mot · G8022801 · 1985-01-25 00:00:00 — m. fl. De boendes önskemål måste enligt uppfattning vara utgångspunkten för bostadspolitiken. Detta står i motsatsställning till den socialdemokratiska regeringens bostadspolitik, som innebär reglering och styrning av bostadsmarknaden, ökad makt till kommuner och organisationer men minskad valfrihet för den enskilde. Den socialdemokratiska regeringen har ett flertal gånger sagt sig vilja förenkla regler och decentralisera besluten. På bostadsområdet har dock föga märkts av denna strävan. Den av socialdemokraterna genomdriva fastighetsskatten löser inte bostadssektorns problem. I stället skärps skattetrycket ytterligare och småhusägare drabbas av ett orättvist skatteuttag. För att kompensera några grupper som drabbas tvingas man höja räntebidragen. Höjda skatter och höjda subventioner förvärrar bara problemen. Hyresgästerna har redan drabbats av ökad beskattning genom hyreshusavgiften som avlösts av fastighetsskatten. Hyresgästernas ställning har försämrats även på annat vis. satt i regeringsställning stärktes hyresgästernas rätt att ombilda fastigheten till bostadsrätt. Denna rätt har kraftigt beskurits. Bostadsrättsinnehavarna har förutom fastighetsskatten missgynnats genom en orättvis realisationsvinstbeskattning. I bostadsrättskommittén utreds möjligheten att införa s. k. hembud och priskontroll för bostadsrätter. Regimskiftet har således lett till försämringar för såväl småhusägare som hyresgäster och bostadsrättsinnehavare. Resultatet av den tillsatta bostadskommittén är magert. Den kommitté som enligt förhoppningsfulla socialdemokrater skulle lösa alla bostadspolitiska problem har ännu inte kommit med några konkreta förslag över huvud taget. Det mest konkreta i bostadskommitténs 796-sidiga delbetänkande är en ny styrande utrymmesnorm - norm 3. a. att inga lägenheter som är mindre än två rum och kök skall godtas för permanent boende (BoK, delbetänkande del 2, s. 275). En strikt tillämpning av skulle enligt bostadskommitténs egna uppgifter innebära att mer än var tionde lägenhet skulle elimineras genom ombyggnad eller rivning. Att det finns en stor efterfrågan på små lägenheter 1 1984185.3 sami. är inte intressant för den socialdemokratiska majoriteten i bostadskommittén. anser att det är viktigare att ge äldre och handikappade en möjlighet att bo kvar i sin bostad och att ge dem rätten till eget rum vid olika vårdinstitutioner. Före valet kritiserade socialdemokraterna de borgerliga regeringarna för att bostadsbyggandet minskade. påbörjades 42 000 bostäder. Det var 5 000 för litet enligt socialdemokraterna, som sålunda utlovade ett ökat bostadsbyggande till 47 000 bostäder. Därmed skulle arbete skapas för järnverken, snickerierna, kylskåpsfabrikanterna och slutligen för en viss gardinfabrik! Efter regeringsskiftet har emellertid byggandet fortsatt att minska i accelererande takt och ligger nu på den lägsta nivån sedan . Enligt preliminära uppgifter från SCB minskade antalet påbörjade lägenheter med jämfört med . Löftet att bygga 47 000 bostäder blev i verkligheten ca 30 000 bostäder, vilket sålunda kan läggas till den övriga samlingen av svikna vallöften från socialdemokraterna. 1 Preliminära uppgifter. är inte kritiskt till nedgången i byggandet. Det är en naturlig anpassning till den rådande situationen på bostadsmarknaden. Men det utgör en bra illustration av vad socialdemokraternas vallöften egentligen är värda. Ökat enskilt ägande ger ökad valfrihet Bostadspolitiken tar inte tillräcklig hänsyn till de boendes önskemål. Ett flertal opinionsundersökningar har påvisat att många människor, som bor i hyresrätt, vill bo i bostadsrätt, villa eller radhus. Konsumenternas önskemål måste i ökad utsträckning påverka fördelningen mellan hyres-, bostads- och äganderätt. De enskilda människorna måste ges förutsättningar att själva ta ansvar för sitt boende. Därför bör ökade möjligheter skapas för dem som önskar att äga sin bostad. Det är nödvändigt att det blir lättare