prop · G503169 · 1981-12-31 00:00:00 — Allmän information till hyresgäster om bostadsrätten som upplåtelseform lär fä effekt baraom den lämnas i ett läge när hyresgästerna redan har faktisk möjlighet att överta fastigheten. Enligt verketsmening skapar man bättre möjligheter förhyresgäst/ att utnyttja förköps- /-erna rätten om en privat fastighetsägare, som vill överlåta fastigheten, åläggs att informera hyresgästerna om den planerade försäljningen ochom hyresgästernas möjlighet att göraen intresseanmälan innan han hembjuder fastigheten. Kravet pä hyresgästerna att göraen intresseanmälan borde alltså ställas först när en försäljning förestår. När hyresgästerna fåttinformationen bör de ges en skälig tid att bilda en förening och anmäla sitt intresse. Ekonomisk plan och intyqsqivninq Det förekommer enligt konsumentverketserfarenhet att säväl grundavgifter som årsavgifterstiger oförutsett både före och efterdet att en bostadsrättsförening . ärkostnadsstegringarna så stora att en del konsumenter intekan fullfölja köpet eller får svårt att behälla en redan förvärvad lägenhet. Prop.1981/82:169 83 kan sammanhänga med bristfällig planering och tidsförskjutningaroch med att man vid marknadsföringen använt missvisande kalkyler. Förkonsumenterna oförutsebara ekonomiska krav ställs ibland på dem flera ärefter inflyttningen. De ärenden som verket har handlagt har visserligen iförsta hand gällt nyproduktion. Men samma problem kan uppstå om ettflerbostadshus i samband med att det överläts till en förening genomgår enmer betydande ombyggnad eller reparation. Det är därför ocksä vid överlåtelseav en befintlig fastighet till en bostadsrättsförening angeläget att dekalkyler som konsumenterna fär som beslutsunderlag upprättas sä noggrannt sommöjligt och att konsumenterna informeras när kostnadsförutsättningarna ändraspå ett kännbart sätt. Konsumenterna har dä också möjlighet att bedöma omändringarna kan godtas eller om man bör rikta invändningar mot dem. Det är ocksä viktigt att kraven skärps pä intygsgivarnainte enbart ifråga om deras opartiskhet utan vad gäller deras sakkunskap ochden omsorg med vilken de utför sin granskning. börkontinuerligt kontrollera intygsgivarnas verksamhet och frånta dem rätten attutfärda intyg om det visar sig att de brustit i omsorg vid granskningen. anser liksom kommittén att det är angelägetatt motverka oskäliga vinster vid överlåtelse av bostadsrätter. Enligt verketsmening lär dock den föreslagna lösningen på problemet inte förhindra attöverlätare kan göra sädana vinster innan den i en bostadsrättsförenings stadgarintagna prisspärren upphört att gälla. Verket avstyrker bestämt den föreslagna sanktionen ibostadsfinansieringsförordningen - förlust av bostadslän - 1981/82:169 84 dä en bostadsrättsförening inte uppfylle/ sin skyldighetatt följa de prisföreéc rifter som gäller enligt avtal med kommunen. Deenskilda bostadsrättshavarna i föreningen kan drabbas på ett sätt som ärekonomiskt och socialt oacceptabelt. En av de grundläggande bostadspolitiska målsättningarnaär att samhället skall verka för en allsidig hushållssammansättning i bostadsområdena samt att motverka segregation. De medel som står till buds för detta är bl a ett varierat utbud av hustyper och lägenhetsstorlekarmen även upplåtelseformen har en väsentlig betydelse i detta sammanhang. Betydelsen av upplåtelseformen kan dels ses med utgångspunkt i bostaden som en kapitalplacering, vilket med bortseende från det angelägna i attöka sparandet i bostäder knappast är en bostadspolitisk fråga, dels somen fråga om möjligheten till inflytande över sitt boende. Hushållen kan havarierande önskemål i sistnäinnda avseenden även om det frånbostadspolitiska utgångspunkter är angeläget att öka möjligheterna till boendeinflytande. har valet mellan att bo 1 flerfamiljshus respektive småhus också gällt valet mellan hyres- ochäganderätt. Det kooperativa boendet i bostadsrätt har på vissa orter