prop · G80354 · 1984-12-31 00:00:00 — Regeln innebär alti de fall pantbrev på grund av inteckning tagits ut i en odelad fastighet skallefter avstyckning stamfastigheiens ägare kunna pantsätta pantbrevet ulan samtyckeav ägaren till den subsidiärt svarande avstyckade fastigheten. Giltig panträtiskall således komma till stånd i avstyckningen utan att - vilket nu är fallet -medverkan krävs av avslyckningens ägare. Förbankernas vidkommande innebär sistnämnda förslag givetvis en önskvärdförändring av den nuvarande otillfredsställande ordningen där en"glömd" avstyckning kan medföra att en panträtt av mindre omfattninguppkommer än vad som framgår av pantbrevet. Vad gäller de generellapantförskrivningarna medför förslaget en förstärkning av godlrosskyddet. Engenerell pantförskrivning kommer enligt detta att gälla i alla kommandeavslyckningar av slamfastighelen oavsett om banken vid t.ex. ulvidgning av enkredit fått vetskap om dessa. Trots nämnda fördelar är SFF dock inle odelatpositiv till förslaget emedan detta medför en försvagning av den enskildafastighetsägarens rättsställning. Denna konsekvens skulle inte uppkomma om detav utredningen skisserade alternativet lill lösning istället kunde genomförasoch då efter förslag av den utredning som ser överfastighelsbildningslagsliflningen. Den alternativa lösningen innebär att relaxalionskall uppställas som villkor för fastställelse av avslyckningsför-rältning. SFF beklagar att uiredningen inte valt att föreslå någonuttrycklig lagregel för att möjliggöra pantsättning - och därmed underlättakreditgivningen - under lid då en äganderätt till en fastighet är svävande pågrund av att osäkerhet råder om kommun tänker utnyttja sin förköpsrätl. ; delar uppfattningen all förändringarär påkallade på sjörättens område. Utredningens förslag - attpantsättningsbefogenheten skall kunna överlåtas och att innehavet avpantbrevet skall utgöra en presumlion för att innehavaren har behörighet attföreta panlsättning - synes väl ägnat att undanröja de svårigheter som nufinns. har inget att invända mot att utredningsförslagetgenomförs inom den sjörättsliga lagstiftningen. Utredningen föreslår att förändringar i enlighet med delnu anförda skall vidtas också pä fastighetsrättens och lufträitens område. 1984/85:54 72 motivethärför synes vara önskemålet att tillskapa enhetliga regler rörandebefogenheten att begagna pantbrev för pantsättning. I betänkandet sägs att detfrån bankhåll bestämt understrukits att samma regler bör gälla för pantsättningav i såväl fast egendom som skepp och luftfartyg. Sparbanksföreningenär medveten om att en enhetlig reglering i ifrågavarande hänseende är önskvärdfrån såväl principiella som prakliska utgångspunkter. Vad beträffar denfastighetsrättsliga lagstiftningen måste emellertid även beaktas att dennuvarande ordningen tillkommit efter ett långvarigt lagstiftningsarbete ochvarit i tillämpning endast under ell tiotal är. Utredningens förslag attinnehavaren av ett pantbrev skall presumeras ha befogenhet att förfoga över delför pantsättning kan i viss mån te sig som en tillbakagäng till de regler somgällde före jordabalken. Mot denna bakgrund bör en förändring av nu gällanderegler inte genomföras ulan vägande skäl. Ellmotiv lill en förändring av lagsliftningen såsom utredningen föreslagit kanvara att den nuvarande regleringen i jordabalken medför vissalillämpningssvärigheler. Som utredningen påpekar har principen att endast enfastighets ägare skall äga rätt att begagna pantbrev för pantsättning inneburitviss osäkerhet i tillämpningen. Detta är fallet belräffande frågan när enkreditgivare, som förlitat sig på äganderätlsupplysningar i elt gravaiionsbevis,kan anses vara i god tro. Andra exempel på situafioner därlillämpningssvärigheler visat sig är i vilken ulsträckning en kreditgivaremåste företa undersökning av pantsättarens behörighet när det är fräga om bl.a. generella panlförskrivningar och checkräkningskrediter. Utredningsförslagetkan i och för sig sägas innebära