prop · G803197 · 1984-12-31 00:00:00 — Förslagethar inför lagrådet föredragits av departementsrådet . Lagrådetlämnar förslaget utan erinran. Prop.1984/85:197 13 Närvarande: statsministern , ordförande, ochstatsråden I. . , , , , ,, , , , , R. , , Proposition om arrendeavräkning vid ändrat kostnadsläge Föredraganden anmäler lagrådels yttrande' över förslagtill lag om ändring i jordabalken. Föredraganden upplyser att lagrådet har lämnatlagförslaget utan erinran och hemställer alt regeringen föreslår attanta förslaget. Regeringen ansluter sig lill föredragandens övervägandenoch beslutar att genom proposition föreslå att anta det förslag somföredraganden har lagt fram. Beslut om lagrådsremiss faltal vid regeringssammanträdeden I98. Promemoria om hur kostnadsförändringar skall beaktas vid arrendeavräkning Prop.1984/85:197 16 1 Inledning ......................................................... 17 2 Arrendeavräkning vid ändratkostnadsläge .......... 17 3 Upprättat lagförslag ........................................ 21 Högsta domstolens dom den 10juli 1984, nr DT 27' Bilagiin har ulesliilits har. Prop.1984/85:197 17 Promemoria om hur kostnadsförändringar skall beaktas vid arrendeavräkning Vid tillträde och avträde av jordbruksarrende, liksom ivissa fall vid förlängning av sådant arrende, hälls syn. Därvid antecknas ochvärderas konstaterade brister på arrendestället. Vid avträdel eller vidförlängningen sker en avräkning mellan jordägaren ochjordbruksarrendatorn. I prop.1983/84: 136 med förslag lill ändringar i arrendelagstiftningen diskuterades omreglerna om avräkning behövde kompletteras för alt hänsyn skulle kunna tas lillförändringar i penningvärdet mellan liden för tillträdessyn och avträdessyn.Någon ny reglering föreslogs emellertid inte. Detta ställningstagande byggde påuppfattningen att de befintliga reglerna medgav alt man vid avräkningen logvederbörlig hänsyn till förändringar i penningvärdet (se prop, s. 61). 1propositionen påpekades att i en dom hade funnitatt en rättvisande jämförelse mellan arrendeställets skick vid tillträdet ochvid avträdel endast kan ske om bristbeloppen uttrycks i samma penningvärde.Del anmärktes i propositionen att domen hade överklagats till högstadomstolen. Vid riksdagsbehandlingen av propositionen underströksvikten av att regeringen noga följde frågan och särskilt beaktade om det medhänsyn till utgången i högsta domstolen fanns anledning alt på nytt övervägalagstiftningsåtgärder (LU 1983/84:35 s. 22). meddelade dom i målet ,nr DT 27. Domen, som har refererats i Nytt juridiskt arkiv 1984 s. 550, fogastill denna promemoria som bilaga I.' Domen ger anledning att överväga lagstiftningsåtgärder. 1denna promemoria framläggs förslag om ändrad lagstiftning. 2 Arrendeavräkning vid ändrat kostnadsläge Förslag: I 9 kap. 23 § andra stycket jordabalken (JB) tasin en regel av innehåll att vid avräkningen mellan jordägaren och jordbruksarrenda-tornhänsyn skall tas till de förändringar i kostnadsläget som har ägt rum underavräkningsperioden. Den nya regeln, som föresläs träda i kraft den 1 juli1985, blir i princip tillämplig även pä arrendeavtal som har ingåtls föreikraftträdandet. Bilagan har uteslutits här. 1984/85:197 18 Bakgrund till förslaget: Arrendalorn skall underarrendetiden vårda och underhålla arrendestället. Försämras det genom att arrendalorneftersätter vad som åligger honom, har jordägaren rätt till ersättning (9 kap.15 § JB). Artendatorn är dock inte skyldig att avhjälpa en brist som föreliggerredan vid tillträdet. Avhjälper han en sådan brist, har han rätt lillersättning av jordägaren (9 kap. 16 8 JB). Ersättningsfrågorna skall i allmänhetavgöras vid avräkning enligt 9 kap. 23 § JB. Avräkning skall ske när arrendalornavträder arrendestället. Avräkning skall också ske i samband med förlängningav ett arrendeavtal, om har förflutit från tillträdel ellernärmast föregående avräkning. Om inte annat har avtalats skall avräkningengrundas