mot · G8022707 · 1985-01-24 00:00:00 — Systemet leder härigenom till en bostadssektor med alltför låg rörlighet, eftersom den som bor i en äldre, större lägenhet - ofta med låg hyra - inte har något ekonomiskt incitament att flytta till en mindre, nybyggd lägenhet med högre hyra. På detta sätt utnyttjas inte bostadsbeståndet så rationellt som skulle ske om hyressättningen vore mer marknadsanpassad. Hushållens värderingar av och betalningsvilja för olika bostadsalternativ har visat sig inte alls stämma med hyrorna. holms planeringsnämnd och 1981) visas en tydlig existens av betydande lägesvärden för centralt belägna bostäder. De största skillnaderna mellan betalningsvilja och hyror finns i . Det finns dock undersökningar som visar på skillnader mellan hyra och betalningsvilja även i andra större städer. Delar av de belopp som bostadskonsumenterna i är villiga att ytterligare betala i hyra försvinner inte helt från marknaden. Den bruksvärdesreglerade bostadsmarknaden skapar nämligen ett incitament till en svart lägenhetsmarknad. Den svarta marknaden innebär i praktiken att den bruksvärdesreglerade prisbildningen på bostadsmarknaden sätts ur spel och ersätts med en friare prisbildning som bättre stämmer överens med hushållens värderingar av bostaden. Nyproduktionen svarar för en liten andel av det totala bostadsbeståndet. Denna situation kan förväntas bestå. Detta förhållande gör att behovet av rörlighet på bostadsmarknaden ökar. Endast genom en ökad rörlighet kan en enskild bostadskonsuments olika önskemål vid olika tillfällen tillgodoses inom det befintliga beståndet. Bruksvärdessystemet är en del av en genomreglerad bostadsmarknad. Framtidens bostadspolitik måste präglas av marknadsanpassning och avreglering. Nuvarande hyressättningssystem måste därför avvecklas och ersättas med ett nytt marknadsorienterat system. Övergången till ett marknadsanpassat system måste ske successivt med början i en reformering av bruksvärdessystemet. För att spegla bostdskonsumenternas önskemål bör lägesfaktorn påverka hyresnivån på ett helt annat sätt än . Marknadshyror bör redan nu kunna införas i kommuner med balanserad hyresmarknad. Vidare bör tillsättas en kommitté som skall utreda bl. a. hur hyresgästernas besittningsskydd skall garanteras. Varje myndig svensk har rätt att delta i allmänna val och kan vidta olika dispositioner med betydande ekonomiska konsekvenser, t. ex. att köpa en fastighet eller att starta företag. Som hyresgäst är man dock i praktiken förhindrad att själv eller genom valt ombud, t. ex. en valfri hyresgästorganisation, förhandla med fastighetsägaren om sin hyra. Hyresgästerna är således omyndigförklarade i denna sin egenskap. I praktiken har () givits ett förhandlingsmonopol. Detta är särskilt stötande eftersom HR endast representerar en liten del av de 1,5 miljoner hushållen i hyreshus. HSB har beslutat att bostadsrättsinnehavarna inte längre automatiskt skall anslutas till HR. I det privata fastighetsbeståndet är inte mer än uppskattningsvis av hyresgästerna medlemmar i . Mellan HR och de flesta allmännyttiga företag har träffats avtal om förhandlingsersättning, fritidsverksamhet och boinflytande. Avtalens innehåll är i vissa avseenden uppseendeväckande. Enligt avtalen skall företagen ge hyresgästföreningen ersättning som motsvarar av den totala hyran för fritidsverksamhet och av den totala hyran för boinflytande. Därtill kommer s. k. förhandlingsersättning, vilken utgår i procent på aktuell hyra. Att organisera fritidsverksamhet är naturligtvis inte någon uppgift för hyresgästföreningen. Alla hyresgäster får emellertid betala för både boinflytande och fritidsverksamhet via hyresavin, vare sig de vill eller ej. Det måste därför slås fast att avgifter för fritidsverksamhet, boinflytande och hyresförhandlingar inte automatiskt skall ingå i hyran. Den legala grunden för HR:s förhandlingsmonopol måste upphävas. Den enskilde hyresgästen skall ges förhandlingsrätt. Därefter får var och en avgöra om han vill bli