prot · G70957 · 1983-12-31 00:00:00 — Riksdagensprotokoll 1983/84:57 1 § Kompletteringsval till utskott Moderata samlingspartiets partigrupp har som suppleant inäringsutskottet under ledighet anmält hans ersättare . partigrupp har som suppleant i socialförsäkringsutskottetunder ledighet anmält hans ersättare . Talmannen förklarade valda till suppleant i socialförsäkringsutskottet () suppleant i näringsutskottet () 2 § Föredrogs och hänvisades Propositionerna 1983/84:88till jordbruksutskottet /84:89 till justitieutskottet /84:90 tillbostadsutskottet /84:93 till skatteutskottet /84:94 och 96 tilljordbruksutskottet 3 § Efter föredragning lades Skrivelse 1983/84:103fill handhngarna 4 §Föredrogs och hänvisades 1983/84:289till socialförsäkringsutskottet 1983/84:290-292fill jordbruksutskottet Föredrogs lagutskottets betänkande1983/84:10 om fastighetsmäklare (prop. 1983/84:16). 2 (): Propositionen om fastighetsmäklaresönderfaller i två delar, i en näringsrättslig och i en civilrättslig del. De borgerhga partierna i lagutskottet yrkar avslag påpropositionen i sin helhet, beträffande den näringsrättsliga delen på den grundatt lagförslaget innebär en helt opåkallad och skadlig inskränkning avnäringsfriheten och beträffande den civilrättsliga delen på den grund attlagförslaget är behäftat med så allvarliga brister att det inte bör läggas tillgrund för lagstiftning i befintiigt skick. Visst har ett fastighetsköp stor ekonomisk betydelse förde flesta privatpersoner. Det kan för många röra sig om den mest betydelsefullaaffären under hela livet. Så långt är vi alla ense. Råder det då sådanamissförhållanden inom detta område att det är påkallat med ingripande från detallmännas sida - och hur skall i så fall detta ingripande vara beskaffat? Detär här som uppfattningarna skiljer sig åt inom utskottet. finns det i samhället tillgång till en yrkeskunnigkår av mäklare. Det finns omkring 600 mäklare som är auktoriserade avhandelskamrarna med stöd av en kungörelse om auktorisation avfastighetsmäklare. För att erhålla sådan auktorisation, som är fullt frivillig,krävs utbildning, erfarenhet och ansvarsförsäkring. Till gruppen auktoriserademäklare kan vidare läggas sådana mäklare som inte kan få auktorisation av denenda anledningen att mäklaren inte - som det uttrycks - har en fri och obundenställning. På grund därav utesluts från auktorisation sådana som är anställdavid bankägda eller på annat sätt bankanslutna företag. Störst bland denna gruppär Svenska . Den kår mäklare som jag nu beskrivit räcker väl för attfullgöra de förmedlingsuppdrag som är aktuella. Den som vill har med andra ordingen svårighet att anlita eller vända sig till en sådan kvalificerad mäklare.Detta påpekande är av största vikt. Situationen är inte heller på något sättunik. Den som önskar bistånd med ett juridiskt uppdrag av vad slag det vara måkan anlita advokat, om han så önskar, och därigenom bli delaktig av deträttsliga skydd som på olika sätt tillkommer advokatens uppdragsgivare. Mennågot tvång att gå till advokat finns icke. Den enskilde har ännu så länge fullfrihet att vända sig till vem han vill, oavsett uppdragets karaktär ochekonomiska omfattning. Jag vill understryka att uppdraget kan vara minst likabetydelsefullt för den enskilde som en villaaffär eller köp av en bostadsrättär - något advokattvång föreligger likväl icke. Egenskaperna kompetens ochskicklighet är inte nödvändigtvis förbehållna dem som kan hänvisa till sådanayttre tecken som auktorisation och medlemskap i en organisation. Så enkelt ärdet faktiskt inte. Jag känner t. ex. flera nämndemän i de tingsrätter där jagtjänstgjort som mycket väl skulle kunna förmedlaett jordbruksarrende eller köp av en fastighet. Varför, frågar man sig, kan inte nu beskrivna ordning fåfortsätta att gälla inom fastighetsmäklarområdet? Har det förekommit sådanaallvarliga missförhållanden att tvingande åtgärder från statens sida äroundgängligen påkallade? 