prop · G503169 · 1981-12-31 00:00:00 — Enligtvår bedömning ligger finansieringssvårigheternaför bostads-/andelsrätter i de förhållandevis höga räntesatser och korta amorteringstider som tillämpas av långivare.Orsaken till detta är att bostads-/ andelsrättens värde som säkerhetanses vara sämre än fast egendom. Enligt vårt förmenandeärde åtgärder som kommittén föreslär intetillräckliga för att förbättra bostadsrättens kreditvärde. Det är möjligt att priset för ytterligare ökatkreditvärde blir ökad kontroll i samband med något slagsregistreringsförfarande. Vi anser dock att detta är att föredraframför dagens förhållanden. Enmetod att öka bostadsrättens kreditvärde skulle vara att göra bostadsrättsbevisettill en verklig bärare av rättigheterna, överlåtelser skulle noteras i beviset och pantsättningskulle fullgöras genom överlämnande av beviset osv. För att säkerställa att föreningenunderrättar långivaren om brister i medlemmens betalningar till föreningen,anser vt i likhet med kommittén att skyldighet införs för föreningenatt underrätta långivaren om förhållandena. 1981/82:169 240 Enannan möjlig metod vore att upprätta ett bostadsrättsre-gister efter mönster fråninskrivningsmyndigheterna till vilket alla överlåtelseroch pantsättningar skulle noteras. Fördelenmed ett sådant system vore att pantsättning iandra och tredje hand skulle göras säkrare. Det är inte ovanligt i dagens läge attbehov föreligger att söka lån hos flera längivare, vilka alla ställer kravpä pantsättning av bostadsrätten. Enligt vår meningvore det bättre att på detta eller något annat sätt öka bostadsrättens kreditvärde än att införa "ägar-lägenheter". Viavvisar kommitténs, med hänvisning till fluktuationer i överlåtelsepriserna,anförda betänkligheter beträffande bostadsrättens-värde som säkerhet.Detta förhållande gäller även villa- och fritidshusmarknaden. Vi ser ingenanledning att göra en principiellt annorlunda bedömning avbostadsrätter än småhus. Detsamma gäller de sociala skäl som anförts motpantförskrivning. Efterscm sädana skäl inte anförs mot ställande av säkerhet i villafastigheter, kan tankegången avfärdas även förbostadsrättshavarnas del. Iövrigttillstyrker vi kommitténs förslag till behovsprövade insatslån. Kommittén föreslär ändring av14§ BRL av innebörd att bostadsrättsförening isina stadgar kan införa en klausul om hembudsskyldighet till föreningen,rikskooperativ organisation, allmännyttigt bostadsföretag eller kommun. Viavstyrker detta förslag av flera skäl. Kommittén har sommotiv till förslaget anfört dels höga överlåtelsepriser på vissa orter, dels vissa kommuners och rikskooperativaorganisationers önskan att kunna påverka prisbildningen pä bostadsrätter. Vinoterar med tillfredsställelse att kommittén klart uttalat, att den"spekulation" i bostadsrätter som ofta i den allmännadebatten anförts som skäl för pris.kontrollerande åtgärder ochinförande av hembudsskyldighet 1981/82:169 241 inteförekomraer och därför inte heller ger anledning till ätgärder.Kommittén redovisar vidare undersökningar, som visar att prisutvecklingen varitmycket olika på olika orter, att höga priser endast förekommitlett begränsat antal fall i centralt belägna delarav vissa större orter och att en stagnation av priserna kunnatmärkas efter 1979. Vi finner inte att det redovisats någrareella skäl att införa ändringar i 14 § BRL i priskontrollerande syfte. Trots detta kommerkommittén till vår förvåning till slutsatsen att lagstiftningen bör ändras så atthembudsskyldighet kan införas. Denframtida prisutvecklingen kommer med all sannolikhet att ytterligare dämpas.Boendekostnadsökningar som beror på ökadedriftskostnader och kapitalkostnader kommer även inom bristorter attminska benägenheten att betala "överpriser"på bostadsrätter eller villor. Genomförsdessutom den föreslagna beskärningen av möjligheterna att göra underskottsavdrag, kommerkapitalkostnaderna att öka högst avsevärt för dem som betalat höga priser för sinbostad. Sammantaget kommer dessa faktorer och den