bet · G501LU8 · 1981-12-31 00:00:00 — om viss översyn avhyreslagstiftningen I betänkandet behandlas två motioner, 1980/81:895och 1980/81:902, vari tas upp frågor om besittningsskyddet förgemensamhetslokaler och om ändring av hyreslagstiftningen för att göra den meranpassad till olika former av kollektivt boende, Civilutskottethar avgivit yttrande över motionerna. Yttrandet (1981/ 82:3 y) har fogats tillbetänkandet som bilaga. Lagutskottethar inhämtat remissyttranden över motion 902 från statens råd förbyggnadsforskning. , (), . , HSB;s riksförbund och Svenska . I motion 1980/81:895 av och (båda vpk) hemställs att hos regeringen hemställer om förslag tillsådana ändringar i hyreslagstiftningen som erfordras för att hyresgästemasbesittningsskydd och inflytande över gemensamma lokaler och boendemiljönförstärks. Imotion 1980181:902 av m.fl. (s) hemställs att somsin mening ger regeringen till känna att överväganden bör initieras omändringar i hyreslagstiftningen m.m. för att göra den mer anpassad till olikaformer av kollektivt boende, dvs. ett gemensamt utnyttjande av bostäder ochbostadskomplement, allt enligt vad som utvecklats i motionen. Deti motion 895 framställda yrkandet är, framhåller motionärerna, en upprepning avett tidigare vpk-krav. Motionärerna anför att problemet med hyresgästernassvaga rättsställning när det gäller lokaler och andra gemensamma delar avbostadsmiljön även är aktuellt i vanliga flerfamiljshus med gemensamma lokaleroch andra gemensamma anordningar lekplatser, tvättstugor, hobbymm m.m.Fastighetsägarna har, utan att fråga hyresgästerna, kunnat avsevärt försämramöjligheterna till tillgången av sådana utrymmen. inte kan förväntas ta upp problemet bör krävade förslag till lagändringar som föreslås i motionsyrkandet. Imotion 902 anförs att de växande kraven på bostäder som helt eller delvis kanutnyttjas kollektivt inte har tillgodosetts. En anledning härtill är atthyreslagstiftningen i sin nuvarande utformning försvårar möjligheterna 1 1981/82. LU 1981/82:8 2 attorganisera olika former av kollektivt boende. Hyreslagen har utformats medutgångspunkt i en traditionell avtalssituation, där husägaren upplåternyttjanderätten till en avgränsad lägenhet till en hyresgäst mot ersättning.Särskilt i fråga om andra gemensamt utnyttjade utrymmen än kommunikationsvägaroch tvättstugor uppstår situationer där det med gällande regler kan vara svårtatt hitta praktiska lösningar, som tillgodoser både hyresvärdens ochhyresgästernas intressen. Regler som urspmngligen skapats till de boendes skyddkan, när det gäller kollektivt boende, motverka de boendes intressen av attsamverka. Bestämmelserna om besittningsskydd, bytesrätt och fastighetsägarensunderhållsskyldighet är några exempel på detta. Motionärerna framhåller vidareatt begreppet kollektivhus inte är entydigt. Uppkommande konflikter bör enligtmotionäremas mening inte i första hand lösas genom avtal mellan parterna. Deanser att det krävs ytterligare överväganden när det gäller reglerna omförvaltning av hyresfastigheter och om hyresavtal. Utgångspunkten bör vara attde nya reglerna skall kunna förenas med bestämmelser om ett ökatboendeinflytande i vid mening. Det kan även bli aktuellt att inom ramen försådana överväganden ta upp frågan om lämpliga förvaltningsformer för deallmännyttiga bostadsföretagen. Allmännaregler om hyra finns i 12 kap. jordabalken (hyreslagen). Föremåletför ett hyresavtal kallas i hyreslagen för lägenhet. Lagen skiljer mellan tvålägenhetskategorier, bostadslägenheter och övriga lägenheter, i fortsättningenbenämnda lokaler. Bostadslägenhet definieras i lägen som lägenhet somupplåtits för att helt eller till icke oväsentlig del användas som bostad (1 §tredje stycket>: Alla övriga lägenheter är alltså lokaler. Ett hyresavtal somavser både en bostadslägenhet och andra utrymmen i en fastighet, t. ex.garageplats, skall som regel i sin helhet bedömas som ett avtal angående hyraav bostadslägenhet. Gränsdragningenmellan bostadslägenheter och lokaler har stor