prop · G603146 · 1982-12-31 00:00:00 — Sädana särskilda underhållsavgifter föreslogs iunderhållsfondsutredningens delbetänkande och blev föremål för myckel hårdkritik från merparten av remissinstansema. Riskernaär uppenbarligen påtagliga att' vi går mot en utveckling där hyresgästerna fårbetala olika "avgifter" vid sidan av själva hyran. Härigenom minskasfastighetsägarens incitament att hålla nere kostnaderna genom en rationellförvaltning. Dessutom skulle övergången till "totalhyror", som nupågår över hela landet, brytas. Denna utveckling av hyressättningen har bl. a.motiverats av en önskan att sfimulera fastighetsägaren till energibesparandeåtgärder. Förbundetvill med det ovan anförda peka på att underhållsfrägorna har ett starkt sambandmed hyressättningssystemet. Det är därför nödvändigt 1982/83:146 13 atlde framtida effekterna på bruksvärdesystemel blir förmål för en ingåendeanalys innan en eventuell lagändring ytterligare överväges. Effekterpå den "svarta sektorn" Uppenbarligen finns detbetydande risker för att organisationernas förslag leder till att"svart" arbetskraft kommer att anlitas i ökad utsträckning. Dennafråga finns utförligt belyst i remissyttrandena över underhållsfondsutredningensdelbetänkande. Förbundet vill särskilt hänvisa till de synpunkter som framförtsav . Inte mindre betänkligt är atlförslaget sannolikt leder fill att avflyttande hyresgäster kommer atl betingasig ofillåtna ersättningar i större utsträckning än . Skälen härtill ärföljande. Om ansvaret för lägenhetsunderhållelläggs över på hyresgästerna, kommer standarden på detta underhåll inte attbeaktas vid hyressättningen. För en tillträdande hyresgäst är däremotunderhållsstandarden intressant. Han undgår egna kostnader för målning ochtapetsering efter inflyttningen, om han får möjlighel alt flytta in i enlägenhet där den tidigare hyresgästen lagl ner betydande belopp på målning ochtapetsering. Om den bostadssökande i stället skulle flytta in i en lägenhetmed eftersatt underhåll, drabbas han av betydande kostnader för eftersattunderhåll. Konsekvensema av del sagdaär uppenbara. Tillträdande hyresgäster skulle till de avträdande betala ofillåtenersättning för god underhållsslah-dard. Detta problem går knappast att lösa päett enkelt sätt genom att i lagsfiftningen medge ersättning för välvårdadelägenheter. 1 praktiken skulle det inte gå att skilja på ersättning som avsågunderhållsstandard respektive gott läge. Alla typer av ersättningar hyresgästeremellan skulle därför behöva medges, vilket i sin lur helt strider mot idén medhyresrätt. Om det sålunda ärolämpligt med ekonomiska ersättningar berörda hyresgäster emellan måste någonform av avräkningsförfarande ske i förhållande fill fastighetsägaren. En sådanavräkning får göras i förhållande fill någon form av normal underhållsstandard. I de fall underhållet i enavträdande hyresgästs lägenhet inte når upp till normalstandard skullehyresgästen bli tvungen att utge ersättning för detta. Om systemet skullefungera blev fastighetsägaren tvungen att begära säkerhet av tillträdande hyresgäster. Ett avräkningsförfarandeav ovan angiven modell torde kräva relativt detaljerade regler. Uppenbarligenskulle också riskerna för tvister mellan parterna vara stora med ett sådantsystem. Det byråkratiska krånglet och kostnadema skulle bh betydande - av minstsamma storieksordning som om förslagen i underhållsfondsutredningensdelbetänkande realiserats. Inträdei och byte av system för lägenhetsunderhållel Iorganisationernas skrivelse berörs ej problemen i samband med att ansvaret för lägenhetsunderhållelgår över från hyresvärden till hyresgäs- 1982/83:146 14 ten eller omvänt. Enligt Fastighetsägareförbundetsuppfattning är det just dessa frågor som är de svåraste att lösa i samband medkonstruktionen av olika system som ger hyresgästerna ökat inflytande. Fastighetsägaren måste via hyran få betalt för detlägenhetsunderhåll som han utför. Innan sä har skett kan hyresgäst interimligen medges hyresreduktion på grund av att han tagit över ansvaret för lägenhetsunder-hället. Omvänt kan inte en hyresgäst, som en gång tagit överunderhållet, kräva att fastighetsägaren ånyo tar