 bör således inte genomföras. De medel som därmed frigörs bör användas för att delfinansiera den familjepolitiska reform som föreslår. Vi föreslår en kraftig omfördelning till barnfamiljernas fördel genom höjda barnbidrag, bättre flerbarnsstöd och införandet av ett särskilt tillägg för barn i förskoleåldern (vårdnadsbidrag). Det är inte möjligt att avskaffa bostadsbidragen. Om bostadsbidragen fryses på den nuvarande nivån kommer dock allt färre att erhålla bostadsbidrag och med allt mindre belopp. Även med vårt förslag kommer bostadsbidragen således att finnas kvar under en relativt lång övergångstid. Vi avvisar därför inte alla förändringar av reglerna. Vi har närmare utvecklat detta i vår motion 1986/87: Bo 111. Vi accepterar regeringens förslag till höjd nedre hyresgräns men vill sätta den övre hyresgränsen till en sådan nivå att de totala kostnaderna för bostadsbidragen begränsas till vad de skulle ha blivit med oförändrade regler. Enligt budgetpropositionen skulle bostadsbidragen vid oförändrade regler minska med ca 200 milj. kr. Anslaget /88 avser bostadsbidragen . Vårt förslag påverkar således inte anslaget /88. Regeringens förslag till bostadsbidrag beräknas leda till att bostadsbidragen minskar med 65 miljoner . Vårt förslag innebär således att anslaget /89 kan bli 135 milj. kr. lägre än om regeringens förslag följs. Denna besparing bör användas för att finansiera den familjepolitiska reform som vi föreslår. För barnfamiljerna innebär politik en väsentlig förbättring. Reformen beräknas fullt genomförd kosta . I stort sett samtliga bostäder byggs med lån som subventioneras av staten. De bottenlån som utgår från bostadslåneinstituten täcker av godkänd produktionskostnad. Därutöver utgår statliga bostadslån beroende på vilken kategori byggherren tillhör. erhåller lån som täcker hela produktionskostnaden. Bostadsrättsfastigheter erhåller lån som motsvarar av kostnaden. Motsvarande siffror för småhus och enskilt ägda hyresfastigheter är 95 resp. . Räntan på bottenlån och statliga bostadslån subventioneras genom räntebidrag. Räntebidraget utgår för att täcka skillnaden mellan den garanterade räntan och den ränta som annars skulle ha gällt. Den garanterade räntan varierar första året mellan 2,15 och 4,och höjs . Den garanterade räntan är högre för egnahem då räntan, genom det underskott som uppstår i fastigheten, till stor del är avdragsgill. Räntan på bottenlån och bostadslån beräknas uppgå till ca 10 . Om man räknar in effekterna av underskottsavdragen beräknas de totala bostadssubventionerna uppgå till . De har ökat kraftigt . 1979 var bostadssubventionerna . Ökningen har ändå reducerats bl. a. genom avdragsbegränsningen, avskaffandet av de retroaktiva räntebidragen och de extra upptrappningar av den garanterade räntan som har genomförts och föreslås genomföras. Orsaken till de stigande bostadssubventionerna är främst den höga räntenivån som dels har ansetts medföra behov av direkta räntesubventioner, dels leder till höga underskottsavdrag för ägare av egnahem. anser att bostadssubventionerna bör reduceras kraftigt. Det finns flera skäl till detta. Det viktigaste är att generella subventioner av detta slag är ineffektiva ur fördelningssynvinkel. Det finns mycket som tyder på att minskade subventioner snarare skulle leda till en jämnare inkomstfördelning. Det stöd som bör utgå bör i stället utgå som ett stöd till den grupp som man önskar stöda, t. ex. barnfamiljerna. Det statsfinansiella läget gör också stora besparingar nödvändiga. Bostadssubventionerna är praktiskt taget lika stora som det beräknade budgetunderskottet /88. Staten bör inte heller styra konsumtionen. Vi anser att