mot · G8022707 · 1985-01-24 00:00:00 — m. fl. Bostads- och markpolitiken m. m. 1 Valfrihet i boendet 1.1 Ägande ger valfrihet Utgångspunkter för moderat mark- och bostadspolitik är bostadskonsumenternas valfrihet och respekt för den enskilda äganderätten. Ägande ger personligt oberoende och frihet men kräver också ansvar. Det är därför konvention om de mänskliga fri- och rättigheterna innefattar skydd för den enskilda äganderätten. All erfarenhet visar att enskilt ägande är den mest effektiva formen för förvaltning av bostäder. Det är därför så många, även bland dem som bor i hyresrätt, vill äga sin bostad. Detta är ett skäl till varför vi moderater vill införa ägarlägenheter och underlätta för hyresgäster som så önskar att förvärva den lägenhet de bor i. Spridning av ägandet medför också en spridning av makt. Den decentralisering som härigenom skapas leder till bättre maktbalans i samhället. Stat och kommun har ansvar för att även hushåll med låg inkomst eller stor försörjningsbörda har möjlighet att bo bra. Det är en viktig förutsättning för att motverka sociala problem. Dagens bostadsbyggande planeras, styrs och genomförs i stor utsträckning av stat och kommun. Samhället har ett finmaskigt nätverk av regler som styr både producenterna och konsumenterna på bostadsmarknaden. Genom sitt planmonopol bestämmer kommunerna var det skall byggas inom kommunen. Bostadsförsörjningslagen ger kommunerna mycket vida befogenheter när det gäller åtgärder för att främja bostadsförsörjningen. Kommunfullmäktige antar bostadsförsörjningsprogram. Dessa program anger hur mycket kommunen anser skall byggas och var det skall ske. Dessutom regleras fördelningen mellan hyres- och bostadsrätter resp. ägda småhus. Många kommuner anger t. o. m. vilka byggherrar som skall bygga. Markvillkoret, som infördes , innebär att statliga lån för ny- och ombyggnad endast beviljas om marken förvärvats från kommun eller landstingskommun. Undantag gäller på vissa villkor för småhus, som skall bebos av sökanden. Markvillkoret ger kommunerna möjlighet att styra mark 1 1984/85.3 sami. till de byggherrar sorn kommunen vill gynna. Markvillkoret ger också kommunerna avgörandet över vem som skall få bygga eller bygga om hyresoch bostadsrättsbostäder. För projekt på mark som ej förvärvats av kommunen kan lånebeslut stoppas eller släppas fram helt enligt kommunens bedömning, såvida det ej gäller egnahem. För dessa ger borgenskravet dock samma kommunala handlingsutrymme. Genom det s. k. konkurrensvillkoret, som infördes med markvillkoret, har kommunerna ytterligare styrinstrument. Det innebär att statliga bostadslån endast utgår om byggnadsarbetena upphandlas genom infordrande av anbud, vilket bl. a. innebär att en byggherre inte själv kan bygga ett hus för egen förvaltning. Huset måste upphandlas genom anbud från konkurrenterna på marknaden. Kommunen kan även utnyttja sin möjlighet till förköp genom att träda in i köparens ställe vid en fastighetsförsäljning. När det gäller ny- och ombyggnad sätter byggnadslovsprövningen gränser för hur projekt får utformas. Det gäller såväl en bostadsfunktionell som byggnadsteknisk granskning enligt byggnadsstadgan, en rad övriga lagar och svensk byggnorm. Bostadsprojekt som fått byggnadslov är berättigade till bostadslån och räntebidrag på vissa villkor. Kommunernas förmedlingsorgan tillstyrker eller avstyrker ansökningar om lån och bidrag innan de överlämnas för länsbostadsnämndernas prövning. I bostadsfinansieringsförordningen finns en rad bestämmelser som måste uppfyllas för att lån och bidrag skall utgå. Färdigprojekterade områden kan därför på denna grund bli föremål för omprojektering och överarbetning. Sedan får ärendet gå igenom de byråkratiska kvarnarna ytterligare en gång. Hur mycket denna hantering ökar kostnaderna för bygget är det ingen som vet. Den socialistiska bostadspolitiken präglas av hård detaljreglering och styrning, ständigt ökande subventioner och brist på valfrihet i boendet. Moderata