prop · G503169 · 1981-12-31 00:00:00 — Om ett hyresförhållande upphör innan bostadsrätt harupplåtits, upphör hyresgästens och föreningens förpliktelser enligt förstastycket. Vill en hyresgäst överlåta sin hyresrätt, får hyresvärden dock somvillkor för överlåtelsen föreskriva att den tillträdande hyresgästen övertarskyldigheten all teckna bostadsrätt. Om beslut har fallals om väsentlig ökning av de avgiftersom skall utgå för bostadsrätt, får en hyresgäst genast efler uppsägningfrånlräda sin skyldighet all teckna bostadsrätt, om det inte är oskäligt motbostadsrättsföreningen eller medlemmarna. Uppsägningen skall ske inom tremånader från del hyresgästen fick kännedom om avgiftshöjningen. I fråga om uppsägningengäller 39 §. Paragrafen, som är ny, har behandlats i den allmännamotiveringen (se avsnitt 2.3.2). En förutsättning för all förevarande paragraf skall blitillämplig är all 7 1981/82 I saml. 1981/82:169 86 bostadsrättsföreningenhar tagit in en bestämmelse härom i stadgarna. I fråga om lokaler kvarstår dockmöjligheten lill förhandsavtal (se 9 §). Detföljer av uttrycket "skyldiga att teckna bostadsrätt till sina lägenheter"att skyldigheten alt teckna bostadsrätt endast avser den lägenhet somhyresgästen innehar med hyresrätt. Om en bosladsrältsupplåldse skall avsenågonting annat eller mera än vad som omfattas av förpliktelsen, kan avtal omdetta ingås först vid själva bostadsrättsupplåtelsen. Meduttrycket "hyresvärden" i andra stycket andra meningen avses både denurspranglige fastighetsägaren och bostadsrättsföreningen när förvärvet hargenomförts. Beträffandebestämmelserna i tredje stycket kan i tillämpliga delar hänvisas lill vad somhar anförts i förarbetena till 23 § bosladsrättslagen (se prop. 1971: 12 s. 84och LU 1971:9 s. 48). Frågorenligt första och tredje styckena i förevarande paragraf prövas avfastighetsdomstol. En fråga om överlåtelse enligt andra stycket kan bli föremålför tillståndsprövning hos hyresnämnden enligt 12 kap. 34-36 §§ jordabalken. Av37 § i samma kapitel får anses följa att hyresnämnden kan förena etttillståndsbeslul med villkor om övertagande av skyldighet all tecknabostadsrätt. Fastighetsägarens rätt att ställa sådana villkor bör också beaktasvid förlängningslvister som avses i 12 kap. 47 och 47 a §§ jordabalken. Sådanavillkor för medlemskap är ulan verkan soni innebär all den till vilken enbostadsrätt övergår skall utses av någon annan än bosladsrätlshavaren ellergodkännas i annan ordning än som enligt denna lag gäller för inträde i enbostadsrättsförening. Paragrafen,som är ny, har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.5.1). Somframgår av vad jag anfört där är avsikten med paragrafen alt klargöra att detinte är tillålel med sladgebeslämmdser av typ VärmdömodeUen som i praktikeninnebär en hembudsskyldighet. Avlalom överlåtelse av bostadsrätt genom köp skall upprättas skriftligen ochskrivas under av säljaren och köparen. Avtalet skall ta upp den lägenhet somöverlåtelsen avser saml köpeskillingen. Motsvarande skall gälla överlåtelse avbostadsrätt genom byte eller gåva. Överlåtelsersom inle uppfyller föreskrifterna i första stycket är ogiltiga. Paragrafen,som är ny, har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.5.2). Kravetpå skriftlig form vid överiålelse gäller vid köp, byte och gåva. Om mellangifllämnas vid ett byte, skall alltså beloppet anges. Påskäl som anförts i den allmänna motiveringen har av kommittén Prop.1981/82:169 87 föreslagnabestämmelser om rätt till skadestånd för förvärvaren m. m. inte fått någonmotsvarighet i förevarande paragraf. Om skriftligt avtal saknasvid en överiålelse eller köpeskillingen inte är korrekt angiven bliröverlåtelseavtalet ogiltigt. På motsvarande sätt som enligt 6§bostadsrällslagen gäller för upplåtelser av bostadsrätt skall även den lägenhetsom överlåtelsen avser tas upp i avtalet för all detta skall vara giltigt (jfr49 § första stycket bosladsrättslagen). Överiålelsen skall gå åter om den inleär giltig. Överlåtaren skall alltså återbetala