prop · G503169 · 1981-12-31 00:00:00 — Erfarenheter frän genomförda ombildningarvisar att detta är fullt genomförbart. Prop.1981/82:169 316 Att vägra övergäng till bostadsrätt innebär ettförsvar för dagens höga överlätelsepriser och ett bevarande av spekulation ochekonomisk ojämlikhet. Försäljningsvinster bör beskattas likvärdigt för såvälvillor som bostadsrätter. SBI anser det viktigt att alla har valfrihet i valet avboendeform. Hyresgäster saknar ju möjlighet att spara i sin bostadtrots att bostadssparande måste betraktas som ett av de samhälls-nyttigastesparmålen. Om bostadsrätterna ökar i antal sä ökar också hushålls sparandet, vilket är värdefullt för såväl den enskilde som för samhället. En rad institutioner, bl a politiska partier och fackligaorgan, agerar kraftigt för att sprida ägande och förmögenhet. Det borde dä varanaturligt att medborgarna ges möjlighet att åtminstone fä äga och förvalta sinpermanentbostad. Detframstår som anmärkningsvärt att samma institutioner sonn förespråkar ochkräver inflytande och delägande i de företag där man arbetar, uttalartveksamhet och motstånd när allmännyttans hyresgäster vill äga och förvalta denegna bostaden. Samma institutioner brukar inte uttala motstånd mot att nnedborgarnaäger fritidshus, villor, egna företag, bilar, båtar etc. I Hallundautanför valde bostadsrätt, trots att är emot att allmännyttan görs om till bostadsrätt; Efterdenna ombildning minskade drift- och underhållskostnaderna somtrivseln och den bostadssociala situationen märkbart förbättrades. Utflyttningarnaminskade även som en följd därav. Påpekas bör att av allmännyttanshyresgäster är frivilliga medlemmar i medanövriga är ekonomiskt tvängsanslutna genom den avgift, utöver hyran, som defår betala och som fördelar sig: O, för förhandlingar. O, 2 - O, ien stigande skala för boinflytandeverksamhet och O, för fritidsverksamhet. Prop.1981/82:169 317 Boinflytande för allnriännyttans hyresgäster Politikerna och SABO-företagen har reagerat pä de olikavillkor 8on\ råder vid olika boendeformer och föreslagit ökat boinflytandeför hyresgäster. Därav har uppstått vissa försöksmodeller, s k hyresvalsrätt, förvaltarföreningar m m. Nägra definitioner på vad verkligt boinflytandeinnebär har man dock noga undvikit. SBI vill framhålla att verkligt boinflytandefär endast den som styr sin bostadsekonomi. Viktigt, men dock sekundärt, ärinflytandet över trappstäd-ning, reparationer, gemensamhetaytor och närnailjön.Säväl boinflytandeavtal som förvaltarföreningar m m erbjuder enligt SBl:s åsiktendast sekundärt inflytande. SBI tar klart avstånd frän de reservanter i bostadsrättsut-redningensom menar att hyresgästerna nu kan få tillgäng till fullgott boinflytande. Det förtjänar beskrivas hur AB och hanterat boinflytande verksamheten under 2 l/i hyresradhusomrädei norra , Det arbete och det intresse som där visats frän hyresgästernassida har ändå varit av det mer aktiva slaget. Boinflytande för hyresgäster ären ny företeelse inom hyresrättsområdet. " hardärför haft förståelse för att frågan noggrant mäste analyseras innan boinflytandeverksamhetenkunnat påbörjas. De aktiviteter, otaliga möten, telefonsamtal etc somförekommit har utan undantag tillkommit pä hyresgästernas initiativ.