bet · G801LU35 · 1984-12-31 00:00:00 — Med hänsyn till den talrika förekomsten avsidoarrenden skulle enligt utskottets mening en lagstiftning som omfattarockså sidoarrenden medföra betydande avgräns-ningsproblem och en belastning påfastighetsomsättningen och tillståndsmyndigheterna som inte står i rimligproportion till arrendatorernas möjligheter att slutligt förvärva denarrenderade marken. Dessutom finns vid sidoarrende i regel inte sociala skäl avsådan påtaglig styrka att en företrädesrätt kan anses befogad. Utskottet kansåledes inte ställa sig bakom kraven på att den nya lagen skall omfattasidoarrenden. I sammanhanget vill utskottet peka på att det har framförtsfarhågor för att en lagstiftning om företrädesrätt vid gårdsarrende skullekringgås genom att jordägare fortsättningsvis skulle upplåta arrende somsidoarrende och hyra ut bostadshuset till annan än arrendatorn. Med tanke påatt såväl jordägare som arrendator normalt har ett seriöst intresse av ett välfungerande arrendeförhållande är det enligt utskottets mening inte realistisktatt tänka sig att LU1984/85:35 140 sådana förfaranden skulle förekomnia i någon nämnvärdutsträckning. När det gäller propositionens förslag om företrädesrättför bostadsarrendatorer vill utskottet erinra om att bostadsarrendatorer,alltsedan reglerna om bostadsarrende infördes , har ett starktbesittningsskydd. En förutsättning för rätt till förlängning av avtalet är dockatt det på arrendestället finns ett bostadshus som har åsatts taxeringsvärde.Man räknar med att det i hela landet finns ca 125 000 bostadsarrenden med hussom har åsatts taxeringsvärde. Av dessa är ca 115 000 fritidshus. I likhet med departementschefen anser utskottet att starkasociala skäl talar för att också bostadsarrendatorer bör ges möjlighet attförvärva arrendestället. Det gäller givetvis främst i fall där bostadshusetutgör permanentbostad för arrendatorn och hans familj. Men också beträffandefritidshus kan det vara befogat med en företrädesrätt. Arrendatorn kan mångagånger ha lagt ned betydande belopp i byggnader och anläggningar påarrendestället, och ofta kan värdet på arrendatorns egendom vara högre änvärdet på den arrenderade marken. På grund av det anförda delar utskottetdepartementschefens uppfattning att bostadsarrendatorer bör få en principiellrätt att förvärva arrendestället. Sammanfattningsvis tillstyrker utskottet således förslagetom att en företrädesrätt bör införas vid gårdsarrende och bostadsarrende. Enligt propositionen börföreträdesrätten regleras i en särskild lag om arrendatorers rätt att förvärvaarrendestället. Lagen har utformats efter mönster av lagen (1982:352) om rätttill fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (se prop. 1981/82:169,CU 1981/82:41, rskr. 1981/82:364). Den nu föreslagna lagen bygger sålunda påett system med intresseanmälan från arrendatorns sida. Jordägaren skall, omsådan anmälan gjorts, inte få sälja arrendestället utan att först genom etthembud ha erbjudit arrendatorn att förvärva det. Arrendatorn ges slutligentillfälle att anta hembudet. Den lagtekniska lösning som valts i propositionenkritiseras i motion 1983/84:2787 (c). Motionärerna hänvisar bl. a. till attregeringens förslag betecknats som invecklat, komplicerat och svårtydbart avpersoner med stor erfarenhet av arrendeförhållanden och arrendelagstiftning.Man har ansett att enklare regler än de föreslagna bör eftersträvas.Motionärerna anser för sin del att det finns starka skäl för att genom denföreslagna lagstiftningen stärka arrendatorernas ställning, och de vill därförinte försena antagandet av den föreslagna lagen. Däremot bör enligt motionärernasmening ge regeringen till känna vikten av att frågan om en förenkladlagteknisk lösning skyndsamt prövas. I motionen framställs ett yrkande ienlighet härmed (yrkande 1). Om lagen i enlighet med motionärernas önskemålinte ges retroaktiv verkan, dröjer det enligt mo- LU1984/85:35 141 tionärerna innan den kommer att börja tillämpas. Deförslag till