prop · G403148 · 1980-12-31 00:00:00 — Ävenjag anser att den föreslagna bestämmelsen bör förtydligas och atl detuttryckligen bör föreskrivas att upplåtelse av bostadsrätt får ske, omhyresvärden och hyresgästen är ense om att hyresförhållandet skall upphörautan alt hyresrätten skall överlåtas till någon annan. Innebörden av enbostadsrättsupplåtelse som i enlighet med detta sker innan hyresgästen harflyttat blir att själva upplåtelsen anses äga mm när avtalet Iräffas men atttilhräde sker först när hyresgästen har flyttat. Etl sådanl avtal kan inle anseskomma i strid med förbudet mot förhandsavtal i 9 § bostadsrättslagen. För attförhindra missbruk bör möjligheterna att upplåta bostadsrätt i de angivnafallen begränsas före hyrestidens utgång. Prop.1980/81:148 11 Pågmnd av del anförda föreslår jag att 2 § tredje stycket bostadsrättslagen fårföljande lydelse: "En lägenhet som är upplåten med hyresrätt får inteupplåtas med bostadsrätt så länge hyresförhållandet beslår. Upplåtelse avbostadsrätt får dock ske, om mindre än återstår av hyrestiden ochhyresvärden och hyresgästen är ense om atl hyresförhållandet skall upphörautan att hyresrätten överlåts till någon annan." Underremissbehandlingen har några remissinstanser tagit fasta på vad som harframförts i de båda särskilda yttrandena till kommitténs betänkande angåendeinförande av en möjlighet atl ge dispens från ett förbud mot dubbelupplätelse.Det anses på sina håll vara en fördel om man behåller en möjlighet alt fillämpadet förfarande som kommer lill användning i vissa fall när ombildningfrån hyresrätt fill bostadsrätt sker på fastighetsägarens initiativ. Detlaförfarande innebär att fastighetsägaren tillsammans med några andra personerbildar en bostadsrättsförening, som köper fastigheten av fastighetsägaren.Därefter upplåts flertalet bostadsrätter lill fastighetsägaren själv, som sedanerbjuder hyresgästerna att köpa bostadsrätterna. Defördelar som en möjlighet att ge dispens från förbudet mot dubbelupplåtelseskulle kunna medföra från hyresgästernas synpunkt avser framför alltfinansieringsmöjligheterna och förfarandet vid upprättande av ekonomisk plan.Jag har tidigare förklarat atl jag inle anser att dessa fördelar är så storaatt de uppväger de nackdelar som möjligheten att upplåta bostadsrätt til!uthyrda lägenheter medför framför allt när det gäller kvarboende hyresgästersrättsliga ställning. Omman genom införandet av en dispensbestämmelse skulle behålla möjligheten all ivissa fall upplåta bostadsrätt vid sidan av hyresrätt skulle man bli nödsakadatt införa kompletterande bestämmelser som garanterade rättsskyddet för dekvarboende hyresgästerna i den aktuella situationen. Följden av endispensmöjlighet skulle också bli att man vid ombildning av hyresfastighetertill bostadsrättsfasiigheler skulle kunna få bostadsrättsföreningarav två olika slag. I föreningar av del ena slaget skulle det vara förbjudet attupplåta bostadsrätt till uthyrda lägenheter, i föreningar av det andra slagetskulle det vara fillåtet. En sådan ordning skulle vara ägnad att leda fillmissförstånd och olägenheter för berörda parter. Tilldetta kommer att man, om man inför en dispensmöjlighel, i lagtexten bör angevilka fömtsättningar som skall föreligga för att dispens skall beviljas. Det äremellertid inte lätt atl ange några omständigheter som är lämpliga att ställaupp som generella normer för en dispensgivning. I etl av de särskildayttrandena