yttr · G505CU7 · 1981-12-31 00:00:00 — CU1981/82:7 y ominförande av hyreshusavgift (prop. 1981/82:124, bil. har beslutat bereda civilutskottettillfälle att yttra sig över proposition 1981/82:124 bilaga 2 om införande avhyreshusavgift jämte motioner. Regeringen föreslår anta bl. a. lag omhyreshusavgift. Förutomi den ovannämnda bilagan av propositionen har frågan om hyreshusavgiften tagitsupp i de till skatteutskottet hänvisade motionerna 1981/82: 2316av m. fl. (m) vari såvitt nu är i fråga hemställs (2) attriksdagen avslår regeringens förslag om införande av hyreshusavgift, 2361 avFilip () vari hemställs 1. attriksdagen avslår proposition 1981 /82; 124 såvitt avser införande av en hyreshusavgift, 2. attriksdagen därest yrkandet under 1 icke skulle bifallas som sin mening ger regeringen till känna behovet av ett särskilt hänsynstagande till små fastigheter med underskott i förvaltningen vid införandet av en hyres husavgift, 2362 av () vari hemställs att med avslag påproposition 1981/82:124 såvitt avser den föreslagna så kallade hyreshusavgiftenger regeringen till känna vad i motionen anförts om utredning ochremissbehandling av förslaget, 2363 av () vari hemställs 1. attriksdagen avslår proposition 1981 /82:124 såvitt avser införande av hyreshusavgift, 2. att,därest yrkandet under 1. inte bifalles, beslutar att tomtmark för hyreshus skall undantas från den föreslagna hyreshusavgif ten, 2366 av m. fl. (s) vari med hänvisningtill motion 1981/ 82:2364 - hemställs 1. att när det gäller lagen om hyreshusavgift dessutom vidtarden ändringen att avgiften skall utgå även för hyreshusenhet med värdeår 1958t. 1974 och för vilka bostadslän för nybyggnad inte utgått, 2. att inte antar de framlagda förslagen i de delar som avseratt hyreshusavgiften skall vara avdragsgill, 1 1981/82. CU 1981/82:7 y 2 2367avLars m. fl. (vpk) vari såvitt nu är i fråga hemställs (2) att riksdagenmed ändring av regeringens förslag om införande av en hyreshusavgift beslutaratt de allmännyttiga bostadsföretagens hus skall undantas från sådan avgift. Företrädareför budgetdepartementet, , ,Stockholms bostadsföreningars centralförening. , , , och har genom skrivelseroch/eller föredragningar lämnat synpunkter på frågan om hyreshusavgift. Fastställandeav hyra för bostadslägenhet Enligt 48 § första stycket hyreslagen utgår hyranvid förlängning av hyresavtal för bostadslägenhet med skäligt belopp. Den hyrasom hyresvärden fordrar skall godtas, om den inte är oskälig. Fordrad hyra äratt anse som oskälig, om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som medhänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Meden lägenhets bruksvärde avses vad den kan anses vara värd ur konsumentenssynpunkt i förhållande fill likvärdiga lägenheter på samma ort. Hänsyn tasdärvid till lägenhetens beskaffenhet, t. ex. storlek, modernitetsgrad,planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering. Vidbestämmandet av bruksvärdet tas även hänsyn till faktorer som inte direkt kanhänföras till lägenheten som sådan. Hit hör förmåner knutna till innehavet avlägenheten, som t. ex. tillgång till hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskildaförvaringsutrymmen, god fastighetsservice, garage och biluppställningsplats.Även faktorer som husets allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet tillkommunikationer påverkar bruksvärdet. De omständigheter som inverkar påbruksvärdet skall bedömas utan avseende på den enskilde hyresgästensvärderingar eller behov. Vid bedömningen av bruksvärdet skall man bortse frånproduktions-, drifts- och förvaltningskostnader. Vidbruksvärdesprövningen skall lägenhetens beskaffenhet jämföras medbeskaffenheten av andra lägenheter som åberopats i hyressättnings-ärendet.Jämförelselägenheternas bruksvärde bestäms på samma sätt somprövningslägenhetens. För att prövningslägenheten och jämförelselägenheternaskall anses likvärdiga krävs dock endast att de i grova drag motsvararvarandra. Sedan man funnit jämförelselägenheter som med hänsyn till bruksvärdetär likvärdiga med prövningslägenheten undersöks