representerad av någon, och i så fall av vem. Konkurrerande hyresgästorganisationer måste få arbeta under lika villkor. Organisationer som bygger på frivilligt medlemskap - och som därför är beroende av medlemmarnas förtroende - tillvaratar medlemmarnas intressen bäst. Enligt vår uppfattning måste fria förhandlingar bygga på principen att varje part bestrider sina egna förhandlingskostnader. Domstolar med intresserepresentation är i allmänhet ett hot mot rättssäkerheten för enskilda och icke etablerade organisationer. Partsdomstolarna har en starkt konserverande inverkan på organisationsstrukturen. Såväl principiella som sakliga skäl talar således för att hyresrättsliga frågor överförs till allmän domstol. 1.6 Förvärv av hyresfastighet Lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. har till syfte att förebygga spekulation i hyresfastigheter och att hindra att hyresfastigheter förvärvas av personer som anses olämpliga att äga fastigheter. Motivet för dessa regler är att olämpliga förfaranden kunnat konstateras i vissa fall. Enligt vår uppfattning bör självfallet olagliga eller uppenbart olämpliga förfaranden motverkas. Det bör dock slås fast att den helt övervägande delen av de privata hyresvärdarna uppfyller sina lag- och avtalsenliga skyldigheter. socialistiska majoritet beslöt att skärpa lagen i två avseenden. har riksorganisation av bostadsrättsföreningar - eller förening tillhörande sådan organisation - inte behövt förvärvstillstånd. De organisationer som har varit aktuella är HSB, och Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation ek.för. (SBC). Lagändringen innebär att de socialdemokraterna närstående HSB och alltjämt blir undantagna från tillståndskravet. Den fristående organisationen (SBC) blev däremot tvungen att söka tillstånd för förvärv. Motivet var - enligt propositionen - att SBC saknar en gemensam bostadssocial grundsyn med HSB och , dvs. att SBC inte styrs av socialdemokratiska värderingar. Den genomförda förändringen är ett uttryck för socialdemokraternas bristande respekt för rättsstatens principer. beslut innebär vidare att det blir svårare än tidigare att förvärva en hyresfastighet. Den tilltänkte förvärvaren skall vägras förvärvstillstånd om han inte visar att han är i stånd att sköta fastigheten. Denna regel kan komma att utvecklas till ett etableringsförbud, särskilt för människor som inte redan tidigare äger hyresfastigheter. Vi anser således att de förändringar som genomförts i anledning av proposition 1982/83:153 skall upphävas. Lagen i övrigt bör bli föremål för en utvärdering. Bostadsanvisningslagen bygger på föreställningen att det är möjligt att genom ett administrativt system dels öka utbudet av lägenheter, dels motverka segregation i boendet. Vi delar inte denna uppfattning. I ett läge av låg nyproduktion är det angeläget - av skäl som redovisats ovan - att förutsättningarna för ökad rörlighet på bostadsmarknaden förbättras. Bostadsanvisningslagen verkar i motsatt riktning. Bostäderna fördelas efter kommunala beslut i stället för efter de bostadssökandes önskemål. På detta sätt politiseras samhället ytterligare, som individens egen beslutssfär krymps. Ett exempel på detta är när invandrare har nekats bostad i ett visst bostadsområde med hänvisning till önskemålet om en allsidig befolkningssammansättning. hovrätt har i ett sådant ärende fastslagit att det är olagligt att vägra vissa befolkningsgrupper fri bosättning. Detta är också en av slutsatserna i diskrimineringsutredningen (Ds A 1984:7). Här konstateras att bostadsförmedlingens möjligheter att påverka hushållssammansättningen måste vara begränsade. Bostadsanvisningslagen leder till ökat godtycke, byråkrati och tjänstemannamakt. Lagen innebär också en oacceptabel inskränkning i fastighetsägarnas äganderätt. Bostadsanvisningslagen bör därför upphävas. När förköpslagen infördes skedde det med syftet att underlätta för kommunerna att genomföra det omfattande bostadsbyggnadsprogram som startades . Lagen har byggts ut alltmer