prop · G603153 · 1982-12-31 00:00:00 — I betänkandet behandlas bl.a. en motion med hemställan omen översyn av bestämmelsema om förutsättningarna för tillstånd ochbyreagästoxganlsationemas ställning i syfte att fä till stånd en bättrekontroll av fdzrräzv av hyresfastigheter (mot. 1979/80:580) ocb en motion, varitl.a. hemställs om sådana ändringar j. tillständslagen som medför enbostadssocialt striktare tillämpning ocb lägger avgörande vikt vid hyresgästernassynpunkter (mot. 1979/80:1519). anförde 1 betänkandet bl.a. förutsättningarna för tillständ skärptes genom enlagändring som trätt i kraft den 1 j-uli 1979. Det tidigare stadgandet atttillstånd "får" vägras om grundförutsättningarna inte ansågsföreligga ersattes med kravet att' tillstånd 1 dessa fall "skall"vägras. Det föreligger ännu inte sädana erfarenbeter av effektema av dennalagändring att de nu kan grunda ett krav pä översyn avtillständsförutsättningama. Det torde inte heller från något håll finnasintresse av att formulera kraven så att lagstiftningen uppfattas som enauktorlsatlon av vissa personer som ägare av hyreshus. 1982/83:153 85 Lagändringarnahar även stärkt hyresgästorganisatlönernas ställning. Organisationerna har ställning som part och kan därmed anföra besvär över hyresnämnds beslut. Inte i någon av motionema har påståtts att kommunerna i sina bedömningar av om prövning skall påkallas allmänt sett inte tar tillräckliga hänsyn till hyresgästorganisationemas mening. Utskottet har med hänsyn till det anförda inte funnit anledning att frångå sina tidigare bedömningar att det kan finnas skäl att se över förutsättningarna för tillstånd men att tillräckliga ytterligare erfarenheter somkan grunda ett aädant ställningstagande ännu inte föreligger. Utskottet, som inte -vax enhälligt, hemställde om a-vslag pä motionema. betänkande 1980/81:18 I betänkandet behandlas bl.a. en motion om ändxlng av tillståndalagens tillämpningsområde (motion 1980/8l:33l) ob enmotion, vari bl.a. hemställsom sädana ändxisgax i tillståndalagen som medför én bostadssocialt striktare tillämpning och lägger avgörande vUrt vid hyresgästernas synpunkter (mot .I980/81:1852). anförde i betänkandet bl.a. - Utskottet bar inte heller nu funnit anledning att gå ifrån uppfattningen att det kan finnasskäl att se Över förutsättningarna för tillständ enligt lagen. Det bör emelleirtid enligt utskottetsmening få ankomma pä regeringen att bedöma när tillräckliga erfarenheter finns för att inleda ett sådant arbete. Någon åtgärd från sida är inte nu påkallad. Det förslag om överväganden som förs fram i motion 331 (s) syttaxtill att bindxa a-tt förvärv av hyreshus aom taxerats somapeclalenhet m.m. -undgårtillståndsprö-vning. Thligt vad som uppgetts frän regeringens kansli har överväganden i detta ämne redan inletts. Utsko-btet förutsätter att dessa överväganden redovisas för . Motionäremaa syfte äx därmed tillgodosett ocb någon åtgärd från sida behöva inte. Utskottet, som inte var enhälligt, hemställde om a-vslag på motionema. Prop.1982/83:153 86 i.. betänkande 1981/82:18 I betänkandet behandlas bl,a. en motion om förfarandetvid- anmälan av förvärv av hyresfastighet m.m., om förhandsbesked beträffandelämpliet aom förvärvare av hyresfastieter samt om utredning om ettfastighetsägarreglster (mot. 1981/82:1093) sant tre motioner om översyn avtillståndalagen (mot. 1981/82:1557, I584 och 1625). anförde 1 betänkandet bl.a. En möjlighet