bet · G701LU10 · 1983-12-31 00:00:00 — omfastighetsmäklare (prop. 1983/84:16 jämte motioner) I betänkandet behandlar utskottet proposifion1983/84:16 i vilken regeringen () efter hörande avlagrådet föreslår att antar ett i propositionen framlagt förslagtill lag om fastighetsmäklare. Lagförslaget har intagits i bilaga 1 tillbetänkandet. Beträffande propositionens huvudsakliga innehåll hänvisas tillvad utskottet anför på s. 2 och 3, Vidarebehandlas dels en under allmänna mofionsfiden väckt motion,1982/83:494, som med yttrande överlämnats till lagutskottet från näringsutskottet,dels fem med anledning av proposifionen väckta motioner, nämligen mofionerna1983/84:6-10, Mofionsyrkandena redovisas nedan. Påbegäran av lagutskottet har näringsutskottet yttrat sig över propositionen ochmotionerna 6-10 i de delar som avser näringsrättsliga frågor. Yttrandet harfogats som bilaga 2 till betänkandet, Iärendet har inkommit en skrivelse från ekonomisk förening u p a samt en från , I motion 1982/83:494 av ochMonica (båda s) yrkas att hos regeringen hemställer om enlagstiftning för att införa obligatorisk auktorisation av fastighetsmäklare, I motion 1983/84:6 av och (båda fp) yrkas att avslår proposition 1983/84:16, Imotion 1983/84:7 av m, fl, (c) yrkas att 1, avslår propositionen såvitt avser reglerna omregistrering av fastighetsmäklare, 2, som sin mening ger regeringen till känna vad som imotionen anförts om frivillig auktorisation, I motion 1983/84:8 av () yrkas attriksdagen avslår regeringens proposition 1983/84:16, I motion 1983/84:9 av m, fl, (m)yrkas att avslår propositionen i vad därigenom uppställs krav påregistrering såsom villkor för att vara fastighetsmäklare, LU1983/84:10 2 I motion 1983/84:10 av (båda c) yrkas att beslutar att i lag ornfastighetsmäklare införa en skyldighet för mäklaren att upplysa säljare ochköpare om de plan-, byggnads- och hälsovårdsbestämmelser som kan bedömasväsentligen inskränka en köpares nytta och användning av fastigheten. F, n, finns i omkring 2 000fastighetsmäklare och mäklarföretag. Enligt en kungörelse (1947:336) omauktorisation av fastighetsmäklare kan den som vill ägna sig åt fasfighetsförmedlingansöka om auktorisafion hos en handelskammare. För auktorisafion uppställsvissa krav på bl, a, utbildning, erfarenhet och ansvarsförsäkring, I övrigtsaknas i - till skillnad från övriga nordiska länder och flera andraländer i - särskilda författningsbestämmelser om fastighetsmäklaresverksamhet, I praxis har emellertid utbildats vissa regler som bl. a, rörmäklarens förhållande fill säljaren samt mäklarens rätt till ersättning föruppdraget. Omkring 600 mäklare är f. n. auktoriserade. Många mäklare,som i och för sig uppfyller kraven på auktorisation, är emellertid uteslutnafrån möjligheten att bli auktoriserade därför att handelskamrarna som ettytterligare krav brukar fordra att mäklaren har en fri och obunden ställning.Anställda vid bankägda eller på annat sätt bankanslutna företag hör till demsom på grund av sistnämnda krav inte kan bli auktoriserade. Dessa företag,bland vilka Svenska är störst, svarar för del av fastighetsförmedlingen i landet, I propositionen läggs fram förslag till en lag omfastighetsmäklare, Lagen innehåller både näringsrättsliga och civilrältsligaregler, vilka skall tillämpas på fysiska personer som yrkesmässigt förmedlarfastigheter, tomträtter, bostadsrätter, hyres- och arrenderätter m, m, Lageninnebär att juridiska personer i fortsättningen inte får uppträda somfasfighetsmäklare. Något hinder mot att företag har ansi;älldafastighetsmäklare finns dock inte, men det är alltså de anställda och inteföretaget som sådant som får ägna sig åt fastighetsförmedling. De näringsrättsliga reglerna innebär att varjefastighetsmäklare skall vara registrerad hos . För registreringkrävs att mäklaren har försäkring, har tillfredsställande utbildning och iövrigt bedöms lämplig som fastighetsmäklare. Den nuvarandeförfattningsregleringen om frivillig auktorisation hos handelskamrarna