bet · GA01LU13 · 1986-12-31 00:00:00 — om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället i vissafall I betänkandet behandlas två motioner om arrendatorers rättatt förvärva arrendestället. Den ena motionen avser förvärv genom förköp (c)och den andra förvärv genom friköp (vpk). Utskottet avstyrker bifall till motionerna. Motion 1986/87: L502 av () vari yrkasattriksdagen beslutar att hos regeringen begära en utredning om arrendators rättatt förvärva arrendestället. Motion 1986/87:L501 av (vpk) vari yrkas attriksdagen beslutar l.att hos regeringen begära förslag till lag omfriköpsrätt till s.k. historiska arrenden, 2. att hos regeringen begära förslag om införande avfriköpsrätt för i motionen nämnda kategori av bostadsinnehavare med bostad påofri grund. Rätt till förköp av arrendeställe Gällande ordning Arrende föreligger när någon upplåter jord till nyttjandemot ersättning. Upplåtelse kan ske i form av jordbruksarrende, bostadsarrende,anläggningsarrende eller lägenhetsarrende. Regler om dessa arrendeformer finnsi 7-11 kap. jordabalken (JB). Jordbruksarrende är enligt JB antingen gårdsarrende ellersidoarrende. Gårdsarrende föreligger när arrendet omfattar bostad förarrendatorn. Övriga jordbruksarrenden är sidoarrenden. Bostadsarrende som arrendeform tillkom genomändringar nyttjanderättslag. Ändringarna syftade till att ökarättsskyddet för dem som har sina fritidshus eller åretruntbostäder påarrenderad mark. Upplåtelse av mark för bostadsändamål hade tidigare intevarit förenad med någon rätt för arrendatorn till förlängning avarrendeavtalet. Bostadsarrende föreligger enligt JB när jord upplåts för annatändamål än jordbruk och arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att påarrendestället uppföra eller bibehålla ett bostadshus. Det krävs vidare att detinte är uppenbart att I 19SÖ/87. upplåtelsenshuvudsakliga syfte är att tillgodose.något annat ändamål än att LU1986/87:13 bereda bostad åt arrendatorn och honom närstående. För attarrendatorn skall ha rätt till förlängning av avtalet fordras att det påarrendestället finns ett bostadshus som har åsatts taxeringsvärde. Före JB:s ikraftträdande hadejordbruksarrendatorer förköpsrätt i vissa fall enligt en lag omarrendators förköpsrätt. Bestämmelserna, som var tvingande, hade till syfte attge arrendatorn en trygg besittning och att motverka alltför talrikaförsäljningar av arrendefastigheter. Förköpsrätt förelåg i huvudsak endast viddes. k. sociala arrendena, dvs. sådana som omfattade högst 50 ha odlad jord ochtillhörde vissa ägarkategorier. Förköpsrätten avskaffades vid införandet av JB.Anledningen därtill var dels att bestämmelserna hade kommit till omedelbartillämpning endast i ett mycket begränsat antal fall, dels att de hade haftnegativa verkningar, bl. a. genom att de hade gjort jordägarna ohågade attupplåta mark på arrende och medverkat till nedläggningen av bärkraftiga arrendegårdar,dels att de i viss mån försvårat strukturrationaliseringen, dels ock attbesittningsskyddet för arrendatorer blev effektivare och mera tidsenligt med denya reglerna i JB och därför inte behövde kompletteras med en förköpsrätt(proposition 1970:20, s. B 871). Genom lag (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärvaarrendestället återinfördes regler om förköpsrätt. Bakom reformen låg ettönskemål om att ytterligare trygga arrendatorerna mot risken att pä sikttvingas lämna sitt hem och sitt arbete. Till detta sociala skäl kom ettjordbrukspolitiskt; förköpsrätten antogs kunna öka arrendatorernas intresse avatt göra långsiktiga insatser på arrendestället. Enligt lagen har en arrendator rätt att förvärvaarrendestället, oni avtalet gäller ett jordbruksarrende som omfattar bostadeller ett bostadsarrende. Om en arrendator har intresse av att utöva sinförvärvsrätt, får han anmäla detta till inskrivningsmyndigheten för anteckningi fastighetsboken. Har intresseanmälan