en lösning på dessa svårigheter. Å andra sidanborde del inte vara omöjligt att skapa ökad klarhet genom uttryckliglagstiftning utan att gä så långt som att frångå den enligl nuvarande ordninggrundläggande principen att pantsättningsbefogenheten tillkommer endast ägarentill en fastighet. Isammanhanget måste beaktas att den av utredningen föreslagna regleringen avpantsättningsbefogenheten inte kan anses helt riskfri. Som framhålls iutredningens direktiv motsvaras varje inskränkning i kravet på borgenären attkontrollera pantsättarens behörighet av en inskränkning i fastighetsägarensskydd mot obehörig panlsättning. I praktiken torde dock riskerna förfastighetsägare vara små, särskilt med tanke pä att i vart fall institutionellakreditgivare lär komma att tillämpa kontrollrutiner som i stor ulsträckningöverensstämmer med de nuvarande. Härtill kommer att utredningsförslaget äveninnehåller en bestämmelse om ersättning av statsmedel till fastighetsägare vidfall av obehörig pantsättning. Viden samlad bedömning fär övervägande skäl anses tala för en förändring avpantsättningsreglerna på sätt utredningen föreslagit. Sparbanksföreningenbeaktar i detta sammanhang att enligl utredningens förslag s.k.återpantsättning inte blir möjlig genom ett uttryckligt förbud mot överlåtelseav pantsättningsbefogenheten lill panthavare. Föreningen motsätter sig därförinte att nu berörda delar av utredningsförslaget genomförs. Prop.1984/85:54 73 Uiredningen föreslår vidare belräffande vissa s. k.diskrepansfall att ägaren till en fastighet skall kunna förfoga över pantbrevsom beviljats i fastigheten utan alt behöva inhämta samtycke av ägaren till enavstyckad fastighet som endasl har subsidiärt ansvar. Enligt nu gällandeordning måsle avslyckningens ägare medverka vid pantsällningen för alt panträttenskall få samma omfattning som inteckningen har. Sker inte detta uppstår såledesen diskrepans mellan pant och inteckning. Utredningen anser synbarligen attslora fördelar skulle vinnas om dess förslag förverkligas. finner det tillfredställande attutredningen inte föreslår ändrade regler för andra diskrepansfall än sådanasom berör av-styckningar. En sådan utveckling skulle enliglsparbanksföreningens mening föra alldeles för långt. Vad beträffar dendiskrepans mellan pant och inteckning som kan uppstå i ett avstyckningsfall omden avstyckade fastighetens ägare inte medverkar vid panlsättningen, görsparbanksföreningen den bedömningen att den nuvarande situationen fär ansesotillfredsställande. Visserligen kan godtrosregeln i 6 kap. 7 § jordabalken ioch för sig vinna tillämpning. Icke desto mindre kvarstår intrycket att den nugällande ordningen är behäftad med brister. Utredningens förslag beträffande avstyckningsfallen ärulan tvekan till fördel för banker och andra kreditgivare, liksom för vissastora fastighetsägare, som t.ex. skogsbolagen. Emellerlid måste även beaktasatt den av utredningen föreslagna regleringen är ofördelaktig för ägaren avstyckad fastighet. Särskill i det fallet, dä den avstyckade faslighetenutgör den större delen av den ursprungliga slamfastighelen medan denna efteravstyckningen är av mindre omfattning, kan del onekligen förefalla slötandealt stamfastigheiens ägare skall kunna förfoga över pantbrev sä att panträttuppkommer jämväl i avstyckningen. Denna fär ju ett ansvar även om dess ägareinle på någol sätt medverkar vid panlförskrivningen. Del bör dock framhållasatt ansvaret för den avstyckade fastigheten endast är subsidiärt och att dennaredan med nu gällande regler har elt subsidiäran-svar för panlsättningar avpantbrev i stamfastigheten, när pantförskrivning skett före avslyckningenstillkomst. Härtill kommer att parterna alltid har möjlighet att avtalsvisförfara så alt icke önskvärda konsekvenser uppkommer. kanmot denna bakgrund ansluta sig lill utredningens ståndpunkt att försvagningenav rättsställningen för ägaren lill en avstyckning saknar reell betydelse.Föreningen godtar därför utredningsförslaget. ; Just för sjöfarten