prop · G703137 · 1983-12-31 00:00:00 — För all påskynda övergången lill löpande hyresavtal harjag i denallmänna motiveringen förordai en särskild övergångsbestämmelse för äldre,tidsbestämda hyresavtal som avser bostadslägenheter. I sådana hyresförhållandenmen alltså inle för lokaler skall enligt förevarande övergångsbestämmelsehyrestiden anses obestämd om inle parterna vid den första tidpunklen efterlagens ikraftträdande till vilken avtalet kunnal sägas upp av båda parterkommii överens om någol annat. Omnågon av parterna vill att hyrestiden skall vara bestämd och den andre inte gårmed på detta, kan frågan prövas i en villkorstvisl. Enligl 55 8 tredje stycketandra meningen skall hyrestiden härvid vara obestämd, om inle bestämd hyrestidav särskild anledning är lämpligare. Omparterna i ell hyresförhållande på vilkel äldre lag är tillämplig före denförsta tidpunkl efler lagens ikraftträdande till vilken avtalet kunnat sägasupp kommer överens om alt hyrestiden skall vara bestämd kan fråga uppslå om ensådan överenskommelses giltighet mol ny ägare av fasligheten. För att undvikatveksamheter i en sådan situation föreslår jag all överenskommelsen är gilligmol den nye ägaren om anteckning har gjorts på hyresvärdens exemplar avhyresavtalet. Detta gäller naturligtvis endasl om hyresavtalet är skriftligt.Beslämmelsen befriar inle en ny ägare av fasligheten från hansundersökningsplikt i della avseende. Enliglpunkl 3 skall de nya beslämmelserna i vissa fall gälla även äldre avlal. Om elläldre avlal emellertid har sagts upp före ikraftträdandet gäller äldrebestämmelser i de frågor som anges i punkl 3 andra stycket. Förlängs ett sådantavlal efter uppsägningen för liden efler del alt de nya bestämmelserna harträtt i kraft bör emellertid de nya bestämmelser som anges i punkl 3 blitillämpliga på avtalet. Detta bör liksom vid hyresrätts-liga reformgälla oavsett om förlängningen skett genom dom, beslut eller överenskommelseQfr prop. 1973:23 s. 197). 1983/84:137 145 Närnya bestämmelser har införts på nylQanderättens område har regelmässigt avtalsom har ingåtts för obestämd lid eller med förbehåll om räll till uppsägningförts in under de nya beslämmelserna, om de inte efter lagens ikraftträdandehar sagls upp lill första möjliga lidpunkt Qfr prop. 1973:23 s. 198). Därvidgäller de nya bestämmelserna om uppsägningstid. Liksom vid ändringar ihyreslagen anserjag all de nya beslämmelserna också bör gälla om uppsägningsker men en förlängning av avtalet kommer till stånd. Regeln bör emellertidinle vara undantagslös. I fråga om ersättning för sådana nytfigheter som avsesi 19 5 finns en särskild över-gängsbestämmelse i punkt 3. Enligtövergångsbestämmelser fill tidigare ändringar i hyreslagen får vissakooperativa bostadsföretag tillämpa avtalsklausuler som strider mol nuvarande19a5, om medger det. Vilka företag som avses med dessaövergångsregler framgår av förarbetena lill hyresrättsligalagstiftning (prop. 1973:23 s. 196) och till hyresförhandlingslagen (CU1977/78:32 s. 23). Det slörsla företagel i denna kategori är (). kan också enligt 518 lagen ominförande av nya jordabalken ge de kooperativa bostadsföretagen dispens frånbestämmelserna i 15 8 andra stycket första meningen i hyreslagen. Hyresvärdenkan alltså befrias från skyldigheten atl med skäliga tidsmellanrum ombesörjatapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av enbostadslägenhets försämring genom ålder och bruk. Undantag från bestämmelsernafår endast göras om särskilda skäl föreligger. Enligtmin mening kan det alltjämt finnas behov för de kooperativa bostadsföreningarnaalt tillämpa avialsklausuler som strider mot 12 kap. 15 8 andra stycket förstameningen och 19 8 (19a8 i gällande rätt). dispensmöjligheterbör därför behållas. Liksom bör dispens endast ges om särskilda skälföreligger. Tillstånd som har lämnals enligt äldre bestämmelser bör gälla ävenefler del all mitl förslag har trätt i kraft. Förevarande övergångsbestämmelseför med sig all bestämmelsen 