prop · G90395 · 1985-12-31 00:00:00 — Regeringens proposition 1985/86:95 om ändring av reglerna för produktionskostnadsanpassad belåning 1985/86:95 m. m. vid beslut om statliga bostadslån Regeringenföreslår all anla de förslag som har tagits upp i bifogade utdrag ur regeringsprolokolletden , 1propositionen föreslås atl vid produktionskostnadsanpassad belåning skallberäkning av räntebidrag och bestämning av låneunderlag för projekt med höga överkoslnaderske på delvis annoriunda sätt än f n. Vidare föreslås atl produklionskoslnadsprövningenför slyckebyggda småhus las bort. I 1985/86. Rättelse: S,2 under Närvarande rad 2: utgår. Utdragur protokoll vid regeringssammanträde Närvarande:slalsminislern , ordförande, och statsråden 1, Carisson, , ,, , , , , , , R,, , , , , Proposition om ändring av reglerna för produktionskostnadsanpassadbelåning m.m. vid beslut om statliga bostadslån Vidnybyggnad av bostäder bestäms underlaget för beräkning av bostadslånetsstorlek - låneunderlagel - och underlaget för beräkning av räntebidragelsstorlek med utgångspunkt antingen i den faktiska produktionskostnaden eller ien för projektet schablonberäknad produktionskostnad, Produktionskostnadsanpassadbelåning innebär alt låneunderlagel skall motsvara anbudssumman med skäligt lUläggför kostnader som inte omfattas av anbudet, Belåningsmeloden används för hyres-och bostadsrällshus och för gruppbyggda småhus'. Som förutsättning gäller allprojektet är upphandlat genom infordrande av anbud eller genom förhandling. Vidförhandlingsupphandling krävs all kostnadsnivån inte är högre än om byggnadsarbetenahade upphandlats i konkurrens och alt produktionsformen är lämplig i delenskilda fallel. Förprojekt för vilka nyssnämnda förutsättning inte är uppfylld och för slyckebyggdasmåhus används schablonberäkningsmetoden för all bestämma låneunderlagel.Metoden innebär all underlaget bestäms med hjälp av etl anlal koslnadsschablonersom anpassas till kostnadsförändringar i tiden och kostnadsskillnader mellanolika regioner genom särskilda koefficienter - lids- och ortskoefficienter, Låneunderiagelbildar utgångspunkt för beräkningen av räntebidragets storlek, Sådanl bidraglämnas för ränta som avser bostadslån och underliggande kredit lill den dellånen hänför sig lill låneunderlagel för bosläder. Bidraget motsvararskillnaden meUan räntan för dessa lånedelar och en ränta beräknad på den urspmngligalåneskulden för lånedelarna och en garanterad räntesats, 'Vid beslut om bostadslån skiljer man på småhus som uppförs för försäljning (gruppbyggdasmåhus) och småhus som skall bebos av sökanden (slyckebyggda småhus). Föralla typer av projekt gäller som villkor för bostadslån att produktionskostnadeninte väsentligt får överstiga det för projektet schablonbe-räknade pantvärdet.Om produktionskostnaden väsentligt överstiger pantvärdet skall ansökan ombostadslån avslås. Närmare bestämmelser omberäkning av låneunderlag och pantvärde vid nybyggnad av bostäder finns i 2 -12 §§ och 18 § förordningen (1978:384) om beräkning av låneunderlag ochpantvärde för bostadslån. Bestämmelser om produklionskoslnadsprövning och omräntebidrag finns i 15 och 53 §§ resp, 36 - 38 S§bostadsfinansieringsförordningen (1974:946), Prop,1985/86:95 1.2 Syftena med den produktionskostnadsanpassade belåningen Denproduktionskostnadsanpassade belåningen infördes på förslag ibudgetpropositionen (prop, 1979/80:100 bil, 16), Enligt föredragande statsrådetfanns det behov av atl lösa vissa problem i belåningssystemet, bl, a, problemenmed överkoslnader för främst hyres- och bostadsrällshus, Ulöversyftet atl minska problemen med överkoslnader skulle, anförde föredraganden, enproduktionskostnadsanpassad