mot · G602360 · 1983-01-17 00:00:00 — m. fl. Människors efterfrågan skall styra bostadsproduktionens omfattning och inriktning. Valfrihet på bostadsmarknaden förutsätter tillämpning av marknadsekonomiska principer, som skapar balans mellan tillgång och efterfrågan och leder till en kostnadssänkande konkurrens. Reell valfrihet för konsumenterna kräver en fungerande bostadsmarknad. Stat och kommun har dock ansvar för att även hushåll med låg inkomst eller stor försörjningsbörda har möjlighet till en god boendestandard. En bra bostad är en viktig förutsättning för att motverka sociala problem. Den reglering av bostadsmarknaden som kan erfordras måste emellertid utformas så att en anpassning av marknaden till de bostadssökandes önskemål och behov inte försvåras och att önskvärd rörlighet kan upprätthållas. Bostadsstödet måste vara neutralt vad avser upplåtelse- och boendeform samt byggherre. Bostadsfinansieringssystemet måste utformas så att bostadsfastigheter kan uppföras och förvaltas i enskild regi på samma villkor som de som gäller för s. k. allmännyttiga bostadsföretag. Selektivt stöd av olika slag till mindre väl fungerande kommunala bostadsföretag kan inte accepteras. På en fri marknad anpassas utbudet av bostäder - i flerfamiljshus, i villor med hyresrätt, bostadsrätt eller enskilt ägda - till konsumenternas'efterfrågan. Såväl efterfrågeöverskott, som snabba prisökningar och omfattande spekulation, som överproduktion undviks. Därför måste den svenska bostadspolitiken steg för steg läggas om i syfte att dels möjliggöra för medborgarna att fritt välja det slags bostad och upplåtelseform som vederbörande önskar, dels begränsa den offentliga styrningen av bostadsmarknaden och de höga indirekta bostadskostnaderna. Fler bostäder med äganderätt Bostadsägandet har många kvaliteter för såväl den enskilde bostadsägaren som för samhället. Bostadsägaren har ett avgörande inflytande över och också ansvar för sin bostad. Driftkostnaderna kan hållas lägre än i bostäder med hyresrätt genom omsorgsfull vård, sparsamhet och egna arbetsinsatser. Från samhällsekonomisk synpunkt är sparandet i en egen bostad värdefullt. 1 1982/83. Småhus av olika slag kan upplåtas med hyresrätt, bostadsrätt eller äganderätt. Detsamma skall enligt vår mening gälla för lägenheter i flerbostadshus. Direkt ägande av lägenhet i flerbostadshus är mycket vanligt i andra europeiska länder. Den nuvarande svenska fastighetslagstiftningen ger inte de boende möjlighet till ett sådant ägande. Den utesluter därmed också möjlighet att erhålla lagfart på en lägenhet. Följaktligen kan inte lägenheter intecknas som säkerhet för lån. Behovet av kontantinsats vid köp av bostadsrätt är bl. a. därför alltför högt för en normalinkomsttagare. Ett system för ägarlägenheter har presenterats i ägarlägenhetsutredningens betänkande Ägarlägenheter (SOU 1982:40). Förslaget har i stort anpassats till det fastighetsrättsliga regelsystemet. Betänkandet visar med all önskvärd tydlighet att det inte heller i föreligger juridiska eller andra hinder för att införa ett system med ägarlägenheter. Vi biträder i huvudsak utredningens förslag. Regeringen bör förelägga ett förslag om ett system för ägarlägenheter som bygger på principerna i betänkandet. Intresset för den egna bostaden och viljan att avstå från annan konsumtion till förmån för att, direkt eller indirekt, äga sin bostad är djupt rotad i det svenska samhället. Många hyresgäster önskar genom ombildning till bostadsrätt överta ägandet och ansvaret för sin bostad. De boende får större inflytande över sin bostad och får möjligheter att minska boendekostnaderna. Bostadsrätten skall fritt kunna disponeras av ägaren. Ingrepp på bostadsrättsmarknaden, såsom t. ex. hembudsskyldighet och priskontroll, måste därför avvisas. Kraftiga prishöjningar skall undvikas genom att marknaden tillåts fungera så att utbudet tillgodoser efterfrågan. Genom Lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (SFS 1982:352), vilken trädde i kraft , har