prop · G203214 · 1978-12-31 00:00:00 — Tillämpningen torde ej bli lättare av all förslagel lill 13 a § första stycket i sitt första led synes avse egendomens bruttoavkastning och i det sisla dess netto avkastning. (Jämför kommuns förslag, återgivet å sid 12 i promemorian.) Någon hänsyn till den fortgåendepenningvärdeförsämringens inverkan på vad kommunen skall utge till köparen harej lagils i förslaget, som synes utgöra en ytterligare försämring av villkorenför den enskilde i samband med tvångsingripanden. De föreslagna reglerna står också i direkt stridmed uttalandet av föredragande statsrådet återgivet å sid. 31 idepartementspromemorian att det enkla förfarande som gällande regler medförinte bör uppoffras. Samfundetavstyrker förslaget i nu förevarande del. Inteheller i fråga om föreskriften i 13 § förköpslagen om räntans höjd från lidenför förköpels fullbordan till dess betalning sker är ändring motiverad. Enligt11 § förköpslagen anses egendomen ha övergått från säQaren till kommunen vidlidpunklen för försäQning. Förköpets fullbordan motsvarar köparens tillträde.Det ligger i sakens natur att ränta enligt 6 § räntelagen (dröjsmålsränta)skall utgå frän denna tidpunkt. : De föreslagna ändringama i den nuvarande 13 § förköpslagen bör ej genomföras. Enligt nuvarande regler har den åsidosatte köparen dels rätt till ersättning för insatt kapital jämte s. k. avkastningsränta härå, dels rält att behålla eventuell avkastning från fastigheten. Då det gäller avkastningen uttalade depar tementschefen vid lagens införande (Prop. 1967: 90, sid. 152), att den avkastning köparen kan ha uppburit innan förköpets fullbordan, i all- Prop.1978/79: 214 97 mänhet torde motsvara normala produktions- ochunderhållskostnader och atl någon skyldighet atl redovisa eventuelltavkastningsnetto lill kommunen därför inte borde införas. Den modifikation avåtergångs-principen, som innefattas i nuvarande regler, torde vidare haaccepterats med hänsyn till att den åsidosatte köparen ej givils någon rälttill ersättning för atl fastigheten frånhändes honom eller för den skada hanofta vållas av atl äganderätten till fastigheten är svävande till dess att förköpsfråganslutligen avgjorts. Motiveringen till ändringsförslagetsägs vara att del inte är rimligt, att köparen ges rätl till både avkastningenfrån fastigheten och till avkastningsränta på det insatta kapitalet. Enligtgrunderna till förslaget får köparen anses tillräckligt tillgodosedd genom atthan får dels avkastningsränta på det insatta kapitalet, dels skälig ersättningför kostnader för att få avkastning och för underhåll. Förbundet delar intedenna uppfattning. De skäl som motiverade den nuvarande ordningen torde haminst lika stor tyngd , som de hade då förköpslagen infördes. Räntekostnaderna på upplånatkapital i en fastighet ligger normalt högre än den i lagen föreskrivnaräntekompensationen. Rätten för köparen att behålla avkastningen frånfastigheten till dess förköpsfrågan är avgjord är därför etl nödvändigtkomplement för att undvika förluster. Den i 5 § räntelagen angivnaräntesatsen torde ej motsvara reell avkastningsränta vid alternativaplaceringar och med minsl ett par procentenheter understiga avkreditinstituten tillämpade räntesatser för lån till fastighetsförvärv. Den i promemorian påtalade risken,att köpare av fastigheter spekulerar i ett avkastningsnetto i avvaktan påatt förköpsfrågan slutligen avgöres genom att underlåta att underhållafastigheten, måste bedömas vara myckel liten. Om hembudsinstitutet i enlighel medförslaget slopas, blir föQden sannolikt en relativt stor ökning av antaletfastighetsöverlåtelser där förköpsfrågan vid köparens tillträde ännu ej haravgjorts, speciellt som kommunerna enligt 4 § 2 st. förköpslagen ej harskyldighet att besvara en förfrågan om förhandsbesked. På grund härav kommervarje köpare i sådana fall, all tvingas atl avskiQa erhållen avkastning frånsina övriga tillgångar, eftersom han enligt förslaget blir redovisningsskyldig,om kommunen beslutar sig för