prop · G503221 · 1981-12-31 00:00:00 — Några remissinstanser anser atl detunder vissa förutsättningar bör finnas möjlighet att tvångsvis ansluta enfastighetsägare i exploateringssamverkan. Till dessa hör hovrätten för NedreNorrland, , tekniskahögskolan i , Svenska kommunal-tekniska förenirtgen, Sverigesvillaägareför-buhd saml , , . , ,, , , , , , , ,, , , , och kommuner. Av dessaanför villaägareförbundet; Enligt PBL-förslaget skall enfastighetsägare inte kunna tvingas in i företaget för faslighetssamverkan.Förslaget bör övervägas ytterligare. Fastighetsägare, vars mark behöver tas ianspråk för enskilt bebyggande eller allmän plats och som inte vill ingå isamverkan, lorde ev. ändå behöva kunna anslutas. Denne fastighetsägare kan dåfå del av den vinst som påräknas. Genom att sälja den mark, som vidomarronderingen av hans faslighet skall läggas till annan, kan fastighetsägarendå mot ersättning i pengar utträda ur samverkansförelaget. Huruvida en sådanordning skulle kunna äventyra altrakfiviteten med exploateringssamverkan börbedömas i samband med att förbundets påpekande utreds. Vidare är det en brist atl enfastighetsägare inte mot sin vilja kan tvingas in i en exploateringssamverkan,särskilt som det i motiven sägs alt avgränsningen av samverkansområdel skallbedömas utifrån planmässiga principer. Om en viss fastighetsägare med ettstrategiskt markinnehav avböjer atl delta kan hela syftet med ettmarkförordnande om exploateringssamverkan förfelas. Prop.1981/82:221 142 Lånsstyrelsen i länanser däremot att del torde vara svårt att ta in regler som tvingar inmarkägare i samverkan, eftersom det rör sig om exploateringsföretag med vilkaallfid elt visst risklagande är förenat. , , Lunds ochKristinehamns kommimer anser atl om en fastighetsägare avböjer alt delta isamverkan bör exploateringssamfälligheten få lösen rät t lill den mark somberörs av fastighetsplanen. och Sollentunakommuner menar att kommunen bör få rätt alt ta över ansvaret för sådanafastigheter vars ägare avböjt att delta i exploateringssamverkan. Däremot börenligt kommun inte någon ytterligare "privatexpropriationsrätt" tillskapas. Angående minsta andel fördeltagande i samverkan anför i lån: Av uttalanden på s. 387 m framgåratl fastigheter som berörs av exploatering endast på så sätt alt de har andeli samfälld mark inom exploateringsområdet skall kunna delta i samverkan,såvida andelarna i samfällda marken inte har endast obetydligt värde. Tvekankan uppstå, huruvida fastighet som med sin enskilda mark ingår lill bara någonliten del i exploateringsområdet alltid skall ha rätt alt delta i samverkan.Molivutlalanden humvida någon minsta andel skall ställas upp som villkor fördeltagande kan vara lämpliga. Frågan om möjligheten atl meddelaett preliminärt exploateringsbeslut bör utredas ytterligare enligt hovrättenför Nedre Norr land, hovrätten över och , i Kalmarlån samt . Många markägare torde vilja avvaktaen bålnadskalkyl innan de lar slutlig ställning om deltagande iexploateringssamfälligheten. Det bör finnas mycket speciella skäl alt göraexploateringsbeslulel till preliminärfråga om det ej finns möjlighet alt görabåtnadsberäkning. Det måste också vara svårare atl få en opinion för enexploateringssamfällighet innan man vet hur planen kommer att utformas. Skallman vänta till dess att detaljplanen utställts finns det knappast anledningtill detta förfarande. Frågan bör övervägas ytterligare. När ell preliminärbeslut meddelatskan en tveksam fastighetsägare avvakta med elt ställningstagande. Lämplighetenav detta bör ytterligare övervägas. Det bör vidare klarläggas huropinionsmätningen skall ske. Skall en passiv markägare räknas som"obefintlig" eller som negativ? anser att en extraavgift bör las ut av de fastighetsägare som ansluter sig till företaget förstvid del slutliga exploaleringsbeslutel. 