belåning ha en gynnsam inverkan påkostnadsutvecklingen genom atl den stimulerar till en övergång till upphandlingi konkurrens. En sådan belåning skulle också ge en bättre anpassning avbelåningen till projektens varierande utformning. Föredragandenanförde vidare atl, om del grundläggandel syflel - atl åstadkomma gynnsammaeffekter på kostnadsutvecklingen mol förmodan inte skulle uppnås, så bordeden produktionskostnadsanpassade belåningen avvecklas. En gynnsamkostnadsutveckling borde å andra sidan kunna föranleda överväganden om all iviss omfattning vidga systemet. Efterbeslul av (CU 1979/80:22, rskr 240) infördes produktionskostnadsanpassadbelåning den Ijuli 1980, Den omfattade från början enbart sådana projekt somhade upphandlats i konkurrens. Sedermera har tillämpningsområdet vidgats tillall omfatta även förhandlingsupphandlade projekt. Någon grundläggande ändring isjälva belåningsprincipen hardock inte gjorts. Mittförslag: Vid produktionskostnadsanpassad belåning införs en övre gräns förräntebidrag enligt nu gällande regler. Gränsen svarar mot en produktionskostnadsom är av del schablonberäknade pantvärdet. För gruppbyggda egnahem sättsäven en övre gräns för låneunderlagel som motsvarar denna produktionskostnad.För hyres- och bostadsrällshus (flerbostadshus och småhus) lämnas räntebidrag molsvarandehalva räntekostnaden för den del av produktionskostnaden som överstiger 110%av det schablonberäknade panlvärdel, dock högsl upp lill , Sislnämnda gränsskall ocksä utgöra en övre gräns för låneunderlaget. Skälen för mitt förslag: Prop, 1985/86:95 Denproduktionskostnadsanpassade belåningen har möjliggjort etl bostadsbyggandemed större variation än vad som eljest skulle ha varit fallel. Belåningen hardessutom gjort det möjligt för låntagarna atl på fördelaktiga villkorfinansiera de av länsbostadsnämnderna godtagna överkostnaderna. Underdel senasie året har de produktionskostnader som redovisats för projektaktuella för bostadslån ökat i belydande omfattning. Ökningen har varit störreän den justering som genom lidskoefficienten har gjorts av den jämförelsekoslnad- del schablonberäknade pantvärdet - som används vid länsbostadsnämndenskostnadsprövning. Vissalänsbostadsnämnder har därför tvingats avslå ett förhållandevis stort anlalansökningar om bostadslån. För två områden - Slockholms-och Göteborgsområdena har del varit nödvändigl alt höja orlskoefficien-len. Höjningen, som trädde ikraft i är, bör göra det möjligt atl i dessa områden genomförahuvuddelen av de projekt som inte kunde genomföras på grund av förhöga överkoslnader. Ökningenav produktionskostnaderna kan bero dels på en ökad standard ulöver vad som fömlsaltesnär schablonerna för belåningen bestämdes, dels på en allmän höjning avkostnaderna för oförändrad standard, dels på en otillräcklig följsamhet avschablonerna liU kostnadsutvecklingen. Samtliga faktorer kan ha hafl betydelsei sammanhanget. Att koslnadsslegring-en skedde inom en förhållandevis kortlidsrymd och att belåningsmeloden är förhållandevis robust mol kortsiktigaförändringar talar för alt den allmänna kostnadsfaktorn har hafl en slorbetydelse i sammanhanget. Höjningenav kostnadsnivån kan få belydande återverkningar vad beträffar kommunernasmöjligheter all genomföra planerat bostadsbyggande. Därtill kommer atl delhögre kostnadsläget kan få återverkningar även inom andra samhällssektorer. Delär därför enligt min mening nödvändigl att, i avvaktan på all den i åretsbudgetproposition (prop, 1985/86: 100 bil, 13) nämnda översynen av belåningssystemethar slutförts, vidta ålgärder som motverkar rådande tendenser lill ökadekostnader för bostadsbyggandet. Eftersomden