skullesjälvfallet en återgång till något system med intecknade skuldebrev ha varitatt föredra, eftersom innebörd och verkan i ett sådani system bättre skulleöverensstämt med utländska motsvarigheter. Att direktiven trycker hårt påönskvärdheten av likformiga pantsättningsregler för fastighetsrätten, sjörätlenoch lufträllen samt att fastighetsrätten är och måste fä förbli tongivande äremellertid 1984/85:54 74 tillräckligförklaring lill att utredaren lagit som självklar utgångspunkt ett bibehållandeav nuvarande ordning med särskilt pantbrev. Luflrättsutredningenhade ell förslag om lättnad i kravel pä borgenären att kontrollerapantsätlarens behörighet, vilket skulle praktiskt underlätta vid omläggningarav krediter, vid nybelastning av pantbrev, som kreditgivaren redan innehar,elc. uttalade sig då positivt för en sådan ordning,alldenstund man inte kunde finna - med hänsyn till all affärerna med skepp skeri mycket "säkerställd" ordning - all någon beaktansvärd inskränkningi ägarens (köparens) skydd mot obehörig pant-sättning skulle uppkomma. Pantbrevsulredningenföreslår nu elt tillgodoseende av samma syften genom regler ominnehavarpresumtion, etl slags kvalificerad godtrosregel, som - eftersom det ären regel av mera generell räckvidd dessutom kan få vissa andra praktiskafördelar. Vid övervägande kan vi inte finna annat än att reglerna skullefungera i praktiken, vadan vi tillstyrker lagsliftning enligt förslaget. Vadsärskilt gäller fördelar för sjörätlen menar vi också att vad belänkandetutsäger på s. 118-119 äger sin riktighet, även om man kanske inte skallöverbelona betydelsen därav. Den situation, då det kan vara särskilt värdefulltatt skeppsägarens förelrädare är direkt behörig genom pantbrevsinnehavet är,som utredningen antytt, då partrederi med hjälp av svenska pantbrev skall ordnafinansiering direkt från utländska kreditgivare, och just detta blir måhändainte alltför ofta förekommande i praktiken. Förslagelom innehavarpresumtion har oundgängligen medfört förslag om en justering av 262§ sjölagen (och tillägg av 262 a §) men inte några sakändringar i övrigi ilagen. I detta sammanhang noteras att utredaren (på s. 119) tagit upp endefinierad konkursfräga, som pä sitt sätt berör förslaget versus den s. k. inskrivningsprincipenoch registrets publicitetsverkan, nämligen denna: om köpare B med hjälp avpantbrev utgörande ägarhypotek skaffat sig lån av sin bank och säljare A sågår i konkurs innan B sökt förvärvsinskrivning, skall då skeppet rimligtvisingå i konkursboet belastat med den panträtten? Utredaren besvarar fråganjakande. Vi är av samma mening och väl främst av det enkla skälet altsituationen för säljarens oprioriterade borgenärer inte prejudiceras. Attpantbelastningen fullbe-länas är en risk, som dessa borgenärer ständigt löper,och om deras gäldenär själv belånar ägarhypoteket eller om hans köpare gördetta bör vara egalt. SverigesAdvokatsamfund: För sjörättens del innebär förslagel en önskvärd förenkling avpantsällningen, och förslaget tillstyrks av samfundet. Päfastighetsrättens område innebär förslaget ett nytänkande och delvis enåtergång till vad som gällde före jordabalkens ikraftträdande. Mot de fördelarsom kan ligga i att pantsättningsbefogenheten är överlåtbar och att innehavetav pantbrevet utgör presumlion för behörighet att pantsätta Prop.1984/85:54 75 förutsatt all innehavaren är en "trovärdigperson" slår de nackdelar i säkerhelshänseende som fastighetsägarendrabbas av. är pantbrevet värdehandling endast i fastighetsägarens handoch i detla ligger en avsevärd och betydelsefull trygghet förfastighetsägaren. Om förslaget genomförs blir det nödvändigl förfastighetsägaren att vid egen förvaring och förvaring hos annan av pantbreviakttaga särskild försiktighet för att undvika risken all pantbrevet pantsättsutan hans medverkan. I vissa fall, säsom exempelvis när fastighet ägs av fleramed samäganderäll, medför förslaget att särskilda åtgärder måste vidtagasbeträffande förvaringen av pantbrev för