prop · G9032 · 1985-12-31 00:00:00 — Dessa regler är tillkomnaför att i viss utsträckning hålla fastighetsägare skadeslösa för oförmånligaverkningar av planer. Kommunen svarar för skadan genom skyldigheten att lösa inmarken. Förbyggnadsplaner finns en motsvarande skyldighel att ersätta skada till följd avplan i 116§ byggnadslagen. Emellertid skall ersättning enligt den paragrafenutgå med ett årligt belopp och betalas av väghållaren beträffande allmän vägoch i övrigt av vägförening. Enligtförslaget till PBL skall mark, som är avsedd för annat än enskilt bebyggande,inlösas av den som är huvudman för anläggningar på sädan mark, omfastighetsägaren begär det (14 kap. 1 §), Videxploateringssamverkan är avsikten att en utjämning skall ske av planens olikaverkningar mellan de berörda fastighetsägarna. Även sådana planskador som avsesi 14 kap. 1 § förslaget till PBL bör ingå i utjämningen. Enligt min mening börnågon lösenskyldighet för huvudmannen därför inte gälla när det är fråga omexploateringssamverkan, I stället föreslår jag att det i lagen omexploateringssamverkan tas upp en regel som ger ägare av en fastighet, som intedeltar i exploateringssanifälligheten, rätt att begära fastighetsreglering föratt föra över marken till annan fastighet eller till en samfällighet i de nuberörda situationerna. Denna möjlighet bör utvidgas till att gälla även markför enskilt bebyggande i de fall marken behövs för att exploateringen skallkunna genomföras i enlighet med planen. De fastigheter som deltar isamfälligheten hålls skadeslösa genom sin rält att få del av företagelsavkastning, Enliglbestämmelserna i förslaget till PBL (14 kap. 1 §) kan fastighetsägare begärainlösen i princip när som helst. Denna princip kan inte upprätthällas videxploateringssamverkan, eftersom samfälligheten efter genomförandet skallavvecklas. En erinran om detta har tagits in i PBL (14 kap, 1 § tredjestycket), 1 betänkandet har föreslagits att talan om inlösen för bl. a.planskada skall väckas inom tvä är från det att beslutet, på vilken talangrundas, har vunnit laga kraft. Tiden för fastighetsägares rätt atl begärafastighetsbildningsförrättning för reglering av sådan planskada vid exploateringssamverkanbör vara kortare men ändå så lång att den ger berörda fastighetsägare skäligtrådrum. Jag föreslår att ansökan härom bör göras hosfastighetsbildningsmyndigheten frän det att beslutet att antaden plan på vilken talan grundas har vunnit laga kraft. 2.5.5Byggnadsförbud m. ni. 1utredningens betänkande har föreslagits att bygglov för åtgärder påfastigheter, som inte deltar i exploateringssamverkan, skall få lämnas Prop.1985/86:2 46 endastom åtgärderna syftar till att vidmakthålla eller förbättra den verksamhet sompägär på fastigheten, Syftei med förslaget är att hindra att debebyggelsemöjligheter som följer av en detaljplan som är avsedd att genomförasgenom exploateringssamverkan, utnyttjas av fastighetsägare som valt att ståutanför samverkan. Utredningensförslag har mött viss krifik av remissinstanserna, bl, a, därför attbyggnadsnämnden innan man beviljar bygglov tvingas förvissa sig om atl sökandenförfogar över den fastighet som lovet avser, Imilt förslag kommer en fastighetsreglering att ingå som en integrerad del iexploateringsförrättningen, I fasfighetsbildningslagen finns vidfastighetsreglering möjligheter att förordna om att skogsavverkning ellerjord-, grus- eller sandtäkt inte får bedrivas eller att särskilda villkor skallgälla för sådan verksamhet. Sådana förordnanden får meddelas endast om del kanbefaras att regleringen annars väsentligen försvåras eller att oriktigaersättningsbelopp fastställs (5 kap, 21 § fastighetsbildningslagen). Den somuppsåtligen överträder förordnandet kan dömas till böter eller fängelse ihögst (5 kap, 35 § fasfighetsbildningslagen). Omdet behövs för att underlätta förrättningen och säkerställa dess resultat kanvidare fastighetsbildningsmyndigheten förbjuda bl, a. att nya byggnader uppförsutan myndighetens medgivande. Sådant medgivande fär