att ombilda hyreshus till bostadsrättsföreningar. Införandet av s. k. ägarlägenheter kan också utgöra ett alternativ. Ökad satsning på bostadsrätter En större satsning på bostadsrätter är angelägen. Boende i hyreshus bör få rätt till förköp av fastigheten oavsett vem som är ägare. De kommunala bostadsföretagen bör uppmuntras att försälja fastigheter till hyresgästerna. Ledamöterna i de kommunala bostadsföretagens styrelser bör vara lyhörda för sådana boendekrav. Prisnivån bör vara marknadsmässig. Även om priset i vissa mindre attraktiva bostadsområden kan bli lågt är detta ändå att föredra framför att bostadsområden står tomma eller kraftigt subventioneras. råder på många håll en stor efterfrågan på bostadsrätter. En viktig orsak till detta torde vara att bostadsrätten ger de boende inflytande över sin bostad. Det ligger ett egenvärde i att de boende genom inbördes samverkan får ta ansvar för gemensamma frågor kring boendemiljö och ekonomi. Boendeinflytandet och ansvaret över bostaden befrämjar låga förvaltningskostnader. Detta styrks bl. a. i bostadskommitténs delbetänkande. Av de studerade fastigheterna visade bostadsrätterna klart lägre drifts- och underhållskostnader än hyresfastigheterna (BoK del 1, s. 162). medverkade i regeringsställning till att fler människor gavs möjlighet att välja bostadsrätt som boendeform. Tyvärr har den socialdemokratiska regeringen vidtagit flera åtgärder som bromsat denna positiva utveckling. När på förslag av bostadsminister antog proposition (1981/82:169) om förslag till åtgärder för att främja övergång från hyresrätt till bostadsrätt gavs de hyresgäster förköpsrätt som önskade ombilda från hyresrätt till bostadsrätt. beslut innebar att hyresgästerna fick rätt att inlämna en intresseanmälan gällande förvärv av fastigheten. Om två tredjedelar av de boende i fastigheten skriftligen förklarade sig intresserade av en ombildning fick detta anmälas till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsboken. Denna rätt gavs i princip till alla hyresgäster, oberoende av ägare till fastigheten. Sålunda omfattades även hyresgästerna i de kommunala fastig hetema av denna rätt. Om en sådan intresseanmälan lämnats får fastighetsägaren inte sälja fastigheten till någon annan utan att först ha erbjudit den till majoritet ändrade emellertid propositionen så att bostadsrättsförening ansluten till rikskooperativ förening undantogs från tvåtredjedelskravet. anser fortfarande att propositionens ursprungliga förslag borde ha lagts till grund för beslut. Men kravet om att det skall fordras kvalificerad majoritet för anteckning i fastighetsboken bör mildras. Det bör räcka med att minst hälften av hyresgästerna uttalar sitt intresse för ombildning till bostadsrätt. Ett lagförslag med den nu förordade inriktningen bifogas. På förslag av den socialdemokratiska regeringen ändrades lagen så att denna möjlighet till ombildning till bostadsrätt över huvud taget ej ges till hyresgäster i fastigheter ägda av staten, kommuner, landskommuner, kommunalförbund, allmännyttiga bolag eller aktiebolag. anser att lagen bör ändras. Ett lagförslag bifogas motionen. På förslag av den socialdemokratiska regeringen, proposition 1983/84:67, infördes en evig reavinstbeskattning av bostadsrätter fr. o. m. Eftersom beskattningen knutits till den nominella vinsten kan man i vissa fall bli tvingad att betala skatt på en real förlust. Dessutom finns inte den uppskovsrätt som finns vid försäljning av småhus. De nya reglerna hämmar rörligheten på bostadsmarknaden. Realisationsvinstbeskattningen bör vara likartad oavsett upplåtelseform. Beskattningen av bostadsrätter bör således utformas i allt väsentligt som den som gäller för ägda småhus. bör hos regeringen begära ett förslag till realisationsvinstbeskattning för bostadsrätter med denna inriktning. En bostadsförening är en kooperativ sammanslutning. Interndemokratin är grundläggande för den kooperativa verksamheten. Detta innebär att utomstående instanser inte skall