prop · G503221 · 1981-12-31 00:00:00 — Motsvarandemöjligheter finns beträffande mark som i en stadsplan är avsatt för annatändamål än enskilt bebyggande samt tomtdelar (48 § första respektive andrastycket byggnadslagen). Enligt byggnadslagen är det fasfighelsdomstolen somi första hand skall pröva om förutsättningar för inlösen föreligger. Jag anseremellertid att praktiska skäl talar för alt det bör varafaslighetsbildningsmyndighelen som i första hand prövar frågan omfastighetsreglering inom ett område för exploateringssamverkan. Frågor av dettaslag kommer nämligen alltid all utgöra ett nödvändigt inslag i del förfarandesom skall leda fram till exploateringens genomförande. Det är då naturligt attnu avsedd fastighetsreglering får ingå som ett led i förrättningsförfarandel.Denna ordning överensstämmer med beslut i fastighetsbildningsfrågor, och jaganser att fasfighetsbildningsmyndigheterna är väl lämpade att bedöma och somförsta instans avgöra frågor av detta slag. Somjag närmare redovisat i del föregående (avsnitt2.5.4) bör en fasfig-hetsägares rätt alt begära fastighetsreglering avseendeplanskada vid exploateringssamverkan göras gällande räknatfrån det att den plan på vilken talan gmndas blivit fastställd. Gatoroch va-anläggningar (områden med stadsplan) Inom områden med sladsplanär del kommunen som primärtansvarar för att ställa i ordning och upplåta gator och parker. Delsamma gällernormalt utbyggnaden av vatten- och avloppssystem. Om en exploateringssamfällighetskall ulföra dessa anläggningar kommer förhållandet mellan samfälligheten ochkommunen normalt att regleras i ett exploateringsavtal. Sannolikt kommerexploateringssamfälligheten därvid att åla sig kostnaderna och ansvaret föratt utföra anläggningarna, medan kommunen formellt står som huvudman fördessa. Sedan exploateringssamverkan har avslutats, övertar kommunen driften ochunderhållet av anläggningarna. I dessa situationer kan emellertidexploateringssamfälligheten inte ta ut någon del av anläggningskostnaderna förde kommunala anläggningarna från sådan fastighetsägare som står utanför samverkan.Det kan dock vara rimligt att även dessa fastighetsägare bidrar lillkostnaderna på samma sätt som om exploateringen hade skett i kommunens regi. Isådant fall kan nämligen kommunen som huvudman la ut kostnaderna avfastighetsägarna med stöd av gatukostnadsbestämmelserna i byggnadslagen ochavgiftsreglerna i lagen (1970:244) om allmänna vallen- ochavloppsanläggningar. 1981/82:221 56 Dessaförhållanden bör emellertid i förekommande fall kunna beaktas närexploateringsavtalet upprättas och kräver ingen särskild reglering i lagen omexploateringssamverkan. Vägar och parker samt vatten- ochavloppsanläggningar inom områden med byggnadsplan inrättas oftast somgemensamhetsanläggningar enligt anläggningslagen. Delsamma kan gälla även andraanläggningar, såsom parkeringsutrymmen, lekplatser etc. inom områden med såvälbyggnadsplan som stadsplan. Anläggningsförrättningen kan därvid, enligt vadjag har föreslagit, handläggas gemensamt med förrättningen om exploateringssamverkan.I anläggningsförrätlningen kan då även sådana fastighetsägare som inte deltari exploateringssamverkan vara sakägare och bli anslutna fill anläggningen medskyldighet all delta i kostnaderna för dess utförande och drift. 2.6Förvaltningen av en exploateringssamfällighet Somjag tidigare anfört anserjag i likhet medutredningen atl exploateringssamfälligheter bör förvaltas enligt reglerna ilagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter. Eftersom systemet med exploateringssamverkan skallkunna tillämpas inom områden med splittrad fastighetsindelning och syftar lillall möjliggöra elt effektivt plangenomförande inom sådana områden, harutredningen föreslagit att exploateringssamfälligheten skall förvaltas av enjuridisk person, dvs. I dessa situationer anser ocksåjag atl en föreningsbildning bör komma till stånd. Emellertid kan exploateringssamverkanäven ha till syfte all åstadkomma en värdeutjämning