vägras endast om åtgärdenväsentligt försvårar regleringen (5 kap, 22 § fastighetsbildningslagen). Ombyggnad uppförs eller iståndsätts i strid mot ett sådant förordnande, kan denflyttas utan hänsyn till de kostnader och olägenheter som uppkommer försakägare (5 kap. 25 § andra stycket fastighetsbildningslagen). Nuangivna möjligheter att förordna om förbud för att underlättaförrätt-ningsförfarandel och säkerställa förrättningsresultatet bör ocksåfinnas vid sådan fastighetsreglering som enligt mitt förslag ingår iexploateringsförrältningen. Jag anser att den uiformning som förbuden harenligt fastighetsbildningslagen är att föredra framför den lösning som utredningenhar föreslagit. I fastighetsbildningslagen är det inte fråga om ett kategorisktförbud utan snarare om att bringa åtgärderna under fastighetsbildningsmyndighetenskontroll. kan då i varje särskill fall bedömaom en åtgärd försvårar fastighetsregleringen eller inte. Sådana åtgärder sominte väsentligt försvårar fastighetsregleringen skallfastighetsbildningsmyndigheten medge. Syftet med det byggnadsförbud som harföreslagits i betänkandet är just atl säkerställa den värdeutjämning som är etlav syftena med exploateringssamverkan. Värdeutjämningen genomförs enligt mittförslag pä det sättet au bebyggbar mark på fastigheter som inte deltar isamverkan överförs genom fastighetsreglering till annan fastighet eller till enmarksamfällighet. Nuvarande regler om möjlighet förfasfighetsbildningsmyndigheten aU förordna om byggnadsförbud synes således medden lagtekniska utformning som jag föreslår ge tillräckliga möjligheter atttillse att syftet med exploateringssamverkan uppnås. Prop.1985/86:2 47 Nägraytterligare regler i detta syfte är säledes inte nödvändiga. Ävenmöjligheterna att meddela förbud mot skogsavverkning och läkt-verksamhet vidfastighetsreglering kan givetvis bli aktuella alt tillämpa vid sådan fastighetsreglering,som sker för att genomföra exploateringssamverkan. Förordnandenom förbud mot avverkning, täktverksamhel eller nybyggnad bör tas upp samtidigtsom exploateringsbeslut meddelas och omfatta både fastigheter som deltar iexploateringssamverkan och sädana som avböjt att delta, 2.5.6Fastigheter som inte deltar i exploateringssamverkan Jaghar i det föregående i skilda sammanhang berört förhållandena för defastigheter som är belägna inom ett samverkansområde men som inte ingår iexploateringssamfälligheten. Det synes behövligt att lämna en samladredovisning av dessa fastigheters förhållanden till exploateringssamfälligheten. Föratt uppnå syftet med exploateringssamverkan, nämligen att i ett sammanhang fåutfört nödvändiga och önskade åtgärder för att ställa i ordning mark förbebyggelse eller anordningar som behövs för bebyggelsen, måste samfällighetenfå tillgång till behövlig mark på samma sätt som när exploateringen ombesörjsav en kommun. Den fastighet som står utanför samverkan kan säledes inte lämnasopåverkad av företaget. Det nu framlagda lagförslaget innehåller emellertidolika regler som tillgodoser behovet av skydd för utanförstående fastigheter, iförsta hand regler som hindrar dels att de dras in i ett samverkansföretag somfastigheternas ägare inte vill delta i, dels att mark som inte behövs förexploateringsföretaget tas i anspråk för detta. Förbildande av en exploateringssamfällighet skall som jag tidigare föreslagit(avsnitt 2.1.2 och 2,2) krävas alt samverkan skall vara angelägen med hänsyntill bebyggelseutvecklingen och behovet av att i ett sammanhang ställa iordning mark för bebyggelse och utföra anordningar. Vid prövningen skallvidare bedömas, om ändamålet med samverkan bör tillgodoses på annat sätt och omfördelarna med den överväger de olägenheter från allmän och enskild synpunktsom samverkan kan medföra. Avbetydelse för samverkan är också det s,k, opinionsvillkoret. Vid prövningen avdetta villkor ges även de fastighetsägare som avstår frän deltagande möjlighetatt påverka tillkomsten av företaget. De har också ställning som sakägare iplanärendet om ny eller