prop · G503169 · 1981-12-31 00:00:00 — Lag om rätt lill fastigheisförvärv för ombildning lill Lag om ändringi bostadsrällslagen (1971:479) ......... ..... 6 Lag om ändringi lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder 11 Lag om ändringi lagen (1974:1082) om bostadsdomslol 14 Lag om ändringi lagen (1947:523) om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjandem.m ...................................................................................... 15 Lag om ändring i jordabalken .................. 16 Utdrag av protokoll vid regeringssammanträde den 11 mars1982 ... 17 1 Inledning ...................................................................... ... 17 2 Allmänmotivering ........................................................ ... 18 2.1 Allmänna utgångspunkter ........................................ ... 18 2.1.1 Boendedemokratii ett bostadspolitiskt målperspekliv .. 18 2.1.2 Bostadsrättensfördelar ................................. ... 21 2.2 Åtgärder för alt främja övergång från hyresrätt lill bostadsrätt ........................................................... ... 23 2.2.1 Allmänt ........................................................... ... 23 2.2.2 Kommunernasroll .......................................... ... 24 2.2.3 Information ................................................... ... 26 2.3 Hyresgästinflytandet vid ombildning till bostadsrättm. 2.3.1 Majoritelsregelnvid beslut om fastigheisförvärv 26 2.3.2 Skyldighet allteckna bostadsrätt..................... ... 30 2.3.3 Rätt lillmedlemskap ......................................... ... 32 2.3.4 Ekonomisk planvid ombildning ....................... ... 34 2.3.5 Inlygsgivarnasställning m.m............................ ... 36 2.4............................................................................. Hyresgästernasrätt till fastigheisförvärv för ombildning lill bostadsrätt ............................................................ ... 38 2.4.1 Allmännautgångspunkter .............................. 38 2.4.2 Undanlag förvissa fasligheter ....................... 40 2.4.3 Intresseanmälan ........................................... ... 42 2.4.4 Hembud ......................................................... ... 44 2.4.5 Anlagande avhembud ................................... ... 46 2.4.6 Försäljninglill annan än hyresgästerna ........... ... 50 2.4.7 FörhållandetlUl den kommunala förköpsrätlen ... 54 2.5 Prisföreskrifler vid överiålelse av bostadsrätt m.m.... ... 55 2.5.1 Frågan omhembudsskyldighet ....................... 55 2.5.2 Skriftligtöverlåtelseavtal ................................ 61 2.6 Finansieringsfrågor ................................................. .. 62 2.6.1 Finansiering avfastighetsförvärv .................... 62 2.6.2 Finansiering avbostadsrättsförvärv ............. .. 66 2.6.3 Vissaytterligare frågor i samband med den statliga långivningen 69 2.7 Ikraftträdande m. m.................................................. .. 73 3 Upprättadelagförslag ................................................... .. 74 4 Specialmotivering ......................................................... 74 4.1 Förslaget lill lag om rätt till fastigheisförvärv förombildning till 1981/82:169 107 4.2 Förslaget till lag om ändring i bostadsrällslagen 84 4.3 Förslaget lill lag om ändring i lagen omarrendenämnder och hyresnämnder 91 4.4 Förslaget till lag om ändring i lagen ombostadsdomslol 92 4.5 Förslaget lill lag om ändring i lagen om kommunalaåtgärder till bostadsförsörjningens främjande m. m 92 5 Hemställan ....................................... i........... . 92 6 Beslut .......................................................... . 92 Bilaga1-3 (se bilagedel) De remitteradeförslagen (bilagan har uteslutils här) Utdragav lagrådels protokoll ...... 93 Utdragav protokoU vid regeringssammanträde ... 