prop · G603118 · 1982-12-31 00:00:00 — omvissa ändringar i fråga om markvillkoret samt den produktions-kostnadsanpassadebelåningen i samband med statliga bostadslån m.m.; Regeringenföreslär all antaga de förslag som har upplagUs i bifogade utdrag av regeringsprolokoll. k. markvillkorel i samband med statlig bosladslångivning innebär i principall bostadslån medges endasi om kommunen har förmedlat den mark som skallbebyggas. vUlkor gäller f. n. endasi i exploateringsområden. I proposifionenföreslås atl markvillkorel införs även i saneringsområden. som harförvärvals i sådana områden före undantas dock fram lillden . För s. k. slyckebyggda småhus lämnas enligl huvudregeln inlelän om förvärvet av mark är förenat med villkor om leverans av hus ellermaterial från viss byggintressent. Fram till skall dock ellundantag från denna huvudregel gälla i såväl exploaterings- somsaneringsområden. Övergångstiden för undantag från markvillkorel i fråga om sädanmark i exploateringsområde som innehas bör förkortasmed tvä år och således gälla endast t. o. m. . Enliglpropositionen bör reglerna för bostadslån förbättras i syfte atl sfimuleranyproduktion av bosläder. Reglerna om s.k. produktionskostnadsanpassadbelåning för hyres- och bosladsrällshus saml gmppbyggda småhus bör gälla ävenom byggnadsarbetena upphandlas efter förhandling. Vidare bör den nu gällandetemporära möjligheten lill produktionskostnadsanpassad belåning av projekt sombyggs i egen regi förlängas. De ändrade reglerna bör gälla i läneärenden ivilka läneansökan inlämnas fr.o.m. och avse sådana projekt därbyggnadsarbetena påbörjas före utgången av . I 1982/83. 1982/83:118 2 Närvarande:Statsminister , statsråden 1. , , , ,, , , , , , ,, , , R. , , Thunborg, Hellslröm Propositionom vissa ändringar i fråga om markvillkoret samt den produk-tionskostnadsanpassadebelåningen i samband med statliga bostadslån m. m. Mark-och konkurrensvillkoren infördes efter beslut av (prop.1974: 150, CU 36, rskr 372). Syflel med viUkoren är dels alt förbättrakommunernas möjligheter alt utöva inflytande över markanvändningen, dels allöka konkurrensen i bostadsbyggandet. Undersenare år har vissa ändringar gjorts av de ursprungliga reglerna (prop.1980/81: 194, CU40, rskr 400 och prop. 1981/82: 100, CU24, rskr 238). Några avändringarna är av permanent, andra av tillfällig nalur. Enligl min mening är denu gällande reglerna i vissa avseenden olämpliga. är jag emellertidmedveten om all nya snabba ändringar kan förorsaka störningar ibostadsproduktionen. Tillfälliga lättnader i villkoren kan därför behövas underännu någon lid framöver. Jagvill också ta upp frågan om den produklionskoslnadsanpassade belåningen ochdess anknytning lill konkurrensvillkoret. En möjlighet atl fä sädan belåninginfördes (prop. 1979/80: 100, CU 22, rskr 240) i syfte all lösa vissaproblem i belåningssyslemel, bl.a. problemen med överkostnaderna. Jag anser allvissa ändringar bör göras i reglerna för denna belåning. MarkvUlkoretinnebär att bostadslän för ny- och ombyggnad beviljas endast om kommunen eller ellaktiebolag, som helt ägs av kommunen och vars verksamhel uteslutande beslår ialt förvärva eller förvalta mark, har till lånesökanden för genomförande avbyggnadsföretaget överlåtit mar- 1982/83:118 3 ken,upplåtit den med tomträtt eller överlåtit tomträtt fill marken, Med kommun ochkommunall aktiebolag jämställs landstingskommun och landstingskommunallaktiebolag. Dispensfrån markvillkoret kan medges av länsbostadsnämnden efter ansökan av kommunen,om del finns starka skäl. Frånmarkvillkorel har vissa undanlag gjorts. upphävdes sålunda markvillkoreli fråga om län till projekt pä mark i saneringsornrår den (prop. 1980/81:194, CU40, rskr 400). I exploateringsområden, dvs. områden utan samlad äldrebebyggelse, gäller markvillkoret inle om lånesökanden har ägt