ökadetillgång på bostadsrättslägenheter, som bör bli resultatet av de avbostadsrättskommittén föreslagna åtgärderna, att leda till en lugnare prisutveckling. Vifinner det anmärkningsvärt att kommittén är beredd att genom hembudsskyldighet förenad medpriskontroll förhindra att en bostadsrättshavarefår tillgodogöra sig en eventuell realvärdestegringav bostadsrätten och uttalar att det saknas anledningatt införa ett system med återköpsgaranti, vilket innebär attbostadsrättshavaren själv får stå hela risken vid en eventuell realvärdeminskning.Under första hälften av 70-talet fann mångabostadsrättshavare - även i Stor-Stockholms-området - detsvårt att a-vyttra sina lägenheter. Många fick inte ens nominellt tillbaka de pengar somde tidigare satsat på sin bostad. Denna typ av utveckling kan även i dagskönjas på orter med brist på sysselsättningoch god tillgång på både hyres- och bostadsrättslägenheter.Kommitténs förslag saknar enligt vår mening balans, när denensidigt föreslår hembudsskyldighet utan att förena denmed återköpsgaranti. 16 1981/82. 1981/82:169 242 förslag om hembudsskyldighet införs kommerkonsekvenserna att bli mycket olyckliga- för bostadsrättsmarknadenoch de boende. Det kommer att uppstå olika typer av föreningar: "fria" föreningarutan priskontrolls- och hembudsklausuler, föreningar med 5-ärsklausulerom prisreglering och hembud samt evigt "ofria" föreningar.Bostadssökande kommer att få svårt attfinna sig tillrätta på en sådan marknad. Intresset hos de boende hos "ofria" föreningar att väl underhålla sin lägenhet och fastighet minskar, eftersom de inte kanräkna med ersättning för sina insatser. Trycket på den friasektorn kommer automatiskt att öka utan att tillgången på sådana bostädersamtidigt ökar. Högre överlåtelsepriser blir följden. Ett försök attreglera marknaden på ett sätt som inte överensstämmer med prisbildningen pä en frimarknad föder lätt en "svart marknad", vilket bl a blivitresultatet i på hyresmarknaden och även gälldebostadsrättsmarknaden bostadsrättskontrollagenvar i kraft. Kommittén betonaratt föreningen själv får avgöra ora här diskuterade kontrollklausuler skall införas istadgarna. Vi vill erinra om rikskooperaticnens sätt att bilda föreningaroch att fastställa och registrera stadgar helt utan inflytande avdem som senare kommer att bo i föreningens hus. I dessa fall är det såledesinte fräga om något fritt val från de boendes sida. Tvärtora förhåller detsig sä att i sådana föreningar fär stad- geändringar inte vidtas utanHSB:s eller medgivande även om alla boende skulle önska en sådan ändring.Dessutom är bostadsrättslagens bestämmelser sädana att riktigheten av länsstyrelsensregistreringsbeslut inte kan ifrågasättas av andra än sakägare, vilka i dessa föreningar då detfortfarande är möjligt att anföra besvär över registrering av stadgarna utgörs endastav anställda eller förtroendemän inom dessa organisationer. Viföreslår därför att lagstiftningen ändras så att denalltid garanterar de boende i bostadsrättsföreningar rätten att själva fatta beslut om stadgarnas utformning och föreningensförvaltning mm. 1981/82:169 243 Visserligenkan det hävdas att ingen tvingas att bli medlem i en föreningoch att de boende genom ansökan om medlemskap accepterat alla stadgebestämmelser,dvs även de som begränsar de boendes eget inflytande. I en bristsituationpä bostadsmarknaden kan dock bostadssökande känna sigtvingade att acceptera villkor av denna karaktär för att få enbostad överhuvudtaget. Dessutom är de bostadssökandes kunskaper ora stadgefrågor oftamycket begränsade, i vart fall i början, ochnär de senare kommer underfund med hur stadgebestämmelsernabegränsar inflytandemöjligheterna upplevs boendet mera som hyresboende än boendei bostadsrätt. Kommitténs förslag innebär vidare, att möjlighet skapas för införande avklausuler om hembud till andra än till bostadsrättsföreningeneller av denna anvisad person. Detta avvisar vi bestämt då det heltbryter mot den grundläggande föreningsstrukturen. I en föreningskall