1 proposifionen behandlas inte denna avgörande frågapå annat sätt än att departementschefen finner den nuvarande ordningen"betänklig", och detta därför att "det inte finns något hindermot att också personer som är mindre lämpade för yrket etablerar sig som mäklare". Vad reformen kan komma att kosta det allmänna redovisasinte alls. Detta måste - för att anknyta till departementschefens eget ordval -anses så mycket mera betänkligt som reformen innebär att den offentliga sektorntillförs ytterligare arbetsuppgifter. Har verkligen finansministern godkäntdetta ytterligare tillskott till den offentliga verksamheten? Justitieministerns återgivna allmänna uttalande läggsdärefter till grund för förslaget om etableringskontroll och näringsförbud.Endast den som bedömer lämplig får utöva yrket. Detuppställs också krav på försäkring för skadeståndsansvar trots att någon sådanförsäkring inte existerar i sinnevärlden. Den som vill blifastighetsmäklare bhr alltså beroende av välviljan såväl hos enbefattningshavare vid som hos en tjänsteman vid ettförsäkringsbolag. Handelskamrarna berövas sin författningsmässi-garätt att bevilja auktorisation. Det är denna ordning som utskottetssocialistiska majoritet ställer sig bakom. Majoriteten går därmed faktisktlängre i rollen som beskyddande och välmenande storebror än vad den kommittégjorde som framlade det betänkande som utgör underlaget förpropositionen. Kommittén - parlamentariskt sammansatt - avvisade enhälligttanken på ett obligatoriskt auktorisationssystem. Skälen är värda att återges(SOU 1981:102 s.225): Ett sådant system utesluter ett fritt fillträde tillbranschen och förenar därmed risken för försämrad effektivitet ochprisutveckling. Sammanfattningsvis finns det icke fog för den föreslagnainskränkningen av näringsfriheten. Typiskt är också - frestas man att tillägga- att utskottets majoritet efter framställning hos utskottet gör undantag frånlagen för "den som förmedlar enbart bostadsrätter som upplåts avbostadsrättsförening ansluten till folkrörelsekooperativ riksorganisation ellertill regional sådan organisation av bostadsrättsföreningar", ett undantagfrån lagens tillämpning som skall uttydas som HSB och . Även lagenskonsekvenser för har utskottets majoritet tvingatsatt utreda ingående. De näringsrättsliga bestämmelserna är följaktiigen även isig otillfredsställande. Det är därför lätt att instämma i reservationen attlagförslaget ger upphov till olika gränsdragningsproblem och praktiskasvårigheter vilka inte närmare analyserats i propositionen. Den civilrättsliga lagstiftningen godtog vi moderater början, därför att den framlagda regleringen i stort sett uppges utgöra enkodifiering av gällande rätt. Att utbildad praxis samlas och lagfästes kan integärna föranleda någon gensaga. Under själva utskottsarbetet upptäcktes 2 protokoll 1983/84:56-58 emellertidså väsentliga brister - centrala frågor hade utelämnats - att vi, liksom f. ö.centerpartiets ledamöter, bytte ståndpunkt och yrkade avslag på propositionen idenna del. Den främsta anledningen till att det hela gått så härsnett är att det framlagda förslaget - till skillnad från kommittéförslaget -omfattar endast fysiska personer. Det är nämligen endast fysiska personer somkan registreras enligt den valda modellen. Det gäller oavsett om mäklarenskulle vara anställd hos ett mäklarföretag eller inte.Fastighetsmäklarverksamheten bedrivs f. ö. i betydande omfattning i formav aktiebolag. Det normala är nu att den som vänder sig till ettmäklarföretag för att få sin fasfighet såld gör detta med den föreställningenatt han lämnar förmedlingsuppdraget till företaget och inte till någon anställdhos företaget. Den som köper någon vara t. ex. på ingår det juridiskaköpeavtalet med och inte med expediten. Blir det fel i varan får köparenföljaktligen NK som motpart, inte expediten. Även en spekulant på fastigheten utgår säkert från att hanhar att göra med mäklarföretaget såsom mellanman och inte med någon anställd. En konsekvens av propositionen blir nu att det verkligamäklaruppdraget kommer att avse den person som faktiskt utför