prop · GA0337 · 1986-12-31 00:00:00 — Kostnaderna förtillval påverkar inte hyran utan betalas kontant ABGöteborgshem och Hyresgästföreningeni har träffatavtal om hyresgäststyrt lägenhetsunderhållenligt rabattmodellen. Avtalet gäller fr.o.m. och omfattar företagetssamtliga lägenheter (38.000). Underhålletavser målning och tapetsering med tolv årsintervall. Förutom vid hyresgästbytesker besiktning av lägenheten vid tiden förunderhållsarbetena. I avtalet finns dessutom en bestämmelseom besiktning vart femte eller sjätte år. GöteborgsStads Bostadsaktiebolag tillämpar rabattmodellen. Avsikten äratt bostadsbolagets hela lägenhetsbestånd (27.000 lägenheter)skall omfattas av systemet. Underhållet avser målning, tapetsering,mattläggning och parkettslipning. Intervallet ärnormalt med undantag förköksmattor och golvslipning ()och övriga mattbyten ().Hyresgästen kan göra tillval motkontant betalning. I ett bostadsområde (i ) startades en försöksverksamehtsom innebär att hyresgästen har möjlighetatt få fördelaktiga lån (femtonårigtannuitetslån med f.n. ränta)för relativt exklusiva tillval. Detta s.k. VIP-system(=välja inredning personligt) har sedan permanentatsoch införts i ytterligare ett bostadsområde. ABAlebyggen förvaltar 1.400 lägenheteri Ale konmun. Administrativa och tekniska förvaltningstjänsterköps av . Det hyresgäststyrdalägenhetsunderhållet sker efterfondmodellen och har trätt i kraft . Underhålletomfattar målning, tapetsering, golvbeläggningsamt kyl, frys och spis. Till varje lägenhetknyts en lägenhetsfond med konto. I och med att en fond införsför en lägenhet avsätts en viss summapengar av företaget till fonden. De medel som avsättsmotsvarar kostnaderna för att iordningställalägenheten i normalskick ("nollställning").En opartisk besiktningsman kontrollerar och bedömerlägenhetens skick. Föratt kontinuerligt tillföra fonden medel sker en årligavsättning. Avsättningen möjliggörsgenom att hyran höjs med visst belopp per kvadratmeter församtliga lägenheter. Beloppet sättsin på respektive lägenhets fondkonto.Vid avflyttning besiktas lägenheten och de pengar som behövsför att återställa lägenheten i normal skick tas frånlägenhetsfonden. Blir det pengar övertillfaller dessa avträdande hyresgäst. Ärlägenheten hårt sliten och räckerinte fondmedlen till, får avträdande hyresgäst betalamellanskillnaden. Hyresgästenförbinder sig att om han önskarfå underhållsarbetet utfört av anlitaden entreprenör som anvisas honom. Om hyresgästensjälv vill utföra arbetet kan han förtäckande av materialkostnaderna erhållarekvisition till vissa angivna material företag i kommun. Inormalfallet motsvarar fondavsättningen underhållmed intervall när det gällermålning och tapetsering. avhyresgästerna har tecknat avtal om inre underhållav lägenheten och således accepteratfondmodellen. Detta tilläggsavtal tecknas tillsammans med hyreskontraktetoch är knutet till hyresgästen. 7 Hyresgäststyrtlägenhetsunderhåll inom det enskilt ägda bostadsbeståndet Inomdet enskilt ägda bostadsbeståndethar endast träffats överenskommelse om ett störreprojekt (se avsnitt 4). har med Hyresgästföreningeni träffat avtal om hyresgäststyrtlägenhetsunderhåll i en fastighet i vårbergutanför med drygt 200 lägenheter.Det är fråga om en försöksverksamhetsom startade men det finns ingenting som tyder påatt verksamheten inte kommer att permanentas. Den modell som användsär rabattmodellen och underhålletomfattar tills vidare endast målning och tapetsering. Underhållsintervallet är och besiktning av lägenhetensker - förutom vid hyresgästbyte- . 8 1986/87. 