bet · G801LU35 · 1984-12-31 00:00:00 — Syftet med bestämmelsen i 5 § andra stycket om att ett hembud fåravse också annan fast egendom än arrendestället är att göra det möjligt förjordägaren att redan i det ur- LU1984/85:35 148 sprungliga hembudet erbjuda arrendatorn även annan fastegendom än arrendestället. Flera remissinstanser tar upp frågor som rör detförhållandet att arrendestället inte sammanfaller med registerfastighet ochdärför måste kompletteras för att erforderlig fastighetsbildning skall kommatill stånd. i anser således att man i propositionenalltför lättvindigt har bortsett från de problem som uppstår för såväljordägare som gårdsarrendatorer när det gäller frågan om avstyckning.Svårigheterna blir enligt arrendenämnden än mer påtagliga när det gällerbostadsarrenden. Sådana arrenden omfattar mycket sällan en registerfastighet,anför arrendenämnden. och menar att fastighetsbildningsåtgärderna kommer att bliomfattande och kostnadskrävande. Enligt dessa organisationer blir resultatetatt man slår sönder fungerande arrendeförvaltningar och att man skaparkonfiikter mellan arrendatorer och jordägare och mellan arrendatorernainbördes. Vidare blir förfarandet vid förvärv av bostadsarrendeställen mycketkomplicerat. Om förslaget i propositionen skall läggas till grund förlagstiftning bör enligt de frågor som rörfastighetsbildning med anledning av företrädesrätten först ytterligarepenetreras. Enligt lantmäteriverket kommer det oftast att bli fråga omfastighetsbildning eftersom det i det helt övervägande antalet fall tordeförhålla sig så att arrendestället inte sammanfaller med registerfastighet. När det gåWer jordbruksarrende framhåller lantmäteriverketatt det är vanligt att jordbruket arrenderas ut medan fastighetsägaren behållerskogen. Fastighetsbildningslagstiftningen är enligt lantmäteriverket allmäntsett restriktiv mot att man delar upp en lantbruksfastighet så att jord ochskog skiljs åt. En delning kan därför oftast inte komma till stånd, och detblir i realiteten en fråga om möjlighet att förvärva hela fastigheten. Lantmäteriverketanser att det är en brist att denna innebörd inte kommer till uttryck ilagtexten. , arrendenämnden i och lantbruksstyrelsen framförliknande synpunkter och vill också ha förtydliganden för bedömningen av fråganom hur mycket mer än arrendestället som jordägaren skall vara skyldig atterbjuda. Lantbruksstyrelsen tillägger att även om fastighetsbildning kommertill stånd, föreligger en uppenbar risk för att det bildas olämpligarestfastigheter. Också jordbruksarrendatorers förbund pekar på att denarrenderade delen sällan sammanfaller med registerfastighet. Det innebär enligtförbundet att det likväl blir lantbruksnämnden som får pröva om hembudet ärförenligt med jordförvärvslagen och fastighetsbildningslagen. Enligt kan fördelar uppnås om hembudet godkänns av lantbruksnämndeninnan det översänds till arrendatorn. LRF anför att ett jordbruksarrendeställeofta behöver kompletteras och att en företrädesrätt enligt propositionen kaninnebära att det tar innan ett slutgiltigt hembud kan överlämnas tillarrendatorn. Långdragna procedurfrågor kan enligt LRF medföra att LU1984/85:35 149 jordägaren gör rättsförluster trots attgrundförutsättningarna för en företrädesrätt måste vara att jordägarensekonomiska situation inte rubbas på grund av en sådan rätt. LRF pekar också påatt särskilda komplikationer kan uppstå i de fall försäljning skall ske av ettstörre markkomplex med flera arrendatorer och där kanske även viss del brukasav ägaren själv. Ett köp med flera arrendatorer inblandade bör, anser LRF,kunna tillgå så att dessa gemensamt träder i köparens ställe. Vidförvärvsprövningen skall det sedan åligga lantbruksnämnden att som villkor förförvärvstillstånd föreskriva hur fastigheten skall delas mellan berörda arrendatorer.Om endast någon eller några arrendatorer vill utnyttja företrädesrätten kanenligt LRF svårigheter uppstå för jordägaren att genomföra försäljningen. Ivissa sådana situationer