mellan elt begränsat antalfastighetsägare eller i övrigt endast omfatta ett fåtal fastighetsägare. Någotkrav på alt föreningsförvallning enligt lagen om förvaltning av samfäUigheteralltid skall komma till stånd bör därför inte ställas upp. I stället bör demöjligheter som denna lag ger att välja mellan delägarförvaltning ochföreningsförvaltning även finnas vid exploateringssamverkan. Flera remissinstanser har påtalat atl del kanfinnas behov av sakkunnigt biträde i föreningens styrelse. a. föreslårSveriges villaägareförbund att förrättningsmannen bör kvarstå som sakkunnigunder processen. kommun föreslår att får möjlighet alt utseen samhällsrepre-sentant i styrelsen för samfälligheten. kommun menar attdet krävs omfattande medverkan från konsulter eller från kommunen. Jag håller med remissinstanserna om att del i vissafall kan finnas behov av sakkunskap i samfällighetsföreningens styrelse. Detlabehov är emellertid redan fömtsatl i lagen om förvaltning av samfälligheter.Sålunda får Prop.1981/82:221 57 länsstyrelsenutse en eller, om synnerliga skäl föreligger, flera ledamöter isamfällighetsföreningens styrelse. kan också förordna sysslomani styrelseledamots ställe för all styrelsen skall kunna fullgöra sinaåligganden (31 och 33 §§ lagen om förvaltning av samfälligheter). Något krav påatt det vid exploateringssamverkan allrid skall finnas en samhälls-representanti föreningens styrelse bör enligt min uppfattning inte införas. Om detuppkommer behov av särskild sakkunskap, bör detta kunna tillgodoses med de nugällande reglerna. Att ge kommunen möjlighet att utse representant iföreningens styrelse anserjag inte lämpligt. Exploateringssamfällighetenuppträder ju som motpart i förhållande till kommunen bl. a. vid deförhandlingar som föregår elt eventuellt exploateringsavtal. Inte heller börförrättningslantmälaren åläggas uppgifter utanför förrättningshandläggningen.Det hindrar dock inte att fastighetsbildningsmyndigheten, vilket inte ärovanligt i förrättningssammanhang, står till förfogande för opartiskrådgivning. 2.6.2Upplösning av en samfällighetsförening Enligt 61 § lagen om förvaltning av samfälligheterskall en samfällighetsförening upplösas när den samfällighet som föreningenförvallar upphör alt bestå. Upplösning skall också ske om medlemmarna är enseom det och medger del. Föreningen får dock inte upplösas förränalla dess skulder betalats eller de medel som fordras för betalningen nedsattshos (62 § lagen om förvaltning av samfälligheter). Enligt vad jag har föreslagit (avsnitt2.5.2) skall exploaterings-beslutet upphöra att gälla när tidsfristen har gåttut. Då bör även samfälligheten upphöra och samhällighetsföreningen upplösas.Föreningen bör även kunna upplösas tidigare, om verksamheten har slutförts ochavvecklats. Om föreningen förvaltar även en anläggningssamfällighel skallgivetvis inte föreningen upplösas. Däremot skall den verksamhetsgren som berörexploateringssamverkan avvecklas (64 § lagen om förvaltning av samfälligheter). Den tidpunkt när föreningens verksamhet skall ansesha slutförts och avvecklats infaller när fördelningen av bebyggbar mark skettoch eventuella ersättningar i pengar betalats. hela exploateringen är föreningens verksamhet inteslutförd förrän gemensamma anläggningar utförts, exploateringskoslnadernabetalats, byggnadsmarken överförts till de deltagande fastigheterna samtfastighetsindelningen i övrigt anpassats till den nya planen. Med hänsyn bl. a. lill att exploateringssamverkanär tidsbegränsad torde de lån som samfälligheten tar upp få relativt kortlöplid. När exploateringsbeslutet upphört att gälla och exploateringssamfällighetenockså upphört atl bestå skall föreningen upplösas. Återstår amorteringar påföreningens lån måste lånen antingen lösas genom att bidrag uttaxeras fråndeltagarna och betalas in till kreditgivaren eller föras över på respektive delägarfas- Prop.1981/82:221 58 tighet.Av 62 § lagen om förvaltning av samfälligheter framgår atl delta måsteombesörjas innan upplösning av