bet · G501SkU62 · 1981-12-31 00:00:00 — Paragrafenföreslås ändrad även i prop. 1981/82:146 och prop. 1981/82:154. SkU1981/82:62 16 ominförande av hyreshusavgift (prop. 1981/82:124, bil. har beslutat beredacivilutskottet tillfälle att yttra sig över proposition 1981/82:124 bilaga 2 ominförande av hyreshusavgift jämte motioner. Regeringen föreslår antabl. a. lag om hyreshusavgift. Förutom i den ovannämnda bilagan av propositionen harfrågan om hyreshusavgiften tagits upp i de till skatteutskottet hänvisademotionerna 1981/82: 2316 av m. fl. (m) vari såvitt nu är i frågahemställs (2) att avslår regeringens förslag om införande av hyreshusavgift, 2361 av () vari hemställs 1. att avslår proposition 1981 /82:124såvitt avser införande av en hyreshusavgift, 2. att därest yrkandet under I icke skullebifallas som sin mening ger regeringen till känna behovet av ett särskilt hänsynstagande till små fastigheter med underskott i förvaltningen vid införandet av en hyres husavgift, 2362 av () varihemställs aff med avslag på proposition 1981/82:124 såvitt avser denföreslagna så kallade hyreshusavgiften ger regeringen till känna vad imotionen anförts om utredning och remissbehandling av förslaget, 2363 av () vari hemställs 1. att avslår proposition 1981 /82:124såvitt avser införande av hyreshusavgiff, 2. aff, därest yrkandet under I. inte bifalles, riksdagenbeslutar att tomtmark för hyreshus skall undantas från den föreslagna hyreshusavgif ten, 2366 av m. fl. (s) vari med hänvisning till motion 1981/ 82:2364 - hemställs 1. att när det gäller lagenom hyreshusavgift dessutom vidtar den ändringen att avgiften skall utgå ävenför hyreshusenhet med värdeår 1958 t. o. m. 1974 och för vilka bostadslån förnybyggnad infe utgått, 2. att inte antar deframlagda förslagen i de delar som avser att hyreshusavgiften skall varaavdragsgill. SkU1981/82:62 17 2367 av m. fl. (vpk) vari såvitt nu är i frägahemställs (2) att med ändring av regeringens förslag om införande aven hyreshusavgift beslutar att de allmännyttiga bostadsföretagens hus skallundantas från sådan avgift. Företrädare för budgetdeparfementet, ,, Stockholms bostadsföreningars centralförening.Bostadsföreningarnas riksförbund, , , och Svenska arbetsgivareföreningenhar genom skrivelser och/eller föredragningar lämnat synpunkter pä frågan omhyreshusavgift. Fastställande av hyra för bostadslägenhet Enligt 48 § första styckethyreslagen utgår hyran vid förlängning av hyresavtal för bostadslägenhet medskäligt belopp. Den hyra som hyresvärden fordrar skall godtas, om den inte äroskälig. Fordrad hyra är aff anse som oskälig, om den är påtagligt högre änhyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Med en lägenhets bruksvärde avses vad den kan anses varavärd ur konsumentens synpunkt i förhållande till likvärdiga lägenheter på sammaort. Hänsyn tas därvid fill lägenhetens beskaffenhet, t. ex. storiek, modernitetsgrad,planlösning, läge inom huset, reparationssfandard och ljudiso lering. Vidbestämmandet av bruksvärdet tas även hänsyn fill faktorer som infe direkt kanhänföras till lägenheten som sådan. Hit hör förmåner knutna till innehavet avlägenheten, som t. ex. tillgång till hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskildaförvaringsutrymmen, god fastighetsservice, garage och biluppsfällningsplats.Även faktorer som husefs allmänna läge, boendemiljön i stort och närhet tillkommunikationer påverkar bruksvärdet. De omständigheter som inverkar påbruksvärdet skall bedömas utan avseende på den enskilde hyresgästensvärderingar eller behov. 