förenklingar som regeringen skall lägga fram bör därför kunnaträda i kraft innan lagen har hunnit tillämpas i någon större utsträckning. Av remissinstanserna är fiera positiva till regeringensval av lagstiftningsmetod. Så t. ex. anför arrendenämnden i att detär ytterst angeläget att den arrenderättsliga lagstiftningen i så högutsträckning som möjligt ansluter till den hyresrättsliga lagstiftningen.Svenska kommunförbundet (majoriteten) menar att regeringens förslag utgör enallmänt sett godtagbar lösning på lagtekniska och andra svårigheter, ochKommunförbundet godtar förslaget i stort. Vidare framhåller i sitt remissyttrande att propositionens förslag innebärförbättringar i förhållande till arrendelagskommitténs förslag. , och församlings- ochpastoratsförbund ansluter sig i huvudsak till propositionens förslag;tingsrätten dock under förutsättning att en företrädesrätt verkligen skallinföras. Arrendenämnderna i och samt pekar på att det i sig är en fördel attknyta an till ett redan befintligt lagtekniskt system på ett närliggandeområde. Enligt arrendenämnden i är ordningen dock inte invändningsfri,och arrendenämnden i framhåller att ombildningslag är ennyskapelse, att förfarandet enligt den lagen är ganska oprövat och att lagenär oklar på en del punkter. Även anser att lag inte ialla avseenden är så bra som förebild. Mest kritisk till den i propositionenföreslagna lagstiftningsmetoden är arrendenämnden i , som anför att1982 års ombildningslag har gett upphov till en rad problem. Enligt nämnden ärdet anmärkningsvärt att lagen tas som mönster för en ny lagstiftning utan attnågon utvärdering har skett. I några remissyttranden, bl. a. från och församlings- ochpastoratsförbund, framförs önskemål om förenkling av den föreslagnalagstiftningen. Kammarkollegiet anför'\ sitt yttrande att möjligheterna tillett enklare regelsystem än det i propositionen föreslagna bör kunna öka, ombostadsarrendena lämnas utanför en eventuell lagstiftning. En företrädesrättefter modell av den som kommunerna har enligt förköpslagen (1967:868)förespråkas av LRFoch om en företrädesrätt skall införas av och Fideikommissariernas intresseorganisation. pekar på att detta kan vara en bra metod.Enligt LRF och jordbruksarrendatorers förbund bör frågorna omföreträdesrätt handläggas av lantbruksnämnderna. Lantbruksstyrelsen, varsyttrande är begränsat till frågor rörande jordbruksarrende, för fram ettförslag om ändring av jordförvärvslagen som ett alternativ till propositionensförslag. Innebörden av lantbruksstyrelsens förslag är att förvärvstillstånd fören utomstående köpare skall vägras om fastigheten är upplåten med gårdsarrendeoch arrendatorn önskar förvärva egendomen. LU1984/85:35 142 Utskottet har i det föregåendefunnit att en företrädesrätt bör införas såväl vid gårdsarrende som vid bostadsarrende.De förslag till en förenklad lagstiftning som har förts fram av vissaremissinstanser tar i huvudsak sikte enbart på förvärv av jordbruksarrenden ochtorde inte vara lämpliga när det gäller en lagreglering av bostadsarrendatorsföreträdesrätt. Att nu införa en handläggningsordning för jordbruksarrenden ochen annan för bostadsarrenden bör enligt utskottets mening inte komma i fråga. Istället måste man försöka finna en lagstiftningsmetod som medger att reglernaför företrädesärendena kan göras så enhetliga som möjligt. En i och för sig tänkbar lösning är att utforma reglernaefter mönster av den kommunala förköpslagen vilket skulle innebära attarrendatorn gavs möjlighet att träda in i ett redan färdigt köp. En sådanordning är visserligen tämligen okomplicerad men kan medföra risker för attföreträdesrätten urholkas. Som framhålls av departementschefen kan sålunda enöverlåtelse omfatta även annan egendom kanske av betydande värde änarrendestället, som arrendatorn inte vill eller kan förvärva. Vidare uppkommersvårigheter i de fall då en överlåtelse avser egendom beträffande vilken fleraarrendatorer kan göra gällande företrädesrätt. Med hänsyn till att