103 1981/82:169 1 Kommitténs sammanfattning av sitt betänkande (SOU 1981:74) Vår uppgift har varit all utreda och föreslå statligaåtgärder i syfte alt främja ell ökal boendeinflytande i bosladsrätlsform genomen mera omfattande övergång från hyresrätt till bostadsrätt. Utvecklingen av bostadspolitiken har under en följd av årkännetecknats av bl. a. ell uttalat syfte att öka likställdheten mellan deolika besillningsfor-merna på bostadsmarknaden - äganderätt, bostadsrätt ochhyresrätt. Detta har särskilt gällt de ekonomiska villkoren. harsålunda beslutat om ändringar i det statliga systemet för bostadsfinansieringsom är av betydelse för framför allt det nyare bostadsbeståndet och nyproduktionen. Frågan om likställdhet mellan olika besillningsformer äremellertid inte enbart en ekonomisk fråga. Del är också en fråga om de boendesmöjligheter att utöva inflytande över sina egna boendeförhällanden. Dessamöjligheter är mindre för hyresgästen än för den som äger sin bostad ellerinnehar den med bostadsrätt. Utvecklingen har även i dettaavseende emellertid inneburit en viss utjämning av skillnaderna mellanbesittningsformerna genom ökade möjligheter för hyresgästerna att påverka sinsituation. Det gäller t. ex. det förstärkta besittningsskyddet, bylesrålten,hyresgästinflytandet i samband med ombyggnad och vid särskild förvaltningenligt bosladsförvaltningslagen samt inflytandet enligt hyreslagsliftningen. Hyresförhandlingslagen ger dessutom hyresgästerna enlagfäst rätt all förhandla med hyresvärden om sina boendeförhällanden. Genomalt uppträda gemensamt kan alltså de boende förhandlingsvägen tillförsäkra sigett ökat inflytande över frågor som rör den egna lägenheten, gemensamma anordningari huset och den dagliga boendemiljön i övrigt. Den av regeringen tillsattautredningen om underhåll av hyres- och bostadsrättsfas-ligheler,underhållsfondsutredningen, har också i ett delbetänkande,Hyresgåstinflytande på målning och tapetsering (SOU 1981: 47). lagt framförslag om att hyresgästerna själva får bestämma över målning och tapetsering isin lägenhet. Det anförs emellertid i direktiven för vårt arbete all detinte torde gå att inom överskådlig tid uppnå samma inflytande för hyresgästersom för dem som bor med ägande-eller bostadsrätt, med hänsyn till bl. a. detekonomiska 1 1981/82. Prop.1981/82:169 2 ansvar som är förenat med ägande och förvaltning avfasligheter. Om man vill åstadkomma ell ökal boendeinflytande, utöver vad somär möjligt på hvresrättens område, måste del därför ske genom att bostäder iökad omfattning upplåts med ägande- eller bostadsrätt. Våra direktiv behandlarfrågan om statliga åtgärder i syfte att främja ell ökat boendeinflytande ibosladsrätlsform. En övergång frän hyresrätt till bostadsrätt kan ske genomalt hyresgästerna i en fastighet bildar en bostadsrättsförening, som förvärvarfastigheten och upplåter lägenheterna med bostadsrätt. Detta har hittillsförekommit endast i begränsad omfattning - har del berörtca 9 000 lägenheter - vilket främst torde bero på all övergången tillbostadsrätt är förenad med åtskilliga problem. Vi har haft i uppdrag att utredadessa problem och föreslå åtgärder för att befrämja övergångar. Del anförs i direktiven att man inle kan bortse från atten övergång från hyresrätt till bostadsratt kan innebära risker för en ökadsegregation i boendet, som en följd av att personer med låga inkomster och ulantillräckliga medel för kapitalinsatsen får svårt alt göra sig gällande på dennadel av bostadsmarknaden. Vi har därför också haft till uppgift all så långtmöjligt söka eliminera dessa risker vid utformningen av våra förslag. a. överväganden huruvida utvecklingen av priserna vid försäljning avbostadsrätter bör ge anledning till åtgärder från statens sida. Vårt arbete har varit starkt präglat av den omfattning ochkomplexitet som frågeställningarna i direktiven har. Vi har tagit del av ettmycket omfattande undersökningsmaterial om såväl svenska som utländskaförhållanden. Vi har bl. a. studerat de erfarenheter som man har i ,och av övergång från hyresrätt till kooperativaupplåtelseformer. Vi har