prop · G9032 · 1985-12-31 00:00:00 — Efter medgivande av alla fordringshavare ellerfastighetsbildningsmyndighelens konstaterande all regleringen är väsentligenutan betydelse för rättsägare - s. k. oskadlighetsprövning - får dockinbetalning underlåtas. I fråga om ersättningens storlek gäller bl. a, atl denfår gmndas på överenskommelse som innebär avsteg från lagens ersättningsreglerendast efter fordringshavares medgivande, såvida inte oskadlighetsprövning kanske. Möjligheten att ta ut beslutad ersättning av den betalningsskyldige ärtryggad genom lagen om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning. Viden fastighetsreglering inom samverkansområdet har fastighetsbildningsmyndighetenlika stort ansvar för panträltshavare som eljest. Om fördelning av mark enligtandelstalen inte kan ske fullt ut, skall enligt 18 § andra meningen skillnadenutjämnas med ersättning i pengar. Ersättningarna enligt 18 §denna lag är avsedda att tas upp med avräkning enligl 5 kap. 15 §fastighetsbildningslagen, I avräkningen skall också tas upp ersäUning enligt 21§ denna lag för mark som överförts från fastighet som inte deltar i samverkan.Som jag redovisat utgör ersätt-ningama fastighelsbildningslikvider enligtfastighetsbildningslagen, vilka normalt skall inbetalas till statenslantmäteriverk för fördelning mellan fordringsägare i fastigheter som minskar ivärde. Prop.1985/86:2 80 Detta gäller även det fall all ersättning skall utgå tilleller betalas av delägarna i en marksamfällighel. Som jag tidigare nämnde blirbetalningar i de nu avsedda fallen tryggad av förmänsrätt enligt den nyssaviserade ändringen i lagen om förmånsrätt för fordran på grund avfastighetsbildning. Förhållandetär i princip detsamma för innehavare av fordran i fastigheter som ingår iexploateringsföretaget, I dessa fall skall fastigheterna enligt 18 § tilldelasbebyggbar mark eller, om det inte kan ske fullt ut, tilldelas ersättning ipengar. För betalning av sådan ersättning gäller 5 kap. 16 §fastighetsbildningslagen. Ivissa fall kan det för genomförande av exploateringen vara lämpligt att markfrån en deltagande fastighet överförs till en marksamfällighet. Andelen imarksamfällighelen kommer då att tillhöra de deltagande fastigheterna ochutgör således även i fortsättningen säkerhet för fordran. Sker avstyckning frånmarksamfällighelen, skyddas fordringshavare genom bestämmelserna i 10 kap. 2§andra stycket fastighetsbildningslagen. Dessa innebär att avstyckning, i defall delägande fastighet svarar för inteckning, får ske endast om ett belopp,som enligt fasfighetsbildningsmyndighetens bedömning motsvarar värdet av denintecknade fastighetens andel i den mark som avstyckas, inbetalas tillmyndigheten för fördelning. Inbetalning behöver dock inte göras ominteckningshavaren ger siU medgivande till avstyckningen elleroskadlighetsprövning görs, Omexploateringssamfälligheten begär det, får fastighetsbildningsmyndighetenförordna att fastigheter, som inte ingår i exploateringssamfälligheten, genomfastighetsreglering helt eller delvis skall avstås och överföras till en ellerflera fastigheter eller bilda en samfällighet för de deltagande fasfigheterna.Sådant förordnande får dock meddelas endast under fömtsättning att 1. marken är belägen inomsamverkansområdet och omfattas av en detaljplan som har antagits efter det attexploaleringsbeslutet vann laga kraft, 2. det framgår av planen att denskall genomföras enligt denna lag och 3. marken behövs för attexploateringen skall kunna genomföras i enlighet med planen. Iförhållande till 19 § i förslaget i den återkallade propositionen 1981/82:221har endast sädana ändringar gjorts som föranleds av att dagens stads- ochbyggnadsplaner enligt PBL ersätts med en enda planform - detaljplanen - och attden statliga faställelseprövningen slopas. Som jag har anfört bl, a.i den allmänna motiveringen (avsnitt 2,3.2) skall en exploateringssamfällighetha rält att överta sådan mark inom samverkansomrädel som omfallas av en antagendetaljplan och som tillhör