prop · G70341 · 1983-12-31 00:00:00 — omgaranti och försäkring som villkor för bostadslån till vissa nybyggda småhus; Regeringenföreslår att antaga de förslag som har upptagits i bifogade utdrag avregeringsprotokoll. Ipropositionen föreslås att produktionsgaranti och försäkring införs som villkorför bostadslän till småhus som uppförs för försäljning eller som skall upplåtasmed bostadsrätt. Produktionsgaranti är en garanti för att byggnadsföretagetsskyldigheter fullgörs även om företaget självt på grund av obestånd eller avannan anledning inte kan göra detta. Försäkringen skall täcka väsentliga skadorsom består i eller är en följd av fel eller brist i konstruktion, utförandeeller material och skall gälla efter garantitidens utgång fram till frånslutbesiktningen. En förutsättning för att det förordade lånevillkoret skallkunna ställas är att staten får ett starkt inflytande i AB Bostadsgaranti, detenda företag inom den enskilda sektorn som lämnar produktionsgaranti ochförsäkring av det slag som föreslås som lånevillkor. Ett sådant inflytandeskall garanteras genom att staten förvärvar hälften av aktierna i företaget. 1 Riksdoiien 1983/84. Prop.1983/84:41 2 Närvarande: statsminister , ordförande, ochstatsråden I. Carisson, , , , , . ,, , , , , , , , R. Carisson,, , Thunborg Proposition om garanti och försäkring som villkor förbostadslån till vissa nybyggda småhus Vid 1981/hemställde civilutskottet attregeringen skulle få i uppdrag att utforma de närmare reglerna för ett garanti-och försäkringsskydd som villkor för bostadslån vid nybyggnad av småhus somupplåts med ägande- eller bostadsrätt (CU 1981/82: 24). I fråga om utformningenav skyddet anförde utskottet dels att redan existerande garanti- ochförsäkringsformer kan vara en utgångspunkt, dels att seriöst arbetandebyggnadsföretag inte får utestängas från möjligheten att bygga stadigtfinansierade småhus. gav sedermera som sin mening till känna vadutskottet hade anfört (rskr 238). () och () träffade 1976 ett avta! om ett utvidgatkonsumentskydd för småhusköpare (76). Småhus 76 har vad gällerstandardvillkoren för entreprenadkontrakt anpassats till Allmänna bestämmelserför småhusentreprenader, där enskild konsument är köpare (ABS 80) medtillhörande kontraktsformulär och betecknas nu Småhus 80. Kontraktsformulären som hör till ABS 80 är avsedda förgrupphus som uppförs för försäljning. Något motsvarande kontraktsformulär förstycke-byggda småhus har ännu inte utarbetats. ABS 80 jämte kontraktsformulär har tillkommit efterförhandlingar mellan , och samt parterna på småhusmarknaden. Vissa förbättringar hardärvid upp- Prop.1983/84:41 3 a. kan köpare, till skillnad mot tidigare, göra gällandeäven andra brister och fel än sådana som har konstaterats av en besiktningsmanvid slut- eller garantibesiktning. Det förutsätter dock att köparen påtalarfelet hos entreprenören från det att köparen har erhållitbesiktningsutlåtandet. Slutbesiktning görs i anslutning till husetsfärdigställande och garantibesiktning vid utgången av garantitiden, som för gruppbyggdasmåhus som upplåts med äganderätt är räknat från slutbesiktningen. ISmåhus 80 finns dels bestämmelser om särskild kontroll under byggnadstidensamt slut- och garantibesiktning, dels en garantiförbindelse som innehåller produktionsgarantioch en ansvarsutfästelse som gäller väsentliga fel och brister som uppkommerunder tiden fr. o.m. garantitidens utgång t. o. m. frånslutbesiktningen. Kontrolleroch besiktningar görs av konsulter som anlitas genom SVF: s försorg eller avkontrollanter och besiktningsförrättare som utses av kommunen.Produktionsgarantin och ansvarsutfästelsen lämnas av AB Bostadsgaranti, somägs av och ett 70-tal byggnadsföretag. Bara delägare kan använda sig avAB Bostadsgarantis