samlingspartiet har med skärpa kritiserat den socialistiska politik, där äganderätten successivt urholkats, där allmännyttiga bostadsföretag favoriseras genom statliga låne- och skattebestämmelser och kommunala subventioner, där enskild bostadsrätt diskrimineras och människornas inflytande och fria val systematiskt minskas. Vi moderater vill gå motsatt väg. Vi vill göra det lättare att välja bostad och upplåtelseform. Låne- och skatteregler skall vara neutrala. Realisationsvinstreglerna skall vara utformade så att de inte försvårar byte av bostad. Den nya fastighetsskatten skall avskaffas. Äganderätt ger störst inflytande. För att göra det möjligt för fler att äga sin bostad vill vi att man skall kunna äga sin lägenhet även om man bor i flerfamiljshus. Sparande till egen bostad Den kommunala förköpsrätten skall avskaffas. Härigenom blir det lättare för alla att förverkliga sina önskemål. Nyproduktionens ringa andel av det totala bostadsbeståndet gör att omsättningen på bostadsmarknaden kommer att spela en betydligt större roll . Förekomsten av olika regler för skilda upplåtelseformer samt olika regleringar och förbud försvårar byte av bostad. Människor skulle säkert flytta oftare om vi hade en fungerande bostadsmarknad. Man kan tänka sig att flytta från den hyreslägenhet man skaffade sig till ett småhus när man fått barn, vidare till bostadsrätt när antalet familjemedlemmar åter minskar, för att kanske till slut återvända till en hyreslägenhet med dess högre servicenivå. I dagens situation bör bostadspolitiken inriktas på att öka rörligheten på bostadsmarknaden. En fungerande bostadsmarknad förutsätter att de boende får större möjligheter att förverkliga sina personliga önskemål. Detta kan åstadkommas endast med ett större utrymme för prisbildning och marknadskrafter. Ett marknadsorienterat hyressättningssystem skall därför införas. Efterfrågan på bostäder i centrala lägen är mycket stor. Den kan delvis tillgodoses om möjligheterna att inreda tomma vindar underlättas. Detta kräver bl. a. ändringar i lånebestämmelserna. Genom att avskaffa de s. k. mark- och konkurrensvillkoren förstärks konkurrensen mellan olika bostadsproducenter och förvaltare, vilket gagnar konsumenternas valmöjligheter. Hyresgästernas riksförbunds förhandlingsmonopol skall avskaffas. De enskilda hyresgästerna måste få ovillkorlig rätt att själva förhandla i alla frågor med sin hyresvärd. Vill hyresgästerna bli företrädda av någon hyresgästorganisation måste organisationen ha fullmakt från varje hyresgäst. Den som vill bygga och bo i glesbygd skall ha rätt att göra det om inte kommunen kan visa att detta är direkt olämpligt. Bostadsfinansieringssystemet måste reformeras. Låne- och skattereglerna skall utformas så att de inte styr valet av boende- eller ägandeform. Det är av samhällsekonomiska skäl helt nödvändigt att de omfattande generella räntesubventionerna reduceras och avvecklas. Ett nytt bostadsfinansieringssystem måste införas. För att detta skall kunna genomföras krävs att medborgarna får behålla en väsentligt större del av sin bruttoinkomst än . Vi förordar bl. a. att den införda fastighetsskatten avvecklas och att marginalskatten för flertalet inkomsttagare skall uppgå till högst . För att kunna begränsa boendekostnaderna måste nuvarande kostnadsdrivande byråkrati avvecklas. Den förändring av mark- och bostadspolitiken som vi moderater förordar syftar till att stärka äganderätten och den enskilde medborgarens rättigheter samt öka möjligheten för alla att avgöra hur de själva skall bo. 1* 1984185.3sami. 1.2 Avreglering av bostadsmarknaden Bostadssektorn är det område där offentlig reglering, byråkrati, generella och selektiva subventioner fått störst utbredning. Det är därmed en sektor där avreglering och avveckling av subventioner är särskilt angelägen. Moderata samlingspartiet driver en konsekvent politik mot krångel och regleringar. Ett exempel på detta är kravet på sänkta skatter och ett enklare skattesystem. Andra