antecknats i fastighetsboken skallinskrivningsmyndigheten underrätta jordägaren och arrendatorn därom. Sedananteckning har skett gäller en intresseanmälan fram till den inskrivningsdagsom inträffar närmast från den inskrivningsdag då anteckningengjordes. Om en arrendator avlider under tid då hans intresseanmälan gällerskall anmälningen gälla för hans dödsbo. Ett arrendeställe, förvilket en intresseanmälan gäller, får inte överiåtas helt eller delvis genomköp eller byte utan att den arrendator som har gjort intresseanmälan eller hansdödsbo har erbjudits att förvärva arrendestället. Ett sådant erbjudande kallashembud. I vissa särskilt angivna fall får överlåtelse ske utan hembud. Hembud sker hos arrendenämnden genom skriftlig anmälan avjordägaren. Jordägaren skall därvid ge in ett av honom undertecknat skriftligtförslag till köpeavtal som skall innehålla uppgift om köpeskillingen för denhembjudna egendomen och övriga villkor för förvärvet. Hembudet antas genom attarrendatorn från den dag då hembudet skedde skriftligenanmäler till arrendenämnden att han har beslutat att förvärva den hembjudnaegendomen på de villkor som anges i jordägarens förslag till köpeavtal. Omhembudet har antagits, skall det anses som om jordägaren och arrendatorn harslutit ett avtal om köp av den hembjudna egendomen på de villkor som anges iförslaget till köpeavtal. Motionsmotivering LU 1986/87:13 Motionären i motion L502 (c) riktar uppmärksamheten på attlagen om arrendators rätt att förvärva arrendestället ger företrädesrätt endaståt den som har gårdsarrende, medan sidoarrendatorerna lämnas utanför regleringen.Enligt motionären kan regleringen få mindre tillfredsställande följder. Enarrendator som arrenderat en jordbruksfastighet men inte kunnatbo på fastigheten därför att ägaren behållit bostadshuset för sig kan sålundavid övergång av arrendemarken till ny ägare tvingas välja mellan att fortsättaarrendet på nya villkor eller att avveckla sin verksamhet. Detta ligger enligtmotionären inte i linje med vad som får anses vara en modern och naturligutveckling på jordbrukets område. Det är därför angeläget att lagen blirföremål för en översyn i det angivna hänseendet. lade i sitt slutbetänkande (SOU1981:80) Arrenderätt 2, Regler om investering i.arrendejordbruket m. m. framförslag till en särskild lag om arrendators förköpsrätt, sorn skulle gejordbruksarrendatorer rätt att under vissa förutsättningar förvärvaarrendestället, om jordägaren avsåg att sälja det. avvisade kommitténtanken på att införa en friköpsrätt, dvs. en rätt för arrendatorn atttvångsförvärva den arrenderade fastigheten. Enligt kommitténs förslag skulleförköpsrätt tillkomma endast den som har gårdsarrende. Vid remissbehandlingenav betänkandet mötte denna begränsning kritik. Flera remissinstanser, däriblandLRF och jordbruksarrendatorers förbund, hävdade att det fannssidoarrenden som i praktiken kunde jämställas med gårdsarrenden. På grundval av arrendelagskommitténs betänkande lades iproposition 1983/84:136 fram förslag till bl. a. en lag om arrendatorers rättatt förvärva arrendestället. Propositionen avvek i flera avseenden frånbetänkandet. Sålunda avsåg den till skillnad från kommittéförslaget ocksåbostadsarrenden. Vidare avvek propositionen från betänkandet därigenom att manvalt en annan lagteknisk lösning. Däremot anslöt sig departementschefen till .kommitténs förslag att endast gårdsarrenden skulle omfattas av företrädesrätten. Vid riksdagsbehandlingen av propositionen blev den liksomde motioner som väckts med anledning av den föremål för remissbehandling. Isitt av godkända betänkande (LU 1984/85:35) framhöll lagutskottetbeträffande frågan om förvärv av jordbruksarrenden att en naturlig utgångspunktenligt utskottets mening var att arrendet skulle vara förenat med rätt tillförlängning för att arrendatorn skulle ha rätt att förvärva arrendestället.Företrädesrätten borde