8 Organisationernasprincipiella inställning Prop. Någraav de företrädare för berörda organisationer sora medverkar i arbetsgruppenhar sammanfattat sin principiella inställning enligt följande. Det skall inte krävasäganderätt till bostaden förinflytande över lägenheten och bostadsområdet.Avtalen om hyresgäststyrt lägenhetsunderhållger varje hyresgäst ett inflytande överoch ansvar för den egna lägenheten. Sedanreformen trädde i kraft har enbart positivaomdömen hörts och utan överdrift ärreformen mycket populär. Förelagändringen uttrycktes en del farhågorinför reformen. Det påstodsfrån vissa håll att arbetstillfällenaför målarna skulle minska. Tvärtområder det påvissa orter och inom vissa bostadsföretag brist på målare. "Svart" arbetskraft skulle komma att anlitas i störreomfattning. Ingenting tyder på detta. Det framfördessynpunkter på att bruksvärdeprövningenskulle försvåras. Ingenting tyder änså länge på att det skulle vara någotproblem med att fastställa bruksvärdet förifrågavarande lägenheter. Somliga påstodatt underhållet av lägenheterna skulle blisämre. Inte heller detta kan påvisas.En förklaring till att det har varit fåproblem i samband med införandet av det ökade hyresgästinflytandetstår att finna i kopplingen till det kollektiva förhandlingssystemet.Bostadsmarknadens parter har till följd av sina praktiska erfarenheter funnitacceptabla former för ett ökat hyresgästinflytande. Satmianfattningsvisföreslås ntt bestämmelsen om ett ökathyresgästinflytande i 15 §hyreslagen blir permanent. Reformen har inte - som föreningenbefarade - försämrat sysselsättningen i måleribranscheni nSgon nämnvärd utsträckning. Anledningentill detta är emellertid i förstahand att antalet hyresgäster som erbjudits möjlighetatt avstå från eller senareläggamålningsarbeten är tämligenbegränsat. Ett faktum äratt de allmännyttiga bostadsföretagenunder senare tid inte ökat utan snarare minskat 1986/87: 37 antalet egna anställda målare. Detta förhållande kan kanske tjäna som en fingervisning om vad deallmännyttiga företagen har för uppfattning om det framtida målningsunderhållet. är av den uppfattningen att någon ökning av den "svarta"sektorn inte är sannolik om rabattmodellen används. Däremot kan en ökning av denna sektor befaras omfondmodellen får en större spridning. kan mot bakgrund av hittillsvarandeerfarenheter inte göra någon bedömning av reformens effekter för m:leriföretagen. Reformen om det hyresgäststyrda underhållet kommer att dramatiskt förändra målerimarknaden. Det ligger i sakensnatur att målningsobjekten blir färre med minskad sysselsättning för måla-na som följd. Förändrade upphand!ingsrutiner kommeratt fördyra underhållet samt utvidga marknaden för kvittolösa arbeten. Eftersatt eller amatörmässigt utfört målningsarbete kan försämra kvalitén och medföra ytterligare ökade underhållskostnader. Det ärdock befogat att hyresgästenhar inflytande över färg- och tapetval samt tidpunkt för det periodiska underhållet i former som inte får de negativa konsekvenser som är behäftade med den nuvarande modellen för hyresgäststyrt underhåll. Det hyresgäststyrda lägenhetsunderhållet har fått ett mycket stort och snabbtgenomslag i de allmännyttiga bostadsföretagen. Resultaten ocherfarenheterna är rnycket goda, varför en mer detaljerad utvärdering knappast kan tillföra något ytterligare. Det är dock för tidigt att med säkerhet uttala sig om de ekonomiskaoch värdemässiga konsekvenserna. De farhågor som framfördes från vissa håll om minskad sysselsättning för målarna har visat sig vara utangrund. De farhågor för missförhållanden som framförts har beaktats i de "allmänna riktlinjer för bostadshyresgästernas inflytande över den egna lägenheten" som utfärdats av och (se bilagan). En allsidig utvärdering bör innefatta Intervjuer med de fastighetsägare som har valt att inte träffa avtal om hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll. Dagensskattesystem är det största hindret förett mer omfattande hyresgäststyrt underhåll hos de privatafastighetsägarna. En privat fastighetsägarehar nämligen endast begränsademöjligheter att förskjutaunderhållet i tiden. Reformen kräveratt fastighetsägaren har möjlighet att fonderamedel för framtid; underhåll.Schablonbeskattningen hos de allmännyttiga bostadsföretagenmedger detta. Den konventionella beskattningen ger inte denna möjlighet.Erforderliga ändringar av skattereglerna förde privata fastighetsägarna