sjiilva också genom flera konsultuppdrag initieratstudier för att belysa en del av de frågor som direktiven tar upp och som vioch våra experter har ansett vara nödvändiga. Resultaten av sådana studier återges i betänkandet och dåfrämst i kap. 1 och 2. Kap. 1 om bostadsrätten som upplåtelseform refererar bl.a. några undersökningar om boendes attityder och kunskaper om upplåtelseformeroch andra boendevillkor. En enkätundersökning redovisas t. ex. som StatistiskaCentralbyrån har genomfört på vårt uppdrag bland hyresgäster i såväl enskiltsom allmännyttigt ägda fastigheter om deras attityder till boendet och till enövergång till bostadsrätt. Kap. 2 om erfarenheter från ombildningar under 1970-taletredovisar en enkätundersökning som vi själva har genomfört bland 50 av landetsstörsta kommuner om deras inställning till en ökad andel bostadsrätter ibostadsbeståndet. Kapitiel omfattar också resultatet av en studie inomförelagsekonomiska institutionen vid om karakteristiskadrag i redan genomförda ombildningar. Slutligen redovisas där i sammandrag enundersökning vid avdelningen för byggnadsfunklionslära. Tekniska Högskolan iStockholm (KTH) om konsekvenser för de boende i några övergångs- Prop.1981/82:169 3 Rapporten, som har tagils fram på uppdrag av oss,har tidigare publicerats i dess helhet. Konsekvenser för de boende vid övergångtill bostadsrätt (Ds Bo 1981: 4). Även andra undersökningar, som vi själva har initierat,återges i sammandrag i betänkandet. Det gäller t. ex. den studie avprisutvecklingen på bostadsrätter som har genomförts vid institutionen förfastighetsekonomi vid KTH, Priser och omsättning på bosladsrättslägenlieier (DsBo 1981: 2). Vi har genom ett uppdrag lill en fristående forskare ochföretagskonsult (ekon. ) speciellt låtit studerakonsekvenserna för de allmännyttiga företagen vid en övergång lill bostadsrätti företagens fastigheter. har dessutom för vår räkning söktutveckla några olika modeller för prissättning på sådana fastigheter.Konsekvenserna för stat och kommun vid en övergång lill bostadsratt iallmännyttigt ägda fastigheter har analyserats i ell antal uppsatser,författade av några administratörer och forskare med inriktning påbostadsmarknad, samhällsplanering och samhällsekonomi. Vi har tidigarepublicerat uppsatserna i en debattbok. Bostadsrätt - bättre bosiadssäit? (LiberFörlag, 1981). Vi avlämnade ett delbetänkande.Rättsskydd för kvarboende hyresgäster vid övergång från hyresrätt tillbostadsrätt (Ds Bo 1980: 3), som sedermera har lett till regeringsförslag ochriksdagsbeslut om en ändring i bostadsrällslagen fr. o. m. (prop. 1980/ 81: 148, LU 1980/81: 29, SFS 1981: 603). Genom sammansättningen av vår expertkrels har vi haft ettnaturligt och ingående samarbete med företrädare för parisorganisationerna påhyresmarknaden, fastighetsägarintressen och de bostadskooperativa organisationerna.Dessa har bl. a. deltagit i olika arbetsgrupper, som har haft till uppgift allla fram underlag för våra förslag. Företrädare för vår kommitté har också haft samråd medfritidsboende-kommittén, hyresrätlsulredningen, kapitalvinstkommillén,stadsförnyelsekommittén, underhållsfondsutredningen och ägarlägenhetsutredningen.Vi har tagit del av underlagsmaterial för kooperationsutredningen och vi harinformerat bl. a storstadskommunerna om vårt arbete. Vi har utanför kommittén ispeciella frågor dessutom haft samråd med företrädare för bosladsstyrelsen,, lantmäteriverket, , i Stockholmslän, delegationen för bostadsfinansiering, . De övergångar från hyresrätt till bostadsrätt som hittillsägt rum har inte i någon större utsträckning planerats eller styrts avsamhället. Erfarenheterna från dessa ombildningar utgör enligt vår mening inleskäl för samhällel att acceptera att en övergång lill bostadsrätt uteslutandesker på de villkor som fastighetsmarknadens parter själva anger. Direktiven förvårt arbete är på denna punkt tvärtom mycket tydliga och föreskriver att vi.när vi ulformar våra förslag, skall söka