erhållen köpeskilling tillförvärvaren. Om förvärvaren har lillträtl lägenheten skall besittningen återgåtill överlåtaren. Enligt53 § andra stycket bosladsrättslagen skall medlem som upphör all varabostadsrättshavare anses ha utträtt ur föreningen. Eftersom ett ogiltigtöverlåtelseavtal innebär alt säljaren inle upphör att vara bostadsrättshavarebehöver denne inle på nytt ansöka om medlemskap i föreningen när köpet återgår.På motsvarande sätt får del anses som om ett beviljat medlemskap inle gällerför köparen. Del ankommer ju också på föreningen att vid medlemsanlagningenkontrollera att ett skriftligt överiåtelseavtal föreligger. Enföljdändring lill förevarande paragraf har gjorts i 49 § tredje stycket. Tredjestycket är nytt och innehåller bestämmelser om alt bosladsrätlshavaren undervissa förutsättningar är skyldig all underrätta en panlha-vare, ombosladsrätlshavaren häftar i skuld till föreningen. Delnya stycket grundar sig på ell förslag av bostadsrällskommiltén (se betänkandets. 252-256 och 266). Förslaget har tillstyrkts av bankinspektionen och och inte heller i övrigt föranleti någon erinran underremissbehandlingen. Panlsällningav bostadsrätt sker genom avlal om pantförskrivning. 1 analogi med vad somgäller för enkla skuldebrev enligt 31 § lagen (1936:81) om skuldebrev anses attpantsätlningen blir sakrätlsligt fullgången genom att bostadsrättsföreningenunderrättas om pantsätlningen (s. k. denunlia-lion). En sådan underrättelseskall enligt 49 § tredje stycket bostadsrällslagen antecknas i föreningenslägenhelsförleckning. Enpantsall bostadsrätt kan utmätas (se 5 kap. 1 och 13 §§ utsökningsbalken). Iså fall kan emellertid panthavarens fordran mot bosladsrätlshavaren kollideramed bostadsrättsföreningens anspråk på obetalda avgifter. Del är alltsåtänkbart ätt panthavaren begär utmätning av bostadsrätten, i samma skede somföreningen säger upp bosladsrätlshavaren på grund av bristande betalning ochförverkande av nyttjanderätten enligt 33 § bostadsrällslagen. Enligt 37 §bostadsrällslagen får föreningen då sälja bostadsrätten på offentlig auktion. Iell rättsfall från högsta domstolen (NJA 1961 s. 246) hade bostadsrätten såltspå exekutiv auktion, innan föreningen gjort bruk av sin rätt all sälja 1981/82:169 88 bostadsrättenpå offentlig auktion. fann emellertid att den exekutiva försäljningeninle inverkade på föreningens rätt att sälja bostadsrätten. Man kan på grundhärav säga alt bostadsrätten i första hand alltid är belastad med denfordringsräll som föreningen kan ha mot bosladsrätlshavaren. Den belastningenkvarstår oberoende av del exekutiva förfarandet. Pantensvärde kan alltså komma all minska i takt med all skulden till föreningen ökar,eftersom föreningen alltid äger företräde för sin fordran före panthavaren.Denna olägenhet kan visserligen minskas, om panthavaren som villkor för lånetföreskriver alt lånet förfaller då bosladsrätlshavaren häftar i skuld lillföreningen. Panthavaren kan då få till stånd en exekutiv auktion påbostadsrätten och därmed förhindra all bosladsrällshavarens skuldbörda motföreningen ökar. Ett sådant villkor blir emellertid inle effektivt, ompanthavaren inte underrättas om skulden lill föreningen. Genomden underrättelseskyldighet som föreslås i förevarande paragraf kan enpanthavare alltså förebygga att en ökande skuldbörda lill bostadsrättsföreningenurholkar pantens värde. Underrättelseskyldigheten inträder först närbosladsrällshavarens obetalda avgifter lill föreningen överstiger vad sommotsvaras av en månadsavgift. Är årsavgiften uppdelad på kvartal i stället förmånad, inträder underrättelseskyldigheten efler frånförfallodagen. Motsvarande gäller om bosladsrätlshavaren resterar med l.ex.grundavgift, som överstiger vad som motsvaras av en månadsavgift. försummar sin underrättelseskyldighet, följer del av paragrafen alten viss del av föreningens fordran får uppbäras först efter del alt panthavarenhar fått täckning för sin fordran vid den offentliga auktionen. Ändringeni fjärde stycket innebär all även en