bet · G401LU30 · 1980-12-31 00:00:00 — I motion 1980/81:642 av m. fl. (c)yrkas att hos regeringen hemställer om förslag till förändringar iarrendelagen som medför att det lagstadgade sambandet mellan arrendesumma ochgårdens avkastningsvärde utsträcks till att också gälla avtal med nyaarrendatorer. I motion 1980/81:906 avJörn (vpk) yrkas 1. att hos regeringen begär förslag till lagom arrendators friköpsrätt, 2. att hos regeringen begär en särskildlagstiftning om friköpsrätt gällande av jordbruksarrendatorer ägda boningshuspå ofri grund. Utskottet har vid besök iBlekinge län inhämtat synpunkter på de i motionerna framlagdaförslagen från företrädare -för arrendenämnden i , lantbruksnämnden iBlekinge län. Vid upplåtelse av arrende till ny arrendator råderavtalsfrihet i fråga om arrendeavgiftens storlek. Detsamma gäller andraavtalsvillkor i den mån som de inte strider mot någon tvingande regel iarrendelagstiftningen. Närdet gäller förlängning av arrendeavtal finns däremot i 9 kap. 9 § jordabalken(JB) regler om fastställande av skälig arrendeavgift. Bestämmelserna, som ärett led i arrendatorns besittningsskydd, har följandeinnehåll. Vid förlängning av arrendeavtal utgår arrendeavgiften med skäligtbelopp. Om jordägaren och arrendatorn inte kan enas om hur stor avgiften skallvara får arrendenämnden fastställa vad som är skäligt belopp. Avgiften skalldärvid bestämmas så att den kan antas motsvara arrenderättens värde med hänsyntill arrendeställets avkastningsförmåga, arrendeavtalets innehåll ochomständigheterna i övrigt. Avlagtextens utformning framgår att prövningen av arrendeavgiftens storlek skallgrundas på en helhetsbedömning av arrenderättens värde, varvid hänsyn i förstahand skall tas till avkastningsförmågan och arrendeavtalets innehåll. När detgäller de faktorer som bör beaktas vid sidan härav, pekade lagutskottet på (LU1978/79:23) att arrendenämnden självfallet har möjlighet att ta hänsyn tillsådana uppgifter som parterna kunde komma att 1Riksdagen 1980/81. LU1980/81:30 2 lämna om arrendeavgifterna för närmast jämförligaarrenden. Sådana upplysningar skulle i vissa fall kunna ge en god hållpunkt förbedömningen av vad som är skälig arrendeavgift. Särskilt om arrendemarknadenskulle komma att ändras till en överskottsmarknad, syntes enligt utskottet enortsprisjämförelse vara nödvändig för att inte avgifterna skulle hållas kvar påen konstlat hög nivå. Vidare underströk utskottet att det självfallet varmeningen att arrendenämnden också i fortsättningen vid sina allmännaöverväganden skulle utnyttja den breda praktiska erfarenhet av arrende-sättningsfrågoroch ortsförhållanden, som fanns företrädd inom nämnden genom främstpartsrepresentanternas medverkan. Motiveringen till yrkandet imotionen återfinns i motion 641, som i övrigt tar upp frågan hurlantbruksnämnden skall få möjlighet att förhindra att bärkraftigabrukningsenheter sammanslås genom sammanläggning av sidoarrenden eller genomindragning av arrendegårdar till huvudgården. Denna fråga behandlas avjordbruksutskottet. När det gäller förevarande fråga om arrendeavgiften är detenligt motionärerna av vikt att de arrendeavgifter som bestäms är rimliga iförhållande till gårdens avkastningsvärde. Motionären hänvisar till attarrendeavgiften vid förlängning av arrendeavtal numera skall enligt JBbestämmas med utgångspunkt från avkastningsvärdet. Någon motsvarande regelfinns inte vid nyupplåtelse av arrende. För att man skall kunna garantera attarrendegårdar blir kvar som självständigt familjejordbruk är det enligtmotionärernas mening viktigt att den lagstadgade kopplingen mellanarrendeavgift och gårdens avkastningsvärde utsträcks till att också gälla avtalmed nya arrendatorer. På grundval avarrendelagskommitténs betänkande (SOU 1978:36) Arrenderätt 1,Jordbruksarrendatorns besittningsskydd m. m. lades i proposition1978/79:183 fram förslag till regler om arrendeavgiftens bestämmande vidförlängning av arrendeavtal. Reglerna fick sitt ovan redovisade innehåll vidriksdagsbehandlingen av förslaget (LU 1978/ 79:23). Kommittén hade i sitt utredningsarbete också tagitställning till behovet av en allmän prisreglering av