produktionskostnadsanpassade belåningen inrymmer moment som kan leda lillökade produktionskostnader, nämligen de fördelaktiga finansieringsvillkorenför överkoslnader, bör enligt min mening en ändring göras av denna del avbelåningen. Ändringen bör utformas så alt det ursprungliga syftet om en bättreanpassning av belåningen till projektens varierande utformning inte äventyras, Enbakomliggande tanke i nuvarande belåningssyslem är all produktions kostnaden inte väsentligt skall överstiga del för projektet schablonberäk nade panlvärdel. Under del senasie året har dock, som jag nämnde, relationen mellan produktionskostnaden och panlvärdel utvecklats i 4 ogynnsamriktning inom vissa delar av landet, vilket har resulterat i ökade Prop,1985/86:95 överkostnader, fall schablonberäkningsmeloden har använts, har lånlagarna vid ökade överkoslnadertvingats finansiera en större andel av produktionskostnaden med hjälp av medelfrån den allmänna kredilmarknaden för vilka räntebidrag inte beviljas.Motsvarande effekt har inte uppstått i de fall där produktionskostnadsanpassadbelåning har använls, I dessa fall har låntagaren visserligen fäll vidkännas enhögre produktionskostnad, men den ökade kostnaden har kunnat finansieras medhjälp av utökade prioriterade bollenlån och bostadslån för vilka räntebidragbeviljas, Ioch med all räntebidrag vid produktionskostnadsanpassad belåning beviljas åvenför de kostnader som ligger över del schablonberäknade panlvärdel finns delrisk för en viss okänslighet för uppkomna överkostnader. Denna risk blirsärskilt påtaglig i en silualion med tendenser till starkt ökadeproduktionskostnader, dvs, en situation av det slag som vi f, n, befinner ossi. Genomalt minska del statliga slödel för projekt med överkoslnader blir del möjligt atlbegränsa denna typ av okänslighet. Minskningen av stödet bör nämligen leda ökning av byggherrarnas och lånlagarnas incitament att på olika såttförsöka begränsa överkostnaderna. Jaghar övervägt olika konstruktioner för all begränsa del statliga stödet. Detenligt min mening lämpligaste tillvägagångssättet är följande. Förprojekt som inte har någon överkostnad eller som har en överkostnad på högst10% bestäms räntebidragets storlek på samma säll som f n,, dvs, ingen ändring iförhållande lill nuvarande ordning. För projekt med en högre överkostnad än 10%bestäms räntebidragets storlek på etl delvis annorlunda säll, Belräffandehyres- och bostadsrällshus (flerbostadshus och småhus) med en överkoslnad högreän skall räntebidraget beslå av två delar. Den ena delen skall i principmotsvara det bidrag som enligt nuvarande ordning skulle ha beviljats omöverkostnaden hade varit begränsad till , dvs, en produktionskostnadmotsvarande av del schablonberäknade panlvärdel. Bidraget för den andradelen dvs, för den del av produktionskostnaden som överstiger av det schablonberäknadepanlvärdel skall, lill skillnad mot nuvarande ordning, motsvara halvaräntekostnaden, dock högsl av det schablonberäknade panlvärdel.Någon upptrappning av den garanterade räntan i likhet med vad som sker f n, skaUinte göras för denna del, ulan räntebidraget skall minska i takt medamorteringen av bostadslånet. När räntebidrag inte längre beviljas för den försiadelen skall bidrag för den andra delen inte heller beviljas. Omproduktionskostnaden överstiger av det schablonberäknade panlvärdel, dvs,den övre gränsen för räntebidrag, skall även låneunderiagel begränsas så attdet endasl motsvarar av det schablonberäknade panlvärdel. Vad beträffar övriga husdär produktionskostnadsanpassad belåning är tillämplig, dvs, gruppbyggda egnahem, och där överkoslnaden är högre än , skall räntebidraget bestå av endast