garantier och ansvarsåtaganden. Produktionsgarantinär en säkerhet för att byggföretagets åtaganden enligt entreprenadkontraktetfullgörs, dvs. att huset färdigställs och att byggföretagets förpliktelserunder garantitiden av, även om företaget skulle komma på obestånd ellerav annan anledning inte kan fullgöra sitt åtagande. I sådana fall svararsåledes den som har lämnat produktionsgarantin för att ett annatbyggnadsföretag anlitas för att färdigställa huset eller för att fel ochbrister som framkommer åtgärdas. Ansvarsutfästelsenger med vissa begränsningar ett ekonomiskt skydd mot väsentliga fel och bristeri huset fr.o.m. garantitidens utgång t.o.m. från slutbesiktningen.Åtagandet i ansvarsutfästelser som utfärdas fr. o, m. är begränsat tillproduktionskostnaden för det försäkrade huset. Någon uppräkning med hänsyn tillinflationen görs inte. I de fall Småhus 80 inte används gäller enligt ABS 80att ersättning för fel eller brister, som framträder efter garantitidensutgång, endast lämnas om de har sin grund i grov vårdslöshet av byggföretaget. Föratt ersättning skall utgå enligt ansvarsutfästelsen krävs att kostnaden föratt avhjälpa fel eller brister uppgår till minst ett halvt basbelopp, dvs. f. n.9700 kr. Vid tillämpningen av denna regel får endast skador som har samma orsakbeaktas. Detta medför att skador som har olika orsak och som var för sig inteuppgår till ett halvt basbelopp inte berättigar till ersättning. Föransvarsutfästelser som lämnas fr. o. m. har gränsfen ett halvtbasbelopp ersatts med en självrisk som uppgår till av basbeloppet. Iövrigt är reglerna om rätt till ersättning vid skada oförändrade. Kostnaden för Småhus 80är f. n. ca . för kontroll och besiktning och ca 4900kr. för garanti och försäkring. ti /84. Prop.1983/84:41 4 Inomden bostadskooperativa sektorn finns en produktionsgaranti och försäkring som gerkonsumenten samma skydd som produktionsgarantin och ansvarsutfästelsen i Småhus80. Kostnaden är densamma som för produktionsgarantin och ansvarsutfästelsen iSmåhus 80. Motsvarigheten inom den kooperativa sektorn är förbehållen HSB,och . ABBostadsgaranti bildades är 1960. Fram var bolagets uppgift attlämna garantier i samband med bildandet av s. k. byggmästarbil-dadebostadsrättsföreningar. Fr. o. m. utökade bolaget verksamheten medproduktionsgarantier och ansvarsutfästelser med anledning av Småhus 76 resp.Småhus 80. Produktionsgarantin och ansvarsutfästelsen kan användas även närsmåhus upplåts med bostadsrätt. Det finns 500 A-aktier med fem röster för varje aktieoch 1 250 B-aktier med en röst för varje aktie. Det nominella värdet är 100 kr.per aktie. SBEFinnehar alla A-aktierna. Varje byggnadsföretag som är delägare i ABBostadsgaranti innehar 10 B-aktier. B-aktier säljs till byggnadsföretag somvill använda sig av bolagets garantiåtaganden. F. n. är ca 70 byggnadsföretagdelägare och innehar således sammanlagt ca 700 B-aktier. SBEF inneharresterande B-aktier. ABBostadsgaranti är moderbolag i en koncern. Dotterbolag är Byggnadsgaranti. Rid-darholmens enda uppgift är att ägaoch förvalta en kontors- och butiksfastighet i . AB Byggnadsgarantibedriver f. n. inte någon verksamhet. Byggnadsföretagkan bli delägare i AB Bostadsgaranti efter en särskild prövning av företagetsekonomi och kompetens. Dessutom krävs följande för delägarskap. 1 Byggnadsföretaget skall varaanslutet till SBEF och/eller arbetsgivareförbund som är anslutet till . 2 Byggnadsföretaget skallförvärva 10 st. B-aktier i till nominella värdet . 