bet · G801SkU17 · 1984-12-31 00:00:00 — Nettoresultatet för att förränta eget kapital harsjunkit i det enskilda beståndet men ökat i det allmännyttiga. Belåningsgradenoch den genomsnittliga räntenivån är väsentligt olika i det enskilda och detallmännyttiga beståndet. Detta framgår av tabell 2 nedan. Skuldsumma i kr/m- totalyta, skuldsumma iprocent av taxeringsvärde (belåningsgrad) samt räntekostnad i procent avskuldsumma 19791982 för enskilt ägda (E) och allmännyttigt ägda (A)fierbostadshus. Källa: SCB intäkt/koslnadsun-dersökningar. 1979 1980 1981 %/år skuldsumma 567 1008 597 1084 657 1170 702 1253 24 24 5,5 5,6 tax.värde% 96 137 102 144 88 130 94 135 skuldsumma% 7,3 5,5 8,1 5,7 8,9 5,8 8,8 6,2 Utvecklingen av skuldsummorna synes vara ungefärlika i det enskilda och del allmännyttiga beståndet under perioden 19791982.Det lånade kapitalets storiek är dock avsevärt lägre i det enskilda beståndet,vilket också visas av belåningsgraden. Denna varierar något över åren menligger i snitt på i del enskilda beståndet och på i detallmännyttiga beståndet för hela perioden. Deolika belåningsgraderna i del enskilda och del allmännyttiga beståndet gör delvanskligt att jämföra kapitalkostnaderna. I tabell I redovisas endasträntekostnaderna för lånat kapital (samt avskrivningar och tom-rätlsavgäld).Räntekostnaderna för det egna kapitalel "glöms" därvid bort. SkU 1984/85:17 Jämförelser pä detta sätt blir i grunden felaktiga, vilketinses om man antar alt man finansierar en fastighet helt med eget kapital.Räntekostnaderna skulle därvid framstå som varande noll i tabell I, vilketnaturligtvis är felaktigt. Del egna kapitalet har också en, kalkylmässig ellerresultatmässig, räntekostnad som varierar med avseende pä ägarensförräntningskrav eller alternativ på storieken av nettot efter att allaproduktionsfaktorer utom eget kapital fått ersättning. (En översiktlig bild avhur direktavkastningen på eget kapital ser ut i enskilt ägda fasligheter ges ibilaga 2 samt i fastighetsägareförbundels skrivelse av . Dessatvä redovisningar baseras på samma källmaterial (et al., 1983). )Rätteligen borde jämförelser av räntekostnaderna i olika fastighetsbeståndavse samma belåningsgrader i bestånden. Räntekostnaden i procent av skuldsumman ger ett mätt päden genomsnittliga låneräntan för de lån som finns i resp. fastighetsbestånd.Till följd av all de allmännyttiga företagens bestånd i huvudsak kan antas hastatliga län med räntesubventioner ligger den genomsnittliga läneräntanavsevärt lägre än för det enskilda beståndet. I bilaga 2 refereras vissa forskningsresultat som i stortvisar att den genomsnittliga låneräntan i det enskilda beståndet tenderar allfölja diskontot. Figuren nedan visar bland annat diskontots ulveckling . Utvecklingen av diskontot i Sverigeoch utomlands samt rikshankens straffränta . Källa: SCBKrediimarknadsslalistik. |Blk«banl<«ni itroHronto] SkU1984/85:17 57 Räntesatserna på botlenlån, topplånsamt bostadslåneräntan brukar visa relativt god följsamhet med diskontotsvariationer sett över . Om räntebidrag utgår på bostadslån ochbollenlän finns givelvis ingen sådan följsamhet vad avser neltoräntorna efterräntebidrag. Det höga ränteläget 82 avspeglar sig också ihöjda genomsnittliga låneräntor i det enskilda beståndet, se tabell 2. Ett exempel visar effekterna av en diskonlohöjning somleder lill en motsvarande räntehöjning. Vi antar att lånesumman är /m-.Denna nivå synes vara relativt vanlig i enskilda nyare eller nyköptafastigheter, se vidare el al. En räntehöjning med enprocentenhet leder då till en kostnadsökning pä /m-. En höjning med fyraprocentenheter skulle leda lill en ökning på /m-. Sädana kraftigaförändringar ägde rum /81. På motsvarande sätt har diskontosänkningarnaunder 1982/83 troligen lett till vissa kostnadssänkningar. Om vi beaktarskalleeffekter kan "genomslaget" fr. o. m. 1985 antas uppgå tillcirka av ränteändringen. Dessa beräkningar kan jämföras med tabellens. 