sammanslutning av bostadsrättsföreningari sin firma får använda ordet bostadsrätt. () har i en skrivelse den 9 februari 1982anfört all medlemskapet i organisationen undan för undan förskjuts frånbostadsföreningar till bostadsrättsföreningar. Enligt SBC vore del därförnaturligt och önskvärt alt denna omständighet avspeglas i organisationens namnså all ordet "bostadsföreningar" byts ut mot"bostadsrättsföreningar". Det torde enligt SBC inle medföra någrafarhå gor för missbruk av ordet bostadsrätt om sammanslutning av bostadsrättsföreningarmedges rätt all begagna ordet i sin firma. Ändringeni förevarande paragraf innebär all SBC:s önskemål har tillgodosetls. Prop.1981/82:169 89 Ändringen i första stycket (ordet "godkännande"har bytts ut mot "registrering") har behandlats i den allmännamotiveringen (se avsnitt 2.3.5). 1 tredje stycket har en andra mening lagts lill (jfr12a§). Den nya bestämmelsen har behandlats i den allmänna motiveringen (seavsnitt 2.5.2). Förutlämnande av uppgifter om överlåldsepris bör gälla delsamma som för andrauppgifter i lägenhetsförleckningen (se 50§ och prop. 1971:12 s. 149). Del äralltså viktigt all föreningen med hänsyn till den enskildes intressen iakttaråterhållsamhet när del gäller all lämna uppgifter lill utomstående. har anfört föreligger det dock inte något hinder mot all t. ex.skaltemyndigheterna får del av en uppgift om överiätdseer-sätlning. En bostadsrättsförening, som har förvärvat eller avser allförvärva en hyresfastighet för ombildning lill bostadsrätt, får inte vägra enhyresgäst i fastigheten inträde i föreningen, om hyresgästen uppfyller devillkor för medlemskap som föreskrivs i stadgarna och föreningen skäligen kannöjas med hyresgästen som bostadsrättshavare. Inträde får dock vägras, omhyresförhållandet avser en annan lägenhet än bostadslägenhet och lägenheteninle skall upplåtas med bostadsrätt. Paragrafen, som är ny, har behandlats i den allmännamotiveringen (se avsnitt 2.3.3). Deformella rekvisiten för inträde i föreningen är desamma som gäller förmedlemskap vid förvärv av bostadsrätt enligt 11 § första stycket. skäligen kan nöjas med hyresgästen som bostadsrättshavare, fåremellertid bedömas mot bakgrand av att hyresgästen redan bor i den fastighetsom föreningen äger eller skall förvärva. bör därför iallmänhet inle kunna göra gällande att del, med hänsyn lill hyresgästenspersonliga förhållanden eller dennes betalningsförmåga, skulle vara till nackdelför föreningen, om denne förvärvade bostadsrätt i stället för all kvarbo somhyresgäst. En annan sak är alt föreningen som förutsättning förmedlemskap bör kunna kräva, alt hyresgästen är villig att teckna bostadsrätt.Under förutsättning att del finns sladgebeslämmdser i enlighet med 53 §bostadsrällslagen, bör pä motsvarande sätt en hyresgäst kunna uteslutas urföreningen, om hyresgästen genom sitt förhållningssätt visar att avsikt inleföreligger att förvärva bostadsrätt. för uteslutning bör i sä fall kunnavara all hyresgästen inte biträder ell beslut om fastigheisförvärv enligt 60a§. 1 paragrafen har en andra mening lagts till. Den nyabestämmelsen har behandlats i den allmänna motiveringen (se avsnitt 2.3.3). Prop.1981/82:169 90 som har vägrats inträde i föreningen enligt 51 a § kaninom en månad från del han fick del av beslutet hänskjula tvisten lillhyresnämnden. En bostadsrättsförenings beslut om förvärv avhyresfastighet för ombildning till bostadsrätt skall fattas påföreningsstämma. Beslutet skall biträdas av hyresgästerna i minst tvåtredjedelar av de uthyrda lägenheter som omfattas av förvärvet. Dessahyresgäster skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen. Vid beräkningen av antalet lägenheter bortses från garage,lager och andra lägenheter som i första hand används som förvaringsutrymme. Protokollet från föreningsstämman skall innehålla uppgiftom hur beräkningen av rösterna har sketl och hållas tillgänghgt förhyresgästerna och fastighetsägaren. Förvärv i strid med första stycket eller 3 § fjärdestycket är ogUtiga. Vad nu har