ochlokala marknader inte funnits som ett Prop.1981/82:169 85 alternativ i vare sig flerfamiljshus eller småhus. Sfter-fråganpå småhus med äganderätt kan därför på vissa orterha medfört en sammansättning av beståndetsom inte överensstämmer med hushållensegentliga preferenser. En mera varierad fördelningpå olika upplåtelseformer ökarvalfriheten för de boende. Med hänsyn till att nyproduktionen endast motsvarar någon procent av det totala beståndet varje årförutsätter en mera påtaglig förändring idenna riktning en omvandling av nuvarande upplåtelse-former. har försin del haft att pröva frågan om en övergång från hyres- till bostadsrätt. Frånsamma utgångspunkt som angetts inledningsvisborde man också pröva frågan om en övergång från äganderätt till bostads- eller hyresrätt. Styrelsen ärmedveten on de nästan obemästerliga problem som skulle kunna uppkomma med attgenomföra sädana omvandlingar men vill understryka att fråga om en allsidig lägenhetasammansättning med avseende på upplåtelseformerinte kan föras i endast en riktning. Vid en diskussion om ett ökat boendeinflytande måste enligtstyrelsens uppfattning möjligheterna att öka detta föraaparallellt inom olika boendeformer. De försök som pågår inom bl a SA30-företagen i samråd med hyresgästerna ooh deras organisationer är uttryck förkonkreta strävanden att öka detta inflytande inom hyresrätten. Detta innebär att hyresgästerna ges inflytande även i ekonomiska frågor utan att därmed behöva äga sinbostad, således en möjlighet att ökahushållets inflytande oberoende av möjligheterna att anskaffa medel för förvärv av sin bostad. Bostadsstyxelaen anser således att det frånbostadspolitisk utgångspunkt är önskvärt att möjligheternatill boendeinflytande utvecklas i hyresrätten. Bostadsrätten är enligt styrelsens mening ett gott alternativ tillsåväl boende i ägda småhus som boende i hyreshus. Styrelsen är därför i princip inte negativ till en cV:ad omvandling avhyres- till bostadsrättslägenheter. Under förutsättning av en på bostadasociala grunder noga genomförd planering, bören sådan övergång på ensidigt sammansatta marknader vara ett verksamt medel för att bidra till en förbättrad bostadsförsörjning medavseende på en ökad valfrihet. Vad stjTrelsen vill framhålla är emellertid att en övergång tillbostadarätt inte är den enda lösningenpå frågan om ett ökat boendeinflytande-iflerfamiljshus och inte heller bör stödjas av samhälletom den medför att valfriheten minskar mellanolika hushåll. En oplanerad övergång skulle således kunna motverka de målsättningar ifråga on boendedemokrati som samhället -oberoende av upplåtelaeform - börbevaka för alla, oavsett ekonomiaksituation. delar kommitténs bedömningatt hittillsvarande erfarenheterav ombildning från hyrearätttill bostadarätt inte utgör skäl för samhälletatt acceptera att en övergång till bostadsrätt uteslutande sker på de 1981/82:169 86 villkor aom fastighetsmarknadens parter själva dikterar. Erfarenheterna visar således att just de effekter som kommittén enligt aina direktiv skall elimi.iera, och då främst ökad segregation bland de boende, kan uppkomma omomvandlingen inte föregås av en planmässig bedö.mning påbostadssociala grunder. Kommitténsbeskrivning av rollfördelningen mellan atat och kommunmed avaeende på planering och genomförande och de instrument aom kommunerna bör förses med sommedel i en på bostadsaooiala grunder lokalt förankrad bostadapolitik avviker inte från hitintills allmäntomfattade riktlinjer. Detta utesluter emellertid inte att ataten har ett övergripande ansvar för att de boatadspolitiaka målsättningar aom regering och riksdag antagit fullföljs med utgångapunkti de boendes intresse. Lagstiftning och finansieringsvillkor måste anpassas till denna förutsättning. En lagstiftning som stärkerde boendes ställning vid ombildning måste därför aes med utgångspunkti de förhållanden aom råder när en ombildning har föregåtts av en allsidig bedömning frånkommunernas