atl ulöva sin förköpsrätt. Av samma anledningtorde man kunna påräkna, att en köpare ända fram till den tidpunkt dåförköpsfrågan slutligen avgjorts, avhåller sig från att nedlägga koslnader ifastigheten, eftersom han har svårl att bedöma i vilken mån dessa är ersättningsgilla.Ett ytleriigare skäl för att inte genomföra förslaget i denna del är atlantalet fall där förköp utövas endast utgör en ringa del av det totala antaletfastighetsöverlåtelser vilka omfattas av förköpsprövning. De skaltemässiga konsekvenserna avförslaget har inte utretts. För det fall en fastighetsägare eriagt skatt föravkastningen uppkommer fråga bl. a. om rätt till besvär i särskild ordning övertaxeringen för det fall hela avkastningsnetlot skall redovisas lill kommunen. Förbundet motsätter sig ävenförslaget i den del det avser ändring av de nuvarande räntebestämmelsema i förkommunerna fördelaktig riktning. Då den åsidosatte köparen ej tillerkännsnågon ersättning för den skada han lider genom atl fastigheten frånvinns honomsaknas anledning 7 1978/79. 1978/79: 214 98 attytterligare missgynna honom till förmån för kommunen. Risken för att köparen pågrund av förköpet lider direkt ekonomisk skada ökar i så fall ytterligare. 2.1Tillträdesplikt för den exproprierande Hovrätten för Nedre : Hovrätten haringen erinran mot dessa förslag. Hovrätten vill dock anmärka att det från domstolssyn punkt handläggningsmässigt inte finns någol att erinra mot atl fastig hetsägaren än vad här föreslagits medges rätt att utverka förhandstillträde. De situationer som lagändringen vill tillgodose äralt fastighetsägaren, som ofta önskar skaffa ersättningsfastighet, helt frigörsfrån sitt fastighetsinnehav. Mot bakgrund härav förefaller det hovrättenantagligt att det för fastighetsägaren framstår som eftersträvansvärt att kunnautverka kvalificerat förhandstillträde. Med hänsyn härtill och då skäl atlbegränsa förhandstillträdet till enkelt sådanl inte anförts bör fastighetsägaremedges rätl alt utverka kvalificerat förhandstilllräde. tingsrätt:Tingsrätten tillstyrker att de föreslagna ändringama genomförs men villföreslå föQande jämkning. Fastighetsägarens rätt att påfordraförhandstillträde har i den föreslagna lagtexten uttryckts "Domstolen fårpå yrkande av fastighetens ägare medge enkelt förhandstillträde ..."Enligt tingsrättens mening bör lagtexten utformas i enlighet med den avseddainnebörden, nämligen att den exproprierande förpliktas att taga fastigheten ianspråk genom enkelt förhandstillträde. : För att kommatillrätta med de missförhållanden som påtalats av villaägareförbundeterfordras, som framhålles i promemorian 1978: 9, ändringar ibyggnadslagstiftningen. Något kan väl de negativa effektema förfastighetsägaren mildras genom den föreslagna ändringen i expropriationslagen.Det kan naturligtvis diskuteras om rätt att väcka talan ej kunde gesfastighetsägaren viss efter det att expropriationstillståndföreligger. Denna fråga har grundligt diskuterats vid den nyaexpropriationslagens tillkomst. Anledning synes inte föreligga att i dettasammanhang ge fastighetsägaren annan möjlighet att påskynda förfarandet än somredan föreligger enligt 3 kap. 6 § expropriationslagen att få den bestämdatidsfristen för väckande av talan förkortad. Enligt förslagel förverkas expropriationsrätten omden exproprierande ej UlnytQar medgivande till förhandstillträde, som meddelatspå begäran av fastighetsägaren. Uttrycket att expropriationsrätten förverkasåterfinnes i expropriationslagen endast i 3 kap. 3 § samt 6 kap. 11 och 12 §§och förverkandet är en föQd av utebliven betalning eller anmälan, dålagakraftägande dom föreligger, och endast i de fall då tillträde ej ägt rum.Det kan ifrågasättas om uttrycket är adekvat i det nu föreslagna fallet och ominte i stället expropriationstillståndet bör förfalla. Det föreligger inte idetta fall någon expropriationsrätt jämförbar med den som åsyftas i 6 kap. 11 §expropriationslagen då fastighetsägaren enligt lagakraftägande dom har attavstå expropriationsobjektet till exproprian-den. Det synes rimligare att låtaföljden bli alt expropriationstillståndet förfaller såsom vid avskrivning pågrund av återkallelse. 