måste det därför vara obilligt mot jordägaren om företrädesrättenfick utnyttjas. Förslaget i den del det avser bostadsarrende föranlederinte någon erinran från lantmäteriverkets sida. i anföratt försäljning av bostadsarrendetomter som inte utgör egna fastigheter iregel kan ske utan de svårigheter som följer vid försäljning avjordbruksarrendeställen där arrendestället inte sammanfaller med jordägarensfastighet. i och är av annanuppfattning och pekar i sina remissyttranden på att problem kan uppkomma dåett större antal bostadsarrenden har upplåtits på en fastighet. Enligt arrendenämndentorde särskilda svårigheter kunna uppkomma med hänsyn till att kanske baranågra arrendatorer önskar förvärva sina arrendeställen. Domareförbundetframhåller att om fiera arrendatorer kan hävda rätt att förvärva arrendeställetuppstår betydande olägenheter när man skall bedöma företrädesrätten dememellan. Liknande synpunkter framförs av . Utskottet vill för sin del understryka attöverlåtelseförbudet i 5 § endast avser arrendestället. Egendom som inte tillnågon del omfattas av en intresseanmälan får jordägaren således fritt överlåta.Det bör vidare framhållas att hembud behöver ske endast till den arrendatorsom har gjort intresseanmälan. Har detta arrendeförhållande upphört behövs intenågot hembud. Inte heller behövs hembud, om arrendet har överlåtits och den nyearrendatorn inte har gjort intresseanmälan. En försäljning av egendom som helt eller delvis omfattararrendestället kommer, som tidigare berörts, oftast att aktualiserafastighetsbildningsåtgärder, eftersom ett arrendeställe sällan torde omfattaen registerfastighet. Om egendomen är taxerad som jordbruksfastighet och detinte är fråga om fastighetsbildning för annat ändamål än jordbruk, skall ettförvärv dessutom prövas av lantbruksnämnden enligt jordförvärvslagen.Förvärvet blir således föremål för jordbruks- och skogsbrukspolitiskaöverväganden. Som utskottet framhållit i det föregående medför reglerna ijordförvärvslagen att rätten för en jordägare att fritt överlåta sinjordbruksfastighet är starkt begränsad. prövning kan sålundai en del fall LU1984/85:35 150 leda till att en överlåtelse inte kan ske till någon annanän en arrendator på fastigheten. I ancjra fall kan en prövning medföra attarrendestället inte får förvärvas av arrendatorn, trots att en i och för siglämplig jordbruksfastighet kan bildas. kan nämligen finna attarrendestället av jordbruksrationaliseringsskäl bör överföras till engrannfastig-het. Mot bakgrund av det anförda ter det sig vidjordbruksarrende naturligt att jordägaren tar upp förhandlingar med arrendatorninför en förestående försäljning som berör arrendestället och att de diskuterarförvärvsfrågan med lantbruksnämnden. Man har enligt utskottets uppfattninganledning att räkna med att jordägaren och arrendatorn därefter i övervägandeantalet fall på frivillig väg kommer överens om köpet och vad det skall omfatta.Först om frivilliga lösningar inte kan nås, aktualiseras frågorna om ett hembudoch vad detta skall omfatta. Enligt utskottets mening skulle företrädesrätten förgårdsarrendatorer till stor del bli utan innehåll om hembudsskyldighetenupphörde så snart det visade sig att arrendestället inte kan bilda en egenregisterfastighet. Utskottet biträder därför propositionens förslag om attjordägaren inte bör befrias från sin hembudsskyldighet om det är skäligt atthan erbjuder arrendatorn att förvärva ytterligare mark så attfastighetsbildning kan ske. Att i lagen ange hur mycket mark jordägaren börvara skyldig att tillskjuta låter sig enligt utskottets mening inte göra. Medhänsyn till de skiftande förhållandena måste frågan om hur mycket mark somskall avstås avgöras frän fall till fall. Som departementschefen framhåller bördet dock härvid inte komma i fråga att jordägaren skall skjuta till mark fränen registerfastighet som inte berörs av arrenderätten. I de fall arrendet inteomfattar en hel registerfastighet kan det däremot bli aktuellt att han måsteavstå