1518 lagen om införande av nya jordabalken kanupphävas (se avsnitt 4.4). Häranges den vedertagna principen atl äldre bestämmelser skall lillämpas ihyrestvister som har anhängiggjorls före ikraftträdandet. är en avvikelsefrän grundsatsen om att processuella regler blir tillämpliga. Ensärskild övergångsregel behövs därför Qfr punkten 2). Under pågåendehandläggning av hyrestvister vid domstolar eller hyresnämnder får ny civillaginte ändra förulsältningarna för tvistens bedömning. Äldre besiämmelser skalllillämpas i äldre mäl och ärenden. Delta gäller tillämpningen av såvälmateriella som processuella bestämmelser. H) 1983/84. Prop.1983/84:137 146 Somframgår av specialmoliveringen lill 4 8 hyreslagen utmönstras begreppetfardag. Begreppet kommer dock att finnas kvar i lagstiftningen om fideikommiss.Ulan en särskild övergångsbestämmelse förfaller hänvisningen 1115fideikommissavvecklingslagen. Jag förordar därför att vid tillämpningen avdenna bestämmelse 48 Iredje stycket hyreslagen i dess äldre lydelse skall gällaäven efler ikraftträdandet. 4.2Förslaget till lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder ochhyresnämnder Ändringarnai första stycket har behandlats i den allmänna mofiveringen (avsnitt 2.9). Jaghänvisar också lill vad som anförts vid 12 kap. 54 8 jordabalken (se avsnitt4.1). Ändringeni första stycket är redaktionell. Tredjestycket är nyll och har behandlats i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.3.2).Det bör tilläggas alt beslämmelsen endasl är tillämplig om tvisten gällerhyresförhållanden med en och samma hyresvärd. Ensärskild bestämmelse om. delgivning i massärenden har tagits in i 30 S. 11,11 a, 13 a, 15 och 22 58 Ändringarnaär redakfionella med undanlag för tillägget i 11 a 5. Delta har föranletls avändringen i 5 5 första stycket 3 hyresförhandlingslagen om primärförhandlingsskyldighet i fråga om ändring av villkor avseende gemensammautrymmen. Iförsta stycket har lagls lill två nya meningar om delgivning i massärenden Qfr9 5 tredje stycket). De nya beslämmelserna har behandlals i den allmännamotiveringen (avsnill 2.3.2). Prop.1983/84:137 147 4.3Förslaget till lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) 25Ändringarna är redaktionella. Förstastycket innehåller bestämmelser om s.k. primär förhandlingsskyldighet. Igällande lydelse innebär beslämmelserna en skyldighel för hyresvärden attpåkalla förhandling med hyresgästorganisationen i fråga om höjning av hyran.Bostadsdomstolen har funnil alt rättsläget får anses vara del atl en hyresvärdinle åsidosätter sin primära förhandlingsskyldighet genom att av en nyhyresgäst la ul en högre hyra än som har utgått tidigare, i vart fall inte om dennehar ingått ett helt nytl hyresavtal belräffande lägenheten (se rättsfall fränbosladsdomstolen 1981:45 samt prop. 1977/78:175 s. 153). Vidremissbehandlingen har framfört kritik mol gällanderätt på denna punkl. Jag delar förbundets uppfattning atl en hyresvärd inleutan förhandling bör fä höja hyran för en lägenhet som omfallas av enförhandlingsordning. En förhandlingsöverenskommelse om hyran bör alltså gällaäven om en hyresgäst flyttar och hyresvärden tecknar avtal med en nyhyresgäst. Delta har i lagtexten uttryckts genom alt efter orden "höjningav hyran" lagls till orden "för en lägenhet". Vidarehar i förevarande stycke lagts lill en ny bestämmelse om att hyresvärden harprimär förhandlingsskyldighet även i fråga om ändring av villkor som avsergemensamma utrymmen. Jag hänvisar till vad som anförts om sådana utrymmen vid12 kap. 2 5 tredje stycket jordabalken (se avsnitt 4.1). Fjärdestycket är nytt och har behandlats vid 12 kap. 53 8 andra siyckei jordabalken(se avsnitt 4.1). Bestämmelsen är ett förtydligande av gällande rätt. 22och 23 85 Ändringarna är redaktionella. Ändringeni första stycket är redaktionell. Fråganom från vilken lidpunkt ett ändringsbeslut skall gälla har behandlats i denallmänna mofiveringen (avsnitt 2.3.3). Andra stycket har ändrats iöverensslämmelse