mot · G3021832 · 1980-01-25 00:00:00 — Motion 1979/80:1832 av m. fl. med anledning av propositionen 1979/80:72 om bostadsanvisningslag, m. m. I propositionen 1979/80:72 föreslås att antar förslag till bostadsanvisningslag. Syftet med lagen är angeläget. Förslaget har emellertid i olika avseenden erhållit en mindre lämplig utformning, varför det bör ändras på sätt nedan föreslås. Departementschefen har i olika uttalanden (bl. a. pressmeddelande 1979:92) uttalat förhoppningen att frivilliga lösningar skall komma till stånd. Olika typer av frivilligalternativ leder enligt vår uppfattning till större engagemang från samtliga parter, mindre byråkrati och med all sannolikhet också till bättre resultat än vad en tillämpning av den föreslagna bostadsanvisningslagen kommer att göra. Frivilliga lösningar undanröjer också frestelsen för mindre nogräknade husägare att konstruera bytes- eller överlåtelsesituationer. I ett flertal kommuner pågår försök med eller förhandlingar om avtal om bostadsanvisning. Det är på grund av det anförda väsentligt att bostadsanvisningslagen utformas på ett sådant sätt att frivilliga lösningar underlättas. Man kan visserligen anta att de flesta kommuner oavsett bostadsanvisningslagens utformning kommer att eftersträva sådana överenskommelser. Det kan dock inte uteslutas att frånvaron av en rekommendation om frivilliga avtal i lagtexten kan innebära att kommuner frestas att avbryta förhandlingar med husägarna . Dessutom synes med den föreslagna utformningen en kommun rent formellt kunna möta en grupp husägares begäran om frivilligt avtal för att lösa bostadsförsörjningen inom ett visst område med ett beslut om bostadsanvisningsområde. Vi föreslår därför att 2 § kompletteras med ett andra stycke med följande lydelse: Beslut om bostadsanvisningsområde får fattas först sedan kommunen försökt lösa bostadsförsörjningen för ifrågavarande område genom avtal med berörda husägare eller deras organisationer. Det grundläggande rekvisitet i 1 § Det grundläggande rekvisitet för beslut om tillämpning av den föreslagna bostadsanvisningslagen framgår av 1 §, i vilken stadgas: Om det behövs för bostadsförsörjningen ett eller flera bostadsområden i kommun förklaras vara bostadsanvisningsområde. Mot bakgrund av rekvisitets allmänna karaktär synes förklaringarna i motiven vara alltför vagt utformade för att ge tillräcklig vägledning för rättstillämpningen. Ur förslaget kan i huvudsak två motiv för lagens införande utläsas. Dels skall kommunerna verka för att sammansättningen av olika hushållstyper blir så allsidig som möjligt, dels skall kommunerna få större möjligheter att anskaffa bostäder åt vissa socialt och/eller ekonomiskt svaga grupper. Det är en angelägen uppgift för kommunerna att genom planering och på annat sätt försöka åstadkomma en mer allsidig befolkningssammansättning, inte minst för att få en jämnare beläggning av samhällets investeringar i form av skolor, barndaghem m. m. Dock torde det inte vara möjligt att driva detta krav alltför långt. Människor kan vara uppvuxna och bundna till ett visst område och därför obenägna att flytta. Andra områden kan t.ex. med hänsyn till trafiksituationer vara olämpliga för barnfamiljer. Det torde därför vara nödvändigt att acceptera en viss snedfördelning med hänsyn till befolkningssammansättningen mellan olika bostadsområden. Om kravet på allsidighet i stället för ålderssammansättning även skall gälla inkomstförhållanden och social status torde mera exakta regler vara än svårare att ställa upp. Härtill kommer att sociologerna synes vara tämligen oense om vilken grad av integration som är positiv för de inblandade människorna. På grund av det anförda torde det vara mycket svårt att avgöra vilka krav på snedhet i befolkningssammansättningen som skall ställas för att lagen skall bli tillämplig. Detta måste leda till osäkerhet för de kommuner som överväger att utnyttja lagens möjligheter. Dessutom måste ett så vidlyftigt begrepp som allsidig befolkningssammansättning kräva att ett kommunalt beslut måste föregås av mycket omfattade utredningar. I annat fall blir hyresgästernas och husägarnas besvärsrätt av begränsat värde. Vi anser att en målsättning om en mer allsidig befolkningssammansättning för ett visst område inte skall vara ett tillräckligt skäl för att lagen skall kunna tillämpas. I stället