prop · G20355 · 1978-12-31 00:00:00 — Som spekulalion skall enligt bosiadsslyrelsenbelraklas de fall där syftei med ell förvärv av ell prisregleial objekl inie äralt skaffa förvärvaren med familj en bostad utan att genom en, ofta snabb,försäljning tillgodogöra sig den vinst som ligger i prisdifferensen mellanreglerad och oreglerad marknad. Definitionen föranleder ingen erinran fränförbundets sida. Frän förbundels sida har länge hävdats alt till spekulationbör. i enlighet med begreppets språkliga innebörd, endast hänföras klara fallav otillbörliga förfaranden. Definitionen är sålunda sniiv och läcker inte - som bostadsstyrelsenocksä ftamhäller - den kapitaltillväxt och de vinsler som kan uppkomma genomden fortgående inflaiionen och därmed sammanhängande utveckling av fiisligheispriserna.Förbundel anser del vikligl all man har della klart för ögonen när del gällerall bedöma förslag lill eventuella åtgärder. Med denna begränsning anser förbundsstyrelsen detangeläget alt förvärv av småhus, som inte syftar till boende ulan medvetetenbart är inriktat pä spekulationsvinst vid försäljning, förhindras, Bosiadsslyrelsen föreslär alt tiden förköpeskillingskontroll enligt bo-sladsfinansieringsförordningen utsträcks, Moldenna tanke kan riktas den kritiken all skärpningen får en alltför generellverkan, Köpeskillingskonlrollen lar f ö. inte sikle pä - i vart fall inteprimärt - all förhindra spekulalion utan syftar lill atl neutralisera vissaeffekter av de dubbla prisnivåer som föiekommer. Trots delta vill förbundetinte direkl motsätta sig förslaget. Skälei härtill är detta. De nuvarande principerna för prissällning av nyproduceradeslalsbelä-nade småhus innebär alt fastigheterna kan erbjudas köparna tillpriser som undeistiger marknadsvärdet. Systemet tillgodoser det viktigabostadspolitiska syftet atl tillhandahålla småhus till rimliga priser. En oftadebatterad och kritiserad konsekvens av dessa principer är atl förstahandsköparenvid försäljning kan lillgodogöra sig mellanskillnaden mellan del lägre priselvid inköpel och marknadsprisel vid försäljningen. Del är mol denna bakgrundsom man skall se mänga av de inilialiv som förelagits ule bland kommunerna ochsom redovisas i bosladsslyrelsens uiredning. Som slyrelsen påpekar lorde dessa ålgärderinte ha föranletts enbart av en önskan atl motverka spekulalion utan har syftattill alt förhindra verkningarna av den dubbla prisnivån. Del skullehär föra för långt all la upp en mer ingående diskussion i frågan. En allmänutgångspunkt för förbundet är dock atl vi inte kan acceptera regleringar sominnebär en mer eller mindre långtgående och långvarig priskonlroll. Samtidigtär det önskvärda att prisnivån vid en vidareförsäljning hålls pä en rimlignivå. Hänsyn måste härvid las till bäde säljarens och köparens intressen. Inomförbundsstyrelsen har diskuterats olika metoder atl få lill stånd en lämpligintresseavvägning. En möjlighet skulle kunna vara persondeslineradebostadslån. som önskade förvärva ett småhus skulle ha rätt till ettpersonligt bostadslån. Vid försäljning fick han sedan ta med sig delta län lilldel nya objekt han önskade förvärva. dylikt system sammankopplat med enriksomfattande registrering av de bostadssökande, borde ha förulsältningar alllösa de problem som sammanhänger med de särskilda förmåner som följer av de slailigaränlesubvenlionerna. 