bet · G801LU35 · 1984-12-31 00:00:00 — Därjämtestadgas att 9 kap. 31 § dock skall tillämpas redan tidigare, om antingenarrendatorn ensam eller arrendatorn och före honom hans make eller någon avhans föräldrar brukat arrendestället under sammanlagt närtillstånd sökes. Förbundetanser med hänsyn till att lagstiftning ej skall utom i alldeles särskildafall göras retroaktiv det vara påkallat att motsvarande övergångsbestämmelseinförs beträffande lagen om arrendatorers rätt till förköp, oaktat frågan omikraftträdande erhållit annan lösning i förebilden om rätt tillfastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt. , ordf., , Bo Lenter, , ref.,och . LU 1984/85:35 - 121 Genomremiss har () beretts tillfälletill yttrande över ovan angiven del av propositionen. I anledning härav fårförbundet anföra följande. Rätttill förköpen angelägen åtgärd Detmå inledningsvis framhållas att den nu aktuella lagstiftningen avser fall dåfastighetens ägare frivilligt och på eget initiativ vidtager åtgärder föravyttring av sin fastighet. I de fall då fastigheten till större eller mindredel är utarrenderad är tanken att ge arrendatorn möjlighet att bli förvärvareav densamma. I bakgrunden ligger också förutsättningen att säljaren inte pågrund av lagstiftningen skall få lägre köpeskilling eller försämring av andraförsäljningsvillkor. Förbundetvill betona det angelägna i att regler om arrendatorernas rätt i här avseddsituation tillskapas. Vivill först rikta uppmärksamheten på den skillnad som föreligger mellanjordbruksarrende och bostadsarrende. Bostadsarrendatorns situation är den atthans besittningsskydd är så starkt att han praktiskt taget aldrig kan blitvingad att avfiytta från sitt arrendeställe efter en uppsägning. Han hardärjämte rätt att överlåta sitt arrendeställe sedan han först hembjudit dettatill jordägaren. Vill jordägaren lösa arrenderätten måste han ersättaarrendatorn för arrenderättens värde samt för de investeringar arrendatorngjort på arrendestället. Bostadsarrendatorn är därför alltid garanterad att fåersättning för sina investeringar då han önskar avträda arrendet. Utanatt på något sätt förringa behovet av förköpsrätt för bostadsarrendatorer villvi peka på det förhållandet att en jordbruksarrendator i motsats till enbostadsarrendator inte har något ekonomiskt skydd för sina investeringar på denarrenderade fastigheten. Arrendatorernasinvesteringar både stora och små tenderar att öka. När det inte finns någonlagstiftning om att jordägarna skall investera på arrendegårdarna så att de fåren teknisk standard som är jämförbar med ägarbrukade gårdar, då måstearrendatorerna själva investera. Bristenpå lagstiftning om att arrendegårdar skall tekniskt följa med i utvecklingengör att jordägarna är obenägna att gå med på, att på rimliga villkor tecknatilläggsavtal om arrendatorernas investeringar. De krav på avskrivningstideroch övergång av äganderätten till de av arrendatorerna bekostadeinvesteringarna som t. ex. domänverket kräver, liknar ren konfiskation. Bo- och brukningsplikten Jordförvärvslagens krav påbo- och brukningsplikt vid köp av jord- LU1984/85:35 122 bruksfastighet drabbar speciellt hårt en arrendator sombrukar en fastighet som skall säljas. Det första som en köpare måste göra för att bli trovärdigsom köpare är att säga upp arrendatorn i anslutning till att han sökerförvärvstillstånd. En jordbruksarrendator och hansfamilj har sin bostad på arrendestället och är oftast djupt rotad i bygden. Enuppsägning på grund av försäljning leder ofta till att arrendatorn får bytayrke, bostadsort och göra en stor ekonomisk förlust på sina investeringar. Enförköpslag ser vi därför som mycket viktig för arrendatorerna. Enligt SJ As mening skall en jordbruksarrendator erhållagenerell rätt att förköpa arrendestället. Detta skall gälla både gårdsarréndenoch med gårdsarrenden jämförbara sidoarrenden. Det är viktigt att dessa ingårför att undvika avtalskonstruktioner i syfte att kringgå lagen, t. ex.sidoarren-deskontrakt och hyresavtal