mot · G702923 · 1984-01-20 00:00:00 — ter bör även på andra sätt underlätta en övergång från hyresrätt till bostadsrätt, t. ex. genom att medverka i information till hyresgäster och genom att ta initiativ till överläggningar angående finansieringsfrågor med banker och kreditinstitut i finansieringsfrågor i samband med att sådana övergångar i de allmännyttiga företagen får ökad omfattning. Villkoren för lån vid förvärv av bostadsrätter är regelmässigt sämre än vid motsvarande förvärv av bostad med äganderätt. Skillnaden beror huvudsakligen på att det f. n. inte är möjligt att inteckna bostadsrätt. För att stärka bostadsrättens värde som kreditsäkerhet bör en sådan rätt införas. Detta skulle medföra billigare lån, vilket ger fler människor möjlighet att förvärva bostadsrätt. En bostad med hyresrätt ger hyresgästen ett boende med hög servicenivå. Allt underhåll, alla reparationer och all yttre vård sköts av hyresvärden. Genom den höga servicenivån är hyresrätten en dyr upplåtelseform. Hyresboendet ger dock möjlighet till stor rörlighet, eftersom kostnadsansvaret vid omflyttning inskränker sig till hyran . Hyresgästen behöver inte vänta på en efterträdare. Att bo med hyresrätt lämpar sig således väl för människor som vill ha hög service, t. ex. äldre, och för dem som av olika skäl bor på samma plats. Även om vi får en kraftig övergång från hyresrätt till bostadsrätt och ägarlägenheter, kommer hyresrätten att finnas kvar även . Hur stor avgörs av människornas fria val, inte politiska beslut. Bruksvärdessystemet bygger på att de kommunala bostadsföretagen är hyresledande. Hyran i deras fastigheter läggs till grund för hyressättningen hos övriga fastighetsägare. I samband med bruksvärdessystemets tillkomst förutsattes att de kommunala företagens hyror skulle täcka självkostnaden för bostadsförvaltningen. Systemet har dock givit en hyresnivå som inte ger självkostnadstäckning. De kommunala bostadsföretagens ekonomi har på detta sätt urholkats. De har blivit beroende av ett stort antal bidrag och subventionerade lån från stat och kommuner. Genom den konstlat låga hyresnivån i allmännyttan som alltså inte ens täcker självkostnaden har också stora lönsamhetsproblem uppstått i privata hyresfastigheter. Om förhandlingarna mellan hyresgästerna och de kommunala bostadsföretagen skall resultera i en realistisk hyresutveckling måste kommunerna upphöra med att ge bidrag eller lån med icke marknadsanpassade villkor till dessa företag. Det måste slås fast att hyresgäster och fastighetsägare har ett gemensamt ansvar för en hyresutveckling som garanterar det långsiktiga underhållet av fastighetsbeståndet. Varken dagens eller än mindre kommande generationers skattebetalare har anledning att överta detta ansvar. Bruksvärdessystemet saknar i allt väsentligt marknadspåverkan. Systemet leder härigenom till en bostadssektor med alltför låg rörlighet, eftersom den som bor i en äldre, större lägenhet ofta med låg hyra inte har något ekonomiskt incitament att flytta till en mindre, nybyggd lägenhet med högre hyra. På detta sätt utnyttjas inte bostadsbeståndet så rationellt, som skulle ske om hyressättningen vore mer marknadsanpassad. Nyproduktionen svarar för en liten andel av det totala bostadsbeståndet. Denna situation kan förväntas bestå. Detta förhållande gör att behovet av rörlighet på bostadsmarknaden ökar. Endast genom en ökad rörlighet kan en enskild bostadskonsuments olika önskemål vid olika tillfällen tillgodoses inom det befintliga beståndet. Bruksvärdessystemet är en del av en genomreglerad bostadsmarknad. Framtidens bostadspolitik måste präglas av marknadsanpassning och avreglering. Nuvarande hyressättningssystem måste därför avvecklas och ersättas med ett nytt marknadsorienterat system. Den enskilde hyresgästens hyreskostnad i en nyproducerad lägenhet är mycket starkt subventionerad. Subventionen är normalt så stor att hyresgäster) endast betalar mindre än hälften av den verkliga kostnaden. För att ge den boende en fullständig bild av