prop · G503221 · 1981-12-31 00:00:00 — som begärs inlöst skall därför enligtförsta stycket överföras till någon fastighet som deltar iexploateringssamfälligheten eller bilda en marksamfällighet. En annan skillnad i förhållande till de nämndaparagraferna i byggnadslagen är atl den nu föreslagna 20 § omfattar även marksom är avsedd för enskilt bebyggande. Motivet till denna skillnad har jagutvecklat i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5.4). När fråga väcks enligt denna paragraf ärförrättningsformen den mest lämpade för reglering av ersättningsanspråken. Delär då möjligt att genomföra regleringarna vid samma förrättning som övrigamarköverföringar i exploateringsföretaget och överföra den ianspråktagna markentill de fastigheter som slutligt skall motta den. Bedömningen humvida rätt till inlösen föreliggerskall enligt andra stycket ske med hänsyn lill den fastighetsindelning somgällde vid tiden för planens antagande och med de ändringar av indelningen somskett för planens genomförande. Vid bedömningen skall med andra ord hänsyn lastill sådana förändringar inom samverkansområdet som faktiskt innebär ettgenomförande av stads- och byggnadsplanen. Begäran om inlösen skall enligt tredje stycketgöras senast efter det atl beslutet om fastställelse av planen vannlaga kraft. Somjag har anmärkt i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.5.4 och2.5.6) har fidsgrän-sen valts för alt ge fastighetsägare, som ärberättigad atl begära inlösen, skäligt rådmm utan att för den skull fördröjagenomförandet av exploateringssamverkan. Del leder bl. a. lill att tiden förexploateringssamverkans genomförande bör i de fall en inlösensituation kanpåräknas, inkludera sexmånadersfrislen. Om mark enligt 19 § eller 20 § överförs lill annanfastighet eller fill en samfällighet, skall ersättningen bestämmas medtillämpning av 4 kap. expropriationslagen (1972:719). Hänsyn skall dock intetas fiU den inverkan som stadsplanen eller byggnadsplanen kan ha haft påmarkens värde. 1981/82:221 90 Vid bestämning av ersättning enligt första stycketskall 4 kap. 3 § expropriationslagen tillämpas i fråga om värdeökning som ägtrum före det exploateringsbeslutet vann lagakraft. Om innehavaren av en rättighet som minskar enfastighets värde är berättigad till ersättning, skall det värde somtillgodoräknas fastighetens ägare minskas med elt belopp som motsvarar denvärdeminskning för fastigheten som rättigheten har inneburit. Om det värde somskall tillgodoräknas fastighetens ägare ej kan minskas utan att skadauppkommer för innehavare av fordran med bättre rätt, minskas i ställetersättningen till rättighetshavaren med motsvarande belopp. När ersättning skall bestämmas i samband medmarköverföring enligt 19 eller 20 § skall enligt/drifa stycket bestämmelserna i4 kap. expropriationslagen tillämpas med vissa modifikationer. Hänvisningeninnebär i huvudsak följande. För fastighet som överförs i sin helhet skalllöseskilling betalas med belopp som motsvarar fastighetens marknadsvärde.Överförs bara en del av en fasrighet, skall ersättningen betalas med belopp sommotsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde som uppkommer genomöverföringen. I båda fallen kan fastighetsägaren dessutom få ersättning förannan skada som uppkommer. I vissa fall skall löseskilling och annan ersättningjämkas med tillämping av bestämmelserna i 4 kap. 2-5 §§ expropriationslagen. Vid beräkning av markens värde skall iexploateringssammanhang bortses från sådan inverkan på värdet som föranleds avdetaljplan som exploateringen avser. Motivet till denna föreskrift har jagredovisat i den allmänna motiveringen (avsnitt 2.2.2). För inverkan från nyeller ändrad detaljplan är principen således densamma som gäller närexproprialionstillstånd söks först och detaljplan därefter fastställs,nämligen att man -beträffande mark för enskilt bebyggande skall bortse fråninverkan av sådan plan när ersättningen bestäms. Är det t.ex. fråga om mark somenligt äldre plan varit avsedd till gata