marken ellerinnehaft den med lomlrält och om ansökan ombostadslån ges in före den , Markvillkoret gäller inle heller förlån lill s.k. slyckebyggda småhus, om sökandens förvärv av marken inle ärförenat med sädana villkor som binder sökandens upphandling av material ochbyggnadsarbeten till en viss byggintressent. Med slyckebyggda smålius avsessådana småhus som skall bebos av den som söker länet. Förbudet mol bindning fillviss byggintressent är lillfälligl satt ur spel (prop. 1980/81: 100 bil. 16, CU22, rskr 238). Konkurrensvillkoretinnebär alt bostadslän fär lämnas endast om byggnadsarbetena upphandlas genominfordrande av anbud och genom prövning och anlagande av anbud ulan föregåendeförhandling med anbudsgivare. Som yllerligare fömtsättning gäller atllänesökanden inte får ha antagit elt anbud som är påtagligt sämre än andraanbud, om detta innebär all anbudsgivaren gynnas på etl ofillbörligt säll. Prövningenav frägan om konkurrensvillkoret är uppfyUt ankommer i första hand pä kommunen (förmedlingsorganel).Länsbostadsnämnden får frångå förmedlingsorganels yllrande endasi om det finnssärskilda skäl. Om förmedlingsorganel har lUlslyrkl län, skall dock närnndengöra en särskild prövning av upphandlingen, om detta har begärts avanbudsgivare eller när del annars finns anledning till del. Kravetpä anbudsupphandling gäller endast i fråga om nybyggnad av hyres- och bosladsrällshussaml gruppbyggda småhus. Med gruppbyggda smähus avses småhus som skall säljastill dem som skall bebo husen. Kravet är inte absolut. Lån kan beviljas även omupphandlingen har skelt efter förhandling. För all della skall kunna ske krävsdock alt upphandlingen kan antas vara lika fördelaktig som anbudsupphandlingoch all fprhand-lingsenlreprenaden även i övrigt anses vara en lärnpligproduktionsform. Del sistnämnda kravet är tillfälligt slopat. Har förmedlingsorganeltillstyrkt en läneansökan kan länsbostadsnärnnden frångå förmedlingsorganetsbedömning endasi om del föreligger särskilda skäl. Har förmedlingsorganetavstyrkt ansökningen måste del finnas särskilda skäl för alt lån skall kunnamedges. Motsvarandegäller i fråga om s.k. egenregibyggen, dvs. byggen som ulförs av ägaren lillmarken eller av tomträttshavaren. S.k. produktionskostnadsanpassad belåning innebär all bostadslånets ti /83. 1982/83:118 4 storlekbestäms med ledning av elt låneunderlag som motsvarar anbudssumman med tilläggför skäliga kostnader som inte omfattas av anbudet. Metoden innebär således altbostadslån lämnas även för godkänd överkoslnad, dvs. även för skillnadenmellan en godkänd produktionskostnad och ell schablonmässigt beräknatlåneunderlag. Produktionskostnadsanpassad belåning får enligl huvudregelntillämpas vid nybyggnad av hyres-och bosladsrällshus saml gruppbyggda småhus.Som förutsättning gäller atl projektet är upphandlat genom anbudsupphandling. Produktionskostnadsanpassadbelåning tillämpas f. n. inte bara på an-budsupphandlade projekt ulan också påprojekt som har upphandlats efter förhandling och för egenregiprojekl. För desistnämnda produktionsformerna är dock reglerna om produktionskostnadsanpassadbelåning tidsbegränsade. Reglerna tillkom i syfte att stimulera nyproduklionenoch gäller för ärenden i vilka preliminärt beslut meddelas före den 1 juli 1983och under förulsällning atl byggnadsarbetena påbörjas senast den 30 september1983. Som yllerligare förutsättning gäller alt läneansökan har kommit in lillkommunen (förmedlingsorganet) före utgången av . Ocksåför slyckebyggda småhus gäller temporärt regler som i vissa fall kan ge enhögre belåning än som följer av normalreglerna. Denna ordning gäller under ihuvudsak samma lid som reglerna om produktionskostnadsanpassad belåning för förhandlingsenlreprenaderoch egenregiprojekl. Jagtar försl upp frågan om ändring i reglerna om markvillkorel för