prop · G70390 · 1983-12-31 00:00:00 — Huruvida de kreditpolitiska motiven därvid kommeratt bli avgörande är enligt fondstyrelsernas mening inte givet. Kredilmarknadsproblemsom har sin grund i en samhäll-ekonomisk obalans låter sig sällan lösas genomadministrativa reformer. 1983/84:90 36 Promemoriaom ändring av det statliga bostadslånet till hyres- och bostadsrättshusutarbetad inom delegationen (In 1967:30) för bostadsfinansiering Detstatliga lånet lill hyres- och bostadsrätlshus löper f. n. utan amortering tillsräntebidrag upphör atl utgå. Detta innebär vid nuvarande marknadsränta ochregler för garanterad ränta att någon amortering inte sker förrän efterdet att lånet lämnats. Ifrågavarande lånekonstmktionär märklig, särskilt som det är fråga om ett topplån. Förslitning och annanvärdeminskning på ett hus kan leda till att inteckningssäkerheterna inte gertäckning för lånet. fördes enlivlig diskussion om att överföra den statliga bostadslångivningen tillbostadsinstituten. utredde denna fråga ur tekniska och administrativaaspekter (SOU 1981:104). Utredningen, som avstyrkte en omläggning, framhöll atthär ifrågavarande lån måste omformas, om instituten skall kunna ta hand om denstatliga bostadslängivningen . Allmänt gäller att en omformningav lånet är nödvändig så snart långivningen i fråga skall finansieras på annatsätt än genom medel från statsbudgeten. I det fall institut skall låna uppmedlen för utlåningen, måste det föreligga en långt bättre överensstämmelsemellan amorteringsplanema på utlåningen och upplåningen än vad som kanåstadkommas med nuvarande lånekonstmktion. Det är inte möjligt att låna medel,på vilka amorteringarna påbörjas först efter det att medlen lånats upp. Därest det statligabostadslånet till hyres- och bostadsrättslägenheter inte skall finansierasmedelst staUiga budgetmedel utan genom upplåning av institut måste såledeslånets amorteringsplan ändras. Utöver nyssnämnda kongmensskäl finns det fidigarenämnda skälet om risken för inteckningssäkerhetens successiva försvagning.Institutet måste arbeta på ett privalekonomiskt försvarbart sätt. En förkortning avamorteringstiden för ifrågavarande statliga bostadslån medför en höjning avkapitalutgifterna. Det bör undersökas hur mycket kapitalutgifterna ökar vidolika förändringar av amorteringsplanerna. Omvänt gäller naturligtvis att enbild bör erhållas av hur räntesubventionerna behöver ökas för attkapitalutgifterna inte skall öka vid olika förändringar av amorteringsplanerna. De statliga bostadslånen tillnya egnahem och ombyggnad liksom diverse andra statliga lån förbostadsfinansiering har amorteringsplaner som möjliggör upplåning med fillfredsställandeamorteringslakl. Det föreligger således inte något behov av ändring avamorteringsplanerna för dessa lån. För institutets upplåningför finansiering av alla slag av stafiiga bostadslån måste - efter enomläggning av det statliga bostadslånet så att det amorteras på rimligt sätt -ett gemensamt obligationslån utformas som är möjligt att placera. Förslag tillsådant obligationslån presenteras nedan under punkt 3. 1983/84:90 37 Några allernativ till del statliga bostadslånet lill hyres-och bostadsrättshus Vid här eftersträvad omläggning av det statligabostadslånet är utgångspunkterna följande. Destatliga bostadslånen till nya egnahem och ombyggnader liksom vissa andrastatliga lån för bostadsfinansiering har som nämnts amorteringsplaner soriimöjliggör upplåning med tillfredsställande amorterings-takt. Dessaamorteringsplaner motsvarar amorteringsplanen för ett annui-tetslån vidräntesatsen med erläggande av amorteringar och räntor två gånger per årunder . För dessa lån föreslås inte någon ändring men de hör likväl tillbilden eftersom också de skall finansieras av det tilltänkta obligafionslånet. Destatliga bostadslånen till nybyggda hyres- och bostadsrätlshus har somframhållits