bet · G901LU11 · 1985-12-31 00:00:00 — om arrendeavräkning vid ändrat kostnadsläge (prop.1984/85:197) LU 1985/86:11 Ibetänkandet behandlar utskottet proposition 1984/85:197 om arrendeavräkningvid ändrat kostnadsläge. Vidare behandlas två motioner (m resp. fp) som väcktsmed anledning av propositionen och vari yrkas att lagstiftningen görstillämplig på bestående arrendeavtal först efter en övergångstid. Ipropositionen föreslås att jordabalkens regler om jordbruksarrende kompletterasmed en bestämmelse som innebär att vid avräkning mellan jordägaren ocharrendatorn hänsyn skall kunna tas till förändringar i penningvärdet mellantiden för tillträdessyn och avträdessyn. Utskottettillstyrker bifall till propositionen och avstyrker motionsyrkandena. M- ochfp-ledamöterna reserverar sig till förmån för motionerna, C-ledamöterna haravgivit ett särskilt yttrande i fråga om övergångsbestämmelserna. Iproposition 1984/85:197 föreslår regeringen () efterhörande av lagrådet att antar i propositionen framlagt förslag tilllag om ändring i jordabalken. Lagförslaget har fogatstill detta betänkande som bilaga. Beträffandepropositionens huvudsakliga innehåll hänvisas till vad utskottet anför på s,2, Motion1984/85:3223 av () vari yrkas att beslutar att denya bestämmelserna i 9 kap, 23 § tredje stycket skall tillämpas påavräkningsperioder som tar sin början efter lagens ikraftträdande. Motion1984/85:3224 av () vari yrkas att beslutar att punkt 2av övergångsbestämmelsen skall erhålla följande ändrade lydelse: Dennya bestämmelsen i 9 kap. 23 § tredje stycket skall tillämpas även påarrendeavtal som ingåtts före ikraftträdandet, dock att lagrummet skall gälla idess äldre lydelse fram till den tidpunkt till vilken jordägaren tidigast kanuppsäga avtalet efter ikraftträdandet. 1Riksdagen 1985186.8 saml. Utskottet LU 1985/86:11 / Enligt jordabalkens (JB) reglerom jordbruksarrende skall arrendatorn underarrendetiden vårda och underhålla arrendestället. Försämras det genom attarrendatorn eftersätter vad som åligger honom, har jordägaren rätt fillersättning (9 kap, 15 § JB), Arrendatorn är dock inte skyldig att avhjälpa enbrist som föreligger redan vid tillträdet. Avhjälper han en sådan brist, harhan rätt till ersättning av jordägaren (9 kap, 16 § JB), Avräkning skall skenär arrendatorn avträder arrendestället (9 kap. 23 § JB), Avräkning skallockså ske i samband med förlängning av ett arrendeavtal, om mer än nio årförflutit från tillträdet eller närmast föregående avräkning. Om inte annat haravtalats, skall avräkningen grundas på en syn vid avräkningsperiodens börjanoch slut. Syn och avräkning går i huvudsak till på följande sätt.Vid tillträdessynen antecknas bristerna. För varje brist antecknas vad detberäknas kosta att avhjälpa den. Bristbeloppen bildar tillsammans tillträdetsbristsumma. Vid avräkningsperiodens slut gör man på samma sätt och får då framavträdets bristsumma. Därefter sker en jämförelse mellan bristsummorna vidtillträdet och avträder. Är avträdets bristsumma större än tillträdets ochingår i avträdets bristbelopp inte belopp som jordägaren skall stå för skallarrendatorn i princip betala skillnaden. Är förhållandet det motsatta, skalljordägaren betala skillnaden till arrendatorn. Penningvärdeförändringen har medfört attkostnaden för avhjälpande av brister i ett arrendeställe kan öka underavräkningsperioden. Om hänsyn inte tas till sådana förändringar i kostnadslägetkan resultatet bli att en arrendator som i enlighet med sina förpliktelserhållit arrendestället i oförändrat skick ändå blir skyldig att betalaersättning till jordägaren, I samband med proposition 1983/84:136 om ändringar iarrendelagstiftningen behandlade utskottet en mofion vari framfördes önskemålom att penningvärdeändringen skulle kunna beaktas vid avräkning mellan jordägarenoch arrendatorn. I sitt av godkända betänkande (LU 1983/ 84:35)avstyrkte utskottet bifall fill motionen. Utskottet framhöll därvid atträttsläget inte var helt klart och att oklarheten inte var tillfredsställande,I avvaktan på att högsta domstolen skulle avgöra ett från hovrättfullföljt mål om saken ansåg