hela fastigheten. Detta gäller särskilt när arrendet inte omfattar denskogsmark som ingår i fastigheten. Som lantmäteriverket påpekat är nämligenfastighetsbildningslagstiftningen restriktiv när det gäller en uppdelning aven jordbruksfastighet så att jord och skog skiljs åt. Frågan om hembudsskyldighetskall behöva föreligga i fråga om en hel registerfastighet, trots attgårdsarrendet endast avser fastighetens jordbruksmark, får i enlighet med vad departementschefenanfört, bedömas med utgångspunkt i om registerfastigheten är en enhet somutgör ett utvecklat eller utvecklingsbart lantbruksföretag. Utskottet villstryka under att avgörande för frågan om hur mycket mark som måste skjutas tillär vad som kan anses acceptabelt från fastighetsbildningssynpunkt. Somframhålls i propositionen är jordägaren inte skyldig att se till attarrendatorn får förvärva en optimal brukningsenhet. Med anledning av vad lantbruksstyrelsen anfört om riskenför att det skall bildas olämpliga restfastigheter erinrar utskottet om att enfastighetsbildning måste ske så att varje fastighet som nybildas ellerombildas blir varaktigt lämpad för sitt ändamål. Enligt utskottets mening bördärför en LU1984/85:35 151 fastighetsbildning till följd av arrendatorns förvärv avarrendestället endast undantagsvis behöva leda till att en mindre lämpligrestfastighet uppstår. Om det vid en fastighetsbildningsförrättning visar sigatt det som återstår av en jordbruksfastighet, sedan arrendestället avskilts,inte kan utgöra en självständig fastighet eller tillföras någon annanfastighet, får en avstyckning inte ske. I sådana fall får arrendenämnden prövaom jordägaren skall erbjuda även resten av fastigheten till arrendatorn ellerom någon hembudsskyldighet inte längre skall föreligga. Sammanfattningsvis anser utskottet således att det fårankomma på arrendenämnden att från fall till fall bedöma hur mycket mark sombehöver tillskjutas till arrendestället. Som framhålls i propositionen kommerprövningen i praktiken i stor utsträckning att avgöras av jordbruks- ochskogsbrukspolitiska synpunkter, varvid lantbruksnämndens yttrande kommer att fåsärskild betydelse. Enligt utskottets mening torde de i propositionenföreslagna hembudsreglerna kunna fungera utan större svårigheter vidjordbruksarrende, eftersom det ofta bara finns en arrendator på fastigheten.De tillämpningsproblem som kan uppkomma bör kunna bemästras. Vidbostadsarrende däremot är bilden en annan, vilket bl. a. beror på att det intetorde vara ovanligt med fiera bostadsarrendatorer på samma fastighet. Som någraremissinstanser har påpekat, kan t. ex. svårlösta intressekonflikter uppstå närfiera arrendatorer gör gällande företrädesrätt inför en försäljning av enfastighet eller ett område av en fastighet. Enligt utskottets mening framstårdet som angeläget att reglerna om hembudsförfarandet vid bostadsarrendeförenklas, utan att syftet med förslaget därmed äventyras. Utskottet föreslårdärför att följande bör gälla för hembud vid bostadsarrenden. Till skillnad från vad som skall gälla vidjordbruksarrende bör vid bostadsarrende den principiella utgångspunkten varaatt arrendatorns företrädesrätt skall omfatta den mark som jordägaren avser attsälja. Detta innebär till en början att arrendatorn får företrädesrätt då hanarrenderar en hel registerfastighet som skall säljas. Vidare får arrendatornföreträdesrätt om jordägaren vill sälja ett område av sin fastighet ocharrendet omfattar hela detta område. Om företrädesrätten i sistnämnda fallskulle gälla enbart då identitet föreligger mellan arrendestället och detområde som skall säljas skulle företrädesrätten emellertid bli illusorisk.Jordägaren skulle nämligen genom att sälja ett något större område änarrendestället kunna förhindra att företrädesrätt uppkommer. Enligt utskottetsmening bör arrendatorn ha företrädesrätt också i sådana fall då området somjordägaren avser att sälja till huvudsaklig del omfattas av arrendestället. Medhuvudsaklig del bör förstås att arrendestället