exempel på antibyråkratisk politik är arbetet för att ersätta de många selektiva ingripandena i näringslivet med generella åtgärder och att bryta offentliga monopol. Grunden för ett reformprogram är strukturella förändringar inom den offentliga sektorn. Redan gjorda åtaganden måste genomgå en hård omprövning. Varje offentlig verksamhet måste kunna motiveras mycket starkt för att inte bli föremål för bantning eller överföring till den enskilda sektorn. Många viktiga uppgifter löses lika bra eller bättre i privat regi. Följande metoder för att begränsa den offentliga sektorn är tänkbara: - Privatisering genom försäljning till andra enskilda intressen. - Privatisering genom att personalen tar över. - Rationalisering och/eller överföring till annan myndighet. Inom bostadssektorn finns ett flertal verksamheter som bör ses över i detta sammanhang. Det statliga bostadslånesystemet innehåller ett nätverk av regleringsmekanismer. För att få statliga lån ställs speciella krav på standard och utformning av bostäderna. Därav följer att producenterna bygger på det sätt som ger optimalt belåningsvärde. Detta är fel från bostadspolitisk synpunkt. Bostädernas utformning, standard och utrustning skall självfallet bygga på konsumenternas önskemål och inte på vad som ger bästa belåningsvärde. I avsnitt 2.2 nedan föreslår vi att bostadslångivningen överförs till kreditmarknaden och att räntebidragen avvecklas. Under en övergångstid skall schabloniserade räntebidrag utgå. Med ett sådant system kan i stort sett den hantering som ligger på bostadsstyrelse och länsbostadsnämnder slopas. Härmed öppnas en möjlighet att kraftigt banta dessa organ. I den av statens planverk utarbetade Svensk Byggnorm (SBN) blandas bindande föreskrifter med råd och exempel. kan massmedia redovisa fall där de kommunala byggnadsnämnderna utnyttjat sin ställning genom att kräva lösningar i enlighet med byggnormens råd och exempel. Dessutom är nu gällande bindande föreskrifter alltför omfattande och detaljrika. Enligt vår uppfattning bör SBN ersättas med enkla tekniska funktionskrav och ett fåtal bindande bestämmelser. Ansvaret kan ligga direkt på riksdag eller regering. bedriver en typgodkännandeverksamhet. Denna skall täckas med inkomster från uppdragsgivarna. Så sker ej . En lång rad produkter typgodkänns, alltifrån sopskåp och dörrar till hela typhus. Det finns inget som säger att denna verksamhet måste bedrivas av en statlig myndighet. Den skulle kunna privatiseras, exempelvis genom ett auktorisationsförfarande. Statens planverks information till kommunerna skulle med fördel kunna överföras till länsstyrelserna och därmed komma närmare kommunerna. De senare bedriver en omfattande översiktlig planering i samråd med bl. Någon ytterligare fysisk riksplanering behövs inte. Mot denna bakgrund anser vi att statens planverks verksamhet till en del skall avvecklas, till en del privatiseras och till en del överföras till andra myndigheter och departement. På så sätt kan statens planverk avskaffas. Svensk forskningspolitik har präglats av en tendens till ökad sektorisering. Myndighetsinflytandet har givits ökad tyngd på de vetenskapliga bedömningarnas bekostnad. Det har påverkat forskningskvaliteten negativt. Enligt vår uppfattning måste högskolan ges en vidgad roll inom byggforskningen. () som institution bör starkt minskas (eller möjligen t. o. m. avvecklas). Ansvaret för den relevanta verksamhet rådet bedriver bör överflyttas på andra huvudmän. Övrig verksamhet skall läggas ned. Högskolan bör ges ett ökat inflytande över byggforskningen. En del av byggforskningsrådets medel kan direkt överföras till fakultetsanslagen. Den samhällsvetenskapliga forskning som byggforskningsrådet och () bedriver bör överföras till humanistisk-samhällsvetenskapligaforskningsrådet. SIB:sövriga byggforskningsverksamhet kan antingen organiseras i aktiebolagsform och bedrivas i privat regi eller läggas direkt under de tekniska högskolorna. Bostadsproduktionen har inte anpassats