mot · G2021108 · 1979-01-25 00:00:00 — Detta bör gälla oberoende om man vill äga lägenheterna eller bilda bostadsrättsförening. De allmännyttiga företagen bör också aktivt främja att bostadsrättsföreningar bildas genom att hyresgästerna köper fastigheten. De hyresgäster som koper sina lägenheter skall få övertaga eventuella statliga lån. Direktägda lägenheter bör underkastas samma beskattningsregler som en- och tvåfamiljshus med äganderätt. Att tillgodose den enskilde medborgarens önskemål och efterfrågan är ett viktigt motiv för ett vidgat bostadsägande. Det finns också starka 1978/79: 1108 samhälleliga skäl för detta. En egen bostad kan utgöra ett aktivt sparmål för hushållen och stimulera till omsorg om och engagemang för bostaden. I syfte att öka möjligheterna för var och en att skaffa sig en villa eller lägenhet som han själv äger direkt eller genom bostadsrätt bör de särskilda regler om skattefritt sparande som gäller ges vidgad tillämpning. I princip bör sparade medel som byggs upp på särskilda sparkonton kunna lyftas när som helst alltså även före femårsperiodens utgång utan att premien återgår till staten under förutsättningen att de frigjorda medlen används till inköp av bostad. Den nu föreslagna förändringen torde inte skapa några problem annat än möjligen i avseende på de kontrollsvårigheter som kan uppstå vid förvärv av bostadsrättslägenhet. Vid köp av en bostad som ägs direkt av den boende kan kontroll av att ett köp verkligen företagits ske genom krav på att köpebrev och sedermera lagfartsbevis skall företes. Motsvarande formella handlingar upprättas inte vid överlåtelse av bostadsrättslägenheter. En möjlighet till kontroll är att bostadsrättsföreningen intygar att överlåtelse skett till viss person. Av försäljare och förvärvare av bostadsrättslägenheter kan vidare som förutsättning för att den särskilda skatteförmånen skall komma förvärvaren till del krävas att en handling upprättas om överlåtelsen med angivande av köpeskillingen. Reglerna för skattelättnader bör ges en något förändrad utformning i fråga om bostadssparande. Möjligheter bör ges att öppna särskilda bosparkonton för vilka gäller samma regler som för skattesparkonton med undantag för att det månatliga sparbeloppet bör kunna uppgå till . Därigenom ges goda möjligheter att även spara ihop till den egna insatsen i en villa eller lägenhet. Inrättandet av bosparkonton öppnar möjlighet att till sparandet koppla åtgärder mot småhusspekulation. Fördelningen av nyproducerade statligt belånade grupphus bör kunna ske genom köer som bankerna upprättar bland bosparkundema. Beroende på skattesparandets utformning är det inte möjligt att ha mer än ett skatteprivilegierat konto. Därmed skulle man inte heller kunna stå i mer än en kö . Under en lång följd av år har bostadssektorn styrts av statliga och kommunala subventioner. Dessa subventioner har utformats så att de påverkat byggkonkurrensen och därigenom minskat de boendes valmöjligheter. Subventionerna har dessutom givit stat och kommun motiv att öka sitt direkta inflytande över bostädernas utformning. Utrymmet för konsumenterna att styra bostadsproduktionen via marknaden har minskat. Därmed har det blivit en obalans på bostadsmarknaden. Med växlande inflation, snabbt föränderlig sammansättning av bostadsproduktionen och förhållandevis stora regionala förändringar är det svårt att utforma ett finansieringssystem som tillfredsställer grundläggande bostadspolitiska krav. Finansieringssystemet måste medverka till att ge rättvisa kostnader för bostäder av olika årgång och med olika upplåtelseformer. Subventionsinslag i finansieringssystemet skall begränsas till att skapa sådan likställdhet. Dessa subventioner måste utformas så att de inte minskar eller snedvrider konkurrensen mellan olika bostadsproducenter utan ökar konsumenternas möjlighet att välja mellan olika boendeformer. Samma lånegränser av låneunderlaget bör gälla för olika kategorier byggherrar. Bostadsfinansiering bör utgå från att bostäderna