bostadslån. Markvillkorelinfördes somjag nämnde . Som grundläggande motiv angavs all delskulle vara etl verksamt medel när det gäller all genom en kommunalmarkfördelning se lill atl bostadsbyggandet anförtros byggherrar som har debästa föratsättningarna och viljan att bygga goda och billiga bostäder.Markvillkoret skulle även medföra en minskad konkurrens om marken och därmeddämpa prisnivån. Regeringengav bosladsslyrelsen i uppdrag alt belysa effekterna av mark- ochkonkurrensvillkoren. I uppdraget ingick bl.a. atl kartlägga markvillkorelseffekter för ny- och ombyggnadsverksamheten med avseende pä konkurrensförhållandena,bostadsbyggandets omfattning och kommunernas markpolilik. Bosladsslyrelsen,som redovisade uppdraget , tolkade resultatet av sinutvärdering av markvillkoret som atl kommunerna ansåg alt villkoret allmänt setlhade haft positiva effekter för bostadsbyggandet. Markvillkorel ulgör enliglvad styrelsen dä anförde en betydelsefull grund för kommunens mark- ochbostadspolitik. Bosladsslyrelsen fann för egen del inle några bärande skäl föratt markvillkorel borde slopas. 1982/83:118 5 Medanledning av förslag i prop. 1980/81:194 beslöt emellertid allmarkvillkoret skulle slopas i saneringsområden (CU 40, rskr400). angav som motiv för sitt förslag all det inle fanns några tecken somtydde på all markvillkorel hade lett lill ökade kommunala markförvärv isaneringsområden. Däremot hade kommunerna i samband med sin prövning av fråganom dispens från markvillkoret övervägt sådana frägor som överlålelsepriser,lägenhetsfördelning och gårdssanering. Sådana frågor skulle dock enliglföredragandens uppfattning i tillräcklig utsträckning kunna beaktas inom ramenför del kommunala inflytandet i lämplighelsfrägor enligtbostadsfinansieringsförordningen (1974:946). beslut innebar enändring av bestämmelserna i enlighet härmed. För egen del anser jag atlde möjligheter att utöva inflytande över bostadsbyggandet i saneringsområdensom kommunerna har enligt de nya reglema inle är tillfyllest. De ger t.ex. intekommunerna de erforderliga möjligheterna atl fördela marken på etl sätt somslår i överensstämmelse med de mål som kommunen har ställt upp för sinbostadsförsörjning. Jag förordar därför atl markvillkorelålerinförs i saneringsområden. Kommunerna får på della sätt elt reelltinflytande över markanvändningen och angränsande frågor och kan därigenom styrabostadsförsörjningen på elt sådant säll all den främjar de sociala,miljöpolitiska och andra mäl som samhället har ställt upp. Alt återinföramarkvillkoret i fräga om bostadslån för ny- och ombyggnad i saneringsomrädenbör närmast ses som en markering av det kommunala inflytandet över hur markeni sådana områden skall användas. För all uppnå della syfte är del dock intenödvändigt atl ställa ell absolut krav pä all marken faktiskt har upplåtits avkommunen. Del är enligl min mening tillräckligt atl kommunen ges möjlighet attutöva ett avgörande inflytande pä lånefrågan i de fall där marken harförvärvats från annan än kommunen. bör ske genom atl huvudregeln ommarkvillkoret kombineras med en regel om alt länsbostadsnämnden skall gedispens frän markvillkorel om kommunen tillslyrker all dispens ges. I annatfall skall dispensansökan avslås. I exploateringsområden harlänsbostadsnämnden f. n. möjlighel alt lämna dispens frän markvillkorel efteransökan av kommunen och om del finns starka skäl. Enligl min mening finns delmed hänsyn till syflel bakom markvillkoret inle skäl alt ställa strängare kravpå dispensgivningen i fräga om mark i exploateringsområden än i fråga om mark isaneringsomräden. Jag föreslär därför all reglerna för dispens frän markvillkoreli fräga om län lill projekt i exploateringsområden ändras sä all del somvillkor för dispens är tillräckligt atl kommunen fiUslyrker en dispensbegäran.Omvänt innebär della atl, om kommunen