sagts gäller dock inle om lagfart har meddelats. Paragafen, som är ny, har behandlats i den allmännamotiveringen (avsnitt 2.3.1). Majoritelsregeln i första stycket gäller både vid vanligaförvärv och när bostadsrättsföreningen antar ell hembud (se 9§ lagen om rättlill fastighets-förvärv för ombildning till bostadsrätt). Majoritelsregeln innebär att de hyresgäster som utgör denkvalificerade majoriteten skall vara medlemmar i bostadsrättsföreningen. Närdet gäller att avgöra om de uppnår den erforderiiga majoriteten las emellertidhänsyn även lill de hyresgäster som inte är medlemmar i föreningen. Hänsyn las endast lill sådana hyresgäster som hyr sinlägenhet direkt av värden. Andrahandshyresgäsler lämnas alltså utanför. Närflera hyresgäster hyr gemensamt måste samtliga hyresgäster i lägenhetenbiträda beslutet för alt deras lägenhet skall räknas med. Inte bara bostadslägenheter utan även lokaler skall räknasmed vid tillämpning av majoritelsregeln. Detta gäller även om avsikten inte ärall lokalerna skall upplåtas med bostadsrätt. 1 andra stycket har dock gjortsundantag för garage, lager och andra lägenheter som i första hand används somförvaringsutrymme (jfr 2 § andra stycket lagen om rätt till fastigheisförvärvför ombildning lill bostadsrätt). Tredje stycket är bl. a. motiverat av all röslberäkningenavser även hyresgäster som inte är medlemmar i föreningen. Fjärde stycket innehåller en ogillighelspåföljd, eftersomdet i förevarande fall inle kan anses tillräckligt med en möjlighet allklandra förenings-slämmobeslulel (jfr 64 § bostadsrällslagen och 69 § lagen,1951:308, om ekonomiska föreningar). Denna ogillighelspåföljd skall beaktas avinskrivningsmyndigheten när lagfart söks på föreningens förvärv (se 20 kap.6§9 jordabalken). Bestämmelsen i andra meningen om all lagfart läker ogillighelenär motiverad av rättssäkerhetsskäl och lar sikte på del fallet all lagfart pågrund av förbiseende meddelas trots ogiltigheten (jfr 5 § andra 1981/82:169 91 stycket lagen om förvärv av hyresfastighet m.m. och 13§andra stycket jordförvärvslagen). Ogiltighet enligt förevarande stycke inträder också fördet fall att föreningen inte iakttar de nya bestämmelserna i 3 § fjärde stycketom all den ekonomiska planen skall finnas tillgänglig innan beslutet omfastighetsförvärv får fattas. På skäl som anförts i den allmänna motiveringen (seavsnitt 2.3.1) har i förevarande paragraf undanlag inle gjorts förrikskooperaliva bostadsrättsföreningar. Ändringen i andra stycket (ordet "godkännande"har bytts ut mot "registrering") har behandlats i den allmännamotiveringen (avsnitt 2.3.5). 4.3 Förslaget till lag om ändring i lagen omarrendenämnder och hyresnämnder Bland de uppgifter som enligt första stycket ankommer påhyresnämnden har som en ny punkt upplagils skyldigheten all pröva frågorenligt lagen om rätt lill fastigheisförvärv för ombildning lill bostadsrätt. Ansökan i en fråga som avses i 6 § tredje stycket eller 12§ andra stycket lagen (1982:000) om rätt lill fastigheisförvärv för ombildningtill bostadsrätt skall vara skriftlig. Den skall innehålla uppgift om delberörda huset och dess ägare saml sökandens yrkande och granderna för detta. Bestämmelserna i 8 § andra-femte styckena skall tillämpasi fråga om en sådan ansökan. Förhandling skall hållas inför nämnden, om det inle äruppenbart att någon förhandling inle behövs. Om en part skall inställa sigpersonligen, får nämnden förelägga vite. Om sökanden har kallals men inlekommer till förhandlingen, avskrivs ärendet. Alt motparten uteblir hindrar inteatt ärendet avgörs. Paragrafen är ny och föregås av en ny rubrik (Ärendeangående ombildning lill bostadsrätt m. m.). Lagen hänvisar lill lagen om rättlill fastighets-förvärv för ombildning lill bostadsrätt. Detta innebär allreglerna om förfarandet i lagrummet skall tillämpas om fastighetsägaren ansöktom undanlag från hembudsskyldighelen på grund av oskälighet ellerfaslig-helsägaren ansökt om tillstånd lill överlåtelse lill någon annan änbostadsrättsföreningen efler ett hembud. kan