bet · G701LU4 · 1983-12-31 00:00:00 — Del torde ocksåvara organisatoriskt enklast att tillföra inskrivningsavdelningarna en sådanärendegrupp, framhåller . I yttrandet anges att man räknar med alt det finnsomkring en halv miljon bostadsrätter i . Det skulle därför enligtlänsstyrelsen fordras att en ganska omfattande organisation byggs upp.Länsstyrelsen anför all en eventuell utredning bör - utöver att behandlalagstiftnings- och organisationsfrågor - i direktiven också få i uppdrag attuppskatta de kostnader som skulle uppkomma. Dessa bör enligt länsstyrelsensuppfattning kunna läckas genom avgiftsbeläggning. Sammanfattningsvis anför all man delaruppfattningen att bostadsrätter skulle få elt bättre värde som säkerhet för lånom man inför möjligheten att inteckna dem. Med hänsyn lill de krav pårättssäkerhet man måste ställa upp torde det enligt erfordrasganska omfattande personalresurser för handläggningen av inleckningsärendena. LU1983/84:4 22 möjligen ställa sig tveksam till om en så omfattandeapparat motsvarar fördelarna för bostadsrättshavarna, uppger . Menmed hänsyn till alt verksamheten torde kunna finansieras genomavgiftsbeläggning och således inte medföra ökade kostnader för del allinänna,tillstyrker att frågan utreds. föreningsbankers förbund(SFF) uppger all man har som grund-slåndpunkl en allmänt positiv inställningtill bostadsrätten som bostadsform. Sålunda ser SFF med tillfredsställelse päförslag som kan förbättra förutsättningarna för bildande av bostadsrätter. SFF anför att lånevillkoren föi bostadsrätter i dagonekligen är sämre än för fastigheter som innehas med äganderätt, eftersom deförra inte kan intecknas. En utvidgning av inteckningsrälten till all omfattaäven bostadsrätter kommer därför enligt SFF att vara klart gynnsam förmöjligheterna alt utveckla bostadsrättsformen. Därigenom minskar också skälenatt komplicera den svenska bostadsmarknaden med en fjärde bostadsform,äganderätts-lägenheter. Sammanfattningsvis tillstyrker SFF motionärernas förslagalt regeringen låter ulreda möjligheterna att inteckna bostadsrätt. anföratt föreningen redan i remissvar över ägarlägenhetsutredningens betänkande (SOU1982:40) framförde möjligheten och önskvärdheten av alt - som alternativ tillelt nytt institut - utveckla och anpassa bostadsrätten till en registerpant ochpå så vis förbättra finansieringsmöjligheterna för denna form av boende.Sparbanksföreningen vill därför kraftigt tillstyrka att frågan om möjlighet attinteckna bostadsrätt närmare utreds. Sveriges BostadsrättsföreningarsCentralorganisation (SBC) framhåller att man i andra sammanhang- bl. a. iremissyttrande över betänkandet (SOU 1981:74) Från hyresrätt till bostadsrätt -har förespråkat åtgärder som medför att bostadsrättshavare får möjlighet lillförmånligare län. Den väsentligaste åtgärden för alt uppnå ett sådant mål ärenligt SBC att förbättra bostadsrättens värde som pant genom att exempelvisinföra elt inteckningssystem. SBC tillstyrker därför att en utredning görs ommöjligheterna alt införa ett inteckningssyslem. Enligt SBC:s mening bör systemet innebära att man i såstor utsträckning som möjligt efterliknar inteckningsförfarandet för fastegendom. Fördelarna med detta är många, anför SBC. Man möjliggör utökadsäkerhet genom andra- och iredjehandspantsättning, där också turordningenmellan de olika panterna blir helt klarlagd. Systemet bör innebära attföreningen lämnas helt utanför inleckningsförfarandet sä att giltigpantsätlning sker utan att föreningens administration berörs. Detta främst avpraktiska skäl med tanke på hur