prop · G203165 · 1978-12-31 00:00:00 — Vistöder därför den reservation som ledamoten i avgivit. 1betänkandet påpekas att frågan om en statlig toalfinansiering av bostadsbyggandethar prövats tidigare av andra statliga utredningar. Dessa har behandlat fråganfrån bostadspolitiska utgångspunkter men har inte haft till uppdrag att utredade kreditpolitiska och institutionella aspekterna på en statligtotalfinansiering. Eftersom den bedömningen nu gjorts av kapitalmarknadsutredningen- på ett enligt bankföreningens uppfattning myckel uttömmande och sakkunnigtsätt - måste frågan härmed anses ha blivit utredd så gmndligt som är möjligt. Utredningenframhåller att successiva reformer i bostadsfinansieringen har medfört alt bostadsbyggandets kre- Prop.1978/79:165 Bilaga 3 93 ditförsörjning i allt väsentligt tryggats och att destatligt belånade bostadsprojekten nu i huvudsak är oberoende avkreditmarknadsläget. Analysen av frågan om en statlig totalfinansiering lederlill slutsatsen i belänkandet att några väsentliga fördelar inte vore att vinnamed en sådan reform. vill understryka att den delar utredningensuppfattning i dessa avseenden. kan under vissa bestämda förulsältningaracceptera utredningens förslag att bostadsobligationerna uppdelas i enprioriterad och en oprioriterad kalegori. För att det föreslagna sysiemel skallfungera på ett tillfredsställande sätt är enligt bankföreningens uppfattning enhelt nödvändig förutsättning att de opriorilerade bostadsobligationerna fåremilteras på marknadsmässiga villkor. Räntesältningen bör således vara fri ochingen emissionskontroll tillämpas. I annat fall kan det bli mycket svårt attupprätthålla produktionen av dessa projekt. När detgäller gränsdragningen mellan prioriterade och oprioriterade projeki tarutredningen upp frågan om nybyggda bostäder utan statliga lån bör räknas somprioriterade (som ) eller som oprioriterade. Ulredningen ansersig dock inle ha tillräckligt underlag för alt föreslå några begränsningsreglerför prioriteringssystemet. anser för sin del att mycket starkaskäl talar för att all nybyggnad av bostäder även i fortsättningen börbetraktas som prioriterad verksamhet. Nybyggnad av bostäder utan statliga lånbidrar ju till alt hålla bostadsbyggandet och sysselsättningen uppe. Det ickestatsbelånade byggandet åtnjuter inga direkta subventioner och belastar såledesinte statsbudgeten, vilket också gör det omotiverat att inskrida mot just dennadel av bostadsbyggandet. tillstyrker utredningens förslag att sänkaamorteringstiderna dels för bostadsinstilutens krediter, dels förbostadsobligationerna. Utredningen har efter en omfatlande kartläggning funnitalt det nuvarande finansieringssystemet för nyproduktion av bostäder fungerartillfredsställande. De friktioner som inträffat och som framför alltberott på all överkoslnaderna skapat problem med topplånefinansieringen, gårall lösa inom ramen för nuvarande system. Vi instämmer i ulredningens allmännaslutsats om det existerande finansieringssystemet. Det är värdefullt atttillvarata och vidareutveckla den lokala erfarenhet som bankerna i sinkrediiivgivning tillgodogör sig. Vi anser det också väsentligt att det nuvarandesystemet för finansiering av nyproducerade bostäder successivt utvecklas såatt friktioner undviks. Bland annat skulle mellanhandsinstiluten kunnalilldelas en större roll vid topplånefinansieringen. haren regionalfördelning av bankernas ansvar för keditivgivningen genomförts på sparbankernasinilialiv. Vi vill också påminna om att bostadsfinansieringen underårens lopp i hög grad förbättrats och i grunden är ett effektivt system.Trots detta finns utrymme för ytterligare utveckling. Med relativt små tilläggkan systemet utvecklas till att garantera varje önskvärd finansiering. Ytterstär det en fråga om vilken prioritet riksdag, regering och vill ge bostadsfinansieringen.Vi anser också att den ökade betydelse som länsbo- 1978/79:165 Bilaga 3 94 stadsmyndigheternaerhållit kommer att medverka till att den reala ochfinansiella