1978/79: 214 99 mersom man valt att i det nu föreslagna förverkandefallet medge fastighetsägarenrätt till ersättning för skada på samma sätt som vid avskrivning på grund avåterkallelse. Vidare bör beaktas att då expropriationstillståndet förfaller på grund av avskrivning vid återkallelse eller eljest enligt 3 kap. 6 §expropriationslagen nytt tillstånd på samma grund kan beviQas endast omsärskilda skäl föreligger. Fastighetsägaren erhåller således ett bättre skyddför framtiden mot nya expropriationsanspråk, då expropriationstillståndförfaller än då expropriationsrätt förverkas. Fastighetsägaren förefaller iden situation som förslaget behandlar vara i behov av ett sådant skydd.Tingsrätten föreslår mot bakgrunden av del anförda att följden av attmedgivande ej utnyttjas blir alt expropriationstillståndet förfaller. Tilläggbör då göras i 3 kap. 6 § 4 st. expropriationslagen av innehåll att när tillståndetförfaller enligt 5 kap. 18 § 2 st. samma lag nytt tillstånd på begäran av sammesökande och på samma expropriationsgrund kan beviQas endast om särskilda skälföreligger. Försvarets civilförvaltning: Civilförvaltningendelar utredningens synpunkt att fastighetsägaren inte bör ges en vidgadtalerätt i expropriationsmål, eller att dennes möjhghet alt yrka inlösen avfastigheten bör utökas, det senare bland annat med hänsyn till föreliggandeinlösenplikt för stat och kommun enligt andra lagregler. vill i detta sammanhangframhålla att inlösen även kan bli aktuell enligt 32 § miQöskyddslagen förfastigheter belägna exempelvis i närheten av flygfält eller militäraövningsfält. Enligt 5 kap. 17 § 2 st. förslaget till ändring iexpropriationslagen får domstolen även på yrkande av fastighetsägaren medgeenkelt förhandstillträde, om den exproprierande ej visar att tillträde skullemedföra avsevärd olägenhet för honom. Ändringen kommer enhgt civilförvaltningensmening sannolikt att medföra att fastighetsägaren nästan alllid kan framtvingaett beslut om förhandstillträde. I de expropriationsmål där civilförvaltningenutför statens talan yrkas emellertid oftast förhandslillträde eftersommilitära myndigheter som regel har behov av området ifråga.Civilförvaltningen har därför i och för sig ingen erinran emol förslaget. Utredningen föreslår vidare att i 5 kap. 18 § 2 st.skall införas en bestämmelse om förverkande av expropriationsrätten om denexproprierande inte inom utsatt tid fullgjort de villkor domstolen föreskriviti beslul om förhandstillträde som meddelats på begäran av fastighetsägaren. Fastighetsägare skall även enligt 5 kap. 16 § 2 st.tillerkännas skadestånd om expropriationsrätten förverkats enligt 18 § 2 st.och skada därvid uppkommit för fastighetsägaren. har i och för sig ingen erinranemot bestämmelsen om rätt för fastighetsägaren till skadestånd i förevarandefall. ifrågasätter emellertidlämpligheten av att införa en bestämmelse om ovillkorligt förverkande avexpropriationsrätten i synnerhet som regeln är indispositiv och tillämpligoberoende av om tillträde skett. Såväl den exproprierande som fastighetsägaren har idetta läge sannolikt ett intresse av att expropriationen fuhbordas. Omföreskrivet förskott av misstag härvid erläggs något försenat skallexpropriationsrätten enligt förslagel förverkas. Förverkande skall äga rumoavsett om förhandslillträde faktiskt ägt rum eller inte. Prop.1978/79: 214 100 därvid om han efter medgivande av fastighetens ägareskulle ha tillträtt området innan förskott erlagts och påbörjat projekteringav fastigheten vid försenad betalning råka ut för att tvingas frånlräda området.Den expropierande lär emellertid därvid kunna ansöka om nyttexpropriationstillstånd utan att anföra särskilda skäl utöver dem somursprungligen anförts. Etl nytt expropriationsförfarande kommer föQaktligen attinledas. Förverkande av expropriationsrättentorde i fall som anförts