3 Byggnadsföretaget skall,beroende pä produktionens storlek, tillskjuta lägst . och högst lOOOOOkr. ABBostadsgaranti utfärdar garantiförbindelse - produktionsgaranti ochansvarsutfästelse - efter en särskild prövning av i första hand de ekonomiskaförutsättningarna för varje enskilt projekt. Som villkor för att utfärdagarantiförbindelse kan AB Bostadsgaranti fordra att delägaren lämnar godtagbarsäkerhet. Krav på säkerhet ställs t. ex. om ett ekonomiskt svagt företag görett mycket stort åtagande. Somframgår av den lämnade beskrivningen av AB Bostadsgarantis Prop.1983/84:41 5 verksamhetförutsätts således både delägarskap i bolaget och godkännande av det enskildaprojektet för att ett byggnadsföretag skall kunna erbjuda produktionsgarantioch ansvarsutfästelse. 1.3Skadereglering enligt Småhus 80 och dess motsvarighet inom den bostadskooperativasektorn ABBostadsgaranti ansvarar i förhällande till smähusköparen för att produktionsgarantinoch ansvarsutfästelsen uppfylls. Ansvarsutfästelsen är försäkrad hos Konsortietför försäkring av småhusgaranti, som ägs av försäkringsbolagen ochSkandia. Ansvarsutfästelsen inom den bostadskooperativa sektorn är försäkradhos . Konsortietför försäkring av småhusgaranti har hand om skaderegleringen enligt Småhus 80.Om en konsument är missnöjd med konsortiets bedömning i ett skadeärende, kanhan få frågan prövad av en skadenämnd. I nämnden finns representanter för SBEF,SVF, och konsortiet. En opartisk ordförande utses av SBEFoch SVF efter samråd med . Om konsumenten inte är nöjd med nämndensbeslut, kan denne vända sig till allmän domstol för att få saken prövad.Folksam har hand om skaderegleringen när det gäller byggprojekt inom denkooperativa sektorn. Även här finns en skadenämnd som konsu menten kan vända sigtill, om han är missnöjd med skadereglering. I sista hand kan enmissnöjd konsument få saken prövad av allmän domstol. har gentemot AB Bostadsgaranti åtagit sig attfullgöra de förpliktelser som omfattas av ansvarsutfästelsen. Undantag fråndetta gäller dock i fråga om fel och brister som framträder under de sista fyraär (fr. o. m. är 1983) som ansvarsutfästelsen gäller. Försäkringskonsortiethar det ekonomiska ansvaret för sådana fel och brister. Konsortiets åtagande ärdock maximerat till totalt 70 milj. kr. För serieskador, dvs. skadormed samma orsak, är åtagandet maximerat till totalt 35 milj. kr. ABBostadsgaranti svarar för skadeersättningar som inte täcks av konsortietsåtagande. Konsortiet resp. AB Bostadskredit har dock regressrätt för fel ochbrister som har orsakats genom grov vårdslöshet av byggnadsföretaget. 1.4Kostnader för kontroll och besiktning samt garanti och försäkring i låneunderlagetför bostadslån Enligtriksdagens beslut (CV 1977/78:28, rskr 265) med anledning av förslag i prop.1977/78: 93 om rikflinjer för ansvarsfördelning inom bostadsförsörjningen m. m.får under vissa förutsättningar kostnader för kontroll och besiktning samtgaranti och försäkring beaktas i låneunderlaget för statliga bostadslån somavser småhus. 1983/84:41 6 Bestämmelser om detta finns i 11 a § förordningen(1978:384) om beräkning av låneunderläg och pantvärde för bostadslån. Enligtdenna paragraf får kostnader för särskild kontroll och besiktning som sker påsätt som kommunen godkänner beaktas i läneunderiaget, dock högst med 2500 kr.Av föreskrifter till paragrafen framgår att kontrollanten ochbesiktningsförrättaren skall vara fristående i förhållande till entreprenör,säljare och upplåtare samt att kontrollen skall utföras som kontinuerligdagkontroll enligt en checklista som kommunen godtar. Enligt föreskrifterna skall särskild uppmärksamhet ägnasät sådana arbeten avseende grundläggning, dränering, tätskikt och isoleringsom inte kan besiktas efter färdigställandet. Slutligen föreskrivs attkontrollens utförande skall dokumenteras tillfredsställande. Vissa särskildavillkor gäller för hus som helt eller delvis sätts samman på fabrik. Enligt nämnda 11 a § får vidare kostnader för garanti och försäkring beaktas ilåneunderlaget i den omfattning och på de villkor som bostadsstyrelsenföreskriver, dock högst med . Av föreskrifter framgåratt tillägg till läneunderiaget får göras för kostnader för sådan garanti sominnebär att huset färdigställs i enlighet med handlingarna samt för försäkringavseende fel och brister som inträffar efter garantitiden men frånslutbesiktningen. Ett villkor för sådant tillägg är att garantitiden är , räknat frän slutbesiktningsdagen. För enbart färdigställandegarantifår tillägg göras med högst . 