'Vid bedömningen av bruksvärdet skall man bortse frånproduktions-, drifts- och förvaltningskostnader Vid bruksvärdesprövningen skall lägenhetens beskaffenhetjämföras med beskaffenheten av andra lägenheter som åberopats ihyressätfnings-ärendet. Jämförelselägenheternas bruksvärde bestäms på sammasätt som prövningslägenhetens. För att prövningslägenhefen och jämförelselägenheternaskall anses likvärdiga krävs dock endast aff de i grova drag motsvararvarandra. Sedan man funnit jämförelselägenheter som med hänsyn till bruksvärdetär likvärdiga med prövningslägenheten undersöks var hyresnivån ligger förjämförelselägenheferna. Den hyra som hyresvärden begär för prövningslägenhefenskall godtas, om den ligger under eller överensstämmer med den nivå man kommitfram till genom Jämförelse- SkU1981/82:62 18 Även om den begärda hyran något överstigernivån skall den godtas. Den får dock inte vara påtagligt högre än denkonstaterade nivån. Genom att fordrad hyra således kan sätta shögre änhyresnivån för Jämförliga lägenheter får man utrymme för en allmänuppjustering av hyresnivån när detta motiveras av situationen påhyresmarknaden. I 48 § andra stycket föreskrivs att man vidjämförelseprövningen Irämst skall beakta hyran för lägenheter i hus som ägs ochförvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Hyrorna i dessa förelag får därfören prisledande funktion. Hyresnivån i det privatägda beståndet får avgörandeinflytande vid jämförelseprövningen först om det i jämförelsematerialet inteingår några allmännyttiga lägenheter eller så liten andel sädana lägenheter attdet inte ger underlag för en bedömning av hyresnivån i jämförliga lägenheter. När en lägenhets bruksvärde skall bestämmas är såledesjämförelse-prövningen avgörande. 1 vissa situationer kan emellertid någon sådanprövning inte göras. Det i praktiken viktigaste fallet är att några Jämförelselägenheterinte alls åberopas eller att de som åberopats inte anses likvärdiga medprövningslägenheten. Man är dä hänvisad till en ren skälighetsbedömning. Någranärmare anvisningar om hur en sådan skälighetsbedömning skall gå till finnsinte i förarbetena. Fastställande av hyra för lokal De lägenheter som enligt hyreslageninte är att betrakta som hyreslägenheter kallas allmänt lokaler För lokaler gäller i flera avseenden andra bestämmelser änför bostadslägenheter. Så är t. ex. de viktiga bestämmelserna ombesittningsskydd olika utformade för de bägge lägenhetskategorierna. Medanbostadshyresgäst tillerkänts ett direkt besittningsskydd, en kvarboenderätt,har man för lokalhyresgästerna valt att upprätthålla besittningsskyddet genomersättningsregler. Detta kallas indirekt besittningsskydd. Om enlokalhyresgäst blir uppsagd och inte kan komma överens med hyresvärden omförlängning av avtalet, måste han Hytta från lokalen men har rätt tillersättning av hyresvärden, om dennes uppsägning varit obefogad. En uppsägninganses obefogad, bl. a. om hyresvärden för förlängning krävt en hyra som inte ärskälig. Som regel anses en hyra, som värden kräver, inte vara skälig om denöverstiger vad hyresvärden kan få ut av en ny hyresgäst. En konsekvens av detindirekta besittningsskyddet är vidare att hyran eller andra hyresvillkor inte som i fråga om bostadslägenhet kan fastställas av hyresnämnden. Nämnden ärvid tvister om lokalhyra endast medlingsorgan. Tvist om ersättning medanledning av obefogad uppsägning prövas av allmän domstol (fastighetsdomstol).Medling hos hyresnämnd skall alltid ske innan hyresgästen kan väcka talan omersättning hos fastighetsdomstol. SkU1981/82:62 19 I årets budgetproposition (prop.1981/82:100, bil. 16 s. 22) anmälde bostadsminisfern att överväganden pågick omatt begränsa ökningen av de samlade bostadssubventionerna. En utgångspunkt förövervägandena var att statsbudgeten skulle förstärkas med 1 200 milj. kr.inklusive en besparing på 70 milj. kr. som föreslogs redan ibudgetpropositionen. I proposition 1981/82:124 föreslås bl. a. vissaförändringar i bosfadsfinansierings-systemet i avsikt att uppnå deneftersträvade budgetförstärkningen. a. förslås i propositionen extraupptrappning av de garanterade räntorna för vissa årgångar av flerbostadshus.Förslaget om extra upptrappning av de garanterade räntorna leder enligtbostadsminisferns uppfattning till följd av bruksvärdesreglerna i hyreslagentill en allmän höjning av hyresnivån. Även fastighetsägare som inte får någraökade kostnader i form av minskade räntebidrag kan höja sina hyror. Dettagäller i huvudsak fastighetsägare med hus byggda före år 1958.Räntebidragssysfemet omfattar hus byggda och . Förbostadsrättsföreningar i hus byggda anges motsvarande fördelar uppstå fördelar som medför ökade priser på bostadsrättslägenheter. Utifrån