1978/79:55 45 Enligt förbundels mening finns del anledning att närmareundersöka huruvida denna väg är ftamkomlig, Bostadsslyrelsens förslag till förlängd köpeskillingskoniroll,formellt i tre, i realiteten, fyra är, gär inte utöver vad förbundet utifrånsina ovan angivna allmänna utgänspunkier anser sig kunna acceptera. Förbundetskulle dock vilja efterlysa en sädan utformning av bestämmelserna alt det frånfall till fall finns möjligheter till dispens. Förbundet syfiar på sädanaförsäljningar som föranleds av helt godtagbara skäl. Lidingökommun: Som framgår av bosladsstyrelsens utredning är syftet med alt uppföra statligt belånade småhus atl erbjuda invånarna goda bosläder till rimliga kostnader. Dä utbudet av statligt belånade småhus normall är starkt begränsat är det enligt kommunstyrelsens mening av stor betydelse all endasl de som verkligen har behov av en sådan bostad bereds lillfälle ull förvärva ell slalsbelänal småhus. Kommunsiyrelscn anser där för - även om spekulalion i den mening bosiadsslyrelsen avser förekom mer i endasl begränsad omfallning - all del är väseniligi all alla ålgärder vidlas som är ägnade all förhindra all slalsbelänade småhus förvärvas i mer eller mindre spekulalivi syfte. Förslagei alt ändra 45 S bosladsfinansieringsförordningenså au liden för köpeskillingskonlrollen i praktiken kommer att omfatta anser kommunstyrelsen vara väl ägnat att fä spekulalionshämmandeeffekt. Köpeskillingskonlrollen är relalivi läll alt ulöva och några siörre lillämpningssvårigheterlorde knappast föreligga. Enligt kommunstyrelsens mening kan det emellertid ifrägasätlasom inte kontrollliden borde utökas ytterligare. : Utgångspunkten för samhälletsengagemang i smähusproduklionen ulgörs av klart uttalade bostadssociala ambitioner. Delta tar sig uttryck i bl. a. kommunala insatser i samband med fördelning av mark för uppförande av småhus och åtgärder i syfte atl pressa produk tionskostnaderna. Mot denna bakgrund finner kontoret det angeläget fram hålla atl man ställer sig positiv till åtgärder för att motverka spekulation vid försäljning av statligt belånade småhus. Detla är särskilt angeläget med tanke pä att det är kommunens och statens insatser som indirekt öppnar möjligheten lill spekulation. Som emellertid kommunen fiamhällit i sill svar på bostadsslyrelsens enkät är den typ av medveten spekulation som det här är fråga om av tämligen ringa omfattning i Siockholm på grund av att kommunen upplåter mark för småhusbebyggelse med tomträtt saml kravet pä all köpare av gruppbyggda småhus lill bostadsförmedlingen eller smähuskön överlämnar sin bostad. Dessulom kommer i framliden nytill skottet av stalbelänade gruppbyggda småhus att bli av ringa omfattning i . Med hänvisning till principiellainställning lill spekulalion pä småhusmarknaden vill emellertid kontoret intemotsätta sig de förslag till åtgärder mot spekulalion som bosiadsslyrelsenframfört även om en utvidgad köpeskillingskoniroll kommer att innebära en ökadarbetsbelastning för förmedlingsorganel. kommun:Kommunen anser del angelägel alt sådana åtgärder vidtages som effektivt kanförhindra eller molverka spekulalion på småhusmarknaden. Av bosladsslyrelsensföreslagna ålgärder förordas bl.a. köpeskillingskoniroll enligi 45 § bosladsfinansieringförordningen.Konlrollliden bör ulslräckas lill minsl efter ulbelalningen av slalslänel. kommun:Den i bosladsfinansieringsförordningen iniagna besiämmelsen om köpeskillingskonirollär enligi nämndens äsikl olillräck- Prop.1978/79:55 46 iiven om den tidsmässigt utbygges pä sätt bosiadsslyrelsenansett möjligl. Nämnden anser, alt den av kommun tillämpade egnaköpeskillingskontrollen bör bihehällas i kommunen. (kommuns kontroll innebäratl kommunen vägrar borgen för bosladslänel vid överlagande av län ft)i småhusi de ftill köpeskillingen bedöms för hög. Därvid ulgär kommunen frän regiernaom realisaiionsvinstbeskatining. Köpeskillingskonlrollen som avser säväl slyckebyggdasom gmppbyggda småhus ulslräcks lill en lid av tio är frän säljarens förvärv). Siiiffansiorpskommun: gäller BFF:s 45 § oi.i köpeskillingskoniroll tvä är efterkontraktsdagen. Regeln är, som bosiadsslyrelsen konstaterat, mindretillfredsställande. Dels är tiden alltför kor', dels är det köparen och intesäljaren som drabbas av sanktioner om köpeskillingen ej kan godtas. Dessulominbjuder systemet till "pengar under bordet". Del