samfällighetsföreningen sker. Av det jag i det föregående har anfört (avsnitt2.3.2) framgår att överföringar av mark kan ske på ohka sätt och vid olikatidpunkter under exploaleringsförrättningen, beroende på vilken form avexploateringssamverkan som fastighetsägarna väljer. Detta innebär i sin tur attolika samverkansformer kan få sinsemellan skilda beskattningskonsekvenser. Jagskall i det följande behandla skattefrågorna. Jag har i denna del samrått medchefen för budgetdepartemenlel. För beskattningen av samfälligheter gällersärskilda regler som i huvudsak tillkom genom lagstiftning . Vidutformningen av bestämmelserna utgick man från att samfälligheler bildas föratt stadigvarande höra till och tjäna delägarfastigheterna. Av denna anledningutgör en juridisk person som förvaltar en samfällighet som regel inte någotsjälvständigt skattesubjekt, utan inkomster och förmögenhet delas upp på ochbeskattas hos delägarna. Bestämmelserna innebär i korthet följande. Vid fasfighelstaxeringen utgör samfälligheterna somregel inte särskilda taxeringsenheter utan värdet delas upp pådelägarfastigheterna och ingår i deras taxeringsvärden. Särskildataxeringsenheter bildar i huvudsak endast sådana marksamfälligheter ochgemensamhetsanläggningar som förvaltas av en juridisk person och har endelägarkrets som till består av konventionellt beskattadefastigheter och jordbruksfastigheter. Som självständiga skattesubjekt vidinkomsttaxeringen behandlas bara sådana föreningar som förvaltarmarksamfälligheter och regleringssamfäl-ligheler som utgör särskildataxeringsenheter. I dessa fall beskallas alltså föreningen för inkomsterna iverksamheten. Avdrag medges därvid för vad som delas ut till delägarna. Dessabeskattas sedan för utdelningen. Föreligger inte skattskyldighet för ensamfällighelsförening delas resultatet upp på delägarna och beskattas direkthos dem. Vissa smärre belopp är skattefria. I princip skall beskattningen ske iden förvärvskälla vari fastigheten ingår. Vid förmögenhetstaxeringen utgör endast sådanasamfällighelsförening-ar som förvaltar häradsallmänningar, sockenallmänningaro.d. Som jag har nämnt bygger lagstiftningen ombeskattning av samfälligheter på att dessa bildas för atl stadigvarande höratill delägarfastigheterna. Vid utformningen av lagstiftningen torde man därförha utgått från att överlåtelse av en del i en samfällighet i princip endastskulle ske i samband med överlåtelse av delägarfastighelen. Frågan om hur manskall beskatta realisationsvinster som uppkommer genom försäljning av samfälldeller föreningsägd egendom har därför inte behandlats närmare i Prop.1981/82:221 59 förarbetena.Rättsläget är på gmnd härav lill stor del oklart på delta område. Detsammagäller i fråga om beskattningen vid utskiftning av tillgångar från ensamfällighetsförening. Genom inrättandet av exploateringssamfälligheterkommer flera av de frågor som sålunda i dagens läge är oklara alt aktualiserasi en mängd fall. Med anledning härav pågår inom budgetdepartementet en översynav de berörda reglerna om beskattning av samfälligheler. Det är mot denna bakgmnd givelvis vanskligt atl nugöra några uttalanden om hur beskattningen bör ske i olika fall avexploateringssamverkan. Vägledande vid översynen av beskattningsfrågorna böremellertid vara att skattereglerna så långt möjligt skall vara neutrala i denmeningen alt de inte bör styra valet av marköverföringsalternativ. Det lordemed denna utgångspunkt vara lämpligt att sträva efter en ordning som innebäratt beskattningen alltid sker hos delägarna och i huvudsak enligt de grundersom skulle ha tillämpats om delägaren hade exploaterat marken och sålt tomtemautan inblandning av en exploateringssamfällighet. För atl underlättamöjligheterna att nå detla resultat föreslår jag regler i lagen om förvaltningav samfälligheter som omöjliggör för samfällighelsföreningar som förvaltarexploateringssamfälligheter att äga någon mark. 2.8Mark- och konkurrensvillkoren i bostadsflnansieringsförordningen har föreslagit alt