bet · G601LU8 · 1982-12-31 00:00:00 — I betänkandet behandlas dels en motion om åtgärdermot bullerstörningar i flerfamiljshus, dels en motion om fördelning avkostnader vid renovering av balkonger. I motion 1981182:1234 av ()och () yrkas att hos regeringen begär utredningoch förslag syftande till sådan ändring av hyreslagen att den enskildesmöjlighet att skydda sig mot påtagliga bullerstörningar i flerfamiljshusförstärks. I motion 1981/82:1562 av () ochandre vice talmannen () yrkas att i skrivelse tillregeringen begär en skyndsam översyn av de i motionen påtalade problemen i aktoch mening att skapa ett rättvisare förhållande mellan olikalägenhetsinnehavare. Utskottet har inhämtat yttranden över motion1981/82:1234 från och (), har beretts tillfälle att yttra sigöver motionen men har avstått från att avge yttrande. Åtgärdermot bullerstörningar i flerfamiljshus Motiveringi motion 1981/82:1234 Motionärerna anför att det i många fall förekommerbullerstörningar i flerfamiljshus, något som kan göra det omöjligt förhyresgäster att i sina hem få vila och avkoppling, I motionen nämns bl. a.störningar från radio-, TV-eller stereoapparater. Motionärerna pekar på attbyggnadsnormerna för ljudisolering skärptes . har emellertidkommit fram stereoanläggningar med helt andra akustiska dimensioner äntidigare. Motionärerna anser att det på grund av de höga kostnaderna ärekonomiskt orealistiskt att lösa störningsproblemen med tilläggsisolering avlägenheter. Imotionen redogörs för de skyldigheter som en hyresgäst enligt gällandebestämmelser har att iaktta och för förfarandet i hyresmål. Motionärerna menaratt informationen måste öka från fastighetsorganisationers och hyresgästorganisationerssida om rättigheter och skyldigheter vid hyresförhållande. Möjligheterna börenligt motionen dessutom stärkas för vederbörande organisationer och ansvarigamyndigheter att ingripa till hjälp för de LU 1982/83:8 2 hyresgästersom utsätts för grava bullerstörningar. Fastighetsägaren bör enligt motionen fåsåväl skyldighet som möjlighet att biträda en sådan hyresgäst. Enligt 12 kap. 25 § jordabalken är en hyresgästskyldig att vid lägenhetens begagnande iaktta allt som fordras för att bevarasundhet, ordning och skick inom fastigheten. Hyresgästen skall även hållanoggrann tillsyn över att vad som sålunda åligger honom själv också iakttas avdem som hör till hans hushåll eller är hans gäster eller är annan somhyresgästen har inhyst i lägenheten. Hyresrättenär enligt 12 kap. 42 § jordabalken förverkad om hyresgästen eller annan, tillvilken hyresrätten överlåtits eller lägenheten upplåtits, åsidosätter något avdet som skall iakttas enligt 25 § vid lägenhetens begagnande eller brister iden tillsyn som åligger en hyresgäst enligt den bestämmelsen. För atthyresrätten skall anses förverkad krävs också att rättelse inte utan dröjsmålsker efter tillsägelse. Hyresrätten är emellertid inte förverkad om det somligger hyresgästen till last är av ringa betydelse. Hyresvärden har rätt attsäga upp hyresavtalet om hyresrätten är förverkad. Tvistmellan hyresgäst och hyresvärd i fråga om huruvida hyresrätten är förverkadprövas av domstol. Finner domstolen att hyresrätten är förverkad kanhyresvärden således säga upp avtalet. Vägrar hyresgästen att flytta frånlägenheten kan hyresvärden hos kronofogdemyndigheten ansöka om avhys-ning avhyresgästen (16 kap. utsökningsbalken). Bestämmelserangående bostadsrättshavares skyldigheter, förverkande av nyttjanderätten ochuppsägning finns i bostadsrättslagen (1971:479). Reglerna (28 och 33 §§)överensstämmer