prop · G503169 · 1981-12-31 00:00:00 — Under senare är har emellertid överlåtelsevärdenapå bostadsrätter liksom påsmåhus stigit till en nivå som såväl från allmän fördelningssynpunktsom från bostadssocial utgångspunkt ärförkastlig. Det är mycket angelägetatt samhället kommer tillrätta med de överprisersom finns på såväl småhus sora bostadsrättslägenheter. Koramittén föreslår att länsbostadsnämndensom villkor för bostadslån skall kunna krävaatt prisföreskrifter tas in i stadgarna för nybildade föreningarför av högst fem är.Hembud för lösen av kommunen skall kunna föreskrivassom villkor för upptagande eller övertagande av statliga lån i kombination raed prisföreskrifter. Förbundetanser att förslaget till prisföreskrift ärpositivt. Men förekorasten av överpriser och risken för spekulation är inte begränsad till den förstaupplåtelsetiden. För att prisföreskriftenskall få önskvärd effekt får den därför inte begränsastill fera år utan bör gälla tillsvidare, med möjlighet för länsbostadsnämnden att förändra eller avskaffa prisföreskriften endast då särskilda skäl föreligger. Sammanfattningsvis anser Hyresgästernas Riksförbundatt kommitténs förslag kan få positiva effekter på bostadsmarknaden genom att regler för hur ombildningar skall gä till kommer till stånd. När ombildning är aktuell kan alltför stora risker för hyresgästerna undvikas om föreningsbildningar sker genom någonav de rikskooperativa bostadsrättsorganisationernaHSB och . Vad gäller förvärv av allraännyttigt ägdfastighet anser förbundet att den utveckling avboinflytandet i de allmännyttiga bostadsföretagen sora nu pågår klart visar att hyresgästernas inflytande över förvaltningen kan förbättrasradikalt utan att ägarförhållandena behöver ändras. Förbundet beklagar att koramittén inte har kunnat ta klar ställning föratt kommunerna Prop.1981/82:169 253 börbehålla sina fastigheter och aktivt verka för ökat boinflytande förhyresgästerna. 54 S'yERIGES FASTIGHETSÄGARSFORBroro anser, acc kommictén inte påvisatett tillräckligt behov av lagstiftning om förköparätt för de boendeoch om hembudsskyldighet för bostadsrättshavare. Förbundetavstyrker därför dessa förslag. Vi anser också, att konmiitténinte i erforderlig omfattning belyst förslagenskonsekvenser för enskild fastighetsförvaltning. Däremotbehandlas i ett helt kapitel vilken inverkan förslaget kan få vid ombildningar i de kommunalabostadsföretagen. Detta belyses dessutom iett vidlyftigt bakgrundsmaterial som kommittén låtit ta fram. Kommittén harinitierat omfattande utredningar och studier för att få fram material om de kommunalabostadsföretagen. 1981/82:169 254 fastighetsägarnarepresenterar ungefär lika stort fastighetsbestånd. Det ärenligt vår mening nödvändigt att även ingåendeanalysera förslagens konsekvenser för enskild hyreshusförvaltning under förutsättning att man anser en konkurrens på hyresmarknaden önskvärd. Lönsamheten inom enskild bostadsförvaltning har försämrats påtagligtunder senare år. På grund härav är det en överlevnadsfråga för branschenatt ny lagstiftning inte medför attvillkoren för den enskilda sektorn försämrasytterligare. Förbundet anser därför, att eneventuell lagstiftning måste föregås av en allsidig analys, som även omfattar förslagenslångsiktiga effekter för den enskilda sektorn. Bl a bör de faktorer som tas upp i avsnitt 5.4 belysas även för enskildfastighetsförvaltning. Konsekvenserna ur sysselsättningssynpunkt och för företagens förvaltningsorganisation blir desamma oavsett vem som är ägare till företagen. I bostadsministerns direktiv till kommittén framhålls,att det är angeläget att skapa bättremöjligheter för enskilda att ägasin bostad. Med denna utgångspunkt borde bostadsrättskommitténgivit de boende samma möjlighet att förvärva sin lägenhet oavsett om de hyr av ett kommunalt ellerenskilt bostadsföretag. Den föreslagna förköpsrättenuppfyller inte detta krav, eftersom det i praktiken endast är enskilt ägdahyreshus som bjudes ut på marknaden. Denna ojämlika behandling av de boende blir