betydelse vid tillämpningen avåtskilliga regler i hyreslagen. Så är t. ex. de viktiga bestämmelserna ombesittningsskydd olika för de bägge lägenhetskategorierna. Enbostadshyresgäst har tillförsäkrats ett direkt besittningsskydd, enkvarboenderätt. Besittningsskyddet innebär att hyresgästen i princip har rättatt vid hyrestidens utgång få avtalet förlängt, varvid dock villkoren för denfortsatta förhyrningen kan prövas av hyresnämnden. Föratt besittningsskyddet skall bli fullgott behövs regler som hindrar att detsätts ur spel genom obilliga hyreskrav. Besittningsskyddet måste alltså förenasmed normer för hyressättningen och för andra villkor. Bestämmelser omvillkoren för fortsatt förhyrning finns i 48§. Enligt dessa bestämmelser skallhyran fastställas enligt det s.k. bmksvärdesystemet. LU 1981/82:8 3 fandeandra villkor än hyrans storlek gäller att hyresvärdens krav skall godtas omdet ej strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt. Beträffandeinnebörden av begreppet "obilligt" har bostadsdomstolen i ett ärende(RBD 1980:23) uttalat att domstolens prövning går ut på att undersöka om"det nya hyresvillkoret typiskt sett kan anses vara så betungande ellerofördelaktigt för hyresgästen att det kan inverka på hyresgästens intresse avatt behålla hyresrätten". Vissa inskränkningar i besittningsskyddet hargjorts. Hyresgästens intresse av att få bo kvar i lägenheten har nämligenansetts böra vägas mot fastighetsägarens behov i vissa fall av att kunnadisponera över lägenheten på annat sätt. Bestämmelser som närmare reglerarinskränkningarna i besittningsskyddet meddelas i 45 och 46§§. Omen hyresvärd önskar höja hyran eller ändra något annat hyresvillkor och intekan komma överens med hyresgästen, måste han säga upp hyresavtalet tillhyrestidens utgång. En uppsägning från hyresvärdens sida innebär alltid enuppsägning för avflyttning. För att hyresgästen skall bli skyldig att flyttafrån lägenheten krävs emellertid enligt 49 § första och andra styckena atthyresvärden lämnar hyresgästen ett s.k. avflyttnings-meddelande. Detta skallsom regel ske senast tre månder efter hyrestidens utgång. Vill hyresgästen bokvar måste han från det han fått del av detta meddelandehänskjuta tvisten till hyresnämnden. Gör han inte det, förfaller normalt hansrätt till förlängning av avtalet (49 § tredje stycket). Sker hänskjutande inomden angivna tiden har hyresnämnden att pröva förlängningsfrågan. Om nämndenbifaller hyresgästens förlängningsyrkande åligger det nämnden att fastställade hyresvillkor, som skall gälla vid den fortsatta förhyrningen. Hyresgästenhar också rätt att med bibehållet besittningsskydd själv påkalla ändring avhyresvillkoren. Bestämmelser härom har meddelats i 54 och55§§. Förlokalhyresgästernas del har man valt att upprätthälla besittningsskyddet genomersättningsregler, dvs. vad man kallar ett indirekt besittningsskydd. Enuppsägning av hyresavtalet leder - i den mån parterna inte senare kommeröverens om att förlänga avtalet - alltid till att hyresförhållandet upphör. Omhyresvärden säger upp avtalet och utan befogad anledning vägrar att förlängahyresförhållandet, blir hyresvärden skyldig att ersätta hyresgästen dennesförlust på grund av hyresförhållandets upplösning. Detsamma gäller om han förförlängning kräver hyra som inte är skälig eller uppställer annat villkor somstrider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är obilligt. Tvistangående sådan ersättning prövas av domstol. Bestämmelserna om lokalhyresgästsbesittningsskydd finns i 56-60 §§ hyreslagen. Liksomi fråga om besittningsskyddet för bostadshyresgäst görs vissa undantag frånbesittningsskyddsbestämmelsemas tillämpningsområde. Hyresvärden och hyresgästenkan vidare ha kommit överens om att rätt till LU 1981/82:8 4 ersättninginte skall kunna komma i fråga. Sådan överenskommelse måste ingås skriftligenoch i vissa fall godkännas av hyresnämnden. Fömtomden direkta hyresrätten kan ett hyresavtal ge hyresgästen även andra förmåner,t. ex. rätt att få begagna tvättstuga