mot · G5022018 · 1982-01-26 00:00:00 — För att underlätta här förordad övergång till bostadsrätt bör borgen för insatsen kunna komma i fråga, speciellt när det gäller hus med statliga lån. Samhällsekonomiskt skulle sådan belåning medföra fördelar i förhållande till de alternativ som eljest öppnar sig. Socialdemokraterna motarbetade under sin regeringstid småhusbyggandet i . Från en årlig produktion 1970 har nyproduktionen stigit till runt 40000 småhus. Andelen småhus av den totala produktionen har under dessa år uppgått till . Efterfrågan har varit mycket stark och än återfinns över 100000 småhussparare i bankernas låneköer. Trots den relativt höga produktionen av småhus under den senare delen av är andelen småhus av totalbeståndet bostäder icke högre än den var 1970, dvs. Detta är långt lägre än i flertalet andra länder. Det enskilt ägda småhuset är en utmärkt boendeform. Liksom fallet är med bostadsrättslägenheter utgör det ett aktivt sparmål för hushållen. En hög småhusproduktion ger ett högt realt sparande, vilket är till gagn för samhällsekonomin i stort. En varierande småhusmiljö skapar områden där människor har lätt att finna sig till rätta. Småhusboende erbjuder en bra uppväxtmiljö för barn. Vi finner det mot denna bakgrund djupt alarmerande att nyproduktionen av småhus sjunkit drastiskt . Sålunda sjönk antalet påbörjade småhus till en så låg nivå som 32 500.1 år förväntas igångsätt 1981/82: 2018 ningen i bästa fall komma att uppgå till 25 000. De ökande boendekostnaderna samt den osäkerhet som marknaden drabbats av efter mittenpartiernas skatteuppgörelse med socialdemokraterna har skapat köpmotstånd. Köp av ett småhus är för de allra flesta den största affär de gör under sin livstid. Som regel vill de bo kvar i sitt hus . Det är därför i högsta grad naturligt att den som står i begrepp att köpa ett småhus skall känna trygghet vad gäller de skatteregler som avgör bostadsekonomin. Samtliga borgerliga partier lovade års val att avdragsrätten för småhusägare skulle bibehållas oförändrad, vilket bekräftades i trepartiregeringens regeringsförklaring. Vi motsätter oss att det föreliggande förslaget till begränsning av småhusägarnas underskottsavdrag genomförs. Det allmänna skall underlätta inte försvåra för medborgarna att förvärva ett eget hem. Starka samhällsekonomiska skäl talar dock för att nivån på räntesubventionerna sänks. Som närmare utvecklas senare förordar vi en betydande förenkling av lånereglerna, sänkta ambitioner vad gäller stadsplanestandard samt förenklade byggnormer. Dessa åtgärder skulle sammantaget kunna sänka boendekostnaderna trots minskning av räntesubventionerna. Härigenom skulle nyproduktionen stimuleras. Gällande låneregler medför att produktion av småhus med äganderätt försvåras. Månadskostnaden i identiska hus upplåtna med äganderätt resp. bostadsrätt är vid inflyttningstillfället ca . högre i äganderättshuset. Orsaken härtill är att s. k. produktionskostnadsbelåning kan medges för småhus med bostadsrätt men ej för småhus med äganderätt. Dessa bestämmelser bör, i avvaktan på ett nytt lånesystem, ändras så att produktionskostnadsbelåning även kan medges för småhus med äganderätt. I syfte att öka möjligheterna för var och en att skaffa sig en villa eller lägenhet som han själv äger direkt eller genom bostadsrätt - bör de särskilda regler om skattefritt sparande som gäller ges en vidgad tillämpning. I princip bör således sparade medel kunna lyftas när som helst alltså även före femårsperiodens utgång utan att premien återgår till staten, under förutsättning dock att de frigjorda medlen används till inköp av bostad för permanent- eller fritidsboende. Den nu föreslagna förändringen torde inte skapa några problem annat än möjligen i avseende på de kontrollsvårigheter som kan uppstå vid förvärv av bostadsrättslägenhet. Vid köp av en bostad som ägs direkt av den boende kan kontroll av att ett köp verkligen företagits ske genom krav på att köpebrev eller sedermera lagfartsbevis skall företes. Motsvarande formella handlingar upprättas inte vid överlåtelse av bostadsrättslägenheter. En möjlighet till kontroll är att bostadsrättsföreningen intygar att överlåtelse skett. Av försäljare och förvärvare av bostadsrättslägenhet kan också krävas att en handling upprättas om överlåtelsen med angivande av köpeskillingen. 