på en syn vid avräkningsperiodens böljan och slut. Vid synen skall enligl9 kap. 26 S JB undersökas allt som hör lill arrendestället. Om bristföreligger, skall anteckning göras om bristens beskaffenhet, de åtgärder sombehövs för dess avhjälpande samt kostnaden för detla. Syn och avräkning går normalt lill på följande sätt.Vid lilllrädessynenantecknas bristerna. För varje brist antecknas vad det beräknas kosta attavhjälpa den. Bristbeloppen bildar tillsammans tillträdets bristsumma. Vidavräkningsperiodens slut gör man på samma sätt och får då fram avträdels brislsumma.Därefter sker en jämförelse mellan brisisummorna vid tillträde och avträde. Äravirädels bristsumma större än tillträdets, skall arrendalorn i princip betalaskillnaden. Är förhållandet del motsatta, skall jordägaren betala skillnadentill arrendalorn. Med hänsyn bl. a. lill penningvärdesförsämringen undersenare år har mellan liden för avträde och tilliräde i allmänhet förändringarskett i kostnadsläget. Kostnaderna för att avhjälpa en viss brist är då högrepå avirädesdagen än pä tillträdesdagen. Om hänsyn inte tas till sådana förändringar,kan resultatet bli att en artendator som i enlighet med lagen har hållitarrendestället i oförändrat skick - de faktiska bristerna har inte ökat - ändåblir skyldig att betala ersättning. Kostnaderna för att avhjälpa avlrädesbrislernaanges som nämnts i dagens kostnadsläge medan kostnaderna för all avhjälpa lillirädesbrislernahar angetts i det kostnadsläge som rådde då. Enligl högsta domstolens dom den lOjuli 1984 (se bilaga 1)'innebär reglerna nyttjanderältslag inte att tillträdets bristbeloppskall schablonmässigt uppräknas vid avräkningen med hänsyn lill penningvärdetsförsämring. ansåg vidare all omständigheterna i målet inte varsådana att avtalet kunde jämkas enligt 36 § avtalslagen. Högsta domstolenbiföll därför jordägarens yrkande om att arrendalorn skulle betala honomskillnaden mellan del bristbelopp som antecknats vid avlrädessynen ochdet bristbelopp som antecknats vid tillträdes-synen . ' Bilagan har uieslutils här. Prop.1984/85:197 19 Som sagts tillämpade högsta domstolen avräkningsreglernai lag. Eftersom JB: s regler har i huvudsak samma innehåll somreglerna lag ligger det nära lill hands att anta att resultatetskulle ha blivit delsamma om JB: s avräkningsregler hade tillämpats. Domskäleni högsta domstolens dom synes inte utesluta all i vissa fall enligl avräkningsreglernahänsyn kan tas lill de förändringar i penningvärdet som har skett mellan lilllrädessynenoch avlrädessynen. Utrymmet för sädana hänsyn är dock naturligen inte närmarebehandlat i domskälen. Det synes vidare vara svårt alt bedöma vilken betydelsehögsta domstolens dom skall tillmätas för det fall att arrendatornskompensationskrav inte grundas pä del allmänna prislägets förändring utan päändringarna i de särskilda kostnaderna för att avhjälpa en brist. Skäl för förslaget: Den naturliga grundprincipen i frägaom arrendatorns skyldighet att värda och underhålla arrendestället är att arrendalornblir ersältningsskyldig, om arrendestället totalt sett har försämrats tillföljd av att han har eftersatt vad som ålegat honom. Jordägaren synes vidaremed fog kunna hävda att ersättningsskyldighet skall kunna åläggas honom endastför del fall att arrendestället rent faktiskt har förbättrats. Bristbeloppenvid tillträde och avträde fastställs, som nämnts, i de kostnadslägen som rådervid resp. synetillfälle. Om kostnadslägel har förändrats under liden mellan lilllrädessynenoch avlrädessynen. måste detta därför beaktas vid avräkningen för att enrättvisande bedömning skall kunna göras av om arrendestället har förbättrats ellerförsämrats . Med hänsyn till högsta domstolens avgörande färdel emellertid anses oklart huruvida gällande lagtext ger siöd för altregelmässigt pä det sättet beakta förändringar i kostnadsläget. Ett sådanträttsläge framstår som oiillfreds-ställandc. siirskilt med tanke pä arrendatorerna. Mot bakgrund