- Inte inågot fall har AB elleynyresgästföreningen varit initiativtagareeller pä något annat sätt sökt påskynda ärendet. Snarare tvärtom tvingas mankonstatera. Hyresgästernas initiativ, förfrågningar och önskemål har försvarats, fördröjts och ibland rent av motarbetats. mycket aktivt arbete av hyresgästerna,har dessa tvingats summera, att inget som helst praktiskt resultat haruppnätts. Man kan peka pä bl a föliande: Uppgifter av väsentligbetydelse för insyn och boinflytande 1981/82:169 318 har frän AB utlovats och sedan dementerats. Fastställda tidpunkter har kraftigt försenats, erhållnalöften har visat sig innehållslösa. Sträjcanden till direktkontakter med bostadsbolaget iväsentliga frågor har visat sig ytterst resultatlösa. Man har här hänvisattill förhandlingsordningen med hyresgästföreningen. Frän har boinflytandetupprepade gånger förhalats eller frågor inte besvarats. Representanter för hyresgästföreningen har på fastställdamötesdatum inte infunnit sig och ej heller kunnat lämna nöjaktig förklaringdärtill. När ledamöter i kontaktkommittén själva tagit kontakt medhyresvärden för att fä uppgifter av ekonomisk betydelse förboinflytandearbetet, så har dessa förvägrats information med hänvisning tillatt AB icke är underordnat offentlighetsprincipen. Man tvingas konstatera att bakom nämnda bolags vackra formuleringarhar bolaget och uppvisat en närmastdestruktiv förhandlingsvilja gentemot de hyresgäster som söktinflytandemöjligheter utöver det mycket ringa boinflytande som har sagts skullekunna erhållas vid försöksverksamhet enligt ramavtalet mellan och (). I verkligheten har den begränsade boinflytandegrad somskulle kunna rymmas inom ramavtalet inte ens uppnåtts. För detta obefintliga boinflytande har hyresgästernaenligt avtalet tvingats betala ett extra hyrespäslag pä varmhyran till . Det s k utvidgade boinflytande, som är senasteutspel, innebär endast att hyresgästerna skulle kunna minska sin hyra med 45 - 50:-/mångenom att till vissa delar sköta underhåll Och förvaltningsgöromäl. Detta äringen besparing utan en er-Sättning för nedlagd tid och arbete, men angriperinte den största och viktigaste delen av boendekostnaderna. 1981/82:169 319 närmast symbolisk ersättning vill man vältra över storadelar av drifts- och underhällssysslorna på hyresgästerna utan att dennakapitalförvaltning konamer de boende till del på ett ekonomiskt meningsfulltsätt. Detta är inte vad de boende i allmännyttan menar med utökatboinflytande. Det kommunala förslaget om s k ekonomiska förvaltarföreningarär den modell som verkar ligga bostadsrätten närmast. Denna förvaltningsformutgör ändå inget realistiskt alternativ för hyresgästerna, dä dessa ej harmöjlighet att påverka kapitalkostnaderna och den s k solidariska hyressättningenkvarstår. Anledningen till att allmännyttan och HR känner sigtvingade till olika slags boinflytandeförsök är, tror SBI, de senaste årenskraftigt ökade debatt för - och onibildningar till - bostadsrätt. Man sökernu påskina att hyresgästerna skulle ha idet närmaste samma möjligheter, SBIfinner det allvarligt att det totala ekonomiska inflytandet förbises. Pägrund av att detta inflytande saknas har det visat sig mycket svårt att kontinuerligtvidmakthålla ett levande intresse bland hyresgästerna och deras kontaktkommittér. Man tycker det är för mycket ideellt arbete med detaljfrågor av sekundärbetydelse för att det skall kännas kontinuerligt stimulerande och meningsfullt.Bostadsbolagens och Hgf:s sätt att bemöta hyresgästerna har bidragit därtill. Det ärdär boinflytandet i hyreshus verkar befinna sig och ingenting tyder pä attavgörande resultat kommer att uppnås . Det finns i vårt landinget allmännyttigt bostadsområde där man, trots arbete, kanpeka pä att hyresgästerna har erhälUt verkligt boinflytande, annat än pä papperet. Det kan klart fastslås att boinflytande enligtbostadsrättsmodell aldrig kan uppnås. 