1981/82: 2018 Hyresgästernas rättigheter och möjligheter till inflytande regleras i huvudsak av hyreslagen, bostadssaneringslagen och hyresförhandlingslagen. Enligt gällande regler har hyresgästföreningar tillhörande i allt väsentligt monopol på att representera hyresgäster. () omfattar ca 650000 medlemmar, varav ca 250000 är kollektivanslutna bostadsrättshavare inom HSB, vilka i denna sin egenskap knappast har något intresse av att organisera sig som hyresgäster. Eftersom antalet hyresgäster i upptas till ca en och enhalv miljon kan hyresgäströrelsen inte sägas representera landets hyresgäster. Det finns sålunda icke något underlag för att skall inta en särställning - än mindre ha förhandlingsmonopol. Ett verkligt inflytande i demokratisk mening kan erhållas endast om individen frivilligt går in i en organisation. Den bästa formen för hyresgästinflytande inträder då den enskilde hyresgästen eller de boende i en fastighet gemensamt förhandlar med sin värd. HR har haft en förhandlingsordning med de kommunala fastighetsbolagen. Så har dock tidigare inte varit fallet med det stora flertalet privatvärdar. trädde dock hyresförhandlingslagen i kraft. Lagen gäller nu för hela hyresmarknaden. Däri föreskrivs att förhandlingar skall ske mellan hyresvärd och (ospecificerad) organisation av hyresgäster avseende ett eller flera hus. Enskild hyresgäst har inte förhandlingsrätt. Förhandlingarna skall syfta till ett avtal om förhandlingsordning mellan parterna. Om avtal om förhandlingsordning inte träffas skall hyresnämnd, på begäran av någon av parterna, besluta om införande av förhandlingsordning. Värd som är bunden av förhandlingsordning måste, när han vill höja hyran, påkalla förhandling med organisationen. Uppgörelse blir sedan bindande för hyresgästen genom en i lagen föreskriven förhandlingsklausul. Denna innebär att efter förhandlingsöverenskommelse inskrivs i hyreskontraktet att värden har rätt att ta ut den nya hyran utan att säga upp kontraktet för villkorsändring. Om enskild hyresgäst motsätter sig klausulen eller andra delar av förhandlingsuppgörelsen kan han begära att få sin sak prövad av hyresnämnd. Denna regel är avsedd att garantera den enskildes rättigheter, men detta fungerar inte på grund av hyresnämndernas partssammansättning. Nämnden består, med undantag av en lagfaren ordförande, av parterna på hyresmarknaden. De avtalsslutande parterna sitter alltså i den instans som skall pröva av dem träffad uppgörelse. Lagen uppställer inga formella krav på hur organisationen av hyresgäster skall se ut. Enligt förarbetena torde det vara fråga om en rättskapabel förening med stadgar och styrelse. Den bör ha förtroende bland medlemmarna och ha förutsättningar att tillvarata deras intressen. kan konstateras att HR-monopolet inte bara fortlever, utan att det numera har utvidgats till att gälla den privata sidan, där regelmässigt s. k. 1981/82: 2018 förhandlingsordning tilldelats hyresgästföreningen. På den offentliga sidan har den tidigare ordningen fortsatt att gälla. På hela hyresmarknaden finns endast tre undantag. Två alternativa föreningar i och en i har tilldelats förhandlingsordning med sina resp. värdar. I samtliga fall har det varit strid under uppmärksammade former. I två av fallen har ärendena avgjorts först i bostadsdomstolen, som är högsta instans. Utvecklingen har berott på att det enligt lagens förarbeten inte räcker med att hyresgästerna vill förhandla och att ha förtroende för sin förening. De måste också bevisa att de, som det heter, förfogar över sådana resurser att de kan tillvarata medlemmarnas intressen. Men bedömningen härav görs inte av medlemmarna själva utan av hyresnämnden eller bostadsdomstolen där