prop · G20389 · 1978-12-31 00:00:00 — Utredningenhar vidare avstått från att föreslå någon högsta gräns för det hyresbelopp somskall kunna indexregleras. Utredningen har emellertid funnit attindexklausuler, som motiveras av driftskostnadshänsyn, får anses oskäliga somde relaterar mer än halva bashyran till konsumentprisindex. Denna uppfattningdelas rent principiellt av , som emellertid anser det mycket väsentligt atlhyresparternas frihet att nå en rimlig avvägning mellan samUigaförhandlingsfaktorer bevaras. Denna frihet tar sig understundom sådana uttryck,att en låg bashyra kompenseras med en indexreglering som överstiger den 50-procentiganivån, : förekommer index-reglering ävenbeträffande ettårsavtal i såväl större som mindre kommuner. Detta har medförtobestridliga fördelar såväl för fastighetsförvaltningen som för hyresgästen.Fastighetsförvaltningen har fått en enklare administration. Båda parter harsluppit att förhandla om hyressättningen och hyresgästen har undgåttrisken att få hyresavtalet uppsagt. Förbundet kan därför inte instämma iutredningens slutsats, alt nackdelarna med indexreglerade ettårsavtal övervägerfördelarna. Enligt förbundels uppfattning måste det också vara en fördel förhyresgäster i deras långsiktiga bedömning av den egna rörelsens ekonomi attveta, att hyresavtalet normalt inte kommer att sägas upp, om man betalar den indexregleradehyran. Omhyresgästen skulle finna att den indexreglerade hyran blir för hög harhyresgästen möjlighet alt säga upp sig för vUlkorsändring, Förslaget till "förbud"mot indexreglering av hyran för ettårsavtal kommer med sannolikhet att medföraatt den normala hyrestiden efter en övergångsperiod fortsättningsviskommer alt bli minst tvåårig. Förbundet är inte övertygat om att en sådanutveckling är till fördel för alla de hyresgäster som har ettårsavtal.Efter utredningsförslagets offentliggörande har det blivit allt vanligare allhyresvärdarna kräver en minsta avtalstid . : Möjligheten till indexreglering beträffande ettårsavtalhar inneburit stora praktiska och administrativa fördelar för båda parter pålokalhyresmarknaden. Man har sluppit att förhandla om hyran ochhyresgästen har vidare undgått olägenheten att få sitt hyresavtal uppsagt. Ettförbud mot användande av index beträffande denna typ av avtal kommer attframtvinga återkommande hyresförhandlingar. En sådan ordning innebären administrativ nackdel för båda parter och medför en inskränkning av derasvalfrihet. Vidareskulle ett införande av förbud mot indexklausuler för ettårsavtal med storsannolikhet få den praktiska konsekvensen att dessa korttidsavtal i storutsträckning skulle försvinna från marknaden. Hyrestiden skulle med andra ordregelmässigt komma att fastställas tUl eller längre. Det kan välifrågasättas om detta är särskilt praktiskt lämpligt eller såsom utredningenförulsatt med sill förslag till förbud leder till några större fördelar förhyresgästsidan, SBEFkan inte finna att det föreligger tUlräckligt starka skäl för ett förbud motindexklausuler beträffande ettårsavtal. SBEF avstyrker därför utredningensförslag även i denna del. Folksam:Beträffande förbud mot indexklausuler i ettårskontrakt ansluter sig Folksamhelt till resvervation om det olämpliga i förslaget. För vissakategorier hyresgäster är ettårskontrakt att föredra av skilda anledningar menregelmässigt lorde hyresförhållandel vara ett 1978/79: 89 HO flertalår även för dessa hyresgäster. Det är i dessa fall opraktiskt att varje årjustera hyran genom hyresförhandlingar, vilket knappast torde vara i parternasintresse. Skulle någondera parten anse att hyra inklusive index inte skullefölja marknadsvärdet finns möjlighet tiU uppsägning förvillkorsändring. 10 Uppsägningstid och uppskov med avflyttningen i : haringen erinran mot att en minsta uppsägningstid av införes tiUhyresgästens förmån. Bestämmelsen kan närmast anses ofrånkomlig med hänsyn tillden arbetsrättsliga trygghetslagstiftningen. 