och omfattar nu ett stort antal förköpsgrunder. Kommunerna har - förutom förköpslagen - en stark ställning gentemot de enskilda fastighetsägarna. Det kommunala planmonopolet, expropriationsrätten och överlägsna ekonomiska och personella resurser ger kommunerna möjlighet att genomföra sina planer. I de fall kommunen inte genom förhandlingar kan förvärva för kommunen viktiga fastigheter kan expropriation tillgripas. Detta skall endast ske om kommunen har ett klart och påvisbart behov av fastigheten. Det är de enskilda människornas ställning som skall stärkas, inte kommunernas. Förköpslagen bör därför avskaffas. I bostadsförsörjningslagen fastslås att kommunerna har det yttersta ansvaret för bostadsbyggande och boendemiljö. Kommunerna är därför skyldiga att bedriva en bostadsförsörjningsplanering för både ny- och ombyggande. Uppgifterna om det planerade byggandet sammanställs och administreras av centrala statliga organ. Statliga och kommunala myndigheter, byggare och fastighetsägare lägger ned mycket stora resurser på planering av byggandet. Mot bakgrund av det minskande bostadsbyggandet i landet samt med tanke på ekonomiska effektivitetskrav i bostadssektorn kan bostadsförsörjningslagen ifrågasättas. Planeringen av bostadsbyggandet har dessutom visat sig stämma dåligt med det byggande som verkligen kommer till stånd. Lagen bör därför ses över. I är den direkta boendekostnaden, dvs. vad den boende betalar, väsentligt lägre än i våra nordiska grannländer. Detta beror på att i betalas en stor del av boendekostnaderna via skattsedeln och med ökad offentlig upplåning. Boendekostnaderna för en nybyggd lägenhet uppgick till . Av detta betalar den enskilde hyresgästen ca . via hyresavin, medan återstående 56 000 belastar stat och kommun. Hur hela kostnaden för en nyproducerad lägenhet fördelar sig framgår av följande diagram. Stat och kommun - bostadsbidrag (vid . Den viktigaste orsaken till den kraftiga kostnadsökningen inom byggsektorn är de generella bostadssubventionernas utformning. I byggprisutredningens betänkande (SOU 1982:34-25) bekräftas detta förhållande. I betänkandet sägs att subventionssystemet inte innehåller inslag, som verkar återhållande på prisutvecklingen. De kommunala byggnadsnämnderna har också ett stort ansvar för byggkostnaderna. En liberal tillämpning av SBN kan leda till avsevärt billigare byggande, vilket bl. a. det s. k. fribygget i visar. 2.2 Bostadsfinansiering och generella subventioner Statens kostnader för räntebidragen har ökat dramatiskt - från 1975 till för nästa budgetår. Huvudorsaken till denna utveckling är den kraftiga höjningen av räntenivån. En sänkning medför att kostnaderna för räntebidragen sjunker med 600 milj. kr./år. Det stora budgetunderskottet medverkar till en hög räntenivå. Det bör därför påpekas att en varaktigt sänkt räntenivå förutsätter ett betydligt minskat budgetunderskott. Av samhällsekonomiska skäl är det nödvändigt att minska statens kostnader för räntebidragen. Vårt mål är att åstadkomma ett bostadsfinansieringssystem fritt från generella subventioner. Detta mål kan endast förverkligas successivt. Som ett första steg i avvecklingen av de generella subventionerna förordar vi att den garanterade räntan höjs snabbare än . För att dessa åtgärder inte skall få svåra konsekvenser för betalningssvaga hushåll föreslås i andra moderata partimotioner bl. a. högre grundavdrag i den kommunala beskattningen för barnfamiljer, att fastighetsskatten avskaffas och att marginalskatterna kraftigt minskas. har vi moderater föreslagit en uppräkning av den garanterade räntan . Hade våra förslag bifallits, hade statens kostnader för räntebidrag varit flera miljarder lägre än vad nu är fallet. Vi återkommer med kravet på en upptrappning av den garanterade räntan med en tiondel fr. o. m. . Detta innebär t. ex. att den garanterade räntan på i stället fastställs till . För att förhindra alltför stora boendekostnadsökningar i det enskilda fallet bör systemet kompletteras med en spärregel. Vi