däremot ingen bestämd amorteringsplan. Ett sådant lån är amorteringsfritttiUs den garanterade räntesatsen applicerad på det urspmngliga nominellaskuldbeloppet i fasfigheten (botlenlän plus statliga bostadslån) ger ett beloppsom översfiger den totala räntekostnaden för bottenlån och statligt bostadslån.Den överskjutande delen blir amortering på det statliga bostadslånet. Detta lånskall ändras. Bottenlånlämnas av institut och i vissa fall även andra långivare till beloppmotsvarande av låneunderlaget för såväl hyres- och bostadsrättshus somegnahem. Stafiigt bostadslån ulgår till belopp motsvarande resterande avlåneunderlaget till hyresfastigheter med allmännytfiga bostadsföretag sombyggherrar. För bostadsrättsfasfigheter är den slalliga låneandelen . Förhyresfastigheter med privata bostadsföretag som byggherrar är den . Föregnahem är den . Räntesatsenpå bottenlån är f.n. 12,'. Räntesatsen på statliga bostadslån är . Dengaranterade räntesatsen på lån till hyres- och bostadsrättshus är f.n. 3,0%första året och trappas därefter upp tillsmarknadsräntan uppnås. Den garanterade räntesatsen på lån till egnahem är f. n.5,första året och trappas därefter upp tillsmarknadsräntan uppnås. Många alternafiv har prövats för att finna en amorteringsplanför det statliga bostadslånet till hyres- och bostadsrättshus som sammanvägdmed amorteringsplanerna på andra stafiiga bostadslån ger en amorteringsplan förell obligationslån, vars obligationer går att sälja. Fyra alternativ redovisashär. Som framgår av det följande bedöms alternativ 3 som lämpligast. Falskt annuitetslån ränta. Serielån (något lägre amorteringslakl än i alternativ 1). Amorteringsfrittlån , därefter falskt annuitetslån ränta. Sammanlagd amorteringsplan40 år. Amorteringsfrittlån , därefter falskt annuitetslån ränta. Sammanlagd amorteringsplan40 år. Var och en av ovanstående amorteringsplaner ger i kombinationmed den gemensamma amorteringsplanen för övriga lån för bostadsfinansiering(falskt annuitetslån ränta och amorteringstid) underiag förupplåning med tillfredsställande amorteringslakl. De erbjuder dock en delolikheter. ' Ränteuppgifterna hänför sig lill tiden föreräntesänkningen . Prop.1983/84:90 38 Introduktionen av ett nytt system underiätlas om amorleringsplanenför det nya lånet inte får högre kapitalutgift vid nuvarande räntebidrag underde första fem åren än vad fallet är i nuvarande system. Detta krav uppfylls avalternativen 3 och 4 men inle av alternativen 1 och 2. För att kravet skalluppfyllas även vid tillämpning av alternativen 1 och 2 krävs en nedjusieringav de garanterade räntesatserna, dvs. en ökad subventionsgrad . Som nämntsgäller f. n. att den garanterade räntesatsen för statligt belånade hyres- ochbostadsrättshus är 3,för första året och att upptrapp-ning sker med 0,25procentenheter . I allernativ 1 och 2 har den garanterade räntan under deförsta tre åren reducerats för alt motverka en ökning av kapitalutgifterna. 1de fyra alternativen har följande system för garanterade räntesatser prövats. 2,, 2,95%och 3,. Därefter upptrappning perår. 2,, och3,. Samma systemsom , dvs. 3,och därefter upptrappning med 0,25procentenheter . Samma systemsom ; jfr. Beräkningarav olika slag har gjorts för de fyra alternativen. Resultaten redovisas idetalj i ett antal tabeller. De har utnyttjats för bedömning av vilken lösningsom bäst svarar mot uppställda krav rörande kapitalutgifter, räntebidrag,skuldutveckling och möjligheter atl forma en säljbar obligation förfinansiering av de statliga bostadslånen totalt. Ett par tabeller har dragitsfram och bifogals lill detta dokument (tabell 1 och 2). Ur deras innehåll måhär följande nämnas. Kapitalutgifternaefter räntebidrag är såsom framgår av tabell 1 högre i alternafiv I än i detnuvarande systemet år 5. Alternafiv 2 medför högrekapitalutgifter för låntagaren år 8. I alternativ 