boendekostnaden bör hyresvärden på hyresavin ange total boendekostnad , före alla subventioner, vid sidan av uppgiften om den hyra som skall erläggas. Detta är viktigt för att skapa ett ökat kostnadsmedvetande. Varje myndig svensk har rätt att välja riksdag och att vidta olika dispositioner med betydande ekonomiska konsekvenser t. ex. att köpa en fastighet eller att starta företag. Enskild myndig hyresgäst är dock i praktiken förhindrad att själv eller genom valt ombud, t. ex. en valfri hyresgästorganisation, förhandla med fastighetsägaren om sin hyra. Hyresgästerna är således omyndigförklarade i denna sin egenskap. I praktiken har (H R) givits ett förhandlingsmonopol. Detta är särskilt stötande eftersom HR endast representerar knappt 400 000 av de 1,5 miljoner hushållen i hyreshus. I det privata fastighetsbeståndet är inte mer än uppskattningsvis av hyresgästerna medlemmar i . Detta är naturligtvis en anmärkningsvärt låg siffra. Enligt socialistiska dogmer borde rimligen dessa människor ansett sig ha större anledning än de som bor i kommunala bostadsföretag att organisera sig i HR. Mellan HR och de flesta allmännyttiga företagen har träffats avtal om förhandlingsersättning, fritidsverksamhet och boinflytande. Avtalens innehåll är i vissa avseenden uppseendeväckande. Enligt avtalen skall före tagen ge hyresgästföreningen ersättning som motsvarar av den totala hyran för fritidsverksamhet och av den totala hyran för boinflytande. Därtill kommer s. k. förhandlingsersättning. överfördes, i enlighet med dessa avtal, 45,2 milj. kr. för fritidsverksamhet, 31,8 milj. kr. för boinflytande och 26 milj. kr. i förhandlingsersättning från SABO-företag dvs. hyresgästerna till hyresgästföreningarna. betalade dessa företag i storleksordningen 17 milj. kr. i medlemsavgift till sin egen organisation, . Den legala grunden för HR:s förhandlingsmonopol måste upphävas. Den enskilde hyresgästen skall ges förhandlingsrätt. Därefter får var och en avgöra om han vill bli representerad av någon och i så fall av vem. Konkurrerande hyresgästorganisationer måste få arbeta under lika villkor. Organisationer som bygger på frivilligt medlemskap och som därför är beroende av medlemmarnas förtroende tillvaratar medlemmarnas intressen bäst. Enligt vår uppfattning måste fria förhandlingar bygga på principen att varje part bestrider sina egna förhandlingskostnader. Systemet med att förhandlingsersättningen till hyresgästföreningen inkluderas i hyran för samtliga även oorganiserade hyresgäster är oacceptabelt. Genom att hyresgästerna ges individuell förhandlingsrätt bortfaller den lagliga grunden för dessa avtal. Hyresgästförhandlingslagen bör ändras på sätt här anförts. Domstolar med intresserepresentation är ett hot mot rättssäkerheten för enskilda och icke etablerade organisationer. Partsdomstolarna har en starkt konserverande inverkan på organisationsstrukturen. Såväl principiella som sakliga skäl talar således för att hyresrättsliga frågor överförs till allmän domstol. 1.6 Förvärv av hyresfastighet Lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. har till syfte att förebygga spekulation i hyresfastigheter och att hindra att hyresfastigheter förvärvas av personer som är olämpliga att äga sådana fastigheter. Motivet för dessa regler är att olämpliga förfaranden kunnat konstateras i vissa fall. Enligt vår uppfattning bör självfallet olagliga eller uppenbart olämpliga förfaranden motverkas. Det bör dock slås fast att den helt övervägande delen av de privata hyresvärdarna uppfyller sina lag- och avtalsenliga skyldigheter. socialdemokratiska majoritet beslöt att skärpa lagen i två avseenden. har riksorganisation av bostadsrättsförening eller förening tillhörande sådan organisation inte behövt förvärvstillstånd. De organisationer som har varit aktuella är HSB, och Sveriges bostadsrättsföreningars centralorganisation ek. (SBC). Lagändringen innebär att de socialdemokraterna närstående HSB och alltjämt blir undantagna från tillståndskravet. fristående SBC