prop · G203183 · 1978-12-31 00:00:00 — det ej år obiUigt mot arrendatom alt arrendeförhållandetupphör, 4. fastighetens ägare i annal falt har befogadanledning atl upplösa arrendeförhållandet. I fråga om förlängning av ärren- I fråga om föriängning av arren- deavtal äga 9 kap. 8 § andra siycket deavtal äga 9 kap. 8§ andra siycket och 9-l3§§ jordabalken motsva- och 9fl-13§§ samt 10 kap. 6.? jor- rande lillämpning. dabalken molsvarande tiUämpning. Hänvisningarna till 9 kap. 9 § jordabalken skall dock istället avse 10 kap. 6§ samma balk. Första och andra styckena gälla ej, omarrendeavtalet icke träffats eller om arrendeförhållandet upphörpä den grund att arrenderätten är förverkad. Förbehäll atl arrenderätten icke skall vara förenad med rätltill förlängning gäller mot arrendalorn, om det godkänts av artendenämnden. Denna lag träder i kraft . De nya bestämmelserna i 5 § andra stycket gäller även ifråga om arrendeavtal som har ingåils före ikraftträdandet. Har arrendeavtaletuppsagts , gäller dock äldre bestämmelser. 5 § första Slyckel 3 i den nya lydelsen gäller i fråga om arrrendeavtalsom har ingåtts före ikraftträdandet först efter den tidpunkt till vilkenfastighetens ägare lidigast kan säga upp avlalel genom uppsägning efterikraftträdandet. Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder ochhyresnämnder Härigenom föreskrivs att 11 och 17 §§ lagen (1973:188) omarrendenämnder och hyresnämnder' skall ha nedan angivna lydelse. Nuvarande lyddse Föreslagen lydelse Rör ärende som avskrivits enligt Rör ärende som avskrivits enligt 10 § första stycket första punkten 10 § första siycketförsta punkten ' Lagen omtryckt 1974:1090. Senaste lydelse 1978:306. tvisl som avses i 9 kap. 10 S, 10 kap. 6 S eller 12 kap.49 eller 55 S jordabalken, 22 eller 24 § hyresförhandlingslagen (1978:304), 5§lagen (1957:390) om fiskearrenden eller 52 § bosladsrättslagen (1971:479),skall nämnden återupptaga ärendei pä ansökan av sökanden. Ansökan göresskriftligen från den dag beslutet om avskrivning meddelades. tvist som avses i 9 kap. 10 S, 10 kap. 6fl § eller 12 kap.49 eller 55 § jordabalken, 22 eller 24 S hyresförhandlingslagen (1978:304), 5§lagen (1957:390) om fiskearrenden eller 52 § bosladsrättslagen (1971:479),skall nämnden återupptaga ärendei på ansökan av sökanden. Ansökan göresskriftligen frän den dag besluiel om avskrivning meddelades. Uieblir sökanden ånyo, får ärendet icke återupptagas pänytt. \1¥ Om anledning därtill förekommer, skall nämnd eller dennämnden förordnar besiktiga den faslighet som ärendei rör. Parierna skallberedas lillfälle att närvara vid sådan besiklning. får också föranstaltaom annan nödvändig uiredning. I ärende som avses i 9 kap. 18 eller 21 § jordabalken skall arrendenämnden inhämta yttrande frän landbruksnämnden. får i ärende som avses i 2a§ bostadssaneringslagen (1973:531) inhämla yttrande från . Yttrande som sagts nu inhämtas från den lantbruksnämnd eller byggnadsnämnd inom vars område fastigheten är belägen. 1 ärende som avses i 9 kap. 18 eller 21 § jordabalkenskall arrendenämnden inhämta yttrande frän lantbruksnämnden. / ärende somavses i 9 kap. 9§ jordabalken får arrendenämnden, om ulredningen ger anledning lilldel, inhämta yttrande från lantbruksnämnden om arrendeslällels avkastningsförmåga.Hyresnämnd får i ärende som avses i 2a§ bostadssaneringslagen (1973:531)inhämta yttrande frän . Yllrande som sagls nu inhämias från denlantbruksnämnd eller byggnadsnämnd inom vars område fastigheten är belägen. 1 ärende angående tvist om hyresvillkor enligt 22 §hyresförhandlingslagen (1978:304) skall hyresnämnden, om det finnes erforderiigt,bereda den hyresgästorganisation som ingätt den klandrade överenskommelsen lillfälleall yllra sig. Begärsprövning av fräga som avses i 4§ andra slyckel hyresförhandlingslagen inträderorganisaiion med vilken förhandlingsordning gäller som medpart lill hyresvärdenvid handläggningen av ärendei i den delen. Denna lag träder i krafl . Senaste lydelse 1978:306. Prop.1978/79:183 179 Närvarande: f d. justitierådet , regeringsrådet Pelrén,jusliiierådei , justitierådet . Enligt protokoll vid regeringssammanträde den 22 februari1979 har regeringen pä hemställan av chefen för justitiedepariementel,statsrådet , beslutat inhämla lagrådets yttrande över förslag till 1. lagom ändring ijordabalken, 2. lag om ändringi lagen (1957: 390) om fiskearrenden, 3. lag om ändringi lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder. Förslagen har inför lagrådet föredragits avhovrättsassessorn . Förslagen föranleder följande yttranden. Förslaget till lag om ändring i jordabalken Enligt mill förslag kommer 10 kap. att lämnas oförändrat.Ingressen bör ändras i enlighet härmed. 