det både är nödvändigt och önskvärt att de boende i högre grad bär kostnaderna för boendet. Subventionerna påverkar även prisutvecklingen inom bostadsbyggandet. (SOU 1982:3435) menar att de har lett till ett minskat kostnadsmotstånd. En kraftig reducering av bostadssubventionerna kräver ett system där kostnaderna fördelas över tiden på ett bättre sätt. Förutan ett sådant system medför en kraftig sänkning av bostadssubventionerna drastiskt ökade boendekostnader på kort sikt. har i föregående års motioner angivit som ett riktmärke att en minskning av subventionerna med bör uppnås . Det finns även på mycket kort sikt anledning att vidta förändringar. Räntebidragen är knutna till lånen vilket innebär att den som finansierar en bostad med eget kapital eller amorterar mer än vad som krävs går miste om subventionen. Detta motverkar strävandena att öka sparandet. Räntebidragen bör därför utgå oavsett om bostaden finansieras med egna medel eller med lån. Detta är redan genomfört för det räntestöd som utgår för underhåll. Det är också på kort sikt önskvärt att ta bort de restriktioner som finns för att på marknaden erbjuda lån där kostnaderna omfördelas över tiden. Sådana lån skulle underlätta finansieringen vid köp av äldre småhus och innebära att det finns ett alternativ till statliga lån som inte är helt orealistiskt. Räntebidragen utgår på skilda villkor beroende på bl. a. upplåtelseform. Genom de regler som infördes relativt utgår räntebidrag för hyresoch bostadsrättshus med reducerat belopp över en viss nivå och upphör helt vid en kostnad som motsvarar av pantvärdet. För styckebyggda småhus utgår inga räntebidrag alls för kostnader utöver pantvärdet. Inom pågår ett arbete för att begränsa räntebidragens följsamhet till kostnadsutvecklingen. Vi anser att mycket talar för att inte bevilja några räntebidrag alls för kostnader över pantvärdet. Härigenom likställs alla som bygger hus och ett starkt incitament skapas för att undvika överkostnader. Lån bör dock utgå även om byggnadskostnaden överstiger pantvärdet. motsatte sig införandet av fastighetsskatten. Vi anser att bostadssektorns belastning på statsbudgeten skall minska genom att subventionerna minskar, inte genom införandet av nya skatter. Vi anser också att fastighetsskatten är olämpligt utformad då den inte tar tillräcklig hänsyn till bärkraften hos olika fastighetsägare. Av statsfinansiella skäl föreslår vi inte att fastighetsskatten avskaffas. Beskattningen av fastigheter bör ingå i den översyn av bostadsfinansiering och beskattning som enligt vår mening bör ske med syftet att kraftigt minska bostadssubventionerna. Fastighetsskatten beräknas ge /88. Under detta budgetår bokförs inkomsterna . Den ytterligare höjning av fastighetsskatten för privatägda hyreshus som införts fr. o. m. 1987 skulle dock innebära att fastighetsskatten fick en ännu olämpligare utformning. Vi föreslår därför att denna höjning återtas. Detta innebär också något lägre kostnader för räntebidrag. och privata fastighetsägare bör beskattas efter samma principer. Starka skäl, både regionala hänsyn och principiella om konsumtionsstyrning, talar för ett avskaffande av progressiviteten i intäktsschablonen för egnahem. Samordningen av de långa bostadskrediterna De långfristiga krediterna till bostadsbyggandet lämnas dels i form av bottenlån från bostadslåneinstituten, dels som bostadslån från staten. beslutade att bilda ett statligt kreditinstitut () för att låna upp de medel som behövs för den statliga bostadslångivningen. Härigenom lyfts finansieringen av dessa lån bort från statsbudgeten. Lånen skall dock även i fortsättningen lämnas av länsbostadsnämnderna. Det finns