blir däremot tvungen att söka tillstånd för förvärv. Motivet härtill är enligt propositionen att SBC saknar en gemensam bostadssocial grundsyn" med HSB och , dvs. att SBC inte styrs av socialdemokratiska värderingar. Den genomförda förändringen är ett obehagligt uttryck för socialdemokratins bristande respekt för rättsstatens principer. beslut innebär vidare att det blir ännu svårare än tidigare att förvärva en hyresfastighet. Den tilltänkte förvärvaren skall vägras förvärvstillstånd om han inte visar att han är i stånd att sköta fastigheten. Denna regel kan komma att utvecklas till ett etableringsförbud, särskilt för människor som inte redan tidigare äger hyresfastigheter. Vi anser således att de förändringar som genomförts i anledning av proposition 1982/83:153 skall upphävas. Lagen i övrigt bör bli föremål för en utvärdering. Bostadsanvisningslagen bygger på föreställningen att det är möjligt att genom ett administrativt system dels öka utbudet av lägenheter, dels motverka segregation i boendet. Vi delar inte denna uppfattning. I ett läge av låg nyproduktion är det angeläget av skäl som redovisats ovan att förutsättningarna för ökad rörlighet på bostadsmarknaden förbättras. Bostadsanvisningslagen verkar i motsatt riktning. Bostäderna fördelas efter kommunala beslut i stället för efter de bostadssökandes önskemål. På detta sätt politiseras samhället ytterligare som individens egen beslutssfär krymps. Lagen innebär också en oacceptabel inskränkning i fastighetsägarnas äganderätt. Bostadsanvisningslagen bör därför upphävas. 1 är den direkta boendekostnaden, dvs. vad den boende betalar, väsentligt lägre än i våra nordiska grannländer. Detta beror på att i betalas en stor del av boendekostnaderna via skattsedeln och med ökad offentlig upplåning. Enbart räntekostnaderna för en nybyggd lägenhet : uppgår till . Av detta betalar den enskilde hyresgästen ca . via hyresavin, medan återstoden, 54 000, belastar statsbudgeten. Det kan i sammanhanget påpekas att har kallhyran sjunkit i förhållande till konsumentprisindex med . Hur hela kostnaden för en nyproducerad lägenhet fördelar sig framgår av följande diagram. Verklig kostnad består ? KOS+rM rlen betala^ av "»(bostadsbidrag)* *Bostadsbidraget i detta fall gäller en tvåbamsfamilj i med i bidragsgrundande inkomst. Källa: SCB. Statens kostnader för räntebidrag stiger snabbt. uppgick de till , 1981 till och 1984 beräknas de komma att uppgå till ca . Huvudorsaken till denna utveckling är den kraftiga höjningen av räntenivån. Det stora budgetunderskottet medverkar till en hög räntenivå. Det bör därför påpekas att en varaktigt sänkt räntenivå förutsätter ett betydligt minskat budgetunderskott. Den viktigaste orsaken till den kraftiga kostnadsökningen inom byggsektorn är de generella bostadssubventionernas utformning. I byggprisutredningens betänkande (SOU 1982:3435) bekräftas detta förhållande. I betänkandet sägs att subventionssystemet inte innehåller inslag, som verkar återhållande på prisutvecklingen. De kommunala byggnadsnämnderna har ett stort ansvar för byggkostnaderna. En liberal tillämpning av SBN kan leda till avsevärt billigare byggande, vilket bl. a. det s. k. fribygget i visar. 2.2 Bostadsfinansiering och generella subventioner 1 proposition 1983/84:90 föreslår regeringen att det bildas ett statligt kreditaktiebolag som på den prioriterade kreditmarknaden skall låna upp de medel som krävs för den statliga bostadslånegivningen. Den nya ordningen föreslås gälla fr. o. m. . Vi är positiva till att de statliga bostadslånen förs över till den reguljära kreditmarknaden. Vi anser dock att denna verksamhet mycket väl kan skötas av de befintliga bottenlåneinstituten. Vid sidan av dogmatiska motiv har inte regeringen kunnat presentera något skäl för den föreslagna modellen. En viktig orsak till att denna valts tycks vara att man vill behålla bostadsverkets nuvarande organisation och omfattning. bör avslå propositionen och ge regeringen i uppdrag att återkomma med ett nytt förslag. De