mäklarsysslan.Säljaren får med andra ord den anställde mäklaren till motpart, intemäklarföretaget. De civilrättsliga reglerna i lagen är då tillämpliga iförhållandet mellan uppdragsgivaren och fastighetsmäklaren - se propositionens. Den anställde mäklaren blir därmed skadeståndsskyldig, något som klartstrider mot vad som normalt gäller enligt den centrala skadeståndslagen. Kommittéförslaget innebar på denna punkt inte någonförändring alls av det nu gällande rättsläget. Vad händer dä enligt den i propositionen valda modellen,om en anställd mäklare vållar en skada i tjänsten? Vilket ansvar hararbetsgivaren? Hur förhåller sig mäklarlagens skadeståndsregel till allmännakontraktsrättsliga grundsatser och till skadeståndslagen? För att åskådliggöra frågan vill jag hänvisa till den,hoppas jag, klarläggande figuren på s. 19 i lagutskottets betänkande. Det ärrelationerna mellan å ena sidan mäklarens arbetsgivare och å andra sidansäljaren, köparen och mäklaren själv som jag åsyftar, markerade med siffrorna3-5. Siffran 3 har dock fallit bort vid tryckningen; den skall markeraförhållandet mellan säljaren och arbetsgivaren. Propositionen berör inte medett enda ord de påtalade relationerna. Däremot görs uttalanden som inte gärnakan tolkas på annat sätt än att skadeståndslagen och allmännakontraktsrättsliga grundsatser över huvud taget inte är tillämpliga. Enligt vadutskottet inhämtat under behandlingen är emellertid avsikten den motsatta,nämligen att arbetsgivaren skall ha skadeståndsansvar. Som situationen är skulle det faktiskt i vissa fall kunnavara bättre för den enskilde konsumenten om mäklarlagen inte är tillämplig änom den är det -ett onekligen överraskande resultat. Gäller inte mäklarlagen,gäller det normala betraktelsesättet, innebärande att säljaren harmäklarföretaget till avtalspart. Företaget svarar då fullt ut för den skada somden anställde vållat uppdragsgivaren.Detta ansvar följer av allmänna rättsgrundsatser. Gäller däremot mäklarlagen isig är allt gott och väl, så länge mäklarens ansvarsförsäkring är tillgängligoch försäkringssumman räcker till. Men står inte försäkringen till förfogande -premien kan ju vara obetald - blir läget prekärt, om det kontraktsrättsligasynsättet inte skulle vara tillämpligt. 1 sådant fall finns det nämligen intenågon kontraktsrättslig relation mellan säljaren och mäklarföretaget utanvilken säljaren inte kan kräva gottgörelse för den skada mäklaren vållat.Slutsatsen av resonemanget förtjänar att upprepas: Säljaren kan vinna på attinte bli omfattad av den framlagda mäklarlagen. Detta borde kännas genant fördem som vill genomföra lagen. De nu påtalade bristerna i propositionen är egentligenhäpnadsväckande. Några krav på kvalitet bör väl fortfarande kunna uppställas.Majoriteten låter sig emellertid inte avskräckas utan rycker in filldepartementets undsättning. Majoriteten kommer fram till den medproposifionen inte förenliga slutsatsen att mäklarlagen inte bör medföra någonbegränsning av arbetsgivarens ansvar enligt skadeståndslagen. Lösningen må varaaldrig så riktig. Frågan är dock så komplicerad att det inte nu är möjligt attmed säkerhet överblicka alla rättsliga konsekvenser. Åtminstone borde lagrådetha yttrat sig igen i ämnet. Det finns ytterligare brister. 114 § regleras mäklarensskadeståndsansvar i förhållande till såväl säljaren som köparen. Propositionenger utan vidare det intrycket att det här är en kodifiering av gällande rätt,även i mäklarens relafion till köparen. Det är emellertid ytterst tvivelaktigtom det förhåller sig så. Stöd kan i varje fall inte hämtas från några publiceraderättsfall. Det borde ha framgått av propositionen hur det förhåller sig. Uttalandet i propositionen på s. 46, att provision ejutgår i det vanliga fallet att köparen underlåter att betala köpeskillingen, ärej oomstritt. Rättsläget är inte klart här enligt vad jag inhämtat. Detinte till någon del motiverade uttalandet bör därför inte få binda praxis. Katalogen över brister i propositionen skulle kunna görasmycket längre. Jag