all undvika risken av obehörigpanlsättning. Förslaget innebär sålunda klara nackdelar för fastighetsägaren. För kreditgivaren innebär den föreslagna godtrosregelnonekligen den fördelen att den ekonomiska risken för misstag vid prövningen avrätlen att pantsätta i slörre utslräckning än överflyttas tillfastighetsägaren och det allmänna. Det är tveksamt om detta äreftersträvansvärt. Det överläge i kunskapshänseende i hithörande frågor somkreditgivaren i normalfallet har i förhällande till fastighetsägaren talartvärtom för etl bibehållande av nuvarande regler. Det är vidare tveksamt om förslaget i verkligheten kommeralt medföra några administrativa fördelar för kreditgivarna i form av enklarerutiner. I normalfallet torde nämligen kreditgivaren behöva inhämta uppgifter omfastigheten ur fastighetsboken, exempelvis belräffande inomläge av inteckning.Eftersom sådan kontroll normalt sker mot ell gravaiionsbevis, får kreditgivarenockså uppgift om lagfaren ägare. Om panlsättaren är annan än den som stärantecknad som ägare i gravationsbeviset, torde varje seriös kreditgivareundersöka innehavarens behörighet att förfoga över pantbrevet, bl.a. för attkontrollera att panlsättaren inle redan är panthavare och sålunda enliglförslagets tvingande bestämmelser inte behörig mottagare avpantsättningsbefogenheten. Man kan då svårligen tänka sig att den seriöse ochnormalt aktsamme kreditgivaren i annat än sällsynta undantagsfall åtnöjer sigmed endast en försäkran från den som innehar pantbrevet att fastighetsägarenöverlåtit panlsällningsbefogenhelen pä honom. Enligt samfundets åsikt talar alltså övervägande skäl föratt den nuvarande ordningen bibehålls och samfundet avstyrker därför förslageti denna del. De utökade möjligheterna att erhålla ersältning från staten somuiredningen föreslår syns i endast begränsad omfattning skydda fastighetsägarenmot de risker som förslaget i övrigi innebär. Uiredningens förslag (om pantsättning av pantbrev pä grundav inteckning meddelad i fastighet frän vilken avstyckning skett) innebär enavsevärd förenkling och torde underiälta genomförandet av avslyckningarframför allt hos stora fastighetsägare såsom skogsbolagen. För den normaltaktsamme köparen av en avstyckad fastighet innebär förslagel ingen nämnvärdrisk. Samfundet som alltså tillstyrker förslagel i denna del, vill Prop.1984/85:54 76 dock peka på risken att intresset hos stamfastigheiensägare för snabba relaxationsåtgärder möjligen kan minska om förslagetgenomförs. Utredningen föreslår en i jordabalken inskriven regel omborgenärens kontroll av panlsällarbehörigheten vid generell pantförskrivning.Den föreslagna regeln innebär att godtroende kreditgivare till vilken pantbrevpantförskrivits som säkerhet för framtida fordran anses bevarad vid sin godatro intill dess han fått vetskap om att gäldenären inte längre äger förfogaöver pantbrevet. Otvivelaktigt har rått en besvärande osäkerhetbelräffande generella panlförskrivningar liksom också belräffandepantförskrivning av pantbrev till säkerhet för kredit i löpande räkning. Denföreslagna regeln får anses ändamålsenlig och i allt väsentligt överensstämmandemed den praxis som tillämpats. Även den av uiredningen föreslagna lagregeln omgiltigheten av ur sprunglig pantsättning efter konvertering av lån är välmotiverad. Motsva rande lagregler belräfl"ande generell pantförskrivning, konvertering avlän etc. föreslås inom sjörätlen och lufträtten. Invändning häremot finns inle från samfundets sida.