bet · G501LU8 · 1981-12-31 00:00:00 — Vissa möjligheter tillbesparingar av kollektiva nyttigheter kan resultera i lägre hyra alt. mindrehyreshöjning. Detta exempel är inte representativt men visar hur man närmastp.g.a. organisatoriska och administrativa skäl valt att frångå den vanligaprincipen om hyresavtal. Sammanfattningsvis konstaterar rådet attlagstiftningen knappast är avpassad för kollektiva boendeformer men inte hellerförhindrar att sådana kommer tiU stånd genom avtal. Rådet hår också kunnatkonstatera att åtskilliga, möjligen den övervägande delen, av de svårighetersom hänger samman med kollektiv förvaltning av gemensamhetsutrymmen etc. bottnari organisatoriska, administrativa och personella problem. Rådet framhåller attdet krävs mycket arbete av hyresgäster som i förening t. ex. skall LU 1981/82:8 10 övertaansvaret för en matsal eller andra större gemensamhetsutrymmen. Ofta harhyresgästerna också en omfattande administrativ process att genomgå, innanpartsförhållandet på hyresmarknaden resulterar i verkställighet. I detta betänkande behandlar utskottet två motionersom tar upp frågor om besittningsskyddet för gemensamhetslokaler och om ändringav hyreslagstiftningen för att göra den mer anpassad till kollektivt boende. Enligt12 kap. jordabalken (hyreslagen) har bostadshyresgäst ett direktbesittningsskydd, en kvarboenderätt. Skyddet är utformat så att hyresgästernai princip tillförsäkrats möjligheter att vid hyrestidens utgång få hyresavtalenförlängda. Beträffande hyra av annan lägenhet än bostad ger hyreslagen endastett indirekt besittningsskydd. Lokalhyresgästerna har således under vissafömtsättningar rätt till ersättning av hyresvärden när denne inte vill förlängaavtalet. Besittningsskyddet för bostads- och lokalhyresgästerna är förenat meden rätt för dem att få villkoren för fortsatt förhyrning prövade. Föremåletför besittningsskyddet är den förhyrda lägenheten med vad därtill hör. Ihyresfastigheter kan häijämte finnas utrymmen som gemensamt nyttjas avhyresgästerna såsom tvättstugor, fritidslokaler m. m. I den mån hyresgästerna ihyresavtalen tillförsäkrats rätt att få begagna sådana utrymmen kan förmånenvara att betrakta som ett avtalsvillkor. Under löpande avtalsperiod kanhyresvärden inte utan hyresgästernas medgivande ändra villkoren i avtaleteller upphäva dem. I samband med förlängning av hyresavtalet kan däremothyresvillkor justeras eller bringas att helt upphöra. Hyresgästerna harnämligen inte tillerkänts någon rätt att kvarbo på oförändrade villkor utanendast, som ovan berörts, en möjlighet att få villkoren för den fortsattaförhyrningen prövade av hyresnämnden. För annat villkor än sådant som avserhyrans storlek gäller härvid att hyresvärdens krav skall godtas om det ejstrider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obiUigt. Beträffandehyresgästernas rätt till förmåner som inte uttryckligen omfattas avhyresavtalet är rättsläget oklart. I ett av bostadsdomstolen avgjortmål har domstolen prövat hyresgästers anspråk på hyresvärden atttillhandahålla restaurangservice i ett s. k. kollektivhus. Domstolenkonstaterade härvid att hyresgästerna inte hade någon enbart på hyresförhållandenasom sådana grundad rätt att få service i fastighetens restauranglokal. Domstolenfann vidare att frågan om tillhandahållande av fortsatt restaurangservice intekunde prövas som en villkorstvist enligt hyreslagen. Inte heller hadehyresgästerna någon självständig, på hyresavtalen gmndad dispositionsrätt tilllokalerna. I motion 895 begärs atthyresgästernas besittningsskydd och inflytande LU 1981/82:8 II övergemensamma lokaler och över boendemiljön förstärks. Motionärema framhåller attgällande hyreslagstiftning inte hindrat fastighetsägarna från att avsevärtförsämra hyresgästernas möjligheter att disponera sådana utrymmen. Imotion 902 föreslås ett tillkännagivande av innebörd att hyreslagstiftningenbör anpassas bättre till skilda former av kollektivt boende. a. att reglerna i hyreslagen om exempelvis besittningsskydd,bytesrätt och underhållsskyldighet, vilka urspmngligen tillkommit för attskydda hyresgästerna, nu kan motverka de boendes intressen av att samverka.Enligt motionärerna bör övervägas att i hyreslagen införa nya regler, som ärägnade att öka boendeinflytandet i vid mening. Utskottetvill till en början erinra om att utskottet vid 1977/medanledning av ett liknande motionsyrkande som i