skall dock nöja med med att ställa frågan vad som händer ommäklaren av slarv gjort en felaktig boendekostnadskalkyl. Han räknade fram enmånadskostnad på , men kostnaden visar sig bli . Skall då mäklaren skjuta till dessa . och alltsåsubventionera köparens hyra så länge köparen bebor fastigheten? Skallskadeståndet beräknas efter det negativa eller positiva kontraktsintresset?Denna fråga är onekligen av praktisk betydelse. Propositionen lämnar här ingenvägledning. I sammanhanget vill jag peka på det bryderi som majoriteten råkat idå det gäller det föreslagna kravet på att mäklaren skall lämna en sådan härkalkyl - detta är obligatoriskt. Men vad händer med mäklaren om köparen vägraratt lämna de uppgifter som fordras? Det står så här i betänkandet: "mening skulle det föras för långt om mäklaren i sådana fall skullebli skadeståndsskyldig." Det är man faktiskt tacksam för å mäklarensvägnar. Lagtexten upptar dock alltjämt kraven på kostnadskalkyl utan någon somhelst eftergift för den bångstyriga verkligheten. Som framgått bör propositionen inte antas idenna del heller. Jag yrkar alltså bifall till reservationen i sin helhet. 3 (): I vårt land verkar f. n. ca 2 000fastighetsmäklare. har vi inte haft någon egentlig lagstiftning om derasverksamhet. Däremot finns en kungörelse om frivillig auktorisation för mäklare.För sådan auktorisation, som meddelas av handelskamrarna, fordras vissakunskaper och viss erfarenhet av yrket samt att mäklaren har en fri och obundenställning. Av de 2 000 mäklarna är ungefär 600 auktoriserade. Bland de övrigafinns även alla de mäklare som är anställda i bankägda eller bankanslutnamäklarföretag och som torde väl uppfylla kraven på kunskaper och erfarenhet,men som inte anses uppfylla kravet på obundenhet och därför inte kunnat bliauktoriserade. Bakgrunden till den proposition som behandlas iutskottsbetänkandet är att det tillsattes en kommitté,småhusköpskommittén, som skulle utreda frågan om skydd för konsumenterna isamband med köp av småhus. framlade ett förslag tillfastighetsförmedlingslag, innehållande dels näringsrättsliga regler, delscivilrättsliga. I vad gäller den näringsrättsliga delen innebarkommittéförslaget att det hittillsvarande frivilliga auktorisationssystemetskulle bibehållas, men att alla mäklare skulle registrera sig hoslänsstyrelsen. Det enda som enligt förslaget krävdes för att en mäklare skullebli registrerad var att vederbörande betalade en registreringsavgift och kundevisa intyg på att ansvarsförsäkring tecknats för att täcka eventuellaskadeståndskrav riktade mot mäklaren. Näringsfriheten skulle alltså intebegränsas - i varje fall inte särskilt mycket - genom kommitténs förslag. Kommittéförslaget innebar i fråga om de civilrättsligareglerna, alltså mäklarens skyldigheter och rättigheter gentemot köpare ochsäljare, i huvudsak en kodifiering av hittillsvarande praxis. Regeringens förslag till fastighetsmäklarlag avviker på enmycket väsentlig punkt från kommitténs förslag. Det gäller just frågan omauktorisationen. Regeringens lagförslag innebär att den frivilligaauktorisationen avskaffas och ersätts av en obligatorisk. Kravet förregistrering blir nämligen att mäklaren förutom ansvarsförsäkring skall, somdet står i lagförslaget, ha tillfredsställande utbildning samt i övrigt bedömaslämplig som fastighetsmäklare - den senare bedömningen skall göras avlänsstyrelsen. Regeringsförslaget innebär alltså införande avetableringskontroll för fastighetsmäklare. Vi får en klar inskränkning i näringsfriheten.I vår motion med anledning av regeringsförslaget avvisade vi därför fråncenterns sida propositionen i den del som gäller de näringsrättsliga frågorna.Motsvarande krav återfinns både i och i motioner medanledning av propositionen. Jag vill något återgå tillsmåhusköpskommitténs betänkande. Kommittén, som var parlamentariskt sammansatt,har självfallet även övervägt om det var lämpligt att införa obligatoriskauktorisation i stället för detnuvarande frivilliga systemet. Men en enig kommitté avvisade