bet · G501CU18 · 1981-12-31 00:00:00 — om lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. samtbostadsförvaltningslagen I detta sammanhang har utskottet behandlat motionerna1981/82: 461 av Per och (båda s) vari föreslås attriksdagen som sin mening ger regeringen till känna att en översyn bör göras avfrågan om nya möjligheter till inlösen av vanvårdade eller eljest bristfälligtförvaltade bostadshus, 1093 avPer och (båda s) vari föreslås 1. att som sin mening gerregeringen till känna att bör föreläggas förslag omförfarandet vid anmälan av förvärv av hyresfastighet m. m. samt omförhandsbesked beträffande lämplighet som förvärvare av hyresfastigheter, allti enlighet med vad i motionen anförts, 2. att hos regeringen begärutredning om ett fastighetsägarre-gister enligt vad i motionen anförts, 1557a\ och (båda s) varihemställs att hos regeringen begär en översyn av lagen om förvärv avhyresfastigheter och bostadsförvaltningslagen, 1584 av m. fi. (vpk) vari såvitt nu är i fråga med hänvisning till motion 1578 (s. 1314) föreslås (1) att som sin mening ger regeringen till kännavad som i motionen anförs om att skärpa lagen om förvärv av hyresfastighet, 1625 avLars m. fl. (vpk) vari såvitt nu är i fråga föreslås (17) att som sin mening ger regeringen tillkänna att förslag bör föreläggas om sädana ändringar i lagen omtillstånd till förvärv av hyresfastighet m. m., som medför en bostadssocialtsett striktare tillämpning och lägger avgörande vikt vid hyresgästernassynpunkter. Utskottet har beslutat beredalagutskottet tillfälle att yttra sig över motion 1981/82:1993 a\ KjellMattsson m. fl. (c) vari hemställs att som sin mening ger regeringentill känna vad som i motionen anförts om betalningsansvar för tvångsförvaltningav fastighet enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792) (rätt att ta ut ochbelåna pantbrev med bästa förmånsrätt). kommer senare att behandla sistnämndamotion. 1981/82. CU1981/82:18 2 2 Gällande ordning m. m. 2.1 Lagen (1975:1132) omförvärv av hyresfastighet m. m. Enligt lagen (tillståndslagen) fårhyresfastighet inte förvärvas utan tillstånd av hyresnämnd. Tillständspliktgäller också för förvärv av aktie eller andel i bolag i vissa fall.Bestämmelser finns också i förordningen (1975:1139) om tillämpningen av lagenom förvärv av hyresfastighet m. m. (omtryck 1979:311) samt i lagen (1973:188)om arrendenämnder och hyresnämnder (nämndlagen). När tillståndslagen antogs (prop. 1975/76:33, CU1975/76:5), med ikraftträdande såvitt gäller förvärv av hyresfastighet den 1januari 1976, blev bestämmelserna i denna del gällande endast i sju angivnakommuner i de tre storstadsområdena. Efter lagändring (prop. 1978/79:164, CU1978/79:38) gäller emellertid sedan den bestämmelserna omtillståndsprövning vid förvärv av hyresfastighet i hela landet. Prövning skallemellertid ske endast i de fall då kommunen begärt det. Förvärvaren skall från förvärvet anmäladet till kommunen. Kommunen kan besluta att påkalla prövning enligt lagen ochinom anmäla beslutet till hyresnämnden samt underrätta förvärvaren.Hyresnämnden skall dä förelägga förvärvaren att inom en månad sökaförvärvstillstånd. Ansökan om förvärvstillstånd skall enligt 16 b §nämndlagen för yttrande tillställas kommunen samt, om det lämpligen kan ske,den organisation av hyresgäster som berörs av ansökningen. Kommunen och hyresgästorganisationenhar ställning som part i tillståndsärendet och kan därmed anföra besvär tillbostadsdomstolen. Ett av syftena med ändringar i lagen kan sägas havarit att därmed i huvudsak endast kontroversiella förvärv kommer att prövas avhyresnämnden. Det blir därmed i praktiken kommunen, som i första hand bäransvaret för bedömningen om sökanden är lämplig som fastighetsägare.Bostadsministern anförde i proposition 1978/79:164 (s. 1516): det (är) naturligt att kommunenutnyttjar den sakkunskap som finns hos hyresgästerna och deras organisationeroch i erforderlig utsträckning samråder med berörd hyresgästorganisation innankommunen tar ställning. Den intressegemenskap som finns mellan kommunen ochhyresgästorganisationerna vad gäller