1981/82:221 143 Om en fastighetsägare vid ett preliminärbeslut (66§ AL) avböjt atl delta har han ändå möjlighet alt vid elt slutligt beslutenligt 65 § AL delta. Eftersom någon båtnadsprövning normalt inte sker tillgmnd för ett preliminärbeslui löper de fastighetsägare som redan då beslutarsig för all delta viss ekonomisk risk. De fastighetsägare som beslutar sig föratt delta först då båtnadsprövning skett till grund för ett slutligtexploaleringsbeslut löper däremot på detta sätt ingen större ekonomisk risk.Genom detla syslem torde de flesta försiktiga markägare avvakta med atl delta.Detta medför i sin tur att själva tanken bakom ett preliminärbeslut knappastblir uppfylld. Det kan ifrågasättas om dessa fastighetsägare inte borde betalanågon form av extra avgift, utöver andelen i de eventuella kostnader somexploateringssamfälligheten haft, för att få möjlighet att inträda först dådet är tämligen klart att företaget kommer att gå med vinst. påpekar att del bör framgå av beslutetall exploateringssamverkan avser en fastighetsplan av viss utformning. I samband med exploateringssamverkan lorde del blivanligt atl en fastighetsplan utarbetas. Fastighetsplanens utformning kan bliavgörande för bland annat principen för fördelning av avkastningen. Därför börav exploateringsbeslutet, i förekommande fall, också framgå atl exploateringssamverkanavser en fastighetsplan av viss utformning. Antas en fastighetsplan, somavviker från det fömtsatta planförslagel, ges då möjlighet att, i likhet medvid motsvarande förhållande beträffande detaljplan, få lill stånd en omprövningav exploateringsbeslulel. 6 Metoder att fördela kostnader och avkastning Det i betänkandet föreslagna sättet att bestämmaandelslalen medför enligt att man erhåller enrättvis grund för fördelning av byggnadsrätten inom exploateringsområdet. Inteheller lantmäteriverket har något att erinra mot det föreslagna sättet altberäkna andelstalen. framhåller särskilt attdet för institutets effektivitet är viktigt all enkla och lätthanterligaprinciper kan fillämpas vid andelstalens beräkning. finner att förslaget är oklartnär det gäller beräkning av andelstal för berörda fastigheter,värderingsgrunder, beräkning av exploateringsavgifter m. m. framhålleratt utredningens tre olika metoder för att fördela kostnader och avkastningefter andelstal fömtsätter att fastighetsbildningsmyndighetens mark- ochfastighetsvärderingar accepteras av alla inblandade parter. Institutet anseratl en utvärdering och uppföljning av denna process är nödvändig. Läges-och andra fördelar bör i vissa fall beaktasvid andelstalsberäkningen enligt lånsstyrelsen i , som anför: 1981/82:221 144 Om man inom elt exploateringsområde har klart olikagynnsamma be-fingelser för byggande i skilda delar, kan man räkna med att enmarkägare, som har från läges- eller bebyggbarhetssynpunkl bättre mark,uppfattar det som orättvist atl han inte får tillgodoräkna sig detta vidåsällande av andelstal. Det bör övervägas om inte läges- och andra fördelar ivissa fall bör få tillgodoräknas. Vidare bör vid beräkning av andelstal hänsyntas till särskilda tillgångar, såsom växande skog och gms liksom till negativafaktorer, t. ex. rivningskostnader. Liknandesynpunkter framför lantmäteriverket. Frågan om vilken metod som bör väljas förfördelning av kostnader och avkastning bör utredas ytterligare anser statensplanverk och i . Omfattningen av dessa reglers fillämpning ocheffekter blir beroende av metoderna att fördela kostnader och avkastning. Tremetoder att fördela nämns (s. 388) och utredningen föreslår att lagstiftningenskall möjliggöra alla ulan några vägledande resonemang om de skilda konsekvenserde har. Detla frågekomplex bör belysas ytterligare. Preferensen för marköverföringleder ofta till krav på betydande kontantinsatser som utestänger många frånmedverkan, Länsstyrelserna i , och Gävleborgslän ifrågasätter det lämpliga i att fördelningen i första hand skall ske genommarköverföring. Ofta torde det vara mer rationellt att fördelningen avavkastningen sker i pengar. I 59§ AL anges att avkastningen av exploateringenskall fördelas mellan