än mer påtagliggenom att de kommunala företagens försäljningar ilagförslaget undantages från förköpsrätten. Vi anser det principiellt felaktigt, att huvudmannaskapetvid kommunalt ombildade fastigheter skall avgöras av respektive kommun. Varje föreningskall själv avgöra om den skall ha någon huvudman, i så fall vilken och även hur stadgarna skall utformas. Principen för föreningsfrihetskall naturligtvis gälla även för bostadsrättsföreningar. Enligt förbundetsuppfattning kan hyresgästernas förköpsrätt inte förväntas medföraett ökat antal övergångar. Däremot innebärförslaget en ökad byråkrati,som inte är till gagn för någon av parternai en övergång. Prop.1981/82:169 255 Enligt kommitténfår det enligt grunderna för bostadsrättslagenanses följa, att minst fem lägenheter skall ingå för att en föreningsbildning skall kunna komma till stånd. Detta innebär,att man utesluter en stor del av det befintliga hyreshusbeståndet. Vi anser det angeläget, att ävende boende i mindre hyreshus får möjlighet att övergå till bostadsrätt.Även i denna fråga bör de reglerde inblandade partema har att ta hänsyntill vara likartade. Enligt föreskrifter för schablontaxering krävs endast att det är minst tre bostadslägenheter somingår i föreningen. Utredningens förslagfrämjar inte heller en omvandling på fastig-hetsägarinitiativ.Redan tidigare förslag med förbud mot dubbelupplåtelser, som lett till lagstiftning försvårar seriöst organiserad omvandling genom de finansiellahinder som skapas mot god anslutning. Genom BR Fastighetsgaranti AB:sverksamhet har numera skapats ett organ förkompetent rådgivning för fastighetsägarnaoch för erforderliga garantier för de boende i samband med ombildningar. Härigenom börrimligen också statsmakternas intresse av att övergångarna skerpå ett seriöst sätttillgodoses. Kommittén har tagitfram ett omfattande bakgrundsmaterial. I detta material har ej framkommit något som kan påvisa,att man bör förorda ett system med tvångsinstrumenttyp förköpsrätt. Det är tvärtom så, att intresset förförsäljning till. bostadsrättsföreningar har - inte minst i - varit stortbland enskilda fastighetsägare. Beträffande övriga kommentarer till kapitel 2 hänvisas till det särskilda yttrande, som avgivits avexperterna och Per Tornées. 313-315 st 1 (nedan kallat "särskildayttrandet"). Förbundets yttrande har i det följande begränsatstill kapitel 4, 6 och 8, som särskilt berör vårverksamhet. Förvärv av enskilt ägd fastighet (kap. 4) Som bakgrund till våruppfattning rörande detta kapitel hänvisas till "särskildayttrandet" s. 316 f. 1981/82:169 256 Vi avstyrker den föreslagnaförköpsrätten. Kommitténs förslag till förköpsrätt för hyresgäster kan nämligeninte förväntas medföra ökat antal övergångar till bostadsrätt.Nettoeffekten torde i stället bli ytterligare byråkrati och ökadeadministrativa kostnader för de boende, fastighetsägarna och samhället. Om statsmakterna trots allt överväger att genomföra förslaget, förutsätter detenligt vår mening väsentliga förändringar. Dessa börgrundas på de krav som anges i "särskilda yttrandet" s. 317 punkt D st 2. Härutöver måste gälla attfastighetsägarens ekonomiska ställning ej fårförsämras. Detta innebär att lagförslaget måstekompletteras med regler som hållerfastighetsägaren ekonomiskt skadeslös, om förfarandetdrar ut eller om fastighetsprisernasjunker . Vi anser det terminologiskt felaktigt att tala om förköp för hyresgästerna.Ett förköp innebär att ett bindande avtal redan träffats (jfr Kommunala förköpslagen). Det är i ställetfräga om en förtursrätt.Den föreslagna lagen bör därför h rubriken . Förslaget innebär att det kommer att förflyta avsevärd tid innan köpet blir klart. I bilaga A redovisas ett exempel, avvilket framgår att det kan gå ca li år,innan ett förköpsärende är slutgiltigt avgjort genom bostadsdomstolen. Är hyresgästernainte intresserade, innebär det ändock att fastighetsägaren vid en försäljning har att ta hänsyn tillden koimnunala förköpsrätten samt lagen om förvärv avhyresfastighet m m. Det är