sistnämnda kommeralt kvarstå och kanske bli än mer vanligt om kontrolltiden förlängs.Fördelarna med en förlängning lorde dock pä sikt vara mycket större varför viinstämmer i förslaget om förlängning. Dock synes del, med hänsyn till allflertalet kommuner föreslagil 5-10 är, underligt all föreslären utökning lill fyra är (från utbetalningsdagen av statligt lån). Vi anserall ju längre liden är, ju mindre blir risken atl köparen blir den som drabbas,då han kommer att bli bättre medveten om dess existens och funktion. Altutgångspunkten för köpeskillingskontrollen ändras lill utbetalningsdagen servi som mycket positivt, men meloden bör användas även vid försäljning mellankontraktsdag och ulbelalningsdag, och gälla frän utbetalningsdagen, komniun:Kommunen tillstyrker utredningens förslag att utvidga köpeskillingskontrollenenligt 45 8 bosladsfinansieringsförord-ningen. Konimunen föreslår emellertidalt denna även bör omfatta slyckebyggda småhus. Motivet härför är all enundersökning som utförs av fastighetskontor preliminärt pekar molall spekulalion är vanligi förekommande även på della område. : Bosiadsslyrelsen läler i och med definilionen begreppet spekulation vara beroende av en bedömning av en förvärvares innersta avsikter vid en viss lidpunki. Begränsar man ett agerande till de fall dä ett uppsål all spekulera kan konstateras hos en köpare är det klart all ell ingripande skulle kunna ske i yllerligl sällsynla fall. De organ som har all göra en prövning förfogar inie över resurser för all kunna klarlägga en ev. köpares uppsäl. Bosiadsslyrelsen släller emellertid inie kravel all uppsål ska kunna konsialeras för all bekämpning av spekulalion skall vara möjligl. Den redovisade begränsningen av begreppei spekulalioninnebär all den kapitaltillväxt och de vinsler som uppkommer genom denfortgående fas-lighelsprisulvecklingen helt faller utanför utredningensuppdrag. Den programförklaring som tagil somutgångspunkt för sitt agerande har ett vidare innehåll än bostadsslyrelsensdefinition av begreppei spekulation. Programförklaringen säger attspekulationsreglerna skall medverka lill att goda bosläder produceras lill sålaga priser som möjligt. Programförklaringen innefattar också all de bostädersom kommunen aktivt medverkar lill att producera så länge som möjligl skallerbjudas till sä rimligt pris som möjligt. Den spekulationsklausul som kommunenhar konstruerat har däiför gjorts med den ambitionen all inte bara de nyproduceradebostäderna skall uppfylla de bostadspolitiska målen utan alt dessa mäl ocksäskall kunna uppnäs vid framtida ägarbyten. Med utgångspunkt från en enkät lill kommunerunder seplem- 1978/79:55 47 ber 1977 konstalerar bosiadsslyrelsen all i de flestakommuner är den medvelna spekulationen ovanlig eller obefintlig. Dettakonstaterande synes ha påverkat bosladsstyrelsens förslag till åtgärder för attförhindra spekulation. Enligt slyrelsen borde åtgärder som frän statsmakternassida vidlas i syfte all motverka spekulalion ställas i relation till problemetsomfallning. resonemang är naturiigen fullt rimligt och riktigt. Det äremellertid tveksamt om problemet bör bedömas med utgångspunkt från den kartläggningsom genomfördes . Vid della dalum hade ett antal kommuner bl.a.i vidtagit åtgärder för atl dämpa den spekulalion mankonstaterat i början av 1970-lalel. Bosiadsslyrelsen föreslår all köpeskillingskontrollenutsträcks till tre är och ull utgångspunkten för ireärstidens beräkning sättstill utbetalningen av statslånet. Köpeskillingskonlrollen kommer därföi atl i prakiikenom-falla inemoi . Argumentet för atl sälla tidsgränsen till ärall bosiadsslyrelsen menar atl medveten spekulation därefter ej är vanlig. Argumentets hållbarhet är avhängigt den av bosiadsslyrelsenvalda definitionen av spekulation. Om önskemålet äralt styra - dämpa -prisbildningen pä småhusmarknaden kan skäl