av det anförda föreligger skäl attkomplettera bestämmelserna i 9 kap. JB om avräkning och syn med en regel omatt förändringar i kostnadsläget skall beaktas vid avräkningen.Del bör emellertid inie vara fräga om en schablonmässig kompensation förförändringar i penningvärdet. I stället bör grundprincipen vara att man tarhänsyn lill kostnadsutvecklingen inom jordbruket när det är fråga om hävd avbyggnader och jord. Det förefaller inie lämpligt alt i lagbestämmelsen idetalj ange efter vilka normer tillträdets brislbelopp skall fastställas. Detbör kunna överlämnas ål parterna och rätten att med beaktande bl, a, avbristens art avgöra vilken justering som skall göras i det enskilda fallet. Vid valet av justeringsmetod måste beaktas att frågan omkompensation för förändringar i kostnadsläget inte bör fä komplicera avräkningsförfaran-detmer än vad som är försvarligt för ati nä ell i del stora hela rättvist ochrimligt resultat. Jusleringsmöjlighelen får inte heller användas så all manrubbar grundsatsen att en oklandrad syn gäller som fullt bevis för arrende- Prop.1984/85:197 20 ställets skick den dag lill vilken synen hänför sig (se 9kap. 28 § JB). Mol bakgrund av det anförda synes justeringen böra göras medledning av en indexserie. Det ideala vore att vaije lillträdesbrisl omräknadesmed ledning av en indexserie som nära belyser prisutvecklingen för just deinsatser som krävs för att bota den ifrågavarande brislen. Mot en sådan ordningtalar dock dels att avräkningsförfarandel skulle bli komplicerat, dels att del f.n.inte torde finnas indexserier som passar alla typer av brister. Mest praktisktsynes vara om omräkning kan göras med hjälp av någon eller några indexseriersom redan finns. Bristerna på en arrenderad jordbruksfastighet synes grovtsett kunna indelas i brister som hänför sig till byggnader, brister som hänförsig till täckdikningar och andra markanläggningar samt brister som hänför sigtill jordens hävd. Genom lantbruksekonomiska samarbelsnämndens indexgrupputarbetas och publiceras månalligen indexial över prisutvecklingen päjordbrukets område. Produklionsmedelsprisindex (PM-index) belyserprisutvecklingen för jordbrukets inköpta produktionsmedel, exklusive lejtarbete. PM-index beräknas månalligen och publiceras dels i det av lani-bruksekonomiskasamarbelsnämnden utgivna meddelandet Prisindex på jordbruksområdet, dels ijordbruksnämndens tidskrift . Bland posterna i PM-index ingår "Ekonomibyggnader,diken m.m.; underhåll och avskrivning". Indexframskrivningen av denna postsker genom sammanvägning av indexserier för de båda delposterna "Underhålloch avskrivning av markanläggningar" samt "Underhåll och avskrivningav ekonomibyggnader", vilka f. n. har delviklerna 27 resp. . Indexserien för ekonomibyggnader framskrivs f.n. med SCB:sbygg-nadskosinadsindex för jordbruksbyggnader. Del synes sannolikt alt indexserienför ekonomibyggnader lämpar sig väl för att användas när det gäller att justerabristbelopp vid arrendatorns tillträde som hänför sig till en byggnad. Indexserien för markanläggningar torde ge ett godtagbartresultat när det gäller alt justera bristbelopp som hänför sig till diken ellerandra anläggningar. Denna indexserie synes kunna accepteras också beträffandebrister som hänför sig till jordens hävd. En svaghet är möjligen att dennaindexserie inte kommer alt beakta prisutvecklingen på växlskyddsmedel. Mot bakgrund av det anförda synes som regel en rättvisandeomräkning av bristbeloppen vid tillträdel kunna göras med hjälp av de bådaangivna indexserierna. För all dessa skall komma lill parternas kännedom bör depubliceras var för sig på samma sätt som del sammanvägda PM-index. Den jordägare som anser den föreslagna regeln oförmånlighar möjlighet all undgå dess verkningar. Han kan t. ex. överlämnaarrendestället i brist-fritt skick. Eller också kan han ersätta artendaiornomedelbart när brislen har avhjälpts. Därvid är givetvis artendatorn inte skyldigau godta en ersättning