avslyrker, dispens inle skall lämnas. Påsamma sätt som gäller i fräga om exploateringsområden bör från markviUkoreti saneringsomräden undantas bl. a. förvärv genom arv, gåva. 1982/83:118 6 testamentem.m., om markviUkoret inle hade utgjort hinder för lån tUl förre ägaren, ellerförvärv genom fusion. Även en bostadsrättsförenings förvärv fränriksorganisation som föreningen tillhör bör undantas, liksom enbostadsrättsförenings förvärv av mark som säljaren har förvärvat av kommunen,om föreningen är underkastad insyn. Dessutom bör markvUlkoret integälla i fråga om lån för ny- eller ombyggnad av småhus som skall bebos avsökanden (slyckebyggda småhus), om markförvärvet inle binder sökandens upphandlingav material och byggnadsarbeten till en viss byggintressent. Markvillkoreli saneringsområden bör återinföras . Jag avser därför, omvad jag nu har föreslagit godkänns, all föreslå regeringen att de nyabestämmelserna skall träda i krafl efter den dag dåbestämmelserna utkommit från trycket i . De nyabestämmelserna skall lillämpas för alla beslul om lån som meddelas efterikraftträdandet. Jag anser det dock rimligt atl de som ägdemark eller innehade mark med tomträtt under en över-gängslid fär lån ulanhinder av atl marken eller tomträtten har förvärvals från någon annan änkommunen. Undantaget bör dock gälla endast under fömtsältning all man lämnar insin läneansökan före . Somjag har nämnt gäller i fråga om län för slyckebyggda smähus f.n. inteförbudet att sälja mark med villkor om upphandling av material ochbyggnadsarbeten frän viss byggintressent. Detta undanlag är tillfälligt ochgäller i ärenden, i vilka länsbostadsnämnden beslutar om lån senast den 30 junii är. Medhänsyn till behovet att stimulera bostadsinvesteringarna samt sysselsättningslägetinom småhusinduslrin anser jag atl undantaget bör förlängas yllerligare enlid. Prisnivån pä småhus torde inle påverkas nämnvärt av en sådan förlängning.Jag vill i sammanhanget erinra om den krafligl dämpade efterfrågan på småhusunder senare lid saml kommunens möjlighel alt inom bosladslängivningens ramförhindra projekt som enligl kommunens bedömning är för dyra. Jag förordar såledesatl nuvarande undanlag från markvillkoret i fräga om län för slyckebyggdasmåhus där markförvärvet är förenat med villkor om upphandling förlängs. Delta undanlagbör gälla i ärenden i vilka beslut meddelas . Del böravse även sådana slyckebyggda småhus som uppförs i saneringsomräden. Jagvill i sammanhanget ocksä ta upp frågan om markvillkorels tillämpning i exploateringsområden.Enligt de regler som beslutade om med anledning av förslag i prop.11974:150 om rikfiinjer för bostadspolitiken m. m. (CU 36, rskr 372) hadebyggföretag och andra, som hade ägt mark iexploateringsområden eller innehaft sådan mark med tomträtt, fram lill den 1juli 1984 räll lill bostadslån för all bebygga den utan hinder av markvillkorel.Bosladsslyrelsen framhöll i den i del föregående nämnda skrivelsen allbyggföretag m.fl. är 1980 alltjämt Prop.1982/83:118 7 ägde betydande markområden som inle skulle komma alt las ianspråk före . Mol den bakgrunden föreslog regeringen (prop.1980/81:194) att denna övergångslid skulle utsträckas fill den 30 juni 1987.Riksdagen beslöt i enlighet med förslagel (CU 40, rskr 400). Enligl minmening är denna övergångslid alltför lång. Jag förordar att den begränsas lillden , dvs. samma tidpunkt som enligl milt förslag i det föregåendeskall gälla för rätten all bygga på egen mark i saneringsområden. Jag är medvetenom att problem kan uppslå i vissa fall, t. ex. dä en kommun inle anser sigkunna eller vilja köpa den mark som är aktuell för bebyggelse. Kommunen bördock enligt min bedömning inom ramen för sitt ställningstagande i dispensfrågankunna hantera dessa problem på ett smidigt sätt. Genom etl markvillkor med den utformning somjag nu