medlemmar fritt kunna växla och utbytas. Kännetecknande för föreningarärockså att de,i sista hand genom föreningsstämman, har en suverän rätt att sköta sinaegna angelägenheter. En hembudsklausul av här avsettslag innebär en inblandning i verksamheten från utanför föreningenstående organ, vilka inte deltar i eller tar ansvar för föreningensverksamhet. De skulle således utan att vara medlemmar kunna påverka föreningensverksamhet. Detta bryter helt mot den kooperativa grundtanken som bär upp enekonomisk verksamhet. Vi hänvisar till vad justitiekanslern anfört isitt beslut över vår klagan mot registrering av stadgar för bostadsrättsförening. Viavstyrker förslaget att .prisföreskrifter och hembudsskyldighettill kommunen skall kunna krävas som villkor för statliga lån. Iandra sammanhang ( underhållsfondskommittén, stadsförnyelsekommittéerna ram) söks efter åtgärder som stimulerar till bra underhåll ochupprustning. Kommitténs förslag skulle, om det genomfördes,komma att fä motsatt effekt och minska föreningarnasintresse att vidta standardhöj ande åtgärder. Vi har vidare tidigare i detta yttrande gettuttryck för vår uppfattning att villkoren förbostadsrättsboendet skall vara lika oavsett ora det är fråga omrikskooperationen eller enskilda föreningar. Några särskilda undantag för rikskoopera- 1981/82:169 244 tionensom kommittén föreslagit bör därför inte heller på denna punkt göras, omdet av kommittén föreslagna tillägget till bostadsfinansieringsförordningenskulle genomföras. Hembudsinstitutetanvänds normalt för att skydda medlemmarnas (delägarnas)intressen i en förening, bolag och liknande. En avgörande invändningmot kommitténs förslag om att tillåta inskränkningari den fria överlåtelserätten är att de ingalunda har ett sådantsyfte utan i stället är bostadspolitiskt och fördelningspolitisktbetingade. Förslaget medför att de grundläggande förutsättningarnaför bostadsrättsformen kommer att rubbas i ett par väsentligaavseenden (den enskildes rätt till andel i ev värdestegring likaväl somrisktagande vad gäller värdeminskning och föreningarnas självbestämmanderätt). Deallvarliga konsekvenserna härav har kommittén tydligen varit beredd attacceptera, trots att förslaget inte på något sätt kan bidra till att man kommer tillrätta medden bakomliggande orsaken till höga överlåtelsepriser - i de få fall sådana förekommer- nämligen att efterfrågan på bostadsrätter är större än tillgången. Vad gäller de fördelningspolitiska aspekterna kan dessa - somkommittén själv anför - hanteras i annan ordning. Vifinner slutligen kommitténs förslag till skriftligt överlåtelseavtalväl motiverat och tillstyrker därför förslaget. 1981/82:169 245 Viredogör inledningsvis i detta yttrande för vår syn på bostadspolitikensmål och medel och särskilt över bostadsrätten som boendeform. Vi delar alla de grundläggande värderingarsom bostadsrättskommittén enligt direktiven haft att arbeta efter ochtillstyrker åtgärder som underlättar för deboende att bilda föreningar och förvärva sitt hus. Vadgäller förslagen till föreningsbildning och andra organisatoriska frågoravstyrker vi den föreslagna regeln om 2/3 majoritet för beslutom fastighetsförvärv, förslaget att beräkningen av lägenheternaskall omfatta lokalerna i husetj förslaget att undanta de rikskooperativaorganisationerna frän majoritetsregeln vid frivilliga förvärv samtkravet på definitiv ekonomisk plan och intyg som villkor för föreningsbildningoch fastighetsförvärv. Vi lämnar konkreta förslag till hur åtgärderna börutforraas för att bäst underlätta för hyresgästerna att bilda förening och förvärva sinfastighet. Vitillstyrker införande av förköpsrätt för hyresgäster i form av hembudsskyldighet för denenskilde fastighetsägaren men föreslår vissa förenklingar i förfarandet. Vi avstyrker förslagentill undantag från hembudsskyldigheten med hänsyn tillägaresamt för staten som förvärvare. Viefterlyser ett klart uttalande från statsmakterna att kommunerna och de kommunalabostadsföretagen bör välvilligt bemöta de boendes