3 ärde högre fr. o. m. år 6 och i alternaliv 4 fr. o. m. förstahalvåret år 11. Räntebidragenär såsom framgår av tabell 2 i detta dokument högre i alternativ 1 än i detnuvarande systemet . Därefter blir det lägre årliga ränlebidrag.Allernativ 2 medför högre räntebidrag än i nuvarande system . Därefter blir del lägre årliga räntebidrag. Alternaliv 3 innebär sammaårliga räntebidrag som i nuvarande syslem . Under delsjätte blir de lägre. I alternativ 4 börjar räntebidragens minskning år 11. Hurlåneskulden utvecklas vid amorteringar enligt alternativen 1-3 liksom för detnuvarande lånet (ingen amortering alls under ) framgår av fig. la-1 b. På fig.Ib observeras den snabba nedgången av skuldbeloppet under åren 20-40 föralternativen 1 och 3. Prop.1983/84:90 39 Fig.1 a Statligt län till flerbostadshus skuldbeluppets utveckling i olika alternativ All 2 .- Alt 1 Fig. I b Statligt lån till flerbostadshus skuldbeloppets utveckling i olikaalternativ -N,. '\ AU 3 ----------- ,----------- ------ Anm. Alternaliv 2. som avser serielån. har inle lagils med efleisom amorleringsplan på serielAn efler inte existerar. Utvecklingen av del lolala skuldbeloppet, dvs, inklusiveskulden på bollenlånen, enligt alternativen 1 och 3 saml enligt detnuvarande systemet framgår av fig, 2. De lolala kapilalulgiflernaenligl alternativ 3 redovisas i fig. 3 tillsammans med de lolalakapitalutgifterna enligt nuvarande system. Fig.2 Totalt skuldbelopp (statligt lån och bottenlån)till flerbostadshus skuldbeloppets utveckling i olika alternativ system - Alt 3 Fig. 3 Totala kapitalutgifter efter räntebidrag Alt 3 _-" : 5 10 15 Avde skisserade alternativen kan altemativ 3 bedömas som lämpligast. Trots attlånet enligt detta alternativ återbetalas inom av medför detendast en måttlig ökning av de totala kapitalutgifterna (alternativtökning av räntesubvenfionerna för att hålla kapitalutgifterna oförändrade)6-40 jämfört med nuvarande system. Ingen ökning äger mm under deförsta fem åren och vid är lånet slutbetalat. Detta lån har använts i denföljande sammanvägningen med övriga statliga lån för att erhålla ettobligationslån. 1983/84:90 41 Obligationslån för finansiering av stadiga bostadslåneller motsvarande lån I föregående avsnitt har fyra alternativ redovisatsbeträffande amorte-ringsvillkor för lån som skulle kunna ersätta nuvarandestatliga bostadslån till hyres- och bostadsrättshus. Dessutom har konstateratsatt de statliga bostadslånen till egnahem liksom diverse andra statliga lån förbostadsfinansiering (ombyggnadslån för flerbostadshus och småhus) har amorteringsplanersom möjliggör upplåning med tillfredsställande amorteringslakt. Det blir således fråga om fyra alternativaamorteringsplaner för det obligationslån som skall finansiera ifrågavarandeutlåning. Pä obligationslånet skall räntor och amorteringar betalas två gångerom året precis som sker på de obligationslån som finansierar bottenlånen.Räntan antas bli densamma som på sistnämnda slag av obligationslån, dvs. förnärvarande 12,. Även utlåningsräntan antas bli oförändrad, . De siffrorsom här förts in, som bl.a. innebär en räntemarginal på ,har förts in på tekniska grunder. Del har gällt att komma underfund medsystemets funktionssätt. I systemet ingående räntemarginal har intet att skaffamed lämplig ersättning till eventuella institut eller till bostadsverket underdet nya systemet. beviljades statliga bostadslån för ca 7 miljarderkronor. Av denna summa gällde 44,nyproduktion av hyres- och bostadsrättshus.Resterande 55,gällde således nyproduktion av egnahem, ombyggnad av flerbostadshusoch ombyggnad av småhus m. m. Vid försök till utformning av en amorteringsplan förobligationslån för finansiering av de statliga bostadslånen har lån tillnyproduktion av hyres-och bostadsrättshus fått vikten 0,445 och öviiga lån (medden gemensamma egenskapen 30-årig falsk annuitet