hyresgästernas möjlighet att bilda bostadsrätt avsevärt förbättrats. Det är angeläget att möjligheterna att ombilda hyresrätter till bostadsrätter aktivt utnyttjas av de s. k. allmännyttiga bostadsföretagen. Vid en övergång till bostadsrätt kan kommunerna ge borgen för den erforderliga insatsen. Kommunerna bör utnyttja detta så att även de som annars saknar erforderligt kapital får möjlighet att äga sin bostad. Lånevillkoren för förvärv av bostadsrätter är regelmässigt sämre än vid motsvarande förvärv av bostad med äganderätt. Denna skillnad beror i huvudsak på att det inte föreligger möjlighet att inteckna en bostadsrätt. Vi anser därför att möjligheten att bättre belåna bostadsrätt skall utredas. Trots den relativt höga produktionen av småhus under den senare delen av är andelen småhus av totalbeståndet bostäder inte högre än den var 1970, dvs. Detta är långt lägre än i flertalet andra länder och betydligt lägre än vad medborgarna önskar. Småhusägare har kunnat konstatera att de kommer att utsättas för svåra påfrestningar på grund av den s. k. skattereformens begränsning av ränteavdragen. Många människors boendekalkyler försämras på ett avgörande sätt. Antalet exekutiva auktioner, som på grund av det höga ränteläget redan är stort, kommer att stiga ytterligare. har lett till försäljningar till så låga priser att många säljare förlorat sitt sparkapital. Hur vi bor är mycket viktigt för oss människor. Småhus efterfrågas av många. a. avdragsbegränsningen är efterfrågan ännu stor, speciellt på mindre småhus. Stat och kommun skall underlätta för medborgarna att förvärva ett eget hem. Bostadspolitiken får därför inte prioritera hyreslägenheter i av allmännyttan byggda och förvaltade flerbostadshus. Regleringar, byråkrati, skatter och selektiva bidrag måste ersättas med en marknadsinriktad och vad avser upplåtelseformer kostnadsneutral bostadspolitik. De som vill bo i småhus kommer då inte längre att missgynnas. En bostad med hyresrätt ger hyresgästen ett boende med hög servicenivå. Allt underhåll, alla reparationer och all yttre vård, t. ex. snöröjning, sköts och bekostas av hyresvärden. Genom den höga servicenivån är det dyrt att bo med hyresrätt. Hyresboendet ger dock möjlighet till stor rörlighet, eftersom kostnadsansvaret vid omflyttning inskränker sig till hyran . Hyresgästen behöver inte vänta på en efterträdare. Att bo med hyresrätt lämpar sig således väl för människor som vill ha hög service, t. ex. äldre, och för dem som av olika skäl bor på samma plats. är de kommunala s. k. allmännyttiga bostadsföretagen normgivande för bruksvärdeshyrans storlek. Självkostnaden i dessa företag utgör grund för hyressättningen i jämförbara lägenheter hos övriga fastighetsägare. Allmännyttans självkostnadsnivå bestäms i förhandlingar mellan hyresgästföreningarna och företagen. Systemet med bruksvärdeshyror fungerar otillfredsställande. 1* 1982183. under systemets hela existens funnits en stark tendens att förhandlingarna resulterar i hyror som inte täcker de kommunala bostadsföretagens självkostnader. Genom att de s. k. allmännyttiga bostadsföretagen på detta sätt blir beroende av bidrag eller mycket förmånliga lån från kommunerna ändras förutsättningarna för en med hänsyn till kostnaderna rimlig hyresnivå i enskilt ägda hyresfastigheter. har följaktligen också i första hand äldre, privatägda hyresfastigheter gått med kraftiga underskott. En nödvändig förutsättning för att förhandlingarna mellan hyresgästerna och de kommunala bostadsföretagen skall resultera i en realistisk hyresutveckling är att kommunerna upphör med att ge bidrag eller lån med icke marknadsanpassade villkor till dessa bostadsföretag. Hyresgästerna måste ta ansvar för en hyresutveckling som garanterar det långsiktiga underhållet av fastighetsbeståndet. Bruksvärdessystemet är en del av en genomreglerad bostadsmarknad. Framtidens bostadspolitik måste präglas av marknadsanpassning och avreglering. Nuvarande hyressättningssystem bör därför avvecklas. En utredning bör tillsättas