att ge förhandsbesked beträffande en visspersons bedömda lämplighet i allmänhet som förvärvare av hyresfaatig-beter -och sålunda vidare att den gällande möjligheten att få tillständsfrågan prövadinnan förvärvet skett - kan indirekt leda till ett system som liloiarauktorlsatlon. Mot en sådan ordning kan åtskilliga även principiellaInvändningar riktas. Det finns inte anledning för att på grundval avhittills kända förhållanden påkalla ett begärt förslag. Motion 1981/82:1095 (s) Innehåller i yrkande 2 ävenförslaget att begär utredning om ett fastigfaetsägarregisteromfattande inte endast lagfarna ägare utan även fysiska personer som ärbu-vudintressenter i de juridiska personer aom kan atå aom lagfarna ägare tillfastigheter. Det föreslagna registret, med riksätkomst, motiveras av enönskan att kunna fä fram en bild. av en -viss persons även tidigare engagemangi hela riket som ägare ocb förvaltare av hyreshus, sålunda samma motiv somåberopats för det ovan behandlade förslaget om upplysningsplikt . v utskottethar i den senare frågan utgått frän att pågående översyn kan bidra tillenbättre belysning av skälen för ocb emot en upplysningsplikt. Ett föreslagetregister skulle i allt -väsentligt tjäna samma syfte. Det finns enligtutskottets mening inte heller rimlig anledning överväga att till stöd för ihuvudsak endast tiUäfflpningen av lagen om förvärv av hyresfastighet m.m.Införa ett administrativt uppenbarligen relativt vidlyftigt särskiltregistersystem. Utskottet, som inte -ar enhälligt, hemställde oma-vslag på motionema (CU 1981/82:18 ocb 38). 1982/83:153 87 I svaret på en interpellation av (1981/82:8) som gällde frågan vilka åtgärder regeringen avsåg att vidta för att eliminera möjlietema till icke-seriösa fastietsförvärv, anförde bostadsministem den 2 novemberI98I bl.a. följande: När ettnyetablerat eller okäntbolag ger sig in på hyreshusmarknaden 1 en kommunfordrar enligt min mening omsorgen om de berörda hyresgästerna att kommunen gör en ordentlig efterforskning för att utröna bolagets soliditet ocb avsiktenmed förvärvet. Uppgifter frän andra kommuner angående mindre seriösa fastietsförvärv kan härvid, såsom bar påpekat, vara en viktig Informationskälla. Jag vet att , ocb kommun med anledning av det som nuhar inträffat bar inlett ett samarbete för utbyte av sådan information och det är min. förhoppning att också andra kommuner, Hä-p man kan förvänta spekulativa hyresh\isförvärv av större omfattning, ansluter sig tilldetta samarbete. Självfallet hax också hyresgäst föreningarna med sin rikstäckande organisation bär en viktig uppgift att fylla. Jaganser inte att det nu finns anledning för regeringen att vidta några åtgärder för att främja det behövliga samarbetet men jag kommer självfallet att följa utvecklingen bär. Som jag tidigare bar berört kan fastighetsförvärv också ske genom förvärv av aktier eller andelar i bolagsom äger fastigheter. Jag är medveten om att tillståndslagens bestämmelser på denna punkt har vissa brister ochatt sådana förvärv inte prövas 1 avsedd utsträckning. harnyligen slutfört en omfattande undersökning av tillämpningen av tillståndslagen inom kommunen ocb ett förslag till åtgärder, som bl.a. innefattar förändxingax. 