oftast upplåtes med äganderätt och att var och en betalar vad bostaden då verkligen kostar. De bostäder som i stället upplåtes med bostadsrätt eller hyresrätt skall jämställas med äganderättsbostäder beträffande boendekostnad. Därvid måste man ta hänsyn till att skillnader i skatteregler ger olika boendekostnader. Man måste därför behålla ett visst räntebidrag till bostäder med hyres- och bostadsrätt. kommer räntesubventionerna att bli mycket kostsamma för samhällsekonomin. visar också genom sin förenklingsutredning vilken stor belastning för samhällsekonomin räntebidragen utgör. Som framgår av utredningen svarar de subventioner som betalas ut mot en mycket stor del av en bostads hela produktionskostnad. Ett sådant system kommer att te sig alltmer svårmotiverat när de statsfinansiella problemen bara växer. I den allmänna omprövning av olika subventionssystem som kommer att bli nödvändig blir det ofrånkomligt att särskilt uppmärksamma den mycket omfattande rundgång av pengar som äger rum inom bostadspolitiken. I avvaktan på att finansieringsregler tillskapas som är mer generellt verkande måste vi förutom att behålla subventioner också med hjälp av bostadsbidrag ge möjligheter för låginkomsttagare och barnfamiljer att ha en bra bostad. Statens och kommunernas kostnader för bostadsbidragen är . Bidragen har en utformning som ger dem karaktären av direkt konsumtionsstöd. För barnfamiljerna är t. ex. det statliga bidraget inkomstprövat men inte kopplat till bostadskostnaden. Nuvarande regler för bostadsbidragen innebär att bidraget trappas av vid stigande inkomst. Tillsammans med de höga kommunalskatterna och den progressiva statliga inkomstskatten leder detta till mycket drastiska marginaleffekter vid ändring av inkomsten. När den enskildes inkomst stiger sker dels en avtrappning av bostadsbidragen, dels en ökning av den slutliga inkomstskatten. 1978/79: 1108 tagna marginaleffekten av detta måste mildras. Detta kan endast ske genom en samlad översyn av skatte- och bidragseffekterna. Bostadsbidragen omprövas nu fortlöpande vid ändringar av inkomsten, familjesammansättningen eller bostadskostnaden. Prövningarna är, jämfört med t. ex. granskningen av våra inkomstdeklarationer, mycket schablonmässiga, och bygger i stor utsträckning på inkomstuppgifter som är ca . De kommunala organ som behandlar bostadsbidragen har inte resurser och praktiska möjligheter att effektivt kontrollera de uppgifter som lämnas i bidragsansökningarna. kan man kräva återbetalning av felaktiga bostadsbidrag. En samordning av den slutliga skatteberäkningen och prövningen av bostadsbidragen skulle göra det onödigt med särskilda återkrav av för höga bidrag. Regleringen skulle i stället ske som den slutliga skattsedeln skrivs ut och resultera i överskjutande eller kvarstående skatt. Det här föreslagna systemet innebär inte att bostadsbidragen blir beskattade. Endast för högt eller för lågt utbetalade bidrag avräknas på den slutliga skatten. En liknande korrigering av det slutliga skattebeloppet sker genom reglerna för skattereduktion och särskild skattereduktion. Möjligheterna att betala bostadsbidrag som hjälp åt den enskilde, som av sociala skäl måste ha samhällets stöd , kommer att finnas kvar även med detta system. är allmännyttiga bostadsföretagen normgivande för bruksvärdeshyrans storlek. Självkostnaden i de allmännyttiga företagen utgör grund för hyressättningen i jämförbara lägenheter hos övriga fastighetsägare. Allmännyttans självkostnadsnivå bestäms i förhandlingar mellan hyresgästföreningarna och de allmännyttiga företagen. Det har under systemets hela existens funnits en stark tendens till att förhandlingarna resulterar i hyror, som inte täcker de allmännyttiga bostadsföretagens självkostnader. Systemet med bruksvärdeshyror fungerar otillfredsställande. En viktig orsak härtill är de allmännyttiga företagens underläge i förhandlingarna med hyresgästorganisationen. Detta sammanhänger bl. a. med företagens svaga ekonomi och känslighet för förseningar