bet · G801LU35 · 1984-12-31 00:00:00 — Dessutom bör krävas attarrendatorn till sin intresseanmälan fogar ett bevis om att bostadshuset haråsatts taxeringsvärde. Vissa redaktionella jämkningar bör göras i 2 § utövervad som framgår av utskottets lagrådsremiss. Sammanfattningsvis innebär vad utskottet anfört iförevarande avsnitt att utskottet tillstyrker propositionens förslag omintresseanmälan med de ändringar som har föreslagits i det föregående.Utskottet avstyrker därmed bifall till motion 2786 yrkande 3 i motsvarande del. Hembud (5-9 §§) Den i propositionen föreslagnaföreträdesrätten för en arrendator avser själva arrendestället som sådant, dvs.den arrenderade marken. Arrendestället behöver inte motsvara enregisterfastighet. Enligt 5 § lagen om arrendators företrädesrätt skall ettarrendeställe, för vilket en intresseanmälan gäller, inte få överlåtas helteller delvis genom köp eller byte utan att den arrendator som har gjort intresseanmälanhar erbjudits att förvärva arrendestället. Erbjudandet, som kallas hembud,skall således i princip bara omfatta arrendestället men får enligt 5 § andrastycket också avse ytterligare fast egendom, om inte arrendatorn bestrider det.Från hembudsskyldigheten görs i 5 § tredje stycket och 6 § vissa undantag. LU1984/85:35 19 Av lantmäteriverkets remissyttrandeframgår att vid gårdsarrende de berörda registerfastigheterna i allmänhet tordeomfatta både jordbruks-och skogsmark varav arrendet endast avserjordbruksdelen. När det gäller bostadsarrendena torde dessa endast iundantagsfall avse annat än' ett område av en fastighet. Ett hembud kommerföljaktligen till skillnad frän vad som torde vara fallet vid företrädesrätttill hyresfastigheter för ombildning till bostadsrätt relativt sällan attavse en hel registerfastighet utan oftast ett område av fastigheten. 7 § JB är ett köp, som innebär att ett visst område kommer i en särskildägares hand, giltigt endast om fastighetsbildning sker i överensstämmelse medköpet. Mot bakgrund av denna ogiltighetsregel föreslås i propositionen (6 §första stycket 4) att hembud inte behövs om det är uppenbart att erforderligfastighetsbildning inte kan komma till stånd. Frågan om hembud behövs skallenligt 6 § andra stycket prövas av arrendenämnden på begäran av jordägaren. finner att fastighetsbildning inte kan komma till stånd vid enöverlåtelse av enbart arrendestället, får jordägaren ändå inte befrias frånhembudsskyldigheten om hembudet skäligen bör kunna omfatta så mycket avjordägarens fasta egendom, innefattande arrendestället eller huvuddelen därav,som behövs för att bestämmelserna i fastighetsbildningslagen inte skall medförahinder för ett giltigt förvärv. I 7 § finns en liknande bestämmelse som tarsikte på det fall att arrendatorns förvärv har blivit ogiltigt till följd avatt begärd fastighetsbildning inte har kunnat ske. Också i sådant fall skallarrendenämnden göra en skälighetsprövning som kan leda till att jordägarenshembudsskyldighet kvarstår. Jordägaren är intill dess arrendenämnden har prövatfrågan förhindrad att överlåta arrendestället. Bestämmelserna i 6 och 7 §§ har i princip tillkommit föratt på ett indirekt sätt främja överenskommelser mellan jordägaren ocharrendatorn om sådana justeringar som är nödvändiga av bl.a.fastighetsbildningsskäl för att arrendestället skall kunna överlåtas. Syftetmed bestämmelsen i 5 § andra stycket om att ett hembud får avse också annanfast egendom än arrendestället är att göra det möjligt för jordägaren att redani det ursprungliga hembudet erbjuda arrendatorn även annan fast egendom änarrendestället. Flera remissinstanser tar upp frågor som rör detförhållandet att arrendestället inte sammanfaller rhed registerfastighet ochdärför måste kompletteras för att erforderlig fastighetsbildning skall kommatill stånd. i anser sålunda att man i propositionenalltför lättvindigt har bortsett från de problem som uppstår för såväljordägare som gårdsarrendatorer när det gäller frågan om avstyckning.Svårigheterna blir enligt arrendenämnden än