starka skäl som talar för en samordning av bottenlån och bostadslån. För fastighetsägaren innebär det en förenkling. Det blir totalt också en rationellare kredithantering. De statliga bostadslånen bör därför ersättas av lån med kreditgarantier som Finansieras av bottenlåneinstituten. Dessa har också förklarat sig villiga att medverka i en sådan långivning. Härigenom kan också avskaffas. Anslagsförändringar på kort sikt B 3. Vissa lån till bostadsbyggande Huvuddelen av de statliga bostadslånen belastar numera inte den statliga budgeten. Vissa lån kvarstår dock. Anslaget för hyresförlustgarantilån på 5 milj. kr. Även anslaget för förvärvslån på 10 milj. kr. Räntelån bör fortsättningvis inte beviljas. Härigenom uppstår en besparing på 100 milj. kr. på detta anslag. Under anslaget B 4 beviljas även eftergift av räntelån. Kostnaden för detta har minskat kraftigt under en följd av år. beräknar att kostnaden /88 blir 120 milj. kr. Den totala belastningen på statsbudgeten av räntelånen är således 220 milj. kr. Räntelån avser hus byggda 19581967 och ges till 240 000 lägenheter i flerfamiljshus. Låneskulden per lägenhet är relativt låg. Om den totala utgiften (varav en del är lån) slås ut på dessa 240 000 lägenheter innebär det ca . Under detta anslag föreslås bl. 120 milj. kr. utbetalas som bidrag till hyresrabatter. Dessa utgår till vissa flerfamiljshus byggda samt 1983 och 1984. motsatte sig införandet av dessa hyresrabatter och anser att de bör avvecklas. Ingen utbetalning bör således ske /88. Regeringen föreslår en extra upptrappning av de garanterade räntorna endast för egnahem. Denna beräknas ge en kostnadsökning med 2:30 . per kvadratmeter och år. Regeringen beräknar att räntebidragen minskar med 120 milj. kr. som en följd av denna ytterligare upptrappning. Regeringen anger inga argument för att den ytterligare upptrappningen endast skall gälla egnahem. Vi avvisar regeringens förslag att den extra upptrappningen endast skall gälla egnahem. För att minska bostadssubventionerna föreslår vi dock även en ytterligare extra upptrappning på 330 milj. kr. totalt 450 miljoner. Denna extra upptrappning skall omfatta både flerfamiljshus och egnahem. Då räntebidragen utbetalas i efterskott minskar anslaget /88 endast med hälften. Det finns ca 1,5 miljoner bostäder för vilka räntebidrag erhålls. Den ytterligare upptrappning som vi föreslår innebär således att kostnaden per lägenhet i genomsnitt ökar med . Vi har tidigare krävt att villkoren för ombyggnader skall göras något mindre fördelaktiga. Vi beräknar att detta bör kunna medföra att räntebidragen minskar med 100 milj. kr. Under anslaget B 4 ingår även de nya bidrag som regeringen föreslog i höstens bostadspolitiska proposition. motsatte sig då ytterligare tillskott till subventionsfloran. Vi anser att bidrag inte bör utgå som s. k. kvarboendegaranti, bidrag till nybyggnader på vissa orter och lån till barnfamiljer för förvärv av äldre egnahem. Dessa nya bidragsformer påverkar dock inte anslaget /88 i någon nämnvärd utsträckning enligt budgetpropositionen. Under denna rubrik behandlas även de särskilda lokallånen. Dessa lån belastar dock numera . Lånen berättigar inte till räntebidrag. Efterfrågan på dessa lån har minskat. Vi anser att denna långivning bör upphöra. Åtgärder i bostadsområden med stor andel outhyrda lägenheter m. m. Under detta anslag beräknas bl. a. utgifterna för eftergift av hyresförlustlån som beräknas uppgå till 40 milj. kr. under /88. Vi anser att några eftergifter av hyresförlustlån fortsättningsvis inte bör beviljas. /87 finns ett bidrag till åtgärder i bostadsområden med stora uthyrningssvårigheter eller stora sociala