prop · G9032 · 1985-12-31 00:00:00 — Detta förhållande hindrar dock inte att enny förening bildas och tillträder förvaltningen av exploateringssamfälligheten, Omen faslighet inom samverkansområdet skall inträda i exploateringssamfälligheten,skall ägaren betala ersättning till övriga delägare för den andel i ett enligt30 § beräknat överskott som tillförs honom genom anslutningen. Förstastycket skall tillämpas även när en fastighets andelstal höjs. Paragrafenmotsvarar 37 § anläggningslagen. Den innehåller bestämmelser om ekonomiskreglering när en fastighet inträder i en bestående exploateringssamfällighetoch när en faslighets andelstal höjs. Idessa fall skall fastighetens ägare enligt/örs/a stycket betala ersättning förden andel i samfällighetens överskott som filiförs honom genom anslutningen.Hur överskottet beräknas anges i 30§. Närsamfälligheten förvaltas av en samfällighetsförening, innebär en anslutningautomafiskt att fastighetsägaren blir skyldig att efter fastighetens andelstalbidra lill betalning av föreningens förbindelser. Vid beräkningen av överskottenligt 30 § skall hänsyn därför tas till sådana förbindelser. Här börframhållas att en förenings förbindelser hör även den fordran på föreningensom delägarna har för värdet av tillskjuten mark. Förvaltas samfällighetendäremot direkt av delägarna, innebär anslutningen inget ansvar för deförbindelser som de tidigare delägarna åtagit sig. Somöverskott skall i detta fall anses värdet av utförda anläggningar. Del syneslämpligl att ersättningsskyldigheten enligt denna paragraf då helt eller delvisfullgörs på så sätt att den inträdande genom särskild utfästelse övertaransvarei för en del av dessa förbindelser (jfr prop. 1973:160 s. 258), Nären redan ansluten fastighets andelstal höjs behövs en ekonomisk reglering av iprincip samma slag som vid nyanslutning. Delta regleras i andra stycket. Omen fastighet utträder ur exploateringssamfälligheten, skall ägaren tillerkännasersättning av övriga delägare för den andel i ett enligl 30 § beräknatöverskott som han föriorar genom utträdet. Föreligger enligt samma paragrafunderskott skall han betala ersättning för sin andel i detta. Förstastycket skall fillämpas även när en fastighets andelstal minskas. Prop.1985/86:2 89 Idenna paragraf meddelas bestämmelser om ekonomisk reglering när en fastighetutträder ur en bestående samfällighet och när en fastighets andelstal minskas.Bestämmelsen motsvarar 38 § anläggningslagen. Påmotsvarande sätt som vid inträde skall ägaren till en fastighet som utträdererhålla ersättning för sin andel i ett eventuellt överskott. Förvallassamfälligheten av en samfällighetsförening torde det åligga denna alt betalaersättning till den utträdande för den andel i samfällighetens överskott somhan förlorar genom utträdet, I annal fall får skyldigheten anses åvilakvarvarande delägare i samfälligheten, var och en efter sill andelstal (jfrprop, 1973:160 s.259). Föreligger underskott, vilket endast kan förekomma vidföreningsförvaltning, är den utträdande skyldig aU betala sin andel härav tillsamfällighetsföreningen. Debestämmelser, som gäller vid en fastighets utträde ur en beståendesamfällighet, bör tillämpas på motsvarande sätt när en fastighets andelstalminskar. Stadgande härom finns i andra stycket. Förvallasexploateringssamfälligheten av en samfällighetsförening, skal! vid tillämpningav 28 och 29 §§ samfällighetens överskott eller underskoll anses motsvaraskillnaden mellan värdet av gjorda investeringar och föreningens tillgångar, åena sidan, och föreningens förbindelser, å den andra, Iandra fall skall värdet av gjorda investeringar anses som överskott. Paragrafen,som motsvarar 39 § anläggningslagen, anger grunderna för beräkning av överskotteller underskott i de fall som regleras i 28 och 29 §§, Innehållet i paragrafenöverensstämmer i sak med utredningens förslag. Enligl betänkandet skall 39 §anläggningslagen i sin helhet tillämpas vid förändringar i fråga omdelägarkrets och andelstal. Det