yttr · G505LU1 · 1981-12-31 00:00:00 — 1981/82:1 y över motion om kostnadsansvar vid tvångsförvaltning avfastighet har berettlagutskottet tillfälle att yttra sig över motion 1981/82:1993 av . (c) vari yrkas att som sin mening ger regeringen till kännavad som i motionen anförts om betalningsansvar för tvångsförvaltning av fastighetenligt bostadsförvaltningslagen (1977:792). I motionen framhålls att betalningsansvaret för dekostnader som uppstår vid tvångsförvaltning av bostadsfastigheter åvilarfastighetens ägare men att det i många fall saknas likvida medel för kostnadernasbestridande. En möjlig metod för att underlätta att medel för fastighetensdrift snabbt ställs till tvångsförvaltarens förfogande skulle enligtmotionärerna vara att dels ge förvaltaren rätt att inteckna och belånafastigheten, dels medge sådana inteckningar förmånsrätt före befintligapenning- och andra inteckningar. Motionärerna anser det riktigt att kostnadernaytterst kan få drabba andra innehavare av säkerheter i fastigheten, eftersom debör ha ett intresse av att pantsatt egendom hålls i kreditvärdigt skick. Lagutskottetfår anföra följande. Bostadsförvaltningslagen trädde i kraft den 1 januari1978. Enligt lagen kan hyresnämnden under vissa närmare angivna förutsättningarbesluta att ställa fastigheten under förvaltning av särskild förvaltare (tvångsförvaltning).I fråga om medel till förvaltningen skall förvaltaren i första hand hålla sigtill hyror och andra löpande intäkter. Med hyresnämndens tillstånd fårförvaltaren vidare inteckna fastigheten och ta upp lån mot säkerhet i panträtti fastigheten. Om dessa medel inte räcker till kan hyresnämnden åläggafastighetsägaren att till förvaltaren utge de ytterligare medel som behövs förfastighetsförvaltningen. Bestämmelser om panträtt i fast egendom återfinns ijordabalken (JB). En fastighetsägare som vill upplåta panträtt i sin fastighethar att hos inskrivningsmyndigheten ansöka om inteckning i fastigheten av visstpenningbelopp. Sedan inteckningen beviljats utfärdar inskrivningsmyndighetenett pantbrev som bevis om inteckningen. Inteckning kan också beviljas i flerafastigheter och kallas då gemensam inteckning. Panträtt i fastigheten kommertill stånd genom att fastighetsägaren överlämnar pantbrevet till borgenären somsäkerhet för borgenärens fordran. Enligt 17 kap. 6 § JB bestäms företrädet mellaninteckningar efter den tidsföljd i vilken de sökts. Vid ansökan samma daggäller lika rätt. Även i förhållande till nyttjanderätt, servitut m. fl.rättigheter avgörs företrädet efter inskrivningsansökningarnas 1 1981/82. LU 1981/82:ly LU1981/82:1 y 2 Om inskrivning för rättighet söks sammainskrivningsdag som ansökan om inteckning går rättigheten före i turordningen.Inteckningens företräde är bestämmande för den företrädesrätt till betalningvid fördelning av medel mellan rättsägare till fastigheten som borgenär har vidutsökning eller konkurs. Ordningen att inteckning har förmånsrätt efteransökningsdag har i princip gällt ända sedan tillkomsten av ett fastighetsinteckningsinstitut.Enligt den äldre jordabalken fanns dock ett undantag för fordran på oguldenköpeskilling. Intecknades säljarens fordran på ogulden köpeskilling inomlagaståndstiden (i stad och sex måriader på landet) fickinteckningen förmånsrätt före sådana inteckningar som utfärdats av köparenunder lagaståndstiden. Företrädesrätten för ogulden köpeskilling avskaffades ioch med JB:s tillkomst. Orsaken härtill var att den särskilda förmånsrättenförsvårade fastighetsbelåningen. Utskottet vill i sammanhanget påpeka att förmånsrättslagen(1970:979) ger vissa fordringar företräde framför fastighetsinteckning vidfördelning av medel mellan rättsägare i fastighet. För arbetstagares fordran ikonkurs på ogulden lön och pension gällde tidigare sådan företrädesrätt, det s.k. löneprivilegiet. I samband med den statliga lönegarantins tillkomst avskaffadeslöne- och pensionsfordringars företräde framför fästighetsinteckning. Ävenvissa andra företrädesrätter för fordran har slopats under senare år.Anledningen härtill har varit den negativa inverkan som de haft påfastighetskrediterna. En kvarstående rätt till företräde framför fastighetsinteckningär den rätt som tillkommer samfällighetsförenings fordran på belopp som påförtsfastighetsägare och som inte är äldre än . Enligt vad utskottet erfarithar kritik riktats mot denna företrädesrätt och man har framfört att den letttill svårigheter för fastighetsägare att i vissa fall få lån. Som framgår av vad utskottet anfört ovan har entvångsförvaltare rätt att ta ut pantbrev och belåna fastigheten. Motionärernasönskemål i denna del är således redan tillgodosett. Det förhållandet att förvaltaren har rätt att belånafastigheten innebär emellertid inte att han också kan få nödvändiga lån. Oftatorde en fastighet, som sätts under tvångsförvaltning, redan vara så högtbelånad att förvaltaren inte har möjlighet att lämna en tillfredsställandeinteckningssäkerhet. Om lån inte kan erhållas, återstår för förvaltarenmöjligheten att få ett föreläggande för fastighetsägaren att utge de medel sornbehövs för förvaltningen. Inte heller den möjligheten torde emellertid alltidge godtagbart resultat. Med hänsyn till det anförda har utskottet förståelse förmotionärernas försök att finna andra möjligheter för förvaltaren att få framerforderliga medel. Förslaget att ge lån, som upptas för fastighetensförvaltning, bästa förmånsrätt i fastigheten skulle emellertid medförabetydande svårigheter för fastighetskreditmarknaden. Som utskottet ovan påpekathar gällande LU1981/82: ly 3 ordning i fråga om fastighetsinteckningars förmånsrättvarit rådande . Den särskilda förmånsrätt förefastighetsinteckning som vissa inte intecknade fordringar tillerkänts har istor utsträckning slopats med hänsyn till den negativa inverkan somföreträdesrätten haft på fastighetskrediterna. Enligt utskottets mening måstedet föreligga tungt vägande skäl för att ändra gällande förmånsrättsordning förfastighetsinteckningar. Särskilt gäller detta när som i föreliggande fall detskulle kunna bli fråga om betydande belopp som belastar fastigheten och enändring av förmånsrättsordningen följaktligen skulle kunna allvarligt försämraandra panthavares säkerhet. Vad som anförts i motionen ger enligt utskottetsmening inte tillräckligt underlag för att nu överväga en ändring avfastighetsinteckningars förmånsrätt. föreslår därför attcivilutskottet avstyrker bifall till motion 1993. Närvarande: (), (),(), (). (),(), i (s), (), IngemarKonradsson (s), (), (), (),() och ().