till konsumenternas efterfrågan. Politiker och bostadsbyråkrater har bestämt var, när och hur det skall byggas. En rad opinionsundersökningar visar att en stor majoritet av svenskarna vill bo i egna småhus, medan endast ett fåtal vill bo hos allmännyttiga bostadsföretag. har en högre andel bostäder i hyreshus än andra västeuropeiska länder. Socialdemokraterna fortsätter trots detta att prioritera flerfamiljshus i nyproduktionen, främst inom den s.k. allmännyttan. påbörjades enligt preliminära uppgifter från SCB 31 000 lägenheter. Motsvarande siffra var 38 000. Sedan regeringsskiftet har antalet påbörjade småhus minskat och antalet påbörjade flerbostadshus varit i stort sett oförändrat. I budgetpropositionen förutses en ytterligare minskning av bostadsbyggandet under 1985-1990. I detta sammanhang bör noteras att produktionskostnaden per kvadratmeter för lägenheter i flerbostadshus överstigit produktionskostnaderna för småhus. Utvecklingen för olika hustyper framgår av följande diagram. Fördelning inom befintligt bestånd ANTAL BOSTÄDER, tusental 1945 1960 1975 1980 2102 2675 3530 3669 Antal inflyttningsfärdiga lägenheter Tusental 55 54 55 51 52 1977 78 79 80 81 82 83 84 1.3.1 Ägarlägenheter Oavsett om man vill bo i en- eller flerfamiljshus skall man ha möjlighet att välja upplåtelseform. Det är möjligt att hyra bostäder i villor, radhus, kedjehus och flerfamiljshus. Däremot är det inte tillåtet att köpa och äga sin lägenhet, om man föredrar att bo i flerfamiljshus. Mer än hälften av landets bostadsbestånd är härigenom stängt för den som vill äga sin bostad. Detta är enligt vår uppfattning ytterst otillfredsställande. Införandet av ägarlägenheter är en förutsättning för att man skall kunna tala om valfrihet för bostadskonsumenterna. Bostadsägaren har ett avgörande inflytande och ansvar för sin bostad. Innehavaren av en ägarlägenhet får vidta de åtgärder han önskar när det gäller bostadens inre utformning. Genom egna arbetsinsatser kan han sänka boendekostnaderna. Lägenhet med äganderätt skall likställas med annan fast egendom, vilket bl. a. innebär att ägaren kan överlåta eller pantsätta lägenheten. Den som äger sin bostad tvingas oftast avstå från annan konsumtion därför att bostadsägande innebär ett kontinuerligt sparande; ett sparande som inte bara är bra för den enskilde utan också värdefullt från samhällsekonomisk synpunkt. Direkt ägande av lägenhet i flerbostadshus är mycket vanligt i andra europeiska länder. Erfarenheterna därifrån visar att det fungerar bra. I flera länder ökar andelen bostäder upplåtna med äganderätt. 11, ex. genomförs ett brett program för ökat bostadsägande. har drygt 600 000 lägenheter i kommunala bostadsföretag köpts av hyresgästerna. Ett system för ägarlägenheter har presenterats i ägarlägenhetsutredningens betänkande Ägarlägenheter (SOU 1982:40). Förslaget har i stort anpassats till det fastighetsrättsliga regelsystemet. Betänkandet visar med all önskvärd tydlighet att det inte heller i föreligger juridiska eller andra hinder för att införa ett system med ägarlägenheter. Regeringen bör förelägga förslag om införande av ägarlägenheter. Trots den relativt stora produktionen av småhus är andelen småhus av totalbeståndet bostäder inte högre än , vilket kan jämföras 1945. Detta strider mot människors önskemål. I flertalet andra länder är andelen småhus större trots att tillgången på mark är betydligt mindre än i . Småhusägare har utsatts för svåra påfrestningar på grund av den s. k. skattereformens begränsning av ränteavdragen. beslöt socialdemokraterna att ytterligare försämra den redan urvattnade marginalskattesänkningen. Till detta kommer den införda fastighetsskatten, vilken kommer att drabba småhusägarna mycket hårt. Därutöver kommer bl. a. höjda energiskatter. Antalet exekutiva auktioner, som på grund av det höga ränteläget fyrdubblats , kommer att stiga ytterligare. F. n. diskuteras att övergå till s. k. rullande fastighetstaxering. Vi avvisar detta förslag, eftersom