till kommitténs betänkande har nämnts möjligheten att som enfömtsättning för dispens föreskriva bl.a. att det finns tillfredsställandegarantier för att fastighetsägaren fullgör sina förpliktelser gentemot deboende. Ett sådant villkor är emellertid enligl min mening alltför allmänthållet för att kunna godtas som förutsättning för dispens. Prop.1980/81:148 12 Pägrund av det anförda anser jag att det inte bör införas någon möjlighet atl gedispens från förbudet mol upplåtelse av bostadsrätt till uthyrda lägenheter.Jag vill tillägga att det inte torde vara förenat med nägra slörre svårigheierför de företag som tillämpar ett förfarande som bygger pådubbelupplåtelse att göra om förfarandet så atl det inte kommer i strid med debestämmelser som föreslås . 2.3Ikraftträdande m. m. Ienlighet med vad som har föreslagits i kommiltébetänkandel föreslår jag attlagändringarna skall träda i kraft den . Ibetänkandet har inte föreslagits någon särskild övergångsbestämmelse. Någoninvändning häremot har inte förts fram under remissbehandlingen. anser jag för min del alt någon övergångsbestämmelse inte behövsbeträffande bestämmelsen i 2 § tredje stycket bostadsrättslagen om förbud molupplåtelse av bostadsrätt till en uthyrd lägenhet. Bestämmelsen hindrarbostadsrälisupplätelser beträffande uthyrda lägenheter endast såvitt angårtiden efter ikraftträdandet. Däremot anser jag att man för tydlighetens skullbör införa en övergångsbestämmelse till ogil-fighelsregeln i 8 § tredje stycketför att del klart skall framgå att bostadsrälisupplätelser som har skett föreikraftträdandet inte blir ogiltiga på grund av den nya bestämmelsen. Jagföreslär därför en bestämmelse om att 8 § tredje stycket inte är tillämplig omupplåtelse har skett före ikraftträdandet. Ienlighet med det anförda har inom juslitiedepartementet upprättats ett förslagtill lag om ändring i bostadsrätlslagen (1971:479). Förslagel bör fogas lillprolokollel i della ärende som bdaga 4'. Jaghemställer att lagrådets yttrande inhämtas över lagförslaget. Regeringenbeslutar i enlighet med föredragandens hemställan. 'Bilagan har uteslutils här. Förslaget är likalydande med det som är fogat tillpropositionen. Prop.1980/81:148 13 RATTSSKYDD FÖR KVARBOENDE HYRESGÄSTER VID ÖVERGÅNG FRÅNHYRESRÄTT TILL BOSTADSRÄTT 1980/81:148 15 Till Statsrådet ochchefen för Den 10 november 19T8 bemyndigade regeringen chefen fcrbostads-, departementet att tilllcalla en konmitté med högst fyra ledamöter för att utredafrågan om ökad användningav bostadsrätt inom bostadsbeståndet. Med stödav detta bemyndigande tillkallade departementschefen den 27 december 197S såsom ledamot och ordförande i kommittén /ice verkställande direktören . förordr.ades härefterdåvarande riksdagsledamoten , kommunalrådet ing".resson och riksdagsledamotenSven som ledamöter i kommittén.I ställe förordnades fr.o.m. den 1 november 19T9 riksdagsledamoten . Kommittén har antagit namnet bostadsrättskommitté. Kommittén får härmed avlämna förevarandepromemoria som delbetänkande. Delbetänkandet ror endast en av de frågor 3cm behandlas i kommitténs 'direktiv (Dir 1978:91), nämligen rättsskyddetför kvarboende hyresgäster övergång från hyresrätt till bostadsrättoch skall ses act bakgrund av dels kommitténsmening att denna fråga bor lösas dels pågående a-bece inom justitiedepartementeti angränsande frågor. Scm sekreterare i kommittén tjänstgör fcrskningssekreterarer. och hovrättsfiskalen HåkanJulius. Kontorsassistenten biträder kommittén. Förordnade e.tTjertsr är hovrättsassessorernaJan Jcrsström och 3odil Hulgaard, verkställande direktörenRalf , hyresrådet , verkställande direktörenHåkan Minnbergh, , direktoren , överingenjörenArne , direktören , direktören , förbundsordförandenErik och verkställande direktören ?er Tornée. Ledamoten har avgivit ett särskilt yttrande liksom även med kommitténsmedgivande experterna . 