prop · G403148 · 1980-12-31 00:00:00 — Denna mening är emellertid hållbarendast om man tillämpar det angivna lagrummet analogtpå den förevarande situationen eftersom bostadsrätt helt och hålletär undantaget bestämmelserna i jordabalien om nyttjanderätter (7 kap. k §jordabalken). Motsvarande bestämmelser för bostadsrätter,6 § bostadsrättslagen, tar endast upp konkurrensförhållandetmellan flera upplåtna bostadsrätter. I de fallen skall dock naturligen ingen prövning görasav om någon av bostadsrätterna lider förfång av den andra upplåtelsen utan en absolut företrädesrätt gälla för den upplåtelse som ägderum först, Som ett annat skälför att en bostadsrättsupplåtelseinte skulle kunna ske vid sidan av en hyresupplåtelse har anförts att de rättigheter som inryms i begreppet bostadsrätt i princip äroskiljaktiga. En bostadsrättsupplåtelse skulle såledesinte kunna ske utan att nyttjanderättenookså ingår i upplåtelsen. Undantag finns dock från denna princip. Sålunda kan nyttjande-rätten förverkas enligt 33 § bostadsrättslagen utan att bostadsrättens ekonomiska värde omintetgörs. De nu redovisade uppfattningarna som tar sikte på att det inte skulle vara tillåtet att upplåtabostadsrätt till en redan ut- 1980/81:148 27 hyrd lågenhet harockså anförts som stöd för att bostadsrättsföreningen och inte bostadsrättsinnehvarenär rätt hyresvärd i förhållande kvarboende hyresgäst i den nu diskuteradesituationen. De förutsättningar på vilka bostadsrättskommitténsdirektiv bygger utgår emellertid från en motsatt uppfattning, dvs. att bostadsrättshavaren vid en sådan sidoupplåtelse det här är fråga om automatiskt inträder som hyresvärd i förhållande tillden kvarboende hyresgästen. En sådan uppfattning redovisas också i civilutskottets betänkande 1976/79:31 s. 2 f. Uppfattningen kan möjligen ses mot bakgrund av de i betänkandet redovisade ändringarna av hyresgästersbesittningsskydd som ägde rum (se häj-om avsnitt 2.3. ), Dessa ändringar tog nämligensikte just på den kvarboende hyresgästens besittningsskydd i förhållande bostadsrättshavare som fått bostadsrättenupplåten till sig vid sidan av hyresupplåtelsen. .'''råganom vem som är rätt hyresvärd berördes dock inte uttr5''Ckligen i propositioen ooh detär därför osäkert om man utgått ifrån att bostadsrättshavarenunder alla förhållanden är att anse som rätt hyresvärdi den nu diskuterade situationen. Uppfattningen att bostadsrättshavaren automatiskt inträdersom hyresvärd har emellertid inte delats avbostadsdomstolen som haft frågan uppetill bedömning i rättsfallet RB nr ij:79. Omständigheterna var följande: Hyresgästen hyrde1958 en bostadslägenhet av B. 197 förvärvadesfastigheten av bostadsrättsföreningen C, varvid bostadsrätttill den av A förhyrda lägenheten upplåtsåt D. D sade upp liyresavtalet attupphöra 1.10.1976. A hänsköt tvisten till hyresnämnden och gjorde i första hand gällande att hon stod i hyresförhållande t.illbostadsrättsföreningen C och inte till D. I andra hand yrkade A förlängning avhyresavtalet med D. Då sin sida hävdade att hon vax rätt hyresvärd i förhållande tillA och yrkade att hyran skulle höjas. fann att D:s förvärv av bostadsrätten "naturligtvis" innebar att ett hyresförhållande uppstått mellan A och D samt förlängde avtaletoch höjde hyran. A anförde besvärhos bostadsdomstolen. Som stöd för sin talan åberopadeD här ytterligare att A betalat hyrantill henne och att partema fört förhandlingar med varandra om