bet · G801LU36 · 1984-12-31 00:00:00 — om koloniträdgårdsinnehavares rättsställning (prop. 1984/85:111 delvis) I betänkandet behandlar utskottetett i proposition 1984/85:111 framlagt förslag till stärkande avkoloniträdgårdsinnehavares rättsställning. Förslaget innebär att bestämmelsernai jordabalken om bostadsarrende blir tillämpliga även beträffande arrendeavtalmellan markägare och sådan förening som upplåter nyttjanderätt tillkoloniträdgårdsinnehavare. Utskottet tillstyrker förslaget med en vissredaktionell ändring samt med en viss ändring av övergångsbestämmelserna. I proposition 1984/85:111 föreslårregeringen () -såvitt nu är i fråga - att antari propositionen framlagt förslag till lag om ändring i jordabalken. Överlagförslaget har lagrådets yttrande inhämtats. En i lagförslaget intagen ändring av 7 kap. 31 §, avseendehinder mot kringgående av bestämmelser om hyra och arrende, liksom ett ipropositionen framlagt förslag till lag om vissa bulvanförhällanden harutskottet behandlat i betänkande LU 1984/85:25. Förslaget till ändring i jordabalken, i den del sombehandlas i detta betänkande, framgår av en till betänkandet fogad bilaga. har här i landetfunnits koloniträdgårdar, som upplåtits på arrende av kommunerna.Koloniträdgårdsrörelsen fyller en viktig social funktion, särskilt istorstadsområdena, genom att den ger människorna möjligheter till enmeningsfull fritid. arrenderade koloniträdgårdsinnehavarna vanligenmarken direkt av kommunerna. Denna ordning förde med sig ettbetydande administrativt arbete för kommunerna. I syfte att underlättaadministrationen av koloniträdgårdsområdena har man därför valt en annanordning för arrendeupplåtelserna. Som regel sker den kommunala upplåtelsen avmarken till en förening i vilken koloniträdgårdsinnehavarna är organiserade.Föreningen har till ändamål att arrendera mark av kommunen samt att i sin 1 1984/85. LU1984/85:36 2 tur upplåta utlagda lotter till medlemmarna i föreningen.Ofta ges medlemmarna i nyttjanderättskontrakten rätt att uppföra ellerbibehålla en byggnad av viss bestämd storlek. I förhållandet till kommunen ärkoloniträdgårdsinnehavaren att anse som underarrendator. Enligt 10 kap. 1 § jordabalken föreligger bostadsarrendenär jord upplåts på arrende för annat ändamål än jordbruk samt arrendatornenligt arrendeupplåtelsen har rätt att på arrendestället uppföra ellerbibehålla ett bostadshus och det inte är uppenbart att upplåtelsenshuvudsakliga syfte är att tillgodose något annat ändamål än att bereda bostadåt arrendatorn och honom närstående. Avtal om bostadsarrende ger arrendatorn enskyddad ställning. a. är bostadsarrende förenat med besittningsskydd, dvs.en rätt till förlängning av avtalet vid arrendetidens utgång. En förutsättningför att besittningsskydd skall föreligga är att det, då arrendeavtalet senastkan sägas upp från jordägarens sida, på arrendestället finns ett bostadshus somhar åsatts taxeringsvärde. Av uttalanden under förarbetena till arrendereglernaframgår att bostadsarrende inte kan upplåtas åt en juridisk person. Det ovan anförda innebär att om en kommun upplåter enkolonilott på arrende direkt till koloniträdgårdsinnehavaren och denne har rättatt uppföra ett bostadshus på är arrendeupplåtelsen ett bostadsarrende.Upplåter i stället kommunen markområdet till en koloniträdgårdsförening kanupplåtelsen aldrig bli ett bostadsarrende. Den behandlas i stället som ettlägenhetsarrende och är inte förenad med besittningsskydd. och koloniträdgårdsinnehavaren kan däremot vara ett bostadsarrendesom ger innehavaren besittningsskydd.Koloniträdgårdsin-nehavaren/underarrendatorn har dock inte bättre rätt mot fastighetsägaren/kommunen än föreningen/huvudarrendatorn har. Besittningsskyddet kan såledesinte åberopas mot kommunen. Sammanfattningsvis kan således konstateras