yttr · G505LU4 · 1981-12-31 00:00:00 — överproposition 1981/82:169 med förslag till åtgärder för att främja övergång frånhyresrätt till bostadsrätt m. m. jämte motioner har beslutat bereda lagutskottettillfälle att yttra sig över proposition 1981/82:169 med förslag till åtgärderför att främja övergång från hyresrätt till bostadsrätt m. m. jämte motioner. 1propositionen föreslås att skall anta ett i propositionen framlagtförslag till lag om rätt till fastighetsförvärv vid ombildning tillbostadsrätt. Om hyresgästerna i en fastighet har bildat en bostadsrättsföreningoch gjort en s. k intresseanmälan hos inskrivningsmyndigheten, blir enligt dennya lagen fastighetsägaren, när han vill sälja fastigheten, skyldig att försterbjuda hyresgästerna att köpa den. Ipropositionen föreslås också flera ändringar i bostadsrättslagen som syftartill att stärka hyresgästernas ställning och inflytande vid ombildning tillbostadsrätt. Enligt en särskild regel skall hyresgästerna i minst tvåtredjedelar av de uthyrda lägenheterna ha fattat beslut om fastighetsförvärvetpå en föreningsstämma för att en ombildning skall få ske. Det är alltså ifortsättningen hyresgästerna själva som skall besluta om en övergång frånhyrsrätt till bostadsrätt. Den ekonomiska planen för en bostadsrättsföreningskall finnas som underlag för hyresgästernas beslut omett fastighetsförvärv. Även vissa andra förslag läggs fram i propositionen, bl.a. om rätt för hyresgästerna till medlemskap i bostadsrättsföreningen. Ipropositionen föreslås även en särskild bestämmelse i bostadsrättslagen om attavtal om överlåtelse av bostadsrätt alltid skall vara skriftliga. Omköpeskillingen inte är korrekt angiven i avtalet är detta ogiltigt. Någotförslag om hembudsskyldighet till kommunen eller någon annan vid överlåtelseav bostadsrätt läggs inte fram i propositionen. Huvudregeln skall fortfarandevara att en bostadsrätt skall kunna överlåtas fritt. Slutligenläggs i propositionen fram förslag som bl. a. rör finansieringsfrågorna. Lagstiftningen föreslåsträda i kraft . Tillgrund för förslagen ligger betänkandet (SOU 1981:74) Frän hyresrätt tillbostadsrätt, som avlämnats av bostadsrättskommitté. Medanledning av propositionen har väckts fyra motioner, nämligen 1981/82:2504 avArne (), 1981/82:2505 av m. fl. (m), 1981/82:2506 avOlof m.fl. (s) och 1981/82:2507 av m. fl. (vpk). 1 1981/82. LU1981/82:4 y LU 1981/82:4 y Till lagutskottet har från regeringskanslietöverlämnats ett remissyttrande över kommittébetänkandet från kommun,vilket inkommit så sent att det inte kunnat beaktas under arbetet medpropositionen. Lagutskottethar beslutat att avge yttrande över den nya lagen om rätt tillfastighetsförvärv och ändringarna i bostadsrättslagen samt över motionerna2505, 2506, såvitt avser yrkandena 1 b d, 2 a och 2 b, samt 2507 såvitt avseryrkande 2 b delvis och 3. Sedan beslutet fattats har till utskottet inkommit enskrivelse från , vilken ställts till lag- ochcivilutskotten. I propositionen föreslås att både de som hyrbostadslägenheter och de som hyr lokaler skall få rätt att före andra förvärvahyresfastigheten. Undantag görs dock för fastigheter med färre än femlägenheter. Imotion 2505 (m) yrkas att endast hyresfastigheter med färre än tre lägenheterskall undantas (yrkande 1). Vidare yrkas att den nya lagstiftningen inte skallbli tillämplig på lokalhyresfastigheter, dvs. fastigheter i vilka av den totala lägenhetsytan kan hänföras till bostäder (yrkande 2).Motionärerna framhåller att det under vissa perioder byggts många trefamiljshusoch att det är önskvärt att lägenheter