bet · G501CU39 · 1981-12-31 00:00:00 — omkostnadsansvaret vid tvångsförvaltning av fastighet enligtbostadsförvaltningslagen I motion 1981/82:1993 av m. fl. (c)hemställs att som sin mening ger regeringen till känna vad imotionen anförts om betalningsansvar för tvångsförvaltning av fastighet enligbostadsförvaltningslagen (1977:792). har avgettyttrande över motionen (bilaga). Civilutskottethar behandlat motionen om bostadsförvaltningslagen i betänkandet CU 1981/82:18och, efter äterförvisning, i betänkandet CU 1981/82:38. har anfört att det har förståelse förmotionärernas försök att finna möjligheter för förvaltaren att fä framerforderliga medel men funnit att vad i motionen anförts inte ger tillräckligtunderlag för att nu överväga en ändring av fastighetsinteckningars förmänsrätt. Civilutskottetansluter sig fill lagutskottets bedömningar och anser sig inte kunna tillstyrkamotionsförslaget. Frågan om kostnadsansvaret vid tvångsförvaltning av fastighettilldrog sig uppmärksamhet genom motion (s) redan vid antagandet avbostadsförvaltningslagen. Utskottet förutsatte då inte endast att frågan omsnabb förskottering av medel för särskilt förvaltad fasfighets drift övervägdesytterligare inom departementet utan också att förslag i ämnet läggs fram såsnart som möjligt. Utskottet har inte funnit anledning att gå ifrån dennauppfattning och förordar att frågan om medel för särskild förvaltningytterligare övervägs i lämpliga former sä att förslag kan föreläggas riksdagen.I detta sammanhang bör ingå även ytterligare överväganden i anslutning till deprinciper som motionärerna nu förordar. att med anledning av mofion 1981/82:1993som sin mening ger regeringen fill känna vad utskottet anfört. 1 1981/82. CU 1981/82:39 2 Närvarande:Kjell A. (), Per (), (), (),(), (), (), (),(), (), (), KerstinAndersson i (c), (), () och (). CU1981/82:39 3 1981/82:1 y över motion om kostnadsansvar vid tvångsförvaltning avfastighet har berettlagutskottet fillfälle att yttra sig över motion 1981/82:1993 av . (c) vari yrkas att som sin mening ger regeringen fill kännavad som i motionen anförts om betalningsansvar för tvångsförvaltning avfastighet enligt bostadsförvaltningslagen (1977:792). I motionen framhålls att betalningsansvaret för dekostnader som uppstår vid tvångsförvaltning av bostadsfastigheter åvilarfastighetens ägare men att det i många fall saknas likvida medel förkostnadernas bestridande. En möjlig metod för att underlätta att medel förfastighetens drift snabbt ställs till tvångsförvaltarens förfogande skulleenligt motionärerna vara att dels ge förvaltaren rätt att inteckna och belånafastigheten, dels medge sådana inteckningar förmånsrätt före befintligapenning- och andra inteckningar. Motionärerna anser det riktigt att kostnadernaytterst kan få drabba andra innehavare av säkerheter i fastigheten, eftersom debör ha ett intresse av att pantsatt egendom hålls i kreditvärdigt skick. Lagutskottetfår anföra följande. Bostadsförvaltningslagen trädde i kraft den 1 januari1978. Enligt lagen kan hyresnämnden under vissa närmare angivna förutsättningarbesluta att ställa fastigheten under förvaltning av särskild förvaltare(tvångsförvaltning). I fråga om medel till förvaltningen skall förvaltaren iförsta hand hålla sig till hyror och andra löpande intäkter. Med hyresnämndenstillstånd får förvaltaren vidare inteckna fasfigheten och ta upp lån motsäkerhet i panträtt i fastigheten. Om dessa medel inte räcker till kanhyresnämnden ålägga fastighetsägaren att till förvaltaren utge de ytterligaremedel som behövs för fastighetsförvaltningen. Bestämmelser om panträtt i fast egendom återfinns ijordabalken (JB). En fastighetsägare som vill upplåta panträtt i sin fastighethar att hos inskrivningsmyndigheten ansöka om inteckning i fastigheten av visstpenningbelopp. Sedan inteckningen beviljats utfärdar inskrivningsmyndighetenett pantbrev som bevis om inteckningen. Inteckning kan också beviljas i flerafastigheter och kallas då gemensam inteckning. Panträtt i fastigheten kommertill stånd genom att fasfighetsägaren överlämnar pantbrevet till borgenären somsäkerhet för borgenärens fordran. Enhgt 17 kap. 6 § JB