bet · G801LU35 · 1984-12-31 00:00:00 — En annan sannolik utveckling som man redan nu har settmånga exempel på är att bostadsarrende upplåts som underarrende och att detmellan jordägaren och bostadsarrendatorn placeras en mellanman somöverarrendator. Om jordägaren i ett sådant fall säljer fastigheten, ärun-derarrendatorn-husägaren med den föreslagna lagen utesluten frän friköp utommöjligen i de fall där det kan bevisas att överarrendatorn är bulvan förjordägaren. (Man måste utgå ifrån att många fall av upplåtelse tillöverarrendator är fullt legitima.) Oavsett om upplåtelsen till överarrendatornär ett bulvanförhållande eller en helt normal affärstransaktion, ärunderarrendatorns ställning alltid betydligt mera osäker än om han arrenderarav jordägaren utan någon mellanman. Frågan om underarrendato-rernas prekäraställning har med anledning av motioner uppmärksammats av lagutskottet(1983/84:35 s. 24 fQ. Det kan tilläggas att problemet med underarrende inte ärbegränsat till kommuners upplåtelser av mark för kolonilotter. Underarrendeförekommer inom alla slag av arrenden och det är troligen så att problemen inteär störst i de fall kommuner står som upplåtare. Behovet av ändringar framhållsredan av arrendelagsutredning-en (SOU 1968:57 s. 387) men någralagstiftningsåtgärder har inte vidtagits. Vad hovrätten anfört om situationen på rättsområdet synesge vid handen att antalet fall där förköp kommer att kunna ske är mycket liteti LU 1984/85:35 65 jämförelsemed det totala antalet fall där husägaren/arrendatorn vill förköpa. En såbeskaffad lag inger betänkligheter av såväl principiell som praktisk art. Viden samlad bedömning finner hovrätten, som har förståelse för tanken att ge fierägare av hus på ofri grund möjlighet att också bli ägare till marken, att deskäl som talar mot en förköpsrätt för bostadsarrendatorer är betydligtstarkare än de skäl som talar för en sådan rättslig nyhet. Avgörande för dennaståndpunkt har framför allt varit dels de många olägenheter av praktisk art somen sådan reform för med sig, dels dess indirekta icke önskvärda verkningar.Hovrätten utesluter inte möjligheten att frågan efter en mera utförligutredning kan komma att bedömas på annat sätt. Hovrätten saknar anledning att motsätta sig denföreslagna förköpsrätten för jordbruksarrenden. Däremot anser hovrätten attförslaget om förköpsrätt vid bostadsarrende inte är ägnat att ligga till grundför lagstiftning. I handläggningen av detta ärende har deltagitpresidenten , hovrättslagmannen , hovrättsrådet ; referent,fastighetsrådet och hovrättsassessorn Larnefeldt. 5 1984/85. LU1984/85:35 66 I det yttrande som tingsrättenavgav över arrendelagskommitténs betänkande Arrenderätt 2 (SOU 1981:80)berörde tingsrätten av kommittén framlagt förslag till förköpsrätt förgårdsarrendatorer. Tingsrätten ifrågasatte med i yttrandet angiven motiveringom tillräckliga skäl anförts för att efter endast återinföra enförköpsrätt. Tingsrätten vidhåller alltjämt sin då uttalade mening ochtillstyrker därför motion 2788 i remitterad del. Det nu framlagda förslaget om företrädesrätt för gårds-och bostadsarrendatorer att förvärva arrendestället har utformats eftermönster av lagen 1982 om rätt till fastighetsförvärv för ombildning tillbostadsrätt. Dessa regler är komplicerade och medför onekligen ökad byråkrati.Det torde dock vara oundvikligt att så blir fallet om man vill införa enföreträdesrätt. Tingsrätten har därför om företrädesrätt anses skola införas i huvudsak inte något att erinra mot att reglerna utformas på föreslagetsätt. I fråga om enskildheterna i förslaget anser sigtingsrätten ej ha anledning gå in på dessa i andra delar än de som behandlas ide remitterade motionerna. Reglerna i 12§ orn förbud i vissa fall mot försäljningtill annan än arrendatorn även om hembud har upphört att gälla har utformats påsamma sätt som i ovannämnda lag. I motionerna 2782 och 2786 har ejanförts skäl varför fastighetsägaren skulle sättas i sämre läge då det gällerarrendators företrädesrätt. Motionerna