1980/81:148 16 KVARBOENDE HYRES GÄSTER ENLIGT LAG OCK RÄTTSPFJiXIS T kap. jordabalken vid fastighetens övergång till ny ägare 2.2 Rätt hyresvärdi förhållande till kvarboende hyresgäster.Bostads-domstolens rättsfall RB nr t:TQ. 2.3 Kvarboendehyresgästers besittningsskydd ooh bj~esrätt 2.3.'' Allmäntom besittningsskydd och bytesrätt 2-3.2 Reglerna avseende uthyrda bostads-rättslägenheter före 19'- årslagändring 2.3.3 BostadsdomstDlens rättsfall RE nr '* 1976 årslagändring 2.3.5 Rättsläget för er.njtillträdande hyresgäst när en kvarboende hyresgäst använtsin lägenhet till byte SAMMANFATTNING AV GÄLLANDE RÄTT 5.1 Förslagettill lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:ii?9) SÄKSKILT YTTRANDE AV LEDAMOTEND.iHLBERG SÄRSKILT YTTRANDE AV EXPERTERNAMINNBERGH OCH TORNÉE 1980/81:148 17 Lag om ändring i bostadsrättslagen (1971:79) Härigenom föreskrivs att 2 och 5 §5 bostadsrättslagen (I971;'i79) skall ha nedan angiven lydelse Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Ej'-ttjanderätt enligt 1 § fär upplåtas endast av bostadsrätts förening. Upplåtelse får icke ske till annan änmedlem i före ningen. Medlems rätt i föreninger. på grund sv upplåtelse kallas bostadsrätt. En kommun till vilken bostadsrätt skall anses upplåter,enligt bostadsanvisningslagen (1980:9') förvärvar medlemskap i föreningen genom upplåtelsen. En 1 ägenhet som unn låt it s Med bostadslägenhet avses lägenhet som är avsedd att helt eller till icke oväsentlig del användas som bostad. 2 1980/81. 1980/81:148 18 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse bostadsrätttill viss lägenhet upplåtits åt flera varför sig, äger upplåtelsernasinsemellar. företräde efter den tidsföljd i vilkende ägt rum. Är upplåtelsemisamtidiga eller kan det ej utrönas i vilkentidsföljd de skett, skall rätten påtalan förordna om företrädet mellandem efter vad som med hänsyn till omständigheterna ärskäligt. När bostadsrätt skall vika enligt första stycket , skall föreningen återbäragrundavgift och upplåtelseavgift som bostadE-rättshavarer. Denne har även rätt till ersättning av föreningenför skada, om han vid upplåtelsen varken ägdeeller bort äga kännedom om den andra upplåtelsen. Upplåtelse som skett i strid med 2 § tredje stycket ärogiltig. Vad som sägs i föregående styckeom återbärinF av avgifter och ersättningför skada skall i sådant fall äga Denna lag träderi kraft , Prop.1980/81:148 19 När h}'resgäster önskar bildabostadsrättsförening för att överta den fastighet de bor på förekommer attvissa hyresgäster av olika anledningar vill bokvar ned hyresrätt. Denna promemoria behandlar rättssirddet försådana hyresgäster efter en övergårig i huset till bostadsrätt. Det tycks råda enbetydande osäkerhet om de kvarboende hyresgästernas rättsligaställning. Denna osäkerhet kvarstårtrots att vissa författningsändringar infördes197c med avsikt att stärka de kvarboende hjrresgäEternas besittningsskydd ooh bytesrätt m.m. (SFS 1976:305). Osäkerheten hängerfrämst samman meä