eller annan allmän plats skall ersättningenbestämmas på samma sätt som om inlösen skett enligt den äldre planen. Det är väsentligt att påpeka atl, närexploateringssamverkan avser genomförande av en plan som inte innehåller någonföreskrift all den skall genomföras enligt denna lag, ersättningen inte skallberäknas efter förhållandena före planens antagande. Skulle man i dessa fallbortse från planen, skulle det kunna få betydelse för värdenivån och innebäraoacceptabla ingrepp i rådande förhållanden. Stadgandet i denna paragraf avsersåledes enbart den påverkan som härtör från en detaljplan som har antagits föratt genomföras enligt denna lag. I andra stycket anges hur 4 kap. 3 §expropriationslagen skall fillämpas vid bestämmande av ersättning. Enmotsvarande bestämmelse finns i 13§ första stycket anläggningslagen. Efter mönster från bl. a. fastighetsbildningslagen(5 kap. 12 § tredje stycket) och anläggningslagen (13 § andra stycket) har itredje stycket tagits 1981/82:221 91 införeskrifter om beräkning av ersättningen när del finns rättighetshavare som ärberättigade lill ersättning. Ersättning enligt 21 § skall betalas inom tremånader efter del alt ersättningsbeslutet vann laga kraft. Om ersättningenbetalas efter utgången av denna frist, skall ränta på ersättningen betalasenligt 6§ räntelagen (1975:635) från fristens utgång. Har tillträde skett förefristens utgång, skall ränta betalas även enligt 5 § räntelagen från den dagtillträdet skedde till dess betalning sker eller till dess ränta skall betalasenligt andra meningen denna paragraf Paragrafenhar utformats med 32 § anläggningslagen som förebild. Några bestämmelser om vem som skall erläggaersättningen anges inte i paragrafen. Av reglerna i lagen om förvaltning avsamfälligheter följer dock att betalningsskyldigheten skall fullgöras avsamfällighelsförening, om sådan bildats. I annat fall har de deltagandefastighetsägarna enligt allmänna rättsregler solidariskt att svara förbetalningen. I fråga om ersättningar enligt 21 § skall 5 kap. 16§ fastighetsbildningslagen om nedsättning av ersättningsbelopp hos myndighettillämpas. Detla framgår av hänvisningen i 16 § till bl. 5 kap. 16§fastighetsbildningslagen. Överenskommelsemellan fastighetsägare m. m. Undantag får göras från II, 17,18, 21 och 22§§, om de fastighetsägare och andra sakägare vilkas rätt berörs avfastighetsregleringen medger del. Avser regleringen fastigheter som svarar förfordran, får undanlag enligt första stycket med stöd av ägarens samtycke skeendast om även fordringens innehavare medger det. Besväras en fasfighel avgemensam inteckning, fordras dessutom de medgivanden från fastighetsägare ochfordringshavare som i 22 kap. 11 § jordabalken föreskrivs för relaxalion.Medgivande av rättsägare behövs inte, om regleringen är väsentligen utanbetydelse för honom. Förslaget om exploateringssamverkan utgår, somtidigare framhållits, från att frivillig samverkan föreliggermellan fasfighelernas ägare och att exploateringsbeslutet kan gmndas på den träffadeöverenskommelsen. 1 första stycket anges vilka regler i lagen som fåråsidosättas genom överenskommelse. Det gäller reglerna om andelslal (11 §),skydd av byggnad (I7§), filldelning av mark och utjämning i pengar (18 §) samtom ersättnings storlek och utbetalning (21 och 22§§). Andra stycket innehåller föreskrifter till skyddför rättsägare som inte själva kan bevaka sina intressen vid förrättningen.Andra stycket har utformats efter förebild av bl. 5 kap. 18 § andra stycketfastighetsbildningslagen. 