önskemål om majoriteten av de boende i huset önskarbilda en förening och förvärva huset. Vi avstyrker förslagetatt kommunen skall avgöra huvudmannaskapet för föreningaroch hävdar att föreningarna själva skall avgöra om den skall ha någon huvudman överhuvudtaget,och i sä fall vilken, och hur stadgarna skall utformas. Videlar inte kommitténs uppfattning att förslaget vad gällerfinansiering av fastighetsförvärv skall begränsas till föreningar utan fördelade lån. Viaccepterar inte heller att kommunerna som villkor för övergäng ges rätt att krävafinansiering utan fördelade lån. 1981/82:169 246 Vitillstyrker förslaget till förbättring av bostadsrättens kreditvärde menanser ytterligare åtgärder önskvärda. Vi avstyrker bestämt förslagettill ändring av 14§ BRL, med innebörd att klausuler omhembudsskyldighet kombinerade med priskontroll skall kunna införas istadgarna. På denna punkt hänvisar vi bl a till vad justitiekanslern anfört i sittbeslut beträffande bostadsrättsföreningarsora ekonomiska föreningar med syfte att främjamedlemmarnas ekonomiska intressen. 1981/82:169 247 52 KOOPERATIVA BOSTAJSFÖRMING (SKBJ SKB som bedrivit sin verksamhet , tillhör det slag av bostadsföreningar som beskrivs i 79 §bostadsrättslagen och .som enligt övergångsbestämmelserna till lagen har erfiållit medgivande att fortsätta. SKB driver och utvecklar sin boendeform utifrån principen att bostaden inte får vara ett spekulationsobjekt. SKB har allt mer uppmärksammats vilket resulterat i tillströmning av nya medlemmar. Anledningenhärtill bedöms vara att SKB representerar en attraktivboendeform. SKB har beslutat inrättasärskilda kvartersråd i avsikt att ökaboinflytandet. Beslutet bygger bland annat påuppfattningen att de boendes medverkan ärnödvändig för en god bostadsmiljö och att det ärde boende själva som bäst vet vad som fungerar bättre eller sämre.Systemet med kvartersråd avses utgöra ett komplement till det redan från föreningensbildande gällande boinflytandet på bostädernas inreunderhåll. 5KB:s strävan är att gehyresmedlemmarna största möjliga direktpåverkani huset och bostadsområdet. Föreningen finner det angeläget att engagera de boende i förvaltningen genom information, samrådsförfarande ochdylikt även om det innebär djupgåendeförändringar av föreningens arbetssätt och organisation. Hyressättningen sker i samråd mellan styrelsen och ett av föreningsstämman tillsatt hyresutskott. Solidarisk hyressättning kommer att tillämpas så snart en tillsatt grupp för bovärdes-klassninggenomfört sitt arbete. Enligt SKB:s mening börhyresrätten, som för den boende utgörden minst spekulationsintressanta boendeformen, bibehållas och utvecklas. Någon ombildning av hyreshus till bostadsrättshus bör därför inte ske. Ett ökat ekonomiskt ansvarstagande genom en låg insats, överkomligför alla, har dock under föreningens 65 årvisat sig vara mycket positiv. Bland annat har omflyttning, slitage och förstörelse hållits påen mycket låg nivå. Hyresrättskooperation i den av SKBbedrivna formen bör därför ses som ett bättre alternativ änbostadsrätten, där 1981/82:169 248 tillgång på pengar spelar en avgörande roll För vem som i fortsättningenskall få bo i lägenheten vilket skapar både spekulation och oönskad boendesegregation. SKB hänvisar till "Motion1979/80:1618 av och om översyn av bostadsrättslagen i syfte att vidga möjligheternatill hyresrättskooperation" och anslutersig till motionärernas uppfattning att hyresrättskooperationens ställning ytterligare bör övervägas medsyfte att bedöma möjligheterna till ett undantag i 79 § bostadsrättslagen för en spe-kulationsfri hyresrättskooperation under insyn. SKB Förutsätter attregeringen tar initiativ med anledning av det beslut som har fattat. Såvitt SKB har kunnat finna är det tillräckligtmed en modifiering av det i 79 § bostadsrättslagen intagna Förbudet mot att upplåta andelsrätt med vilken följerrätt att för begränsadtid hyra bostadslägenhet. SKB Föreslår att dennaparagraF kompletteras med ett nytt stycke med följande