och andra gemensamma utrymmen ifastigheten. Det förekommer också att hyresvärden - även utan särskildutfästelse härom i hyresavtalet - ställer vissa utrymmen till hyresgästernasgemensamma förfogande (bostadskomplement). Hobby-och fritidslokaler,restaurangutrymmen m. m. kan utgöra exempel på detta. Vilken ställning ihyresrättsligt hänseende som förmåner av denna art har är oklart. Det finnsingen regel i hyreslagen som direkt tar sikte på sådana utrymmen. I äldrelagmotiv synes man understundom ha inbegripit de gemensamma utrymmena ibegreppet lägenhet (, Allmänna hyreslagen, 5 uppl. 1969, s. 58). Påsenare tid tycks man i stället i allmänhet ha hållit isär själva lägenheten ochbostadskomplementen. Det har dock ansetts att förmånerna under vissaförhållanden kan vara att betrakta som villkor i hyresavtalet (prop. 1969:91,Bil. A, s. 212;jfrLU 1977/78: 27 s. 1). Den viktiga frågan om humvidabostadskomplement omfattas av samma besittningsskydd som bostadslägenheter hari åtminstone ett fall besvarats nekande av bostadsdomstolen. I ett i januari1978 av denna domstol avgivet mål (RBD 1978:1) prövades huruvida förmåner, somutgår utan att hyresavtalet innehåller villkor härom, kan prövas i tvist omförlängning av villkor i hyresavtal. Målet gällde ett s.k. kollektivhus iHässelby som inrymde bostadslägenheter och bl. a. restauranglokaler. Ihyreskontrakten hade hyresgästerna förbundit sig att betala ett visst antalmåltidskuponger avseende måltider i den för fastigheten gemensammarestaurangen, som drevs av hyresvärden. Denne hade sagt upp hyresgästerna förändring av villkoren, bl. a. rörande skyldigheten att ge restaurangservice.Domstolen konstaterade att hyresgästerna inte hade någon enbart pähyresförhållandena som sådana gmndad rätt att tillhandahålla service irestaurangen. Inte heller kunde hyresgästernas skyldighet att lösa kupongermedföra någon förpliktelse för värden att tillhandahålla restaurangservice.Domstolen fann att värdens bundenhet av sitt åtagande beträffanderestaurangservice inte kunde prövas som en villkorstvist enligt 49 §hyreslagen. En annan sak var enligt domstolen att om en tillförsäkrad ellerförutsatt förmån upphör det kan få betydelse i hyresförhållandet, exempelvisvid prövning av hyrans skälighet. I målet hade domstolen också att prövahumvida hyresgästerna vid förlängning av avtalen skulle ha rätt att förfogaöver restauranglokalerna. I denna del konstaterade domstolen att hyresavtaleninte innehöll några förpliktelser för hyresvärden att hålla lokalernatillgängliga för hyresgästerna utan att de bara haft en rätt att uppehålla sigi lokalerna i samband med måltiderna. Hyresgästerna hade således inte haftnågon självständig på hyresavtalen gmndad dispositionsrätt till lokalerna. Atthyresgästerna skulle ges rätt att förfoga över lokalerna skulle enligt domstolenirinebära att den rätt till lokalerna som hyresvärden i sin egenskap LU 1981/82:8 5 avfastighetsägare hade tvångsvis skulle föras till hyresgästerna. Detta kundeinte ske med stöd av hyreslagstiftningen eller inom ramen för den tvist somdomstolen hade att pröva. Medkollektivt boende avses i allmänhet att flera personer gemensamt hyr lägenhet.De kollektivboende är gemensamt att betrakta som hyresgäster, dvs. De är gemensamt ansvariga för förpliktelserna enligthyresavtalet. Om endast en av dem undertecknat hyresavtalet är de övriga dockinte att betrakta som hyresgäster i hyreslagens mening och är inte ansvarigagentemot hyresvärden för hyrans betalning. Hyreslagen innehåller åtskilligaregler rörande gemensamt boende personer, som är familjemedlemmar.En regel som syftar till att skydda medhyresgäster som inte är familjemedlemmarfinns i 47 §. Har en lägenhet hyrts av flera gemensamt och har de inte gemensamrätt till förlängning av avtalet, exempelvis p. g. a. att en av dem sagt uppavtalet, är enligt detta stadgande medhyresgästen berättigad till förlängningav avtalet, om hyresvärden skäligen kan nöjas med honom som hyresgäst. I en motion till 1977/(mot. 673)togs upp