alltså inte orealistiskt att det kan ta från hembudettill dess säljaren slutgiltigt avyttratfastigheten. Vi vill i detta sammanhang peka på vad kommitténbl a anfört rörande tidsfrister i förköpslagen (s. 170): "Vi vill härerinra om den tremånadersfrist som gäller enligt den kominunala förköpslagen ochsom motiveras av säljarens och köparens intresse av att köpet inte hållssvävande under alltför lång tid.Senast i samband med vissa ändringar 1979, uttalade departementschefen att hon intevar beredd att förlänga fristen". Prop.1981/82:169 257 Samma synsätt skallnaturligtvis finnas i alla regler av motsvarande karaktär. Det äräven viktigt att påpeka, att det ibland är nödvändigt av likviditetsskäl, arvsfallm m att avyttra fastigheter. Enligt de nu föreslagnareglerna kommer det ibland att bli sålånga tidsutdräkter och oklara förutsättningar vid försäljning av en fastighet, att svåra problem -tom konkurser - kan bli konsekvensen.Den tidsutdräkt som kommitténs förslag medför kan därför inte accepteras. Enligt kommitténsförslag får fastighetsägaren,om hyresgästemas förköpsrätt har förfallit,överlåta fastigheten till tredje man under förutsättning "att priset inte är lägre ellervillkoren för överlåtelsen sammantagna avsevärt ogynnsammare förfastighetsägaren än vad som angivits i hembudet". I tider medstagnerande fastighetspriser kan det finnas anledning för fastighetsägarenatt efter hem-budstillfället sälja fastigheten till något lägre pris. Orsaken kan också vara en mindre brist som uppkommit på fastigheten. Det är då inte rimligt, att fastighetsägaren skall göraom hembudsproceduren. Lagtexten måstedärför formuleras på sådant sätt att ordet "avsevärt" ävensyftar pä priset. Intresseanmälan skallenli betänkandet avlämnas till inskrivningsmyndigheten av en bostadsrättsförening elleren annan förening. Innan en intresseanmälan avlämnas,krävs enligt förslaget endast att föreningen är bildad och att styrelsen intygar,att av antalet hyresgäster har förklaratsig intresserade av en övergång till bostadsrätt. Detta är inte acceptabelt. De hyresgäster som visar sig positiva behöver, enligt förslaget,inte ta ställning till om det för dem ärrealistiskt att överhuvudtaget medverka vid en övergång. Det är inte heller säkertatt de fär tillgång till ett sådantmaterial, att de kan göra erforderliga bedömningar. Detta kan leda till att boende får förväntningar och ställerkrav, som sedan är orealistiska. När det blir aktuellt med en övergäng, finnsockså stor risk för att denna leder till tvister, oväntade kostnader och besvikelser. Innan en intresseanmälangörs kan det vara lämpligt att hyresgästernahar låtit besiktiga fastigheten och därigenom fåtten redovisning av 17 1981/82. dess underhållsstandard.Vidare bör eventuella reparationsätgärder haplanerats och kostnadsberäknats. För att klara av dessa förberedelser krävs,att hyresgästerna är beredda att anlita erforderlig sakkunskap och attockså bestrida erforderligautredningskostnader. Syftet med förberedelsenskall bl a vara att tillvarata de boendes ekonomiska intressen genom att nogaredovisa de ekonomiska förutsättningarna, samt att hyresgästernagenom förfarandet får fram sämycket underlag att de, när hembudet ges, snabbt kan fattabeslut. Det är därför naturligt att låta bostadsrättsföreningen (= en ekonomisk förening) vara det enda föreningsalternativet. Det är ocksåviktigt att påpeka, att om det först bildas en ideell förening, är det inte sedan säkert att bostadsrättsföreningen vill överta de skyldigheter som den ideella föreningen ådragitsig. Det är också viktigt, att den som engagerats som sakkunnigskall veta att uppdragsgivaren inte ären förening, som plötsligt upplösts.Genom att enbart acceptera en föreningsformvinner man också kontinuitet i hela förberedelse- och övergångsproceduren. Man bör naturligtvis även undvika att det bildas en mängd bostadsrättsföreningar, som ej ärnödvändiga. Som påpekats i "särskilda yttrandet" (s. 318) kan man lösa detta problem genom en mindre ändring av 65 §bostadsrättslagen. Hembud, bevakning och antagande av hembud Enligt förslaget skall fastighetsägare - om gällandeintresseanmälan finns antecknad - skriftligenhembjuda fastigheten till hyresgästerna.Detta skall ske genom delgivning av hembudet till föreningen. Föreningenskall sedan, om den accepterar, skriftligen bevaka förköpsrätten till fastighetsägaren och därefter, om man så önskar,antaga hembudet. Dettainnebär att a) Intresseanmälan Sändes till inskrivningsmyndigheten för anteckning. 