1981/82:169 320 SBI anser att en övergång till bostadsrätter bäst ochenklast tillmötesgår de utökade bostadssociala mål och uttalade krav som allahyresgäster har rätt att ställa beträffande totalt boinflytande, rättvisa, trivsel, trygghet, samhörighet och god uppväxtmiljö. Vi menar ur konsumentsynpunkt att bostadsrättsformen bästtillgodoser det naturliga, ekonomiska kravet pä bästa möjliga boendemiljötill lägsta möjliga kostnad. SBI anser därför, mot bakgrund av de speciella problemoch kostnader som skapas inom de allmännyttiga fastighetsbolagen, att dessahyresrätter göres om till bostadsrätter i fastigheter där eller mer avhyresgästerna så önskar. Vi anser att en prioritering av möjligheter till förvärv ävallmännyttiga fastigheter måste förordas, snarare än en mer återhållsam ombildningav dessa som bostadsrättsutredningen föreslår, SBI finner det angeläget att lagstiftningen anpassas föratt tillmötesgå och kraftigt underlätta ombildningar inom dessa fastigheter. Vidare föreslår SBI att ekonomiska ramar och.modeller skapasså att även de inkomstsvaga hyresgäster som så önskar skall fä tillgäng tillbostadsrätt. SBI är medveten om att det kan bli erfoderligt med enanpassning av bostadspolitiken i vårt land, särskilt pä grund av inflationenskostnadshöjande effekt pä nyproduktionen. Vi anser att sådana ätgärder är motiverade för attmotverka att hyresboendet med dess hyreshöjningar snabbt kan komma att blinästa ekonomiska krisområde i vårt land. Vi kan redan nu skönja tendensendärtill bland hyresgästerna i de större lägenheterna. Antalet tomma lägenheterinom de allmännyttiga bolagen har börjat öka märkbart. 1981/82:169 321 I enlighet med vad som ovan anförts, och som talesmänför c:a 7000 av allmännyttans hyresgäster, hemställer SBI att regering ochriksdag uttalar att kommunerna och de kommunala fastighetsbolagen skall varaberedda att positivt behandla de boendes framställningar om fastighetsförvärv. Prop.1981/82:169 322 Bostadsrättsboendethar konunit att förena många av dagens bostadspolitiska strävanden.Detta gäller bl a medinflytande och ansvarstagande, ävenekonomiskt. Stor enighet råder om bostadsrättsboendets kvaliteter. Departementschefen har i utredningsdirektiven också uttryckt en förhoppningatt förslagen skall ge förutsättningar för övergång från hyresrätt till bostadsrätti betydande omfattning . Beträffande möjligheten till priskontroll och hembud har bostadsrättslagen och dess förarbeten på ett entydigt sätt slagit vakt om bostadsrättsföreningars självständighet ochrådighet över kooperativets gemensamma angelägenheter. Lagens grundläggande bestämmelserom rättigheter och skyldigheter somankommer på föreningens medlemmar - bostadsrättshavarna- baseras också pä lång erfarenhet av bostadsrättsinstitutet. Bostadsrättsutredningenhar nu föreslagit lagändringar som ger möjlighet till priskontroll och hembud vid överlåtelse avbostadsrätt. Sådana begränsningar i bostadsrättshavarnas nyttjanderätt och föreningens rådighet har övervägts noggrant i samband med den nuvarande lagenstillkomst. Därvid lades prisfrågan i föreningenseget avgörande och hembudet förbjöds. Dessa ståndpunkter fårses mot bakgrund av erfarenheter frånden tidigare statliga priskontrollen och rikskooperationens ptisrekommendationer.Rätten till överlåtelse bedömdes ocksåha väsentlig betydelse när det gällerrådighet över bostadsrättshavarensegendom och utgöra ett av bostadsrättsinstitutets särdrag.1) 1) Se även Justitiekanslernsutlåtande (Dnr 314-81-21) i anledningav klagomål mot i registrering av stadgar för bostadsrättsförening.