förfaringssättet att i samband med ombildningar till bostadsrätt uptiåtabostadsrätt tili sådana lägenheterso.t skall bebos med hyresrätt även i fortsättningen. De frågorsom uppstår vid sådana sidoupplåtelserär om det överhuvudtaget ärtillåtet att upplåta bostadsrättvid sidan av en befintlig hyresrätt ooh vemsom egentligen är rätt hyresvärd, bostadsrättshavaren eller bostadsrättsföreningen.Olika uppfattningar haj- härvid kommit till uttryck.Besittningsskyddsreglerna och reglema om rätttill byte i hyreslagen är heller inte entydiga iombildningsfaller.. anser att det ärangeläget att sådana åtgärder vidtas som klargör de kvarboende hyresgästernas rättsliga ställning och som syftar till att bibehålls besittningsskydd och bj-xesrätt oförändrat fördem. Bytesrättens faktiska värde får hellerinte minska genom att en njtillträdaridehjTesgäst i sin tur inte får använda lägenheten till byte och själv får ettsvagare besittningsskydd till lägenheten. Vid vissa ombildningar till bostadsrätt förekommer attfastighetsägaren själv bildar bostadsrättsföreningen med ett fåtal andra personer, s.k. säljarbildade bostadsrättsföreningar. Sidoupplåtelse av bostadsrätttill fastighetsägaren förekommer regelbundet vid sådana ombildningar. Förutom de olägenheter som nämnts om vem som ärrätt hyresvärd m.m. kan sidoupplåtel-sema ha spekulativa ~motiv. Andra olägenheter, såsom bristande 1980/81:148 20 information och inflytande vid ombildningsförfarandet förhyresgästerna, följer ocksåmed tillvägagångssättet. Enligt kommitténs mening saknas anledning att understödja sådana ombildningartill bostadsrätt som nämnts. Arbete pågår också inomjustitiedepai-tementet i syfte att motverka förekomsten av dessa säljarbildadebostadsrättsföreningar. Det förslag som presenteras i dennapromemoria syftar i första band till att förstärka rättsskj'ädetför de kvarooende hjTes-gästerna. En effekt av förslaget är emellertid också att tillkomsten av vissa säljarbildade bostadsrättsföreningar motverkas. Kommitténs förslag kan sammanfattningsvis sägas gå ut på att upplåtelserav bostadsrätt vid sidan av redan befintligahyresrätter i fortsättningen blir ogiltiga. Härigenom kommer de kvarboende hyresgästerna alltid att stå i hyresförhållande direkt med bostadsrättsföreningen. Effekten härav blir att besittningsskyddet och bytesrätten kommer att bevaras fullt ut, Sjtesrättens faktiska värdekommer också att bestå. Lagändringar föreslås i 2 och 8 §§ bostadsrättslagen. Prop.1980/81:148 21 utreder enligt sina direktiv (Dir 1978:91) frågor och problem som har sanband med önskemålet att främja en mer al 1 mä.növergång från hyresrätt till bostadsrätt. Sådana frågor rör risker för en ökadsegregation samt prisutvecklingen påbostadsrätter. Finansieringen av hyresgästemas fastighetsförvärv och förvärv avbostadsrätter hänger samman med dessa frågor. Förköpsrätt för hyresgästernatill fastigheten är en annan fråga som kommitténutreder. Kommittén uppmärksaimnar ävensådana problem som kan vara förknippade med att hyresgäster i bostäder.