skallupphävas i samband med att fasfighets-mäklarlagen träder i kraft. De civilrättsliga reglerna innebär på åtskilliga punkter lagfästandeav vad som anses gälla f. n. Mäklaren skall enligt den föreslagna lagen utförasitt uppdrag omsorgsfullt och med iakttagande av god fasfighetsmäklarsed. LU 1983/84:10 3 skallvidare ge köpare och säljare råd och upplysningar som de kan behöva och verkaför att köparen får alla uppgifter av betydelse angående fastigheten. Vidförmedling av fastigheter till konsumenter skall mäklaren fillhandahållaköparen en beskrivning av fastigheten och en beräkning av dennesboendekostnader. Fastighetsmäklaren kan bli skadeståndsskyldig om hanuppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter sina förpliktelser enligtfastighetsmäklarlagen och därigenom vållar köparen eller säljaren skada, Ilikhet med vad som gäller f, n, skall ersättningen fill fastighetsmäklaren somregel betalas i form av provision. Har mäklaren erhållit sitt uppdrag med s, k,ensamrätt, får tiden för ensamrätten i konsumentförhållanden bestämmas tillhögst åt gången. Dennya lagen om fasfighetsmäklare föreslås träda i kraft , För demsom vid ikraftträdandet är verksamma som fasfighetsmäklare skall gällasärskilda övergångsbestämmelser. Bl, a. har den som saknar föreskrivenutbildning ändå möjlighet att registreras. Han måste dock genomgå utbildningenföre utgången av , om han vill kvarstå som mäklare. Tillgrund för propositionen ligger småhusköpkommitténs betänkande (SOU 1981:102)Fasfighetsförmedlingslag, vilket remissbehandlats, Imotionerna 1983/84:6 (fp) och 1983/84:8 (m) yrkas avslag på propositionen.Motionärerna i motion 6 påpekar att nuvarande ordning med frivilligauktorisation i huvudsak får anses tillfredsställande och att den nya lageninte innebär några påtagliga förbättringar när det gäller kontrollen avfaslighets-mäklarnas verksamhet. Enligt motionärerna leder förslaget till enökad byråkrati och större kostnader för dem som anlitar fastighetsmäklare.Motionärerna anser att konsumenterna gynnas bäst genom det nuvarande systemetmed frivilligt auktoriserade mäklare. Ocksåmotionären i motion 8 krifiserar den föreslagna registreringen. Han anser attdet i propositionen inte redovisats några grunder för införandet av en sådanetableringskontroll som förslaget innebär. Vidare framhålls att de i lagförslagetuppställda villkoren för registrering är för vaga vilket leder tillrättsosäkerhet och till att tillämpningen inte blir enhetlig. Enligt motionärenär inte heller den civilrältsliga regleringen tillfredsställande. Reglerna kansålunda uppfattas som en begränsning av de möjligheter parterna harenligt praxis och dessutom medföra att förhållandet mellan parternakompliceras, Mofionären anser att den föreslagna lagen är onödig och integynnar konsumenten. Utskottetvill för sin del framhålla att en fastighetsöverlåtelse som regel har storekonomisk betydelse för både säljaren och köparen. Det sagda gäller inte minstvid köp av småhus. I dagligt tal brukar man säga att den som förvärvar en villaeller ett radhus gör sitt livs mest betydelsefulla affär. förhållerdet sig så att privatpersoner som köper eller säljer fastigheter ofta saknareller har endast begränsade kunskaper om vad som bör iakttas när en fastighetöverlåts. Både köparen och säljaren är därför i LU 1983/84:10 4 behovav sakkunnig hjälp med affärens genomförande. De som yrkesmässigt förmedlarfastighetsöverlåtelser spelar således en viktig roll i samhället. Vad ovansagts om fastighetsköpe:n och mäklarnas verksamhet gäller i stor utsträckningockså då bostadsrätter och andra nyttjanderätter överlåts. Motbakgrund av det anförda och med hänsyn till den stora omsättningen av särskiltsmåhus och bostadsrätter anser utskottet att det finns starka skäl för att ensärskild lagstiftning beträffande fastighetsmäklarnas verksamhet bör komma tillstånd. Så gott som alla de instanser som yttrat sig över småhusköpkommitténsbetänkande har också fillstyrkt en lagreglering. När