bet · G301LU28 · 1979-12-31 00:00:00 — Ipropositionen föreslås, som ovan berörts (s. 5), vissa ändringar i reglerna omkommunal borgen för bostadslån och om övertagande av lån. I samband därmed berörbostadsministem också spörsmålet om avtalsvillkor vid förmedling avtomter och småhus. I propositionen hänvisas (s. 63) till bostadsstyrelsensuttalande om oklarheterna beträffande giltigheten av vissa avtalsvillkor ochtill vad remissinstanserna anfört angående angelägenheten av atträttsverkningarna klarläggs. Mot denna bakgrund anser bostadsministern att detf. n. inte finns tillräckligt underlag för att bedöma behovet av ändringar igällande lagstiftning. LU 1979/80: 28 10 (Ju 1977: 12) tillkallades år1977 för aU se över bestämmelserna om tomträttsavgäld m. m. Tyngdpunkten i detuppdrag som lämnats kommittén ligger på en översyn av avgäldsregleringen.Kommittén skall också belysa de angivna syftena förtomträttsinstitutet och analysera deras inbördes förenlighet. Mot bakgrund aven sådan analys och en analys av de förändringar i de allmänna förutsättningarnaför markpolitiken som har inträffat bör kommittén föreslå den avvägning mellanoch formulering av tomträttsinstitutets syften som är bäst förenlig med denövergripande målsättningen att mark för bostadsändamål skall kunna upplåtasbåde med äganderätt och med tomträtt. Utredningen beräknasslutföra sitt arbete . Imotionen 1979/80: 339 yrkas att regeringen skall förelägga förslagsom dels ger kommunerna lagligt stöd för uppställande av överlåtelseförbud vidfastighetsförsäljningar, dels gör det möjligt att föreskriva överlåtelseförbudvid tomträttsupplåtelse. Tillstöd för yrkandet anför motionärerna att det numera förekommer spekulation vidöverlåtelse av småhus, vilket är till nackdel för både samhället i stort och bostadskonsumenterna.För att motverka spekulationen brukar många kommuner vidfastighetsförsäljningar föreskriva att köparen inte får överlåta fastigheteninom . Enligt motionärerna är det emellertid oklart i vad mån s. k.överlåtelseförbud är rättsligen giltiga. Motionärerna anser att klara reglermåste skapas som ger kommunerna möjligheter att t. ex. föreskriva att köpareninte får sälja fastigheten till annan köpare än den som kommunen anvisar ellergodkänner och på andra villkor än dem som kommunen godkänner. En motsvarandemöjlighet bör öppnas när det gäller tomträitsupplåtelser. Utskottetvill till en början erinra om att gällande rätt inte i och för sig torde läggahinder i vägen för att parterna vid en fastighetsöverlåtelse avtalar om mer ellermindre långtgående inskränkningar i köparens rätt att förfoga över fastigheten.Av 4 kap. 3 § jordabalken (JB) följer emellertid att avtalsvillkor ominskränkningar i förfoganderätten är giltiga endast om de tagits in iköpehandlingen. Vid upplåtelse av tomträtt gäller enligt 13 kap. 6 § JB ettuttryckligt förbud mot sådana villkor. Ävenom JB således förutsätter att överlåtelseförbud kan förekomma vidfastighetsöverlåtelser och förbuden också tillerkänns viss rättsverkan gentemottredje man är rättsläget, som framgår av redogörelsen ovan (s. 3 och 4), imånga avseenden oklart. Oklarheterna rör inte bara frågan huruvida fullavtalsfrihet råder på området utan även de sakrättsliga verkningarna avöverlåtelseförbuden. I sammanhanget bör också framhållas att ett i och för siggiltigt avtalsvillkor om överlåtelseförbud i det LU1979/80: 28 11 enskilda fallet kan vara att bedöma som oskäligt ochdärför kan jämkas eller ogiltigförklaras av domstol med stöd av 36 §avtalslagen. Med hänsyn till att många kommuner vid förmedling av småhus ochtomter till enskilda personer brukar ställa upp villkor om olika typer avöverlåtelseförbud framstår det enligt utskottets mening som mindretillfredsställande att klara regler saknas pä området. Uppenbarligen är detnämligen till nackdel för både kommunerna och fastighetsköparna att giltighetenav villkoren och rättsverkningarna av dem inte med säkerhet kan bedömas.Flertalet av de remissinstanser som yttrat sig över den ovan (s. 69)redovisade kartläggningen angående spekulationen på småhusmarknaden som utförtsav har också uttalat att det är angeläget atträttsverkningarna av olika avtalskonstruktioner klarläggs. Vid ett ställningstagande till motionärernas önskemålmåste emellertid beaktas att statsmakterna vidtagit fleraåtgärder inom ramen för bostadslånesystemet som syftar till att motverkaspekulation och förhindra oskäliga kapitalvinster. För statsbelånade småhusfinns numera regler som innebär att bostadslånet inte får övertas vid en försäljning,om överlåtelsepriset anses för högt. Tiden för köpeskillingskontrollen ärmaximerad till från utbetalningen av bostadslånet. Kontrollen gällerdärmed i praktiken under nära och ibland