den deklarerade uppfattningen att det inte ärskäligt att vissa fastighetsägare får ökade hyresintäkter eller ökadefastighetsvärden genom aff andra fastighetsägare får ökade räntekostnader pågrund av extra upptrappning av de garanterade räntorna förslås åtgärder för attmotverka effekten av upptrappningarna genom att en särskild avgift för hyres-och bostadsrättshus byggda införs. I första hand föreslåsavgiften, benämnd hyreshusavgift, beröra flerfamiljshus som inrymmer bostadslägenheter.För att emellertid undvika olika gränsdragningsproblem och skillnader ikostnadsförutsäftningar bör avgiften omfatta även lokalhus. När det gäller dentidsmässiga avgränsningen bör inte fastighetens byggnadsår vara avgörande utandet s. k. värdeåret som anges i beskattningssammanhang. Statens inkomster av den föreslagna avgiften har ipropositionen beräknats till ca 490 milj. kr. Föraren 1984 och1985 ökar inkomsten med ytterligare ca 245 milj. kr. I detta yttrande behandlar civilutskottet vad ipropositionen och i motioner anförts om en hyreshusavgift närmast utifrån enbostadspolitisk utgångspunkt. I motionerna 2316 (m) yrkande 2, 2361 (m) yrkande 1 och2363 (m) yrkande 1 hemställs att avslår förslaget om införande avhyreshusavgift. I den förstnämnda motionen anförs bl. a. att den ipropositionen framförda hypotesen att de minskade räntebidragen skulle slåigenom i form av vinster för vissa fastighetsägare är sakligt ogrundad, affavgiften riskerar att leda til! väsentligt ökad fasfighetsomsättning samt attsärskilt det äldre enskilt ägda fastighefsbeståndet av bostadshyreshus undersenare delen av gått med kraftiga underskott. SkU1981/82:62 20 I motion 2367 (vpk) yrkande 2hemställs att beslutar att de allmännytfiga bostadsföretagens husskall undantas från hyreshusavgift. I motion 2366 (s) yrkande 1 föresläs att avgiften skallutgä även för hyreshusenhet med värdeår 1958 t. o. m. 1974 och för vilkabostadslån för nybyggnad infe utgått. behandlar förstfrågan om hyreshusavgift för hyreshusenhet vilken omfattar byggnad med värdeårföre . Utskottet delar den i propositionen framförda uppfattningen atten höjning av de garanterade räntorna leder till en allmän höjning avhyresnivån via bruksvärdesreglerna i hyreslagen. Som framgått ovan skall vidbruksvärdesprövningen en lägenhets beskaffenhet jämföras främst med lägenheteri hus som ägs och förvaltas av allmännyttiga bostadsföretag. Hyresnivån inomden allmännytfiga sektorn blir sålunda riktgivande för likvärdiga lägenheter.Vid bedömning av bruksvärdet skall bortses frän produktions-, drifts- ochförvaltningskostnader. Utskottet kan sålunda inte dela vad i motion 2316 (m)anförts om att minskade räntebidrag inte skulle slå igenom i form av intäkterför de fastighetsägare som infe omfattas av räntebidragssystemet, intäkter sominte motsvaras av ökade kostnader. Infe heller övriga motiv i mofionen är frånde utgångspunkter civilutskotfet närmast har att beakta tillräckliga för attutskoffef skall föreslå att en hyreshusavgift inte skall införas för hyreshusenhefmed värdeår . Vad i motionerna 2316 (m) yrkande 2, 2361 (m) yrkande1, 2363 (m) yrkande 1 samt 2367 (vpk) yrkande 2 föreslagits bör enligtcivilufskoftets uppfattning avstyrkas av skatteutskottet. Vad beträffar förslaget i motion 2366 (s) yrkande 1 om affhyreshusavgiften skall omfatta även hyreshusenhef med värdeår 1958 t. o. m.1974 och för vilka bostadslän för nybyggnad inte utgått vill utskottet anföraföljande. Som utskottet och bostadsminisfern konstaterat leder enhöjning av de garanterade räntorna till en allmän höjning av hyresnivån viabruksvärdesreglerna. Härvidlag saknas anledning att skilja fastigheter föreoch efter ett visst värdeår; det väsentliga är aff fastighetsägare utanförräntebidragssysfemet genom upptrappning av den garanterade räntan får enintäkt som inte motsvaras av någon kostnad. De motiv som grundat förslaget iproposifionen om införande av hyreshusavgiff är sålunda också fillämpliga närdet gäller att utvidga avgiftsområdet enligt vad i motion 2366 (s) yrkande 1föreslagits. Enligt civilufskoftets uppfattning bör skatfeufskotfef därförföreslå