prop · G403148 · 1980-12-31 00:00:00 — Vårt majoritetskrav kan därför bli såväl strängaresom mildare än promemorieförslagets, beroende på lägenhetssammansättning ochlokalandel. Denna kriterieskillnad kan ha sin grund i att Fastighetsgarantiinte enbart ser till själva ombildningssituationen, utan även tillbostadsrättsföreningens förutsättningar att leva efter gängsebostadsrättsregler. Majoritetskravet i såvälpromemorian som i Fastighetsgarantis modell har bl.a. den väsentliga effektenatt fastighetsägaren, i de fall han tar initiativet till ombildning, tvingastill förhandlingar med hyresgästerna vad gäller villkoren för överlåtelsen,vilket i sin tur ställer stora krav på den information fastighetsägaren gerhyresgästerna. Dessa förhandlingar torde ha en gynnsam inverkan på detfortsatta arbetet med övergång till bostadsrätt. Ävenom vi är positiva till förslaget i promemorian vill vi särskilt framhållaföljande. Vi antar attpromemorieförfattarens tanke är, att de hyresgäster som vid förvärvstillfälletsamtycker till bostadsrättsföreningens förvärv av fastigheten också ärpositivt inställda til) att förvärva bostadsrätt. Frägan uppkommer då vilketvärde ett sådant samtycke har. Värdet av en dylik viljeförklaring är väsentligtför såväl säljaren som medhyresgästerna. Enligt gällande rätt får emellertidavtal om framtida upplåtelse av bostadsrätt träffas endast i fråga om annanlägenhet än bostadslägenhet. Förhandsavtal har tidigare tillämpats, menförkastades i samband med tillkomsten av nu gällande bostadsrättslag. Genomförs den föreslagnaförändringen i tillståndslagen får det enligt 2 § 2 punkten i denna lag denföljden att riksorganisation av bostadsrättsföreningar ellerbostadsrättsförening ansluten till sådan organisafion undantas från kravet påsamtycke av flertalet hyresgäster. Det torde emellertid inte vara någonsjälvklarhet att hyresgästernas inflytande över ombildningsprocessen ärtillgodosett bara därför att den förvärvande bostadsrättsföreningen äransluten fill någon rikskooperativ verksamhet. Hyresgästerna har tvärtom imånga fall som önskemål att deras förening skall vara fristående ochsjälvständig. Samma majoritetsprincip bör därför gälla alla förvärvandebostadsrättsföreningar. 2.1Rätt hyresvärd i förhållande tdl kvarboende hyresgäster. Vid övergång frånhyresrätt till bostadsrätt förekommer inte sällan att, som framhålles idelbetänkandet, bostadsrätt upplåtes till en kvarboende hyresgästs lägenhetutan att hyresgästen och bostadsrättshavaren träffar något nytt hyresavtal. Isådana fall är det en spridd uppfattning bland såväl hyresgäster sombostadsrättshavare att ett hyresförhållande råder mellan bostadsrättshavarenoch hyresgästen. Det är vår uppfattning att rättsläget behöver klarläggas idetta hänseende. Detta torde kunna ske genom en markering av gällande rätt,sådan den kommit fill uttryck i bostadsdomstolens avgörande RB nr 4:79,varigenom klart uttryckes kvarboende hyresgästs möjlighet att hålla sig tillbostadsrättsföreningen som hyresvärd. Vi anser det också vara angeläget, atthyresgäst och bostadsrättshavare inte 1980/81:148 104 gesmöjlighet att mer eller mindre omedvetet glida in i ett hyresförhållande genomatt olika slag av filläggsavlal upprättas dem emellan. 