i sädana fastigheter kan ombildas tillbostadsrätt. Vad gäller lokalhyresgästerna anser motionärerna att det inteföreligger några sådana bostadspolitiska och bostadssociala skäl som motiveraratt fastighetsägarens rätt att förfoga över fastigheten inskränks genom enförköpsrätt. Vidare påpekas att det inte är försvarligt att vissa rörelseidkareoch lokalinnehavare skall kunna samverka i bostadsrättsformen och därigenom fäfavörer på grund av de förmånliga skatteregler som gäller förbostadsrättsföreningar. Vadförst angår motionärernas önskemål om att också hyresfastigheter med tre ellerfyra lägenheter skall omfattas av lagstiftningen vill lagutskottet erinra omatt det enligt 43 § bostadsrättslagen för registrering av enbostadsrättsförening krävs att föreningen har minst fem medlemmar. Av 65 §följer vidare att en bostadsrättsförening kan tvingas träda i likvidation omantaler medlemmar eller bostadsrättshavare gått ned under fem. Bestämmelsernaom lägsta antalet medlemmar har motiverats av bostadsrättsföreningarnaskooperativa karaktär. Enligt lagutskottets mening torde en utvidgning avtillämpningsområdet för den nu föreslagna lagstiftningen i enlighet medmotionärernas önskemål inte få någon praktisk betydelse om inte ocksåkravet på minimiantalet medlemmar i en bostadsrättsförening sänks. En sådanändring i bostadsrättslagen är lagutskottet inte berett att förorda.Lagutskottet föreslår därför att motion 2505 yrkande 1 avslås. Vad härefter gällerlokalhyresfastigheter vill lagutskottet framhålla att LU 1981/82:4y 3 hyrornaför lokaler särskilt i storstadsområdena stigit kraftigt vilketmedfört allvarliga ekonomiska problem för många näringsidkare. Omlokalhyresgäster får möjlighet att gå samman i en bostadsrättsförening ochförvärva fastigheten kan enligt lagutskottets mening detta bidra till enlösning av problemen. Utskottet anser således att det finns starka skäl för attockså hyreshus som huvudsakligen innehåller lokaler bör omfattas avlagstiftningen. Med anledning av motionärernas påstående om de skattemässigafördelarna, som kan uppkomma för rörelseidkare och lokalinnehavare, villutskottet tillägga att de gynnsammare skatteregler som gäller förbostadsrättsföreningar och bostadsrättsinnehavare endast avser fall då av taxeringsvärdet på föreningens fastighet belöper på bostadslägenheter somupplåtits till medlemmarna. För bostadsrättsfastigheter som huvudsakligenbestår av lokaler gäller samma regler som för andra fastigheter. Medhänvisning till det anförda förordar lagutskottet att civilutskottet avstyrkerbifall även till yrkande 2 i motion 2505. Som ovan berörts innebär förslagen i propositionenatt hyresgäster som är intresserade av att förvärva fastigheten för ombildningtill bostadsrätt får rätt att genom en bostadsrättsförening göra en s. k.intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten. Har en intresseanmälan skett fårfastighetsägaren inte överiåta fastigheten genom köp eller byte utan att bostadsrättsföreningenerbjudits att förvärva fastigheten (hembud). För att en intresseanmälan skallfå ske och ett hembud antas krävs att minst två tredjedelar av hyresgästerna ärense om saken. Imotion 2506 (s) kritiseras den förslagna ordningen. a. framhålls att den äradministrativt komplicerad och utgör ett hinder för de bostadspolitiskasträvandena. Motionärerna anser att systemet med intresseanmälan och hembud börersättas med en utvidgning av den kommunala förköpsrätten. Om de boende i enfastighet som berörs av förköpsrätten anmäler sitt intresse för att ifolkrörelsekooperativ form ta över