kunna påtvinga en förening t. ex. stadgar som inte går att ändra och som gör att föreningens syfte och/eller uppbyggnad kommer i strid med de föreningsrättsliga grundsatserna. Eftersom medlemmarna skall ha ansvaret och bestämma över föreningens verksamhet har förekomsten av s. k. kontorsbildade bostadsrättsföreningar alltid inneburit en del risker för konflikter med de kooperativa grundprinciperna. De här antydda problemen har påtagligt tillspetsats genom den s. k. hembudsfrågan. En råd försök har gjorts att binda nybildade bostadsrättsföreningar vid stadgar och priskontrollregler som skulle ha varit fullständigt omöjliga att upprätthålla om normal kooperativ interndemokrati fick göra sig gällande. I ett sådant fall anfördes besvär till kammarrätten. Anledningen var att i ett markanvisningsavtal intagit krav på att bestämmelser om hembud och priskontroll skall införas i stadgarna för framtida bostadsrättsföreningar i området. dom i kammarrätten har ännu inte avkunnats. Möjligheten att göra kontorsbildningar är praktiskt värdefull men möjligheterna till missbruk som inskränker de kooperativa grundprinciperna bör begränsas. Det bör utredas hur en begränsning skall kunna ske av möjligheterna för de företag som bildar föreningen att, medan man ännu har kontrollen över föreningen, ingå avtal och genomföra stadgekonstruktioner som inskränker den framtida interndemokratin i föreningarna. 1 11 a § bostadsrättslagen finns ett förbud mot s. k. hembudstvång. Denna paragraf ger ett skydd för den enskilde. Den socialdemokratiska regeringen utreder f. n. möjligheten att göra det möjligt att avskaffa förbudet mot hembud. anser däremot att bör uttala som sin mening att förbudet mot hembud skall kvarstå. Regeringen föreslog i proposition 1982/83:153 förändringar som innebär en särbehandling av Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation (SBC) när det gäller förvärvstillstånd för hyresfastighet. Enligt de då gällande reglerna var alla riksorganisationer av bostadsrättsföreningar och bostadsrättsföreningar anslutna till en sådan organisation undantagna från skyldigheten att söka förvärvstillstånd. Regeringens förslag innebar att endast HSB och skulle vara undantagna från kravet på förvärvstillstånd. anser att SBC, och de bostadsrättsföreningar som är anslutna till dem, också skall vara undantagna. I bilaga till denna motion redovisas ett lagförslag med denna innebörd. I proposition 1983/84:141 föreslog regeringen ett vidgat användningsområde för förköpslagen. Bakgrunden till att förköpslagen infördes var bl. a. en önskan att dämpa markprisstegringarna och dra in oförtjänt värdestegring till det allmänna. Många kommuner behövde vid tiden för lagens införande lagliga förutsättningar att göra utbyggnader. Men torde kommunernas behov av markförvärv markant ha avtagit, varför behov av en utbyggd förköpsrätt saknas. Dessutom föreligger andra vägar än förköp, t. ex. expropriation i de fall kommuner önskar förvärva ytterligare mark. anser i stället att det är den enskilde kommuninnevånarens inflytande som bör öka gentemot kommunerna. yrkade därför avslag på proposition 1983/84:141 då denna behandlades i . Den förändrade situationen på byggmarknaden, framför allt i den låga nybyggnationen, motiverar en översyn av förköpslagstiftningen i dess helhet. Hyresgästers bestämmanderätt över åtgärder i den egna lägenheten beslöt att landets hyresgäster skulle ges möjlighet att få tapetsera och måla sina lägenheter samt därutöver göra vissa mindre arbeten. 