skilda frågor om hyresgästens besittningsskydd till gemensamma lokaleri hyresfastigheter m.m. Motionärerna anförde att utvecklingen i kollektivhusenvisade hur svag hyresgästernas rättsliga ställning var när det gäller lokaleroch andra gemensamma delar av bostadsmiljön samt att det fanns exempel på hurfastighetsägare dragit in förmåner som tvättstuga, hobbyrum och oHkaförvaringsrum för att i stället iordningställa lokalerna och hyra ut dem somsjälvständiga hyresobjekt. Lagutskottetkonstaterade i sitt av godkända betänkande (LU 1977/78:27) att förekomstenav gemensamma utrymmen som hobby- och fritidslokaler m. m. och andra liknandeförmåner för hyresgästerna utgjorde betydelsefulla inslag i boendemiljön.Utskottet framhöll att det i hyreslagen inte finns några särskildabestämmelser rörande gemensamma utrymmen och att någon fast praxis på områdetinte syntes ha utvecklats. Utskottet ansåg vidare att det var mindretillfredsställande att hyresvärdar och hyresgäster skall behöva sväva iokunnighet om sina rättigheter och skyldigheter med avseende på utrymmen ochandra nyttigheter som upplåtits för hyresgästernas gemensamma bruk. Detframstod därför som både naturligt och önskvärt att större klarhet på områdetskapades. Utskottet antog att tillkomsten av hyresförhandlingslagen (1978:304)kunde bli av betydelse härvidlag. Likväl ansåg utskottet det angeläget attbehovet av lagregler på området närmare övervägdes och utskottet fann detlämpligt att dessa frågor prövades av hyresrättsutredningen. anfört gav regeringen till känna (rskr 1977/ 78:296). LU 1981/82:8 6 Genom beslut överlämnadesregeringen skrivelse och utskottets betänkande tillhyresrättsutredningen för att tas under övervägande vid fullgörande av utredningensuppdrag. Med anledning av ett motionsyrkande vid föregående begärderiksdagen en utredning av frågan om vidgad hyresrättskooperation (mot. 1979/80:1618, LU 1980/81:8, rskr 1980/81:8). hemställan har ännu inte föranlettnågra utredningsdirektiv från . (Ju 1975:06), somtillkallades år. 1975 för att se över hyreslagen, har lagt fram sittslutbetänkande (SOU 1981:77) Hyresrätt 3. Bruksvärde, hyresprocess m.m.Utredningen föreslår bl.a. ett tillägg till den nuvarande I § hyreslagen avföljande lydelse (2 § i lagförslaget): en rätt att utnyttja utrymmen som är avsedda att användas gemensamt avhyresgästen och hyresgästerna i andra lägenheter, får sådan rätt upphävas ellerändras i den ordning som gäller för ändring av hyresvillkor. Stadgandet syftar till att klargöra rättsläget vadgäller gemensamma utrymmen. En fömtsättning för bestämmelsens tillämplighet ärsom synes att bostads- eller lokalhyresavtalet kan anses innefatta en rätt tillgemensamma utrymmen. Enligt utredningen behöver rätten härtill inte uttryckligenframgå i hyresavtalet utan det är tillräckligt att den kan uttolkas i avtalet.Om hyresvärden rent faktiskt låter hyresgästerna utnyttja vissa utrymmengemensamt, får enligt utredningen detta i regel anses utvisa att hyresavtaletinnefattar en sådan rätt. Stadgandet omfattar även utrymmen som är gemensammaför lägenheter i flera hus, t. ex. en tvättstuga. Beträffandeprövningen i sak om en rätt att utnyttja utrymmena kan upphävas eller ändrasföreslår utredningen att den nuvarande regeln, att av hyresvärden uppställtvillkor skall gälla om det inte strider mot god sed eUer är obilligt, ändras. Istället bör vid en förlängnings- eller villkorstvist frågan om vilka villkorsom i fortsättningen skall gälla bedömas genom en skälighetsprövning därparterna i princip likställs. Utredningenframhåller att det ofta torde få anses oskäligt att mbba hyresgästernas rätttill gemensamma utrymmen. Detsamma torde i regel gäUa i förhållande tillhyresgäster som önskar bevara de gemensamma utrymmena, även om vissahyresgäster går med på en ändring. Skulle hyresvärden och en mer utbreddhyresgästopinion önska att utrymmena används för annat gemensamt ändamål, börenligt utredningen beslut om villkorsändring kunna meddelas på talan avhyresvärden. Däremot torde