reparation av lägenheten. Bostadsdrmstolen ändrade hyresnämndensbeslut och biföll A:s talan. I beslutet uttaladedomstolen följande: "Av bestämmelsema i 7 kap. 13 § första stycket jordabalken följer att genom bostadsrättsföreningens Prop.1980/81:148 28 förvärv av fastigheten ett hyresförhållande uppkommit mellan föreningen i dess egenskap av fastighetsägare, åena,;och A som hyresgäst, å andra sidan. Föreningens upplåtelse av bostadsrätttill D medför enligt bostadsdomstolens meninginte någon ändring i detta förhållande. - Vad i målet blivit upplyst om att A eriagthyra till D och att vissa förhandlingarförts mellan dem angående reparationer i lägenheten kan inte mot A:s be stridande tagas till intäkt för att Agodtagit D som hyresvärd i föreningens ställe.På anförda skäl finner bostadsdomstolen att något hyresförhållande inte föreliggermellan partema." Genom bostadsdomstolens beslut får det anses klarlagt att bo-stadsrä.ttBhflBBrenjinte träder in som hyresvärd i förhållande kvarboende hyresgäst endast på grund av bostadsrättsupplåtelsen. Ett hyresförhållande kandock ha uppstått mellan parterna på grund av avtal eller omständigheter som utvisar att hyresgästen godtagit bostadsrättshavaren som hyresvärd. Detskall emellertid särskilt framhållas att domstolens beslut inte ger direkt svar på frågan om det överhuvudtaget ärmöjligt att upplåta bostadsrättvid sidan av hyresrätt. 2.3 Kvarboende hyresgästersbesittningsskydd ooh b>'1esrätt 2.3.1 Allmänt ombesittningsskydd och bytesrätt. Hyreslagen tillerkännerbostadshyresgäster ett direkt besittningsskydd. Skyddet innebär en principiell rätt till,förlängning av hyresavtalet efter hyrestidens utgång, således en rätt att fåbo kvar. Vissa inskränkningar i skyddet har gjorts. I1*5 § anges vissa generella undantag ochi 1*6 § anges under vilka förutsättningarbesittningsskyddet kan brytas i det enskilda fallet. Enligt 1(5 § undantashyresförhållanden som avser möblerade rumoch fritidsbostäder och som upphör innan de varat i mer än nio månaderi följd. Även lägenheter som utgör del av upplåtarensegen bostad undantas liksom hyresförhållanden som upp-lörpå grund av att dessa .förverkats eller att säkerhet som hyresgästen ställt för hyran försänrats.Hyresgästen saknar dessutombesittningsskydd om han i särskildordning förklarat att han vill avstå från detta. Prop.1980/81:148 29 Bestämmelserna i § innebäratt hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet om det inte föreligger någonsärskild, i lagen angiven s.k.besittningsskyddsbrytande grund föratt det skall upphöra. Med undantag för det fall att hyresrätten är förverkad eller att ställd säkerhet förhyran försämrats är rätten till förlängning av hyresavtalet beroende av en avvägning mellan hyresvärdens intresse av att förfoga över-lägenheten ochhyresgästens intresse av att få bo kvar. Hyresförhållandet kan upplösasom hyresgästen åsidosatt sina skyldigheter enligt hyresavtalet, om huset skall rivaseller genomgå större ombyggnad, om lägenheteninte längre skall användas förbostadsändamål, om hyresavtalet avser en- eller två-familjshus eller i vissa fall bostadsrättslägenhet (se härom vidare i det följande) eller om hyresförhållandet beror på olikaformer av anställning. Upprsjcningen av grundernaför att ett hyresavtal skall upphöra avslutas med en s.k. generalklausul. Enligtdenna föreligger inte rätt till förlängning om det inte "strider mot god sed ihyresförhållanden eller