fastigheten skall enligt motionärernakommunen, om den finner det bostadssocialt motiverat, medverka till detta.Genom denna möjlighet till förköp kommer tiden för fastighetsförvärv attväsentligt kunna förkortas. Hyresgästerna får bättre tid ochmöjlighet att diskutera ombildningen och eventuella förändringar i fastighetenmed den expertis som de folkrörelsekooperativa organisationerna förfogar över.Motionärerna anser att de boende också får större ekonomisk trygghet i sambandmed ombildningen, genom att kommunerna noggrant kan granska fastigheten frånsåväl teknisk som ekonomisk synpunkt. Föratt ytterligare stärka de boendes framtida ställning gentemot privatafastighetsägare vid ombildning av privatägd hyresfastighet till privat bo- 1* 1981/82. LU 1981/82:4y 4 stadsrättsfastighetföreslår motionärerna att dessa ombildningar efter lagensikraftträdande följs upp av . Därvid bör belysas såväl deekonomiska förutsättningarna vid ombildningen som fastighetens kondition inteminst vad beträffar eftersatt underhåll. Även andrahandsförsäljningar av denybildade bostadsrätterna bör ingå i uppföljningen. Med utgångspunkt i de påså sätt vunna erfarenheterna bör regeringen till återkomma medförslag om eventuella justeringar i lagstiftningen i syfte att trygga deboendes rätt vid övergång till privat bostadsrätt. Motionärernayrkar att den generella hembudsskyldigheten ersätts med en utvidgad kommunalförköpsrätt (yrkande 1 b). Vidare yrkas att som sin mening gerregeringen till känna vad i motionen anförs om dels medverkan tillvissa folkrörelsekooperativa bostadsrättsföreningar m. fl. (yrkande 2 b), delsen uppföljning av vissa ombildningar och därav föranledda förslag (yrkande 2a). Somframhålls av föredragande statsrådet skulle en utvidgning av den kommunalaförköpsrätten i stället för den i propositionen valda lösningen kunna ha flerafördelar från praktisk synpunkt. Ett genomförande av motionärernas förslagskulle emellertid medföra att en ombildning till bostadsrätt blir beroende avpolitiska beslut. I likhet med föredragande statsrådet anser lagutskottet attdetta inte är önskvärt. Även av andra skäl är en hembudsskyldighet att föredraframför en förköpsrätt. a. framhålla att den ipropositionen föreslagna ordningen med intresseanmälan och hembud rent allmäntsett är ägnad att i högre grad än motionärernas förslag stimulera hyresgästertill att ta initiativ och engagera sig i en ombildning och därigenom medföraen ökad övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Om hyresgästerna genom en bostadsrättsföreningfår möjlighet att före andra förvärva fastigheten uppnås också den positivaeffekten att fastighetsägarna i större utsträckning än vid en kommunalförköpsrätt får intresse av att ta upp förhandlingar med hyresgästerna om enförsäljning. Som framhålls i propositionen torde det inte komma att blisärskilt vanligt att reglerna i den nya lagstiftningen behöver tillämpas fulltut. I stället kan man räkna med att frivilliga uppgörelser blir det vanliga. Medhänvisning till det anförda föreslår lagutskottet att civilutskottet avstyrkerbifall till yrkandena 1 b och 2 b i motion 2056. Vadangår motionärernas önskemål om en uppföljning av vissa ombildningar anserlagutskottet att det med hänsyn till lagstiftningens betydelse kan förutsättasatt regeringen följer tillämpningen och tar de initiativ som kan blierforderliga om de boendes intressen visar sig inte bli tillgodosedda. Ocksåyrkande 2 a i motionen bör därför avstyrkas. vid överlåtelse av bostadsrätt m.m. Enligt bostadsrättslagen får en förening f n. i sina stadgar