prop · G603153 · 1982-12-31 00:00:00 — 2, Aktie- ochandelsförvärv Antalinkomna ärenden , 23 ,Antal avslag i hyresnämnden O Hyresnämndeni : Någon ändring av 6 § tillståndslagen föreslås inte i promemorian, men hyresnämnden vill ändå i anslutning härtill beröra en fråga som föranlett tveksamhet i rättstillämpningen. Den som förvärvat egendom genom inrop på exekutiv auktion skall i vissa fall begära tillstånd av hyresnämnden att behålla egendomen. Det är oklart om en ansökan om sådant tillstånd skall ske direkt till hyresnämnden eller om förfarandet skall vara detsamma som vid frivilligt förvärv, dvs. först en anmälan till kommunen och därefter en ansökan till hyresnämnden, om kommunen anmäler förvärvet till nämnden. Idetta sammanhang finner hyresnämnden anledning att ta upp ett inte helt sällanförekommande problem. Det har förekommit att kommun, som anmält förvärv tillhyresnämnden, återtagit sin anmälan. Detta har kunnat ske innan hyresnämndenutfärdat föreläggande för förvärvaren att söka förvärvstillstånd, efter det attsådant föreläggande meddelats men innan 1982/83:153 202 ansökankommit in till hyresnämnden eller efter ansökan men före beslut i ärendet. Olika åsikter har framförts i frågan om hyresnämnden med anled ning av återtagandet kan avskriva ärendet från vidare handläggning eller om ärendet måste fullföljas till beslut i sak. Ett klarläggande av denna fråga skulle främja en enhetlig rättstillämpnihg. Hyresnämndenhar ej något att erinra mot förslaget att nämnden får anlita ekonomisk expert itillståndsärenden. Med hänsyn till den ersättning som f.n. kan betalas för ettsådant uppdrag torde det dock bli svårt -att engagera experter itillståndsärenden. Enligt2 § första stycket 3 tillämpningsförordningen skall förvärvaren i sin ansökanuppge om han äger annan tillståndspliktig fast egendom, aktie eller andel ibolag m. m. När juridisk person är sökande bör i ansökningen lämnas motsvarandeuppgifter beträffande bolagets styrelseledamöter/bolagsmän. Ftirordningen bö»-kompletteräsi detta avseende. Enligt,hyresnämndensmening skulle det vara till fördel om uppgifter beträffande dem som vägratsförvärvstillstånd fanns tillgängliga centralt. Detsamma gäller beträffandepersoner som står bakom juridisk person, vilken inte godtagits som förvärvare.I vart fall borde del finnas en uppgiftsskyldighet hyresnämnderna/bostadsdomstolenemellan ifråga om beslut genon/vilka tillstånd till förvärv av hyreshus, aktieeller andel vägrats. Hyresnämn"den föreslår att en regel av sistnämt slaginförs i tillämpningsförordningen. (A/a/wiö.- Hyresnämndeitillstyrker att det i 19 § bokföringslagen tas iii enerinran om föreskriften i 11 § tillståndslagen om uppgifter tiU fastighetsägandebolags balansräkningar. Bokföringsnämnden:Nämnden begränsar sitt yttrande betr. problemställningar och förslag till dedelar i promemorian som berör bokföringslagen, BFL. Enligt11 § första stycket tillståndslagen (1975:1132) skall bolag som äger fastigheter,vid taxeringen betecknade som hyreshusenhet, i balansräkningen lämna uppgiftom egendomens registerbeteckning, taxeringsvärde och,bokförda värde. Sådanauppgifter får enligt andra stycket tas in i en not, om tydlig hänvisning görsvid motsvarande poster i balansräkningen. Uppgiftsskyldighetenenligt nämijda paragraf försummas ofta enligt en utredning av kommun.Med anledning ay detta föreslås att i 19 §-BFL tas in en erinran om bestämmelsemai 11 § tillståndslagen. Enligtpromemorian togs frågan om placeringen av bestämmelsen i BFL upp redan vid tillståndslagenstillkonist. Bestämmelsen ansågs då inte ha sin plals i en lag av den generellakaraktär som BFL har. Med hänsyn till att paragrafen lätt kan förbises föreslåsemellertid i förevarande promemoria att en erinran orn-bestämmelserna i 11 §tillståndslagen tas in i 19 § BFL. Detär enligt BFN:s uppfaftning principiellt otillfredsställande att belasta engenerell lag med Särbestämmelser. Ett sådant tillägg i BFL medför att krav ochförväntningar skulle ställas på att bestämmelser av motsvarande karaktär alltidskulle täckas av BFL. Dessutom omfaftar inte tillståndslagen alla deföretagsformer på vilka är tillämpliga. avvisar därförförslaget om att en påminnelse om bestämmelserna i 11 § tillståndslagen tas ini 19 § BFL. FöreningenAuktoriserade Revisorer har i sin rekommendation nr Ilingående årsredovisning i aktiebolag hänvisningar till särbestämmelser i annanlagstiftning bl. a. tillståndslagen (anm. 2). Riksrevisiohsverket:Enligt 11 § första stycket skall vissa uppgifter om Prop.1982/83:153 203 hyreshusenhetlämnas i balansräkningen. RRV delar uppfattningen att sådana bestämmelser intebör ingå i bokföringslagen. Verket har inte heller i övrigt någon erinran