1981/82:169 259 c) Bevakning Anmäles till fastighetsägaren genom d) Antagande Anmäles tillfastighetsägaren genom Kommitténs förslag ärenligt vår uppfattning oklart vad gäller det administrativa förfarandet. uppfattning om hur detta istället bör utformas och de tidsfrister som bör gälla, anslutervi oss till det som framförs i det "särskilda yttrandet" s. 319-320. Ävenom kommitténs förslag till hembudsförfarande förenklas, kommer det att ta ansenlig tid i anspråk. Det kan inte anses rimligt, att en fastighetsägare under hela betages möjligheten att träffaavtal om försäljning. För att inte en död hand skall läggasöver fastighetsmarknaden är det därför nödvändigt, att en fastighetsägare - päsätt kommittén föreslår (s. 188 f) - har möjlighet att träffa ett villkorligt avtal. Ett sädant bor ocksäunderlätta hyresgästernas bedömningav villkoren i ett lämnat hembud. Vi anser att rättentill villkorad försäljning är av sådan vikt, att den bör komma till uttryck i självalagtexten. Förbundet anser att hyresgästemas förköpsrätt inte fät innebära,att fastighetsägarens förmögenhetssituationpåverkas. I annat fall får förköpsinstitutet karaktär av ett expropriationsförfärande, vilket uppenbarligen strider mat tankarna idirektiven. Som framhålles i betänkandet (s. 185) ärdet från affärssynpunkt av särskild vikt för en fastighetsägareatt kunnfa sälja flera fastigheter samtidigt.Ett fastighetsbestånd kan sammantaget representera ettvisst marknadsvärde, men uppdelat vara av mindre värde. Detta kan bero på en rad faktorer som att beståndetsammantaget innehåller en lämplig blandning av lokaler och bostäder samt en välavvägd lägenhetssammansättning, att förvaltningen erbjuder sysselsättning förviss personal, att fastigheterna genom sin inbör- 1981/82:169 260 des belägenhet med fördel kan förvaltasgemensamt o s v. I stor utsträckning är detta argument som anförs i kapitel 5 mot en icke planmässig försäljning av kommunala hyresfastigheter. På samma sättsom de kommunala företagen har inte minst större fastighetsägare(bl a försäkringsbolagen) ett legitimt intresse av att bedriva förvaltningen i sammanhållna enheter. Det ovan anfördamedför, att obillighetsregeln förutom att beakta överlåtelser till närstående o dyl alltid mäste se till fastighetsägarensintresse att bibehålla oförändrad förmögenhetsställning bl a genom rätt till "blockförsäljningar". Förbundetanser detta vara en grundläggande rättssäkerhetsfråga som börkomma till uttryck i lagtexten. Kravet päoförändrad förmögenhetsställning måste ocksågälla oavsett hyresgästemas intresse och vidtagna förberedelser (jfr betänkandet s. 185). Den kommunala förköpsrätten förhindrar inte påsamma sätt som den här föreslagnalag.-stiftningen överlåtelser av hela fastighetsbestånd.Genom förslaget skapas en"expropriationsliknande" situation. Förbundet vill dock inte - bl a av de skäl som redovisas i betänkandet -förorda en utvidgad förköpsrätt. När det gäller undantag försläktköp o dyl ansluter sig förbundet (s. 195 f). I betänkandet namnes ett flertalmajoritetsregler. Kommittén föreslär sålunda att av hyresgästernavid en intresseanmälan skall ha förklarat sig intresserade av en övergång. Det är enligt vårmening viktigt, att man inte har olika majoritetsregler under övergängsförfärandet ochatt de inblandade endast behöver känna till en sådanregel och hur den skall tillämpas. Det är ocksåväsentligt, att man redan i sambandmed en intresseanmälan klarar ut att föreningen uppfyller kraven pä en "äkta"bostadsrättsförening. I nedanståendesammanställning redovisas vissamajoritetsregler som skulle bli aktuella i samband med en ombildning. Flertalet uthyrda lägenheter Intresseanmälan. 