föreslår därför att fastighetsägarna får höja hyran med maximalt /m2 till följd av förändringarna i räntebidragssystemet. Detta innebär att hyreshöjningen för en normalstor trerumslägenhet begränsas till högst /månad. Vi föreslår en motsvarande maximering av kostnadsökningarna för bostadsrätter. Denna redovisas i särskild motion. Som ett andra steg i avvecklingen av de generella subventionerna förordar vi att den garanterade räntan i nyproduktionen för hyresrätt och bostadsrätt höjs i motsvarande takt som ovan angivits för den årliga uppräkning Detta innebär att hus som byggs erhåller en ingångsränta på . För hus upplåtna med äganderätt föreslås att ingångsräntan höjs i takt med uppräkningstakten för denna upplåtelseform, vilket innebär att ett hus som byggs erhåller en ingångsränta på . Med nuvarande ränteläge blir därmed räntebidragssystemet helt avskaffat omkring . Vårt förslag innebär att subventioneringen av hyres- och bostadsrättshusens kapitalkostnad i nuvarande ränteläge begränsas till av husets livslängd. Om en omläggning av systemet för dessa hus genomförs kan en besparing på ca uppnås för ett helt budgetår. Med hänsyn till att vi föreslår att fastighetsskatten skall avskaffas påverkar detta de kompensationsregler som beslutade om . Enligt budgetpropositionen skall extra räntebidrag utgå med 1 100 milj. kr. för och med 725 milj. kr. Dessa bidrag skall inte utgå, eftersom fastighetsskatten skall avskaffas. Den sammanlagda besparingen på räntebidragssidan uppgår till 3 875 milj. kr. för /86. För nuvarande bestånd av ägda småhus föreslås ingen ökad upptrappning av den garanterade räntan, eftersom småhusräntan trappas upp , vilket innebär att kapitalkostnaderna subventioneras endast under . Det nuvarande räntebidragssystemet är samhällsekonomiskt dyrt och komplicerat. Behovet av ett nytt finansieringssystem framstår som mycket angeläget. Det bör utformas så att subventionerna minskar och boendekostnaderna bättre fördelas över tiden. Systemet bör schabloniseras så att det kan handläggas direkt av kreditinstitutet. I avvaktan på att detta system införs skall den produktionsanpassade belåningen avskaffas fr. o.m. Det av beslutade statliga kreditaktiebolaget, som skall svara för den statliga bostadslånegivningen, bör avskaffas. Den verksamheten sköts enligt vår uppfattning bättre och billigare av redan befintliga bottenlåneinstitut. Som ett led i moderata samlingspartiets strävan efter avbyråkratisering och förenkling föreslår vi förtida inlösen av ett stort antal små statliga lån. Detta kan ske genom att låntagarna erbjuds generösa inlösenvillkor. Förutom stora generella subventioner till bostadssektorn i form av räntesubventioner m. m. utgår till vissa bostadsföretag selektiva stöd från staten och kommuner. Dessa snedvrider konkurrensen och undergräver därmed marknaden. Staten har ökat det direkta ekonomiska stödet till bostadssektorn. Socialdemokraterna har sedan makttillträdet 1982 infört eller höjt flera stödformer; temporära hyresrabatter, hyresförlustgaranti, stöd till de värst drabbade företagen, boendemiljöbidrag m. fl. I de flesta fallen är det de allmännyttiga företagen som erhåller bidragen. För /86 föreslår regeringen ca 500 milj. kr. i selektiva stöd. Även kommunerna stöder de allmännyttiga bostadsföretagen med betydande belopp. konstaterade att kommunerna tillsköt 337 milj. kr. Detta belopp har ökat kraftigt . I vissa företag uppgår den kommunala subventionen till /m2 lägenhetsyta och år. Genom att vissa allmännyttiga företag blir beroende av kommunala bidrag försvåras privata bostadsföretags konkurrensläge, eftersom allmännyttan är hyresledande. Motiven för SABO-företagen att bedriva verksamheten rationellt minskar, om de i trängda lägen kan påräkna direkta ekonomiska stöd. Moderata samlingspartiet vill avskaffa de selektiva stöden till bostadssektorn. Alla företag skall arbeta under likartade betingelser. Detta främjar en rationell bostadsförvaltning till gagn för såväl de boende som samhällsekonomin. I