mot · G7022768 · 1984-04-06 00:00:00 — Axel m. fl. Förslag till ändringar i hyreslagstiftningen (prop. 1983/84:137) Nyttigheter och förmåner enligt hyresavtalet Inom det allmännyttiga beståndet pågår utvecklingen av ett ökat boinflytande för hyresgästerna. I flera företag har avtal om ekonomisk beslutsrätt tecknats, vilket innebär att hyresgästerna får ett avgörande inflytande på servicenivån i bostadsområdet. Genom beslut om ändring av hyreslagens 15 § ges möjlighet att inom förhandlingsordningens ram träffa avtal om att hyresgästen själv får bestämma om underhållet i den egna lägenheten. Sådana avtal har tecknats i ett flertal företag i landet bl. Avtalet innebär att hyresgästerna själva avgör om det erbjudna underhållet skall utföras eller om man vill avstå. Avstår hyresgästen erhålls .en rabatt på hyran. Rabattens storlek bestäms genom förhandlingar utifrån åtgärdens kostnad och avskrivningstid. Hyran i det allmännyttiga beståndet kommer genom det individuella boinflytandet att variera på grund av att den kan innehålla olika underhållsnivåer i f. ö. likvärdiga lägenheter eller för att förmånerna varierar genom en högre servicenivå, t. ex. extra bra fastighetsskötsel och utemiljö. Jämförelseprövningen enligt bruksvärdesregeln kommer därför att ytterligare försvåras. föreslog att det i bruksvärdesregeln skulle ges särskild anvisning om att variationer av de nyttigheter och förmåner som enligt hyresavtalet tillhandahålls av hyresvärden skulle beaktas vid prövningen av skälig hyra. I propositionen föreslås att inga ändringar görs i fråga om själva bruksvärdebegreppet. Som skäl härför anförs att redan nu beaktas en lägenhets reparationsstandard vid en bruksvärdesjämförelse samt att underhållsarbeten i en lägenhet som bekostas av hyresgästen får tillgodoräknas hyresvärden endast om särskilda skäl föreligger. Ordalydelsen i lagtexten ger emellertid inte möjlighet att vid jämförelseprövningen t. ex. beakta att en hyresgäst som vårdar sin lägenhet väl och därför inte behöver få den reparerad utan att själv ha bekostat någon underhållsreparation bör få hyran satt till ett lägre belopp än som annars skulle varit fallet. Även de skillnader i förmåner som i övrigt kan komma att uppstå genom boinflytandet såsom ändrad servicenivå, tillgång till fritidsverksamhet och gemensamhetslokaler bör få beaktas särskilt. Vi föreslår därför att det i enlighet med utredningens förslag i lagtexten anges att de större eller mindre förmåner som är förenade med nyttjanderätten till lägenheten skall beaktas särskilt vid hyressättningen. 55 § bör sålunda ha följande lydelse: Tvistar parterna om hyrans storlek, skall hyran fastställas att utgå med skäligt belopp. En hyra är inte skälig, om den med hänsyn till lägenhetens bruksvärde och värdet av de nyttigheter och förmåner som enligt hyresavtalet skall tillhandahållas av hyresvärden, påtagligt överstiger hyran för likvärdiga lägenheter. Vid prövning härav skall främst beaktas hyran för lägenheter i hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Kan jämförelse ej ske med lägenheter på orten, får i stället beaktas hyran för lägenheter på annan ort med jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden. Har ombyggnads-, ändrings- eller underhållsarbete eller åtgärd av därmed jämförlig betydelse bekostats av en hyresgäst, får förbättringen tillgodoräknas hyresvärden endast om särskilda skäl föreligger. Hyreslagens hyressättningsregler bruksvärdesprincipen som tilllämpats har inte förändrats nämnvärt tillkomst. Den jämkning i lagtexten som gjordes genom förslagen i proposition 1974:150 avsåg inte att förändra den ursprungliga hyressättningsnormen. Tvärtom underströks att de ändringar som föreslogs inte innebar att avsteg skulle göras från bruksvärdesprövningens metodik i övrigt. Enligt de motivuttalanden som gjordes vid införandet (proposition 1967:141) skall bruksvärdet för en lägenhet bestämmas av dess beskaffenhet