i hyresintäkterna samt med företagens utsatta läge för politiska påtryckningar via stat och kommun. Det förslag till hyresförhandlingslag som trepartiregeringen lade fram och som antogs av har givit förutsättningar för ett bättre fungerande system för hyresförhandlingar. Möjligheter har öppnats för hyresgästerna i ett enskilt hus att förhandla för sin egen räkning utan inblandning av hyresgäströrelsen. Härigenom torde också förutsättningarna förbättras för smidiga och till de enskilda fallen anpassade överenskommelser mellan fastighetsägare och hyresgäster. är det emellertid inte tillfredsställande att den enskilde hyresgästen saknar möjlighet att förhandla för egen räkning, om han så önskar. En sådan möjlighet måste öppnas. 1978/79: 1108 Om hyresförhandlingar även framgent resulterar i hyresöverenskommelser som inte täcker bostadsföretagens självkostnader, måste reglerna i hyreslagstiftningen ändras. Det är inte godtagbart att privaträttsliga förhandlingar mellan de allmännyttiga företagen och hyresgäströrelsen förs på ett sådant sätt att i praktiken statsmakterna tvingas inskrida med ökade subventioner. Om hyresförhandlingarna även framgent leder till att de allmännyttiga företagen inte kan ta ut en hyra som täcker deras kostnader, måste dessa företag sälja fastigheter till hyresgästerna, för att minska sina kostnader och förbättra likviditeten. En bostads produktionskostnad bestämmer inte slutgiltigt boendekostnaden. Denna påverkas i hög grad av skatte- och finansieringsregler. Dessa regler är inte lika för olika upplåtelseformer. När det gäller bostadskostnaden för småhus anges ofta att man måste ta hänsyn till de vinster som ägaren kan göra när huset säljes. Då och då presenteras uppgifter om våldsamma prisökningar på småhus. De allra flesta som köper ett småhus gör det dock för att bo där och inte för att tjäna pengar på bostaden. har prisstegringarna inflationen borträknad inte varit större än en till , vilket knappast kan anses vara någon dramatisk ökning. Realisationsvinstbeskattningen skall vara utformad så att spekulationsvinster motverkas. Den mest effektiva vägen att bekämpa dylika vinster är emellertid att på nivå vidtaga åtgärder så att tillgången på småhus motsvarar efterfrågan. En- eller tvåfamiljsfastighet beskattas enligt schablonmetod. Som underlag åsätts fastigheten taxeringsvärde. Taxering äger rum . Taxeringsvärdet skall uppgå till av det för taxeringen beräknade försäljningsvärdet. Den skattskyldige skall som intäkt i sin självdeklaration ta upp: Garantibeloppet, dvs. den summa som fastighetsägaren har att erlägga kommunalskatt på i den kommun där fastigheten är belägen, uppgår till av taxeringsvärdet. Fastighetsägaren medges ett årligt avdrag, det s. k. villaavdraget, på , under förutsättning att vederbörande är mantalsskriven på fastigheten. Huvuddragen av dessa regler fastställdes i efter borgerlig lottseger . De ändringar som då vidtogs bestod i uppjusteringar av schablongränsema samt höjning av villaavdraget. Bakgrunden till detta var de kraftiga ökningarna av taxeringsvärdena som allmänna fastighetstaxering resulterade i. Den genomsnittliga taxeringsvärdesökningen i landet låg . Genom riksdagsbeslut höjdes procentsatsen för det lägsta skiktet från . Småhusbeskattningsreglerna är föremål för översyn års allmänna fastighetstaxering. De geografiska prisskillnaderna på småhus har minskat . Den överväldigande majoriteten av alla småhus återfinns i det intervall som anges i följande figur. Taxeringsvärdesutveckling 19701981 (Beräknad utveckling 19751981) Vid oförändrade schablonvärdesgränser fastighetstaxering skulle detta leda till följande konsekvenser för småhusägaren. Med 75 procents marginalskatt innebär detta en årlig nettokostnadsökning med för A , B , C och för D . Även om marginalskatten skulle sänkas till , blir ökningen förödande eller för A , B , C och D . Med hänsyn till de senaste fyra fem årens prisutveckling, vilken beror på den kraftiga inflationen i kombination med otillräcklig