därför, som kommittén och departementschefen funnit,gälla för gårdsarrendatorer. Med anledning av vad som anförts i vissaremissyttranden framhöll utskottet att det givetvis fanns sidoarrenden som ipraktiken kunde jämställas med gårdsarrenden. Det helt övervägande antaletsidoarrenden var emellertid enligt utskottet inte lämpliga som självständigajordbruksfastigheter. Med hänsyn till den talrika förekomsten av sidoarrenden skulle vidare, fortsatte utskottet, en lagstiftning som 1 * 1986/87. Ssa/nl. omfattarockså sidoarrenden medföra betydande avgränsningsproblem och LU1986/87:13, enbelastning på fastighetsomsättningen och tillståndsmyndigheterna som inte stodi rimlig proportion till arrendatorernas möjligheter att slutligt förvärvaden arrenderade marken. Dessutom fanns vid sidoarrende i regel intesociala skäl av sådan påtaglig styrka att en företrädesrätt kunde anses befogad.Utskottet ansåg sig därför inte kunna ställa sig bakom kraven på att den nyalagen skulle omfatta sidoarrenden. I det sammanhanget tog utskottet upp defarhågor som framförts att en lagstiftning om företrädesrätt vid gärdsarrendeskulle kringgås genom att jordägare fortsättningsvis skulle upplåtaarrende som sidoarrende och hyra ut bostadshuset till annan än arrendatorn.Med tanke på att såväl jordägare som arrendator normalt har ettseriöst intresse av ett väl fungerande arrendeförhållande var det enligt utskottetsmening inte realistiskt att tänka sig att sådana förfaranden skulle förekommai någon nämnvärd utsträckning. finns inga regler som ger arrendatorer enrätt att friköpa arrendestället. hade vissa arrendatorer enfriköpsrätt enligt lagen (1925:334) om rätt i vissa fall förnyttjanderättshavare att inlösa under nyttjanderätt upplåtet område. Denna lag,den s,k, ensittarlagen, hade tillkommit för att skydda egnahem som uppförts påarrenderad mark. Skälet till att ensittarlagen upphävdes var främst att lagenfrån allmän synpunkt innebar vissa olägenheter genom att det vidensittarförrättningar endast skedde en ofullständig prövning i jord- ochplanpolitiskt hänseende (se prop. 1967:144 s. 36 och 40). I motion L501 (vpk) hävdas att den lagstiftning som undersenare år införts i syfte att stärka arrendatorernas ställning visat sig varaotillräcklig. Den bör enligt motionären kompletteras med en rätt till friköpför innehavare av s. k. historiskt arrende och för den som under motsvarandeomständigheter innehar bostad på ofri grund. Motionären anmärker att frågan omfriköpsrätt till historiskt arrende varit aktuell iriksdagen men varje gång skjutits , bl, a, med hänvisning till attresultatet av friköpsutredningens pågående arbete borde avvaktas. nu låtit förstå att något förslag till friköpsrätt inte är attvänta frän dess sida, finns det enligt motionären goda skäl att tro attregeringen inte kommer att ta något initiativ till lagstiftning i ämnet. Detbör då ankomma på att hos regeringen begära förslag av den innebördsom sägs i motionen. Tidigarebehandling LU 1986/87:13 Arrendelagskommitténberörde i sitt tidigare omnämnda betänkande även friköpsfrågan och uttaladedärom bl. a. följande. Med friköp avses ett expropriätionsliknandetvångsförvärv, som sker på arrendatorns initiativ. Ett sådant förvärv måsteanses innebära ett långtgående ingrepp i jordägarens rätt att disponera översin egendom. En friköpsrätt rimmar inte heller särskilt väl med de strävandenatt undvika tvångsmoment, som kännetecknar den jordpolitiska lagstiftningen.Införandet av en friköpsrätt måste därför kunna motiveras med tungt vägandeskäl. Vid friköpsfrägans bedömning har kommittén utgått från att arrende även iframtiden bör förekomma som brukningsform. Härav följer att friköp inte kan fåavse alla slag av arrenden. Oavsett vilken ståndpunkt man intar i frågan omvilka arrenden som bör omfattas av en friköpsrätt, krävs således regler somdrar upp tydliga gränser mellan "friköpsarrenden" och andra