i stort med dem som gäller i hyresförhållanden. Ihälsovårdsstadgan (1958:663) finns en bestämmelse om att vid brukande avbostadslägenhet skall tillses att sanitär olägenhet inte åsamkas närboendegenom osnygghet, störande ljud och dylikt (20§). Den som bryter motbestämmelsen kan ådömas dagsböter (83 §). Hovrätten för Nedre har i enlagakraftvunnen dom (DT 46, T 72/82) fastställt en dom av ivilken en hyresgäst befanns ha förverkat sin hyresrätt genom att ha stört andrahyresgäster. Hyresvärden gjorde i målet gällande att störningarna varitomfattande från hyresgästen och dennes gäster och främst ägt rum på senkvällstid och under nattetid. Störningarna hade huvudsakligen bestått i högmusikvolym, högljuddhet i LU1982/83:8 3 lägenheten och i trapphuset samt spring i trappan medträskor. Trots att störningarna påtalades i en skrivelse till hyresgästen ochdenne dessutom fick en varning i ett brev som delgavs honom när han bott i lägenheten, fortsatte störningarna. De fortsatte även sedanhyresgästen sagts upp till avflyttning. Tingsrätten fann att det i samband medhyresgästens användning av lägenheten förekommit störningar och olägenheter förandra hyresgäster i huvudsak på sätt som hyresvärden gjort gällande.Hyresgästen hade således enligt tingsrätten inte vid lägenhetens begagnandeiakttagit allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inomfastigheten. Det som låg hyresgästen till last var inte av ringa betydelse,menade tingsrätten, och hyresgästen hade underlåtit att på tillsägelse vidtarättelse. Hyresgästen hade alltså förverkat hyresrätten, och hyresvärden hadehaft rätt att säga upp honom. har prövat en fråga om ansvar förvållande av sanitär olägenhet genom pianospel (NJA 1960:670), Pianospelningenbefanns huvudsakligen ha ägt rum under sammanlagt omdagen, i några fall mellan fem och . Det gjordes integällande att pianisten spelat efter kl, 19,30, fann att det ioch för sig inte kunde råda någon tvekan om att pianospelning i angivenomfattning kan verka störande på omgivningen. Det förelåg emellertid inte förden skull tillräcklig anledning att finna att musikutövningen hade innefattatett obehörigt och straffbart överskridande av vederbörandes rätt att begagnalägenheten. Olägenheten borde, vid den intresseavvägning som var aktuell,skäligen inte anses ha varit större än att den måst tålas av de närboende.Högsta domstolen ogillade åtalet. Fastighetsägareförbundfäster i sitt yttrande uppmärksamheten på att också andra och allvarligarestörningar än dem som tas upp i motionen förekommer i flerbostadshus. Somexempel nämns störningar från grannar på grund av narkotikamissbruk,alkoholförtäring, hotfullt uppträdande mot grannar samt skadegörelse. Enligt förbundets synsätt är det väsentligt att försökakomma till rätta med alla former av störningar i flerbostadshus. Förbundetsuppfattning är emellertid att lagstiftaren inom hyresrättens ram anvisattillräckliga regler för hur hyresgäster skall uppträda vid nyttjandet avbostadslägenhet. I yttrandet erinras om att det i hyreslagen finns möjligheterför hyresvärden att säga upp hyresavtalet exempelvis på grund av förverkandeantingen till upphörande eller till hyrestidens utgång, I det senarefallet kan, framhåller förbundet, förväntas att hyresvärdarsnabbare skall kunna bli av med störande hyresgäster jämfört med rådande förhållanden.Sålunda har hyresrättsutredningen i sitt slutbetänkande (Hyresrätt 3, SOU1981:77) föreslagit att hyresavtal för bostad i princip skall slutas förobestämd tid och 1* 1982/83. LU1982/83:8 4 kunna sägas