sidan av bostadsbyggandet korresponderar bättre. Det måste vara ettallmänt iniresse att de regionala myndigheterna tilldelas större befogenheter idetta sammanhang. Vidsidan av finansieringen av nyproducerade bostäder finns det dock betydandedelar av bostadssektorns finansiering som enligt vår uppfattning inte fungerartillfredsställande, och som utredningen förbigått. Således sker finansieringenav orabyggnad, tillbyggnad särat köp och försäljningar av äldre fastigheteridag på ett mycket otillfredsställande sätt. En stor del av denna finansieringsker utanför den organiserade kreditmarknaden på ett sådant sätt att delsväsentliga förbättringar av det nuvarande bostadsbeståndet hotas attomintetgöras, dels medför lånetransaktioner för privatpersoner av oroandekaraktär. Det är överhuvudtaget allvarligt att en så stor del avkreditgivningen sker utanför den organiserade kreditmarknaden, vilket innebäratt den konsumenttrygghet sora fmns inom den existerande institutionellaapparaten inte tas tillvara. Det är vår uppfattning att betydande tekniskaförbättringar kan genomföras beträffande finansieringen av äldre bostäder utanatt detta skall behöva inkräkta på övriga seklorns kreditutrymme. Utredningenföreslår att den nuvarande lO-procentregeln för bostadsinstilutenseraissionstillstånd avskaffas och anför goda arguraent för en sådanförändring. Vi vill dock fästa uppmärksamheten på att det nuvarande utrymmettäcker mycket angelägna investeringsområden. Hit hör bl.a, finansieringen avbetydande delar kontorshus och icke statligt belånade när-serviceanläggningar.Redan idag är utrymmet för finansiering av sådana och andra angelägna projektmycket begränsat. Vi anser det därför vara viktigt att ulredningens förslag omnya obligationslån för bostadsinstituten genomförs och att dessa också får etttillräckligt utrymme på kapitalmarknaden. Lämpligen bör det utrymme varjebostadsinstitut har för emission av priorilerade obligationer raotsvaras av ettvisst proportionellt tillstånd för emission av de nya obligationerna. Utredningenföreslår att löptiden på bostadsinstitutens nya lån skall sänkas med i principca och att detta även skall leda till en motsvarande sänkning avamorteringstiden på bostadsinstilutens obligationslån. Eftersom effekten påboendekostnaderna beräknas bli relativt begränsad och egensparandet inombostadssektorn förstärks biträder vi utredningens förslag på denna punkl. Förbundethade gärna sett att bostadsbyggandets omfattning och inriktning av utredningenhade blivit föremål för en närmare analys, relaterad till den betydelse dennasektor bör ha i den totala samhällsekonomin. Utredningen synes i stället utgåfrån att den nuvarande starka prioriteringen skall bestå oberoende av deanspråk sora finns och kan koraraa att ställas främst från näringslivets sida. Detär också mot denna bakgrund man har att se de svårigheter bankerna haft attuppfylla de anspråk som statsraakterna uppställt ifråga om finansieringen avbostadsbyggandet om man har en naturlig ambition att fylla sinuppgift att tillhandahålla näringslivet krediter i erforderlig omfattning. Förföreningsbankemas vidkommande är detla problem särskilt påtagligt. Redannuvarande åläggande i fråga om bostadsfinansieringen gör att föreningsbankernafår allt svårare att uppfylla sin primära funk- 1978/79:165 Bilaga 3 95 tionsom kreditgivare till lantbruket. Ytterligare ökade krav på deltagande ibostadsfinansieringen skulle definitivt medföra att föreningsbankerna inlelängre kan uppfylla sin lagliga ändamålsbestämmelse alt främst tillgodoselantbrukets kreditbehov. För en kooperativ rörelse, gmndad och utvecklad av lantbruketsutövare, är givetvis en sådan utveckling helt oacceptabel. Förbundetdelar utredningens uppfattning att den nuvarande kvoteringen avbostadsinstitutens utlåning mellan prioriterade och opriorilerade ändamål (90%resp. ) har nackdelar och bl.a. medför en viss stelhet i kreditgivningengenom den fixerade kvotandelen. Däreraot avvisar förbundet till lösning av detta