de deltagande fastigheterna genom marköverföring om intefördelning i pengar är mer ändamålsenligt. Detla är huvudregeln. Det torde vara betydligt mer rationellt, framför allt vidnyexploateringar, att exploateringssamfälligheten ordnar genomförandet frånbörjan rill slut. Därför borde avkastningen kunna fördelas helt i pengar. Manskulle få elt minst lika rättvist system. Dessutom skulle det kunna undvikasen hel del besvär mot fördelningsprinciperna som fattas vid förrättningen. Angående tvä av de föreslagna metoderna förfördelning av kostnader och avkastning anför laritrnäteriverket: Möjligheten atl fördela avkastningen genomöverföring av bebyggbar mark, som i lagtexten är huvudregel, kan vara enlämplig metod t. ex. inom fömyelseområden eller då få fasligheter berörs. Vidstörre nyexploateringar torde det vara mest ändamålsenligt attexploateringssamfälligheten sköter genomförandet från början fill slut varvidalltså avkastningen fördelas i pengar. På detta sätt uppnås fördelar vid t.ex.marknadsföring och försäljning av tomter. En annan fördel är att tomterna idelta fall blir värderade direkt av marknaden medan det vid fördelning avbebyggbar mark lill intressenterna måste ske en värdering inom förrättningensram. Prop.1981/82:221 145 kommun föreslår altlänsstyrelsen får möjlighet att i styrelsen för samfällighetsföreningen utseensamhällsrepresentant med kunskaper inom det aktuella verksamhetsområdet. anser i stället all denförrättningsman som beslutar om bildande av exploateringssamverkan bör kvarståsom sakkunnig under processen fram till genomförandet med ändringar avfastighetsindelningen m. m. kommun frågar sig omexploateringssamverkan kan genomföras utan omfattande medverkan från konsultereller kommun. anser det varaonödig byråkrati atl skall kontrollera huruvidaexploateringsavtalet fullgjorts innan samfällighetsföreningen upplöses. Samfällighetsföreningensförmånsrätt bör begränsas något i förhållande till utredningens förslag anserbostadsstyrelsen, lantmäteriverket, i län saml Stockholmskommun. En fråga av speciellt intresse förbosladsstyrelsen som långivare är förmånsrättens värde videxploateringssamfällighet. För alt underiätta finansieringen av exploateringenhar införts elt system där samfällighetsföreningen har erhållit förmånsrätt idelägarfastighel för fordran som påförts delägaren frånförfallodagen. Med detla syslem skall del vara möjligt för kreditgivare attutan övrig säkerhet låna pengar till en samfällighelsförening. Dennaförmånsrätt är i princip obegränsad, vilket gör del svårt för en kreditgivarealt bedöma förmånsrättens värde vid olika rid-punkter. Det finns fall därbottenlångivare vägrat ställa upp med lån beroende på det osäkra lägel. Någonform av begränsning av förmånsrättens värde bör införas för aU företagel skallte sig ekonomiskt sunt. påpekar attförmånsrätten, för alt skydda inleckningshavaren, inte bör gälla förtånbeslutet atl anta detaljplanen vunnit laga kraft. Några remissinstanser anser attfinansieringen bör ordnas på annat sätt än genom förmånsrätt i de deltagandefastigheterna. Till dessa hör hovrätten för Nedre som uttalar: Enligt hovrättens mening börfinansieringen ordnas på annat sätt än genom förmånsrätt i deltagandefastigheter. I vart fall skapar den föreslagna begränsningen i 62 § AL ellosäkert kreditunderiag eftersom resultatet av exploateringsföretaget i deltastadium av genomförandel är ovisst. I de fall en exploateringssamfällighetbildas innan detaljplan föreligger finns för övrigt ingen möjlighet allfastställa förmånsrätt enligt 62 § AL. 10 1981/82. Prop.1981/82:221 146 Farhågor inger också resonemanget om förmånsrätt(s. 390), som ska begränsas fill högst den värdehöjning som en ännu inteantagen detaljplan ger. Om plansystemets rätlsgaranlier är värda något blirdenna inteck-ningshavarnas säkerhet i samma mån mindre. Det synes vara redigareatt göra samfälligheten helt fristående och slutligt bildad först närfinansieringen är ordnad ulan atl delägarnas