9 kap. 9 § Kan parterna vid föriängning av arrendeavtal inle kommaöverens i fråga om villkor som rör annat än arrendeavgiftens storiek ellerarrendetidens längd, skall enligt paragrafens nuvarande lydelse av jordägarenuppställt villkor gälla, om det inte strider mot god sed i artendeförhållandeneller eljest är obilligl. Vid prövningen har man, säsom påpekades vidinförandet av generalklausulen i 36 § avtalslagen, all anlägga i stort sett sammabetraktelsesätt som vid lillämpningen av detla lagrum. Del framstår därför ioch för sig som naturiigt att också anpassa paragrafens lydelse till generalklausulensformulering. Det remitterade förslaget innebär emellertid inte endasl atlparagrafens formulering anpassas till 36 § avtalslagen ulan också att bäggeparter skall ha samma rält att få villkor som de uppställer införda i avtalet.Detta innebär att arrendenämnden kan fä atl pröva två alternativa villkor.Någon Prop.1978/79:183 180 sådan situation kan inte uppslå vare sig enligt 36 §avtalslagen, där bedömningen avser innehållet i ett gällande avtal, ellerenligt förevarande paragraf i dess nuvarande uiformning, vilken anknyter tillett av den ena parten -jordägaren - uppställt villkor. En bedömning enligt den föreslagna regeln kan leda lillalt ett uppslälll villkor förkastas eller jämkas. En :röruisättning härför äremellertid alt villkorel i nägoi avseende kan betecknas som oskäligt. 1 annalfall skall det godias. Om Ivå allernaliva villkor föreligger till prövning ochintetdera är oskäligl, innebär alltsä bestämmelsens formulering att bådavillkoren skall gälla. Paragrafen ger i en sådan situation inle nämnden någonbefogenhet all välja mellan ivä sinsemellan oförenliga villkorsaliernativ elleralt fastställa avialsinnehållet pä grundval av en sammanjämkning av de bådaalternativen. Den svårighet som här har påpekais skulle bortfalla, omprövningen, såsom ulredningen föreslog, i stället får bygga pä en regel allvillkoren skall vara skäliga. På grundval av en sådan regel finns alllid möjlighelför arrendenämnden att Iräffa ett val inom den ram som dras upp av parternasståndpunkter. Departementschefens uttalanden i specialmotiveringen tillparagrafen tyder också på atl han har en sådan bedömning i åtanke. Om, vilket förefaller rimligt, båda parter skall ha sammamöjligheter att få av dem uppställda villkor prövade av arrendenämnden, kanalltså bedömningsnormen inte utformas efter mönster av 36 § avtalslagen. 1 siälleibör föreskrivas atl uppslälll villkor skall gälla i den mån det är skäligt. Detskulle möjligen kunna övervägas atl låta denna regel avse endasl nya villkor,medan frågan om den fortsatta giltigheten av ett tidigare överenskommetvillkor skulle avgöras efter en oskälighetsbedömning. En sådan uppdelningskulle emellertid medföra lillämpningssvårigheter, exempelvis om ett föreslagetnytt villkor i sak innebär en jämkning av ell lidigare avialsvillkor. Mol bakgrund av det nu anförda föreslår vi att paragrafensandra stycke ges följande avfattning: "Förlängning skall ske för tid somi motsvarararrendetiden, om denna ej överstiger , och i annat fall . Föriängningkan även ske för annan tid än som sagts , om detta av särskild anledning ärlämpligare. Annat av jordägaren eller artendatorn uppställt villkor skall gällai den mån del är skäligl med hänsyn till artendeavtalets innehall,omständigheterna vid avtalels tillkomst, senare inträffade förhållanden ochomständigheterna i övrigt." Fråga är om en förlängning av ett arrendeavtal. Detlaskall alltså bestå (se t. ex. lagrådet NJA II 1972 s. 295). Enligt 9 kap. 8 § jordabalken är det artendatomsom har en rätt till föriängning. I princip innebär denna att det existerandeavtalet skall fortbestä oförändrat ytteriigare någon tid. Prop.1978/79:183 181 1 del enklaste fallel blir det då endast frågan huravtalstiden skall förlängas som