upp från hyresvärdens sida med tre månadersuppsägningstid. Det är förbundets uppfattning att hyresvärdarna, därrättelse inte iakttagits av hyresgästen, utnyttjar rätten till uppsägning. Förhyresvärden är det därvid av stor vikt att störda grannar ställer sig påvärdens sida och vittnar till hans förmån i händelse av att tvist uppkommer omhyresrätten är förverkad eller inte. Med de stora krav som domstolarnauppställer på bevisning i förverkandemål är sådana vittnesmål enligt förbundetav avgörande betydelse för att värden skall vinna framgång i en process. En annan möjHghet att komma till rätta med motionäremasbeskrivna problem skulle enligt förbundets uppfattning vara att ge kommunernashälsovårdsnämnder utökade möjligheter till ingripande. Förbundet haruppfattningen att hälsovårdsnämnderna endast i undantagsfall ingriper motstörningar i flerbostadshus. Förbundet anser det vara väsentligt att hälsovårdsnämndernaagerar mer kraftfullt mot anmälda störningar i en fastighet. anför att av landets totala bestånd lägenheter iflerfamiljshus regleras omkring tre fjärdedelar av hyreslagen medan återståendefjärdedel faller under bostadsrättslagens bestämmelser. För den del av lägenhetsbeståndet som finns i hyreshusenanser att befintliga regler i hyreslagen är till fyllest för att kommatill rätta med de av motionärerna beskrivna problemen. Att sedan hyreslagensmöjligheter i en del fall inte tillämpas i praktiken är till huvudsaklig del enorganisatorisk fråga och inte en fråga för lagstiftarna, menar , EnligtSABO:s uppfattning finns således nu inte skäl att göra den särskilda översyn avhyreslagen som begärs i motionen. är av den meningen att ett ökat boinflytande enligtden utveckling som är inledd i de allmännyttiga bostadsföretagen kommer attverksamt bidra till att minska de i motionen beskrivna problemen. De båda remissinstanserna erinrar om att frågan ombullerstörningar kan vara aktuell i alla flerbostadshus, alltså också i dem somär upplåtna med bostadsrätt. Fördelning av kostnader vid renovering av balkonger Motivering i motion 1981/82:1562 I motionen påpekas att renoveringav balkonger i bostadsfastigheter kan vara mycket kostnadskrävande.Motionärerna anför att det i många fall råder olika uppfattningar ombalkongrenovering skall hänföras till yttre eller inre underhåll. I sambanddärmed uppstår ofta delade meningar om hur kostnaden skall fördelas mellanbostadsinnehavama. Frågor uppkommer om kostnaden skall bäras kollektivt och påså sätt drabba även dem som inte har tillgång till balkong eller om endast deskall betala som efter renovering har denna tillgång. LU 1982/83:8 5 Enligt motionärerna utgör en balkong obestridligenen tillgång för lägenhetsinnehavaren. Ur rättvisesynpunkt bör därför, menarmotionärerna, kostnaderna för renovering åvila dem som utnyttjar en sådantillgång och inte belasta dem som inte har tillgång till balkong. Imotionen sägs att i enskilda fall har lägenhetsinnehavare, som efter renoveringinte fått tillgång till balkong, debiterats kostnader om ca . Detfinns enligt motionärerna också exempel på fastighetsägare som helt tar bortbalkongerna för att slippa kostnaderna för att sätta dem i stånd. Detta medför,anför motionärerna, en väsentlig sänkning av bostadsstandarden. Gällandeordning m. m. Enligt bostadsrättslagen (1971:479) skall, innanbostadsrätt upplåts, en ekonomisk plan för föreningens verksamhet ha upprättatsav föreningens styrelse och registrerats av (3 §). Planen skallinnehålla de upplysningar som är av betydelse för bedömandet av föreningensverksamhet. I