mot · G7022770 · 1984-04-06 00:00:00 — Motion 1983/84:2770 m. fl. Förslag till ändringar i hyreslagstiftningen (prop. 1983/84:137) När bruksvärdessystemet infördes var syftet att dels trygga bostadshyresgästens besittningsskydd, dels i vad avser åtminstone den balanserade hyresmarknaden efterbilda en fri sådan. Någon formell anknytning till de allmännyttiga företagens hyressättning förekom ej. Det antogs dock att deras hyror skulle vara självkostnadsbestämda och att företagen genom sin dominerande ställning skulle få ett avgörande inflytande och motverka alltför höga hyror i det privata beståndet. ändringar bestod bl. a. i en närmare anknytning av bruksvärdeshyrorna till de allmännyttiga företagens hyror. De allmännyttiga företagen har i sina förhandlingar inte lyckats att uppnå självkostnadstäckning. Deras ekonomi har urholkats. De har i många fall blivit beroende av olika former av bidrag och subventionerade lån från stat och kommuner. Som påpekas i propositionen skulle tilltron till bruksvärdessystemet rubbas om en avsevärd del av de allmännyttiga företagens hyror direkt eller indirekt skulle betalas med kommunala medel. Departementschefen säger sig emellertid vara personligen övertygad om att det inte föreligger en sådan situation på bostadsmarknaden . Vi kan tyvärr inte instämma i denna övertygelse. Bruksvärdesregeln är tänkt att fungera i hela landet. Det är helt uppenbart att de kommunala subventionerna i vart fall på vissa orter antagit sådana proportioner att bruksvärdesprincipen inte fungerar därstädes såsom den var tänkt. Bruksvärdessystemet saknar dessutom i allt väsentligt marknadspåverkan. Systemet leder härigenom till en bostadssektor med alltför låg rörlighet, eftersom den som bor i en äldre, större lägenhet ofta med låg hyra inte har något ekonomiskt incitament att flytta till en mindre, nybyggd lägenhet med högre hyra. På detta sätt utnyttjas inte bostadsbeståndet så rationellt som skulle ske om hyressättningen vore mer marknadsanpassad. är bostadsmarknaden i stort sett mättad. I många kommuner finns tomma lägenheter. En avveckling av bruksvärdessystemet skulle troligen inte medföra någon större ändring i den genomsnittliga hyresnivån. Nuvarande hyressättningssystem bör därför avvecklas och ersättas med ett nytt marknadsorienterat system. Enligt vår uppfattning, bör man nu utreda hur ett sådant marknadsorienterat system skall utformas. Därvid måste beaktas att hyresgästernas besittningsskydd inte får urholkas. Förfarandet när förhandlingar har strandat tidpunkt för vilken ett ändringsbeslut skall gälla föreslog att hyresnämndens beslut om villkorsändring efter strandad förhandling enligt hyresförhandlingslagen skulle gälla från det månadsskifte som infaller närmast från den dag då den part som begärt ändring av hyresvillkoren gjort framställning om villkorsändring hos motparten. Utredningen fann att hyresvärden är i ett faktiskt förhandlingsunderläge eftersom hyresgästsidan på grund av nu gällande ordning saknar anledning medverka till en snabb uppgörelse. Om hyresvärden får ut skäliga hyreshöjningar först från en tidpunkt än den då ny hyra normalt skulle utgå med anledning av att han fortsätter förhandlingarna kan detta medföra allvarliga ekonomiska påfrestningar för hyresvärden. Det anförda utgjorde skäl till utredningens ändringsförslag. Flertalet remissinstanser godtog förslaget. Enligt propositionen skulle den föreslagna ordningen sannolikt minska hyresvärdens intresse av att träffa frivilliga uppgörelser. 1 propositionen föreslås därför att nuvarande ordning bibehålls dock med större möjlighet för hyresnämnd att besluta att hyra skall utgå från tidigare tidpunkt. Departementschefens farhågor för att hyresvärdarna skulle förlora intresset för frivillig uppgörelse förefaller dock helt felaktiga. Det är trots allt så att förfarandet i hyresnämnd och bostadsdomstol är förenat med administrativa besvär och kostnader för hyresvärden, vilket gör honom angelägen att träffa en överenskommelse. Benägenheten att träffa frivilliga uppgörelser om skälig hyra skulle därför med säkerhet inte minska om parterna skulle bli mer jämställda, vilket ansetts vara ett eftersträvansvärt mål vid utformning av andra delar av hyreslagen. Prövningen av andra hyresvillkor än hyran Om hyresvärd och hyresgäst är oense om villkoren kan hyresnämnden bestämma desamma. Enligt nuvarande regler är det i princip de villkor som hyresvärden begär som prövas. Skulle de av hyresvärden begärda villkoren strida mot god sed i hyresförhållanden eller eljest vara obilliga ogillas värdens yrkande. Genom den beskrivna ordningen skyddas hyresgästen mot obilliga villkor. Hyresgästen har däremot inte möjlighet att tvångsvis få nya villkor införda i avtalet. Några som helst olägenheter med nuvarande ordning har inte påvisats. I den föreslagna lydelsen av 55 § ges emellertid inte något direkt förslag för någon av parternas yrkanden. Tvist om hyresvillkor kan gälla hyran eller andra villkor. Beträffande hyran kan parternas yrkanden gå ut på en högre resp. lägre