boendeförhållandena torde också medföraatt en väl underbyggd begäran om hyresnämndsprövning som framställs av enhyresgästorganisation resulterar i att kommunen påkallar sådan prövning. Att gehyresgästorganisafionerna en uttrycklig möjlighet att framtvinga prövning ärdärför enligt min mening onödigt. En sådan ordning skulle också, oberoende avhur förfarandet anordnas, leda till att detta blev mer komplicerat ochtidskrävande, till förfång framför allt för de okonventionella förvärven. De materiella reglerna förtillståndsprövningen innebär, efter skärpning fr. o. m. , attförvärvstillstånd "skall vägras om sökanden ej CU1981/82:18 3 gör sannolikt att han är i stånd att förvalta fastigheten,att syftet med förvärvet är att idka bostadsförvaltning och därvid hällafastigheten i sådant skick att den motsvarar de anspråk de boende enligt laghar rätt att ställa samt att han även i övrigt kommer att iaktta god sed ihyresförhållanden". Skärpningen innebar att ordet "skall"ersatte ordet "får" för att markera att något behov av att eftergeutredningskravet normalt inte bör föreligga. Bostadsministern har i svar påinterpellation 1981/82:61 redovisat sin uppfattning att tiden är mogen för attta upp frågan om ändringar i tillståndslagen. En departementspromemoria kommeratt arbetas fram . Arbetet kommer främst att inriktas på att utformaeffektivare bestämmelser om tillståndsprövning vid aktie- och andelsförvärv menäven avse utformningen av de materiella reglerna om förutsättningarna förtillstånd. Frågan om riktlinjer för kommunernas handläggning av anmälda förvärvkan också behöva tas upp. har tilljustitiedepartementet överlämnat en slutrapport från kommunstyrelsensutredning om ekonomisk brottslighet och social utslagning, delutredningen omfastighetshandel, samt en därom av borgarrädsberedningen den 15 januari 1982upprättad promemoria. 2.2 Bostadsförvaltningslagen (1977:792) m. m. Bostadsförvaltningslagen ersatte(prop. 1976/77:151, CU 1977/78:1) fr. o. m. lag omtvångsförvaltning av bostadsfastighet och syftade till att förbättrasamhällets och hyresgästernas möjligheter till ingripande mot fastighetsägaresom missköter sin hyresfastighet bl. a. genom att ingripanden skulle kunna skepå ett tidigare stadium än enligt äldre lagstiftning. Ingripanden enligt lagen kan ske i två former, en mildarekallad förvalt-ningsåläggande och en strängare kallad tvångsförvaltning. Vidförvalt-ningsåläggande åläggs fastighetsägaren att lämna över förvaltningentill en av honom själv utsedd förvaltare. skall pröva dels om detingångna förvaltningsavtalet har ett sådant innehåll att förvaltningen ifortsättningen kan fungera tillfredsställande, dels om förvaltaren harbehövliga kvalifikationer för uppdraget. enligt bostadsförvaltningslagen byggerpå det tidigare tvångsförvaltningsförfarandet men går i flera avseenden längreän detta. Till skillnad från vad som tidigare gällde kopplas fastighetsägarenså gott som helt bort från förvaltningen. 1 fråga om medel till förvaltningengäller att förvaltaren i första hand skall hålla sig till den tvängsförvaltade fastigheten(hyror, lån i fasfigheten). Om dessa medel inte räcker, skall fastighetsägarenvara skyldig att tillskjuta behövliga medel ur sina samtliga tillgångar.Hyresnämnden kan ålägga fastighetsägaren att betala visst belopp. 1* 1981/82. CU1981/82:18 4 Visar sig tvängsförvaltningengagnlös har kommunen möjlighet att lösa fastigheten underexpropriationsliknande former. En förutsättning för inlösen är sålunda atttvängsförvaltning beslutats. Vidare krävs att "förhållandena (är) sådanaatt en tillfredsställande förvaltning därvid ej kan uppnås". Som exempelpå sådana situationer angavs att det inte gick att få fram medel tillförvaltningen eller att det inte skulle vara ekonomiskt försvarligt att sättafastigheten i stånd, t. ex. när det är fråga om en riv-ningsmogen fastighet. Även expropriation kan ske för att förbättra eller hållafastighet i tillfredsställande skick, när grov vanvård föreligger eller kanbefaras uppkomma. En möjlighet att påkalla inlösen av vanvårdadehyresfastigheter firtns också i 16 § bostadssaneringslagen (BsL). Kommun fårlösa fastighet som inte uppfyller kraven på lägsta godtagbara standard underförutsättning att fastighetsägaren inte har utfört åtgärd som föreskrivits iupprustnings-åläggande, att förhållandena är sädana att åtgärden kan antas intekomma att bli utförd under tvångsförvaltning och att åtgärden inte avser arbeteav endast ringa omfattning. Inlösen kan här tillgripas såväl om det på förhand kanbedömas att tvängsförvaltning skulle vara verkningslös som om detta visar sigunder pågående förvaltning. befrias fastigheten från inteckningar ochvissa andra rättigheter. Värdet av fastigheten skall anses belastat med de kravpå upprustning som kan ställas enligt BsL. 3.1 Lagen (1975:1132) omförvärv av hyresfastighet m. m. 1 motion 1981/82:1557 (s) föreslåssåvitt nu är i fråga begära en översyn av lagen om förvärv avhyresfastighet m. m. Motionärerna hävdar att praxis visat att lagstiftningensursprungliga intentioner inte uppfylls. De riktar sig i första hand mot attkommunerna i praktiken trots lagregeln åläggs en direkt bevisbörda dä detgäller att bedöma om förutsättningar finns för tillstånd till förvärvet ochmot att hyresgästförening inte har rätt att påkalla tillståndsprövning. Enligt vad utskottet erfarit pågår inomjustitiedepartementet en översyn av lagen. En departementspromemoria kommer attupprättas . Utskottet har inte anledning anta annat än att idetta sammanhang kommer att belysas även kritik av den typ som motionärerna förfram. Det finns därför inte anledning för att nu begära en särskildöversyn av lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. utifrån vad motionärernahar anfört. Motionen avstyrks i motsvarande del. Dess syfte får i väsentligadelar anses tillgodosett. Vad utskottet anfört ovan utgör även tillräckligt skäl föratt avstyrka förslagen i mofionerna 1981/82:1584 (vpk) och 1625 (vpk) yrkande17, förslag som syftar till en skärpning av tillståndsprövningen. CU 1981/82:18 5 Vidare föreslås i mofion 1981/82:1093 (s) yrkande 1att begär förslag om förfarandet vid anmälan av förvärv samt om förhandsbeskedbeträffande förvärvares lämplighet. Motionärerna tar sin utgångspunkt i denförra frågan huvudsakligen i uppfattningen att kommunen nödgas ta ställningufifrån ett ofullständigt material när det gäller förvärvarens fidigare ellerövriga verksamhet som ägare och/eller förvaltare av hyreshus. Detkan i och för sig knappast hävdas annat än att tillämpningen av denna lag medhänsyn till rättssäkerheten bör ske ufifrån så fullständiga uppgifter sommöjligt. En uppgiftsskyldighet frän förvärvarens sida får dock vägas motfarhågor att den kan medföra en administrativ belastning som inte motsvarar deavsedda vinsterna. Utskottet utgår från att den pågående översynen kan bidratill en bättre belysning av även de här aktuella utgångspunkterna och finner därförinte tillräckliga skäl att nu begär ett förslag i ämnet. Enmöjlighet att ge förhandsbesked beträffande en viss persons bedömda lämpligheti allmänhet som förvärvare av hyresfasfigheter och sålunda vidare att dengällande möjligheten att fä tillståndsfrågan prövad innan förvärvet skett kanindirekt leda till ett system som liknar auktorisation. Mot en sådan ordningkan åtskilliga även principiella invändningar riktas. Det finns inte anledningför att på grundval av hitfills kända förhållanden påkalla ett begärtförslag. Motion1981/82:1093 (s) innehåller i yrkande 2 även förslaget att begärutredning om ett fastighetsägarregister omfattande inte endast lagfarna ägareutan även fysiska personer som är huvudintressenter i de juridiska personer somkan stå som lagfarna ägare fill fasfigheter. Det föreslagna registret, medriksätkomst, motiveras av en önskan att kunna fä fram en bild av en visspersons även tidigare engagemang i hela riket som ägare och förvaltare av hyreshus,sålunda samma motiv som åberopats för det ovan behandlade förslaget omupplysningsplikt. Utskottethar i den senare frågan utgått från att pågående översyn kan bidra till enbättre belysning av skälen för och emot en upplysningsplikt. Ett föreslagetregister skulle i allt väsentligt tjäna samma syfte. Det finns enligtutskottets mening inte heller rimlig anledning överväga att till stöd för ihuvudsak endast tillämpningen av lagen om förvärv av hyresfastighet m. m.införa ett administrativt uppenbarligen relativt vidlyftigt särskiltregistersystem. 