8 i prop. 1984/85. Diskontoförändringar kan således leda till motsvaranderäntekoslnadsförändringar i det enskilda beståndet. Räntans bundenhet förboltenlån gör att effekterna kan fördröjas i tiden eller alternativt ligga kvaren längre lid. I bilaga I redovisas räntekostnaderna för lånat kapital m.m. för enskilt ägda bostadshyreshus fördelade på treåldersklasser; byggda , saml efter 1961. Räntekostnaderna för länat kapital har i genomsnitt ökatmed per är för del äldsta beståndet, förälderklas-sen och med per är för delyngsta beståndet. För de allmännyttiga bostadsföretagen har en jämförelsegjorts för perioden 82, med uppdelning på förelag med yngre bestånd (ihuvudsak uppfört efter 1960) och äldre bestånd (övriga företag). Denna visaratt räntekostnaderna för lånat kapital ökat med i såväldel äldre som det yngre beståndet. Räntekoslnadsnivän för det yngsta enskilt ägda beståndetligger avsevärt högre än de äldre åldersklasserna. Skillnaderna är mindre idel allmännyttiga beståndet. Anledningen till de höga nivåerna i det yngstaenskilda beståndet är främst all skuldsummorna oftast är mer än dubbelt så högai beståndet som byggts . Detta trots större förekomst avräntesubventioner, vilket kan avläsas i att den genomsnittliga låneräntan i delyngsta enskilda beståndet ligger 2 under de äldreåldersklasserna. Belåningsgraden mätt som skuldsumma/taxeringsvärde liggernågot för de yngsta fastigheterna medan den för de äldreligger runt 80 , se vidare bilaga 1. Likartade resultat redovisas ibilaga 2. Andelen hyresfastigheter med statliga lån medräntesubventioner är avsevärt lägre i del enskilt ägda beståndet än i detallmännyttiga. SkU 1984/85:17 emellertidsvårt all fä exakta uppgifter härvidlag. Vi gör därför en uppskattning påbasis av tillgängligt material. För det första kan vi på goda grunder anta altförekomsten av räntesubventioner huvudsakligen är kopplad till bostadsbeståndetsom uppförts efter ca 1965. Det allmännyttiga beståndet har i huvudsak ensådan åldersfördelning. Del enskilda beståndet av bostadshyreshus är tillabsolut största delen uppfört och kan i huvudsak antas saknaräntesubventioner. Avbostadsproduktionen har mellan av de årsvisatillskotten byggts med statliga lån. De allmännyttiga förelagen har svarat förca av bostadsproduktionen och enskilda byggherrar harsvarat för . Det är sannolikt att del begränsade bostadsbeståndsom uppförts utan statliga lån i huvudsak haft enskilda byggherrar. Underiagelför dessa bedömningar redovisas i figurform i nedanstående tvä figurer hämtadefrån Bostads- och byggnadssta-tistisk årsbok 1983. Lägenheter i injlyltningsjärdiga fierbostadshusefter ägarkategori åren Dwellingsin compleled mutti-dwelling by type of ownership 19491982 [ SiHwupogitHf tinm I Utall 2. r. »\ '" r Undlting, \ ,,jf Iwmmuner. 1.1 1 1_ .1 1 1 1 j 1949 so SS 60 65 70 <ä(lB:SCB, t>osla[bbvggnad»tatittit((toialundertoKnmgl SkU 1984/85:17 Andel lägenheter med statligt lån iinflyttningsfärdiga småhus respektive fierbostadshus Percentageshare of dwellings with government loan in completed one- or two-dwellingbuildings and multi-dwelling 19491982 Siflaruppgiltaf finns i tlbelt 2.1.14 1 % (BOsnhatvrm«d statligi lin 100 L-'-,;-. I I I I I 1 I I I_ I I I I I I I I I ' I ' I ' I I I 1B4BG0 55 60 6S 70 Kiria: SCB. De enskilt ägda hyreshusen med statliga lån ochräntesubventioner drabbas i något lägre utsträckning av ökade räntekostnaderlill följd av uppräkningar av den garanterade räntan än de allmännyttigt ägda.Detta beror pä det lägre låneunderlaget i de enskilt ägda hyresfastigheternasamt all man ofta (åtminstone delvis) kan kompensera sig via underskoilsavdragför räntor. Avdragsbegränsningen till torde i viss mån motverkadessa effekter, framförallt vad gäller mindre fastighetsägare utan möjlighetall kvitta överskott i en fastighet mot underskott i en annan i sammaförvärvskälla. Statligtbelånade enskilt ägda hyresfastigheter har ofta större topplån än motsvarandeallmännyttiga. Dessa läns räntekostnader följer