bet · G801LU35 · 1984-12-31 00:00:00 — jordbruksarrenden som inte är gårdsarrenden, om arrendetidenär högst . Arrendatorns besittningsskydd rubbas i regel inte av enförsäljning av fastigheten; rätten till förlängning av avtalet gäller såledesockså gentemot den nya ägaren. Mot den angivna bakgrunden ter det sig enligt utskottetsmening naturligt att en jordägare, som vill sälja sin utarrenderadejordbruksfastighet, i första hand erbjuder den som faktiskt brukar jorden arrendatorn att köpa fastigheten. 1 praktiken är det också vanligt attarrendatorn erbjuds fastigheten. Även om således en försäljning tillarrendatorn ofta kommer till stånd på frivillighetens väg bör man dock intehärav dra slutsatsen att en lagstiftning om företrädesrätt skulle vara onödig.Trots att jordbruksarrendatorns besittningsskydd successivt har stärkts är detenligt utskottets mening inte rimligt att en arrendator vid en försäljning avarrendegården riskerar att ställas utanför eller ser sig tvingad attlämna sitt hem och sitt arbete. Starka sociala skäl talar således för enföreträdesrätt för jordbruksarrendatorer. En sådan rätt kan också vara avvärde från jordbrukspolitiska synpunkter. Den kan nämligen, såsom framhålls ipropositionen, öka arrendatorernas intresse av att göra långsiktiga insatser påarrendestället. Till skillnad från motionärerna i motion 2788 och vissaremissinstanser anser utskottet att det inte finns anledning att räkna med atten företrädesrätt för jordbruksarrendatorer annat än undantagsvis skall kunnanegativt påverka jordägarnas intresse av att upplåta mark på arrende. Medhänsyn till det anförda finns det enligt utskottets uppfattning inte anledningatt frångå tidigare ställningstagande. En företrädesrätt bör därförinföras vid jordbruksarrende. En naturligt utgångspunkt är enligt utskottets mening attarrendet skall vara förenat med rätt till förlängning för att ärrendatorn skallha rätt att förvärva arrendestället. Företrädesrätten bör därför, som ocksåarrendelagskommittén och departementschefen funnit, gälla för gårdsarrendatorer.Några remissinstanser, bl.a. LRFoch jordbruksarrendatorers förbund,upprepar tidigare framförda krav på att också sidoarrenden bör förenas med enföreträdesrätt. Som framhålls i remissyttrandena finns det givetvis sidoarrendensom i praktiken kan jämställas med gärdsarrenden. LU1984/85:35 11 Det helt övervägande antalet sidoarrenden torde emellertidinte vara lämpliga som självständiga jordbruksfastigheter. Med hänsyn till den talrikaförekomsten av sidoarrenden skulle enligt utskottets mening en lagstiftningsom omfattar också sidoarrenden medföra betydande avgräns-ningsproblem och enbelastning på fastighetsomsättningen och tillstånds-myndigheterna som inte ståri rimlig proportion till arrendatorernas möjligheter att slutligt förvärva denarrenderade marken. Dessutom finns vid sidoarrende i regel inte sociala skäl avsådan påtaglig styrka att en företrädesrätt kan anses befogad. Utskottet kansåledes inte ställa sig bakom kraven på att den nya lagen skall omfattasidoarrenden. I sammanhanget vill utskottet peka på att det har framförtsfarhågor för att en lagstiftning om företrädesrätt vid gårdsarrende skullekringgås genom att jordägare fortsättningsvis skulle upplåta arrende somsidoarrende och hyra ut bostadshuset till annan än arrendatorn. Med tanke påatt såväl jordägare som arrendator normalt har ett seriöst intresse av ett välfungerande arrendeförhållande är det enligt utskottets mening inte realistisktatt tänka sig att sådana förfaranden skulle förekomma i någon nämnvärdutsträckning. När det gäller propositionens förslag om företrädesrättför bostadsarrendatorer vill utskottet erinra om att bostadsarrendatorer,alltsedan reglerna om bostadsarrende infördes , har ett starktbesittningsskydd. En förutsättning för rätt till förlängning av avtalet är dockatt det på arrendestället finns ett bostadshus som har åsatts taxeringsvärde.Man räknar med att det i hela landet finns ca 125 000 bostadsarrenden med hus somhar