problem. En ram på 60 milj. kr. föreslås även /88. Detta bidrag utgår endast till de allmännyttiga bostadsföretagen. Även om det i många fall bör vara möjligt att finansiera sådana åtgärder utan bidrag anser vi att det finns behov av en viss bidragsgivning. Vi anser dock att bidragsgivningen inte skall vara begränsad enbart till att gälla allmännyttiga företag. Tilläggslån till ombyggnad av vissa bostadshus m. m. Tilläggslånet är ett statligt ränte- och amorteringsfritt lån som kan beviljas utöver den kostnad som normalt kan förräntas. Ränte- och amorteringsfriheten omprövas vart femte eller tionde år. Under denna rubrik föreslås bl. a. anslag för ombyggnad av kulturhistoriskt värdefull bebyggelse. Regeringen föreslår en ram på 40 milj. kr. /88 bl. a. för åtgärder som medför ändrad lägenhetssammansättning. Kostnaden för dessa åtgärder bör enligt vår uppfattning bäras av fastighetsägarna. Inom denna ram finansieras även kostnader för att avhjälpa byggskador och byggfel samt grundförstärkning av kulturhistoriskt värdefulla hus. Vi anser att ramen bör sänkas till 25 milj. kr. /88, då lån inte bör beviljas för ändrad lägenhetssammansättning. De medel som härigenom frigörs bör i stället föras över till ramen för sådan ombyggnad av kulturhistoriskt värdefull bebyggelse som kan komma i fråga för förhöjt låneunderlag och tilläggslån. Denna kan härigenom höjas till 95 milj. kr. för /88. Regeringen föreslår också att skall ge regeringen möjlighet att överskrida dessa ramar. Det är enligt vår mening inte önskvärt att på detta sätt avhänder sig möjligheterna att styra utvecklingen. I den mån behov av utökade ramar uppstår bör regeringen förelägga förslag härom. Våra förslag till ändrade ramar påverkar inte anslagsbehovet / 88. Bidrag till allmänna samlingslokaler m. m. Regeringen föreslår även här att skall medge att regeringen får överskrida ramarna för anordningsbidrag och upprustningsbidrag till allmänna samlingslokaler. Vi anser även här att regeringen inte bör ges denna möjlighet. Sammanfattningsvis föreslås följande besparingar: Hyresförlustgarantilån (B 3) Förvärvslån (B 3) Skuldökning räntelån (B 3) Eftergift av räntelån (B 4) Bidrag till hyresrabatter (B 4) Ytterligare upptrappning av den garanterade räntan (B 4) Lägre räntebidrag för ombyggnader (B 4) Kvarboendegaranti (B 4) Bidrag till nybyggnad (B 4) Förvärv av äldre egnahem (B 4) Eftergift av hyresförlustlån (B 5) Utöver detta sker en besparing på bostadsbidragen med 135 miljoner som dock används för att finansiera den familjepolitiska reform som föreslår. Med stöd av det ovan anförda yrkas 1. att beslutar att som sin mening ge regeringen till känna vad som i motionen anförs om ökade möjligheter att bo med bostadsrätt, 2. att beslutar om ändring i 2 § lagen om förvärv av hyresfastighet i enlighet med vad som anförs i motionen, 3. att beslutar om ändring i 2 § andra stycket i lagen om fastighetsmäklare i enlighet med vad som anförs i motionen, 4. att beslutar om ändringar i 60 a § bostadsrättslagen i enlighet med vad som anförs i motionen, 5. att beslutar att stryka 14 § andra stycket bostadsrättslagen (hembud), [att beslutar att som sin mening ge regeringen till känna vad som i motionen anförs om beskattning av bostadsrätter1], 6. att beslutar att som sin mening ge regeringen till känna vad som i motionen anförs om ökade möjligheter att ställa säkerhet vid lån för köp av bostadsrätt, 7. att beslutar att som sin mening ge regeringen till känna vad som i motionen anförs om en översyn av förköpslagen, 8. att beslutar att avskaffa bostadsanvisningslagen, 9. att beslutar att som sin mening ge regeringen till känna vad som i motionen anförs