prop · G703137 · 1983-12-31 00:00:00 — Mittförslag: Del införs inte någon särskild bestämmelse om skäligheten av villkorsom innebär att ett avtal om hyra av en bostadslägenhet är förenat med ettannal avtal, t. ex. om biluppställningsplats. Utredningensförslag: Överensstämmer med mitt förslag (se betänkandet s. 202-207). Remissinstanserna:Förslaget har i allmänhet lämnats utan erinran. ochbosladsstyrelsen anser dock att det behövs en beslämmelse ombiluppställningsplatser. (Se remisssammanställningen avsnitt 3.) Skälför mitt förslag: Avtal om hyra av en bostadslägenhet förenas ibland med ettavtal om andra nyttigheler, t.ex. nyiQande av en biluppslällnings-plats,tillgång till mal eller annan service. Vad som då skall gälla beror påomständigheterna i del enskilda fallet (se LU 1977/78:14). Omfallar hyresavtaletockså den särskilda nylligheten, skall avtalet i sin helhel bedömas enliglreglerna om hyra av bostadslägenheter, dvs. som eU hyresavtal. Är avtalet omupplåtelse av nylligheten fristående i förhållande till hyresavla-.lel, kan detvara ett villkor för upplåtelsen av bostadslägenheten att särskill avtalträffas om nyttigheten. Frågan om ett sådant kopplingsvillkor skall gälla kanenligt gällande rätt prövas i en förlängnings- eller villkors-tvist enligt 48 8hyreslagen (se avsnitt 2.5). Den kan också prövas av domstol enligtgeneralklausulen i 36 8 avtalslagen (1915: 218) eller av marknadsdomstolenenligl lagen (1971:112) om förbud mot oskäliga avtalsvillkor. Dethar gjorts gällande att en hyresgäst som inte har bil inte heller skall behövabetala för en biluppslällningsplats. Frågan har inte fått någol entydigt svari rättspraxis, eftersom det enda avgörandet i bostadsdomstolen avsågen hyresgäst som hade bil (se rättsfall från bosladsdomstolen 1976; 32).Bostadsdomstolen godtog i det fallet kopplingsvillkorel. Prop.1983/84:137 91 talar övervägande skäl för all frågan om koppling av hyresavtal medupplåtelse av andra nyttigheler inle lagregleras ulan överlämnas åträttstillämpningen och parternas förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen.Om det emellertid skulle anses mycket angeläget så kan i bruksvärdeparagrafentas in en bestämmelse om atl det skall anses oskäligt med villkor om att densom inte har motorfordon skall vara skyldig alt hyra eller artendera enuppställningsplats. Enligt min mening bör maninte utan tungt vägande skäl lagreglera specialföreteelser av det slag som dethär är fråga om. Några sådana skäl har inte framkommit. Jag vill också erinraom vad jag har föreslagit om prövningen av andra hyresvillkor än hyran (seavsnitt 2.5). Förslaget innebär goda möjligheter att göra en lämplig avvägningmellan hyresgästens intresse av att slippa ett kopplingsvillkor ochhyresvärdens intresse av all ett sådant villkor skall gälla. Jag delar alltsåutredningens uppfattning att det inle finns anledning atl införa någon särskildbeslämmelse om skäligheten av kopplingsvillkör. Utredningenhar föreslagit en särskild bestämmelse om uppsägning vid kopplade avlal. Jagkommer atl behandla den frågan i specialmoliveringen. Mittförslag: Bränsle- och va-klausuler förbjuds i princip i fråga ombostadslägenheter. Delta sker genom att man låter del nuvarande förbudet molrörliga hyror omfatta även ersättning för lägenheternas uppvärmning, förseendemed varmvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp. Förbudetmol rörliga hyror gäller dock inte om beräkningsgrunden för ersättningensstorlek har fastställts genom en förhandlingsöverenskommelse enliglhyresförhandlingslagen. Vidare får avtalas alt en bo-sladshyresgäst skallsärskilt ersätta kostnaden för sin förbrukning av. energi, vatten ellerliknande nyttighet, om lägenheten är belägen i ell en- eller Ivåfamiljshuseller om kostnaden påförs hyresgäslen efler individuell mätning. Utredningensförslag: Överensstämmer i huvudsak med milt förslag (se betänkandet s.209-223). Två ledamöter är skiljaktiga och framhåller atl förslaget verkar somett påtryckningsmedel för alt framtvinga