-iallmännjatig ägo önskar gå över tiU.bostadsrätt. Vissa frågor som inte direkt berörs i kommitténsdirektiv är också föremål för utredning,bl a rörande ekonomisk plan. En särskild fråga som tas upp i direktiven är rättsskyddet för sådana hyresgäster som vid övergång från hyresrätt till bostadsrätti huset önskar bo kvar med h,yreErätt. Denna frågabör med hänsyn till föreligganderättsosäkerhet och förestående övergångar till bostadsrätt enligtkommitténs mening lösas med förtur.Frågan har också samband med det arbete inom justitiedepartementetsom rör frågan om s.k. säljarbildade bostadsrättsföreningar. I bostadsrättskommitténs direktiv anfördepartementschefen bl a följande (s i<-5). "När frägan uppkommer bland hyresgästerna om att bilda en bostadsrättsförening för att övertafastigheten kan det hända att någon av dem inte önskarteckna bostadsrätt nen att han eller hon ändå vill bokvar i sin lägenhet. Det är viktigt att en hyresgäst som föredraratt inte inträda som medlem i bostadsrättsföreningen kanbo kvar med hyresrätt ooh att hans eller hennes rättsliga ställninginte försämras. Besittningsskyddsreglerna har ändrats såatt en hyresgästs besittningsskydd inte påverkas av att lägenhetenunder pågående hyrestid ändras från vanlig hjTeslägenhettill bostadsrättslägenhet (prop. 1977/78:175 s. 177, 219 och 226 samt SFS 1978:305).Hyresgästen kan alltså bo kvar lika tryggt som förut, även ombostadsrätt till lägenheten förvärvas av annan. Också reglerna om bjT:esrätt har därvid ändrats så att hyresgästeninte heller går miste om sin rätt att användalägenheten till byte. Som jag framhöll i detta lagstiftningsärende (prop. 1977/78:175 s. 17S) minskar dock bytesrättens faktiska värde,eftersom den som genom byte övertarhyresrätten får ett svagare besittningsskydd 1980/81:148 22 änhan eller hon annars skulle ha haft. Den nyt inträdande hyresgästenhar inte heller rätt att i sin tur använda lägenhetentill byte. Det är enligt min mening angeläget att den som väljeratt efter föreningsbildningen bo kvar i husetmed hyresrätt inte kommer i en sämre situation närdet gäller möjligheten att utnj"ttja lägenheten som bytesobjekt. Kommittén bör undersöka vilka åtgärder som behövervidtas för att bytesrätten skall behållasitt fulla värde. Olika tekniska lösningar ärtänkbara. En möjlighet äratt uppställa krav på hyresgästenssamtycke för att bostadsrätt till en lägenhetskall få upplåtas under pågående uthyrning. Jag erinrar om att det enligt bostadsrättslagen (1971:479) inte föreligger någothinder mot att en bostadsrättsförening disponerar -irissa lägenheterpå annat sätt än genombostadsrätts-upplåtelse, t ex genom uthyrning. En annan möjlighet äratt låta hyresgäst, som efter bostadsrättsupplåtelsen erhåller lägenhetengenom byte, åtnjuta samma rättigheter ifrågaom besittningsskydd och bytesrätt som har gällt för företrädaren. För att en sådanordning skall bli praktiskt tillämpbar tordedet dock krävas att den njaillträdande hyresgästenlätt kan för%'issa sig om sina rättigheter i dessa avseenden, t ex genom en formaliserad påskrift påhyreskontraktet." RATTSEKDDET FÖFCTARBOENDE HYRESGÄSTER ENLIGT LAG OCH RÄTT3FRAXIE 2.1 Hyresuotlåtelsesställning enligt 7 kap, jordabalkenvid fastighetens övergång till ny ägare 11 - 21 §§ jordabalken finns tvingande bestämmelser om bl a hyresupplåtelses ställningvid fastighetens övergång till ny ägare. Reglema är komplicerade och kan här endast berörasi sina huvuddrag. Viktigast är 13 § som slårfast att en hyresupplåtelse gäller mot ny ägareav fastigheten om upplåtelsen skett genom skriftligt avtaloch tillträde ägt rum före överlåtelsen. Enligt 12 kap. jordabalken(härefter benämnt hyreslagen) skall skriftligt avtal upprättas om part begärdet och de flesta hyresavtalen ärskriftliga. Om hyresa.vtalet är muntligt åligger det säljarenatt vid köpet göra