3.2Bostadsförvaltningslagen (1977:792) Som förutsättning för inlösen enligtbostadsförvaltningslagen gäller att förhållandena under tvångsförvaltningen ärsådana att en tillfredsställande förvaltning inte kan uppnås. Inlösen kansålunda inte tillgripas som ett alternativ till tvångsförvaltning och kan inteheller komma i fråga sedan förvaltarskapet upphört. Kartong: S. 6, hemställan 1. andra raden Stär:1981/82:1557, 1584 Rättat fill: 1981/82:1557 i motsvarande del, 1584 yrkande 1 CU1981/82:18 6 I motion 1981/82:461 (s) föreslås att riksdagenbegär en översyn av frågan om nya möjligheter till inlösen av vanvårdade ellereljest bristfälligt förvaltade bostadshus. Förslaget i den ovan delvisbehandlade motionen 1981/82:1557 (s) om en översyn av bostadsförvaltningslagenanges motivledes syfta till att ge möjlighet att lösa in en fastighet redannär hyresnämnd beslutat om tvängsförvaltning och sålunda utan ett särskiltkonstaterande av att förhållandena är sådana att en tillfredsställandeförvaltning inte kan uppnås. Förslageti den förra motionen är uppenbarligen motiverat inte endast av önskan att såsnart som möjligt rätta till brister i en fastighets förvaltning ihyresgästemas intresse. Förslaget torde i väsentliga delar utgå från även ettsyfte att utifrån allmänna bostadspolitiska utgångspunkter avstänga denförsumlige fastighetsägaren som anses ha "förverkat sin rätt" dettaäven i fall där tvångsförvaltning i och för sig bedöms vara tillräcklig för attskapa tillfredsställande förhållanden beträffande den aktuella fastigheten. senare motionen tycks syftet vara begränsat till att undvika en prövning avom tvångsförvaltningen kan bli tillfredsställande; inga ändringar föreslås iförutsättningarna för tvångsförvaltning. mening har genom motionerna i här behandlad del inte tillförts någranya argument för ökade inlösenmöjligheter utöver dem som beaktats redan vidlagens antagande (prop. 1976/77:151 s. 7479). Utskottet avstyrker därförmotionsförslagen. 1. beträffande översyn av lagen om förvärv avhyresfastighet m. m. att avslår motionerna 1981/82:1557 i motsvarandedel, 1584 yrkande 1 och 1625 yrkande 17, 2. beträffande förhandsbesked samt upplysningspliktvid anmälan till kommun att avslår motion 1981/82:1093 yrkande 1, 3. beträffande fastighetsägarregisteratt riksdagenavslår motion 1981/82:1093 yrkande 2, 4. beträffande inlösen att avslår motionerna1981/ 82:461 samt 1981/82:1557 i vad den inte behandlats under 1 ovan. Närvarande:Kjell A. (), Per (), (), (),(), (), (), (), (), (), i (c), (), (), () och ErlingBager (fp). CU 1981/82:18 7 Per , , , , , och (alla s) harreserverat sig mot utskottets betänkande i följande delar. 1 översynav lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. dels den del av utskottets betänkande på s. 4 sombörjar "Enligt vad" och slutar "av tillståndsprövningen"bort lyda: Utskottethar noterat att en översyn av tillståndslagen skall göras inomjustitiedepartementet. Syftet med översynen har emellertid angetts i såallmänna termer att därav inte kan avgöras om översynen verkligen kommer attbehandla de beviskrav som ställs på förvärvaren av en hyresfastighet. mening bör förvärvaren inte få fillstånd till förvärv i andra fallän där han undanröjt alla rimliga tvivel pä att han kommer att uppfyllatillständsfönitsättningama. Detta bör med bifall till motion 1981/82:1557 (s)ges regeringen fill känna. Därmedtillgodoses även syftet med motionerna 1981/82:1584 och 1625 yrkande 17 iväsentliga delar. delsutskottet under 1 bort hemställa J. beträffande översyn av lagen omförvärv avhyresfastighet m. m. att med bifall till motion 1981/82:1557 och medanledning av motionerna 1981/82:1584 och 1625 yrkande 17 som sin mening gerregeringen till känna vad utskottet anfört, 2 Förfarandetvid anmälan av förvärv. dels den del av utskottets betänkande på s. 5 