HR är representerad. I förarbetena sägs också att företräde skall ges organisation som är etablerad och som har en långsiktig målsättning samt att det finns anledning att säga upp gällande förhandlingsordning med en etablerad organisation bara för att det i enstaka frågor råder ett missnöje, även om den omfattas av en majoritet! Det är alldeles uppenbart att lagens förarbeten, tillsammans med den tolkning som de partssammansatta prövningsinstanserna har gjort, lett till att hyresgästföreningens monopol utvidgats till att gälla hela hyresmarknaden. Detta är enligt moderata samlingspartiets uppfattning helt oacceptabelt. Den enskilde hyresgästen måste garanteras ett reellt inflytande över sitt boende. Det är en fundamental rättighet att få organisera sig i valfri förening, eller att stå utanför. Konkurrerande föreningar måste kunna arbeta under lika villkor och vara likställda inför lagen. Organisationer som är uppbyggda av frivilligt anslutna, engagerade medlemmar och som arbetar under demokratiska former tillvaratar bäst medlemmarnas intressen som hyresgäster. Det uppsatta målet för sparande av energi i byggnadsbeståndet ca brutto vilket i stort bör ha nåtts 1988, ligger fast.Energisparverksamheten bör bedrivas i två program: ett energihushållningsprogram, som omfattar såväl enklare som mera omfattande energisparåtgärder, och ett konverteringsprogram, som syftar till att åstadkomma en övergång från i första hand olja till andra energislag. Energisparande åtgärder är , på grund av de höga energipriserna, mycket lönsamma. I årets budgetproposition förordas dessutom en höjning av skatten på olja vilket innebär en stimulans i riktning mot den ökade elanvändning som sparprogrammet likaledes skall främja. Vissa besparingar på det statliga stödet till energibesparande åtgärder är därför genomförbara utan att sparprogrammet äventyras. För det första bör administrationen av lånen förenklas. Detta sker lämpligen genom att lånebestämmelserna frikopplas från bostadsfinansieringsför 1981/82: 2018 Länsbostadsnämnderna avlastas därmed hanteringen av lånen. För det andra bör gränsen för lägsta kostnad höjas. De nuvarande gränserna, . för åtgärder avseende övergång till elvärme, resp. . för andra energibesparande åtgärder, torde utan större olägenhet kunna höjas till . Någon svårighet att anskaffa dessa belopp på den allmänna kreditmarknaden föreligger knappast. För det tredje bör lån till fasadbyten på småhus avskaffas. har tagit bort möjligheterna att få bidrag till fasadrenovering. Lånemöjligheten kvarstår dock. Eftersom det knappast är befogat att staten skall låna ut pengar till renovering och byte av husfasader bör denna del tas bort ur lånebestämmelserna. Schablonbeloppen, varierande från /m2, bör därför utgå. För det fjärde bör individuell mätning av el och varmvatten i flerbostadshus ske. Varje hushåll måste ges möjlighet att nedbringa kostnaden för el och varmvatten genom eget sparande. föreligger inga tekniska hinder för en sådan reform. Däremot är problemet större när det gäller individuell mätning av värmen. Vi anser dock att denna fråga är så betydelsefull för hyresgästerna att man måste fortsätta att söka tekniska lösningar även på detta problem. allmänna fastighetstaxering medförde att taxeringsvärden i stort sett fördubblades. Orsaken härtill var den förhållandevis stora prisökningen på småhus . har prisökningen ersatts av ett prisfall. Försäljningspriserna har i många fall sjunkit så att taxeringsvärdet uppgår till väsentligt av fastighetens verkliga värde. Bostadsbeskattningens regler bör därför förändras, bl. a. så att ett smidigare beskattningssystem och mindre regionala skillnader kan åstadkommas. Ett sätt att åstadkomma detta är en mindre progressiv intäktsbeskattning av småhus. Avskaffa mark- och konkurrensvillkoren, förändra förköpslagen Genom beslut krävs som villkor för statliga bostadslån att marken varit i ägo samt att byggnadsobjektet upphandlas i konkurrens. Dessa villkor, mark och konkurrensvillkoren, har