åsatts taxeringsvärde. Av dessa är ca 115 000 fritidshus. I likhet med departementschefen anser utskottet att starkasociala skäl talar för att också bostadsarrendatorer bör ges möjlighet attförvärva arrendestället. En sådan möjlighet är givetvis särskilt motiverad ifall där bostadshuset utgör permanentbostad för arrendatorn och hans familj.Men också beträffande fritidshus torde det vara befogat med en företrädesrätt.Arrendatorn kan nämligen ha lagt ned betydande belopp i byggnader ochanläggningar på arrendestället, och ofta kan värdet på arrendatorns egendomvara högre än värdet på den arrenderade marken. På grund av det anförda delarutskottet departementschefens uppfattning att bostadsarrendatorer bör få enprincipiell rätt att förvärva arrendestället. Sammanfattningsvis tillstyrker utskottet att enföreträdesrätt införs vid gårdsarrende och bostadsarrende. Utskottet avstyrkersåledes bifall till motion 2788 yrkande 2.. Enligt utskottets uppfattning ger det i propositionenframlagda förslaget till lagstiftning om förköpsrätt och de synpunkter somframkommit under. remissbehandlingen tillräckligt underlag för riksdagensställningstagande i frågorna. Någon ytterligare utredning av företrädesrätten ienlighet med önskemålet i motion 840 är enligt utskottets mening inteerforderlig. Motionen bör därför inte föranleda någon åtgärd från riksdagenssida. LU1984/85:35 12 Enligt propositionen börföreträdesrätten regleras i en särskild lag om arrendatorers rätt att förvärvaarrendestället. Lagen har utformats efter mönster av lagen (1982:352) om rätttill fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (se prop. 1981/82:169,CU 1981/82:41, rskr. 1981/82:364). Den nu föreslagna lagen bygger sålunda påett system med intresseanmälan från arrendatorns sida. Jordägaren skall, omsådan anmälan gjorts, inte få sälja arrendestället utan att först genom ettheinbud ha erbjudit arrendatorn att förvärva det. Arrendatorn ges slutligentillfälle att anta hembudet. Den lagtekniska lösning som valts i propositionenkritiseras i motion 1983/84:2787 (c). Motionärerna hänvisar bl.a. till attregeringens förslag betecknats som invecklat, komplicerat och svårtydbart avpersoner med stor erfarenhet av arrendeförhållanden och arrendelagstiftning.Man har ansett att enklare regler än de föreslagna bör eftersträvas.Motionärerna anser för sin del att det finns starka skäl för att genom denföreslagna lagstiftningen stärka arrendatorernas ställning, och de vill därförinte försena antagandet av den föreslagna lagen. Däremot bör enligt motionärernasmening ge regeringen till känna vikten av att frågan om en förenkladlagteknisk lösning skyndsamt prövas. I motionen framställs ett yrkande av dennainnebörd (yrkande 1). Om lagen i enlighet med motionärernas önskemål inte gesretroaktiv verkan, dröjer det enligt motionärerna innan den kommer attbörja tillämpas. De förslag till förenklingar som regeringen skall lägga frambör därför kunna träda i kraft innan lagen har hunnit tillämpas i någon störreutsträckning. Av remissinstanserna är fiera positiva till regeringensval av lagstiftningsmetod. Så t.ex. anför arrendenämnden i att detär ytterst angeläget att den arrenderättsliga lagstiftningen i så högutsträckning som möjligt ansluter till lagstiftningen pä hyresområdet. (majoriteten) menar att regeringens förslag utgör en allmäntsett godtagbar lösning på lagtekniska och andra svårigheter, och Kommunförbundetgodtar förslaget i stort. Vidare framhåller i sittremissyttrande att propositionens förslag innebär förbättringar i förhållandetill arrendelagskommitténs förslag. Också lantmäteriverket, tingsrättoch ansluter sig i huvudsaktill propositionens förslag; tingsrätten dock under förutsättning att enföreträdesrätt verkligen skall införas. Arrendenämnderna i och Göteborgsamt pekar på att det i sigär en fördel att knyta an till ett redan befintligt lagtekniskt system på ettnärliggande område. Enligt arrendenämnden i är ordningen dock inteinvändningsfri, och arrendenämnden i