den mån verksamheten är angelägen kommer den ändå till stånd. I annat fall är det slöseri med resurser. Syftet med ROT-programmet är att dels öka sysselsättningen inom byggsektorn, dels höja standarden i ett stort antal lägenheter. Programmet skall genomföras med hjälp av nya bidrag och lån. Enligt vår uppfattning är det principiellt fel att staten går in med bidrag och lån till det löpande underhållet. Ansvaret för fastighetsunderhåll - reparationer och ombyggnader - skall åvila fastighetsägarna. Det avgörande problemet i detta sammanhang är att den nuvarande hyresnivån inte ger ekonomiska förutsättningar för ett långsiktigt och rationellt fastighetsunderhåll. Detta förstärks bl. a. av att en enskild fastighetsägare inte har rätt till skattefri avsättning för det långsiktiga underhållet. En betydande kapitalförstöring blir följden om inte dessa missförhållanden ändras. I stället för en sådan lösning väljer regeringen att öka rundgången. Vi avvisar anslaget för hela ROT-programmet och föreslår att det avvecklas från . Ombyggnads- och tillbyggnad skall finansieras inom ramen för det gängse lånesystemet. 2.5 Mark- och konkurrensvillkoren gäller som villkor för statliga bostadslån att marken skall vara förmedlad av kommun eller vara i ägo och att byggandet upphandlas i konkurrens. Syftet med mark- och konkurrensvillkoren är att starkt försämra möjligheterna för enskilt byggande. Villkoren är ett mycket viktigt inslag i de socialdemokratiska strävandena att skapa en total planhushållning på bostadsområdet. Villkoren har allvarligt försvårat exploatering i privat regi. Kommunerna har därigenom fått ett än större inflytande över bostadsproduktionen. Detta har minskat konkurrensen inom byggsektorn och därmed lett till högre kostnader och mindre konsumentstyrd produktion. Villkoren har också förhindrat privat byggande på egen mark, vilket resulterat i en försämrad produktutveckling. Mark- och konkurrensvillkoren bör därför avskaffas per . I behöver allmänt sett sparandet öka. Ett sätt att öka det totala sparandet är att skapa nya och attraktiva former för målsparande. Ett naturligt område för målsparande är sparande till en egen bostad, antingen i form av ägd bostad eller bostadsrätt. Ökat sparande till egen bostad medför att lånebehovet till bostadssektorn minskar och att månadsutgifterna för den boende blir lägre. Ägande av bostaden medför också regelmässigt bättre hushållning och därmed mindre kostnader för drift och förvaltning. Produktionskostnaden för nya bostäder har ökat mycket kraftigt . Boendekostnaden i nyproduktionen är därför mycket hög. Om den enskilde - genom ett bosparande - kan betala en större egen insats minskar behovet av dyra topplån och boendekostnaden kan sänkas rejält. Attraktiva former för bosparande medför också avsevärda samhällsekonomiska vinster. Mot denna bakgrund finns påtagliga skäl för att genom premiering av bosparande göra denna sparform attraktiv för hushållen. Nedan beskrivs ett förslag som medför avsevärd sparstimulans och därmed påtagligt ökar sparandet inom och för bostadssektorn. Ett bosparande till egen bostad bör administreras och hanteras av banker och andra kreditinstitut. Vi anser att stimulansen till bosparandet bör bygga på redan existerande spara/låna till bostadssystem. De villkor som bör omgärda sparformen är följande: o Bosparande skall ske av . detta sparande får tas i anspråk för bostadsförvärv tidigast efter första insättningen. o De räntesatser som detta sparande betingar kan beräknas överstiga gällande inlåningsränta med i bästa fall en procentenhet, eftersom sparbeloppen i princip binds till banken eller kreditinstitutet . o Sparmedlen får disponeras av låntagaren mot att låntagaren uppvisar ingånget köpeavtal för småhus, ägd lägenhet eller bostadsrätt. o När sparbeloppet lyfts för inköp av bostad utgår en statlig skattefri premie om spartiden varit . Premien beräknas på den behållning på kontot som stått inne . Premien utgår , dock högst . o På den del som spararen sedan