arrenden.En sådan konstruktion skapar sannolikt en rad svårbedömda gränsfall, vilka kanleda till utdragna tvister. Härtill kommer svårigheten att lagstiftningsvägenhindra ett kringgående av reglerna. Ställer man t. ex. upp som villkor förrätt till friköp att arrendet skall ha haft viss varaktighet, kan man knappastmotverka uppsägningar av en mängd avtal före den avgörande fidsgränsen oavsettom lagstiftningen görs retroaktiv eller inte. Liknande problem uppstår även omandra kvalifikationsgrunder ställts upp. I diskussionen om friköp har iblandhävdats att en friköpsrätt skulle vara ett effektivt medel mot s. k. godsindragningar,dvs, återtagande av arrendegårdar för eget brukande, vilket har förekommit vidvissa gods. Ett sådant återtagande kan emellertid efter lagändring den 1 juli1979 ske endast om det inte bedöms som obilligt mot den sittande arrendatorn.Kommittén anser sammanfattningsvis att en friköpsrätt är förenad med så storanackdelar, att dessa på intet sätt vägs upp av den förmån som skulle kommavissa arrendatorer till del. Kommittén kan alltså inte förorda att arrendatornerhåller rätt att friköpa arrendestället. Sedanfrågan om införandet av en friköpsrätt för innehavare av s. k. historiskaarrenden och en rätt till friköp av tomtmark till hus på ofri grund tagits uppi några under den allmänna motionstiden och 1983 väckta thotioner framhölllagutskottet i sitt betänkande (LU 1982/83:27) att det var angeläget att fråganom en friköpsrätt begränsad till innehavare av historiska arrenden blev föremålför en förutsättningslös utredning. Om det därvid visade sig att det skulleinnebära avsevärda svårigheter eller olägenheter, bl. a. från rättssäkerhetssynpunkt,att införa en friköpsrätt borde man pröva möjligheten att införa särskildaregler om förköpsrätt i fråga om historiska arrenden. Beträffande förslaget omett införande av en rätt till friköp av tomtmark till hus på ofri grund konstateradeutskottet att detta syftade till ett återinförande av den friköpsrätt som.ensittarlagen medgav. Utskottet erinrade om att motivet för ensittarlagensslopande var att dess sociala betydelse hade minskat som denbristande jord- och planpolitiska prövningen medfört allt större olägenheter.Enligt utskottets mening kunde det inte komma i fråga att införa en friköpsrättnär det gäller fritidsfastigheter eller mark som är i allmän ägo. Behovet av enfriköpsrätt till tomtmark och frågan om en sådan friköpsrätt kan utformas påett sätt som tillgodoser jordbruks-och planpolitiska krav kunde enligt utskottet lämpligen utredas i LU1986/87:13 samband med frågan om en friköpsrätt för innehavare av historisktarrende. Vad utskottet anfört gav som sin mening regeringen tillkänna (rskr. 1982/83:266). Med anledning av ovannämnda skrivelsetillkallades friköpsutredningen (Ju 1984:01) för att utreda deovannämnda friköpsfrågorna. Frågan om friköpsrätt till s. k. historiska arrendenbehandlades åter av utskottet med anledning av en motion i ämnet. Påhemställan av utskottet avslogs motionen av under hänvisning till attfriköpsutredningen då enligt vad som inhämtats befann sig i sitt slutskede (LU1985/86:18). har lagt fram sitt betänkande(SOU 1986:52) Förköp vid historiskt arrende. I betänkandet diskuterarutredningen, utifrån hypotesen att det finns skäl att lagstifta om friköp vidsådant arrende, hur en dylik reglering från lagteknisk synpunkt bör varautformad. I det sammanhanget erinrar utredningen om att begreppet historisktarrende inte har någon allmänt vedertagen innebörd. Utredningen har stannat föratt man bör anse historiskt arrende föreligga om en arrendator eller närståendetill honom innehaft arrendestället sedan omkring 1920, dvs. under grovt räknattvå generationer. Om de angivna förutsättningarna är uppfyllda i fråga om huvuddelenav den arrenderade marken skulle arrendatorn vid friköp ha rätt att förvärvahela arrendestället. Med tanke på de gränsdragningsproblem