till huvudsaklig uppgift att minska utrymmet för enskilt byggande i egen regi. Effekterna har därigenom blivit ett starkt ökat kommunalt engagemang i bostadsbyggandet. Inte minst konkurrensvillkoret utgör en effektiv hämsko på enskilt byggande, eftersom kommunernas möjligheter att dispensera från konkurrensvillkoret är mera begränsat än i fråga om markvillkoret. Båda lånevillkoren är riktade mot det traditionella byggandet av relativt stora objekt på tidigare obebyggd mark. I allt större utsträckning byggs nu inom redan ianspråktagna områden och ofta byggs endast enstaka hus. Mark- och konkurrensvillkoren har därmed överlevt sig själva nästan innan de har börjat tillämpas. 1981/82: 2018 Skall smidigheten och anpassningsförmågan i bostadsbyggandet åter kunna stärkas förutsätter det att enskilda markägare och enskilda byggnadsföretag ges ökade möjligheter att medverka i byggandet. Vid byggande i förnyelseområden är det orealistiskt att kommunen först skall lösa in marken för att fördela den efter kommunalt beslut och att sedan byggnadsarbetena skall utlysas på entreprenad av den som väl tilldelas marken. Redan hänsynen till de intressen som finns i området till boende i ett eventuellt gammalt hus på tomten, till grannar och andra berörda omkringliggande fastighetsägare skapar svårigheter nog för byggandet i förtätningsområden. Läggs därtill en omständlig administrativ och byråkratisk reglering blir följden att byggandet i dessa områden avsevärt hämmas. Några steg i den riktning som här förordats togs genom de lättnader avseende mark- och konkurrensvillkoren som antogs av . De är dock bara temporära. De positiva effekterna kommer därför att bli begränsade. Byggnadsföretagen har inte heller givits möjlighet att planera sin verksamhet på lång sikt. Därmed kommer även fortsättningsvis arbetskraft och maskiner att utnyttjas på ett mindre rationellt sätt. Detta medverkar till att bibehålla byggnadskostnaderna på en alltför hög nivå. Företagen får inte heller möjlighet att genom samplanering av olika projekt vinna de fördelar som längre serier kan ge. Förutsättningarna för att enskilda företag återigen skall kunna bidra till bättre effektivitet och god produktionsutveckling är att företagen ges möjlighet att planera sin verksamhet på . Vi förordar därför att mark- och konkurrensvillkoren avskaffas. Förköpslagen bör ändras så att kommunerna noggrannare måste motivera ett sökt förköp. Möjligheterna att förköpa fastigheter bör ges klarare men också begränsande regler. Rätten att förköpa jordbruksfastigheter bör begränsas i förköpslagen. Avbyråkratisera bostadsfinansiering och långivning innehåller den statliga bostadslångivningen ett nätverk av regleringsmekanismer. Speciella krav ställs på standard och utformning av bostäderna. Lånereglerna styr genom sin utformning det som byggs. Lånesystemet innehåller också mekanismer syftande till kostnadskontroll. De nuvarande räntesubventionerade bostadslånen med alla dess byråkratiska regleringsmekanismer - bör ersättas med lån som utgår efter schablonmässiga regler. Statligt lån för byggande bör utgå som enhetslån per lägenhet, dock med viss reduktion av lånebeloppet för små lägenheter, och visst schablontillägg per kvadratmeter lägenhetsyta som överstiger den som ligger till grund för enhetslånet upp till en viss maximinivå. Räntebidrag kan sedan kopplas till detta lån på samma sätt som . Om lägenheten kostar mer än vad som täcks av enhetslånet får denna kostnad täckas med tilläggslån till marknadsränta. Lånesystemet bör i princip inte innehålla något moment 1981/82: 2018 Den byggande ges frihet att anpassa det byggda till de boendes önskemål. Den enda begränsningen är att byggnadsobjektens kreditsäkerhet inte riskeras. Det här förordade lånesystemet skulle genom sin uppbyggnad innebära en starkt ökad flexibilitet. Vid snabb kostnadsökning i byggandet skulle akuta problem inte uppstå. Bristande anpassning i lånebeloppen till kostnadsutvecklingen skulle inte medföra att statliga lån uteblir. Finansieringen