1978 tillsattes den s. k. underhållsfondsutredningen. Utredningsarbetet syftade till att ge underlag till ett system där hyresgästerna genom att ta större ansvar för den egna lägenhetens underhåll skulle kunna påverka sin hyra. fattade beslut om ändring i 15 § hyreslagen (12 kap. 15 § jordabalken) så att hyresvärdens underhållsskyldighet inte skall vara tvingande om hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1979:304) och de avvikande bestämmelserna har tagits in i en förhandlingsordning enligt denna lag. Bakgrunden till ändringen var en överenskommelse träffad mellan och om vissa riktlinjer angående bostadshyresgästens inflytande över den egna lägenheten. a. med anledning av en motion från gav regeringen till känna att möjligheten till ekonomisk kompensation vid eget underhåll av lägenheten skulle övervägas och att krav på förhandlingsordning inte borde vara en förutsättning härför. Möjlighet till ökat inflytande bör således omfatta alla hyresgäster och inte endast dem som bor i hus för vilka förhandlingsordning upprättats. Organisationerna utgör en viktig del av vårt samhällsliv. Fria och livskraftiga organisationer är en förutsättning för en väl fungerande demokrati. Statsmakterna har uppmuntrat framväxten och bibehållandet av ett rikt och varierat föreningsliv. Ett samhälle med mycket starka organisationer är emellertid inte problemfritt. Särintressen gynnas lätt på bekostnad av helhetens intressen. Även den enskilde individen kan komma i kläm i den stora organisationen. Intresseorganisationerna har fått alltmer myndighetsliknande uppgifter, och uppgörelser mellan staten och organisationerna blir allt vanligare. Organisationernas roll på bostadssektorn är särskilt omfattande. Utöver representationen i statliga kommittéer och offentliga organ har organisationer även givits utrymme i den dömande makten. tillkom hyresnämnderna i sin nuvarande form. Hyresnämnderna var ursprungligen avsedda att fungera som medlingsinstanser. Allteftersom har emellertid hyresnämnderna erhållit prövningsrätt i allt fler frågor. En hyresnämnd består i regel av en lagfaren ordförande samt två ledamöter från hyresmarknadens organisationer: eller resp. Talan mot hyresnämnds beslut förs hos bostadsdomstolen. Även denna instans består av en majoritet av organisationsrepresentanter, dvs. tre lagfarna och fyra intresseledamöter. Det må vara att det i många fall kan synas praktiskt att hyresmarknadens parter finns representerade i den dömande instansen. Det är dock betänkligt ur rättssäkerhetssynpunkt. Människors förtroende för den dömande maktens oberoende och integritet kan urholkas genom intresseledamöternas delaktighet i rättstillämpningen. Inte sällan kan intresseledamöterna ställas inför mer eller mindre uttalade intressekonflikter. Det är t. ex. inte tillfredsställande att ledamöter från i hyresnämnden är med och avgör huruvida hyresgäster i en förening fristående från hyresgäströrelsen skall ges förhandlingsrätt eller inte. Den dömande makten bör i ett rättssamhälle vara opartisk. och bostadsdomstols uppgifter bör därför överföras till de allmänna domstolarna. Bland de myndighetsliknande funktioner som har tilldelats intresseorganisationerna kan nämnas att hyresgäströrelsens godkännande s. k. hyresgästintyg - i regel krävs för bygglov då en fastighetsägare vill bygga om sin fastighet. Vi anser i stället att vid utfärdande av hyresgästintyg den mening skall gälla som företräds av en majoritet av de boende i den berörda fastigheten. Ett annat aktuellt exempel kan hämtas från regeringens s. k. ROTprogram. En förutsättning för att räntebidrag till underhåll skall utbetalas är att hyresgäströrelsen får ta del av fastighetsägarens ekonomiska information beträffande underhållssituationen. Det är tveksamt om sådana uppgifter skall åläggas en intresseorganisation. Genom hyresförhandlingslagen har organisation av hyresgäster givits rätt att förhandla även för icke-medlemmars räkning. Endast ett fåtal från hyresgäströrelsen fristående föreningar har erhållit förhandlingsrätt. Detta är otillfredsställande. Hyresförhandlingslagen måste därför ändras så att föreningar utanför ges större möjligheter än att erhålla förhandlingsrätt. Av avgörande vikt för erhållande av förhandlingsrätt skall vara att organisationen åtnjuter majoriteten av hyresgästernas förtroende. Bedömandet av organisationens kvalifikationer, förhandlingskapacitet eller långsiktiga målsättning är av underordnad betydelse så länge