harföreslagit får kommunema möjlighel alt påverka bostadsbyggandet i olikaavseenden, t.ex. i fråga om markpris, lägenhelssammansällning ochgärdssanering. De särskilda regler om del kommunala inflytandet i hithörande frägorsom infördes saknar därmed självständig belydelse och bör följaktligenslopas om mina förslag beträffande markvillkorel godkänns. Jag övergår nu lill frågan om den produklionskoslnadsanpassadebelåningen och dess koppling lill konkurrensvillkoret. Konkurrensvillkoretinnebär alt bostadslån för nybyggnad fär beviljas endasi om byggnadsarbetenahar upphandlats i konkurrens. Villkoret är dock somjag har nämnt inleabsolut. Egenregibyggen och förhand-Ungsenlreprenader kan ocksä godtas under fömtsältningatl kostnadsnivån inle är högre än om byggnadsarbetena hade upphandlats ikonkurrens och alt produktionsformen är lämplig i det enskilda fallet. Delsistnämnda kravet på atl produkfionsformen skall vara lämplig har fillfälliglupphävts i syfte all stimulera bostadsbyggandet. Vad gäller frågan om produktionskostnadsanpassad belåningvill jag lämna följande uppgifter. Degenerella reglerna för beräkning av bostadslån för nybyggnad innebär bl.a. altlån lämnas med viss andel av elt schablonberäknat läneunderlag och all säkerhetskall ställas inom ell på motsvarande säll beräknat pant-värde, ofta lika med låneunderiaget.En förutsättning för att bostadslån skall lämnas är atl produktionskostnaden inleväsentligt överstiger panlvärdet. De kostnader som inle ryms inom detschablonmässigt beräknade låneunderiaget får betalas med egen insats ellerkrediter på öppna marknaden utan räntebidrag. Sedan nägra är tillbaka är delemellertid möjligl all få produktionskostnadsanpassad belåning för hyres- och bosladsrällshussaml gruppbyggda småhus som uppförs efter anbudsupphandling. Delta innebär iprincip all de anbudsbaserade kostnaderna läggs lill grund för beräkning av låneunderiagoch panlvärde även om de överstiger de schablonberäknade. Därav följer attäven överkoslnader kan läckas med lån som berättigar till räntebidrag. Även idessa fall gäller dock all kostnaden 1982/83:118 8 inleväsenlligl får överstiga panlvärdet. Är detta fallet kan bostadslån över huvudtaget inle beviljas. Våren1981 beslöt i syfte all stimulera bostadsbyggandet atl produktionskostnadsanpassadbelåning temporärt skall kunna lämnas även vid förhandlingsentreprenader och egenregibyggen.Denna utvidgade möjlighet lill produktionskostnadsanpassad belåning gälldefrån början för ärenden i vilka preliminärt beslul meddelades senast den 30juni 1982 och under förutsättning atl byggnadsarbetena påbörjades senast den 30september . Som ytteriigare förulsällning gällde alt låneansökan skulleha kommit in lill kommunen (förmedlingsorganel) före utgången av februari 1982.Reglerna har sedermera efter förslag i prop. 1981/82: 100 bil. 16 (CU 24, rskr238) förlängts och gäller numera för ärenden i vilka preliminärt beslutmeddelas och under förutsättning att byggnadsarbetenapåbörjas . Som ytterligare förutsättning gäller alllåneansökan skall ha kommil in lill kommunens förmedlingsorgan före utgången avfebmari 1983. Iprincip anser jag atl produkfionskoslnadsanpassad belåning bör användas förall främja upphandling i konkurrens. Del var ju också ett av motiven förriksdagens beslut alt godta förslaget om sådan belåning (prop. 1979/80:100 bil.16, CU22, rskr 240). Del är därför viktigt att reglema i del statliga bostadsfinansieringssyslemetär sådana atl delta slimulansmoment bevaras. En ordning där i princip allaupphandlingsformer godtas för produktionskostnadsanpassad belåning uppfyllerinte della krav. Jag anser dock alt en upphandling efter förhandling i vissafall kan innebära sådana fördelar att även projekt med denna upphandlingsformbör kunna medges den förmånligare finansiering som den produklionskoslnadsanpassadebelåningen