sombörjar "Det kan" och slutar "begärt förslag" bort lyda: Dettorde vara obestritt att tillämpningen av även denna lag bör ske utifrån säfullständiga sakuppgifter som möjligt. En skyldighet för förvärvaren att underansvar uppge sin tidigare befattning med hyreshusförvaltning kan knappastanses orimlig. Dessa uppgifter måste lämnas redan vid anmälan om förvärvet föratt kommunen och hyresgästföreningen skall ha möjligheter att bedömauppgifterna och lägga detta till grund för avgörandet om prövning skallpåkallas eller inte. Bostadsministerns uppgifter om en översyn avtillståndslagen kan inte med säkerhet antas beröra denna fråga. bördärför uttryckligt begära att så sker. Detfinns enligt utskottets mening också tungt vägande skäl för en ordning sommedger förhandsbesked om viss persons lämplighet som CU 1981/82:18 8 förvärvareav hyresfastighet m. m. Det finns anledning att överväga denna fråga även ivad avser en möjlighet att påkalla endast ett kommunalt besked huruvidalämpligheten kommer att sättas i fråga. delsutskottet under 2 bort hemställa 2. beträffande förhandsbesked samt upplysningspliktvid anmälan till kommun att med bifall till mofion 1981/82:1093 yrkande 1 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört, dels att den del av utskottets betänkande pä s. 5som börjar "Utskottet har" och slutar "Motionsyrkandetavstyrks" bort lyda: Oavsettom en upplysningsplikt åläggs förvärvaren eller inte kvarstår ett behov förkommun och hyresgästförening att kunna bilda sig en på objektiva uppgiftergrundad uppfattning om hans fidigare befattning med hyreshusförvaltning o. d.Förslaget om att undersöka förutsättningarna för att kompletteralagfartsuppgifterna med ett register över även fysiska personer med ägar-eller förvaltarengagemang i hyreshus är mot denna bakgrund väl motiverat.Veterligen har tidigare inte undersökts hur ett sådant register skulle kunnatillskapas och vilka krav som skulle ställas pä det. Kravets tyngd förstärks avde välmotiverade anspråk som ställts från t. ex. kronofogdemyndigheten påenklare former för att fä uppgift om gäldenärs tillgångar. Via en anknytningtill systemen inom skatteområdet torde svårigheterna inte bli särskilt stora.Mot denna bakgrund finns det anledning för att påkalla en sådanundersökning eller utredning med uppgift att lägga fram förslag i ämnet. Ävenfrågan om vidgad åtkomst möjligt till även det datoriseradelagfartsregistret torde böra prövas i anslutning till nämnda överväganden. delsutskottet under 3 bort hemställa 3. beträffande fastighetsägarregister att riksdagenmed bifall till motion 1981/82:1093 yrkande 2 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottet anfört, dels att den del av utskottets betänkande pä s. 6som börjar "Förslaget i" och slutar "därförmofionsförslagen" bort lyda: Detfinns uppenbart situationer då man konstaterar såväl att förutsättningar finnsför tvångsförvaltning enligt bostadsförvaltningslagen som att CU 1981/82:18 9 entvångsförvaltning med nuvarande förutsättningar knappast skulle tjäna avsettsyfte med hänsyn till möjligheterna att få fram de medel som behövs. a.ett sådant läge förefaller det inte mofiverat att anordna en tvångsförvaltningendast i syfte att skapa formella förutsättningar för ett inlösenförfarande.Det förefaller då rimligare att ändra de formella förutsättningarna förinlösen så att de blir ett alternativ till tvångsförvaltning. Denna fråga börövervägas. 1 anslutning därtill bör övervägas även om andra ändringar iinlösenreglerna enligt expropriationslagen och bostadssaneringslagen ärlämpliga. Utgångspunkten bör vara att den som inte förmår eller vill uppfyllade krav som ställs på ägare till hyreshus inte heller bör kunna påräkna någotsärskilt skydd för att bibehållas vid ägarskapet. Bostadssaneringslagensersättningsregler bör göras generellt giltiga i dessa inlösenfall. delsutskottet under 4 bort hemställa 4. beträffande inlösen av vanvårdade m.fl.bostadshus att med bifall fill motionerna 1981/82:461 och1981/82:1557 i vad den inte behandlats under 1 ovan som sin mening gerregeringen till känna vad utskottet anfört.