skall utgöra mer än hälften avden fasta egendom som skall säljas. Finns det flera arrendatorer medarrendeställen pä den mark som skall säljas och har de gjort intresseanmälanleder utskottets förslag till att jordägaren blir hembudsskyldig enbartgentemot den arrendator vars arrendeställe omfattar mer än hälften LU 1984/85:35 152 avden egendom som försäljningen avser. Om det inte finns någon arrendator som harett arrendeställe som omfattar mer än hälften av den egendom som skallöverlåtas, får överlåtelsen ske utan hembud. Med den nu förordade utformningenav företrädesrätten minskar man enligt utskottets mening riskerna för attsvårlösta intressekonfiikter uppkommer och att hembudsförfarandet sätts i gångi fall dä det knappast framstår som realistiskt med ett förvärv. Man undvikervidare de problem som kan uppstå när arrendestället endast utgör en obetydligdel av en stor fastighet eller ett fastighetskomplex. Fråganom ett hembud behövs eller ej bör enligt utskottets mening kunna prövas avinskrivningsmyndigheten. 1 fastighetsböckerna finns, när det gäller flertaletfastigheter, arealen angiven och av det arrendeavtal som skall ges in i sambandmed intresseanmälan torde framgå arrendeställets areal. Enligt propositionensförslag skall inskrivningsmyndigheten pröva om en försäljning berör ettarrendeställe eller ej. Det bör inte medföra några större svårigheter förinskrivningsmyndigheten att, vid en försäljning som rör ett bostadsarrende,göra en jämförelse mellan arealen på det som skall försäljas ocharrendeställets areal. Om försäljningen omfattar en hel registerfastighet menuppgift saknas i fastighetsboken om fastighetens areal torde erforderlig arealuppgiftkunna inhämtas från fastighetsregistret. I sådana fall där försäljningenomfattar en del av registerfastighet bör erforderliga arealuppgifter framgå avfastighetsbildningshandlingarna eller av handlingarna i lagfartsärendet. vid sin arealjämförelse finner att arrendestället utgörhälften eller mindre än hälften av den areal som skall säljas, behövs såledesinte något hembud. Med hänsyn till att prövningen bör ligga hosinskrivningsmyndigheten bör det nu förordade undantaget frånhembudsskyldigheten tas in i 5 § som ett nytt sista stycke. Somtidigare nämnts finns i 5 § andra stycket en bestämmelse om att ett hembud fåravse även annan fast egendom än arrendestället, om inte arrendatorn bestriderdetta. Utgångspunkten för utskottets förslag rörande bostadsarrende är, somframgår ovan, att arrendatorns företrädesrätt avser den fasta egendom somjordägaren vill sälja. Det innebär att en arrendator som uppfyllerförutsättningarna för hembud, dvs. har ett arrendeställe som utgör mer änhälften av den egendom som skall säljas, också får godta att hembudet avser merän arrendestället. Det bör således inte vara möjligt för arrendatorn attbestrida att hembudet får omfatta annat än arrendestället. Ett undantag meddenna innebörd bör tas in i 5 § andra stycket. Närdet gäller frågan om jordägaren enligt 6 eller 7 § skall vara skyldig att vidbostadsarrende skjuta till mark utöver den som omfattas av hembudet villutskottet framhålla följande. För en jordägare som avser att sälja ett områdeav sin registerfastighet är det självfallet av stor betydelse attfastighetsbildningsåtgärder kan komma till stånd. Annars blir ju en försäljningogiltig. Det kan därför på goda grunder antas att jordägaren före en LU1984/85:35 153 försäljning hos fastighetsbildningsmyndigheten hör eftervad som lämpligen kan avstyckas och att dessa uppgifter sedan läggs till grundför eventuella köpeförhandlingar. I fiertalet fall kan man därför enligtutskottets mening räkna med att jordägarens hembud till arrendatorn kommer attavse ett område som kan avstyckas. Det kan emellertid inte uteslutas att enjordägare söker kringgå företrädesreglerna och ger arrendatorn ett såorealistiskt hembud att det redan från början står klart att fastighetsbildninginte kan ske i enlighet med det. Om hembudsskyldigheten då upphörde