2/3 .av de uthyrda lägenheterna Bevakning av hembud. 2/3 av deuthyrda lägenheterna 2/3 av de uthyrda lägenheterna av bostadslägenheternatecknas för upplåtelse med bostadsrätt av taxeringsvärdet/hyresvärdet hänfört tillbostadslägenheter Antagande av hembud. Om bostadsrättsförening skall besluta om att en fastighet skall förvärvas för övergäng till bostadsrätt. Vad som erfordras föratt de förmånligaste statliga bostadslånenskall utgä (s. 111). Vad som erfordras föratt föreningen skall blischablonbeskattad (betänkandet s. 111 jfr vadskatte-handboken /m fl 1 1977 s. 201/ anvisar att detfordras för att föreningen skall uppfylla kraven för schablonbeskattning) . Av det ovan redovisade framgår; att det är ett flertal olika majoritetsreglersom parterna har att ta hänsyn till. Vi anser det nödvändigt attreglerna blir lika. I de fall den fastighet, som skall förvärvas av föreningen, har ett blandat användningssättmed bäde bostadslägenheter och kommersiella lokaler, bör majoritetsreglerna utformas så att de enbart tar hänsyn till bostadslägenheter. Enligt den föreslagnalagtexten finns ingen tidsgräns för bostadsrättsföreningen frånantagandet av hembudet till undertecknande av köpehandlingar. Detta kan komma att leda till tidsutdräkt och tvister. Förslaget måste därför - om det skall genomföras - omarbetas i denna del. Ett sätt att förenklaförfarandet är att bostadsrättsföreningens antagande av hembud görs bindande (jfr "särskilda yttrandet" s. 320). .Finansiering av fastighetsförvärv (kap. 6) Med anledning av vad som framförts i betänkandetvill förbundet in- Prop.1981/82:169 262 ledningsvis framhålla,att det redan införts en intäktsbeskattning som motverkar bildandet av bostadsrättsföreningar med"strimlade" lån. Det förslag till reformerad inkomstbeskattning som nyligenlagts, torde ocksä verka dämpande päbenägenheten att sträva efter denna typ av lån. Det börockså framhållas, att inte nägonav de intressenter som presenteras päs. 46-56 i betänkandet arbetar aktivt för att främjaifrågavarande finansieringsform. Det är angeläget, att man sökerfinna goda finansieringsmöjligheter. Vid förvärv avfastigheter med upprustningsbehov finns redan tämligen goda möjligheter.Det förslag till finansiering som kommittén framlagt vid förvärv utan upprustningsbehov innebär, att bostadsrättsförening skall kunna erhålla ett län upp till i vart fall avuppskattningsvärdet. Köpeskillingen uppställes av säljaren.Man har ringa anledning förmoda, att säljaren skulle vilja förvandla en del av köpeskillingentill kapitalmarknadsrevers. Genom förslagetsutformning i denna del kommer läneformenenligt vår mening inte att få nägon större ekonomisk betydelse, eftersom det inte tordevara attraktivt för merparten av fastighetsägarna att behövaköpa kapitalmarknadsreverser. Överlåtelse av bostadsrätt(kap. 8) Av betänkandetframgår att de mer påtagliga prisstegringar som skett pä bostadsrätterär koncentrerade till vissa lokaltstarkt avgränsade marknader. Något behov av priskontroll och möjlighet till hembudsskyldighet föreligger därför inte. Förbundetavstyrker de föreslagna ändringarna i 14 §bostadsrättslagen. anser att kommittén har försummatatt lägga fram förslag, somstimulerar säväl stora som små fastighetsägare till att omvandla hyresrätter till bostadsrätter. Förslaget till förköpsrätt och prisreglering bygger pa felaktiga grunder ochförbundet anser, att kommittén dragit felaktiga slutsatser av bakgrundsmaterialet. 1981/82:169 263 Förslaget till förköpsrätt avstyrkes, eftersom detutformats på ett sådant sätt, att det skapar oreda och stor risk för tvister. Det kommer dessutom att bli administrativt svårhanterligt. Förslaget till hembudsskyldighet avstyrkes. Bakgrundsmaterialet visar ej att behov av prisreglering finns. Enprisövervakning försämrar bostadsrättsmarknadens funktion och minskarrörligheten. Detta är ej till gagn för inblandade parter och kommer ej att stimulera till en ökad övergång till bostadsrätt. 