1 reglerna om tillständsprö-Tning av aktie- ocb andelsförväxv, är att förvänta. Regeringen kommer att motbakgrund av xmdersökningsresultaten ta ställning till vilka förändxingax 1 tillståndslagen som äx nödvändiga. Bostadamini st em hax vidare den 25 novembex I98I besvaraten interpellation (1981/82:61) om villkoren för förvärv av hyresfastighet m.m. I svaretutlovadea bl.a. en översyn av tillatändslagens bestämmelser om aktie- och andelsförvärv. 7.1.1Förvärv av andel i fastiet Tillständspllktenenligt 1 § första stycket tillståndslagen gäller säväl vid förvärv av fastieteri dess helhet aom vid förvärv-av del av och andel 1 fastighet. I 2 § görsemellertid undantag frän. tlllständsplikten vid förvärv av andel i fastiet itvå fall. Undantag gäller för det första vid förvärv av andel 1 fastlåst 1syfte att bereda förvärvaren ocb hans familj bostad på fastieten (punkt 6). Fördet andra gäller undantag då andel 1 en fastlet förvärvas av någon som redanäger.ahdel i fastisten, om han inte enligt 6 § äx skyldig att a-vyttia densenare andelen (punkt 9). Undantaget 1 2 § punkt 6 gäller också vid förväxv avaktie ocb andel 1 fastig-, betsbolag (9 § andra stycket). ai motsvaxiet till undantaget i 2 § punkt 9 finns i 3 §punkt 6 förfcöpslagen (1967:868) och i 2 § punlrt 9 jordförvärvslagen(1979:230). I fräga om -undantaget vid andelsförvärv förbostadsändamål (2 § punkt 6) anförde föredragande statsrådet följande vidtillståndslagens tillkomst (prop. 1975/76:33 s. 82). Det förekommer i -viss utsträckningatt bostadsfastieterägs av ett större antal personer, vanligen lika många som det finnsbostadslägenheter, pä. Förvärvet av andelen är här förknippat medrätten till förvärvarens egen bostad pä fastigheten.- Eftersom, det i dessafall normalt inte uppkommer något hyresförhållande bör förvärv ay andel ifastighet där ägarförhållandena är sådana som sagts nu inte vara underkastadetillständsplikt. 1982/83:153 89 När det gäller undantagets tillämplighet vid aktie- ochandelsförvärv anförde föredragande statsrådet att en förutsättning måstevara att den som har aktie eller andel 1 'bolaget.har rätt till bostad 1.bolagets fastigheter i förhållande till aktie- eller andelainnehavet (prop.1975/76:35 a. Undantaget 1 2 § ;unkt 9 avseende ytterligareandelaförvärv aaknade* motsvarighet i det promemoriefSrslag som låg till grundför förevarande lags-tiftning. Sådana förvärv skulle enligtpromemorieförslaget bedömas enligt allmänna regler, men den omständieten attförvärvaren redan ägde en andel i -fastieten borde tillmätas betydelse -vidtillständsprö-vnlngen. (Ds Ju 1975:10 Si 35). Förslaget kritiserades avSparbanksföreningen som ansåg att ett avslag på tillståndsansökan vidandelsförväxv skulle kunna medföra att överlåtaren led skada. I propositionen,där förevarande undantag infördes, anförde föredragande stats-rådeii bl.a. (prop. 1975/76:33 8. Om förvärvaren redan äger andel 1 fastieten, ea andel som f.ö. kan ha förvärvats genom ett icke tillståndspllktigt förväxv, bar han enligt min mening 1 deflesta fall redan såstort inflytande pä förvaltning av fastieten att det knappast tjänar någotsyfte att hindra honom frän att fdr--värva ytterligare andelar i denna. påpekar skulle ett avslag på ansökan om förvärvstillståndi den angl-tma sit-uat lönen dessutom kunna medföra att överlåt aren liderskada. det begränsade tiUämpnlngsomräde som föreslås för friandelsöverlåtelse, blir det heller inte möjligt att kringgå lagstiftningen medhjälp av regeln. I kommuns utredning (se avsnitt 5 i dennapromemoria) anförs beträffande tlllständsplikten vid förvärv av andel ifastighet för bostadsändamål bl.a. följande (delrapport s. 36). Vid förvärv av Ideella andelar är det fråga om förväxv somblir föremål för lagfartsprö-vning hos inskri-rningsmyndigäieten, som alltsåskall -undersöka om sökanden tänker bo i fastieten. Andelsförvärvaren ombedsdärför att skriftligen intyga att han bar den a-vsikten. Saligt vad vi inhämtatfrån inskrivningsmyndigheten hax alla. sökande lämnat ett.sådant'intyg, även om man på myndieten ibland bar haft pä känn att detta intyginte överensstämmer ined den verkliga avsikten. 