framhåller att 1982 årsombildningslag är en nyskapelse, att förfarandet enligt den lagen är ganskaoprovat och att lagen är LU1984/85:35 13 oklar på en del punkter. Även anser att 1982års lag inte i alla avseenden är så bra som förebild. Mest kritisk till den ipropositionen föreslagna lagstiftningsmetoden är arrendenämnden i ,som anför att ombildningslag har gett upphov till en rad problem.Enligt nämnden är det anmärkningsvärt att lagen tas som mönster för en nylagstiftning utan att någon utvärdering har skett. I några remissyttranden, bl.a. från och ,framförs önskemål om förenkling av den föreslagna lagstiftningen.Kammarkollegiet anför i sitt yttrande att möjligheterna till ett enklareregelsystem än det i propositionen föreslagna bör kunna öka, ombostadsarrendena lämnas utanför en eventuell lagstiftning. En företrädesrättefter modell av den som kommunerna har enligt förköpslagen (1967:868)förespråkas av LRFoch om en företrädesrätt skall införas av och Fideikommissariernas intresseorganisation. pekar pä att detta kan vara en bra metod.Enligt LRF och jordbruksarrendatorers förbund bör frågorna omföreträdesrätt handläggas av lantbruksnämnderna. Lantbruksstyrelsen, varsyttrande är begränsat till frågor rörande jordbruksarrende, för fram ettförslag om ändring av jordförvärvslagen som ett alternativ till propositionensförslag. Innebörden av lantbruksstyrelsens förslag är att förvärvstillstånd fören utomstående köpare skall vägras om fastigheten är upplåten med gårdsarrendeoch arrendatorn önskar förvärva egendomen. Utskottet har i det föregående funnit att enföreträdesrätt bör införas såväl vid gårdsarrende som vid bostadsarrende. Deförslag till en förenklad lagstiftning som har förts fram av vissaremissinstanser tar i huvudsak sikte enbart på jordbruksarrenden och torde intevara lämpliga när det gäller en lagreglering av bostadsarrendatorsföreträdesrätt. Att nu införa en handläggningsordning för jordbruksarrenden ochen annan för bostadsarrenden bör enligt utskottets mening inte komma i fråga.I stället måste man försöka finna en lagstiftningsmetod som medger att reglernaför företrädesärendena kan göras så enhetliga som möjligt. En i och för sigtänkbar lösning är att utforma reglerna efter mönster av den kommunalaförköpslagen, vilket skulle innebära att arrendatorn gavs möjlighet att trädain i ett redan färdigt köp. En sådan ordning är visserligen tämligenokomplicerad men kan medföra risker för att företrädesrätten urholkas. Somframhålls av departementschefen kan sålunda en överlåtelse omfatta även annanegendom kanske av betydande värde än arrendestället, sorh arrendatorn intevill eller kan förvärva. Vidare uppkommer svårigheter i de fall då enöverlåtelse avser egendom beträffande vilken flera arrendatorer kan göragällande företrädesrätt. Med hänsyn till att arrendeförhållandena är så skiftandetorde det enligt utskottets uppfattning inte vara möjligt att tillskapa enlagstiftning som är enkel och som tillgodoser kraven på reelltinnehåll och nödvän- LU1984/85:35 14 dig samordning med annan lagstiftning, bl.a.fastighetsbildningslagen (1970:988) och jordförvärvslagen. Den i propositionenvalda lösningen har, som också påpekas av fiera remissinstanser, fördelen avatt knyta an till ett redan etablerat förfarande. Den fyller även kraven påenhetligt handläggningsförfarande och samordning med annan lagstiftning och gerutrymme för hänsynstagande både till arrendatorns berättigade intressen ochintresset av en fri fastighetsomsättning. Den föreslagna lagstiftningsmetodenutgör enligt utskottets mening en god grund för en lagreglering avföreträdesrätten. 