bilaga till bostadsrättskungörelsen (1971:486) anges vilkauppgifter som en ekonomisk plan skall innehålla. Där ingår bl. a. enbyggnadsbeskrivning, vilken kan innehålla uppgift om exempelvis grundläggning,väggar, fasader, tak, balkonger, hissar. upplåtelsehandling vari bostadsrätt upplåts skall anges partemas namn, denlägenhet upplåtelsen avser samt de belopp varmed grundavgift och årsavgiftskall utgå (6 § bostadsrättslagen). stadgar skall enligt 44 § bostadsrättslagen ange bl. a.de grunder enligt vilka årsavgift skall beräknas och de gmnder enligt vilkamedel skall avsättas för säkerställande av underhållet av föreningens hus. Förgiltighet av beslut på föreningsstämma krävs enligt 60 § bostadsrättslagen bl.a. att bostadsrättshavaren skall ha biträtt beslutet om detta innebär attlägenheten kommer att undergå försämring av inte ringa betydelse. Leder besluteti annat fall till väsentlig förändring av lägenheten skall bostadsrättshavarenha biträtt beslutet eller minst två tredjedelar av de röstande ha förenat sigom detta. Enligt26 § bostadsrättslagen skall bostadsrättshavaren på egen bekostnad hålla lägenheteni gott skick, om inte annat bestämts i stadgarna för bostadsrättsföreningen.Bostadsrättshavaren skall dock enligt lagen inte svara för reparation av destamledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten med vilkaföreningen försett lägenheten. Vadsom skall räknas till lägenheten regleras inte i bostadsrättslagen.Föreningsstadgarna kan däremot innehålla uppgifter om detta. Frågan om vad somskall anses höra till lägenheten och till huset i övrigt när ocksåföreningsstadgama saknar uppgift härom har inte behandlats närmare iförarbetena till bostadsrättslagen. LU 1982/83:8 6 Det kan här nämnas att för bostadsrättsföreningar från innevarande år innehåller bl. Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad tilldet inre hålla lägenheten med tillhörande övriga utrymmen i gott skick. Tilllägenhetens inre räknas: mmmens väggar, golv och tak; inredning i kök, badrumoch i övriga utrymmen i lägenheten; glas och bågar i lägenhetens ytter- ochinnerfönster; lägenhetens ytter- och innerdörrar. Bostadsrättshavaren svarardock inte för målning av yttersidorna av ytterdörrar och ytterfönster och inteheller för annat underhåll än målning av radiatorer och vattenarmaturer ellerav de anordningar för avlopp, värme, gas, elektricitet, ventilation och vattensom föreningen försett lägenheten med. Liknande bestämmelser finns i StockholmsBostadsföreningars Centralförenings (SBC) stadgar, 1 Svenska Riksbyggensmotsvarande stadgar finns intaget bl, a, Bostadsrättshavaren skall på egen bekostnad hållalägenheten i gott skick. Hansvarar även för reparation och underhåll av lägenhetens ytterdörrar och fönstermed undantag av utsidan av ytterdörrar och utsidan av ytterfönstrens bågar.Vidare svarar han för reparation, underhåll och utbyte av glas i ytterdörraroch i fönster. Föreningen svarar för underhåll och reparation avfastigheten i övrigt och dess gemensamma utrymmen. (Ju 1980:04) har i sittbetänkande (SOU 1982:40) Ägarlägenheter föreslagit att en ägarlägenhet böromfatta bl, a, balkong. Detta anges vara en avvikelse i förhållande till vadsom kan anses normalt beträffande bostadsrätter. Motivet till förslaget är attkontroll och underhåll lämpligen bör omfatta allt vad en lägenhetsägare föregen del brukar. I betänkandet behandlar utskottet två motionervilka har anknytning till hyreslagen (12 kap. jordabalken) ochbostadsrättslagen (1971:479). Åtgärdermot bullerstörningar i flerfamiljshus