tillgång, kan taxeringsvärdena förväntas bli i stort sett fördubblade vid allmänna fastighetstaxering. Det är naturligtvis helt oacceptabelt att fastighetstaxering i kombination med nya skatteregler skulle leda till att småhusägarna drabbas av kostnadsökningar i jämförelse med andra boendeformer. Även en anpassning 1982 till den skatt som i samma penningvärde rådde 1976 kan medföra problem för många villaägare. Vidare bör progressiviteten i beskattningen avsevärt mildras. Ett normalt egnahem skall inte som kunna förvandlas till lyxhus över . Vi får anledning återkomma med preciserade förslag när den nämnda översynen givit ytterligare underlag för bedömning av den faktiska prisutvecklingen. Bostadsproduktionens inriktning och omfattning Produktionen och hela bostadsbeståndets sammansättning bör följa medborgarnas faktiska efterfrågan. Likvärdiga bostäder med olika upplåtelseformer bör ha samma boendekostnad. Förslagen om bostadsägande verkar i denna riktning. är småhuset det enda alternativet för den som vill äga sin bostad. Öppnas möjligheten till bostadsägande i flerfamiljshus, kommer detta med all sannolikhet att leda till att flerfamiljs husen blir ett verkligt alternativ till småhusen. Såväl producenter som konsumenter har intresse av en jämn produktion år . Ryckighet i bostadsbyggandet får konsekvenser för en rad andra branscher, förutom att det leder till misshushållning med kunnande och kapital. Det driver också upp priserna på bostadsrätter och egnahem och leder till svarta affärer med hyresrätter. Med hänsyn till efterfrågans inriktning och omfattning, samt en ökad saneringsverksamhet, torde det årliga byggandet behöva uppgå till ca 70 000 bostäder, varav i småhus. kan det därigenom bli möjligt att verkligen erbjuda konsumenten valfrihet. Endast genom att åstadkomma balans mellan tillgång och efterfrågan motverkas en svart hyresmarknad samt stora prisökningar på bostadsrätter och äganderätter. Andra åtgärder, exempelvis kommunala prisregleringar och kommunala pantförskrivningar, ökar byråkratin och risken för kommunalt godtycke samt resulterar i s. k. svarta affärer. Detta drabbar bostadskonsumenten. För att undvika s. k. kategoriboende bör smålägenheter byggas i alla nya bostadsområden. 1978/79: 1108 V n ria t ion val frihet En bostadsproduktion som styrs av låneregler, centrala detaljbestämmelser och s. k. industriellt anpassad byggteknik har visat sig resultera i många bostadsområden med torftig miljö, ökade risker för segregation, skadegörelse och förslumning. Detta kan motverkas genom en mera variationsrik bebyggelseplanering, uppbyggd av små områdesenheter med bra trafikmiljö samt kommersiell och samhällelig service. För att skapa trivsamma småhusområden krävs också där en varierad bebyggelse. Även småhusområden kan bilda trista och sterila miljöer. Småhusområden ger särskilt bra förutsättningar för individuell anpassning och särprägel även i den yttre miljön. Detta måste tas till vara. Samma krav på variation måste också ställas på bostadsområden i stort, dvs. en blandning av bostadstyper med flerfamiljshus och småhus. Likaså måste flerfamiljshusen ges en individuell prägel genom variationer i storlek och utformning, färgsättning och yttre miljö. Detta förutsätter att lånereglerna ändras så att man kan komma bort från nuvarande låneanpassade produktion och i stället få konsumentanpassade bostäder. Bostadssektorn belastas i vårt land av ett omfattande krångel och en betungande byråkrati. De många reglerna har naturligtvis inte tillkommit för att försvåra och fördyra byggandet utan för att skydda den svagare parten konsumenten på marknaden. Regelsystemet har emellertid fått en sådan omfattning att det försämrar möjligheterna att erbjuda konsumenterna de bostäder dessa vill ha. Handläggningen av byggnads- och planläggningsärenden inom statliga, regionala och kommunala organ har utvecklats så att kontrollfunktionerna blivit helt dominerande. Intresset av att informera inskränker sig ofta till att hänvisa