1 anslutning till det anförda vill utskottet peka pä atten lagstiftning om företrädesrätt som skall omfatta också bostadsarrendatorerär förenad med särskilda problem med hänsyn till de varierande.förhållandenavid dessa arrenden. I avsikt att förenkla förfarandet vid bostadsarrendatorsförvärv av arrendestället kommer utskottet i det följande att föreslå vissaändringar i propositionens förslag. Enligt utskottets mening är det knappast troligt att enytterligare utredning av frågan om lagstiftningsmetod kommer att resultera ien enklare lagstiftning. Utskottet förutsätter dock att regeringen meduppmärksamhet följer tillämpningen av de nya reglerna om företrädesrätt och tarde initiativ i förenklande syfte som kan visa sig möjliga. Med det anfördaavstyrker utskottet bifall till yrkande I i motion 2787. Intresseanmälan (24 §§) 1 propositionen föreslås att enarrendator, som är intresserad av att förvärva arrendestället, får göra enanmälan om detta hos inskrivningsmyndigheten. Till sin intresseanmälan skallarrendatorn foga arrendeavtalet i original eller bestyrkt kopia. Inskrivningsmyndighetenskall göra en anteckning i fastighetsboken om intresseanmälan. Enligt 4 §första stycket förslaget till lag om arrendators företrädesrätt skall enintresseanmälan gälla . Om ett hembud har skett under femårsperiodenoch det återstår än tvä år av perioden förlängs dockgiltighetstiden för intresseanmälan fram till den inskrivningsdag som inträffarnärmast från den dag då hembudet skedde. När giltighetstiden fören intresseanmälan har gått ut får arrendatorn göra en ny anmälan (4 § sistastycket). En intresseanmälan skall enligt propositionen varapersonlig och således gälla endast till förmån för den arrendator som hargjort anmälan. Har arrenderätten upplåtits gemensamt åt fiera måstearrendatorerna gemensamt göra intresseanmälan. Avlider arrendatorn upphörverkningarna av intresseanmälan. Detsamma gäller om arrendet överlåts. För attfä en företrädesrätt att förvärva arrendestället måste således dödsboet ellerden nye arrendatorn göra en egen intresseanmälan. LU1984/85:35 15 1 motion 1983/84:2786 (vpk) yrkasatt skall besluta ändra bestämmelserna så att skyldigheten att avgeintresseanmälan slopas (yrkande 3 delvis). Som har nämnts kritiserasförfarandet med intresseanmälan också i motionerna 2787 (c) och 2788 (m). Av de remissinstanser som yttrat sig över propositionensförslag i denna del är det endast två. ochSveriges domareförbund, som uttrycker sig positivt om förslaget. Flertaletremissinstanser anser att systemet med intresseanmälan är byråkratiskt,tungrott och kostsamt, att det kan leda till stötande rättsförluster vidförsummelse att förnya anmälan eller vid dödsfall och att det kan utgöra ett irritationsmomenti förhållandet mellan jordägare och arrendator. Dessa synpunkter framförs iremissyttrandena från , arrendenämnderna i och ,kammarkollegiet, lantbruksstyrelsen, domänverket, . , som tar avstånd från tanken på enföreträdesrätt för bostadsarrendatorer, menar att ett mera praktiskt systemkunde vara att införa én skyldighet för jordägaren att före försäljningenhembjuda arrendestället till arrendatorn. Lagfart skulle inte beviljas för dennye ägaren förrän det styrkts att hembudsskyldigheten fullgjorts. Enligthovrätten kan detta styrkas av lantbruksnämnden. Ett förfarande med enskriftlig försäkran i lagfartsärendet förespråkas också av arrendenämnden i tillägger att om intresseanmälan skall införas bör den i vartfall gälla utan begränsning i tiden samt för dödsbo förslagsvis efter dödsfallet. Utskottet vill för sin del framhålla att om man såsomutskottet förordat i föregående avsnitt skall införa en lagstiftning omföreträdesrätt för jordbruks- och bostadsarrendatorer att förvärvaarrendestället, som bygger på en hembudsskyldighet för jordägaren, måste manskapa vissa garantier för att arrendatorn får möjlighet att utöva sinarättigheter. Någon form av kontroll av att hembudsskyldigheten fullgörs måstealltså ske. Enligt utskottets mening är det naturligt att dennakontrollfunktion utövas av inskrivningsmyndigheterna. Dessa myndigheter harredan i dag i uppgift att kontrollera att olika rättsliga förutsättningar förett fastighetsköps giltighet är uppfyllda. Så är exempelvis fallet när detgäller tillämpningen av förköpslagen och lagen (1982:618) om utländska förvärvav fast egendom m.m. Eftersom inskrivningsmyndigheterna