det gäller de invändningarmot den föreslagna lagen som framförs i motionerna 6 och 8 tar utskottet iförevarande sammanhang inte upp kritiken mot den näringsrättsliga regleringen.Denna fråga behandlar utskottet i följande avsnitt. Vad som anförs i motion 8om de civilrättsliga reglerna ger utskottet anledning framhålla att förslaget ipropositionen i flera avseenden innebär ett lagfästande av vad som f, n, ansesgälla. På åtskilliga punkter innefattar förslaget ett klarläggande avrättsläget och preciseringar av mäklarens skyldigheter. Utskottet kan inte delamotionärens uppfattning att den föreslagna lagstiftningen är onödig och kommeratt komplicera förhållandet mellan mäklaren och parterna. Tvärtom anserutskottet att den . nya lagen kommer att bli till nj/tta för inte bara säljarnaoch köparna utan också för fastighetsmäklarna själva, Ienlighet med det anförda kan utskottet inte ställa sig bakom yrkandena imotionerna 6 och 8 öm avslag på proposifionen. Motionerna avstyrks därför. Enligt förslaget i propositionen (4-8 §§) skallfysisk person som yrkesmässigt arbetar som fastighetsmäklare vara registreradhos . Från registreringsplikten undantas advokater och de somenbart förmedlar hyresrätter. För registrering krävs att mäklaren dels ärmyndig och inte försatt i konkurs, dels har ansvarsförsäkring, dels hartillfredsställande utbildning och i övrigt bedöms lämplig. Registreringen kanhävas om en mäklare inte längre fyller de angivna kraven. Vidare föreslås attlänsstyrelsen skall kunna förelägga en person vite om vederbörande yrkesmässigtförmedlar fastigheter och andra objekt som omfattas av lagen ulan att vararegistrerad. Vitesförläggandet kan riktas mot både fysiska och juridiskapersoner. Enligt propositionen skall de nuvarande reglerna om frivillig auktorisationhos handelskamrarna upphävas. I motionerna 1983/84:7 (c), yrkande 1, och1983/84:9 (m) yrkas avslag på propositionen såvitt avser reglerna omregistrering. I motion 7, yrkande 2, begärs vidare att som sin meningskall ge regeringen till känna vad som anförs i motionen om frivilligauktorisation. Motionärerna i motion 7framhåller att det är angeläget att principen om fri LU 1983/84:10 5 etableringsrättinte i onödan träds för när. Vidare påpekas att den föreslagna regleringenkommer att medföra en ökad byråkratisering, något som allmänt sett inte ärönskvärt. Enligt motionärema kommer härtill att förslaget medför en ytterligarebelastning på länsstyrelsernas redan hårt anstängda resurser. Mot förslagettalar vidare såväl serviceskäl som konkurrensskäl. Motionärerna framhåller attdet i glesbygderna är vanligt att en och samma person har hand om olikauppgifter med juridisk anknytning, t. ex. bouppteckningar, auktionsverksamhetoch fastighetsförmedling. Ofta har uppdragen nära samband med varandra och detär en fördel för konsumenten att låta samma person sköta allt. Den som på dettasätt anlitas saknar ofta den formella kompetens som skall krävas enligtlagförslaget men kan ändå vara väl skickad att utföra sitt uppdrag. Förslagetkommer enligt motionärerna att innebära en begränsning av kretsen som kanförmedla fastighetsöverlåtelser och kommer därmed att bli till nackdel förglesbygdsbefolkningen. När det gäller konkurrensskälen påpekar mofionärerna atten begränsning av etableringsfriheten kan verka konkurrenshämmande.Motionärerna anser att konkurrensen bör främjas så att en frånkonsumentsynpunkt gynnsammare prisbildning uppnås. Det sagda gäller inte minstmäklarbranschen där priskonkurrensen är alltför liten. Enligtmotionärerna bör nuvarande system med frivillig auktorisation behållas.Systemet ger möjlighet för konsumenten att välja en mäklare som han vet ärkompetent och har erforderlig ansvarsförsäkring. Motionärerna anser att regeringenbör framlägga ett förslag om införande av de nuvarande bestämmelserna omfrivillig auktorisation i lagen om fastighetsmäklare. Äveni motion 9 framhålls att propositionen innebär en inskränkning avnäringsfriheten som inte bör genomföras