ta införeskrif- LU1981/82:4 y 5 ter om att ersättningen vid en överlåtelse avbostadsrätten skall beräknas efter vissa särskilt angivna grunder. inte följs kan styrelsen vägra den nya bostadsrättshavarenmedlemskap i föreningen. I stadgarna kan vidare föreskrivas särskilda villkorför medlemskap i föreningen, exempelvis att vederbörande tillhör visssammanslutning. har de rikskooperativabostadsråttsorganisationerna på olika sätt försökt att komma till rätta med detproblem som de höga överlåtelsepriserna på bostadsrätter utgör. Ett käntexempel härpå är den s. k. Värmdömodellen som bl. a. innebär att ett villkorför medlemskap enligt stadgarna är att bostaden har anvisats av kommunen.Stadgarna i Värmdömodellen innehåller också prisföreskrifter. föreslog i sitt betänkande alt enbostadsrättsförening i sina stadgar förutom prisföreskrifter också skullekunna införa en s. k. hembudsklausul. Efter hembud till bostadsrättsföreningenföre en överlåtelse skulle föreningen, rikskooperativa organisationer,allmännyttiga bostadsföretag eller kommunen kunna lösa bostadsrätten. Länsbostadsnämndenskulle enligt betänkandet i vissa fall efter kommunens yttrande som villkor förbostadslån kunna kräva att prisföreskrifter och hembudsklausul tas in ibostadsrättsföreningens stadgar . I propositionen tar föredragande statsrådet avstånd från förslagen.Enligt propositionen bör huvudregeln alltjämt vara att en bostadsrätt kanöverlåtas fritt. En bestämmelse föreslås bli införd i bostadsrättslagen sommedför att sådana villkor som i praktiken innebär en hembudsskyldighet förbostadsråttsinnehavaren förhindras. 1 motion 2506 (s) framhålls att de höga priser som tas vidöverlåtelser av bostadsrätter särskilt i större tätorter utgör ett allvarligtproblem som måste lösas. Motionärerna anser att bostadsrättskommitténs förslagom hembudsskyldighet vid överlåtelse av bostadsrätt bör prövas. Motionärernayrkar att en bostadsrättsförening skall ges möjlighet att i sina stadgar ta införeskrifter om hembud (yrkande 1 c). 1 motion 2507 (vpk) yrkas (yrkande 2 b delvis) attregeringen skall förelägga förslag om en effektiv priskontroll ochhembudsskyldighet vid överlåtelse av bostadsrätt. I likhet med motionärerna anser lagutskottet attprisutvecklingen när det gäller bostadsrätter i vissa tätorter är oroande ochatt det är angeläget att problemen med höga överlåtelsevärden blir lösta. Somnärmare redovisas i propositionen (s. 57 61) finns det emellertid fleraolägenheter och nackdelar med en sådan lösning som föreslagits avbostadsrättskommittén och motionärerna. vill särskilt understrykaatt bostadsrätten som upplåtelseform i avsevärd mån påverkas negativt om enbostadsrättsförening får möjlighet att införa klausuler om hembudsskyldigheteller därmed jämförbara föreskrifter. Enligt gällande regler kan bostadsrättsföreningenpröva frågan om medlemskap men har i princip inga befogenheter när det gällersjälva överlåtelsen av bostadsrätten. LU 1981/82:4y 6 överlåtelsehänger samman med att bostadsrättshavaren inte kan gå ur föreningen och begäraersättning för bostadsrätten hos denna. Endast genom en överlåtelse avbostadsrätten till någon annan än föreningen kan bostadsrättshavaren därför fåersättning för vad han eller hon en gång betalat för bostadsrätten. Somföredragande statsrådet framhåller skulle införandet av en hembudsskyldighetför bostadsrättshavaren utgöra en betydande inskränkning i den friaöverlåtelserätten varpå hela bostadsrättsinstitutet vilar. Enligt lagutskottetsmening måste starka skäl finnas för varje inskränkning i denna rätt. Sådanaskäl