sida av lämpligheten av en sådan omvandling. Därvidmäate de boende i den enskildafastigheten i vissa fall anpassa sig till en bedömning sett både i ett större perspektiv geografiskt aom lämpligheten av olika upplåtelaeforner i ett viaat område. Finanaieringaaystemet har aom en allmän utgångspunkt attverka dämpande på bostadakoatnadema. Det är därför en given utgångspunktsom kommittén antagit att en ökad omvandling inte sker på sådana villkoratt fastighetspriserna trissas upp. Som kommittén belyst finns det ingen omfattande dokumentation for att hittillsgenomförda ombildningar medfört sädanaeffekter men styrelsens erfarenheter visar tydligt på att detta ändå förekommit ochatt detta inte heller kunnat motverkas av de kontrollinstrument aom finns ,isamband med den statliga ombyggnadslångivningen. Från bostadssociala utgångspunkter börsjälvfallet grund-avgiftemaa nivå vara avvägdaaä, att ingen av ekonomiska skäl skall vara utestängd från möjligheterna att övergå till bostadsrätt i aamband med ombildning. Avaamma bostadsaooiala skäl är det nödvändigt att boendekostnaden sålångt möjligt görs neutral i förhållande tillde boendes inkomataituation. -Iv detta följeratt belåning av fastigheten endaat bör kunna ske förföreningens förvaltning av densamma. Detta följer ockaåav att fastighetakapitalet och det belåningautrymaesom kan finnas måate användas förett tillfredsställande underhåll av fastigheten. Kommitténkonstaterar att det är nödvändigt för samhälletatt kunna påverka villkoren för ombildning eller över-låtelaer i samband med långivningen om inte de som varit medlemmar i vissafall skall komma att få oacceptabla fördelar. Styrelsen inatänmer i denna bedömning vad gäller nybildade föreningar.Under avsnitt 8.7 kommer atyrelaen 1981/82:169 87 emellertid att peka påde problem aom är förknippade med att knyta överlåtelsekontrollen till den statliga långivningen, vilket innebär att åtskilligaredan bildade föreningar inte kan användas aom redskap för genomförande av boatadapolitiska målsättningar. Med utgångapunkt ien ökad ambition vad gäller andelen bostadsrätter i nyproduktionen anser kommitténatt en övergång från hyresrätt till boatadsrättborde vara ett medel för kommunerna att nå en annan fördelningi bostadsbeatåndet i den mån det finns ett allmäntökat' intresse för det kooperativa boendet och bostadarätten som upplåtelseform.Förutom att åatadkoima en uppblandning av upplåtelaeformema skulle detta enligt kommittén ockaåkunna bidra till att man i vissa fall dämparpria-utvecklingen på bostadarätter. Boatadsatyrelaen vill i siatnämnda sammanhang stryka under kommitténs bedömningatt en övergång från hyresrätt till bostadsrättkan hålla nere prisnivån på bostadsrätter endast sålänge tillgängen påhyresrättslägenheter är god. !ieddenna utgångspunkt finns det enligtatyrelsena bedömning anledning varna för en ökad övergång tillboatadsrätt i orter med uttalad bostadsbristäven om andelen bostadsrättslägenheter ibeståndet skulle vara liten. I sistnämnda fall måateaåledes en satsning på Ökadomvandling samordnas med nyprodiiktion av såväl lägenheter medbostadarätt som hyrearätt för att nå en lämplig fördelning av beståndetmed avseende på upplåtelae-foraer. Komaitténa argumentför ett ökat kommunalt engagemang för ombildning till bostadarätt aom ett medel för att i olika avaeenden utveckla och förändra bostadamarknaden med problemav olika alag kunde enligt styrelsens uppfattning ha utvecklats ytterligare.Briatan ligger främat i att man i huvudaak på grundval av kommittédirektiven isolerat diskuasionen till att främja boendeinflytande inom ramen för boatadarättaforraen.Son atyrelsen anfört inlednings-via bör diskuasionen föraasamtidigt med alternativa former att utveckla inflytandet inom ramen för upplåtelsemed hyrearätt. äeddenna vidgning ay synsättet kan styrelsen helt in-atämma i att omvandlingen kräver ett bakomliggande handlingsprogram aom lämpligen kan komma till