att bifalla motionsyrkandet. I mofion 2366 (s) yrkande 2 föreslås aff hyreshusavgiffeninfe skall vara avdragsgill. Det finns starka skäl för att bifalla förslageti motionen om att avgiften infe skall vara avdragsgill. Genom att infe göraavgiften avdrags- SkU1981/82:62 21 gill skapas ökad ekonomisk rättvisa mellan olikabesittningsformer. De ekonomiska konsekvenserna blir nämligen olika vidprivatägda hyresfastigheter och för dem som bor med allmännyttig hyresrätteller bostadsrätt. Genom att slopa avdragsrätten ökar nettoeffekten för stateni inte ringa omfattning. I motionen har denna effekt tillsammans med det ovanbehandlade (s)-förslaget om utvidgning av hyreshusavgiften beräknats till 160milj. bör enligt civilufskoftets uppfattning tillstyrkamofion 2366 (s) yrkande 2. I motion 2361 (m) förs som ett andrahandsyrkande (yrkande2) fram ett förslag om att som sin mening skall ge regeringen tillkänna behovet av ett särskilt hänsynstagande till små fastigheter medunderskott i förvaltningen vid införandet av en hyreshusavgift. Motionärenanser att ett schablonavdrag på taxeringsvärdet innan avgiften beräknas skullebidra till att hindra vissa av honom påstådda effekter av avgiften. Enligtmotionären borde inte heller ett schablonavdrag på . på någotavgörande sätt påverka statens inkomster från avgiften. Enligt vad utskottet erfarit skulle ett schablonavdragenligt förslaget i motionen innebära en stor inkomstminskning för staten. Redandetta förhållande bör enligt civilufskottets uppfattning tillmätas stor vikt.Motionsyrkandet avstyrks. Andrahandsyrkandet (yrkande 2) i motion 2363 (m) innebäratt beslutar att tomtmark för hyreshus skall undantas frånhyreshusavgift. Civilutskotfet finner inte fillräckliga skäl föreligga attföreslä skatteutskottet att tillstyrka motionsyrkandet. Till civilutskottet har hänvisats vad bostadsministernhemställt om ett bemyndigande att fä besluta om undantag från de ipropositionen förordade extra höjningarna av de garanterade räntesatserna förhus som kan komma att beröras av den föreslagna hyreshusavgiffen. har ingen erinran mot vad i propositionenförordats men vill för sin del anföra följande. Enligt vad utskottet erfarit ärdet inte möjligt att för samtliga fastigheter bedöma om hyreshusavgift kommeratt tas ut när de extra upptrappningarna av den garanterade räntan skall börjaerläggas. Enligt civilutskottets mening bör därför även prövas om det inte ärlämpligare att de erforderliga undantagsbestämmelserna utformas så affhyreshusavgiff inte skall tas ut om extra upptrappning av den garanteraderäntan gjorts. Detta kan innebära en ändring av det fill skatteutskottethänvisade förslaget till lag om hyreshusavgiff. Men hänsyn härtill är det enligt civilufskoftetsuppfattning lämpligt att vad i propositionen i yrkande 3 (s. 35) hemställts ochi detta yttrande anförts om utformning av reglerna när extra upptrappning av degaranterade räntorna kan förekomma även när hyreshusavgift kommer att utgåsamordnas av skatteutskottet vid detta utskotts bedömning av frågan omhyreshusavgiften. SkU1981/82:62 22 har mot dennabakgrund beslutat att till skatfeufskotfef överlämna det nu behandladeavsnittet av propositionen. På civilutskottets vägnar . Närvarande: . (), Per (), RolfDahlberg (m), (), (), (), KnutBilling (m), (), (), (), i (c), () ()och (). I. av , ochBertil (alla m) som anser att den del av utskottefs yttrande som päs. 5 börjar "Civilutskotfet behandlar" och på s. 7 slutar "avpropositionen" bort lyda; De överväganden som civilutskotfet främst har att läggatill grund för sitt ställningstagande till förslaget om införande avhyreshusavgiff har gett utskoffef anledning att anföra följande. I motion 2316(m) lämnas en utförlig motivering fill varför en hyreshusavgift infe börinföras. Utskottet vill inledningsvis tillbakavisa vad bostadsminisfern anförtom att bruksvärdesprövning leder till en allmän höjning av hyresnivån. Hyrornai det privatägda fastighetsbeståndet fastställs genom förhandlingar mellan hyresmarknadensparter. Som visats i mofionen innebär inte minskade räntebidrag ökade vinsterför fastighetsägare utanför