avstyrks därför i denna del. Tingsrätten har även om det kan betvivlas attföreträdesrätt kan genomföras utan svårtydbara och komplicerade regler givetvis intet att erinra mot en utredning för förenkling av den lagtekniskalösningen såsom föreslagits i motionen 2787. Vad i samma motion anföres förundantag för syskon och syskons avkomling synes väl underbyggt. Däremot synesett ikraftträdande i enlighet med vad som föreslås i propositionen vara motiveratbeträffande en lag av ifrågavarande slag. I detta yttrande har deltagit chefsrådmannen rådmännen , och . LU1984/85:35 67 Arrendatorer har redan ett starktbesittningsskydd. Detta gäller även för det fall att jordägaren önskar taarrendestället i anspråk för egen verksamhet. Vidare får lantbruksnämndensprövning av köpare till jordbruksfastigheter till följd att det ärmöjligt för arrendatorer att förvärva den jordbruksfastighet som de tidigarehar arrenderat. Dessutom har det aviserats att frågan om en arrendators rättatt friköpa arrendestället kommer att utredas särskilt. Arrendenämndenifrågasätter därför behovet av att införa den föreslagna lagstiftningen. Den föreslagna lagen har utformats efter mönster av den s.k. ombild-ningslagen. Den lagen har i tillämpningen gett upphov till en radproblem varav en del antyds i det följande. Enligt arrendenämndens mening ärdet anmärkningsvärt att ombildningslagen tas som mönster för ny lagstiftningutan att någon som helst utvärdering av erfarenheterna av lagen har skett. vill emellertid framför allt framhålla attdet uppkommer svåra komplikationer om man för över bestämmelserna enligtombildningslagen på de förhållanden som råder beträffande arrenden. Som lagrådethar uttalat kan en rad tvister uppstå när arrendeställen inte kan bildafristående fastigheter utan att man först har tagit i anspråk annan ellerytterligare mark. Man har enligt arrendenämndens uppfattning alltförlättvindigt bortsett från de problem som uppstår för såväl jordägare somgårdsarrendatorer när man skall försöka uppnå en optimal lösning på problemetatt finna en brukningsenhet som enligt såväl lantbruksnämndens somfastighetsbildningsmyndighetens mening är lämplig att avstycka. Ett annat problem är de möjligheter att överklaga besluthos skilda myndigheter i olika skeden som jordägare och arrendatorer kananvända sig av. Detta belyses nedan under 3 § i ett visst avseende. Denovisshet som kan följa härav kan bli en hård belastning försåväl jordägare som arrendatorer. Den föreslagna lagen omfattar till skillnad från detbakomliggande kommittéförslaget också bostadsarrenden. Motiveringen för dettaär knapphändig. Motsvarande svårigheter beträffande avstyckning av ettgårdsarrende uppkommer ännu mera påtagligt när det gäller ett bostadsarrende.Ett bostadsarrende omfattar mycket sällan en registerfastighet utan i regelendast ett område av en fastighet. a. med tanke på att hänsyn skall tastill lämplig tomtstorlek m. m. kan det i fiertalet fall inte antas attfastighetsbildningsmyndigheten finner det lämpligt att avstycka just det områdebostadsarrendet omfattar. Ett skäl till att jordägaren har upplåtit marken påarrende i stället för att sälja den är ej sällan att det har förelegat hindermot att avstycka området. Även från plansynpunkt kan problem LU1984/85:35 68 Innan fastighetsbildning får företas kan kommunenfordra att en byggnadsplan genomförs. Den prövning som sålunda skall ske avfastighetsbildningsmyndigheten och kommunen kan komma att bli mycketkomplicerad. Härtill kommer att priset för marken torde bli föremål föromfattande diskussioner. har således starka invändningar från såvälpraktiska som lagtekniska synpunkter mot den föreslagna lagen och avstyrker attden införs. Om lagstiftningen ändå skall genomföras villarrendenämnden anföra följande. Synpunkter på olika paragrafer iförslaget till lag omarrendatorers rätt att förvärva arrendestället Av paragrafen framgår att lagen är tillämplig om avtaletgäller ett jordbruksarrende som omfattar bostad åt arrendatorn eller