och ränta) fått vikten0,555. Mindre förskjutningar i dessa andelar påverkar inle slutsatserna. De fyra alternativen har prövats ingående. I fig. 4 visas skuldutvecklingen på ett obligationslån,byggt på alternativ 3 för hyres- och bostadsrättshus och på den vanligaamorteringsplanen för övriga lån. I figuren visas också skuldulvecklingen pådet obligationslån som finansierar institutens bottenlån.Skuldutvecklingen för de båda lånen redovisas . Fig. 4 Obligationslån för Onansieringav nuvarande bottenlån ochför föreslagen toppbelåning skuldbeloppets utveckling byggt på dit 3 1983/84:90 42 Somframgår av figuren blir det fråga om en inte obetydligt snabbare skuldminskningenligt förslaget till obligafion än för de nuvarande bostadsobligationerna.För tiden har inga beräkningar rörande obligationen gjorts, men pågmnd av den snabba amorteringslakl, som det utlämnade lånet enligt altemativ 3då har, kan en obligafion med snabb amorteringslakl utformas också för dentiden. Om andelen hyres- ochbostadsrättshus skulle bli större än 1981 blir skillnaden mindre mellanamorteringarna på den nya obligationen och den nuvarande bostadsobligationen.Kurvorna i fig. 4 ger dock vid handen att det finns ganska gott utrymme förjustering av amorterings villkoren för de nya bostadsobligationerna utan altvillkoren blir sämre från långivarnas synpunkt för de nuvarandebostadsobligationerna. Det är således klart attamorteringslakten blir något snabbare för det obligationslån som avsesfinansiera topplånen till bostadsbyggandet än för det som finansierarbottenlånen till delta byggande. Denna egenskap hos obligationslånet förtoppfinansieringen gör detta lån mera lättsålt. Fömtsättningen är dock att enlika god säkerhet finns för detta obligationslån som för det obligationslånsom finansierar bottenlånen. Om ett institut enbartägnar sig åt utlåning av här ifrågavarande slag kan säkerhetsfrågan ordnas påmånga sätt. Det kan ske t. ex. genom att tillföra institutet ett stortaktiekapital eller genom att skapa garantifond. Det är inte nödvändigt medstatliga garantier för lån, vare sig i fråga om upplåningen eller utlåningen. Frågan om säkerheten ärmer komplicerad om den nu statliga topplångivningen skall handhas av bostadsinsfituten,som då skulle få en blandad verksamhet. Det aktiekapital och de fonder, som ettinsfitut har, utgör tillsammans med erhållna inteckningar säkerhet förinstitutets hela upplåning. Att av institutens ägare kräva att de skallförstärka aktiekapitalet eller på annat sätt göra instituten mer solida för attde åtar sig att ge topplån, är knappast en framkomlig väg. Frågan kan inteheller lösas genom att låta slaten tillskjuta aktiekapital eller garantifondsom specifik säkerhet för lopplån. Institutens hela aktiekapital och allafonder står som säkerhet för insfitutens totala skuld. I fråga om Industrikreditoch Lantbmkskredit har säkerhetsfrågan lösts på ett annat sätt. Staten har fillskjutitaktiekapital som står bakom all utlåning. Instituten har blivit halvstatliga. Hämtöver torde det intefinnas någon annan möjlighet att klara säkerhetsfrågan än att ordna statliggaranti för varje enskilt lån som lämnas. En sådan metod innebär att statenåtar sig att lån för lån bära uppkomna förluster. I det system, somdiskuterades i bostadslånekommittén, skulle säkerheten ordnas på detta sätt. 1983/84:90 43 Tabell I Kapitalutgifter efter räntebidrag i nybyggda hyres- och bostadsrältshus 1983/84:90 44 Tabell 2 Räntebidragi nybyggda hyres- och bostadsrättshus 1983/84:90 45 Anmälantill proposition om ändrade former för finansiering av bostadslån Chefenför har redogjort för de allmänna riktlinjer som framdelesbör gälla för den statliga bostadslångivningen. Jag vill nu ta upp frågan ombildandet av det särskilda kredifinstiiut som avses ha hand om upplåningen averforderliga lånemedel och därmed sammanhängande frågor om