1 fråga om den uppsägningstid somhyresgästen skall iakttaga gäller avtalsfrihet (s. 108 m). Som hyresnämndenframhållit i samband med förslaget om återkallelse av medlingsansökan bör deteventuellt övervägas att införa en tvingande bestämmelse om en minstauppsägningstid för hyresgäst som vill säga upp sig för vUlkorsändring. Undantagsregelni 3 § tredje stycket andra punkten HL tar sikte på lokaluthyrningar i sambandmed bostadshyresavtal, bl. a. garageplats för privatbilar. anser atlmotsvarande undantag bör gälla enligt 4 § andra stycket andra punkten HL. Detkan diskuteras om man inte i båda stadgandena borde fånga upp även andra faU,där en tvingande bestämmelse är mindre lämplig, t. ex. garageförhyrningar förprivatbilar utan samband med bostadsförhyrning. Detvore i och för sig önskvärt att få en sådan samordning med arrendelagstiftningenatt det indirekta besittningsskyddet förbehölls lokalhyresgäster som driver förvärvsveksamhet(jfr anläggningsarrende) medan upplåtelse för olika privata ändamål höllsutanför besittningsskyddet (jfr lägenhetsarrende). Möjligen borde också olikaformer av ideell verksamhet ha besittningsskydd. Frågan torde få övervägas iannat sammanhang (jfr s. 9192 ö). Hyresnämndeni : biträder utredningens för slag att berättiga lokalhyresgäst tiU en uppsägningstid av minst nio må nader. Beträffandetidsbestämda lokalhyresavtal föreslås i 3 § en undantagsbestämmelse för avtalsom ej gäller lägenhetsupplåtelse för förvärvsverksamhet och som har sambandmed bostadshyresavtal. Sådan undantagsbestämmelse föreslås emellertid inte i 4§ för avtal som ej är tidsbestämda. uppfattning talar praktiska skäl för att undantagsbestämmelsenfår gälla även för de ej tidsbestämda avtalen i 4 §. Hyresnämndenanser vidare skäl föreligga att utvidga undantagsbestämmelsen så att den blirtillämplig även om lokalhyresavtalet inte har samband med ettbostadshyresavtal. Med utvidgningen följer att exempelvis fristående hyresupplåtelserav garage, vUka upplåtelser långt ifrån är ovanliga på marknaden, inte blirförenade med den längre uppsägningstiden. Att låta en minsta uppsägningstid gälla för sådana upplåtelser kan inte anses vara befogat. 1fråga om sambandet i och för sig mellan lokalhyresavtal och bostadshyresavtalanför ulredningen i motiven, att det krävs att det mellaii hyresparternasamtidigt föreligger ett avtal om bostadshyra och att lokalen upplåtits tillhyresgästen i hans egenskap av bostadshyresgäst hos hy- 1978/79: 89 ui resvärden.Ätt sambandet är att hänföra två hyresavtal, som har ingåtts med en ochsamma hyresvärd, bör få framgå direkt av lagtexten. Hyresnämndeni : Nämnden har i och för sig ingen erinran mot att vad utredningenföreslår genomförs. Nämnden vill dock erinra om att arrendelagskommitién harnyligen i belänkandet Arrenderätt 1 (SOU 1978: 36) föreslagit nya bestämmelserom uppsägningsförfarandet vid jordbmksarrende. Bestämmelsema om uppsägning ochdärmed sammanhängande frågor börjar förete allt större skillnader vid olikaformer av nyttjanderätt. Det synes nämnden angeläget alt eventuella möjlighetertill ett mera enhetligt förfarande tillvaratages vid en framtida översyn avjordabalken. : Förslaget om ändring i 3 och 4 §§ hyreslagen av innebörd attuppsägningstiden skall vara för lokalhyresavtal av vissvaraktighet finner förbundet väl motiverat och det fyller med hänsyn tilllagstiftningen om anställningstrygghet ett länge känt behov. HSB:HSB tillstyrker förslaget. KF:KF finner förslaget om minsta uppsägningstid vara väl motiverat. : Det råder samma mening om uppsägningstidens längd,men med tanke på både de lagar och avtalsmäs-siga grunder, som styrpersonals trygghet i anställning, vore ett minimum för ev.avveckling med anledning av berättigad uppsägning. Med lanke på alt hyresuppsägningofta är anledning lUl småförelags nedläggelse anser vi att är detminsta tänkbara. Vårt förbund kan med fördel tänka sig 12 månadersuppsägningstid som normalt, men får känna viss tillfredsställelse . RiksförbundetKiosk & Gatukök: Förbundet noterar med tUlfredsställelse