en sådanbegränsning av näringsfriheten. Kommittén har uttryckt detta mycket klart, ochjag vill citera ett avsnitt ur kommittébetänkandet som belyser detta. "Den mest ingripande kontrollen överfastighetsmäklarbranschen skulle kunna erhållas genom införandet av ettobligatoriskt auktorisafionssystem. Ett sådant skulle dock innebära enetableringskontroll, eller med andra ord ett näringsförbud för alla som inteuppfyller de krav som uppställs för att få bedriva mäklarverksamhet. mening kan ett sådant system visserligen sägas varakonkurrensneutralt i förhållandet mellan godkända yrkesutövare men innebär -helt naturligt - att konkurrensen begränsas påtagligt ju högrekvalifikationskraven ställs. Alltför höga krav torde också komma att medföra enutglesning av tjänsteutbudet till nackdel för konsumenterna. En sådankonkurrensbegränsning medför ofta skadliga verkningar från allmänsynpunkt." "I har lagstiftaren varitåterhållsam när det gällt att införa obligatoriska auktorisationssystem. Bakomdenna återhållsamhet har otvivelakfigt legat näringsfrihetsbedömningar ochfarhågor för negafiva, konkurrenshämmande verkningar från samhällelig synpunkt.Kommittén har för sin del inte kunnat finna sådana missförhållanden inomfastighetsmäklarbranschen att det föreligger skäl att föreslå en obligatoriskauktorisation." Hur har då remissinstanserna sett på denna fråga?Näringsfrihetsombudsmannen gör samma bedömning som kommittén. Eftersom NO:suppfattning har grundläggande betydelse för synen på denna fråga, vill jagnågot citera även det som han framhåller: "NO konstaterar med tillfredsställelse att kommitténi medvetande om de negafiva effektema frän konkurrenssynpunkt avvisar ettobhgatoriskt auktorisationssystem. Om någon direkt myndighetskontroll skallinföras för fastighetsmäklare är obligatorisk registrering utan lämplighets-eller behovsprövning den form som får anses minst negativ från konkurrenssynpunkt.Systemet innebär ingen allvarlig inskränkning i den väsentliga principen om frietableringsrätt och det får anses vara konkurrensneutralt. NO instämmer härvidi kommitténs bedömning." En remissinstans som har att se på frågorna ur motsvarandesynpunkter är statens pris- och kartellnämnd, och den har också gjort enhknande bedömning. Den framhåller bl. a.: "SPK finner i likhet medkommittén att ett obligatoriskt auktorisationssystem skulle utgöra ettetableringshinder som kunde få negativa verkningar på effektivitet ochprisutveckling i branschen. En etableringskontroll utgör i sig själv enlångtgående konkurrensbegränsning. Därtill kommer att den lätt stimulerar tillytterligare konkurrensbegränsande åtgärder bland de företagare som fåttfillständ att etablera sig på området." Jag vill kort ange skälen fill att vi inomcentern redan i vår motion motsatte oss regeringens föreslag i vad gälleretableringskontrollen. Vi gör detför det första av näringsfrihetsskäl. För sysselsättning och för ekonomiskutveckling är det viktigt att näringslivet fortlöpande får tillskott av nyaföretag, vilket allmänt talar emot inskränkningar i rådande etableringsfrihet. För det andra finns det starka skäl att undvika ökning avbyråkratin. Det är viktigt att på olika sätt minska antalet regleringar somstyr den konkurrensutsatta sektorns verksamhet. Statsmakterna skall enligt våruppfattning i stället för att öka byråkratin vinnlägga sig om att minska den.Länsstyrelserna, som skulle få ökade uppgifter om regeringsförslaget genomförs,har f. n. knappa resurser. Liksom andra myndigheter måste de alltså klara sinverksamhet inom ramen för sina begränsade resurser. De har enligt vad som angesockså svårt att hinna med sina uppgifter. Jag vill peka på vad en länsstyrelseanförde i sin anslagsframställning . Den framhöll att krympningen avresurserna aktualiserar frågan om det är rimligt att skall avgöravilka av de uppgifter som enligt lag, förordning och anvisning ankommer pålänsstyrelsen som skall eftersättas. Att under sådana förhållanden påläggalänsstyrelsen en ytterligare uppgift, som