arrendeavgiften. Kommitténkonstaterade att prisutvecklingen på arrenden hade varit relativt lugn,möjligen med undantag för . Arrendeavgiften hade dock inom vissadelar av landet närmat sig nivåer som inneburit en snedvridning avprisbildningen på arrenden. Med hänvisning till att prisutvecklingen på deflesta håll i landet likväl hade varit förhållandevis lugn, ansåg kommittén.attdet inte fanns LU 1980/81:30 3 någramotiv för att införa någon allmän prisreglering av arrendeavgifterna. Dennuvarande avtalsfriheten vid nyupplåtelser av arrende borde därför bestå. Ipropositionen förklarade sig departementschefen dela denna uppfattning. kunde för sin del ansluta sig till kommitténs ståndpunkt.Utvecklingen på området måste emellertid enligt utskottet följas med storuppmärksamhet. Ettsärskilt problem vid nyupplåtelse av arrende utgör de s. k. anbudsarrendena.Kommittén hade vid sin undersökning funnit att anbudsarrenden utgjorde enrelativt liten andel av den arrenderade arealen. Med hänsyn härtill fannkommittén det inte lämpligt att överväga förslag till lagstiftning, som skulleta sikte på att inskränka rätten att använda anbudsförfarande. Ipropositionen anslöt sig departementschefen till kommitténs ståndpunkt. Enligtdepartementschefens mening var frågan hur man skall motverka ogynnsammaeffekter av systemet med anbudsförfarandet främst en informationsfråga. Utskottet uttalade i dennafråga följande. Utskottet erinrar om att arrendenämnderna som regelkänner till bakgrunden till anbudsarrendena, och sådana arrenden torde därför iallmänhet inte ha tagits med vid en ortsprisjämförelse. Enligt utskottetsmening kan det dock inte uteslutas att anbudsförfarandet har haft viss inverkanpå arrendenämndernas bedömning av marknadsprisnivån. Utskottet vill emellertidpeka på att, om godtar det förslag till regler för avgiftsbestämningvid förlängning av avtal som utskottet kommer att lägga fram i det följande,synes det inte längre föreligga någon risk för att höga avgifter härrörandefrån anbud skall kunna påverka avgiftsbestämningen. Utskottet ansluter sig därförtill kommitténs och departementschefens ståndpunkt att det inte finns anledningatt söka lagstiftningsvägen begränsa anbudsarrendena. Utskottetvill tillägga att man inte bör bortse från att anbudsförfarandet i enbristsituation kan leda till alltför höga arrendeavgifter vid nyupplåtelse avarrende. Vid den hearing som utskottet hållit i ärendet hävdades från flerahåll att anbudsarrendena ibland får negativa konsekvenser och därför om möjligtborde begränsas. Enligt utskottets mening är det angeläget att man sökermotverka de ogynnsamma effekter som anbudsförfarandet kan föra med sig. När pågrund av författningsbestämmelser eller andra omständigheter ett anbud synesböra infordras är det viktigt att jordägaren inte okritiskt antar det högstaanbudet utan noga prövar om den erbjudna arrendeavgiften är sådan att den pålängre sikt kan garantera arrendeställets fortsatta utveckling och riktigaskötsel. Man får vidare förutsätta att en aktsam jordägare gör enpersonbedömning och även beaktar andra omständigheter än arrendeavgiftensstorlek. Som departementschefen framhåller torde jordbrukets organisationerkunna göra en betydelsefull insats på detta område genom att sprida informationtill jordägare och arrendatorer så att kortsiktiga överväganden inte får fällaavgörandet vid nyupplåtelse av arrenden. LU 1980/81:30 4 I motionen framhålls att den arrenderade jordensutsträckning och relativa andel av jordbruksmarken tenderar attöka. Ägande och brukande blir följaktligen i växande utsträckning åtskilt.Motionären påpekar vidare att det efter skett en omfattandekoncentration av jordägandet i . Motionärenhävdar att de stora jordägarna har dragit fördel av en förskjutning i praxisoch begreppsbildning då det gäller arrenden. I allt större utsträckning harinvesteringar i fasta anläggningar fått tas över av arrenda-torerna. Föråtskilliga arrendatorer gäller, att de själva uppfört boningshus påarrendeställena, bostäder som kommit att stå på ofri grund. Motionären hänvisartill att kommunisterna väckt motioner omfriköpsrätt för arrendatorer men att