utan mycket starka skäl. Några sådanaskäl föreligger inte enligt motionärerna som anser att gällande ordning ärfullt fillfredsställande från den enskildes synpunkt, Mofionärerna påpekar dockatt det är rimligt att mäklare har ansvarsförsäkring som ger kunden och andraett skydd mot fel och försummelser i mäklarverksamhe-ten. Innan man vidtarnågra lagstiftningsåtgärder beträffande ansvarsförsäkring börmäklarorganisationerna få tillfälle att själva lösa försäkringsfrågan.Motionärerna framhåller vidare att den föreslagna etableringskontrollenbegränsar den fria konkurrensen och motverkar en god prisutveckling. Enytterligare nackdel med förslaget är att det finns risk för olikheter irättstillämpningen. Somtidigare redovisats har synpunkter liknande dem i motionerna 7 och 9 framförtsockså i motionerna 6 och 8, Isitt yttrande över propositionen och motionerna förklarar näringsutskottet siganse att det finns starka skäl för en statlig reglering avfastighetsmäk-larverksamheten. Den ordning som skapas enligt regeringensförslag synes lämpligt avvägd. understryker att den ickeinnebär någon etableringskontroll i form av en kvantitativ begränsning avtillträdet till branschen, I kvalitafivt hänseende är kravet påfillfredsställande utbildning LU 1983/84:10 6 centralt.Kravet utgör, fortsätter näringsutskottet, en förutsättning för att entillfredsställande försäkringsstandard - angelägen för konsumenterna - skallkunna upprätthållas inom branschen på rimliga villkor. Vidare anförs att kravetpå lämplighet har sin största betydelse som grund för ingripanden motmisskötsamma fastighetsmäklare, Krifiken i motion 8 mot kriteriet "iövrigt lämplig" ter sig ogrundad för näringsutskottet, Specialmofiveringenfill bestämmelsen (se prop, s, 31) skapar erforderlig klarhet om kriterietsinnebörd. Genom att registreringen och den därmed sammanhängande tillsynen bliren uppgift för länsstyrelserna vinns enligt näringsutskottet en närhet mellankontrollmyndigheten och de kontrollerade yrkesutövarna som bör kunna bidra tillatt kontrollsystemet blir smidigt och effektivt. avvisarsåledes motionärernas invändningar mot lagförslagets näringsrättsliga del ochtillstyrker att en registrering av fastighetsmäklare införs enligt regeringensförslag. Utskottet understryker vikten av att länsstyrelsernafortlöpande utövar en aktiv tillsyn över fastighetsmäklarna, så att syftet medden föreslagna reformen blir helt uppfyllt. Lagutskottetdelar näringsulskottets uppfattning och vill tillägga att de näringsrättsligaoch de civilrättsliga reglerna i lagen har visst samband med varandra. Sålundabygger den skadeståndsrättsliga regleringen på att fastighetsmäklaren skall haen ansvarsförsäkring. Enligt utskottets mening är det tvivelaktigt om riksdagen- i enlighet med vad motionärerna synes önska - kan anta enbart decivilrättsliga reglerna. Som utskottet kommer att beröra senare skulle nämligenen sådan lagstiftning bli till nackdel för mäklare som är anställda, I enlighetmed det anförda avstyrker utskottet bifall fill motion 7 yrkande 1 och motion9, Vad härefter gäller yrkande 2 i motion 7 vill lagutskottet - i likhet medvad näringsutskottet uttalar - framhålla att ett bibehållande av det nuvarande systemetmed författningsreglerad frivillig auktorisation inte är förenligt med denordning som föreslås i proposifionen. Yrkande 2 i motionen saknar såledesaktualitet om godtar lagförslaget i propositionen och bör därföravslås, Imofion 1982/83:494 (s), som väckts under allmänna mofionsfiden , yrkas attriksdagen skall föreläggas förslag till lagstiftning om obligatoriskauktorisation av fastighetsmäklare. Motionärerna synes närmast avse att ensådan lagstiftning skall innehålla samma krav för auktorisation som dennuvarande kungörelsen om frivillig auktorisation, bl, a. krav på viss fidsyrkeserfarenhet. framhåller är regeringens nu framlagda förslag inte fullt sålångtgående som det som efterlyses i motionen. Enligt lagutskottets meningtillgodoses emellertid mofionärerna