prop · GA0337 · 1986-12-31 00:00:00 — Detåligger den som förordnastill god man att och på lämpligt sätt kungöraauktionen. Bostadsrättshavaren, föreningen och kändaborgenärer vars rätt beror av försäljningenskall underrättas särskilt. Innanbudgivningen inleds skall den gode mannen redovisa villkoren förförsäljningen samt lämnaövriga upplysningar som ärav betydelse för försäljningen. Inrop fårinte godtas om det är uppenbart att avsevärthögre köpeskilling kan uppnås.Köpeskillingen skall betalas genast, on inte andravillkor fastställts före försäljningen. Det åligger den gode mannenatt fördela köpeskillingen på det sättsom sägs i 37 § andra stycket.Tillträde får inte ske förränfull betalning erlagts. Sker inte inrop eller godtas inte detta eller betalas inte köpeskillingenenligt fastställda villkor, skall ny auktion hållas.Leder inte heller den auktionen till försäljning,övergår bostadsrätten genast till föreningen. God man har rätt till skäligt arvode försitt uppdrag samt ersättning för de utgifter sonvarit påkallade för att utförauppdraget. Ersättningen skall, i den månköpeskillingen inte täckerkostnaderna, utges av bostadsrättsföreningen men bostadsrättshavarenskall slutligen svara för kostnaderna. Är bostadsrättshavaren eller föreningeninte nöjd med den gode mannens beslut om arvode och ersättningkan envar av dem hänskjuta frågan till rätteninom en månad från det de fick del av beslutet. Dennalag träder i kraft ... 7 1986/87. Förteckning över de remissinstanser som har yttrat sigöver bostadsrättskommitténs betänkande Förköp av bostadsrätt m.m. (SOU 1985: 6) Efterremiss har yttranden över betänkadet avgetts av , kammarrätten iStockholm, bostadsdomstolen, , ,hyresnämnden i , hyresnämnden i , hyresnämnden i ,, , , ,i , i ,i , , statskontoret, juridiskafakulteten vid , advokatsamftmd, , , , kommim, Uppsalakommun, , , kommun, ,, , kommun, kommun, Umeåkommun, kommun, Limds kommun, , kommun, Växjökommun, kommun, kommun, kommun, Falu kommun,kommun, koinmtm, , kommun, Danderydskommim, , , Sveriges bostadsrättsföreningarscentralorganisation (SBC), Aktiebolaget , BR FastighetsgarantiAktiebolag, , ,allmännyttiga bostadsförelag (), Näringslivels byggnadsdelegaflon.Svenska byggnadsentreprenörföreningen, kooperaflva bostadsförening (SKB),. , ,föreningsbankers förbund. stadshypotekskassa,Uppsala bostadsföreningars centralorganisation (UBC) samt . Sammanfattning av bostadskommitténs förslag omhyresgästinflytande och kooperativ hyresrätt i betänkandet SOU 1986: 6 (kap. 8) 8 HYRESGÄSTINFLYTANDE OCH KOOPERATIV HYRESRÄTT Det avtalsgrundade hyresgästinflytandet har utvecklats posiflvtunder och ytterligare stafliga insatser krävs inte på detta omräde. Vi anser att "försökslagstiftning" (15§ 2 stycket hyreslagen) som ger hyresgästerna ett större individuellt inflytandeöver den egna lägenheten, bör permanentas eller i vart fall fä förlängdgiltighetstid. Vi har övervägt tre olika former av kooperativ hyresrätt: SKB-modellen - namngiven efter - som innebär alt hyresgästkooperativet äger det självförval-tadehuset/bostadsområdet, arrendemodellen som innebär att en av de boende bildad förvaltarföre-ninghyr en eller flera hyresfastigheter och dänned övertar en rad av de besluts-och ansvarsfunktioner som annars vilar på fastighetsägaren samt uppdragsmodellen som innebär att de boende - genom en förvaltar-förening- i ett avtal med fastighetsägaren reglerar hur ansvaret i förvaltningen skallfördelas mellan partema. Enligtvär bedömning är tiden ännu inte mogen för någon fri etablering av hyreskooperativaförvaltningsformer pä bostadsmarknaden. Utvecklingsarbetet måste få fortgå ochytterligare erfarenheter vinnas innan "legaliseringsförfarandet"inleds. För att möjliggöra en kontrollerad försöksverksamhet på området,förordar vi därför en dispenslagstiftning. Vi anser inte att det är påkallat aU nu föreslä nägralagstiftningsåtgärder i de frågor där inflytandet är under utveckling med stödav parts-organisationemas centrala rekommendationer och de lokala boinfly-tandeavtalen. Utvecklingen