eljest är obilligtmot hyresgästen att hyresförhållandet upphör". Föratt hyresförhållandet skall upplösas enligtdenna upphörsgrund [hS § första stycket 10 hyreslagen) fordras att hyresvärden har s.k. sakligt skäl för uppsägningen. Enligt 35 § hyreslagenhar bostadshyresgäst under vissa förutsättningar rätt att genom överlåtelse av sin hyresrätt på annan kunna få byta sin bostad. Om hyresvärden vägrargå med på bytet skall hyresnämnden på ansökan av hyresgästen lämna tillståndtill detta "om hyresgästen har beaktansvärda skälför bytet och detta kan äga rum utan påtagligolägenhet för hjTesvärden".Har hyresgästen erhållit lägenhetengenom byte och innehaft lägenheten mindre än ,får tillstånd lämnas endastom synnerliga skäl föreligger. Undantag i bytesrättengörs bl.a. för vissa bostadsrättslägenheter (se häromvidare i det följande), En framställning om byte kan äiren göras av kommun eller bostadsförmedling som medverkar till att hyresgästen fårannan bostad genom att anvisa eller förmedladenna. Som exempel på "beaktansvärda skäl"nämns i förarbetena till lagen bl.a. att en växande familj behöverstörre utrymmen eller att hyresgästen pågrund av ekonomiska skäl vill ha en mindre hostad. Prop.1980/81:148 30 att bytet- skall kunna ägarum utan påtaglig olägenhet förhyresvärden ligger bl.a. att den somhyresgästen vill sätta i sitt ställeskall kunna godkännas som hyresgäst, bl.a. med avseende på hyresbetalning och vård av lägenheten. Den som övertar en lägenhetgenom byte inträder i princip i rättsförhållandet med hyresvärden på samma villkor som gäller förföreträdaren, men partema kan givetvis komma överens om ändrade hyresvillkor. Intet hindraratt den nytillträdande hyresgästen tecknar ett helt nytt kontrakt med hyresvärden. Tvist om rätt till förlängning avhyresavtal och rått till byte prövas av hyresnämnden.Beslut i förlängningstvist kan överklagas i bostadsdomstolen. Däremot kan hyresnämndensbeslut i tvist om byte inte överklagas. 2.3.2 Reglema avseende uthyrda bostadsrättslägenheter årslagändring Bland de besittningsskyddsbrytande grunder som bestämdes vid 1968 årshyreslagstiftning upptogs i u6 § första stycket 6 hyreslagen att hyresavtalet avsåg en- eller tvåfamiljsfastigheteller "lägenhet som upplåtaren innehar med bostadsrätt och upplåtarenhar sådant intresse att förfoga överlägenheten att hyresgästen skäligenbör flytta". Som motivering för att besittningsskyddet borde kunna brytas för hyresgästeri bostadsrättslägenheter angavs i förarbetenaatt sådana lägenheter vanligen tillkommit för att tjänasom bostad åt bostadsrättsinne-havaren samt att bostadsrätten i allmänhetinte kunde överlåtas om inte lägenheten friställdes förförvärvarens räkning (se bl.a. prop. 1967:llil s.66-69 och s. 92-93). Om uthyraren skulle bosättaag i lägenheten eller försälja bostadsrätten borde enligt motiven därförriktpunkten vara, att besittningsskyddet skulle brytas efter uppsägning. Skyddet borde vidare kunna brytas omfortsatt uthyrning hindrades på grund av bestämmelser i bostadsrättslagen eller i bostadsrättsföreningens stadgar. I samtliga fall borde emellertidhyresgästen ges skäligt rådrumför att anskaffa annan bostad, något som i praxis 1980/81:148 31 medförde att avsevärd tid kunde komma att förflyta innan hyresgästen slutligen skildes frånlägenheten. Den situationen att en fastighet förvärvas av enbostadsrättsförening, som efter förvärvet upplåterbostadsrätt till en redan uthjTd