bet · G501CU23 · 1981-12-31 00:00:00 — Utskottethar i detta sammanhang behandlat motionerna 1981/82: 221 av (båda s) vari hemställs att hos regeringenbegär en utredning om hyreslagens regler för besittningsskydd och hyressättningför affärslokaler, 660 av och (båda s) varihemställs 1. att beslutar att införa en tillfälliglagstiftning som ger hyresnämnd möjlighet att besluta att fastighetsägare intehar rätt att höja hyrorna i lokaler mer än med ett belopp som motsvararökningen i konsumentprisindex under relevant period, 2. att beslutar att hos regeringen begäraatt en utredning tillsätts för att belysa förhållandena på hyresmarknaden förlokaler och att utredningen förordar nödvändiga åtgärder för att i lämpligaformer styra och övervaka denna marknad, 1541av m. fl. (m) vari hemställs att begär att regeringensnarast framlägger förslag till ändring av hyresförhandlingslagen enligt vad imotionen anförts, 755/av och (båda c) vari hemställs att hosregeringen begär en utvärdering av lagregleringen av förhållandena mellanhyresvärd och lokalhyresgäst mot bakgrund av utvecklingen på hyresmarknadenunder , 7625 av m. (vpk) vari, såvitt nu är i fråga, föreslås (18)att som sin mening ger regeringen fill känna att förslag börföreläggas om ändring av 12 kap. 48 § första stycket jordabalken(hyreslagen) om att hyran vid förlängning av hyresavtal inte får vara högre änhyran för likvärdiga lägenheter, 2005a\ m. fl. (vpk) vari föreslås att hos regeringenhemställer om skyndsam översyn av hyreslagens bestämmelser för besittningsskyddoch hyressättning för lokalhyresgäster och framlägger förslag i syfte attstärka lokalhyresgästernas ställning på hyresmarknaden, 2067av m. fi. (m) vari såvitt nu är i fråga med hänvisning fillmotion 1981/82:2018 hemställs (5)att begär att regeringen lägger fram förslag om att hyresförhandlingslagenskall ändras så att sammanslutning av hyresgäster som företräder huvudparten avhyresgästerna i en fastighet skall ha rätt att teckna egen förhandlingsordningutan att deras kompetens ifrågasätts eller andra formkrav blir hindrande. 1 1981/82. CU 1981/82:23 2 Motion 1981/82:1562 om "rättvisare fördelningav hyreskostnad förorsakad av balkongrenovering" har sedermera angettsavse bostadsrättshus och har därför överlämnats till lagutskottet. 2Gällande ordning m. m. 2./ rätt till förhandlingsordning enligthyresförhandlingslagen Hyresförhandlingslagen (1978:304) (prop. 1977/78:175,CU 1977/ 78:32) anger i vilka former och under vilka förutsättningar kollektivahyresförhandlingar rörande bostadslägenheter får bedrivas. Den bibehåller dettidigare systemet med att förhandlingsklausuler tas in i hyreskontrakten.Enligt dess klausuler blir överenskommelser om hyra m. m. som träffas vid dekollektiva förhandlingarna gällande mot hyresgästen. Förhandlingarna grundaspå en skriftlig förhandlingsordning som normalt avses komma till stånd genomavtal mellan de förhandlande parterna. Förhandlingsrätttillkommer på hyresgästsidan "organisation av hyresgäster". Detställs inte krav på att organisationen skall vara knuten till riksorganisation.Inga formella krav ställs upp utöver att det skall vara fråga om enrättskapabel ideell förening med uppgift att ta till vara medlemmarnasintresse i hyresfrågor. Tvistom införande eller bibehållande av förhandlingsklausul kan av hyresgästhänskjutas till hyresnämndens prövning. 1 stället för 48 § tredje styckethyreslagen gäller att klausul skall föras in eller bibehållas "om det intemed hänsyn till hyresgästens personliga boendeförhällanden, inställningen hosövriga hyresgäster som berörs av förhandlingsordningen och andra omständigheterär skäligt att förhandlingsklausulen inte skall gälla". Föreliggersärskilda skäl får hyresnämnden i en sådan tvist förordna attförhandlingsordning inte vidare skall gälla för det eller de hus som är ifråga. Omhyresvärd vägrar sluta avtal om förhandlingsordning kan hyresgästorganisationenhänskjuta frågan till hyresnämnden. Motsvarande rätt gäller även omvänt. I ensådan tvist skall hyresgästorganisationen resp. hyresvärden ha rätt tillförhandlingsordning "om det ej med