med del belopp som har angivils vid tillträdessynen, omarbetet utförs vid en lidpunkt då kostnadsläget har höjts. Prop.1984/85:197 21 Den nya bestämmelsen bör lämpligen las in som ett tilläggi 9 kap. 23 § andra stycket JB. A v 8 kap. 2 § JB framgår att bestämmelsen ärtvingande till arrendatorns förmån. Den nya besliimmelsenbör träda i kraft möjligt. Övergångsbestämmelserna bör utformas så attden nya bestämmelsen i princip kommer alt gälla för alla avtal som omfattas av oberoende av om avtalet ingåtls före eller efter ikraftträdandet. Ensådan övergångsordning har bl. a. den fördelen att någon oklarhet inte behöverråda om vad som gäller. Beträffande flertalet arrendeavtal som har ingåtls föreikraftträdandet torde parterna inte närmare ha diskuterat om förändringar ikostnadsläget skall beaktas vid avräkningen eller inte. 1 vissa fall kan dockparterna i arrendeavtalet ha kommit överens om att någon hänsyn inte skall tastill sådana förändringar eller också ha reglerat i avtalet hur en förändringskall beaktas. 1 de båda sist nämnda fallen skulle en tillämpning av den nyabestämmelsen kunna leda lill ett oskäligt resultat. Den nya bestämmelsen bördärför inte lilliimpas på arrendeavtal som har ingåtls före ikraftträdandet,om parterna har avtalat särskilt om hur förändringar i kostnadsläget skal!beaktas vid avräkningen. Detla bör dock inte gälla för avräkningsperioder sombörjar efter ikraftträdandet. Del finnsgivetvis ingenting som hindrar att ett förbehåll som avses medövergångsbestämmelsen i ett enskilt fall jämkas eller lämnas utan avseende enligl36 § avtalslagen. Ett sådant förbehåll torde också i vissa fall kunnaunderkännas av arrendenämnden i en förlängnings- eller villkorslvist. 1 enlighet med del anförda har upprättats förslag till lagom ändring i jordabalken (se bilaga 2). 1984/85:197 22 Bilaga 2 (Promemorians lagförslag) Lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs att 9 kap. 23 § jordabalken' skal! hanedan angivna lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 9 kap. 23 § Avräkning mellan jordägaren och artendatornskall ske, när arrendestället avlrädes. Avräkning skall även ske vid tidigaretidpunkt i den mån avtal därom träffats. 1 samband med förlängning avarrendeavtalet skall avräkning alltid ske, om förflutit fråntillträdet eller från närmast föregående avräkning. Om ej annat avtalats, skall avräk- Om ej annat avtalals, skall avräk- ning grundas på syn vid avräknings- ning grundas påsyn vid avräknings periodens böljan och slut. periodens böljan och slut. kostnaderna för att avhjälpa en brist förändrats underavräkningsperioden, skall detta beaktas vid avräkningen. Denna lag träder i kraft . Den nyalydelsen av 9 kap. 23 § skall tillämpas även på arrendeavtal som har ingåtlsföre ikraftträdandet, om inte parterna i avtalet särskilt har reglerat hurkostnadsförändringar skall beaktas. Vad som har sagts nu gäller dock inte i frägaom avräkningsperioder som tar sin början efter ikraftträdandet. Balken omtryckt 1971: 1209. 1984/85:197 23 Innehåll Propositionenshuvudsakliga innehåll ..................... 1 Propositionens lagförslag ..................................... 2 Utdragav protokoll vid regeringsssammanträde ,. 1 Inledning ........................................................ 3 2 Föredraganden ................................................ 4 2.1 Skall förändringar ikostnadsläget beaktas vid arrendeavräkning? 2.2 Grunderna för omräkning .............................. 7 2.3 Ikraftträdande , ,......................................... ... 9 3 Upprättat lagförslag ........................................ . 11 4 Hemställan .................................................... II 5 Beslut .......................................................... 11 Utdragav lagrådets protokoll ....... . 12 Utdragav protokoll vid regeringssammanträde ... 13 BUaga1 Promemoria om hur kostnadsförändringar skall beaktas vid arrendeavräkning Norstedis Tryckeri, 1985