i förhållande till lägenheter i det allmännyttiga beståndet, t. ex. storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering. Hänsyn tas också till förmåner som är knutna till lägenheten såsom tillgång till hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, garage coh biluppställningsplats. Därutöver kan faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet till kommunikationer påverka bruksvärdet. Därvid skall bortses från byggnadsår och produktions-, drift- och förvaltningskostnader. För att lägenheterna skall anses likvärdiga krävs dock endast att de i grova drag motsvarar varandra. Sedan man funnit jämförelselägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga undersöks var hyresnivån ligger för jämförelselägenheterna. Efter att eventuella enstaka topphyror sorterats bort skall den därefter högsta hyresnivån utgöra riktpunkt för bedömningen av skälig hyra. Som skälig skall den begärda hyran anses vara om den inte påtagligt överstiger den högsta hyresnivån i jämförelsematerialet. Om jämförliga lägenheter saknas sätts hyran utifrån en ren skälighetsbedömning. Någon närmare anvisning om hur en sådan skälighetsbedömning skall tillgå finns inte i förarbetena. I propositionen underströks vidare att man inte skulle eftersträva någon Genom att tillåta hyran för den ifrågavarande lägenheten att något överstiga hyresnivån för jämförliga lägenheter skulle utrymme ges för en allmän uppjustering av hyresnivån, och dessutom skulle hyresprövningen syfta till att fastställa lägenhetens marknadsvärde. De uttalanden som gjordes i propositionen präglades starkt av att hyrorna i det privata beståndet varit underkastade hyresreglering. Genom införandet av bruksvärdesregeln avsåg lagstiftarna att anpassa hela hyresmarknaden så att likvärdiga lägenheter skulle få lika hyror. En stark inflation samt kraftigt ökade underhålls- och driftkostnader har åstadkommit inte bara höga nyproduktionskostnader utan även genom omfördelning av nyproduktionskostnaderna en stark press uppåt på hyresnivån i det äldre beståndet. Ofta återkommande prishöjningar på energin har inneburit att hyrorna höjs inte bara en utan nästan undantagslöst . Genom förekomsten av förhandlingsordningen även på den privata hyresmarknaden anpassas hyrorna i det beståndet i takt med hyrorna i det allmännyttiga beståndet. Den kostnads- och marknadsanpassning som lagstiftarna avsåg har pågått så länge att det framstår som obefogat att bibehålla den vidsträckta jämförelseprövning som vid lagens tillkomst ansågs nödvändig. Jämförelsen som således görs i grova drag utifrån den högsta hyresnivån och med tillämpning av påtaglighetsrekvisitet får den samlade effekten att hyressättningen avlägsnar sig från huvudprincipen att likvärdiga lägenheter skall åsättas samma hyra. För att åstadkomma rättvisare hyror vid prövning enligt bruksvärdesprincipen bör det därför, som redan framhållits i lagtexten, ges särskild anvisning om att variationer av nyttigheter och förmåner måste beaktas. Det bör även i motivtexten uttalas att jämförelseprövningen skall göras mindre vidsträckt. Detta bör uttryckas så att vid bestämmande av skälig hyra skall jämförelse ske med likvärdiga lägenheter. Förutsättningen för att lägenheterna skall anses likvärdiga bör vara att de inte bara i grova drag motsvarar varandra. Om likvärdiga lägenheter saknas skall jämförelse ske med sådana som är närmast jämförliga. Skillnader i bruksvärdet får därefter bedömas efter skälighet i förhållande till hyran i jämförelselägenheten i sin helhet. Regler vid överlåtelse av hyresrätten 38 § upptar bestämmelser i fråga om rättsverkningar vid överlåtelse av hyresrätten. I propositionen föreslås ingen ändring i sak av paragrafen. Andra punkten upptar en bestämmelse om att den tillträdande hyresgästen svarar jämte den avträdande för förpliktelserna enligt avtalet för tiden före överlåtelsen, om ej annat avtalas med hyresvärden. Bestämmelsen