ändrad plan skall utarbetas för området, samt videventuell fastighetsreglering eller anläggningsförrättning som berör derasfastigheter. Prop.1985/86:2 48 Jag har tidigare (avsniU 2.3,2) föreslagil auexploateringssamfälligheten ges rätt att lösa in sådan mark som behövs förexploateringen. Det kan vara fråga om en stor villatomt som behövs för t, ex, enplanerad grupphus-bebyggelse eller gemensamhetsanläggning. Om villatomten ärbebyggd och byggnaden kan passas in i planeringen sä all den kan bestå ävenefter plangenomförandet, skall det dock inte vara möjligt att lösa in byggnadenmed tillhörande tomt. Inlösen får då avse enbart den del av tomten som behövsför exploateringen. Inlösenmöjligheten skall säledes endasi föreligga i denutsträckning som behövs för att genomföra exploateringsföretaget. Som jag också tidigare angett kan det i vissa fall vara enolägenhet för fastighetsägaren att inte få fastigheten inlöst. Ettexploateringsbeslul kan t, ex, ha fattals och en detaljplan fastställts utanatt exploateringssamfälligheten utnyttjar sin rätt att lösa marken, 1 dettaläge kan problem uppkomma för fastighetsägaren, eftersom han inte kan utnyttjaden rätt till bebyggelse som planen medger. Dessutom kan det vara svårt attsälja fastigheten i en sådan situation. En köpare vet ju att samfälligheten närsom helst kan påkalla inlösen av fastigheten eller en del av den. Jag hardärför föreslagit au fastighetsägaren skall ha rätt att begära att samfällighetenlöser in den berörda marken. Det kan gälla såväl mark för enskilt bebyggandesom annan mark. Förutsättningen för inlösenskyldighet för samfälligheten bördock vara att marken behövs för att exploateringen skall kunna genomföras ienlighet med planen. Frågor om inlösen enligt förslaget till PBL prövas avfastighetsdomstolen som första instans. Jag anser emellertid att praktiskaskäl talar för att det bör vara fastighetsbildningsmyndigheten som i förstahand prövar frågan om fastighetsreglering inom ett område förexploateringssamverkan. Frågor av detta slag kommer nämligen alltid att utgöraett nödvändigl inslag i del förfarande som skall leda fram lill exploateringensgenomförande. Det är då naturiigl att nu avsedd fastighetsreglering får ingåsom ett led i förrättningsförfarandet. Detta överensstämmer med den ordning somgäller i fastighetsbildningsfrågor, och jag anser atl fastighetsbildningsmyndigheternaär väl lämpade att bedöma och som första instans avgöra frågor av detta slag. Som jag har föreslagil (avsnitt 2,5,4) skall enfastighetsägare som vill begära fastighetsreglering avseende planskada videxploateringssamverkan, ansöka om detta räknat från det attbeslutet att anta planen har vunnit laga kraft. Inom många områden kommer det att vara kommunen somprimärt ansvarar för att ställa i ordning och upplåta gator och parker.Detsamma gäller normalt utbyggnaden av vatten- och avloppssystem. Om en exploateringssamfällighetskall utföra dessa anläggningar kommer förhållandet Prop.1985/86:2 49 mellansamfälligheten och kommunen normalt att regleras i ett exploateringsavtal.Sannolikt kommer exploateringssamfälligheten därvid att åta sig kostnaderna ochansvaret för atl utföra anläggningarna, medan kommunen formellt står somhuvudman för dessa. Sedan exploateringssamverkan har avslutats, övertarkommunen driften och underhållet av anläggningarna, I dessa situationer kanemellertid exploateringssamfälligheten inte ta ut någon del avanläggningskostnaderna för de kommunala anläggningarna från sådanfastighetsägare som står utanför samverkan. Det kan dock vara rimligt att ävendessa fastighetsägare bidrar lill koslnaderna på samma sätt som omexploateringen hade skett i kommunens regi, I sådant fall kan nämligen kommunensom huvudman ta ut kostnaderna av fasfighetsägarna med stöd avgatukostnadsbestämmelserna i förslaget till PBL och avgiftsreglerna i lagen(1970: 244) om allmänna vatten- och avloppsanläggningar. Dessa förhållandenbör emellertid i förekommande fall kunna beaktas när exploateringsavtaletupprättas och