hyresgästerna önskar företrädas av organisationen. Hyresgästernas rättigheter måste sålunda stärkas och möjligheter skapas för hyresgäster som så önskar att få egen förhandlingsrätt. erlägger hyresgästerna, dvs. såväl medlemmar som icke-medlemmar, speciella avgifter via bostadsföretagen direkt till hyresgäströrelsen. Dessa avgifter är förhandlingsersättningen, boinflytandeersättning och ersättning för fritidsverksamhet och betalas in av hyresgästen som en del av hyran. Enligt hyresgäströrelsens egna beräkningar erhöll de olika hyresgästför eningarna 1982 52,2 milj. kr. Ersättningen för boinflytande uppgick till 33,5 milj. kr. Avgifterna utgör en viss procent av totalhyran och tas ut med stöd av avtal mellan och resp. och bostadsföretaget. Till skillnad från förhandlingsersättningen finns emellertid inte något direkt lagstöd för uttaget av avgifterna för fritidsverksamhet och boinflytande. Fritidsverksamhet kan till nöds sägas komma samtliga hyresgäster till del i de fall då verksamheten är öppen och kan brukas av samtliga hyresgäster. Men detta gäller inte i fråga om boinflytandet eftersom endast medlemmar i får delta i verksamheten. Protester mot debiteringen av avgifterna till för förhandlingar, fritidsverksamhet och boinflytande har förekommit. Hyresgäster har vid ett flertal tillfällen vänt sig till hyresnämnd med begäran att slippa erlägga avgifterna till . Som exempel kan här nämnas hyresgästerna i i utanför . Föreningen fick dock 1984 avslag på sin begäran. En pensionärsförening i ett i arrangerade, utan kontakt med , i genomsnitt 8 sammankomster och aktiviteter . Pensionärerna i menade att det ej fanns möjligheter att arrangera ytterligare aktiviteter och att skäl fanns att slippa avgifterna för fritidsverksamhet. Även denna förening fick 1984 avslag på sin begäran då ärendet behandlades i hyresnämnden. I ett tredje fall, i , en förort till , menade en person att han ej hade förutsättningar att utnyttja de fritidsaktiviteter arrangerade: Pingisbord är nog bra för seende, men jag är ju blind. Önskemålet att slippa ersättningen för fritidsmedel tillbakavisades 1984 av hyresnämnden även i detta fall. Ovan nämnda exempel visar klart det otillfredsställande i rådande situation. I 1967 och bostadspolitiska beslut var utgångspunkten för bruksvärdesystemet att de allmännyttiga företagen skulle ta ut sådana hyror som täckte deras kostnader - den s. k. självkostnadsprincipen. Att betrakta ersättningen till som del av företagens självkostnader är orimligt varför utdebiteringen kan ifrågasättas. Någon rätt för bostadsföretagen att av hyresgästen utta annan avgift än hyra - dvs. vederlag för nyttjanderätt av hus eller del av hus - föreligger inte. Nämnda avgifter för fritidsverksamhet och boinflytande bör således fortsättningsvis inte betraktas som hyra. Försöksverksamhet med fri hyresmarknad beslöt 1984 i samband med behandlingen av proposition 1983/84:137 om ändringar i hyreslagstiftningen m. m. att i huvudsak bibehål la nuvarande bruksvärdesystem. Detta mot bakgrund av bl. a. hyresrättsutredningens betänkande Hyresrätt 3. Bruksvärdesystemets brister har dock blivit alltmera uppenbara. De allmännyttiga bostadsföretagen har i hyresförhandlingarna inte alltid lyckats erhålla kostnadstäckning såsom avsikten var proposition. Utvecklingen har i stället gått i hyresreglerande riktning trots att avsikten var att nå en friare hyresmarknad. har och exempelvis träffat centrala hyresöverenskommelser om hyreshöjningar på 4 resp. . Det senaste exemplet på att bruksvärdesystemet har satts ur spel är att bostadsministern varit beredd att skjuta till pengar från fastighetsskatten för att hålla hyreshöjningarna nere. Såsom underhållsfondsutredningen (1981:47, 1982:65) framhållit i sitt betänkande har även bristen på självkostnadstäckning medfört att fastighetsunderhållet ofta allvarligt eftersatts. Statliga och kommunala subventioner har utgått för att bl. a. möjliggöra nödvändiga underhållsåtgärder. De 1983 beslutade