förbehåll om avtalet för att detta skall bli gällande mot köparen.Om förbehåll inte gjorts blir köparen ändå bunden omhan kände till eller borde känna till avtalet. Medför de redovisade reglema att hyresupplåtelsen inte skall gälla mot dennye 1980/81:148 23 ägareskall upplåtelsen ändå bestå om tillträdeägt rum före överlåtelsen och köpareninte säger upp hyresavtalet frånöverlåtelsen. Att upplåtelsen blirgällande mot den nye ägaren betyder i princip att hyresgästen kan görasamma rättigheter gällande och inte vara underkastad andra förpliktelser ändem som gällde mot den förre ägaren. Detbetyder också att den nye ägaren fårutöva de befogenheter som på grund av upplåtelseavtaletgällde för den förreägaren. Har ändringar och tilläggförts in i hyresavtalet före överlåtelsen ärhu\nadprincipen att dessa gäller mot dennye ägaren om de finns anmärkta på fastighetsägarens exemplar av hyreskontraktet. De nu behandlade reglema i 7 kap. jordabalken innebär - under förutsättning att hyresupplåtelsen består - inte annat än att den nye ägarenblir bunden av bestämmelsema i hyresavtalet under denhyrestid som anges i detta. Reglema sägerinte något om hyresgästens besittningsskydd eller bytesrätt efter överlåtelsen. Besittningsskyddet får bedömas med tillämpning av reglema i 6 § hyreslagen och bytesrätten får bedömas enligt35 § i sanma lag. Hyresgästens lagstadgade rätt att på egen bekostnad utföra målning,tapetsering och likJiande åtgär der i lägenheten får på motsvarandesätt bedömas enligt 2 a § hyreslagen.Besittningsskyddet och bytesrätten skallbehandlas i avsnitt 2.3. 2.2 Rätt hyresvärd i förhållande till kvarboende hyresgäster. Bostadsdomstolens rättsfall RB nr H:79 När en hyresfastighet försäljs för att lägenheternaskall upplåtas med bostadsrätt uppträderfastighetsägaren, hyresvärden, som säljareoch den nye ägaren, bostadsrättsföreningen,som köpare. Bostadsrättsföreningenupplåter lägenheter i huset med bostadsrätt.Det finns inte något som hindrar att vissa lägenheter upplåtsmed hyresrätt eller att av tidigare fastighetsägaren upplåtnahyresrätter kvarstår. Medan bostadsrättsföreningen förvärvar huset med äganderätt innehar bostads- 1980/81:148 24 rättshavaren och hyresgästerna sina iägenhetermed nyttjanderätt . Efter fastighetsöverlåtelsen blirdet i första hand bostadsrättsföreningen somi egenskap av fastighetsägare inträder som ny hyresvärdi förhållande till sådana hyresgäster som önskarkvarbo med hyresrätt. Det finns emellertid inte något hinder mot att den kvarboende hyresgästens hyresförhållande mot föreningenupplöses efter överenskommelse och att nytt hyresavtal träffas mellan hyresgästen och någon till vilken bostadsrätt upplåtestill den aktuella lägenheten. I så fall fårlägenheten anses upplåten i "andra hand" med bostadsrättshavaren som hyresvärd. I praktiken förekommeremellertid att bostadsrätt upplåtes till en kvarboende hyresgästs lägenhet utanatt hyresgästen och bostadsrättshavaren träffarnågot nj-tt hj-resavtal. Bostadsrättshavaren anser sig sedan vara hyresvärd i förhållande till den hyresgäst som önskar kvarbo i fastigheten . Detta förfaringssättetär speciellt vanligt vid sådana ombildningar till bostadsrätt där fastighetsägaren självtar initiativ till att bilda den bostadsrättsförening som köperfastigheten, s.k. säljarbildade eller fastighetsägarbildade bostadsrättsföreningar. I allmänhet torde hyresgästernainte aktivt ha motsatt sig förfaringssättet, men