inom den privata hyressektorn bör dock följas mednoggrannhet. Genom1983 års "försökslagstiftning" kan de enskilda hyresgästerna fä Prop.1986/87:37 lägre hyra genom att avstä från visst lägenhetsunderhåll eller genomatt själva utföra det. Mycket tyder på att man här har funnit en bra metod förett fördjupat individuellt hyresgästinflytande. Vi anser därför attlagstiftningen bör permanentas eller i vart fall få förlängd giltighetstid.Hyresgästemas inflytande över vissa ombyggnads- och underhållsåtgärder ärföremål för överväganden inom . Vi anser oss därför saknaanledning att ägna dessa inflytandefrågor ytterligare uppmärksamhet. Enkooperativ hyresrätt har funnits i sedan är I9I6 dä () bildades. Statsmaktema har emellertid sedan läng tidtillbaka försökt att styra utvecklingen mot att upplåtelse av bostadslägenhetskall ske antingen genom hyresavtal mellan fastighetsägaren och hyresgästeneller i form av bostadsrätt. Nägot verkligt behov av andra upplätelseformer harinte ansetts föreligga. SKB:s verksamhet vilar nu på olikaövergångsbestämmelser och dispenser. Nägon nyetablering av hyresrättskooperativav SKB-modell är inte möjlig utan ny lagstifming. Underde har den kooperativa hyresrätten ånyo kommit att bli mycketuppmärksammad och detta av framför allt tvä skäl. För det första anses den varaden konventionella hyresrätten överlägsen i fräga om hyresgästemas möjligheteratt utöva inflytande över sitt boende. För det andra skulle den - till skillnadfrån dagens bostadsrätt - inte medge nägra värdestegringsvinster. 8.2.2 Kooperativ hyresrätt i praktik och teori Vianser att med uttrycket "kooperativ hyresrätt" skall egenfligenförstås förvaltningsarrangemang där de rätflgheter och skyldigheter som i elttraditionellt hyresförhållande åvilar hyresvärden/fastighetsägaren, övertas avett av hyresgästema bildat förvaltningsorgan. Gränsen mellan en sådan kooperaflvhyresrätt och olika former av kollektiv hyresrätt är dock i praktiken svårbestämbar.En kooperativ förvaltning av hyreshus kan således utövas pä olika nivåer och imångahanda former. Vi har valt att arbeta med tre huvudmodeller; SKB-modell,arrendemodell och uppdragsrrwdeU. SKB-modellen- namngiven efter - innebär att hyresgästkooperaflvet äger det självförvaltade huset/bostadsområdet. Den kooperaflva föreningen är en demokraflskt kontrollerad organisalion. Föreningens lägenheter upplåls med hyres- 100 rätt.Den som vill hyra bostad måste vara medlem i föreningen. Arrendemodellen innebär att en förvaltarfören ing - iprincip bestående Prop. 1986/87: 37 av de boende - hyr en eller flera fastigheter och därmedövertar delar av de besluts- och ansvarsfunktioner som annars vilar påfastighetsägaren. I ett upplätelseavtal mellan fastighetsägaren ochföreningen regleras vilka delar av förvaltningen som föreningen skall svaraför. är hyresvärd i förhällande till de enskilda hyresgästernaoch rättsligt sett blir dessa således andrahandshyresgäsler. Uppdragsmodellen innebär att de boende - genom en förvaltarförening-träffar avtal med fastighetsägaren om hur ansvaret i förvaltningen skallfördelas mellan partema; i princip kan det ske pä samma sätt som dä ettfastighetsförvaltningsbolag övertar vissa förvaltningsuppgifter. SKB-modellen utgör närmast en ny upplålelseform medansåväl arrende-som uppdragsmodellen endast utgör "nya" hyresrättsligaförvaltningsformer. 8.2.3 Behov och konsekvenser av nya upplåtelse- och förvaltningsformer De olika modellema för en kooperativ förvaltning avhyreshus mäste relateras till såväl de befinfliga upplåtelse- och förvaltningsformeraasom till olika bostadspolitiska syften och önskemål. Vi anser att den kooperaflva hyresrätlen i alla dessverksamhetsformer möjliggör ett större inflytande för de boende än vad dentraditionella förvaltningen av hyreshus tillåter. SKB-modellen gör det möjligtför hyresgästema att utöva ett inflytande som i allt väsenUigt är jämförbartmed bostadsrätten. Det skall emellertid också framhållas att om stora delar avdet nuvarande hyreshusbeståndet skulle omvandlas till