I motion 1981/82:1234 begär motionärerna att enutredning tillsätts med uppgift att lägga fram förslag till sådan ändring ihyreslagen att den enskilde hyresgästens möjlighet att skydda sig mot påtagligabullerstörningar i flerfamiljshus förstärks. LU1982/83:8 7 Som framgår av den ovan (s. 2)lämnade redogörelsen är en hyresgäst enligt hyreslagen skyldig att iaktta alltsom fordras för att bevara sundhet, ordning och skick inom fastigheten. Görhyresgästen inte det, och vidtas inte rättelse utan dröjsmål efter tillsägelse,kan hyresrätten vara förverkad och hyresvärden således ha rätt att säga upphyresavtalet. Det krävs dock att det som Hgger hyresgästen till last inte är avringa betydelse. Vägrar hyresgästen att flytta sedan hyresrätten har förverkatskan han eller hon avhysas från lägenheten. Reglerna i bostadsrättslagen ombostadsrättshavares skyldigheter, förverkande av nyttjanderätten m. m.överensstämmer i stort med hyreslagens bestämmelser. I hälsovårdsstadgan finns en bestämmelse om att vidbrukande av bostadslägenhet skall - vid äventyr av dagsböter - tillses attsanitär olägenhet inte åsamkas närboende genom osnygghet, störande ljud ochdylikt. Utskottet har i och för sig förståelse för syftet bakommotionen. Enligt utskottets mening synes det dock vara möjhgt att redan mednuvarande lagreglering komma till rätta med de problem som tas upp i motionen.Ett exempel på detta utgör den ovan (s. 2 f.) refererade domen från hovrättenför Nedre . I likhet med de instanser som yttrat sig över motionenanser utskottet att det inte nu föreligger något uttalat behov av ytterligarereglering. Med det anförda avstyrker utskottet bifall till motionen. Fördelning av kostnader vid renovering av balkonger I motion 1981/82:1562 tas uppfrågor om humvida renovering av balkonger i en fastighet skall räknas som yttreeller inre underhåll och om hur kostnaden för renoveringen skall fördelasmellan bostadsinnehavarna. Motionärerna anser att kostnaden bör åvila endastdem som efter renoveringen har tillgång till balkong och inte, som förekommit,debiteras alla bostadsinnehavama. Motionärerna begär en skyndsam översyn avproblemen i syfte att skapa ett rättvisare förhållande mellan olikabostadsinnehavare. Motionen tar sikte på fall då lägenheter är upplåtna medbostadsrätt. Bostadsrättslagen (1971:479) innehåller bl, a. bestämmelser omatt, innan bostadsrätt upplåts, en ekonomisk plan för föreningens verksamhetskall ha upprättats. I den upplåtelsehandling vari bostadsrätt upplåts skallanges bl. a. de belopp varmed grundavgift och årsavgift skall utgå. Dessutomskall enligt lagen bostadsrättsföreningens stadgar innehålla bl, a. de grunderenligt vilka årsavgift skall beräknas och de gmnder enligt vilka medel skallavsättas för att säkerställa underhållet av föreningens hus. Bostadsrättshavarenskall på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte annat bestämts istadgarna för bostadsrättsföreningen. Vad som skall räknas till lägenhetenregleras inte i bostadsrättslagen men kan framgå av föreningens stadgar. Utskottet har från , SBC och SvenskaRiksbyggen inhämtat följande överensstämmande uppgifter. I anslutning till atten LU 1982/83:8 8 ekonomiskplan upprättas åsätts varje lägenhet ett visst andelsvärde beroende på storlek,tillgång till balkong osv. Detta andelsvärde bestämmer sedan grundavgiftens ochårsavgiftens storlek. De bostadsrättshavare som har tillgång till balkongbetalar högre grund- och årsavgift än de som inte har balkong. När det bliraktuellt med renovering av balkongerna kan alla bostadsrättshavare