1981/82:221 92 När exploateringsbeslut har meddelats, skall ifasfighetsboken eller tomirättsboken införas uppgift om vilka fastigheter somingår i samverkansområdet. I fastighetsboken skall även införas beslutadeförmånsrätts-belopp. När exploateringsbeslutet enligt 25 § har upphört attgälla skall även det antecknas. Somjag fidigare har påpekat skallexploateringsbeslutet och det eller de fastighetsbildningsbeslut som avsermarkreglering kunna meddelas i en och samma förrättning. Också övrigafaslighetsbildningsbeslul m. m. som kan behövas för atl genomföraexploateringen kan meddelas i den förrättningen. Exploateringsförtättningenkan således komma att pågå under en relativt efter det en ansökan omexploateringssamverkan an-hängiggjorts och få betydande verkningar för berördafastigheter. Härtill kommer att en samfällighelsförenings bidragsfordran i dedeltagande fastigheterna i vissa fall är förenad med förmånsrätt. Med hänsyntill bl. a. dessa omständigheter är det angelägel att kreditgivare och de somavser atl förvärva fastigheter som berörs av exploateringen får vetskap omföretaget. I förevarande paragraf har därför föreskrivits atl ifastighetsboken eller tomträttsboken skall införas uppgift omexploaleringsbeslutel så snart del har meddelats. Anteckning skall också görasnär beslutet har upphört atl gälla enligt 25 §. Av samma skäl bör iförekommande fall också antecknas i fastighetsboken det förmånsrättsbelopp sombeslutas enligt 13 §. I fastighetsbildningssammanhang är det gängseförfarandet att anteckning sker i faslighelsregislret. Med hänsyn till allexploateringssamverkan endast avser en begränsad tidsperiod anser jagemellertid att det inte är påkallat att belasta fastighetsregistrel med någonanteckning i frågan. Exploateringsbeslulel upphör att gälla vid dentidpunkt när exploateringen enligt beslutet skall vara slutförd. Om det finns särskilda skäl fårfaslighetsbildningsmyndighelen förlänga tidsfristen. Enligt/örs/a stycket upphör exploateringsbeslutetatl gälla vid den lidpunkt när exploateringen skall vara slutförd. Dettainnebär ett krav på samfällighetsföreningen eller de delägare som förvaltarsamfälligheten att fullfölja exploateringen inom föreskriven tid. Del medförockså all exploateringsbeslutet inte blir gällande under lång lid utan attnågon exploatering sker. När den angivna tidpunkten inträffar upphörexploateringssamfälligheten, såvida inte tiden förlängs. Förfaller ett exploaleringsbeslut upphör densakrältsliga sammanslutningen av de deltagade fastigheterna. Av 61 § lagen omförvaltning av samfälligheler följer att samfällighetsföreningen skall upplösasnär exploateringssamfälligheten upphört atl bestå. Prop.1981/82:221 93 Av andra stycket framgår attfastighetsbildningsmyndigheten får besluta om förlängning av tidsfristen förexploateringen, om särskilda skäl föreligger. Eftersom exploaleringsbeslutelnormall meddelas pä ett tidigt stadium i exploateringsprocessen, kommer detofla alt vara svårt atl ange tiden när exploateringen skall vara slutförd. Enmöjlighet att kunna förlänga denna fid bör därför finnas. Alt ofömtseddahändelser inträffar, som gör att den beslutade tiden inte kan hållas börsåledes vara ett skäl atl besluta om förlängning av tiden. Överklaganden somleder till långa handläggningstider hos beslutande myndigheter kan vara sådanaofömtsedda händelser. Ett annat särskilt skäl kan vara atl del bedöms återståendast innan en detaljplan finns eller exploateringen är avslutad.Över huvud taget bör förlängning kunna beslutas om elt aktivt arbete pågår föratl genomföra företaget och det således finns skäl att anta alt det verkligenkommer att genomföras på avsett sätt. Förlängning bör således kunna beslutasutan att sådana ändrade förhållanden som avses i 26 § har inträtt. Omexploateringen inte genomförs på grund av all de förutsättningar som låg tillgmnd för exploateringsbeslulel väsentligt ändrats, kan frågan om att fortsättaexploateringssamverkan i stället prövas antingen vid en ny förrättning ellervid en omprövning enligt 26 §. Beslut om förlängning av tiden för exploateringenmåste fattas innan tidsfristen gått ut och exploateringsbeslutet upphört. Somregel bör initiativ till förlängningen komma från sakägarhåll, menfaslighetsbildningsmyndighelen har också möjlighet att självmant ta uppfrågan. Ett sådant initiativ från myndigheten kan bli aktuellt då delurspmngliga initiativet fill exploateringssamverkan kommer från kommmunen.Någon skyldighet för myndigheten all kontrollera om det