kräver ingen särskild reglering i lagen omexploateringssamverkan, Vägaroch parker samt vatten- och avloppsanläggningar inom områden som med dagensordning omfattas av byggnadsplan, inrättas oftast som gemensamhetsanläggningarenligt anläggningslagen. Detta förekommer även i fråga om andra anläggningar,såsom parkeringsutrymmen, lekplatser etc. såväl inom områden med enskilt sominom områden med kommunalt huvudmannaskap. Anläggningsförrättningen kan därvid,enligt vad jag har föreslagit, handläggas gemensamt med förrättningenom exploateringssamverkan, I anläggningsförrättningen kan dä även sådanafastighetsägare som inte deltar i exploateringssamverkan vara sakägare och blianslutna till anläggningen med skyldighet atl delta i kostnaderna för dessutförande och drift. 2.6Förvaltningen av en exploateringssamfällighet Mittförslag: En exploateringssamfällighet skall förvaltas enligt bestämmelserna ilagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter. 2.6.1Förvaltningsformer m. m. Somjag tidigare anfört anser jag i likhet med utredningen att exploateringssamfälligheterbör förvaltas enligt reglerna i lagen (1973: 1150) om förvaltning avsamfälligheter. Eftersomsystemet med exploateringssamverkan skall kunna tillämpas inom områden medsplittrad fastighetsindelning och syftar till att möjliggöra ett effektivtplangenomförande inom sådana områden, har utredningen föreslagit attexploateringssamfälligheten skall förvallas av en juridisk 4 1985/86. 1985/86:2 50 person,dvs, en samfällighetsförening, I dessa situationer anser också jag att enföreningsbildning bör komma lill stånd. Emellertid kan exploateringssamverkanäven ha till syfte att åstadkomma en värdeutjämning mellan ett begränsat antalfastighetsägare eller i övrigt endast omfatta ett fåtal fastighetsägare, Nägotkrav på att föreningsförvaltning enligt lagen om förvaltning av samfälligheteralltid skall komma till stånd bör därför inte ställas upp, I stället bör demöjligheter som denna lag ger atl välja mellan delägarförvaltning ochföreningsförvaltning även finnas vid exploateringssamverkan. Fleraremissinstanser har påtalat att det kan finnas behov av sakkunnigt biträde iföreningens styrelse. Bl, a, föreslär attförrättningsmannen bör kvarstå som sakkunnig under processen. kommunföreslår att får möjlighet att utse en samhällsrepre-sentant islyrelsen för samfälligheten, kommun menar att det krävs omfattandemedverkan från konsulter eller från kommunen. Jag håller medremissinstanserna om att det i vissa fall kan finnas behov av sakkunskap isamfällighelsföreningens styrelse. Detta behov är emellertid redan förutsatt ilagen om förvaltning av samfälligheter. Sålunda fär utse eneller, om synnerliga skäl föreligger, flera ledamöter i samfällighelsföreningensstyrelse. kan också förordna syssloman i styrelseledamots ställeför att styrelsen skall kunna fullgöra sina åligganden (31 och 33 §§ lagen omförvaltning av samfälligheter). Något krav på att det skall finnas en samhälls-representant i föreningens styrelse bör enligtmin uppfattning inte införas. Om det uppkommer behov av särskild sakkunskap,bör detta kunna tillgodoses med de nu gällande reglerna. Att ge kommunenmöjlighet att utse representant i föreningens styrelse anser jag inte lämpligt,Exploateringssamfälligheten uppträder ju som motpart i förhällande tillkommunen bl. a, vid de förhandlingar som föregår ett eventuelltexploateringsavtal. Inte heller bör förrättningslantmätaren åläggas uppgifterutanför förrättningshandläggningen. Det hindrar dock inte attfastighetsbildningsmyndigheten, vilket inte är ovanligt iförrättningssammanhang, står till förfogande för opartisk rådgivning, 2.6.2Upplösning av en samfällighetsförening Enligl61 § lagen om förvaltning av samfälligheter skall en samfällighetsföreningupplösas när den samfällighet som föreningen förvallar upphör att bestå.Upplösning skall också ske om medlemmarna är ense om det och länsstyrelsenmedger det. Föreningen får dock inte upplösas förrän alla dess skulder betalatseller de medel