över ansvaret utan att densistnämnde på någol sätt ekonomiskt kompenseras för delta. Det ovanstående illustrerar - fömtom problemen näransvaret går över från en part till en annan - även sambandet medunderhållsfinansieringen. Detta framgår för övrigt avunderhållsfondsutredningens delbetänkande och remissyttrandena över detta. Om hyresgästförening yrkar att vissa hyresgäster skall fåta över ansvaret för lägenhetsunderhållel och fastighetsägaren av någonanledning anser sig icke kunna acceptera detta, kan yrkandet komma attunderställas hyresnämndens prövning. Med den lydelse 48 § hyreslagen har i dagkan hyresgästen eller hyresgästföreningen inte framtvinga nya villkor. Om däremot hyresrättsutredningens förslag genomföres,skall särskild preferens inte tillmätas endera parten utan hyresnämnden skallkunna välja mellan parternas yrkanden. Det är härvid nödvändigt att det förhyresnämnderna finns entydiga regler för hur denna inlresseawägning skall ske.Nämnderna måste veta hur rent förvaltningsekonomiska synpunkter skall vägas mothyresgästernas eventuella intresse att ta över ansvaret för lägenhetsunderhållel. De processuella frågorna berörs inte alls i organisafionemasskrivelse. och förslag är begränsat till hus för vilkaförhandlingsordning gäller. Utanför lämnas således de bostadshyresgäster sombor i hus utan förhandlingsordning. Det kan därför ifrågasättas om detverkligen är etl inflytande för de boende som man eftersträvar. I vart fallblir effekten av deras förslag ett ökat inflytande för hyresgästorganisafionensom sådan och inte för de boende, i vart fall inte för de boende som vall attstå utanför hyresgästorganisationen. Det har iolika sammanhang pekats på atl hyresgäströrelsens starka ställning har ennegativ effekt inte minst på de kommunala bostadsföretagens ekonomi. Sålundahar hyresrättsutredningen i sitt slutbetänkande lagt fram förslag som skullegöra hyresvärd och hyresgästorganisation mer jämbördiga. De här aktuellaförslagen skulle motverka ett sådant syfte. Dessutom anser förbundet detolämpligt att underhållsansvaret för en Prop.1982/83:146 15 enskildlägenhet skall regleras genom en förhandlingsöverenskommelse över huvudet påberörd hyresgäst. Beträffandeövriga synpunkter hänvisar vi till vad vi anfört i vårt remissyttrande överunderhållsfondsutredningens delbetänkande. Av detta framgår attorganisationernas förslag leder till valfrihet endast för vissa hyresgäster,till ökade administrationskostnader och betydande förlustrisker förfastighetsförvaltningen, till ökade kostnader för målning och tapetsering samttill ett ökat antal tvister. Prop.1982/83:146 16 Närvarande:f.d. regeringsrådet , regeringsrådet , justitierådet . Enligtprotokoll vid regeringssammanträde har regeringen pähemställan av statsrådet beslutat inhämta lagrådets yttrande överförslag till lag om ändring i jordabalken. Förslagethar inför lagrådet föredragits av hovrättsassessorn . Förslagetföranleder följande yttrande av lagrådet: Denföreslagna ändringen i 12 kap. 15 § jordabalken avser en bestämmelse, sombetraktats som ett väsenfligt skydd för den enskilde hyresgästen. Syftet medlagförslaget är att möjliggöra ett ökat hyresgästinflytande över lägenhetensunderhåll även i flerfamiljshus. vill man förhindra att enskildahyresgäster skulle kunna förmås att ingå ofördelaktiga överenskommelser idetta hänseende. Avvikelser från lagens tvingande regel skall enligt förslagetgodtas endast när förhandlingsöverenskommelser innehåller bestämmelser härom. .Bedömningen av förslaget försvåras av att underlaget för lagrådets prövning ärbegränsat. Förslaget grundas på en skrift frän och och har krifiserats i en skrivelse från ,där invändningar av praktisk natur framförts. Några remissinstanser har intehörts, och särskilt kan framhållas att remissprotokollet inte innehålleruppgifter om hur hyresnämnder och bostadsdomstolen ser på de praktiska problemsom lagändringen kan medföra. Det kan anmärkas att, enligt vad som framgår avremissen, en proposition på grundval av hyresrättsutredningens slutbetänkande (SOU1981:77) avses bli framlagd före utgången av 1983. Det hade legat nära tillhands att låta den nu föreslagna