problem, nämligen att dela uppbostadsinstitutens obligationer i priorilerade och opriorilerade. Redannuvarande kreditutrymme för oprioriterade bostadsändamål ter sig mot bakgrundav de långa och växande låneköerna i bostadsinstituten otillräckliga ochönskemål om ökat utrymme har framförts i olika sammanhang. Medhänsyn till den starka förskjutning som sker i relationen primär-sekundärlikviditetsreserv redan på grund av att bankema måsle förvärva betydandemängder bostadsobligationer (för föreningsbankerna ävenlandshypoteksobligationer) för att få avlyft av byggnadskrediter och temporärtlämnade krediter finner förbundet det inte realistiskt alt förvänta atl ickelikvida obligationer skulle finna någon större marknad. Följden skullesannolikt bli att bankerna mer eller mindre tvingades avstå från att finansieraoprioriterade objekt. Förbundetfinner det över huvudtaget inte motiverat - vare sig ur samhälls- ellerbosiadssociala synpunkter - att upprälthålla den nuvarande striktagränsdragningen mellan prioriterade och oprioriterade objekt. Detta gällersåväl ny- som ombyggnad. Med hänsyn lill föreningsbankernas inriktning ochhuvudsakliga verksamhetsfält är det naturiigi att dessa banker får svara för enoproportionerligt stor andel av dessa objekl, vilket bör vägas in vidbedömningen av föreningsbankemas engagemang i bosladsbyggandet. Förbundetfår därför bestämt avstyrka den av utredningen föreslagna lösningen.Betecknande för den nuvarande situationen är alt vissa bostadsinstitut intelängre tar emot oprioriterade ansökningar. De åtgärder som vidtas bör syftatill att lätta på denna situation och inle ytterligare förvärra denna. Om mandärvid inte anser sig kunna helt slopa prioriteringsreglerna bördock dessaändras från nuvarande till förslagsvis . Förbundethar tidigare pekat på den förskjutning av bankernas likviditet som uppstårgenom att dessa i ökad omfaUning tvingas till placeringar i obligationer.Detla förhållande jämte den föreslagna rälten för bankerna att själva ge utobligationer - vilket tillstyrkes av förbundet - kan enligt förbundels meninginle undgå alt radikalt förändra hela kreditmarknaden och de olika institutensfunktion och verksamhetsfält. Det är att beklaga att utredningen inte ansettsig försöka göra en analys av detta stora långsiktiga problem. Riksförbundetinstämmer i utredningens slutsatser i avsnittet "Bostadssektornsfinansiering" att någon mera genomgripande omläggning av finansieringsformernainte är nödvändig. I anslutning härtill föreslår utredningen att de nuvarandekvoteringsreglerna för bostadsinstilutens utlåning 1978/79:165 Bilaga 3 96 finner denna åtgärd principielllriktig under förutsättning att uppdelningen också tillåts bli återspeglad iräntesättningen. Rätteligen bör emellertid de båda kategorierna obligationeremitteras av skilda institut eftersom lån ges till olika objektkategorier. I förevarande avsnitt föreslår utredningen en sänkning avbostadsinslitu-tens amorteringslider. Om de synpunkter pä finansieringsformernasom framförts i föregående avsnitt beaktas finner del altamorteringstiderna från långivarnas synpunkt främst har intresse från säkerhetssynpunkl.Vid sidan av detta är det emellerlid angelägel att amorteringstiderna intebestäms så långa att inte långivarna kan anpassa sina placeringar till nya ochbättre låneformer och lånevillkor. inser i likhel med utredningen att en statligtotalfinansiering inte skapar mer kapital lill bosladsbyggandet. Att tankenkring en sådan finansieringsform kommer upp till debatt lid efter annan berorpå att det statliga finansieringssystemet för bosladsbyggandet ej lösls på etttillfredsställande sätt för de bostadsproducerande. Det är inte tillräckligtatt prioritering av bostadsbyggandet föreligger. Man måste också tillse attvärden som ligger till grund för belåning av varje enskilt projekt ej på grundav bristande realism försvårar finansieringen. Det pantvärde som åsättes nyproducerade bostadshusfastställes på orealistiska grunder dvs. det tas inte tillräcklig