} 1981/82:169 323 utredningens förslaginnebär en principiellt mycket viktig förändring. Frågor som med nuvarande lag avgörs av föreningoch bostadsrättshavare flyttas över till utanförstående organ. Grundavgiften till föreningen blir närmastatt be- trakta sora en deposition, intill dess bostadsrätten överlåts. Bostadsrättshavarensförlustrisk kvarstår dock. Utredningen anser det inte"obilligt" att denne avstårfrån regler om återköpsgaranti. Har då bostadsrättsmarknaden utvecklats så under det decennium som ligger mellan tillkomstenav gällande lag och utredningens förslag att det motiverar den föreslagna ändringen? Kommittén har i direktiven fått i uppgift att belysa prisutvecklingen och överväga om dennager anledning till statliga åtgärder. Resultatet av den studie som gjorts är att man vare sig funnit någon ökad omsättning påbostadsrätter eller någon systematisk spekulation. Utredningen kan således inte, mot denna bakgrund, ha underlag för en förändring av viktiga beståndsdelar i bostadsrättsinstitutet. Statlig eller kommunal prisreglering Utredningen avvisar en återgång till statlig priskontroll, som bedöms både olämplig och opåkalladäven med begränsning till vissa orter. Man anser att åtgärderna bör vara av mer "selektiv karaktär". Därmedavses att enskilda kommuner och rikskooperativa organisationer på vissa, lokalt avgränsade marknader, skulle ha möjlighetatt vidta prisdämpande åtgärder. För detta vill utredningen skapa legala förutsättningar. Skillnaden mellan en statlig prisreglering begränsad till vissa orter och att staten ger kommunernalagliga möjligheter att påverka prisbildningen är närmast semantisk. För bostadsrättsinstitutetblir effekten densamma. Det är också ytterst tveksamt om selektiviteten kan upprätthållas ellerom den ens varit avsedd, eftersom utredningen själv säger att inriktningen börvara att "nå effekter på en allt störredel av bostadsrättsmarknaden". Allmän inställning till regleringar avgör Utredningen menar att kommunerna inte får utnyttja sina möjligheter"slentrianmässigt" utan endast påfordra prisföreskrifteri bostadsrättsföreningars stadgar om man kan anföra"objektivtgodtagbara skäl".Samtidigt menar man att en kommuns uppfattning i allmänhet skall godtas i det enskilda fallet eftersomman utgår ifrån att det finns bakomliggande kommunalpolitiska beslut som bygger på grundliga utredningar. Några objektiva kriterier för sådanautredningar är naturiigen svåra att uppställa.Bostadsrättsutredningen har, som ovan nämnts, självgjort en grundlig prisutvecklingsstudie, vars resultat inte tyder på någotspekulationsproblem men har ändå föreslagit enny lagstiftning med möjlighet tiLl Prop.1981/82:169 324 priskontroll och hembud. Det ligger näratill hands att en koramun som skall ta ställningtill behovet av prisföreskrifter mer kommer att vägledas av den tillfälligt politiska inställningentill regleringslösningar än av grundliga utredningar. fårhärigenom olika innebörd i olika kommuner och kan ävenså variera från tid till annan i en och samma kommun. Trots utgångspunktenatt möjliggöra prisföreskrifter endast undantagsvis harutredningen, som nämnts, ändå sagt attinriktningen skall vara sådan att effekter skall uppnås på en allt större del av bostadsrättsmarknaden. En sådanutveckling ligger också i utredningens förmodanden att kommunerna och de rikskooperativa företagen skall kunna komma överens om, att kommunerna inte behöver påfordra prisföreskrifter eller hembud när det rikskooperativa företaget redan intagit sådana bestämmelseri sina stadgar. Det är sannolikt att sådana bestämmelsermer kommer att bli regel än undantag. - Rikskooperationensvarar för uppskattningsvis avnyproducerade bostadsrätter. Förutom den principiella omdaningenav bostadsrättsinstitutet skulle ett genomförande av de aktuella utredningsförslagen medföraen byråkratisk process för utformning av prisföreskrifter och bevakning av