uttryck i de kommunalabostadaförsörjningsprogrammen. Av styrelsens tidigare bedömningar framgårockså att det är nödvändigt att omfattningen av ombildningarna aea motbakgrund av en kartläggning av problemen och aättet att löaadeaaa, 3ostad3st;Tel3en vill i detta aa-mmanhang underatryka vadkommittén anfört om boatadskooperationena roll med avaeende på aåväl kontinuitet i byggande och förvaltning av 1981/82:169 88 bostäder som medlemmarnas engagemang ihela bostadsfrågan. I aiatnämnda avaeende finns motavarigheter inom ramen för hyresgäatemaaorganiaationer medan någon direkt motsvarighet inte finnanär det gäller byggande och förvaltning. I detta aammanhang ankommer ansvaret för genomförandeav byggande och förvaltning på de boendea villkor i första hand påde allmännyttiga företagen. En övergång till bostadsrätt innebär således ettapeciellt ansvar för den som atår aom initiativtagare till ombildningen. Kommittén har i detta ajumnanhang förutaatt dels engagemang och kunskaper hos den sombildar föreningen, dela bred anslutning,vilket kräver skälig tidautdräktoch ett moget övervägande bland de boende. Boatadsatyrelaen kan förain del instämma i deaaa krav som allmänna utgångaptinkterför ombildning. Även kunaka-pema om juridik, teknik och ekonomi iaamband med övergång och förvaltning är naturligtvis viktig. bör emellertid kunskaperna om möjligheterna att utveckla boendeinflytandet inomramen för en bibehållen upplåtelaeformfördjupas. Detta innebär enligt atyrelaena mening ett ökat ansvar fördem son har att råda och vägleda de boende föreen eventuell övergång. En allsidig och objektiv information om konaekvensema för de boende av olika upplåtelseformer bördärför ingå i det underlag som föreningsbildaren anavarar för att delge de boende. Att de ekonomiska villkoren kan vara avgörande förengagemanget i aamband med en övergång är ajälvklart. Styrelsen vill i detta aammanhang endaaterinra om att villkoren måste uppfattas och i verklighetenfungera på aamma sätt för boende medolika inkomst- och förmögenhetaförhållanden för att man akall kunna uppfattaengagemanget som positivt frånbostadssociala utgångspunkter. Ett engagemang sombygger på möjligheten till god kapitalplacering och förväntadeframtida vinater vid överlåtelse kommer således på aikt i konflikt med aträvandena att motverka segregation i boendet. Vad gäller föreningamas storlek aom grund för engagemang bland de boende har kommittén ansett att föreningarom högst 200 - 250 hushåll är ettmaximum,om man vill eftersträva gemenskapinom bostadsrättsföreningens ram. Styrelsen vill försin del ifrågasätta on inte föreningen bör vara ännumiVidre för att öka engagemanget i boendet och boendemiljön. Vad gällermöjligheten att i små föreningar åstadkomma en rationell fastighetsförvaltning, vill styrelsen :;3ka på möjligheten avatt flera små föreningar bildar en ekonomisk föreningmed ansvar för hela eller delar av dengemenaamma fastighetsskötseln och/eller den ekonomiska ochadministrativa förvaltningen. Xven inom ramen för den indirekta representation som åatadkomnes genom en sådan organiaation kan medlemmarna i höe grad än genom att överlåta förvaltningen pi "profeasionella" förvaltningsföretagfrämja boendeinflytandet. 1981/82:169 89 3.2 Hyrestäatinflytande och formerna för anslutnin»: Boatadsatyrelaen delar kommitténs uppfattning om att endaat ett direkt engagemangfrån de boende i form av medlemakap iföreningen i kombination med en starkmajoritet för en övergång till boatadsrätt motiverar en förköpsrätt för de boende. En förköparätt grundad på aamtycks bördärför avvisas av de akäl som kommittén har anfört. Ett starkt intresse frånde boendes sida är en nödvändig förutsättning för att nåde syften aom motiverar en ökad övergång tillboatadarätt. Det är ockaånödvändigt för att garantera att den nybildade föreningen vilar på ekonomiakttillfredaatällande grunder. Som kommittén föreslår bör det därför krävas att en kvalificerad