hänsyn till organisationenskvalifikafioner, hyresgästernas inställning och omständigheterna i övrigt kananses obilligt mot hyresvärden resp. hyresgästorganisationen eller mothyresgästerna att den begärda förhandlingsordningen skall gälla". Vidbehandlingen av förslaget till hyresförhandlingslag (CU 1977/ 78:32) anfördes imotion (s) bl. a. att förslaget i vissa avseenden getts en utformning sominnebär risk för uppsplittring av organisationsförhållandena påhyresmarknaden. Utskottets majoritet (c, m, fp) ansåg (s. 8 9) att det intefanns sakligt underlag för motionärernas kritik. CU 1981/82:23 3 lagstiftningenvara neutral till hyresgästernas val av intresseorganisation. Reservanter (s)anslöt sig (s. 31) till bedömningarna i motionen om att det fanns en risk föruppsplittring av organisationssystemet. En sådan utveckling skulle bl. a.väsentligt försvåra den samlade bedömningen av hyres-sättningsfrågorna som kanske inom en väl etablerad organisation och som i sin tur är nödvändig för attbruksvärdesystemet skall fungera tillfredsställande. Ett fåtal tvister iprincipfrågan har avgjorts av bostadsdomstolen. Enligt hyresförhandlingslagen får genomförhandlingsöverenskommelse bestämmas att i hyran för samtliga lägenheterskall ingå visst belopp som utgör ersättning till hyresgästorganisafionen fördess förhandlingsarbete. Beloppet får inte översfiga "vad som kan ansesskäligt med hänsyn till hyran i övrigt, förhandlingskostnadernas storlek ochövriga omständigheter" (20 §). Skäligheten av ersättningsbeloppet får påtalan av hyresgästen prövas även utan samband med prövning av hyran i övrigt(22 § andra stycket). Då hyresförhandlingslagen antogs (prop. 1977/78:175, CU1977/78:32) ansåg reservanter (s) att dessa regler bort utgå eftersom de innebaren diskriminering av hyresgästernas organisationer fastighetsägarnaskostnader behöver inte redovisas eller granskas. Utskottethar tidigare (CU 1980/81:26) avstyrkt ett mofionsförslag (m) om ändrade reglerför prövning av förhandlingsersättningens storlek. Utskottsledamöter (s)hävdade i särskilt yttrande att reglerna i 20 § och 22 § andra stycket börutmönstras ur hyresförhandlingslagen. Enligt 48 § första stycket hyreslagen skall vidförlängning av hyresavtal hyran utgå med skäligt belopp. Den hyra somhyresvärden fordrar skall godtas om den inte är oskälig. Detta prövas sä attfordrad hyra skall anses som oskälig, om den är påtagligt högre än hyran förlägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Vid denna jämförelseskall bortses frän lägenhet vars hyra inte är rimlig med hänsyn till detallmänna hyres-läget i orten för närmast jämförliga lägenheter i nybyggdabostadshus. Jämförelse skall i första hand ske med hyran för lägenheter i hussom tillhör allmännyttiga bostadsföretag. Hyresrättsutredningenhar (SOU 1981:77) föreslagit en lagregel som innebär att en hyra inte är skäligom den med hänsyn till lägenhetens bruksvärde och värdet av de nyttigheter ochförmåner som skall tillhandahållas påtagligt överstiger hyran för likvärdigalägenheter. har utförligt behandlat bestämmelserna omprövning av hyra. Kartong:S. 6, Hemställan 3. Stär: markvärdehyran Rättat till: bruksvärdehyran CU 1981/82:23 4 Frågan om besittningsskyddets utformning pålokalhyressektorn var en central fråga vid reform av hyreslagen ochhar därefter aktualiserats i flera sammanhang. När hyresregleringen förlokaler slutligt avvecklades med utgången av förutskickadestatsmakterna att en allmän översyn av reglerna om lokalhyra borde göras sedanman fått tillräcklig erfarenhet av hur de praktiskt verkade. År 1975fillkallades hyresrättsutredningen. I dess direkfiv framhölls att det knappastfinns anledning att ompröva valet av skyddsform på lokalhyressektorn och i stället borde rikta in sig på att förstärka lokalhyresgästernas ställninginom ramen för det indirekta besittningsskyddet. Imotion (c) föreslogs att , i avvaktan på utredningens förslag,övergångsvis inför ett direkt besittningsskydd för lokalhyresgäster. (CU 1975/76:26 s. 4) förordade att hyresrättsutredningen med förtur skulle taupp frågorna om lokalhyresgästs besittningsskydd m. m. Särskilda yttrandenavgavs av utskottsledamöterna från (m) och från en ledamot (s). med förtur lämnat förslag i nämnda delar föreladesriksdagen förslag till ändringar i hyreslagstiftningen (prop. 1978/79:89) ändringar som bl.a. innebar att hyresgästens ställning stärktes. 