längre efter färdigställandetoch inflyttningen. Utskottet vill också erinra om att godkäntalt vissa ändringar sker i reglerna om borgen för bostadslån och omövertagande av sådana lån. De nya bestämmelserna, som avses träda i kraft den 1juli 1980, syftar till att ge kommunerna förutsättningar att i ökadutsträckning motverka kapitalvinster av inte önskat slag. I anslutning till det anförda vill utskottet peka på attfrågan om kapitalvinster vid fastighetsförsäljning också har skatterättsligaaspekter. Som framgår av budgetpropositionen (prop. 1979/80: 100, bil. 2 s.16) övervägs f. n. inom budgetdepartementet en justering av den förmånligarealisationsvinstbeskattningen för fastigheter. Enligt vad utskottet inhämtatär avsikten att en proposition i ämnet skall föreläggas i höst.Nämnas bör även att den s. k. realbeskattnings-utredningen studerarmöjligheterna att genom en övergång till real beskattning av räntor ochkapitalvinster undanröja eller motverka de effekter av nuvarande avdragssystemsom innebär att låntagare till följd av inflationen gynnas medan spararemissgynnas i beskattningshänseende. I yttrande över motionen anför civilutskottet att denprincipen är accepterad att kommunernas ansvar för bostadsförsörjningen kan fåuttryck även genom åtgärder som syftar till att begränsa köpeskillingen vidöverlåtelse av småhus som bebos av ägaren. Beträffande motionärernas förslagom att kommunerna, utöver den till bostadslånegivning-en knutna köpeskillingskontrollen,bör ges klart stöd för användningen LU1979/80: 28 12 av olika avtalsvillkor framhåller civilutskottet vidareall det visserligen kan hävdas att oklarheter i gällande ordning får lösas itillämpningen, men att detta knappast är rationellt och i vart fall olämpligtmed hänsyn lill såväl de enskilda avtalsparternas som kommunernas berättigadeintressen. Enligt civilutskottet kan det också hävdas att det inte är lämp-hgtatt påkallar förslag i ärendet från regeringens sida utan att detönskade förslagets närmare innebörd och konsekvenser preciserats.Civilutskottet har stannat för att den bästa lösningen skulle vara attöverväganden i lämplig form gjordes om och i så fall hur lagregler om överlåtelseförbudvid fastighetsförsäljning skulle kunna utformas så att de tillgodoser avsettsyfte utan att medföra oavsedda och inle godtagbara inskränkningar förfastighetens ägare. Enligt civilutskottet bör den praktiska användbarheten avsådana regler härvid bedömas bl. a. mot bakgrund även av bestämmelserna omjämkning av avtalsvillkor i 36 § avtalslagen. anser attövervägandena och remisssynpunkterna på dem därefter får bilda utgångspunktför ytterligare bedömningar av innehålk;t i de yrkanden som ställts imotionen. delar civilutskottets uppfattning ochförordar således att frågan om utformningen av regler angåendeöverlåtelseförbud vid fastighetsförsäljning blir föremål för närmareöverväganden. Skulle det visa sig att tillfredsställande bestämmelser kanskapas bör det också prövas om överlåtelseförbud kan tillåtas vid upplåtelse avtomträtt. Det bör ankomma på regeringen att närmare bestämma i vilken formövervägandena bör ske. I likhet med civilutskottet anser lagutskottet att ettslutligt ställningstagande till motionsspörsmålet bör anstå i avvaktan påresultatet av övervägandena och de synpunkter som kan framkomma vid remissbehandlingenav det. anfört bör ges regeringen till känna. att med anledning avmotionen 1979/80: 339 som sin mening ger regeringen till känna vad utskottetanfört angående överväganden om utformning av regler om överlåtelseförbud. Närvarande: (), ().Stig (), (), i (s), (), (), j'Vndréasson (s), (), BengtSilfverstrand (s), (), (), () och (). LU1979/80:28 13 1979/80:6 y över motion om inskränkning i rätten att överlåtabostadsfastighet m. m. har hemställt omcivilutskottets yttrande över motion 1979/80:339 av () ochKurt (). Motionärerna föreslår att skall begäraförslag som skingrar rättslig oklarhet och ger kommunerna uttryckligt lagligtstöd att använda överlåtelseförbud vid försäljning av bosiadsfasligheter ochsoni gör det möjligt att begränsa en lon-iträttshavarcs rätt att överlåtatomträtten. Med begreppet överlåtelseförbud synes motionärerna ha avsettklausuler såväl om alt fastigheten inte får siiljas eller i vart fall intesäljas utan överlåtarens medgivande (direkta överlåtelselörbud) som om förbudvid visst vite alt sälja faslighelen (indirekta överlåielseförbud). Jordabalken förutsätter att överlåtelseförbud kanförekomma vid faslig-hetsöverlåtelser. Sådana förbud används också i mångakommuner. Del är obestritt att oklarhet råder bl. a. om i vilka fall nämndaöverlåtelseförbud är rättsligen giltiga och därmed bindande för köparen ochtredje man. Däremot gäller ett uttryckligt förbud mot