fasfigheter vars ägare avböjt deltagande iexploateringsföretaget, Sådani övertagande får dock ske endast om markenomfattas av en detaljplan som har antagils efter del att exploateringsbeslutetvann laga kraft och endast i den 1985/86:2 81 utsträckning som behövs för att exploateringen skall kunnagenomföras i enlighet med exploaleringsbeslutet. Som ytterligare förutsättninggäller att det av planen skall framgå att den skall genomföras enligt dennalag. Bestämmelser om detta tas upp i förevarande paragraf. Som jag fömt nämndegäller hämtöver skyddsregeln avseende bebyggd mark i 17 §. Den mark som avstås torde normall tillföras någondellagande faslighet eller bilda en marksamfällighet. Den kan emellertid ocksåtillföras t, ex. en gatufasUghet som ägs av kommunen. Den rätt somexploateringssamfälligheten fär är således till sin natur inget annat än enrätt lill marköverföring, som kan innebära att all mark ull en fastighetöverförs till en annan enhet inom samverkansområdet. Om en fasfighetsreglering med stöd av denna paragraf måsleske innan det ännu kan avgöras vart marken skall överföras, bör den tillförasen samfällighet. Detta förutsätter emellertid alt fastighetsbildningslagen ändras.Enligl gällande bestämmelser får nämligen samfälligheter i princip endastbildas för ändamål som är av stadigvarande betydelse för flera fastigheter (6kap, 1 § fastighetsbildningslagen), I förslaget till följdlagsliftning tillPBL som regeringen remitterade till lagrådet, föreslås en nybestämmelse i fasfighetsbildningslagen som gör det möjligt all bilda särskildasamfälligheter av mark som ingår i samverkansområdet för enexploateringssamfällighet. När fråga uppkommer om överföring av mark enligt 19 §gäller de bestämmelser om förfarandet som anges i 8 kap. 7 §faslighetsbildningslagen. De innebär bl, a, att ägaren till den faslighet somblir föremål för marköverföring och övriga berörda sakägare skall underrättasom överföringen innan regleringsfrågan får företas lill slutlig behandling ochatt anmälan skall göras till inskrivningsmyndigheten för anteckning ifaslighetsboken. Ägaren till fastigheten är också skyldig att lämnaupplysningar om innehavare av särskilda rättigheter i fastigheten.Hänvisningen till 8 kap. 7§ fastighetsbildningslagen medför vidare att ettförordnande om marköverföring skall tas upp i fastighetsbildningsbeslutet. Om ägaren till en fastighet som inte ingår iexploateringssamfälligheten begär det, skall mark från den fastigheten inlösasoch genom fastighetsreglering överföras till en eller flera fastigheter ellerbilda en samfällighet för de deltagande fastigheterna. Skyldighet atl lösamarken föreligger dock endast under fömtsättning att 1, marken ärbelägen inom samverkansområdei och omfattas av en detaljplan som har antagitsefter det alt exploateringsbeslutet vann laga kraft, 2, det framgår avplanen att den skall genomföras enligt denna lag och, 3, marken behövsför att exploateringen skall kunna genomföras i enlighet med planen. Inlösen skall begäras hos fastighetsbildningsmyndighetensenast efter det att beslutet alt anta detaljplanen vann lagakraft, 6 1985/86. Prop.1985/86:2 82 Paragrafenmotsvarar 20 i den återkallade propositionen 1981/82:221 med de sakligaförändringar som är föranledda av au förevarande lag samordnas med PBL. Paragrafenmotsvarar i huvudsak vad som har föreslagits i PBL (14 kap. 1 § första siycket)beträffande mark som enligt en detaljplan är avsedd för allmän plats. En skillnadi förhållande till del förslaget är att den nu föreslagna 20 § omfattar ävenmark som är avsedd för enskilt bebyggande, Mofivet till denna skillnad har jagutvecklat i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5,4). Närfråga väcks enligt denna paragraf är förrättningsformen den mest lämpade förreglering av ersättningsanspråken. Det är då möjligt atl genomföraregleringarna vid samma förrättning som övriga marköverföringar iexploateringsföretaget och överföra den ianspråktagna marken till de fastighetersom sluUigl skall motta den. Begäranom