övriga mark belastats med osäkrabelastningar. Möjligheten alt beräkna beloppen för förmånsrätt torde ha överskattatseftersom det nog ofla kommer många överraskande extrakostnader. Näringslivets byggnadsdelegation framför tanken altberörda fasligheter genomgående borde kunna befrias från betalningsansvar ochanför bl. En teknisk förbättring borde vidare kunna ske ifråga om behandlingen av faslighetsbelastningar då plangenomförande sker medexploateringssamverkan. Faslighetskrediter mot pantbrev i berörda fastigheterborde genomgående kunna relaxeras, dvs. fastighetsdelen befrias från betalningsansvarför ägovidd, som ingår i planområden på samma sätt som vid expropriation,eventuellt efter nedsättning av fordringsbelopp hos överexekutor etc.Utredningen anvisar här en annan metod, som bygger på tanken att gravationer iprincip består och får avlösas på frivillig väg. Med tanke på att nybelåningändock måste ske av byggnadsfasligheterna, är det mera praktiskt att frigöradessa från äldre och utnyttja gravations-fria fasligheter som säkerhetför nybebyggelsen. 8 Detaljplan vid exploateringssamverkan Om samverkan kommer lill stånd företräds markägarnaav en juridisk person. Detla bör enligt i varatill fördel t. ex. vid upprättande av exploateringsavtal. är docktveksam till om man skulle kunna få fill stånd exploateringsavtal i någonstörre omfattning än mot bakgrund av atl systemet bygger påfrivillighet. Några instanser anser att kommunen bör ges ellstörre inflytan-d e över exploateringen. Till dessa hör iNorrbottens län som anför; För att undvika att angelägen förnyelse ellerförtätning av bebyggelse, sanering, nyexploatering etc. ska göras alltförberoende och i viss mån styras av enskilda vinstintressen borde enligtlänsstyrelsens mening regelsystemet ändras så att kommunen ges en mera aktivroll. Härigenom skulle exploateringssamverkan kunna bli ett goll alternativtill genomgripande och mycket kapitalkrävande expropriation. Ett ökat kommunaltinflytande kunde exempelvis ta sig uttryck i att kommunen i allexploateringssamverkan skulle ingå som delägare med viss andel och attkommunen fick 1981/82:221 147 befogenheter atl genomföra exploateringarna omsamfällighetens styrelse icke fullföljer fattade beslut. Liknande synpunkter framför i Gävleborgslån. anserall kommunen bör vara sakägare vid den lanlmäteriförrättning därsamverkansfrågorna regleras och ges rätt all delta i samexploateringen,förslagsvis efter andelslalen för de fasfigheter, vars ägare avböjt ettdeltagande. Även och kommuner synes vara av den åsikten attkommunen enligt förslaget har för små möjligheter att påverka exploateringen.Borås kommun efterlyser bl. a. möjlighet för kommunen atl ställa krav på atlfasfigheter bebyggs inom viss fid och att kommunen själv ska utföraanläggningsarbetena för galor och va. Kommunen menar också altexploateringssamverkan kommer att innebära att utjämning avexploateringskoslnader mellan skilda områden inte kan göras. ifrågasätter omdet inte i anläggningslagen borde införas bestämmelser som möjliggör atl vidförrättning ställa krav på standardfrågor för exploateringsanläggningar. Dettaskulle enligt kommunen vara önskvärt som komplement i de fall detta ejregleras i exploateringsavtal, t. ex. inom fastighetsplan utanfördetaljplanelagl område. Svenska , samt och kommuner påtalar all demark-ochbosladspolitis-ka konsekvenserna av förslaget om exploateringssamverkaninte diskuterats i utredningen. Såsom utredningen påpekarfömtsätter samverkansinstitutet att bestämmelserna om markvillkoret ibosladsfinansieringsförordningen ändras på så sätt atl ett beslut av kommunenom exploateringssamverkan jämlikt 11 kap. 22 § PBL aulomafiskt skall ge dispensfrån markvillkoret vid stadig belåning. Förslaget om exploateringssamverkaninrymmer alltså inte endast tekniska aspekter. I själva verket har frågan omatt införa ett sådant insfitut även mark- och bostadspolitiska samlbostadsekonomiska dimensioner som överhuvud inte blivit