endast medföra ökade kostnader för denexproprierande, och ett ännu mer utdraget förfarande för fastighetsägaren. : De ipromemorian föreslagna ändringarna i expropriationslagen finner ändamålsenliga och tillstyrker en lagändring enligt förslaget. i län: Att såsom villaägar- förbundet föreslagit tvinga kommunen tillträda en faslighet redan när kommunen påbörjat en aktiv inköpsverksamhet i området anses i promemorian vara elt alltför lösligt rekvisit för att grunda en inlösen plikt. En sådan bör enligt promemorian ej heller inträda redan när en kommun ansökt om expropriation och således innan expropriations tillstånd bevlQats. Länsslyrelsen delar dessa bedömningar i promemorian. Vad däremot gäller tiden från det expropriationstillstånd meddelats till dess stämningsansökan inges till domstol bör finnas möjlighet atl ned bringa den och därmed minska olägenheterna för den enskilde. Den myndighet som meddelar expropriationstillstånd bör i flertalet fall kunna bestämma kortare tidsfrist för stämning än som sker . Tidsfristerna understiger nästan aldrig , vilket ofta får anses vara en generöst tilltagen tid för att avfatta och inge en stämningsan sökan till domstol. I promemorian sägs också atl "del finns skäl att understryka vikten av att tillståndsmyndigheten i varje särskilt fall noga prövar hur lång tillståndstiden bör vara. . ." betvivlar dock att ett sådant understrykande leder till några märkbara föränd ringar i rättstillämpningen. Principen att tillståndsmyndigheten bör vara restriktiv vid utmätningen av tidsfristen för stämningsansökan bör enligt mening slås fast i lagtexten. tillstyrker förslagetatt även fastighetsägaren i expropriationsmålet på vissa villkor får påfordraatl förhandstillträde sker. Hyresgästernas riksförbund:Erfarenheten visar att ett utdraget expropriationsförfarande ofta går ut överde boende på grund av del ringa intresse som fastighetsägaren i denna situationvisar för underhåll och annan fastighetsservice. Om den föreslagna möjlighetenatt tidigarelägga kommunens tillträde kan förväntas leda tiU en förbättringför hyresgästerna i detta hänseende, har förbundet ingenting att invända motdensamma. LRF: Förbundet finner atl deföreslagna ändringarna är till nytta för fastighetsägaren och motverkar deosäkerhetsförhållanden och de svårigheter för fastighetsägaren med planering avhans ekonomi som uppstår , varför förbundet tillstyrkerifrågavarande ändringsförslag. Näringslivets byggnadsdelegation:Delegationen bereddes lillfälle yttra sig överexpropriationsutredningens betänkande III "Expropriationsändamål ochexpropriationsersätlning m. (SOU 1969:50, 51). I delegationensremissvar, som vi i detta sammanhang Prop.1978/79: 214 101 vill hänvisa till, påtalades bl. a. de allvarliga riskeroch olägenheter som är förknippade med långvariga expropriationstillstånd.Dessa uppenbara missförhållanden bör man, som delegationen då också framhöll,helt söka avveckla. (Jfr härtill också den kritik som kan riktas mot den i dessasammanhang alltid praktiserade kombinationen med byggnadsförbud, JO:sämbetsberättelse 1967 s. 479). Som konkreta exempel på dyhka missförhållandenkan nämnas, att en del av de expropriationstillstånd som lämnades Stockholmskommun för stadsomvandlingen i för ett sedanmed stöd av den äldre expropriationslagen fortfarande består. De har förlängtsmed stöd av den tidigare gällande expropriationslagen, dock utan möjlighet förfastighetsägarna att, i enlighet med den nya lagens bestämmelser, få möjlighettill omprövning av expropriationstillständen. De långa behandlingstiderna redanför ansökningar om expropriationstillstånd behandlingstider på mer än fem århar förekommit kan inte heller försvaras. I söder om , har kommunen inlämnat ansökan omexpropriationstillstånd utan alt beslut ännu fattats. Också frågor omförlängningar av expropriationstillstånd uppvisar uppseendeväckande långabehandlingstider. När därutöver dessutom förekommer långvariga förlängningarav redan beviljade expropriationstillstånd, betyder