ettbostadsarrende. Av motiveringen framgår att lagen skall tillämpas på avtal somrubriceras som gärdsarrende oavsett om arrendatorn har sin bostad påarrendestället eller inte. vill peka på den möjlighet som finnsför en jordägare att arrendera ut mark på ett sidoarrende och därefter hyra utbostadshuset på ett vanligt hyreskontrakt. Departementschefen anser för sin delatt detta ej torde bli något större problem. delar ej dennauppfattning. Risken är uppenbar att man, särskilt inom relativt tätbefolkadeområden för att kringgå lagen kommer att arrendera ut marken på sidoarrendenoch därefter, eftersom det finns en marknad för detta, hyr ut bostadshuset. Dethar för övrigt redan visat sig förekomma att jordägare är ovilliga att upprättaskriftliga arrendeavtal utan i stället, med tanke på den föreslagnalagstiftningen upplåter marken genom ett muntligt avtal med de negativakonsekvenser detta innebär. Av specialmotiveringen till paragrafen framgår attinskrivningsmyndighetens beslut kan överklagas. Enligt arrendenämndens meningkan problem uppkomma genom att beslut kan angripas på flera olika sätt. Besvärmot inskrivningsmyndighetens beslut om intresseanmälan kan föras till hovrättenenligt 19 kap. 14 § JB. Vidare kan fastighetsägaren väcka talan vid domstol omatt en intresseanmälan skall vara utan verkan. Frågan om giltighet av enintresseanmälan kan även komma upp i ett lagfartsärende. Därutöver torde en prövning jämväl kunna ske avarrendenämnden. Av det anförda framgår att prövningen kan komma att blikomplicerad och talang tid i anspråk. Reglerna behöver således förenklas. Enligt första stycket får en fastighet, för vilken enintresseanmälan LU1984/85:35 69 gäller, inte överlåtas helt eller delvis genom köp ellerbyte utan att den arrendator som har gjort intresseanmälan har erbjudits attförvärva den. Som lagrådet har uttalat (prop. s. 189 rri) framgår det avmotiven att även en överlåtelse av en andel av en fastighet avses omfattas avförbudet i första stycket. Enligt lagrådet bör därför första stycketkompletteras med en uttrycklig bestämmelse att överlåtelseförbudet även avserandel av fastigheten. anser i likhet med lagrådet att lagtextenbör kompletteras på antytt sätt. Det behövs för att tolkningstvister skall undvikas. Därutöver är det önskvärt att man närmare diskuterar ochklargör de regler som avses gälla när en delägare har överlåtit sin andel ifastigheten till övriga delägare Ofr bostadsdomstolens beslut 85/1984). Av första stycket första punkten framgår att hembud intebehövs om arrendet inte är förenat med rätt till förlängning. Det kan enligtarrendenämndens bedömning förväntas att arrendenämnderna får en mängd ytterligaredispensansökningar om den aktuella lagen genomförs. Dispensansökningar avgörsnu vanligen på handlingarna och sätts endast undantagsvis ut till sammanträde.Med den föreslagna lagstiftningen kan det antas att arrendenämnderna i tämligenstor omfattning kommer att behöva sätta ut dessa ärenden till förhandling föratt kunna avgöra om dispensskäl föreligger. Vidare föreligger en uppenbar riskför att jordägarna kommer att försöka upplåta mark på korttidsarrenden. I deområden där det råder ett efterfrågeöverskott på inark kommer arrendatorernasäkerligen att gå med på korttidsarrenden för att över huvud taget kunna fåmark att bruka. Som redan nämnts under I § kommer det sannolikt även att blivanligt med sidoarrenden och separat uthyrning av bostadshus på arrendeställetför att kringgå lagen. De prövningar som arrendenämnden har att företa enligtförsta stycket punkterna 24 kan också antas komma att bli komplicerade och taarrendenämndernas resurser i anspråk på ett omfattande sätt. I specialmotiveringen hänvisas till att arrendenämndenskall inhämta yttrande från lantbruksnämnden enligt förslag till ändring av 17§ lagen om arrendenämnder och hyresnämnder. ifrågasätter omdetta är tillräckligt. Regelmässigt torde det bli erforderligt att inhämtayttrande även från fastighetsbildningsmyndigheten, särskilt som lagen