inskriinkningar itomträttshavarens rält att överlåta tomträtten. De remissinstanser som yttratsig över i motionen nämnda kartläggning anges (prop.1979/80:100 bilaga 16 s. 63) överlag framhålla att det är angeläget att rättsverkningarnaav de olika avtalskonstruktionerna om överlåtelseförbud vidfastighetsförsäljning karlläggs. Flera remissinstanser har också föreslagitatt överlåtelseförbud skall få användas även vid tomträttsupplåtelse. Frågorna om inskränkningar i rätlen att överlåta enbostadsfastighet med hänsyn till bostadspolitiskt grundade bedömningar avöverlåtelsepriset har aktualiserats i första hand när det gäller småhus sombebos av ägaren. Syftet har där ytterst varit att motverka en oskäligprisstegring på bostäderna och därmed sänka boendekostnaderna. När det gällerstatligt belånade småhus finns också i bostadsftnansieringsförordningen(1974:946) låneregler vilkas innehåll knyter an till en typ avköpeskillingskonlroll. Denna kontroll innebär alt del statliga bostadslånetunder inte får övertas av en köpare om överlåtelseprisct anses förhögt. Till väsentlig del får delta system anses motiverat av det allniänlomfallade syftet att hindra att värdet av de framtida statligaräntesubventionerna kapitaliseras i säljarens hand utan någon motprestationfrån denne och att subventionerna därmed mister sin grundläggandeboendekostnadssänkande funktion. Inbyggt i systemet har emellertid också varitett mer allmänt svfte att hålla boendekostnaderna nere LU1979/80:28 14 och motverka spekulativa tendenser som kan utlösas genomulnylljande av ett bristande samband mellan utbud av och efterfrågan påbostäder med vissa egenskaper. Detta senare motiv har bekräftals genom deförslag som regeringen lagt fram i den senaste budgetpropositionen (bilaga 16s. Därrläggs fast en kommunernas rätt att - genom borgensvägran ellereljest genom sitt yttrande över en ansökan att få överta ett statligtbostadslån - ta en avgörande ställning till om lånet får övertas. Denna rättgäller under hela lånets löptid och sålunda även då subventionerna upphört.Hithörande frågor har behandlats i betänkande CU 1979/80:22. Effekten av sådanaåtgärder är naturiigen beroende på del kvarvarande lånels storlek ochmöjligheterna alt lösa in det eller ersätta del med andra krediter. Det bör noteras att nämnda kartläggninginte utgår från prisstegring i allniänliet utan från ett specifiktspekulationsbcgrcpp. Vid förvärv av hyreshus kan krävas tillstånd enligt lagen(1975:1132) om förvärv av hyresfastighet m. m. a. när det gäller spekulativa överpriser, harbehandlats i belänkande CU 1979/80:13 (s. 9-11). Frågan om beskattning av realisationsvinst och däravföljande effekter på prisbildningen faller inte inom civilutskottctsbcredningsområde. Den principen är sålunda accepterad, at! kommunernasansvar för bostadsförsörjningen kan få uttryck även genom åtgärder som syftartill all begränsa köpeskillingen vid övcrlåielsc av småhus som bebos av ägaren.Genom moiionen har väckts frågan huruvida, utöver den till bostadslångivningenknutna köpeskillingskontrollen. klara rättsregler bör skapas som tillåterattdetta syfte hävdas av kommunerna även genom överlåielseförbud i skilda formeroch därmed undanröjer nuvarande ovisshet i denna del. Det kan då visserligenhävdas att oklarheter i gällande ordning får lösas i tillämpningen. Detta äremellertid knappast rationellt och i v;irl fall olämpligt med hänsyn till såvälde enskilda avtalsparternas som kommunens berättigade intressen. Del kan ocksåhävdas att det inte heller är lämpligt all påkallar förslag i ämnetfrån regeringens sida ulan att det (inskadc förslagets närmare innebörd ochkonsekvenser preciserats. Enligt civilui-skottets mening skulle den bästalösningen vara att överväganden i lämplig torni gjordes om och i så fall hurlagregler om överlåtelseförhud vid faslighelsförsäljning skulle kunna utformasså alt de tillgodoser avsett syfte utan alt medföra oavsedda och integodtagbara inskränkningar för fastighetens ägare. Den praktiska användbarhetenav sådana regler bör härvid bedömas bl. a. mot bakgrund även av beslämmclsernaom jämkning av avtalsvillkor i 36 S avtalslagen. Vad som sålunda anförts omöverlåtclscför-budcn i äganderältsfallcn bör gälla även tor överväganden omtillåtligheten av förbud mot att överlåta tomträtt. Angivna överväganden ochremissvn-punkter på dem får diircfter bilda utgångspunkt för ytterligare bedömningarav innehållet i de yrkanden som ställts i motionen. LU1979/80:28 15 därför alt lagutskottet föreslår all medanledning a\' motionen påkalla överväganden enligt vad ovan anlörls. den S maj 19S(I På civilutskottets vägnar . Närvarande: . Maltsson (c). Per (), OskarLindkvist (s). (c).Magnus (). (ni). Per OlofHåkansson (s) och ().