i huvudsak diskontot och genomdiskontohöjningar kan fördelen av lägre räntekosl-nadsökning pga. uppräkning avden granterade räntan helt eller delvis neutraliseras. Beläningsgrad,skuldsumma och räntekostnader varierar emellertid inte bara med nybyggnadsåroch förekomst av statliga län. I framförallt del enskilda beståndet skeröverlåtelser av fastigheter (3 årlig omsättning av beståndet genomköp), vilka normalt leder lill höjda skuldsummor och räntekostnader för lånatkapital. Detta framgår av bilaga 2 och 3. Omsättningenpå fastighetsmarknaden avser främst äldre enskilt ägda bosladshyreshus. Skuld-och räntekostnadsökningar till följd av överlåtelser kan förklara en del avden snabba ökningen av räntekostnaderna för lånat kapital för enskilt ägda huri den äldsta åldersklassen, se tabell 3 (bilaga I) samtkommentarerna pä s. 4. Belåningsgradenföre försäljning var för 1930-/1940-lalshus i avtaxeringsvärdet före försäljning medan den efter försäljning låg på ca 110procent. Dessa siffror avser slutet av 1970-talel, se vidare bilaga 3. SkU 1984/85:17 60 Av bilaga 2 framgår att belåningsgraden har ettstarkt samband med innehavsliden. Delta och därav följande högakapitalkostnader för länat kapital leder lill ofta till starkt negativdirektavkastning de första fem till älta åren av ett fastighetsinnehav, givetrådande marknadspriser, hyresnivåer och lånevillkor. o Ökningen av kapitalkostnaderna och speciellträntekostnaderna för länat kapital har 1982 varit snabbarei det enskilda beståndet av bostadshyreshus än i det allmännyttigt ägda.Speciellt accentuerad är ökningen i det äldre enskilda beståndet. Till stor delkan denna utveckling antas bero på diskontoförändringar som får störregenomslag i del enskilt ägda beståndet. o Skilda belåningsgrader mellan det enskilt ägdabeståndet och det allmännyttiga samt inom del enskilda beståndet gör det svårtatt direkt jämföra räntekostnader för lånat kapital. o Belåningsgraden är avsevärt högre i detallmännyttiga beståndet än i det enskilda. Inom del enskilda beståndet ärbelåningsgraden högst för de nyaste fastigheterna och för de fasligheter somnyligen gått till försäljning. o Andelen fastigheter med statliga lån ochräntesubventioner är avsevärt lägre inom del enskilda beståndet. o Beläningsgrad, skuldsummor och räntekostnader förlånat kapital varierar inte bara med nybyggnadsår och förekomst av statligalån ulan också på grund av överlåtelser av fastigheter, vilket berör främst detenskilda beståndet. Cirka 3 av beståndet överlåts genomköp. Överlåtelserna avser främst mindre, äldre, enskilt ägda fierbostadshus ochmedför vanligen höjd belåningsgrad, höjda räntekostnader samt låg eller oftastnegativ direktavkastning av ett innehav. Carlegrim,E. , M.: Hyresfastigheter i . ägare-, ålders- ochstorleksslruktur. Carlegrim : Bostadshyreshus från 1930-och 1940-ta- Bestånd och marknad.R60:1981. SkU1984/85:17 61 - , A-C:Bostadshyreshus i Slockholmskommun. Examensarbete nr 126. för fastighetsekonomi, KTH. hyresfastigheter likviditet, soliditet och lönsamhet. Prop.1984/85:18 om statlig fastighetskatt 1984/85:18 om statligfastighetsskatt. Skrivelse från tillbostadsutskottet 811106. SABO:Ekonomisk statistik 1980 och 1982. nr 22 och 24. SCB: Intäkter och kostnader ifierbostadshus 1979, 1980, 1981 och 1982. SCB: In-och utiåning pä kredilmarknaden . Serie K 1983:4. SCB:Bostads- och byggnadsslatistisk årsbok 1983. SkU 1984/85:17 5 5 a 1 o-, ,t c --a t; ilj ?u (N sD . a := So i£ g = S-i I 11.2 1 j: Q S "5 s ntäkter ostnader resultat) E " 2'> Ränlekostnadsutveckling, belåningsgrad m. m.för mindrehyreshusbestånd i enskild ägo En forskningsrapport (et al., 1983) redovisarvissa uppgifter rörande ränlekostnadsutveckling, beläningsgrad saml hurdirektavkastningen förhåller sig lill innehavstiden. Här redovisas någrafigurer ur rapporten vilka säges vara typiska för det undersökta beståndet,även om de är hämtade frän vissa orter. Undersökningsperioden omfattar åren1970-1981. Figur 