eliminera de risker för en ökadsegregation som en ändring av upplåtelseformen kan innebära. Prop.1981/82:169 4 Den mest betydelsefulla utgångspunkten för våra förslag ärall ombildningen skall ske på de boendes villkor. Del är i första hand deboendes krav, önskemål och synpunkter som skall tillgodoses med en övergång.Våra förslag syftar därför bl. a. till att förbättra förutsättningarna i olikaavseenden för hyresgästerna i den fastighet som blir föremål för ombildning.Ombildningarna får emellertid inle heller åsamka övriga hyresgäster iflerbostadshus förluster i form av t. ex. ökade kostnader genom höjda hyror.Samhället måste därför ställa upp vissa regler och villkor för hur övergångarskall ske. Staten ochkommunerna delar ansvaret för samhällets åtgärder inom bostadsförsörjningen.Vår huvudsakliga uppgift är visserligen all föreslå statliga åtgärder, mendessa våra förslag förutsätter å andra sidan en viss medverkan från kommunernasoch även föreningsbildarnas sida, för alt en ökad övergång i seriösa formerskall befrämjas. Vi beskriver i kap. 2 den rollfördelning som vi anser börfinnas mellan stal, kommun och förenings-bildare, för alt syftet skall uppnås. Deåtgärder av statsmakterna som kan komma ifråga för alt befrämja övergångar ärdels lagstiftning, dels kapitalförsörjning och långivning. Lagstiftningen bör iförsta hand syfta till alt stärka ställningen och förhandlingsposilionen för deboende i den fastighet som blir föremål för ombildning. Den som eflerombildningen ändock föredrar att bo kvar med hyresrätt skall kunna göra dettautan att vederbörandes rättsskydd därmed försämras. En ökadomvandling lill bostadsrätt får inle bidra lill all fastighetspriserna trissasupp. Kapitalförsörjningen måste därför vara förknippad med villkor, som gör attbostadsrättsföreningar inle skall kunna finna anledning att betala mer förfastigheter än vad andra köparkategorier normalt gör. Finansieringsförutsättningarnabör dessutom vara sådana all grundavgifterna kan hållas på en rimlig nivå.Genom samhällets försorg förbättrade möjligheter lill lån mot säkerhet ifastigheten bör emellertid riktas lill bostadsrättsföreningen. Det är ocksåangelägel all ingen tvingas avstå från all delta i en övergång på grund avbrist på tillräckliga medel för kontantinsatsen. Kommunernas uppgift inom bostadsförsörjningen är ihuvudsak att svara för den praktiska verksamheten. De har dock stor frihet althandla efter lokala förhållanden och egna målsättningar. Del måsle då ligga istatsmakternas intresse att förse kommunerna med de instrument som krävs, föratt även övergång från hyresrätt lill bostadsrätt skall kunna bli ett medel förkommunal bostadsförsörjning. Vi kankonstatera att det finns en ambition från kommunernas sida ått öka andelenbostadsrätter i nyproduktionen. Eftersom möjligheterna alt genom nyproduktionkunna åstadkomma några väsentliga förändringar av bostadsbeståndetssammansättning och fördelning torde vara starkt begränsade,borde även övergångar från hyresrätt lill bostadsrätt kunna vara ett medel förkommunerna att nå en annan fördelning i bostadsbeståndet, om deltaeftersträvas. Det finnsäven andra argument, bl. a. prisbildningen på bostadsrätter, som talar för ettmer aktivt kommunall engagemang för ombildningar som en del i ansvaret förbostadsförsörjningen. Övergångar från hyresrätt till bostadsrätt skulle enligtvår mening genom initiativ från kommunernas sida kunna bli ett 1981/82:169 5 väsentligt medel för att i olika avseenden utveckla ochförändra bostadsmarknader med problem. Detta kräver dock ett bakomliggandehandlingsprogram och en uttalad målsättning, som lämpligen kommer till ullrycki bostadsförsörjningsprogrammen och som grundar sig bl. a. på bostadssocialainventeringar. Kommunerna kan aktivt också medverka till att ombildningarkommer till stånd, bl. a. genom ekonomiskt stöd för förvärv av bostadsrätt samlgenom information och service vid övergångar. Initiativtagaren till att en bostadsrättsförening