knappast vissa hyresgäster kunna i strid med såvälhyresvärden som andra hyresgäster få en ändring till stånd. LU1981/82:8 7 I fråga om lägenheter för vilkaförhandlingsordning gäller föreslår utredningen ett tillägg till 5 § förstastycket hyresförhandlingslagen. Hyresvärden blir därigenom, närförhandlingsordning finns, skyldig att påkalla förhandling, om han vill upphävaeller förändra rätten till gemensamma utrymmen som hör till en bostadslägenhet.Primär förhandlingsskyldighet skall alltså gälla även beträffande sådana frågor(jfr prop. 1977/78:175 s. 121 ff och 153 f). Genom förhandhngsöverenskommelsekan parterna träffa avtal även om ändring av det ändamål för vilket gemensammautrymmen skall utnyttjas. I betänkandet diskuteras vidare huruvida man bör övervägaatt i hyreslagen ta in bestämmelser som ger hyresgästerna rätt till gemensamförvaltning av vissa utrymmen, såsom restauranger och klubbutrymmen. Ettsådant överförande av förvaltningsansvaret för vissa utrymmen till hyresgästernasom kollektiv har enligt utredningen dock ett nära samband med denförsöksverksamhet i fråga om hyresgästemas inflytande över boendet som f. n.bedrivs på olika håll. Frågan har också samband med den utredning om vidgadkooperativ förvaltning av hyreshus som begärts av (LU 1980/81:8; seovan). Utredningen anser att det kan vara rimligt att frågan om rätten tillgemensamma utrymmen tas upp i hela sin vidd inom ramen för den av riksdagenbegärda utredningen. Frågan om rätt för hyresgästerna att för gemensamtbegagnande få nya utrymmen upplåtna åt sig synes enligt utredningens meninglämpligen kunna övervägas ytterligare i samband med utredningen om vidgadkooperativ förvaltning av hyreshus. Det bör påpekas att den föreslagna lagregeln gäller rättsom enligt avtalet föreligger till utrymmena som sådana. Sidoavtal omtillhandahållande av tjänster som inte har direkt samband medfastighetsförvaltningen t. ex. matservering o. d. kräver enligt utredningensärskilda överväganden med hänsyn till att här är fråga om näringsverksamhet avannan art. Dessa frågor synes därför inte lämpade att regleras inomhyreslagstiftningens ram. Flertalet remissinstanser , allmännyttiga bostadsföretag (), , . Svenska - tillstyrker förslaget imotion 902 om en översyn av hyreslagstiftningen. vill inte motsätta sig att en utredning görs om behovetav särskilda regler för kollektivt boende. för byggnadsforskninghar inte angivit någon inställning till motionsyrkandet. anför att några intressantaprojekt som gäller kollektivt boende planerats och i viss utsträckningförverkligats . För att dessa projekt inte skall blienstaka experiment i LU 1981/82:8 8 någrafå kommuner är det viktigt att man klargör förutsättningarna för kollektivtboende. Inte minst gäller det förvaltningen av hyrda kollektivbostäder.Förbundet tillstyrker därför motionärernas förslag om en översyn avhyreslagstiftningen. De i förbundets styrelse deltagande ledamöterna frånmoderata samlingspartiet har reserverat sig mot styrelsens beslut ochavstyrker motionsförslaget. Riksbyggenframhåller att det finns exempel på service som bortfaller, när efterfråganblir för Hten för att ge ekonomiskt underlag. Frågan är om en mindre gmpp somefterfrågar denna service ändå kan kräva att den skall finnas och omkostnaderna för förbättrad service som inte alla efterfrågar får läggas påsamtiiga hyror. Hyreslagen har inte utformats med tanke på sådana speciellaproblem som hänger ihop med kollektivt boende och det finns anledning attundersöka om hyreslagstiftningen bör kompletteras med regler i detta avseende.Detta gäller också en del frågor vid gemensamt utnyttjande av bostäder. Iblanddelar en s. k. storfamilj på en lägenhet. Värden kanske kräver att endast enav familjens medlemmar står för kontraktet. Om denne flyttar, är det oklart omövriga förlorar rätten att bo kvar. En utredning om en ökad anpassning avlagstiftningen till olika former av kollektivt boende bör enhgt Riksbyggensmening inte med nödvändighet inskränkas till att gälla enbarthyreslagstiftningen. SABOerinrar om att lagen utgår från att relationerna mellan hyresgäst och hyresvärdgmndar sig på individuella avtal. 