2.2Bostadsrättsupplåtelse vid sidan av bestående hyresrättsupplåtelse. Idelbetänkandet föreslås upplåtelser av bostadsrätt vid sidan av redan befintlighyresrätt bli ogilfiga. Syftet härmed är att värna om rättsställningen för dehyresgäster som ej förvärvar bostadsrätten till sin lägenhet. Att kvarboendehyresgästers rättsställning inte försämras finner Fastighetsga-ranti angeläget.De föreslagna förändringarna torde visserligen få den avsedda effekten, men demedför också betydande olägenheter, varom mer i det följande. Enligtvår uppfattning är olägenheterna av sådan beskaffenhet att de övervägerfördelarna, varför vi anser att man bör söka andra lösningar för att tryggakvarboende hyresgästers rättsställning. Detta torde kunna ske i enlighet medvad som anförts ovan, eventuellt fillsammans med införande av konkurrensregleri jordabalkens 7:e kapitel så att de båda nyttjanderät-terna kan fungera vidsidan av varandra. Närman föreslår förändringar av den art delbetänkandet innehåller är det angelägetatt klarlägga grunderna i det regelsystem man vill förändra. De hyresrättsligaspörsmålen har varit föremål för noggrann genomgång. Men grunderna förbostadsrättsinstitutet har inte behandlats. Man har inte analyserat situationenför bostadsrättsföreningen och dess medlemmar, under vilka förutsättningarföreningen kan fungera, vilka förpliktelser medlemmarna iklätt sig etc. Måletmed en övergång till bostadsrätt i en bostadsfastighet måste vara att samtligalägenheter upplåtes med bostadsrätt, att man får en homogen boende- ochförvaltningsform. Detta innebär, för att bostadsrättstanken skall fungeratillfredsställande, att det för varje lägenhet måste finnas en huvudman sominsatt ett visst kapital och som förbundit sig att följa föreningens stadgaroch beslut. vidta kostsamma reparationer, drabbar dettabostadsrättshavarna i form av höjda årsavgifter eller i värsta fall genom kravpå nytt kapitaltillskott. Det är då väsentligt att detta ökade avgiftsuttag kanfördelas över alla husets lägenheter. Eftersom hyran för kvarvarandehyreslägenheter inte är kostnadsanpassad, blir dessa lägenheter i en sådansituation en svår belastning för bostadsrättsföreningen och dess medlemmar. Vivill särskilt framhålla, att det bör finnas olika former för övergång fillbostadsrätt. En form är den då hyresgästerna själva organiserar sig ochuppträder som köpare och på egen hand administrerar och tar ansvar förgenomförandet. I denna form uppträder säljaren som vid en ordinärfastighetsöverlåtelse, han överlåter fastigheten mot att köparen eriäggerköpeskillingen och är därefter fri från vidare ansvar för genomförandet. Enannan form är den där säljaren i auktoriserade former tar ansvar för helagenomförandet, administration, finansiering, besiktning och står risken för attöverlåtelsen ej går att genomföra. Båda formerna bör finnas. Det är vårerfarenhet att hyresgästerna i många fall föredrar den senare formen varvid des. "dubbelupplåtelserna" är till stor nytta för de boende,förutsatt att de negativa sidorna elimineras. Genom att fastighetsägarna underen övergångsperiod innehar bostadsrätterna till de lägenheter som ej övertasav hyresgästen , men vartill kopplas en förköpsrätt för den boende,möjliggörs en successiv övergång till bostadsrätt. Tveksamma hyresgäster hardärigenom möjlighet att ansluta sig senare på likvärdiga villkor. Prop.1980/81:148 105 Detförtjänar framhållas, att en övergång från hyresrätt till bostadsrätt kan förmånga människor innebära ett svårt ställningstagande. Det är därför angelägetatt inte driva frågan för hårt med dem som behöver på sig, vare sig frånfastighetsägarens eller medhyresgästernas sida. Varken fastighetsägaren,säljaren, eller de hyresgäster som är med från början skall kunna göraomotiverade förtjänster på bekostnad av dem som av ett eller annat skälansluter sig . Med "dubbelupplåtelser" under betryggandeformer har man möjlighet till en likvärdig övergång. "Dubbelupplåtelse"till fastighetsägaren bör därför finnas kvar, men endast för att möjliggöra enövergång där samtliga lägenheter