1 mofionerföreslogs ändringar inom ramen för detta system men inte att ett direktbesittningsskydd skulle införas. Utskottet (CU 1978/ 79:32) tog inte heller uppnågra förslag utom utredningens ram. Inte heller aktualiserades principfråganom ett direkt besittningsskydd i reservationer eller särskilt yttrande. Utskottethar därefter (C U 1979/80:13) avstyrkt motioner (s) och (c) vari förordats attprincipen om marknadshyra skulle överges. Utskottet anförde bl. (s. 7)enhälligt: De ändringar i hyreslagen som trätt i kraft den 1juli 1979 har i flera hänseenden stärkt lokalhyresgästernas ställning. Detfinns ännu inte tillräckligt underlag for att avgöra om ändringarna i praktisktillämpning fyller sitt avsedda syfte. resp. har i skrivelser tillhandelsministern resp. tagit upp frågor omhyressättningen för lokaler. De frågor däri som berör hyreslagstiftningen haröverlämnats fill . Köpmannaförbundetoch SHIO-Familjeföretagen har i skrivelse anfört atthyreskostnaderna trots reform utvecklats "med ytterst oroväckandehastighet". De påpekar även att börsutvecklingen för fastighetsbolagenunder varit anmärkningsvärd och att det gemensamma dragetför fastighetsbolagen är att fastighetsbeståndet utgörs av kommersiellafastigheter med fri hyressättning. CU 1981/82:23 5 ordardels en utredning för att åstadkomma bättre balans mellan hyresvärds ochlokalhyresgästs rättsställning, dels att regler införs om upptrappningunder av hyreshöjningar, alternativt en begränsning av hyreshöjningartill belopp motsvarande ökningen i konsumentprisindex. anför i skrivelse att främst hyresutvecklingen iStockholms innerstad nätt sådan omfattning att det indirekta besittningsskyddetsvärde måste ifrågasättas samt att detta måste förstärkas genom att hyresnämndfår fastställa hyra i bestående hyresförhållanden. Förbundet sätter också ifråga om en hyreshöjning i takt med konsumentprisindex alltid är skälig. Styrelsenför statens pris- och kartellnämnd (SPK) har beslutat genomföra enundersökning av hyreskostnadsutveckl[ngen pålokalhyresmarknaden. Undersökningen skall avse och sju andraresidensstäder. En delrapport avseende beräknas vara klar . Hela undersökningen bör kiinna redovisas . 3.1Hyresgästorganisations rätt till förhandlingsordning enligt hyresförhandlingslagen Genom motion 1981/82:2067 (m) yrkande 5 föreslås riksdagenbegära förslag fill ändring i hyresförhandlingslagen så att förhandlingsrätttillkommer sammanslutning av hyresgäster som företräder huvudparten avhyresgästerna i en fastighet "utan att deras kompetens ifrågasattes ellerandra formkrav blir hindrande". Nugällande ordning har ansetts vara neutral till hyresgästernas val avintresseorganisation. Enligt utskottets mening uppfyller den fortfarande dessaanspråk. Det kan med hänsyn bl. a. till att inte endast medlemmarnasintresse berörs inte anses motiverat att slopa gällande krav päorganisationens kvalifikationer. 1 motion 1981/82:1541 (m) föreslås begäraförslag som leder till att förhandlingsersättning endast skall kunna tas ut tillden del den belöper sig pä frivilligt ansluten medlem i den förhandlandehyresgästorganisationen. Utskottethar inte funnit skälig anledning att gå ifrån tidigare bedömning (CU1981/82:26) att gällande regler i fillräcklig omfattning fillgodo-ser detintresse som motionärerna hävdar. CU 1981/82:23 6 Förslaget i mofion 1981/82:1625 yrkande 18 avstyrksmed hänvisning fill tidigare ställningstaganden och till att frågan omutformningen av 48 § hyreslagen bereds inom regeringens kansli med utgångspunkti hyresrättsutredningens förslag. 