denna praxis de facto attskyddet för enskild äganderätt beskärs genom en särskild reglering vid sidan avden egentliga expropriationen och detta utan möjlighet för fastighetsägarenatt erhålla ersättning för de avbräck som vällas. Delegationen anser att utdragnaexpropriationstillstånd är obehövliga och att man bör återgå till den fastarättspraxis med ettårsfrist för stämning till domstol som fanns . Mankan också på denna punkt överväga en ordning, som tillämpas i åtskilligaländer, nämligen att expropriationsgrunden prövas direkt av domstol som sköterhela handläggningen av exproprialionsärendet. Frågan huruvida en begäran omexpropriation uppfyller lagens rekvisit för ett dylikt tvängsförfarandc kansjälvfallet bedömas av domstol. Del kan också ifrågasättas, om inteexpropriationsinstitulet i bebyggelsesammanhang kan knytas tillplanfastställelsen detta för att skapa en säker grund för tvångsför-farandetsnödvändighet ur allmän synpunkt. I händelse tillståndsinstitutetanses nödvändigt, bör expropriations-medgivandet som nämnt i vart fall fåbegränsad varaktighet lill högst , vilket skulle innebära en återgångtill tidigare praxis. En dylik tidsbegränsning kan inte vara alltför besvärandeför exproprianten i betraktande av att han som part på fastighetsmarknadentillerkänts den starkaste av fördelar, nämligen tvångsrätt. Själva tvångsrättenär med andra ord ett fullt tillräckligt prerogativ från allmän synpunkt.Rimligt hänsynstagande till motparten kräver i själva verket att denne inte,utöver ett tvångsvis förfogande över fastigheten, belastas med en långvarigoviss besittningssituation. Det nuvarande kriteriet för ettförnyat expropriationstillstånd "särskilda skäl" jfr.expropriationslagen 3 kap. 6 § sista stycket är också alltför opreciserat.Blir det alltför lätt att upprepa outnylQade expropriationstillstånd, uppstår ipraktiken samma nackdelar för den enskilde som vid långvarigaexpropriationstillstånd. Om förnyat expropriationstillstånd avseendebebyggelse endast gavs under striktare förutsättningar, exempelvis så attfastställd plan krävdes, skulle tiden mellan expropriationsförfarandets påbörjande genom expropriationsansökan 8 1978/79. Prop.1978/79: 214 102 och den rättsliga prövningen säkerligen minska, vilket förövrigt dessutom borde begränsa tidsutdräkten för planens genomförandeväsentiigt. Delegationen anser således, att manför förnyelse av expropriationstillstånd redan nu kunde krävaplanfastställeise, om expropriationen avser bebyggelseändamål. Alternativt kannaturligtvis en lång karenstid t. ex. vara en tänkbar lösning. Sammanfattningsvis anser Näringslivets Byggnadsdelegationsåledes de föreslagna förändringarna av expropriationslagen helt otillräckligaför att undanröja nuvarande missförhållanden. Förslaget betyder ju endast, attden enskilde kan genstämma kommunen till domstol, om kommunen redan inlett endomstolsprövning på grundval av expropriationstillståndet. Det betyder attkommunerna allQämt i princip kan påräkna i tiden helt obegränsadeexpropriationstillstånd. Expropriationsrättens procedurregler bör i ställetförändras radikalt på denna punkt, t. ex. i den riktning vi förordat för altåterupprätta en från rättssäkerhetssynpunkt acceptabel ordning för denenskilde. Som jämförelse kan nämnas, att man i byggnadslagen erkänt en rätt förden enskilde (BL 48 §) alt i vissa fall instämma en kommun för inlösen avfastighet, när planläggning medfört ett uppenbart värdemissförhållandeberoende på att den enskildes fastighet ej får utnytQas för bebyggelse. Iexpropriations-situationer blir ju detsamma fallet, och här har dessutomsamhället genom begäran om expropriation själv påkallat ett inlösensförfarande.Desto rimligare ler det sig föQaktligen, att m.an i detta läge låter denenskilde erhålla en domstolsprövning inom relativt kort lid utan ytterligareintresseavvägning från samhällets sida. Skulle någon prövning ske, bör den ivart fall, på samma sätl som den diskuterade regeln i byggnadslagen, ligga hosdomstol och icke prövas i adrnnistrativ ordning. Att som i gällandelagstiftning göra rätlen till ersättning och prövning av domstol beroende av omexproprianten beslutar sig atl stämma till domstol kan knappast försvaras i enrättsstat. har ingenerinran mot de föreslagna ändringarna. 