som en sådan regelkan väntas ge upphov till är det dock enligt utredningen nödvändigt att vidprövningen av friköpsfrågan visst utrymme lämnas för skönsmässiga bedömningar.Om särskilda skäl föreligger med hänsyn till jordägaren bör friköp kunnavägras, trots att förutsättningar för bifall i övrigt föreligger. Vad gällerlöseskillingen skulle den, liksom vid expropriation, motsvara marknadsvärdet. Den ovan skisserade ordningen är emellertid enligtutredningen otillfredsställande, och det av flera skäl. Sålunda låter det siginte göra att på ett naturligt sätt avgränsa den krets av arrendatorer som börkomma i åtnjutande av friköpsrätt. Utredningen anser att lagen oundvikligenskulle få ett drag av godtycklighet. De hänsynstaganden till jordägaren somberörts ovan förutsätter dessutom ett större mått av skälighetsbedömning än sombrukar anses önskvärt. Vidare går det enligt utredningen inte att bortse frånatt förfarandet blir ganska krångligt och kostsamt i de fall då parterna inteblir överens. Oavsett hur förfarandet gestaltas får man normalt räkna méd enarrendeavräkning, en lantmäteriförrättning och ett domstolsförfarande. är vidare att beakta att en lagstiftning om friköp skulle göra detnödvändigt att på en väsentlig punkt avvika från förutsättningarna förutredningsarbetet. Det torde nämligen förhålla sig så, framhåller utredningen,att rätt många historiska arrendeställen inte uppfyller den jordpolitiskalagstiftningens krav på rationella bi-ukningsenheter. Att genomföra enlagstiftning under dessa förutsättningar, dvs, att i praktiken relativt fåav de arrendatorer som avses kan utnyttja friköpsrätten, är enligt LU1986/87:13 utredningens mening inte tänkbart. Mot en lag om friköp anför utredningen också skäl av meraallmän räckvidd. Ett sådant är att införandet av en friköpsrätt skulle stå istrid med den hittillsvarande inriktningen av lagstiftningsarbetet påarrendeområdet som syftat till att stärka arrendatorernas ställning inom ramenför det hävdvunna arrendeinstitutet. Det bör enligt utredningen krävas starkaskäl för att frångå den principen: Skälen för att göra avsteg från denhardessutom allmänt sett minskat i styrka sedan förköpsrätten för arrendatorerinfördes. Enligt utredningen är vidare att beakta att den grupp som skulleberöras av den tilltänkta friköpsrätten, innehavarna av historiska arrenden,inte kan betecknas som vare sig särskilt svag eller socialt utsatt. Såvittgäller frågan hur en friköpsrätt skulle inverka på arrendemarknaden anserutredningen, som i det avseendet gör en försiktig bedömning, att vissaoförmånliga följder inte kan undvikas. Utredningen har vidare tagit intryck avden negativa attityd till en lagstiftning om friköp som företrädare för övrigaarrendatorska-tegorier har givit uttryck för. Likaså har utredningen, om än imindre mån, beaktat att jordägarna varit avvisande till att friköpsrätt införs. På i huvudsak de skäl som redovisats ovan avstyrkerutredningen att det nu stiftas lag om friköpsrätt för innehavare av historiskaarrenden. Vad gäller den andra frågan som tas upp i motion L501,nämligen om man bör införa en rätt till friköp av tomtmärk till hus på ofrigrund, framhåller utredningen, som idet sammanhanget återger vissa uttalanden ilagutskottets betänkande LU 1982/83:27, att en sädan reglering skulle innebäraett återinförande av ensittarlagen. Några skäl för en dylik reform harutredningen emellertid inte kunnat finna och avstyrker redan på den grundenatt lagstiftning sker. Utredningen anser vidare att en tänkt lagstiftning ärolämplig även av det skälet att den inte skulle kunna förenas med de villkorutskottet i betänkandet angivit i fråga om mark i allmän ägo och hänsynstagandetill jordbruks- och planpolitiska krav. Utredningen var inte enhällig. En ledamot reserverade sigoch ville lagstifta om rätt till friköp vid historiskt arrende. Genom lagstiftning infördes en rätt för