saknarkännedom om eventuella arrendeförhållanden i andra fall än då arrenderättenintecknats, måste man skapa förutsättningar för att de skall kunna uppmärksammaföreträdesfallen. När man skall lösa frågan om hur företrädesfallen skallkunna uppmärksammas torde enligt utskottets uppfattning några andra alternativknappast stå till buds än systemet med intresseanmälan och det förslag omintygskrav som har lagts fram av och arrendenämnden i . Iförstone kan remissinstansernas förslag tyckas innebära en enkel ochobyråkratisk ordning. Utskottet anser dock att det är förenat LU1984/85:35 16 med betydande nackdelar. Som ovan anförts saknarinskrivningsmyndigheterna i allmänhet närmare kännedom omarrendeförhållandena. För att inskrivningsmyndigheterna skall kunna utöva sinkontroll måste de därför få uppgift om huruvida en överlåten fastighet ellerfastighetsdel är helt eller delvis utarrenderad och huruvida hembudsskyldigheteniakttagits. Om företrädesrätten endast omfattat gårdsarrende hade den avremissinstanserna föreslagna metoden kunnat användas. Med hänsyn till attföreträdesrätten även skall omfatta bostadsarrende skulle intygskravetaktualiseras vid det övervägande antalet fastighetsöverlåtelser, något somskulle upplevas som betungande för både fastighetsägarna och inskrivningsmyndigheterna. Enligt utskottets mening är systemet med intresseanmälanatt föredra. Genom kravet på en anmälan från arrendatorns sida begränsashembuds-förfarandet till de fall då arrendatorn har ett intresse av attförvärva arrendestället. För jordägaren bör det vara en fördel att i förväg fåreda på arrendatorns inställning i stället för att frågan skall aktualiserasförst i samband med en försäljning. På grund av de angivna skälen förordarutskottet att förslaget om intresseanmälan genomförs. När det gäller giltighetstiden för en intresseanmälan villutskottet framhålla att arrendatorerna och deras familjer ofta stannar underlång tid på sina arrenden. Utskottet vill vidare peka på att ettförnyelseförfarande medför kostnader och en viss byråkratiskomgång för såväl arrendatorn som inskrivningsmyndigheten. Den föreslagnagiltighetstiden om fem är framstår mot denna bakgrund som väl kort. En tilltiden obegränsad giltighet skulle emellertid innebära att fastighetsböckerna belastadesmed anteckningar som saknar aktualitet och som därmed i onödan försvårarförfarandet vid fastighetsöverlåtelser. Enligt utskottets mening bör engiltighetstid utgöra en lämplig avvägning mellan arrendatornsintressen och intresset av en fungerande fastighetsmarknad. 4 § första stycketförslaget till lag om arrendators företrädesrätt bör därför ändras i enlighethärmed. Utskottet vill i detta sammanhang erinra om att denomständigheten att en intresseanmälan finns antecknad i fastighetsboken intealltid innebär att hembudsskyldighet föreligger. Sålunda kan en intresseanmälankvarstå, även om arrendeavtalet har upphört eller arrendet har överlåtits.Jordägaren är då givetvis inte skyldig att hembjuda arrendestället. Omjordägaren i dessa fall vill sälja en fastighet som belastas av en inaktuellintresseanmälan, har han möjlighet att i lagfartsärendet visa att hembudsskyldighetenhar upphört. Som tidigare berörts innebärförslaget i propositionen att verkningarna av en intresseanmälan upphör vidarrendatorns död. Dödsboet kan emellertid ge in en ny intresseanmälan ochdärmed få företrädesrätt. Enligt utskottets mening ter det sig rimligt attdödsboet får en viss frist för att LU1984/85:35 17 kunna ta ställning till frågan om intresseanmälan.Utskottet förordar därför att 4 § kompletteras med en bestämmelse av innebördatt en intresseanmälan skall gälla för dödsboet efterarrendatorns död. Tiden har valts eftersom det i princip är den tidsom ett dödsbo har på sig att överväga om man skall säga upp arrendeavtaleteller inte (9 kap. 5 § J B). Den nu förordade bestämmelsen bör självfallettillämpas både vid gårdsarrende och bostadsarrende. Att dödsboet får en vissfrist för att ta ställning i frågan om intresseanmälan