regeringsförslaget innebär, ärenligt vår mening föga välbetänkt. Ett tredje skäl för oss i att avstyrkaregeringsförslaget är konkurrenshänsyn. Vi anser att det är viktigt attsamhället inte gör sådana ingrepp i en bransch att den fria etableringsrättenonödigtvis försvåras. Konkurrens bör i stället främjas för att en urkonsumentsynpunkt gynnsam prisbildning skall uppnås. Ett fjärde skäl kan vi kalla serviceskäl. En begränsningav den krets som får åta sig mäklaruppdrag kommer att innebära stora nackdelarinte minst för glesbygden. På landsbygden är det vanligt att personer sombesitter god erfarenhet, men som inte uppfyller de formella kunskapskrav vilkanu uppställs, hjälper människor med bouppteckningar, arvskiften, auktioner,fastighetsförsäljningar m.m. Med den föreslagna lagen - som socialdemokrateroch vpk nu avser att driva igenom - blir det inte tillåtet för en person attexempelvis både upprätta bouppteckning och hjälpa människorna med att säljadödsboets fastighet. År det rimligt att personer, trots att de har allmännaerfarenheter, goda kontakter och gott omdöme, skall hindras från den verksamhetsom de har skött oklanderligt? Varför skall de hindras endast på grund av attde inte uppfyller de formella kunskapskrav som regeringen nu - i motsats fillsmåhusköpskommittén - satt upp som villkor? Eftersom regeringen - givetvis med full rätt - frångåttutredningsförslaget på en så väsentlig punkt som när det gäller införande avobligatorisk auktorisation, har detta förslag inte utsatts för granskning avremissinstanserna med påföljd att regeringsförslaget blivit otillräckligtanalyserat. Det framgår bl. a. av de skrivelser som LU emottagit. HSB ochRiksbyggen har framhållit att deras upplåtelse av bostadsrätter till blivandebostadsrättsinnehavare inte skulle kunna fortgå med propositionens skrivning.Detta har föranlett majoriteten i utskottet att göra ett tillägg till 2 § medinnebörden att just dessa organisationers verksamhet skall undantas från lagenstillämpning. Det är ganska anmärkningsvärt. SparbankernasFastighetsbyrå, SPAFAB, har inkommit med en skrivelse där mantar upp två spörsmål. Deras mäklare skulle enligt propositionens skrivning inteha rätt att fortsätta sin verksamhet, eftersom de inte är auktoriserade. SPAFABframhåller även att man har en rad ombud på mindre orter. Med propositionensskrivningar är det tvivelaktigt om dessa ombud skulle kunna fortsätta sinverksamhet. SPAFAB;s skrivelse har lett till att utskottsmajoriteten tvingatsskriva i utskottsbetänkandet hur förslagen torde böra tolkas och liknandesvävande uttryck. Även när det gäller den civilrättsliga delenav regeringsförslaget har vi under utskottsbehandlingen funnit sådana bristeratt vi i , liksom , stannat för att yrka avslag på helaförslaget till fastighetsmäklarlag. Motiven till det har nyssanfört, så jag avstår från att gå in på det området. I en motion från yrkades avslag påpropositionen i dess helhet. Jag tolkar det så, herr talman, att det står ensamlad icke-socialistisk opposition emot propositionen, som enligt våruppfattning innebär införande av en etableringskontroll, och man har intekunnat visa att det finns något klart behov av en sådan. Med detta,herr talman, ber jag att få yrka bifall till reservationen. 4HUGO (); Vi har från i mofion 6 yrkatavslag på propositionens förslag till lag om fastighetsmäklare. Eftersom mittparti inte är representerat i lagutskottet, vill jag något belysa folkpartietsinställning till förslaget. Vi hävdar att nuvarande ordning med frivilligauktorisafion i huvudsak får anses tiUfredsställande och att den föreslagnalagen inte innebär några påtagliga förbättringar när det gäller kontrollen avfasfighetsmäklarnas verksamhet. Den nya lagen leder bara fill en ökad byråkrafi och inteminst till ökade kostnader för dem som anlitar fastighetsmäklarnas service. Vi är helt övertygade om att konsumenterna gynnas bästgenom att det nuvarande systemet med frivilligt auktoriserade mäklare fårutvecklas vidare inom de regler som finns på det här området.