majoritet-av föratahandshyreagästernaansluter sig till övergången genom att bli medlennar i föreningenoch biträda beslutet om förvärv. Enkvalificerad majoritet på två tredjedelar av hyreagäaterna synesväl avvägd för att tillgodoae deaaaintresaen,varför atyrelsen tillstyrker förslaget. Sn nödvändig förutsättning för att garantera de boendes verkligaintreaae för en ombildning är att biträdetill ett beslut om förvärv också innebär att hyresgästenom han eller hon avser att bo kvar ocksåfullföljer aitt engagemang genom attteckna bostadsrätt. Den av kommittén föreslagna möjligheten förbostadsrättaförening att inta förbehåll.i stadgarna för de hyreagäster aom biträttett bealut- om förvärv, en skyldighet att ocksåteckna boatadsrätt, är därför nödvändig. Kommitténs föralag med de möjligheter till frånträde' i viasafall som förutsatts tillatyrks därför. Omkvarboende hyresgäster utan godtagbara skäl vägrar att tecknabostadsrätt trots att de biträtt beslutet om förvärv,bör detta somkommittén föreslagit grunda en uppsägningarätt för föreningen. Boatadsatyrelaen tillstyrker i övrigt kommitténsföralag i detta avsnitt med avaeendepå lokalhyreagäatemaa ställning,rätten till medlemskap i föreningen samt de undantag från huvudreglerna aom förealäa vid de ombildningar som genomföra av de rikskooperativa organisationerna. Bostadaatyrelsen instämmeri de utgångspunkter kommittén angivit beträffandeden ekonomiska planen. Som kommitténangivit torde den ekonomiska planen utgöradet viktigaate beslutsunderlaget förbostadsrättaföreningen och hyresgästerna,när de tar ställningtill frågan om en övergäng tillbostadsrätt aom initieras av dem själva. De akilda förutaättningarna mellan nyproduktion resp omvandling avhyrearätt till boatadarätt motiverar mot denna bakgrund, som kommittén har föreslagit,också viaaa förändringar medavaeende pä upprättande av planen och dess innehåll. Tid ombildningar son genomförs av de boende krävs enligtkommitténs- förslag ett stallninrstagande frändeasa av innebörd att de binder aig för ett ekonomiskt engagemang 1981/82:169 90 i föreningen redan genom att biträda bealut cm förvärv på föreningsstämman.För att hyresgästen skall kunna bedöma konaekvensema av ett aådantställningatagande är det nödvändigt med.en ekonomiak plan för föreningen där konaekvenaema av en övergång så långt möjligt framgår. Den ekonomiska planen bör därför som kommitténföreslagit vara upprättad och godkändav intygsgivare redan vid detta tillfälle.Av skäl konmittén anfört torde ensådan ordning inte behövas vid ombildning inom ramen för de rikakooperativa organisationerna. För att åstadkommaenhetliga regler torde deaaa emellertid inte vara undantagna denna regel vidförköp. Vad gäller planens innehåll vill styrelsen atarkt framhålla betydelsen av att planen ger upplysningar omframtida underhålls- och ombyggnadsbehov. Enbeaiktning av fastigheten före förvärv, är därför nödvändig. Ävenom det på grundval av en aådan beaiktning kan vara svårt att göraen bedömning av nödvändiga underhålls- och ombyggnadskostnader är föralagetenligt atyrelsena bedömning väl ägnat att förbättra hyresgästernas möjligheteratt bedöma konsekvenserna av ett ekonomiaktengagemang i fastigheten samt att bedömaskäligheten av begärd köpeskilling.Styrelsen tillstyrker därför föralaget om ett obligatorisktbesiktningsprotokoll aom bilaga till den ekoriomiaka planen. Kommittén har föreslagit att bostadsstyrelaen i samråd med organisationerna på boatadsrättanarknadengenom allmänna råd till dem aom upprättarekonomiaka planer aant till intygsgivarna skall verka för att de ekonomiaka planema får en såhög kvalitet som möjligt. Styrelaen skulle vidare lämna information om tillvägagångssättet vid ombildningar. En sådan verksamhet torde i och för ai vara välförenlig med bostadsstyrelsensverksamhet och erfarenhetsunderlag. Styrelsen vill emellertid stryka under atten sådan verksa-mhet innebär en utvidgning av nuvarande arbetsuppgifter