motförslaget. Länsstyrelseni (taxeringsavdelningen): finner det angeläget attpåtala de konsekvenser det fått på skatteområdet till följd av de alltflerregler som tillkommit för att inskränka rätten att frittöverlåta fast egendom. Regler om förvärvstillstånd finns numera bl. a. ijordförvärvslagen, i lagar om förköpsrätt för kommuner och för hyresgäster samti de här aktuella tillståndslagarna. Tillstånd krävs i praktiken numera för allöverlåtelse av jordbmksfastighet och hyresfastighet, som härigenom blivit enoperation som ofta sträcker sig över en avsevärd tidsrymd innan överlåtelsen ärdefinitiv. Ofta överklagas beslut i tillståndsärenden till högre instans ochkan då leda till processer, som sträcker sig . Vanligen harköparen tillträtt fastigheten långt före slutligt avgörande i tillståndsfrågan. Övergångav äganderätt till fast egendom har inom skatterätten enligt sedan längeetablera rättspraxis ansetts komma till stånd den dag bindandeöverlåtelsehandling undertecknats om köpeskilling eller del av köpeskillingsamtidigt erläggs. Vad gäller den skattemässiga behandlingen av återgång avfastighetsköp saknas dock såväl lagregler som fast praxis. Detta har medförtstor osäkerhet vid tillämpningen hos såväl de skattskyldiga som taxeringsmyndigheterna. Rättspraxisär vacklande såväl i fråga om beskattning av fastighetsinkomsten sonvbeträffande eventuell realisationsvinst. Stundom kan det vara av avgörandebetydelse om parterna genom besvär hållit sin talan öppen. Rådande oklarhetskapar mycket arbete för berörda myndigheter och kan medföra rättsförluster förskattskyldiga. Länsstyrelsenvill därför föreslå att det i skattelagstiftningen införs regler som skaparklarhet på detta område. (majoriteten): Vad gäller själva rättstillämpningen bör följande frågor ytterligare belysas. Transportköp är vanligt förekom mande på éostadsmarknaden i . Jag anser det inte vara utrett varför sådcina förekommer i så hög grad. Om motivet är att uppnå skatte mässiga fördelar bör transportköp inte få komma till stånd. ' Ärenden om böstadsrättsföreningamas förvärv av hyresfastigheter uppvisar ofta många besynnerligheter även efter det att den ekonomiska planen godkänts av . Sådana förvärv har därför avstyrkts av kommunen. Man bör därför överväga att ålägga ett aktivare kontrollarbete. bör enligt min mening helt överta kontrojlen av ekonomiska planer från de fristående konsulter som anlitas. Någon form av skälighetsbedömning av avgifternas och insatser nas storlek i en bostadsrättsförening bör också göras av på gmndval av en ekonomisk plan som visar föreningens ekonomi .-- Ioch med ått tillståndslagen för hyresfastigheter med bostäder avses att skärpasminskar manövemtrymmet för oseriösa fastighetshandlare ytterligare. För anser jag det vara högst sannolikt att dessas verksamhet nu i allt högregrad kommer att inriktas på fastigheter som endast innehåller lokaler ochdärför inte omfattas av tillståndslagen. I proposition 1978/ 79:164 anfördesatt utvecklingen på detta område skulle följas med uppmärksamhet.Departementspromemorian innehåller dock inget förslag om utvidgning avtillämpningsområdet för tillståndslagen. Mot bakgmnd av vad som anförts samtvissa större fastighetstransaktioner på 1982/83:153 204 fastighetsmarknadunder senare år anser jag det vara befogat att aktualisera frågan omtillståndsplikt även för andra fastigheter än bostadsfastigheter. Ur kommunenssynvinkel är del av stor vikt att det finns goda förutsättningar förnäringslivet att verka i . Inte minst eftersträvar kommunen ettallsidigt serviceutbud vilket också innefattar småhantverkare och liknande verksamheter,som har svårt att betala de hyror som begärs. De spekulativakrafterna i samhället bör därför inte tillåtas etablera sig på sådant sätt attkommunens intentioner inte kan uppfyllas. Näringslivets Byggnadsdelegation:NBD tillstyrker förslaget om att i lagen om arrendenämnder och hyresnämnderinföra möjligheten för hyresnämnder att anlita n ekonomisk expert - något somäven behandlats i hyresrättsutredningens betänkande (SOU 1981:77)"Hyresrätt 3". Bilaga 3 De remitterade lagförslagen' Lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv av hyresfastighet Förvärvstillstånd skall vägras, om sökanden ej görsannolikt att han är i stånd att förvalta fastigheten, att syftet medförvärvet är att han skall idka bostadsförvaltning och därvid hålla fastigheteni sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt lag har rätt attställa samt att han även i övrigt kommer att iaktta god sed i hyresförhållanden. Förvärvstillstånd enligt denna lag får ej vägras, om det /ärendet visas att fastigheten är obebyggd eller bebyggd med annat än hyreshuseller med hyreshus som icke