med annan familjemedlem för bostaden ellerkrav vid nyupplåtelse att arrendatorn driver sin verksamhet i bolagsform. Förköpsrätten för jordbruksarrendatorer kan lösas på fierasätt. I vårt förra remissyttrande förordade vi att den skall utformas enligtden kommunala förköpslagen. Vi tror att det är ett bra sätt. Regeringens förslag i proposition 1983/84:136 kommer attfungera. Vi har emellertid vissa betänkligheter vad gäller intresseanmälan. Vianser att förfarandet med intresseanmälan kommer att störa relationerna mellanägare och brukare speciellt på den privata arrendemarknaden därför att denmåste göras oberoende av om gården skall säljas eller inte. Förfarandet med intresseanmälan blir både administrativttungrott och dyrbart. Vi anser i likhet med arrendelagskommittén attlantbruksnämnden bör handlägga förköpsrätten. sammanfaller den arrenderade delen medregisterfastigheten, detta innebär att det ändå blir lantbruksnämnden som fårpröva om hembudet är förenligt med jordförvärvslagen och fastighetsbildningslagen. I såväl samhällets som denenskildes intresse ligger att nya författningsregler utformas så att de vållarminsta möjliga besvär och kostnader. I detta fall menar SJA att för sektornjordbruksarrende kan förenklingar i inledningsskedet vinnas om intresseanmälanutgår och lantbruksnämnden får till uppgift att handha bevakningen. kan se kan reglerna i övrigt t. ex. om hembudsskyldighet ocharrendenämndens uppgifter i sammanhanget behållas så gott som oförändrade. LU 1984/85:35 123 avstyrker införandet aven förköpsrätt för arrendatorer. Behovet av att återinföra en för inte längesedan avskaffad förköpsrätt är inte styrkt. En förköpsrätt skulle innebärastora nackdelar, bl. a. en ytterligare minskning av utbudet av arrendejord samtstarkt ökad byråkrati och krångel med därav följande ökade kostnader för detallmänna och för jordägare och arrendatorer. Det råder mycket delade meningarbland lantbrukare om lämpligheten av att införa en förköpsrätt förarrendatorer. Om en förköpsrätt ändå införes, måste den få en annan utformningän enligt regeringens proposition. Ilikhet med många andra organisationer och myndigheter med insikter ocherfarenheter i arrendefrågor anser , att behovet avatt införa en lagstadgad förköpsiätt för jordbruksarrendatorer inte är styrkt.Det är inte länge sedan den lagstadgade förköpsrätten avskaffades. Förhållandenapå arrendemarknaden har undergått stora förändringar.Ekonomiskt innebär detta bl. a., att arrendatorerna numera inte normalt är densvagare parten i arrendeförhållandet. Även lagstiftningen har inneburit enavsevärd förstärkning av arrendatorernas ställning i förhållande tilljordägarna. Motiven för en lagstadgad förköpsrätt är därför nu avsevärtsvagare än när förköpsrätten avskaffades. Det starka besittningsskydd somgäller för arrendatorer innebär t. ex., att arrendatorerna redan nu ipraktiken har en företrädesrätt när arrendestället avyttras. Möjligheterna fören ny ägare att själv bruka den köpta fastigheten är ju mycket osäkra. Arrendatornär ofta den ende tänkbare köparen och har därför möjligheter att förvärvaarrendestället pä förmänliga villkor. Föratt bedömningen av fråga om förköpsrätt skall ske utifrån realistiskautgångspunkter måste starkt understrykas, att existerande arrendeupplåtelser inormalfallet inte avser lämpliga brukningsenheter och normalt inteheller sammanfaller med bildade registerfastigheter. Förköpsrätten förutsätterdärför omfattande och kostnadskrävande fastighetsbildningsåtgärder och attytterligare mark tages i anspråk utöver den arrenderade. Kompliceradejordbrukspolitiska utredningar och bedömningar måste göras. Kontroversiellabeslut fattas och överklagas. Arbetsbördan och kostnaderna ökar starkt förmyndigheter och enskilda. Har samhället verkligen råd med detta? Finns detverkligen utrymme för en så omfattande expansion av olika myndighetersverksamhet? Är kostnaderna och olägenheterna verkligen värda de påstådda menovissa vinsterna av att införa en lagstadgad