infördes vid lagrevisionen som trädde i kraft och synes ha tillkommit för att underlätta frivilliga överlåtelser. Hyreslagstiftningssakkunniga (SOU 1966:14 s. 382) anförde följande: Vi har emellertid funnit lämpligt att därutöver i 37 § tredje stycket stadga att den tillträdande hyresgästen skall jämte den avträdande vara ansvarig för förpliktelserna på grund av hyresavtalet för tiden före tillträdet. Skälet härtill är dels att det är naturligt att den som inträder i en annans rätt, gör det med alla förpliktelser som den förre haft, men möjligen ej uppfyllt, dels att det måste vara väsentligt lättare för en hyresvärd att acceptera en begärd överlåtelse, om han kan vända sig även mot den nye hyresgästen för en gammal icke preskriberad hyresfordran, t. ex. å bränsleersättning eller hyreshöjning som skall regleras i efterhand. Mot den i lägenheten boende hyresgästen kan hyresvärden också i sista hand utnyttja förverkandebestämmelserna, vilket gör fordringen åtskilligt säkrare. Dåvarande departementschefen hade ingen erinran mot de sakkunnigas förslag och regeln kom att införas i 38 § hyreslagen. Med dagens synsätt måste bestämmelsen betraktas som obillig. De allra flesta hyresgäster torde vara helt ovetande om att man vid övertagandet av en hyresrätt ikläder sig den förre hyresgästens skyldigheter och att man kan gå förlustig hyresrätten om man inte accepterar att svara för avtalets förpliktelser även för tiden före tillträdet. De skäl som angavs av lagstiftarna har numera ingen aktualitet. 1 propositionen läggs förslag fram som i princip innebär förbud moti bränsleklausuler i enskilda hyresavtal. Det system som används för att bestämma hyran innebär att retroaktiva hyror endast förekommer i undantagsfall. Regeln torde därför, med hänsyn dels till att den är obillig mot hyresgästen, dels saknar aktualitet, kunna slopas. Förstärkning av andrahandshyresgästernas ställning I direktiven till utredningen angående översyn av hyreslagen (hyresrättsutredningen) uttalade föredragande statsrådet följande: I den allmänna debatten har förslag förts fram om att hyresgäst som hyr bostadslägenhet i andra hand borde ges en starkare ställning än han har . 1 sitt slutbetänkande presenterade hyresrättsutredningen ett förslag som på ett avgörande sätt skulle ge andrahandshyresgäst ett starkare rättsskydd. Det var dels ett förslag som skulle skydda mot s. k. bulvanupplåtelser, dels ett förslag som innebar att andrahandshyresgästen, under vissa förutsättningar, skulle ges möjlighet att överta förstahandshyresgästens avtal om andrahandsupplåtelsen varat . förslag om ändring av reglerna när besittningsskyddet avtalas bort, innebär dessutom att andrahandshyresgästen får en starkare ställning gentemot förstahandshyresgästen. Andrahandshyresgästen skulle exempelvis på detta sätt kunna få hyran prövad i hyresnämnd utan risk för att hyresavtalet upphörde. Förslag till lagstiftning som lagts fram kommer, om de genomförs, att i viss mån stärka andrahandshyresgästens ställning. Rättsläget för hyresgästen vid s. k. bulvanskap kommer att stärkas, om den bulvanlag (SOU 1983:46) som kommissionen mot ekonomisk brottslighet lagt fram leder till beslut. Om förslaget till nytt fjärde stycke i 65 § 12 kap. jordabalken, som återfinns i proposition 1983/84:137, leder till beslut, kommer dessutom andrahandshyresgästens ställning gentemot förstahandshyresgästen att stärkas. Förslaget innebär i korthet att en hyresvärd som uppsåtligen begagnar sig av att en hyresgäst avtalat bort besittningsskyddet för att ta ut uppenbart oskälig hyra kan dömas dels till böter eller fängelse, dels blir återbetalningsskyldig för det belopp som överstiger skälig hyra för lägenheten. Det enhälliga förslag hyresrättsutredningen lagt fram om rätt för andrahandshyresgästen att under vissa förutsättningar överta hyresavtalet har bostadsministern inte funnit skäl att lägga till grund för lagstiftning. Enligt