kan inte anses föreligga. Lagutskottetkan således inte ställa sig bakom motionärernas förslag. De problem med högaöverlåtelsevärden på bostadsrätter som kan finnas får därför lösas på annatsätt. Som lagutskottet framhållit då frågan om överpriser påfastighetsmarknaden tidigare behandlats kan exempelvis en skärpning avrealisationsvinstbeskattningen leda till att överlåtelsevärdena begränsas.Förslag om en sådan skärpning av skattereglerna vid överlåtelse av bostadsrätterhar framlagts av kapitalvinstkommittén i delbetänkandet (Ds B 1982:6)Reavinst på bostadsrätter. Utskottet vill också peka pä att frågan omövervärden på bostadsrätter enligt inhämtade upplysningar tagits upp avfritidsboendekommittén som beräknar slutföra sitt uppdrag . Pågrund av det anförda anser lagutskottet att förslaget i propositionen börgenomföras och att motionerna 2506 och 2507 i motsvarande delar bör avslås. 1 motionerna 2506 (s) och 2507 (vpk) yrkas att dennya lagstiftningen skall träda i kraft i stället för somföreslås i propositionen (yrkande I d i motion 2506 ochyrkande 3 i motion 2507). Som skäl för yrkandet anförs i motion 2506 bl. a. attlagstiftningen ställer krav på nya rutiner särskilt hos kommunerna, attförfattningstexten bör föreligga före ikraftträdandet och att detkrävs informations- insatser. framhållit i andra sammanhang måste tidpunkten när en lagstiftningskall träda i kraft bestämmas efter en avvägning mellan å ena sidan intressetav att en angelägen reform genomförs och å andra sidanhänsynen till att vederbörande myndigheter fär tillräcklig tid på sig attförbereda och informera om reformen. mening torde den nu aktuella reformen i initialskedet endast berörainskrivningsmyndigheterna. Något nämnvärt förberedelsearbete vid dessamyndigheter torde inte krävas. Arbetet vid andra myndigheter samt i kommuneroch organisationer torde först efter en övergångsperiod komma att påverkas.Vid dessa kan således förberedelseåtgärderna LU 1981/82:4y 7 Inte heller när det gäller informationen om de nyareglerna torde det vara nödvändigt att arbetet avslutas före ikraftträdandetidpunkten.I sammanhanget vill utskottet emellertid stryka under vikten av att denerforderliga informationen till allmänheten möjligt kommer till stånd. Medhänsyn till det anförda och till de nya reglernas betydelse har lagutskottetinte några erinringar mot den i propositionen föreslagnaikraftträdandetidpunkten. Utskottet föreslår därför att motionerna 2506 och2507 i denna del avslås. Utöverdet anförda föranleder propositionen inte några uttalanden från lagutskottetssida. Närvarande:Lennart (), (), (). (),i (s), (), (), OlleAulin (m), (), (), ()*, (), (), () * och IngridSegerström (s). , , iGamleby, , , och (samtliga s) anser dels att den del av utskottets yttrande på s. 4 sombörjar med "Som framhålls" och slutar med "därföravstyrkas" bort ha följande lydelse: Ilikhet med motionärerna anser lagutskottet att en utvidgning av den kommunalaförköpsrätten är lämpligare än införandet av ett system med hembud till enbostadsrättsförening. Skälen för en förköpsrätt har redovisats imotionen, vartill lagutskottet hänvisar. Utskottet vill särskilt framhålla attkommunal medverkan vid en ombildning ger de boende en större trygghet och ärägnad att förebygga att hyresgästerna drabbas av förluster på grund avfastighetens skick och andra omständigheter. Det finns också anledning atterinra om att enligt lagrådet vissa vanskligheter från juridisk teknisksynpunkt är förbundna med den föreslagna reformen. Medhänvisning till det anförda förordar lagutskottet