förhandlingsordningar (se betänkandets. Remissinstanserna:Utredningens förslag har tillstyrkts eller lämnals utan erinran av flertaletremissinstanser. Åtskilliga remissinstanser är dock kritiska. Kritiken går ulpå att en ordning med lotalhyror minskar hyres- Prop.1983/84:137 92 gästernasmotivation för energisparande. Inte heller tillgodoses behovel av anpassningtill snabba kostnadsförändringar. Det framhålls också all förslaget missgynnarde faslighelsiigare som saknar förhandlingsordning. (Se remissammanställningenavsniu 4.) Skälför mitt förslag: Enligl 19 a 8 första siyckei hyreslagen i gällande lydelseskall hyran för bostadslägenheter vara till beloppet bestämd i hyresavtaleteller i en förhandlingsöverenskommelse. Detta förbud mol röriiga hyror gällerf. n. inle ersällning för kostnader för lägenheternas uppvärmning, förseendemed \'armvatten eller elektrisk ström eller avgifter för vatten och avlopp.Som skäl till delta undanlag har angivils att dessa ersättningar oftast intemed tillräcklig grad av säkerhel kan bestämmas i förväg (se prop. Enligtgällande ordning kan alltså de angivna ersättningarna anlingen ingå i hyran -man brukar tala om tolalhyra - eller tas ut för sig, varvid i regel den metodsom skall användas anges i hyresavtalet. F. n. tillämpas tre olikalyper av klausuler när det gäller atl beslämma koslnaderna för värme ochvarmvatten i bostadslägenheter. Inklusiveklau-sulerna innebär atl koslnaden fören genomsniusförbrukning ingår i hyran och att eventuella bränsletilläggvarierar med förändringarna i bränslepriserna men inte påverkas avbränsleförbrukningen i del enskilda fallet. Merkoslnadsklausulerna innebär altbränsletillägget utgår utöver ell i hyran ingående grundpris för bränsle ochatt det överskjutande beloppet varierar med hänsyn till slorieken avfastighetens förbrukning och bränsleprisernas förändring. Exklusiveklausulernainnebär att inle någon del av bränslekoslnaderna ingår i hyran ulan hell följerändringarna i fastighetens förbrukning och bränslepriserna. Bränsleklausulertillämpas på den privata hyresseklorn men har del sketten belydande övergång lill lotalhyror. Inom den allmännyttiga bostadssektornlillämpas redan en ordning med lotalhyror. I flertalel allmännyttigabostadsföretag träffas före varje bränsleårs böijan enförhandlingsöverenskommelse om vilken kostnadsersättning per kvadratmeterlägenhetsyta som skall tas ut för bränslekostnaderna under hela det kommandeåret. Efler Utgån.gen av årel träffas en ny förhandlingsöverenskommelse omavräkning m(;d hänsyn till de faktiska bränslekostnaderna. Även när del gällerkostnaderna för vatten och avlopp förekommer det alt hyresgästerna debiterassärskild ersättning enligl olika va-klausuler. Systemet med särskildava-tillägg fillämpas endast i vissa privatägda bostadsfastigheler. Hos deallmännyttiga bostadsföretagen ingår kostnaderna för vatten och avlopp ilolalhyran. Jag är liksom utredningenkritisk mot de klausuler som lillämpas när det gäller bostadslägenheter. Deger i vissa fall hyresvärdarna en för hög kompensation i förhållande lillkostnaderna, de är svårbegripliga och otids- 1983/84:137 93 enliga och de stimulerar varken hyresvärdar ellerhyresgäster lill energibesparande ätgärder. Utvecklingen har också gått mot lotalhyror. Som jag nyssnämnde förhandlar man inom den allmännyttiga sektorn om totalhyror. Inom denenskilda sektorn har olika typer av klausuler börjal avskaffas genom överenskommelsermellan partsorganisationerna och en betydande övergång lill totalhyror harskett. Emellertid lorde cirka 20 procenl av det privata fastighetsbeståndet ståutanför förhandlingssystemet. I sådana fasligheler kan hänvisningar till olikatyper av klausuler leva kvar i de enskilda kontrakten under mycket lång lid, ominte lagsliflningen ändras. Jag vill också understryka att jag delar utredningensuppfattning all del från energisparsynpunkt inte finns anledning all förordanågon form av bränsleklausuler framför en genom förhandlingar överenskommentotalhyra som direkl eller