att en minstauppsägningstid av 9 månader föreslagits med tanke på gällande arbetsrättslagaroch att ytterligare uppskov kan beviljas i de fall behövs. Kommunförbundet:Beträffande förslaget att förlänga uppsägningstidens längd med hänsyn till nyaregler på arbetsmarknaden har styrelsen ingenting att erinra. SABO:SABO anser, liksom utredningen, att minsta uppsägningstid för lokaler bör sättastUI med undantag för sådan lokal, som förhyrs i samband medbostadsförhyrning och det ej är fråga om yrkesmässigt användande av lokalen.Problem kan dock komma att uppstå vid bedömning av om lokalen ligger näraeller invid bostaden. Detta skall enligt betänkandet ha avgörande betydelse förom undantagsregeln skaU tUlämpas. : Utredningens förslag beträffande förlängduppsägningstid med hänsyn till lagsUftningen på arbetsrättens områdetillstyrks. och : Organisationerna ansluter sig till utredningensförslag med däri angiven motivering. Nio månaders obligatorisk uppsägningstid ikombination med längsta möjliga uppskov med avflyttning torde uppfylla de kravman måste ställa för samordning med övrig skyddslagstiftning inom arbetsrättensområde. Folksam:Från den i § 3 angivna minsta uppsägningstiden har undantagits lokalhyresavtalsom har samband med hyresavtal rörande bostadslägenhet. Enligt Folksamsuppfattning bör undantaget även gäUa hyres- 1978/79: 89 112 avtalrörande garageplatser som hyrs ut separat tUl privatpersoner, dvs. sådanahyresavtal som saknar samband med hyresgästens förvärvsverksamhet. Förnärvarande torde regelmässigt en ömsesidig uppsägningstid av en månad gälla fördessa hyresavtal. En uppsägningstid skulle uppenbart varaopraktisk och kan i här avsedda fall inte motiveras med hänsyn tilluppsägningstiden i lagen om anställningsskydd. Bostadsdomstolen:Som utredningen framhållit varierar förhållandena starkt på lokalhyresmarknaden. Utredningens förslag om en minsta upp sägningstid för att lösa problemen med en anpassning till förhållandena på arbetsmarknaden måste därför te sig tämligen god tyckligt. De av utredningen anförda skälen för att inte i stället anvisa ett flexibelt uppskovsförfarande förefaller knappast övertygande. HärtUl kommer att bestämmelserna i 3 och 4 §§ hyreslagen redan nu är så svår genomträngliga att varje ytterligare undantagsbestämmelse och un dantag från denna bör undvikas.- (s. 109 x) skall den i 3 § tredje stycket andra punkten hyreslagenintagna undantagsbestämmelsen inte tillämpas när lägenheterna upplåtits genomolika, från varandra fristående avtal och inte är belägna i närheten avvarandra. Enligt bostadsdomstolens uppfattning bör undantagsbestämmelsen gällaockså upplåtelser i fastigheter som inte är närbelägna om förutsättningarnahärför i övrigt är för handen. Skälen för att behandla de nu ifrågavarandelokalhyresavtalen på olika sätt beroende på om hyrestiden är bestämd eller intehar inte redovisats. Möjligen kan anledningen vara att hyresavtal för lokalersällan gäller för obestämd tid. Att undantagsbestämmelserna inte utformats påsamma sätt i de båda lagrummen gör dem inte mera lättillgängliga. Malmötingsrätt: Tingsrätten finner det tveksamhet om de föreslagna bestämmelserna omminimitid för uppsägning är nödvändiga för att bereda hyresgästen erforderligtskydd. De föreslagna bestämmelserna synes onödigt tillkrånglade. Samma syftetorde kunna nås genom en generösare tillämpning av reglerna om anstånd medavflyttning i de fall där nuvarande uppsägningstiden inte räcker till, och enförlängning av tiden för medgivande av uppskov med avflyttning. Hyresvärden haralltid möjlighet att säga upp hyresavtalet . Byggnadsstyrelsen:Frågan om uppskov med avflyttning och längden av den tid hyresnämnd skaU ha rätlatt besluta härom har varit föremål för ingående disskussioner såväl inombyggnadsstyrelsen som i den lokalkommitté med StaUiga intressenter, därbyggnadsstyrelsen ingår. Verket har inför hyresrättskommittén föreslagit altden tid för uppskov med avflyttningen som enligt 59 § kan medges av