1982/83:153 90 Vi har stickprovsvis granskat ett tiotal fastigheter aomär uppdelade i Ideella andelar. Av 8 personer som förvärvat sädana andelarunder åren 1978 - 80 (och där ingen förvärvs-prö-vnlng skett i hyresnämnden)har yl konstaterat att 3 st. (I98O) var skri-vma påannan andress. Vårt material äx här väsentligt mindre än när det gällerbandels-bolagsandelar och aktier 1 fastietsbolag. Det finns dock även på dennapunkt anledning at-t anta at-t tillständspllktiga förvärv sker utan prövning iett inte obetydligt antal fall. skulle se på dessa fall ärockså svårt att avgöra, eftersom vi inte känner till något exempel där ettsådant förvärv har prövats. Enligt kommunen (delrapport s. 39) finns det anledning att seöver bestämmelsema om -undantag frän tillståndsplikten -vid andelsförvärv. I 2§ punkt 6 bör sålunda en maximigräns Införas för hur stor en andel får varaför att tillständsplikt inte skall föreligga. Ihllgt kommunen kan en personf.n. förvärva en stor andel av en fastighet utan att behöva söka -tillståndgenom att åberopa undantagsbestämmelsen. Det är vidare enligt kommunen intenärmare berört i den nuvarande lagstiftningen hur förvärvssyftet skallkontrolleras. Kommunen sätter i fråga om inte tillståndsplikt bör inträda ominte förvärvaren har bosatt sig 1 lägenheten. Vidare anförsbeträffande undantaget i 2 § punkt 9 (delrapport s. 39). Den som enligt 2 §, punkt 6, pä ett riktigt eller oriktigtsätt förvärvat en mindre andel, t.ex. 5 %< utan tillståndsprövning kanju enligt punkt 9 köpa resterande , också här utan krav påtlllständsprö-vning. Vi bar inte konstaterat några dokumenterade fall avmissbruk, men menar att det är principiellt viktigt att en vidöppenkring-gåendemöjliet täpps igen - -vilket bör kunna ske utan negativaverkningar. I borgaxrådsberedningens PH föreslås attsamtliga andelsförväxv skall vara tillsiåndspllktiga. Det anförs bl.a.följande: Handeln med andelar 1 fastigheter tycks öka. /80 fanns 1 enligt fastletskontörets be- 1982/83:153 91 räluiingar ca 2 200 lägenheter i andelshus, behöveren köpare av en andelslägenhet inte föxvärvstillståndom han intygar att lägenheten äx avsedd som.egen bostad. Vad andelen efter förvärvstillfället användestill är enligt lagens nuvarandeutformning utan betydelse. Enligt uppgifter från förekommer det en ganska omfattandeandrahandsuthyming. Exempel finns påatt en och samma person kan äga etttiotal lägenheter 1 olika fastigheter. För hyresgästernaiimebär detta framför allt inskränkningar1 besittningsskyddet men också problem medatt fä ändringar till stånd i gemensamhetsutrymmen eftersomman utifrån sin relati-vt sett svaga positionmåste förhandla med husets alla andelsägare,om de över hu-vnd taget bor i huset. Sh skärpning av tillstånds-lagenpä denna punkt bör ske aåatt kommunen har rätt att stoppa andelsförsäljningen-även om de uppges gälla egen bostad. Prop.1982/83:153 92 FÖRSLAG Undantaget från tillståndspllirt i 2 § punkt 6 tillständslagen avser förvärv som åker för att bereda, förvärvaxen och bana familj bostad (seockså 9 § andra stycket). De förvärv som här avses gäller s.k. andelshus, 1 vilkanyttjanderätten till en lägenhet grundas antingen på innehavet av en Ideell andel ifastigheten eller-på innehavet av aktie eller andel idet bolag som äger fastigheten. Tillgängligt material tillåter inte en säker uppskattning av b-ur vanligdenna upplåtelseform är. I stors-tadsomrädena är den dock inte ovanlig. Det är fortfarande möjligt att bilda andelsbus där nyttjanderätten till lägenhet kopplas till Innehavet av enideell andel 1 fastleten. På grund av förbudet1 79 § bostadsrättslagen (1971:479, omtryckt1982:353) är det däremot inte möjligrt att nu bilda andelshus där nyttjanderätten kopplas till innehav av aktieeller andel i bolag. Ihllgt punkt 16 i övergångsbestämmelserna till 'bostadsrättslagen får dock bolag som före bostadsrättslagens tillkomst tillämpat denna upplåtelseform fortfarande bedriva sinverksamhet. Det äruppenbart att 1 de fall ett andelsförväxv enbart sker för att bereda förvärvaxen bostad en tillständsprö-Tning enligt tillständslagen inte tjänar något av de för lagen uppställda syftena. Sker å andra sidan andelsförväxvet av annan orsak -exempelvis för att förvärvaren vill använda lägenheten för andrahandsuthyming - bör förvärvet kunna prö-vaa. Såvittgäller förvärv av fastighetsandelar ankommerdet pä Inskri-Tnlngsmyndleten att isamband med prö-ming av lagfartsanaökan avgöra huruvida syftet med förvärvet är bostadsanskaffning. Såsom kommuns utredning-visar godtar emellertid normalt ett intyg av förvärvaren om förvärvssyftet. När det gäller andels- och aktieförvärv förekommer övex huvud taget inte någon kontroll. Risken för missbruk av undantagsbestämmelsen är under sådana förhållanden uppenbar ocb Stockholmskommuns utredning tyder pä attett sådant missbruk också förekommer. Det finns däxföx anledning at-t överväga h-uxuvlda förevarande undantag skall bibehållas. Prop.1982/83:153 93 Om undantaget i 2 §punkt 6 tillständslagen skall bibehållas, börkontrollen av förvärvsayftet skärpas. Det får emellertid ; anses uteslutet att lägga denna kontroll på inskri-vningsmyndigheterna. Tänkbartvore visserligen att föreskriva att inskrivningsmyndigheten,innan lagfart meddelas pä ett' andelsförvärv somuppges avse bostadsanskaffning, inhämtaryttrande över ansökningen frånkommunen ocb hyresgästföreningen. Förfarandet skulle emellertid bliomständligt. Vidare skulle frågan om kontrollen av förvärvsayftet vid aktie- och andelsförvärvfortfarande vara olöst. Bättre vore att kommunen fick ta ställning till förvärvet. Mycket talar därför för att undantaget 1 2 § punkt 6tillständslagen upphävs. I följandeavsnitt kommer att föresläs ett ändrat förfarande -rid tillständspliJctlga aktie- ocb andelsförväxv ä att det även för sådana förvärv blir kommunen som, efter.anmälan av förvärvet, avgörom tiU-ständaprö-ming skall ske. Under sådanaomständigheter torde ett slopande av förevarande -undantag medföra en tämligenmåttlig ökning av förvärvaxens åligganden. Med hänsyn till vad som anförts föresläs att undantaget från tillståndsplikten 1 2 § punkt 6 tillståndslagena-vseende andelsförvärv för tg+ariaanojcFiffn-tng uppbä-vs. Sädanaförvärv skall således liksom andra tillständspllktiga förväxv anmälastill kommunen, som har att avgöra om tillståndsprövning akallske. I fall då det.