skullejordägaren senare fritt kunna överlåta egendom som omfattar arrendestället.Enligt utskottets mening är det inte rimligt att öppna sådana möjligheter tillkringgående av lagen. Också vid bostadsarrende bör en jordägare därför kunnabli skyldig att enligt reglerna i 6 och 7 §§ skjuta till så mycket mark attfastighetsbildningsskäl inte hindrar en överlåtelse. Inte heller för dessa fallär det, anser utskottet, möjligt ge några mer preciserade riktlinjer för vadjordägaren skall vara skyldig att erbjuda. Utskottet vill i sammanhangettillägga att om tillskottet av mark blir så stort att arrendestället kommeratt omfatta hälften eller mindre än hälften av den mark som arrendatorn skallförvärva, så bortfaller hembudsskyldigheten enligt den ovan föreslagna regeln i5 §. Som tidigare nämnts skall enligt 5 § ett arrendeställe,för vilket intresseanmälan gäller, inte få överlåtas helt eller delvis utanatt arrendatorn först har getts möjlighet att förvärva arrendestället. Meduttrycket helt eller delvis skall enligt vad som framgår av propositionen avsessåväl ett visst begränsat område av arrendestället som en ideell andel avfastigheten. Vidare kan erinras om att det enligt 5 § endast är genomköp eller byte som jordägaren inte får överlåta sin fastighet utan hembud.Förvärv genom gåva, bodelning, arv eller testamente får således ske utanhembud. Detsamma gäller associationsrättsliga fång, såsom tillskott, utdelningeller fusion. I 5 § finns som tidigare berörts bestämmelser om vissaandra undantag från hembudsskyldigheten. Hembud skall sålunda inte erfordras omarrendatorn godkänner överlåtelsen. Om staten genom lantbruksstyrelsen elleren lantbruksnämnd är överlätare eller om staten genom en annan myndighet änstatens affärsdrivande verk är förvärvare krävs inte heller hembud. Detsammagäller om en kommun är förvärvare. Hembud skall vidare inte behövas omförvärvaren är gift med överlåtaren eller om förvärvaren eller, när makarförvärvar gemensamt, någon av dem är överlåtarens avkomling. En överlåtelse fårockså ske utan hembud om förvärvet sker genom inrop på exekutiv auktion elleroffentlig auktion enligt lagen (1904:48 s. 1) om samäganderätt. Frågan om någonav de angivna undantagssituationerna föreligger skall prövas avinskrivningsmyndigheten när lagfart söks för ett förvärv. 6 § innehåller bestämmelser om vissa ytterligare undantagfrån hembudsskyldigheten. I dessa fall skall frågan prövas av arrendenämndenpå begäran av jordägaren. Hembud skall enligt 6 § inte behövas om arrendet LU1984/85:35 154 inte är förenat med rätt till förlängning. Vidareerfordras inte hembud om det med hänsyn till förhållandet mellan överlåtarenoch en annan förvärvare än arrendatorn eller villkoren för elleromständigheterna vid en sådan försäljning skulle vara oskäligt att arrendatornfår utöva sin företrädesrätt. Hembud behövs inte heller om det är uppenbart attarrendatorn skulle vägras förvärvstillstånd enligt jordförvärvslagen. Som harnämnts i det föregående skall hembudsskyldighet vidare i princip inte föreliggaom det är uppenbart att erforderlig fastighetsbildning inte kan komma tillstånd. a. LRF, och Fideikommissariernas intresseorganisation tar i sinaremissyttranden upp frågan om överlåtelse av andel i fastighet. LRF anser atten överlåtelse bör få ske utan hembud om en ägare av en andel i en fastighetöverlåter andelen till en annan delägare. De båda övriga remissinstansernamenar att det bör inte komma i fråga att införa en företrädesrätt vidöverlåtelser av andelar i fastigheter. Utskottet vill framhålla att det inte så sällan förekommeratt en fastighet har fiera ägare. Av remissyttrandena framgår sålunda att detinte torde vara ovanligt att t. ex. syskon gemensamt äger en gård som de kanskeär uppvuxna på. Enligt utskottet kan det i många fall då en samäganderätt skallupplösas eller en delägare lösas ut framstå som stötande om arrendatorn skullefå rätt att förvärva arrendestället. I viss utsträckning torde jordägarnasintressen i sådana fall kunna