var hyresnivån ligger förjämförelselägenheterna. Den hyra som hyresvärden begär för prövningslägenhetenskall godtas, om den ligger under eller överensstämmer med den nivå man kommitfram till genom jämförelse- CU1981/82:7 y 3 Även om den begärda hyran något överstigernivån skall den godtas. Den får dock inte vara påtagligt högre än denkonstaterade nivån. Genom att fordrad hyra således kan sätta shögre än hyresnivånför jämförliga lägenheter får man utrymme för en allmän uppjustering avhyresnivån när detta motiveras av situationen på hyresmarknaden. I 48 § andra stycket föreskrivs att man vidjämförelseprövningen främst skall beakta hyran för lägenheter i hus som ägs ochförvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Hyrorna i dessa företag får därfören prisledande funktion. Hyresnivån i det privatägda beståndet får avgörandeinflytande vid jämförelseprövningen först om det i jämförelsematerialet inteingår några allmännyttiga lägenheter eller så liten andel sådana lägenheter attdet inte ger underlag för en bedömning av hyresnivån i jämförliga lägenheter. När en lägenhets bruksvärde skall bestämmas är såledesjämförelseprövningen avgörande. 1 vissa situationer kan emellertid någon sådanprövning inte göras. Det i praktiken viktigaste fallet är att några jämförelselägenheterinte alls åberopas eller att de som åberopats inte anses likvärdiga medprövningslägenheten. Man är då hänvisad till en ren skälighetsbedömning. Någranärmare anvisningar om hur en sådan skälighetsbedömning skall gå till finnsinte i förarbetena. Fastställande av hyra för lokal De lägenheter som enligt hyreslageninte är att betrakta som hyreslägenheter kallas allmänt lokaler För lokaler gäller i flera avseenden andra bestämmelser änför bostadslägenheter. Så är t. ex. de viktiga bestämmelserna ombesittningsskydd olika utformade för de bägge lägenhetskategorierna. Medanbostadshyresgäst tillerkänts ett direkt besittningsskydd, en kvarboenderätt,har man för lokalhyresgästerna valt att upprätthålla besittningsskyddet genomersättningsregler. Detta kallas indirekt besittningsskydd. Om enlokalhyresgäst blir uppsagd och inte kan komma överens med hyresvärden omförlängning av avtalet, måste han flytta från lokalen men har rätt tillersättning av hyresvärden, om dennes uppsägning varit obefogad. En uppsägninganses obefogad, bl. a. om hyresvärden för förlängning krävt en hyra som inte ärskälig. Som regel anses en hyra, som värden kräver, inte vara skälig om denöverstiger vad hyresvärden kan få ut av en ny hyresgäst. En konsekvens av detindirekta besittningsskyddet är vidare att hyran eller andra hyresvillkor inte som i fråga om bostadslägenhet kan fastställas av hyresnämnden. Nämnden ärvid tvister om lokalhyra endast medlingsorgan. Tvist om ersättning medanledning av obefogad uppsägning prövas av allmän domstol (fastighetsdomstol).Medling hos hyresnämnd skall alltid ske innan hyresgästen kan väcka talan omersättning hos fastighetsdomstol. / * 1981/82. CU 1981/82:7 y 4 I årets budgetproposition (prop. 1981/82:100, bil.16 s. 22) anmälde bostadsministern att överväganden pågick om att begränsa ökningenav de samlade bostadssubventionerna. En utgångspunkt för övervägandena var attstatsbudgeten skulle förstärkas med 1 200 milj. kr. inklusive en besparing på70 milj. kr. som föreslogs redan i budgetpropositionen. I proposition1981/82:124 föreslås bl. a. vissa förändringar i bostadsfinansieringssystemeti avsikt att uppnå den eftersträvade budgetförstärkningen. a. förslås ipropositionen extra upptrappning av de garanterade räntorna för vissa årgångarav flerbostadshus. Förslaget om extra upptrappning av de garanterade räntornaleder enligt bostadsministerns uppfattning till följd av bruksvärdesreglerna ihyreslagen till en allmän höjning av hyresnivån. Även fastighetsägare som intefår några ökade kostnader i form av minskade räntebidrag kan höja sina hyror.Detta gäller i huvudsak fasfighetsägare med hus byggda före år 1958.Räntebidragssystemet omfattar hus byggda och . Förbostadsrättsföreningar i hus byggda anges motsvarande fördelar uppstå