bör lagen ta sikte på situationer, där efterfrågan på bostäder i en kommun väsentligt överstiger tillgången eller där vissa grupper i samhället såsom invandrare, barnfamiljer och familjer med sociala eller ekonomiska problem har svårigheter att anskaffa en godtagbar bostad. Här bör t. ex. de sociala myndigheterna mer konkret kunna visa att trots ansträngningar har det inte varit möjligt att bereda dessa hushållsgrupper bostad inom vissa områden. Som ovan nämnts bör som ett villkor dessutom gälla att det inte heller varit möjligt att med berörda husägare eller deras organisationer träffa frivilliga avtal om bostadsanvisning. Med hänsyn till det anförda bör 1 § formuleras så att det mera klart framgår att beslut om bostadsanvisningsområde endast får ske i situationer när det råder allmän bostadsbrist eller när vissa befolkningsgrupper inte kan beredas godtagbara bostäder. Vi föreslår därför att 1 § första stycket ges följande ändrade lydelse: Om det behövs för försörjningen med bostäder till alla eller vissa hushåll inom en kommun eller inom ett område i vilket kommunen ingår och som kan anses utgöra en enhet i bostadsförsörjningshänseende, får ett eller flera bostadsområden i kommunen förklaras vara bostadsanvisningsområde. Uppsägning i vissa fall Bostadshyresgäster har ett s. k. direkt besittningsskydd, dvs. en principiell rätt till förlängning av hyresavtalet om det sägs upp av hyresvärden. Besittningsskyddet kan dock brytas. Av 12 kap. 46 § jordabalken (JB) framgår i vilka situationer besittningsskyddet kan brytas. Förslaget till bostadsanvisningslag innehåller i 6 § undantagsbestämmelser med syfte att reglera förhållandet till vissa besittningsskyddsbrytande grunder. Lagrådet har i sitt yttrande berört några av de undantag som finns i lagförslaget. I samband härmed har lagrådet antytt förekomsten av ett antal situationer som ansetts kunna lämnas oreglerade. Vi anser att fall som är förhållandevis vanliga bör regleras i lagen. Vad vi närmast har i tankarna är de fall då hyresvärd sagt upp hyresgäst och vägrat förlängning samt som grund härför åberopat 12 kap. 46 § punkten 10 JB. Vid hyresnämndsprövningen skall en intresseavvägning göras mellan hyresvärdens och hyresgästens behov av lägenheten. Som exempel kan tas det förhållandet att hyresgästen redan har en annan lägenhet men ändå vill behålla den aktuella lägenheten av något skäl. medan hyresvärden önskar använda den som fastighetsskötarbostad eller upplåta den till någon närstående, exempelvis föräldrar som behöver tillsyn av barn som är husägare och bor i huset. Om hyresvärdens skäl för uppsägningen är av saklig art och hans intresse dessutom anses överväga förlängs inte hyresförhållandet. Lägenheten blir sålunda ledig. I denna situation kan kommunen utnyttja sin möjlighet att anvisa ny hyresgäst eller själv förhyra lägenheten. Den besittningsskyddsbrytande regeln i hyreslagen skulle sålunda i realiteten förlora sitt egentliga innehåll. Husägaren skulle vara helt beroende av kommunens välvilja för att själv kunna disponera den lediga lägenheten. Även beträffande den situation som berörs i 12 kap. 46 § punkten 5 skulle samma effekt kunna uppstå. Det skulle kunna hävdas att exemplet ovan, där husägaren önskar upplåta lägenheten till en fastighetsskötare, skulle falla under undantagsregeln i 6 § andra stycket i förslaget till bostadsanvisningslag. Emellertid är undantagsregeln som lagrådet påpekat endast tillämplig, om lägenheten både varit och skall vara upplåten till anställd. Inte sällan är förhållandena annorlunda. Det kan vara så att värden skall anställa fastighetsskötare där sådan tidigare saknats eller att den föregående fastighetsskötaren slutat sin anställning och någon direkt koppling mellan anställningsavtal och hyresavtal inte föreligger (vilket innebär att sedvanligt besittningsskydd finns) eller att föregående fastighetsskötare skall gå i pension och hyresvärden inte önskar utnyttja en koppling mellan hyres- och anställningsavtal till att få besittningsskyddet upphävt. Eftersom en förutsättning för att kunna få någon att ta anställning som fastighetsskötare nästan undantagslöst är att vederbörande kan erbjudas bostad, skulle det i ovan beskrivna situationer bli svårt för husägaren att anskaffa ny fastighetsskötare, om husägaren inte dessutom skulle ha möjlighet att disponera