bör enligt utskottetsmening inte leda till att maximitiden enligt 4 § första stycket medeventuell förlängning under förlängs. Den särskilda regeln om verkan av arrendators död bör tasin i ett nytt andra stycke i 4 § och utformas så att intresseanmälan gällerfram till den inskrivningsdag som inträffar närmast frånarrendatorns dödsdag, dock längst fram till den inskrivningsdag som anges iförsta stycket. Bestämmelsen i 4 § sista stycket om rätten att göra en nyintresseanmälan bör, som lagrådet påpekar i sitt yttrande över utskottetslagrådsremiss, i förtydligande syfte förses med det tillägget att rätten ocksågäller arrendatorns dödsbo. I 5 § bör tas in en erinran om att enintresseanmälan kan gälla för arrendatorns dödsbo. I anslutning till det anförda vill utskottet peka på ettproblem som kan uppkomma när ett arrende är gemensamt för fiera ocharrendatorerna har gjort en gemensam intresseanmälan. Avlider en avarrendatorerna kommer verkningarna av intresseanmälan att upphöra för allaefter . Går i annat fall en av fiera arrendatorers arrenderätt överpå någon annan person upphör verkningarna . I båda fallen måstealltså en ny intresseanmälan göras av samtliga arrendatorer gemensamt. Någonsådan anmälan torde dock inte fordras om den som förvärvar arrenderätten redantidigare har del i arrendet. I det här sammanhanget tarutskottet också upp en fråga som rör intresseanmälan vid bostadsarrende. Avtalom bostadsarrende gäller i princip och förlängs vid uteblivenuppsägning . Uppsägning från jordägarens sida måste skeminst före arrendetidens utgång. Sägs avtalet upp av jordägaren hararrendatorn under vissa förutsättningar rätt till förlängning av avtalet (10kap. 5 § JB). Rätten till förlängning är dock alltid beroende av om det, näravtalet senast kan sägas upp av jordägaren, finns ett bostadshus pä denarrenderade marken och huset har åsatts taxeringsvärde (10 kap. 4 § JB). Enligtförslaget till lag om arrendators företrädesrätt krävs det för rätten att göraintresseanmälan endast att avtal om bostadsarrende har träffats. Någotbostadshus behöver således inte finnas på arrendestället vid denna tidpunkt.Enligt 6 § lagförslaget behöver något hembud inte ske om arrendet inte ärförenat med rätt till förlängning. Frågan om hembudsskyldigheten prövas avarrendenämnden på begäran av jordägaren. 2 1984/85. LU1984/85:35 18 ordningen kan enligt utskottets mening medföra vissapraktiska problem. Frågan om hembud kan exempelvis aktualiseras under denförsta hälften av en arrendeperiod och innan något bostadshus har hunnituppföras. För arrendenämnden kan det då bli svårt eller rent av omöjligt attbedöma om hembud behövs eller ej eftersom denna fråga skall avgöras med hänsyntill om det vid utgången av fjärde året finns ett taxerat bostadshus på arrendestället. Enligt utskottets mening är det inte tillfredsställandeatt tillämpningssvårigheter av den art som redovisats ovan kan uppkomma.Arrendenämnden i har i sitt remissyttrande också efterlyst ettklarläggande av hur nämnderna skall förfara i sådana situationer. Vidare kanerinras om att domänverket har framhållit att en förutsättning förföreträdesrätt vid bostadsarrenden bör vara att bostadshuset åsatts etttaxeringsvärde. Utskottet anser att olägenheterna kan undanröjas om i lagenförs in en regel om att en bostadsarrendator inte får göra intresseanmälanförrän det finns ett taxerat bostadshus på arrendestället. Ett sådant kravmedför visserligen en mindre begränsning av kretsen bostadsarrendatorer som fårgöra intresseanmälan, men enligt utskottets mening kan några särskilda skälinte anföras för att andra bostadsarrendatorer än de som har taxerade bostadshusbör kunna utnyttja företrädesrätten. Genom att intresseanmälan beträffandebostadsarrende får ske endast om arrendatorn har besittningsskydd, uppnåsockså en anpassning till vad som gäller för intresseanmälan vid gårdsarrende.Utskottet föreslår således att 2 § lagen om arrendators företrädesrättkompletteras med en bestämmelse med angivet innehåll.