7.8 Genomsnittliga låneräntan på de fyra orterna ochdiskontot 197081 Källa: et. SCNOnSMITTLlS LJlNCaÅMTA titir BI6K0MT0T - lUNMVALL M0ftKK6PIN« MCLSlMC*e«8 M -«1 i*. Figuren ovan visar utvecklingen avden genomsnittliga länteräntan 81 samt i slapelform diskontot förresp. Slutsalen som kan dras ur figuren är alt den genomsnittligalåneräntan för de lån som förekommer i det aktuella beståndet har ett starktsamband med diskontot och låneräntan har i allmänhet legat något överdiskontot. Detta gäller dock inte fastigheter med statliga bostadslån medräntebidrag, dvs. främst fastigheter frän 1965 och . De räntenivåer somredovisas i ovanslående figur är i allmänhet nägot högre än i SCB:s statistik,beroende på att fastigheter med långa innehavstider och större andel egetkapital ingår i större utsträckning i SCB:s statistik. SkU 1984/85:17 64 Figur 5.lö Ränlekoslnadsutvecklingen 197081 i löpandepenningvärde förfastigheter i med olika värdeär Källa: etal., 1983 Figuren ovan visar räntekostnaderna för lånatkapital och hur de har utvecklats 1981 för fastigheter medolika värdeär (i stort motsvarande nybyggnadsår för detta bestånd). En tendenslill allmänt ökade räntekostnader kan utläsas speciellt vad avser de senasleåren av perioden. De nyaste fastigheterna (värdeär > 1960) har markant högreräntekostnader än äldre fastigheter. Forskarna drar av detta slutsaten attförekomsten av räntebidrag för de nyare fastigheterna icke kompenserar de högreräntkoslnaderna lill följd av högre lånebelopp, vilka i sin tur hänger sammanmed den snabba ökningen av nyproduktionskoslnaderna. Dengenomsnittliga belåningen har för de undersökta bestånden ökat under perioden1970 81. Nyuppläningen lillföljd av fastighetsöverlåtelser, underhålls- och om-byggnadsåtgärder etc. haralltså ökat snabbare än amorteringarna har minskat skuldbördan. Belåningsgradenär för de undersökta fastigheterna högst för de nyaste fastigheterna, ca 80100procent av taxeringsvärdet. För äldre fastigheter ligger belåningsgraden lägre,mellan av taxeringsvärdet. Belåningsgradenvisar ell starkt samband med innehavstiden. För fastigheter med innehavstiderunder fem är ligger belåningsgraden på av taxeringsvärdet, medanden för fastigheter med innehavslider ligger mellan 50 och 60procent av taxeringsvärdet. SkU 1984/85:17 65 Figur 9.11 Direktavkastningen på eget kapital 1981 förfasligheter i med Källa:Lundström et al.. 1983 0ltlKT*ll*4r«ll(& fHT UrtTAk u « a«'M'u st M «o «* v* i» Belåningsgradens och därmed kapitalkostnadernasstarka samband med innehavstiden, vilket beskrivits i det föregående, är orsaktill att direktavkastningen på fastighetsägarens eget kapital blir starktnegativ av ett fastighelsinnehav, givetrådande marknadspriser på fastigheter och länevillkor samt hyresnivåer.Därefter synes direktavkastningen stabilisera sig på en nivå strax under tioprocent. Dessa siffror avser är 1981. Förändringarav belåningsgrad i samband med överlåtelse Nedanståendefigurer hämtade från (1979) visar hur belåningsgraden, mätt medlånesumman dividerad med taxeringsvärdet, förändras vid överlåtelse (figur9.1) eller vid nybelåning försäljning (figur 9.2). Mättetlänesumma/taxeringsvärde är samma som används i SCB:sinläki/koslnadsundersökningar för fierbostadshus. Figurernavisar (med viss reservation för ändrade förhållanden ) attbeläningsgraden stiger kraftigt i samband med att hyresfastigheter överläts.Innan försäljning ligger ofta belåningsgraden avtaxeringsvärdet medan den nye innehavarens belåningsgrad ofta ligger av taxeringsvärdet. Detta innebär givetvis ökadekapitalkostnader för länat kapital även om lånevillkoren är oförändrad. Undersenare är har även lånevillkoren skärpts främst vad avser räntebun-denhel ochamorteringsplaner. SkU 1984/85:17 Figur 9.1 Lånesummans andel av taxeringsvärdet i sambandmed en försäljning Källa: . VID vÄnoiniMacN ihmam fTfn Figur 9.2 Lånesummans andel av taxeringsvärdet vidnvbelåning Källa: Klerfeh- . t»»/, alllkrfwar* fljilil.