statliga lånen till nybyggda hyres- och bostadsrättshus är f. n. utformade så att ingen nominell amortering alls behöver göras under de första 30 35 åren. För egnahem är lånen utformade som annuitetslån där den nominella summan av räntor och amorteringar är lika stor . I propositionen angående bostadslånens överföring till kreditmarknaden föreslås en tidigareläggning av amorteringarna av nybyggnadslån för hyres- och bostadsrättshus. En sådan förändring finner vi vara väl motiverad. Vårt mål är att åstadkomma ett bostadsfinansieringssystem fritt från generella subventioner. Detta mål kan endast förverkligas successivt. Som ett första steg i avvecklingen av de generella subventionerna förordar vi att den garanterade räntan höjs snabbare än . För att dessa åtgärder inte skall få svåra konsekvenser för betalningssvaga hushåll föreslås i andra moderata partimotioner, bl. a. högre grundavdrag i den kommunala beskattningen för barnfamiljer. Vidare förslås att en rad kostnadsuppdrivande skatter avskaffas t. ex. hyreshusavgiften. Ett belopp om 200 milj. kr. bör vidare ställas till de sämst ställda barnfamiljernas förfogande. För hyres- och bostadsrättshus föreslår vi en uppräkning av den garanterade räntan . För nya hus görs höjningen från nuvarande garanterade ränta på 3,, vilket innebär följande räntesats för ett hus som byggs (ränta enligt gällande regler inom parentes): (3,) (3,) (3,) (3,) (4,) För äldre årgångar beräknas en ingående garanterad ränta . Höjningen görs av husets ålder t. o. m. Detta sker med utgångspunkt i en garanterad ränta på under nybyggnadsåret. Fr. o. m. 1985 höjs den garanterade räntan såsom för nya hus. Vårt förslag innebär att subventioneringen av hyres- och bostadsrättshusens kapitalkostnad i nuvarande ränteläge begränsas till av husets livslängd. Den föreslagna omläggningen av systemet för dessa hus beräknas medföra en besparing på ca för helt budgetår. Förändringen bör genomföras per . För boende i hyreshus innebär omläggningen en genomsnittlig hyreshöjning med ca . för en normal trerummare. För ägda småhus föreslås ingen förändring, eftersom en ökning av uppräkningstakten för småhus har genomförts. Småhusens kapitalkostnader subventioneras under , genom att den garan I* 1983/S4. terade räntan första året är och uppräkningstakten är . Det totala räntebidraget för en lägenhet byggd belägen i småhus med äganderätt är väsentligt lägre än för övriga upplåteiseformer. Det uppgick till /m2, i allmännyttan /m2, i bostadsrätt /m2 och i privat hyresrätt /m2. Som ett andra steg i avvecklingen av de generella subventionerna förordar vi att den garanterade räntan i nyproduktionen för hyresrätt och bostadsrätt höjs i motsvarande takt som ovan angivits för den årliga uppräkningen. Detta innebär att hus som byggs erhåller en ingångsränta på . För hus upplåtna med äganderätt föreslås att ingångsräntan höjs i takt med uppräkningstakten för denna upplåtelseform, vilket innebär att ett hus som byggs erhåller en ingångsränta på Med nuvarande ränteläge blir därmed räntebidragssystemet helt avskaffat omkring år 2 000. Så länge räntebidrag utgår bör reglerna för dessa förenklas. Räntebidraget skall utgå i förhållande till bostadsytan. För småhus bör en maximering vid förslagsvis införas. Större hus erhåller således endast räntebidrag för . Det finns inte anledning till någon begränsning av den totala bostadsytan för att erhålla detta räntebidrag. För flerbostadshus skall räntebidraget beräknas på av låneunderlaget. Detta skall gälla samtliga upplåtelseformer och byggherrekategorier. Räntebidraget bör på detta sätt kunna frigöras från lånet. Fastighetsägaren har då möjlighet att på kreditmarknaden skaffa sig erforderliga lån. Såväl banker som andra kreditinstitut är regelmässigt positiva till att finansiera bostadsbyggande. Några praktiska problem innebär därför inte den föreslagna ordningen. Den produktionskostnadsanpassade belåningen som innebär att låne- och räntebidragsgivningen bygger på den faktiska byggkostnaden i