för att skyndsamt framlägga förslag om ett nytt, mer marknadsorienterat system. Den enskilda hyresgästens hyreskostnad är mycket starkt subventionerad. Subventionen är normalt så stor att hyresgästen endast betalar mindre än hälften av kostnaden. För att ge den boende en fullständig bild av boendekostnaden borde hyresvärdarna på hyresavin ange total boendekostnad , före alla bostadssubventioner, vid sidan av den sedvanliga uppgiften om den hyra som den boende erlägger. Detta är viktigt för att skapa kostnadsmedvetande. Hyresgästföreningar som tillhör har enligt gällande regler i allt väsentligt monopol på att representera hyresgäster. () omfattar ca 650 000 medlemmar, varav ca 400 000 hyresgäster. Eftersom antalet hyresgäster i uppgår till ca en och en halv miljon kan hyresgäströrelsen inte sägas vara representativ för landets hyresgäster. Det saknas alltså skäl för att skall inta en juridisk särställning, bl. a. med förhandlingsmonopol. HR har haft en förhandlingsordning med de kommunala fastighetsbolagen. Så har tidigare inte varit fallet med det stora flertalet privatvärdar. trädde dock hyresförhandlingslagen i kraft. Lagen gäller nu för hela hyresmarknaden. Däri föreskrivs att förhandlingar skall ske mellan hyresvärd och (ospecificerad) organisation av hyresgäster avseende ett eller flera hus. Enskild hyresgäst har inte förhandlingsrätt. Förhandlingarna skall syfta till ett avtal om förhandlingsordning mellan parterna. Om avtal om förhandlingsordning inte träffas skall hyresnämnd, på begäran av någon av parterna, besluta om införande av förhandlingsordning. kan konstateras att HR-monopolet har utvidgats till att gälla den privata sidan, där regelmässigt s. k. förhandlingsordning tilldelats hyresgästföreningen. På den offentliga sidan har den tidigare ordningen fortsatt att gälla. På hela hyresmarknaden finns endast tre undantag. Två alternativa föreningar i och en i har tilldelats förhandlingsordning med sina resp. värdar. I samtliga fall har beslutet föregåtts av strid under uppmärksammade former. I två av fallen har ärendena avgjorts först i bostadsdomstolen, som är högsta instans. Utvecklingen har berott på att det enligt lagens förarbeten inte räcker med att hyresgästerna bildar förening och genom den vill förhandla. Föreningen måste också bevisa att den, som det heter, förfogar över sådana resurser att den kan tillvarata medlemmarnas intressen. Men bedömningen härav görs inte av medlemmarna själva utan av hyresnämnden eller bostadsdomstolen där HR är representerad. Såväl hyresnämnderna som bostadsdomstolen har intresserepresentation. Detta förhållande har en starkt konserverande effekt på organisationsstrukturen inom bostadssektorn. Både principiella och sakliga skäl talar för att dessa instanser skall ges en annan, från parterna fristående sammansättning. I förarbetena sägs också att företräde skall ges organisation som är etablerad och som har en långsiktig målsättning samt att det inte finns anledning att säga upp gällande förhandlingsordning med en etablerad organisation bara för att det i enstaka frågor råder ett missnöje, även om det omfattas av en majoritet! Det är alldeles uppenbart att lagens förarbeten, tillsammans med den tolkning som de partssammansatta prövningsinstanserna har gjort, har lett till att hyresgästföreningens monopol utvidgats till att gälla hela hyresmarknaden. Detta är enligt vår uppfattning helt oacceptabelt. Det är en fundamental rättighet att få organisera sig i valfri förening, eller att stå utanför. Den enskilde hyresgästen måste själv få avgöra om han vill bli representerad av någon och i så fall av vem. Konkurrerande föreningar måste kunna arbeta under lika villkor och vara likställda inför lagen. Organisationer som är uppbyggda av frivilligt anslutna, engagerade medlemmar och som arbetar under demokratiska former tillvaratar bäst medlemmarnas intressen som hyresgäster. Den kommunala anvisningsrätten - bostadsanvisningslagen - innebär en ytterligare minskning av den enskildes