förköpsrätt? För godsens del innebär deomfattande omstruktureringar av fastighets- LU 1984/85:35 124 beståndetsonri följer av införandet av en förköpsrätt, att man slår sönder underlagetför fungerande arrendeförvaltningar inom godsen och att man hindrar möjlighetenatt bibehålla och bygga upp stora rationella jordbruk genom att ta in f. d.arrendegårdar under eget bruk. En ny köpare till ett gods med arrendegårdarberövas underlaget för att fortsätta och utveckla jord- och skogsbruket undereget bruk. Detta får allvarliga konsekvenser för den anställda arbetskrafteninom jord- och skogsbruk m. m. Anställda måste avskedas och nyaarbetstillfällen går förlorade. Attdet från vissa håll finnes ett intresse att arrendatorerna lagstiftningsvägenges en privilegierad ställning vid försäljning av jordbruksfastigheter innebärinte, att detta skulle vara ett beaktansvärt samhällsintresse. Det ärvisserligen i de fiesta fall naturligt, att arrendatorn erbjudes att förvärvaarrendestället om det skall säljas. Men att tvinga en säljare att sälja till enav lagstiftaren utpekad person, är något helt annat och för näringslivet ochsvenska förhållanden i övrigt främmande. Det strider mot grundläggandeprinciper för äganderätten och avtalsfriheten. Detta är så mycket allvarligaresom ägarens rätt att bestämma över egendomen och dess användning redan förut ärstarkt begränsad genom allehanda lagstiftning, t. ex. jord-hävdslag,skogsvårdslag, jordförvärvslag och arrendelagstiftning m. m. Äganderätten är intenågot självändamål utan en institution av största betydelse i samhället. Syftetär att säkerställa en långsiktig och rationell hushållning med den fastaegendomen. Äganderätten kan inte utan allvarliga konsekvenser uttunnas hurmycket som helst. Om ägarna själva inte ens får bestämma över vem som skall fåköpa deras egendom om den skall säljas, blir incitamenten till långsiktig värdoch hushållning starkt försvagade. I alldeles särskilt hög grad gäller dettaför godsen, där ju så mycket av verksamheten förutom lönsamhet i driften syftartill en kostnadskrävande vård av arvet av kultur och natur. Detta förutsätter,att ägaren kan bestämma över egendomens framtida ägareförhållanden. Denföreslagna förköpsrätten kommer att skapa konflikter och motsättningar mellanarrendatorer och jordägare. Detta är till nackdel inte bara för existerandearrendeförhållanden utan minst lika viktigt, till stort men för den framtidautvecklingen, bl. a. genom en minskad benägenhet att arrendera ut och genomdiverse transaktioner för att kringgå lagstiftningen. En sådan utveckling ärinte i någons intresse. Allra minst i samhällets och konsumenternas men inteheller de framtida arrendatorernas. Ävenmellan arrendatorerna inbördes kan förutses konflikter och irritation. Vilkenarrendator skall få rätt att köpa före andra arrendatorer när arrendejordbehöver tagas i anspråk för att bilda nya fastigheter i samband med förköp? Detkan inte heller vara rimligt, att man genom godsens splittring rycker undanunderlaget för bevarandet av viktiga kultur- och naturvärden. Detöverensstämmer ej med samhällets målsättningar inom kulturminnes- ochnaturvården. LU 1984/85:35 125 Om en förköpsrätt ändå införes, bör den utformasefter, modell av den kommunala förköpsrätten, dvs att arrendatorn ges möjlighetatt inträda i köparens ställe i ett redan träffat köpeavtal. Komplikationer kaninträffa även med ett sådant system, t. ex. om identitet inte föreligger mellanarrendestället och den försålda egendomen och där fiera arrendatorer finnes.Det är emellertid vida lämpligare och rimligare, att det överlåtes åt denintresserade köparen att själv lösa dessa problem eventuellt i samarbete medlantbruksnämnden. Om t. ex. arrendatorn inte vill behålla hela den förvärvadeegendomen, kan han med lantbruksnämnden, eventuella övriga intresseradearrendatorer eller andra intressenter överenskomma om vidareförsäljning av dedelar av egendomen som han inte själv önskar förvärva. Behovet av omfattandeoch kostnadskrävande