hyresnämnd,utsträcks att gälla med möjlighet till ytterligare förlängning iundantagsfall, där en hyresgäst kan åberopa utomordentligt starka skäl för enytterligare utsträckt tidsfrist. Kommittén har emellertid i sina allmänna motiveringaransett att det finns skäl som talar mol ett alltför utbrett uppskovsförfarande,t. ex, en hyresvärds mycket starka intresse av att i sanerings- eller rivningsfaUfå klarhet i tidpunkten för en hyresgästs avflyttning. ,som inte minst för egen del har anledning att bevaka fasUghetsägareintresscnai saneringssammanhang, finner kommitténs synpunkter i dessa hänseenden beaktansvärda.För den skuU behöver emellertid inte verkets nämnda förslag om möjlighet tillförlängning av avtalstiden utöver avföras från diskussionen beträffandefall då uppsägning sker för ändring av hyresvillkor. En endast ettårig förläng- 1978/79: 89 113 ningsmöjlighetinnebär enligt verkets erfarenhet i sådana faU oftast att hyresgästen mästegodta hyresvärdens krav. Särskilt uppenbart är detta då det gäller störrelokaler på orter med liten hyresmarknad. Medhänsyn härtUI finner alt man bör överväga att införa ensärbestämmelse i 59 § om möjlighel för hyresnämnd att i fall då hyresvärd sagtupp avtal utan avsikt att riva eller totalsanera fastigheten medge uppskov medavflyttning intill , i undantagsfall , Iinlaga till hyresrättskommittén har vidare framhållit somsin uppfattning att en lokalhyresgäst bör ges möjlighet att få sin sak prövadav högre instans i fråga som avses i hyreslagens 59 §, Verket har fullförståelse för vikten av snabba avgöranden i hyrestvister av denna art och atlen hyresvärd icke rimligen skall nödgas sväva i ovisshet om närhan t. ex. för rivning kan förfoga över en lokal efter vederbörlig uppsägning.Byggnadsstyrelsen har i egenskap av lokaluthyrare själv intresse härav. Verketanser dock att möjligheten att lagstadga om rätt för part att få sin sak prövadi högre instans i ärenden som avser nyssnämnda lagrum bör övervägas. Stockholmskommun { fastighetsnämnden): Förslaget är motiverat av den arbetsrältsligatrygghetslagstiftningen. Förslaget innebär dock en olägenhet i fråga omfastigheter som avses rivas eller byggas om men där rivningen eller ombyggnadeninte är förestående. 1 sådana fall kan korttidsupplåtelser varamotiverade. Kommunen föreslår att kortare uppsägningstid skall få gäUa om den godkännsav hyresnämnden. Detta torde kunna behandlas i samband med begäran om avslåendeav besittningsskydd, om vilket regelmässigt torde ansökas i dessa fall. När detgäller korttidsupplåtelser är ju också hyresgästen liksom arbetslagaren vidkorttidsanställning redan från början medveten om deras tUlfäUiga karaktär. Sverigesadvokatsamfund: Utredningens förslag atl kortast tUlåtna uppsägningslid skallvara har som bakgrund den nya arbetsrättsliga lagstiftningen.Samfundet ifrågasätter emeUertid lämpligheten av att införa ytterligaretvingande regler i hyreslagstiftnigen. Enligt 59 § hyreslagen kan hyresnämndenföre hyrestidens utgång på begäran av hyresgästen medge denne uppskov underden tid, dock högst , som kan erfordras för bl. a. omplacering avarbetskraft och andra åtgärder. : Utredningen har ansett, att skäl föreligger attbestämma en minsta uppsägningstid av och vUl därmed anknyta lUl denarbetsrättsliga lagstiftningen, där man har en längsta uppsägningstid av sexmånader för äldre arbetskraft enligt den s. k. Ämanlagen. Denna sammankopplinganser förbundel vara oberättigad. Deallra flesta uppsägningar av hyresavtal för lokaler leder inte till att avtalenupphör att gälla. Det är därför också sällsynt att personal måste sägas upp.Enligt förbundets uppfattning kan det inte vara rimligt att tvingandebestämmelser om minsta uppsägningslid skall införas och grundas påförhållanden, som inte i allmänhet är för handen. Förbundet kan inte hellerunderlåta att påpeka, att, om förslaget genomföres, den inkonsekvensen uppslåratt den i hyreskontraktet angivna uppsägningstiden kan komma att gälla endastför hyresvärden men inte för hans motpart. Ett genomgående tema i betänkandetär annars, att man vill skapa jämvikt i lokalhyresförhållanden. 