detaljändringen i hyreslagstiftningen anståtills det finns slörre möjligheter att överblicka hur den går att infoga iregelsystemet. I sammanhanget kan tilläggas att utredningen, utan att beröradet nu aktuella spörsmålet, föreslagit att 12 kap. 15 § jordabalken skalländras på annat sätt. Vadangår förslagets närmare innehåll kan det till en böijan synas tveksamt om enförhandlingsöverenskommelse, som rimligen måste anpassas till hyresgästemasgenomsnittliga önskemål, i förevarande fall utgör ett tillräckligt skydd förden enskilde hyresgästen. Hyresgästerna i ett hus kan ha vitt skilda intresseni fråga om underhållet och mycket skiftande fömtsättningar alt själva fullgöradetta. I en och samma fastighet kan finnas både hyresgäster som gärna villutnyttja de möjligheter lagen ger dem att själva sköta underhållet och andra,exempelvis gamla människor Prop.1982/83:146 17 ellerpersoner med stora sociala problem, som har påtagliga svårigheter i dettaavseende. Man kan inte begära att hyresgästorganisationen i sina förhandUngarskall kunna beakta alia de växlande förhållanden och önskemål som kanförekomma i de enskilda husen. En parallell med arbetsrättens kollektivaöverenskommelser, som rör betydligt mera homogena grupper, synes bl.a. avsådana skäl mindre träffande. Den möjlighet 22 § hyresförhandlingslagen ger enhyresgäst att ansöka om ändring av en förhandlingsöverenskommelse såvitt denavser honom torde i praktiken inte ge någon garanti för att den kategorihyresgäster som bäst behöver skydd undgår oönskade förändringar i fråga omunderhällsskyldigheten; remissen ger f.ö. inte någon ledning för hyresnämndensbedömning i sådana fall. Möjligen är tanken atl hyresgästen inte skallpåtvingas en lösning av underhållsfrågan som avviker från huvudregeln i 12 kap.15 § jordabalken. Vadsom nu sagts får speciell betydelse med tanke på de vittgående förpliktelsersom enligt förslaget kan läggas på en hyresgäst. Detta medger inte bara atthyresgästerna får inflytande över underhållet utan också, enligt sin lydelse,att hyresvärden helt kan frita sig från underhållsskyldigheten. Härav tordefölja att denna skyldighet kan komma att åvila hyresgästen - något som ocksåförutsätts i motiven. Förmodligen är inte avsikten attförhandlingsöverenskommelserna normalt skall ha detta innehåll, men något sådantframgår inte av remissen. Om underhållsskyldighetenpå sådant sätt överförs till hyresgästen är det oklart vilka konsekvenser dettakan få i fråga om vårdnadsplikten i 12 kap. 24 § jordabalken, som bygger på attunderhållsskyldigheten normalt åligger hyresvärden. Tydligt är emellertid atthyresgästen riskerar atl bli skadeståndsskyldig, om han inte fullgör deförpliktelser som åläggs honom och lägenheten tar skada härigenom. Medhänsyn till det anförda kan ifrågasättas om en avvikelse från huvudregeln i 12kap. 15 § bör få rättslig verkan under annan förutsättning än att inte barahyresgästorganisationen utan också den enskilde hyresgästen uttryckligengodtagit avvikelsen med kännedom om dess innehåll. Ett sådant godkännande somlämpligen finge lämnas i en särskilt upprättad handling (jfr 12 kap. 45 §jordabalken) - borde då ges i en situation där hyresgästen redan träffathyresavtal och följaktligen inte på samma sätt som vid avtalsslutet är beroendeav hyresvärden. Godtasdet sagda, skulle paragrafen förslagsvis kunna utformas pä följande sätt: "Underhyrestiden... andra stycket. Omlägenheten... ålder och bruk. Detta gäller dock inte om annat haravtalats och hyresavtalet avser ett enfamiljshus samt inte heller om förhandlingsöverenskommelseenligt hyresförhandhngslagen (1978:304) innehåller avvikande beslämmelser ochhyresgästen efter hyresavtalets ingående i särskilt upprättad handling godtagitdessa i den del de avser honom." Prop.1982/83:146 18 Närvarande:statsministern , ordförande, och statsråden I. , , ,, , , , , , ,, , , , , R. , , Hellslröm Propositionom ändring i 12 kap. 15 § jordabalken Föredragandenanmäler lagrådets yttrande' över förslag till lag om ändring i jordabalken. Föredragandenredogör för lagrådets yttrande och anför. Jagvill inledningsvis erinra om att den ifrågavarande tvingande bestämmelsen omhyresvärdens