godkänna en överiålelse införhyresnämnden. Om föreningen uteblir frän en förhandling skall villkoren ändåprövas. prövning torde då emellertid inle behöva bli särskiltingående. Prop.1981/82:169 92 Paragrafen innehåller bestämmelser om rättskraft. Debeslut som hyresnämnden meddelar enligt lagen om rätt lill fastigheisförvärvför ombildning lill bostadsrätt bör vara utrustade med rättskraft. Paragrafenhar därför ändrats så att detta blir fallet. Första och tredje styckena har kompletterats medbestämmelser om talan mot hyresnämndens beslut i ärende enligt lagen om rättlill fastigheisförvärv för ombildning lill bostadsrätt. 4.4 Förslaget till lag om ändring i lagen ombostadsdomstol 28 § förevarande lag har i överensstämmelse medmotsvarande ändring i 22 § lagen om arrendenämnder och hyresnämnderkompletterats med en hänvisning lill 4 § första stycket 9 nämnda lag. 4.5 Förslaget till lag om ändring i lagen omkommunala åtgärder till bostads försörjningens främjande m. m. Ändringen i 2§ har behandlats i den allmänna motiveringen(se avsnitt 2.6.3). Enligt den nya bestämmelsen är kommunen skyldig att i denstatliga låneverksamhelen utöva insyn i bostadsrättsföreningars verksamhet.Av-siklen är all skyldigheten skall preciseras närmare ibostadsfinansierings-förordningen. Jag hemstäUer att lagrådels yttrande inhämtas överförslagen till 1. lag om rätt lill fastigheisförvärvför ombildning lill bostadsrätt, 2. lagom ändring i bostadsrällslagen(1971:479), 3. lag om ändring i lagen (1973: 188)om arrendenämnder och hyresnämnder, 4. lag om ändring i lagen (1974:1082)om bostadsdomslol, 5. lag om ändring i lagen (1947:523)om kommunala åtgärder till bostadsförsörjningens främjande m. m. Regeringen beslutar i enlighet med föredragandenshemställan. 1981/82:169 93 Närvarande: f. d. justitierådet , regeringsrådetDelin, justitierådet . Enligt lagrådet tillhandakommet utdrag av protokoll vidregeringssammanträde har regeringen på hemställan avstatsrådet och chefen för beslutat inhämtalagrådels yttrande över förslag till 1. lag om rätt lill fastigheisförvärvför ombildning lill bostadsrätt, 2. lag om ändring i bostadsrällslagen(1971:479), 3. lag om ändring i lagen (1973: 188)om arrendenämnder och hyresnämnder, 4. lag om ändring i lagen (1974:1082)om bostadsdomslol, 5. lagom ändring i lagen (1947:523) omkommunala åtgärder lill bostadsförsörjningens främjande m. m. Förslagen har inför lagrådet föredragils avhovrätlsfiskalen . Förslagen föranleder följande yttrande av lagrådet: Förslaget till lag om rätt till fastighetsförvärv förombildning till bostadsrätt Genom den föreslagna lagstiftningen skall det bli möjligtför hyresgäster alt även mot hyresvärdens vilja förvärva fasligheten genom enbostadsrättsförening och i fortsättningen inneha lägenheterna med bostadsrätt.Som utvecklats i remissprotokollet kan ett sådant ökal inflytande för de boendele sig värdefullt från åtskilliga synpunkter. All tillskapa en tvångs-rätt avdel angivna slaget för hyresgästerna är emellertid förbundet med besvärligarättslekniska problem. Till en början bör framhållas det avsteg förslaget innebärfrån de allmänna reglerna om fastighetsöverlåtelse. Reglerna om hembud medförall i motsats till vad som gäller säljaren blir bunden av ell anbud attsälja fast egendom. 1 och för sig är väl inle så myckel all invända mot ensådan nyhet i lagstiftningen; den traditionella principen, all utfästelse allsälja en faslighet inle har bindande verkan, bygger synbarligen på resonemangsom saknar större tyngd (jfr l.ex. Vahlén, Fastighetsköp. 