yttr · G705NU3 · 1983-12-31 00:00:00 — omfastighetsmäklare (prop. 1983/84:16) har anmodat näringsutskottetatt yttra sig över proposition 1983/84:16 om fasfighetsmäklare jämte motioner,allt i de delar som avser näringsrättsUga frågor. I propositionen framlägger regeringen förslag till en lagom fastighetsmäklare. Av de fem motioner som har väckts med anledning avpropositionen tar näringsutskottet här upp fyra, nämligen motionerna 1983/84:6 av () och (), vari hemställs att avslår propositionen, 1983/84:7av Berfil Fiskesjö m. fl. (c), vari hemställs att 1.avslårpropositionen såvitt avser reglerna om registrering av fastighetsmäklare, 2.som sin meningger regeringen till känna vad som i motionen anförts om frivilligauktorisation, 1983/84:8 av (), vari hemställs attriksdagen avslår proposifionen, 1983/84:9 av m. fl. (m), vari hemställs ättriksdagen avslår propositionen i vad därigenom uppställs krav på registreringsåsom villkor för att vara fastighetsmäklare. I motion 1982/83:494 av () och MonicaAndersson (s), vilken väcktes under allmänna motionstiden och har hänvisatsfill näringsutskottet, hemställs att hos regeringen hemställer om[förslag till] en lagstiftning för att införa obligatorisk auktorisafion av fastighetsmäklare.Under förutsättning av lagutskottets medgivande överlämnar näringsutskottetdenna motion till lagutskottet med det yttrande som avges i det följande. F. n. beräknas ca 2 000 mäklarebedriva sådan verksamhet som omfattas av lagförslaget i propositionen. Av dessaär ca 600 auktoriserade av handelskammare. Auktorisalionen är så lill vida enstatlig angelägenhet som den baseras på en av Kungl. Maj:t utfärdad kungörelse(1947:336) om auklorisa-lion av fastighetsmäklare. Någon särskild kontroll iövrigt över denna yrkesgrupp utövar staten icke. För auktorisation gällervissa krav på bl. a. utbildning, praktisk erfarenhet och innehav avansvarsförsäkring. Etl stort antal mäklare är, även om de uppfyller de krav somkungörelsen anger, förhindrade att erhålla auktorisation till följd av atthandelskamrarna ytterligare brukar kräva att mäklaren skall ha en fri ochobunden ställning. Anställda vid bankägda eller på annat sätt bankanknutnaföretag, vilka svarar för en stor NU1983/84:3 y NU1983/84:3 y 2 del av fastighetsförmedlingen i landet, hör till dem somundantas genom detta specieUa krav. Den föreslagna lagen om fasfighetsmäklare har tvåhuvuddelar, en näringsrättslig med mbriken Registrering av fastighetsmäklareoch en civilrättslig med . Gemensamma fördessa är de inledande bestämmelserna, som främst innehåller en definition avbegreppet fastighetsmäklare. Enligt denna skall med fastighetsmäklare avses defysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter och vissa andra objekt,bl. a. bostadsrätter och hyresrätter. Det krav på registrering och därmed påuppfyllande av vissa särskilda villkor som den föreslagna lagen uppställer äralltså riktat mot de individer som utövar sådan verksamhet, icke mot företagsom dessa individer kan vara knutna till. Kravet skall dock inte gälla i frågaom advokater och sådana fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyresrätter. Det skall ankomma på regeringen eller en av den utseddmyndighet att meddela närmare föreskrifter om villkoren för och förfarandet vidregistrering. Lagförslaget upptar fyra punkter med krav på den som skall bliregistrerad. Han måste givetvis vara myndig och ej försatt i konkurs. Hanskall ha försäkring som täcker skadeståndsskyldighet intill . förvarje skadefall som kan drabba honom om han åsidosätter vissa åhggandengentemot köpare eller säljare. Vidare skall han dels ha tillfredsställandeutbildning, dels i övrigt bedömas lämplig som fastighetsmäklare.Registreringsmyndighet skall vara , vars beslut får överklagasfill kammarrätten. skall kunna