mot · G7022417 · 1984-01-25 00:00:00 — Hyreslagen skiljer mellan bostadslägenhet och övriga lägenheter. Lägenhet som tillhör den senare kategorin kallas allmänt för lokal och hyresgästen lokalhyresgäst. Lokaler är i första hand lägenheter som hyrs ut för olika former av näringsverksamhet, t. ex. butiker, varuhus, restauranger, hotell, kontor och lokaler för hantverk och småindustri. Bostadshyresgäster har ett direkt besittningsskydd, en kvarboenderätt, som innebär att hyresgäst vid hyrestidens utgång i princip har rätt till förlängning av hyresavtalet. För lokalhyresgäst finns inte något direkt besittningsskydd. Om en lokalhyresgäst blir uppsagd och inte kan komma överens med hyresvärden om förlängning av avtalet, måste han flytta från lokalen. Han har emellertid i en sådan situation rätt till ersättning av hyresvärden, om dennes uppsägning varit obefogad. Man brukar med hänsyn härtill tala om att lokalhyresgästen har ett indirekt besittningsskydd. En uppsägning anses obefogad bl. a. om hyresvärden för förlängning kräver en hyra som inte är skälig. Som regel anses en hyra, som värden kräver, inte vara skälig om den överstiger vad han kan få ut av en ny hyresgäst. Därvid skall då bortses från hyresanbud eller hyresavtal som ej är rimligt med hänsyn till det allmänna hyresläget i orten för jämförbara lägenheter. 1979 beslöt på regeringens förslag om vissa lagändringar i syfte att stärka lokalhyresgästernas ställning och därigenom skapa bättre balans mellan parterna i hyresförhållandet. a. gjordes då medlingsförfarandet inför hyresnämnd mer effektivt och infördes bestämmelserna om att hyra för att vara skälig ej skall överstiga hyresvärdet på den öppna marknaden (marknadshyra). Med anledning av bl. a. motion 1978/79:2204 av . m. fl. (c) kom riksdagsbeslutet att innebära att lokalhyresgästens ställning i vissa avseenden stärktes något mer än enligt regeringens proposition. Uppenbart är att hyrorna trots lagändringarna fortsatt att stiga mycket kraftigt, särskilt i tätorternas centrala delar. Höjningarna har i många fall varit betydligt större än kostnadsutvecklingen i övrigt enligt uppgift från olika kommuner. Spekulation i allt högre fastighetsvärden främst i de större tätorternas centrala delar torde verksamt ha bidragit till utvecklingen. De kraftiga hyreshöjningarna har medfört stora problem för många lokalhyresgäster. I många verksamheter har det inte varit möjligt att höja omsättning eller marginaler eller ersättning för tjänster så att man kunnat kompensera sig för hyreshöjningarna. Följderna av denna utveckling på hyresmarknaden har blivit att många lokalhyresgäster, som bedömer att de inte kan öka sina intäkter tillräckligt, tvingas flytta till lokaler inom affärslägen vilka bedöms som sämre och där hyrorna därför är lägre. Detta leder självklart till problem och svårigheter med den fortsatta verksamheten för dessa lokalhyresgäster, i de flesta fall småföretagare. Men inte endast småföretagare har svårigheter att klara de höjda hyrorna. Det händer exempelvis t. o. m. att de stora affärsbankerna drar in avdelningskontor när de tar in de höjda hyrorna i sina kalkyler. Även om följderna av hyreshöjningarna är kännbarast för de drabbade småföretagarna leder utvecklingen också till andra problem som måste beaktas. Priserna drivs upp av de kraftiga hyreshöjningarna, eftersom lokalhyresgästerna måste försöka kompensera sig. Mångsidigheten av affärer och service o. d. som traditionellt funnits i centrala delar kan komma att upphöra, när exempelvis specialaffärer och hantverkare och många kontor tvingas söka billigare lokaler utanför centrum. Ur såväl konsumentsynpunkt som allmän samhällssynpunkt är denna utveckling icke önskvärd. De kraftiga hyreshöjningarna kan sägas dels knäcka många företag, dels utarma de centralaste delarna i tätorterna, dels också driva upp kostnadsnivåerna. Hyreshöjningarna orsakar en utveckling och leder till problem, som enligt min uppfattning samhället inte kan avstå från att noggrant bedöma följderna av liksom behovet av åtgärder emot. I ett frågesvar i uppgav bostadsministern att han bedömt att det inte f. n. finns något behov av nya bestämmelser i fråga om hyressättningen för lokaler. Erfarenheter från åtminstone vissa kommuner är dock enligt min uppfattning sådana att lagändringar eller andra åtgärder bör övervägas för att hindra en fortsättning av den utveckling mot allt högre hyror som länge pågått. En utvärdering bör därför företas av lagregleringen mot bakgrund av utvecklingen sedan de nya bestämmelserna trädde i kraft. En fråga är om lokalhyresgästernas ställning verkligen förstärktes på det sätt som avsågs med riksdagsbeslutet. Vid utvärderingen bör bedömas om utvecklingen och tendenserna ger anledning till behov av ytterligare lagändringar för att uppnå en önskvärd balans mellan hyresvärdar och lokalhyresgäster. Enligt många av de senare måste deras rättsliga ställning stärkas för att denna balans skall uppstå. Med hänvisning till det anförda hemställs att som sin mening ger regeringen till känna vad som i motionen anförts om utvärdering av lagregleringen av förhållandet mellan hyresvärd och lokalhyresgäst mot bakgrund av utvecklingen på hyresmarknaden.