indirekl (via bruksvärdemetoden) omfattarersällning också för de faktiska bränslekostnaderna. I samband medförhandlingarna fär parterna tillfälle alt diskutera bränslebesparande ätgärderoch dessas återverkningar på hyran. Hyresgästerna kan på så säll få del iresultatet av besparingsåtgärderna. Mot bakgrund av del anförda harjag övertygats om detrikliga i atl som utredningen föreslär i princip förbjuda automatiskt verkandebränsle- och va-klausuler när det gäller bostadslägenheter. Den metod för atl beslämma ersättning för bränslekoslnaderm. m. som lillämpas inom den allmännyttiga sektorn strider inte mot förbudeimol rörlig hyra. Frågan är emellertid om ell sådant avräkningsförfarande gerparterna tillräcklig handlingsfrihel. Bränsleklausulerna har trots sina nackdelarhaft den fördelen att vid mycket snabba och slora stegringar av bränsleprisernahyran har kunnal anpassas till en nivä som varit skälig med hänsyn till denbelastning på fastighetsförvaltningens ekonomi som prisstegringarna medfört.Farhågor för nya kraftiga prisstegringar kan emellertid försvåra för parlernaatt träffa avlal om så långa avtalsperioder som från andra synpunkter skullevara rimliga. Del är enligl min mening svårt all inse varför inleparlerna vid förhandlingar inom ramen för en förhandlingsordning skulle kunnafå Iräffa avtal om grunderna för ersättning för uppvärmning m. m. underavtalsperioden, ulan att ersättningen faslslälls till ett bestämt belopp. exempel pä en sådan ordning är överenskommelser om altprivata faslighelsägare skall få kompensation för ökning av bränslekostnadernai samma män som de allmännytliga företagen. Sådana överenskommelser harIräffals i samband med avvecklingen av bränsleklausuler i Slockholm och . , Jag vill heller inte utesluta alt del i någol fall kanvara lämpligt all inom ramen för förhandlingssystemet komma överens omlillämpning av någon äldre eller nykonstruerad klausul. I förhandlingssystemetkan olämpliga verkningar av en förhandlingsöverenskommelse kortigeras i näslaför- 1983/84:137 94 handlingsomgång.De återkommande förhandlingarna utgör en garanli för att inte avtaladeklausuler automatiskt lever vidare. Förhandlingssystemet innebär också atthyresgästerna har goda fömtsättningar atl hävda sina intressen genom all deupplräder kollektivt. Jag anser på grund av detanförda att förbudet möt rörliga hyror inte bör gälla om beräkningsgmnden förersättningens storlek har fastställts genom en förhandlingsöverenskommelseenligt hyresförhandhngslagen. Förslaget medför hinderför bränsleklausuler m.m. i hyresavtal som saknar förhandlingsklausul och somalltså inle omfattas av förhandlingssystemet. Som ulredningen har förslagitbör del dock föreskrivas en tvåårig övergångstid under vilken äldre klausulerfortfarande får lillämpas. bör alllsä berörda fastighetsägareta slällning till om de skall gå över lill totalhyra eller tecknaförhandlingsordning och förhandla om formerna för ersättning för värme m. m. Frågor om individuell mätningoch debitering av kostnader för uppvärmning och tappvarmvattenberedning harövervägts av värmemätnings-utredningen (Bo 1979:03). Utredningen har nyligenöveriämnal ett princip-belänkande (Ds Bo 1983:4) Mätning och debitering avvarmvatten. Ersättning förbränslekostnader m. m. som mäts individuellt ulgör en form av rörlig hyra. Avvad jag redan föreslagit följeratt avtal om individuell mätning och debiteringfår träffas genom förhandlingsöverenskommelser enligl hyresförhandlingslagen.Enligt min mening behövs det emellertid ytterligare undanlag från förbudet molrörliga hyror. Jag delar till att börjamed utredningens uppfattning alt undantag bör göras för lägenheler som ärbelägna i en- eller Ivåfamiljshus. För sådana lägenheter brukar ersättningennormalt sättas i direkt relalion till koslnaderna. Jag kan inte finna någonanledning atl gå ifrån denna ordning. Jag förordar alltså all hyresvärd ochhyresgäst beträffande sådana lägenheter ges frihel alt avtala om althyresgästen skall särskill ersätta koslnaden för sin