förvalt-ningskooperaflv,dä kan detta inverka negativt på förutsättningama för det m( r övergripandearbete i fråga om boinflytande som utförs i hyresgäströrelsens regi. Den kooperativa hyresrätten medger i princip ingavärdestegringsvinster. I detta avseende är den säledes likvärdig med denkonventionella hyresrätten. En kooperativ hyresrätt av SKB-modell kan etableras medsamma firumsiella förutsättningar som gäller för bostadsrättsföreningar. Det kommunala inflytandet över bostadspolitiken - i förstahand är det här fråga om det inflytande kommunen har över de allmännyttigaförvaltningarna - förändras inte nämnvärt med en kooperativ förvaltning enligtuppdragsmodellen. Redan vid en övergång till arrende-modellen försvagasemellertid detta inflytande nägot. SKB-modellen är i detta hänseende likvärdigmed bostadsrätten. Oavsett vilken av dessa två upplåtelseformer som konuner i fråga, blir detkommunala infly- 101 tandet avgjort mindre än det är , främst genom"förlusten" av äganderätten till berörda fastigheter. Enannan fråga som berör det kommunala inflytandet är hur ombild- Prop. 1986/87:37ningar av detta slag kan återverka på bosiculsförmedlingarruis verksamhet.Förvaltningar enligt arrende- och uppdragsmodellema skulle inte nämnvärtinverka på fömtsättningama för den kommunala bostadsförmedlingen medan dettablir fallet med ombfldningar till SKB-kooperativ och bostadsrättsföreningar. FörSKB-modellen och bostadsrättsalteraativet gäller att de inte låter sig inordnasi det system med solidarisk hyressättning som gäller inom de allmännyttigaförvaltningarna medan det omvända kan gälla kooperativa förvaltningar enligtuppdrags- och arrendemodellema. Av betydelse är här om det blir den lokalahyresgästföreningen eller den enskilda förvaltarföreningen som kommer attteckna förhandlingsordning för det självförvaltade objektet. Enligtvår bedömning är det inte sannolikt att man kan komma till rätta medprisbildningen pä bostadsrättsmarknaden genom en satsning pä kooperativhyresrätt. Som vi tidigare anfört är det endast en förvaltning av SKB-modellsom ger de boende ett inflytande som är jämförligt med bostadsrättens. Ennyetablering av SKB-kooperativ hyresrätt kan emellertid först pä sikt och däbara under gynnsanmia omständigheter inverka prisdämpande päbostadsrättsmarknaden. Förhållandenapä bostadsrättsmarknaden motiverar därför i sig knappast någon utveckling motkooperativ hyresrätt. Däremot anser vi att den kooperativa hyresrätten kanbidra till en utveckling av dagens hyresrätt. Demodeller för kooperativ hyresrätt som vi har valt att arbeta med, har dockingen given plats eller funktion i ett färdigt system. De ulgör alla led i enpågående utveckling av hyresrätten som rymmer många komplikationer. Enligt vårbedömning är tiden därför ännu inte mogen för att lagstifta kring denkooperativa hyresrätten. Utvecklingsarbetet måste fä fortgå och ytterligareerfarenheter vinnas innan "legaliseringsförfarandet" inleds. Att nugå in med lagstiftning kan inverka hämmande pä de krafter som driverutvecklingen framåt och därför rent av göra mer skada än nytta. Föratt möjliggöra en fortsatt försöksverksamhet, föreslår vi cn dispenslagstiftningpå området. Regeringen bör ges rätt att medge erforderliga undantag från hyreslagstiftningenför projekt som gäller kooperativ förvaltning av hyreshus. Förteckning över de remissinstanser som har yttrat sigöver förslaget om hyresgästinflytande och kooperativ hyresrätt ibostadskommitténs betänkande (SOU 1986: 6) Efterremiss av bostadskommitténs slutbetänkande, har sammanlagt 349 remissinstanseranmodats eller bereits tillfälle till att avge yttrande, däribland samtligakommuner. Följande instanser har yttrat sig över kapitel 8, Hyresgästinflytandeoch kooperativ hyresrätt: , , ,statens råd för byggnadsforskning, ,i , i ,i , i ,bostadsförmedling (KSB),i (LO), (), . , , , (), kooperativa bostadsförening (SKB),, , Stiftelsen (), (),kommun, kommun, , kommun, Tings-rydskommim, kommim, , kommun, , , , , kommun. kommun,, Krokums kommun samt kommun. 