dessas efterlevnad samt efterhand skapa ensvåröverskådlig bostadsrättsmarknad. Tillgången på såväl hyreslägenhetersom bostadsrättslägenheter är väsentlig som prispåverkande faktor på bostadsrättsmarknaden.Det ankommer i hög grad på kommunerna, som har en nyckelroll i samhällets bostadsförsörjning, att tillse att balans upprättshålls. Såväl för staten som förkommunerna måste det vara mer angeläget att med generella medel skapa förutsättningar för att anpassa tillgången till efterfrågan än att lösa balansproblem med regleringar.All erfarenhet visar att man efterhand institutionaliserar problem - oförutsedda - som sedan är svåra att rätta till. Möjligheten tillproduktionskostnadsbelåning för bostadsrättsproduktionsamt dispensmöjligheten från mark- och konkurrensvillkoren är bra exempel påproduktionsbefräm-jande åtgärder undersenare tid. Detta har bl a möjliggjortflera enskilda inifiativ där AB Bostadsgaranti i samverkan meddelägarföretag bidragit till ökad bostadsrättsproduktion. Bostadsrättsutredningenbygger sina förslag på den bedömningen,att det behövs prisreglering därför att ny- Prop.1981/82:169 325 produktionen av bostäderunder 80-talet inte kommer att få sådan omfattning, att den nämnvärt skullekunna påverka prisbildningen på bostadsrätter.Vid bedömningen av utredningsförslagen börutgångspunkten vara, att man antingenanser sig ha överskott eller balans på marknaden, och dåbehövs ingen prisreglering, eller också föreliggerbrist, och då bör åtgärder inriktas på att med generella medel öka bostadsproduktionen med den inriktning som efterfrågas. Det kan inte vara rimligt att, som utredningengör, skapa styrmedel som bygger på förväntningar om ett helt decenniums underförsörjning avbostäder. Detta måste i såfall skapa en växande obalans som mot slutet av 80-taletblir utomordentligt svår att rätta till, inte minst med hänsyn till den successiva nedskärning av byggresurser som följer av låg,total byggaktivitet. En sådan framtidsbild manar tillallvarlig eftertanke. Både skärpt reavinstbeskattning och priskontroll Bostadsrättsutredningenhar uttryckt förhoppningen om en snar ochbetydande skärpning av beskattningsreglerna. Läget på bostadsrättsmarknaden skulle således enligt utredningen påkallabåde skärpta realisationsvinstregler och prisreglerande föreskrifter samt hembudsregler på vad som sagts en allt större del av marknaden. Utredningens förslag i dessa delar svarar inte mot den möjlighet till stimulans varom direktiven uttryckt förhoppningar. AB Bostadsgaranti avstyrker den föreslagna lagändringen, som skulle möjliggöra prisföreskrifteroch hembudsskyldighet. Stabiliteten i den ekonomiska planen hänger bl a samman med hur man bedömer anslutningen vid en övergång.Fastighetsgarantis tidigare modell förövergångar erbjöd i detta hän seende stora fördelar.Det är Bostadsgarantis uppfattning attalternativ till förbudet mot s k dubbla upplåtelser borde ha prövats och då med utgångspunkt frånerfarenheterna från den seriösa uppläggningsom fanns att tillgå. Det faller sig naturligt att hyresgäster som avser att för värva en fastighet, eventuellt isamband med ombyggnad, skaffar sig ett såbra beslutsunderlag som möjligt. Utredningen har föreslagit, att ekonomisk plan obligatoriskt skallupprättas och förses med intyg förefastighetsförvärvet. Inte minst med hänsyn tillintygsgivarnas roll måste dock framhållas, att väsentligauppgifter som grundavgifter och årsavgifter på detta stadium mästebedömas preliminärt med osäkraantaganden om anslutningsgraden. Det gårförmodligen att i praktiken hitta lösningar, men det mäste beaktas att den formalisering av handläggningen som utredningen