inlösen skall enligt andra stycket göras senasl efter det attbeslutet att anta planen vann laga kraft. Som jag har anmärkt i den allmännamotiveringen (avsnitt 2.5.4 och 2,5,6) har fidsgränsen valts föratt ge fastighetsägare, som är berättigad att begära inlösen, skäligt rådmmutan att för den skull fördröja genomförandet av exploateringssamverkan. Detleder bl, a, fill att fiden för exploateringssamverkans genomförande bör i defall en inlösensituation kan påräknas, inkludera sexmänadersfristen. Ommark enligt 19 eller 20 § överförs till annan fastighet eller till ensamfällighet, skall ersättningen bestämmas med tillämpning av 4kap, expropriationslagen(1972: 719), Hänsyn skall dock inte tas till den inverkan som detaljplanen kanha haft på markens värde. Vidbestämmande av ersättning enligt första stycket skall vad som sägs i 4 kap. 3§expropriationslagen fillämpas i fräga om värdeökning som ägt rum under tidenfrån dagen lio år före den då exploaleringsbeslutet vann laga kraft. Ominnehavaren av en rättighet som minskar en fastighets värde är berättigad fillersättning, skall det värde som tillgodoräknas fastighetens ägare minskas medett belopp som motsvarar den värdeminskning för fastigheten som rättigheten harinneburit. Om det värde som skall tillgodoräknas faslighetens ägare ej kanminskas utan att skada uppkommer för innehavare av fordran med bättre rätt,minskas i stället ersättningen till rättighetshavaren med motsvarande belopp. Närersättning skall bestämmas i samband med marköverföring enligt 19 eller 20 §skall enligl första stycket bestämmelserna i 4 kap. expropriationslagentillämpas med vissa modifikationer. Hänvisningen innebär i huvudsak följande.För en fastighet som överförs i sin helhet skall löseskilling betalas medbelopp som motsvarar fastighetens marknadsvärde. Överförs bara en del av enfastighet, skall ersättningen betalas med belopp som Prop.1985/86:2 83 motsvararden minskning av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genom överföringen. Ibåda fallen kan fastighetsägaren dessutom få ersättning för annan skada somuppkommer, I vissa fall skall löseskilling och annan ersättning jämkas medtillämpingav bestämmelserna i 4 kap, 2-5 §§ expropriationslagen. Vid beräkning av markensvärde skall i exploateringssammanhang bortses från sådan inverkan på värdet somföranleds av den detaljplan som exploateringen avser. Motivet till dennaföreskrift har jag redovisat i den allmänna motiveringen (avsnitt 2,2.2), Förinverkan från ny eller ändrad detaljplan är principen således densamma somgäller när expropriationstillständ söks först och detaljplan därefter antas,nämligen att man - beträffande mark för enskilt bebyggande - skall bortse fråninverkan av sådan plan när ersättningen bestäms. Är det t. ex. fräga om marksom enligl äldre plan varit avsedd till gata eller annan allmän plats skallersättningen bestämmas på samma sätl som om inlösen skett enligt den äldreplanen. Iandra stycket anges hur 4 kap. 3 § expropriationslagen skall tillämpas vidbestämmande av ersättning. En motsvarande bestämmelse finns i 13 § förstastycket anläggningslagen. Efter mönster från bl. a.fastighetsbildningslagen (5 kap, 12 § tredje stycket) och anläggningslagen (13§ andra stycket) har i tredje stycket tagits in föreskrifter om beräkning aversättningen när det finns rättighetshavare som är berättigade till ersättning, Ersättningenligt 21 § skall betalas efter det att ersätl-ningsbeslutetvann laga kraft. Om ersättningen betalas efter utgången av denna frist, skallränta på ersättningen betalas enligt 6§ räntelagen (1975: 635) frän fristensutgång. Har fillträde skett före fristens utgång, skall ränta belalas ävenenligt 5 § räntelagen från den dag tillträdel skedde till dess betalning skereller till dess ränta skall betalas enligt andra meningen denna paragraf. Paragrafenhar utformats med 32 § anläggningslagen som förebild. Nägra bestämmelser om vemsom skall erlägga ersättningen anges inte i paragrafen. Av reglerna i lagen omförvaltning av