i betydande utsträckning och utskottetanser i likhet med näringsutskottet att motionen bör lämnas utan vidare åtgärd, Iskrivelse till lagutskottet har Svenska () tagit upp en fråga om kravet på utbildning av fastighetsmäklare. Ipropositionen föreslås att regeringen i tillämpningsföreskrifter till lagenskall LU 1983/84:10 7 fåbestämma vilka närmare krav på utbildning som bör ställas upp. Enligtdepartementschefen är avsikten att utbildningen skall motsvara fordringarnaenligt den läroplan för vuxenundervisning av fastighetsmäklare som fastställtsav (f, n, ). Vidare anförs att någon formav examination måste tillskapas och att också denna fråga får regleras iregeringens tillämpningsföreskrifter. Departementschefen framhåller att detangivna utbildningskravet motsvarar det som gäller enligt 1947 årsauktorisationskungörelse och att det innebär att mäklare som ärauktoriserade får anses utan vidare uppfylla utbildningskraven, I skrivelsenframhåller SPAFAB att företaget låter sina anställda genomgå en grundligutbildning, som inte står de auktoriserade mäklarnas efter, och därjämtekunskapstester. Vidare påpekar SPAFAB att företagets anställda genom sinanknytning till bankvärlden inte enligt nuvarande ordning kan få auktorisation,SPAFAB anser det orättvist att förelagets nuvarande anställda inte på sammasätt som de auktoriserade mäklarna utan särskild prövning skall kunna bliregistrerade. mening kan det - såsom fallet tycks vara med de anställda i SPAFAB -vid sidan av de auktoriserade mäklarna finnas grupper som f, n. sysslar medfastighetsförmedling och som genomgått fillfredsställande utbildning ochkunskapsprov. Utskottet anser att också dessa grupper bör kunna bliregistrerade utan närmare prövning. Utskottet utgår från att regeringen vidutfärdandet av tillämpningsföreskrifterna närmare överväger spörsmålet så får till stånd en skälig och rättvis ordning när det gäller de olikagrupperna av nu verksamma mäklare som kommer att söka registrering. Meddet anförda tillstyrker utskottet att förslaget i propositionen såvitt avser denäringsrättsliga reglerna genomförs. Somovan redovisats innebär propositionen bl, a, att skall kunnaförbjuda någon, som inte är registrerad, att förmedla fastigheter m, m. Enligtvad som uttalas i propositionen (s, 35) får , om vitesföreläggandetinte efterkoms, hemställa alt allmän åklagare för talan vid allmän domstol omutdömande av det förelagda vilet, Enhgt 18 § lagen (1946:804) om införande avnya tillämpas i fråga om sådan talan bestämmelserna irättegångsbalken om åtal för brott för vilket inte kan följa svårare straff änböter. Med anledning av vad som sålunda anförs i propositionen vill utskotteterinra om att regeringen i är beslutat om lagrådsremiss medförslag till lag om viten m, m. Enligt förslaget skall frågor om utdömande avvite normalt handläggas av länsrätt på ansökan av den myndighet som harförelagt vitet i stället för att som åklagare för talan vid allmän domstol.Den nya lagen avses träda i kraft , Genomförs den föreslagnalagsfiftningen om viten m, m, bhr den tillämplig även på sådana viten som kanföreläggas av enligt lagen om fastighetsmäklare. LU 1983/84:10 8 Vissafrågor om lagstiftningens tillämpningsområde Som tidigare redovisats skall lagen omfastighetsmäklare tillämpas på alla fysiska personer som yrkesmässigt förmedlarfastigheter, bostadsrätter, hyresrätter, arrenderätter och vissa andra objekt.Enligt 2 § skall vid förmedling av arrende och hyia vissa av de civilrättsligabestämmelserna, bl, a, regeln om hur ersättningen för uppdraget skall beräknas,dock inte tillämpas. Vidare stadgas i lagrummet att vid sådan förmedling skallvad som sägs om säljare avse den som överlåter eller upplåter nyttjanderättenoch vad som sägs om köpare avse motf)arten. Sistnämndastadgande är enligt utskottets mening missvisande, Lagen gäller i princip allförmedling av bostadsrätter och andra nyttjanderätter oavsett om det är frågaom en upplåtelse eller en överlåtelse av rättigheten, Definifionen