1.5 behandling av frågan om ett garanti- ochförsäkringsskydd som lånevillkor I den nämnda prop. 1977/78: 93 behandlades ävenfrågan om att införa ett garanti- och försäkringsskydd som villkor förbostadslån till nyproducerade småhus. Med anledning av svårigheter att klaraförsäkrings- och ansvarsfrågorna i vissa fall konstaterade föredragandestatsrådet att det då inte var möjligt att införa ett sådant skydd som villkorför bostadslån. I stället fick i uppdrag att prövaförutsättningarna för detta och lämna regeringen en redogörelse för sinaöverväganden. redovisade uppdraget i en skrivelse den24 . Styrelsen pekade bl.a. på att Småhus 76 och dess motsvarighetinom den kooperativa sektorn förutsätter att en enda entreprenör eller husleverantörhar hela ansvaret för husets färdigställande. Detta är mindre vanligt pä dagensstyckehusmarknad och därmed föll enligt styrelsens bedömning möjligheten attinföra Småhus 76 eller dess motsvarighet inom den kooperativa sektorn somvillkor för bostadslån till styckebyggda småhus. Styrelsen konstaterade också att, om Småhus 76 eller dessmotsvarighet inom den kooperativa sektorn görs till ett villkor för bostadslån,det i realiteten skulle bli AB Bostadsgaranti och dess motsvarighet som en- 1983/84:41 7 sammaavgör vilka som kan komma i fråga som entreprenörer för statligt belånadesmåhus. Att göra ett frivilligt avtal mellan två enskilda parter till ettgenerellt villkor för statliga lån måste enligt styrelsen bedömas som mindrelämpligt. föreslogdock vissa andra villkor för bostadslån som skulle kunna medföra förbättringarför småhusförvärvaren. Styrelsen förordade sålunda som ett första villkor att användningenav ABS 80 jämte tillhörande kontraktsformulär görs till en förutsättning förbostadslån för gruppbyggda småhus som uppförs för försäljning. Styrelsenföreslog vidare att garantitiden skall vara . Mot bakgrund av vadstyrelsen hade anfört konstaterade föredraganden i prop. 1980/81: 100 (bil. 16)att det inte var vare sig lämpligt eller möjligt att som ett villkor förbostadslån då införa ett garanti- och försäkringsskydd av det slag som Småhus76 och dess motsvarighet inom den kooperativa sektorn ger. Bedömningen avsågsåväl gruppbyggda som stycke-byggda småhus. Föredraganden anslöt sigemellertid till styrelsens nämnda förslag om nya villkor för bostadslån.Riksdagen beslutade i enlighet med förslaget (CU 1980/81: 29, rskr 244). Av dentidigare framställningen har emellertid framgått att sedermera hargivit regeringen i uppdrag att utforma de närmare reglerna för ett garanti- ochförsäkringsskydd som villkor för bostadslån vid nybyggnad av småhus som upplåtsmed ägande- eller bostadsrätt (CU 1981/82:24, rskr 238). Idet följande redovisar jag mina överväganden och förslag med anledning avriksdagens uppdrag att utforma de närmare reglerna för ett garanti-ochförsäkringsskydd som villkor för bostadslån vid nybyggnad av småhus som upplåtsmed ägande- eller bostadsrätt. Jagtar först upp frågan om utformningen av skyddet. Enligt min mening bör detutformas i allt väsentligt på samma sätt som produktionsgarantin ochansvarsutfästelsen i Småhus 80 och motsvarande inom den kooperativa sektorn.Skyddet bör således ge konsumenten dels en garanti för att säljarens ochentreprenörens