anföras föratt utsträckagiltighetstiden. anseratt upplysning skall lämnas iköpekontrakt om regeln i 45 S BFF. Atl införa en information i köpekontraktetförefaller ändamålsenlig och lämplig. Det bör dock ifrågasättas om inte regelnoch informationen bör kompletteras med en skyldighet för fastighetsägaren attvid en ev. försäljning upplysa om existensen av en sådan regel. dyliktkontraktsvillkor kan vid en framlida tvist mellan säljare och köpare ha visslvärde. anseratt köpeskillingskoniroll i fräga omstyckebyggda småhus inte bör återinföras. Som argument för delta ställningstagandeanför bosiadsslyrelsen i huvudsak alt detla skulle i hög grad komma att belastalänsbostadsnämnderna administrativt. Bosiadsslyrelsen bedömer vidare alt den medvelnaspekulalionen inte har samma omfattning i fräga om styckebyggda småhus som vidgruppbyggen. Bosiadsslyrelsen anför bl. a. att spekulation i styckebyggdasmåhus i regel inte torde vara lika lönande, eftersom för dessa hus inte finnsnägon fastställd högsta produktionskostnad såsom för gruppbyggda hus. Någradubbla prisnivåer finns enligt bosladsslyrelsens mening inte. Som kommentar lill bostadsslyrelsens resonemang kanföljande anföras. Många kommuner har ambitionen atl tillhandahällakommuninvånarna goda bostäder lill låga priser. Detla leder till all kommunernaofta kan sägas om inte direkl subventionera tomtkostnader m.m. så i vart fallverka för en prisdämpning. Del är därmed helt klart atl det vid en andraförsälj-ningocksä av ett slyckebyggl småhus kan existera tvä tänkbara prisnivåer. Dels ett s.k. marknadsvärde och dels ell värde som skulle bli resultatet om del ocksä vidden andra försäljningen bedömdes rikligl all prisel hölls nere mol uigångspunkiav den av kommunen markerade viljan all hälla bosläder lill låga priser. All avgöra vilken lyp av spekulalion som är mest"lönande" är i det närmaste ogörligt. Frågan är emellertid om manvänder sig och skall vända sig enbart mot "lönande" spekulationer ochdetla dä om man inte begränsar begreppei spekulation på sätt bosiadsslyrelsenvalt. Bosiadsslyrelsen är negaliv lill all införa köpeskillingskonirollför slyckebyggda småhus på grund av del administrativa merarbetel som skullekunna uppkomma. Skulle en kommun - mol bakgrund av siluaiionen pä Prop.1978/79: 55 48 bostadsmarknaden i den enskilda kommunen - anse del angelägetmed en kontroll kommer den administrativa belastning atl falla pä nägoi kommunallorgan. Frägan är då om della är bälire än all länsbostadsnämnden be-laslas. Fasiighelskonloret och kommunalkansliel ser posilivi päden föreslagna förlängningen av köpeskillingskonlrollen enligi 45 S BFF. En sädanftii-längning bör dock kopplas lill ell kommunall syslem inneftiltunde en anvis-ningsräll.Skälet härtill är alt risken för all syslem med "svarla pengar"annars skulle utvecklas. Behovei av regleringar varierar frän område lill område.Del bör därför övervägas om inte den enskilda kommunen genom beslul skullekunna fä möjlighel all förlänga köpeskillingskontrollen enligt 45 S BFFalternativt alt kommunen tillämpar regler som gör all kontrollen sker medanknytning till realisationsvinstbeskattningens regler. Den av kommunerna själv beslutande gällandetiden skullekunna maximeras lill ytterligare tvä lill . En sädan konstruktion ulgär från det faktum alt kommunernasjälva sannolikt kan anses ha en bättre överblick över lokala marknader ochdärför är mer lämpade än centrala organ att anpassa spekulalionshämmande medellill den aktuella situationen. Enligt kontorets mening finns inga skäl för ensärbehandling av friliggande villor i förhållande till gruppbyggda småhus.Samtliga typer av småhus oavsett produktionssätt bör omfattas av regelsystemet. kommun: I vad gäller värderingen av olikametoder mäsle man i stort ge bosladsstyrelsens utredare rätt i deras bedömningar med un dantag för atl administrativa