utfärda vitesföreläggande för den"som yrkesmässigt förmedlar fastigheter utan att vara registrerad"(8 §). Det bör noteras att denna formulering öppnar möjUghet att riktavitesföreläggande inte bara mot fysisk utan även mot juridisk person. Till grund för regeringens förslag ligger etl belänkande(SOU 1981:102) av småhusköpkommitlén, vars uppgift var att verkställa utredningom förbättrat konsumentskydd vid förvärv av småhus m. m. Kommittén ansåg dockinte atl några villkor i fråga om utbildning och lämplighet skulle ställas uppulan hade innehav av ansvarsförsäkring som huvudsakligt krav påfaslighets-mäklarna. Elt motiv för införande av utbildnings- ochlämplighetskraven är försäkringstekniskt - del skulle utan sådana krav varaosäkert om försäkringsbolagen kan erbjuda samtliga fastighetsmäklareförsäkring på rimliga villkor. Utan en samhällelig kompetensprövning skulleförsäkringsbolagen kunna finna sig föranlåtna att genomföra en sådan prövning iegen regi. Regeringens primära skäl för det föreslagna systemet är emellertidalt det bör skapas hinder mot alt personer som är mindre lämpade för yrketetablerar sig som mäklare. Den nuvarande ordningen betecknas i propositionensom särskilt betänklig med tanke pä mäklarnas ansvarsfulla uppgift gentemot deköpare och säljare som anlitar dem. Som normerande för utbildningskravet nämns i propositionenfordringarna enligt läroplanen för nu förekommande kurser med en omfattning av340 NU1983/84:3 y 3 Kravet på lämplighet avser inte fallenhetför mäklarsysslan, anförs det, utan i stället alt mäklaren är en redbar ochseriös yrkesutövare. Det förutsätts att regislreringsmyndigheten inte skallgöra några mera ingående efterforskningar. Lämplighetskravels främsta effektskall i stället vara att det ger myndigheten möjlighet att återkallaregistreringen för en mäklare som genom misskötsel visar sig olämplig att utövasitt yrke. Den nuvarande ordningen med förfatlningsregleradauktorisation av fastighetsmäklare skall enligt regeringens förslag upphöra.Väsentliga skillnader mellan denna ordning och den nu föreslagnaregistreringen är att den senare icke är förenad med krav på yrkeserfarenhetoch på fri och obunden ställning. Mäklarorganisationerna blir emellertidoförhindrade att i fortsättningen uppställa egna, mera långtgående krav påmedlemmarna. Det önskemål om elt förslag rörandeobligatorisk auktorisation av fastighetsmäklare som framförs i motion1982/83:494 (s) tillgodoses delvis genom den proposition som föreligger.Regeringens lagförslag är mindre långtgående än det som efterlyses i dennamotion. Propositionen har emellertid inle föranlett något motionsyrkande om enmera vittsyflande reglering. Motion 1982/83:494 (s) bör i nuvarande läge lämnasulan åtgärd. Av de övriga motionerna i ämnet gårtvå, 1983/84:6 (fp) och 1983/84:8 (m), ut på att propositionen skall avslås isin helhet. I de båda återstående, 1983/84:7 (c) och 1983/84:9 (m), gälleravslagsyrkandet endasl kravet på registrering för verksamhet somfastighetsmäklare, medan de civilrätlsliga reglerna godtas. Såvitt gällerfrågan om en näringsrättslig reglering av fastig-hetsmäklarbranschen har defyra motionerna sålunda samma innebörd. En av dem, 1983/84:7 (c), innehålleremellertid ett kompletterande yrkande om atl det nuvarande systemet medfrivillig auktorisation skall bibehållas och bestämmelserna därom införas i dennya lag med civilrättsliga regler om fastighetsmäklare som motionärernaförespråkar. Ett gemensamt argument i de fyra senast nämnda motionernaär att kravet på registrering inskränker näringsfriheten öch därmed den friakonkurrensen på ett olyckligt sätt. Det är till fyllest med den självsaneringsom branschor-gansisationen medverkar till, sägs det i motion 1983/84:6 (fp).De föreslagna lagreglerna betecknas i motion 1983/84:8 (m) som