19; , juridiska avdelningen:Beträffande de föreslagna ändringama i expropriationslagen torde inte finnasnågol att anmärka beträffande fastighetsägarens rätl atl begäraförhandstiUträde. : De föreslagnaändringarna i expropriationslagen kan inte tillstyrkas av föQande skäl. I normala fall skall tillträde av fastighet, som ärföremål för expropriation, ske när målet är avgjort och ersättningen erlagd.Domens dag är värdetidpunkt. Härigenom tillgodoses kravet på en fullständig utredningom fastighetens värde som fastighetsägaren erhåller avkastning frånfastigheten fram till värdetidpunkten. Vidare erhåller fastighetsägaren helalöseskillingen på en gång när han frånträder fastigheten. När s. k. enkelt förhandstillträde enligt 17 § förstastycket expropriationslagen beviQas flyttas värdetidpunklen frändagen för det slutiiga avgörandet till dagen för förhandstillträdel.Det är denexproprierande som påyrkar förhandstillträde. De negativa ekonomiska konsekvensersom avvikelser från normalfallet därigenom kan förorsaka fastighetsägarenkompenseras genom jämkning av löseskillingen. För ersättningsbelopp som inteförskotteras på tillträdesdagen erhåller fastighetsägaren dels uppräkning medhänsyn lill förändringar i det allmänna 1978/79: 214 103 prisläget,dels avkastningsränta på det sålunda uppräknade beloppet. Fastighetsägarenerhåller annorlunda uttryckt avkastningsränta på ett realkapital.Fastighetsägaren avgör själv om han vill ha förskott eller sagda kompensation. Deersättningsregler som gäller får ses mot bakgrund av att fastighetsägarendrabbas av olägenheten att avträda förvaltningen av fastigheten vid en förtidatidpunkt som han ej själv kan påverka. Om fastighetsägaren själv får möjlighetatl avgöra tidpunkten när förvaltningen skall avträdas saknas motiv för dennuvarande utformningen av ersättningsreglerna. Uppräkningen aversättningsbeloppet bör i sådant fall reduceras i förhållande till vad som gäller.I konsekvens härmed bör rätt för den exproprierande att begära att förskottskall betalas ut endast införas om fastighetsägaren får rätt attpåyrka förhandstillträde. : De förhållanden som pålalalsi Villaägareförbunds skrivelse är oftasynnerligen besvärande för fastighetsägare. Långvariga byggnadsförbudförekommer i en omfattning som inte varit förutsatt vid tillkomsten avbyggnadslagen. Samfundet vill framhålla angelägenheten av att dessamissförhållanden beaktas vid förslag till ny byggnadslagstiftning. har i sin skrivelse föreslagitall en fastighetsägare skulle kunna tvinga kommunen atl förhandstillträdafastigheten, när kommunen har påbörjat en aktiv inköpsverksamhet för förvärv avfastigheter inom del berörda området eller i varje fah senast då kommunen haransökt om expropriation. Samfundet delar uppfattningen att del försl angivnarekvisitet måste anses vara alltför lösligt för att det skall kunna grunda en inlösenplikt.I promemorian anges (sid. 41) att det "kan inte heller anses påkallat attinföra en inlösenplikt så snart kommunen har ansökt om expropriation".Nägon närmare motivering för denna ståndpunkt har inte anförts. Redan däkommunen inger sin ansökan om expropriationstillstånd, borde det vara fulltklart att kommunen också önskar och avser att inlösa fastigheterna.Olägenheten för kommunen att i detta skede överta den expropriationsholadefastigheten synes väga lätt i jämförelse med den enskilde ägarens svårasituation. Emellertid kan expropriationsfrågan haaktualiserats avsevärd tid innan kommunen inger sin ansökan om tillstånd. Detkan ifrågasättas om inte fastighetsägaren bör ha rätl att påkalla inlösen redandå kommunen beslutat ansöka om expropriation och detta beslul vunnit lagakraft. Erfarenheten visar att det ofta kan gå mellan beslutet ochingivandet av ansökan.