1 samtliga mofioner i ämnet begärs utredning,utvärdering eller översyn av reglerna om hyressättning m. m. för lokaler. Utskottetansåg (CU 1979/80:13) att det då inte fanns tillräckligtunderlag för att avgöra om 1979 års ändringar i hyreslagen i praktisktillämpning fyllt sitt avsedda syfte att stärka lokalhyresgästernasställning. har (2.4 ovan) hänvisat till de spekulativa inslag påfastighetsmarknaden som utgår från innehav av kommersiella fastigheter med frihyressättning. Denna utveckling mot ökad spekulafion liksom redan tillgängligauppgifter om lokalhyrorna motiverar att ytterligare uppmärksamhet riktas motfrågan om 1979 års reformer beträffande lokalhyra nått sitt avsedda syfte attstärka lokalhyresgästernas ställning. SPK har som ovan (2.4) angetts beslutatom en undersökning av lokalhyrorna som kan vara genomförd . mening bör denna undersöknings resultat följas upp genom enutvärdering som kan ge underlag för ytterligare bedömningar. Vad utskottetanfört härom bör som sin mening ge regeringen till känna. mening finns inte f. n. tillräckligt underlag för att påkallakonkreta förslag om tillfällig lagstiftning enligt motion 1981/ 82:660 (s)yrkande 1 eller mer definitiv lagreglering enligt motion 1981/ 82:2005 (vpk) iovan inte behandlad del. 1. beträffande hyresgästorganisationsförhandlingsrätt att riksda gen avslår mofion 1981/82:2067 yrkande 5, 2. beträffande förhandlingsersättning att riksdagenavslår motion 1981/82:1541, 3. beträffande jämförelseprövning av bruksvärdehyranatt avslår mofion 1981/82:1625 yrkande 18, 4. beträffande översyn m. m. av reglerna om lokalhyraatt med anledning av mofionerna 1981 /82:221,660 yrkande 2, 1561 och2005 i motsvarande del som sin mening ger regeringen till känna vad utskottetanfört. CU1981/82:23 7 5. beträffande ändringar i reglernaom lokalhyra att avslår motionerna 1981/82:660 yrkande 1 och 2005 iovan inte behandlad del. På civilutskottets vägnar . Närvarande: . (), Per (), OskarLindkvist (s), (), (), (), SvenEric Åkerfeldt (c), (), (), (), Kersfin i (c), (), (),Per () och (). , ochCarl Bildt (alla m) har reserverat sig mot betänkandet i följande delar 1 rätt till förhandlingsordningenligt hyresförhandlingslagen dels den del av utskottetsbetänkande på s. 5 som börjar "gällande" och slutar"Motionsyrkandet avstyrks" bort lyda: Som anförs i mofion 2018 (m) (s. 228) är nu gällandeordning inte neutral till hyresgästernas val av intresseorganisation.Föreningar fillhörande har i allt väsentligt monopolpä att representera hyresgäster. Den avsedda neutraliteten kan åstadkommasendast genom en lagändring. Förslag härom bör föreläggas . dels utskottet under I bort hemställa 1. beträffandehyresgästorganisations förhandlingsrätt att med bifall fill mofion1981/82:2067 yrkande 5 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottetanfört. dels den del av utskottetsbetänkande på s. 5 som börjar "Utskottet har" och slutar "Mofionenavstyrks" bort lyda: CU 1981/82:23 8 Utskottet delar motionärernas mening att gällandesystem med förhandlingsersättning är orättfärdigt i den del det ger möjlighetatt ta ut ersättning av andra än organisationens medlemmar. Förslag tilländrade regler bör därför läggas fram . delsutskottet under 2 bort hemställa 2. beträffande förhandlingsersättning att riksdagenmed bifall till mofion 1981/82:1541 som sin mening ger regeringen till kännavad utskottet anfört. Per , , ,, , och (alla s)anför: noterat (s. 5) har det vid tillkomsten av hyresförhandlingslagenanförts skilda uppfattningar i fråga om en prövning av hyresgästorganisationensrätt till ersättning för nedlagt förhandlingsarbete. Från socialdemokratisksida hävdades i reservation till betänkande CU 1977/ 78:32 att sådanaprövningsregler innebär ett ingrepp i förhållanden som på alla liknanderättsområden har överlämnats till de berörda parternas fria prövnings- ochavtalsrätt. Den gällande prövningen innebär från denna synpunkt enförödmjukande diskriminering av hyresgästernas organisationer. Det måste frånhyresgästkollektivets synpunkt framstå som utmanande att endast den enaförhandlingspartens förhandlingskostnader skall redovisas och granskas.Reglerna strider också mot principen att enskilda kostnadsposter i hyran intekan prövas särskilt. Vi anser fortfarande att de här behandlade reglerna i 20 §och 22 § andra stycket hyresförhandlingslagen bör utmönstras ur lagen.