hanteringen av låneärenden sker inom en bank. LU1983/84:4 23 I en utredning måste enligt SBCingå att bedöma hur frågan om skuld på årsavgift lill föreningen skall slå sigi förhållande till den fordran för vilken bostadsrätten är pantsatt. Vidaremåste klargörande regler skapas för pantens värde vid en andrahandsuthyrning. SBC framhåller att förutom bostadsrättsföreningarna finnsett stort antal bostadsföreningar vilkas verksamhet inle styrs avbostadsrättslagen utan helt av föreningslagen. Eftersom dessa föreningar uppgårtill ett betydande antal och några enkla metoder inle finns för dem attombildas till bostadsrätt, måste enligt SBC nya regler av rättviseskäl omfattaäven dessa föreningar. Detta kan innebära att de lagändringar som blirnödvändiga för införande av inteckningssystem berör lagstiftning som liggerutanför bostadsrätlslagens område, anför SBC. Sammanfattningsvis är SBC:s inställning den alt frågan ominteckningssystem för bostadsrätt är mycket angelägen för att förbättrabostadsrättens pantvärde. Härigenom kan, anser SBC, större likhet uppnås medsmåhusfastigheter vad gäller lånevillkor. Enligt harbostadsrätter fått allt större betydelse som underlag förkrediter. Det är därvid, anför bankföreningen, viktigt att bostadsrätterna kanfungera som goda kreditsäkerheter. En förutsättning för delta är att det finnsen väl fungerande exekutiv ordning. framhåller att även omavsikten naturligtvis är att lämnade krediter skall fullföljas enligt uppgjordavillkor, så påverkar möjligheterna alt exekutivt utnyttja lämnad säkerhetbedömningen av dess värde; det går ju inte att i förväg bestämt avgöra i vilkafall säkerheten kan behöva tvångsvis tas i anspråk. erinrar om att en pantförskrivenbostadsrätt skall ses som en lös pant ur exekutiv synvinkel. Beträffande sådanapanter finhs i och för sig en fungerande exekutiv ordning, anförbankföreningen. Det råder emellertid enligt yttrandet inget tvivel om att detexekufiva system som i andra sammanhang, t. ex. i fastighets- och sjörätten,grundar sig på ett inskrivningsförfarande fungerar smidigare och bättre. Motden bakgrunden vore det enligt bankföreningens uppfattning värdefullt, om detgick all realisera motionärernas önskemål om etl inteckningssystem för bostadsrätter. Del skulle enligt bankföreningen kunna hävdas att ettinteckningssyslem skulle bli tämligen komplicerat. Man har emellertid anledningförmoda all byggnadspanlulredningen (Ju 1977:05) kommer alt i sitt under åretförväntade betänkande föreslå elt förhållandevis enkelt inskrivningssystem påett jämförbart område. kommande förslag bör därför tassom förebild i nu förevarande sammanhang, framhåller bankföreningen. är med gjorda påpekanden positiv till denav motionärerna väckta frågan om möjligheten alt inteckna bostadsrätt. LU1983/84:4 24 1 sammanhanget tar bankföreningenupp en annan exekutionsrättslig fråga om bostadsrätt. harnämligen inhämtat att de exekutiva myndigheterna - vissa kronofogdemyndigheteroch - anser alt avhysning av tredskande bostadsrättshavareinte kan ske i samband med exekutiv försäljning av bostadsrätten. Detta hängersamman med all 13 § bostadsrältslagen kräver att den till vilken bostadsrättöverlåtits måste bli medlem i skall varagiltig. Beslut om medlemskap fattas av föreningen och måsle ske efter det tillämnade medlemmen gjort sitt förvärv. Eftersom en exekutiv försäljningmåste ske i etl sammanhang, anser de exekutiva myndigheterna att avhysning avkvarsittande bostadsrättshavare inle kan ske i samband med den exekutivaauktionen. Vidden exekutiva försäljningen står del