prop · G703137 · 1983-12-31 00:00:00 — Den föreslagna lydelsen av 55 8 första stycket synesinte böra föranleda annan tillämpning. Bestämmelsernaom den hyra som skall utgå när hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyransstorlek har betydelse också vid tillämpningen av 22 8 hyresförhandlingslagen.Vid tillkomsten av den lagen hänvisade lagrådet (prop. 1977/78; 175 s. 2l5 fl fillden i mofiven till 12 kap. 48 8 första stycket uttryckta uppfattningen atthyran får godtagas endasl om den inte påtagligt överstiger hyran för likvärdigalägenheler och dessutom inte är oskälig Qfr prop. 1968:91 Bihang A s. 55).Meningen torde vara, framhöll lagrådet, att om det på grund av speciellaomständigheter framstod som påkallat, fordrad hyra kunde vara alt betrakta somoskälig, även om den inte påtagligt översteg hyran för jämförliga lägenheter.Som ett exempel på fall där en sådan skälighetsprövning kunde le sig befogadnämnde lagrådet att vid fastställandet av hyran för en oorganiserad hyresgästs lägenhelhänsyn inte tagits fill en viss omständighet som för en organiserad hyresgästslägenhet fått leda till lägre hyra. Vid prövning av hyran för den oorganiseradehyresgästens lägenhet borde den fordrade hyran då kunna betraktas som oskälig.Departementschefen anslöt sig till vad lagrådet anfört och uttalandetföranledde ingen erinran vid riksdagsbehandlingen. Detfår således anses klart att prövningen enligt nuvarande ordning inle ärbegränsad så att skälighetsfrågan skall bedömas endast med hänsyn fillhyresnivån för jämförliga lägenheter. Andra omständigheter kan medföra att enhyra är att anse som oskälig även om den inte är påtagligt högre än dennahyresnivå. Lagrådetanser det angeläget atl den av lagstiftaren avsedda innebörden av skälighelsprövningenenligl nuvarande ordning blir gällande även vid 15 1983/84. Prop.1983/84:137 226 denskälighetsprövning som skall ske enligt den föreslagna lydelsen av 55 8 förstastycket. Atl så sker kan vara av betydelse från rättssäkerhetssynpunkt, t.ex.för en oorganiserad hyresgäst. Om denne begär ändring i enförhandlingsöverenskommelse därför att han blivit felaktigt behandlad iöverenskommelsen på gmnd av att han inte är medlem i den förhandlande organisafionen,är det givetvis av vikt att han kan få det förhällandet beaktat vidfastställandet av hyran. Formuleringenav 12 kap. 55 8 första stycket andra meningen får anses tillräckligt klart geuttryck för del syfte som således torde vara avsett, nämligen att en hyraaldrig är atl anse som skälig om den är påtagligt högre än hyran för jämförligalägenhter, medan en hyra som inte är påtagligl högre likväl av andra orsakerkan anses som inle skälig. Beträffandeden föreslagna ändringen av ordet "obilligt" till"oskäligt" i första siyckei kan hänvisas lill vad lagrådet har anförtvid 46 8. Dennaparagraf syftar till att göra det möjligt för en hyresvärd eller en hyresgäst atlfå lillgång till uppgifter som behövs för atl beslämma hyran enligt bmksvärdeprincipen.Av den allmänna motiveringen (avsnitt 2.4) framgår att den föreslagna uppgiflsskyldighelenför en hyresvärd skall gälla oavsett om någon tvist har anhängiggjorts hoshyresnämnden eller ej. Bestämmelsens största praktiska betydelse torde ligga imöjligheten att inför eller i samband med hyresförhandlingar tvinga framunderlag för bedömningen av frågan om hyrans storlek. Enligtvad motiven ger vid handen är det meningen atl från vederbörande hyresvärdskall kunna skaffas fram uppgifter inte bara om storleken av den hyra somgäller för hans lägenheter utan i viss ulslräckning också om sådanaförhållanden som påverkar hyressättningen. Som exempel anges iremissprotokollet bl. a. uppgifter om lägenheternas yta och om uppvärmningsmetoden.För atl inte lagtexten skall bli missvisande torde orden "storlekenav" i första stycket av förevarande paragraf böra utgå. På sätt lagrådet förordat vid 12 kap. 15 8 bör under denna punkt upplagas enandra mening av följande lydelse: "12 kap. 15 8 andra stycket 2 gäller endasltill och med ." Ändras 12 kap. 15 8 i överensstämmelse med vad lagrådet förordat, skall deni första siyckei av förevarande punkl upptagna hänvisningen till 15 8 Qärdestycket i