prop · G603146 · 1982-12-31 00:00:00 — Regeringens proposition 1982/83:146 omändnng i 12 kap. 15 § jordabalken; Regeringenföreslår alt anta det förslag som har tagits upp i bifogade utdrag avregeringsprotokoll ovannämnda dag. Ipropositionen föreslås att den tvingande bestämmelsen i 12 kap. 15 § andrastycket jordabalken om hyresvärdens underhållsskyldighet i fråga om uthyrdabostadslägenheter ändras så att hyresgästerna kan få inflytande överunderhållet av den egna lägenheten genom förhandlingsöverenskommelser enligthyresförhandlingslagen. Lagändringenföreslås träda i krafl . 1 1982/83. Prop.1982/83:146 2 Lagom ändring i jordabalken Härigenom föreskrivsatt 12 kap. 15 § jordabalken' skall ha nedan angivna lydelse. Föreslagen lydelse 12 kap.15 § skallhyresvärden hålla lägenheten i sådant skick som anges i 9 §, om ej annatavtalats eller följer av andra stycket. Om lägenhet helt ellerdelvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tids-mellanmmombesöija tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledningav lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Avser hyresavtalet enfamiljshus,gäller dock vad som sagts nu endast om ej annat avtalats. Om lägenheten helteller delvis är uthyrd till bostad, skall hyresvärden i bostadsdelen medskäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationermed anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bmk. Detta gäller dockinte, om något annat har avtalats och 1. hyresavtalet avser ettenfamiljshus, eller 2. hyresavtalet innehållerförhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) och de avvikandebestämmelserna har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt nämndalag. Dennalag träder i kraft . 12 kap. omtryckt 1979: 252. Prop.1982/83:146 3 Närvarande:statsministern , ordförande, och statsråden , , ,, , , , , , ,, , , R. , , , Thunborg Lagrådsremissom ändring i 12 kap. 15 § jordabalken Enligt12 kap. 15 § andra stycket jordabalken (JB) skall hyresvärden, om en lägenhethelt eller delvis är uthyrd fill bostad, i bostadsdelen med skäligatidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationermed anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Regeln ärtvingande utom för det fall alt hyresavtalet avser ett enfamiljshus. () och har i enskrivelse fill regeringen hemställt att regeringen snarastförelägger förslag om en sådan ändring av 12 kap. 15 § JB atthyresgästerna kan få inflytande över underhållet av den egna lägenheten genomförhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen (1978:304).Skrivelsen bör fogas till protokollet i detta ärende som bilaga 1. har i en skrivelse till jusfitiedepartementetframfört synpunkter med anledning av den nämnda skrivelsen.Fastighetsägareförbundets skrivelse bör fogas till protokollet i detta ärendesom bilaga 2. Dengrundläggande hyresrättsliga bestämmelsen om lägenhetens skick finns i 12 kap.9 § JB, där det föreskrivs att hyresvärden på tillträdesdagen skalltillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmännauppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Det ti /83. Prop.1982/83:146 4 åliggervidare hyresvärden alt hålla lägenheten i angivet skick (12kap. 15 § första stycket JB). De nämnda bestämmelserna, som avser alla typer avlägenheter, gäller inle om något annat har avtalats. Närdet gäller sedvanliga reparationer av bostadslägenheter med anledning avdessas försämring genom ålder och bmk finns det däremot, somjag redan har nämnt,en tvingande bestämmelse i 12 kap. 15 § andra stycket JB om att hyresvärden ärskyldig att med skäliga lidsmellanmm ombesöija sådana reparationer (se om dennaregel prop. 1968:91 bihang A s. 210, 322 och 359). Att bestämmelsen ärtvingande innebär att förbehåll som strider mot bestämmelsen är utan verkan mothyresgästen (se 12 kap. I § Qärde stycket JB). Enligt12 kap. 24a § JB, som infördes , har bostadshyresgäster rättatt på egen bekostnad utföra målning, tapetsering och därmed jämförligaåtgärder i lägenheten (se härom