1986/87: 37 Promemoria av arbetsgruppen för utvärdering averfarenheterna av hyresgästernas inflytande över reparationer i den egnalägenheten Medikraftträdande ändradesden tvingande bestänmelsen i 12 kap. 15 §andra stycket jordabalken om hyresvärdens underhållsskyldighet i frågaom uthyrda bostadslägenheter så att hyresgästernakan få inflytande över underhålletav den egna lägenheten genom förhandlingsöverenskommelserenligt hyresförhandlingslagen (1978: 304). Enligt tredje stycketi nämnda paragraf har lagändringentidsbegränsats så att den endast gällerunder tiden - (prop. 1982/83: 146, BoU1983/84: 5, rskr 26, SFS 1983: 899). Chefenför , statsrådetGustafsson, beslutade den6 att inom departementet inrätta en arbetsgrupp för utvärderingav erfarenheterna av hyresgästernas inflytande över reparationeri den egna lägenheten. I arbetsgruppen har enligt uppdragav departementschefen medverkat justitierådet . ,ordförande, förbundsombudsmannenLennart , FastighetsanställdasFörbund, ombudsmannen , AllmännyttigaBostadsföretag (), direktörenPer Tornée, , och direktörenTore Söder, SverigesKooperativa och Allmännyttiga Bostadsföretags I arbetsgruppen har dessutom medverkatombudsmannen , ,som ersättareför Wållström och förhandlingschefen , KAB, somersättare för Söder. 1986/87: 37 Arbetsgruppen,som har haft tio sammanträden, får härmed överlämna en promemoria, i vilkenden av arbetsgruppen gjorda utvärderingen Arbetsgruppen har därmedfullgjort sitt uppdrag. PP- 1986/87: 37 Promemoriaav arbetsgruppen för utvärdering av erfarenheterna av hyresgästernasinflytande över reparationer i den egna lägenheten Chefenför , statsrådetGustafsson, beslutade att inom departementet inrättaen arbetsgrupp för utvärdering av erfarenheterna av hyresgästernasinflytande över reparationer i den egna lägenheten.I arbetsgruppen har enligt uppdrag av departementschefen medverkat företrädareför FastighetsanställdasFörbund, ,, ,(), Fastighetsägareförbundoch Kooperativa och Allmännyttiga BostadsföretagsFörhandlingsorganisation (KAB). Arbetsgruppenhar haft tio sammanträden, varvid diskuterats olika former av hyresgästinflytandesamt praktiska frågor och problem i samband därmed.Information och synpunkter har lämnats av olika företrädareför de organisationer som medverkar i arbetsgruppensamt av företrädare för Nackahem, , AB Göteborgshem,Stads Bostadsaktiebolag, AB , , , Målerifirman ,, och Färg,. Bestämmelserom hyra finns i 12 kap. jordabalken, som därförbrukar benämnas hyreslagen. Den grundläggandebestämmelsen om lägenhetens stick finnsi 9 § första stycket hyreslagen, därdet föreskrivs att hyresvärdenpå tillträdesdagen, om inte bättreskick har avtalats, skall tillhandahålla lägenheteni sådant skick att den enligt den allmännauppfattningen i orten är fullt brukbar fördet avsedda ändamålet. Som en huvudregel äralltså kravet på viss minimistandardtvingande. Enligt 9 § andra stycket fårdock avtal träffas om att lägenheten skall vara isämre skick, om 1. upplåtelsenavser en bostadslägenhet för fritidsändamåleller en lokal, eller 2. hyresavtalet innehållerförhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen(1978: 304) och bestämmelserna om lägenhetens skick hartagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligtnämnda lag. Undantaget enligt andra stycket 1 avserinte bostadslägenheter som är avsedda för permanentboende(se prop. 1983/84: 137 s. 121). Enligt15 § första stycket hyreslagen skall hyresvärdenhålla lägenheten i sådant skick som angesi 9 § första stycket, om ej annat har avtalats eller följerav andra stycket. Enligt15 § andra stycket skall hyresvärden,om lägenheten helt eller delvis äruthyrd till bostad, i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrumombesörja tapetsering, målningoch andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetensförsämring genom ålder eller bruk (seom denna regel prop. 1968: 91 bihang A s. 210, 322 och 359). Detta gällerdock inte om något annat har avtalats och 1. hyresavtalet avserett enfamiljshus, eller 2. hyresavtalet innehållerförhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagenoch de avvikande bestämmelserna har tagits in i en förhandlingsöverenskonmelseenligt nämnda lag. Enligt 15 §tredje stycket gäller andra stycket 2 endast den 1januari 1984 - (se vidare nästaavsnitt). Följerav ett hyresförhållande en rätt att användautrynmen som är avsedda att användasgemensamt av hyresgästerna, skall hyresvärdenenligt 15 § fjärde stycket hålla utrymmena i sådantskick som anges i 9 § första stycket, om inte annat har avtalats (se prop.1983/84: 137 s. 122). Enligt24a § hyreslagen har bostadshyresgästerrätt att på egen bekostnad utföramålning, tapetsering och därmedjämförliga åtgärder i lägenheten (se prop.1974: 150 s. 454 och CU 1974: 36 s. 51). 3 1983 årslagstiftningsärende Prop. SABOoch hemställdei en skrivelse till regeringen om en sådanändring av 15 § hyreslagen atthyresgästerna kunde få inflytande överunderhållet av den egna lägenhetengenom förhandlingsöverenskomnelserenligt hyresförhandl ingslagen. 1982/83: 146 anförde departementschefen att han liksomorganisationerna fann det angeläget att snabbt fåfram ett system som gjorde det möjligt för hyresgästerna att fåett större inflytande överreparationer i lägenheten, främst målningoch tapetsering. Enligt departementschefens mening kunde det på anfördaskäl - främst hyresvärdens förhandlingsöverlägevid hyresavtalets ingående - inte komma i frågaatt göra den tvingande regeln om hyresvärdensunderhållsplikt dispositiv pådet sättet att hyresvärdenoch enskilda hyresgäster kunde avtala bort den (se ävenBoU 1983/84: 5 s. I propositionen föreslogs i ställetatt 15 § andra stycket såtillvidaskulle göras dispositiv att vad som föreskrevsdär inte skulle gällaom något annat avtalats i en förhandlingsöverenskommelse.Departementschefen berörde i propositionen ävenfrågan om den föreslagna lagändringenskonsekvenser för hyressättningen enligt det s.k.bruk s värdesy stemet. Lagförslagetantogs av men på förslag av bostadsutskottet tidsbegränsadeslagändringen att gälla under en treårsperiodeller till utgången av (BoU 1983/84:5, rskr 26, SFS 1983: 899). anfördehärom att det fanns skälatt göra en utvärdering averfarenheterna av ett ökat hyresgästinflytande och attdet i en sådan utvärdering även fanns möjligheteratt överväga olika alternativ och att prövadessa mot det aktuella förslaget. 4 Överenskommelserom hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll SABOoch har den 25oktober 1983 kommit överens om vissa allmännariktlinjer när det gäller bostadshyresgästensinflytande över den egna lägenheten (se Bilaga). Som utgångspunkter förförhandlingsöverenskommelser mellan allmännyttiga bostadsföretag och respektivehyresgästförening . Hyresvärdens underhållsskyldighet rubbasinte. Hyresgästen skall ha största möjliga bestämmanderätt över åtgärder i den egna lägenheten. Hyresgäst som är aktsam, avstår från eller som själv utförunderhållsarbeten (målning och tapetsering) skall ha ekonomisk nytta av detta.Detta innebär att hyresgäst som önskar få sitt lägenhetsunderhåll utfört påsamma sätt som har kvar sina nuvarande rättigheter, medan hyresgäst somär intresserad av att utvidga rättigheterna ges möjlighet till det. SABOhar lämnat vissa uppgifter om förhandlingsöverenskormielser omhyresgäststyrt lägenhetsunderhåll. Av totalt 285 SABO-företag har 80 medrespektive hyresgästförening träffat överenskonmelser som träder i kraft senastden . Av det totala antalet SABO-bostäder, 740.000, förvaltardessa 80 företag . Omfattningen av det antal lägenheterinom respektive företag som f.n. är med i systemet varierar dock kraftigt -från en liten försöksverksamhet till samtliga lägenheter i systemet.Omfattningen av det underhåll som överenskonmelserna omfattar skiftar mellanföretagen och kan uppskattningsvis anges enligt följande. Målning ochtapetsering (), golvbeläggning (), spis, kyl och frys () och sanitetsutrustning(). och har rekommenderatallmännyttiga bostadsföretag förvaltade av HSB och respektive hyresgästföreningatt träffa avtal om hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll i enlighet med vissaangivna riktlinjer. Inomdet enskilt ägda bostadsbeståndet har endast träffatsöverenskommelse om ett större projekt (se vidare avsnitt 7). Prop.1986/87:37 5 Olika modeller för hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll Denvanligaste modellen för hyresgäststyrt lägenhetsunderhållär den s.k. rabattmodellen. Denna innebäratt bostadsföretaget liksom tidigare planerar och finansierar lägenhetsunderhållet.I botten ligger en överenskonmelse om intervall förnär underhållsåtgärderav olika slag skall utföras och kostnaderna fördessa. I princip tillfrågas hyresgästenom han vill ha underhåll utfört eller inte. Väntarhan med det planenliga underhållet eller utför han underhålletsjälv får han viss rabatt påhyran. Rabatten beräknas motsvara den årligaavskrivningen fbr respektive underhållsåtgärd. Enannan modell är den s.k. fondmodellen. Till varje lägenhetknyts en fond (lägenhetsfond). Till fonden avsättsen summa pengar som varierar beroende på lägenhetensskick i utgångsläget. Därefter sker årliga avsättningarmed viss del av inbetald hyra. Hyresgästen bestämmernär, av vem oc i vilkenomfattning underhållsåtgärder skall utföras. Kostnadernabetalas från lägenhetsfonden. Om det nären hyresgäst flyttar finns mer pengar i fonden änsom behövs för normal underhållsstandardbetalas överskottet till den avflyttande hyresgästen.Om det finns för lite pengar fården avflyttande hyresgästen däremot betala mellanskillnanden. Entredje modell är den s.k. kontomodellen. Till varje lägenhetknyts ett konto. Tillgängliga underhållsmedel redovisas påkontot och hyresgästen kan från detta frittdisponera pengar för lägenhetsunderhållet under förutsättningatt han anlitar bostadsföretagets tjänster. Väljerhyresgästen att sköta underhålletsjälv eller att skjuta upp det utgårrabatt. Storleken på rabatten beror påhur mycket pengar som finns på kontot. Kontot "följer"lägenheten och inte hyresgästen. 6Några allmännyttiga bostadsföretagsom har avtal om Prop. 1986/87: 37 hyresgäststyrt1 ägenhetsunderhål 1 ABNackahem har 4.600 lägenheter och cirka 9.000 hyresgäster.Nackahem är det företag som arbetat fram rabattmodellen. Redan våren1983 träffades avtal med Hyresgästföreningeni om hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll. Nackahemshyresgäster får i mitten av november månadvarje år tvåblanketter, en "underhållsstatus"och ett "underhållserbjudande". De visar underhållslägetför lägenheten och vilket arbete som äraktuellt enligt Nackahems underhållsplan. De visar ocksåvad det aktuella underhållet kostar och vilken rabatt som utgårom hyresgästen avstår frånatt få underhållet atfört av företaget.Hyresgästen kan givetvis sjävutföra arbetat eller låtaen hantverkare eller någon annan som han har förtroendeför utföra del. Detplanerade underhållet innebär att hyresgästernavarje år betalar för den beräknadeförslitningen. Livslängdenför målning och tapetsering har förNackahems del beräknats vara , förkyl, frys och spis och för golvmattor 20 år.Efter det att hyresgästen har svarat påunderhållserbjudandet tar Nackahem kontakt med hyresgästenoch beräknar tid för underhållet.För de underhållsåtgärdersom enligt Nackahems planer skall utföras under det koranandeåret och som hyresgästenavstår från att låta företaget utföra kommer han att fåen rabatt . med hy resavin förjanuari månad år 2 får hyresgästen besked om dentotala rabatten år 1, som dras av frånjanuari hyran. Besiktning av lägenheten sker vid hyresgästbyte. Enaktsam hyresgäst kan självfallet behållaexempelvis kylskåpet och får då rabatt på hyran under ,eftersom livslängden för ett kylskåp bedömtsvara . Vill en hyresgästbyta kylskåpet redan efter 10 årfår han i stället betala vad somfattas innan kylskåpet är avskrivet, dvs. kostnader motsvarande 5 årsrabatt. Hyresgästenhar också möjlighet att begäratillval. Med tillval Prop. menas att hyresgästenväljer högre standard på t.ex. tapeter, material ellerinventarier än vad som ligger till grund för företagetskostnadsberäkningar och som ryms inom hyran.