att den ordningsom i syfte att underlätta markägarens administration av koloniträdgårdsområdetvalts för upplåtelser av koloniträdgårdslotter fått till effekt bl. a. attkoloniträdgårdsinnehavarens rättsliga ställning försvagats. Detta förhållandeär självfallet otillfredsställande. Mot bakgrund av det anförda har Svenska förbundet förkoloniträdgårdar och fritidsbyar i en skrivelse till den15 hemställt att lagstiftningen ändras så att reglerna ombostadsarrende blir tillämpliga på upplåtelsen mellan kommunen ochkoloniträdgårdsföreningen. Även den särskilda beredningen för planering ochsamordning av de statliga insatserna för turism och rekreation(rekreationsberedningen) har framhållit angelägenheten av attkoloniträdgårdsinnehavarens besittningsskydd enligt jordabalken förbättras (seprop. 1983/84:145 s. 17). Enligt beredningen borde det bli möjligt att användabostadsarrende i stället för lägenhetsarrende när det gäller markupplåtelse förkoloniträdgårdar. Frågan om koloniträdgårdsinnehavarnas rättsliga ställninghar också behandlats i med anledning av motionsyrkanden. LU1984/85:36 3 LU 1983/84:35 konstaterade utskottet attkoloniträdgårdsinnehavarnas rättsliga ställning ofta är svag. Med hänsynhärtill och mot bakgrund av den ökade satsningen på stadsnära fritidsbebyggelseansåg utskottet att det var viktigt att frågan om ett förstärktbesittningsskydd för innehavare av koloniträdgårdar får sin lösning.Regeringen borde därför, framhöll utskottet, skyndsamt pröva frågan och läggafram förslag till erforderliga ändringar. Sistnämnda uttalande gjorde utskottetmot bakgrund av att i proposition 1983/84:136 om ändringar iarrendelagstiftningen hade anförts att frågan skulle komma att tas upp först ianslutning till behandlingen av eko-kommissionens förslag om en allmänlagstiftning mot bulvanförhällanden. Vad lagutskottet anfört med anledning av motionen gavriksdagen regeringen till känna. I propositionen, som i övrigt behandlar vissabulvanförhällanden, föreslås såvitt nu är i fråga ett tillägg till 10 kap. 1 §JB i syfte att stärka koloniträdgårdsinnehavares rättsliga ställning. Utskottethar valt att behandla förslaget särskilt i detta betänkande för att markeraatt förslaget inte har något samband med bulvanförhällanden. 1 propositionen föreslås att ettnytt andra stycke fogas till 10 kap. 1 § JB. I det nya stycket anges att vadsom föreskrivs om bostadsarrende skall gälla också när jord upplåts till enförening som har till huvudsakligt ändamål att i sin tur upplåta bostadsarrendetill sina medlemmar. Föreningen får enligt förslaget besittningsskydd om någonav medlemmarna äger ett taxerat bostadshus på arrendestället. Samtligabestämmelser om bostadsarrende blir dock inte tillämpliga på koloniträdgårdsföreningen.I det föreslagna tillägget görs nämligen den begränsningen att föreningen intefår överlåta arrenderätten utan jordägarens samtycke, något som under vissaförutsättningar är möjligt för annan bostadsarrendator. De nya bestämmelserna föreslås träda i kraft den 1 juli1985. När det gäller arrendeavtal som har ingåtts före ikraftträdandet föreslåsden gamla lydelsen gälla fram till den tidpunkt till vilken jordägaren tidigastkan säga upp avtalet genom uppsägning efter ikraftträdande. Utskottet ser medtillfredsställelse att förslag om stärkande av koloniträdgårdsinnehavarnasrättsställning nu framlagts. Genom att reglerna om bostadsarrende görstillämpliga på koloniträdgårdsföreningarna ges koloniträdgårdsinnehavarna återmöjlighet att åberopa besittningsskydd gentemot kommunen. Utskottet delardepartementschefens uppfattning att en rätt för koloniträdgårdsförening attöverlåta arrenderätten utan jordägarens sam- LU1984/85:36 4 tycke inte kan anses motiverad. Den föreslagnabegränsningen av överlåtelserätten föranleder därför ingen erinran