inle klart öm förvärvarenkan bli medlem i föreningen och det vore då, enligt myndigheterna, fel attavhysa den tidigare bostadsrättshavaren. Sedan den som på exekutiv auktion köptbostadsrätten blivit medlem i föreningen torde han ha möjlighet alt tvångsvisskaffa sig tillträde till lägenheten, vilket i så fall torde få ske med stöd avhandräckningslagen. Det nu anförda visar enligt bankföreningen på ettpåtagligt problem vid exekutiv försäljning av bostadsrätt. Detta får i sin lur- förutsatt att myndigheternas uppfattning är riktig - effekten altbostadsrätternas värde såsom panlsäkerhet minskar; det är uppenbart all maninte kan förvänta sig ett lika högt pris vid en exekutiv försäljning om köpareninte kan räkna med att disponera bostadsrätten, ulan måsle skaffasig tillträde till den först genom elt nytt tvängsförfarande. Enligt bankföreningenvore det av värde om den nu påvisade svårigheten kunde undanröjas i syfte altförbättra kreditmöjligheterna för bostadsrättshavare. Del framstår, menarbankföreningen, som uppenbart att lagstiftaren vid utsökningsbalkens tillkomstinte beaktat den nu anmärkta svårigheten. är för sin del tveksam till attmyndigheternas nu beskrivna rättsliga bedömning är korrekt. Skulle tolkningenemellertid vara riklig utgör den etl problem som med del snaraste börundanröjas för att underlätta för bostadsrättshavare att få kredit. Redanvetskapen om myndigheternas inställning kan negativt påverka förutsättningarnaför detta, anför bankföreningen. Svenska anför attmotionen inleds med vissa påpekanden om bostadsrättens kvaliteter som upplåtelseform,vilka helt kan instämma i. Med hänsyn till att bristande möjligheteralt belåna bostadsrätten ofta kan vara ett hinder för familjer med begränsadeekonomiska tillgångar att förvärva bostadsrätt, har självfalletingenting att invända mot all man utreder möjligheterna att vid kreditgivningjämställa bostadsrätt med fast egendom, vilket torde vara avsikten medmotionärernas skrivning. vill emellertid påpeka att man inte delarde synpunkter som motionärerna i övrigt anför som skäl för sitt förslag. LU1983/84:4 25 a. del påstådda behovet av att ombildaallmännyttig hyresrätt till bostadsrätt. pekar på atträttigheten till bostadsrätt är förknippad med ett ekonomiskt värde och attbostadsrätten kan pantsättas enligt reglerna för enkla skuldebrev iskuldebrevslagen. HSB erinrar om att pantsättningsförfarandel sker enligtskuldebrevslagen och sålunda utan något speciellt intecknings- eller inskrivningsförfarandesom vid inteckning avi. ex. fast egendom. Enligt HSB:s mening fungerarpantsättningsförfarandel tillfredsställande med de rutiner som HSB harutvecklat inom sitt område. Ändringen av 37 § bostadsrättslagen har, framhållerHSB, förstärkt bostadsrätten som kreditobjekt. , , har bildals just med uppgift alt svara förkreditgivning i samband med upplåtelse och överlåtelse av bostadsrätter. Ävenaffärsbankerna lämnar numera pä samma sätt krediter mot säkerhet ibostadsrätter. De ölägenheter som framkommit med nuvarande system består enligtHSB huvudsakligen i vissa svårigheter för allmänheten att veta hur pantsättningav bostadsrätt går till, hur man skaffar sig kännedom om en bostadsrätt redanär pantförskriven och i så fall till vilka belopp samt ibland villfarelse överalt bostadsrätlsbeviset skulle vara bärare av pantsäkerhet. HSB anför att ettregistreringssystem dock skulle kunna förenkla sättet för pantsättning avbostadsrätt och minska risken för rättsförluster för enskilda panthavare, vilkasaknar de rättsliga kunskaper som finns hos bankerna. Bankinspektionen