med vad som anförts där. Ändringarnaär i huvudsak redaktionella. Hänvisningen lill 55 a S tredje stycket hyreslageninnebär all de nya beslämmelserna om interimistiska beslut blir tillämpliga vidtvister som avses i 24 8 hyresförhandlingslagen (se 2.3.4 i den allmännamofiveringen). Prop.1983/84:137 148 4.4 Förslagettill lag om ändring i lagen (1970:995) om införande av nya Jordabalken Länsstyrelsenhar enligt 51 § lagen om införande av nya jordabalken i vissa fall rätt altmedge undanlag från beslämmelserna i nuvarande 12 kap. 15 8 andra siyckeiförsta meningen jordabalken, dvs. från hyresvärdens skyldighet att med skäligatidsmellanrum i bostadsdelen av en lägenhel ombesöija tapetsering, målning ochandra reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder ochbruk. Enmotsvarande bestämmelse har tagits in i punkl 7 i övergångsbestämmelserna tilländringarna i jordabalken. 51 8 kan därför upphävas. 4.5 Förslagettill lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:479) Fjärdestycket är nytt och moisvarar 12 kap. 6 5 tredje siyckei jordabalken. Jaghänvisar lill vad jag har anförl om kopplade avlal i den allmänna mofiveringen(avsnitt 2.6) samt vid den nämnda bestämmelsen i jordabalken (se avsnitt4.1). Begreppetfardag försvinner här liksom i 12 kap. jordabalken. Jag hänvisar till vad somanförts vid 12 kap. 4 8 jordabalken. 4.6 Förslagettill lag om ändring; i bostadsanvisningslagen (1980:94) 6och 9 88 Ändringarna är redaktionella. 4.7 Förslagettill lag om ändring i utsökningsbalken 25 och 58 88 Ändringarnahar samband med ändringen av 7 kap. 16 8 jordabalken och jag hänvisar lill vadsom anfört:» vid den beslämmelsen (se avsnitt 4.1). Jaghemställer atl lagrådels yttrande inhämtas över förslagen lill 1. lagom ändring i jordabalken, 2. lag om ändring i lagen (1973;188) om arrendenämnder och hyresnämnder, 3. lag om ändring ihyresförhandlingslagen (1978: 304), 4. lag om ändring i lagen (1970:995)om införande av nya jordabalken. 1983/84:137 149 5. lag om ändring ibosladsrätlslagen (1971:479), 6. lag om ändring ibostadsanvisningslagen (1980:94), 7. lag om ändring iulsökningsbalken. Regeringenbeslular i enlighel med föredragandens hemslällan. Prop.1983/84:137 150 Utredningens sammanfattning av betänkandet Vi har i delbetänkanden och 1978 redovisal delar avvårl uppdrag. I Hyresrätt 1 (SOU 1976:60) behandlade vi frågan omförhandlingsrätt på bosladshyresmarknaden. Vi lade vidare i della förstadelbetänkande fram förslag lill skärpta ålgärder mot den s.k. svarta handelnmed bostadslägenheter. Det andra delbetänkandel - Hyresrätt 2 (SOU 1978:8) -innehöll förslag lill delvis nya bestämmelser om lokalhyra. Betänkandena harlagls lill grund för lagstiftning i huvudsaklig överensslämmelse med våraförslag (prop. 1977/78:175, CU 1977/78:32, rskr 1977/78:347, prop. 1978/79:89,CU 1978/79:32, rskr 1978/79:308). I delta Iredje belänkande, som också är vårtslutbetänkande, lar vi upp de delar av vårl uppdrag, som vi inle tidigarebehandlal. Slutbetänkandel innefaltar en allmän översyn av 12 kap. jordabalkenoch vi lar därvid särskilt upp följande frågor: En bedömning avbruksvärdesyslemel, förfarandel när förhandlingar enligl hyresförhandlingslagenstrandat, prövning av andra hyresvillkor än hyran, bränsle- och va-klausuler,hyrestid, uppsägningslid och proceduren vid förlängnings- och villkorstvister,avstående från besittningsskydd, förslärkning av andrahandshyresgästernas ställningsaml handläggning av hyrestvister. Bruksvärdeprincipen tillkom 1968 för atl Iryggabostadshyresgästernas besittningsskydd. Del direkta besittningsskyddet ger i deflesla fall hyresgäslen räll atl vid hyrestidens slut få hyresförhållandetförlängt. Denna rätt skulle emellertid lätt kunna urholkas genom krav påhyreshöjningar från hyresvärdens sida. om hyresgäslen utan vidare skulle varatvungen all godta den hyra hyresvärden fordrar för förlängning. gälldesedan många år en hyresreglering. Denna innebar atl hyrorna faslslälldes genomen myndighels