en del. Bidraget för denna del, 5 sommotsvarar den första delen för hyres- och bosladsrättshus, skall överensstämmamed det bidrag som skulle ha beviljats enligt nuvarande ordning om överkoslnadenhade varit begränsad till , Något bidrag motsvarande den andra delen för hyres-och bostadsrättshus skall således inte beviljas. Genom alt egnahemsägarna vidinkomstbeskattningen kan göra underskottsavdrag för ränteutgifter - en indirektsubvention och att subventionseffeklen för delta avdrag kan uppgå lill högst50%, blir kapitalkosinadsförulsältningarna i denna del i princip desamma somför hyres- och bostadsrällshus. Även för gruppbyggda egnahem skall låneunderiagelbegränsas om produktionskostnaden överstiger den övre gränsen för räntebidraget,dvs, av det schablonberäknade pantvärdet. Följande diagram illustrerar skillnaderna i ränta mellannuvarande ordning och den redovisade konstruktionen för tre hyreshusprojektdär lånlagarna är allmännyttiga bostadsförelag. Produktionskostnaden harantagils motsvara 105, 115 och av del schablonberäknade pantvärdet, dvs,överkostnaden är 5, 15 resp, , För projektet med en överkostnad på Prop, 1985/86:95 Räntesats for olika delar av överkostnaden år 1 och år 11 fur projekt med 5, 15 resp. överkostnad. 14 12 10 8 100 110 120 130 n,n,n. . , , 100 HO 120 130 100 110 120 130 Overkostnadsintervall uttryckt i procent av det schablonberäknadepantvärdet 100 110 120 130 100 110 120 130 100 110 120 130 Overkostnadsintervalluttryckt i procent av det schablonberäknade panlvärdet Ränteökning till följd av nya räntebidragsregler Räntesatsenligt nuvarande ordning 5%blir del ingen skillnad i förhållande till nuvarande ordning. För de två Prop,1985/86: 95 övrigaprojekten blir det heller inte någon skUlnad beträffande den del av produktionskostnadensom ligger , För projektet med 15%överkostnad blir räntan högre för den del av kostnaden som ligger mellan110 och , 1 stället för som en garanterad ränta på 2,det försiaåret blir del en ränta på strax vid en bostadsläneränta på 11,,Mellan det första och det elfte året minskar skillnaden. projektetmed överkoslnad ökar räntan del försia året från 2,lill straxunder för den del av kostnaden som ligger , Räntanför den del av kostnaden som ligger blir betydligthögre, eftersom räntebidrag inte kommer att beviljas för denna Jagförordar atl den redovisade konstruktionen läggs lill grund för en begränsningav del statiiga stödet vid produktionskostnadsanpassad belåning. Det börankomma på regeringen all meddela närmare bestämmelser om beräkning avräntebidrag och beslämning av låneunderlag. De nya reglerna bör gälla förlåneärenden i vilka preliminärt beslul om bostadslån meddelas fr, o, m, den 13februari 1986, 2.3 Kostnadsprövning och kostnadsuppföljning Denföreslagna konstruktionen för beräkning av räntebidrag och låneunderlaginnebår atl den produktionskostnadsanpassade belåningen tillförs ett koslnadsålerhållandemoment som saknas f n. Minskningen av statens stöd vid projekt med höga överkoslnadermedför att låntagarens kapitalkostnader ökar, vilket i sin tur ökarincitamenten alt begränsa överkostnaden för den som svarar för upphandlingen, prövning av produktionskostnaden vill jag framhålla atl dennya konstruktionen inte medför ell minskal behov av en sådan. Nuvarande koslnadssilualionär enligt min mening inte sådan alt den ger fömtsättningar för all begränsaprövningen. Tvärtom är min bedömning den, all nämndernas prövning blir avstörsta betydelse även fortsättningsvis. Enligtbosladsslyrelsens föreskrifter skall nämnderna vid sin kostnads-prövning taskälig hänsyn lill de produktionsförhållanden och den allmänna kvahlel somgäller för