mycket vagt formulerade;detta skulle bl. a. gälla kriterierna för bedömning av en person såsom "iövrigt" lämplig som fastighetsmäklare (5§). I motionerna 1983/84:6 (fp)och 1983/84:7 (c) talas om atl registreringen skulle föra med sig byråkrati ochökade kostnader. Hur kommer kontrollen att ske, frågar man i den förramotionen. Och i den senare hävdas att länsstyrelserna redan nu inte harresurser att tillämpa alla de lagar som lägger ansvar på dem. Elt kompletterandeskäl är i denna motion all del i glesbygden finns personer som ägnar sig ålfastighelsmäkleri jämte annan juridiskt inriktad uppdragsverksamhet utan atl haden formella kompetens som propositionen förutsäller. NU1983/84:3 y 4 menar motionärerna, i konsumenternas intresse att en sådankombinerad verksamhet inte förhindras. anser all detfinns starka skäl för en statlig reglering av faslighetsmäklarverksamheten. Denordning som skapas enligt regeringens förslag synes lämpligt avvägd. Det börunderstrykas att den icke innebär någon etableringskontroll i form av enkvantitativ begränsning av tillträdet till branschen. I kvalitativt hänseendeär kravet på tillfredsställande utbildning centralt. Det utgör, som harantytts i det föregående, en förutsättning för att en tillfredsställandeförsäkringsstandard - angelägen för konsumenterna - skall kunna upprätthållasinom branschen på rimliga villkor. Kravet på lämplighet har, såsom framhålls ipropositionen, sin störsla betydelse som grund för ingripanden mot misskötsammafastighetsmäklare. Krifiken i motion 1983/84:8 (m) mot kriteriet "iövrigt" lämplig i 5 § ter sig ogrundad. Specialmotiveringen tillparagrafen (s. 31) skapar erforderlig klarhet om kriteriets innebörd. Genom attregistreringen och den därmed sammanhängande tillsynen blir en uppgift förlänsstyrelserna vinns en närhet mellan kontrollmyndigheten och vederbörandeyrkesutövare som hör kunna bidra till atl kontrollsystemet blir smidigt ocheffektivt. avvisar sålunda motionärernas invändningar motlagförslagets näringsrättsUga del och tillstyrker alt en registrering avfastighetsmäklare införs enligt regeringens förslag. Utskottet understrykersamtidigt viklen av atl länsstyrelserna fortlöpande utövar en aktiv tillsynöver fastighetsmäklarna, så att syftet med den föreslagna reformen bliruppfyllt. Ett bibehållande av det nuvarande systemet medförfattningsreglerad frivillig auktorisation av fastighetsmäklare är inteförenligt med den ordning som föreslås i proposifionen. Det förut nämndakompletterande yrkandet i motion 1983/84:7 (c) saknar således aktualitet omriksdagen godtar regeringens förslag till lag om fastighetsmäklare. har tagit del av två skrivelser i ärendetvilka har ingivits tUl lagutskottet. Svenska sparbankernas fastighelsbyrå AB (SPAFAB) uttryckerfarhågor för att fastighetsmäklare som är anställda hos bankanknutna företagoch därför inte har kunnat erhålla auktorisation kommer att efter ansökan omregistrering utsättas för en kompetensprövning som auktoriserade mäklare medmotsvarande utbildning blir befriade från. Enligt propositionen (s. 31) fårmäklare som är auktoriserade anses utan vidare uppfylla utbildningskraven.Delsamma borde, menar bolaget, gälla icke auktoriserade mäklare med likvärdigutbildning. Bolaget önskar vidare att det skall klargöras att lokala ombud sombolagel utnyttjar såsom kontaktpersoner vid salu-bjudande av fastigheter etc.kan fortsätta sin verksamhet utan att bli skyldiga att begära registrering somfastighetsmäklare. och Svenska föreningu.p.a. finner atl den föreslagna lagen skulle komma att omfatta även denpersonal hos NU 1983/84:3y 5 dessa båda kooperativa folkrörelseorganisationer somsysslar enbart med upplåtelser av bostadsrätter. Organisationerna hemställeratt lagen om fastighetsmäklare skall utformas så att den inte blir