anför attmotionärernas syfte är att genom möjlighet all inleckna bostadsrätt uppnåsådana lånevillkor vid förvärv av bostadsrätt som motsvarar de länevillkorvilka kan uppnäs vid förvärv av bostad med äganderätt. Man jämför således medden långivning som sker mot panträtt i fast egendom eller tomträtt genommöjligheten att inteckna egendomen. Bankinspektionen uppger att den formen avbelåning använder bostadsrättsförening sig av när den lar upp lån vidnyproduktion av bostadsrättshus eller ombildning av hyresrätt till bostadsrättoch i del senare fallet fasligheten/ tomträtten förvärvas avbostadsrättsföreningen. Bankinspektionen bortser här från bostadsrätter med s.k strimlade lån. Lån för bostadsrältshavares egen insats får under sådanaförhållanden karaktären av topplån, anför bankinspektionen. Villkoren förtopplän är alltid mindre fördelaktiga även om lånen i och för sig har säkerhet avinteckning. Ofta krävs i sådana fall att inteckningssäkerhelen förstärks medborgen, och karaktären av topplån får också ett uttryck i räntesältningen. Manbör, menar bankinspektionen, ha detta i minnet vid diskussion av möjlighetenatt belåna bostadsrätt och därvid gällande villkor, Etl sätt all uppnå vad motionärerna önskar är enligtbankinspektionen all åstadkomma ett system med ägarlägenheter vilket skulle gemöjlighet för lägenhetsägaren att få lån som ansluter till del självständigasäkerhetsvärde som lägenheten har. Bankinspektionen erinrar om attägarlägenhetsulred- LU1983/84:4 26 ningen har föreslagit elt sådant system i sitt belänkandeoch att systemet innebär all man i princip betraktar varje lägenhet såsom ensärskild fastighet. Emellertid kan det, framhåller bankinspektionen, inteundvikas att elt samägande i former som i bostadsrättsförening kommer alt fåkvarstå på grund av den gemensamma disposition av byggnad och mark som alllidmåste förekomma. Del leder till förmånsrätter för föreningarna i lägenheternaoch till inskränkningar i den panträtt som kreditgivare kommer alt kunnaåberopa. Systemet innefattar även andra osäkerhetsmoment och blir kompliceratjämfört med vad som annars gäller beträffande säkerhet i fast egendom ochtomträtt. Bankinspektionen har av nämnda skäl.i sitt yttrande över belänkandetuttalat tveksamhet om den praktiska möjligheten att genomföra det. Bankinspektionen erinrar också om att del f. n. dock intesaknas former för belåning av bostadsrätter. Olika omständigheter göremellertid enligt inspektionen att försiktighet måste iakttas vid sådanbelåning. Bankinspektionen pekar på att bosladsrällskommitlé ibetänkandet (SOU 1981:74) Från hyresrätt lill bostadsrätt relativt ingåendebehandlat frågan om pantsättning av bostadsrätt och dess värde somkreditsäkerhet samt att det därav framgår vilka svagheter som vidlåder säkerhetav detta slag. Inspektionen anser emellertid - med viss avvikelse från vad somi betänkandet sägs om inspektionens inställning - att bostadsrätt inte börfrånkännas kreditsäker-hetsvärde. Bostadsrätt bör enligt bankinspektionen kunnabetraktas som betryggande säkerhet för kredit om vissa förutsättningar är förhanden. Inspektionen fäster stor vikt vid den ifrågakommandebostadsrättsföreningens skötsel och stadga administrativt och organisatoriskt.Av väsentlig betydelse för bostadsrätts säkerhetsvärde är nämligen attföreningen med omsorg för lägenhetsförleckning och gör notering i denna omöverlåtelse och pantsätlning av bostadsrätt. Viktigt är vidare all föreningfullgör den införda skyldigheten att underrätta panthavare, ombostadsrättshavare brister i skyldigheten