prop. 1974:150 s. 454 och CU 1974:36 s. 51).Något samtycke från hyresvärden behövs inte. Om lägenhetens bruksvärde minskasgenom hyresgästens åtgärder har dock hyresvärden rätt till ersättning för skadan. Denrätt som hyresgästerna har fått att utföra vissa arbeten i lägenheten innebärinte någon inskränkning i principen om hyresvärdens underhållsskyldighet. Detär alltså inte möjligt att med bindande verkan överföra underhållsskyldigheten,helt eller delvis, på hyresgästen. Hyresgästen kan inte heller för framtidenavstå från rätten till underhåll av lägenheten. Bakgrundentill skrivelsen från och är attorganisationerna finner det angeläget att vidareutveckla formerna för hyresgästernasinflytande över den egna lägenheten utöver vad som följer av 12 kap. 24a § JB.En sådan utveckling hindras enligt organisationerna av det sätt varpå 12 kap.15 § andra stycket JB f. n. är utformad. Iorganisationernas skrivelse anges följande utgångspunkter för en önskvärdordning. Hyresvärdens underhållsskyldighet får inte mbbas. Hyresgästerna skallha största möjliga bestämmanderätt över åtgärder i den egna lägenheten. Enhyresgäst som är aktsam, avstår från eller själv utför underhållsarbeten(målning eller tapetsering) skall ha ekonomisk nytta av detta. Enligtorganisationerna bör 12 kap. 15 § JB ändras så att formema för hyresgästernasinflytande över reparationer i den egna lägenheten får regleras iöverenskommelser mellan hyresvärd och organisation av hyresgäster inom ramenför gällande avtal om förhandlingsordning. Föregen del vill jag först erinra om att hyresrättsutredningen i sittslutbetänkande (SOU 1981:77) bl.a. har föreslagit ett nytt 12 kap. JB. Betänkandethar remissbehandlats och bereds nu inom med den målsättningenatt en proposition skall kunna överlämnas till före utgången av år1983. Utredningen har inte närmare behandlat de frågor som är aktueUa. Däremothar underhållsfondsutredningen (Bo 1978:05) fått i uppdrag att 1982/83:146 5 seöver förutsättningarna för underhäll av hyres- och bostadsrättsfastigheter.Utredningen har i ett delbetänkande (SOU 1981:47) Hyresgästinflytande påmålning och tapetsering bl.a. föreslagit en särskild lag om underhåll avhyreslägenheter. Utredningens förslag innebär i princip alt varje hyresgästsjälv får bestämma över målning och tapetsering av sin lägenhet. Utredningensförslag har vid remissbehandlingen utsatts för en omfattande krifik. Enligt minmening kan det inte läggas till grund för lagstiftning. Underhållsfondsutredningenhar avlämnat sitt slutbetänkande (SOU 1982:65) Återinvestera ibostäder. Föregen del anser jag liksom organisationerna att del är angeläget att snabbt fåfram ett system som möjliggör för hyresgästerna att få ett större inflytandeöver reparationer i lägenheten, främst målning och tapetsering. Som framgår av denredogörelse jag lämnat för gällande rätt är det främst den tvingande regeln omhyresvärdens underhållsskyldighet som utgör ett hinder för en önskvärdvidareutveckling av hyresgäsfinflytandet på detta område. Denna regel äremellertid av gmndläggande betydelse för hyresgästemas rätt till sedvanligareparationer med anledning av lägen-heteiis försämring genom ålder och bmk.Regeln skulle förlora mycket av sitt värde om den gjordes dispositiv så atthyresvärden genom avtal med enskilda hyresgäster kunde överföra ansvaret förunderhållet på dem. Framför allt vid hyresavtalets ingående torde hyresvärdensförhandlingsöverläge ofta vara sådant att han skulle kunna befria sig frånunderhålls-ansvaret ulan att hyresgästerna fick någon kompensation för detta.Det föreligger alltså avsevärda risker för atl enskilda hyresgäster skulletvingas att godta för dem oförmånliga överenskommelser om underhållsansvaret. Medhänsyn härtill bör det enligt min mening inte komma i fräga att göra regeln omhyresvärdens underhållsplikt disposiliv på del sättet att hyresvärden ochenskilda hyresgäster kan avtala bort den. Frågan om tvingande ellerdispositiva bestämmelser i 12 kap. JB har emellertid