upplåningsrätt, egetkapital, organisation m.m. av den typ som det här handlar om brukar upplåningsrätten bestämmaslill produkten av det egna kapitalet och en multiplikator. Som eget kapitalräknas i detta sammanhang aktiekapital, reservfond, disposifionsfond ochbalanserade vinstmedel. Med eget kapital jämställs vanligen förlagskapital ochgarantifond (kapitalbasen). Multiplikatorns storlek fastställs med hänsyn tillden tänkta utlåningsverksamhetens inriktning och arten av de säkerheter somkan påräknas vid utlåningen. Ocksåför det nu planerade institutet bör upplåningsrätten bestämmas på det sätt somjag har redovisat. Som jämförelse kan nämnas att kredilaktiebolagen , som ger botlenlän, enligt bolagsordningen har en upplåningsrammotsvarande 50 gånger kapitalbasen. Eftersom del nya institutets säkerheterkommer att ha sämre företrädesrätt än BOFAB:s och kanupplåningsrätten inle bli lika vittgående. Enligt min mening bör institutetsupplåningsrätt bestämmas till högsl 25 gånger kapitalbasen. Eftersomslalen avses bli ensam ägare lill det föreslagna kreditinstitutet, bör dessgarantifond bildas genom att staten ställer ut en garantiförbindelse. Slorlekenpå förbindelsen bör bestämmas med utgångspunkt i insfi-tutetskapitalanskaffningsbehov. Med hänsyn härtill föreslår jag att en statlig garanfiuppgående till . ställs för institulets förpliktelser. Prop.1983/84:90 46 Denutformning av institutets upplåningsrätt, somjag har förordat, medför att dessbehov av egel kapital som garanti för ingångna förpliktelser blir begränsat.Jag förordar att institutet får ett aktiekapital på 50 milj. kr. Säkerhetenför obligationsupplåningen kommer i stor utsträckning att gmndas på denstatliga garantiförbindelsen. Närmare bestämmelser om när garantifonden får tasi anspråk bör tas in i bolagsordningen och utformas så att bolaget fortlöpandekan infria sina förbindelser gentemot obligationsinnehavarna. bör ges vissa möjligheter att anskaffa medel ävenpå andra sätt än genom obligationslån. Institutet bör således för tillfälligabehov kunna ta upp reverslån och begagna sig av kredit i räkning. Institutetbör även kunna ge ut förlagsbevis eller reverser med förlagsklausul. Sådanaskuldförbindelser medför rätt till betalning först efter institutets övrigaborgenärer. bör drivas som ett av staten helägt aktiebolag och fåställning av kreditakfiebolag enligt 1 § lagen (1963:76) om. kreditaktiebolag.Av detta följer bl. a. att närmare regler för institutets verksamhet ochorganisation kommer att anges i bolagsordningen. Denna skall enligt 2§ lagen omkreditaktiebolag godkännas av regeringen. Somaktiebolag kommer insfitutet i och för sig att få en självständig ställning.Detta hindrar inte att bolaget i sin verksamhet skall följa av statsmaktemautfärdade rikfiinjer för bostadspolitiken och kreditpolitiken i enlighet medvad chefen för anfört. En erinran om detta bör tas in ibolagsordningen. Iprincip bör bolagel eftersträva en tillfredsställande förräntning av det egnakapitalet. Något krav på aktieutdelning bör emellertid inte ställas, i vartfall inte i inledningsskedet. Det räntepåslag om sombolaget, enligt vad chefen för har förordat, skall få taut, bör fill den del det inte behövs för att täcka institutets egna kostnaderanvändas för att bygga upp reserver för förlusttäckning. Med hänsyn till såvälstatens intresse som placerarnas berättigade krav på en minimering avförlustrisker bör bolaget, med denna uppläggning och med en årlig utlåning , vid uigången av det femte verksamhetsåret ha reserveratsammanlagt inemot 300 milj. kr., kapitalinkomsterna på beloppet oräknade. Idetta sammanhang kan nämnas att förlusterna på de statliga bostadslånen /83 uppgick till cirka 2,5 milj. kr. på en lånestock på omkring60 miljarder kr. Somframgått av vad chefen för anfört skall bolagets verksamhelkoncentreras till upplåningssidan. Upplånade