förbrukning av energi m.m. Del finns enligl minmening anledning alt gä ett sleg längre. Individuell mätning förekommer redanidag i viss ulslräckning även i flerfamiljshus. Del är angelägel att en sådanordning kan bibehållas och ulvecklas. Jag förordar alltså alt undantag görs förde fall att hyresgästen påförs kostnaden för uppvärmning m. m. efterindividuell mätning. Hillills harjag enbartuppehållit mig vid bostadslägenheter. I fråga om lokaler gäller enligt 19 a 8andra siyckei hyreslagen i gällande lydelse (se CU 1978/79:32 s. 5) somhuvudregel all hyran skall vara lill beloppet bestämd i avtalet till den delden inte omfattar ersättning för uppvärmning m. m. Hyresförhandlingslagen ärinte tillämplig i fråga om lokaler. Energiförbrukningen ochvattenförbrukningen är dessulom ofta i hög grad beroende av verksamhelen ilokalen. Jag delar mol bakgrund av del anförda utredningens uppfallning altdet även i fortsättningen bör vara möjligt atl träffa Prop.1983/84:137 95 individuellaavtal om rörlig ersättning för hithörande koslnader. Jag förordar alltså altnuvarande ordning behålls när det gäller lokaler. Mittförslag: Hyrestiden skall vara obestämd för både bostadslägenheter ochlokaler, om inte partema har kommit överens om en bestämd hyrestid. Ifråga om uppsägning av hyresavtal med obestämd hyrestid föreskrivs vissaminimitider, nämligen för bostadslägenheter och förlokaler. Även i fråga om hyresavtal med bestämd hyresfid föreskrivs vissaminimifider som beror av hyrestidens längd. Bostadshyresgästerhar liksom enligt gällande rätt alltid - oavsett vad som har avtalats - rättatl säga upp avtalet att upphöra från uppsägningen. Utredningensförslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag (se betänkandet s. 225-227och 234-239). Remissinstanserna:Förslaget har i allmänhet fått ett positivt mottagande. Några remissinslanserär emellertid kritiska. anser att hyrestiden för bostadslägenheteri regel bör vara och att, om förslagel om obestämd hyrestid genomförs,uppsägningstiden för hyresvärden bör vara . anser alt bestämmelserna om uppsägningstider liksomhittills bör vara disposiliva. (Se remissammanställningen avsnitt 5.) Skälför mitt förslag: F. n. ingås hyresavtal i regel för en bestämd tid, närdet gäller bostadslägenheter och ett eller när del gäller lokaler.Hyresavtalen löper i allmänhet ul på årel, nämligen den 1oklober. Hyrestiden kan också vara obestämd. Så är fallet inte bara närparterna inle bestämt någol om hyrestiden utan även när de kommil överens omatl avtalet skall löpa tills vidare. Bostadshyresgästernahar ett starkt besittningsskydd. Hyresvärden kan normall inte tvingahyresgäslen all flytta. Om hyresvärden säger upp avtalet skall hyresnämndenbesluta om förlängning av avtalet, om det inte föreligger någon speciell grundsom bryter besittningsskyddet. Om avtalet inte sägs upp förlängs det iallmänhet automatiskt. Bostadshyresgästernahar en rätt atl lämna lägenheten efter en uppisägning(se 4 a 8 hyreslagen i gällande lydelse). Denna uppsägningsrält är frikoppladfrån hyrestiden (se prop. 1974:150 s. 459). Prop.1983/84:137 96 Redanidag är del alltså naturligt att betrakta avtal om bostadshyra somtillsvidareavtal. En sådan ordning stämmer också bäst överens med del nyaförfarande vid förlängnings- och villkorstvisier som jag strax skall behandla(se avsnitt 2.9) och som bl.a. innebär alt en villkorsprövning alllid kan skeutan att avtalet sägs upp. Molbakgrund av del anförda delar jag utredningens uppfattning att hyreslagen börutformas så att avtal om hyra av bostadslägenheter gäller för obestämd tid, ominte annat har avtalats. Parternas avtalsfrihet behålls alltså men obestämdhyrestid blir huvudregel. F.n. är de flesta hyresavtalen utformade med en bestämd hyrestid. Om ingentinggörs beträffande äldre avtal kommer den nya huvudregeln om obestämd hyrestidatt slå igenom först efler myckel . Ulredningen har därför föreslagiten övergångsregel av innebörd att äldre avlal om hyra av bostadslägenheterskall gälla :För obestämd lid, om