motion 895 uttalade attförekomsten av gemensamma utrymmen som hobby- och fritidslokaler m. m. ochandra liknande förmåner för hyresgästerna utgör betydelsefulla inslag iboendemiljön. Det är, framhöll utskottet, därför mindre tillfredsställande atthyresvärdar och hyresgäster ofta måste sväva i okunnighet om sina rättigheteroch skyldigheter med avseende på utrymmen och andra nyttigheter som upplåtsför hyresgästernas gemensamma bmk. Enligt utskottets mening framstod det somangeläget att behovet av lagregler på området närmare övervägdes. Utskottetansåg det lämpligt att hyresrättsutredningen prövade dessa frågor. Hyresrättsutredningenhar avlämnat sitt slutbetänkande (se s. 6 f.). I betänkandet föreslåsett tillägg till hyreslagen av innebörd att rätten till sådana gemensammautrymmen, som hör till en lägenhet, inte får upphävas eller ändras i annanordning än den som gäller för ändring av hyresvillkor. För att bestämmelsenskall bli tillämplig får det anses tillräckligt att rätten till utrymmena kanintolkas i hyresavtalet. Bestämmelsen omfattar även utrymmen som är gemensammaför lägenheter i flera hus, exempelvis tvättstugor. Hyresrättsutredningenföreslår vidare att vid en villkorstvist, som avser andra hyresvillkor änhyran, skall villkoren fastställas pä grundval av en allmän skälighetsprövning.Detta innebär således att något företräde inte, såsom enligt gällande rätt, gesåt hyresvärdens ståndpunkt. Utredningen framhåller att det ofta torde få ansesoskäligt att mbba hyresgästernas rätt till gemensamma utrymmen. I hyresförhandlingslagenföreslås dessutom en ändring av innebörd att primär förhand-Hngsskyldighetskall gälla även beträffande nu aktuella frågor. förslag kommer yrkandet i motion 895 att bli tillgodosett i alltväsentligt. I avvaktan på remissbehandlingen av betänkandet och regeringensöverväganden med anledning därav bör motionen inte föranleda någon åtgärd frånriksdagens sida. Utskottet avstyrker följaktligen bifall till motion 895. Medanledning av de synpunkter som framförs i motion 902 vill utskottet framhållaatt de förslag som läggs fram av hyresrättsutredningen inte i LU 1981/82:8 12 förstahand tar sikte på att lösa sådana hyresrättsliga problem som är förknippade medkollektivt boende. Vissa av de förslag som läggs fram av utredningen kan dockväntas medföra ett ökat boendeinflytande för hyresgäster i allmänhet, inräknatde kollektivboende. I betänkandet diskuterar utredningen också om i hyreslagenbör tas in bestämmelser som ger hyresgästerna rätt att gemensamt förvaltavissa utrymmen, såsom restauranger och klubbutrymmen. Denna fråga har enligtutredningen bl. a. samband med den utredning om vidgad kooperativ förvaltningav hyreshus som begärde (LU 1980/81:8). Hyresrättsutredningenanser det rimligt att frågan om rätten till gemensamma utrymmen tas upp i helasin vidd inom ramen för en sådan utredning. Lagutskottetdelar den av civilutskottet i dess yttrande framförda uppfattningen attnuvarande osäkerhet om rättsförhåUandena vid olika typer av kollektivt boendemotiverar att man överväger hur en anpassning av hyreslagstiftningen tillsådant boende skall kunna ske. Enligt lagutskottets mening syns det lämpligtatt den av begärda utredningen om en vidgad kooperativ förvaltning avhyreshus får, såsom hyresrättsutredningen föreslagit, pröva i hela sin viddfrågan om rätten till gemensamma lokaler. Även andra frågor om kollektivtboende bör kunna tas upp av utredningen. Utskottet förutsätter att utredningensnarast kommer att tillsättas och att vid utformandet av direktiven beaktas vadutskottet anfört. Medhänsyn till det anförda finner utskottet att det inte heller med anledning avmotion 902 är erforderligt med något initiativ från sida. 1. beträffande hyresgästernas besittningsskydd att avslår motion 1980/81:895, 2. beträffandekollektivt boende att avslårmotion 1980/81:902. Närvarande:Lennart (), (), (). (), (), i (s), (), IngemarKonradsson (s), (), (), (),(), (), () och SusannTorgerson (fp). LU 1981/82:8 13 , , i , , ,och (alla s) anser dels att den del av utskottets yttrande på s. 12som börjar med "delar" och slutar med "riksdagenssida" bort ha följande lydelse: Utskottetvill understryka det angelägna i att den av begärdautredningen skyndsamt tillsätts. Frågan om kooperativ förvaltning av hyreshushar, som hyresrättsutredningen påpekat, samband med spörsmålet omhyresgästernas rätt till gemensamma