kommit i ell nytt lägegenom det kollektiva förhandlingssystem som har lagfästs i hyresförhandlingslagen(1978:304). Genom att hyresgästerna vid dessa förhandlingar uppträderkollektivt har de goda förutsättningar att hävda de rättigheter som hyreslagstiftningenger dem. Förhandlingarna, som alltså förs mellan hyresvärden och en organisafionav hyresgäster, sker på gmndval av en förhandlingsordning som kommer tillstånd genom avtal mellan de förhandlande partema eller genom beslut av hyresnämnd.En förhandlingsordning ger normalt parterna rätt att påkalla förhandlingar ifråga om hyresvillkoren och lägenheternas skick. Förhandlingsöverenskommelserom hyresvillkoren blir bindande för de enskilda hyresgästerna underförutsättning att hyreskontrakten innehåller en s. k. förhandlingsklausul (se 2§ hyresförhandlingslagén). En hyresgäst har rätt att begära att hyresnämndenprövar en förhandlingsöverenskommelse om hyresvillkoren i den del den avserhonom eller henne (se 22 § hyresför- Prop.1982/83:146 6 handlingslagen).Förhandlingsordningar torde finnas för alla fastigheter som ägs av allnfiännyttigabostadsföretag samt för av det privata fastighetsbeståndet. Enligtmin mening är det flera skäl som talar för att man låter det kollektivaförhandlingssystemet omfatta även frågor om det ifrågavarande underhållet.Systemet får anses innebära tillräckliga garantier både för att hyresgästernasintressen tillgodoses och för att underhållet inte eftersatts. Somorganisationerna framhåller möjliggör förhandlingssystemet också att parternakan välja olika lösningar och härvid beakta skillnader mellan olika bostadsföretagoch olika bostadsområden. Jag anser också att man kan räkna med attorganisationerna väljer sådana lösningar som begränsar möjlighetema till skatteundandragandeo. dyl. genom att underhåll utförs av icke seriösa företag. Motbakgmnd av del anförda delar jag organisationernas uppfattning att dentvingande bestämmelsen om hyresvärdens underhållsskyldighet såfill-vida börgöras disposiliv att den inte skall gälla om något annat har avtalats i enförhandlingsöverenskommelse. En förebild till en sådan ordning finns inomarbetsrätten där vissa bestämmelser i lag får ändras genom kollektivavtal (se t.ex.4 § lagen, 1976:580, om medbestämmande i arbetslivet; jfr 12 kap. 67 § JB). Jagförordar således att 12 kap. 15 § andra stycket JB ändras så att vad som därföreskrivs inte gäller om hyresavtalet innehåller en förhandlingsklausulenligt hyresförhandlingslagen och de avvikande bestämmelserna har tagits in ien förhandlingsöverenskommelse enligt nämnda lag. Genom den nu föreslagnalagändringen skapas möjligheter för parterna på hyresmarknaden atl träffaöverenskommelser som ger hyresgästerna valmöjligheter och rätt att bestämma omunderhållet i den egna lägenheten. Kan parterna inte enas om enöverenskommelse, kan hyresgästerna givelvis inte la över underhållsansvaret.Frågan kan inte heller föras vidare till hyresnämnden enligt 24 §hyresförhandlingslagen. I sådana fall kommer i stället den tvingande regeln i12 kap. 15 § andra stycket JB att gälla. Sådanaöverenskommelser som det här är fråga om kan erbjuda hyresgästerna olikaalternativ. Hyresgästerna kan exempelvis ges möjlighet att avstå från t. ex. enförestående tapetsering mot att de får en lägre hyra än den hyresgäst somväljer alt få sin lägenhet tapetserad. Denna konstmktion bygger på principenatt det är hyresvärden som har ansvaret för det ifrågavarande underhållet menger också hyresgästen en möjlighet att avstå från underhåll. Den hyresgäst somavstår från att få sin lägenhet tapetserad genom hyresvärdens försorg hargivetvis möjlighet att med stöd av 12 kap. 24 a § JB själv tapetseralägenheten. Atthyresgästerna kan ta över ansvaret för det ifrågavarande underhållet kanmedföra vissa praktiska svårigheter när det gäller att bestämma hyran enligtbruksvärdesystemet (se 12 kap. 48 § JB samt SOU 1981:77 s. 176-178). F.n. skallju hyresvärden svara för målning och tapetsering i en Prop.1982/83:146 