fördelar som medför ökade priser pä bostadsrättslägenheter. Utifrånden deklarerade uppfattningen att det inte är skäligt att vissa fastighetsägarefår ökade hyresintäkter eller ökade fastighetsvärden genom att andrafastighetsägare får ökade räntekostnader på grund av extra upptrappning av degaranterade räntorna förslås åtgärder för att motverka effekten avupptrappningarna genom att en särskild avgift för hyres- och bostadsrättshusbyggda införs. I första hand föreslås avgiften, benämndhyreshusavgift, beröra flerfamiljshus som inrymmer bostadslägenheter. För attemellertid undvika olika gränsdragningsproblem och skillnader ikostnadsförutsättningar bör avgiften omfatta även lokalhus. När det gäller dentidsmässiga avgränsningen bör inte fasfighetens byggnadsår vara avgörande utandet s. k. värdeåret som anges i beskattningssammanhang. Statensinkomster av den föreslagna avgiften har i propositionen beräknats fill ca 490milj. för är 1983. ökar inkomsten med ytterligare ca245 milj. kr. Idetta yttrande behandlar civilutskottet vad i propositionen och i motioneranförts om en hyreshusavgift närmast utifrån en bostadspolitisk utgångspunkt. 1motionerna 2316 (m) yrkande 2, 2361 (m) yrkande 1 och 2363 (m) yrkande Ihemställs att avslår förslaget om införande av hyreshusavgift. I denförstnämnda motionen anförs bl. a. att den i propositionen framförda hypotesenatt de minskade räntebidragen skulle slå igenom i form av vinster för vissafasfighetsägare är sakligt ogrundad, att avgiften riskerar att leda tillväsentligt ökad fastighetsomsättning samt att särskilt det äldre enskilt ägdafastighetsbeståndet av bostadshyreshus gåttmed kraftiga underskott. CU 1981/82:7 y 5 I motion 2367 (vpk) yrkande 2 hemställs attriksdagen beslutar att de allmännyttiga bostadsföretagens hus skall undantasfrån hyreshusavgift. Imotion 2366 (s) yrkande 1 föresläs att avgiften skall utgå även för hyreshusenhetmed värdeår 1958 t. o. m. 1974 och för vilka bostadslån för nybyggnad inteutgått. behandlar först frågan omhyreshusavgift för hyreshusenhet vilken omfattar byggnad med värdeår före år1958. Utskottet delar den i propositionen framförda uppfattningen att enhöjning av de garanterade räntorna leder till en allmän höjning av hyresnivånvia bruksvärdesreglerna i hyreslagen. Som framgått ovan skall vidbruksvärdesprövningen en lägenhets beskaffenhet jämföras främst med lägenheteri hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Hyresnivån inomden allmännyttiga sektorn blir sålunda riktgivande för likvärdiga lägenheter.Vid bedömning av bruksvärdet skall bortses från produktions-, drifts- ochförvaltningskostnader. Utskottetkan sålunda inte dela vad i motion 2316 (m) anförts om att minskade räntebidraginte skulle slå igenom i form av intäkter för de fastighetsägare som inteomfattas av räntebidragssystemet, intäkter som inte motsvaras av ökadekostnader. Inte heller övriga motiv i motionen är från de utgångspunktercivilutskottet närmast har att beakta tillräckliga för att utskottet skallföreslå att en hyreshusavgift inte skall införas för hyreshusenhet med värdeårföre . Vad i motionerna 2316 (m) yrkande 2, 2361 (m) yrkande I, 2363 (m)yrkande 1 samt 2367 (vpk) yrkande 2 föreslagits bör enligt civilutskottetsuppfattning avstyrkas av skatteutskottet. Vadbeträffar förslaget i motion 2366 (s) yrkande 1 om att hyreshusavgiften skallomfatta även hyreshusenhet med värdeår 19581, o. m. 1974 och för vilkabostadslån för nybyggnad inte utgått vill utskottet anföra följande. och bostadsministern konstaterat leder en höjning av de garanteraderäntorna till en allmän höjning av hyresnivån via bruksvärdesreglerna.Härvidlag saknas anledning att skilja fastigheter före och efter ett visstvärdeår; det väsentliga är att fastighetsägare utanför räntebidragssystemetgenom upptrappning av den garanterade räntan får en intäkt som inte motsvarasav någon kostnad. De motiv som grundat förslaget i propositionen om införandeav hyreshusavgift är sålunda också tillämpliga när det gäller att utvidgaavgiftsområdet enligt vad i motion 2366 (s) yrkande 1 föreslagits. uppfattning