35 SViaiGES ALEL4ÄmfYTTIGA BOSTADSFÖRETAG () 1. Kommittén konstaterar i sitt slutbetänkande att de övergångar som skett inte i någon större utsträckning har planerats eller styrts av samhället. Utredningen konstaterar därför, mot bakgrundav dessa erfarenheter, att det inte finns några skäl som talar för att samhället ska acceptera en övergång från hyresrätt till bostadsrätt på villkor som fastighetsmarknadens parter själv anger. Utredningen lämnar ett antal förslag som har till syfte att främst tillgodose de framtida bostadsrättshavarnas intresse inom ramen för det kommunala bostadsförsörjningsansvaret. De konkreta förslagen inryms främst inom nedanstående områden: föreningsbildning och andra organisatoriska frågor 1981/82:169 264 Beträffande bostadrättsföreningars förvärv av allmännyttiga bostads fastigheter anför koniraitténatt eventuella ombildningar bör ses motbakgrund av ett medvetet handlingsprogram från berörda kommuners sida. Handlingsprogrammetbör därvid ha sin grund i det kommunala bostadsförsörjningsansvaret. Kommunala ansvaret för bostadsförsörjningen Utredningen betonar i sitt slutbetänkande att kommunen inora av statsmakterna givnaramar har ansvaret för bostadsförsörjningen på lokal nivå.Som en konsekvens därav bör eventuella ombildningar av hyresrätttill bostadsrätt vara i överensstämmelsemed de kommunala intentionerna påbostadsförsörjningens område. har inte någonannan uppfattning i denna fråga. Mot denbakgrunden ställer sig organisationen myckettveksam till den av utredningen föreslagnaförköpsrätten för hyresgästersom avser att ombilda till bostadsrätt.SABO anser att en utvidgning av den kommunala förköpsrätten är ett bättre instrument föratt främja bostadsförsörjningen.Kommunerna, skulle därmed få en störrefaktisk möjlighet att fullfölja sitt ansvar förbostadsförsörjningen, bland annat med avseende på fördelningen mellan upplåtelseformerna. En självständig möjlighet förhyresgästerna till förköp ochbostadsrättsbildning kan stå i direkt strid med kommunala övergripande intressen. En planlös ombildning till bostadsrätt kan allvarligt försvåra för kommunen att fylla sin uppgift förbostadsförsörjningen. En mycket viktig uppgift för kommunerna är att komplettera och höja kvaliteten påbefintliga bostadscnråden. av alla lägenheter i flerbostadshus finns i den halvgamla,litet slitna bebyggelsen från 30-, 40-och 1981/82:169 265 Dessa hus har oftast en standard sora intemotsvarar dagens krav på t ex energihushållning, tillgänglighet,brandsäkerhet eller en bra boende- och arbetsmiljö. I de områden somdomineras av bostadsrätter medför en förnyelsestora problem, beroende'ti 11 stor del päbostadsrättslagens utformning och det faktumatt en och samma bostadsrättsförening i allmänhet ej är ägare av helabostadsområden. Det kan t ex vara av stor betydelse för en kommun att man i ett äldre bostadsområdeförändrar lägenhetssammansättningen och/eller ko.mpletterar med nya bostäder inte minst föratt utnyttja redan gjorda infra.struktu-rella investeringar. I olika sammanhangkan det bli aktuellt att förändra ett områdessociala struktur genom sammanslagning och komplettering för att ge t ex barnfamiljer en chans att bo kvareller flytta in, och bredda underlaget förolika slag av service. I områden som består av bostadsrätterhar kommunen i praktiken ingen eller liten möjlighetatt åstadkomma en förnyelse. Enskilda bostadsrättshavare kan t ex motsätta sig en sammanslagning av lägenheter eller installation av hiss genom att hänvisa till bostadsrättslagens spärrar mot väsentliga avgiftsökningar(§§ 23 och 24). Likaså innebärreglerna om besluts giltighet på föreningsstämma(§ 60) en icke obetydlig komplikationnär det gäller mer genomgripande beslut. Risken är med andraord stor fÖr att en nödvändig förnyelse av bostadsområden där bostadsrätt dominerar blir ytterst svår att genomföra. 1981/82:169 266 Ombildning av allmännyttighyresrätt till bostadsrätt