att fullgöra sina förpliktelser motföreningen. Fordran frän föreningen på bostadsrättshavare har nämligenföreträde framför krav från panthavare. Andra omständigheter att beakta ärnaturligtvis föreningens ekonomi. Är ekonomin god och föreningens egenbelastning med lån obetydlig får det ett uttryck i låga avgifter från bostadsrättshavarnalill föreningen, vilket i sin lur ökar lägenhetens marknadsvärde ochbelånings-barhet. I anledning av vad sålunda anförts har bankinspektionensett positivt på att lånemöjligheterna vad gäller bostadsrätter vidgas genointillskapande av särskilda institutionella former härför. Bankinspektionen påpekar att SPABO SparbankernasBostadsfinansieringsaktiebolag har bildals med uppgift att finansiera förvärvoch innehav av bostadsrätter. I sammanhanget anförs att regeringen har förtillgodoseende av nyssnämnda synpunkter i sitt beslut angående SparbankernasBanks förvärv av aktier i bolaget förutsatt alt kredit skall kunna lämnas för LU1983/84:4 27 finansiering av bostadsrätt upplåten av bostadsrättsförening,vars administration har erforderlig styrka och stadga. Andra banker har enligtinspektionen vidtagit åtgärder för att i motsvarande former som SPABO kunna gekrediter för finansiering av bostadsrätter. Sålunda har initiativ tagils föratt möjliggöra för AB (ägt av Skandinaviska EnskildaBanken och provinsbankerna) samt (ägt av PKbanken) alt bildadotterbolag för kreditgivning av här avsett slag. Framställningar härom liggerhos regeringen för avgörande. Bankinspektionen har tillstyrktframställningarna. Sammanfattningsvis tror bankinspektionen inte att man medmöjlighet att inteckna bostadsrätt i denna egenskap, dvs. såsom lös egendom,når så mycket längre sett från kreditsynpunkt än vad som är fallet . I självaverket sker genom tillämpad ordning en sorts inteckning av bostadsrätter genomden notering av pantsätlning som sker hos bostadsrättsföreningen, anförinspektionen. Vad som saknas är en handling vilkens innehav på motsvarande sättsom pantbrev konstituerar en rätt till säkerhet i objektet i fråga. Utfärdatbostadsrättsbevis har liksom utdrag ur föreningens lägenhetsregister intenågon betydelse vid panlsältning annat än för all styrka vem som är ägare lillbostadsrätten. i fråga om bostadsrätter torde enligtinspektionen kräva införande av någon form av officiell inskrivning ochregistrering. Bankinspektionen vill ifrågasätta om detta är motiverat medhänsyn till de lånemöjligheler beträffande bostadsrätter som ändå föreligger.Sannolikt skulle inte med etl inteckningsförfarande kunna uppnås så myckel meri fråga om kreditvillkor än vad som gäller . I varje fall bör enligtinspektionens uppfattning utredning i frågan anstå tills det föreliggandeförslaget om ägarlägenheter är definitivt prövat med beaktande av eventuellamöjligheter alt förenkla det. framhålleratt det inte föreligger något behov av att - som motionärerna uttrycker det -kunna "inleckna bostadsrätt", eftersom bostadsrätt redan nu kanpantsättas lill säkerhet för lån. Det får därför enligt samfundet antas attmotionärerna åsyftar att utredningen skall avse möjligheterna att förbättrabostadsrättens värde som säkerhet för lån för alt därigenom förbättralånevillkoren. Samfundet erinrar om att de problem som är förknippade medpantsätlning av bostadsrätt behandlades utförligt i betänkandet (SOU 1981:74)Från hyresrätt till bostadsrätt och att det därav bl. a. framgår attbostadsrättens värde som pant begränsas av reglerna om gäldenärens beneficium i5 kap. ulsökningsbalken och det förhällandet alt bostadsrätt upphör