att reglerna om hembud ochdärmed sammanhängande bestämmelser ersätts med en utvidgad kommunalförköpsrätt i enlighet med motionärernas önskemål. *Ej närvarande vid yttrandets justering. LU 1981/82:4y 8 Medhånsyn till att ikraftträdandetidpunkten för den nya lagstiftningen somutskottet senare kommer att förorda bör senareläggas anser utskottet attregeringen bör utarbeta förslag till de erforderliga ändringarna i förköpslagenoch utan dröjsmål framlägga dem för så att förslagen kan behandlasföre . Sommotionärerna framhåller bör om de boende i en fastighet som berörs avförköpsrätten anmäler sitt intresse att i folkrörelsekooperativ form ta överfastigheten kommunen medverka till ett sådant övertagande. Vadsom sålunda anförts med anledning av motion 2506 yrkandena 1 b och 2 b bör gesregeringen till känna. 1likhet med motionärerna anser lagutskottet att en uppföljning bör ske av vissaombildningar. Uppföljningen skall syfta till att belysa såväl de boendesställning i förhållande till privata fastighetsägare som de ekonomiskaförutsättningarna vid ombildningarna och andra omständigheter, bl. Även andrahandsförsäljningar av de nybildadebostadsrätterna bör omfattas av uppföljningen. I den mån uppföljningenresulterar i att de boendes ställning behöver förbättras bör regeringenframlägga förslag till erforderliga ändringar av lagstiftningen. Det anfördabör med bifall till motion 2506 yrkande 2 a som sin mening geregeringen till känna. dels att den del av utskottets yttrande som börjarpå s. 5 med "1 likhet" och slutar på s. 6 med "bör avslås"bort ha följande lydelse: Ilikhet med motionärerna anser lagutskottet att prisutvecklingen när det gällerbostadsrätter i vissa tätorter är oroande och att det är angeläget attproblemen med höga överlåtelsevärden blir lösta. Enligt utskottets mening tordedet i och för sig krävas mera vittgående åtgärder än som föreslagits av bostadsrättskommitténom problemen skall kunna lösas. Under nu rådande förhållanden får emellertid deinitiativ som tagits av de rikskooperativa organisationerna i syfte att dämpaprisutvecklingen anses lovvärda. Enligt lagutskottets mening bör i avvaktan påen övergripande utredning om åtgärder mot övervärden på bostadsrätter m. m. deav bostadsrättskommittén föreslagna åtgärderna prövas. I samband härmed börockså olika former av återköpsgaranti kunna aktualiseras. Utskottet förordarsåledes att en ändring av bostadsrättslagen sker i enlighet med vad kommitténföreslagit och att förslaget i propositionen i motsvarande del avslås.Genomförs utskottets förslag tillgodoses motion 2506 yrkande 1 c helt ochmotion 2507 yrkande 2 b delvis i väsentlig mån. dels ock att den del av utskottets yttrande sombörjar på s. 6 med "Enligt utskottets" och slutar på s. 7 med"del avslås" bort ha följande lydelse: mening kommer den nya lagstiftningen att kräva ett inte obetydligtförberedelsearbete hos vissa myndigheter samt i kommunerna. Utskottet villvidare peka på betydelsen av att en bred information LU 1981/82:4y 9 omde nya reglerna ges de boende i samband med ikraftträdandet. Redan av dessa skälanser lagutskottet i likhet med motionärerna att ikraftträdandetidpunktenmåste senareläggas. Härtill kommer att lagstiftningsärendet inte torde kunnabehandlas i kammaren och att författningarna inte tordekunna ges ut i . En säkort tidsrymd mellan utgivandet av författningarna och ikrafwrädandetidpunktenär inte godtagbar. Utskottet föreslår därför att den nya lagstiftningen skallträda i kraft först . Motionerna 2506 och 2507 i denna delbör således tillstyrkas av civilutskottet.