skulle med tilläggsbelåning till marknadsränta. Ökade kostnader skulle kunna finansieras på kreditmarknaden på sedvanliga villkor med osubventionerade lån. Härigenom skulle nås både ökad smidighet och ett minskat tryck på att öka subventionerna. Därmed skulle sannolikt ett första steg ha tagits till att bryta växelverkan mellan ökade kostnader och ökade subventioner. De regler som beskrivits skulle i första hand medföra förbättrade förutsättningar för bostadsrättsbyggande och byggande av egnahem. Beroende på den relativt dyra toppbelåningen skulle större hyreslägenheter inte komma att te sig ekonomiskt attraktiva eftersom de inte skulle hamna inom de låneramar som medger fullständig räntesubventionering. Detta utgör knappast någon invändning. För det första finns det inga hållbara skäl för att genom subventioner stimulera byggandet av stora bostäder. För det andra har ett alltför stort bestånd av hyreslägenheter. Det finns ingen anledning att ge nya tillskott härtill. Snarare finns det anledning att söka vägar att omvandla hyreslägenheter till bostadsrätter och ägarlägenheter. Det lånesystem som här förordas innebär att styrningen av det svenska bostadsbyggandet skulle i grunden förändras. I stort sett hela den hantering som ligger på bostadsstyrelse och länsbostadsnämnder i fråga om prövning av olika byggnadsprojekts kostnader mot olika kostnadsschabloner m. m. skulle kunna upphöra och ersättas av sedvanlig kreditriskprövning. I förlängningen kan övervägas att helt avskaffa bostadsverkets befattning med bostadslångivningen. Den skulle kunna övertas av de vanliga kreditinstituten. Bottenlåneinstituten finge för sin del göra en prövning av hur stort bottenlån som rimligen svarar mot det tilltänkta byggnadsprojektet. Banker och andra kreditinstitut finge göra den slutliga kreditprövningen vid bedömningen av hur stort topplån som skulle kunna beviljas. Det statliga räntebidraget skulle enbart vara avhängigt av beslut om enhetslånets storlek. Praktiskt skulle detta innebära att det statliga beslutet begränsades till att avse huruvida enhetslån och därmed räntebidrag - skulle utgå eller ej. Endast om lånebeslutet avsåg mindre lägenheter, som inte skulle ge fullgod säkerhet för enhetslånet, vöre en vidare prövning motiverad. Den statliga låneprövningen borde endera kunna överföras till bottenlåneinstituten eller läggas på de statliga kreditorgan som redan finns vid sidan av bostads verket. Med ovan redovisade system öppnas möjligheter att på allvar ifrågasätta om bostadsverket länsbostadsnämnder och bostadsstyrelse - behöver bibehållas. 1981/82: 2018 För den byggande skulle det här förordade lånesystemet innebära att i stort sett alla typer av offentlig ekonomisk kontroll av det tilltänkta byggnadsprojektet skulle försvinna. Endast en ren kreditriskprövning skulle återstå. I den mån byggherren avsåg att bygga okonventionellt eller utnyttja tidigare ej använd teknik skulle detta över huvud taget inte föranleda någon statlig prövning, för så vitt inte byggnadsprojektets kreditvärdighet påverkades. Det ovan presenterade löneregelsystemet skall börja tillämpas fr. o. m. . Kostnaden för räntebidrag har ökat med mellan 1,5 och . När nuvarande system infördes fastställdes den garanterade räntan för nybyggda lägenheter till 3,i flerfamiljshus och i ägda småhus. Den garanterade räntan höjdes sedan i flerfamiljshus och för småhus. Reglerna har ändrats . Den lägsta garanterade räntan för nybyggda hus uppgår nu till i flerfamiljshus och 5,i småhus. Den årliga höjningen av den garanterade räntan har höjts till i flerfamiljshus och i småhus. De direkta bostadssubventionerna utgår i form av räntebidrag för lån utom det statliga bostadsfinansieringssystemets ram och genom bostadsbidrag till hushållen. Bostadsfinansieringssystemet leder till att kapitalkostnader i nya hus begränsas i förhållande till äldre bostäder. Räntebidragen går till alla typer av hushåll oavsett inkomst. Bostadsbidragen är däremot ett fördelningspolitiskt