arrendeförhållandena är så skiftandetorde det enligt utskottets uppfattning inte vara möjligt att tillskapa en lagstiftning som är enkel och som tillgodoser kraven på reellt innehåll och nödvän dig samordning med annan lagstiftning, bl. a. fastighetsbildningslagen (1970:988) och jordförvärvslagen. Den i propositionen valda lösningen har, som också påpekas av fiera remissinstanser,,fördelen av att knyta an till ett redan etablerat förfarande. Den fyller även kraven på enhetligt handläggningsförfarande och samordning med annan lagstiftning och ger utrymme för hänsynstagande både till arrendatorns berättigade intressen och intresset av en fri fastighetsomsättning. Den föreslagna lagstiftnings metoden utgör enligt utskottets meningen god grund för en lagreglering av företrädesrätten. I anslutning till det anförda vill utskottet peka på atten lagstiftning om företrädesrätt som skall omfatta också bostadsarrendatorerär förenad med särskilda problem med hänsyn till de varierande förhållandenavid dessa arrenden. I avsikt att förenkla förfarandet vid bostadsarrendatorsförvärv av arrendestället kommer utskottet i det följande att föreslå vissaändringar i propositionens förslag. Enligt utskottets mening är det knappast troligt att enytterligare utredning av frågan om lagstiftningsmetod kommer att resultera ien enklare lagstiftning. Utskottet förutsätter dock att regeringen meduppmärksamhet följer tillämpningen av de nya reglerna om företrädesrätt och tarde initiativ i förenklande syfte som kan visa sig möjliga. Intresseanmälan (24 §§) Ipropositionen föreslås att en arrendator, som är intresserad av att LU1984/85:35 143 förvärva arrendestället, får göra en anmälan om detta hosinskrivningsmyndigheten. Till sin intresseanmälan skall arrendatorn fogaarrendeavtalet i original eller bestyrkt kopia. Inskrivningsrnyndigheten skallgöra en anteckning i fastighetsboken om intresseanmälan. Enligt 4 § förstastycket förslaget till lag om arrendators företrädesrätt skall enintresseanmälan gälla . Om ett hembud har skett under femårsperiodenoch det återstår än av perioden förlängs dockgiltighetstiden för intresseanmälan fram till den inskrivningsdag som inträffarnärmast från den dag då hembudet skedde. Har giltighetstiden fören intresseanmälan gått ut måste arrendatorn göra en ny anmälan. En intresseanmälan skall enligt propositionen varapersonlig och således gälla endast till förmån för den arrendator som hargjort anmälan. Har arrenderätten upplåtits gemensamt åt flera måstearrendatorerna gemensamt göra intresseanmälan. Avlider arrendatorn upphörverkningarna av intresseanmälan. Detsamma gäller om arrendet överlåts. För attfå en företrädesrätt att förvärva arrendestället måste således dödsboet ellerden nya arrendatorn göra en egen intresseanmälan. I motion 1983/84:2786 (vpk) yrkas att skallbesluta ändra bestämmelserna så att skyldigheten att avge intresseanmälanslopas (yrkande 3 delvis). Som har nämnts kritiseras förfarandet medintresseanmälan också i motionerna 2787 (c) och 2788 (m). Av de remissinstanser som yttrat sig över propositionensförslag i denna del är det endast två. ochSveriges domareförbund, som uttrycker sig positivt om förslaget. Flertaletremissinstanser anser att systemet med intresseanmälan är byråkratiskt,tungrott och kostsamt, att det kan leda till stötande rättsförluster vidförsummelse att förnya anmälan eller vid dödsfall och att det kan utgöra ettirritationsmoment i förhållandet mellan jordägare och arrendator. Dessasynpunkter framförs i remissyttranden av , arrendenämnderna i Malmöoch , kammarkollegiet, lantbruksstyrelsen, domänverket, LRFochSveriges jordbruksarrendatorers förbund. , som tar avstånd fråntanken på en företrädesrätt för bostadsarrendatorer, menar att ett merapraktiskt system kunde vara att införa en skyldighet för jordägaren att föreförsäljningen hembjuda arrendestället till arrendatorn. Lagfart skulle inte beviljasför den nye ägaren förrän det styrkts att hembudsskyldigheten fullgjorts.Enligt