förpliktelser fullgörs enligt köpe- och entreprenadkontraktet,dels en försäkring som ger ekonomiskt skydd vid väsentliga fel och brister ihuset efter utgången av den avtalade garantitiden. Det börvidare ställas krav på att försäkringen gäller frän utgången av garantitidenfram till efter slutbesiktningen. Försäkringen bör vara sä utformad attden ger ett ekonomiskt skydd vid väsentliga skador som består i eller är enföljd av fel eller brist i konstruktionen, utförandet eller materialet.Försäkringen bör vara förenad med en självrisk. Den behöver inte omfattaskador på maskinell utrustning som tvätt- 1983/84:41 8 maskiner o.dyl. eller skador som omfattas avkonventionella villaförsäkringar. Försäkringen bör givetvis inte omfattaskador på grund av bristfälligt underhåll och liknande. Jag förordar att ettkonsumentskydd med detta innehåll skall gälla som villkor för bostadslån försmåhus som skall säljas till dem som skall bebo husen eller upplåtas medbostadsrätt. Det förordade lånevillkoret bör gälla i ärenden som inkommer tillförmedlingsorganet efter utgången av . Jag har övervägt möjligheten att föreslå att även småhussom skall bebos av sökanden, s. k. styckebyggda småhus, skall omfattas av detförordade länevillkoret. Behovet är stort även för sådana hus. Mot bakgrund avatt det på styckehusmarknaden är mindre vanligt att en enda entreprenör ellerhusleverantör har hela ansvaret för husets färdigställande har jag i likhet medvad anförde i den tidigare redovisade skrivelsen funnit attdetta f. n. inte är möjligt. Förutsättningarna för att låta lånevillkoretomfatta även de styckebyggda småhusen kommer att utredas inombostadsdepartementet. Regeringen bör utverka bemyndigande attutvidga lånevillkoret till styckebyggda småhus så snart det är möjligt. Bostadsgarantis produktionsgaranti ochansvarsutfästelse och "motsvarande inom den bostadskooperativa sektornuppfyller de krav som jag har förordat bör gälla som lånevillkor. Småhus 80-systemet och dess motsvarighet inom denbostadskooperativa sektorn är de enda på marknaden. Motsvarigheten tillSmåhus 80 inom den bostadskooperativa sektorn är förbehållen HSB, Riksbyggenoch BPA. Av den tidigare lämnade beskrivningen av Småhus 80-systemet framgåratt AB Bostadsgaranti har en nyckelroll när det gäller att avgöra dels vilkabyggnadsföretag inom den enskilda sektorn som skall kunna erbjudaproduktionsgaranti och ansvarsutfästelse, dels vilka projekt som skyddet kanomfatta. Med ett konsumentskydd av det slag som jag har förordatsom villkor för bostadslån kommer efterfrågan på produktionsgarantier ochförsäkringar av ifrågavarande slag att öka väsentligt, vilket i och för sigskapar förutsättningar för flera garantibolag än AB Bostadsgaranti inom denenskilda sektorn. Vid bedömningen av andra företags möjligheter att konkurreramed AB Bostadsgaranti måste man emellertid ta hänsyn till att praktiskt tagetalla enskilda större och ekonomiskt stabila byggnadsföretag är delägare iAB Bostadsgaranti. En konkurrent till AB Bostadsgaranti skulle därför sannoliktfå ta på sig garantier som avser huvudsakligen mindre företag utan denekonomiska stabilitet som kännetecknar flertalet delägare i AB Bostadsgaranti.Detta skulle leda till större krav på avsättningar till fonder och därmed högrepremier, vilket torde medföra att byggnadsföretag i första hand skulle vändasig till AB Bostadsgaranti med dess lägre priser. Med hänsyn till AB Bostadsgarantis starka ställning börstaten ha ett inflytande i verksamheten. Överiäggningar har därför ägt rummellan före- Prop.1983/84:41 9 trädareför och , vilka har resulterat i en preliminäröverenskommelse om att staten från SBEF skall förvärva 250 A-aktier och 625 Bostadsgaranti. Härigenom blir staten hälftenägare i bolaget. Överenskommelsen