mer påtagliga när det gällerbostadsarrenden. Sådana arrenden omfattar mycket sällan en registerfastighet,anför arrendenämnden. och menar att fastighetsbildningsätgärderna kommer att LU1984/85:35 20 bli omfattande och kostnadskrävande. Enligt dessaorganisationer blir resultatet att man slår sönder fungerandearrendeförvaltningar och att man skapar konfiikter mellan arrendatorer ochjordägare och mellan arrendatorerna inbördes. Vidare blir förfarandet vidförvärv av bostadsarrendeställen mycket komplicerat. Om förslaget ipropositionen skall läggas till grund för lagstiftning bör enligt Sverigesadvokatsamfund de frågor som rör fastighetsbildning med anledning avföreträdesrätten först ytterligare penetreras. Enligt lantmäteriverket kommerdet oftast att bli fråga om fastighetsbildning eftersom det i det heltövervägande antalet fall torde förhålla sig så att arrendestället intesammanfaller med en registerfastighet. När det gäUer jordbruksarrendeframhåller lantmäteriverket att det är vanligt att jordbruket arrenderas utmedan fastighetsägaren behåller skogen. Fastighetsbildningslagstiftningen ärenligt lantmäteriverket allmänt sett restriktiv mot att man delar upp enlantbruksfastighet så att jord och skog skiljs åt. En delning kan därför oftastinte komma till stånd och det blir i realiteten en fråga om möjlighet attförvärva hela fastigheten. anser att det är en brist attdenna innebörd inte kommer till uttryck i lagtexten. ,arrendenämnden i och lantbruks-styrelsen framför liknande synpunkter ochvill också ha förtydliganden för bedömningen av frågan om hur mycket mer änarrendestället som jordägaren skall vara skyldig att erbjuda.Lantbruksstyrelsen tillägger att även om fastighetsbildning kommer till stånd,föreligger en uppenbar risk för att det bildas olämpliga restfastigheter. OcksåSveriges jordbruksarrendatorers förbund pekar på att den arrenderade delensällan sammanfaller med registerfastighet. Det innebär enligt förbundet att detlikväl blir lantbruksnämnden som får pröva om hembudet är förenligt medjordförvärvslagen och fastighetsbildningslagen. Enligt kan fördelar uppnås om hembudet godkänns avlantbruksnämnden innan det översänds till arrendatorn. LRF anför att ettjordbruksarrendeställe ofta behöver kompletteras och att en företrädesrättenligt propositionen kan innebära att det tar innan ett slutgiltigthembud kan överlämnas till arrendatorn. Långdragna procedurfrågor kan enligtLRF medföra att jordägaren gör rättsförluster trots att grundförutsättningarnaför en företrädesrätt måste vara att jordägarens ekonomiska situation interubbas på grund av en sådan rätt. LRF pekar också på att särskildakomplikationer kan uppstå i de fall försäljning skall ske av ett störremarkkomplex med fiera arrendatorer och där kanske även viss del brukas avägaren själv. Ett köp med fiera arrendatorer inblandade bör, anser LRF, kunnatillgå så att dessa gemensamt träder i köparens ställe. Vid förvärvsprövningenskall det sedan åligga lantbruksnämnden att som villkor för förvärvstillståndföreskriva hur fastigheten skall delas mellan berörda arrendatorer. Om endastnågon eller några arrendatorer vill utnyttja företrädesrätten kan enligt LRFsvårigheter uppstå för jordägaren att genomföra försäljningen. I vissa sådanasituationer måste det därför vara obilligt mot jordägaren om företrädesrättenfick utnyttjas. LU1984/85:35 21 Förslaget i den del det avserbostadsarrende föranleder inte någon erinran från lantmäteriverkets sida.Arrendenämnden i anför att försäljning av bostadsarrendetomter som inteutgör egna fastigheter i regel kan ske utan de svårigheter som följer vidförsäljning av jordbruksarrendeställen där arrendestället inte sammanfaller medjordägarens fastighet. i och ärav annan uppfattning och pekar i sina remissyttranden på att problem kanuppkomma då ett större antal bostadsarrenden har upplåtits pä en fastighet.Enligt arrendenämnden torde särskilda svårigheter kunna uppstå i fall då detkanske bara är några arrendatorer som önskar förvärva sina