belysta ellerdiskuterade av utredningen. kommun avstyrker automatiskdispens från markvillkoret vid exploateringssamverkan. Kommunen anser dock altreglerna för dispens kan förändras så att större hänsyn tas till kommunensmening vid dispensgivningen. Även statens institut förbyggnadsforskning pekar på möjligheterna att omforma dispensmöjligheten ochanför: Utredningen föreslår slutligen attdispens från markvillkoret automatiskt skall ges vid ett beslut omexploateringssamverkan. Detta förslag kan tolkas så att kommunen i och med ettbeslut om dispens också avhänder sig kontrollen över mark- ochexploateringskostnader. Det förefaller möjligt att med anknytning lill dagenspraxis omforma dispensmöjlighelen så att kommunen inte frånhänder sigkostnadskontrollen. Prop.1981/82:221 148 gällerförnyelse med förtätning eller nyexploatering är del av betydelse för kommunenatl ha kostnadsutvecklingen under kontroll. befarar atl automatisk dispensfrån markvillkoret kan medföra alt exploateringsrätten utnyttjas somhandelsvara. Näringslivets byggnadsdelegation och anser atl dispens bör lämnas även frånkonkurrensvillkoret vid exploateringssamverkan. Däremot anses konkurtensvillkoret behöva bestå.Delta kan kanske vara begripligt om samfälligheten själv uppträder somexploatör inom hela området. Däremot förefaller tanken mindre begriplig omområdet fördelas på flera byggherrar. En konkurrenssituation uppkommer judärvidlag automatiskt. framhållerangelägenheten av alt kommunerna vid exploateringssamverkan medverkar till enkonkurrens på lika villkor samt tillvaratar och stimulerarkonkurtensförutsältningarna så långt det är möjligt i syfte att hållakostnaderna nere. Förfarandet atl vägra bygglov som inte avserpågående markanvändning för åtgärder på en fastighet som inte deltar iexploateringssamfälligheten anses vara orationellt av ochstatens planverk. anser därför att alla fastighetsägare isamverkansområdet på något sätt bör tvingas med i samfälligheten. ska vara förhindrad atl lämnabyggnadslov för ändrad markanvändning enligt plan om fastighetsägaren valt attslå utanför samfälligheten (s. 392), Denna regel innebär ytterligare enbelastning på nämnden. behöver man inte förvissa sig om alt sökandenförfogar över den faslighet som han söker för. Den regeln borde kunna gällaäven i fortsättningen. Om fastighetsägaren står utanför bör antingensamfälligheten ha tagit över eller också detaljplanen inte fastställas i dendelen. anser att fastighetsägareinom viss lid bör kunna häva byggnadsförbudel. Fastighetsägare, som dragit på sig ettbyggnadsförbud enligt 9:16 andra stycket PBL genom atl inte delta isamexploatering bör kunna häva byggnadsförbudet genom att tillkommunen betala vad han skulle ha debiterats vid ett deltagande. Prop.1981/82:221 149 9 Marköverföring m. m. Hovrätten för Nedre ,vid tekniska högskolan i ochFastighetsrådens förening anser alt frågorna om överföring av mark lillexploateringssamfälligheten bör bli föremål för ytterligare utredning.Hovrätten anför: Enligt utredningen skall del varamöjligt all lill exploateringssamfälligheten överföra mark. För atl möjliggöradetta föreslås ändringar i 5 kap. och 8 kap. FBL. När det gäller överföring avexploaleringsbar mark torde uppmärksammas alt sådan genom fastighetsregleringkan överföras endast om samfälligheten äger någon fastighet, som marken kanföras till, eller om marksamfällighet bildas enligt 6 kap. FBL. I fråga omöverföring av mark till samfälligheten krävs enligt hovrättens meningytterligare överväganden. Hovrätten över och framför följande synpunkter på frågan ommarköverföringar, inom samverkansområdel. Hovrätten över och : I de fall då metod 2 skall kommalill användning framstår det som uppenbart omotiverat alt låta samfällighetenförvärva exploaleringsbar mark. De erforderliga markbytena måste här utanolägenhet kunna företas direkt mellan de i samverkansområdet ingåendefastigheterna. Även när det gäller metod 1 framstår det som onödigt kompliceratall