emellertid utskottet att det inte fanns skäl förriksdagen att göra något uttalande. Utskottet underströk dock vikten av attregeringen noga följde frågan och särskilt beaktade om det med hänsyn fillutgången i högsta domstolen fanns anledning att på nytt övervägalagstiftningsåtgärder. meddelade dom i detförutnämnda målet (se Nytt juridiskt arkiv 1984 s. 550). I motsatstillliovrätten fann högsta domstolen att reglerna om arrendeavräkning inteinnebar att bristbelopp schablonmässigt kunde räknas om med hänsyn tillpenningvärdets fall. I propositionen föreslås att i jordabalken tas in entvingande regel som innebär att man vid avräkningen mellan jordägaren ochjordbruksarrenda-torn skall beakta om kostnaderna för att avhjälpa de bristersom förelåg vid avräkningsperiodens början har förändrats (9 kap.23 § tredje stycket). Omräkningen skall göras schablonmässigt med ledning avett index. Som regel bör konsumentprisindex användas men visst utrymme för tillämpning av andra indexskall finnas. Lagändringen föreslås träda i kraft LU 1985/86:11 den 1 januari1986 och bli fillämplig också på bestående arrendeförhållanden. I fråga omavräkningsperioder som löper vid ikraftträdandet skall äldre regler alltjämtgälla om parterna i arrendeavtalet har reglerat hur kostnadsförändringar skallbeaktas eller om det med hänsyn till arrendevillkoren och omständigheterna vidarrendevillkorens fillkomst skulle vara oskäligt att fillämpa den nya regeln. - Enligt utskottets meningär det inte tillfredsställande att som tidigare berörts en arrendator somvårdat och underhållit arrendestället så att det totalt sett inte försämratsändå blir ersättningsskyldig gentemot jordägaren. Det är inte heller rimligtatt en jordägare kan bli skyldig att betala ersättning till arrendatorn i andrafall än då arrendatorn rent faktiskt förbättrat arrendestället. För att enrättvis bedömning skall kunna göras av frågan om arrendestället förbättratseller försämrats och därmed också av spörsmålet omparternas ersättningsskyldighet krävs det enligt utskottets mening att vidavräkningen hänsyn kan tas till förändringar i kostnadsläget. Starka skäl talarsåledes för förslaget i proposifionen, och utskottet tillstyrker att detgenomförs. Imotion 3223 (fp) hemställs att de nya reglerna skall gälla bara beträffandeavräkningsperioder som tar sin början efter lagens ikraftträdande. Motionärenhar förståelse för att regeringen vill medverka till attdet oklara rättsläget som gäller frågan om kostnadsuppräkningar vid avräkningarlöses. De nya reglerna bör dock inte införas med retroaktiv verkan. Imotion 3224 (m) yrkas att den nya bestämmelsen i 9 kap, 23 § tredje stycketskall tillämpas på arrendeavtal som ingåtts före ikraftträdandet först från dentidpunkt fill vilken jordägaren tidigast kan uppsäga avtalet efterikraftträdandet. Enligt motionärens mening är olika villkor i ett avtal såberoende av varandra att en ändring i avtalet ej bör ske utan att parterna haftmöjlighet att ta ställning till hur ändringen skall påverka andraavtalsvillkor. En sådan bedömning kan ske först i samband med förlängning avavtalet i fråga. Enligt motionären talar därför övervägande skäl för att lagenicke ges tillbakaverkande kraft. I motionen framhålls vidare att den föreslagnaövergångsbestämmelsen dessutom lätt inbjuder till tvist mellan parterna médhänsyn till det i bestämmelsen uppställda oskälighetsvillkoret. Utskottetvill för sin del understryka att det är en allmän princip att nyacivilrättsliga regler inte skall ges retroaktiv verkan om inte starka skältalar för annat. Vid tidigare arrendereformer har därför övergångsbestämmelsernai princip utformats så att de nya reglerna blivit tillämpliga på äldre avtalförst sedan de förlängts på grund av utebliven uppsägning. I fråga omlångvariga arrenden har dock i vissa fall nya bestämmelser gjorts omedelbartfillämpliga på äldre avtal. Som skäl härför har anförts att det fanns risk föratt ett antal arrenden kunde komma att sägas upp, något som kunde få betydandenegativa konsekvenser särskilt när det gällde långvariga arrenden. Frågan omnya arrendereglers tillämplighet på