omarrendatorers rätt att förvärva arrendestället är tänkt att tillämpas även påbostadsarrenden. Enligt andra stycket kan förvärv av ett arrendeställe bliogiltigt därför att fastighetsbildning i överensstämmelse med köpet inte kanske. Det föreligger då fortfarande hembudsskyldighet om ett hembud skäligen bör LU1984/85:35 70 kunna omfatta så mycket av jordägarens fasta egendominnefattande arrendestället eller huvuddelen därav som behövs för attbestämmelserna i fastighetsbildningslagen inte längre skall medföra hinder förett giltigt förvärv. Enligt lagförslaget är avsikten med nämnda bestämmelseratt man på ett indirekt sätt vill främja överenskommelser om sådana justeringarsom är nödvändiga av bl. a. fastighetsbildningsskäl för att arrendeställetskall kunna överlåtas. Det sägs vidare att det genom den ifrågavarandeoskälighetsregeln läggs ett krav på jordägaren att medverka till sådanaöverenskommelser samt att den närmare avgränsningen av detta krav överlämnas åträttstillämpningen. Det kan enligt arrendenämndens bedömning inte råda någottvivel om att dessa bestämmelser är ägnade att föda omfattande tvister medåtföljande resursåtgång hos myndigheterna. Enligt ombildningslagen är dagen då handlingarnainkomststämplas hos hyresnämnden utgångspunkten för den tidsfrist som skallgälla för att anta ett hembud. Enligt bostadsdomstolens beslut , nr255/84, skall hyresnämnden därför vid anmälan om hembud enligt ombildningslagengöra en formell granskning och är handlingarna i något avseende ofullständigaskall anmälan avvisas. Det har vid tillämpningen av ombildningslagen visat sigvara vanligt, förekommande att handlingarna i hembudsärenden är behäftade mednågon formell brist. Det kan exempelvis vara så, att en köpehandling inte är undertecknad,att samtycke till avtalsförslaget inte har getts av överlä: tårens make elleratt ett registreringsbevis för ett bolag saknas. vill påpekaatt det är en stötande konsekvens av ombildningsla-gens uppläggning och i stridmot vad som allmänt gäller pä andra rättsområden att en anmälan utan vidareskall avvisas i sådana fall. Nämnden förordar att den föreslagna lagen istället utformas så, att jordägaren i fall då handlingarna är ofullständigaskall ges tillfälle att komplettera dessa och att tidsfristen för att anta etthembud börjar löpa först fr. o. m. att kompletteringen har inkommit tillarrendenämnden. Lagrådet har i anslutning till denna paragraf uttalat attdet avsedda beslutet av nämnden är konstitutivt för frågan om ett förvärvenligt lagens regler kommit till stånd eller ej. Beslutet kan också överklagastill fastighetsdomstolen (jfr 23 a § förslaget till ändring i lagen omarrendenämnder och hyresnämnder). Lagrådet har därför föreslagit att lagtextenkompletteras. Det är även enligt arrendenämndens uppfattning viktigt att detklart framgår att nämnden skall pröva om hembud rätteligen har antagits.Svårigheterna vid tillämpningen av ombildningslagen sammanhänger i icke ringautsträckning med att lagen är oklar när det gäller omfattningen avhyresnämndens prövning. LU1984/85:35 71 Enligt vad som anges i paragrafen skall det, om ett hembudhar antagits, anses som om jordägaren och arrendatorn har slutit ett avtal omköp av den hembjudna egendomen på de villkor som anges i förslaget till köpeavtal.Denna bestämmelse motsvarar de regler som gäller enligt ombildningslagen. Detförtjänar att påpekas att man här har infört ett helt nytt satt för slutande avavtal om köp av fast egendom. Konsekvenserna för en arrendator vid ettantagande av ett hembud innebär att han efter relativt kort betänketid ingårett avtal om köp med bindande verkan. Det torde vara betydligt enklare för enbostadsrättsförening att sätta sig in i konsekvenserna av att anta ett hembudän det är för en arrendator som kanske saknar tillgäng till juridisk expertis.Troligt är att en arrendator iakttar betydligt större försiktighet vidundertecknandet av ett köpeavtal än vid den relativt enkla proceduren som ettantagande av ett hembud innebär för honom. 