hänsyn tillden prisutveckling som är förhärskande på marknaden. Om pantvärdet sammanföllmed dagens kostnadsläge på den bostadsproducerande marknaden skulle antagligeninte bara totalfinansieringen ske med mindre friktioner utan fördelningen av byggnadskredilivgivningenskulle säkert lösas på ett för bostadsproducerande tillfredsställande sätt. Under detta avsnitt föreslår utredningen altkvoteringssystemel för bostadsinstituten ersattes med en ordning därbostadsinstituten ger ut obligationer av två slag, varav det ena helt skallavse utlåning till prioriterade ändamål. har ingenting att erinra häremot men vill tilläggaatt de nya obligationerna för oprioriterade ändamäl bör få emitteras i ensådan utsträckning att de kvantitativt motsvarar nuvarande kvot på . Dessapengar går nämligen i viss utsträckning till sådana ändamål somspecialinstituten inte täcker av på sin marknad. Ifrågavarande kvotering utgörmed andra ord till en del ""kittet"" i fogarna mellan deolika specialinstituten samt utgör ett komplement vid vissa andra projekt påden oprioriterade marknaden. föreslår en sänkning avamorteringstiderna för bosladsinstituten. anser atl en förkortning avamorteringstiden kan i vissa fall vara nödvändig ur säkerhetssynpunkt. Sålångt kan finna föreligger stor risk för en höjning av hyresnivån omen allmän förkortning av amorteringstiderna införes. Vidare står amorteringstidernai en viss relation till de avskrivningsutrymmen som beskattningsreglernabestäraraer. Bostadsbyggandets kapitalförsöijning utgör en väsentligdel av hela kapitalmarknaden. En fungerande kreditförsörjning tillbostadsbyggandet är en grundförutsättning för ett förverkligande av den socialabostadspolitiken. 1978/79:165 Bilaga 3 97 Byggnadsinvesteringarna och då särskilt invesleringar inombosiadssek-tom spelaren central roll för sysselsättningen inom en radbranscher. Förutom byggnads- och anläggningssektorn berörs anställda inombyggmateri-alsektom direkt av byggvolymens utveckling. De indirekta sysselsättningseffektemaär också stora. Det gäller t. ex. för verkstadsindustrin liksom för jäm- ochstålindustrin samt för den kommunala sektom. Mot denna bakgrund har den samlade fackföreningsrörelsenunder kraftigt reageral mol den allt svagare utvecklingenav byggnadsinvesteringarna och särskilt då det synnerligen svaga bostadsbyggandet.Man får gå tillbaka lill 1950-talets början och den s.k. Koreakrisen förattfinna motsvarigheten till ett så lågt bostadsbyggande som . Den negativa utvecklingen av bostadsbyggandet beror intepå att efterfrågan på bostäder är svag. Tvärtom har åtskilliga kommuner börjatredovisa underskott på bosläder. Del är inle oväntat de unga som först fållkänna av dessa tendenser lill bostadsbrist. Del svaga bostadsbyggandet har orsakals avflera fakiorer t. ex. otillräcklig planberedskap, tvekan hosbyggherrar att starta projekt p. g. a. den snabba prisstegringen. Den orsak till förseningar av byggstarter och till enminskad bostadsproduktion, som skapat mest irritation, är svårigheterna alt fåfram byggnadskreditiv. har bankema och statsmaktematräffat överenskommelse om att kreditiv skall lämnas till det av riksdag ochregering fastställda bostadsbyggandet. har bankema inte uppfylltdetta åtagande. Det är närmasi en skandal att så inte har skett dåbostadsbyggandet har nått en bottennivå. Det råder stor enighet om attbostadsbyggandet måste öka kraftigt . Anspråken på kreditgivningenkommer dä också att växa. Erfarenhetema bådar inte gotl förframtiden. Problemen att få fram tillräckliga byggnadskrediter är inle nya.Avsevärda svårigheter förekom särskilt senare hälft. Detlaföranledde en livlig deball om vårt bostadsfinansierings-system. Ett parstatliga utredningar, bostadspolitiska kommittén och delegationen förbostadsfinansiering diskuterade i positiva ordalag införandet av någonform av statlig totalfinansiering. På flera håll inom arbetarrörelsen fannsstarkt stöd för en sådan reform. Inom Svenska byggnadsarbetareförbundetgenomfördes en omfattande utredning (Bygg 70) inför förbundets kongress år1969. I utredningen krävdes bl. a. följande reformer av bostadsfinansiering, 1) Den statliga långivningen utvidgas steg för stegtill att omfatia hela finan sieringsbehovet. 