innebär bl. a. att värdet av befintligaanläggningar skall uppskattas efter vad som är skäligt med hänsyn främst lillkoslnaderna för anläggningarnas utförande och till anläggningarnas ålder ochfortsatta användbarhet. Till skillnad frånutredningsförslaget på denna punkt anser jag att det inte bör lagfästas vilkenmetod som skaU användas vid värderingen av anläggningarna. Eftersom det är iförsta hand investeringarnas effekter på fastigheternas marknadsvärden somskall bedömas, kan en kostnadsvärdering inte vara annat än ett hjälpmedel idelta sammanhang. Värdet av en anläggning kan avvika frånkostnaden för densamma på grund av l.ex. ändrade behov av anläggningen, högrekvalitet på utförandet än erforderligt, slitage, ålder m.m. För alt inte låsabedömningarna i dessa situationer innehåller mitt förslag inget stadgande pådenna punkl. Jag vill därmed betona att det här mer är fråga om enskälighetsbedömning än en på mätbara faktiska förhållanden grundad matematiskberäkning (jfr prop. 1973:160 s. 260), Prop.1985/86:2 90 Ifråga om betalning av ersättning enligt 28 eller 29 § tillämpas 22 §, Paragrafenöverensstämmer med molsvarande regler i 40 § anläggningslagen. Enöverenskommelse att en fastighet skall inträda i eller utträda urexploateringssamfälligheten eller alt en fastighets andelstal skall ändras harsamma verkan som beslut vid ny exploaleringsförrättning, om den godkänns avfaslighelsbildningsmyndigheten. Sådant godkännande får lämnas endast om det äruppenbart att överenskommelsen inte strider mot denna lag. Paragrafenmotsvarar 43 § anläggningslagen. Fastighetsbildningsmyndighetenfår godkänna en överenskommelse endast om det är uppenbart att den intestrider mot denna lag. Därmed avses sådana regler som inte kan åsidosättasgenom överenskommelse mellan de berörda sakägarna, t. ex. de grundläggandekraven för att exploateringssamverkan skall få ske. Överenskommelsen måsteockså ligga inom ramen för vad som medges i detaljplanen ellerområdesbestämmelserna. En överenskommelse kan innebära att inträde isamfälligheten medges för en fastighet som är belägen inom samverkansområdetoch vars ägare tidigare avböjt att delta. Däremot kan inte en faslighel, somligger utanför samverkansområdet, inträda genom en överenskommelse. Enöverenskommelse som innebär att samfällighetens möjligheter att genomföraexploateringsföretaget allvarligt försvåras bör inte heller godkännas. Överhuvud taget bör en överenskommelse inte godkännas om det råder minstatveksamhet om överenskommelsens förenlighet med denna lag (jfr prop, 1973:160s, 263), förvaltar exploateringssamfälligheten bör enöverenskommelse träffas mellan föreningen och ägaren av den fastighet som skallinträda i eller utträda ur samfälligheten. Föreligger delägarförvaltning måstesamtliga delägare biträda överenskommelsen. Överenskommelsen bör i allmänhetupprättas skriftligen. Den kan emellertid också ingås vid ettförrätlningssammanträde och tas upp i protokollet. Ifråga om överklagande av beslut eller åtgärder av faslighelsbildningsmyndighetenenligl denna lag tillämpas 15 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988).Bestämmelserna om fasfighetsbildningsbeslul skall därvid ull-lämpas även påexploaleringsbeslutet. Vidtillämpning av 15 kap. 6§ faslighetsbildningslagen i ärenden om godkännnandeenligt 32 § denna lag räknas besvärsfiden förfastighetsbildningsmyndighetens beslul. Beslut om sådant godkännande får överklagasav på det sätt och inom den lid som gäller för sakägaresÖverklagande av exploateringsbeslut. Prop.1985/86:2 91 Paragrafenhar utformats med 30 § anläggningslagen som förebild och har getts den lydelsesom lagrådel har föreslagit (bilaga 4), Reglernaom förfarandet vid förrättning för exploateringssamverkan har i allt väsentligtanpassats till motsvarande bestämmelser i fastighetsbildningslagen (jfr 9§).Bestämmelserna om domstolsprövning har därför i första stycket utformats i näraanslutning till 15 kap, fastighetsbildningslagen. De bestämmelser som ikapitlet