lägenhet, uppmärksammadesinte i förarbetena till hyreslagen. Rättspraxis kom emellertid att inta den ståndpunkten, att besittningsskyddet för en kvarboende hyresgäst skulle bedömas på samma sätt som vid fastighetsöverlåtelse, dvs.att riktpunkten skulle vara fullt besittningsskydd och att bedömningen av om hyresavtalet skulle upphöra eller ej skulle göras efter principerna i 1*6 §första stycket 10 hyreslagen oaktatpunkt 6 formellt sett varit tillämplig (jfrbl.a. praxis från hyresnämnderna PH 3:71). Det förefaller som om hyresgästerna i de refererade rättsfall därden anförda principen tillämpats inte motsatt sig att bostadsrättshavaren inträttsom hyresvärd. I alia fall har inte någon invändningi processen gjorts om att bostadsrättshavareninte var rätt hyresvärd. Eftersom en sådaninvändning enligt processuella regler är nödvändig föratt frågan om rätt hyresvärdskall komma under bedömning kan det av rättsfallen inte dras någon slutsats om att bostadsrättshavarenunder alla förhållanden inträder som hyresvärd i förhållande till den kvarboende hyresgästen. Tvärtomutvisar ett rättsfall i likhet med ovan nämnda RB nr 1*:79 från bostadsdomstolen, att en bostads-rättshavares uppsägning gentemot en hyresgäst förklaratssakna laga verkan sedan hyresgästen framställt den erforderliga invändningen (ur praxis från hyresnämnderna PE 15=70). Härigenom har hyresgästen kunnat bevara sitt besittningsskj'dd fullt ut gentemot bostadsrättsföreningen.Vid eventuellt byte har även nästkommande hyresgäst kommit att stå i hyresförhållande till föreningenutan att någon förändring av besittningsskyddet ellerbytesrätten inträtt. När det gäller bytesrättentogs bland undantagen i 35 § hyreslagenupp det fallet att "upplåtareninnehar lägenheten med 1980/81:148 32 bostadsrätt".Motiveringen för detta undantag var att hyresgäster i uthyrda bostadsrättslägenheter iallmänhet saknade rätt till förlängning. Det ärdock osäkert om hyresgästen kunde fåsin bytesrätt bevarad om fastigheten underhans hyrestid överläts till en bostadsrättsförening, som upplätlägenheten med bostadsrätt. 2.3.3 Bostadsdomstolens rättsfall RB nr 13:76 I mbricerade rättsfallhar besittningsskyddet för en hyresgäst behandlats fördet fall att en hyresfastighet försålts till en bostadsrättsförening och bostadsrätt tiU. lägenhetenupplåtits åt annan än hj'resgästen. Hyresgästen hadesedan 1959 hyrt lägenheten av en privat fastighetsägare. År1968 sålde denna fastigheten till en bostadsrättsförening, somupplåt bostadsrätten till en utomstående person. Bostadsrätten ärvdes härefterav bostadsrättshava-rens dotter. Hyresgästen, som underrättatsom fastighetsförsäljningen och bostadsrättsupplåtelsen, hade betalat hyra direkt till bostadsrättshavaren. Sedan I966 löpte avtalet påett år i sänder. Sedan bostadsrättshavaren1975 sagt upp hyresgästen till avflyttning förlängde hyresnämnden avtalet. Vid en parallellt pågående processi tingsrätten hade hyresgästen yrkat fastställelse av att det inte förelåg något hyresförhållandemellan henne och "bostadsrättshavaren.Genom dom som vann laga kraft ogillade emellertid tingsrätten: hyresgästenstalan. Motiveringen var bl.a. att hyresgästengenom att underteckna ett tilläggsavtal omhyra på vilket bostadsrättshavaren angavs som hyresvärd, fick anses ha accepterat henne som hyresvärd. Efter besvär i bostadsdomstolenöver hjresnämndens beslut om förlängning konstaterade domstolen attfrågan om hyresförhållandetmellan