2) Förskott på de långfristigastatliga lånen ersätter byggnadskrediliven. 3) Bostadslånen utvidgas successivttill att omfatta alla de erforderliga följdinvesteringarna tillbostadsbyggandet. Slutmålet - såsom det skisserades i Bygg 70 - skulle varaen statlig "samhällsbyggnadsbank" som lämpligen kunde byggas uppkring de existerande statliga låneorganen: länsbostadsnämnderna ochbostadsstyrelsen. Tanken var all medel för utlåningen även fortsättningsvisskulle tillföras från statsbudgeten. Detta skulle givetvis erfordra enöverföring via den statliga upplåning av de medel bankerna ochhypoteksinstituten dittills disponerat för bostadskreditgivning. Reformen skulle medföra att beslut om statliga bostadslånockså innebar en garanti för att krediter verkligen ställdes till byggherrensförfogande. Byggstart skulle kunna ske som var planerad avbyggherren Prop.1978/79:165 Bilaga 3 98 Reformen skulle vidare medföraatt kommuner som svarar för nödvändig expansion av samhällsbyggandet skullekunna finansiera de boendekomplement som måste byggas med bostäderna,med statliga bostadslån. Den utvidgning av långivningen som skett under denförsta skulle därraed fullföljas. Exempel påboendekomplement som bör ingå i en sådan reform är i första hand låg- ochmellanstadieskolor samt halvöppna inslilulioner för åldringsvård. Erfarenheten visar att problemen medkreditförsörjningen kvarslår. Visserligen finns numera möjligheter förregeringen alt genomdriva alt bankerna bidrar till bostadsfinansieringen ävenom dessa skulle vägra atl gå med på en överenskommelse. infördesnämligen en kreditpolitisk lag som ger regeringen och riksbank möjlighet alttvinga enskilt bankinstilut atl lämna byggnadskreditiv till s.k. nödlidandeprojekt. Men det finns anledning atl tro alt man i det längsta vill undvika altanvända denna lag. Det skulle nämligen bli ell synnerligen byråkratiskt ochtungrott maskineri att ivångsfördela projekt oberoende av kund-bankrelationer.Med all säkerhet skulle del krävas ett stort antal akuta problem innan en sådrastisk lösning skulle tillgripas. Även med en användning av lagen skulleproblera uppstå till följd av oundvikliga förseningar. Förseningar ikreditgivningen är ell mycket allvarligt problem för byggbranschen och kan -genom att omöjliggöra uppgjorda tidsplaner - orsaka såväl sysselsättningsstörningarsom stora kostnader. LO och flera av fackförbunden har i ett flertal remissvaruttalat krav om totalfinansiering och slutit upp kring Bygg 70. Detta ladesockså fast vid 1976. Boende- ochbostadsfinansieringsutredningarna lämnade förslag om en sådan reform.Därmed har samtliga bostads-utredningar sedan mitlen av varitpositiva till en statlig totalfinansiering. De kreditmarknadsmässigaaspekterna har utretts av kapitalmarknadsutredningen. Utredningens majoritet har förordat att det nuvarandesystemet med frivilliga överenskommelser skall fortsätta i oförändrad form.LOs representant i ulredningen har reserverat sig mol utredningensställningstagande i detta avseende och förordar en statlig totalfinansiering. De krav som förs fram i reservationen är slarkl moiiveradeoch ligger väl i linje med de krav som tidigare förts fram av olika grenar avden fackliga och politiska arbetarrörelsen. LO finner del därför nödvändigt attförslagen i reservationen av LOs representant i utredningen förverkligas. Utredningen föreslår all amorteringstiden för de statligabostadslånen förkortas. En sådan åtgärd höjer boendekostnaderna och är såledesett beslut med bostadssociala konsekvenser. Därför bör i första hand ettsådant beslut styras av bostadspolitiska överväganden och icke enbarl inom ramenför kapitalförsörjningen. LO avvisar därför i denna del utredningens förslag. Boende- och bostadsfinansieringsutredningarna förordade iett betänkande 1975 (SOU 