över en annan ledig lägenhet. Förekomsten av fastighetsskötare i ett hus är av stor betydelse för hyresgästerna och de krav på service de kan ställa. Att fastighetsskötare finns ligger därför även i hyresgästernas intresse. En överenskommelse mellan hyresvärd och hyresgäst om ett hyresavtals upphörande i situationer som ovan beskrivits vore kanske möjlig att träffa men skulle ändå kunna vara meningslös, eftersom kommunen utan appell skulle kunna förfoga över lägenheten. Även om i en förlängningstvist hyresnämnden finner dels att husägaren har sakligt skäl för sin uppsägning, dels att hans intresse att disponera över lägenheten väger över hyresgästens så behöver kommunen ej beakta detta. Kommunen kan ändå utöva sin anvisningsrätt beträffande den lediga lägenheten. Vi anser detta vara otillfredsställande från rättssäkerhetssynpunkt. På grund av det anförda anser vi att 6 § andra stycket bör ges följande nya lydelse: Förbudet enligt första stycket gäller inte sedan kommunen underrättat husägaren om att kommunen inte önskar anvisa någon bostadssökande eller få lägenheten upplåten till sig. Förbudet gäller inte heller om upplåtelse av lägenheten beror av anställning hos husägaren och lägenheten även tidigare var upplåten till följd av sådan anställning, om lägenheten upplåts enligt bestämmelserna i 12 kap. 46 § tredje stycket JB eller om hyresgäst i förlängningstvist enligt punkterna 5 eller 10 samma paragraf befunnits ej ha rätt till nytt hyresavtal. Regler för kommunens tillämpning av bostadsanvisningslagen Det ovan anförda har nära samband med det förhållandet att närmare regler saknas för hur kommunerna skall tillämpa anvisningsrätten inom bostadsanvisningsområde. I propositionen refereras boende- och bostadsfinansieringsutredningarnas uttalande, enligt vilket förutsätts att antalet fall i vilka kommunen utövar sin rätt kommer att bli litet i varje enskild fastighet och att något ensidigt utnyttjande av vissa företag eller företagskategorier inte kommer i fråga. Något motsvarande uttalande har vi inte kunnat återfinna i kommentarerna till lagförslaget. Detta är en icke godtagbar brist. Det bör vidare enligt vår mening uttalas att kommunen skall göra en bedömning av att den hyresgäst som anvisas har en rimlig prognos att klara ett normalt boende. Detta bör gälla även kommunens andrahandshyresgäst. Med hänvisning till vad ovan sagts föreslår vi att 8 § kompletteras med ett nytt andra stycke med följande lydelse: Kommunen skall vid anvisning av bostad ta hänsyn till såväl den anvisade hyresgästens behov av bostad som husägarens och övriga hyresgästers intresse. Konstruktionen av ersättningsreglerna, innebärande att ersättning kan utgå endast i vissa fall vid dröjsmål, bottnar förmodligen i uppfattningen att husägare, när de vägrar godta hyresgäster, i regel gör det på grund av hyresgästernas bristande betalningsförmåga. Så torde inte alltid vara fallet. En störande hyresgäst kan vålla betydligt större skada, framför allt genom obehag för de närboende. Detta drabbar i första hand kringboende hyresgäster men husägaren genom att lägenheterna blir svåra att hyra ut. En fastighet av betydande storlek tål i regel några måttligt störande hyresgäster. Överskrides denna toleranspunkt, råkar fastigheten i vanrykte - i synnerhet i en mindre ort där kännedomen om varje fastighet är stor. När det gäller mindre fastigheter ligger toleranspunkten åtskilligt lägre. Det är därför en mycket grannlaga uppgift för en utomstående bostadsförmedlare att avgöra om det är lämpligt att placera en hyresgäst med sociala problem i en viss fastighet. En felbedömning kan ge allvarliga konsekvenser. Kommunen måste därför också ha ett ekonomiskt ansvar gentemot husägaren vid direkta felbedömningar av tjänstemännen. Vi anser därför att 10 § bör förses med ett nytt andra stycke med följande lydelse: Detsamma gäller om kommunen åsidosätter reglerna i 8 § andra stycket. Lägenheter som nyttjas för olika ändamål Enligt 1 § i förslaget gäller lagen i princip samtliga bostadslägenheter, såvitt ej annat beslutas eller eljest framgår av lagen. Definitionen på bostadslägenhet är densamma som i hyreslagen, dvs. lägenhet som är avsedd att helt eller till icke oväsentlig del användas som bostad. Detta medför att de s. k. kombinerade lägenheterna omfattas av lagen. Lägenheter, upplåtna för exempelvis