önskar låna för förvärv av bostad skall staten ställa statlig borgen, vilket innebär att lånekostnaden kan sänkas med 0,. o I det fall bosparandet avbryts tidigare än eller medlen disponeras för annat ändamål utgår ingen skattefri statlig premie och beviljas ingen statlig borgen för lån. Det av oss föreslagna bosparandet bör ersätta det begränsade sparande inom ramen för allemanssparande! som fattade beslut om 1984. Regeringen bör till återkomma med förslag enligt ovan i sådan tid att systemet kan införas fr. o.m. har beslutat om införandet av en ny statlig fastighetsskatt. beslöts att vissa fastighetsägare - de med statliga lån - skall kompenseras genom räntebidragssystemet. I den lagrådsremiss som föregick skatteförslaget var vissa fastigheter undantagna från skatten. Lagrådet kritiserade skatten med dess undantagsregler för att vara så krånglig att den låg på gränsen till vad som var godtagbart. Regeringen gjorde då skatten generell och ökade därmed skatteintäkterna. I stället för undantag från skatten infördes så ett kompensationssystem som är så krångligt att ingen är säker på hur totaleffekten kommer att bli. Lagrådet fick ingen möjlighet att bedöma hela komplexet skatte-kompensationssystem, varför vi inte vet hur det ställer sig till detta. Den socialistiska riksdagsmajoriteten förvägrade minoriteten en prövning av det nya förslaget. Lagrådet kritiserade också förslaget till fastighetsskatt för att inte ta hänsyn till de skattskyldigas förmåga att betala skatten. Detta har regeringen och riksdagsmajoriteten inte tagit någon hänsyn till. har ett så dåligt berett förslag passerat som detta. Motiven för införandet av fastighetsskatten har varierat. Än har den varit en del i ett omfördelningssystem. Eller klarare uttryckt-en del i rundgången skatter/bidrag. har motivet för införandet huvudsakligen varit det statsfinansiella läget. I budgetpropositionen framförs bägge dessa motiv. Fastighetsskatten kommer när den är helt införd att tillföra statskassan . Ett tydligare exempel på hur rundgången skatter/bidrag verkar kan knappast fås. I budgetpropositionen tas t. o. m. hyreshusavgiften upp som en intäkt under rubriken samhällets stöd till bostadsproduktion och bostadskonsumtion. Fastighetsskatten drabbar först de egnahemsägare som inte får statliga räntesubventioner. När räntesubventionerna upphör drabbas även inneha vare av sådana hus. Ett hus taxerat till . kommer att bli . dyrare att bo i när skatten är fullt genomförd. För pensionärer utan full ATP kan den nya fastighetsskatten i värsta fall betyda att de blir tvingade att sälja det hus de bott i större delen av sitt liv. Förutom att fastighetsskatten är en dryg belastning för de boende har socialisterna passat på att med hjälp av skilda skattesatser och kompensationssystemet ytterligare snedvrida konkurrensförhållandena mellan privata fastighetsägare och allmännyttan. De som får betala skatten blir slutligen de boende. Vissa lokalfastigheter kommer att drabbas av skatten med konkurrenssnedvridning som följd. De borgerliga partierna har uttalat att om en borgerlig regering tillträder kommer den nya statliga fastighetsskatten att avskaffas. Det beslutade systemet för realisationsvinstbeskattning av bostadsrätter skall upphävas. Systemet försvårar allvarligt en nödvändig rörlighet på bostadsmarknaden. Det är också så utformat att det får orimliga och oacceptabla konsekvenser för den skattskyldige. a. kommer vissa reala förluster att beskattas. Regeringen bör lägga fram ett nytt förslag som ansluter till det system som finns på fastighetsområdet. Rätten att skjuta upp beskattningen måste slås fast. Den fulla avdragsrätten för räntor måste återinföras. Begränsningen av avdragsrätten - särskilt i kombination med mycket begränsade marginalskattesänkningar - har inneburit stora problem för många småhus- och bostadsrättsägare. Dessa problem kommer att växa allteftersom avdragsbegränsningens effekter skärps. beslöt att garantiskatten för juridiska personer skall avskaffas.