lagutskottet därvid hänvisat till attarrendelagskommittén utreder problemen. EnUgtmotionären står det emellertid nu helt klart, att kommittén i sina under år1981 kommande förslag inte kommer att föreslå någon friköpsrätt. Detta harframgått bl. a. av offentligt lämnad information från kommittén själv.Riksdagen är således enligt motionärens mening helt oförhindrad att nu tainitiativ i friköpsfrågan. Motionärenframhåller att friköpsfrågan egentligen har två av varandra delvis oberoendesidor. Det handlar å ena sidan om att lösa arrendeproblemet och frågan om destora jordägarnas makt. En princip för svenskt jordbruk bör vara: jorden åt demsom brukar den. Å andra sidan handlar det om människans rätt och trygghet iboendet. På de arrenden, där arrendatorn uppfört sitt hus på ofri grund, är detenligt motionären av väsentlig betydelse, att åtminstone friköp av tomtmarkenkan ske. Den kategori, som är berörd av detta specialproblem, är till stor deläldre människor, vilka under ett hårt liv och i små förhållanden bidragit till atthålla den lokala näringen och livet i sin bygd uppe. Motionären anser att detutgör en grov social orättvisa ifall man utlämnar dessa personer till desvårigheter, vilka kan uppstå i bostadshänseende, när de av ålder eller annananledning nödgas frånträda arrendet. Här bör ett särskilt skydd i form avfriköpsrätt för tomt komma till stånd. Sammanfattningsviskonstaterar motionären att - sedan 1925 års ensittar-lag upphört med utgångenav - arrendatorer i saknar rätt att begära friköp av sinaställen. Motionären föreslår att en sådan rätt återinförs. Ensittarlagen kom till för att skydda egnahem somföre uppförts på arrenderad mark. Enligt lagen var den sominnehade annan LU1980/81:30 5 tillhörig mark med nyttjanderätt för brukande ellerbostadsändamål och där ägde boningshus under vissa förutsättningar berättigadatt lösa till sig marken, även om jordägaren motsatte sig det. Lagen ägde ejtillämpning beträffande mark, som tillhörde kronan, stad, ellermunicipalsam-hälle eller beträffande mark som innehades med tomträtt. Rätt tillfriköp tillkom ursprungligen den som innehade nöjaktig bostad uppförd före den1 . Genom lagändring 1967 ändrades denna tidpunkt till den 1 juni1928. begränsades inlösningsrätten genom att i lagtexten infördeskrav på att nyttjanderättshavaren skulle ha varit stadigvarande bosatt pålägenheten sedan sistnämnda dag. Slutligen föreskrevs att ensittarlagen skullegälla endast till utgången av . Ensittarlagen har haft stor betydelse.Från allmän synpunkt innebar lagen emellertid vissa olägenheter därigenom attdet vid ensittarförrättningar endast skedde en ofullständig prövning i jord-och planpolitiskt hänseende. Dessa olägenheter blev alltmerframträdande som lagens sociala betydelse minskade. Denna utvecklingledde års beslut om en begränsning av lagens giltighet tillutgången av . Med anledning av enriksdagsskrivelse tillsattes arrendelagskommittén. Enligt direktivenskall kommittén vidta den av begärda översynen av bestämmelserna omarrendeavgift vid förlängning av arrendeavtal, dödsbos besittningsskydd,uppsägningsförfarandet samt instans- och fullföljdsordningen i arrendetvister.Utredningen skall även behandla vissa andra frågor, t. ex. taxeringsvärderegelnvid bostadsarrende. Ytterligare reformfrågor har sedermera kommit underkommitténs prövning genom att regeringen till kommittén har överlämnatskrivelser från lantbruksstyrelsen och arrendatorernas organisationer för atttas under övervägande vid fullgörandet av kommitténs uppdrag. Bland de önskemålom reformer som har tagits upp i dessa skrivelser märks frågan om maximitidenför arrendeupplåtelser, avtalstidens längd vid kommunala gårdsarrenden,investeringar på arrendestället, undantag från förbudet mot överlåtelse avarrenderätten, införande av en förköps- och friköpsrätt för arrendatorn samtunderarrendatorns rättsliga ställning. Vidare har kommittén på riksdagensinitiativ (LU 1977/78:26, rskr 1977/78:248) fått i uppdrag att göra en översynav reglerna om sidoarrende. avgav som redovisas ovan (s. 2) 1978ett delbetänkande (SOU 1978:36) Arrenderätt 1, Jordbruksarrendatornsbesittningsskydd