som fordras för betalningen nedsatts hos (62 §lagen om förvaltning av samfälligheter). Enligt vad jag tidigarehar föreslagit (avsnitt 2.5,2) skall exploateringsbeslutet upphöra alt gällanär tidsfristen som har angivits i beslutet har gått ut. Dä bör ävensamfälligheten upphöra och samhällighetsföreningen upp- Prop.1985/86:2 51 lösas.Föreningen bör även kunna upplösas tidigare, om verksamheten har slutförts ochavvecklats. Om föreningen förvaltar även en anläggningssamfällighet skallgivetvis inte föreningen upplösas. Däremol skall den verksamhetsgren som berörexploateringssamverkan avvecklas (64 § lagen om förvaltning av samfälligheter). Dentidpunkt när föreningens verksamhet skall anses ha slutförts och avvecklatsinfaller när fördelningen av bebyggbar mark skett och eventuella ersättningari pengar betalats. hela exploateringen ärföreningens verksamhet inte slutförd förrän gemensamma anläggningar utförts,exploateringskostnaderna betalats, byggnadsmarken överförts till de deltagandefastigheterna samt fastighetsindelningen i övrigt anpassats till den nyaplanen. a, till att exploateringssamverkan är tidsbegränsad lorde de lån somsamfälligheten tar upp få relativt kort löptid. När exploateringsbeslutetupphört att gälla och exploateringssamfälligheten också upphört att bestå skallföreningen upplösas. Återstår amorteringar på föreningens lån måste lånenantingen lösas genom att bidrag uttaxeras från deltagarna och betalas in tillkreditgivaren eller föras över på respektive delägarfastighet. Av 62 § lagenom förvaltning av samfälligheter framgår atl detta måste ombesörjas innanupplösning av samfällighetsföreningen sker, Avdet jag i det föregående har anfört (avsnitt 2.3.2) framgår att överföringarav mark kan ske på olika sätt och underexploateringsförrältningen, beroende på vilken form av exploateringssamverkansom fastighetsägarna väljer. Detta innebär i sin tur att olika samverkansformerkan få sinsemellan skilda beskattningskonsekvenser. Jag skall i det följandebehandla skattefrågorna. Jag har i denna del samrått med chefen förfinansdepartementet. Förbeskattningen av samfälligheter gäller särskilda regler som i huvudsak tillkomgenom lagstiftning , Vid utformningen av bestämmelserna utgick man frånatt samfälligheter bildas för att stadigvarande höra till och tjänadelägarfastigheterna. Av denna anledning utgör en juridisk person somförvaltar en samfällighet som regel inte något självständigt skattesubjekt,utan inkomster och förmögenhet delas upp på och beskattas hos delägarna.Bestämmelserna innebär i korthet följande. Vidfastighetstaxeringen utgör samfälligheterna som regel inte särskildataxeringsenheter utan värdet delas upp på delägarfastigheterna och ingår ideras taxeringsvärden. Särskilda taxeringsenheter bildar i huvudsak endastsådana marksamfälligheter och gemensamhetsanläggningar som förvaltas av enjuridisk person och har en delägarkrets som till består avkonventionellt beskattade fastigheter och jordbruksfastigheter. Somsjälvständiga skattesubjekt vid inkomsttaxeringen behandlas bara Prop.1985/86:2 52 sådanaföreningar som förvaltar marksamfälligheter och regleringssamfäl-ligheter somutgör särskilda taxeringsenheter, 1 dessa fall beskattas alltså föreningen förinkomsterna i verksamheten. Avdrag medges därvid för vad som delas ul tilldelägarna. Dessa beskattas sedan för utdelningen. Föreliggerinte skattskyldighet för en samfällighetsförening delas resultatet upp pådelägarna och beskattas direkl hos dem. Vissa smärre belopp är skattefria, 1princip skall beskattningen ske i den förvärvskälla vari fastigheten ingår. Vidförmögenhetstaxeringen utgör endast sådana samfällighetsföreningar somförvaltar häradsallmänningar, sockenallmänningar o.d, särskilda skattesubjekt. Som jag har nämnt byggerlagstiftningen om beskaUning av samfälligheter på att dessa bildas för att stadigvarandehöra fill delägarfastigheterna. Vid utformningen av lagstiftningen torde mandärför ha utgått från att överlåtelse av en del i en samfällighet i principendast