arrendeställen. Domareförbundetframhåller att om fiera arrendatorer kan hävda rätt att förvärva arrendeställetuppstår betydande olägenheter när man skall bedöma företrädesrätten dememellan. Liknande synpunkter framförs av . Utskottet vill för sin del understryka att enintresseanmälan och det därmed följande överlåtelseförbudet i 5 § endast avserarrendestället. Egendom som inte till någon del omfattas av en intresseanmälanfår jordägaren således fritt överlåta. Det bör vidare framhållas att hembudbehöver ske endast till den arrendator som har gjort intresseanmälan. Har dettaarrendeförhållande upphört behövs inte något hembud. Inte heller behövs hembud,om arrendet har överlåtits och den nye arrendatorn inte har gjortintresseanmälan. En försäljning av fast egendom som helt eller delvis ärutarrenderad kommer, som tidigare berörts, oftast att aktualiserafastighetsbildningsåtgärder, eftersom arrendestället sällan torde sammanfallamed en registerfastighet. Om egendomen är taxerad som jordbruksfastighet ochdet inte är fråga om fastighetsbildning för annat ändamål än jordbruk, skallett förvärv dessutom prövas av lantbruksnämnden enligt jordförvärvslagen.Förvärvet blir således föremål för jordbruks- och skogsbrukspolitiskaöverväganden. Som utskottet framhållit i det föregående medför reglerna ijordförvärvslagen att rätten för en jordägare att fritt överlåta sin jordbruksfastighetär starkt begränsad. prövning kan nämligen i en del fall ledatill att en överlåtelse inte kan ske till någon annan än en arrendator påfastigheten. 1 andra fall kan en prövning medföra att arrendestället inte fårförvärvas av arrendatorn, trots att en i och för sig lämplig jordbruksfastighetkan bildas. kan nämligen finna att arrendestället avjordbruksrationaliseringsskäl bör överföras till en annan brukningsenhet. Mot bakgrund av det anförda ter det sig v\å jordbruksarrendenaturligt att jordägaren tar upp förhandlingar med arrendatorn inför enförestående försäljning som berör arrendestället och att de diskuterarförvärvsfrågan med lantbruksnämnden. Man har enligt utskottets uppfattninganledning att räkna med att jordägaren och arrendatorn därefter i övervägandeantalet fall på frivillig väg kommer överens om köpet och vad det skall LU1984/85:35 22 Först om frivilliga lösningar inte kan nås,aktualiseras frågorna om ett hembud och vad detta skall omfatta. Enligt utskottets mening skulle företrädesrätten förgårdsarrendatorer i väsentlig män urholkas om hembudsskyldigheten upphörde såsnart det visade sig att arrendestället inte kan bilda en egenregisterfastighet. Utskottet biträder därför propositionens förslag om attjordägaren inte bör befrias frän sin hembudsskyldighet om det är skäligt atthan erbjuder arrendatorn att förvärva ytterligare mark så attfastighetsbildning kan ske. Att i lagen ange hur mycket mark jordägaren börvara skyldig att tillskjuta låter sig enligt utskottets mening inte göra. Medhänsyn till de skiftande förhållandena måste frågan om hur mycket mark somskall avstås avgöras frän fall till fall. Som departementschefen framhåller bördet dock härvid irite komma i fråga att jordägaren skall skjuta till mark frånen registerfastighet som inte berörs av arrenderätten. I de fall arrendet inteavser en hel registerfastighet kan det däremot bli aktuellt att jordägarenmåste avstå hela fastigheten. Detta gäller särskilt när arrendet inte omfattarden skogsmark som ingår i fastigheten. Som lantmäteriverket påpekat ärnämligen fastighetsbildningslagstiftningen restriktiv när det gäller enuppdelning av en jordbruksfastighet så att jord och skog skiljs åt. Frågan omhembudsskyldighet skall behöva föreligga i fråga om en hel registerfastighet,trots att gårdsarrendet endast avser fastighetens jordbruksmark, får ienlighet med vad departementschefen anför bedömas med utgårigspunkt i omregisterfastigheten är en enhet som utgör ett utvecklat eller utvecklingsbartlantbruksföretag. Utskottet vill stryka under att avgörande för frågan om hurmycket mark som måste skjutas till är vad som