m. m. I betänkandet lade kommittén fram förslag till ändradebestämmelser om jordbruksarrende. Ändringsförslagen avsåg bestämrrian-det avarrendevillkor vid förlängning av arrendeavtal, jordägarens rätt tillsjälvinträde, dödsbos besittningsskydd och uppsägningsförfarandet. LU1980/81:30 6 föreslogs följdändringar i reglerna om bostadsarrende ochfiskearrende. Kommitténs förslag lades till grund för en propositiontill 1978/(prop. 1978/79:183). I propositionen togs dock intemed förslaget till ändrade regler om uppsägningsförfarandet. Regeringen utfärdade tilläggsdirektivtill arrendelagskommittén. Enligt direktiven skall kommittén med beaktande avsynpunkter som framförts i remissyttrandena över delbetänkandet göra en förnyadgenomgång av förslaget till en reform av uppsägningsförfarandet ochbesittningsproceduren i arrendetvister. Vid utformningen av förslaget börkommittén också beakta de principiella lösningar som hyresrättsutredningen kankomma att välja för hyresrättens del. Genom direktiven har kommittén fått iuppdrag att behandla även vissa andra frågor. Här kan nämnas åtgärder för attbegränsa antalet muntliga arrendeavtal, problemet med skriftliga avtal somendast löper i sänder, reglerna om förverkande av arrenderätten, vissadispensfrågor samt fideikommissarrendatorernas rättsställning. I direktivenframhålls vidare att bland jordägare och arrendatorer har särskilt intressevisats för frågorna om införande av en förköps- och friköpsrätt för arrendator,när arrendefasfighet säljs. Departementschefen understryker vikten av att dessafrågor blir allsidigt belysta och att kommittén eftersträvar lösningar somtillgodoser de skilda intressen som kan föreligga. I samband med prövningen av 1978/79års proposition om ändringar i reglerna om jordbruksarrende behandladelagutskottet bl. a. en motion om införande av hembudsskyldighet för säljare avarrendefastighet, en motion om rätt för arrendator till tvångsinlösen avarrendefastighet samt en motion om rätt till friköp av tomtmark för bostadshuspå ofri grund. Beträffande de två förstnämnda motionerna fann utskottet isitt av godkända betänkande (LU 1978/79:23) att någon riksdagensåtgärd inte var nödvändig på grund av motionerna eftersom frågorna om förköps-och friköpsrätt för jordbruksarrendatorer redan var föremål för utredning. När det därefter gällde frågan om inlösningsrätt förbostadsarrendator framhöll utskottet att det enligt tilläggsdirektiven tillarrendelagskommittén ålåg kommittén att överväga i vilken utsträckning deförslag som kunde komma att läggas fram beträffande jordbruksarrende bordeföranleda ändringar i fråga om bostadsarrende. Utskottet utgick därför ifrånatt även frågan om förköps- och friköpsrätt för bostadsarrendatorer skullekomma att behandlas av kommittén. Eftersom kommitténs förslag inte bordeföregripas fann utskottet att ställning inte då borde tas fillmotionsförslaget. Utskottet avstyrkte därför bifall även till denna motion. Frågan om rätt till friköp av tomtmark för bostadshus påofri grund LU 1980/81:30 7 prövadesånyo med anledning av en motion. I samband härmed behandlades ocksåen motion om rätt för arrendator, som brukar jordbruksfastighet som skallsäljas, att med förtur förvärva fastigheten. Isitt av godkända betänkande (LU 1979/80:20) hänvisade utskottet tillvad som anförts i 1978/betänkande. Utskottet upplyste vidare om attarrendelagskommittén avsåg att lägga fram sitt slutbetänkande vid årsskiftet1980-1981. Med hänsyn till att kommitténs förslag borde avvaktas innanställning togs till de i motionerna berörda frågorna, avstyrkte utskottetbifall till motionerna. I betänkandet behandlar utskottet två mofioner,vari tas upp vissa arrenderättsliga frågor. Arrendeavgiftenvid upplåtelse av arrende Vid upplåtelse av arrende till ny arrendator råderavtalsfrihet i fråga om arrendeavgiftens storlek. När det gäller förlängning avarrendeavtal finns däremot, som ett led i arrendatorns besittningsskydd,bestämmelser om fastställande av skälig arrendeavgift. Om jordägaren ocharrendatorn inte kan enas om hur stor arrendeavgiften skall vara för den nyaarrendeperioden ankommer det enligt 9 kap. 9 § JB på