finns behov avförlängning av tidsfristen skall dock inte föreligga. Eftersom frågan omförlängning normall kommer alt bli aktuell under pågående förrättning, harfastighetsbildnings-myndigheten ändå ett intresse av atl se lill attexploaleringsbeslutel inte i onödan förfaller. Samrådsskyldigheten medsakägarna och kommunen gäller även i detta sammanhang. Framför allt är kommunensinställning viktig, och kommunens yttrande bör få stor betydelse förfasfighelsbild-ningsmyndighetens beslut i förlängningsfrågan. Något särskiltmedgivande av kommunen för att förlänga en tidsfrist bör dock inte krävas. Beslut om förlängning meddelas inte vid förrättningutan är i likhet med vad som gäller enligt anläggningslagen atl betrakta som ensärskild åtgärd. I 33 § första och tredje styckena anläggningslagenfinns föreskrifter som motsvarar den nu föreslagna 25 §. Verkanav ändrade förhållanden m. m. Inträder innan exploateringsförrätlningen avslutatsändrade förhållanden som väsenfligt inverkar på en fråga som har slutligtavgjorts genom exploateringsbeslut, kan frågan tas upp till förnyad prövning. 1981/82:221 94 En fastighet får utträda urexploateringssamfälligheten endast om utträdet kan ske utan olägenhet förövriga fastighetsägare. Somjag framhållit i den allmänna motiveringen(avsnitt 2.4) innebär det av mig förordade förfarandet attförrättningshandläggningen kommer att pågå ända tills defastighetsregleringsåtgärder som krävs är slutförda. Exploateringsbeslulel kandäremot vinna laga kraft på elt tidigt stadium, t.ex. om ell delbeslut meddelasför alt en samfällighetsförening skall kunna bildas. Paragrafens lydelse överensstämmer med den somlagrådet har föreslagit. Första stycket motsvarar 35 § anläggningslagen ochföreskriver att en fråga, som behandlats i ett exploaleringsbeslut som vunnitlaga kraft, får tas upp till förnyad prövning om ändrade förhållanden inträttsom väsentligt inverkar på frågan. Därmed avses i princip att det skall varafråga om nya eller ändrade förhållanden av rent faktisk natur och inte bara omannat bedömande av föreliggande fakta. Omprövning bör dock i vissa fall kunnamedges även när föreliggande fakta fidigare bedömts felaktigt. Är de deltagandefastigheternas ägare ense om att beslutet bör ändras och finns det inte hinderav annat slag, bör sålunda omprövning som regel inte vägras. I vissa sådanasituationer kan det dock vara nödvändigt all också kommunens samtycke inhämtas. Skäl fill omprövning kan uppkomma av fleraanledningar. De planmässiga fömtsättningarna kan t. ex. förändras mellanfidpunkten för exploateringsbeslutet och plangenomförandet. Oförutseddaomständigheter i fråga om de grundläggande förutsättningarna förexploateringssamverkan o.d. bör också i vissa fcdl kunna leda till omprövning,liksom väsentliga förändringar av möjligheterna att avyttra de färdigatomterna på marknaden. Över huvud taget bör exploateringsföretag som på gmnd avändrade fömtsättningar visar sig leda till en klar förlust kunna avvecklas. Det kan också vara ett skäl till omprövning att enfasfighetsägare, som tidigare avböjt att medverka i förelaget, begär atl fådelta i samverkan. I sådana fall bör fastigheten i första hand kunna inträda isamfälligheten efter överenskommelse som godkänns avfastighetsbildningsmyndigheten enligt 32 §. Träffas inte överenskommelse bördet även i sådana fall i princip krävas att ändrade förhållanden har inträffatsom väsenfligt inverkar på frågan för alt en omprövning skall kunna komma tillstånd. Vid en omprövning tillämpas samma förfarande ochvillkor som vid den urspmngliga prövningen. Således fordras kommunfullmäktigesyttrande när det gäller sädana förändringar som påverkar samverkansområdelsavgränsning eller andra fömtsättningar för företagel som kan ha getts avkommunfullmäktige i tillstyrkandet enligt 4 §. Även opinionsvillkoret skallprövas på nytt. Vid denna prövning skall givetvis de åtgärder som redanvidtagits inom ramen för den pågående exploateringssamverkan beaktas. Prop.1981/82:221 95 Det är emellertid