beaktas vid en prövning enligt 6 §. Utskottetvill emellertid peka på att den principiella företrädesrätten för arrendatornvid en andelsöverlåtelse kan motverka att en inte minst från allmännautgångspunkter önskvärd upplösning av ett samäganderättsförhållande till enjordbruksfastighet sker. Utskottet vill i sammanhanget erinra om att utskottetår och 1979 (se LU 1978/79:2 och 15) mot bakgrund av de olika problemsom kan uppkomma vid dödsbo-ägande bl. a. när det gäller jordbruketsrationalisering uttalat att en begränsning av dödsbos innehav avjordbruksmark borde utredas, liksom frågan om en begränsning av sådantsamägande som uppkommer genom att dödsboet upplöses och andelar i fastighetenskiftas ut på dödsbodelägarna. Också andra skäl talar enligt utskottets meningför att man i lagen för in ett uttryckligt undantag från hembudsskyldigheten ide fall en delägare i fastigheten säljer sin andel till en annan delägare. Ensådan undantagsbestämmelse föreslogs för övrigt av arrendelagskommittén. Utskottetförordar således att andelsförsäljning till en delägare undantas. Undantaget är av den karaktären att det kan prövas avinskrivningsmyndigheten i samband med lagfartsärendet. Bestämmelsen bör därförtas in i 5 § och då lämpligen efter punkt 5. Den i propositionenföreslagna punkt 6 bör därmed betecknas med 7. Utskottet vill understryka attundantaget inte avser de fall då en andel överlåts till en utomstående. Dessafår prövas av arrendenämnden enligt 6 §. Utskottet övergår härefter tillfrågan om undantag frän hembudsskyldigheten vid släktskapsförvärv. LU1984/85:35 155 Motionärerna i motion 1983/84:2787(c) pekar på att förslaget om undantag från hembudsskyldigheten vid makes elleravkomlings förvärv har sin motsvarighet i jordförvärvslagen enligt vilkenendast make och avkomling har rätt att förvärva jordbruksfastighet utanlantbruksnämndens prövning. Enligt jordförvärvslagen kan förvärvstillstånd ivissa fall lämnas utan hinder av bestämmelserna i lagen, om särskilda skälföreligger. I motionen erinras om att vid sin behandling avförslaget till jordförvärvslag avslog motioner om att släktskapsundantagetskulle utvidgas till bl. a. syskon och syskons avkomlingar. Motionärernahänvisar till vad jordbruksutskottet (JoU 1978/79:19) uttalade i sambandhärmed, nämligen att man inte ville utesluta att mera avlägsna släktingarsförvärv i vissa fall skall kunna bli föremål för en positiv behandling. Ibetänkandet pekade jordbruksutskottet på att enligt uttalanden i propositionenbör mera avlägsna släktskap varmed närmast avsågs syskon, syskons avkomlingoch makes avkomling liksom sammanboende kunna anses som ett särskilt skäl förbifall till förvärvstillstånd även om andra skäl skulle tala emot förvärvet.Såvitt gällde förvärv bakåt i en släktkedja ansåg utskottet att det kan uppståsituationer där bl. a. starka skäl av personlig karaktär talar för en generösprövning av tillståndsärenden när det gäller överlåtelse till föräldrar. Enligt motionärernas mening bör vid behandlingen av den nu aktuellapropositionen göra ett motsvarande uttalande när det gäller syskons och derasavkomlingars rätt att få förvärva en utarrenderad fastighet. I motionenframställs ett yrkande (yrkande 2) i enlighet härmed. Motionsyrkandet får stöd i remissyttranden av Göteborgstingsrätt. De tre sistnämnda instanserna anser dock att undantagetför syskon och syskons avkomling bör föras in i lagen. ochFideikommissariernas intresseorganisation vill dessutom att frikretsen utökasytterligare till att omfatta också föräldrar samt försäljningar till ellerfrän någon av jordägaren eller frikretsen ägd juridisk person. iMalmö och pekar på att lagen ger utrymme för erforderligskälighetsprövning. Motionsyrkandet avstyrks av . Enligt utskottets mening är det rimligt att undantag görsi lagen för de som är närmast anhöriga, dvs. make och barn. I likhet meddepartementschefen och motionärerna anser utskottet att man inte bör vidgadenna krets ytterligare genom generella undantag i lagen.