7 Förslaget medför att man på hyresmarknaden kommer att få vissalägenheter där hyresgästen helt eller delvis svarar för målning och tapetseringoch andra där hyresvärden svarar för detta. Därigenom kommer jänförelsemöjligheternavid bmksvärdeprövningen i viss mån att begränsas och försvåras. Svårigheternaur bruksvärdesynpunkt torde dock inte bli alltför stora. Redan nu beaktassåledes en lägenhets reparationsstandard vid en bruksvärdejämförelse.Underhållsarbeten i en lägenhet som bekostats av hyresgästen fär därvidtillgodoräknas hyresvärden endasi om särskilda skäl föreligger (se 12 kap. 48§ andra stycket andra meningen JB). Närdet gäller bmksvärdeprövningen bör givelvis i första hand jämförelse ske mellansådana i övrigt jämförliga lägenheter där hyresvärden har samma ansvar förmålning och tapetsering. Finns i jämförelsematerialet inte tillräckligt mångadirekt jämförliga lägenheter bör en jämförelse likväl kunna ske mellanlägenheter där hyresvärden inte har samma underhållsansvar. Vid hyressättningenmåste hänsyn naturligtvis las fill den skillnad som i så fall föreligger. Hurstor skillnaden i hyra skall vara får då avgöras efter skälighet. Denföreslagna lagändringen bör träda i kraft . Ienlighet med det anförda har inom upprättats ett förslagtill lag om ändring i jordabalken. Förslaget bör fogas lill protokollet i dettaärende som bilaga i.' Jaghemställer att lagrådets yttrande inhämtas över förslaget till lag om ändring ijordabalken. 5 Beslut Regeringen beslutar i enlighet med föredragandens hemställan. 'Bilagan har uteslutils här. Förslaget är likalydande med det som är fogat till propositionen. 1982/83:146 8 Skrivelse från och Hyresgästernas riksförbundom hyresgästinflytande över den egna lägenheten och finner det angelägetatt vidareutveckla formerna för hyresgästens inflytande över den egnalägenheten. Elt första steg togs 1974 genom ändring avhyreslagen, tillägget 12 kap. jordabalken 24 a §. Det förslag som föregående ärpresenterades av underhållsfondsutredningen, Hyresgäslinflylande på målningoch tapetsering, SOU 1981:47, har de båda organisafionerna var för sig yttratsig över tidigare. Såvitt nu kan bedömas kan inte utredningsförslaget resulterai beslut utan genomgripande ändringar. De båda organisationerna har ett betydande intresse av attsnabbt få fram elt system som möjliggör för hyresgästen att få ett avgörandeinflytande över reparationer i lägenheten, främst målning och tapetsering. Delösningar som bör komma ifråga är förhållandevis enkla. En viktig aspekt ärockså atl olika lösningar skall vara möjliga med hänsyn till skillnader i fömtsättningar,organisation m. m. mellan olika bostadsföretag och till och med mellan olikabostadsområden. De båda organisafionerna anger följande utgångspunkter förden önskvärda ordningen: Hyresvärdens underhållsskyldighet rubbas inte. Hyresgästen skall ha största möjliga bestämmanderätt överåtgärder i den egna lägenheten. Hyresgäst som är aklsam, avstår från eller som själv utförunderhållsarbeten (målning och tapetsering) skall ha ekonomisk nytta av detta. Formerna för den enskilde hyresgästens inflytande börregleras genom en överenskommelse mellan bostadsföretag och hyresgästförening,utgående från gällande förhandlingsordning. Detta möjliggör att lösningar kanutformas olika och med hänsyn till lokala fömtsättningar. Vi ser detta som fördel. Förhandlingslösningar gör det också möjligl att snabbaregenomföra förändringar än om fullständig enhefiighel skall eftersträvas, t.ex. genom lagreglering. Sådana förhandlingslösningar kan utformas så, att denenskilde hyresgästen ges valmöjligheter och räll atl bestämma ifråga om reparafioneri den egna lägenheten. Hyresgästen kan avstå från reparationer eller själv låtautföra målning och tapetsering, varvid hyran skall reduceras i motsvarandegrad. Hyresgästen kan välja högre kvalitet än den som normalt ingår i hyran motsärskild ersättning för merkostnaderna. Gällande lagstiftning ger inte tillräckligt utrymme