underhållsskyldighet infördes 1969 ianledning av ett yrkande från . kundefrågor rörande lägenhetens skick i princip fritt regleras genom avtal mellanhyresvärden och hyresgästen (se prop. 1968:91 bihang A s. 210, 322 och 359).Denna ordning gäller för övrigt alltjämt beträffande enfamiljshus. Förslageti lagrådsremissen innebär i princip egentUgen inget annat än en återgång tillvad som gällde före . Avtalsfriheten har dock för att skyddaden enskilde hyresgästen begränsats till det kollektiva förhandlingssystemet.Förslaget har, som framgår av remissprotökollet, tillkommit i anledning av enframställning från och (). Synpunkter har också inkommit från . Enligtmin mening är det föreliggande materialet fullt tillräckligt för att man skallkunna ta ställning till frågan om avtalsfriheten på det ifrågavarande områdetbör utökas. De praktiska problem som lagändringen kan förorsaka hänger främstsamman med bmksvärdesystemet. Problemen kan, som framhålls i remissen,bemästras inom ramen för gäUande regler (se också SOU 1981:77 s. 177). Motbakgrund av det sagda har jag ansett det onödigt alt, som lagrådet har varitinne på, låta framställningen bU föremål för en formell remissbehandling. 'Beslut om lagrådsremiss fattat vid regeringss,immanträde . Prop.1982/83:146 19 Genomförslaget skapas möjligheter för en vidareutveckling av boende-demokratin inomhyresrätten. Frågan är enligt min mening så viktig att den inle bör fördröjas,vilket skuUe bli följden om den behandlades i anslutning till hyresrättsulredningensförslag. Den förändring av gällande regler som föreslås får givetvis beaktasvid utarbetandet av en ny lagstiftning på gmndval av det nämndautredningsförslaget. Lagrådetföreslår atl det ifrågavarande lagmmmet utformas så alt en förhandlingsöverenskommelsefår medföra en avvikelse från huvudregeln endasi under fömtsättning atthyresgästen själv skriftligen har godtagit avvikelsen. Avsiklen med förslagetär atl trygga den enskilde hyresgästens rätt. Föregen del vill jag erinra om att en förhandUngsöverenskommelse enligt 2§hyresförhandlingslagen kan leda till att ett enskilt hyresavtal ändras såvälbeträffande hyran som beträffande andra hyresviUkor. Den enskilde hyresgästenhar enligt det koUektiva förhandlingssystemet möjligheter att ta tiUvara sinaintressen dels genom att föra klandertalan enligt 22 § hyresförhandlingslagen,dels genom att säga upp avtalet enligt 12 kap. 54 § jordabalken. Enligt min mening finnsdet inte skäl alt kompUcera regelsystemet och förfarandet genom att behandla denu ifrågavarande hyresviUkoren på annat sätt än sådana hyresvillkor beträffandevUka förhandUngsrätt enligt hyresförhandhngslagen redan föreligger. Den enskUdehyresgästens intressen får anses tillgodosedda på ett fiiUt godtagbart sättäven utan en sådan tiUäggsregel som lagrådet har föreslagit. Jag vidhållerföljaktligen det remitterade förslaget. JaghemstäUer att regeringen föreslår att anta det av lagrådet granskade förslagel. Regeringenansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att genomproposition föreslå att anta det förslag som föredraganden har lagtfram. Prop.1982/83:146 20 Propositionen..................................................... ... 1 Propositionenshuvudsakliga innehåll........................ ... 1 Lagförslag ...................................... ,................. ... 2 Utdrag av protokoll vid regeringssammanlrädeden 3 1 Inledning ......................................................... 3 2 Överväganden.................................................. ... 3 3 Upprättat lagförslag ........................................ 7 4 Hemställan .................................................... 7 5 Beslut .......................................................... ... 7 BUaga1 Skrivelse från och Hyresgästernas riksförbundom hyresgäslinflylande över den egna lägen heten .................................................. ... 8 Bilaga2 Skrivelse från fastighetsägareför bund....................................................... .. 10 Bilaga 3 Det remitteradeförslaget (bilagan har uteslutits här) Utdragav lagrådels protokoll ...... 16 Utdragav protokoll vid regeringssammanträde ... 18