väsentligt förexploateringens genomförande att kretsen deltagande fastighetsägare inte ändrasgenom att någon eller några fastighetsägare utträder. Ett sådant utträde kanannars försälla de kvarvarande fastighetsägarna i en svår situation, särskiltom en faslighets-ägare med stor andel i företagel begär utträde. I andrastycket föreskrivs med hänsyn härtill alt utträde urexploateringssamfälligheten får ske endast om utträdet kan ske utan olägenhetför de andra fastighetsägarna. Det bör således inte godtas som skäl förutträdet atl kostnaderna för företagel blivit högre än vad fastighetsägarenantog. Har en fastighetsägare endast ett lågt andelstal i exploateringen bördock även en försämrad ekonomi kunna beaktas. Beslutas om ändring i fråga om de fasligheter somskall ingå i exploateringssamfälligheten och förvaltas samfälligheten av ensamfällighetsförening, skall det prövas om föreningen skall upplösas. I likhet med vad som gäller enligt anläggningslagen(36 §) lämnar mitt förslag möjlighet till att man på två skilda sätt kan klaraav den ekonomiska reglering som föranleds av att exploateringsbeslulelomprövas. Den ekonomiska regleringen kan tillgå antingen så atl den befintligasamfällighetsföreningen upplöses och en ny bildas eller så alt en avräkningsker direkt mellan delägarna enligt 28-30 §§. I förevarande paragraf reglerasmöjligheten för faslighetsbildningsmyndighelen att under den pågåendeförrättningen eller i samband med en ny förrättning förordna om upplösning aven befinUig samfällighetsförening. För att en samfällighetsförening skall få upplösaskrävs alt den betalat sina skulder och skiftat sina eventuella tillgångar. Detkan därför la innan föreningen slutligt upplösts. Detta förhållandehindrar dock inte att en ny förening bildas och tillträder förvaltningen av exploateringssamfälligheten. Om en fastighet inom samverkansområdet skallinträda i exploalerings-samfälhgheten, skall ägaren betala ersättning lillövriga delägare för den andel i elt enligt 30 § beräknat överskott som tillförshonom genom anslutningen. Förstastycket skall tillämpas även när en fastighets andelslal höjs. Paragrafen motsvarar 37 § anläggningslagen. Deninnehåller bestämmelser om ekonomisk reglering när en fastighet inträder i enbeslående exploateringssamfällighet och när en fasUghets andelstal höjs. I dessa fall skall fastighetens ägare enligt förstastycket betala ersättning för den andel i samfällighetens överskott somtillförs honom genom anslutningen. Hur överskottet beräknas anges i 30 §. Närsamfälligheten förvaltas av en samfällighelsförening, innebär en Prop.1981/82:221 96 anslutning automatiskt alt fastighetsägaren blir skyldigatt efter fastighetens andelstal bidra till betalning av föreningensförbindelser. Vid beräkningen av överskoll enligt 30 § skall hänsyn därför tastill sådana förbindelser. Här bör framhållas alt lill en föreningsförbindelser hör även den fordran på föreningen som delägarna har för värdet avtillskjuten mark. Förvaltas samfälligheten däremot direkt av delägarna, innebäranslutningen inget ansvar för de förbindelser som de tidigare delägarna åtagitsig. Som överskott skall i detta fallanses värdet av utförda anläggningar. Det synes lämpligt atlersättningsskyldigheten enligt denna paragraf då helt eller delvis fullgörs påså sätt att den inträdande genom särskild utfästelse övertar ansvaret för endel av dessa förbindelser (jfr prop. 1973: 160 s. 258). När en redan ansluten fastighetsandelstal höjs behövs en ekonomisk reglering av i princip samma slag som vidnyanslutning. Detta regleras i andra stycket. Om en fastighet utträder urexploateringssamfälligheten, skall ägaren tillerkännas ersättning av övrigadelägare för den andel i ett enligt 30 § beräknat överskott som han förlorargenom utträdet. Föreligger enligt samma paragraf underskott skall han betalaersättning för sin andel i detta. Första stycket skall tillämpas även när en faslighetsandelslal minskas. I denna paragraf meddelasbestämmelser om ekonomisk reglering när