stället för på ett schablonsystem leder till ett sämre kostnadsmedvetande hos byggherrar. Systemet har resulterat i ökade kostnader. Enligt vår uppfattning måste lånesystemet stimulera till rationellt byggande och återhållsamhet med kostnader. Vi föreslår därför att det nuvarande systemet med PK-belåning avskaffas. Detta skall inte behöva leda till ökade boendekostnader eftersom effektivare produktion och i någon mån lägre standard kan kompensera effekterna av den föreslagna förändringen. beslöt att de retroaktiva räntebidragen skall upphöra och att tidigare gällande regler återinförs. Av statsfinansiella skäl biträdde vi förslaget. För hyres- och bostadsrättshusen beslöt om flera kompensatoriska åtgärder som sammantaget medför att statens utlåning ökar med . Av besparingsskäl föreslår vi att dessa kompensationer upphör från . De nu föreslagna åtgärderna kommer att ställa stora krav på länsbostadsnämnderna att förkorta handläggningstiden för statliga lån och räntebidrag. Med hänsyn till det minskade antal ärenden som kan förväntas skall en snabbare och effektivare handläggning vara möjlig. Krav bör kunna ställas på att medlen utbetalas inom en väsentligt än f. n. Förutom stora generella subventioner till bostadssektorn i form av räntesubventioner m. m. utgår till vissa bostadsföretag selektiva stöd från staten och kommuner. Dessa snedvrider konkurrensen och undergräver därmed marknaden. Staten har ökat det direkta ekonomiska stödet till bostadssektorn. Socialdemokraterna har sedan makttillträdet 1982 infört eller höjt flera stödformer; temporära hyresrabatter, hyresförlustgaranti, stöd till de värst drabbade företagen, boendemiljöbidrag m. fl. 1 de flesta fallen är det de allmännyttiga företagen som erhåller bidragen. För /85 föreslår regeringen 250 milj. kr. i selektiva stöd. Även kommunerna stöder sina allmännyttiga bostadsföretag med betydande belopp. konstaterade att kommunerna tillsköt 337 milj. kr. Detta belopp har ökat kraftigt . I vissa företag uppgår den kommunala subventionen till /m: lägenhetsyta och år. Genom att vissa allmännyttiga företag blir beroende av kommunala bidrag försvåras privata bostadsföretags konkurrensläge, eftersom allmännyttan är hyresledande. Motiven för SABO-företagen att bedriva verksamheten rationellt minskar, om de i trängda lägen kan påräkna direkta ekonomiska stöd. Moderata samlingspartiet vill avskaffa de selektiva stöden till bostadssektorn. Alla företag skall arbeta under likartade betingelser. Detta främjar en rationell bostadsförvaltning till gagn för såväl de boende som samhällsekonomin. Syftet med ROT-programmet är att dels öka sysselsättningen inom byggsektorn, dels höja standarden i ett stort antal lägenheter. Programmet skall genomföras med hjälp av nya bidrag och lån som skall finansieras genom en ny fastighetsskatt. Härigenom förstärks skatte- och subventionssystemet ytterligare. Marknaden förvrids än mer. Enligt vår uppfattning skall ansvaret för fastighetsunderhåll reparationer och ombyggnader åvila fastighetsägarna. Det avgörande problemet i detta sammanhang är att den nuvarande hyresnivån inte ger ekonomiska förutsättningar för ett långsiktigt och rationellt fastighetsunderhåll. Detta förstärks bl. a. av att en enskild fastighetsägare inte har rätt till skattefri avsättning för det långsiktiga underhållet. En betydande kapitalförstöring blir följden om inte dessa missförhållanden ändras. Sysselsättningseffekterna av ROT-programmet är överskattade bl. a. med hänsyn till att den nya fastighetsskatten kommer att minska ombyggnadsverksamheten och att ROT-programmets projekt inte kommer att genomföras på sådana platser och av sådan personal som har drabbats av hög arbetslöshet. ROT-programmet är ett led i en socialistisk bostadspolitik. Vi avvisar därför anslagen för detta ändamål och föreslår att de avvecklas fr. o. m. . 