bestäms företrädetmellan inteckningar efter den tidsföljd i vilken de sökts. Vid ansökan sammadag gäller lika rätt. Även i förhållande till nyttjanderätt, servitut m. fl.rättigheter avgörs företrädet efter inskrivningsansökningarnas CU1981/82:39 4 Om inskrivning för rättighet söks sammainskrivningsdag som ansökan om inteckning går rättigheten före i turordningen.Inteckningens företräde är bestämmande för den företrädesrätt till betalningvid fördelning av medel mellan rättsägare till fastigheten som borgenär har vidutsökning eller konkurs. Ordningen att inteckning har förmånsrätt efteransökningsdag har i princip gällt ända sedan tillkomsten av ettfastighetsinteckningsinsfitut. Enligt den äldre jordabalken fanns dock ettundantag för fordran på ogulden köpeskilling. Intecknades säljarens fordran påogulden köpeskilling inom lagaståndstiden (i stad och sex månaderpå landet) fick inteckningen förmånsrätt före sådana inteckningar som utfärdatsav köparen . Företrädesrätten för ogulden köpeskillingavskaffades i och med JB:s tillkomst. Orsaken härtill var att den särskildaförmånsrätten försvårade fastighetsbelåningen. Utskottet vill i sammanhanget påpeka att förmånsrättslagen(1970:979) ger vissa fordringar företräde framför fastighetsinteckning vidfördelning av medel mellan rättsägare i fastighet. För arbetstagares fordran ikonkurs på ogulden lön och pension gällde tidigare sådan företrädesrätt, det s.k. löneprivilegiet. I samband med den statliga lönegarantins tillkomst avskaffadeslöne- och pensionsfordringars företräde framför fastighetsinteckning. Ävenvissa andra företrädesrätter för fordran har slopats under senare år.Anledningen härtill har varit den negativa inverkan som de haft påfastighetskrediterna. En kvarstående rätt till företräde framför fastighetsinteckningär den rätt som tillkommer samfällighetsförenings fordran på belopp som påförtsfastighetsägare och som inte är äldre än . Enligt vad utskottet erfarithar kritik riktats mot denna företrädesrätt och man har framfört att den letttill svårigheter för fastighetsägare att i vissa fall få lån. Som framgår av vad utskottet anfört ovan har entvångsförvaltare rätt att ta ut pantbrev och belåna fastigheten. Motionärernasönskemål i denna del är således redan tillgodosett. Det förhållandet att förvaltaren har rätt att belånafastigheten innebär emellertid inte att han också kan få nödvändiga lån. Oftatorde en fastighet, som sätts under tvångsförvaltning, redan vara så högtbelånad att förvaltaren inte har möjlighet att lämna en tillfredsställandeinteckningssäkerhet. Om lån inte kan erhållas, återstår för förvaltarenmöjligheten att få ett föreläggande för fastighetsägaren att utge de medel sombehövs för förvaltningen. Inte heller den möjligheten torde emellertid allfidge godtagbart resultat. Med hänsyn till det anförda har utskottet förståelse förmotionärernas försök att finna andra möjligheter för förvaltaren att få framerforderliga medel. Förslaget att ge lån, som upptas för fastighetensförvaltning, bästa förmånsrätt i fastigheten skulle emellertid medförabetydande svårigheter för fastighetskreditmarknaden. Som utskottet ovan påpekathar gällande CU1981/82:39 5 ordning i fråga om fastighetsinteckningars förmånsrättvarit rådande . Den särskilda förmånsrätt förefastighetsinteckning som vissa inte intecknade fordringar tillerkänts har istor utsträckning slopats med hänsyn till den negativa inverkan somföreträdesrätten haft på fastighetskrediterna. Enligt utskottets mening måstedet föreligga tungt vägande skäl för att ändra gällande förmånsrättsordning förfastighetsinteckningar. Särskilt gäller detta när som i föreliggande fall detskulle kunna bli fråga om betydande belopp som belastar fastigheten och enändring av förmånsrättsordningen följaktligen skulle kunna allvarligt försämraandra panthavares säkerhet. Vad som anförts i motionen ger enligt utskottetsmening inte tillräckligt underlag för att nu överväga en ändring av fastighetsinteckningarsförmånsrätt. föreslår därför att civilutskottet avstyrker bifalltill motion 1993. Närvarande: (), (),(), (). (),(), i (s), (), IngemarKonradsson (s), (), (), (),() och ().