stället avse 15 8 Iredje stycket. Ävenom, såsom lagrådet ifrågasatt, specialregeln om uppsägningslid vid hyresgästsdödsfall bibehålls med den utformning lagrådet angivit, innebär regleringen enförändring i förhållande lill gällande rätt i det all Prop.1983/84:137 227 avtaletupphör att gälla, enligt vad som stadgas, efter uppsägning och,enligt den av lagrådet framlagda lagtexten, vid månadsskifte som inträffartidigast efter uppsägningen. Genom bestämmelsen i andra stycket iförevarande punkt har emellertid givits en regel som gäller för den nu angivnasituationen. Införs en specialreglering vid dödsfall av det innehåll lagrådetangivit, bör därför tredje stycket i förevarande punkt utgå. Förslagettill lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder Enligldet föreslagna tredje stycket av paragrafen får en hyresnämnd, som samfidigthandlägger ett stort antal likartade tvister om hyresvillkor förbostadslägenheter, i vissa lägen begränsa prövningen lill ett lämpligt antaltypfall av tvister och därefter med ledning av denna prövning avgöra övrigatvister utan muntlig förhandling. Kompletterande regler om delgivning avhandlingar i här avsedda fall meddelas i 30 8 första stycket i förslagel. Denhandläggningsordning som sålunda föreslås i fråga om massärenden hos enhyresnämnd innebär en nyhet i rättssystemet. Hur förfarandel mera i detaljskall gå - t.ex. i vilka hänseenden berörda hyresgäster skall erhållaunderrättelser - regleras inte i lagförslaget och har inte heller utvecklatsnärmare i motiven. Med hänsyn till de speciella förhållanden som föreligger närdel gäller ifrågavarande hyrestvister bör enligt lagrådets mening denföreslagna ordningen för handläggning av massärenden kunna godtas i princip. Någolmera formaliserat förfarande för de åsyftade fallen torde inte behövas. Del äremellertid angeläget att den tänkta handläggningsordningen inte tillgrips iandra siluafioner än där det verkligen är motiverat. Den synes böra komma lillanvändning endasl om det är uppenbart atl muntlig förhandling inte ärpåkallad. bör lämpligen komma till uttryck i lagtexten. Medåberopande av det anförda får lagrådet föreslå atl Iredje stycket i paragrafenges denna lydelse: "ett stort--- muntligförhandling, om det är uppenbart att sådan förhandling beslut alt med stöd av den föreslagna beslämmelsen avgöra tvisterulan muntlig förhandling torde inte kunna överklagas särskilt. Om en hyresgästsom berörs av beslutet anser skäl föreligga för att förhandling skall äga mmäven belräffande hans lägenhet, bör han kunna anmäla detta för hyresnämnden somdå får ta närmare ställning frågan. avgörande av tvisten isak kan självfallet överklagas av 1983/84:137 228 partenligt vanliga regler, även cim muntlig förhandling inte har ägt rum i fallet. Lagrådetlämnar förslagen utan erinran. 1983/84:137 229 Närvarande:statsministern , ordförande, och slalsråden I. , , ,, ; , , , , ,, R. , , , Propositionmed förslag till ändringar i hyreslagstiftningen 1 Anmälan av lagrådsyttrande Föredragandenanmäler lagrådets yttrande' över förslag till 1. lag om ändring i jordabalken, 2. lag om ändring i lagen(1973:188) om artendenämnder och hyresnämnder, 3. lag om ändring ihyresförhandlingslagen (1978; 304), 4. lag om ändring i lagen (1970;995) om införande av nya jordabalken, 5. lag om ändring ibostadsrättslagen (1971:479), 6. lag om ändring i bostadsanvisningslagen(1980:94), 7. lagom ändring i utsökningsbalken. Föredraganden redogör för lagrådets yttrande och anför. Förslagettill lag om ändring i jordabalken Jagansluter mig till lagrådets förslag atl nu gällande regler om en särskild,kortare uppsägningsfid för dödsbon bör bibehållas och att bestämmelserna upp i ett nytt andra stycke i förevarande paragraf. Jagtillstyrker lagrådels förslag att del i andra stycket görs ett undantag förfall som avses i 5 8 andra stycket. Beslutom lagrådsremiss fattat vid regeringssammanträde . Prop.1983/84:137 230 Lagrådethar förordat att Iredje stycket i gällande lydelse (se SFS 1983:899) förs övertill övergångsbestämmelserna. Jag finner inle skäl att biträda lagrådetsförslag i denna del. Jaggodtar vad lagrådet har ullalal om användningen av åtgärdsföreläggande