instrument. Med växlande inflation, snabbt föränderlig sammansättning av bostadsproduktionen och förhållandevis stora regionala förändringar är det svårt att utforma ett finansieringssystem som tillfredsställer grundläggande bostadspolitiska krav. Finansieringssystemet skall medverka till att ge rättvisa kostnader för bostäder av olika årgång och med olika upplåtelseformer. Dessa subventioner måste utformas så att de inte minskar eller snedvrider konkurrensen mellan olika bostadproducenter utan ökar konsumenternas möjlighet att välja mellan olika boendeformer. Samma lånegränser av låneunderlaget bör gälla för olika kategorier byggherrar. En sådan förändring innebär en minskning av kostnaderna för räntebidrag med ca 25 milj. kr. för /83 och med ca 50 milj. kr. för /84. Enligt moderata samlingspartiets uppfattning skall skatte-, låne- och räntereglerna utformas så att neutralitet uppnås mellan boende i småhus och flerfamiljshus, mellan olika byggherrar och upplåtelseformer. Räntesubventionerna måste avskaffas till den del de inte är motiverade av skilda skatteregler för olika upplåtelseformer. Detta förutsätter dock reformer på både bostads- och skattepolitikens område. I avvaktan på en sådan omläggning kan dock redan nu besparingar genomföras. Det statliga bostadsfinansieringssystemet med en garanterad ränta som 1981/82: 2018 höjs lika mycket infördes med utgångspunkt i en betydligt lägre inflationstakt än den vi haft sedan systemet infördes. Resultatet har blivit att den garanterade räntan har höjts för litet i gamla hus i förhållande till nyare hus. Även gamla hus som varit billiga att bygga och som därmed har lägre hyror subventioneras. Med stigande räntenivå ökar subventionerna också för äldre hus. Den statsfinansiella belastningen ökar inte bara för nya hus utan också för gamla. Till en del har dessa effekter kompenserats genom engångshöjningar. För flerfamiljshus föreslår vi att fr. o. m. 1983 den garanterade räntan höjs . För nya hus görs höjningen från nuvarande garanterade ränta på , vilket innebär följande räntesatser för ett hus som byggs (ränta enligt gällande regler inom parentes): 1983 3,(3,0), 1984 3,(3,25), 1985 3,(3,50), 1986 3,(3,75), 1987 4,(4,0) osv. För äldre årgångar beräknas en ingående garanterad ränta . Höjningen görs av husets livslängd t. o. m. Höjningen görs med utgångspunkt i en garanterad ränta på 3,under nybyggnadsåret. Detta innebär exempelvis att den garanterade räntan för ett hus byggt höjs från 4,till 5,. Fr. o. m. 1983 höjs den garanterade räntan såsom för nya hus. Då tidigare sänkningar av den garanterade räntan motiverats av höga marginalskatter och stora ränteavdrag finns det nu anledning, inför kommande marginalskattesänkningar, att återgå till en högre ränta. Vårt förslag innebär att subventioneringen av flerfamiljshusens kapitalkostnad i nuvarande ränteläge begränsas till av husens livslängd. En ökning av uppräkningstakten har redan beslutats av för småhus. Ändringen kommer att vara fullt genomförd 1983. Med de regler som gäller kommer uppräkningen att vara i det närmaste identisk med den ovan föreslagna uppräkningen. De engångshöjningar som genomförs betyder att småhusens kapitalkostnader subventioneras under . En omläggning av systemet får för småhusens del därför anstå till dess att en ny engångshöjning kan bli aktuell. Den föreslagna omläggningen av systemet för flerfamiljshus beräknas medföra en besparing på ca för helt budgetår. För /83 uppgår besparingen till ca . För de boende beräknas omläggningen innebära att hyrorna höjs med . En stor kapitalkostnadsökning i vissa äldre årgångar kommer att jämnas ut med hänsyn till sammansättningen av beståndet i de allmännyttiga bostadsföretagen. Hyreshöjningen kommer att i huvudsak röra äldre hus som generellt sett har en lägre hyresnivå. Det nya beståndet berörs endast marginellt. Vårt förslag innebär att likhet i kostnaderna mellan besittningsformerna åter uppnås. De från samhällsekonomisk synpunkt nödvändiga besparingarna på de 1981/82: 2018