mot · G7021059 · 1984-01-20 00:00:00 — m. fl. Lagstiftningen om hyra av affärslokaler Statens pris- och kartellnämnd (SPK) har gjort en utredning, Butikshyror i 1978-1981 (SPK:s utredningsserie 1983:8). Av utredningen framgår att för samtliga butikslokaler i uppgick hyreshöjningen till . per m2 eller till . ökade konsumentprisindex med . utredningar från tekniska högskolan har visat att hyreshöjningarna på butikslokaler i genomsnitt varit lägre än konsumentprisindex ökning. ökade hyran i bostadslägenheter i med i genomsnitt . Detta betyder att ökningen i kronor räknat för butikslokaler varit dubbel så stor som för bostadslägenheter. För samtliga butiker uppgick den genomsnittliga andelen hyra av årsomsättningen till . Den har därefter gradvis ökat och uppgick den till i genomsnitt 6,. Precis som hyresnivåerna är genomsnittsvärdena påverkade av höga extremvärden. hade en tiondel av butikerna en hyresandel på minst 14,av årsomsättningen. Huvuddelen av butikslokaler som hade den högsta hyran 1981 var belägna i cityområdet. Butikslokaler där har fått vidkännas de i genomsnitt högsta hyreshöjningarna eller med /m2 mot i genomsnitt /m2 för butikslokaler i ytterområdena. av samtliga undersökta butikslokaler har fått hyreshöjningar på . av butikslokalerna var 1981 belägna i privatägda fastigheter och hos allmännyttiga bostadsföretag; resterande av lokalerna fanns i fastigheter som ägdes av . är det äldsta arbetsplatsområdet i länet. Innanför tullarna finns totalt lokalyta. Av dessa är ungefär hälften kontor. svarar för ungefär en tredjedel av den totala lokalytan. Sammansättningen av arbetsplatser har i city genomgått stora förändringar. Små serviceföretag, mindre butiker och hantverkslokaler har försvunnit i stor utsträckning och ersatts med rena kontorsbyggnader. De kontor som etablerat sig i city har mest utgjorts av verksamheter typ koncernhuvudkontor. Men det är också mindre organisationer som slagits ut. Inte minst föreningar och företag med kulturell verksamhet har drabbats av denna utslagning från hyresmarknaden i innerstaden. Hyrorna stiger och kulturlivet dör, skrev en skribent i Stockholms-Tidningen . företag och verksamheter försvinner helt, andra söker sig till ytterområden eller till andra orter. Skribenten uttryckte sig så att mångfalden försvinner, utvecklingen leder till ensidighet och början till en utarmning av . En brist med SPK:s utredning är att den endast avser och inte gäller andra lokaler än butiker. Det är främst kontorslokaler, som utgör nästan hälften av lokalbeståndet i och som inte omfattas av utredningen. Denna utveckling med starkt stegrade hyror i cityområdet har av allt att döma fortsatt . Detsamma synes gälla beträffande tendensen med extremt höga hyreshöjningar i området. , och har träffat en överenskommelse om bildandet av ett gemensamt arbets- och förlikningsorgan benämnt (). Organisationerna har enat sig om att de fortsatta förhandlingarna inom LMK i första hand skall avstå frågan om s. k. övertag, dvs. ersättning som inflyttande hyresgäst ibland erlägger till de avflyttande utan att verksamheten övertagits. LMK kan vidare avge utlåtanden i ärenden angående s.k. särskild hyresanpassning som hänskjutits till kommittén av medlemmar. Det fordras enighet för att LMK skall fatta beslut. Om således endast en ledamot har avvikande mening, är LMK förhindrad att avge utlåtande eller fatta beslut. LMK:s yttranden blir inte bindande för hyresvärd/hyresgäst om parterna inte i det enskilda fallet åtagit sig att följa LMK:s rekommendation. Som framgår av överenskommelsen är organisationerna ense om att lokalhyror skall styras av marknadsekonomiska principer. Regeln om särskild hyresanpassning är till för att ge befintlig hyresgäst tid, dock högst (bedömer dock normaltiden till ), att anpassa sin verksamhet till gällande marknadshyra. Det är alltså fråga om en undantagsregel med visst socialt syfte. motsatte sig i förhandlingarna att överenskommelsen även skulle gälla kontor. Överenskommelsen kan aldrig åberopas som stöd för att begära särskild anpassning vid uthyrning till helt ny hyresgäst. LMK kan aldrig uttala sig om vad marknadshyran för en lokal är. Av det anförda framgår att denna överenskommelse mellan