innehåller fler än två för bostadsändamål avseddalägenheter. Skall fastigheten enligt gällande planer användas för annatändamål än för uppförande av hyreshus, får förvärvstillstånd meddelas även omde förutsättningar som anges i första stycket ej föreligger. Förvärvstillstånd skall, utom i de fall söm anges i andraoch tredje styckena, vägras, 1. omförvärvaren'inte visar att han är i stånd att förvalta fastigheten, 2. omförvärvaren inte gör sannolikt att syftet medförvärvet är att han skallförvalta fastigheten och därvid hålla den i ett sådant skick att den motsvarar deanspråk de boende enligt lag har rätt att ställa, 3. om detkan antas att förvärvaren i något annat avseende inte kommer att iaktta godsed i hyresförhållanden eller 4. om detkan antas att förvärvaren i övrigt är från allmän synpunkt olämplig attinneha fastigheten. Förvärvstillstånd får inte vägras, 1. om detvisas att fastigheten är obebyggd eller bebyggd med annat än hyreshus eller medhyreshus som icke innehåller fler än två för bostadsändamål avsedda lägenhetereller 2. omförvärvet avser andel i fastighet och förvärvet av andelen uppenbart sker isyfte att bereda förvärvaren och hans familj bostad på fastigheten. Skall fastigheten enligt gällande planer användas förnågot annat ändamål än för uppförande av hyreshus, får förvärvstillstånd meddelasutan hinder av första stycket. ' De remitterade lagförslagen överensstämmer medpropositionens lagförslag utom vad gäller 4 och 27 §§ lagen (1975:1132) omförvärv av hyresfastighet m. m. samt övergångsbestämmelserna till ändringarna iden lagen. Här återges endast den remitterade lydelsen av nämnda bestämmelser. Regeringen bemyndigas att meddela närmare föreskrifter omskyldighet för förvärvaren att lämna uppgifter till kommunen och hyresnämndenrörande förvärv enligt denna lag. Denna lag träder i kraft . I fråga omförvärv som har skett före ikraftträdandet gäller äldre bestämmelser 1982/83:153 207 Innehåll Propositionens huvudsakliga innehåll ....-....................... .... 1 Propositionens lagförslag .......................... ............... .. 2 1 lag om ändring i lagen (1975:1132) om förvärv avhyresfastighet m............. ;......................................... ;..'................... 2 2.................................................................................... lagom ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyres nämnder ..................................................................... .... 8 3, lagom ändring i bostadsrättslagen (1971:479) 10 4,................................................................................... lagom ändring i lagen (1982:352) om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt ........................................... .... II Utdrag av protokoll vid regeringssammanträde den 3 mars1983 12 1 Inledning ....................................................................... .. 12 2 Allmänmotivering ........................................................ .. 13 2.1 Allmänna synpunkter ............................................. .. 13 2.2 Lagens tillämpningsområde ................................. .... 16 2.2.1 Förvärv av andel i fastighet ............................. 16 2.2.2 Förvärv av aktier och andelar ifastighetsbolag 16 2.2.3 Tillståndslagens tillämpningsområdei övrigt . 2.3 Förfarandet hos kommunen vidanmälan av tillståndspliktiga förvärv m. m 19 2.4 Förutsättningar för tillstånd .................................... .. 20 2.5 Fastighetsförvärv för ombildningtill bostadsrätt .... .. 25 3 Upprättadelagförslag .................................................. .. 26 4 Specialmotivering ........................................................ .. 27 4.1 Förslaget till lag om ändring ilagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m. m 27 4.2 Förslaget till lag om ändring ilagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder 30 4.3 Förslaget till lag om ändring ibostadsrättslagen (1971:479) ............................................................ 31 , 4.4 Förslaget till lag om ändring i lagen (1982:352)om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt .... 31 5 Hemställan .................................................................. .. 31 6 Beslut .......................................................................... 31 Utdrag av lagrådets protokoll .......... 32 Utdrag av protokoll vid regeringssammanträde den 17 mars1983 ... 36 Bilaga 1 Promemorian (Ds Ju 1982:12) Ändrade regler om för värv av hyresfastigheter ................................................ .. 39 Bilaga 2 Sammanställning av remissyttrandena ...... 155 Bilaga 3 De remitterade lagförslagen ..................... 205