utrymmen i hyresfastigheter. Utskottetanser det angeläget att den nuvarande osäkerheten om vad som i hyresrättsligthänseende kan anses råda när det gäller oHka former av kollektivt boendeundanröjs. Med anslutning till vad som anförs i motion 902 anser utskottetvidare att nu bör ta ett initiativ till reform avhyreslagstiftningen, varvid siktet skall vara inställt på att förbättra ochstimulera möjligheterna till kollektivt boende. De i motionen aktualiseradefrågorna är enligt utskottets mening av sådan angelägenhetsgrad att de börutredas med frågorna om vidgad kooperativ förvaltning av hyreshusoch lämpligen inom ramen för den utredning begärt. anfört bör som sin mening ge regeringen till känna. dels att utskottets hemställan under moment 2 bortha följande lydelse: 2. beträffande kollektivt boende att medanledning av motion 1980/81:902 som sin mening ger regeringen till känna vadutskottet anfört om en ändring av hyreslagstiftningen med sikte på attstimulera möjligheterna till kollektivt boende. LU1981/82:8 14 1981/82:3 y över motioner om hyreslagstiftningen har berettcivilutskottet tillfälle att yttra sig över motionerna 1980/81: 895 av (vpk) och (vpk) variföreslås att hos regeringen hemställer om förslag till sådanaändringar i hyreslagstiftningen som erfordras för att hyresgästernasbesittningsskydd och inflytande över gemensamma lokaler och boendemiljönförstärks, 902 av m. fl. (s) vari föreslås attriksdagen som sin mening ger regeringen till känna att överväganden börinitieras om ändringar i hyreslagstiftningen m. m. för att göra den meranpassad till olika former av kollektivt boende, dvs. ett gemensamt utnyttjandeav bostäder och bostadskomplement, allt enligt vad som utvecklats i motionen. avger följande yttrande. I motion 1980/81:902 (s) hävdas att hyreslagstiftningeninte är anpassad till olika former av kollektivt boende, och att detta ledertill en osäkerhet som motverkar ett ökat gemensamt utnyttjande av bostäder,delar av dessa eller komplement till dessa. Mot denna bakgrund förordas enöversyn av lagstiftningen i syfte att få en bättre sådan anpassning till nyaanspråk. delar motionärernas uppfattning att dengällande hyreslagstiftningen med sina utgångspunkter lämnar en osäkerhet omvissa rättsförhållanden vid olika typer av kollektivt boende, bl. a. när detgäller besittningsskyddet, hyresrätten och husägarens underhållsplikt. () har anfört att bl. a. dessa oklarheter letttill att bostadsföretagen tvekar att engagera sig i byggande och förvaltning avbostäder för kollektivt boende. Redan detta motiverar enligt civilutskottetsmening överväganden om en anpassning av lagstiftningen. Det finns dock intetillräckligt underlag för annat än att förorda överväganden pådepartementsnivå för att ytterligare belysa i vilka avseendenhyreslagstiftningen uppvisar angivna brister. Behovet av överväganden omändringar i lagstiftningen får bedömas mot bakgrund därav. bör medanledning av motionen föreslå att som sin mening ge regeringen tillkänna vad civilutskottet anfört. I motion 1980/81:895 (vpk) föreslåsriksdagen begära förslag till ändringar i hyreslagstiftningen i syfte attstärka hyresgästernas besittningsskydd och inflytande över gemensamma lokaleroch boendemiljön. Motionärerna utgår från behov som visat sig vid kollektivtboende. LU 1981/82:8 15 De överväganden som utskottet ovanförordat kommer att omfatta även en belysning av de gemensamma utrymmenashyresrättsliga ställning. En sådan översyn tillgodoser därmed också iväsentliga delar syftet med motion 1980/81:895 (vpk). På civilutskottets vägnar . Närvarande: . (). Per (). OskarLindkvist (s). (), (). (), SvenEric Åkerfeldt (c). (), i (c), (), Per (). () och (). .\vvikande mening ochIngvar , alla (m). anseratt den del av utskottets yttrande på s. I sombörjar "delar" och slutar "civilutskottetanfört" bort Ivda: Enligt civilutskottets mening har det inte visatsföreligga sådana svårigheter beträffande gemensamt hyrda utrymmen att de intekan förutsättas bli lösta i tillämpningen. Det finns därför inte tillräckligaskäl för att skall påkalla några överväganden om ändringar ihyreslagstiftningen. Det har inte heller i övrigt visats föreligga bärande skälför att genom ändringar i lagstiftningen skapa nya legala förutsättningar förkollektiva upplåtelser av bostäder. Tillgänglig utredningskapacitet bör användasför mer centrala frågor. bör därför avstyrka motionerna.