vår uppfattning finns det många skäl till att genomföra förslaget. För det första finns det mycket som tyder på att antalet andrahandsupplåtelser är betydande. För det andra är andrahandshyresgästens ställning, i de fall förstahandshyresgästens avtal upphör, mycket svag. Vi förordar en lösning av problemet så att andrahandshyresgästen ges möjlighet att begära förlängning av hyresavtalet för egen del, om avtalet mellan förstahandshyresgästen och fastighetsägaren av någon anledning upphör. Den tidsgräns på andrahandsupplåtelsens längd som hyresrättsutredningen föreslog till anser också vi vara rimlig. Det kommunala bostadsförsörjningsintresset bör kunna tillgodoses genom att hyresgästens ansökan till hyresnämnden kommuniceras med berörd instans. Kommunens intressen att förfoga över lägenheten kan sedan vägas in i skälighetsbedömningen när hyresnämnden tar ställning i förlängningsfrågan. Hyresgästinflytande över underhålls- och ombyggnadsåtgärder Utvecklingen av hyresgästernas inflytande över sitt boende har gått starkt framåt. Hyresgäster i allmännyttiga bostadsföretag har möjligheter till boinflytande genom avtal om information och samråd. Avtalen, som gäller mellan hyresgästföreningen och resp. bostadsföretag, förutsätter dessutom att inflytandet kan utvecklas ytterligare genom att kontaktkommittéerna får rätt att fatta beslut. En sådan utveckling sker f. n. under medverkan av partsorganisationerna. och har också träffat överenskommelse om en rekommendation till resp. medlemsföreningar angående avtal om hyresgästernas boendeinflytande i det enskilt ägda bostadsbeståndet. Förmodligen kommer det dock att ta tid innan boendeinflytande i stor skala är etablerat i detta bostadsbestånd. täcks en mycket stor del av det enskilt ägda bostadsbeståndet av förhandlingsordningar. Tack vare regeringens bostadsförbättringsprogram kan man förmoda att ombyggnads- och underhållsverksamheten nu kommer att öka i omfattning. Denna verksamhet påverkar starkt hyresgästernas boendeförhållanden. Hyresgästerna måste därför garanteras inflytande över ombyggnadsoch underhållsåtgärder. Hyresgäster i de allmännyttiga bostadsföretag och privata bostadsföretag där det finns boendeinflytandeavtal kan genom avtalen utöva inflytande på denna verksamhet. Genom bestämmelserna i bostadssaneringslagen har hyresgästerna också ett inflytande över ombyggnadsåtgärder. Dock är inflytandet över åtgärder som icke är byggnadslovspliktiga begränsat, liksom inflytandet över underhållsåtgärder. Dessutom omfattar bostadssaneringslagen inte alla kommuner. Eftersom en så stor del av bostadshyresmarknaden täcks av förhandlingsordningar kan hyresgästernas inflytande över underhålls- och ombyggnadsåtgärder garanteras genom en komplettering av hyresförhandlingslagen. Hyresvärdens primära förhandlingsskyldighet, som främst gäller vid ändring av hyra, bör enligt vår uppfattning omfatta även underhålls-, förbättrings- och ombyggnadsarbeten som påverkar hyresgästernas boendemiljö eller gemensamma boendeförhållanden. Med en primär förhandlingsskyldighet skulle följa att hyresvärden måste informera, samråda och försöka träffa överenskommelse innan åtgärderna får vidtas. En sådan ändring av hyresförhandlingslagen skulle främja den fortsatta utvecklingen av hyresgästernas boinflytande. Erforderlig lag- och motivtext torde utarbetas av utskottet. Med stöd av vad som i motionen anförts hemställs 1. att beslutar anta i motionen föreslagen ändring av 12 kap. 55 § jordabalken jämte motivtext, 2. att beslutar att 12 kap. 38 § jordabalken andra punkten upphör att gälla, 3. att beslutar om en särskild bestämmelse i 12 kap. jordabalken, med syfte att stärka andrahandshyresgästens ställning på sätt som anges i motionen, 4. att beslutar om en särskild bestämmelse i hyresförhandlingslagen om att den primära förhandlingsskyldigheten även skall omfatta underhålls-, förbättrings- och ombyggnadsåtgärder. () () HANS () ()