1 motionerna 1983/84:2782 och 2786 förordas att lagtextenändras på så sätt att ordet avsevärt utgår. vill för sin delframhålla att bestämmelsen att villkoren skall vara avsevärt ogynnsammare förjordägaren kan verka som en viss spärr mot onödiga tvister och därför bör ståkvar. Av den föreslagna lagtexten framgåratt lagen avses träda i kraft vilket enligt vaddepartementschefen anför (prop. s. 84) medför att lagen skall tillämpas ävenbeträffande arrendeavtal som har ingåtts före ikraftträdandet. Det uppges attdenna ordning är påkallad av bl. a. sociala skäl. anser det varaprincipiellt felaktigt att den föreslagna lagen ges retroaktiv verkan. Man böri stället, vilket även föreslås i motion 1983/84:2787, låta lagen börjatillämpas först fr. o. m. den tidpunkt till vilken jordägaren tidigast kan sägaupp avtalet genom uppsägning efter ikraftträdandet. Till hyresnämnden i inkomunder 14 ärenden enligt ombildningslagen och underförstå halvåret 198432 ärenden. har alltså redan haft att handlägga ett icke ringaantal ärenden enligt ombildningslagen och tillströmningen ökar. Handläggningenär ej sällan av komplicerad natur. Vid handläggningen har ofta framkommit attförhållandet mellan parterna varit spänt. Ombildningslagen synes inte främjafrivilliga uppgörelser mellan parterna. De prövningar arrendenämnden har att företa enligt den nuföreslagna lagstiftningen kommer att bli omfattande och delvis av helt annatinnehåll än arrendenämnden eller hyresnämnden utfört. LU 1984/85:35 72 prövningarblir av ingripande betydelse för såväl jordägare som arrendatorer och kan fåvittgående ekonomiska konsekvenser för parterna. Därtill kommer att ärendena ärav brådskande natur. Det kan enligt arrendenämndens bedömning inte råda någottvivel om att nämndens resurser kommer att i betydlig utsträckning tas ianspråk genom den föreslagna lagstiftningen. Fråganom arrendenämndernas resurser har inte behandlats närmare i propositionen. 1det enda uttalande som har gjorts (prop. s. 84) anför departementschefen att denya uppgifterna kan av inom ramen för tillgängliga resurser.Arrendenämnden är av motsatt mening och efterlyser underiaget för bedömningen ipropositionen. Nämnden vill kraftigt understryka att det är nödvändigt att mannoga överväger om den föreslagna lagstiftningen är av sådan angelägenhetsgradatt det är rimligt att en rad nya och delvis främmande arbetsuppgiftertillskapas för arrendenämnderna med den ökning av nämndernas resurser som blirofrånkomlig. I behandlingen av detta ärende har deltagithyresråden , ordförande, , , Sundstiöm, Andretzky,Hogebrand, Hell-quist, referent, och samt byrådirektörWevle. LU 1984/85:35 73 Med anledning av lagutskottets anhållan om attyttrande avges över proposition 1983/84:136 och de motionsyrkanden som väcktsmed anledning av sagda proposition avger arrendenämnden i följandesynpunkter. Förslagettill lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället har utformats efterförebild av lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv' för ombildningtill bostadsrätt. förmenande är det ytterst angeläget att den arrenderättsligalagstiftningen i så hög utsträckning som möjligt ansluter till denhyresrättsliga lagstiftningen. Skälen härtill ärföljande. Efterbostadsdomstolens tillkomst 1975 finns numera ett stort antal vägledanderättsfall beträffande den lagstiftning som tillämpas av domstolen och därmedockså hyresnämnderna. Inom arrenderättens område med 24 fastighetsdomstolar och6 hovrätter saknas praktiskt taget vägledande rättsfall. Medhänsyn till att förslaget om att inrätta en arrendedomstol avvisats kommerledning för en tillämpning av lagen om arrendatorers rätt att förvärvaarrendestället att kunna hämtas endast från bostadsdomstolens beslut avseendelagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. Principiellaskäl talar för att lagen skall tillämpas på redan existerandeavtalsförhållanden först i samband med att avtalet förlängs såsom föreslås imotion 1983/84:2787. Vadgäller övriga motionsyrkanden anser nämnden att de inte bör föranleda någraändringar i regeringens förslag till lag om arrendatorers rätt att förvärvaarrendestället. LU1984/85:35 74 i har23.4.1982 yttrat sig över arrendelagskommitténs betänkande Arrenderätt 2 (SOU1981:80). 