skulle ske i samband med överiåielse av delägarfastigheten. Frågan omhur man skall beskaUa realisationsvinster som uppkommer genom försäljning avsamfälld eller föreningsägd egendom har därför inte behandlats närmare iförarbetena. Rättslägel är pä grund härav till stor del oklart pä detta område.Detsamma gäller i fråga om beskattningen vid utskiftning av tillgångar frän ensamfällighetsförening. Genom inrättandet avexploateringssamfälligheter kommer flera av de frågor som sålunda i dagens lägeär oklara att aktualiseras i en mängd fall. Med anledning härav pågår inomfinansdepartementet en översyn av de berörda reglerna om beskattning avsamfälligheter. Vägledande vid översynen av beskattningsfrågorna är attskattereglerna sä långt möjligt skall vara neutrala i den meningen att de intebör styra valet av marköverföringsalternativ. Det torde med denna utgångspunktvara lämpligt att sträva efter en ordning som innebär attrealisationsvinstbeskattningen alltid sker hos delägarna och i huvudsak enligtde grunder som skulle ha tillämpats om delägaren hade exploaterat marken ochsäll tomterna utan inblandning av en exploateringssamfällighet. För attunderlätta möjligheterna att nå detta resultat avser jag att i samband med attjag lägger fram förslag lill följdändringar till PBL m, m, föreslå regler ilagen om förvaltning av samfälligheter som omöjliggör församfällighetsföreningar som förvaltar exploateringssamfälligheter att äga någonmark. 2.8Mark- och konkurrensvillkoren i bostadsfinansieringsförordningen Mittförslag: Det s, k, markvillkoret i bostadsfinansieringsförordningen skall integälla i fräga om sådan mark som lånesökanden har förvärvat genom att delta i enexploateringssamverkan. Prop.1985/86:2 53 PBL-utredningenhar föreslagit att beslut om exploateringssamverkan automatiskt skall innebäradispens från markvillkoret i bosladsfinansie-ringsförordningen (1974: 946),Markvillkoret innebär att bostadslån för ny-eller ombyggnad endast beviljas omkommunen eller ett aktiebolag, som helt ägs av kommunen och vars verksamhetuteslutande består i atl förvärva eller förvalta mark, har lill lånesökandenför genomförande av byggnadsföretaget överlåtit marken, upplåtit den medtomträtt eller överlåtit tomträtt till marken. Markvillkoret infördes den och gäller för såväl exploateringsområdensom saneringsområden. Det av utredningen föreslagna undantaget skulle såledesinnebära att markvillkoret inte blir tillämpligt på mark som omfattas av beslutom exploateringssamverkan. Jagkan inte finna att en sådan begränsning av markvillkoret är förenat med nägraavgörande nackdelar. Markvillkoret är avsett av vara ett medel att genom enkommunal markfördelning se till att bostadsbyggandet anförtros byggherrar somhar bästa förutsättningar och vilja att bygga goda och billiga bosläder. I fallmed exploateringssamverkan blir detta syfte enligt min mening i tillräckligutsträckning tillgodosett genom den vetorätt mot en sådan samverkan somkommunen föreslås få. Om kommunen godtar en samverkan mellan berördafastighetsägare, bör del således inte ställas krav på nägon ytterligare prövningav fastighetsägarnas lämplighet att genomföra bebyggelsen inom området.Markvillkoret bör alltså inte kunna hävdas beträffande mark som har tilldelatsfastighetsägare vid en exploateringsförrättning. Vadjag nu har anfört gäller endasi markvillkorets tillämpning beträffande marksom tilldelas vid en exploateringsförrättning. Som jag tidigare förordat skallsamverkan utmynna i att de deltagande fastigheterna tilldelas byggklar mark iförhållande till andelstalen. Det bör emellertid inte föreligga något hinderför fastighetsägarna att träffa överenskommelse om atl marktilldelningen skallske på annat sätt. Jag anser det rimligt all även mark som tilldelas genom ensådan överenskommelse undantas från markvillkoret. Att i dessa fall hävdamarkvillkoret skulle i alltför hög grad begränsa fastighetsägarnas möjligheleratt träffa avtal om fördelningen. Markvillkoret bör däremot gälla, om sådanmark säljs vidare.