avser fastighetsbildningsbeslut skall därvid tillämpas påexploateringsbeslutet. Somjag närmare beskrivit i den allmänna motiveringen (avsnitt 2,5.6) har enexploateringssamfällighet tillagts förhållandevis långtgående befogenheter attta i anspråk behövlig mark för exploateringsföretagel även från fastighetsägaresom avböjt att delta. gäller åtskilliga regler som tillgodoser sådanafastighetsägares intressen, bl, a. skyldigheten enligt 4 § att söka alternativalösningar för exploateringen, opinionsvillkoret i 5 §, skydd av bebyggd mark i17 §, begränsningarna i rätlen att överföra mark enligt 19 § samtsamfällighetens skyldighet alt inlösa mark enligt 20§. Icke dellagandefastighetsägare kommer därmed atl i egenskap av sakägare kunna överklaga del av de beslut som fattas under exploateringsförrättningen. Iandra stycket har tagits upp en bestämmelse som klargör att besvärsfiden iärenden om godkännande enligt 32 § skall räknas förfaslighetsbildningsmyndighetens beslut. Även kommunen fär föra talan mol ettsådant beslut. Bestämmelsernai 16-18 kap. faslighetsbildningslagen (1970:988) om rättegången ifastighetsbildningsmäl skall tillämpas pä mål som fullföljs enligt 33 §, Därvidskall i fråga om ersättning med anledning av fastighetsreglering enligt 19eller 20 § gälla vad som föreskrivs beträffande mål om inlösenersättning. Enligtdenna paragraf skall 16-18 kap. fasfighetsbildningslagen lillämpas på mål somfullföljs enligt 33§, 16kap. fastighetsbildningslagen behandlar förfarandetvid fastighetsdomstol, 17kap. rättegången i hovrätt och 18kap. rättegången ihögsta domstolen. I denna del överensstämmer paragrafen med 31 § första siycketanläggningslagen. 14 § faslighetsbildningslagen skall i mål om markersättning m.m.sakägare, som avstår mark eller särskild rättighet, fä gottgörelse för sinkostnad oberoende av utgången av målet, Molsvarande princip bör gälla i frågaom överföring av mark från fastigheter som inte deltar iexploateringssamfälligheten, dvs, när fastighetsreglering sker med slöd av 19eller 20§, Ett stadgande härom har tagits upp i paragrafen. Prop.1985/86:2 92 Dennalag träder i krafl den , Densom innehar en faslighet med ständig besittningsrätt eller med fideikommissrättskall vid tillämpningen av denna lag anses som fastighetens ägare. Vadsom enligt denna lag gäller för del fall alt en fastighet svarar för fordranskall tillämpas även när en faslighel besväras av rätt till avkomst eller annanförmån. Ibestämmelserna om lagens ikraftträdande har jag tagit upp några äldrerättsinstitut som är under avveckling. Sålunda stadgas att den som innehar enfastighet med ständig besittningsrätt eller fideikommissrätt skall vidtillämpning av lagen anses som fastighetens ägare. Den ständiga besittningsrättenutgörs i huvudsak av s.k. åborätt och rätt till ofri tomt i stad. Vidare harangetts atl vad som gäller för en faslighel som svarar för fordran även skallgälla när en fastighet besväras av avkomsträtt eller annan förmån. Enmotsvarighet till dessa bestämmelser finns i 5 § och 6§ första stycket lagen(1973:1151) om införande av anläggningslagen (1973: 1149) och lagen (1973:1150)om förvaltning av samfälligheter. Medhänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag atl regeringen delsanta det av lagrådet granskade lagförslaget med vidtagna ändringar, delsgodkänna vad jag har förordat om undantag från markvillkoret i Regeringenansluter sig fill föredragandens överväganden och beslutar att genomproposition föreslå att anta de förslag som föredraganden har lagtfram. Prop.1985/86:2 93 Nuvarande ordning samt sammanfattning vad avser exploateringssamverkanav betänkandet (SOU 1979:65,66) Ny plan- och bygglag 1 Nuvarande ordning för genomförande av bebyggelseplaner Enligtgällande byggnadslagsfiftning är det samhället som har ansvaret för att genomplanläggning bestämma om bl. a. tätbebyggelse skall få komma till stånd. Detkommer till uttryck i 5 § andra siycket byggnadslagen. För att mark skall fåanvändas till tätbebyggelse