läkar-, tandläkar- eller advokatpraktik, för drivande av handel eller hantverk eller för kontorsändamål och som dessutom är avsedda som bostäder för hyresgästerna, är i regel att hänföra till begreppet bostadslägenhet enligt definitionen. Det förefaller mindre välbetänkt att denna typ av lägenheter som i många fall kan ha speciell inredning skall omfattas av bostadsanvisningsreglerna. Det kan därför övervägas om berörd lägenhetstyp bör undantas från lagens tillämpning. Det bör vidare observeras att överlåtelserätten enligt 12 kap. 36 § JB inte omfattar endast lokaler. Förvärvsverksamhet kan även utövas i lägenhet som enligt definitionen är att bedöma som bostadslägenhet. Att en lägenhet enligt 36 § till väsentlig del används för förvärvsverksamhet utesluter nämligen inte att den till icke oväsentlig del används som bostad. Enligt huvudregeln i 6 § lagförslaget får husägaren ej medverka till att hyresrätten till lägenhet överlåts. I de därefter följande undantagsfallen finns ej 36 § JB angiven. Husägaren skulle därmed vara förhindrad att frivilligt godta en överlåtelse som gäller den typ av kombinerade lägenheter som ovan berörts. Detta kan inte rimligen vara avsikten. Denna inadvertens bör därför rättas till. Antingen bör de kombinerade lägenheterna undantas från lagens tillämpning eller också bör 12 kap. 36 § JB tas in i uppräkningen i 6 § första stycket andra meningen. Vi förordar förstnämnda alternativ. Formerna för meddelande om ledig lägenhet Enligt 12 kap. 44 § JB åligger det hyresvärd att vid uppsägning av bostadshyresgäst på grund av bristande hyresbetalning underrätta socialnämnden. I 63 § samma lag stadgas att hyresvärden fullgjort vad på honom åligger i ovan angivet hänseende, om meddelandet till socialnämnden avsänts i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress. En motsvarande regel borde gälla för den situation husägaren skall underrätta kommunen om att en lägenhet är ledig. Vi föreslår därför att 7 § kompletteras med ett nytt stycke med följande lydelse: Är sådant meddelande från husägaren till kommunen avsänt i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall husägaren anses ha fullgjort vad som på honom ankommer. Med hänvisning till det anförda hemställer vi att antar förslaget till bostadsanvisningslag med nedan angivna ändringar och tillägg, nämligen 1. att 1 § första stycket ges följande ändrade lydelse: Om det behövs för försörjningen med bostäder till alla eller vissa hushåll inom en kommun eller inom ett område i vilket kommunen ingår och som kan anses utgöra en enhet i bostadsförsörjningshänseende, får ett eller flera bostadsområden i kommunen förklaras vara bostadsanvisningsområde., 2. att 2 § kompletteras med ett nytt andra stycke med följande lydelse: Beslut om bostadsanvisningsområde får fattas först sedan kommunen försökt lösa bostadsförsörjningen för ifrågavarande område genom avtal med berörda husägare eller deras organisationer., 3. att 6 § andra stycket ges följande ändrade lydelse: Förbudet enligt första stycket gäller inte sedan kommunen underrättat husägaren om att kommunen inte önskar anvisa någon bostadssökande eller få lägenheten upplåten till sig. Förbudet gäller inte heller om upplåtelse av lägenheten beror av anställning hos husägaren och lägenheten även tidigare var upplåten till följd av sådan anställning, om lägenheten upplåts enligt bestämmelserna i 12 kap. 46 § tredje stycket jordabalken eller om hyresgäst i förlängningstvist enligt 5 eller 10 samma paragraf befunnits ej ha rätt till nytt hyresavtal., 4. att 8 § kompletteras med ett nytt andra stycke med följande lydelse: Kommunen skall vid anvisning av bostad ta hänsyn till såväl den anvisade hyresgästens behov av bostad som husägarens och övriga hyresgästers intresse., 5. att 10 § kompletteras med ett nytt andra stycke med följande lydelse: Detsamma gäller om kommunen åsidosätter reglerna i 8 § andra stycket., 6. att kombinerade lägenheter undantas i 1 § andra stycket, alternativt införs bestämmelserna i 12 kap. 36 § jordabalken i uppräkningen i 6 § första stycket andra meningen, 7. att 7 § kompletteras med ett nytt stycke med följande lydelse: Är sådant meddelande från husägaren till kommunen avsänt i rekommenderat brev under mottagarens vanliga adress, skall husägaren anses ha fullgjort vad som på honom ankommer. () . ()