bör därför genomföras som eneventuell permanentning av de här aktuella reglerna i hyreslagen. Utvärderingenborde också ha omfattat ett studium av dels de effekter somuppkommer för fastighetsägaren närdet gäller de administrativa kostnaderna, dels förekomstenav "svarta pengar" i samband med lägenhetsöverlåtelser. Avutvärderingen framgåratt ett betydande antal privatägda hyresfastigheter- framföralltmindre sådana - inte omfattas av systemet med förhandlingsordningar.Förändringar i hyresvillkoren överenskommesi stället direkt mellan hyresvärdoch hyresgäst. En sådan ordning ärofta naturlig i mindre privatägda fastigheter därofta fastighetsägaren själv bor i huset. Föratt möjliggöra inflytande över lägenhetsunderhålletför alla hyresgäster bör15 § hyreslagen ges en sådanutformning att hyresvärden och den enskilde hyresgästenges möjlighet att avtala bort underhållsplikten.Det finns ingen anledning att befara att hyresgästernaskulle få en sämre ställning genom en sådanordning. Hyresgäst har redan enligt nuvarande regler i hyreslagen möjlighetatt få villkoren i hyresavtalet prövadeav hyresnämnden. Även om hyresvärd och hyresgästges möjlighet att direkt avtala om lägenhetsunderhålletkommer frågorna även vanligtvis att regleras vid dekollektiva förhandlingarna. Möjlighetentill individuella avtal innebär emellertid att alla hyresgästerkan få inflytande över lägenhetsunderhållet. 9 Arbetsgruppens Överväganden Prop. Omen lägenhet helt eller delvis äruthyrd till bostad skall hyresvärden enligt 15 §andra stycket hyreslagen i bostadsdelen med skäligatidsmellanrum ombesörja tapetsering, målningoch andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetensförsämring genom ålder och bruk. 1983 årslagändring, som arbetsgruppen har gjort en utvärderingav, innebär att bestämmelsen om hyresvärdensunderhållsplikt, som är tvingande till förmånför hyresgästen, såtillvidahar gjorts dispositiv att avvikande bestämmelser gällerom de har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligthyresförhandl ingslagen. Utgångspunktenär alltså fortfarande att hyresvärdenär skyldig att underhållalägenheten men det har överlämnatsåt parterna i det kollektiva förhandlingssystemet- där hyresgästerna företrädsav sin organisation - att ge hyresgästerna ett ökat inflytande överunderhållet i den egna lägenheten.Förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagenfinns för hela det allmännyttigabostadsbeståndet. Enligt uppgift omfattas av lägenheternai det enskilt ägda bostadsbeståndet(se prop. 1983/84:137 s. 68). Det bör dock nämnas att det påmindre orter och i delar av finns ett betydande antal privatägdahyreshus som inte omfattas av det kollektiva förhandlingssystemet. Erfarenheternaav ett hyresgäststyrt underhåll ärpositiva. Det har inte framkonmit några negativa synpunkter beträffande1983 års lagändring. Däremot kvarstårvissa farhågor när det gäller sysselsättningen inom denorganiserade måleribranschen och härtillåterkonmer arbetsgruppen senare i detta avsnitt. I1983 års lagstiftningsärendeantogs att den föreslagna lagändringen skulle kunnamedföra vissa praktiska svårigheternär det gäller att bestämma hyran enligtbruksvärdesystemet (se prop. 1982/83: 146 s. Det kannu konstateras att dessa farhågor inte har besannats. Det har dock uppgivits frånden privata sektorn att man haft svårt att avgöra om hyresuppgifterfrån 9 Riksdagen1986/87. Prop.1986/87: 37 allmännyttigabostadsföretag innefattat rabatt eller inte. De modeller somtillämpas innebär emellertid atthyran inkluderar ett underhållsansvar för fastighetsägarenoch några problem bör alltså intekunna uppkomma. Att erfarenheterna i detta och andra avseenden ärså positiva kan antas bero påstyrkan och smidigheten i det kollektiva förhandlingssystemet, därparterna representerar en stor samlad erfarenhet av hyresfrågor. I1983 års lagstiftningsärendeframfördes vissa synpunkter beträffandebehovet av skydd för den enskilde hyresgästen(se lagrådet i prop. 1982/83: 146 s. 16f samt reservation