frånutskottets sida. Med undantag för överlåtelsereglerna skall enligtpropositionen vad som föreskrivs om bostadsarrende i princip gälla i fråga omarrendeförhållandet mellan jordägaren och föreningen. Således även bestämmelseri annan lagstiftning än jordabalken. Detta innebär att t. ex. de regler omföreträdesrätt för bostadsarrendator att förvärva arrendestället som utskottetbehandlar i betänkande LU 1984/85:35 och som föreslås träda i kraft den 1januari 1986 kommer att bli tillämpliga på koloniträdgårdsföreningarna. mening kan det inte anses motiverat att ge föreningarna en sådanföreträdesrätt. Någon sådan rätt synes inte heller ha varit åsyftad medskrivelsen från och fritidsbyar.Reglerna om rätt för bostadsarrendator att förvärva arrendestället bör därförinte göras tillämpliga på koloniträdgårdsförening. Utskottet vill vidare påpeka att allakoloniträdgårdsföreningar inte, såsom propositionen synes utgå från, är ideellaföreningar. Det förekommer således att koloniträdgårdsföreningar är ekonomiskaföreningar. Enligt lagen (1982:617) om utländska förvärv av svenska företagm.m. är en sådan ekonomisk förening, som har till huvudsakligt ändamål attbereda fritidsbostäder, ett s. k. kontrollsubjekt. I lagen (1982:618) omutländska förvärv av fast egendom m. m. föreskrivs att ett kontrollsubjekt inteutan tillstånd för varje särskilt fall får förvärva fast egendom. Detsammagäller i fråga om bostadsarrende. Frågan om förvärvstillstånd prövas som regelav . För koloniträdgårdsföreningar som är ekonomisk föreninginnebär propositionens förslag således att de blir kontrollsubjekt och att deföljaktligen måste ha tillstånd för att förvärva arrenderätten. mening är en sådan ordning varken önskvärd eller påkallad. Med hänsyn till det anförda och då det inte kan uteslutasatt det utanför jordabalken finns ytterligare regler om bostadsarrende som intebör bli tillämpliga på koloniträdgårdsförening anser utskottet att denföreslagna bestämmelsens räckvidd bör begränsas till att gälla bestämmelsernaom bostadsarrende i jordabalken. Utskottet förordar därför att i den föreslagnalagtexten efter orden "vad som föreskrivs" läggs till orden "idenna balk". När det slutligen gäller övergångsbestämmelserna villutskottet understryka att det är en allmän princip att nya civilrättsligaregler inte skall ges retroaktiv verkan om inte starka skäl talar för annat.Vid tidigare arrendereformer har därför övergångsbestämmelserna i huvudsakutformats så att de nya civilrättsliga reglerna blivit tillämpliga på äldreavtal först sedan avtalet förlängts på grund av Underlätelse att efterikraftträdandet säga upp avtalet. En sådan övergångsbestämmelse föreslås ocksåi fråga om den nu föreliggande lagändringen. I vissa fall har särskilda skäl ansetts tala för en annanordning. Således gjordes de nya reglerna om besittningsskydd för dödsbooch om arrendeavgiften tillämpliga på äldre avtal (LU 1978/79:23). LU 1984/85:36 5 Detsammagäller i fråga om de nya reglerna om företrädesrätt för arrendator att förvärvaarrendestället (LU 1984/85:35) och de i den nu aktuella propositionenföreslagna och i betänkande LU 1984/85:25 behandlade reglerna om kringgående avbestämmelser om hyra och arrende. I andra fall har man gått ett slags medelvägoch gjort de nya bestämmelserna tillämpliga på äldre avtal om det varit frågaom långvariga arrenden. Så skedde exempelvis vid JB:s tillkomst (41 § förstastycket lagen om införande av jordabalken) och när det gällde reglerna ombegränsning av jordägarens rätt till självinträde (LU 1978/79:23). Detnu föreliggande förslaget till lagändring innebär att ett avtal som avserlägenhetsarrende skall anses som bostadsarrende, vilket är en avsevärdförändring. Det bör emellertid beaktas att koloniträdgårdsinnehavarna tidigarehaft ett rättsförhållande direkt med kommunen