2.5 Energisparande i byggnader På grund av de höga energipriserna är investeringar i energisparande åtgärder lönsamma. Omfattningen av dessa investeringar är också tillfredsställande. saknas det därför anledning att fortsätta med statliga subventioner. Statens engagemang bör inskränkas till att tillse att nödvändigt utrymme på kreditmarknaden står till förfogande för energisparande investeringar. Samtliga lån och bidrag bör därför avvecklas per . Moderata samlingspartiet har föreslagit att samhället skall stimulera ett ökat bostadssparande. En egen bostad är ett naturligt och angeläget sparmål för många och ett ökat sparande är dessutom positivt ur samhällsekonomisk synvinkel. Ett ökat bostadsägande är det viktigaste steget mot ett spritt ägande. Vi föreslår därför att de särskilda regler om skattefritt sparande som infördes men avskaffades av den socialistiska majoriteten 1983 återinförs och ges vidgad tillämpning. Sparmedel skall kunna lyftas när som helst alltså även före femårsperiodens utgång utan att premien återgår till staten. Förutsättningen är att de frigjorda medlen används till inköp av bostad. Regeringen har tidigare aviserat införandet av en ny statlig fastighetsskatt. Motivet för införandet är att nå målet om ett solidariskt omfördelningssystem". Inom den svenska bostadssektorn finns ett oöverskådligt antal stödformer, bidrag och lån och en lång rad skatter. Genom detta omfattande skatte- och subventionssystem har marknaden i stor utsträckning upphört att fungera. Detta har resulterat i olägenheter som är väl kända: höga byggkostnader, bostäder som inte motsvarar efterfrågan och stora statliga subventioner. Det framstår som alltmer uppenbart att bostadssektorns problem är resultatet av skatte- och subventionssystemet i samverkan med statens och kommunernas starka inflytande. Regeringen förmår inte att frigöra sig från detta förödande system. Nya skatter motiverar nya bidrag. Nya problem som uppkommit genom skatte- och subventionssystemet försöker man lösa med nya skatter och subventioner. Detta är dömt att misslyckas. Vid sidan av dessa principiella invändningar bör framhållas de orimliga effekter som den planerade fastighetsskatten skulle medföra. Småhusen skulle drabbas hårt liksom hyresfastigheterna. En fastighetsägare med en marginalskatt på skulle t. ex. behöva en extra inkomst på av fastighetens taxeringsvärde för att kunna betala den aviserade skatten på 1,. Skatten skulle nämligen inte vara avdragsgill vid beskattningen i övrigt. Fastighetsskatten avses vidare betalas vare sig fastigheten belastas med stora skulder eller inte och vare sig fastigheten går med förlust eller ej. För kommersiella fastigheter i hyggliga lägen skulle skattekostnaden sannolikt bli . Fastighetsskatten skulle i praktiken innebära att överskottet från fastigheterna försvinner. Hyrorna skulle inte räcka till för att förränta det kapital som fastighetsägaren själv har i sin fastighet. Kapitaliserar man värdet av de framtida skatteinbetalningar som den nya skatten skulle leda till finnér man att skatten kan leda till att omkring en tredjedel av fastighetsvärdena skulle gå förlorad. 1 många fall skulle fastigheternas värde sjunka under det belopp till vilket de är belånade. Genom sin konstruktion skulle således fastighetsskatten urholka möjligheten till fortsatt enskilt fastighetsägande. Vi tar bestämt avstånd från planerna på en sådan skatt. Den 1982 beslutade hyreshusavgiften bör dessutom avskaffas per . Det beslutade systemet för realisationsvinstbeskattning av bostadsrätter skall upphävas. Systemet försvårar allvarligt en nödvändig rörlighet på bostadsmarknaden. Det är också så utformat att det får orimliga och oacceptabla konsekvenser för den skattskyldige. a. kommer vissa reala förluster att beskattas. Regeringen bör lägga fram ett nytt förslag som ansluter till det system som finns på fastighetsområdet. Rätten att skjuta upp beskattningen måste slås fast. Den fulla avdragsrätten för räntor måste återinföras. Begränsningen av avdragsrätten särskilt i kombination med mycket begränsade marginalskattesänkningar har inneburit stora problem för många småhus- och bostadsrättsägare.