innebär iövrigt i huvudsak följande: AB skall bestå av sjuledamöter som utses på bolagsstämma. Ordföranden skall vara opartisk och utsespå gemensamt förslag av staten och SBEF. Tre ledamöter jämte tre suppleanterutses på förslag av staten och tre ledamöter jämte tre suppleanter utses påförslag av SBEF. Styrelsens ordförande skall normalt vara ordförande vidbolagsstämman. Den till AB Bostadsgarantis verksamhet hörande skadenämndenskall bestå av en opartisk ordförande, två ledamöter jämte personligasuppleanter som företräder konsumentintresset och som utses på förslag avstaten och tvä ledamöter jämte personliga suppleanter som företräderbyggnadsföretagen och som utses på förslag av SBEF. AB Bostadsgarantisverksamhet skall i övrigt drivas pä i huvudsak oförändrat sätt. a. gällerdetta den ekonomiska prövningen av företag som vill använda sig av AB Bostadsgaranfisgarantier och ansvarsåtaganden. Vissa ändringar skall dock göras. Sålunda skalläven andra än byggnadsföretag kunna använda sig av AB Bostadsgarantisgarantier och ansvarsåtaganden. Vidare skall varken medlemskap i och/ellerarbetsgivareförbund, som är anslutet till ellerdelägarskap i AB Bostadsgaranti vara en förutsättning för att företagskall kunna använda sig av bolagets garantier och ansvarsåtaganden. I överenskommelseningår även att AB Bostadsgarantis aktier i , och överiåts till SBEF eller SBEF: sdotterföretag . Överenskommelsen mellan staten och SBEFförutsätter för sin giltighet godkännande av bolagsstämma i AB Bostadsgaranti.Frågan om sådant godkännande skall behandlas på bolagsstämma den 15 november1983. Somhar framgått av den tidigare framställningen är gällande schablonbelopp förkontroll och besiktning samt garanti och försäkring för låga i förhållande tillden verkliga kostnaden. För information vill jag anmäla att jagsenare kommer att föreslå regeringen en höjning av beloppen så att dessaanpassas till kostnaderna för skyddet. Jagvill avslutningsvis ta upp frågan om den kontroll och besiktning som hör sammanmed garantiförbindelsen och ansvarsutfästelsen. Enligt 11 a§ förordningen(1978: 384) om beräkning av låneunderlag och pantvärde för bostadslån fårkostnader för sådan särskild kontroll och besiktning som kommunen godkännerräknas in i låneunderlaget. Kommunen bör även i fortsättningen ha dettaavgörande inflytande vid valet av kontrollant och besiktningsförrättare. Enkommun som själv vill ta på sig uppgiften kan naturligtvis göra detta motersättning. 1983/84:41 10 Underår lämnade AB Bostadsgaranti och dess motsvarighet inom denbostadskooperativa sektorn ca 1500 produktionsgarantier och ansvarsutfästelser.Med utgångspunkt i etl årligt byggande av 7 500 småhus som upplåts med ägande-eller bostadsrätt medför införandet av produktionsgaranti ochansvarsutfästelse som lånevillkor en ökning av den statliga långivningen medca 12 milj. kr. , inklusive räntebidrag av länetiden.Förslaget medför inte någon kostnadseffekt för statsverket under budgetåret1983/84. Kostnaden för förvärv av 250 A-aktier och 625 B-aktier i uppgår till . Denna kostnad bör belasta anslaget A 1.Bostadsdepartementet för /84. Jag kommer senare att föreslåregeringen att . från anslaget tas i anspråk för ifrågavarandeändamål. Medhänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jag att regeringen föreslår riksdagenatt 1. under de förutsättningar somjag har redogjort för godkänna vad jag har förordat om garanti ochförsäkring som villkor för bostadslån i vissa fall, 2. bemyndiga regeringen attutvidga det förordade lånevillkoret till att gälla även bostadslån för småhussom skall bebos av sökanden. Regeringenansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att genomproposition föreslå att antaga det förslag som föredraganden harlagt fram.