1978/79: 89 114 ningstidenför att tillgodose syftet egentligen skulle behöva utgöra . Eftersomregler om en så lång minsta uppsägningstid i realiteten skulle medföra hindermot ettåriga hyresavtal, har utredningen stannat för en uppsägningstid på niomånader. Förslaget utgör därför en onödig halv-mesyr. Redannu finns bestämmelser i hyreslagen, som tillgodoser lokalhyresgästernas kravpå rättssäkerhet och rättvisa. Förbundet syftar på bestämmelserna i 59 §hyreslagen, enligt vilka uppskov med avflyttningen kan beviljas upp till ettår. Om det vid enstaka tillfäUen skulle vara aktuelli att säga upp personal ihyresgästens rörelse, kan man med fördel utnyttja uppskovsbestämmelserna. Iregel har inte heller hyresvärden anled ning att motsätta sig detta. Förbundethar inte något emot att det i förarbetena uttalas, att uppskov med avflyttningregelmässigt bör medges av hyresnämnden, därest de anställdas rätt kommer attträdas för nära. Om så sker är den av utredningen föreslagna minstauppsägningstiden av helt överflödig. Förslaget medför inte heUerför hyresgäster några fördelar som inte redan nu är inbyggda i systemet. Enledamot av hyresnämnden i (hyresrådet Rittri) är skiljaktig ochanför: Ävföljande skäl kan jag inte tUlstyrka förslaget att lokalhyresgäst skall varaberättigad till en uppsägningstid av . själv uttalar (s. 103) ter det sig närmast självklart att enlokalhyresgäst, som har anställda, inte skall kunna tvingas flytta förrän han berettstillfälle att iaktta de frister, som gäller enligt den arbetsrättsligalagstiftningen. Denna uppfattning har utredningen tiUgodosett genom en regelom att lokalhyresgäst skall vara berättigad till en uppsägningstid av minst niomånader. En sådan generellt verkande regel medför emellertid flera nackdelar. Ävenom ettårsavtal också i fortsättningen skall få vara indexreglerade, kommer enbetydande del av lokalhyresavtalen att löpa åt gången utanindexklausul. För sådana fall innebär utredningens förslag en risk för atthyresavtalen under inemot är uppsagda utan att nya avtalhunnit träffas. Ett sådant förhållande är ägnat att skapa motsättningar meUanpartema och bidrar inte tiU den trygghet för hyresgäster som ulredningen medrätta strävar efter. Vidarekommer det att bli svårt för hyresvärden att förehyrestidens utgång beräkna hur den marknadsmässiga hyran för lokalen underåterstående hyrestid kommer att utvecklas. Hyresvärden är ändå enligt 58 §skyldig att i uppsägningen ange de villkor han kräver. Detta kan medföra atthan för säkerhets skull alltid gör en uppsägning och tar till hyreskravet iöverkant. Svårigheterna blir inte mycket mindre för hyresgästen, som inom tvåmånadersfristenmåste ta ställning tiU kravet. På detta Udiga siadium vet hyresgästen ofta intehur konjunkturen i allmänhet och hans rörelse i synnerhet skall utveckla sig.Man måste av dessa skäl räkna med en betydande ökning av antalet uppsägningaroch hänskjutanden. Förslagetkan också befaras leda till att hyresvärdar i aUmänhet för att uppnålikställdhet med hyresgästerna kommer att begära att även hyresgästensuppsägningstid skall vara , vilket inte är i hyresgästens intresse. Deav utredningen föreslagna, i och för sig berättigade undantagen för annatändamål än förvärvsverksamhet och för avtal som har samband med bostad kankomma att medföra svåra gränsdragningsfrågor, i synnerhet beträffandeförvärvsverksamhet. 