samfälligheter följer dock att betalningsskyldigheten skallfullgöras av samfällighetsförening, om sådan bildats, I annat fall har dedeltagande fastighetsägarna enligt allmänna rättsregler solidariskt att svaraför betalningen. I fråga om ersättningarenligt 21 § skall 5 kap, 16 § fastighetsbildningslagen om nedsättning aversättningsbelopp hos myndighet lillämpas. Detta framgår av hänvisningen i 16§till bl,a. 5 kap. 16§ fastighetsbildningslagen. Prop.1985/86:2 84 Överenskommelsemellan fastighetsägare m. m. Undantagfår göras från 11, 17, 18, 21 och 22§§, om de fastighetsägare och andrasakägare vilkas rätt berörs av fastighetsregleringen medger det. Avserregleringen fastigheter som svarar för fordran, får undantag enligt förstastycket med stöd av ägarens samtycke ske endast om även fordringens innehavaremedger del. Besväras en fastighet av gemensam inteckning, fordras dessutom demedgivanden från fastighetsägare och fordringshavare som i 22 kap. 11 §jordabalken föreskrivs för relaxation. Medgivande av rättsägare behövs inte,om regleringen är väsentligen utan betydelse för honom. Förslagetom exploateringssamverkan utgår, som tidigare framhållits, frånatt frivillig samverkan föreligger mellan fastigheternas ägare och attexploaleringsbeslutet kan grundas på den träffade överenskommelsen. I förstastycket anges vilka regler i lagen som får åsidosättas genom överenskommelse.Det gäller reglerna om andelstal (11 §), skydd av byggnad (17§), tilldelning avmark och utjämning i pengar (18§) samt om ersättnings storlek och utbetalning(21 och 22§§), Andrastycket innehåller föreskrifter fill skydd för rättsägare som inte själva kanbevaka sina intressen vid förrättningen. Andra styckel har utformats efterförebild av bl, a, 5 kap, 18 § andra styckel fastighetsbildningslagen. Närexploateringsbeslut har meddelats, skall i faslighetsboken eller tomträttsbokeninföras uppgift om vilka fastigheter som ingår i samverkansområdet. skall även införas beslutade förmånsrätts-belopp. Närexploaleringsbeslutet enligt 25 § har upphört att gälla skall även delantecknas. Somjag har påpekat skall exploateringsbeslutet och det eller de fastighetsbildningsbeslutsom avser markreglering kunna meddelas i en och samma förrättning. Också övrigafastighetsbildningsbeslut m.m. som kan behövas för att genomföra exploateringenkan meddelas i den förrättningen. Exploateringsförrättningen kan således kommaatt pågå under en relativt efler del en ansökan omexploateringssamverkan anhängiggjorts och få betydande verkningar för berördafastigheter. Härtill kommer att en samfällighetsförenings bidragsfordran i dedeltagande fastigheterna i vissa fall är förenad med förmånsrätt. Med hänsyntill bl, a. dessa omsländigheler är det angeläget att kreditgivare och de somavser all förvärva fasligheter som berörs av exploateringen får vetskap omföretaget, I förevarande paragraf har därför föreskrivits att ifastighetsboken eller tomträttsboken skall införas uppgifi omexploateringsbeslutet så snart det har meddelats. Anteckning skall också görasnär beslutet har upphört alt gälla Prop.1985/86:2 85 Av samma skäl bör i förekommande fall också antecknas i fasfighetsbokendel förmånsrättsbelopp som beslutas enligl 13 §, Ifastighetsbildningssammanhang är det gängse förfarandet att anteckning sker ifaslighetsregistret. Med hänsyn till att exploateringssamverkan endast avser enbegränsad tidsperiod anser jag emellertid alt det inte är påkallat atl belastafaslighetsregistret med någon anteckning i frågan, Exploateringsbeslutetupphör att gälla vid den udpunkl när exploateringen enligt beslutet skall varaslutförd. Omdet finns särskilda skäl får fastighetsbildningsmyndigheten förlängatidsfristen. Enligtförsta stycket upphör exploaleringsbeslutet atl gälla vid den fid-punkt närexploateringen skall vara slutförd. Detla innebär ett krav påsamfällighetsföreningen eller de delägare som förvaltar samfälligheten attfullfölja exploateringen inom föreskriven tid. Del medför också att exploateringsbeslutetinte