som senare skall visas medför detta att deras rättsliga ställning försämras. Det främsta skälet för attbostadsrätt upplåtes vid sidan av en befintlig hyresrätt är att det krävs insatskapital ävenför de lägenheter i %'ilka hyresgästerna inte vill gå över till bostadsrätt. Om grundavgifter inte skulle beteilaE för dessa lägenheterskulle övriga hyresgäster behövabetala högre grundavgifter eller så skulle föreningenbehöva ta upp ytterligare lån i fastigheten. Förfaringssättet medför dock att det efter bostadsrättsupplåtelsenär bostaösrättshavarensom uppbär hyra för lägenheten.Hyran kan bli högre än den årsavgift bostadsrättshavarenbetalar till föreningen. Prop.1980/81:148 25 Ett annat skälär att den ekonomiska pleinen från början kanupprättas på så sätt att samtliga lägenhetertas upp som bostadsrättslägenheter. Härigenom behöver planen inte omarbetas efterhand som ytterligarehyresgäster bestäimner sig föratt gå över till bostadsrätt. Grundavgifter och årsavgifter kan dåberäknas på ett säkraresätt. Om hyresgästerna själva inte har tecknat så många bostadsrätter att man uppnården sextioprocentsgräns för s k "äkta bostadsrättsförening"som föreskrivs i anvisningartill punkt 3 av an-våsningama till 2it § kommunalskattelagen (1928:370) blir föreningen inte schablonbeskattad. För att gränsenskall uppnås kan anledning alltså finnas till sidoupplåtelser. Härvid bör dock observeras att anvisningarföreskriver att som huvudregel endastett bostadsrättsinnehav skall beaktas vid beräkningen. I detta sammanhang kan också erinras om föreskrifter till 58 § bostadsfinansieringsförordningen(197:96). Enligt föreskriften måste som huvudregel minst hälften av lägenheternai huset ha tecknats med bostadsrätt innanutbetalning av de förmånligaste statliga lånen får ske. Ett ytterligare skältill sidoupplåtelse, som man inte bör bortse ifrån,är att förfarandet kan ha spekiilativt syfte. Om hyresgästen sägsupp för avflyttning eller lämnar lägenhetenfrivilligt eller om motsvarande förnållande inträffarför en hyresgäst, som åtkommitlägenheten efter byte, kan bostadsrättshavaren säljalägenheten till fullt marknadsprisutan att själv ha betalt mer än självkostnaden,dvs. grundavgiften, för lägenheten. I tider med kraftig prisutveckling på bostadsrätteroch gynnsamma beskattningsregler vid försäljning kan detta bli en god affär för bostadsrättshavaren. Särskiltekonomiskt gynnsam kan en ombildning till bostadsrätt bli om det ärsäljaren själv som bildar bostadsrättsföreningen och upplåter bostadsrätternatill sig själv. Det kan ifrågasättas om det ur rättsligsynpunkt överhuvudtaget är möjligt attupplåta en bostadsrätt vid sidan av en 1980/81:148 26 tidigare upplåtenhyresrätt (jfr för det följandebl.a. - , Bostadsrättslagen,s. 85; , Den nya hyresrätten, 1976s. 3l6 f; /Ramnek, Bo med bostadsrätt,1978 s. 56 f; prop. 1977/78:175, s. 177-178 och 219-223; CU 1978/79:31 s. 2 f). En mening är att enbostadsrättsupplåtelse vid sidan av en hyresupplåtelse ståri strid med reglema i 7 kap. 22 § jordabalkenom dubbelupplåtelse. Huvudi-egeln enligt dettalagrum är att den av flera rättighetsupplåtelsersom sker först äger företräde framför de andra, om rättigheterna inte "utan förfång för någondera"kan utövas vid sidan av varandra. Om hyresupplåtelsen och bostadsrättsupplåtelsen inte anses kunna utövas vid sidan av varandra skulle alltså hyresrättsupplåtelsen ägaföreträde i det nu diskuterade fallet.