inte parterna avtalar om annat senast vid dentidpunkt lill vilken avtalet kan sägas upp av båda parter genom en uppsägningefter ikraftträdandet. Jag anser del önskvärt med en sådan övergångsregel ochförordar all den genomförs. Jagvill här erinra om vad jag redan har anfört om atl vid en tvist mellan parternahyrestiden bör vara obestämd, om inle bestämd hyrestid av särskild anledning ärlämpligare (se avsnitt 2.5). Hittillsharjag talat om bostadslägenheter. När del gäller lokaler föreligger inle deskäl för en obestämd hyrestid somjag har anfört. Tvärtom är det iallmänhel till fördel för både hyresvärd och hyresgäst med en bestämd hyrestid.Eftersom avtalsfrihet råder kan jag dock godta utredningens förslag alt regelnom obestämd hyrestid skall gälla även för lokaler. Den förordadeövergångsregeln bör dock - i överensstämmelse med vad utredningen föreslagit -inle ges tillämpning belräffande lokaler. Äldre lokalhyresavtal med bestämdhyrestid kommer alltså all kunna löpa vidare ulan atl parterna behöver ta någolinitiativ. Etthyresavtal som gäller för obestämd lid bör givetvis sägas upp, om någon avparterna vill all del skall upphöra att gälla. F. n. gäller i fråga omhyreavlal med bestämd hyrestid ett krav pä uppsägning, om hyresförhållandetvid hyrestidens utgång hai- varat i följd (se ominnebörden av detta uttryck prop. A s. 320). Jag delar utredningensuppfattning all detta är en lämplig ordning även för framliden. Jagövergår nu till atl behandla frågan om uppsägningstidens längd. Det nyaförfarandel vid förlängnings- och villkorstvister (se avsnitt 2.9) innebär altuppsägning i fortsättningen bara skall behövas om hyresvärden eller hyresgästenvill att hyresförhållandet skall upphöra och att ändring av hyresvillkoren kanske utan uppsägning. Somjag redan har nämnt harbostadshyresgästerna en rätt all lämna lägenheten tre månaderefter en uppsägning. Beslämmelsen är tvingande och gäller alltså oavsett avtalom längre uppsägningslider.-Jag delar utredningens uppfallning althyresgästerna bör ha kvar denna rätt. 1983/84:137 97 När det sedan gäller frågan om uppsägningstid i övrigl förbosladslägenheler råder f. n. avtalsfrihet. Del vanligaste är enuppsägningstid (jfr 48 5 tredje stycket hyreslagen i gällandelydelse), vilket innebär atl uppsägning måste ske före om avtaletskall kunna upphöra . Om avtalet inle innehåller någon beslämmelseom uppsägningstid gäller vissa utfyllande bestämmelser om olikauppsägningslider som i huvudsak beror på hyrestidens längd (se 3 och 4 88hyreslagen i gällande lydelse). Utredningen har när det gäller avtal om bostadslägenhetermed obestämd hyrestid föreslagit en minimitid . Jag delar utredningens uppfallning att man bör kunnabortse från risken för upprepade, obefogade uppsägningar för avflyttning. Meddet nya förfarandet vid föriängningslvisler (se avsnitt 2.9) är dethyresvärden som skall la inilialiv till en hyresnämndsprövning. Hyresgästernariskerar alltså inle längre all göra rällsföriuster genom underlåtenhet attföra tvisten till hyresnämnden. Vid hyresnämndsprövningen ulgörbesillningsskyddsreg-lerna en garanti för hyresgästen mot obefogadeuppsägningar. När en fastighet skall byggas om eller rivas gäller f.n.all hyresvärden ofta känner sig tvungen alt säga upp samtliga hyresgäster,därför alt avtalen annars förlängs för ett hell år. gäller även om detinle är säkert atl arbelena kommer i gäng under detta år. Denna ordning skaparlätt oro och irritation bland hyresgäslerna. Den medför också en onödigarbetsbelastning för hyresnämnderna, eftersom del ändå i regel är så altparterna under liden för handläggningen i hyresnämnden kommer överens om enersättningslägenhel. Enligl min mening är det fördelaktigt om parlerna i dessas. k. evakueringsfall kan förhandla om ersällningslägenheler utan althyresnämnden behöver kopplas in och att hyresvärden tillgriper uppsägning förstom överenskommelse inte kan nås. En sådan ordning främjas om uppsägningstidenför hyresvärden inte är alllför lång. Jag ansluter mig på grund av det