partema rättskraftigt avgjorts av tingsrätten. Vidare fann domstolen att 12 kap. U6 § första stycket6 (i dess dåvarande lydelse) formellt sett vartillämplig vid prov- 1980/81:148 33 ningen av förlängningstvisten mellan bostadsrättshavaren och hyresgästen. "I ett fall som det förevarande där hyresförhållandet hartagit sin början innan bostadsrättsföreningen förvärvade fastighetenoch lägenheterna upplåts med bostadsrättåt medlemmarna, bör enligt bostadsdomstolens uppfattning hyresförhållandetvisserligen kunna upplösas - åtminstone påsikt - men hyresgästen anses ha ett starkarebesittningsskydd än om hon ingått hyresavtalet med vetskap om att upplåtaren innehade lägenhetenmed bostadsrätt." Med hänsyn föramförällt till upplåtelsensvaraktighet fann bostadsdomstolen härefteratt hyresförhållandet inte borde upplösasmed mindre hyresgästen anvisades en mer likvärdig bostad änden han hade fått erbjudande om. För att inte alltförlång tid skulle förflyta innan bostadsrättshavaren fick hyresförhållandet omprövat,förkortades dock hyrestiden till sexmånader. 2.3.1* 1978 årslagändring Med anledning av bostadsdomstolens beslut i det nyssrelaterade rättsfallet togs frågan om kvarboende hyresgästers besittningsskydd upp till lagstiftning (prop.1977/78:175 s. 177-178 och 219-223). Departementschefen menade, att den omständigheten att ett hyreshus förvandlats till ett bostadsrättshus inte borde fä medföra någon försämring av den enskilde hyresgästensställning (s. 178). Lagrådet anförde(s. 220) bl.a. att den rättstill-lämpning, som förelåg innan bostadsdomstolen träffade sitt avgörandesyntes ha de bästa skälen för sig (jfrovan avsnitt 2.3.2). På förslag av lagrådet utformades därför, som ett förtydligande, en ny upphörsgrund i 1*6 §hyreslagen, punkt 6 a. Enligt denna punkt skall hyresgästen inte ha rätttill förlängning av hyresavtalet om "avtalet avser lägenhet, som upplåtitsav någon som innehade den med bostadsrätt och lägenhetenalltjämt innehaves med sådan rätt samtbostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen börflj-tta". Lagrummet trädde i kraftden som bestämmelsernai den tidigare gällande punkt 6 endast kom attomfatta en- och tvåfamiljsfastigheter. 3 1980/81. 1980/81:148 34 Lagrådet, som sjTies ha utgått ifrån att den till 'vilkenbostadsrätt upplåtes i ombildningsfall automatiskt inträder som hyresvärd i förhållande till en kvarboende hyresgäst, har med denna förutsättning och genomlagtextens formulering uppenbarligen avsett att bevara besittningsskyddet förkvarboende hj'resgäster fullt ut. Vid lagändringen beaktades emellertid inte, att enkvarboende hyresgäst vid tvist skulle kunna invända att bostadsrättshavarenenbart genom bostadsrättsupplåtelsen inte inträtt som hj'-resvärd i förhållande till hyresgästen och genom en sådan invändning bevara sittbesittningsskydd gentemot bostadsrättsföreningen fullt ut (jfr bostadsdomstolens rättsfall RB nr 1*:79 under avsnitt 2.2 ovan). Det tycksheller inte ha observerats att en domstol p å annan grund änenbart själva bostadsrättsupplåtelsen kan slå fast att ett hyresförhållandeuppkommit mellan bostadsrättshavaren och den kvarboende hyresgästen. I det rättsfall, som föranledde den aktuella lagändringen fann- ju tingsrättenatt hyresgästen fick anses ha accepterat bostadsrättshavaren som hyresvärd. Med hänsyn till vad som anförts får det ansestveksamt hur långt bestämmelsen i punkt 6 a egentligen sträcker