beslut omexploateringssamverkan automatiskt skall innebära dispens från markvillkorel ibosladsfinansie-ringsförordningen (1974:946). Markvillkorel innebär allbostadslån för ny-eller ombyggnad endast beviljas om kommunen eller ettaktiebolag, som helt ägs av kommunen och vars verksamhet uteslutande består iatt förvärva eller förvalta mark, har till lånesökanden för genomförande avbyggnadsföretaget överlåtit marken, upplåtit den med tomträtt eller överiålittomträtt lill marken. Markvillkoret infördes ochgällde urspmngligen för såväl exploateringsområden som saneringsområden. Sedanden tillämpas villkoret endast i fråga om sådana bostadslån somavser ny- eller ombyggnad i exploateringsområden (prop. 1980/81:194, CU1980/81:40, rskr 1980/81:400). Det av utredningen förslagna undantaget skullesåledes avse mark villkorets fillämpning i områden utan samlad äldrebebyggelse. För egen del anserjag att markvillkorel inte börkunna hävdas beträffande mark som har filldelats fastighetsägare vid enexploateringsförrättning. Kravet på markupplåtelse skulle kunnaallvarligt motverka exploateringssamverkan i fråga om mark förbostadsbebyggelse. Meningen med exploateringssamverkan är ju all fastighetsägarnaskall ges möjligheter all genomföra den bebyggelse som fömtsätts ske inomområdet. Markvillkorel är avsett att vara ett medel att genom en kommunalmarkfördelning tillse att bostadsbyggandet anförtros byggherrar som har bästaförut- 1981/82:221 60 sättningaroch vilja alt bygga goda och billiga bostäder. 1 fall med exploateringssamverkanblir detta syfte enligt min mening i tillräcklig utsträckning tillgodosettgenom den vetorätt mot en sådan samverkan som kommunen föreslås få. Omkommunen godtar en samverkan mellan berörda fastighetsägare, bör det såledesinte ställas krav på någon ytterligare prövning av fastighetsägarnaslämplighet alt genomföra bebyggelsen inom området. Vad jag nu har anfört gäller endast markvillkorelstillämpning beträffande mark som tilldelas vid en exploateringsförrätlning.Som framgår av 18 § förslaget lill lag om exploateringssamverkan skallsamverkan utmynna i alt de dellagande fastigheterna tilldelas byggklar mark iförhållande till andelstalen. Enligt 23 § kan emellertid fastighetsägarnakomma överens om alt marktilldelningen skall ske på annat sätt. Den byggklaramarken kan således antingen fördelas mellan deltagande fasligheter eller -efter överenskommelse enligt den nämnda 23 § - tilldelas någon ellernågra av dessa fastigheter. Undantaget bör således avse mark som pä något avdessa sätt tilldelas deltagande fasfigheter. Markvillkoret bör däremot gälla,om sådan mark säljs vidare. Jag förordar således att markvillkoret inte skallgälla i fråga om sådan mark i elt exploateringsområde som lånesökanden harförvärvat genom att delta i en exploateringssamverkan. Undanlaget bör gällaäven i det fall förvärvet av den mark som tillförts exploateringssamverkanskett atl del för bostadslån eljest skulle ha krävts att markenupplåtits av kommunen eller kommunalt markbolag. I samband med remissbehandlingen har också frågauppkommit om ett motsvarande undantag i fråga om det för bostadslån gällandekonkurrensvillkoret. Detta villkor innebär alt bostadslån för nybyggnad lämnasi princip bara om byggnadsarbetena upphandlas genom infordrande av anbud ochgenom prövning och antagande av anbud utan föregående förhandling medanbudsgivare. Under vissa förutsättningar får dock även andraproduktionsformer, såsom förhandlingsupphandling eller egenregi-bygge, godtas.Konkurrensvillkoret gäller inte i fråga om bostadslån för nybyggnad av småhussom skall bebos av den som söker lånet (s. k. styckebyggt småhus). Konkurrensvillkoret infördes i syfte alt främjakonkurrens i bostadsbyggandet. Någon anledning att, såsom någon remissinstanshar föreslagit, undanta byggnadsverksamhet som kommer till stånd efter enexploateringssamverkan från denna lånefömtsätlning kan jag inte se. Sammaregler om upphandling bör således gälla i fråga om bebyggelse med stöd