hovrätten kan detta styrkas av lantbruksnämnden. Ett förfarande med enskriftlig försäkran i lagfartsärendet förespråkas också av arrendenämnden iGöteborg. tillägger att om intresseanmälan skall införas börden i vart fall gälla utan begränsning i tiden samt för dödsbo, förslagsvis sexmånader efter dödsfallet. Utskottet vill för sin del framhålla att om man såsomutskottet förordat i föregående avsnitt skall införa en lagstiftning omföreträdesrätt för jordbruks- och bostadsarrendatorer att förvärvaarrendestället, som bygger på en hembudsskyldighet för jordägaren, måste manskapa LU 1984/85:35 144 vissagarantier för att arrendatorn får möjlighet att utöva sina rättigheter. Någonform av kontroll av att hembudsskyldigheten fullgörs måste alltså ske. mening är det naturligt att denna kontrollfunktion utövas avinskrivningsmyndigheterna. Dessa myndigheter har i uppgift attkontrollera att olika rättsliga förutsättningar för ett fastighetsköpsgiltighet är uppfyllda. Så är exempelvis fallet när det gäller tillämpningenav förköpslagen och lagen (1982:618) om utländska förvärv av fast egendom m. m.Eftersom inskrivningsmyndigheterna saknar kännedom omeventuella arrendeförhållanden i andra fall än då arrenderätten intecknats,måste man skapa förutsättningar för att de skall kunna uppmärksammaföreträdesfallen. Närman skall lösa frågan om hur företrädesfallen skall kunna uppmärksammas tordeenligt utskottets uppfattning några andra alternativ knappast stå till buds änsystemet med intresseanmälan och det förslag om intygskrav som har lagts framav och arrendenämnden i . I förstone kanremissinstansernas förslag tyckas innebära en enkel och obyråkratisk ordning.Utskottet anser dock att det är förenat med betydande nackdelar. Som ovananförts saknar inskrivningsmyndigheterna i allmänhet närmare kännedom omarrendeförhållandena. För att inskrivningsmyndigheterna skall kunna utöva sinkontroll måste de därför få uppgift om huruvida en överlåten fastighet ellerfastighetsdel är helt eller delvis utarrenderad och huruvida hembudsskyldigheteniakttagits. Om företrädesrätten endast omfattat gårdsarrende hade den avremissinstanserna föreslagna metoden kunnat användas. Med hänsyn till attföreträdesrätten även skall omfatta bostadsarrende skulle intygskravetaktualiseras vid det övervägande antalet fastighetsöverlåtelser, något somskulle upplevas som betungande för både fastighetsägarna och inskrivningsmyndigheterna. mening är systemet med intresseanmälan att föredra. Genom kravet påen anmälan från arrendatorns sida begränsas hembudsförfarandet till de fall dåarrendatorn har ett intresse av att förvärva arrendestället. För jordägaren bördet vara en fördel att i förväg få reda på arrendatorns inställning i ställetför att frågan skall aktualiseras först i samband med en försäljning. På grundav de angivna skälen förordar utskottet att förslaget om intresseanmälangenomförs. Närdet gäller giltighetstiden för en intresseanmälan vill utskottet framhålla attarrendatorerna och deras familjer ofta stannar på sina arrenden.Utskottet vill vidare peka på att ett förnyelseförfarande medförkostnader och en viss byråkratisk omgång för såväl arrendatorn sominskrivningsmyndigheten. Den föreslagna giltighetstiden framstår motdenna bakgrund som väl kort. En till tiden obegränsad giltighet skulleemellertid innebära att fastighetsböckerna skulle belastas med anteckningar somsaknar aktualitet och som därmed i onödan försvårar förfarandet vidfastighetsöverlåtelser. LU1984/85:35 145 mening bör en giltighetstid utgöra en lämpligavvägning mellan arrendatorns intressen och intresset av en fungerandefastighetsmarknad. 