sig. Ordalagen ger sålunda utrymme för att det svagare besittningsskyddet enligtpunkt 6 a skali omfatta sådana fall i vilka särskilt hyresavtal upprättatsmellan en kvarboende hyresgäst och någon till vilken bostadsrätt upplåtits i samband med ombildning, I de fallen har ju lägenheten "upplåtits avnågon som innehade den med bostadsrätt" och egentligen skiljer siginte de faller, från sådana i vilka domstol fastslagit att etthyresförhållande uppkommit mellan parterna. I de fall där hyresgästenaldrig i-frågasätter att ett hyresförhållande uppkommer med någon till vilkenbostadsrätt upplåtes i samband med ombildning skulle dock besittningsskyddet och bj'tesrätten komma att gälla fullt ut. Motsvarande ändringar som för besittningsskyddet gjordeockså beträffande bytesrätten i 35 § hyreslagen. Undantag frånbytes-rätten gäller därför nxmera enligt 35 § under pxmkt 1* hyreslagenendast om "lägenheten upplåtits av någon som innehade den med Prop.1980/81:148 35 bostadsrätt och lägenheten alltjämtinnehas med sådan rätt". Detta innebär alltså att sedvanlig bytesrätt skulle gälla i de fall den kvarboende hyresgästen aldrig ifrågasätter att hyresförhållande uppkommit med någon till vilken bostadsrättupplåtits vid ombildning. Lagnmmetsordalydelse ger emellertid utrymme föratt bytesrätten är förlorad om den kvarboende hyresgästen träffarsärskilt hyresavtal med bostadsrättshavaren. 2.3.5 Rättsläget för ennytillträdande hyresgäst när en kvarboendehyresgäst använt sin lägenhettill byte I lagstiftningsärendet1978 framhöll departementschefen att denbytesrätt som tillkommer en kvarboendehyresgäst i en bostadsrättsfastighet kan bli mindre värd eftersom den som genom bjte övertar hyresrättenfår ett svagare besittningsskydd än denne annars skulle ha haft. Den nytillträdande hyresgästenskull.e inte heller ha rätt att i sin tur använda lägenheten för byte (prop, 1977/76:195 s. 178 och kommittédirektiven). Den angivna uppfattningen grundar sig tydligen på att lägenheten"upplåtits" till den nytillträdande hyresgästenav den som innehar lägenheten med bostadsrätt vid sidan av hyresrätten. Häri-genoTL skulle uppbörsgrunden i1*6 § första stycket 6 a hyreslagen och undantagsbestämmelserna i 35 §andra stycket 1* samma lag bli tillämpligapå den nytillträdande hyresgästenshyresförhållande med bostadsrättshavaren. Ett byte kan gåtill så att den njillträdsnde hyresgästenskriver ett helt nytt kontrakt med hyresvärden,som i förevarande fall förutsattes vara en bostadsrättshavare. I sådanafall torde det vara riktigt att påstå att lägenheten"upplåtits" av bostadsrättshavaren. I de fall då den nytillträdandeh,yres-gästen övertar det gamla kontraktet har emellertid formellt sett en "överlåtelse" ägt rum. Lägenhetenhar således i dessa fall inte "upplåtits" av bostadsrättshavaren, vilket är en för- Prop, 1980/81:148 36 utsättning för att de angivna lagmmmen skall vara tillärapliga. Av det anförda följer att den nytillträdande hyresgästensbesittningsskydd och bytesrätt endastskulle förändras i förhållande till företrädarens rätt i upplåtelsefallen och inte i överlåtelsefallen. Som framgår av föregående avsnitttorde emellertid besittningsskyddet och bytesrätten bedömas enligt 1*6 § första stycket6 a respektive 35 § andra stycket ** hyreslagen när en kvarboende hyresgäst tecknar särskilt hyresavtal med någon som fårlägenheten åt sig upplåtenmed bostadsrätt. I detta fall blir den njillträdande hyresgästensställning