mot · G7022787 · 1984-04-11 00:00:00 — Motion 1983/84:2787 m. fl. Förslag till ändringar i arrendelagstiftningen (prop. 1983/84:136) Arrendelagstiftningen har, som all lagstiftning som ingriper i avtalsförhållanden, att ta hänsyn till två, ibland motstridiga intressen. Det är jordägarens krav på ett betydande inflytande över sin egendom och arrendatorns krav på långsiktighet och trygghet i sin näringsverksamhet, jordbruksdriften. Det är därför viktigt att lagstiftningen utformas med detta i åtanke. Med en alltför jordägarvänlig lagstiftning kan viktiga målsättningar med jordbrukspolitiken riskera att omintetgöras och med en övervikt åt andra hållet är risken att arrendeutbudet begränsas. Lagstiftningen på området har varit föremål för en betydande reformering . När jordabalken (JB) trädde i kraft tillskapades en enhetlig lagstiftning för alla jordbruksarrenden. JB innebar att jordägare och arrendatorer gavs en ökad avtalsfrihet i ekonomiska angelägenheter. Syftet var att uppnå en ökad effektivitet och man antog att markutbudet skulle stimuleras av den ökade avtalsfriheten. skyddades arrendatorn genom tvingande regler, t. ex. när det gällde besittningsskyddet. Det ansågs motiverat från både sociala och samhällsekonomiska utgångspunkter. Arrendatorns ställning har sedan stärkts ytterligare, dels genom en utvidgning av besittningsskyddet i självinträdesfallen, dels genom en ändring av hur arrendeavgiften skall bestämmas vid förlängning av avtal. Enligt vår uppfattning är det viktigt att titta på vem som är den svagare parten i arrendeförhållandena. Det är inte i alla fall självklart att detta är arrendatorn. Rättsregler bör utformas med den utgångspunkten att hänsyn skall tas till båda parter. Reglerna måste ta hänsyn till de enskilda fallen som de måste vara generella. Detta kan enligt vår uppfattning uppnås genom arrendenämndernas prövning. Det är inte samma förhållanden som råder i en avtalsförhandling mellan ett nyblivet dödsbo och en erfaren arrendator som mellan kyrkan eller andra juridiska personer med betydande markinnehav och förstagångsarrendatorn. Beträffande avväganden mellan de intressen som här berörts har vi följande synpunkter på propositionen. Intresseanmälan m. m. I propositionen föreslås införande av rätt för arrendator att förvärva arrendeställe om det gäller gårdsarrende eller bostadsarrende. I princip följer regeringen här arrendekommitténs förslag, men regeringen väljer en annan lagteknisk lösning. Kommittén föreslog att jordägaren om han avsåg att försälja en utarrenderad fastighet först måste erbjuda arrendatorn att köpa fastigheten. Detta skulle ske genom att jordägaren till arrendatorn överlämnade ett av lantbruksnämnden godkänt förslag till köpekontrakt. Regeringen föreslår i stället en lagteknisk lösning som utformats efter förebild av lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Eftersom kommittén inte övervägde en sådan lösning har regeringens förslag inte varit föremål för remissbehandling, varför det kan vara svårt att bedöma i vad mån det är lämpligt att för förvärvsrätt av arrendefastigheter tillämpa motsvarande som gäller vid ombildning till bostadsrätter. Som lagrådet framhållit kan det när det gäller att överföra bestämmelserna lag till förhållanden som råder beträffande arrenden uppkomma ytterligare komplikationer än de som redan konstaterades vid denna lags tillkomst. Regeringens förslag innebär att arrendator som vill kunna utnyttja sin förvärvsrätt skall göra s. k. intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten. Denna meddelar därefter jordägaren att intresseanmälan gjorts. En intresseanmälan gäller endast och måste därefter förnyas för att inte arrendatorn skall gå miste om sin rätt. Kostnaden beräknas till . Kritiska röster har höjts mot förslaget med intresseanmälan. Man riskerar att det kan verka irriterande i förhållandet mellan jordägare och arrendator om jordägare, som kanske inte alls har för avsikt att försälja fastigheten, får en påminnelse om att arrendatorn avser att utnyttja sin förvärvsrätt. För arrendatorn är det både en merkostnad och en risk för att han glömmer att förnya sin intresseanmälan. Dessutom leder systemet med intresseanmälan till viss byråkrati. Det kan noteras att flera remissinstanser ansåg att kommitténs förslag till lagteknisk lösning var för komplicerad. Men även regeringens förslag betecknas av personer med stor erfarenhet av arrendeförhållanden och arrendelagstiftning som invecklat, komplicerat och svårtydbart. Man anser att