avbostadslån, oavsett om byggnadsverksamheten sker efter exploateringssamverkaneller inte. Prop.1981/82:221 61 2.9Ikraftträdande m. m. Förslaget fill lag om exploateringssamverkan ochförslagen lill följdändringar i annan lagstiftning kommer att kräva en vissomställningsfid för i första hand fastighetsbildningsmyndigheterna. Visserligenliknar de föreslagna reglerna de som gäller vid fastighetsbildnings- ochanläggningsförrättningar men förslaget innebär ändå ett flertal nyheter. Jagvill framhålla atl eventuella utbildningsinsatser och annat förberedelsearbeteskall genomföras utan att särskilda anslag tilldelas för detta. Även för kommunerna torde en väl filltagenomställningsfid vara lämplig- Fömtom att det behövs en omslällningstid förfastighetsbildningsmyndigheterna och kommunerna måste före ikraftträdandetskatlelagsfiftning-en i berörda delar ses över för att nå de resultat som ärönskvärda enligt vad jag (avsnitt 2.7) har beskrivit. Med hänsyn till det nu anförda föreslår jag att denföreslagna lagstiftningen träder i kraft , I enlighet med vad jag nu har anfört har inombostadsdepartementet upprättats förslag till 1. lag om exploateringssamverkan, 2. lag om ändring ifaslighetsbildningslagen (1970:988), 3. lag om ändring ianläggningslagen (1973:1149), 4. lag om ändring i lagen(1973:1150) om förvaltning av samfälligheler, 5. lag om ändring i lagen(1970:990) om förmånsrätt för fordran på gmnd av fastighetsbildning, 6. lag om ändring i lagen(1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltningav samfälligheter, 7. lag om ändring i byggnadslagen(1947:385). 4.1Förslaget till lag om exploateringssamverkan Enligt denna lag fär beslutas att ägare tillfastigheter med mark inom ett visst område (samverkansområde) i samverkan skallvidta de åtgärder inom området som behövs för att ställa i ordning viss markför bebyggelse och för att utföra sådana anordningar som behövs för bebyggelsen(exploateringssamverkan). 1981/82:221 62 Av paragrafen framgår att det endast är ägare inom ett samverkansområde som får rätt att delta iexploateringssamverkan. Det innebär bl. a. att den som har en fastighet elleren andel i samfälld mark får delta. Det framgår också att lagen är tillämpligendast på sådana åtgärder, som behöver vidtas inom samverkansområdet. Däremotär det inte nödvändigt att all mark inom området berörs ay åtgärderna.Samverkan kan enligt paragrafen avse åtgärder som behövs för att ställa iordning viss mark inom området för bebyggelse. Ett samverkansområde bör bestämmas utifrånplanmässiga principer. Inom området skall det finnas elt sådant inbördessamband att det med hänsyn till naturliga fömtsättningar, bebyggelsens nuvarandeoch framtida omfattning, behovet av gemensamma anordningar saml förhållandena iövrigt uppstår uppenbara fördelar om det planeras i ett sammanhang. Det ärsåledes det funktionella sambandet inom området som skall avgöra omfattningen.Skogsmark eller andra områden där markanvändningen inte avses att ändras ochdär marken inte heller behövs för den avsedda bebyggelsen, t. ex. förrekreationsändamål e. d., bör således inte hänföras till samverkansområdet. Inom befintliga bebyggelseområden lorde samverkansområdenaofla bli väsentligt mindre än vid nyexploatering. Behovet av att i ettplanmässigt sammanhang studera förtätningsmöjligheter och förbättringar av denyttre miljön som är lämpade för fastighetssamverkan torde där ofla kunna tillgodosesinom ett kvarter eller inom en del av ett kvarter. Som framgår av 4 § är det kommunfullmäktige somanger samverkansområdets huvudsakliga avgränsning. Preciseringen av områdetssimliga gränser bestäms därefter vid förrättningen. Avgränsningen av ett samverkansområde kan i vissafall ske genom översiktlig planläggning. I de flesta kommuner utgörs deöversikdiga planerna av antagna generalplaner, kommunöversikler ochmarkdispositions-planer. 