1968 s.133 fO. Men lagförslaget innebär inle bara all anbudet blir bindande, ulanockså alt ell sådant anbud måsle avges innan fastigheten kan säljas och all 8 1981/82. Prop.1981/82:169 94 däreftermotparten kan ha en acceplfrist ända upp lill . Under denna lid kanfastighetens värde och föratsältningarna i övrigt för köpet ändras på olikasätt. Av mindre intresse är väl att värdet minskas l.ex. genom att fastighetenskadas eller myndighet inskränker ägarens rådighet över den (jfr 4 kap. 18 §jordabalken); i detta fall kan bostadsrättsföreningen underiåla all antahembudel, och följden blir då bara alt detta med hänsyn till fastighetsvärdetframstår som alldeles för högt vid tillämpning av 12 § i lagförslaget. Enstörre olägenhet torde vara att marknadsvärdet kan stiga pågrund av pågående inflation. Del är inle alllid läll all vid hembudel förutse,i vilken takt denna kommer att fortsätta. En köpeskilling som då framstår somadekvat kan vid sexmånadstidens utgång visa sig klart understiga det verkligavärdet. Också av andra anledningar kan fastigheten öka i värde under dennatid. Liksom i andra situationer, där en ensidig bundenhet av ell avtalföreligger, kan man befara all regleringen öppnar möjlighet lill spekulationför motparten. Särskilt i tider av accelererande penningvärdeförsämring, menockså annars, vinner föreningen på all dröja med all taställning lill hembudel. Detta kan i sin tur leda till all fastighetsägarenanger priset med en betydande säkerhetsmarginal i avtalsförslagel, något somdock kan medföra svårigheter för honom om han försöker sälja fasligheten sedanhembudel avslagils. Ettargument för lagförslagets reglering är naluriiglvis, all föreningen ofta intaren underlägsen ställning i förhållande lill fastighetsägaren, både ekonomisktoch med hänsyn till medlemmarnas bristande ert"arenhet avfaslighelstransaktioner. Det kan frän den synpunkten verka rimligt att ge föreningenförmånen av en väl tilltagen belänketid. I vissa fall, där avtalet med hänsynlill ändrade förhållanden framstår som klart oskäligt för fastighetsägaren,bör man vidare kunna komma lill ell rimligt resultat genom att jämkaavtalsvillkoren med slöd av 36 § avtalslagen. Men under alla förhållanden ärdet tydligt, att avvikelsen från gällande avialsrältsliga principer kan medföraåtskiUiga komplikationer vid tillämpningen, vilka inle är lätta att överblicka. Ocksåi ell annat avseende innebär lagförslagels konstruktion ell avsteg frånnuvarande grundsatser. Del medför, åtminstone enligt lagtexten, enformalisering av avtalsslutet som går tvärt emot den reform som år 1970infördes genom anlagandel av den nya jordabalken. Då inskränktes räckvidden avformkravet vid fastighetsköp, lill synes på goda grunder (jfr 4 kap. 1 -3 §§jordabalken); enligt lagförslaget skall däremot de villkor gälla vilka angettsi del lill hyresnämnden ingivna, skriftliga avtalsförslagel, och del framstårsom tveksamt om del alls finns något utrymme för överenskommelser vid sidan avdenna handling. I remissprotokollel har inle diskuterats, i vad mån man kan tahänsyn till uttalanden och löften som skett muntligen eller i brevväxlingmellan parterna, när del gäller exempelvis den praktiskt vikliga frågan omfaktiska fel förekommit i fastigheten (jfr 4 1981/82:169 95 kap. 19 § jordabalken). Också på denna punkt är det svårtall förutse, vilka problem som lagförslaget kan medföra i den praktiskatillämpningen. Lagrådet återkommer till frågan vid behandlingen av 11 § ilagförslaget. Den berörda problematiken i fråga om överlåtelseavtaletstillkomst är visserligen inte alldeles ny. Den är delvis aktuell också enligtförköpslagen (1967:868). Här är emellertid all märka, all ett bindande avlalredan föreligger, när kommunen skall la ställning till förköpsfrågan, och altfristerna för kommunen är kortare än vad som föreslagits för föreningens del(se 7 § andra stycket förköpslagen). Anmärkas kan också all även muntligavillkor fär effekt samt all villkor i det avtal som föranlett förköpet enligten särskild lagregel kan jämkas (5 §). I ännu ett hänseende föreligger en väsentlig oklarhet ilagförslaget. Del gäller del centrala begreppet "lägenhet". Bådelagens tillämpningsområde (2 §) och den vikliga majorilelsberäkningen (3 §andra stycket; se också 60 a § förslaget lill lag om ändring ibostadsrällslagen) är beroende av antalet lägenheter i fastigheten. Somlägenhet kan betraktas en sådan del av fastigheten som med utgångspunkt frånhur fastigheten är byggd naturligen utgör en brukningsenhel.