föröverenskommelser av antytt slag. Hyreslagens bestämmelser - som är avsedda attskydda Prop.1982/83:146 9 hyresgästensintressen bör inte försvåra sådana åtgärder som kan ge hyresgästen ett slörreinflytande. Därför erfordras en viss, ej särskilt omfattande förändring avgällande lagstiftning: Hyreslagenskall medge att formerna för hyresgästens inflytande över reparationer i denegna lägenheten regleras i överenskommelse mellan hyresvärd och organisation avhyresgäster inom ramen för träffat avtal om förhandlingsordning. I första handerfordras ett tillägg i 15 § hyreslagen. Isammanhanget bör klarläggas att skillnaderna ifråga om underhållsservice ochövriga åtaganden från hyresvärdens sida skall beaktas vid prövningen av hyranenligt hyreslagens s k bmksvärderegler. SABOoch hemställer att regeringen föreläggerriksdagen förslag om ändrad lagstiftning på sådant säll alt de i dennaskrivelse angivna intentionerna kan fullföljas. 1982/83:146 10 Sedandet kommit till kännedom alt () och () i skrivelse den 2december 1982 hos regeringen hemställt om viss ändring av 12 kap. 15 §jordabalken får förbundet anföra följande. Somnärmare utvecklas nedan leder förslagen lill en rad praktiska och juridiskaproblem. Det är därför förvånande att skrivelsen inte innehåller någol somhelst försök till analys av förslagens konsekvenser i angivna avseenden. Organisalionemamåste ju rimligen vara medvetna om de problem som uppstår om ansvaret förlägenhetsunderhåll helt eller delvis lägges över på hyresgästerna. Inte minstremissyttrandena över underhållsfondsutredningens delbetänkande"Hyresgästinflytande på målning och tapetsering" belyser åskådligtdetta. Självfallet blir inte problemen mindre genom alt de ändrade ansvarsförhållandenai del enskilda fallet överenskommes mellan parterna i enförhandlingsöverenskommelse enligt hyresförhandlingslagen. Fastighetsägareförbundetanser av nedan angivna skäl att organisationernas förslag är olämpligt och attdet därför inte bör föranleda någon åtgärd. Om regeringen gör en annanbedömning, fömtsätter förbundet alt förslagel blir föremål för en allsidigberedning och utredning. hemställer att få deltaga idetta arbete och att förbundet också självfallet erhåller eventuelltdepartementsförslag på remiss, eftersom frågan berör de enskildafastighetsägarna i minst samma omfattning som och hyresgäströrelsen. Förslagetberör underhållsfondsutredningens pågående arbete Organisafionernapreciserar inte vilka arbeten den begärda avtalsfriheten skäll omfatla.Sålunda talas i skrivelsen på vissa ställen om "reparationer ilägenheten" och på andra om "målning och tapetsering". Eftersom manföreslår ett tillägg till 15 § hyreslagen, fömtsätter förbundet att man avserdet underhåll som omfattas av sagda lagmm. I15 § hyreslagen regleras fömtom målning och tapetsering även "andra sedvanligareparafioner med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bmk".Lagmmmel gäller således även underhåll av golv, sani-tetsporslin, maskinell utmstning,el- och vvs-installationer osv. Underhållsfondsulredningens ovannämndadelbetänkande avser endast målning och tapetsering. Iutredningens slutbetänkande, som enligt uppgift kommer att föreligga inom någonmånad, föreslås regler även för lägenhetsunderhållet med 1982/83:146 11 undantagav målning och tapetsering. anser det inte bör komma ifråga att ändra lagregler i sådana delar som är föremål för utredning ochsålunda ej heller genomgått sedvanlig remissbehandling. Omorganisationerna - trots skrivelsens utformning - endast avsett att framställningenskulle gälla målning och tapetsering, är det tveksamt om lagändringen kanbegränsas till 15 § hyreslagen. föreslog attifrågavarande underhåll skulle brytas ut till en särskild underhållslag. Fastighetsägareförbundetanser det värdefullt om det går att finna lämpliga former för ett meningsfulltinflytande för de hyresgäster som så önskar. På förbundets initiativ pågår detdärför förhandlingar med Hyresgästernas Riksförbundom i första hand formerna