parterna har en mycket begränsad betydelse. Enligt uppgift har endast ett fåtal ärenden upptagits till handläggning. Överenskommelsen uppfyller inte de krav som man ställer från de parter som representerar hyresgästsidan. Av betydelse i sammanhanget är också att alls inte är berört av överenskommelsen. Inte heller de självständiga lokalhyresgästföreningar som finns i har medverkat till överenskommelsen. Lokalhyresgästerna har inte förhandlingsrätt i likhet med vad som gäller för bostadshyresgästerna. Bruksvärdessystemet gäller endast bostadslägenheter och omfattar alltså I fråga om lokaler kan fastighetsägaren ta ut marknadshyror. Tvister om hyran för en lokal kan aldrig hänskjutas till . Däremot skall medling hos hyresnämnden alltid ske innan hyresgästen kan väcka talan om ersättning hos fastighetsdomstol. Lokalhyresgäster skyddas mot oskäliga hyreskrav endast genom s. k. indirekt besittningsskydd. Hyresgästen har rätt till ersättning endast om han kan visa att uppsägningen till avflyttning varit obefogad. Ersättning utgår om bl. a. hyresvärden för förlängning av hyresavtalet har krävt en hyra som inte är skälig. skall på begäran av hyresvärden eller hyresgästen yttra sig om lokalens marknadshyra, vilket kan åberopas av part i mål om ersättning hos fastighetsdomstol. Endast ett mycket litet antal mål av detta slag förekommer. Detta beror på det svaga besittningsskydd som hyresgästen har och att en ersättningsprocess framstår som oviss, framför allt för hyresgästen. Risken för att få ett ersättningskrav ogillat, liksom skyldigheten att i sådant fall betala såväl egna som motpartens rättegångskostnader, är starkt avhållande från att dra saken inför domstol. Särskilt då det gäller större ersättningskrav kan det bli fråga om omfattande bevisning om hyresanbud, hyresläget i orten för närmast jämförliga lokaler och om ersättningens storlek. En process kan vidare dra ut långt innan eventuell ersättning skall utgå. Ofta kan den ersättning som kan komma i fråga inte kompensera alla de olägenheter som är förenade med en flyttning. Lokalhyresgästernas besittningsskydd behöver förstärkas. Det indirekta besittningsskyddet kan förbättras som det kompletteras med ett direkt besittningsskydd då särskilda skäl föreligger med hänsyn till hyrestidens längd, verksamhetens karaktär och innehåll och till sociala skäl. Det bör i varje fall finnas möjligheter till en förlängning av hyresavtalet till dess hyresgästen kunnat skaffa annan lämplig lokal för sin verksamhet. Hyresnämnderna bör kunna pröva och fastställa hyra likaledes då särskilda skäl talar därför. Det kan övervägas att utgångspunkten kan vara marknadshyra, men den bör kunna anpassas och jämkas av hyresnämnd. Lagfäst förhandlingsrätt bör även tillkomma lokalhyresgäster. och har ansett att hyreskostnaderna utvecklats på ett ytterst oroväckande sätt. har krävt direkt besittningsskydd. har ansett att besittningsskyddet måste förstärkas samt att hyresnämnd skall få rätt att fastställa hyra i bestående hyresförhållanden. Förbundet har också ställt sig kritiskt till hyreshöjningar i takt med konsumentprisindex. i anser att hyresnämnden skall få prövningsrätt, som innebär att en skälig marknadshyra skall kunna fastställas. I en lagrådsremiss beslutad med förslag till ändringar i hyreslagstiftningen har bostadsministern anfört att det inte f. n. finns behov av några nya bestämmelser i fråga om lokaler vare sig i fråga om hyressättningen eller besittningsskyddet. Skulle förhållandena på lokalhy resmarknaden ändras, får emellertid enligt bostadsministern lagstiftningsfrågan tas upp på nytt. Vid tidigare uttalade sig positivt för förbättrad rättslig ställning för lokalhyresgästerna men fattade inte något beslut med hänvisning till den ovan berörda . Trots att endast avser butikshyror i och inte den stora kontorshyresmarknaden ger utredningen stöd för behovet av att göra en översyn av hyreslagstiftningen beträffande i motionen berörda lokalhyresfrågor. På grund av vad som ovan anförts hemställer vi att hos regeringen begär en utredning beträffande hyreslagens regler i fråga om hyressättning och besittningsskydd för lokaler i syfte att förbättra lokalhyresgästernas ställning på hyresmarknaden. () ()