till förordningar och riktlinjer gamla som nya. Härigenom har myndigheterna kommit att uppfattas som byråkratiska och ensidigt reglerande. Det är enligt vår uppfattning nödvändigt med en attitydförändring och ett framhävande av de olika myndigheternas självklara roll som serviceorgan åt allmänheten. En konkret åtgärd i denna riktning vore att statens planverk utarbetade en serviceskrift åt den byggande allmänheten. Skriften skulle bl. a. kunna innehålla grundläggande rättigheter och skyldigheter såväl för de byggande som för myndigheterna. En annan åtgärd vore att kommunerna samordnar sin kontakt med den som bygger till ett ställe där alla upplysningar, råd, anvisningar och blanketter kan av. Även här måste betoningen ligga på råd och service. Byggandet regleras i huvudsak av byggnadslagen, byggnadsstadgan och planbestämmelserna för respektive område. Därutöver har statens planverk alltsedan 1960 rätt att komplettera, dvs. förtydliga, föreskrifterna i främst byggnadsstadgan. Dessa förtydliganden är samlade i Svensk bygg 1978/79: 1108 norm (SBN), vars innehåll omfattar såväl bindande regler som icke bindande råd. Råden framställs ofta av kommunala myndigheter som tvingande föreskrifter och resulterar i utföranden som inte överensstämmer med konsumenternas önskemål. En av de mest angelägna åtgärderna för att minska byggkrånglet är därför att fullständigt omarbeta och förenkla Svensk byggnorm. SBN bör ersättas med enkla bestämmelser om lägsta godtagbara standard. Den förda markpolitiken står i konflikt med människornas önskemål och allmänna rättsuppfattning. Den enskilda äganderätten har urholkats. Offentliga regleringar och en alltmer invecklad marklagstiftning har givit kommunerna ett genomförandeansvar som sträcker sig över hela byggprocessen. Allt från planeringsinitiativ till färdigställande av hus. och även i stor utsträckning fastighetsförvaltning, har kommit att ligga i kommunernas händer. som kommunernas makt och styrmöjligheter över den enskilde stärkts har kommunerna tvingats in i en statlig detaljreglering som fördyrar och försenar hela byggprocessen. Regleringen av den fysiska samhällsplaneringen i vårt land präglades länge av socialistiska värderingar och ställningstaganden. I stället för en planering med målsättningen att i samspel mellan samhällsintressen och enskilda få ett rationellt och miljövänligt utnyttjande av marktillgångar och naturresurser har vi fått ett slags planhushållning, där syftet i stor utsträckning har varit att åstadkomma en bindande styrning av markanvändningen, vilket i hög grad urholkat den enskilda äganderätten och försvårat en smidig anpassning efter ändrade förhållanden. Samarbete och samverkan har ersatts av direktiv och regleringar. Så som samhällsplaneringen och markpolitiken länge bedrevs, begränsades på ett oacceptabelt sätt såväl den enskildes valfrihet och rättigheter som de lokala beslutsfattarnas möjligheter att tillgodose medborgarnas önskemål och krav. Moderata samlingspartiet verkar för en avvägning mellan den enskildes och det allmännas intressen, vilken bevarar äganderätten och alla de samhällsvärden som denna innebär. Den markpolitik vi förordar förenar allmänna och enskilda intressen i en syntes, som ligger i linje med värdegemenskapen i den svenska demokratin. Vi motsätter oss de doktrinärt socialistiska inskränkningar i äganderätten som socialdemokraterna vill förverkliga. Enligt vår uppfattning bör i stället åtgärder vidtas för att underlätta för enskilda att äga mark och hus som den enskildes rättsställning tryggas. Kommunerna har genom planläggning bestämmanderätten över var och när mark skall bebyggas. De kan bestämma hur olika typer av bostäder skall utformas. Genom skilda instrument förköp och expropriation samt numera även det s. k. markvillkoret har kommunen fått ett avgörande inflytande över vem som skall stå för uppförandet av den planerade bebyggelsen. Följderna av det planreglerade bostadsbyggandet har bl. a. blivit att det byggs bostäder, vilka