och därför medför behöv av utökade resuraer. Boatadsstyrelsen delar kommitténs uppfattning att en beroendeställning hos intygagivama i förhållande tilldet företag där planen i;örseller till den aom har upprättat planenkan förringa tilltron till derasobjektivitet och till planens hållbarhet,..ven om styrelsens erfarenheter inte har visat något samband m.ellan en sådan beroendeställningooh påstådda brister i visaa planer borde det från såväl de aktuella företagena aom de enskildaintygsgivarnaa synpunkt vara angelägetatt undanröja, aådana tvivel. Kommitténs förslag att tillgodose detta intresse synes väl avvägt motbakgrund av de fördelar som obestridligen finns mednuvarande ordning. Genom att en ihtygsgivare förutsätts vara fristående frånorganisation, företag eller förening som har biträtt med föréningsblldningen eller upprättatden ekonomiska planen garanteras insyn frånfristående sakkunnig person samtidigtsora kunakaper hos dem som kan följa föreningsbildningen på nära håll Prop.1981/82:169 91 Styrelaen tillstyrker därför kommitténs föralag. Boatadsatyrelaen anser för ain del att det kan ifrågasättas om inte kommunen eller skulle utse den fristående intygsgivaren för att ytterligare markera dennea oberoende ställning. Intygsgivarens betydelse för tillförlitlighetenav den ekonomiska planen och i ain .tur planena centrala betydelse för bostadsrättsinnehavarnaborde medföra att kostnaderna för den ekonomiska planen i normalfallet är välmotiverade. Skulle orimliga ersättningskravaktualiseras borde detta kunna kontrolleras i särskild ordning av de utseende myndighetema, Styrelaen anser därför att dennafråga bör övervägas ytterligare. Därvid kan övervägas onkommunen bör ges rätt att utae en intygagivare,om detta ansea särskilt påkallat. Styrelaen har ingen erinran mot kommitténs beskrivning av den grupp av personer eller företag som kan vara lämpliga aom rekryteringagrund. Styrelaen vill emellertid framhålla avårighetemaatt för egen del fylla bristema på lämpligaintygsivare 1 viasa regioner sant ifrågasätter lämplighetena» att ett alltför stort antal personer ges en aådan behörighet,vilket skulle kunna ge ett alltför liteterfarenhetaunderlag för resp intygagivare. 3n begränsning av antalet intygagivare i förhållande tillansökningar härom kan därför bli nödvändig. 3-5 Information, rådfi:ivnin>T och aervice kan helt inatämma i kommitténsbedömning att det oftast är eii fördelom en ombildning åker i anslutning till faatutvecklade handläggingarutiner och att hyreagäaterna behöverbistånd i hela ombildningsprocessen.Styrelsens erfarenheter i form av förfrågningar vid ombildning av enskilt ägda flerfamiljahus visar således att hyresgästernaofta anaer aig stå utanför självaombildningaproceasen utan möjlighet attpåverka densamma och utan kunskaperora konsekvenserna av en ombildning. Bristen aynea särskilt uppenbar i fastigheter med äldre aedan längebosatta hyiresgäster. Kommittén har framhållit att redan etablerade organisationer på bostadsrättaiaarknadenbör spela den viktigaste rollen idetta sam-iianhang. Styrelsen kan i princip in-, stämma i att stat och konmun inte skall etablera några särskildainsatser för hjälp med ombildninsar i enskilda fall. har konmittén emellertid ocksåpekat på de bindningar för framtiden sora detta i vissa fall medför för föreningarna. Man har också närmast som enfördel angett möjligheten förföreningarna att sluta avtal om denframtida fastighetsförvaltningen med dem aom biträder vid ombildningen. Bostadsstyrelaen vill försin del i detta sam-anhang framhållaatt medverkan vid en ombildning inte nödvändigtvis Prop.1981/82:169 92 borde medföra enautomatisk bindning för föreningen att anlita företageta förvaltningsorganisation. Härigenom begräasasmöjligheterna att anpas-a förvaltningsorganisationen till de boendea önskemål. Om sådana effekter uppkommer aynes det lämpligt att initiera fristående konsultföretagmed specialkompetens på området.