med de fördelar som följt härav.Såsom en inte avsedd bieffekt av att man för att tillgodose kommunens intresseav en enklare administration valt en annan ordning för arrendeupplåtelsensaknar de emellertid numera möjligheter att göra sina rättigheter gällande motkommunen. Propositionens förslag till ändring av 10 kap. 1 § JB kan i principsägas innebära att man söker återge koloniträd-gärdsinnehavarna deras tidigarerättigheter gentemot kommunen. Vidare bör beaktas att mellankommunerna och koloniträdgårdsföreningarna tecknats flera arrendeavtal med enarrendetid . Med propositionens förslag till övergångsbestämmelsekommer det därför att ta en avsevärd tid innan reformen får full genomslagskraft. Medhänsyn till det anförda och med beaktande av att jordägaren som regel är enkommun anser utskottet att starka skäl talar för att låta den nya lydelsen av10 kap. 1 § JB bli tillämplig på äldre avtal om dessa avser långvarigaarrendeförhållanden varmed utskottet avser en arrendetid . Äldrebestämmelser bör dock vara tillämpliga även på de långvariga arrendena, omarrendeavtalet sägs upp före ikraftträdandet. Övergångsbestämmelserna föreslåsbli utformade i enlighet med vad som skett tidigare i motsvarande fall. att med anledning av proposition1984/85:111 antar av utskottet i bilaga framlagt förslag till lag om ändring ijordabalken. LU 1984/85:36 6 (), (), (). (), (), (), (), MarianneKarlsson (c), (). (), (), PerIsraelsson (vpk), (), () och StenAndersson i (m). LU 1984/85:36 7 Lag om ändring ijordabalken Härigenomföreskrivs i fråga om jordabalken' att 10 kap. 1 § skall ha nedan angivnalydelse. 10 kap.1 § Bostadsarrende föreligger när jord upplåtes på arrende för annat ändamål änjordbruk samt arrendatorn enligt arrendeupplåtelsen har rätt att påarrendestället uppföra eller bibehålla bostadshus och det ej är uppenbart attupplåtelsens huvudsakliga syfte är att tillgodose annat ändamål än att beredabostad åt arrendatorn och honom närstående. Vadsom föreskrivs om bostadsarrende gäller också i tillämpliga delar när jordupplåts på arrende till en förening som har till huvudsakligt ändamål att i sintur upplåta arrende som avses i första stycket till sina medlemmar.Bestämmelsen i 4 § första stycket 1 skall i sådant fall avse bostadshus påarrendestället som ägs av någon till vilken föreningen har upplåtit arrende.Vad som har sagts nu medför dock inte att föreningen får sälta någon annan isitt ställe utan jordägarens samtycke. Vadsom föreskrivs / denna balk om bostadsarrende gäller också i tillämpliga delarnär jord upplåts på arrende till en förening som har till huvudsakligt ändamålatt i sin tur upplåta arrende som avses i första stycket till sina medlemmar.Bestämmelsen i 4 § första stycket 1 skall i sådant fall avse bostadshus påarrendestället som ägs av någon till vilken föreningen har upplåtit arrende.Vad som har sagts nu medför dock inte att föreningen får sätta någon annan isitt ställe utan jordägarens samtycke. 1.Denna lag träder i kraft . LU 1984/85:36 I fråga om arrendeavtal som har ingåtts föreikraftträdandet gäller 10 kap. 1 § i sin äldre lydelse/ram till den tidpunkttill vilken jordägaren tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning efterikraftträdandet. I fråga om arrendeavtal som har ingåtts föreikraftträdandet gäller 10 kap. 1 § i sin nya \yde\se först efter den tidpunkt tillvilken jordägaren tidigast kan säga upp avtalet genom uppsägning efterikraftträdandet. Om arrendeförhållandet vid arrendetidens utgång varat tillämpas dock 10 kap. I § i den nya lydelsen från och med ikraftträdandet.Detsamma gäller, om den arrendetid som löper vid ikraftträdandet enligtavtalet utgår först sedan arrendeförhållandet varat minst tio minab/gotab 1985 82699 Har arrendeavtal uppsagts före ikraftträdandet gälleräldre bestämmelser.