det bör eftersträvas enklare regler än de föreslagna med intresseanmälan, hembud, antagande av hembud, kontakter med lantbruksnämnd, arrendenämnd och fastighetsbildningsmyndighet. Vi anser att det finns starka skäl för att genom den föreslagna lagstiftningen stärka arrendatorns ställning och vill därför inte försena antagan den av den föreslagna lagen. Däremot anser vi att bör ge regeringen till känna vikten av att skyndsamt pröva frågan om att förenkla den lagtekniska lösningen. Eftersom vi i denna motion även föreslår att lagen inte skall få retroaktiv verkan dröjer det enligt vårt förslag innan lagen skall börja att tillämpas, varför regeringens förslag till förenklingar bör hinna träda i kraft innan lagen hunnit tillämpas i någon större utsträckning. Förvärvsrätt för syskon m.fl. När det gäller kretsen för undantag från förköpsrätt har regeringen något frångått kommitténs förslag. Den senare föreslog nämligen att undantag skulle gälla när förvärvaren är jordägarens make, avkomling, syskon eller syskons avkomling. Regeringen har uteslutit undantaget för syskon och deras avkomlingar. Regeringens förslag innebär härigenom överensstämmelse med reglerna i jordförvärvslagen enligt vilken endast make och avkomling har rätt att förvärva jordbruksfastighet utan lantbruksnämndens prövning. Det kan finnas skäl att låta frikretsen i den föreslagna lagen om förvärvsrätt för arrendator vara densamma som i jordbruksförvärvslagen. Därvid måste dock uppmärksammas att vid ansökan om förvärvstillstånd syskon och deras avkomlingar m. fl. bör kunna ha särskilda skäl att få förvärvstillstånd. Efter att ha avstyrkt motionskrav om undantag för syskon m. fl. uttalade nämligen jordbruksutskottet (JoU 1978/79:19) följande vid behandlingen av förslaget till ny jordförvärvslag: Med det nu anförda vill utskottet självfallet inte utesluta att även mera avlägsna släktingars förvärv i vissa fall skall kunna bli föremål för en positiv behandling. I propositionen anförs härvidlag bl. a. att mera avlägsna släktskap varmed närmast avses syskon, syskons avkomling och makes avkomling liksom sammanboende bör kunna anses som ett särskilt skäl för bifall till förvärvstillstånd även om andra skäl skulle tala emot förvärvet. Detta uttalande bör enligt utskottets mening bl. a. kunna innebära att det specifika rationaliseringsintresset kan få vika i en situation där såväl släktskapsförhållande som allmänt regionalpolitiska bedömningar talar härför och förvärvaren är beredd att bosätta sig på och bruka fastigheten. Vad beträffar förvärv bakåt i en släktkedja vill utskottet hänvisa till ett uttalande av utredningen (SOU 1977:93 s. 73) att det vid tillståndsprövningen av sådant förvärv bör beaktas att det kan föreligga skäl att tillåta återförsäljning. Utskottet anser för sin del att det kan uppstå situationer där bl. a. starka skäl av personlig karaktär talar för en generös prövning av tillståndsärenden när det gäller överlåtelse till föräldrar. Det förhållandevis ringa antal överlåtelser av detta slag som rimligtvis kan komma i fråga torde inte leda till konflikter med jordförvärvslagstiftningens allmänna målsättning. anslöt sig till utskottets betänkande. Enligt vår mening bör vid behandlingen av förevarande proposition göra ett motsva rande uttalande vad gäller syskons m. :s möjligheter att få förvärva en fastighet som är utarrenderad. Beträffande investeringar vid jordbruksarrende anför föredragande statsrådet bl. a. följande (s. 207): Efter samråd med chefen för vill jag nu tillägga att frågan om generella investeringsregler bör utredas ytterligare. Avsikten är att lantbruksstyrelsen skall få i uppdrag att med beaktande av vad som framkommit under remissbehandlingen utforma förslag till de regler som kan behövas i detta hänseende. Detta besked är bra och nödvändigt. Under remissbehandlingen har framkommit synpunkter på investeringsfrågan. har utgått från att investeringsnivån generellt sett är lägre vid arrenderade företag än vid självägda. Några belägg för att så skulle vara fallet lämnas inte. Någon vidare undersökning har inte utförts. Det är däför angeläget att en sådan kommer till stånd genom lantbruksstyrelsens försorg. Lantbruksstyrelsen bör även se över den utformning som lagförslaget fått när det gäller krav från olika myndigheter på investeringar. Lagförslaget innebär att sådan skyldighet för jordägaren inte föreligger när den för investering aktuella anläggningen inte omfattas av arrendatorns underhållsskyldighet. Farhågor har framförts för att