rätt. Lagen innebär en oacceptabel inskränkning av äganderätten. Bostäderna fördelas inte efter de bostadssö kandes önskemål utan via ett administrativt system. Trögheten på bostadsmarknaden förstärks. Den enskildes önskemål får stå tillbaka för den kommunala byråkratins ambitioner att styra och ställa. Bostadsanvisningslagen bör därför upphävas. Avveckla de generella subventionerna Medborgarna uppfattar sina boendekostnader som höga, oavsett om de bor i ägda bostäder, bostadsrätts- eller hyreslägenheter. Trots detta är den direkta boendekostnaden, dvs. den kostnad som den boende själv betalar, väsentligt lägre i än i exempelvis våra nordiska grannländer. Detta beror på att i betalas en stor del av boendekostnaderna via skattsedeln och med ökad offentlig upplåning. Enbart räntekostnaderna för en nybyggd lägenhet uppgår till . Av detta betalar den enskilde hyresgästen . via hyresavin, medan återstoden, , belastar statsbudgeten. Orsaken till att de boende - trots de omfattande subventionerna - upplever sina boendekostnader som höga är att skatterna tar i anspåk en allt större del av medborgarnas bruttolöner. När skatterna betalats, blir det allt mindre över för hyra och annan konsumtion, vilket framgår av nedanstående figur. Övriga skatter, konsumtion m. m. I figuren redovisas hyrans andel av bruttoinkomsten. Bostadsbidraget har inte dragits av från hyran, endast lagts till inkomsten. Exemplet gäller gift manlig industriarbetare med två barn. Lägenheten är på 3 r o k. har stat och kommun övertagit åtskilliga av de kostnader som tidigare vilade på den enskilda människan. a. betalas en stor del av bostadskostnaderna över skatterna. Som framgår av ovan redovisade figur har inkomstskatternas andel av bruttoinkomsterna sjunkit under de borgerliga regeringsåren. Statens kostnader för räntebidrag stiger snabbt. uppgick de till , 1981 till och 1984 beräknas de komma att uppgå till ca . En presenterad vetenskaplig utredning Uppluckrat kostnadsansvar av , utförd på uppdrag av statens råd för byggnadsforskning, visar att den viktigaste orsaken till den kraftiga kostnadsökningen inom byggsektorn har varit de generella bostadssubventionernas utformning. har kallhyran sjunkit i förhållande till konsumentprisindex med medan motsvarande produktionskostnad stigit med . Härigenom har en skillnad på uppstått mellan prisutvecklingen och de faktiska kostnaderna. Bostads- och samhällsbyggandets stora problem är, slår utredningen fast, att producenterna saknar ekonomiska incitament att på bästa sätt utnyttja resurserna i de boendes intressen och att anpassa utbudet till deras efterfrågan och ekonomiska möjligheter. I betänkande, som presenterades , bekräftas de generella subventionernas negativa effekter. I betänkandet sägs att subventionssystemet inte innehåller inslag, som verkar återhållande på prisutvecklingen. Målet måste vara att åstadkomma ett bostadsfinansieringssystem fritt från generella subventioner. Detta mål kan endast förverkligas successivt och i kombination med förändringar av bostadsbidragen och sänkta skatter, som tar hänsyn till försörjningsbördan. Det är av samhällsekonomiska skäl nödvändigt att minska de generella subventionerna. Vi förordar att detta sker genom att den garanterade räntan höjs snabbare än . För att en sådan höjning inte skall få orimliga konsekvenser för bostadskonsumenterna krävs att medborgarna erhåller ökat utrymme att betala den boendekostnadsökning som blir följden. Detta bör ske dels genom en sänkning av marginalskatten och borttagande av avdragsbegränsningen för utgiftsräntor, dels genom en höjning av t. ex. de behovsprövade bostadsbidragen. Vi föreslog inför /83 som ett första steg på vägen mot ett avskaffande av subventionerna att räntebidragen skulle avtrappas i takt med inflationen. Detta innebar en höjning av den då gällande garanterade räntan fr. o. m. Anslaget för räntebidrag i statsbudgeten behövde därmed inte höjas utöver tidigare anslagna avvisade förslaget. Inför /84 bör - i enlighet med