eftersträvat inte i sig löserosäkerhetsmomentet i den ekonomiskaplanen som i detta skede närmast svarar mot begreppet "kalkyl". Utredningen föreslår att föreningaranslutna till rikskoope-rativa företag skallvara undantagna från kravet att upprätta Prop.1981/82:169 326 "ekonomisk plan" före frivilliga fastighetsförvärv. De problemfall som utredningen hänvisar till och därstörre avvikelser skett mellanursprunglig plan och slutlig plan härrör - såvitt bekant- från rikskooperativa områden. Bostadsgaranti förordar att eventuella regler om tidpunkt för upprättandeav "ekonomisk plan" utformas generellt, oberoende av vem som är föreningsbildare. AB Bostadsgaranti delar utredningens uppfattning attbostadsrättsbildningar rymmer många praktiska problem och att ett seriöst genomförandekräver sakkunnig medverkan. Derikskooperativa företagens roll har särskilt betonats i uutedningen. Otvetydigt är det såatt dessa företag spelar en betydelsefull rolli detta sammanhang. Beträffande möjligheten till seriösa bostadsrättsbildningar intar emellertiddessa företag inte nägon särställning. Med andra, samarbetsformer medverkar t ex ABBostadsgaranti och till att både nyproduktion, ombyggnad och ombildningar skerunder betryggande former för konsumenten. Bostadsgarantiansluter sig till utredningens uppfattning att det är viktigt att olika företag och organisationer engagerar sig på bostads-rättsområdet. Det är ocksä angelägetatt åtgärder och regler, som kan-bli en följdav utredningens förslag, utformas så att konkurrensneutralitet iakttas mellan olika föreningsbildare och andra berörda intressenter. Bl a med denna motivering välkomnas utredningens förslag att kommuner fortsättningsvisskall vara skyldiga, om så begärs, att genom ledamot eller rapportörutöva insyn i bostadsrättsföreningars verksamhet.Förslaget undanröjer en oklarhet, som i enstaka fall utnyttjats tillatt utestänga enskilda bostadsrättsföreningar från statliga lån. 1981/82:169 327 Innehållsförteckning BUaga1 Kommitténs sammanfattning ............ .... 1 BUaga 2 Kommitténsförfattningsförslag ......... 15 Bilaga 3 Sammanställning av remissyttrandena . 1 Bostadsdomstolen .......................................... 36 2 Kammarrätten i ............................... 41 4 i ............................. 52 5 i ............................... ... 60 6 i ..................................... 67 7 ............................................... ... 74 8 Bankinspektionen .......................................... ... 78 11 för byggnadsforskning ..................... . 106 12 i ........................ 109 13 i .......... . 125 14 i ........................... 128 15 (Ju 1980; 04) ........... . 136 16 (Bo 1978:01) ............... 142 17 Riksbank ........................................... 147 19 ...................................... . 155 21 kommun ............................................. . 172 22 kommun ........................................... . 183 23 ..................................... . 191 24 ............................... . 197 25 ................................. . 205 27 Stadshypotekskassa ........ 210 28 Sparbankemas Inteckningsaktiebolag () ... . 212 29 Svenska ....................................... . 215 30 ........................................... . 219 31 ()och () .................................................................... 223 32 () ..... . 247 34 ...................... . 253 35 () .... . 263 36 Näringslivets Byggnadsdelegation ..................... 275 40 Hantverks- och () 42 Statskontoret .............................................. 307 43 Föreningen () 310 44 Aktiebolaget ............................ 322