arbete för lantbruksnämnder och andra myndigheterbegränsas genom att det åvilar den intresserade köparen att samordna deintressen som behövs för att uppfylla de villkor som jordägaren redan haröverenskommit med en annan köpare. Detbör inte komma i fråga att införa en förköpsrätt vid överlåtelser av andelar avfastigheter. En förköpsrätt vid försäljning av andelar av fastigheter medförstötande konsekvenser, t. ex. genom att arrendatorn får en förköpsrätt tillhela fastigheten i fall där förköpsrätten aktualiserats av att endast endelägare vill sälja sin andel till annan delägare, t. ex. ett syskon. Frikretsenmåste vidgas till att omfatta bl. a. föräldrar, syskon, syskonbarn ellerdessas avkomlingar eller make och försäljningar till eller från någon avjordägaren eller frikretsen ägd juridisk person. Inteheller beträffande bostadsarrenden finnes anledning att införa en lagstadgadförköpsrätt. Att upplåta bostadsarrenden inom jordbruksfastigheter kan i vissafall vara lämpligt men det är oftast olämpligt att äganderätten tillbostadstomten skiljes från äganderätten till jordbruksfastigheten. Att bildaenklaver av främmande bostadsfastigheter inne i en jordbruksegendom medförkomplikationer av mänga olika slag. Förfarandet vid förköp av bostadsarrenden,bl. a. fastighetsbildning, blir mycket komplicerat. Förköpsrättenbör ej gälla retroaktivt. Det strider mot svensk rättstradition ochrättsmedvetande, att det allmänna retroaktivt ingriper med tvingande bestämmelseri frivilliga avtal mellan näringsidkare. LU 1984/85:35 126 avstyrker införandet av en forköpsrätt för arrendatorer.Behovet av att återinföra en för inte länge sedan avskaffad förköpsrätt är intestyrkt. En förköpsrätt skulle innebära stora nackdelar, bl. a. en ytterligareminskning av utbudet av arrendejord samt starkt ökad byråkrati och krångel meddärav följande ökade kostnader för det allmänna och för jordägare ocharrendatorer. Det råder mycket delade meningar bland lantbrukare omlämpligheten av att införa en förköpsrätt för arrendatorer. Om en förköpsrättändå införes, måste den få en annan utformning än enligt regeringensproposition. Ilikhet med många andra organisationer och myndigheter med insikter ocherfarenheter i arrendefrågor anser Fideikommissariernas ,att behovet av att införa en lagstadgad förköpsrätt för jordbruksarrendatorerinte är styrkt. Det är inte länge sedan den lagstadgade förköpsrättenavskaffades. Förhållandenapå arrendemarknaden har undergått stora förändringar. Ekonomisktinnebär detta bl. a., att arrendatorerna numera inte normalt är den svagareparten i arrendeförhållandet. Även lagstiftningen har inneburit en avsevärdförstärkning av ärrendatorernas ställning i förhållande till jordägarna.Motiven för en lagstadgad förköpsrätt är därför nu avsevärt svagare än närförköpsrätten avskaffades. Det starka besittningsskydd som gäller förarrendatorer innebär t. ex., att arrendatorerna redan nu i praktiken har enföreträdesrätt när arrendestället avyttras. Möjligheterna för en ny ägare attsjälv bruka den köpta fastigheten är ju mycket osäkra. Arrendatorn är ofta denende tänkbare köparen och har därför möjligheter att förvärva arrendestället påförmånliga villkor. Föratt bedömningen av fråga om förköpsrätt skall ske utifrån realistiskautgångspunkter måste starkt understyrkas, att existerande arrendeupplåtelser inormalfallet inte avser lämpliga brukningsenheter och normalt inteheller sammanfaller med bildade registerfastigheter. Förköpsrätten förutsätterdärför omfattande och kostnadskrävande fastighetsbildningsåtgärder och attytterligare mark tages i anspråk utöver den arrenderade. Kompliceradejordbrukspolitiska utredningar och bedömningar måste göras. Kontroversiellabeslut fattas och överklagas. Arbetsbördan och kostnaderna ökar starkt förmyndigheter och enskilda. Har samhället verkligen råd med detta? Finns detverkligen utrymme för en så omfattande expansion av olika myndighetersverksamhet? Är kostnaderna och olägenheterna verkligen värda de påstådda menovissa