under alla förhållandendensajnma som för företrädaren. Detta innebär att den nytillträdande hyresgästen har ett svagare besittningsskyddän eljest och att rätt till byte inte föreligger. Av föregående avsnitt framgår vidare attden kvarboende hyresgästen kan göra gällande attbostadsrättsföreningen och inte bostadsrättshavarenär rätt hyresvärd. är hyresvärdbehöver ingen försämring inträda för dennytillträdande hyresgästen eftersom denne också kan hållasig till bostadsrättsföreningen som hyresvärd. Fall lär emellertid ha förekommiti vilka föreningen som villkor för byte krävtatt den nytillträdande hyresgästen tecknar ett nytt.-hy res avtal med bostadsrättshavaren. SAMMANFATTNING AV GÄLLANDE RATT När en bostadsrättsförening förvärvar enhyresfastighet för övergång till bostadsratt i huset kanutifrån den föregående framställningen följandetypfall sägas förekonma som berör de kvarboende hyresgästemas rättsställning. Bostadsrätt har inteupplåtits till lägenheten. Hyresförhållande föreliggermellan hyresgästen och föreningen. Någonförsämrad rätt för hyresgästen inträder inte. En nytillträdande hyresgäst har samma rätt som han eljest skulle ha. 1980/81:148 37 Bostadsrätthar upplåtits till lägenheten och nytt hyres avtal har träffats mellan hyresgästen och bostadsrättsha varen. Hyresförhållande föreligger mellan hyresgästen och bostadsrättshavaren om hyresförhållandet medföreningen upp- . Det är osäkert hur längt bestämmelsemai 1*6 § första stycket 6 a och 35 § andra stycket i hyreslagen egentligen sträcker sig i ombildningsfall. Åtminstone en ligt lagtextens ordalydelse får hyresgästen genom att gåmed på att hans hyresförhållande med föreningen upplösesooh att teckna nytt hyresavtal med bostadsrättshavaren finna sig i att han ej längre har sarama besittningsskydd som tidigare ochatt bytesrätten går förlorad. Bostadsrätthar utiplåtits till lägenheten vid sidan av hy resrätten utan att hyresgästen träffatnytt hyresavtal med bostadsrättshavaren. Det torde finnasanledning att inom denna grupp skilja på följande fall. a) Hyresgästen hävdar,\'id -process eller eljest, att bostadsrättsföreningen och inte bostadsrättshavaren ärrätt hyres-värd. Enligt bostadsdomstolens rättsfall RE nr It:79 (se avsnitt 2.2 bör hyresgästenofta ha framgång med att hävda detta. Rättsläget blir dådetsamma för hyresgästen som i fall 1 ovan. b) Efter process förklarar domstol eller hyresnämnd att bostadsrättshavarenär rätt hyresvärd. Samma osäkerhet föreliggersom beträffande fall 2 ovan. Bortsett från vad som sålunda skall gällatorde mar. emellertid i praktiken ha att räknamed att hyresgästen aldrig ifrågasätterbostadsrättshavarens rätt att inträdasom hyresvärd. Man kan från parternas sida ha den uppfattningen att bostadsrättsupplåtelsenskall likställas med en fastighetsöverlåtelse och rättsförhållandet mellan hyresgästen och bostadsrättshavaren bli detsamma som efteren sådan överlåtelse. Enlijt de 1978 förändradereglerna skulle hyresgästen då ha samma besittningsskydd och bytesrätt som . Bytesrätten skulle dock vara av 1980/81:148 38 av ringa värde eftersomen efterkommande hyresgäst - åtminstone i de fall då nytt a-vtaltecknas med den nytillträdande hyresgästen och bostadsrättshavaren- inte längre skulle ha samma besittningsskyddoch bytesrätten gå förlorad för denne. Man torde emellertid utgå från felaktiga premisser om man jämställer enbostadsrättsupplåtelse med en äganderättsöverlåtelse.