1 yttrandet avstyrkte arrendenämndens majoritet förslaget att införaen lag om förköpsrätt för arrendatorer. Skälet var att förstärkningen avarrendatorns besittningsskydd vid självinträde av jordägaren i förening medlagstiftningen om förvärvstillstånd ansågs ha lett till att arrendeställen iregel kan förvärvas av en arrendator som önskar göra detta, när jordägarenbjuder ut egendomen till försäljning. I sitt nya yttrande utgår arrendenämnden från att ensärskild lag om företrädesrätt för arrendatorer skall införas och inriktardärför yttrandet på den lagtekniska lösningen i det nya förslaget och på lagensomfattning. Vad gäller lagens tillämpningsområde tillstyrkerarrendenämnden att lagen, när det gäller jordbruksarrende, inte skall omfattasidoarrenden utan endast gårdsarrenden. Vidare tillstyrker nämnden att lagenskall omfatta bostadsarrenden. I ärenden beträffande arrendesättning eller andratvister ifråga om bostadsarrende har nämnden nämligen funnit att det ofta finnsett starkt intresse hos bostadsarrendatorerna att förvärva äganderätten tillsina arrendeställen. Bostadsarrende upptåts i regel till tomter för fritidshus,gärna i grupp, och ibland till ett stort antal i ett planlagt område. Attavstycka tomter inom sådana områden stöter i regel inte på svårigheter urlantmäteritek-nisk synpunkt. Det förekommer att jordägare låter sinaarrendatorer friköpa och avstycka tomter enligt en turlista, i en takt somjordägaren ur ekonomisk och skatteteknisk synpunkt finner lämplig, kanske eneller två tomter . Försäljning av bostadsarrendetomter som inte utgör egnafastigheter kan alltså i regel ske utan de svårigheter, som följer vidförsäljning av arrendeställen för jordbruk där arrendestället inte sammanfallermed den mark jordägaren äger. Den nya lagen har utformats efter förebild av lagen(1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt.Detta förslag har en del fördelar framför de två andra alternativ som står tillbuds, nämligen kommitténs förslag om erbjudande till arrendatorn i samråd medlantbruksnämnden och företrädesrätt för arrendatorn efter modell av förköpslagen.När det gäller bostadsarrende torde det nya förslaget vara det enda som ärpraktiskt genomförbart, eftersom försäljning av bostadsarrendetomter baraindirekt berör lantbruksnämndernas verksamhetsområde och ett förköpssystem intelärhpar sig när det gäller att bryta ut en arrendetomt ur ett störrefastighetskomplex som utbjudes till försäljning. När det gäller företrädesrätt till förvärv av såväljordbruksarrendeställen som tomter kan man peka på den fördel som ligger i attansluta till ett LU 1984/85:35 75 redanbefintligt lagtekniskt system, nämligen lag. Härtill kommer att dettahanteras av hyresnämnderna vilka har samma ordförande och kansliorganisationsom arrendenämnderna. Äandra sidan är den föreslagna ordningen inte invändningsfri och kan förväntasmedföra en del svårigheter. En sådan är systemet med intresseanmälningar. Medhänsyn till de långa tidsperspektiv som ofta gäller i jordbruks- ocharrendeförhållanden kan intresseanmälningar ibland komma att bestå undermycket . Det kan också tänkas att intressean-rhälningar i många fallkan utgöra en belastning på det goda förhållandet mellan jordägare ocharrendator, eftersom jordägaren kan fä den känslan att äganderätten till stordel redan har gått över till arrendatorn och jordägaren därför förlorarintresset för sin gård. Denverkligt stora svårigheten med lagen är den som möter i 6 och 7 §§, nämligenatt arrendeställen ofta inte sammanfaller med jordägarens markinnehav. Utom pårena slättbygderna är det vanligt att en jordbruksfastighet består av bådejord och skog och att jorden utarrenderas men ägaren behåller skogen under egetbruk. Åtskilliga andra situationer förekommer.