bör skatteutskottet därför föreslå attbifalla motionsyrkandet. Imotion 2366 (s) yrkande 2 föreslås att hyreshusavgiften inte skall varaavdragsgill. Detfinns starka skäl för att bifalla förslaget i mofionen om attavgiften inte skall vara avdragsgill. Genom att inte göra avgiften avdrags- CU 1981/82:7 y 6 gillskapas ökad ekonomisk rättvisa mellan olika besittningsformer. De ekonomiskakonsekvenserna blir nämligen olika vid privatägda hyresfastigheter och för demsom bor med allmännyttig hyresrätt eller bostadsrätt. Genom att slopaavdragsrätten ökar nettoeffekten för staten i inte ringa omfattning. I motionenhar denna effekt tillsammans med det ovan behandlade (s)-förslaget omutvidgning av hyreshusavgiften beräknats till 160 milj. kr. börenligt civilutskottets uppfattning tillstyrka motion 2366 (s) yrkande 2. Imotion 2361 (m) förs som ett andrahandsyrkande (yrkande 2) fram ett förslag omatt som sin mening skall ge regeringen till känna behovet av ettsärskilt hänsynstagande till små fastigheter med underskott i förvaltningen vidinförandet av en hyreshusavgift. Motionären anser att ett schablonavdrag påtaxeringsvärdet innan avgiften beräknas skulle bidra till att hindra vissa avhonom påstådda effekter av avgiften. Enligt motionären borde inte heller ettschablonavdrag på . på något avgörande sätt påverka statens inkomsterfrån avgiften. Enligtvad utskottet erfarit skulle ett schablonavdrag enligt förslaget i motioneninnebära en stor inkomstminskning för staten. Redan detta förhållande börenligt civilutskottets uppfattning tillmätas stor vikt. Andrahandsyrkandet(yrkande 2) i motion 2363 (m) innebär att beslutar att tomtmark förhyreshus skall undantas från hyreshusavgift. Civilutskottetfinner inte tillräckliga skäl föreligga att föreslå skatteutskottet attfillstyrka motionsyrkandet. har hänvisats vad bostadsministern hemställt om ett riksdagensbemyndigande att få besluta om undantag från de i propositionen förordadeextra höjningarna av de garanterade räntesatserna för hus som kan komma attberöras av den föreslagna hyreshusavgiften. Civilutskottethar ingen erinran mot vad i propositionen förordats men vill för sin del anföraföljande. Enligt vad utskottet erfarit är det inte möjligt att för samtligafastigheter bedöma om hyreshusavgift kom.mer att tas ut när de extraupptrappningarna av den garanterade räntan skall börja erläggas. mening bör därför även prövas om det inte är lämpligare att deerforderliga undantagsbestämmelserna utformas så att hyreshusavgift inte skalltas ut om extra upptrappning av den garanterade räntan gjorts. Detta kaninnebära en ändring av det till skatteutskottet hänvisade förslaget fill lag omhyreshusavgift. Menhänsyn härtill är det enligt civilutskottets uppfattning lämpligt att vad ipropositionen i yrkande 3 (s. 35) hemställts och i detta yttrande anförts omutformning av reglerna när extra upptrappning av de garanterade räntorna kanförekomma även när hyreshusavgift kommer att utgå samordnas av skatteutskottetvid detta utskotts,bedömning av frågan om hyreshusavgiften. CU1981/82:7 y 7 har mot dennabakgrund beslutat att till skatteutskottet överlämna det nu behandladeavsnittet av propositionen. På civilutskottets vägnar . Närvarande: . (), Per (), RolfDahlberg (m), (), (), (), KnutBilling (m), (), (), (), i (c), () ()och (). 1. av , (alla m) som anser att den del av utskottets yttrande sompå s. 5 börjar "behandlar" och på s. 7 slutar "avpropositionen" bort lyda: De överväganden som civilutskottet främst har att läggatill grund för sitt ställningstagande till förslaget om införande avhyreshusavgift har gett utskottet anledning att anföra följande. I motion 2316(m) lämnas en utförlig motivering till varför en hyreshusavgift inte börinföras. Utskottet vill inledningsvis tillbakavisa vad bostadsministern anförtom att bruksvärdesprövning leder till en allmän höjning av hyresnivån. Hyrornai det privatägda fastighetsbeståndet fastställs genom förhandlingar mellan hyresmarknadensparter. Som visats i motionen innebär inte minskade räntebidrag ökade vinsterför fastighetsägare