4 § första stycket förslaget till lag om arrendatorsföreträdesrätt bör därför ändras i enlighet härmed. Utskottet vill i detta sammanhang erinra om att denomständigheten att en intresseanmälan finns antecknad i fastighetsboken intealltid innebär att hembudsskyldighet föreligger. Sålunda kan en intresseanmälankvarstå, även om arrendeavtalet har upphört eller arrendet har överlåtits.Jordägaren är då givetvis inte skyldig att hembjuda arrendestället. Omjordägaren i dessa fall vill sälja en fastighet som belastas av en inaktuellintresseanmälan, har han möjlighet att i lagfartsärendet visa att hembudsskyldighetenhar upphört. Som tidigare berörts innebärförslaget i propositionen att verkningarna av en intresseanmälan upphör vidarrendatorns död. Dödsboet kan emellertid ge in en ny intresseanmälan ochdärmed få företrädesrätt. Enligt utskottets mening ter det sig rimligt attdödsboet får en viss frist för att kunna ta ställning till frågan omintresseanmälan. Utskottet förordar därför att 4 § kompletteras med enbestämmelse av innebörd att en intresseanmälan skall gälla för dödsboet efter arrendatorns död. Tiden har valts eftersom det iprincip är den tid som ett dödsbo har på sig att överväga om man skall säga upparrendeavtalet eller inte (9 kap. 5 § JB). Den nu förordade bestämmelsen börsjälvfallet tillämpas både vid gårdsarrende och bostadsarrende. Att dödsboetfår en viss frist för att ta ställning i frågan om intresseanmälan bör enligtutskottets mening inte leda till att maximitiden enligt 4 § första stycket med eventuell förlängning under förlängs. Den särskilda regeln om verkan av arrendators död bör tasin i ett nytt andra stycke i 4 § och utformas så att intresseanmälan gällerfram till den inskrivningsdag som inträffar närmast frånarrendatorns dödsdag, dock längst fram till den inskrivningsdag som anges iförsta stycket. I 5 § bör tas in en erinran om att en intresseanmälan underviss tid kan gälla för arrendatorns dödsbo. I anslutning till det anförda vill utskottet peka på ettproblem som kan uppkomma när ett arrende är gemensamt för fiera ocharrendatorerna har gjort en gemensam intresseanmälan. Avlider en avarrendatorerna kommer verkningarna av intresseanmälan att upphöra för allaefter . Går i annat fall en av flera arrendatorers arrenderätt överpå någon annan person upphör verkningarna . I båda fallen måstealltså en ny intresseanmälan göras av samtliga arrendatorer gemensamt. Någonsådan anmälan torde dock inte fordras om den som förvärvar arrenderätten redantidigare har del i arrendet. I det här sammanhanget tar utskottet också upp en frågasom rör 10 1984/85. LU1984/85:35 - 146 intresseanmälan vid bostadsarrende. Avtal ombostadsarrende gäller i princip och förlängs vid uteblivenuppsägning . Uppsägning från jordägarens sida måste skeminst före arrendetidens utgång. Sägs avtalet upp av jordägaren hararrendatorn under vissa förutsättningar rätt till förlängning av avtalet (10kap. 5 § JB). Rätten till förlängning är dock alltid beroende av om det, näravtalet senast kan sägas upp av jordägaren, finns ett bostadshus på denarrenderade marken och huset har åsatts taxeringsvärde (10 kap. 4 § JB). Enligtförslaget till lag om arrendators företrädesrätt krävs det för rätten att göraintresseanmälan endast att avtal om bostadsarrende har träffats. Någotbostadshus behöver således inte finnas på arrendestället vid denna tidpunkt.Enligt 6 § lagförslaget behöver något hembud inte ske om arrendet inte ärförenat med i-ätt till förlängning. Frågan om hembudsskyldigheten ' prövas avarrendenämnden på begäran av jordägaren. Den föreslagna ordningen kan enligtutskottets mening medföra vissa praktiska problem. Frågan om hembud kanexempelvis aktualiseras under den första hälften av en arrendeperiod och innannågot bostadshus har hunnit uppföras. För arrendenämnden kan det då bli svårteller rent av omöjligt att bedöma om hembud behövs eller ej eftersom dennafråga skall avgöras med hänsyn till om det vid utgången av fjärde året finnsett taxerat bostadshus på arrendestället. Enligt utskottets mening är det inte tillfredsställandeatt tillämpningssvårigheter av den art som redovisats ovan kan uppkomma.Arrendenämnden i har i sitt remissyttrande också efterlyst ettklarläggande av hur nämnderna skall förfara i sädana situationer. Vidare kanerinras om att domänverket har framhållit att en