fömtsätts enligt bestämmelsema i detta stycke att markenvid planläggning prövats från allmän synpunkt lämpad för ändamålet. Ansvaretför att genomföra detaljplaner, dvs. stads- eller byggnadsplaner, är däremotdelat mellan i första hand kommunen och fastighetsägarna. Kommunensansvar för att genomföra en stadsplan är i princip begränsat fill gator ochandra allmänna platser. För detta genomförande finns i byggnadslagstiftningenflera regler om rätt och skyldighet för kommunen att lösa mark som enligtplanen är avsedd för gator eller andra allmänna platser och om skyldighet attanlägga och underhålla gator m. m. Kommunenhar emellertid också rätt att lösa kvartersmark inom omräden med stadsplan. Omtomtindelning har skett och fastighetsägarna inte genomför den inom viss tidefter fastställandet, kan nämligen kommunen lösa tomtdelar för att genomföratomtindelningen. I övrigt ankommer det på fastighetsägarna att genomförastadsplaner. Inomområden med byggnadsplan svarar fastighetsägarna för genomförandel beträffandesåväl kvartersmark som vägar och annan mark för allmän plats. För att utföraoch underhålla anordningar som är gemensamma för flera fastigheter kan envägförening enligl 3 kap, lagen (1939:608) om enskilda vägar bildas ellergemensamhetsanläggning enligt anläggningslagen (1973:1149) inrättas. Byggnadslagstiftningensaknar i övrigt i stor utsträckning medel för samhället att få till stånd ettaktivt genomförande av de åigärder som fömtsätts när marken är i enskild ägo.Eftersom kommunen i sådana situationer är beroende av markägarnas vilja ochförmåga att genomföra planer, kan dessa i hög grad inverka på både fidpunktenför och omfattningen av genomförandet. Riksdagenfastställde riktlinjer för samhällets markpolitik (prop. 1967:90 resp.100, L3U 1967:54 resp. SU 1967:100). I sammanhanget uttalades bl. a. att enaktiv markpolitik är nödvändig för att samhället skall fåtillfredsställande kontroll över den komplicerade process 1985/86:2 94 Kommunerna har med hjälp av statligt kreditstöd i formav markförvärvslån och tomträltslån förvärvat stora markområden förbebyggelse. De uttalanden som gjordes i anslutning till de nämndapropositionerna har senare preciserats i olika sammanhang, Enannan lösning för en kommun att skaffa sig nödvändig kontroll överplangenomförandet är aU ingå s. k. exploateringsavtal med markägaren. Exploateringsavtalhar fått en stor betydelse i genomförandeprocessen. När en stadsplan eller enbyggnadsplan antas ställer kommunen ofta som krav att ett exploateringsavtalskall upprättas. Avtalets giltighet görs därvid beroende av att planenfastställs i huvudsaklig överensstämmelse med det förslag som ligger till gmndför avtalet. Exploateringsavtalanvänds för att komplettera bestämmelserna i den formella planen ochbestämmelser i sådana författningar som berör genomförandet. Avtalet utformasibland som ett styrinstmment för genomförandet (från detaljplanens antagande ikommunen till den planerade bebyggelsens färdigställande). Det kan ocksåbegränsas till att reglera vissa åtgärder, som behövs för att åstadkommafärdig tomtmark. Någraregler om exploateringsavtal finns inte i nu gällande lagsliftning. I tvåavseenden ger dock byggnadslagen gmnd för upprättande av exploateringsavtal.Inom områden med stadsplan kan med stöd av 70 och 73 §§ byggnadslagen förordnasatt exploatören skall avslå mark, som behövs för gator eller andra allmännaplatser eller allmänna byggnader samt att han skall bekosta anläggande av gatoroch anordningar för vatten och avlopp. Beträffandebyggnadsplanelagd mark kan en exploatör med stöd av 113 § byggnadslagenförpliktas atl utan ersättning upplåta obebyggd mark, som behövs för en vägeller någon annan allmän plats. Vidare kan del förordnas om nybyggnadsförbud intilldess att vägar, vattenförsörjning och avlopp för området har anordnats ierforderlig mån (110 § andra stycket byggnadslagen). Bestämmelsersom motsvarar reglerna i 73 § byggnadslagen om gator, vatten och avlopp saknasvid exploatering inom