blir bostadsrätter. Fastighetsägaren som nuär bostadsrättshavare skall inte kunna förfoga över de lägenheter vilka haninnehar i egenskap av "övergångsbank" på annat sätt än vad som angesi t.ex. ekonomisk plan för föreningen. Denna skall då innehålla uppgift om hurlång tid hyresgästerna har förköpsrätt och efter vilken norm grundavgiftenuppräknas. Härigenom vet den hyresgäst som av olika skäl inte kan ta ställningtill köpet då fillfälle först erbjuds, att under en övergångsfid - -dels ingen annan kan förvärva bostadsrätten till hans lägenhet, dels om hansjälv vill förvärva den, priset är det som anges i föreningens ekonomiska planuppräknat med t. ex. konsumentprisindex. Efter den erfarenhetFastighetsgaranti vunnit kan man dra slutsatserna att mångaövergångar aldrig kommer till stånd utan "dubbelupplåtelser" och attövervägande delen av de övergångar som kommer till stånd icke ger homogenaföreningar, dvs. föreningar där det finns ett antal hyreslägenheter för vilkaingen annan än föreningen själv bär ansvaret. I övrigt ansluter vi ossfill det särskilda yttrandet av experterna , varvid visärskilt vill understryka det olämpliga i att motverka den typ av övergångarsom kan handläggas enkelt och smidigt, t.ex. genom Fasfighetsgaranti, ochdessutom påtala det olämpliga i att införa de föreslagna förändringarna innankonsekvenserna är utredda, i synnerhet då kommitténs slutbetänkande bör ligganära i tiden. De föreslagna förändringarna främjar inte en övergång tillbostadsrätt, de har den motsatta effekten. Närvarande:f.d. justitierådet , regeringsrådet , justitierådet Vängby. tillhandakommet utdrag av protokoll vidregeringssammanträde har regeringen på hemställan avstatsrådet beslutat inhämta lagrådets yttrande över förslag till lagom ändring i bostadsrättslagen (1971:479). Förslagethar inför lagrådet föredragits av hovrättsassessorn . Förslagetföranleder följande yttrande av lagrådet: Förslagetlämnas utan erinran. 1980/81:148 107 Närvarande:statsråden , ordförande, och , , , Åsling, Söder,Krönmark, , , , , , , , ), Propositionom ändring i bostadsrättslagen (1971:479) Föredragandenanmäler lagrådets yttrande' över förslag till lag om ändring ibostadsrättslagen (1971:479). Föredragandenupplyser att lagrådet har lämnat lagförslaget utan erinran och hemställer attregeringen föreslår att anta förslaget. Regeringenansluter sig fill föredragandens överväganden och beslutar att genomproposition föreslå att anta det förslag som föredraganden har lagtfram. Beslutom lagrådsremiss fattat vid regeringssammanträde 1980/81:148 108 Innehåll Propositionenshuvudsakliga innehåll ..................... .... I Propositionens lagförslag ...................................... .... 2 Utdragav protokoll vid regeringssammanträde ... 3 1 Inledning.......................................................... 3 2 Föredragandens överväganden ............................ .... 3 2.1 Allmänt .................................................... .... 3 2.2 Rättsskyddet för kvarboendehyresgäster ........ .... 5 2.3 Ikraftträdande m. m...................................... .. 12 3 Upprättat lagförslag ........................................ 12 4 Hemställan ..................................................... 12 5 Beslut .......................................................... 12 BilagaI Kommittébetänkandet .............................. 13 Bilaga 2Departementspromemorian ....................... 55 Bilaga 3 Sammanställningav remissyttranden ......... 67 Bilaga 4 Det remitteradelagförslaget (bilagan har uteslutits här) Utdragav lagrådets protokoll ....... 106 Utdragav protokoll vid regeringssammanträde .... 107