i och försig få bidra med lika stora belopp till kostnaderna. De bostadsrättshavare som hartillgång till balkong har emellertid så att sägabetalat mera eftersom de har högre avgifter, Samma principer gäller i regelockså för alla gemensamma utrymmen. Som exempel kan nämnas att kostnaderna förrenovering av en hiss kan belasta också bostadsrättshavare som inte utnyttjarden på grund av att de t. ex, har lägenheter på bottenvåningen. Utskottetvill inte utesluta att det i vissa enskilda fall kan uppkomma problem ibostadsrättsföreningar när det gäller frågan om kostnader förbalkongrenovering. EnHgt utskottets mening får emellertid av det anförda ansesframgå att det inte föreligger något behov av att komplettera bestämmelserna ibostadsrättslagen. Liksom får det ytterst ankomma på medlemmarna i enbostadsrättsförening att genom bl. a, bestämmelser i föreningsstadgan reglerahur kostnaderna skall fördelas. Utskottet vill understryka betydelsen av attfrågan uppmärksammas då en förening bildas. I sammanhanget vill utskotteterinra om att mera omfattande renoveringsarbeten regelmässigt torde beslutaspå föreningsstämma. Medhänvisning till det anförda anser utskottet att motionen inte bör föranledanågon vidare åtgärd. 1. beträffande åtgärder mot bullerstörningar i flerfamiljshusatt avslår motion 1981/82:1234, 2. beträffande/ör att avslårmotion 1981/82:1562. (), (). (), (), (), (), i (s), IngemarKonradsson (s), (), (), ().Stig (), (), () och Per (vpk). LU 1982/83:8 9 () anför: I motion 1981/82:1562 framhålls bl. a. attbostadsrättslagen inte gör någon gränsdragning mellan vad som skall räknas tillinre resp. yttre underhåll. Utskottet anför för sin del att vad som skallräknas till lägenheten inte regleras i bostadsrättslagen. Dessarättsförhållanden kan däremot, som utskottet anför, regleras i bostadsrättsföreningarnasstadgar. Denhär aktuella motionen föranleddes av ett förhållande inom enbostadsrättsförening som omfattar hundratalet lägenheter. Sex av dessalägenheter har aldrig haft balkong. När balkongerna skulle renoveras beslötföreningens styrelse att dessa sex bostadsrättsinnehavare inte skulle påförasnågra kostnader för balkongrenoveringen. Föreningsstämman rev emellertid uppdetta beslut och alla fick betala, bl. a. en affärsinnehavare på förstavåningen blev anmodad att betala . trots att han inte hade tillgångtill balkong. Överklagande av stämmans beslut kan inte ske, utan talan kanendast ske i civilrättsHgt mål. Utskottetuttalar att det inte vill utesluta att det i vissa enskilda fall kan uppkommaproblem i bostadsrättsföreningar när det gäller frågan om kostnader förbalkongrenovering och understryker att det ytterst ankommer på medlemmarna i enbostadsrättsförening att genom bl, a. bestämmelser i föreningsstadgan reglerahur kostnaderna skall fördelas. Obestridligen utgör balkong en tillgång förlägenhetsinnehavaren. Ur rättvisesynpunkt bör därför enligt min meningkostnaderna för renovering åvila den som utnyttjar en sådan tillgång och intebelasta den som inte har denna tillgång. Avdet relaterade fallet framgår hur en majoritet av föreningsstämman kan försättaen minoritet i en besvärlig ekonomisk situation. Såväl ur rättssynpunkt som ursocial synpunkt är detta betänkhgt. Ofta rör det sig om äldre och mindrebemedlade bostadsrättsinnehavare. Frågan om i vilken utsträckning åberopademissförhållanden förekommer har inte kunnat belysas vid ärendets behandling iutskottet, varför frågan bör följas med uppmärksamhet. Den kan komma attbehöva aktualiseras på nytt om förhållandena så påkallar.