beslut. Genom bruksvärdeprincipen slog man in på en annan väg.Avtalsfrihet skulle i princip råda i fråga om hyrans sloriek. Hyresgästenskulle vid förlängning av hyresavtalet ha räll all få den hyra värden yrkadeprövad av hyresnämnden. innebär bruksvärdeprincipen i huvudsak följande:Hyran skall vid förlängning ulgå med skäligt belopp. Vid prövningen skall denhyra hyresvärden fordrar godtas om den inte är oskälig. För all avgöra om denfordrade hyran är oskälig eller inte skall en jämförelse ske med hyran förandra lägenheler. Den fordrade hyran skall därvid anses som oskälig om den ärpåtagligt högre än hyran för lägenheter som med hänsyn lill bruksvärdet ärlikvärdiga. Jämförelse skall i första hand ske med hyran för lägenheter i hussom tillhör allmännyttiga bostadsföretag. Prop.1983/84:137 151 Hyran för lägenheler som lillhör allmännyttigabostadsföretag fastställs efler förhandlingar mellan företagel och enorganisation av hyresgäster -oftast tillhörig . Hyranbestäms i princip så atl den skall täcka företagets självkostnader. Även förlägenheler som lillhör andra hyresvärdar än allmännytliga bostadsföretag ochdärmed likställda faslställs numera hyran ofta genom förhandlingar mellanhyresvärden och i förekommande fall hans organisation, å ena sidan, saml enorganisation av hyresgäster, å andra sidan. Förhandlingarpå såväl den allmännyttiga som den enskilda sektorn regleras avhyresförhandlingslagen. I den mån förhandlingar inle leder tillöverenskommelse, kan hyran för enskilda hyresgäster fastställas avhyresnämnden. Därvid tillämpas bruksvärdeprincipen. Bruksvärdeprincipenhar blivit utsatt för kritik. Därvid har bl.a. hävdats följande:Hyrorna i de privatägda fastigheterna faslställs efler jämförelse med de hyrorsom gäller i allmännyttiga bostadsförelag. De allmännyttiga bostadsföretagenshyror skall spegla företagens självkoslnader. Eftersom de allmännyttigabosladsförelagen får bära ett slörre socialt ansvar, vilkel ökar kostnaderna,blir p.g.a. jämförelseprövningen hyrorna i del privatägda beståndet för höga iförhållande till kostnaderna inom detta bestånd. Del har emellertid ocksågjorts gällande att hyrorna i de privatägda fastigheterna påverkas i motsattriklning genom all de allmännyttiga bostadsföretagen inle lar ul full täckningför sina kostnader vid hyresförhandlingarna. De privata fastighetsägarna anservidare all den hyresuQämning mellan yngre och äldre bostadshus, som förekommerinom de allmännyttiga bostadsföretagen, medverkar fill att hyrorna blir alltförlåga i nyproduktionen. Å andra sidan anförs atl utjämningen skapar alllför högahyresnivåer i det äldre bostadsbeståndet. Bruksvärdeprincipen anses dessutom ledalill all del inle är möjligl att få hyran atl läcka de numera kraftigl ökadekostnaderna för nyproduklion av bostäder. Vidare pekas på de problem som kanuppkomma vid tillämpningen av bruksvärderegeln, när samlliga allmännyttigaföretag i en kommun eller en kommuns enda allmännyttiga förelag ansöker omhyreshöjning för samlliga sina lägenheter. För allbelysa verkningarna av bruksvärdeprincipen har vi inhämtat upplysningar vidsammanträden med företrädare för hyresmarknadens organisationer, hyresnämndernaoch bosladsdomstolen. Vi har vidare samlat in statistiska uppgifter om bl.a.nyproduklion och produktionskostnader, förvaltningskostnader samt kommunallstöd till bostadsförelag. Dessutom lämnar vi i belänkandet redogörelser förundersökningar som gjorts, delvis på vårt uppdrag, beträffande hyresslrukturersaml sociala kostnader. Vidbedömningen av den framförda kritiken har vi kommil lill olika meningar inomulredningen. Vi är emellertid därvid ense om att bruksvärdeprincipen äröverlägsen del syslem med hyresreglering som lidigare tillämpades i vårt land(avsnitt 2.6.5). Vi anser vidare att del grundläggande problemet med de höganyproduklionskostnaderna inle på ett avgörande säll kan bringas ur världengenom ändringar av bruksvärderegeln utan måsle lösas genom bostadspolitiskaålgärder (avsnitt 