-- Utredningen har behandlat frågan om panlsättning avfastigheter som är underkastade föreskrifterna om förköpsrätt undersädan tid då äganderätten är svävande på grund av att beslut i förköpsfråganinte föreligger. Utredningen anser sig dock ha funnit att nackdelarna med dennuvarande ordningen inte är så stora att särskild lagstiftning är motiverad. Avsevärda problem för den enskilde kan dock uppkomma isädana fall dä äganderätten är svävande i avvaktan på beslut i förköpsfrågan.En möjlighet att komma till rätta med den nuvarande ordningen, som måsle anssotillfredsställande, borde vara en lagregel om gemensam panlsättning av säljareoch köpare med bindande verkan för kommunen om förköp kommer lill stånd. : Varje inskränkning ikravet på borgenärens kontroll av en panlsällares befogenhet att pantsättamåste innebära att fastighetsägarens skydd mot obehörig panlsättning av hansegendom minskas. Fastighetsägarens ställning som enligt gällandepantsätts-konstruktion stärktes genom den nya jordabalken kommer sålunda, bedömerförbundet, att försvagas genom den nu föreslagna godtrosregeln. äridag en värdehandling i ingen annan än fastighetsägarens hand. Dellaförhållande utgör en mycket betydelsefull trygghet för fastighetsägaren.Utredningen synes emellerlid i enlighet med direktiven ha gjort en omsorgsfullavvägning mellan, ä ena sidan, risken för skada som kan drabba fastighetsägareoch ä andra sidan kraven pä elt väl fungerande kreditväsende. 1 kombination medden föreslagna rätten till ersättning av staten torde godtrosreglerna få ansesförsvarliga. Förbundet beaktar därvid all den automatiska dalabehandlingeninom inskrivningsväsendel håller på att slutligt genomföras i landet. I och för sig synes det förbundel ovisst om ägaren till enavstyckad Prop.1984/85:54 77 fastighet i gemen inser att och på vilkel sätt han kanskydda sig mot en obehörig pantsättning från stamfastighetens ägare.Utredningens förslag ulgör emellertid en praktisk lösning som i det häravseendet torde överväga risken för rättsosäkerhet. Förbundet tillstyrkerförslaget i denna del. Beträffande den kommunala förköpsrätten enliglförköpslagen (1967: 868) och reglerna för panlsättning konstaterar utredningen(s. 125) att "nackdelarna med den nuvarande ordningen trots allt inte ärså stora" att de motiverar en ändring. Utredningen uttalar vidare alt denvill "understryka vikten av alt man inte överför de komplikationer somden kommunala förköpsrätien nu inrymmer till elt nytt område". lorde uiredningen inom ramen för sina givna direktiv haft möjlighelatt komma lill rätta med de problem som den kommunala förköpsrättens regleridag förorsakar kreditgivningen och belåningen av pantbrev i fastighet. har dessutom i en promemoria frånjustitiedepartementet (Ds Ju 1983: II) tillkännagivits förslag till ändringar i förköpslagen med införande avbl.a. tvä helt nya förköpsgrunder. Mot den bakgrunden synes det förbundet ännumer angeläget alt införa en regel som ger köpare eller säljare befogenhet attpantsätta pantbrev frågan om förköp är för handen och som görkommunen bunden av pantsättningen. : Förslaget om innehavarlegilimalion för pantbrev i kombinationmed godtrosreglerna är ägnade att i viss ulsträckning försvaga fastighetsägaresskydd mot obehöriga förfoganden över pantbrev. Del finns emellertid fog antagaatt dessa försämringar i praktiken inte kommer alt spela nägon större roll. Viden samlad bedömning anser sig förbundet inte ha anledning alt motsätta siguiredningens förslag. : Den enligt förbundets uppfattning störstaförändring av nu gällande regler som redovisas är att den som innehar pantbrevi fastighet - oaktat han äger fastigheten eller ej - presumeras ha erhållitägarens samtycke till att få begagna pantbrevet för pantsättning. Förbundetnoterar i denna del, alt borgenärens skydd ökas på bekostnad avfastighetsägarens. Borgenär som erhåller pantbrev presumeras vara i god tro,såvida han ej har skälig anledning att misstänka att panlsättaren icke ärbehörig. Med de regler, som emellerlid föreslås om ersättning av statsmedel ivissa fall, kan sägas att man uppnått en rimlig avvägning mellan borgenärs ochfastighetsägares inlressen. Förbundet delar dock ej utredningens uppfaltning, attersätlningsfallen kommer att vara begränsade till sin omfattning. I och medinförandet av ell syslem, där pantbrevsinnehavaren presumeras ha rätt tillpanlsättning av detsamma, kommer antalet orällmäliga pantsättningar att öka.Förbundet vill här endast peka på den anomali, som kommer att vidlåta mängdenav