byggnadsobjeklel. Hänsyn lill övriga slan-dardhöjande kvaliteter skallendast las om de medför båltre bostadsfunk-lioner eller molsvarande, Ioch med all statens stöd minskar för höga överkostnader bör del enligt minmening finnas förutsättningar för atl utvidga utrymmet för länsbostadsnämndernasprövning, Nämndema bör kunna la hänsyn lill även andra kvaliteter än dem som nunämns i bosladsslyrelsens föreskrifter, t, ex, sådana som minskar de framlidadrifts- och underhållskostnaderna men som inte beaktas f n. Vidare börnämnderna i större utsträckning kunna beakta de särskilda förhållanden somgäller för del enskilda byggnadsobjeklel. Enligt vad jag har erfarit avser bostadsslyrelsenatl ändra föreskrifterna så all delta möjliggörs. JagvUl i sammanhanget erinra om uppdraget till bostadsslyrelsen alt 7 med skärptuppmärksamhet följa kostnadsutvecklingen beträffande den statligt belånadenyproduktionen av bostadshus. Uppdraget, som lämnades , gällerfortfarande. Enligt min mening är det viktigt att som en delav kostnadsuppföljningen studerar effekterna av den nya ordningen. Jag avseratt återkomma lill regeringen med ett förslag lill uppdrag i denna fråga. Prop, 1985/86:95 2,4 Konsekvenser för låntagarna De nya reglerna för beräkning av räntebidrag innebär ökadekapitalutgifter förprojekt med överkostnader som överstiger , Hur mycketutgifterna ökar år 1 för några hyreshusprojekt med olika överkostnader framgårav följande sammanställning. Vid beräkningarna har anlagils att låntagaren är ellallmännyttigt bostadsföretag och atl del schablonberäknade pantvärdet är ca /m". Utgiftsökning år 1 för projekt med 12,5, 17,5, 22,5 resp,överkostnad där låntagaren är ett allmännyttigt liostadsföretag. procent av del schablon- rumslägenhet (80 m-) teutgiften (efter avdrag av räntebidrag) för bostadslån och underliggande lån 2,5 Konsekvenser för staten och kommunerna Vid en oförändrad standard i bostadsproduktionen bör denya ränlebi-dragsreglerna leda lill att produktionskostnaderna begränsas,vilket i sin lur medför atl räntebidragen blir mindre än vad de eljest skullebli. En minskning erhålls också genom atl bidragen för projekt med höga överkoslnaderunder en följd av år blir lägre än enligt nuvarande ordning. En motsatt effekt,dvs, en ökning av bidragen, erhålls om standarden ökar. Sammantaget torde deolika effekterna dock bli att statens utgifter för räntebidrag blir lägre änvad de skulle ha blivit med oförändrade villkor. 2,6 Kostnadsprövning för slyckebyggda småhus Mitt förslag: Produktionskostnadsprövningen för slyckebyggdasmåhus las bort. Skälenför förslaget: I årets budgetproposition (prop, 1985/86:100 bil, 13) föreslåsall den s, k, köpeskillingskonlrollen, som sker vid överlåtelse av småhus,slopas, I samband med att kontrollen infördes för slyckebyggda småhus framhöllsatl den indirekt skulle leda till etl bättre underlag för produklionskoslnadsprövningenoch all detta skulle kunna ske utan en ökad kontroll från länsbostadsnämndernassida. Enligt min mening bör koslnadsprövningen las bort närköpeskillingskontrollen slopas. Härigenom kan nämndernas arbete begränsas. Jagförordar alt koslnadsprövningen för slyckebyggda småhus tas bort och att dennya ordningen träder i kraft den , Medhänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag all regeringen föreslårriksdagen all 1, godkännade ändringar i reglerna för beräkning av räntebidrag , och låneunderlag som jag har förordat, 2, godkännavad jag har förordat i fråga om produklionskoslnads prövning för slyckebyggda småhus. Regeringenansluler sig lill föredragandens överväganden och beslular alt genomproposition föreslå all anla de förslag som föredraganden har lagtfram.