vidöverlåtelse eller exekutiv försäljning av huset. Etl inte ovanligttillvägagångssätt för bostadsrättshavare att låna upp pengar är enligtsamfundet att bostadsrättsföreningen går i borgen och ställer pantbrev tillsäkerhet för bostadsrätlshavarens län mot all bostadsrättshavarenpantförskriver bostadsrätten lill föreningen. Denna metod torde, anförsamfundet, tillgodose de syften motionärerna vill uppnå. LU1983/84:4 28 erinrar i sillyttrande om all en bostadsrätt kan pantsättas och därigenomanvändas som säkerhet för lån, t. ex. för inköp av bostadsrätt eller förstandardhöjande åtgärder. Vidare framhålls att del i bostadsrättslagen nyligenhar införts regler som syftar till alt förbättra bostadsrätternas pantvärde.Domstolsverket pekar också på ägarlägenhetsutredningens avlämnadebetänkande där bl. a. möjligheterna att inteckna lägenheter utretts och övervilket betänkande avgett remissyttrande. anser med hänvisning till ovanstående attdet f. n. inle föreligger något behov av att utreda möjligheterna att intecknabostadsrätter. Bostadsstyretsen anför att pågrundval av bostadsrättskommiltés betänkande (SOU 1981:74) Frånhyresrätt till bostadsrätt har genomförts väsentliga förändringar ilagstiftning och finansieringsförutsättningar i syfte att främja en övergängfrån hyresrätt lill bostadsrätt. Effekterna härav har inte utvärderats,framhåller . I yttrandet erinras om att det bl. a. infördes statligabehovsprövade lån, S. k. insatslån, till förvärv av bostadsrätt i samband medövergång från hyresrätt lill bostadsrätt. Intresset för denna långivning harenligt varit myckel blygsamt. Som säkerhet för sådana länskall, anför bosladsslyrelsen, ställas proprieborgen - en fränadministrativ synpunkt enkelt hanterlig ordning. Kommunerna har i sin turmöjlighet att kräva pantförskrivning av bostadsrätten som underpant för sittborgensåtagande. I övrigt sker finansiering av förvärv av bostadsrätt genomutnyttjande av lån på den reguljära kreditmarknaden eller genom lån somförmedlas av de rikskooperativa företagen efter bosparande. Det inreunderhållet finansieras i sin tur genom fondering i föreningarna eller genomegna kapitalinsatser. Bosladsslyrelsen uppger alt rnan i samband med sittyttrande över bosladsrätlskommitténs betänkande anslöt sig till kommitténsbedömning att det inte fanns anledning att generellt förbättra hittillsvarandelånemöjligheter vid förvärv av bostadsrätt. Motivet för dettaställningstagande var att en sådan förbättring skulle verka prishöjande påbosladsrältsmarknaden och därmed motverka bostadssociala ambitioner. En möjlighet att inteckna bostadsrätter för att därmedförbättra deras värde som pant skulle enligt styrelsens uppfattning kunna gemotsvarande effekter på prisnivån. Därest en förbättrad länemöjlighet skulleutnyttjas för finansiering av det inre underhållet vore delta i och för sig enpositiv effekt. Det är emellertid osäkert om så skulle bli fallet, framhållerbosladsslyrelsen. Utnyttjas lånemöjligheten för privat konsumtion ulananknytning till bostaden är detta enligt styrelsen inte angeläget frånbostadspolitiska utgångspunkter. Möjlighet att inteckna bostadsrätter skullevidare kräva uppbyggnad av ett från nuvarande fastighetsregister från juridiskaoch LU1983/84:4 29 tekniska synpunkter helt artskilt registreringssystem,vilket måste vägas mot fördelarna med en förbättring av bostadsrättens värdesom säkerhet för lån. Sammantaget bedömer styrelsen alt det inte finnsanledning alt nu föranstalta om en sannolikt omfattande och kompliceradutredning av möjligheten all inleckna bostadsrätt.