en fastighet utträder ur en beståendesamfällighet och när en fastighets andelstal minskas. Bestämmelsen motsvarar38 § anläggningslagen. På motsvarande sätt som vid inträdeskall ägaren till en faslighet som utträder erhålla ersättning för sin andel i elteventuellt överskott. Förvallas samfälligheten av en samfällighelsföreningtorde det åligga denna att betala ersättning till den utträdande för den andeli samfällighetens överskott som han förlorar genom utträdet. I annat fall fårskyldigheten anses åvila kvarvarande delägare i samfälligheten, var och enefter sitt andelstal (jfr prop. Föreligger underskott, vilketendast kan förekomma vid föreningsförvaltning, är den utträdande skyldig attbetala sin andel härav till samfällighetsföreningen. De bestämmelser, som gäller vid enfaslighets utträde ur en beslående samfällighet, bör tillämpas på motsvarandesätt när en fastighets andelstal minskar. Stadgande härom finns i andrastycket. Förvallasexploateringssamfälligheten av en samfällighetsförening, skall vid tillämpningav 28 och 29 §§ samfällighetens överskott eller underskott anses motsvaraskillnaden mellan värdet av gjorda investeringar och föreningens tillgångar, åena sidan, och föreningens förbindelser, å den andra. I andra fall skall värdet av gjorda investeringar ansessom överskoll. 1981/82; 221 97 Paragrafen, som motsvarar 39 § anläggningslagen,anger grunderna för beräkning av överskott eller underskott i de fall som reglerasi 28 och 29 §§. Innehållet i paragrafen överensstämmer i sak med utredningensförslag. Enligt betänkandet skall 39 § anläggningslagen i sin helhet tillämpasvid förändringar i fråga om delägarkrets och andelstal. Det innebär bl. a. altvärdet av befintliga anläggningar skall uppskattas efter vad som är skäligt medhänsyn främst ull kostnaderna för anläggningarnas utförande och tillanläggningarnas ålder Och fortsalla användbarhet. Till skillnad från utredningsförslaget på dennapunkt anser jag att det inte bör lagfästas vilken metod som skall användas vidvärderingen av anläggningarna. Eftersom det är värdet av investeringarna somskall bedömas, kan en kostnadsvärdering inte vara annat än ett hjälpmedel idelta sammanhang. Värdet av en anläggning kan avvika frånkostnaden för densamma på grund av t. ex. ändrade behov av anläggningen, högrekvalitet på utförandel än erforderligt, slitage, ålder m. m. För att inte låsabedömningarna i dessa situationer innehåller mitt förslag inget stadgande pådenna punkt. Jag vill därmed betona alt del här mer är fråga om enskälighetsbedömning än en på mätbara faktiska förhållanden grundad matematiskberäkning (jfr prop. 1973:160 s. 260). Ifråga om betalning av ersättning enligt 28 eller 29 § tillämpas 22 §. Paragrafen överensstämmer med motsvarande regler i40 § anläggningslagen. En överenskommelse att en fastighet skall inträda ieller utträda ur exploateringssamfälligheten eller att en faslighets andelstalskall ändras har samma yerkan som beslut vid ny exploateringsförrätlning, omden godkänns av faslighetsbildningsmyndighelen. Sådant godkännande får lämnasendast om det är uppenbart att överenskommelsen inte strider mot denna lag. Paragrafenmotsvarar 43 § anläggningslagen. Faslighetsbildningsmyndighelen får godkänna enöverenskommelse endast om det är uppenbart att den inte strider mot denna lag.Därmed avses sådana regler som inte kan åsidosättas genom överenskommelsemellan de berörda sakägarna, t. ex. de grundläggande kraven för allexploateringssamverkan skall få ske. Överenskommelsen måste också ligga inomramen för kommunfullmäktiges tillstyrkande. En överenskommelse kan innebära attinträde i samfälligheten medges för en faslighet som är belägen inom samverkansområdetoch vars ägare fidigare avböjt alt delta. Däremot kan inte en fastighet, somligger utanför samverkansområdet, inträda genom en överenskommelse. Enöverenskommelse som innebär att samfällighetens 7 1981/82. 1981/82:221 98 möjligheteratt genomföra exploateringsföretaget allvariigt försvåras bör inte hellergodkännas.