en byggnadsplan. Det är emellertid trots detta ganskavanligt att en exploatör i ett exploateringsavtal åtar sig att inom enbyggnadsplan anlägga vägar och anordningar för vatten och avlopp. Dengängse formen för elt exploateringsavtal är således att avtalet träffas mellankommunen och en markexploatör. Exploatören är redan när avtalet träffas ägaretill marken och behåller sådana delar av området som utgör kvartersmark förenskilt bebyggande, medan mark för gator, allmänna platser m, m. avstås tillkommunen eller till en blivande anläggningssamfällighet när marken har ställtsi ordning för det avsedda ändamålet. Prop.1985/86:2 95 Påsenare tid har en annan (sekundär) typ av exploateringsavtal blivit alllvanligare. Kommunen är i dessa fall ägare lill markområdet och infordrar anbudpå områdets bebyggande. Den exploatör som efter bedömning av inkomna förslaganses böra komma i fråga för uppdraget, fär genom avtalet överta den kommunägdamarken, genomföra exploateringen och därefter överlämna till kommunen de anläggningar,gator, vägar, ledningar m. m. som skall betjäna området. Denna typ av avtalbenämns ibland "markupplåtelseavtal". Markupplåtelsen sker mångagånger efter upphandling genom anbudskonkurrens i kommunens regi. Upplåtelsenkan även ske till en viss producent utan föregående upphandling, varefterbyggnadsarbetena upphandlas i konkurrens. Avtalen innehåller ofta bestämmelsermed syfte att reglera förhållandet mellan exploatör och kommande köpare. Teknikenmed exploateringsavtal fömtsätter i praktiken att marken är i en eller ettfåtal exploatörers hand. Är äganderätten mer splittrad ger lagstiftningen f, n.endast i vissa avseenden eller i vissa fall möjligheter att underlätta ettsamordnat plangenomförande. Med stöd av fastighetsbildningslagen kan sålundafastighetsindelningen bringas i överensstämmelse med planen.Fastighetsbildningslagen är uppbyggd så att sådana åigärder skall kunnagenomföras oberoende av om de berörda fastighetsägarna kommer överens eller inte.Vissa regler hindrar dock alltför omfattande förändringar. I endast två fallkan fastighetsreglering innefatta fullständig inlösen av fastighet. Inlösen kansåledes ske dels för atl genomföra en fastställd tomfindelning, dels för altgenom fastighetsreglering åstadkomma en allmän förbättring avfastighetsbeståndet när området omfattar mark till ett flertal fastigheter medskilda ägare. Genomanläggningslagen kan anläggningar, som är av stadigvarande betydelse för flerafastigheter, inrättas som gemensamhetsanläggningar. Liksomfastighetsbildningslagen är anläggningslagen uppbyggd på det sättet, attsådana gemensamma anläggningar som är nödvändiga för atl genomföra en plan kaninrättas i princip oberoende av om de berörda fastighetsägarna kommer överenseller inte. somen fastighetsägare kan ta initiativ till åtgärder enligtfastighetsbildningslagen eller anläggningslagen för att genomföra en plan. Sammanfattningsvis kansåledes sägas att del för att genomföra en plan i princip krävs aktiva insatserav markägarna inom planområdet. Gällande ordning erbjuder endast begränsademöjligheter atl få till stånd samordnade aktiva insatser inom planområdet däräganderätten är uppdelad på flera olika händer. Det kan därför vara svårt att inomsådana områden få till stånd exploateringsavtal ochfastighetsbildningslagstiftningen ger inte tillräckligt stöd för ensamordning. 1 sådana fall fordras således i praktiken att kommunen aktivtengagerar sig i genomförandet genom förvärv av marken eller åstadkommande avexploateringsavtal. Prop.1985/86:2 96 Fördelningav ökat markvärde tillföljd av plan Enannan olägenhet som uppkommer vid tätortsutbyggnad gäller fördelningen meUanfastighetsägarna av markens värdehöjning. När en detaljplan fastställs medfördet nämligen normalt en värdehöjning inom det planlagda området. Värdehöjningenmotsvarar bl, a. värdet av den genom planen tillkommande rätten tillbebyggelse. Är fasfighetsindelningen splittrad inom området, ligger det isakens natur att detta