lydelse: "Första stycketgäller inte i Fråga ora Föruthyrning av bostadslägenheter bildad Förening, om frånFöreningens bildande i styrelsen ingår minst en av kommunen utsedd ledamot jämte suppleant." För att bättre utForma hyresrättskooperationens verksamhet i övrigtbör ändringar göras Främst i 12 kap. 15 §och 19 a § jordabalken samt ibostadsFinansieringsF_prordningen. Enligt direktiven skulle bostadsrättskommitténsarbete ge förutsättningar för ett ökat hyresgästinflytandegenom en övergång från hyresrätt till bostadsrätti betydande omfattning. I kommitténsdirektiv har alltså inte ingått att utreda andra möjligheter att ge hyresgästerna ettinflytande över sitt boende. Hyresgästernas Riksförbundmåste därför beklaga att en bedömning av utredningsarbetets resultat leder tillslutsatsen att förslagen inte kommer att medverkatill bättre inflytande för hyresgästerna,annat än i mycket begränsad omfattning. Förbundet kan inte acceptera inställningenatt en övergång till äganderätt eller bostadsrättär en förutsättning för att skapa inflytande för hyresgästerna.Utgångspunkten mäste vara att det ärboendet och inte ägandet som Inflytandet skall utgå ifrån. Den pågåendeutvecklingen av boinflytandet i de allmännyttigabostsidsföretagen visar att de är fullt möjligtatt 1981/82:169 249 radikaltförbättra hyresgästernas möjligheter till inflytande över förvaltningenav sina bostadsområden. Detta kan ske utan att man behöver ändra ägarförhållandena. Enomfattande övergång från hyresrätt till bostadsrätt för att öka inflytandetkan inte heller motiveras med stöd av de undersökningar som gjorts. Aktiviteten i de flestabostadsrättsföreningar är relativt låg och intresset för ombildning finns framför allt iattraktiva lägen i storstadsområdena. Intresset förbostadsrätten tycks styras mer av möjlighetenatt få en relativt låg boendekostnad nu eller , bl a därför attbostadsrättsföreningen inte deltar i den solidariska hyresfördelningen,ochmöjligheten att göra värdestegringsvinster än av intresset att få merinflytande över sitt boende. Oaktatovanstående menar förbundet att vissa av kommitténs förslag kanfå positiva effekter på bostadsmarknaden genom att regler för hurombildningar skall gå till kommer till stånd. Tillsammans med de avkommittén tidigare föreslagna och av beslutade skyddsreglernaför kvarboende hyresgäster kan de nu länmade förslagenmedverka till att stärka ställningen för de hyresgäster som har begränsade ekonomiska möjlighetereller inte vill delta i en bostadsrättsbildning. Föreningsbildningoch andra organisatoriska frågor Detframgår klart av kommitténs förslag att en ombildning till bostadsrätt kräver storainsatser från hyresgästernas sida av såväladministrativ som teknisk, ekonomisk och juridisk art. Ett övertagandeav en fastighet sora är i behov av reparation eller ombyggnad innehåller ocksä många osäkrafaktorer. I de fall där en ombildning är aktuell kan, enligt förbundetsmening, alltför stora risker för hyresgästernaundvikas om föreningsbildningen sker genom någon av derikskooperativa bostadsrättsorganisationerna HSB och , Kommittén föreslår att för en övergång tillbostadsrätt skall gälla att hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheternaengagerar sig i bostadsrättsföreningen sora medlemmar och fattar beslut orafastighetsförvärv för ombildning på en föreningsstämma. Förbundet anser att det är mycketangeläget att detta förslag genomförs. Att en klar majoritet är för enombildning är inte minst viktig för att de hyresgäster somvill fort- Prop.1981/82:169 250 sätta atthyra sin lägenhet efter att en bostadsrättsföreningbildats skall uppleva en någorlunda trygg situation. Turordningenmellan de boende som önskar återflytta efter en ombyggnad kan bli ett problem omantalet lägenheter reducerats. I det fall ombyggnaden sker isamband med ombildning och vissa hyresgäster vill bo kvar med hyresrätt, kanen komplicerad situation uppstå. Enligt kommittén måste idessa fall föreningens intresse av att kunna genomföra ombyggnadenväga