utestående pantbrev. De absolut flesta utestående pantbreven är redanpantförskrivna för fastighetsägarnas ekonomiska åtaganden och därmed Prop.1984/85:54 78 kan de icke (åter-) pantsättas. Den mindre gruppenutestående pantbrev, som icke innehas av borgenärer som säkerhet för sinarespektive fordringar kan fritt pantsättas av panibrevsinnehavarna. All genomkontroll åtskilja dessa tvä kategorier pantbrev - den"bundna"respektive "fria" gruppen - låter sig icke göras.Förbundet befarar, alt en hel del orätimätig återpantsättning kan komma tillstånd av redan pantsatta pantbrev. I denna del vill förbundet peka på - ilikhel med utredningen - det stora antalet utestående s. k. säljarreverser.Ifrågavarande reverser är oftast i händerna på privatpersoner, som saknarinsikt i fastighetsrätt och panträtt. Förbundet befarar därför, att ompantbrevet åter upphöjs lill värdehandling, kommer i gruppen säljarreverser enhel del orättmätiga panlsättningar till stånd både på grund av uppsåt som avokunskap om gällande regler. Förbundel finner emellertid icke all dessa farhågor ulgörtillräckligt vägande skäl för att avstyrka utredningens förslag, utantillstyrker förslagen i denna del. Förbundet skulle dock gärna se att etl system infördes,där man lätt kunde urskilja de "bundna" pantbreven från de"fria". Etl sådant system skulle kunna införas genom att lålapantsättaren på pantbrevet påteckna för vilken gäld och till vem pantbrevetpantsatts saml när pantbrevet återlämnats, göra notering härom pä pantbrevetoch på sä vis göra det "fritt" för pantsättning. Förbundel finner i likhet med utredningen, alt de problemi fråga om pantsättningsbefogenheten, som uppstår när en fastighet kan bliföremål för kommunall förköp, icke är av sådan nalur, all speciella regler börinföras, som reglerar dessa förhållanden. Förbundet vill dock erinra, att den nu gällandeförköpslagen främst berör vissa slag av fastigheter, utgörande endasl en mindredel av beståndet, men alt förslag framlagts från (Ds Ju1983: II) om en icke oväsentlig utvidgning avden kommunala förköpsrätien. Skulle förslagen realiseras, kan emellertid enreglering av pantsättningsbefogenheten fram lill attfrågan om kommunalt förköp blivit avgjord vara befogad. Föreningen mellan ombudsmännen hos Sverigeslandshypoteksinstitu-tion: Förslaget att en avstyckning skall omfaltas avpantsättning som görs av stamfastigheiens ägare (JB 6:2 tredje stycket) ställerkrav på att mäklare, lantmätare och andra inblandade vidavslyckningsförrättningen eller försäljningen av den avstyckade fastighetenupplyser om den panisätt-ningsmöjlighet som slamfastighelsägaren får. Iflertalet fall sker numera inteckningssanering i anslutning tillavslyckningsförrättningen, eftersom avstyckningsköparen annars saknar möjlighetalt belåna sin fastighet. De negativa konsekvenserna av ett genomförande avförslaget borde därför kunna bli försumbara, och den föreslagna ändringenunderiällar den praktiska hanteringen hos kreditgivarna. Vi tillstyrker därförförslagel. I motiveringen sägs att en pantsättning får förmodas avseäven avstyck- Prop.1984/85:54 79 Vi delar denna uppfaltning eftersom regeländringenannars inle skulle få nägon effekl i normalfallet, då den pantsatta fastighetenendast anges med stamfastigheiens nummer. Detta betyder emellerlid också att ide fall då parterna är överens om alt panlsättningen inle skall avse även enavstyckning måste pantförskrivningen formuleras pä så sätt att del klartframgår vilka fastigheter som besväras av inteckningen men inte omfattas avpantsättningen. Enligt vår mening bör i övergångsbestämmelserna anges atten avstyckning som tillkommit före lagens ikraftträdande ej skall kunna pantsättasav slamfastighelsägaren. I vart fall bör anges alt en panlsättning som skellföre lagens ikraftträdande inte genom ikraftträdandet kommer all gälla i enavstyckning som tillkommit före panlsättningen. Godtrosregeln har i förslaget (JB 6:3) knutits till denomständigheten att panlsättaren innehar pantbrevet.