blir gällande utan all någon exploatering sker. När denangivna tidpunkten inträffar upphör exploateringssamfälligheten, såvida inteliden förlängs. Förfallerett exploateringsbeslul upphör den sakrättsliga sammanslutningen av dedeltagade fastigheterna. Av 61 § lagen om förvaltning av samfälligheter följeratt samfällighetsföreningen skall upplösas när exploateringssamfällighetenupphört att bestå. Av andra stycket framgåratt faslighelsbildningsmyndigheten får besluta om förlängning av fidsfristenför exploateringen, om särskilda skäl föreligger. Eftersomexploateringsbeslutet normalt meddelas på elt tidigt stadium i exploateringsprocessen,kommer det ofta all vara svårt att ange tiden när exploateringen skall varaslutförd. En möjlighet att kunna förlänga bör därför finnas. Attofömtsedda händelser inträffar, som gör att den beslutade tiden inte kan hållasbör således vara ett skäl att besluta om förlängning av tiden. Överklagandensom leder till långa handläggningstider hos beslutande myndigheter kan varasådana oförutsedda händelser, Elt annal särskilt skäl kan vara att del bedömsåterstå endast innan en delaljplan finns eller exploateringen äravslutad. Över huvud taget bör förlängning kunna beslutas om ell aktivi arbetepågår för att genomföra företaget och det således finns skäl att anta att delverkligen kommer att genomföras pä avsett sätl. Föriängning bör således kunnabeslulas utan alt sådana ändrade förhållanden som avses i 26 § har inträtt. Omexploateringen inte genomförs på grund av att de föruisättningar som låg tillgrund för exploateringsbeslutet väsenUigt ändrats, kan frågan om atl fortsättaexploateringssamverkan prövas antingen vid en ny förrättning eller vid enomprövning enligt 26 §, Beslul om förlängning avtiden för exploateringen måste fattas innan tidsfristen gått ul ochexploateringsbeslutet upphört. Som regel bör initia- 1985/86:2 86 tivtill förlängningen komma från sakägarhåll, men fastighetsbildningsmyndigheienhar också möjlighet att självmant la upp frågan. Ett sådant initiativ frånmyndigheten kan bli aktuellt då det ursprungliga initiativet till exploateringssamverkankommer från kommmunen. Någon skyldighet för myndigheten att kontrollera om detfinns behov av förlängning av tidsfristen skall dock inte föreligga. Eftersomfrågan om föriängning normalt kommer att bli aktuell under pågåendeförrättning, har fastighetsbildningsmyndigheten ändå ett intresse av att setill att exploateringsbeslutet inte i onödan förfaller. Samrådsskyldigheten medsakägarna och kommunen gäller även i detta sammanhang. Framför allt ärkommunens inställning viktig och kommunens ytlrande bör få stor betydelse förfaslighetsbild-ningsmyndighetens beslut i förlängningsfrågan, Någol särskillmedgivande av kommunen för att förlänga en fidsfrist bör dock normalt intekrävas. Om detaljplanens genomförandetid har gått ut ligger del i sakens naturatt kommunens medgivande inhämias. Beslutom förlängning meddelas inte vid förrättning utan är i likhet med vad somgäller enligt anläggningslagen att betrakta som en särskild åtgärd. I33 § första och tredje styckena anläggningslagen finns föreskrifter sommotsvarar den nu föreslagna 25 §, Verkanav ändrade förhållanden m. m. Inträderinnan exploateringsförrättningen avslutats ändrade förhållanden som väsentligtinverkar på en fråga som har avgjorts slutligt genom exploateringsbeslut, kanfrågan tas upp till förnyad prövning. Enfastighet får utträda ur exploateringssamfälligheten endast om utträdet kanske utan olägenhet för övriga fastighetsägare. Somjag framhåUit i den allmänna mofiveringen (avsnitt 2.4) innebär det av migförordade förfarandet att förrättningshandläggningen kommer att pågå ända tillsde fastighetsregleringsåtgärder som krävs är slutförda. Exploateringsbeslutetkan däremol vinna laga kraft på eU tidigt stadium, t, ex, om ett delbeslulmeddelas för att en samfällighetsförening skall kunna bildas. Paragrafenslydelse överensstämmer med den som lagrådet har föreslagit (bilaga 4). Första stycket motsvarar35 § anläggningslagen och föreskriver att en fråga, som behandlats i eUexploateringsbeslut som vunnit laga kraft, får tas upp till förnyad prövning omändrade förhållanden inträtt som väsentligt inverkar på frågan. Därmed avses iprincip att det skall vara fråga om nya eller ändrade förhållanden av rentfaktisk natur och inte bara om annat bedömande av föreliggande fakta. Omprövningbör dock i vissa fall kunna medges även när föreliggande fakta tidigare bedömtsfelaktigt. Är de deltagande fastigheternas ägare ense om att beslutet börändras och finns det inte hinder av annal slag, bör sålunda omprövning somregel inte Prop.1985/86:2 87 vägras,I vissa sådana situationer kan det dock vara nödvändigt att ocksä kommunenssamtycke inhämtas. Skältill omprövning kan uppkomma av flera anledningar. De planmässigaförutsättningarna kan t, ex. förändras mellan tidpunkten för exploateringsbeslutetoch plangenomförandet. Oförutsedda omständigheter i fråga om de grundläggandefömlsättningarna för exploateringssamverkan o.d. bör också i vissa fall kunnaleda till omprövning, liksom väsentliga förändringar av möjligheterna attavyttra de färdiga tomterna på marknaden. Över huvud taget börexploateringsföretag som på grund av ändrade fömtsättningar visar sig ledatill en klar förlust kunna avvecklas. Det kan också vara ettskäl till omprövning atl en fastighetsägare, som tidigare avböjt att medverka iföretaget, begär att få delta i samverkan, I sådana fall bör fastigheten iförsta hand kunna inträda i samfälligheten efter överenskommelse som godkännsav fastighetsbildningsmyndigheten enligt 32 §. Träffas inte överenskommelse bördet även i sådana fall i princip krävas att ändrade förhållanden har inträffatsom väsentligt inverkar på frågan för att en omprövning skall kunna komma tillstånd. Viden omprövning tillämpas samma förfarande och villkor som vid den urspmngligaprövningen. Således fordras att komunen beslutar om planändring när det gällersådana förändringar som påverkar samverkansområdets avgränsning eller andraförutsältningar för företaget som kan ha getts av kommunen i planen. Ävenopinionsvillkoret skall prövas på nytt. Vid denna prövning skall givetvis deåtgärder som redan vidtagits inom ramen för den pågående exploateringssamverkanbeaktas. Detär emellertid väsentligt för exploateringens genomförande atl kretsendeltagande fastighetsägare inte ändras genom att någon eller någrafastighetsägare utträder. Ett sådani utträde kan annars försätta de kvarvarandefastighetsägarna i en svår situation, särskilt om en fastighetsägare med storandel i företaget begär utträde, 1 andra stycket föreskrivs med hänsyn härtill attutträde ur exploateringssamfälligheten får ske endast om utträdet kan ske utanolägenhet för de andra fastighetsägarna. Det bör således inte godtas som skälför utträdet att kostnaderna för företaget blivit högre än vad fastighetsägarenantog. Har en fastighetsägare endast ett lågt andelstal i exploateringen bördock även en försämrad ekonomi kunna beaktas. Beslutas om ändring ifråga om de fastigheter som skall ingå i exploateringssamfälligheten ochförvaltas samfälligheten av en samfällighetsförening, skall det prövas omföreningen skall upplösas. Ilikhet med vad som gäller enligt anläggningslagen (36 §) lämnar mitt förslagmöjlighet fill att man på två skilda sätt kan klara av den ekonomiska regleringsom föranleds av att exploateringsbeslutet omprövas. Den ekonomiskaregleringen kan tillgå antingen så att den befintliga samfällighets- Prop.1985/86:2 88 föreningenupplöses och en ny bildas eller så att en avräkning sker direkt mellandelägarna enligt 28-30§§, 1 förevarande paragraf regleras möjligheten förfastighetsbildningsmyndigheten att under den pågående förrättningen eller isamband med en ny förrättning förordna om upplösning av en befintligsamfällighetsförening. Förall en samfällighetsförening skall få upplösas krävs att den betalat sinaskulder och skiftat sina eventuella fillgångar. Det kan därför ta lång tidinnan föreningen sluUigt upplösts.