i 2 § avbegreppen säljare och köpare i lagen bör därför ändras så att den kommer attavse all förmedling av nyttjanderätter, Isammanhanget vill utskottet peka på att regeln i 2 § om att bestämmelsen omfastighetsmäklarens ersättning inte skall tillämpas vid förmedling avhyresrätter inte innebär att bestämmelser på området helt skulle saknas. Enligt12 kap. 65 a § jordabalken gäller nämligen att ingen får motta, träffa avtal omeller begära ersättning; av hyressökande för anvisning av bostadslägenhet.Sådan ersättning får dock tas ut vid yrkesmässig bostadsförmedling enligtgrunder som föreskrivs av regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer.I förordning (1978:313) om taxa för yrkesmässig bostadsförmedling har bestämtsatt komrnerskollegium skall utfärda en taxa för sådan förmedling. Enfråga om tillämpningen av den nya lagen på bostadsrättsupplåtelser har tagitsupp av och i skrivelse fill utskottet, Iskrivelsen framhålls att såväl HSB:s 68 lokala HSB-föreningar som Riksbyggens30 distriktskontor har till uppgift att biträda bostadsrättsföreningarna vidproduktionen av deras hus, I uppgiften ingår bl, a, att handha upplåtelser avbostadsrätter till de blivande bostadsrättshavarna. Inom HSB sker upplåtelserenbart till medlemmar i resp, och då oftast i den turordning sommedlemmarna bosparat i HSB:s sparkassa. Inom är det vanligast attbostadsrätterna upplåts till personer som anvisas av vederbörande komnmns bostadsförmedling.Detta förfarande förekommer i viss utsträckning även vid upplåtelser inom HSB, Enligtskrivelsen utbildas den personal som sköter bostadsrättsupplåtelserna av HSBoch för att kunna fullgöra de arbetsuppgifter som är förenade medupplåtelserna och som i betydande utsträckning är detalj reglerade genomsärskild lagstiftning. Något behov av att utbilda denna personal på det sättoch i den omfattning som propositionen föreskriver föreligger inte enligtorganisationerna, HSBoch hemställer att lagutskottet tar initiativ till att lagen omfastighetsmäklare får sådan utformning att från dess tillämpning LU 1983/84:10 9 undantasde folkrörelsekooperativa organisationernas upplåtelser av bostadsrätter. mening kan HSB-föreningarnas och verksamhet när detgäller upplåtelser av bostadsrätt komma att falla inom tillämpningsområdet förden nya lagen. har i sitt yttrande uttalat att vad som anförtsav organisationerna mofiverar att det i lagen klargörs att den verksamhet lillbostadsrättsföreningarnas tjänst som det är fråga om skall vara undantagen.Lagutskottet gör samma bedömning och vill då särskilt peka på att denifrågavarande förmedlingsverksamheten ingår som ett led i HSB:s och Riksbyggenshandhavande av bostadsrättsföreningarnas angelägenheter och att den endastavser upplåtelser av bostadsrätter, I sammanhanget vill utskottet anmärka altenligt inhämtade upplysningar också Sveriges bostadsrättsföreningarscentralorganisafion (SBC) bistår nybildade bostadsrättsföreningar medförmedling av bostadsrättsupplåtelser, I ärendet har emellertid upplysts attpersonalen vid SBC till skillnad från de anställda vid och Riksbyggenslokalkontor även förmedlar överlåtelser av bostadsrätter. Någon anledning attundanta också SBC från lagens tillämpningsområde finns därför inte, Ienlighet med det anförda anser utskottet att HSB:s och önskemål börfillgodoses, Lagtekniskt kan detta ske genom antingen att såsom fallet är medadvokater och förmedlare av hyresrätter något krav på registrering inteuppställs när det gäller anställda vid och som enbart förmedlarupplåtelser av bostadsrätter eller att förmedlingsverksamheten helt undantasfrån lagstiftningens tillämpningsområde. Enligt utskottets mening är detsistnämnda alternativet att föredra med hänsyn bl, a, fill att-som utskottetnärmare kommer att utveckla i det följande-en regel om personlig skadeståndsskyldighetför fastighetsmäklare utan ett korresponderande krav på ansvarsförsäkring förde anställda skulle innebära påtagliga försämringar i förhållande tillnuvarande ordning.