2.6.2). Belräffande frågan i vad mån bruksvärderegelnmedverkat till den låga nyproduktionen är Prop.1983/84:137 152 emellertid meningarna delade (re:iervalionerna av SvenJansson m. fl. och av ). De problem som de sociala koslnaderna förmed sig framför allt för allmännyttiga företag i vissa kommuner kan knappastlösas genom ändringar i hyressättningsreglerna utan måste lösas med andraåtgärder (avsnitt 2.6.3). Vad gäller kriliken i övrigl mot bruksvärderegeln i dessnuvarande utformning anser de fyra av oss som slår bakom huvudtexten ibelänkandet, att tillämpningen av bruksvärdeprincipen visserligen är förenadmed åtskilliga svårigheter, främsl på grund av bristen på jämförelsematerial ivissa fall. När det emellertid gäller del fall som främst salts i blickpunklenav kritiken, nämligen när samtliga allmännyttiga förelag i en kommun eller enkommuns enda allmännyttiga bostadsföretag hos hyresnämnden ansöker omhyreshöjning för samtliga sina lägenheler, saknas enligt denna mening interegler om hur hyran skall bestämmas - grundläggande för bruksvärdeprincipen ärju atl hyran skall utgå med skäligt belopp. skall således avgöratvisten efler en skälighetsprövning. Därvid får nämnden om lämpligajämförelselägenheter saknas på orten godta jämförelsematerial från andra ortermed jämförbart hyresläge och i övrigt likartade förhållanden på hyresmarknaden.En direkt regel härom föreslås i bruksvärdeparagrafen. Skulle inle heller dettavara möjligl får nämnden göra en mer renodlad skälighetsbedömning. Hyresnämndenkan därvid inte undgå atl även beakta det allmänna hyresläget ochkostnadsökningarna. Alt direkt anknyta hyressättningen tillkostnadsutvecklingen i förelaget skulle däremot enligl denna mening medförabelydande svårigheler vid tillämpningen - genom att hyresnämnden tvingadespröva skäligheten av olika kostnader - och kunna medföra sådana riskerför en återgång till hyresreglering alt denna väg inte bör väljas (avsnill 2.6.4). Fyra avoss anser däremot att den kritik som framförts mot bruksvärdeprincipen är såbefogad alt längre gående ändringar krävs. Enligt denna mening måste deallmännyttiga företagen, som är självkostnadsförelag, om skäligkostnadstäckning inte kan uppnås vid förhandlingar, ges möjligheler alt fåskäligheten av vid förhandlingarna yrkade hyresändringars relation lillåberopade kostnadsförändringar prövade på ett opartiskt sätt. Bruksvärderegelnbör därför kompletteras så all hyresnämnderna ges inle bara möjligheler ulanockså skyldigheter atl pröva begärda hyresändringars skälighet i förhållandetill företagens kostnadsändringar (reservationerna av m. fl. En av dessa fyra ledamöter riktar längre gående kritik motbruksvärderegeln och anser även andra ändringar i denna önskvärda i riktningmot en mera fri prisbildning. Bruksvärdesyslemel skulle därvid stå kvar som ettkomplement lill besittningsskyddet så atl de marknadsmässiga hyrorna inte ficken sådan genomslagskraft att de annat än i skälig omfattning påverkadenuvarande hyresgästers hyror och besittningsskydd (reservalionen av ArneFagander). I övrigl har vår genomgång av biuksvärdesystemet lett framlill förslag om vissa justeringar av lagtexten medan i andra hänseenden dennuvarande utformningen ansetts kunna stå kvar. Bedömningen utmynnar i huvudsaki följande (avsnitt 2.6.6). För det första anser vi atl parternas jämställdhet iavtalsförhållandet bör Prop.1983/84:137 153 komma till klarare uttryck. Enligl bruksvärderegelnsnuvarande lydelse skall den hyra hyresvärden fordrar godtas om den inteär oskälig. För atl likställa parlerna anser vi all som huvudregel bör angesall hyran skall ulgå med skäligt belopp. För del andra bör bruksvärdereglerna utformas så alt demöjliggör en jämförelse mellan lägenheler med olika förmåner. Farhågor harnämligen uttalats för all bruksvärdeprincipen skulle utgöra ell hinder molboinflytande i individuella eller kollekliva former. Sådanl inflytande kanbl.a. medföra atl det allmännyttiga bostadsbeslåndel kan förlora