besvär och dylika nackdelar överbelonas, vil kel kommer hela ulredningen all andas en smula räddhåga för all la lill nya friska grepp. Ulredningen mynnar heller inlc ul i nägra verkligen reforme rande förslag lill förbättringar och detla kan man, om man vill, se som en följd av den allmänt försikliga hållningen. Utredningens faktiskt enda di rekta förslag är förslaget till ändring av 45 S bostadsfinansieringsför ordningen, sä atl den nuvarande priskonlrollen av gruppbyggda småhus förlängs från , räknade från den föste köparens förvärv av fasligheten, till 3 är, räknade för utbetalning av statslånet. Denna ändring in nebär i prakiiken en föriängning om ca 2 är i jämförelse med nuläget. Den föreslagna ändringen ibostadsfinansieringsförordningen är en förbättring, men denna form avköpeskillingskontroll har precis de brister, som ulredningen själv påtalar(hindrar inte "skenavial", drabbar "fel" person) och desseffekt minskar av tidsbegränsningen som fallel är med alla lidsbegränsade konlroller.Man kan därför inie slä sig lill ro med bara ändring av 45 § bosladsfinansieringsföiordningen. kommun: Sammanfallningsvis konstaleras alt i fiågaom ome delbara konkreta åtgärder alt vidtas av statlig myndighei för att molverka spekulaliva inslag vid överlåtelse av statligt belånade småhus har bostads- styrelsen inget annat förslag än en utökning av tiden för tillämpning av den redan gällande köpeskillingskontrollen. anser atl den gällande köpeskillingskonlrollenvid praktisk tillämpning visat sig inneffektiv och alt kontrollen ej pä pänågot påtagligt sätt dämpat prisulvecklingen vid vidareförsäljning av slalliglbelånade gruppbyggda småhus i . Bosladsslyrelsens förslag om föriängd lillämpningslid förkontrollen kan ej vänlas förbättra situationen nämnvärt. Svdväsira : En viss kritik kanriktas mol 1978/79: 55 49 den grundläggande undersökning bosiadsslyrelsen utförde ietapp I avseende omfattningen av smähusspekulalion och höga överiäielsevärdenpä småhus. Bosladsstyrelsens enkät var oklart utformad och tolkades på olikasätt i olika kommuner. Detla borde bosiadsslyrelsen ha uppmärksammat i sin sammanställningav kommunernas svar. Problemet med smähusspeku-lalion och höga överiäielsevärdenförekommer i varierande utsträckning i hela landet och inte enbart i vissakommuner. Bosladsslyrelsens nägoi försiktiga hållning lillytterligare åtgärder kan bero pä atl i sin uiredning alltförsnävt har inriktat sig på problemet med medveten spekulation. Troligtvis är deten myckel liten andel av småhusköparna som drivs av sädana motiv. Det heltövervägande antalet familjer köper sill hus eller tomt i avsikt atl lösa sinegen bostads-fiäga. Förutom spekulalionsprobleniel finns emellertid ell mycket siörreoch mer grundläggande problem, nämligen hur samhället skall kunna bevararimliga boendekostnader i en situation med inflation och stor efterfrågan päsmåhus. Statens och kommunernas åtgärder skall således inte bara motverkaspekulation ulan mäsle syfta till atl i en vidare mening skaparättvisa på bostadsmarknaden. stödjer bosladsstyrelsens förslag om enförlängning av köpeskillingskontrollen enligt 45 S bostadsfinansieringsförordningen(BFF). Kontrollliden bör, sä som bosiadsslyrelsen föreslagil, räknas fräntidpunkten för länels ulbelalning. Tiden bör dock ulslräckas lill 5 är. Förkommuner, som anser sig behöva en yUeriigare koniroll bör del vara möjligl allfä förlänga konirollen enligi 45 8 BFF lill och/eller alt lillämpa enegen köpeskillingskoniroll och därvid utnyttja § 19 BFF, dvs, vägra borgen.Köpeskillingskontrollen bör avse såväl styckebyggda småhus som grupphusbebyggelse, Köpeskillingskonlrollen skall inte drabba ulan skyddaköparen. bör däiför tillsammans med , bankeroch mäklarorganisationer verka för ell standardkontrakt, vari köparen upplysesom atl det statliga länel kan sägas upp om köpeskillingen är alltför