inte motsvarar konsumenternas förväntningar. Skillnaden suddas ut mellan de olika roller kommunen har att spela som köpare, som huvudman för egna företag, och som offentlig garant för lika behandling av olika medborgare och företag inom kommunen. Det allmänna kommer därmed allt djupare in i en lojalitetskonflikt, som är allvarlig för ett rättssamhälle byggt på allas lika behandling. Kommunen blir sin egen kontrollant. Planhushållningen leder till maktmissbruk. På många håll utgår kommunerna ifrån som något självklart att företräde skall ges vissa slags företag, vilka sedan i olika hänseenden konsekvent gynnas. Bortsett från att ett sådant synsätt står i strid med viktiga rättsprinciper, leder det till en ineffektiv markanvändning. Markpolitiken måste utformas under beaktande av grundläggande krav på rättvisa och rättssäkerhet. De många fastighetsägare som utsätts för expropriation, tvångsingripanden, värdeminskande lagändringar och påbud från samhällets sida uppfattar sig ej som medborgare i en rättsstat, då de vägras ersättning för uppkomna ekonomiska förluster eller tillerkänns en starkt reducerad ersättning, som ej grundas på fastighetens verkliga värde. tas detta värde till utgångspunkt för olika former av beskattning. Samhällsnyttan måste förenas med en respekt för den enskildes äganderätt. Trepartiregeringen gav en ny inriktning åt arbetet med en förändrad byggnadslagstiftning. Arbetet kom att syfta till att behålla och förstärka byggnadsrätten. Vidare uppställdes som huvudmål i reformarbetet att komma bort från de långvariga byggnadsförbuden. Förslaget till ny byggnadslag skulle så till vida anknyta till gällande planlagstiftning som att detaljplaner även fortsättningsvis skulle ge rättsverkningar för den enskilde. Den fysiska riksplaneringen avsågs lagregleras, varigenom det synnerligen otillfredsställande förhållandet med allmänna riksdagsbeslut med oklar rättslig verkan skulle komma att upphöra. Glesbebyggelserätten skulle i viss utsträckning återinföras. En kommun skulle inte utan klart redovisade skäl kunna säga nej till byggande i glesbygd. Arbetet på en bygglagsreform bör fortsätta med den inriktning detta gavs av trepartiregeringen. Härigenom kan både det offentligas krav på en rationellt fungerande planlagstiftning och de enskildas krav på rättssäkerhet garanteras. En förutsättning för expropriation bör vara att ersättning betalas för genom expropriationen uppkomna förluster. Endast härigenom ges garantier för att en kommun, som vill expropriera, på ett förnuftigt sätt avväger det intresse som motiverar expropriationen mot andra intressen. Den rättssäkerhet som ett demokratiskt samhälle skall garantera kan inte upprätthållas om principen om full ersättning sätts ur spel. Detta skulle i praktiken innebära en direkt förmögenhetsöverföring från enskilda till det allmänna och godtyckligt drabba den, vars fastighet av en eller annan anledning exproprieras, medan andra ägare bibehålies i sin förmögenhetsställning eller till och med kan få den förbättrad. Det finns ingen anledning att i expropriationslagen behålla speciella bevisregler vare sig från den utgångspunkten att samhället skulle kunna förutsättas ha del i värdestegringen eller av andra skäl. Det är stötande för rättsmedvetandet, att såsom nu sker enligt den vid expropriation gällande presumtionsregeln lägga bevisbördan på den svagare parten i en rättstvist. Markvillkoret, som innebär att bostadslån ej utgår om inte kommunen upplåtit marken till bostadsbyggande eller tillstyrkt dispens från detta krav, öppnar ytterligare möjligheter för kommunerna att med tvångsmedel överta mark. I och med markvillkoret kommer kommunen att i realiteten bli ensam köpare av mark för i vart fall flerfamiljshus. Markvillkoret har sannolikt verkat hämmande på byggandet. Strandskyddsreglema ändrades 1974. Genom en ändring kom strandskydd att gälla generellt. Dispens erfordras för allt byggande intill från strandlinjen. I många fall ter sig detta dispensförfarande omotiverat.