tungt. Förbundet anser emellertid att det klart måste slås fastatt ingen boende vid skälighetsprövningen skall komma i bättre ellersämre läge på grund av sitt val av bostadsrätt ellerhyresrätt. Förvärv avenskilt ägd fastighet tycker det är rimligt att hyresgäster som är överens omatt bilda bostadsrättsförening ges möjlighet att förvärva fastigheten de bor i då denna är till försäljning. Förbostadsmarknaden kan detta få den positiva effekten att ätminstonemarginellt förhindra dåliga fastighetsägare att komma i besittningav bostadsfastigheter. Kommittén föreslår att hyresgästerna skall ges en förköpsrätt sombestår i att en fastighetsägare, som vill sälja sin fastighet,är skyldigatt hembjuda fastigheten till en förening som hyresgästerna bildat. Förbundetkan acceptera förslaget men tror att det kan bli ett tungrott ochkomplicerat förfarande som de enskilda hyresgästernakan ha svårt att överblicka. Enförköpsrätt för hyresgästerna kan komma i konflikt med kommunens förköpsrätt.Kommittén anför att kommunens förköpsrätt skallbestå, även om hyresgästerna förvärvar fastigheten genom eget förköp. A andrasidan anför kommittén att det i allmänhet måste ansesobilligt om kommunen utövar sin förköpsrätt när hyresgästerna har förvärvat fastigheten genom eget förköp. Dennavacklande hållning kan förbundet inte acceptera. Det måste klartslås fast att kommunens förköpsrätt skall kvarstå ograverad även i detfall hyresgästerna har köpt fastigheten genom förköp. 1981/82:169 251 Ett smidigare sättatt lösa problemet med dubbla förköpsrätter och det komplicerade förfarandet vid hyresgästernas förköpsrätt kan vara att utvidga kommunensförköpsrätt sä att den gäller alla typer av flerbostadshus.Ora hyresgästerna i fastigheter som berörs av förköp anmäler sitt intresseatt ta över fastigheten kan kommunen i sådana fall medverka till detta. Förfarandet blir lättareför hyresgästerna och kommunen kan styra socialt motiverade ändringar av upplåtelseformeri olika bostadsområden. En omfattande ombildning av privata fastigheter iattraktiva lägen kan lätt leda till ett segrerat boende. Kommunen bör därför ha en möjlighetatt pröva lämpligheten av förvärvet utan att behöva tillgripa förköpsrätten, dåen bostadsrättsförening på frivillig väg förvärvar en privat fastighet. Förvärvslagen bör därför utvidgas såatt den ger möjlighet för kommunen att hindra förvärv avbostadsrättsföreningar dä ett sådant förvärv skulle fånegativa bostadssociala konsekvenser. Förvärv av allmännyttigt ägd fastighet Redan i inledningen framhöll förbundet att den utveckling avboinflytandet i de allmännyttiga bostadsföretagen som pågår klart visar att det är fullt möjligt att radikalt förbättra hyresgästernas möjlighetertill inflytande över förvaltningen av sina bostadsområden.Detta kan ske utan att man behöver ändra påägarförhållandena. En helhjärtad satsning frånkommunerna på att behålla de allmännyttigabostadsföretagen i sin ägo och att åstadkommaför boinflytandet gynnsamma förändringar i företagens organisation och förvaltningsrutiner är den snabbaste och effektivaste vägenatt stärka inflytandet för den hälftav landets hyresgäster som bor i detta bestånd. En snabb sådanutveckling kan ocksä bli banbrytande för boinflytande i de hyresfastigheter som ägs av enskilda. Den vägen att stärka hyresgästinflytandet tryggar också den unika bostadssociala tillgång som vårtland har i det relativt stora och allsidigt inriktade allmännyttiga bostadsbeståndet. I stället för att säljaut sitt bostadsbestånd finns det skäl för kommunernaatt i framför allt äldre stadsdelar utöka sitt bestånd av fastigheter. Prop.1981/82:169 252 Mot den ovan tecknade bakgrunden är det beklagligt att kommittén inte har kunnat ta klar ställning föratt kommunerna bör behålla sina fastigheter och aktivt verka för ökat boinflytande för hyresgästerna. "Överlåtelse av bostadsrätt Vid sidan av de allmännyttigabostadsföretagen utgör de rikskooperativa bostadsrättsföreningarnagrundstenar i den socialt inriktade bostadsförsörjningen.