hög. : I bostadsslyrelsens utredning konstaterades att dentvååriga köpeskillingskontrollen enligt 45 § bostadsfinansieringsförordningenräknat frän kontraktstidpunkten är alltför kort. Utredningen föreslär alt köpeskillingskonlrollenskall räknas frän dagen för utbetalningen av statslånet och utsträckas lill treår. Förbundet tillstyrker förslaget, vilkel i prakiiken innebär atlpriskontrollen kommer alt omfatta efter färdigställandet, : Enligt bostadsslyrelsens definition betraktas som spekulalion"de fall där det primära motivet med ett förvärv av ett prisreglerat objeklej är atl skaffa förvärvaren med familj en boslad ulan alt genom en, oftasnabb, försäljning lillgodogöra sig en vinst motsvarande i principprisdifferensen mellan den reglerade och oreglerade marknaden". Att läla begreppei spekulation vara beroende av enbedömning av en förvärvares innersta avsikter vid en viss lidpunki, synesinnebära att del i praktiken inte är möjligl all med i förvallning lillgängligamelo-der någonsin med säkerhet kunna konstatera om företeelsen är för handeneller inie. Av de förslag lill åtgärder som bosiadsslyrelsen framlagt framgårdock atl företeelsen enligt denna definition inte behöver konstateras för attbekämpas. Genom att snävt begränsa sin definition lill sädan"medveten spekulalion" faller flertalet fall då kapitaltillväxt och vinsleruppkommer som följd Prop.1978/79: 55 50 av prisdifferensen mellan reglerad och oreglerad marknad hellutanför inredningens uppdrag. Uigängspunkien borde i stället vara att de bostäder som enkommun aktivt medverkar lill all producera sä länge som möjligl skall kunnabidra lill ull kommunens bosiadspoliiiska mäl och sirävanden tillgodoses. Metoderbör däiför tillskapas sä atl dessa mäl kan uppnäs inte bara vid nyproduceradebostäder ulan även vid framtida ägarbyten. Av primärt iniresse är diirvidkommunens möjligheter all bevaka priset och alt anvisa ny köpare. En köpeskillingskontroll lorde inte bli särskilt effektivom den inte sammankopplas med en anvisnirigsrält av ny köpare. Att begränsalidsperioden för kontroll till efter färdigställandet synes onödigtförsiktigt. En samordning tidmässigl med del s. k. indirekia överlälelseförbudelmed vile (5 är) synes i vari fall böra eflersirävas. Enligi kansliels bedömning är spekulation vanligtförekommande även beträffiinde styckebyggda småhus, vilket bl.a. en nyligengenomförd undersökning i ger beliigg för. Del bör därförövervägas om köpeskillingskoniroll kan införas ocksä för slyckebyggda småhus,där sä bedöms erforderligt. kommun: Har avgivit ell iförevarande avseende med likalydandeyttrande. HSB : Bostadsslyrelsensdefinition av begreppet spekulalion iir mycket tveksam och alldeles för snäv irelation till vad man allmänt be-iraklar säsom spekulation. Med bakgrund avdenna definition skall man hel:akta bostadsslyrelsens förslag, som inte innebärnågot nytt sätl alt effektivare dämpa prisutvecklingen vid vidareförsäljning. Köpeskillingskoniroll enligt 45 § BFF bör utvidgas lillalt omfatta även styckebyggda småhus. Med hänsyn till de olika småhusfirmornassätt all sälja slyckebyggda småhus finns del ingen anledning alt göra skillnadvid tillämpning av kontrollen. argument för atl inte omfatia styckebyggdasmåhus iir myckel tveksamma. Prop.1978/79:55 51 Propositionenshuvudsakliga innehåll............................... 1 Utdrag av protokoll vid regeringssammanträde den 10november 1978 2 Inledning........................................................................... ..... 2 Föredragandens överväganden....................................... ..... 5 Hemställan........................................................................ ... 12 BilagaI Bosladsslyrelsens kartläggning........................ 13 Bilaga II Bostadsslyrelsens överväganden ochförslag... 32 Bilaga IIISammanställning av remissyttrandena.............. 39