är uppenbart att förvärvet sker för att skaffa förvärvaren ochhans familj bostad bör någon tillständsprö-ming inte ske. För det fall att ett sådant förvärv ändå anmäls till prövning böri 4 § andra stycke-t tillständslagen införasen bestämmelse om att tillstånd då inte får vägras. Ävenundantagsbestämmelsen 1 2 § punkt 9 tillständslagensom avser förvärv av ytterligare andel i fastiet böri detta sammaobang upphä-vas. Som anförs-1 kommuns utredning innebär stadgandet en risk för förvärv 1 strid mot lagens syften. Ocb vad beträffar överlåtarens Intressen bör de 1 till- Prop.1982/83:153 94 räckllg omfattning kunna beaktas i samband med förvärvsärendetshandläggning i kommunen eller - i sista band - vid tillståndsprövningen ihyresnämnden. Det är uppenbart att i de fall förvärvaren genom sittandelslnnebav redan har ett inte obetydligt Inflytande över fastletei»förvaltning detta bör tillmätas avsevärd betydelse vid fdrvärvsärendetsbehandling 1 komimm ocb byresnämnd. Prop.1982/83:153 95 - 7.1.2 Förvärv av aktie och andel ifastighetsbolag BAXGRUKD Bestämmelser om tillståndslagens tillämpningsområde aäx det gäller aktie- och andelsförvärv finns 1 8 och 9 §§. Paragraf erna är 1 sak oförändrade'sedan lagens tillkomst.Ihligt 8 § första stycket gäller bestämmelserna om aktie- ocb 'andels- förvärv 1 fråga om aktiebolag vari minst 75procent av aktiema ägs eller på jämförligt sätt innehas av högst tio fysiska personer (fåmansbolag) (punkt l) samthandelsbolag (punkt 2). I 8 §andra stycket ges en särskildbestämmelse rörande beräkningen av ägarkretsen i aktiebolag 1 fall dä aktier innehas av flera - yaxaadxanäxstående personer. liiligt 9 § första stycket föreligger tillständsplikt vid förvärv av aktie eller andel i sådant bolag som anges i 8 § första stycket, om bolaget äger fast egendom som är taxerad som byreshusenbst ocb,enligt senaste balansräkning,taxeringsvärdet av denna egendom äx större än värdet av bolagets ö-rriga tillgångar (den s.k. 3x-xegeln). Ea-liff9 § andxa stycket gällex undantagsbestämmelserna i 2 § punktex-na 1-6 1 tillämpliga delax. Tillständsplikt gäller inte vid för--värv av aktie genom nyemission då de nya aktiema tecknas 1 förhällande till tidigare aktieinnehav. I kommuns utredning (se avsnitt 5 1 dennapromemoria) bar tillämpningenav bestämmelsema om tillständsplikt vid aktle-och andelsfdrvärv studerats ingående (se delrapporterna II ocb VI). Enligt utredningen har. dét framkommit att mänga förvärv, som enligt motivuttalanden tilllagen bör vara tlllständspliktiga, dvs. förvärv av aktier ocb andelar i bolagsom huvudsakligen ägnar sig åt fastietsforvaltning, genomutformningen av bestämmelseni 9 § första stycket undgår tillståndsplikt. I utredningen visas . med verkliga ocb teoretiska exempel hur bolag, som enbart ägnar sig åt förvaltning av hyresfastieter, genomfluktuationer i förhållaadet mellan värdet av ägda fastigheter och övriga tillgångar orsakade av fastigbetsförsäljningar omväxlande omfattas av och faller utanför lagens tillämpoingsomräde sådant.detta anges i 9 § första stycket. Prop.1982/83:153 96 vidare bl.a. följande (delrapport avsnitt 2 s, 15). I själva verket antyder de tre refererade exemplen och an dra iakttagelser som utredningen bar gjort att det kriterl-um som lagstiftaren har valt närmast deflnltionsmässigt undan tar ju- en stor del av de fall som enligt motiven för lagens tillkpms-t; bör vara inte bara tillståndspliktiga.utan