1978/79: 89 115 Defall, då hyresgäst efter hyresvärds uppsägning måste upphöra med sin rörelseeller tvingas flytta tUl annan lokal med mindre antal anställda, måste varamycket få i jämförelse med det antal uppsägningar, som leder till fortsattavtal på ändrade villkor eller till flyttning med oförändrat antal anställda.Därför bör man undvika all av hänsyn till sistnämnda begränsade gmpp avuppsägningar införa en allmänt verkande regel, som drabbar alla avtal med denackdelar som enligt ovan uppkommer. Av dessa skäl bör det varabättre att lösa frågan om samordningen med den arbetsrättsliga lagstiftningengenom möjligheten tiU uppskov med avflyttningen. Utredningen har inteundersökt, om hyresnämnderna i uppskovsbesluten underlåtit att ta tillbörlig hänsyntill anställdas uppsägningstid. Del är att förmoda att nämnderna tagit storhänsyn härtiU. Fall kan emellertid inträffa då hyresgästen ändå inte får sålångt uppskov som täcker anställdas hela uppsägningstid, nämligen om hyresvärdenskulle tillskyndas betydande skada eller olägenhet. Hyresgästen behöver därförfå en förstärkt möjlighet till uppskov. Detta kan uppnås genom en föreskrift omatt i uppskovsbeslut särskilt skall beaktas om hyresgästen har anställdpersonal. Om likväl i enstaka fall hyresvärdens intressen skulle väga så myckettyngre än hyresgästens att uppskovet inte täcker anställdas helauppsägningstid, kan hyresgästen enUgt 57 § få skadestånd av hyresvärdenmotsvarande betald lön under den del av uppsägningstiden då anställda intekunna beredas arbete därför atl lokalen måst avträdas. Denhär föreslagna lösningen av problemet genom uppskov i kombination medskadestånd bör också vara tillfyllest för lokalhyresgäster som inte haranställda. Prop.1978/79: 89 116 Propositionens huvudsakliga innehåll ............................. ...... 1 Lagförslag ........................................................................ ...... 2 1. lag om ändringi jordabalken.......................................... 2 2. lag om ändringi lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder 4 Utdrag av protokoll vid regeringssammanträde den 25januari 1979 6 1 Inledning ...................................................................... ...... 6 2 Allmänmotivering .......................................................... 7 2.1 Allmänna utgångspunkter........................................ 7 2.2 Medlingsförfarandet i hyressättningstvister och den s. k. presumtionsregeln 10 2.3 Den s. k. preklusionsregeln .................................... ... 13 2.4 Marknadshyran och bindande anbud ..................... 14 2.5 ViUkorsändring på begäran avhyresgäst ........ 16 2.6 Tvister om annat än hyran....................................... 17 2.7 Ersättningsprocessen ........................................... ... 18 2.8 Indexklausuler ....................................................... 20 2.9 Uppsägningstid och uppskov med avflyttningen ... 21 2.10 Ikraftträdande.......................................................... 22 3 Upprättadelagförslag..................................................... ... 23 4 Specialmotivering ........................................................... 23 4.1 Förslaget lill lag om ändring ijordabalken ............... 23 4.2 Förslaget tiU lag om ändring ilagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder 28 5 Hemställan...................................................................... 32 6 Beslul.............................................................................. 33 Utredningens sammanfattning av sitt förslag ................... 34 Utredningens lagförslag ................................................. ... 41 Sammanställning av remissyttrandena ............................. .. 52 1 Allmännasynpunkter..................................................... .. 52 2 Medlingsförfarandeti hyressättningstvister och den s. k. presumtionsregeln 60 3 Den s. k, preklusionsregeln.......................................... .. 75 4 Marknadshyranoch bindande anbud............................. 77 5 ViUkorsändringpå begäran av hyresgäst...................... 81 6 Tvister omannat än hyran............................................. .. 86 7 Ersättningsprocessen................................................... 87 8 Hyresnämndernasresurser............................................ .. 98 9 Indexklausuler............................................................... 101 10 Uppsägningstid och uppskov med avflyttningen ......... 110