i BoU1983/84: 5 s. 7). Erfarenheterna ger inte stödför att det uppkommit någraproblem för enskilda hyresgäster.De förhandlingsöverenskommelser somhar träffats innebär att de enskildahyresgästerna har full valfrihet att gåmed i eller att stå utanför den nya ordningen med hyresgäststyrtlägenhetsunderhåll. Förden hyresgäst som väljer att ståutanför kvarstår hyresvärdensunderhållsplikt som en tvingande bestänmelsetill hyresgästens förmån. Ett sådant ställningstagandehindrar inte hyresgästen från att ett senare årvälja att helt eller till viss del utnyttja de möjlighetersom den nya ordningen ger honom. Inomallmännyttan har f.n. 80 företag(som representerar av det allmännyttiga lägenhetsbeståndet)träffat förhandlingsöverenskommelser omhyresgäststyrt lägenhetsunderhållför samtliga lägenheter eller vissdel av företagets lägenheter. Med hänsyntill den hittillsvarande utvecklingen och de positiva erfarenheter somredovisats av och kan det antasatt i fortsättningen förhandlingsbverenskommelserkommer att träffas av ytterligare allmännyttigaföretag och, när det gällerde företag som redan har förhandlingsöverenskommelse,för ytterligare delar av företagetslägenhetsbestånd. Närdet gäller det enskilt ägdabostadsbeståndet har däremot endast träffatsen överenskommelse om ett störreprojekt. Vid en av Fastighetsägareförbundföretagen snabbenkäthar inte framkommit några principiella invändningarmot ett hyresgäststyrt 1ägenhetsunderhål!.Som förbundets företrädarei arbetsgruppen 1986/87: 37 anför(se avsnitt 8) torde skattesystemet vara det störstahindret för ett mera omfattande hyresgäststyrtunderhåll hos de privata fastighetsägarna.Reformen kräver att fastighetsägarenhar möjlighet att fondera medel förframtida underhåll, vilket den konventionella beskattningen integer möjlighet till (i motsats till schablonbeskattningenhos de allmännyttiga bostadsföretagen). Detbör också nämnas att av lägenheternai det enskilt ägda bostadsbeståndetinte omfattas av förhandlingsordning och att det redan därför äruteslutet med någon förhandlingsöverenskonmelse omhyresgäststyrt lägenhetsunderhöllbeträffande dessa lägenheter. Ioch för sig är det beklagligt att vissa hyresgästerinte ges någon möjlighet till hyresgäststyrtlägenhetsunderhåll. Enligtarbetsgruppens mening bör det dock inte komma i frågaatt tillgripa någon form av tvångslagstiftning föratt ge reformen en hundraprocentig omfattning. Som fastslagits redan i 1983 ars lagstiftningsärendebör det inte heller komma i frågaatt göra regeln om hyresvärdensunderhållsplikt dispositiv pådet sättet att hyresvärdenoch enskilda hyresgäster kan avtala bort den. På dennapunkt har fastighetsägareförbundets företrädarei arbetsgruppen anmält en avvikande mening (se avsnitt 8). Denutveckling i fråga om hyresgäststyrt lägenhetsunderhållsom har skett och som alltså i huvudsak avser detallmännyttiga bostadsbeståndetger inte underlag för några bestämda bedömningarav långsiktiga effekter i frågaom bostadsföretagens ekonomi eller underhållsnivåni stort. Det är emellertid frågaom ett frivilligt system och det bör därför enligt arbetsgruppens mening utan olägenhetkunna överlämnas åt bostadsföretagen självaatt göra dessa bedömningar. 1983års lagändring innebär att bostadsföretagenoch hyresgästföreningarna har fåtten betydande frihet att i sina förhand! i ngsöverenskommel ser bestänanaom formerna för och omfattningen av det hyresgäststyrdalägenhetsunderhållet. enligt arbetsgruppensmening en lämplig ordning. Den s.k. rabattmodellen förefaller att vara mycketändamålsenlig medan den s.k. fondmodellen möjligen kan medföra vissa problemframför allt vid byte av hyresgäst. När det gäller den s.k. kontomodellen hararbetsgruppen inte fått del av några praktiska erfarenheter och saknar därförunderlag för ett uttalande. Arbetsgruppentar därefter upp de farhågor som måleribranschen givit uttryck för när detgäller minskad sysselsättning och en utvidgning av "den svartasektorn". Det finns enligt arbetsgruppen anledning att se