värda en närmare granskning från hyresnämndens och remissinstansemas sida ocb jfan.ike t.o.m, avslagsfall. Ett fastietsbolag som bedriver omait-tande köp och försäljningarav fastigheter kan ha s-tora reversfordringar, likvida medel eller andra typerav finansiella 'övriga tillgångar" som «n följd just ay sin"spekulativa" inriktning. Det är t.ex. regelmässigt så att en säljare inte erhållerhela köpeskillingen kontan't - han mås'te "ligga kvar" med en egenkxedi't till köpaxeii 'under . på att denna finansieringsform äx speciellt vanlig j-ustbland mer spekulativa fastlétsägaxe, som bl.a. strävar efter at-t Iselånasina, fas-tighe-ter länt över den nivå dit reguljära kreditinrättningar normaltäx villiga att stxäcka sig. De finansiella tillgångarnas växde behövex inte vara stort1 förhållande till de kvarvarande fastletemas maxknads-växde för att bolagetskall vara undan-tat från plikten att söka tillständ. Detta kan belysas mede-tt enkelt men realistiskt' räkneexempel: Ett fastighetsbolag med "spekulativ" inriktning(täta köp ocb försäljningar) startas" av ett få-al ägare och ser 1 utgångslägetut på följande sät-t: Tillgångar:- Skulder och Ege-t kapital: Fastlåst x 1.500 Kortfr .skulder / 60 Rörelsekapital ' 120 Inteckn.jngslån etc I.400 Summa skulder och eget kapital 1.620 Fastigheten antas ha ett taxeringsvärde på 1.000 tio:(bokfört värde, dvs inköpspris vid starttidpunkten, är alltså I50 % av taxeringsvärdet-taxeringsvärdet är 67 9 av inköpspriset), övriga tillgångar -uppgår -till 120tkr. 1) Schablonmässigt-uppskattat behov av likvida medel,utlägg för obetalda"byror etc. På motsvarande sätt bar uppskattatss-torleken på kort fris-tiga, skulder (.ej förfallna räkningar etc). . . 1982/83; 153 97 Kvctregeln ger då följande resultat: r:; =8,5 Förvärv av aktier i bolaget är såledestill-ständspllktigt. Efter t.ex. säljes fastleten ocb en ny Inköps. (Siffrorna för den nya fastigheten är identiska med ovanstående. För enkelbetensskulle bortses från realisationsvinstskatten.) Det är 1 detta exempel 1 princip likgiltigt om den gamlafastighetens nye ägare betalar den gamle ägarens egna Insats och värdestegringmed kontanter eller reverser. VI antaratt den gamla fastleten säljs för 1.725 dvs. med en värdestegring pä 15 i"ocb att köpeskilling utöver befintliga län erläggs till 225 'tlcr med reverseroch 100 tkr kontant, som blir kontantinsats för nästa köp. Bolagets balansräkningfår då efter ett är följande utseende med de valda förutsättningarna: Tillgångar: Skulder och eget kapital: Reversfordr 225 Kortfrskulder 60 Ny fastigh 1.500 Intecknlän I.4OO Rör kap 120 Eget kapital I60 Summa tillgångar I.845 Arets vinst 225 Fastighetens taxeringsvärde är 1.000. Tärdet av ö-rrigatillgångar äx 225 + 120 = 345. ~ = 2,90. Förvärv av aktier i bolaget är nu inte längre tillständspliktigt enligt 3x-regeln. Räkneexemplet visar att mycket små förändringar ärtillräckliga för att aktieförvärv i denna typ av bolag inte skall blitillständspllktiga, trots att verksamheten i realiteten inte bar ändratkaraktär. Bolaget måste anses vara inriktat pä förvaltning av fastigheter 1samma utsträckning vid slutet av året som vid årets början. Motsvarande effekter näs, om ett bolag laddar upp medlikvida medel för att satsa på nya fastletsköp, som ännu inte blivit av (detär likgiltigt varifrån dessa nya pengar har kommit, genom böjning avaktiekapitalet, län från ägaren, krediter från.banker etc).