vårt tidigare förslag - den garanterade räntan för flerfamiljshus höjas i takt med den enligt budgetpropositionen förväntade inflationen på . Anslaget till räntebidrag hålls därmed kvar på nominellt oförändrad nivå (ca ). För nya hus görs höjningen från nuvarande garanterade ränta på , vilket innebär följande räntesatser för ett hus som byggs (ränta enligt gällande regler inom parentes): (3,0) (3,25) (3,50) (3,75) (4,0) För äldre årgångar beräknas en ingående garanterad ränta . Höjningen görs av husets ålder t. o. m. Detta sker med utgångspunkt i en garanterad ränta på under nybyggnadsåret. Fr. o. m. 1984 höjs den garanterade räntan såsom för nya hus. Vårt förslag innebär att subventioneringen av flerfamiljshusens kapitalkostnad i nuvarande ränteläge begränsas till av husets livslängd. Den föreslagna omläggningen av systemet för flerfamiljshus beräknas medföra en besparing på ca för helt budgetår. För /84 uppgår besparingen till hälften. För de boende i hyreshus innebär omläggningen en genomsnittlig hyreshöjning med . En stor kapitalkostnadsökning i vissa äldre årgångar kommer att jämnas ut vid hyressättningen med hänsyn till sammansättningen av beståndet i de allmännyttiga bostadsföretagen. Höjningen kommer att i huvudsak röra något äldre hus som generellt sett har en lägre hyresnivå. Det nya beståndet berörs endast marginellt. För helt nya hus blir kapitalkostnaden t. o. m. något lägre än i nuvarande system. En ökning av uppräkningstakten för småhus har redan beslutats av . Ändringen kommer att vara genomförd . Med nuvarande regler kommer uppräkningen att likna den ovan föreslagna uppräkningen. Småhusens kapitalkostnader subventioneras under . I avvaktan på ett rättvisare skattesystem kompenseras inkomstsvaga hushåll för de begränsade kostnadsökningarna genom t. ex. höjda bostadsbidrag. Vi föreslår därför att 200 milj. kr. reserveras för detta för /84. Den fr. o. m. införda hyreshusavgiften är en skatt på boende. Skatten riktas mot vissa bostadsrättsföreningar och äldre privatägda hyreshus som tidigare klarat sig utan statliga bidrag. medför en lång rad olägenheter som vi beskrivit i vår motion 1982/83:501. Vi anser att hyreshusavgiften skall avskaffas. Sedan 1981 års allmänna fastighetstaxering genomfördes har marknadsvärdet för många småhus sjunkit så att taxeringsvärdet uppgår till väsentligt av fastighetens verkliga värde. Bostadsbeskattningens regler bör därför förändras, bl. a. så att ett smidigare beskattningssystem och mindre regionala skillnader kan åstadkommas. En mindre progressiv intäktsbeskattning av småhus är ett sätt att uppnå detta mål. Den av beslutade skatteomläggningen innehåller en begränsning av avdragsrätten för erlagda skuldräntor. Begränsningen innebär kraftigt höjda boendekostnader för ett stort antal småhusägare. Den fulla avdragsrätten för skuldräntor måste därför återinföras. Bostadspolitiken måste avregleras och inriktas på att befrämja nytänkande. Låneregler och normer får ofta till resultat att bostäderna blir dyrare än vad som motsvarar konsumenternas reella önskemål och köpkraft. Kostnadssänkningar kan uppnås genom att sänka kraven på exempelvis gångvägar, gräsmattor, dagvattenledningar och sophantering. Bostädernas yta kan minskas. Om regelsystemet ger producenterna större möjlighet att variera byggandet kan det leda till bättre disposition och utnyttjande av tillgängliga utrymmen. Planeringen av småhusområden kan göras så att ombyggnad underlättas. Därmed får de boende möjlighet att på ett enkelt sätt senare öka sin bostadsyta. Stora delar av byggnadsbeståndet i våra tätorter är i behov av upprustning. De särskilda fördelar och den särart som bebyggelsen har bör tas till vara. Även från ekonomisk synpunkt är det felaktigt att lånevillkoren styr ombyggnadsprojekten så att dessa görs mer omfattande än vad som är nödvändigt eller t. o. m. prioriterar mindre angelägna projekt. Normer och regleringar inom såväl byggnadslagstiftning som bostadsfinansiering måste förenklas och möjliggöra en