allvarligt pådessa frågor. Den hittillsvarande utvecklingen ger dock Inte något belägg föratt det hyresgäststyrda lägenhetsunderhållet skulle ha medfört någon minskningav sysselsättningen för målarna. Sysselsättningen är f.n. mycket god inommåleribranschen. Detta torde dock i väsentlig mån bero på genomförandet av dets.k. Det har inte varit möjligt för arbetsgruppen att få framnågot underlag för en konkret bedömning av reformens effekt påsysselsättningen. har dock gjort den översiktliga bedömningen att av erbjudet underhåll koumer att beställas av bostadsföretaget vidnormen!igt underhåll. Detta motsvarar ungefär samma eller en något större volymunderhåll . Enligt blir dock träffsäkerheten i relation till faktiskt underhållsbehov betydligt större. Enligt SAB0:s bedömning ger det nyasystemet generellt sett bättre underlag för underhållsarbeten. Närdet gäller den svarta sektorn är det givetvis ännu svårare att få fram någrakonkreta siffror. Det kan dock inte uteslutas att några hyresgäster, som valtatt själva svara för vissa underhållsarbeten, låter sig frestas att anlita"svart" arbetskraft. Enligtarbetsgruppens raening är det angeläget att riksorganisationerna påbostadsmarknaden samt bostadsföretag och hyresgästförening har ett fortlöpandesamarbete centralt respektive lokalt med berörda fackliga organisationer. Detbör överlämnas åt organisationerna att finna lämpliga forraer för dessakontakter. Hyreslagens 15 § har andråts. Från 1 januari 19S4 lyder 12kap 15 § jordabalken sålunda: 15 § Underhyrestiden skail hyresvärden hålla lägenheten i sädant skick som anges 19§, om ej annat avtalats ellerföljer av andra stycket. Om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till bostad, sbllhyresvärden i bostadsdelen med skäliga ridsmellanrum ombesörja tapetsering,målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetensförsämring genom ålder och bruk. Detta gäller dock inte, om något annat haravtalats och 1. hyresavtalet avser ett enfamiljshus, eller 2. hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hy resförhandlingslagen (1978:304) och de avvikande bestämmelserna har tagits in i en förhandlingsöverens kommelse enligt nämda lag. Andra stvcket 2 gäller endast den 1 |anuanl984-den31 . BOSTADSHYRESGASTENS INFLYTANDE ÖVER DEN . Allmänna riktlinjer från och . Med anledning av den aktuella ändringen av 15§ hyreslagenoch utgående frän sin gemensamma skrivelse till av den 2december 1982 anger och Hyresgästemas Riksforbund följande riktlinier:Förutsättningarna och formerna för den enskilde hyresgästens inflytande överden egna lägenheten skall regleras i förhandhngsöverenskommelse mellanbostadsföretaget och hyresgästföreningen. Sådan förhandlingsövercnskommcise kan omfatta helabostadsföretagets bestånd eller delar av det. Förhandhngsöverenskommelse kanockså ges tillämpning för olika bostäder eller bostadsområden. Det är också möjligt att inom ett och samma bostadsföretagtillämpa olika lösningar i olika bostadsområden. Sådana olika lösningar kanvara motiverade av skillnader när det gäller lägenhetemas och fastigheternasskick och utformning, hyresgästemas instäUning etc. Utgångspunkter för förhandlingsövercnskommelser bor varaföljande: Hyresvärdens underhållsskyldighet mbbas inte. Hyresgästen skall ha största möjliga bestämmanderätt överåtgärder i den egna lägenheten. Hyresgäst som är aktsam, avstår från eller som själv utför underhållsarbeten (målning och tapetsering) skall ha ekonomisk nytta av detta. Detta innebär att hyresgäst som önskar fa sin lägenhetsunderhåll utfört på samma sätt som har kvar sina nuvarande rättigheter, medan hyresgäst som är intresserad av att unidga ränighetema ges möjlighet till det. Som komplettenng till och förtydligande av punkt 2anger och följande: a. Förhandlingsöverenskommelse om lägenhetsunderhåll bör utformas så, att den möjliggör för hyresgästen att besluta om när och hur (omfattning, kvalitet od) un derhåll skall utföras. Den skall också möjliggöra en rationeU hantering