låta samfälligheten förvärva äganderätt. Saken har för övrigt vikligaskallerällsliga konsekvenser, något som över huvud taget inte beaktats ibetänkandet. Målet för samfälligheten vid metod 1 är alt avyttra eller upplåtaden exploateringsbara marken sedan den indelats i lämpliga enheter. Det meständamålsenliga sättet att uppnå delta mål förefaller hovrätten vara att låtaden exploateringsbara marken bilda en marksamfällighet. Därefter delassamfälligheten in i önskade fasfigheter och avyttras eller upplåtes. Dennalösning kräver några smärre ändringar i 6 kap. FBL. Detta borde dock inteavskräcka från atl la frågan under närmare övervägande i del fortsattalagstiftningsarbetet. Regler om skyldighet alt avslå markför gemensamhelsanläggning finns i 12 § AL. Det framstår som uppenbart förhovrätten atl mark inom samverkansområdet som behövs förgemensamhelsanläggning utan olägenhet kan avstås direkt från berördafastighetsägare till anläggningsföreningen utan något mellankommandeäganderätlsförvärv för exploateringssamfälligheten. En teknisk fråga är också hurstorleksförändringar skall ske inom samverkansområdel. För att del alllidskall vara möjligt all göra erforderliga marköverföringar har utredningenföreslagit införande av regler i 5 kap. 8 § och 8 kap. 4 § FBL som innebär enutvidgning av möjligheterna alt tvångsvis göra undanlag från spärregeln inuvarande 5 kap. 8 § FBL. Regeln i 5 kap. 8 § ger möjlighet fill plusjämkningarutöver vad spärregeln medger och regeln i 8 kap. 4§ ger möjlighet fillminusjämkningar i motsvarande mån. 1981/82:221 150 Deöverväganden som kan ligga bakom en uppdelning av de båda jämkningsfallen itvå paragrafer i skilda kapitel är för hovrätten förborgade. Klarheten blirinte större när man konstaterar att utredningen föreslagit sammaersättningsregler oavsett vilken av paragraferna som används förmarköverföringen. Den synbara skillnaden mellan de båda situationerna är atlför större minusjämkningar krävs en fastighetsplan medan större plusjämkningarfår äga mm utan en sådan. För hovrätten framstår denna skillnad som omotiverad.Härtill kommer att, såvitt man kan förutse, fastighetsplan torde erfordras i deövervägande antalet fall av exploateringssamverkan (se utredningens egnauttalanden s. 393 xm och 833 my). Mot bakgrund av det sagda föreslår hovrättenatt de förevarande undantagen från spärregeln sammanförs till en regel och atldenna regel föreskriver att fastighetsplan erfordras för att jämkning skall fåske. Av systematiska skäl passar en sådan regel inte in vare sig i 5 kap. eller8 kap. Detta förhållande ger ytterligare belägg för hovrättens ovan framfördauppfattning om all reglerna om exploateringssamverkan bör stå i en särskildlag. Sådana bestämmelser bör införas all kvartersmarkenkan fördelas mellan samtliga sakägare (inklusive dem som inte deltar isamexploateringen) påföljande sätt. Kvartersmarken fördelas så långt är möjligt medtillämpning av 5:8 FBL mellan sakägarna efter deras andelstal. Om marken intefullt ut kan fördelas med stöd av 5:8 FBL eller överenskommelse enligt 5:18FBL upprättas en fastighetsplan. Ägarna till de andelar, som är så små att deinte enligt 5:8 FBL kan omsättas i hel tomt ges räU enligt 8:4 FBL lill inlösenav tomt. Företräde till inlösen ges efter andelarnas storlek. Om ingen yrkar på inlösen utläggs resltomterna varför sig som samfälligheter. Vid en framtida upplösning av sådan samfällighetges företräde för inlösen enligt 8:4 FBL framför försäljning enligt lagen omförvaltning av samfälligheter. och kommuner anser attexpropriationsrätt borde finnas vid exploateringssamverkan. När det gäller den föreslagna ersättningsregeln ifaslighetsbildningslagen anser statens råd för byggnadsforskning att enytterligare genomarbetning är önskvärd. Rådet finner det utomordentligtkänsligt om olika sätt att genomföra en detaljplan leder till altersättningarna bedöms enligt olika regler. och är ocksåtveksamt inställda lill ersättningsregelns utformning.