subventionerna till ROT-sektorn har exempelvis tillkommit i detta syfte. Hyressättningen motsvarar inte hyresgästernas värderingar. Faktorer som bostadens läge påverkar exempelvis hyresnivån endast marginellt. Detta har lett till en omfattande svart marknad av attraktiva hyreslägenheter. ålderskomponenten är i dagens bruksvärdesystem inte tillräckligt rättvisande. Problemen har bl. a. senast uppmärksammats i byggforskningsrådets rapport och hyressättning i , och . Det är nödvändigt att de boendes preferenser bättre tillgodoses. Inom ramen för dagens bruksvärdesystem bör därför lägesfaktorn ges ökad vikt. En förändring av hyreslagen bör ske i denna riktning. Bostadsmarknaden har förändrats drastiskt . Dagens bostadsmarknad är i stort mättad. Drygt 30 000 tomma hyreslägenheter finns vilket motsvarar närmare hela totala nyproduktion av bostäder. Endast 44 kommuner redovisar brist på bostäder. Det är balans mellan utbud och efterfrågan i 93 kommuner, och 127 redovisar ett överskott på bostäder. Den balanserade marknad som råder på de flesta orter motiverar en försöksverksamhet med friare hyressättning. En avveckling av bruksvärdesystemet skulle med största sannolikhet inte innebära någon större ändring av hyresnivån. Såväl smärre höjningar som sänkningar av hyresnivån skulle bli följden. De särskilda omständigheterna på bostadsmarknaden, med bl. a. krav på besittningsskydd, förutsätter någon form av konfliktlösningsmodell. Således skall avregleringen kombineras med ett bibehållet starkt besittningsskydd. Försöksverksamhet med friare hyressättning föreslogs /84 i motion 2113. upprepar kravet att en sådan försöksverksamhet med friare hyressätttning bör prövas i vissa kommuner och utvärderas innan en övergång till friare och marknadsanpassad hyressättning beslutas. 1 * 1984/85. De allmännyttiga bostadsföretagens betydelse har de allmännyttiga/kommunala bostadsföretagen spelat en viktig roll inom svensk bostadspolitik. har de kommunala bostadsföretagen en dominerande ställning inom bostadssektorn med ett lägenhetsbestånd som uppgår till mer än hälften av hyresmarknaden. Därav i hus ägda av det allmänna bostadsrättsförening (1 000-tal) * Uppgifterna för är skattade på grundval av BHU 1982. Källa: Bostäder och boende 1980 och BHU 1982 delbetänkande, del 1, s.32 De allmännyttiga företagens skötsel och ekonomi har stor betydelse även utanför dessa företag eftersom allmännyttan via bruksvärdesystemet är hyresledande för hela hyressektorn. Statliga och kommunala subventioner utbetalas i vissa fall enbart till de allmännyttiga bostadsföretagen. Risk finns att kommunala och statliga subventioner motverkar sitt syfte. Förvaltningskostnaderna drivs långsiktigt upp och betydelsen av kostnadsmedvetande och resultatansvar minskar. Att bostadssektorn inte täcker de egna kostnaderna är ett allvarligt problem i dagens svenska ekonomi. När de kommunala bostadsföretagen brister i kostnadstäckningen får detta via bruksvärdesystemet besvärande konsekvenser även för fastighetsunderhållet och bostadsbyggandet i den enskilda sektorn. I bostadskommitténs delbetänkande (BOK, s. 162) redovisas förvaltningskostnadernas sammansättning för olika ägarkategorier. En jämförelse görs härvidlag mellan de allmännyttiga bostadsföretagen, enskilda företag och bostadsrättsföreningar. Resultatet visar att såväl enskilda företag som bostadsrättsföreningar har lägre förvaltningskostnader än allmännyttiga företag. För såväl bränsle, underhåll, kommunberoende kostnader, fastighetsskötsel och administration, övriga driftskostnader som kapitalkostnader visar bostadskommittén att kostnaderna är lägre än motsvarande kostnader för allmännyttiga företag. En friare konkurrens befrämjar kostnadsmedvetande och resultatansvar vilket i sin tur främjar effektivitet i fastighetsförvaltningen och innebär en ökad press att hålla hyrorna nere. De allmännyttiga bostadsföretagen måste därför i högre utsträckning än arbeta i konkurrens och på lika villkor med enskilda företag.