medel skall av bolaget lånas ut ienlighet med de lånebeslut som fattas av länsbostads-nämndema. Dessa nämnderoch skall liksom tidigare handha ufiåningen och förvaltalånen. Detta innebär bl.a. att bostadsver- Prop.1983/84:90 47 ketsorgan svarar för alla ålgärder som har samband med lånebesluten samt aviseringaroch erforderliga åtgärder för indrivning av bolagets fordringar på låntagarna.Bostadsverkets organ företräder vidare bolaget vid rättegång i anledning avbolagets fordran på låntagare och bevakar bolagets rätt vid exekutivaförfaranden. Några förändringar är inte avsedda vad gäller befogenheterna för bostadsverkelsorgan att avskriva och efterge fordran på bostadslån. Låntagarens möjlighet attföra talan mot beslut rörande bostadslån kvarstår. Den avgränsning avkreditaktiebolagets verksamhet som följer av vad jag nu har anfört skall angesi bolagsordningen. Bolagets verksamhet kommer följakfiigen att i alll väsenfiigtvara koncentrerad till upplåningssidan. Det ankommer inte på bolagets ledningatt gå in i enskilda låneärenden eller på annat sätt styra den långivning ochförvaltning av lån som bostadsverkets organ svarar för i enlighet med gällandeförfattningar och anvisningar av . Av detta följer enmotsvarande begränsning av bolagsorganens ansvar. Ansvaret kommer att omfattaupplåningsverksamhet, utlåning i enlighet med länsbostadsnämndernas beslutsamt kontroll av bostadsverkets redovisning fill bolaget. Vidare är bolagsorganenansvariga för bolagets egen redovisning. Den avgränsning av bolagetsverksamhet som har gjorts begränsar i motsvarande mån revisorernas granskningsområdeoch den tillsyn över kreditaktiebolaget som bankinspektionen skall utöva. Institutetsledning skall i enlighet med aktiebolagslagens bestämmelser utövas av en slyrelseoch en verkställande direktör. Bestämmelser om styrelsens storlek ochsammansättning samt formerna för tillsättandet får anges i bolagsordningen. Utformningenav organisationen i övrigt bör ankomma pä styrelsen och verkställandedirektören. Med de uppgifter institutet avses få kommer behovet av personellaresurser att bli litet. Bolagetbör inrättas under är 1984. Övergången lill den nya finansieringsordningen bördock, med hänsyn till behovet av visst ytterligare förberedelsearbete, såsomkapitalanskaffning m.m., ske först fr.o.m. /86. Övergångenbör gä till så atl bolaget svarar för de medel sombehövs för utbetalning av bostadslån. Detta bör gälla även i fråga om sådanalån som har beviljals före nämnda dag men som då ännu inte är utbetalade. Jaghar i denna fråga samrått med chefen för . Ävenför tillämpningen av de i det föregående föreslagna nya amorteringsvillkoren ifråga om län för nybyggnad av flerbostadshus bör tidpunkten för lånelsutbetalning vara avgörande. De nya villkoren bör således tillämpas i allaärenden i vilka lånet utbetalas . 1983/84:90 48 Detsamma bör gälla räntevillkoren för sådana lån.Utbetalningarna av bostadslån över slalsbudgelen kommer, om milt förslaggodtas, således all upphöra vid uigången av /85. Frågor om författningsändringar i bl. a. denkreditpolitiska lagstiftningen kan jag få anledning atl återkomma till närbolagsbildningen är genomförd och formerna för bolagets verksamhet närmare . Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jagatt regeringen föreslår att dels bemyndiga regeringen alt vidta de ålgärder som behövsför att i enlighet med här angivna riktlinjer bilda ett statsägt kredilaktiebolagmed de uppgifter somjag har angelt i del föregående, dels till Teckning av aktier 1 krediiakiieholaget påtilläggsbudget IItill statsbudgeten /84 under sjunde huvudtiteln anvisa ett reservationsanslag av50000000 kr., dels bemyndiga fullmäktige i riksgäldskontorel att utfärdaen garantiförbindelse pä . atl ingå i garantifonden för kreditaktiebolaget, dels medge alt kreditaktiebolagel får disponera en röriigkredit av .