1 denna situation kan den enskildehyresgästen befinna sig i ett förhandlingsmässigt underläge. För att skyddahyresgästen är därför vissa bestämmelser i hyreslagen tvingande, dvs. de gårinte att avtala bort. I praktiken sker emellertid förhandlingar om hyror ochövriga hyresvillkor kollektivt för hyresgästerna, vilket regleras genomhyresförhandlingslagen. Den enskilde hyresgästen binds tillförhandlingsöverenskommelsen genom att det i det enskilda hyreskontraktetfinns intaget en förhandlingsklausul. Enligt har det frånallt fler håll uttryckts intresse för kollektivt boende. Trots det ökandeintresset tvekar bostadsföretagen att engagera sig i byggande och förvaltningav bostäder för kollektivt boende. Orsaken till detta är bl. a. att hyreslagensregler inte fömtsett denna typ av boende. Därmed uppstår oklarhet om huringångna avtal kommer att stå sig vid en eventuell överprövning eller tvist. SABOanser, i likhet med motionärerna, att man bör få till stånd ett klarläggande avgällande lagstiftnings möjligheter och begränsningar, när det gällerhyresförhållanden i samband med kollektivt boende. Det är enligt meningangeläget att eventuella oklarheter undanröjs, så att reella möjligheter förkollektiva boendeformer skapas. HSB,som anser att det ändamål som avses med motionärernas framställning kan uppnåsinom ramen för gällande bostadsrättslag, konstaterar att motsvarandemöjligheter inte föreligger inom hyreslagstiftningen. Humvida sådan möjlighetkan tillskapas kan enligt HSB:s mening inte bedömas utan omfattande utredning. LU 1981/82:8 9 delar motionärernasuppfattning att hyreslagstiftningen inte har utformats med hänsyn till attvissa utrymmen skall kunna nyttjas kollektivt. Enligt förbundets erfarenhet ärproblemen med kollektivt boende inte av sådan omfattning att särskilda reglerhärom behöver tillskapas. Förbundet vill dock inte motsätta sig en utredning ombehovet. Skulle det därvid visa sig att behov av särskilda regler trots alltföreligger, motsätter sig förbundet bestämt införande av bestämmelser, somskulle tvinga ägaren till kollektiva upplåtelser som tidigare ej existerat. Enfömtsättning för att kollektiv upplåtelse skall kunna komma till stånd måstevara att det föreligger en friviUig överenskommelse mellan parterna. Förbundetpåpekar att det kan förekomma olika "grader" av kollektiv upplåtelse,från relativt okomplicerade fall av upplåtelse till hyresgäster i kollektivtill upplåtelse där nyttjandet förenats med någon form av organiserad service,exempelvis matservering. Reglerom enklare former av upplåtelse kunde, om dealls erfordras, lämpligen tas in i hyreslagstiftningen. I fråga om upplåtelsersom även innefattar sidoavtal om tillhandahållande av tjänster förefaller detförbundet naturligt att regleringen sker i annan civilrättslig lag. Det kanhär vara fråga om näringsverksamhet som inte har direkt anknytning til!fastighetsförvaltning. Byggforskningsrådciuppger att rådet inte har några forskningsresultat som i detalj belyser defrågor som tas upp i motionen. I yttrandet redovisas dock några erfarenhetersom rådet fått i samband med den löpande planeringen avforskningsverksamheten. Det omdiskuterade fallet om det s.k. familjehotellet iHässelby (se ovan s. 4) torde enligt rådet visa att lagen inte ställer någrahinder i vägen för att avtala fram långtgående kollektiva serviceåtgärder menatt detta inte är någon tvingande skyldighet för fastighetsägare. Ett exempelpå annan lösning utgör kollektivhuset på i . Här harman valt att gå från gällande praxis på hyresmarknaden och avhänt sigbesittningsskyddet genom att upprätta ett lokalhyresavtal mellanbostadsföretaget och en intresseförening (U P A). har i sintur upprättat kontrakt med var och en av hyresgästerna och svarar gentemotvärden för hyresuppbörd och att hyreslagens regler efterlevs i övrigt. Denenskilde hyresgästen blir därmed andrahandshyresgäst.