arrendenämnden attfastställa vad som är skäligt belopp. Avgiften skall därvid bestämmas så attden kan antas motsvara arrenderättens värde med hänsyn till arrendeställetsavkastningsförmåga, arrendeavtalets inehåll och omständigheterna i övrigt. Imotion 642 yrkas att hos regeringen hemställer om förslag till sådanaändringar i arrendereglerna att det ovan redovisade sambandet mellanarrendeavgiften och gårdens avkastningsvärde utsträcks till att också gällaavtal med nya arrendatorer. Till stöd för yrkandet anför motionärerna att det ärviktigt att de arrendeavgifter som bestäms vid nyupplåtelse av arrende ärrimliga i förhållande till gårdens avkastningsvärde. Om arrendeavgifterna blirhögre kan man enligt motionärerna inte längre räkna med att arrendegårdarnablir kvar som självständiga familjejordbruk. Utskotteterinrar om att den ovan redovisade bestämmelsen om prövning av arrendeavgiftenfick sin nuvarande utformning . Som framgår av redogörelsen ovan förförarbetena till reformen prövades i lagstiftningsärendet behovet av en allmänprisreglering av arrendeavgiften. anslöt sig därvid tillarrendelagskommitténs och departementschefens ståndpunkt att avtalsfriheten vidupplåtelser av arrende borde bestå. Utskottet underströk dock att utvecklingenpå området måste följas med uppmärksamhet. Beträffande det särskilda problemsom användningen av anbudsförfarande vid arrendeupplåtelser innebarkonstaterades att anbudsarrenden utgjorde en relativt liten andel av denarrenderade arealen. LU 1980/81:30 8 Utskottetansåg att man dock inte fick bortse från att anbudsförfarandet i enbristsituation kunde leda till alltför höga arrendeavgifter vid nyupplåtelse avarrende. EnUgt utskottets mening var det angeläget att man sökte motverka deogynnsamma effekter som anbudsförfarandet kunde föra med sig. Utskottetframhöll att jordbrukets organisationer torde kunna göra en betydelsefullinsats på detta område genom att sprida information till jordägare ocharrendatorer så att kortsiktiga överväganden inte får fälla avgörandet vidnyupplåtelse av arrenden. Utskottethar vid ett besök i inhämtat synpunkter i frågan från företrädareför olika jordbruks- och arrendeintressen. Vad som därvid framkommit ger ingetbelägg för att det f. n. skulle finnas något behov av att begränsaavtalsfriheten vid nyupplåtelser av arrende. Med hänsyn härtill och ' då det iövrigt inte förekommit något som bör föranleda ändring i 1979 årsställningstagande till frågan avstyrker utskottet bifall till motion 642. I motion 906 framhålls bl. a. att arrendatorerna iallt större utsträckning kommit att ta över ansvaret för investeringarna ifasta anläggningar. För åtskilliga arrendatorer gäller bl. a. att de självauppfört boningshus på arrendeställena. Med hänsyn härtill och då en princip försvenskt jordbruk bör vara att jorden bör ägas av den som brukar den bör detinföras en rätt för arrendator att friköpa arrenderad mark. Enligt motionärensuppfattning är det vidare viktigt att arrendatorer som uppfört boningshus påofri grund får möjlighet att åtminstone friköpa själva tomtmarken påmotsvarande sätt som den upphävda ensittarlagen medgav.Mot bakgrund av det anförda yrkar motionären att hos regeringen skallbegära deb förslag till lag om arrendatorers friköpsrätt, dels en särskildlagstiftning om friköpsrätt gällande av jordbruksarrendatorer ägda boningshuspå ofri grund. Frågorom rätt till tvångsinlösen av arrendefastighet och möjlighet till friköp avtomtmark för bostadshus har tidigare behandlats av . Som framgår avredogörelsen härför (s. 6 och 7) har utskottet därvid hänvisat till att deaktualiserade frågorna prövades av arrendelagskommittén. Enligt vad utskottetinhämtat kommer kommittén att avlämna ittslutbetänkande. Med hänsyn till att kommitténs ställningstaganden inte börföregripas avstyrker utskottet bifall till motion 906. att avslårmotion 1980/81:642, LU 1980/81:30 2. beträffande arrendators rätt till friköp attriksdagen avslår motion 1980/81:906. Närvarande:Lennart (), (), (), (),(), ()*, i (s)*, MarfinOlsson (c), ()*, (), (), BengtSilfverstrand (s), (), ()* och Per Stenmarck(m)*. 'Ej närvarande vid betänkandets justering.