sinlikformighet eftersom de förmåner som är knutna lill lägenhelsinnehavei kankomma atl växla. Underhållsfondsulredningen har vidare beträffande målning,tapetsering och därmed sammanhängande åtgärder i bostadslägenheter föreslagilatt hyresgästen får välja mellan all låta hyresvärden ulföra underhållel motsärskild avgift eller all själv svara för det. Vi föreslår.att prövningen av själva bruksvärdet ifortsättningen skall avse vad en lägenhel med hänsyn lill dess beskaffenhet ochboendemiljön i övrigt kan anses vara värd för hyresgäster i allmänhet. Övrigaförmåner, som ligger vid sidan av della bruksvärde, får däremoi värderassärskilt. innebär sammantaget all hyran skall vara skälig med hänsyn lilllägenhetens bruksvärde och de förmåner som hyresvärden skall tillhandahålla. Liksom skall en hyra inle anses skälig om den är"påtagligt" högre än hyran för likvärdiga lägenheler. De allmännyttiga förelagens prisledande slällning vidbruksvärdeprincipens lillämpning ulgör en spärr mot sådana hyreshöjningar sominte kan godtas ur samhällels synpunkt. Detta har i den nuvarandebruksvärdeprincipen dels kommil lill uttryck genom alt vid jämförelsen iförsta hand skall beaktas hyran i de allmännyttiga företagens lägenheler delsgenom alt man vid jämförelsen skall bortse från lägenheler vävs hyra inle ärrimlig med hänsyn lill det allmänna hyresläget i orten för närmast jämförligalägenheter i nybyggda hus. Denna senare, exlra, spärregel har visat sig svår atlfillämpa. Den förstnämnda regeln utgör en tillräcklig spärr i enbristsituation. Vi föreslår därför alt den extra spärregeln utgår. En fråga, vars vikt särskill underslrukils i delbelänkande av civilulskotlel som ulgör grunden för vårl uppdrag i denna del (CU1977/78:32 s. 14 ff), är förfarandet när förhandlingar enligthyresförhandlingslagen strandat. Sådana förhandlingar, som i regel rör hyransstorlek och andra hyresvillkor, förs mellan hyresvärden och i förekommande fallhans organisation saml en organisation av hyresgäster. Avslutas förhandlingarnautan att en överenskommelse kommer lill slånd saknar de förhandlande parlernamöjlighel alt få tvisten sliten av hyresnämnden. Del är i slällel de enskildaparlerna i hyresförhållandet - hyresvärden och hyresgästerna - som får förafrågan om hyrans storlek och andra hyresvillkor lill hyresnämnden, om de villha en ändring till slånd. Eftersom en del bostadsföretag har tusentalshyresgäster blir sådana processer mycket besvärliga och i vissa fall i praktikenomöjliga all hanlera. Eftersom den enda lösning som bjuds, omförhandlingsparterna inte kan komma överens, är ell opartiskt avgörande, medförsvårigheler att få ett sådant till stånd alt den som begär villkorsändring fårett underläge vid förhandlingarna. Särskilt om hyresvärden harlikvidiielssvårigheler kommer han i en besvärlig situation. Tanken pålikställighet mellan de förhandlande 1983/84:137 154 parterna, som är en grundtanke i hyresförhandlingslagen,har därigenom kommil att luckras upp. För att komma till rätta med del nu redovisade problemetföreslår del övervägande flertalet av oss att de förhandlande parterna skall fåföra en tvist vidare till hyresnämnden när förhandlingar strandat (avsnitt2.6.7). Vid en sådan tvist företräds således hyresgästerna även vidhyresnämnden och i bosladsdomstolen av den förhandlande organisationen.Hyresnämndens beslut får samma verkan som en förhandlingsöverenskommelse. Enenskild hyresgäst, som är missnöjd med hyresnämndens avgörande av tvisten, kanbegära ändring av beslutet såvitt rör honom själv. Vi är inte eniga om hur förfarandel skall gestaltas närförhandlingar enligl hyresförhandlingslagen strandat. En av oss hävdar(reservationen av ), under hänvisning främsl lill såväl parternasvilja som parlsorga-nisalionernas förmåga att klara upp sina mellanhavanden ifrivilliga överenskommelser, att offenlliga ingripanden iparisorganisationernas intressetvister bör ske endasl medlingsvis och altförslagel i denna del alltså inte bör genomföras.