det kommer att leda till krångel, orättvisor och ökade 1** 1984/85.3sami. kostnader för fastighetsägarna. Stat och kommun skall underlätta för medborgarna att förvärva ett eget hem. Bostadspolitiken får därför inte prioritera hyreslägenheter i allmännyttan. Regleringar, byråkrati, skatter och bidrag måste ersättas med en marknadsinriktad och vad avser upplåtelseformer kostnadsneutral bostadspolitik. De som vill bo i småhus kommer då inte längre att missgynnas. I sammanhanget kan nämnas att av alla barnfamiljer bor i småhus. Bostadsrätten skall fritt kunna disponeras av ägaren. Ingrepp på bostadsrättsmarknaden, såsom hembudsskyldighet och priskontroll, måste därför avvisas. Om kraftiga prishöjningar skall kunna undvikas måste marknaden tillåtas att fungera så att utbudet tillgodoser efterfrågan. Realisationsvinstbeskattningen av bostadsrätter skall jämställas med vad som gäller för egna hem. 1980 fanns ca 550 000 bostadsrätter i vårt land, vilket motsvarade av det totala beståndet. Genom omvandling av hyresrätter till bostadsrätter har andelen ökat . Huvuddelen av bostadsrätterna finns i flerbostadshus, men upplåtelseformen återfinns även i radhus och småhus i grupp. Den borgerliga riksdagsmajoriteten förbättrade 1982 möjligheterna för hyresgäster att ombilda sina lägenheter till bostadsrätter. Socialdemokraterna har efter regeringsskiftet avskaffat dessa regler och därmed försvårat en övergång från hyresrätt till bostadsrätt för de 750 000 hushåll som bor i allmännyttans fastigheter. Vidare har förköpsrätt införts i de fall hyresgästerna träffat överenskommelse med fastighetsägarna om förvärv av det hus de bor i. Detta är ett led i en utmanande överhetspolitik. Enligt vår uppfattning skall kommunerna aktivt hjälpa till att förverkliga önskemål om övergång från hyresrätt till bostadsrätt. De hinder på detta område som socialdemokraterna genomfört måste upphävas och de boendes övertagande av sina hus ytterligare underlättas. Vi föreslår därför att de boende skall kunna bilda bostadsrättsförening och förvärva sitt hus, om en enkel majoritet av hyresgästerna - i stället för det gällande kravet på två tredjedelar - så önskar. De som vill fortsätta att hyra sin lägenhet kan fortsätta att göra detta på samma sätt som . I städernas ytterområden och i många mindre tätorter är det vanligt med flerfamiljshus med tre-fyra lägenheter. För att möjliggöra bildandet av bostadsrätt i denna typ av hus föreslår vi att en bostadsrättsförening skall kunna bildas i en fastighet med minst tre lägenheter. krävs minst fem lägenheter. Många upplever bostadsrätten som en attraktiv boendeform. Att tillsammans med övriga medlemmar i bostadsrättsföreningen äga en fastighet ger många en känsla av trygghet. Den boende ansvarar själv för underhåll och för den löpande skötseln av bostaden. Gemensamt svarar de för husets drift- och kapitalkostnader. På detta sätt har de själva möjlighet att påverka sina boendekostnader. Genom sparsamhet och egna arbetsinsatser kan driftkostnaderna i bostadsrätt hållas lägre än i hyresrätt. a. av hyreshusavgiften som ersätts med den nya fastighetsskatten och begränsningen av avdragsrätten för räntor har medfört att boendekostnaden i bostadsrätt stigit mer än i hyresrätt . Enligt vår uppfattning får inte statens och kommunernas åtgärder diskriminera vissa upplåtelseformer. Fastighetsskatten och avdragsbegränsningen skall bl. a. därför avskaffas. De som är intresserade av bostadsrätt är beredda att göra uppoffringar, när det t. ex. gäller att i sin bostad satsa ett eget kapital. För att underlätta köp av bostadsrätt kan kommunerna ge borgen för - hela eller del av - insatsen. Det är vidare angeläget att de allmännyttiga bostadsföretagen uppmuntras att avyttra delar av sitt bostadsbestånd till av hyresgästerna bildade bostadsrättsföreningar. Avyttringen förutsätts ske på villkor som fastställs efter förhandlingar, vilket bör innebära att marknadsmässiga hänsyn tas. Det är sålunda inte sannolikt att det