innebär. Delta kan gälla t.ex. när bostadsområden byggs ut etappvis.Förhandlingsentreprenaden kan, såsom har nämnt i en skrivelselill regeringen, även vara en lämplig produktionsform då en byggherre för altpressa byggnadspriserna gemensamt upphandlar flera projekt vid ell och sammatillfälle. Jag förordar därtor att reglerna om produktionskostnadsanpassad belåningi fortsättningen ocksä skall omfatta projekt i vilka byggnadsarbetenaupphandlas efter förhandling. De nya reglerna bör lillämpas pä projekt förvilka ansökan om lån lämnas in till förmedlingsorganet efter utgången avfebruari 1983. Samtidiglmed alt produktionskostnadsanpassad belåning för förhand-lingsenlreprenadergörs permanent bör ocksä vissa ändringar göras i de särskilda villkoren för allfä bostadslån lill dessa projekt. För det första bör del temporära undantagetfrån kravet pä all förhandlingsentreprenaden i del särskilda fallet skall ansesvara en lämplig produktionsform inte förlängas. 1 fortsättningen bör såledesbåde kravet på viss högsta kostnadsnivå och kravet pä lämplig produktionsformhävdas i fråga om lån till för-handlingsupphandlade projekt. Vidarebör bedömningen av orn kravet pä lämplig produktionsform är 1982/83:118 9 uppfylltgöras liU en uteslutande angelägenhet. Om kommunen godkänner förhandlingsentreprenadenbör kravet således anses uppfyllt. Någon ytterligare prövning i denna frägafrån länsbostadsnämndens sida bör inte ske. Detsamma bör gäUa om kommunen integodkänner upphand-Ungssältet. Det bör understrykas att vad jag nu har föreslagitinle innebär någon ändring i synsättet all konkurrensupphandling skall vara dendominerande upphandlingsformen. Kravetpå atl kostnadsnivån för en förhandlingsenlreprenad inte fär översligakostnadsnivån för jämförbara konkurrensupphandlade projekt bör däremot vara enfråga som den lånebeviljande myndigheten skall avgöra. Den nuvarande regeln,att kommunens bedömning i frågan får frångås endasi om del finns särskildaskäl, bör således upphävas. Sammaändringar som jag nu har föreslagit i fräga om villkoren för bostadslån tiUprojekt som upphandlas efter förhandling bör göras beträffande motsvarande viUkori fråga om lån för egenregibyggen. Deföreslagna ändringarna i villkoren för lån fill förhandlingsupphand-ladeprojekt och egenregibyggen bör fillämpas från samma tidpunkt som jag harförordat i fräga om produktionskostnadsanpassad belåning av för-handlingsenlreprenader,dvs. i ärenden i vilka ansökan ges in tiU förmedlingsorganet efter utgången avfebmari 1983. Eftersomnybyggnadsverksamheten behöver hållas uppe anser jag avslutningsvisbeträffande belåningen av projekt som byggs i egen regi all sådana bör fä produktionskostnadsanpassadbelåning under yllerligare en period. Det är den f n. lugna prisutvecklingeninom bostadsbyggnadsseklorn som enligl min mening gör en sådan förlängningmöjlig. Som fömtsättning för produktionskostnadsanpassad belåning bör gälla atlbyggnadsarbetena påbörjas före . Somjagnämnde tidigare finns temporärt för slyckebyggda småhus vissa möjligheter lUlen högre belåning än som följer av normalreglerna. Jag anser inle alt del finnsskäl alt förlänga dessa regler . Jaghemställer att regeringen föreslår all 1. godkänna de ändringar i frågaom markvillkorel som jag har förordat, 2. godkänna vad jag har förordat ifråga om ändrade regler för produkfionskoslnadsanpassad belåning för förhandlingsenlre-prenader, 3. godkänna de av mig förordadeändringarna av villkoren beträffande bostadslån för förhandlingsentreprenaderoch egenregibyggen, 4. godkänna den förlängning avmöjligheten fill produktionskostnadsanpassad belåning av egenregibyggen somjagförordat. Prop.1982/83:118 10 Regeringenansluler sig lill föredragandens överväganden och beslutar atl genomproposition föreslå atl antaga de förslag som föredraganden har lagtfram.