anförda till utredningensförslag om tre månaders uppsägningstid när det gäller bostadslägenheter medobestämd hyrestid. När det därefter gäller lokaler råder f. n. i principavtalsfrihet. infördes emellertid ivingande bestämmelser som normallger hyresgäslen rätt till en uppsägningstid om minsl närhyresvärden säger upp avlalel (se CU 1978/79:32 s. 6-7). Ulredningen föreslärnu när del gäller avtal med obestämd hyrestid en minimitid förbåde hyresvärd och hyresgäst. Jag ansluter mig lill utredningens förslag.Enligl min mening bör gälla oavsett hur länge hyresförhållandet harvarat vid uppsägningen. När det slutligen gäller uppsägningstidens längd vid avlalmed bestämd hyrestid bör denna liksom f. n. variera beroende på hyrestidenslängd. Jag delar utredningens uppfattning att den nuvarande katalogen överuppsägningstider bör förenklas. Huvudregeln bör vara beträffande 7 1983/84. 1983/84:137 98 bostadslägenheter,om hyrestiden är , samt beträffande lokaler,om hyrestiden är . De i lagen angivna uppsägningstidernabör i överensstämmelse med utredningens förslag ulgöra minimitider. 2.9Förfarandet vid förlängnings- och villkorstvister Mittförslag: I fråga om bostadslägenheter skall uppsägning endast ske närhyresvärden eller hyresgästen vill atl hyresförhållandet skall upphöra. Omhyresvärden har sagt upp hyresavtalet och hyresgästen inte vill flytta, äruppsägningen utan verkan, om inte hyresvärden senast efter hyrestidensutgång hänskjuter förlängningslvisten lill hyresnämnden. Villhyresvärden eller hyresgäslen att hyresvillkoren ändras, skall han skriftligenmeddela della fill motparten. Om överenskommelse inte kan träffas har han rättall - efter del alt meddelandet lämnades lill motparten - hoshyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren. Vidhyresavtal med obestämd hyrestid fär beslut om ändring av hyresvillkoren inteavse liden innan förflutit efter det att de förut gällandevillkoren böljade fillämpas. Vid hyresavtal med bestämd hyrestid fär beslut om;andring av hyresvillkoren i regel inle avse tiden före den tidpunkt tillvilken avtalet hade kunnat sägas upp. Hyresförhandlingslagensbestämmelser om ändring av hyresvillkoren ändras inte. Inte heller ändras vadsom gäller i fråga om lokaler. Utredningensförslag: Överensstämmer i huvudsak med mitt förslag (se belänkandel s.227-246). Remissinstanserna:Förslagel har i allmänhet fält ell posilivl mottagande. Viss kritik framförsemellertid mot alt hyresvärden i allmänhel tvingas att agera medan hyresgäslenkan förbli passiv. (Se remissammanställningen avsnitt 5.) Skälför mitt förslag: F.n. gäller följande när hyresvärden vill alt enbosladshyresgäst skall flytta. Utgångspunkten för reglerna är att hyresgästeni allmänhet har besittningsskydd, dvs. en rätt alt få avtalet förlängt,eventuellt på ändrade villkor. Enbart uppsägningen medför inte atl hyresgäslenblir skyldig au flytta. A>'siklen är all parterna sedan uppsägning har skettskall fä tillfälle fill förhandlingar (se prop. 1968; 91 Bih. A s. 232). Omparlerna inle kommer överens, skall hyresvärden skriftligen meddela hyresgästenalt denne, om han inte vill flytta, har att hänskjula tvisten till hyresnämndeninom från del all han delgivits meddelandet (se 49 8 hyreslagen igällande lydelse). Prop.1983/84:137 99 skalllämnas senasl efler hyresfidens ulgång. Iakttas inte denna lidär uppsägningen ulan verkan. Hyresgästens räll lill förlängning av avtaletförfaller om han inle hänskjuter tvisten till hyresnämnden inom rätt lid. F.n.är det alltså alllid hyresgäslen som är skyldig att hänskjula enförlängningstvist till hyresnämnden. En sådan ordning är enligt min meningtveksam från principiell synpunkt. Normalt är det den som önskar en ändring avell bestående rättsförhållande som är skyldig att agera. Systemet med atluppsägningen skall kompletteras med ett särskill avflytlningsmeddelande kanockså vara svårt att förstå för hyresgästerna. Hyresgästerna riskerar vidareatl göra rättsförluster genom underlåtenhet att föra tvisten till hyresnämnden.