räntebidragssystemet. Dessutom förhåller det sig såaff framför allt det äldre enskilt ägda fastighetsbeståndet under senare delenav 1970-talef fått vidkännas kraftiga underskott beroende på en förhållandevissvag hyresutveckling, kraftiga ökningar av drifts- och underhällskostnadernasamt ett högt ränteläge. Hyreshusavgiften riskerar aff leda fill en väsenfligtökad fasfighetsomsättning, vilket inte är någon önskvärd utveckling. Det finnssålunda mycket starka motiv för att avslå förslaget omhyreshusavgift. Även mot avgiftens konstruktion finns skäl att riktakritik. Avgiften kommer att drabba ca 250 000 bostadsrättslägenhefer och mångas. k. lokalhus dessa tvä kategorier omfattas över huvud taget infe avbruks-värdessysfemet och bör redan på denna grund infe drabbas av avgift. Avslutningsvis vill utskottet anföra aff den föreslagnahyreshusavgiften innebär nya regleringar på bostadsmarknaden. Avgiften drabbardessutom fastigheter som fått klara sig utan statligt ränfesföd. anser att skafteutskottet med bifall fillmofionerna 2316 (m) yrkande 2, 2361 (m) yrkande 1 och 2363 (m) yrkande 1 börföreslå SkU1981/82:62 23 att avslå förslaget i propositionen om införandeav hyreshusavgift. Därmed har även förslaget i motion 2367 (vpk) yrkande 2tillgodosetfs i viss mån. Eftersom utskottet anser att en hyreshusavgiff inte skallinföras, saknas anledning att närmare gå in pä vad i mofionerna 2361 (m)yrkande 2, 2363 (m) yrkande 2 och 2366 (s) föreslagits om avgiftens utformning. 2. av . (), KerstinEkman (fp), (), i (c) och BertilDahlén (fp) som anser att den del av utskottets yttrande på s. 5 som börjar med"Vad beträffar" och på s. 6 slutar "2366 (s) yrkande 2"bort lyda: Ufskoffet kan inte heller ställa sig bakom förslaget imofion 2366 (s) yrkande 1 om att hyreshusavgiffen skall omfatta även hyreshusenhefmed värdeår 1958 t. o. m. 1974 och för vilka bostadslån för nybyggnad inteutgått. I motionen konsfaterasatt förslaget innebär att bl. a. huvuddelen avalla privatfinansierade hyres- och bostadsrättslägenhefer samt andelshus sombyggts kommer att omfattas av hyreshusavgift. Enligt utskottefsuppfattning är förslaget i mofionen dessutom alltför opreciserat och allmäntför att kunna läggas till grund för ett förslag till . Utskottet villvidare erinra om aff ett tillmötesgående av förslaget i mofionen skulleinnebära aff mycket av den enkelhet som väglett förslagen i propositionenskulle gå förlorad. Det är nämligen inte möjligt att enbart på grundval avuppgifter som samlas in i samband med fastighetstaxeringarna utvidga kretsenav fastighetsägare som skulle ha att erlägga hyreshusavgift enligt förslaget imotion 2366 (s) yrkande 1. I motion 2366 (s) yrkande 2 föresläs att hyreshusavgifteninte skall vara avdragsgill. Även om denna fråga närmast faller under skatteutskottetsbedömning vill civilutskotfet anföra följande. Utskottet delar den uppfattningsom förs fram i propositionen om att hyreshusavgiften, liksomskogsvårdsavgiften, infe bör ses som en allmän skaft utan vara avdragsgill omövriga förutsättningar är uppfyllda. I mofionen nämns som motiv för attavgiften inte skall vara avdragsgill principiella fördelningspolifiskasynpunkter och kosfnads-parifefsskäl. Mofionärerna utvecklar inte närmare dessamotiv, som får anses som ett uttryck för deras allmänna inställning tillfastighetsägande; en inställning som inte kan hävdas vid en saklig granskning.Ett tillmötesgående av motionsförslaget skulle dessutom rubba den godtagnaprincipen om en effektiv konkurrens mellan förvaltningsformerna. De översiktliga och opreciserade motiv som legat bakom detnu behandlade motionsförslagef bör sålunda infe föranleda någon riksdagensåtgärd. Förutom vad ovan anförts vill utskottet betona att ett bifall tillmotionsförslagef skulle innebära så stora förändringar jämfört med förslaget ipropositionen att dessa två förslag inte låter sig förena. a. kan dä intemed SkU 1981/82:62 24 sammastyrka åberopas bruksvärdesreglerna i hyreslagstiftningen som motiv för attinföra en hyreshusavgift. Medhänvisning till det ovan anförda föreslår civilutskottet aff skafte-utskotfetavstyrker motion 2366 (s) yrkande 2.