i flertalet fall enbart blir ett överförande av de lån som belastar resp. fastighet. Delar av ett allmännyttigt företags bestånd kan sannolikt överlåtas till ett högre pris, medan det beträffande andra bestånd -1, ex. med eftersatt underhåll och/eller tomma lägenheter - kan bli aktuellt att överlåta till ett lägre pris. För de allmännyttiga bostadsföretagen leder en avyttring av delar av bostadsbeståndet till fördelar. Företagen får bl. a. ökade förutsättningar att efter en sådan försäljning bättre underhålla och förvalta kvarstående innehav, vilket är väsentligt för dem som bor kvar med hyresrätt. För att underlätta en ombildning av lägenheter i de allmännyttiga företagen till bostadsrätt föreslår vi att förbudet mot s. k. dubbelupplåtelse av bostadsrätt upphävs vad gäller de allmännyttiga bostadsföretagen. Detta skulle möjliggöra att bostadsföretagen övergångsvis blir bostadsrättsinnehavare av de lägenheter där de boende ej önskar byta upplåtelseform. De särregler som gäller för HSB/beträffande majoritetskravet kan då upphävas. Vid avyttring av fastigheter från hyresrätt till bostadsrätt skall staten erbjuda övertagande av befintliga bostadslån. Statliga myndigheter bör även på andra sätt underlätta en övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Det är inte möjligt att inteckna bostadsrätt. För att stärka bostadsrättens värde som kreditsäkerhet bör en sådan rätt införas. Detta skulle medföra billigare lån, vilket ger fler människor möjlighet att förvärva bostadsrätt. En bostad med hyresrätt ger hyresgästen ett boende med hög servicenivå. Underhåll, reparationer och yttre vård ansvarar hyresvärden för. den höga servicenivån blir hyresrätten en dyr upplåtelseform. Hyresboendet ger dock möjlighet till stor rörlighet, eftersom kostnadsansvaret vid flyttning inskränker sig till hyran . Hyresgästen behöver inte vänta på en efterträdare. Att bo med hyresrätt lämpar sig således väl för människor som vill ha hög service, t. ex. äldre, och för dem som av olika skäl bor på samma plats. Även om vi får en kraftig övergång från hyresrätt till bostadsrätt och ägarlägenheter kommer hyresrätten att finnas kvar även . Genom statliga regler som diskriminerar privata fastighetsägare har allt större del av hyreshusbeståndet kommit att ägas av de allmännyttiga bostadsföretagen. av hyreslägenheterna ägs av dessa företag. Det bör inte vara en angelägenhet att äga stora bostadsbestånd. Går bostadsföretagen dåligt är risken överhängande att kommunalskattemedel tillskjuts som förlusttäckning. Konkurrensen mellan privat- och kommunalägda hyresfastigheter sätts då ur spel. Resultatet blir att många tvingas gå i konkurs eller försälja sina fastigheter. Bruksvärdessystemet bygger på att de kommunala bostadsföretagen är hyresledande. Hyran i deras fastigheter läggs till grund för hyressättningen hos övriga fastighetsägare. I samband med bruksvärdessystemets tillkomst förutsattes att de kommunala företagens hyror skulle täcka självkostnaden för bostadsförvaltningen. Systemet har dock givit en hyresnivå som inte ger självkostnadstäckning. De kommunala bostadsföretagens ekonomi har på detta sätt urholkats. De har blivit beroende av ett stort antal bidrag och subventionerade lån från stat och kommuner. Genom den konstlat låga hyresnivån i allmännyttan - som alltså inte täcker självkostnaden - har också stora lönsamhetsproblem uppstått i privata hyresfastigheter. Om förhandlingar mellan hyresgästerna och de kommunala bostadsföretagen skall resultera i en realistisk hyresutveckling måste kommunerna upphöra med att ge bidrag eller lån med icke marknadsanpassade villkor till dessa företag. Det måste slås fast att hyresgäster och fastighetsägare har ett gemensamt ansvar för en hyresutveckling som garanterar det långsiktiga underhållet av fastighetsbeståndet. Varken dagens eller än mindre kommande generationers skattebetalare har anledning att överta detta ansvar. Bruksvärdessystemet saknar i allt väsentligt marknadspåverkan.