tarvar lösning. Sladgande härom bör intas somett första stycke i paragrafen. Det kan, som lagrådets övriga ledamöier funnit,lämpligen utformas i enlighet med vad som föreskrivs iparagrafens försia stycke fjärde och femte meningarna. sålunda: "Föriängning av arrendeavtal skall ske förtid som ". de bådameningarna bör fogas en ytterligare mening om att avtalet i övrigt beslår oförändral.Det måste dock stå parterna fritt atl överenskomma om ändringar i avtalet i denmån jordabalken ej innehåller tvingande regler. Vidare erfordras möjlighet atl,om parterna ej blir eniga, jämka vissa avtalsvillkor och vid behov tillfoganya. Regeln härom i styckets avslulande mening kan erhålla följande lydelse:"Avtalet gäller i övrigt med oförändrat innehall, om parterna ej överenskommerom annal eller eljest annat skall gälla enligt denna balk." Med hänsyn till fortgående penningvärdeförsämring ärregelmässigt nödvändigt vid förlängning att omreglera arrendeavgiften. Ettstadgande härom bör bilda paragrafens andra stycke. Det bör lämpligen erhålladen lydelse, som föreslås i första stycket i det remitterade förslaget. Förstameningen bör dock avfattas sålunda: "Artendeavgiften utgår med skäligtbelopp." Slutligen erfordras det en regel för det fall attnågondera parten vill få ändring i gällande avtalsvillkor eller tillfoga något nytlsådant. Ändringsförslag från endera parten synes böra godtas om det med hänsyntill den nya situation, som förlängningen skapar, framstår som skäligt. I dellanya läge kan del också bli erforderligl med helt nya avtalsvillkor. Även sådanabör godtas mot den andra partens bestridande endast om de utifrån den av föriängningenskapade situationen framstår som skäliga. Ett tredje stycke med stadgandenhärom kan få följande innehåll: "Begär jordägaren eller arrendatorn ändring i annatavtalsvillkor eller uppsläller någondera av dem nytt sådant villkor, skalländringen eller det nya villkoret gälla endast i den mån det framslår somskäligt med hänsyn lill föriängningen av avtalet." Tredje och fjärde styckena i det remitterade förslagetskall med den nu förordade lösningen utgä. Del bör tilläggas att, om arrendenämnd fårförlängningsfråga till bedömning, de olika leden, som lagtekniskt föresläsbehandlade i tre skilda stycken, måsle ses i ell sammanhang. Förlängningstidenkan bli beroende av hur arrendeavgifien jämkas. Om nya arrendevillkor befinnesböra godtas, kan de påverka arrendeavgiften och eventuellt ävenförlängningstiden. bedömning måsle, även om de olika delarna vägsin var för sig, till slut ske i ett sammanhang. Prop.1978/79:183 182 9 kap. 9 a § Godias värt förslag till omformulering av 9 kap. 9 § andrasiycket bör hänvisningen i första meningen av förevarande paragraf avse 9 §andra siycket första och andra meningarna. Godtas mitt förslag lill avfattning av 9 kap. 9 §, skallhänvisningen i försia meningen avse 9 § försia siycket. 10 kap. 6 § Beiräffande ulformningen av andra siycket hänvisas lillvad vi haranfört vid 9 kap. 9 §. Något egentligt behov av att i lagtexten i 10 kap. upprepaifrågavarande del av regleringen i 9 kap. synes ej föreligga. Den omsländighetenatt, om reglerna i 9 kap. 9 § göres oförändral tillämpliga även påbostadsarrende, artendeställets avkastningsförmåga kommer att vägas in vidbedömningen av en begärd artcndeavgifls skälighet också då fråga är om ettbostadsarrende lorde i stort sett sakna praktisk betydelse. Spelar markensavkastningsförmåga verklig roll, är det riktigt atl den får inverka. Är den isammanhanget likgiltig, kan man borlse från den. Jag anser därför att deföreslagna ändringama i paragrafen är överflödiga och all paragrafen kanbibehållas oförändrad. 10 kap. 6 a § Under hänvisning till vad jag anfört vid 10 kap. 6 §föreslår jag atl paragrafen ulgär. Förslaget till lag om ändring i lagen om fiskearrenden , och : Vi lämnar förslagetutan erinran. Ändringen i 5 § andra stycket samt övergångsbestämmelsemaandra stycket erfordras ej, om mitt förslag beträffande ändringarna ijordabalken godtas. 