hyra. Genom en särskild hjälpregel anges hur hyran skall bestämmas. När det gäller andra villkor skall enligt propositionen villkor som hyresvärden eller hyresgästen ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Om parternas yrkanden i och för sig är skäliga men oförenliga ges föga ledning för hur tvisten skall avgöras. I mindre fastigheter där anställd fastighetsskötare inte finns förekommer det ofta att hyresgästerna får utföra vissa görmål. Det kan exempelvis gälla trappstädning. Skulle avtalet stadga skyldighet för hyresgästen att utföra sin del av trappstädningen men denne vilja bli befriad från villkoret torde detta i och för sig inte kunna betraktas som oskäligt. Å andra sidan kan värdens krav att villkoret alltjämt skall gälla inte heller anses oskäligt. Hyresvärdar med många hyresgäster skulle kunna komma i en mycket besvärlig administrativ situation om ett större antal hyresgäster skulle utnyttja de möjligheter lagändringen ger. Departementschefen medger att den föreslagna ordningen kan komma att förorsaka en del besvär och kostnader för hyresvärdarna men menar att svårigheterna inte får överdrivas. Vi anser att detta utvisar en alltför lättsinnig inställning till problemen. I tider när det gäller att försöka hålla tillbaka hyreshöjningar föreslås en ordning som i sig är kostnadshöjande. Ändringsförslaget bör därför avslås. Hänvisningen till arrendeförhållanden är inte adekvat. Antalet arrendatorer som står i avtalsförhållande med varje jordägare är i allmänhet mycket mer begränsat än det antal hyresgäster som t. ex. de allmännyttiga företagen har. De administrativa besvären på arrendesidan torde därför vara försumbara. De föreslagna reglerna leder till en onödig osäkerhet i avtalsförhållanden och ökade kostnader. Det naturliga vore därför att nuvarande ordning bibehålls särskilt som uppenbarligen inga olägenheter är förenade med densamma. Om brist föreligger i en lägenhet kan hyresgästen ha rätt till uppsägning, reducering av hyran, självhjälp, skadestånd samt möjlighet att begära s. k. reparationsföreläggande. Till brister kan enligt praxis hänföras även annat än rent fysiska brister. Sålunda har olämpligt uppträdande från portvakt och störande musik eller buller från grannlagenhet bedömts som brister. Det är notoriskt vilka stora problem hyresvärdar har när det gäller att få störande hyresgäster att upphöra med störningar eller i sista hand att få Även om hyresvärden skulle kunna få lägenheten friställd, kan värden inte hindra att andra hyresgäster stör eller den nyinflyttade hyresgästen som kanske anvisats med stöd av bostadsanvisningslagen kommer att vara störande. Departementschefen tog inledningsvis intryck av remissinstansernas invändningar. Lagrådet föreslog emellertid utvidgning av institutet som 0'verensstämmer med HRU:s förslag. Propositionen går på lagrådets linje. Det är en orimlig inställning. Normalt sett föreligger ett gemensamt intresse för hyresvärd och hyresgäster att lösa dessa problem. Vi har svårt att tänka oss något fall där hyresvärd underlåter att göra vad han kan för att rätta till de missförhållanden det här är fråga om. En lagreglering är därför överflödig och olämplig. Som inledningsvis anförts är hyresgästernas rättigheter vid brist i lägenhet trots den av oss nu förordade begränsningen omfattande. Vid undermålig förvaltning kan f.ö. ingripande även ske enligt bostadsförvaltningslagen. I propositionen föreslås att bränsle- och va-klausuler i princip förbjuds i fråga om bostadslägenheter. Motivet för detta förbud är dels att hyresvärden kan få större ersättning än vad som motiveras av kostnaderna, dels att incitament att spara energi bortfaller om man är garanterad full kostnadskompensation. Mot detta kan invändas att det i ett system utan bränsleoch va-klausuler föreligger minst lika stor risk för överkompensation som i nuvarande system. Vad gäller frågan om energibesparande åtgärder bortfaller den enskilda hyresgästens incitament för att spara på energi om denne inte ens har möjlighet att följa upp sin egen förbrukning. Ett förbud skulle också försvåra införandet av individuell mätning och debitering av kostnader för uppvärmning och tappvarmvattenberedning som övervägts av värmemätningsutredningen. Man behöver inte befara att energibesparing inte tas upp i hyresförhandlingar. Detta kan mycket väl vara en förhandlingsfråga. Med hänvisning till det anförda hemställs 1. att hos regeringen begär tillsättande av en utredning med uppgift att lägga fram förslag till ett marknadsorienterat hyressättningssystem för bostadslägenheter, 2. att beslutar att hyresnämndens beslut om hyresändring enligt hyresförhandlingslagen skall gälla enligt hyresrättsutredningens förslag, 3. att med avslag på propositionen i delen om prövningen av andra hyresvillkor än hyran beslutar att nuvarande ordning bibehålls, 4. att uttalar att institutets åtgärdsföreläggande skall begränsas till att gälla fysiska hinder i nyttjanderätten, 5. att uttalar att nuvarande ordning i vad gäller värmeoch va-klausuler bibehålls. () () ()