värde ofta blir ojämnt fördelat mellan fastighetsägarna,eftersom värdehöjningens storlek i hög grad beror på storleken eller arten avden rätt till bebyggelse som de olika fasfigheterna tilldelas enligt planen.Fastigheter som inte får sådan rätt, t. ex. genom att de läggs ut som allmänplats, får inte alls någon värdehöjning. Skallfastigheter eller fastighetsdelar inlösas enligt byggnadslagen eller förvärvasenligt expropriationslagen åstadkoms inte heller någon fördelning av endetaljplans värdeutfall på de berörda fastighetsägarna. Vidfastighetsreglering enligt faslighetsbildningslagen finns däremot ett systemför viss värdeutjämning. Fastighetsbildningslagens syslem medför dock vissasvårigheter att åstadkomma en utjämning av en detaljplans värdeutfall.Svårigheterna bottnar i att fastighetsbildningslagens tilldelningsregler iprincip fömtsätter att en fastighets användningssätt inte förändras, medan endetaljplan oftast leder till en förändrad användning av de berördafastigheterna. Vid den värdering, s. k. likvidvärdering, som sker i samband medmarköverföringar för att bestämma fastigheternas ersättning efter det att en nyeller ändrad plan fastställts, tvingas man beakta den fördelning av rätten tillbebyggelse som planen inneburit. Avträdaren av marken tillgodogör sig därmedplanens värdeutfall och en faslighet som inte fått någon rätt till bebyggelsefår inte del av värdeutfallet. Viden planläggning skall enligt 4 § byggnadslagen såväl allmänna som enskildaintressen tillbörligen beaktas. Att det således saknas medel för värdeutjämningmellan fastigheter som berörs av en detaljplan utgör en betydande olägenhet iplanläggningsarbetet. Från allmän synpunkt angelägna planlösningar, som skulleinnebära ett ojämnt värdeutfall, kommer ofta inte till stånd. är det medhänsyn härUll mycket svårt att över huvud taget få till stånd en planläggningav någorlunda rimlig kvalitet av områden med flera ägare. Å andra sidan händerdet inte sällan atl planlösningar ger värdeutfall som från fastighetsägarnassynpunkt framstår som helt slumpartat. 2 behandling av frågan om exploateringssamverkan Såvälfrågan om en samordning vid plangenomförande av enskilda intressen som fråganom värdeutjämning inom ett planområde har varit föremål för debatt under långlid. Prop.1985/86:2 97 Undermitten av 1960-talel aktualiserades dessa frågor med avseende på frågan omsamverkan mellan fastigheter för utvinning av sten och gms, I samband medbehandlingen av nalurvärdsutredningens förslag till naturvårdslag begärderiksdagen en utredning om möjligheterna att införa en lagsliftning omgmssamfälligheter (L3U 1964:41 s. 93, rskr 1964:371). Frågan har däreftertagits upp i flera motioner under slutet av 1960- och . Ettförslag till lagstiftning om täktsamverkan lämnades av gmstäktskommittén ibetänkandet (SOU 1972:46) Landskapsvård genom täktsamverkan. Förslaget leddeinte fill någon lagstiftning. Frågan togs senare upp av naturvårdskommittén somi betänkandet (SOU 1979:14) Naturvärd och täktverksamhel lade fram elt förslagtill lagstiftning om täktsamverkan. Fråganom värdeuljämning mellan fastigheter vid detaljplanläggning behandlades avexpropriationsutredningen (SOU 1969:50 och 51) som föreslog särskilda reglerom värdeuljämningsexpropriation. En allmän uppfattning den gången blandremissinstanserna var atl syftet med expropriations-utredningens förslag vargott men att utredningens förslag var behäftat med sådana brister att det inteborde genomföras. Föredragande statsrådet ansåg att en gmndläggande svaghet iutredningens förslag var att utjämningen avsågs åstadkommas genom att kommunenlöste in mark, fastän det var fråga om mark som kommunen inte önskade förvärva.Statsrådet uttalade vidare att mycket i och för sig talade för behovet av ettvärdeul-jämningsinstitut i samband med planläggning men att del fanns anledningatt överväga om inte frågan borde lösas efter andra vägar än dem utredningenföljt. Frågan överlämnades till bygglagutredningen för fortsalt utredning,