1978/79:183 183 Förslagettill lag om ändring i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder ,och : Vi lämnar förslaget utan erinran. Ändringeni 11 § första stycket erfordras ej, om mitt förslag beträffande ändringarna ijordabalken godtas. Prop.1978/79:183 184 Närvarande: statsministern , ordförande, ochstatsråden , , , , , , , ,, De , , Proposition om ändring i arrendelagstiftningen Föredraganden anmäler lagrådets yttrande' över förslagtill 1. lag om ändringi jordabalken, 2. lag om ändringi lagen (1957: 390) om fiskearrenden, 3. lag om ändring i lagen (1973:188)om artendenämnder och hyresnämnder. Föredraganden redogör för lagrådets yttrande och anför. Jag ansluter mig till vad lagrådets majoritet har anförtbeträffande 9 kap. 9 § förslaget till lag om ändring i jordabalken ochtillstyrker atl andra siycket i nämnda paragraf utformas på det sätt som dessa ledamöierhar förordat. Jag tillstyrker också de av dessa ledamöter föreslagna följdändringarnai 9 kap. 9 a § och 10 kap. 6 § andra stycket i samma lagförslag. Vad jag nu har sagt innebär atl jag inte biträder deändringsförslag beträffande de hiltills nämnda paragraferna som har förts framav den fjärde ledamoten i lagrådet. Vad samme ledamot i övrigt har anförtbeträffande de remitterade lagförslagen föranleder inte någon ändring i förslagen. Jag hemställer att regeringen föreslår atl antaga de av lagrådet granskade förslagen med vidtagnaändringar. Beslut om lagrådsremiss fattat vid regeringssammanträdeden . 1978/79:183 185 Regeringenansluter sig lill föredragandens överväganden och beslutar atl genomproposition föreslå alt antaga de förslag som föredraganden har lagtfram. 1978/79:183 186 Proposilionenshuvudsakliga innehåll .............................. 1 1. lag omändring i jordabalken ...................................... 2 2. lag omändring i lagen (1957: 390) om fiskearrenden........................................................... ..... 6 3..................................................................................... lagom ändring i lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hy resnämnder ................................................................... ..... 7 Utdrag avregeringsprotokollet ........ 9 1 Inledning ...................................................................... ..... 9 2 Allmänmotivering ........................................................... ... 10 2.1 Allmännautgångspunkter ...................................... ... 10 2.2 Arrendeavgiften........................................................ ... 12 2.3 Andraarrendevillkor ............................................... 20 2.4 Rälten till själviniräde ............................................. ... 21 2.5 Dödsbosbesittningsskydd ...................................... ... 26 2.6 Uppsägningsförfarandet.......................................... ... 28 2.7 Följdändringarbeträffande bostadsarrende och fiskearrende . 2.8 Ikraftträdande ....................................................... 31 3 Upprättadelagförslag .................................................. 31 4 Specialmotivering ......................................................... 31 4.1 Förslaget tilllag om ändring i jordabalken................ 31 4.2 Förslaget tilllag om ändring i lagen (1957: 390) om fiskearrenden 41 4.3 Förslaget tilllag om ändring i lagen (1973: 188) om artendenämnder och hyresnämnder 42 5 Hemställan ................................................................... .. 44 6 Beslul............................................................................... .. 44 Kommitténs sammanfattning av sitt betänkande ............ .. 45 Kommitténs lagförslag .................................................... 52 1 Allmännasynpunkter.................................................... .. 69 2 Artendeavgiften .......................................................... .. 80 3 Andra artendevillkor..................................................... 109 4 Rälten tillsjälvinträde .................................................. 112 5 Dödsbosbesittningsskydd............................................ 127 6 Uppsägningsförfarandet............................................... 137 7 Följdändringarbeträffande bostadsarrende och fiskearrende 163 8 Ikraftträdande m.m....................................................... 166 De remitterade lagförslagen ............................................. 172 Utdrag av lagrådets protokoll ............... 179 Utdrag av regeringsprotokollet ............ 184