förutsättning förföreträdesrätt vid bostadsarrenden bör vara att bostadshuset åsatts etttaxeringsvärde. Utskottet anser att olägenheterna kan undanröjas om i lagenförs in en regel om att en bostadsarrendator inte får göra intresseanmälanförrän det finns ett taxerat bostadshus på arrendestället. Ett sådant kravmedför visserligen en mindre begränsning av kretsen bostadsarrendatorer som fårgöra intresseanmälan, men enligt utskottets mening kan några särskilda skälinte anföras för att andra bostadsarrendatorer än de som har taxerade bostadshusbör kunna utnyttja företrädesrätten. Genom att intresseanmälan beträffandebostadsarrende får ske endast om arrendatorn har besittningsskydd, uppnåsockså en anpassning till vad som gäller för intresseanmälan vid gårdsarrende.Utskottet föreslår således att 2 § lagen om arrendators företrädesrättkompletteras med en bestämmelse med angivet innehåll. Dessutom bör krävas attarrendatorn till sin intresseanmälan fogar ett bevis om att bostadshuset haråsatts taxeringsvärde. Sammanfattningsvis innebär vad utskottet anfört iförevarande avsnitt att utskottet tillstyrker propositionens förslag omintresseanmälan med de ändringar som har föreslagits i det föregående. LU 1984/85:35 147 Hembud(5-9 §§) Den i propositionen föreslagna företrädesrätten fören arrendator avser själva arrendestället som sådant, dvs. Arrendestället behöver inte motsvara en registerfastighet. Enligt 5 §lagen om arrendators företrädesrätt skall ett arrendeställe, för vilket enintresseanmälan gäller inte få överlåtas helt eller delvis genom köp ellerbyte utan att den arrendator som har gjort intresseanmälan har erbjudits attförvärva arrendestället. Erbjudandet, som kallas hembud, skall således iprincip bara omfatta arrendestället men får enligt 5 § andra stycket också avseytterligare fast egendom, om inte arrendatorn bestrider det. Från hembudsskyldighetengörs i 5 § tredje stycket och 6 § vissa undantag. remissyttrande framgår att vid gårdsarrende de berördaregisterfastigheterna i allmänhet torde omfatta både jordbruks-och skogsmark,varav arrendet endast avser jordbruksdelen. När det gäller bostadsarrendenatorde dessa endast i undantagsfall avse annat än ett område av en fastighet. Etthembud kommer följaktligen till skillnad från vad som torde vara fallet vidföreträdesrätt till hyresfastigheter för ombildning till bostadsrätt relativtsällan att avse en hel registerfastighet utan oftast ett område av fastigheten.Enligt 4 kap. 7 § JB är ett köp, som innebär att ett visst område kommer i ensärskild ägares hand, giltigt endast om fastighetsbildning sker iöverensstämmelse med köpet. Mot bakgrund av denna ogiltighetsregel föreslås ipropositionen (6 § första stycket 4) att hernbud inte behövs om det äruppenbart att erforderlig fastighetsbildning inte kan komma till stånd. Fråganom hembud behövs skall enligt 6 § andra stycket prövas av arrendenämnden påbegäran av jordägaren. Om arrendenämnden finner att fastighetsbildning inte kankomma till stånd vid en överlåtelse av enbart arrendestället, får jordägarenändå inte befrias frän hembudsskyldigheten om hembudet skäligen bör kunnaomfatta sä mycket av jordägarens fasta egendom, innefattande arrendeställeteller huvuddelen därav, som behövs för att bestämmelserna ifastighetsbildningslagen inte skall medföra hinder för ett giltigt förvärv. I 7§ finns en liknande bestämmelse som tar sikte på det fall att arrendatornsförvärv har blivit ogiltigt till följd av att begärd fastighetsbildning intehar kunnat ske. Också i sådant fall skall arrendenämnden göra enskälighetsprövning som kan leda till att jordägarens hembudsskyldighetkvarstår. Jordägaren är intill dess arrendenärhnden har prövat fråganförhindrad att överiåta arrendestället. Bestämmelsernai 6 och 7 §§ har i princip tillkommit för att på ett indirekt sätt främjaöverenskommelser mellan jordägaren och arrendatorn om sådana justeringar som ärnödvändiga av bl. a. fastighetsbildningsskäl för att arrendestället skall kunnaöverlåtas.