kan anses acceptabelt frånfastighetsbildningssynpunkt. Som framhålls i propositionen är jord--ägaren inteskyldig att se till att arrendatorn får förvärva en optimal brukningsenhet. Med anledning av vad lantbruksstyrelsen anfört om riskenför att det skall bildas olämpliga restfastigheter erinrar utskottet om att en fastighetsbildningmåste ske så att varje fastighet som nybildas eller ombildas blir varaktigtlämpad för sitt ändamål. Enligt utskottets mening bör därför enfastighetsbildning till följd av arrendatorns förvärv av arrendestället endastundantagsvis behöva leda till att en mindre lämplig restfastighet uppstår. Omdet vid en fastighetsbildningsförrättning visar sig att det som återstår av enjordbruksfastighet, sedan arrendestället avskiljts, inte kan utgöra ensjälvständig fastighet eller tillföras någon annan fastighet, får enavstyckning inte ske. I sådana fall får arrendenämnden pröva om jordägarenskall erbjuda även resten av fastigheten till arrendatorn eller om någonhembudsskyldighet inte längre skall föreligga. Sammanfattningsvis anser utskottet således att det fårankomma på arrendenämnden att från fall till fall bedöma hur mycket mark sombehöver tillskjutas till arrendestället. Som framhålls i propositionen kommerprövningen i praktiken i stor utsträckning att avgöras av jordbruks- och LU1984/85:35 23 skogsbrukspolitiska synpunkter, varvid lantbruksnämndensyttrande kommer att få särskild betydelse. Enligt utskottets mening torde de i propositionenföreslagna hembuds-reglerna kunna fungera utan större svårigheter vidjordbruksarrende, eftersom det ofta bara finns en arrendator på fastigheten.De tillämpningsproblem som kan uppkomma bör kunna bemästras. Vidbostadsarrende däremot är bilden en annan, vilket bl. a. beror på att det intetorde vara ovanligt med fiera bostadsarrendatorer på samma fastighet. Som någraremissinstanser har påpekat, kan t. ex. svårlösta intressekonfiikter uppstå närfiera arrendatorer gör gällande företrädesrätt vid en försäljning aven fastighet eller ett område av en fastighet. Utskottet vill också peka på atten försäljning av en större fastighet eller ett fastighetskomplex avsevärt kanförsvåras eller försinkas om ett hembudsförfarande först måste genomförasgentemot fiera arrendatorer som var och en arrenderar ett smärre område. Medhänsyn till de olika problem som kan uppkomma vid hembud tillbostadsarrendatorn framstår det som angeläget att förfarandereglernaförenklas. En sådan förenkling bör kunna ske utan att syftet med lagstiftningenäventyras. Enligt utskottets mening bör följande gälla beträffande hembud vidbostadsarrende. Till skillnad från vad som skall gälla vidjordbruksarrende bör vid bostadsarrende den principiella utgångspunkten varaatt arrendatorns företrädesrätt skall omfatta den mark som jordägaren avser attsälja. Detta medför till en början att arrendatorn får företrädesrätt då hanarrenderar en hel registerfastighet som skall säljas. Vidare får arrendatornföreträdesrätt om jordägaren vill sälja ett område av sin fastighet och arrendetomfattar hela detta område. Om företrädesrätten skulle gälla enbart dåidentitet föreligger mellan arrendestället och den mark som skall säljas skulleföreträdesrätten emellertid bli illusorisk. Jordägaren skulle nämligen genomatt sälja ett något större område än arrendestället kunna förhindra attföreträdesrätt uppkommer. Enligt utskottets mening bör arrendatorn haföreträdesrätt också i sådana fall då det markområde som jordägaren avser attsälja till huvudsaklig del omfattas av arrendestället. Med huvudsaklig del börförstås att arrendestället skall utgöra mer än hälften av den fasta egendom somskall säljas. Finns det fiera arrendatorer med arrendeställen på den mark somskall säljas och har de gjort intresseanmälan leder utskottets förslag till attjordägaren blir hembudsskyldig enbart gentemot den arrendator varsarrendeställe omfattar mer än hälften av den egendom som försäljningen avser.Om det inte finns någon arrendator som har ett arrendeställe som