äldre avtal behandlades senast av utskotteti samband med införandet av lagstiftningen om arrendato-rers rätt att förvärvaarrendestället (LU 1984/85:35). Utskottet fann då att med hänsyn till deintressen som bar upp lagstiftningen de nya reglerna borde bli tillämpligapå äldre avtal också då arrendeförhållandet inte LU 1985/86:11 varitlångvarigt. Medhänsyn till både arrendatorns och jordägarens intressen är det enligtutskottets mening angeläget att den nu föreslagna lagändringen bhr tillämp-hgpå arrendeavtal som slutits före ikraftträdandet när fråga är omavräkningsperioder som börjar efter ikraftträdandet. De nya bestämmelserna bördäremot, som departementschefen framhåller, inte tillämpas beträffandeavräkningsperioder som har löpt ut då lagen träder i kraft, även om avräkningenslutförs . När det gäller de löpande avräkningsperioderna kan utskottet ioch för sig dela motionärernas uppfattning om olämpligheten av en lagstiftningsom i hög grad griper in i bestående rättsförhållanden. Särskilt kaninvändningar resas mot en ordning som innebär att den nya bestämmelsen blirtillämplig när parterna före ikraftträdandet bestämt villkoren underförutsättningen att någon indexuppräkning inte skall ske. De föreslagnaövergångsbestämmelserna innebär emellertid att den nya indexuppräkningen inteblir tillämplig i de fall då parterna i avtalet reglerat hurkostnadsförändringar skall beaktas eller då det skulle vara oskäligt atttillämpa regeln, Enligt utskottets mening innebär förslaget en fullt godtagbaravvägning mellan å ena sidan intresset av att lagstiftningen blir omedelbarttillämplig i så stor utsträckning som möjligt och å andra sidan intresset avatt bestående rättsförhållanden inte skall påverkas av ny lagstiftning. Påanförda skäl tillstyrker utskottet förslaget till övergångsbestämmelser ochavstyrker bifall till motionerna 3223 och 3224. attriksdagen med avslag på motionerna 1984/85:3223 och 1984/ 85:3224 antar det iproposition 1984/85:197 framlagda förslaget till lag om ändring i jordabalken, (), (), (). (), (), (), (),(), (), (), GunnarThollander (s), (), ()", Ew7 ()och (). Reservation LU1985/86: ii Per-OlofStrindberg (m), (), (), () ochKjell () anser delsatt den del av utskottets yttrande som på s, 3 börjar med "Utskottetvill" och på s. 4 slutar med "och 3224" bort ha följandelydelse: framhållit då förslag till ändringar i arrendelagstiftningen tidigarebehandlats i (se LU 1978/79:23) är det en allmän princip att nyacivilrättsliga regler inte skall ges retroaktiv verkan såvida inte starka skältalar för annat. Vid tidigare arrendereformer har därför övergångsbestämmelsernai huvudsak utformats så att de nya reglerna blivit tillämpliga på beståendeavtal först sedan avtalet förlängts på grund av utebliven uppsägning. Närdet gäller den nu aktuella ändringen i arrendelagstiftningen anser utskottet ilikhet med motionärerna att det inte finns skäl för att såsom föreslås ipropositionen de nya reglerna bör ges retroakfiv verkan och därmed ingripa ibestående rättsförhållanden. Åtskilliga remissinstanser har också uttalat sigför att reglerna blir fillämpliga på gällande arrendeavtal först efter enövergångsperiod. Även om den i propositionen föreslagna övergångsbestämmelsenger ett visst utrymme för parterna att också efter ikraftträdandet tillämpaäldre avtalsvillkor har skälen mot en retroakfiv lagstiftning sådan tyngd attförslaget inte bör genomföras. Härfill kommer att den föreslagnaoskälighetsregeln kan leda fill onödiga tvister mellan parterna. Närdet gäller den närmare utformningen av en övergångsbestämmelse som förhindraratt lagstiftningen får retroaktiv verkan anser utskottet att starka skäl kananföras för både den i motion 3223 och den i mofion 3224 föreslagna lösningen.Med hänsyn till att som ovan redovisats övergångsbestämmelserna vid tidigarearrendereformer utformats så att lagstiftningen blivit tillämplig på beståendeavtal först sedan dessa förlängts förordar utskottet att så också sker nu.Genom en sådan övérgångsreglering tillgodoser man inte bara intresset avenhetlighet i lagsfiftningen utan möjliggör också för parterna att