bildas,föreningsbildaren, har också en betydelsefull roll vid övergång från hyresrättlill bostadsrätt. Ombildning förutsätter bl. a. engagemang och kunskap bland deboende, vilket bör vara grundläggande för föreningsbildarens åtgärder. De ekonomiskavillkoren är av avgörande betydelse för anslutningen lill övergången. storlek har stor betydelse för möjligheterna all uppnå ett ökalintresse för boendel och boendemiljön. Ombildningsförfarandet vid övergång lill bostadsrätt kanutformas på flera sätt. Den tidsmässiga ordningen mellan de ingående momentenkan vara olika och hyresgästernas inflytande på förfarandet kan variera. Förutsättningarnaär väsentligt olika, om föreningsbildaren är den förre fastighetsägaren, enrikskooperativ organisation eller hyresgästerna själva. Vibeskriver i ap. J de olika förfaringssätten och konstaterar bl. a. att denteknik som tillämpas när fastighetsägaren bildar bostadsrättsförening innebärstora nackdelar för de boende. Faslighelsförvärvel kan visserligen ske på ettsmidigt sätt och de finansiella möjligheterna kan normall skapas för förvärvet.Hyresgästerna saknar emellertid möjlighet alt påverka ombildningsprocessen ochförfarandet kan ge utrymme för spekulation på de boendes bekostnad. Som enföljd av vårt tidigare nämnda delbetänkande samt regeringens förslag ochriksdagsbeslutet i frågan träder en lagändring i kraft iavsikt att stärka kvarboende hyresgästers rättsskydd. Lagändringen torde ävenkomma att motverka tillkomsten av fastighetsägarebildadebostadsrättsföreningar. Även om derikskooperaliva företagens teknik vid ombildning är likartad den somfastighetsägarna tillämpar, ger den andra möjligheter lill etttillfredsställande inflytande för hyresgästerna. Förfarandet ger bl. a. utrymmeför information om övergången och de ekonomiska villkoren kan i regel ocksåavpassas så all boendekostnaderna för hyresgästerna inle påverkas negativt. Vihar också anledning att förvänta oss att tekniken för ombildning och inflytandeför hyresgästerna ytterligare utvecklas efter de erfarenheter som har vunnitsvid genomförda övergångar. I de fallhyresgästerna själva är föreningsbildare bör man söka åstadkomma en teknik sombättre än f. n. tillgodoser flertalels intressen. Vi anser all man genomsärskilda majorilelsregler bör skapa bestämda former för inflytande vidfaslighelsförvärvel. Det är enligt vår mening också viktigt att man har sammaregler, oberoende av om fastigheten förvärvas på frivillig väg eller efterförköp. Vi föreslår därför alt hyresgästerna i minst tvåtredjedelar av de uthyrda lägenheterna engagerar sig i en bostadsrättsföreningsom medlemmar och fattar beslut om fastighetsförvärvel på en föreningsstämma,för att övergång lill bostadsrätt skall gälla. De rikskooperativabostadsrättsföreningarna undantas från denna regel vid frivilliga förvärv meninte vid förvärv genom 1981/82:169 6 En förening skall ha rätt all i sina stadgar ta inett förbehåll om att den hyresgäst som biträder beslutet om fastighetsförvärvelskall vara skyldig att teckna bostadsrätt till sin lägenhet så längehyresförhållandet beslår. Ingen bostadshyresgäsl bör kunna vägras medlemskap ien bostadsrättsförening vid en ombUdning. Ledamoten föreslår i en reservation altföreningsbildning uteslutande skall ske genom någon av de rikskooperalivaorganisationerna för all man skall undvika allt för stora risker för hyresgästernaoch garantera dessa en grundtrygghet vid bedömningen av fastigheten. Genom ensådan ordning kan även fastighetsägaren känna en större säkerhet om altombildningen kan genomföras, menar reservanten. Denekonomiska planen spelar en central roll när bostadsrätt skall upplåtas och kansägas vara ett instrument för alt åstadkomma alt bostadsrättsföreningen vilarpå betryggande ekonomiska grunder både vid nyproduktion och vid ombildning.Bosladsrättslagens regler är emellertid i första hand utformade med hänsyn tillnyproduktionens krav. Eftersom den ekonomiska planen vid ombildning tillbostadsrätt spelar en väsentligt