utanför räntebidragssystemet. Dessutom förhåller det sig såatt framför allt det äldre enskilt ägda fastighetsbeståndet under senare delenav fått vidkännas kraftiga underskott beroende på en förhållandevissvag hyresutveckling, kraftiga ökningar av drifts- och underhållskostnadernasamt ett högt ränteläge. Hyreshusavgiften riskerar att leda till en väsentligtökad fastighetsomsättning, vilket inte är någon önskvärd utveckling. Det finnssålunda mycket starka mofiv för att avslå förslaget omhyreshusavgift. Även mot avgiftens konstrukfion finns skäl att riktakritik. Avgiften kommer att drabba ca 250 000 bostadsrättslägenheter och mångas. k. lokalhus dessa två kategorier omfattas över huvud taget inte av bruksvärdessystemetoch bör redan pä denna grund inte drabbas av avgift. Avslutningsvis vill utskottet anföra att den föreslagnahyreshusavgiften innebär nya regleringar på bostadsmarknaden. Avgiften drabbardessutom fasfigheter som fått klara sig utan staUigt räntestöd. anser att skatteutskottet med bifall tillmotionerna 2316 (m) yrkande 2, 2361 (m) yrkande 1 och 2363 (m) yrkande 1 börföreslå CU 1981/82:7 y 8 riksdagenatt avslå förslaget i propositionen om införande av hyreshusavgift. Därmedhar även förslaget i motion 2367 (vpk) yrkande 2 tillgodosetts i viss mån. anser att en hyreshusavgift inte skall införas, saknas anledning attnärmare gå in på vad i mofionerna 2361 (m) yrkande 2, 2363 (m) yrkande 2 och2366 (s) föreslagits om avgiftens utformning. 2. av . (), (),(), i (c) och ()som anser att den del av utskottets yttrande på s. 5 som börjar med "Vadbeträffar" och på s. 6 slutar "2366 (s) yrkande 2" bort lyda; Utskottetkan inte heller ställa sig bakom förslaget i motion 2366 (s) yrkande 1 om atthyreshusavgiften skall omfatta även hyreshusenhet med värdeår 1958 t. o. m.1974 och för vilka bostadslån för nybyggnad inte utgått. I motionen konstaterasatt förslaget innebär att bl. a. huvuddelen av alla privatfinansierade hyres-och bostadsrättslägenheter samt andelshus som byggts kommer attomfattas av hyreshusavgift. Enligt utskottets uppfattning är förslaget imotionen dessutom alltför opreciserat och allmänt för att kunna läggas tillgrund för ett förslag till . Utskottet vill vidare erinra om att etttillmötesgående av förslaget i motionen skulle innebära att mycket av denenkelhet som väglett förslagen i propositionen skulle gå förlorad. Det ärnämligen inte möjligt att enbart på grundval av uppgifter som samlas in isamband med fasfighetstaxeringar-na utvidga kretsen av fastighetsägare somskulle ha att erlägga hyreshusavgift enligt förslaget i motion 2366 (s)yrkande 1. Imotion 2366 (s) yrkande 2 föreslås att hyreshusavgiften inte skall varaavdragsgill. Ävenom denna fråga närmast faller under skatteutskottets bedömning villcivilutskottet anföra följande. Utskottet delar den uppfattning som förs fram ipropositionen om att hyreshusavgiften, liksom skogsvärdsavgiften, inte bör sessom en allmän skatt utan vara avdragsgill om övriga förutsättningar äruppfyllda. I motionen nämns som motiv för att avgiften inte skall varaavdragsgill principiellafördelningspolitiska synpunkter ochkostnads-paritetsskäl. Motionärerna utvecklar inte närmare dessa motiv, som fåranses som ett uttryck för deras allmänna inställning fill fastighetsägande; eninställning som inte kan hävdas vid en saklig granskning. Ett tillmötesgåendeav motionsförslaget skulle dessutom rubba den godtagna principen om eneffektiv konkurrens mellan förvaltningsformerna. Deöversiktiiga och opreciserade motiv som legat bakom det nu behandlademofionsförslaget bör sålunda inte föranleda någon åtgärd. Förutomvad ovan anförts vill utskottet betona att ett bifall till motionsförslagetskulle innebära sä stora förändringar jämfört med förslaget i propositionenatt dessa två förslag inte låter sig förena. a. kan då inte med CU 1981/82:7 y 9 sammastyrka åberopas bruksvärdesreglerna i hyreslagsfiftningen som motiv för attinföra en hyreshusavgift. Medhänvisning till det ovan anförda föreslår civilutskottet att skatteutskottetavstyrker mofion 2366 (s) yrkande 2.