omfattar merän hälften av den egendom som skall överlåtas, får överlåtelsen ske utanhembud. Med den nu förordade utformningen av företrädesrätten minskar manenligt utskottets mening riskerna för att svårlösta intressekonfiikteruppkommer och att hembudsförfarandet sätts i gång i fall då det knappastframstår som realistiskt med ett förvärv. Man undviker vidare de problem somkan LU1984/85:35 24 uppstå när arrendestället endast utgör en obetydlig del aven stor fastighet eller ett fastighetskomplex. Frågan om ett hembud behövs eller ej bör enligt utskottetsmening kunna prövas av inskrivningsmyndigheten. I fastighetsböckerna finns, närdet gäller fiertalet fastigheter, arealen angiven och av det arrendeavtal somskall ges in i samband med intresseanmälan torde framgå arrendeställets areal.Enligt propositionens förslag skall inskrivningsmyndigheten pröva om enförsäljning berör ett arrendeställe eller ej. Det bör inte medföra några störresvårigheter för inskrivningsmyndigheten att, vid en försäljning som rör ettbostadsarrende, göra en jämförelse mellan arealen på det som skall försäljasoch arrendeställets areal. Om försäljningen omfattar en hel registerfastighetmen uppgift saknas i fastighetsboken om fastighetens areal torde erforderligarealuppgift kunna inhämtas från fastighetsregistret. I sådana fall därförsäljningen omfattar en del av registerfastighet bör erforderligaarealuppgifter framgå av fastighetsbildningshandlingarna eller av handlingarnai lagfartsärendet. Om inskrivningsmyndigheten vid sin arealjämförelse finneratt arrendestället utgör hälften eller mindre än hälften av den areal som skallsäljas, behövs således inte något hembud. Som tidigare nämnts får enligt propositionen ett hembudavse även annan fast egendom än arrendestället, om inte arrendatorn bestriderdetta. Utgångspunkten för utskottets förslag rörande bostadsarrende är, somframgår ovan, att arrendatorns företrädesrätt avser den fasta egendom somjordägaren vill sälja. Det innebär att en arrendator som uppfyller förutsättningarnaför hembud, dvs. har ett arrendeställe som utgör mer än hälften av den egendomsom skall säljas, också får godta att hembudet avser mer mark änarrendestället. Det bör således inte vara möjligt för arrendatorn att bestridaatt hembudet får omfatta annat än arrendestället. På grund av de redovisade övervägandena föreslog utskotteti lagrådsremissen att 5 § andra stycket förslaget till lag om arrendatorsföreträdesrätt skulle kompletteras med en bestämmelse av innebörd att etthembud inte får bestridas om arrendeavtalet avser ett bostadsarrende ochavtalet omfattar mer än hälften av den fasta egendom som hembudet avser. Vidareföreslogs att ett nytt sista stycke fördes in i paragrafen enligt vilket enöverlåtelse får ske utan hembud om arrendeavtalet avser ett bostadsarrende ochavtalet omfattar hälften eller mindre än hälften av den fasta egendom somöverlåtelsen avser. Lagrådet utgår i sitt yttrande från att hembudsskyldighetalltid skall föreligga om arrendestället avser en hel fastighet och framhålleratt det från lagteknisk synpunkt möter vissa svårigheter att foga in de nyareglerna inom den ram som propositionsförslaget bildar. Enligt lagrådets meningskulle innebörden av den avsedda regleringen framträda på ett naturligare ochmera logiskt sätt om den får komma till uttryck i omedelbar anslutning tillförsta stycket av paragrafen, där lagens huvudregel om hembudsskyldighetfinns. Om så sker kan det nuvarande andra stycket som innehål- LU1984/85:35 25 ler bestämmelser av innebörd att hembud visserligen fåravse även annan fast egendom än arrendestället men att arrendatorn kan sättasig emot detta jämkas så att arrendatorns nämnda rätt att avvisa ett hembudskall avse endast jordbruksarrende. Biträds de anförda synpunkterna bör enligt lagrådet detföreslagna nya fjärde stycket av 5 § således utgå. I stället bör ett nytt andrastycke införas och bestämmelserna i det nuvarande andra stycket ändras enligtföljande. Utan hinder av första stycket får, närdet är fråga