1 sådana planer kan tas ställning inte bara till vilkaområden som är lämpliga för tätbebyggelse eller för stadsförnyelse utan också iviss mån till genomförandefrågor. Planerna bör i många fall kunna utgöra,ettunderlag fill avgränsning av lämpliga samverkansområden. Genom ätt dessa planervanligtvis handläggs i den ordning som i byggnadsstadgan föreskrivs förgeneralplaner kan allmänheten och övriga berörda ta del av och framförasynpunkter på bl. a. sådana genomförandefrågor som indelningen i samverkansområden. Den indelning som kan göras i en kommunöversikteller markdisposi-fionsplan måste dock i många fall bli ganska grov. Delnärmare ställningstagandet till indelningen kan då ske t. ex. genom attkommunen upprättar en områdesplan eller väljer utvägen att avgränsasamverkansområdet i anslutning till arbetet med en detaljplan. I de fall dåsamverkan skall avse åtgärder inom en gällande detaljplan, sker avgränsningenlämpligen med utgångspunkt i de ställningstaganden som kommunen gjort idetaljplanen eller i en tomtindelning. 1981/82:221 63 I andra fall kan förhållandena vara sådana atlkommunen inte är beredd att ta ställning till samverkansområdels omfattningförrän en detaljplan föreligger eller detaljplanearbetet är i ett långtframskridet skede. Exploateringssamverkan kan ske i olikabebyggelsesituationer, t. ex. vid nyexploatering för bostadsändamål samt vidförbättring och förtätning av befintliga bebyggelsemiljöer. Det kan därvid varafråga om såväl helårs-som frifidsbebyggelse eller bebyggelse för andra ändamål. I den allmänna motiveringen (avsnitt 2.1.2) har jagangett vilka åtgärder som skall kunna omfattas av exploateringssamverkan. Jagframhöll där att alla slags åtgärder som normalt inryms i exploatering förbebyggelseändamål och som syftar lill att iordningställa marken för bebyggelseeller atl underlätta förnyelse av bebyggelseområden bör kunna genomföras. Däremotbör inte själva uppförandet av nya hus eller ombyggnad av hus på enskildafastigheter kunna omfattas av exploateringssamverkan. De åtgärder som kanbehövas för atl iordningställa mark för bebyggelse kan avse upprättande averforderliga planer för området tillsammans med kommunen, genomförande avfastighetsreglering, rivning av byggnader, utförande av anläggningar sombehövs inom området saml fördelning av mark mellan deltagande fastigheter isamverkan. Ett av syftena med samverkan är med andra ord att samtliga deåtgärder som behövs inom området skall samlas och samordnas i elt företag. Inom en exploateringssamverkans ram kan såledesvidtas skiftande åtgärder för markens iordningställande inomsamverkansområdet. Inte sällan föreligger därvid behov av att inrätta sådanagemensamma anläggningar för fastigheterna som skall bestå även efterexploateringens genomförande. Anläggningar av detta slag prövas enligtanläggningslagen. Det nu framlagda förslaget ger dock möjlighet att pröva enanläggningsfråga gemensamt med exploateringssamverkan vid samma förrättning.Jag återkommer till denna fråga i anslutning till 8 §. För alt exploateringssamverkan skall kunna skekrävs att området är uppdelat mellan flera fastigheter. Begreppet fastighet böri delta sammanhang ha samma betydelse som i fastighetsbildningslagen, dvs.enhet som registrerats som fastighet i faslighelsregislret eller enligtgällande bestämmelser skall registreras som faslighet. Egendom av annan typsom gmva, tomträtt, byggnad på ofri gmnd skall inte kunna delta iexploateringssamverkan. Exploateringssamverkan kan komma att innefattarelativt omfattande ändringar i fastighetsindelningen. Sådan privat jorddelningsom enligt lagen (1971:1037) om äganderättsutredning och legalisering kanlegaliseras kräver för en eventuell anslutning till exploateringssamverkan enföregående legalisering. a. anläggningslagen finns en regel om vem somskall anses vara ägare när fastigheter innehas på gmnd av testamentarisktförordnande utan att äganderätten tillkommer någon. Med hänsyn till attexploateringssam- Prop.1981/82:221 64 verkankan leda fill betydande förändringar i fastighetsindelningen tas inte upp någonmotsvarighet till anläggningslagens bestämmelse i denna del.