för inflytande i frågor av gemensamt intresse för hyresgästerna.Det är förbundets förhoppning att dessa förhandlingar skall resulterai en gemensam rekommendafion. Fastighetsägareförbundetanser det även rimligt att möjligheter öppnas för de hyresgäster som skötersina lägenheter väl att få lägre boendekostnader. Samtidigl borde hyresgästersom genom hårt slitage förorsakar intensiva underhållsåtgärder få betala dessamerkostnader i större utsträckning än . Problemeni samband med ökat hyresgästinflytande över målning och tapetsering ligger iatt finna lagtekniskt acceptabla lösningar som tillgodoser de enskildahyresgästernas och hyresvärdarnas rättssäkerhet ulan en kostsam byråkratiskadministration. Det måste vidare vara ett allmänt intresse alt den "svartasektom" inte ytterligare breder ul sig. Allahittills diskuterade system med hyresgäsfinflytande över lägenhetsunderhålletmedför betydande tekniska svårigheter om graden av inflytande skall förändrasi en viss lägenhet. Detta innebär också att betydande övergångsproblem uppkommernär ett hyresgäsfinflytande skall införas. Frågornaom hyresgäsfinflytande över lägenhetsunderhållel sammanhänger i hög grad med hyressättningen.Som närmare utvecklas nedan måste underhållsfrågoma i sin helhet lösastillsammans med hyressätt-ningssystemet. En dellösning enbart för visst lägenhelsunderhållskulle allvarligt försvära framtida mer genomgripande lösningar. De juridiskt-tekniskaproblemen i samband med ett ökat hyresgäslinflylande över lägenhetsunderhållethar fill viss del belysts i underhållsfondsutredningens arbete samt iremissyttrandena över utredningens delbetänkande. Åven hyresrällsutredningendiskuterade, enligt vad förbundet erfarit, ifrågavarande problem ingående utanatt hitta nägon lösning. Förbundetvill med denna skrivelse understryka vikten av att eventuella lagändringar medsyfte atl öka hyresgästinflytandet över lägenhetsunderhållet blir föremål föringående överväganden. Prop.1982/83:146 12 arkommer alt leda fill ökade kostnader i fasfighelsförvallningen och därmed förde boende samt en mängd tvister, som kommer att belasta såväl domstolar ochmyndigheter som parterna på hyresmarknaden. Inte minst måste effekterna påadministrationskostnaderna analyseras. Detta illustreras åskådligt iremissyttrandena över underhållsfondsulredningens delbetänkande. Deti skrivelsen föreslagna systemet kommer också att försvåra fastighetsöveriåtelser.Härvid måste inte bara utredas omfattningen och arten av parternas ansvar förunderhållet i samtliga lägenheter. En köpare måste också göra bedömningar av ivad mån befintliga eller nya hyresgäster kommer att begära förändringarbeträffande underhållsansvaret. SABOoch HR har vid utformning av sitt förslag uppenbariigen endast tänkt påsituationen för de allmännyttiga företagen. I dessa bestäms hyrorna praktiskttagel uteslutande efter självkoslnaderna. Jämförelse med andra lägenheterbehöver i princip ej göras. Beträffandeprivatägda hyreshus bestäms hyrorna (både vid förhandlingar och dåöverenskommelse ej träffats utan hyresnämnden avgör tvisten) efter jämförelsemed andra likvärdiga lägenheter. är det svårt attfastställa vad som är en till bruksvärdet likvärdig lägenhet. Ett genomförandeav förslagel skulle med nuvarande bmksvärderegel leda till allvarliga komphkafioner. Ivarje enskilt fall måste återfinnas lägenheter som i underhållsavseende ärlikvärdiga. Om parter i stor omfattning kommer att avtala om skilda grader ocharter av underhållsskyldighet för hyresgäster, kommer det att bh mycket besvärhgtatt finna lämpligt jämförelsematerial. Riskerna är påtagliga attdet i praktiken kommer att visa sig alltför komplicerat att beakta standardenpå lägenhetsunderhållet vid bruksvärdejämförelsen. I stället kommer enlagändring att framtvingas med innebörd att lägenhetsunderhållet överhuvudtagetinte skall beaktas vid bruksvärdejämförelsen utan särskild ersättning skall istället erläggas av hyresgästen för av fasfighetsägaren utförtlägenhetsunderhäll.