vissaarrendatorer att genom förköp förvärva sitt arrendeställe. Berättigade enligtlagen är dels innehavare av jordbruksarrende som innefattar bostad, delsinnehavare av bostadsarrende. En jordbruksarrendator som inte bor påarrendestället-sidoarrendator-saknar däremot förköpsrätt. I motion L502 tas upp frågan om förköpsrätten förarrendatorer bör vidgas till att omfatta även innehavare av sidoarrenden.Motionären framhåller att en sidoarrendator, som bedrivitallsidigt jordbruk på sitt arrendeställe, inte bör vara berövad förköpsrättenbart av det skälet att han inte är bosatt på arrendestället. Att arrendatorni ett sådant fall vid ägarbyte är tvungen att antingen fortsätta arrendet på nyavillkor eller avveckla sin verksamhet står enligt motionären i strid med deprinciper som bör vara ledande på jordbrukets område. Motionären yrkar därföratt hos regeringenbegär en översyn av den ifrågavarande regleringen. LU 1986/87:13 Den fråga som motionären väckt uppmärksammades underförarbetena till lagen (1985:658) om arrendatorers rätt att förvärvaarrendestället. som föredragande departementschefenförordade att kretsen av förköpsberättigade avgränsades så attgårdsarrendatorer fick förköpsrätt medan sidoarrendatorerna ställdes utanför.På skäl som redovisats ovan anslöt sig lagutskottet i sitt av riksdagengodkända betänkande (LU 1984/85:35) till samma ståndpunkt. Lagen kom alltså attutformas i enlighet därmed. Under den förhållandevis korta tid som lagentillämpats - den trädde i kraft - har några nyaomständigheter inte tillkommit som bör föranleda att frångår sin tidigareinställning i frågan. Utskottet förordar därför att motion L502 avslås. finns inga regler som ger arrendatorer rättatt friköpa arrendestället. hade vissa arrendatorer en friköpsrättenligt lagen (1923:334) om rätt i vissa fall för nyttjanderättshavare attinlösa under nyttjanderätt upplåtet område. Denna lag, den s. k. ensittarlagen,hade tillkommit för att skydda egnahem som uppförts på arrenderad mark. Skälettill att ensittarlagen upphävdes var främst att lagen från allmän synpunktinnebar vissa olägenheter genom att det vid ensittarförrättningar endast skeddeen ofullständig prövning i jord- och planpolitiskt hänseende, I motion L501 framhålls att frågor om införande av enfriköpsrätt för innehavare av s, k, historiska arrenden och för dem som undermotsvarande omständigheter innehar bostad på ofri grund vid flera tillfällenväckts i men varje gång skjutits . Sedan det numerablivit klart att friköpsutredningen ställer sig negativ till tanken på att införaen sådan friköpsrätt bör enligt motionären resultatet av det pågåendeutredningsarbetet inte avvaktas längre utan bör på nytt ta initiativi friköpsfrågan. Med stöd av det, anförda yrkar motionären att hosregeringen begär förslag om införande av en friköpsrätt för de kategorier avnyttjanderättshavare som han angivit. Utskottet erinrar om att regeringen är 1983 efterhemställan av tillkallade friköpsutredningen som fick i uppdrag attförutsättningslöst utreda frågan om en friköpsrätt för innehavare av historiskaarrenden. Utredningen hade därutöver att som särskild uppgift överväga om detborde införas en rätt till friköp av tomtmark till hus på ofri grund.Utredningen slutförde sitt uppdrag genom avlämnande avbetänkandet (SOU 1986:52) Friköp vid historiskt arrende. I betänkandet avvisarutredningen på närmare anförda skäl (se ovan s, 6-7) tanken på en friköpsrättför innehavare av såväl historiska arrenden som hus på ofri grund. Tillbetänkandet har fogats en reservation med förslag till lagstiftning. Regeringensställningstagande till betänkandet och de synpunkter som framkommer vidremissbehandlingen av det bör inte föregripas. Utskottet avstyrker därförbifall till motion L501. Utskottet hemställer LU 1986/87:13 att avslårmotionerna 1986/87:L502 och 1986/87:L501. (), (), (). (), (), (), (),(), (), (), (), (), (), () och EwaHedkvist ().