inom bostadsföretaget. Hänsyn måste därvid tagas till de olika förutsättningar som galler för olika företag i fråga om egen ansälld per sonal, upphandlingsmöpignetei; aaministrativ hante ring m m. Som redan nämnts i punkt 1 kan också olika lösningar tillämpas i olika delar av ett bostads företags bestånd. b. Hyresgästens bestämmande och bostadsföretagets åtagande skaU rymmas inom hyressättningen och de fömtsätmingar och villkor som följer av förhandlings- överenskommelsen meUan bostadsföretaget och hyres gästföreningen. c. Bostadsföretaget ansvarar för att underhåU i lägen heten utföres i den omfattning och vid de tillfillen som hyresgästen begäi; i enlighet med de viUkor som följer av den särskilda förhandTingsoverenskommelsen meUan bostadsföretaget och hyresgästföreningen. Hyresgäst ges rätt att av bostadsföretaget begäraav vikelser från överenskommen underhållsstandard (på sätt som ryms inom bostadsföretagets erbjudande eller åtagande). Högre underhåUsstandard kan exempelvis innebära högrematerialkvaliteter eller tidigarelagt under-hiU. Hyresgäst kan även välja attavstå från delar av planlagt lägenhetsunderhåll eUer begära senareläggning. Hyresgäst ges ekonomisk kompensation för den un- derhålTsservice som hyresgästen ej umyttjar Begär hyresgäst av bostadsföretaget högre underhåUsstandardersätter han/hon bostadsföretaget. Ersättningen kan erläggas genomengångsbelopp alternativt fördelas betalningen över . f. Hyresgästen har inte rätt att vid avflytming frånlägen heten erhåUa ersätming för av honom bekostade un derhållsåtgärder i lägenheten, varken av bostadsföre taget eUer efterkommande hyresgäst. g. Bostadsföretaget skaU vinnlägga sig om att ge hyres gästema gcxl införmadon om de möjUgheter och alter nativ som står öppna Ibr den enskilde hyresgästen inom ramen för oäffad förhandlingsöverenskommelse. Om hyresgäst enligt särskilda regler inom ramen för träffadförhandlingsöverenskommelse medges rätt att själv disponera hyresmedel för attlåta annan utföra underhåU, bör bostadsföretaget ställa kiav på att arbetetskall utföras av företag som ruUgör sina skyldigheter enligt lag och avtal(spärr mot sk svartjobb). Utgående från de angivna riktiinjema avser ochHyresgästemas att återkomma med redovisning av olika möjligheteroch altemativ m m. De båda riksorganisationema avser också an tillsammansmed berörda bckliga organisationer följa och utvärdera vunna erfarenheter. ALLMÄNNrrriGA BOSTADSFÖRETAG HYRESGÄmRNAS RIKÄFÖRBNIX Lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs att 12 kap. 46, 67 och 71 §§jordabalken' skall ha följande lydelse Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 46 § Om hyresvärden har sagt upp Omhyresvärden har sagt upp hyresavtalet eller, i fall som avses i hyresavtaleteller, i fall som avses i 3 första stycket 2, anmodat hyres- 3§ tredje stycket 2, anmodat hyres gästen att flytta, har hyresgästen gästenatt flytta, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom rätttill förlängning av avtalet, utom när när 1. hyresrätten ärförverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra , 2. hyresgästen iannat fall åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen ickebör förlängas, 3. huset skallrivas och det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, 4. huset skallundergå större ombyggnad och det icke är uppenbart att hyresgästen kan sittakvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnadensamt det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, 5. lägenheten ejvidare skall användas som bostad och det ej är oskäligt mot hyresgästen atthyresförhållandet upphör, 6. avtalet avseren lägenhet i en- eller tvåfamiljshus och upplåtaren har sådant intresse attförfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta, 6 a. avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon sominnehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rättsamt bostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten atthyresgästen skäligen bör flytta,