1975:12) en övergång till en totalfinansiering avbostadsbyggandet, vilket TCO tillstyrkte. Det förutsattes dock altkonsekvenserna för kapitalmarknaden och institutionella frågor ytterligaremåste utredas, innan ett slutligt ställningstagande lill en sådan övergångkunde tas. Dessa frågor har behandlats inom ramen förkapiialmarknadsutredningen. Prop.1978/79:165 Bilaga 3 99 avvisar en övergång till ensådan totalfinansiering. En ledamot har reserverat sig mot utredningensslutsatser. Med totalfinansiering kan avses s. k. fullständigfinansiering och/eller integrerad finansiering. Med fullständig finansieringmenas att bottenlån och överliggande lån (dvs. statliga bostadslån) slås sammanlill ett enda lån, medan integrerad finansiering innebär att fastighetslänutbetalas i samband med byggandets framåtskridande, varvid behovet av särskildabyggnadskrediler bortfaller. skisserar två modeller för enintegrerad finansiering. Den ena innebär att nuvarande bostadsinstitui(, , stadshypoteksföreningarna) svarar för en sådan finansiering.DeUa betyder, som utredningen påpekar, inle nödvändigtvis atl lånen i utgångslägetbehöver vara långfristiga. Låneunderlagel är inle känl under byggskedet,som svårigheter skulle föreligga att uppbringa långfristiga lån itakt med byggandets framåtskridande. Utredningen avvisar en integreradfinansiering enligt denna modell. TCO delar denna uppfattning. Från finansieringssynpunktlöses inga problem, om bosladsinstituten skulle svara för långivning även underbyggskedet. Bosladsinstituten skulle i ett sådant system vara lika beroende avbankernas beredvillighet att ställa kapital till förfogande som i dagens läge.Samma krav skulle också gälla att säkerslälla bankernas insatser genomöverenskommelser eller kreditpolitiska åtgärder. torde, somutredningen påpekar, inlresset vara begränsat från bankernas sida atl medverkatill sådan finansiering, med hänsyn till att den direkia kontakten med kundernaupphör. Den andra modellen för integrerad finansiering innebär altdenna ombesörjs inom det statliga finansieringssystemet. torde en sådan modell förutsätta alt också denlångfrisiiga bottenfinansieringen överförs från bostadsinstituten till staten. En integrerad finansiering enligt denna modell analyserasmed hänsyn till dels kostnadseffekter, dels kreditmarknadsmässiga aspekter.Från kostnadssynpunkt finner utredningen att endast marginella besparingar kanåstadkomraas. Visseriigen kan de kommunala förmedlingsorganen inom nuvarandefinansieringssystem utnyttjas, men bankerna måste ändå bibehålla vissorganisation för icke statlig belåning, för finansiering av toppkrediter etc.TCO delar utredningens uppfattning att en integrerad finansiering enligtnämnda modell ej torde ha så stor belydelse för byggnadskostnaderna i sinhelhet, men likväl är det troligt alt möjligheterna till rationaliseringsvinsterskulle föreligga genom en rationellare handläggning av läneärenden. Dettainnebär också att kapitalkostnaderna för byggandet i första hand måstebestämmas inom ramen för en ekonomisk-politisk resursavvägning. Enligt TCOs uppfattning synes utredningen i alltför högutsträckning låta de kostnadsmässiga aspeklerna ligga till grund för dessslutsatser. Argumenten för en integrerad finansiering bör i stället sökas påandra plan. 1 rådande finansiella system söker man på detkreditpolitiska områdel säkerställa bosiadsfinansieringen på två sätt. Delsinräknas bostadsobligationer som prioriterade placeringar förkreditinstituten, dels äger ärliga överläggningar rum med kreditinstituten omderas engagemang i bostadsfinansieringen. Det kan konstateras att de årliga överläggningarna framlill de allra senasle åren lett till atl bostadsfinansieringen kunnat tryggas.Men det är också uppenbarl alt den låga volymen på bostadsbyggandet under 1978/79:165 Bilaga 3 100 1977- 1978 till icke ringa del kan förklaras av irögheteri det finansiella systemet. Projekt har blivitstoppade och hänvisade till den s. k. nödlidandelistan - med hänsyn tilldessa irögheter.