justeraarrendevillkoren med hänsyn till de nya bestämmelserna och att avtala omavräkningsperiodernas längd. Utskottet tillstyrker således bifall fill motion3224, Ställningstagandet innebär att syftet med mofion 3223 i allt väsentligtbhr tillgodosett. delsatt utskottet bort hemställa attriksdagen med bifall fill motion 1984/85:3224 och med anledning av motion1984/85:3223 antar det i proposifion 1984/85:197 framlagda förslaget till lagom ändring i jordabalken med den ändringen att 2. övergångsbestämmelsererhåller följande såsom Reservanternas förslag betecknade lydelse: Regeringens förslag Reservanternas förslag LU 1985/86:11 2.Den nya bestämmelsen i 9 kap. 2. I fråga om arrendeavtal som har 23 § tredje stycket skall tillämpas ingåtts före ikraftträdandet gäller denockså beträffande avräkningsperio- nya bestämmelsen i 9 kap. 23 § tredjeder som löper vid ikraftträdandet. stycket först från och med den tid-Dettagäller dock inte, om parterna i punkt till vilken jordägaren tidigastarrendeavtalet har reglerat hur kost- kan säga upp avtalet genomuppsög--nadsförändringar skall beaktas eller ning efter ikraftträdandet, omdet med hänsyn till arrendevillkoren och omständigheterna vid arrendevillkorens tillkomst skulle vara oskäligt att tillämpa den nya bestämmelsen. och (båda c) anför: Avprincipiella skäl bör lagstiftning inte ges retroaktiv verkan så att nya reglerblir tillämpliga på gällande avtal och därigenom ändrar förutsättningarna föravtalet jäinfört med vad som gällde då det ingicks. Starka skäl måste föreliggaför att man enligt vår mening skall frångå denna huvudregel. Detta fastslogäven lagutskottet i sitt betänkande 1978/79:23 avseende rätten fill självinträdeför jordägaren. Vidbehandlingen av proposition 1983/84:136 med förslag dels till ändringar iarrendelagstiftningen, bl. a. överlåtelserätt för arrendatorn, dels rätt förarrendatorn att förvärva arrendestället, reserverade vi oss (LU 1983/84:35 ochLU 1984/85:35) mot att låta de nya reglerna få retroaktiv verkan. Idet nu föreliggande förslaget om arrendeavräkning vid ändrat kostnadslägefinns däremot flera starka skäl för att inte motsätta sig att den ipropositionen föreslagna nya regeln skall kunna tillämpas även på gällandeavtal. Förslaget i propositionen medför nämligen dels ett klarläggande avrättsläget, vilket var oklart före högsta domstolens dom i saken, dels att dennya regeln inte skall gälla om parterna i arrendeavtalet reglerat hurkostnadsförändringar skall beaktas. Dessutom föreslås i propositionen - fillskillnad från i promemorieförslaget - att den nya bestämmelsen inte skall gälla"om det med hänsyn till arrendevillkoren och omständigheterna vidarrendevillkorens tillkomst skulle vara oskäligt att tillämpa den nya bestämmelsen". Detbör observeras att de remissinstanser som motsatte sig övergångsbestämmelsernahade att ta ställning till promemorieförslaget, i vilket det sistnämndaundantaget ej fanns med. Förslagtill LU 1985/86:11 Lag omändring i jordabalken Bil- Härigenom föreskrivs att 9 kap. 23§ jordabalken' skall ha nedan angivna lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 9 kap. 23 § Avräkning mellan jordägaren och arrendatornskall ske, när arrendestället avträdes. Avräkning skall även ske vid tidigaretidpunkt i den mån avtal därom träffats. I samband med förlängning avarrendeavtalet skall avräkning alltid ske, om förflutit fråntillträdet eller från närmast föregående avräkning. Om ej annat avtalats, skall avräkning grundas på syn vidavräkningsperiodens början och slut. Vid avräkningen skall beaktas omkostnaderna för att avhjälpa de brister som förelåg vid avräkningsperiodensbörjan har förändrats . Denna lag träder i kraft . 2, Den nya bestämmelsen i 9 kap, 23 § tredje stycket skalltillämpas också beträffande avräkningsperioder som löper vid ikraftträdandet. Detta gäller dock inte, om parterna i arrendeavtalet har reglerat hur kostnadsför ändringar skall beaktas eller om det med hänsyn till arrendevillkoren och omständigheterna vid arrendevillkorens tillkomst skulle vara oskäligt att tillämpa den nya bestämmelsen. ' Balken omtryckt 1971:1209,