om bostadsarrende som inte avser hel fastighet, överlåtelse skeutan hembud om högst hälften av den överlåtna fasta egendomen utgör mark, somomfattas av arrendet. Föreligger hembudsskyldighet får hembudet avse även annanfast egendom än arrendestället, såvitt avser jordbruksarrende dock inte omarrendatorn bestrider detta inom den tid som gäller för antagande av hembudenligt 10 §. biträder lagrådetssynpunkter och förordar att paragrafen får den av lagrådet föreslagna lydelsen.Med anledning av vad lagrådet anfört om hembudsskyldighet då arrendeställetomfattar en hel registerfastighet vill lagutskottet framhålla att undantagetfrån hembudsskyldighet endast gäller då arrendestället utgör en del av enfastighet. När arrendet omfattar en hel fastighet föreligger alltså alltidhembudsskyldighet även om jordägaren avser att jämte arrendestället sälja annanfast egendom. När det gäller inskrivningsmyndighetens prövning av fråganom hembudsskyldighet föreligger vid bostadsarrende vill utskottet utöver vadovan anförts framhålla följande. I de fall erforderliga arealuppgifter inteframgår av fastighetsboken, fastighetsregistret eller handlingarna i lagfartsärendetbör hembudsskyldighet anses föreligga såvida inte jordägaren på något sätt t.ex. genom ett intyg från arrendatorn kan styrka att arrendestället endastutgör högst hälften av den försålda egendomen. Tveksamhet omarealförhållandena bör alltså tala till arrendatorns förmån. Beträffande frågan om jordägaren enligt 6 eller 7 § skallvara skyldig att också vid bostadsarrende skjuta till mark utöver den somomfattas av hembudet vill utskottet framhålla att det för en jordägare somavser att sälja ett område av sin registerfastighet självfallet är av storbetydelse att fastighetsbildningsåtgärder kan komma till stånd. Annars blir juen försäljning ogiltig. Det kan därför på goda grunder antas att jordägarenföre en försäljning hos fastighetsbildningsmyndigheten hör efter vad som lämpligenkan avstyckas och att dessa uppgifter sedan läggs till grund för eventuellaköpeförhandlingar. I fiertalet fall kan man enligt utskottets mening räkna medatt jordägarens hembud till arrendatorn kommer att avse ett område som kanavstyckas. Det kan emellertid inte uteslutas att en jordägare söker kringgåföreträdesreglerna och ger arrendatorn ett så orealistiskt hembud att detredan från början står klart att fastighetsbildning inte kan ske i enlighet medhembudet. Om hembudsskyldigheten då upphörde skulle jordägaren senare frittkunna överlåta egendom som omfattar arrendestället. Enligt utskottets meningär det inte rimligt att öppna sådana LU1984/85:35 26 möjligheter till kringgående av lagen. Också vidbostadsarrende bör en jordägare därför kunna bli skyldig att enligt reglerna i6 och 7 §§ skjuta till så mycket mark att fastighetsbildningsskäl inte hindraren överlåtelse. Inte heller för dessa fall är det, anser utskottet, möjligt genågra mer preciserade riktlinjer för vad jordägaren skall vara skyldig atterbjuda. Utskottet vill i sammanhanget tillägga att om tillskottet av mark blirså stort att arrendestället kommer att omfatta hälften eller mindre än hälftenav den mark som arrendatorn skall förvärva, så bortfaller hembudsskyldighetenenligt den ovan föreslagna regeln i 5 §. Som tidigare nämnts skall enligt 5§ ett arrendeställe, för vilket intresseanmälan gäller, inte få överlåtas helteller delvis utan att arrendatorn först har getts möjlighet att förvärvaarrendestället. Med uttrycket helt eller delvis skall enligt vad som framgår avpropositionen avses såväl ett visst begränsat område av arrendestället som enideell andel av fastigheten. Vidare kan erinras om att det enligt 5 § endast är genomköp eller byte som jordägaren inte får överlåta sin fastighet utan hembud.Förvärv genom gåva, bodelning, arv eller testamente får således ske utanhembud. Detsamma gäller associationsrättsliga fång, såsom tillskott, utdelningeller fusion. 1 5 § finns som tidigare berörts bestämmelser om vissaandra undantag från hembudsskyldigheten.