detta skulle kunna innebära en kringgående möjlighet för jordägaren för att slippa vissa investeringar. Ett exempel som redovisats är att om ladugården på ett arrendeställe ingår i arrendatorns underhållsskyldighet, men gödselvårdsanläggningen, som är absolut nödvändig för att ladugården skall få användas för djurhållning, är undantagen från arrendatorns underhållsskyldighet, kan problem uppkomma. Föreläggs arrendatorn att vidta åtgärder enligt t. ex. hälso- eller miljöskyddslagstiftning kan inte denna skyldighet överföras på jordägaren. Arrendatorn tvingas i så fall att upphöra med djurhållningen. Det är med nuvarande utredningsunderlag svårt att bedöma i vilken utsträckning dessa farhågor kan bli besannade. Det är därför angeläget med ett kompletterande underlag på detta område. I fall där animalieproduktion är undantagen från arrendeavtalets tillämpning bör det i vart fall inte komma i fråga med någon investeringsskyldighet för jordägaren. översyn av vissa arrendeformer J B :s regler gör en viktig skillnad mellan två former av jordbruksarrende: gårdsarrende, som omfattar bostad för arrendatorn, och sidoarrende, som avser alla andra fall av jordbruksarrende. Det är värt att notera att gårdsarrende inte fordrar att arrendatorn faktiskt bor på fastigheten; avgörande är om avtalet enligt sitt innehåll avser upplåtelse av bostad åt arrendatorn. En arrendator kan alltså inneha flera olika gårdsarrenden, som han bor på ett av arrendeställena eller kanske rentav på egen fastighet. Upplåtelse till juridisk person, som dödsbo, handelsbolag eller aktiebolag, är aldrig gårdsarrende. Arrendelagstiftningens rättighetsregler är helt naturligt mer omfattande för gårdsarrendatorerna än för sidoarrendatorerna. Detta gäller exempelvis besittningsskyddet. De regler om företrädesrätt för arrendatorer att före andra köpare förvärva arrendestället som föreslås införas, omfattar således endast gårdsarrenden. Det finns emellertid sidoarrenden som i mycket liknar gårdsarrenden, det kan exempelvis gälla ett dödsbo som övertagit en avliden gårdsarrendator arrendeavtal. Det kan därför finnas skäl att på desssa punkter se över gränsdragningen mellan gårds- och sidoarrenden. I alla lagstiftningssammanhang måste man i möjligaste mån undvika att göra lagstiftningen retroaktiv. I föreliggande lagförslag innebär det föreslagna ikraftträdandet ett ingrepp i gällande avtalsförhållanden när det gäller bl. a) reglerna för överlåtelse av arrenderätt och b) lagen om arrendators rätt att förvärva arrendestället. Mot bakgrund av vad vi anfört föreslår vi att nämnda regler och lagförslag tillämpas först fr. o. m. den tidpunkt då jordägaren tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning efter ikraftträdandet. I detta sammanhang kan erinras om vad lagutskottet anförde i sitt betänkande 1978/79:23 avseende Rätten till självinträde: Utskottet vill för sin del understryka att det är en allmän princip att nya civilrättsliga regler inte skall ges retroaktiv verkan om inte starka skäl talar för annat. Vid tidigare arrendereformer har därför övergångsbestämmelserna i huvudsak utformats så att de nya civilrättsliga reglerna blivit tillämpliga på äldre avtal först sedan avtalet förlängts på grund av underlåtelse att efter ikraftträdandet uppsäga avtalet. Vi delar även nu lagutskottets då uttalade uppfattning. Såväl nu föreslagna regeländring som lagförslag är givetvis från arrendatorernas synpunkt betydelsefulla för ökad trygghet i deras näringsverksamhet, men det kan för den skull och av ovan anförda principiella skäl inte vara riktigt att ikraftträdandedatum enligt propositionens förslag bryter gällande avtal. Med hänvisning till det anförda hemställs 1. att vad gäller arrendators företrädesrätt att förvärva arrendestället sorn sin mening ger regeringen till känna vad som i motionen anförts om vikten av att skyndsamt pröva frågan om en förenklad lagteknisk lösning, 2. att som sin mening uttalar vad som i motionen anförts om syskon och deras avkomlingars rätt att förvärva utarrenderad fastighet, 3. att som sin mening ger regeringen till känna vad som i motionen anförts om a) investeringsskyldigheten för jordägare, b) översyn av vissa arrendeformer, 4. att beslutar att de i propositionen föreslagna reglerna för överlåtelse av arrenderätt och lagen om arrendators rätt att förvärva arrendestället skall tillämpas först fr. o. m. den tidpunkt då jordägaren tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning efter ikraftträdandet. () () () () () () () () ()