större roll som informationsinslrumenl för denenskilde bosladskonsumenlen, bör vissa förändringar göras i lagstiftningen.Bosladsstyrelsen bör i fortsättningen bl. a. spela en mer aktiv roll när detgäller planernas utformning m. m. Vi föreslår att en ekonomisk plan skaU upprättas, innan enbostadsrättsförening förvärvar en hyresfastighet för övergång tillbostadsrätt. Planen skall då ha försetts med del enligt bostadsrällslagenerforderliga intyget av två personer, som har förklarats behöriga avbostadsstyrelsen - s. k. intygsgivare - och hållas tillgänglig förhyresgästerna före föreningens beslut om fastigheisförvärv. Bostadsrättsföreningaranslutna till de rikskooperativa organisationerna skall vara undantagna frånbestämmelsen, om förvärvet inte sker genom hyresgästernas förköp. Ettbesiktningsprotokoll skall obligatoriskt fogas lill den ekonomiska planen iombildningsfall. Intygsgivarnasställning är en principiellt mycket viktig fråga både vid nyproduktion och vidombildning. Risken för beroendeställning i förhållande till det förelag därplanen görs eller lill dem som har upprättat planen kan förringa tilltron tillderas objektivitet och till planens hållbarhet. Vi föreslår därför attåtminstone en av intygsgivarna bör vara fristående från organisation, företageller förening som har biträtt med föreningsbildningen eller upprättat denekonomiska planen. Bosladsstyrelsen bör aktivt och i större omfattning än f. n.rekrytera inlygsgivare bland andra än dem som är anställda hos organisationeroch företag som vanligen upprättar ekonomiska planer och handhar frågor omföreningsbildning. Styrelsen bör även i övrigt utöva tillsyn över intygsgivarnasverksamhet. Det börockså ankomma på bosladsstyrelsen all inom ramen för en allsidig information omolika upplåtelse- och förvaltningsformer lämna en allmän, saklig ochlättillgänglig m/omiadon om tillvägagångssättet vid ombildningar. Vi anser deldäremot inte påkallat att staten eller kommunerna etablerar några särskildainsatser för hjälp med ombildningar i enskilda fall. De organisationer som f.n. verkar på bosladsrätlsmarknaden - HSB, , centralföreningartillhörande saml - hartillräckliga resurser och erfarenheter för all klara den verksamheten. 1981/82:169 7 Bostadsrättsföreningar främjas i vissa fall särskilt meden högre belåning än många andra lånlagarkategorier, om vissa speciellaförutsättningar angivna i bostadsfinansieringsförordningen är uppfyllda. Somvillkor för dessa förmånliga lån krävs bl. a. en insyn i föreningen,för att staten skall få en garanti för att samtliga låneförutsätlningar vidmakthållsäven efler del att lånet har beviljats. Behovet av insyn och kontroll är enligtvår mening störst under en förenings inledningsskede och i ett ombyggnadsskedesärskilt vid övergång från hyresrätt lill bostadsrätt. Däremot är behovet avinsyn inte så påtagligt under förvallningsskedel. Vi föreslår alt en kommun enligt lag skall vara skyldigall i låneverksamheten åla sig alt utöva insyn i bostadsrättsföreningarsverksamhet. Kommunen bör dock själv få avgöra omfattningen av kommunensskyldigheter och dessa bör kunna anpassas efler förhållandena i varje enskiltfall. Den kommunala insynen får t. ex. utövas av en rapportör istället för genom styrelseledamot och insynen i övrigt kan ske genom allkommunen i erforderlig omfattning granskar föreningens ekonomi och räkenskaper. Hyresgäster, som när en fastighet skall säljas villförvärva den för övergång till bostadsrätt, har f. n. inle samma möjlighetersom andra presumtiva köpare att göra detta. Det har bl. a. att göra med att deoftast inle är Organiserade och därför inle heller har sådanförhandlingsberedskap som enskilda köpare, bolag eller andra länkbara köpare.Vi anser att en majoritet av hyresgäster, som önskar gå över till bostadsrätt,alllid bör ha en reell möjlighet all förvärva fasligheten vid försäljning. Viföreslår i kap. 4 en förköpsräll, som tillsammans med finansiella åtgärder börge hyresgästerna en sådan möjlighet.