vinsterna av att införa en lagstadgad förköpsrätt? LU 1984/85:35 127 För godsens del innebär de omfattandeomstruktureringar av fastighetsbeståndet som följer av införandet av enförköpsrätt, att man slår sönder underlaget för fungerande arrendeförvaltningarinom godsen och att man hindrar möjligheten att bibehålla och bygga upp storarationella jordbruk genom att ta in f. d. arrendegårdar under eget bruk. En nyköpare till ett gods med arrendegårdar berövas underlaget för att fortsätta ochutveckla jord- och skogsbruket under eget bruk. Detta får allvarligakonsekvenser för den anställda arbetskraften inom jord- och skogsbruk m. m.Anställda måste avskedas och nya arbetstillfällen går förlorade.. Attdet från vissa håll finnes ett intresse att arrendatorerna lagstiftningsvägenges en privilegierad ställning vid försäljning av jordbruksfastigheter innebärinte, att detta också skulle vara ett beaktansvärt samhällsintresse. Det ärvisseriigen i de flesta fall naturligt, att arrendatorn erbjudes att förvärvaarrendestället om det skall säljas. Men att tvinga en säljare att sälja till enav lagstiftaren utpekad person, är något helt annat och för näringslivet ochsvenska förhållanden i övrigt främmande. Det strider mot grundläggandeprinciper för äganderätten och avtalsfriheten. Detta är så mycket allvarligaresom ägarens rätt att bestämma över egendomen och dess användning redan förut ärstarkt begränsad genom allehanda lagstiftning, t. ex. jordhävdslag,skogsvårdslag, jordförvärvslag och arrendelagstiftning m. m. Äganderätten ärinte något självändamål utan en institution av största betydelse i samhället.Syftet är att säkerställa en långsiktig och rationell hushållning med den fastaegendomen. Äganderätten kan inte utan allvarliga konsekvenser uttunnas hurmycket som helst. Om ägarna själva inte ens får bestämma över vem som skall fåköpa deras egendom om den skall säljas, blir incitamenten till långsiktig vårdoch hushållning starkt försvagade. I alldeles särskilt hög grad gäller dettaför godsen, där ju så mycket av verksamheten förutom lönsamhet i driften syftartill en kostnadskrävande vård av arvet av kultur och natur. Detta förutsätter,att ägaren kan bestämma över egendomens framtida ägareförhållanden. Denföreslagna förköpsrätten kommer att skapa konflikter och motsättningar mellanarrendatorer och jordägare. Detta är till nackdel inte bara för existerandearrendeförhållanden utan minst lika viktigt, till stort men för den framtidautvecklingen, bl. a. genom en minskad benägenhet att arrendera ut och genomdiverse transaktioner för att kringgå lagstiftningen. En sådan utveckling ärinte i någons intresse. Allra minst i samhällets och konsumenternas men inteheller de framtida arrendatorernas. Ävenmellan arrendatorerna inbördes kan förutses konfiikter och irritation. Vilkenarrendator skall få rätt att köpa före andra arrendatorer när arrendejordbehöver tagas i anspråk för att bilda nya fastigheter i samband med förköp? Detkan inte heller vara rimligt, att man genom godsens splittring rycker undanunderlaget för bevarandet av viktiga kultur- och naturvärden. LU1984/85:35 128 överensstämmer ej med samhällets målsättningar inomkulturminnes- och naturvården. Om en förköpsrätt ändå införes, bör den utformas eftermodell av den kommunala förköpsrättten, dvs att arrendatorn ges möjlighet attinträda i köparens ställe i ett redan träffat köpeavtal. Komplikationer kaninträffa även med ett sådant system, t: ex. om identitet inte föreligger mellanarrendestället och den försålda egendomen och där flera arrendatorer finnes.Det är emellertid vida lämpligare och rimligare, att det överlåtes åt denintresserade köparen att själv lösa dessa problem eventuellt i samarbete medlantbruksnämnden. Om t. ex. arrendatorn inte vill behålla hela den förvärvadeegendomen, kan han med lantbruksnämnden, eventuella övriga intresseradearrendatorer eller andra intressenter överenskomma om vidareförsäljning av dedelar av egendomen som han inte själv önskar förvärva. Behovet