om bostadsförmedlingens rätt att ta ut avgifter, 10. att beslutar att avskaffa markvillkoret, 11. att beslutar att som sin mening ge regeringen till känna vad som i motionen anförs om översyn av PBL, 12. att beslutar att som sin mening ge regeringen till känna vad som i motionen anförs om hyresgästernas inflytande över underhållet, 13. att beslutar att som sin mening ge regeringen till känna vad som i motionen anförs om precisering av hyreslagen så att ersättning för boinflytande och fritidsverksamhet inte skall anses som hyra, 14. att beslutar att som sin mening ge regeringen till känna vad som anförs om ändring i hyresförhandlingslagen så att avgörande för erhållande av förhandlingsrätt blir att föreningen åtnjuter hyresgästernas förtroende, [att beslutar att som sin mening ge regeringen till känna vad som i motionen anförs om överförande av hyresnämnds och bostadsdomstols uppgifter till allmän domstol2], 15. att beslutar att som sin mening ge regeringen till känna vad som i motionen anförs om ökad vikt för lägesfaktorn inom bruksvärdessystemet, [att beslutar att som sin mening ge regeringen till känna vad som i motionen anförs om skattefrihet för ungdomars bosparande3], 16. att beslutar att som sin mening ge regeringen till känna vad som i motionen anförs om lån för ombyggnader som innebär lägenhetssammanslagningar, 17. att beslutar att som sin mening ge regeringen till känna vad som i motionen anförs om byggande av studentbostäder, 18. att beslutar att som sin mening ge regeringen till känna vad som i motionen anförs om lägre räntebidrag för ombyggnadslån, 19. att beslutar att inte medge regeringen att införa ramar för begränsning av ombyggnadslån, 20. att beslutar att som sin mening ge regeringen till känna vad som i motionen anförs om ändring av bostadssaneringslagen så att vid utfärdande av hyresgästintyg för ombyggnad den mening skall gälla som företräds av majoriteten av de boende i fastigheten, 21. att beslutar att som sin mening ge regeringen till känna vad som i motionen anförs om lägenhetsinnehavares möjlighet till veto vid ombyggnad inne i lägenhet, 22. att beslutar att som sin mening ge regeringen till känna vad som i motionen anförs om minskade bostadssubventioner, 23. att beslutar att inte genomföra den tidigare beslutade höjningen av bostadsbidragen fr. o. m. , 24. att som sin mening ger regeringen till känna vad som i motionen anförs om överförande av bostadslångivningen till bostadslåneinstituten och avskaffande av , 25. att beslutar att till Vissa lån för bostadsbyggande (B 3) för /88 anvisa ett förslagsanslag av , 26. att beslutar att räntelån, hyresförlustgarantilån och förvärvslån som belastar anslaget B 3 inte skall beviljas fr. o. m. /88, 27. att beslutar att till Räntebidrag (B 4) för /88 anvisa ett förslagsanslag av 11 940 milj. 28. att beslutar att hyresrabatter inte skall beviljas fr. o. m. /88, 29. att beslutar att eftergift av räntelån inte skall beviljas fr. o. m. /88, 30. att beslutar om extra upptrappning av de garanterade räntorna från enligt vad som anförs i motionen, 31. att med avslag på regeringens förslag beslutar att de extra upptrappningarna av den garanterade räntan skall fördelas över hela bostadsbeståndet, 32. att beslutar att till Åtgärder i bostadsområden med stor andel outhyrda lägenheter m. m. (B 5) för /88 anvisa ett förslagsanslag av 158 milj. 33. att beslutar att särskilda lokallån inte skall beviljas fr. o. m. /88, 34. att beslutar att som sin mening ge regeringen till känna vad som i motionen anförs om utformningen av det föreslagna bidraget till åtgärder i bostadsområden med stora uthyrningssvårigheter eller stora sociala problem,