anpassning till byggnadsbeståndets traditioner och förutsättningar. Förenkling av regelsystemet är viktigt även för t. ex. butiker och servicelokaler. En detaljerad och omfattande reglering av markanvändningen försvårar en anpassning till nya behov. Den kan också försämra möjligheterna att behålla servicefunktioner i olika stadsdelar eller bostadsområden. Moderata samlingspartiet har riktat kritik mot utformningen av Svensk Byggnorm (SBN). Där blandas bindande föreskrifter med råd och exempel. Alltför många byggnadsnämnder kräver lösningar i enlighet med byggnormernas exempel. Om det anses nödvändigt att ge byggare - enskilda och företag - råd eller exempel på lämpliga utföranden bör dessa inte redovisas i byggnormen utan ges i form av ren information. gällande bindande föreskrifter är alltför omfattande och detaljrika. SBN bör revideras så att befintliga normer ersätts med enkla tekniska funktionskrav och ett fåtal bindande bestämmelser. Härmed skulle en stor del av det byggkrångel som den byggnadslovssökande möter elimineras. innehåller den statliga bostadslångivningen ett nätverk av regleringsmekanismer. Speciella krav ställs på standard och utformning av bostäderna. Lånereglerna styr genom sin utformning det som byggs. Lånesystemet innehåller också mekanismer syftande till kostnadskontroll. De nuvarande bostadslånen - med alla dess byråkratiska regleringsmekanismer - bör ersättas med lån som utgår efter schablonmässiga regler. Statligt lån för byggande bör utgå som enhetslån per lägenhet. För små lägenheter reduceras lånebeloppet. För större lägenheter upp till en viss maximinivå ökas lånebeloppet med ett schablontillägg per kvadratmeter lägenhetsyta utöver den som ligger till grund för enhetslånet. Räntebidrag, i den omfattning sådana finns kvar, kan kopplas till detta lån på samma sätt som . Om lägenheten kostar mer än vad som täcks av enhetslånet får denna kostnad täckas med tilläggslån till marknadsränta. Lånesystemet bör i princip inte innehålla något moment av kostnadskontroll. Den byggande ges frihet att anpassa det byggda till de boendes önskemål. Den enda begränsningen är att byggnadsobjektens kreditsäkerhet inte får riskeras. Det här förordade lånesystemet ger genom sin uppbyggnad ökad flexibilitet. Vid snabb kostnadsökning i byggandet uppstår inte akuta problem. Bristande anpassning i lånebeloppen till kostnadsutvecklingen medför inte att statliga lån uteblir. Finansieringen med tilläggsbelåning till marknadsränta hos banker och andra kreditinstitut. Ökade kostnader finansieras på kreditmarknaden på sedvanliga villkor med osubventionerade lån. Härigenom nås både ökad smidighet och minskat tryck på ökade subventioner. Växelverkan mellan ökade kostnader och ökade subventioner kan brytas. Med ovan redovisade system inställer sig på allvar frågan om bostadsverket - länsbostadsnämnder och bostadsstyrelse - behöver bibehållas. Energisparande åtgärder är , på grund av de höga energipriserna, mycket lönsamma. Sparandet inom såväl industrin som bostadssektorn har därför fått stor omfattning . har tidigare fastställt mål för energisparandet i byggnadsbeståndet för i första hand tiden . Uppfyllelsen av målet har ansetts kräva ett särskilt energisparstöd. I årets budgetproposition aviserar energiministern ökade insatser från kommunernas sida för att främja energihushållningen. Energistödet skall prövas i syfte att öka möjligheterna att styra stödet till den bebyggelse där det får störst effekt. Vi har tidigare framhållit att det centrala i energihushållningssammanhang är att kreditutrymme finns tillgängligt för angelägna åtgärder. Några subventioner från statens sida är däremot inte påkallade. Vi har likaså framhållit det angelägna i att effekterna av energisparverksamheten genom statsmakternas försorg kontinuerligt utvärderas. Någon sådan utvärdering värd namnet har inte gjorts. Trots detta har det emellertid nu blivit uppenbart att förändringar av systemet kan och bör göras utan att energispareffekterna går förlorade.