av omfattandeoch kostnadskrävande arbete för lantbruksnämnder och andra myndigheterbegränsas genom att det åvilar den intresserade köparen att samordna deintressen som behövs för att uppfylla de villkor som jordägaren redan haröverenskommit med en annan köpare. Det bör inte komma i fråga att införa en förköpsrätt vidöverlåtelser av andelar av fastigheter. En förköpsrätt vid försäljning avandelar av fastigheter medför stötande konsekvenser, t. ex. genom attarrendatorn får en förköpsrätt till hela fastigheten i fall där förköpsrättenaktualiserats av att endast en delägare vill sälja sin andel till annandelägare, t. ex. ett syskon. Frikretsen måste vidgas till att omfatta bl. a. föräldrar,syskon, syskonbarn eller dessas avkomlingar eller make och försäljningar tilleller från någon av jordägaren eller frikretsen ägd juridisk person.Förköpsrätt kan således inte komma i fråga vid överlåtelse till aktiebolagenligt lagen om avveckling av fideikommiss. Inte heller beträffande bostadsarrenden finnes anledningatt införa en lagstadgad förköpsrätt. Att upplåta bostadsarrenden inomjordbruksfastigheter kan i vissa fall vara lämpligt men det är oftastolämpligt att äganderätten till bostadstomten skiljes från äganderätten tilljordbruksfastigheten. Att bilda enklaver av främmande bostadsfastigheter innei en jordbruksegendom medför komplikationer av många olika slag. Förfarandetvid förköp av bostadsarrenden, bl. a. fastighetsbildning, blir mycketkomplicerat. Till fideikommissegendomarna är oftast knutna viktigakultur- och naturvärden. Införandet av en förköpsrätt som splittrar dessagodskomplex undanrycker det nödvändiga underlaget för bevarandet av detta i höggrad skyddsvärda arv av kultur och natur. Detta är mycket olämpligt. Detstrider mot samhällets målsättning inom kultur- och naturminnesvärden. Det kaninte heller förenas med den i lagen om avveckling av fideikommiss klartuttalade strävan att förhindra en uppsplittring av de större fideikommissegendomarnai samband med fideikommissens avveckling. LU 1984/85:35 129 Förköpsrätten bör ej gälla retroaktivt. Det stridermot svensk rättstradition och rättsmedvetande, att det allmänna retroaktivtingriper med tvingande bestämmelser i frivilliga avtal mellan näringsidkare. 9 1984/85. LU1984/85:35 130 Lagrådsremiss med förslag till ändring i det i proposition1983/84: 136 framlagda förslaget till lag om arrendatorers rätt att förvärvaarrendestället beslöt (LU1983/84:35) om ändringar i arrendelagstiftningen, främst jordabalkens regleromjordbruksarrende. Till grund för de nya reglerna, som trädde i kraft den 1januari 1985, låg förslag i proposition 1983/84:136. Vid behandlingen avlagstiftningsärendet beslöt utskottet att ett i propositionen framlagt förslagtill lag om arrendatorers rätt att förvärva arrendestället jämte demotionsyrkanden som väckts med anledning av detta förslag skulleremissbehandlas. I avvaktan på remissvaren bordlades ärendet i denna del. 1 lagrådsremissen behandlar utskottet nu det bordlagdaärendet jämte en under den allmänna motionstiden väckt motion. Propositionens förslag innebär att en arrendator får enprincipiell rätt att före andra förvärva arrendestället, om arrendeavtaletgäller ett s. k. gårdsarrende, dvs. ett jordbruksarrende som omfattar bostad åtarrendatorn, eller ett bostadsarrende. Utskottet tillstyrker att en sådanföreträdesrätt införs. Den föreslagna lagen är utformad efter mönster av lagen omrätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt och bygger sålundapå ett system med intresseanmälan från arrendatorns sida. Jordägaren får, omsådan anmälan har gjorts, inte sälja arrendestället utan att först genom etthembud ha erbjudit arrendatorn att förvärva det. Om arrendatorn vill förvärvaarrendestället måste han anta hembudet. Utskottet godtar iprincip den föreslagna lagstiftningsmetoden. Utskottet föreslår vissa ändringar i propositionenslagförslag. Sålunda skall arrendatorns intresseanmälan gäWa i ställetför, som föreslagits i propositionen, .