tillämpligpå deras upplåtelser av bostadsrätter. SPAFAB:s farhågor i första punkten i dess frainställningsynes vara grundade på ett felslut. Det åberopade positiva uttalandet rörandede tidigare auktoriserade faslighelsmäklarna bör inte molsätlningsvis tolkassom etl besked om hur regislreringsansökningar från andra grupper avfastighetsmäklare kommer att behandlas. alt ta ställning i den fråga somSPAFAB har väckt konstaterar näringsutskottet att det är regeringens sak attutfärda tillämpningsföreskrifter som leder till en rättvis och skälig bedömningav de olika kategorier som kommer att söka registrering enligt den nya lagen. Vad gäller de ombud som SPAFAB också berör hänvisarnäringsutskottet till den definition av uttrycket förmedla fastigheter etc. somlämnas i special-motiveringen tiU 1 § i lagförslaget (prop. s. 27).Uppenbarligen kan i fastig-hetsmäklarverksamhet ingå olika arbetsuppgifter sominte behöver utföras av mäklaren själv utan kan överlåtas åt andra. Med dennämnda definitionen torde den som utför enstaka sådana arbetsuppgifter underfastighetsmäklarens tiUsyn inte vara att betrakta som fastighetsmäklare. Ennärmare bedömning av fill vilken kategori den av SPAFAB åsyftade verksamhetenskall hänföras torde emellertid kräva närmare kännedom om vilka uppgifter somfullgörs i de enskilda fallen. Vad och Svenska har anförtmotiverar enligt näringsutskottets uppfattning att det i lagen klargörs att denverksamhet till bostadsrättsföreningarnas tjänst som det är fråga om skallvara undantagen från lagens tillämpningsområde. Tekniskt kan detta ske på olikasätt. överlämnar åt lagutskottet att, om näringsutskottetsståndpunkt i sakfrågan godtas, föreslå erforderlig ändring i lagtexten. Närvarande: (), (), LillyHansson (s), (), (), (), Wivi-AnneRadesjö (s), (), Per (), (),(vpk), (), (), NicGrönvall (m) och (). NU 1983/84:3 y 6 (), (), OlofJohansson (c), Per (), (), () och () anser att den avslutande delen av yttrandet, fr. o. m.det stycke som börjar med "anser", bort ha följandelydelse: Näringsutskottetansluter sig fill den kritik av lagförslagets näringsrättsliga del som kommertill uttryck i de nu refererade motionerna. Kravet på registrering utgör enomotiverad inskränkning i näringsfriheten. De föreslagna bestämmelserna är iflera avseenden vaga och ägnade att skapa osäkerhet hos dem som bedriverfastighetsmäkleri eller därmed besläktad verksamhet. med attregistreringen införs skulle det väl etablerade systemet med frivilligauktorisation försvinna. Én tungt vägande invändning är att registreringen ochden därmed sammankopplade tillsynen inte kan göras effektiv utan att taavsevärda personalresurser i anspråk. Detta skulle ske i ett statsfinansielltläge då stora besparingar måste genomföras på andra områden. Näringsutskottetfinner således att bör avslå propositionen såvitt den går ut på ennäringsrättslig reglering av fastighetsmäklarbran-schen. Det nuvarande systemetmed författningsreglerad frivillig auktorisation bör enUgt utskottets meningbibehållas. Genom att så sker tiUgodoses det förut nämnda yrkandet i mofion1983/84:7 (c) såvitt det hänför sig till näringsutskottets beredningsområde. har- (=utskottet)-- avbostadsrätter. Deframställningar som här har refererats bestyrker ytterligare att regeringensförslag till lag om fastighetsmäklare inte bör antas av . SPAFAB:sfarhågor i första punkten i dess framställning synes visserligen vara grundadepå ett felslut, men de visar vilken osäkerhet den föreslagna lagenkan skapa hos dem som berörs av den. I övrigt framgår av skrivelserna att lagförslagetinte är baserat på tillräckligt grundliga överväganden avgränsdragningsproblem och av olika bestämmelsers möjliga konsekvenser. Dettaförhållande ger ökad tyngd åt det avslagsyrkande som i första hand motiveras avprincipiella synpunkter.