enliglandra stycket i paragrafen. Jaghar inle någol atl erinra rnol vad lagrådet har uttalat om uttrycken"obilligt" och "oskäligt". Jagansluter mig till vad lagrådet har uttalat om innebörden av första stycket i paragrafen. har uttalat om innebörden av första stycket i paragrafen föranlederinga invändningar från min sida. Slopandetav det nuvarande företrädel för hyresvärdens mening medför, som även lagrådethar berört, atl frågan vilken hyra som i fortsättningen skall gälla bedömsgenom en s.kälighetsprövning där parterna i princip likställs. För alt faslställastorieken av den skäliga hyran för lägenheten blir ulgångspunklen inle längreden av hyresvärden fordrade hyran - i regel en hyresökning - utan i slällelhyran för lägenheler som med hänsyn till bmksvärdet är likvärdiga. Påtaglighetsrekvisiteti första stycket andra meningen innebär en marginal vid bruksvärdeprövningen.Regeln ger - i varje fall om man ser lill sådana situationer som i allmänhetkan bli föremål för hyressättningstvis-ter inför hyresnämnden - ett visst ulrymmeför hyreshöjningar utöver den nivå som kan konstateras genom självajämförelseprövningen. Hur slor denna marginal bör vara vid prövningen i detenskilda fallet beror enligt min mening på resultatet av den sammanvägninghyresnämnden alllid måste göra av alla pä hyressättningen inverkandeomständigheter innan nämnden slulligt bestämmer sig för vilken hyra som skallutgå för lägenheten. Jag lillslyrkerlagrådels förslag atl formuleringen "uppgifter om storleken avhyran" i första stycket ändras till "uppgifter om hyran". ÖvergångsbestämmelsernaJag har vid 12 kap. 5 5 anslutit mig till lagrådets förslag att bibehålla 1983/84:137 231 bestämmelserom en särskild, kortare uppsägningstid för dödsbon. I det remitterade förslagelfinns emellertid en särskild övergångsbestämmelse (punkl 3 tredje stycket) som utgärfrån atl dessa bestämmelser inte skall bibehållas. Denna övergångsbestämmelseinnebär atl, om en hyresgäst har avlidit före ikraftlrädandet, äldrebestämmelser fortfarande skall tillämpas i fråga om dödsboets och denefterlevande makens rätt atl säga upp hyresavtalet. Jag tillstyrker lagrådetsförslag att denna övergångsbestämmelse får utgå och ansluter mig till vadlagrådet har uttalat om tillämpning av övergångsbestämmelserna i fall som avsesi 12 kap. 5 5 andra stycket. Förslagettill lag om ändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder Jagansluter mig till vad lagrådet har uttalat i fråga om 9 5 tredje stycket och tillslyrkerlagrådels förslag lill ändring av lagtexten. Detremitterade förslaget innehåller inte några nya bestämmelser om hyressättningenför lokaler (se avsnitt 2.2.7 i remissprotokollet). Härtill vill jagytterligare anföra följande. Jaghar förståelse för den oro som många lokalhyresgäster känner införhyresutvecklingen (se bl.a. motionerna 1983/84:719, 1055, 1059, 1342 och 2417).Jag kommer därför att ta initiativ till att det görs en utvärdering av hur nugällande system med ett indirekt besittningsskydd har fungeral. Härvid börsärskild uppmärksamhet ägnas ät frågan om hur lagändringar har fylltsitt avsedda syfle all stärka lokalhyresgäslernas ställning. Omförhållandena på lokalhyresmarknaden ger anledning lill del bör, somjag haranfört redan i remissprotokollel, lagstiftningsfrågan tas upp på nytl. Somjagser del får man då överväga en övergång till nägon form av direktbesittningsskydd, som bl. a. förutsätter att lokalhyrorna ytterst kan bestämmasav hyresnämnden. Närdet gäller uppsägningstidens längd råder f. n. i princip avtalsfrihet (seavsnitt 2.8 i remissprotokollet). Det remitterade förslaget innebär atl dennaavtalsfrihet delvis försvinner genom alt i 12 kap. 4 8 jordabalken anges vissaminimitider som är Ivingande till hyresgästens förmån. Enligtförevarande paragraf får i fråga om hyresförhållanden som beror av anslällningöverenskommelser träffas som strider mot vissa i paragrafen angivna tvingandebestämmelser i hyreslagen (bl.a. bestämmelserna om besittningsskydd i 46 8). Enfömlsättning härför är att överenskommelsen 1983/84:137 232 harformen av kollekfivavlal och på arbetstagarsidan har slutits eller godkänts aven organisation som enligt lagen (1976; 580) om medbestämmande i arbetslivet äratl anse som central arbetstagarorganisation. och har i engemensam skrivelse den 14 febmari 1984 fill hemställtatt de nya bestämmelserna om uppsägningstidens längd i 12 kap. 4 8 görsdispositiva i den ordning som anges i 67 8. Jag förordar på grundhärav att 67 8 ändras så att där anges att överenskommelse får träffas i stridmot 4 8. Jagvill erinra om vad jag i remissprotokollel har uttalat om atl ytterligareöverväganden behövs i fråga om hyreslagens bestämmelser om Qänste-och personalbosiäder. Utövervad jag nu har anfört bör vissa ändringar av redaktionell natur göras i någraav lagförslagen. Jaghemställer att regeringen föreslår attanta de av lagrådet granskade lagförslagen med vidtagna ändringar. Regeringenansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar alt genomproposition föreslå alt anta de förslag som föredraganden har lagtfram. 1983/84:137 233 Innehåll Propositionenshuvudsakliga innehåll........................ .... 1 Lag om ändring ijordabalken............................... .... 3 Lag om ändring i lagen (1973;188) om arrendenämnder och hyresnämnder 52 Lag om ändring ihyresförhandlingslagen (1978; 304) 57 Lag om ändring i lagen(1970:995) om införande av nya jordabalken . Lag om ändring i bostadsrättslagen(1971:479)...... 61 Lag om ändring i bostadsanvisningslagen(1980; 94) 62 Lag om ändring i utsökningsbalken....................... 63 Utdragav protokoll vid regeringssammanträde 65 1 Inledning ........................................................ 65 2 Allmän motivering.............................................. 66 2.1 Allmänna synpunkter.................................... .. 66 2.2 Bruksvärdeprincipen m.m............................... .. 67 2.2.1 Allniänt om bmksvärdesystemel................ .. 67 2.2.2 Parternas jämställdhet............................ .. 70 2.2.3 Lägenheter med olika förmåner................. .. 71 2.2.4 Påtaglighetsrekvisitet............................. 72 2.2.5 De allmännytligabostadsföretagens prisledande funktion 74 2.2.6 Vissa tillämpningsfrågor.......................... .. 76 2.2.7 Lokaler................................................ 79 2.3 Förfarandetnär förhandlingar har strandat ....... 80 2.3.1 Kollektiva tvister................................... 80 2.3.2 Massärenden........................................ 82 2.3.3 Från vilken tidpunkt skall elländringsbeslut gälla 83 2.3.4 Interimistiska beslut ............................ 85 2.4 Förhandlingsunderlaget................................. .. 86 2.5 Prövningen av andrahyresvillkor än hyran ........ .. 89 2.6 Kopplade avtal .......................................... .. 90 2.7 Bränsle- och va-klausuler ............................. .. 91 2.8 Hyrestider och uppsägningsfider...................... .. 95 2.9 Förfarandel vid föriängnings-och villkorstvister . 2.10 Avstående från besittningsskydd..................... 103 2.11 Andrahandshyresgästernasställning................ 105 2.12 Ikraftträdande ............................................ 106 3 Upprättade lagförslag ....................................... 107 4 Specialmotivering.............................................. 107 4.1 Förslaget till lag om ändring ijordabalken........... 107 4.2 Förslaget till lag om ändring ilagen (1973; 188) om artendenämnder och hyresnämnder 146 4.3 Förslaget lill lag om ändring i hyresförhandlingslagen (1978:304) 147 4.4 Förslaget fill lag om ändring ilagen (1970:995) om införande av nya jordabalken 148 4.5 Förslaget till lag om ändring ibostadsrättslagen (1971:479) ... 148 4.6 Förslaget till lag om ändring i bostadsanvisningslagen (1980:94) 148 1983/84:137 234 4.7Förslaget fill lag om ändring i utsökningsbalken... 148 5 Hemställan .................................................... 148 6 Beslut............................................................. 149 Utredningenssammanfattning ............ .. 150 Utredningenslagförslag .................. .. 159 Förteckningöver remissinstanserna...... .. 219 Deremitterade förslagen (bilagan har uteslutits här) Utdragav lagrådels protokoll ........... 220 Utdrag av protokoll vidregeringssammanträde .... 229