prop · G20389 · 1978-12-31 00:00:00 — Avintresseledamöterna skall två vara väl förtrogna med förvaltning avhyresfastighet eller, när målet rör bostadsrättsfastighet, med förvaltning avsådan faslighet och två ledamöter väl förtrogna med bostadshyresgästersförhållanden eller, vid prövning av fråga enligt 12 kap. 36 S jordabalken, mednäringsidkande hyresgästers förhållanden eller, vid prövning av fråga enligt52 S eller 60 § första stycket 1 bostadsrättslagen (1971:479), med bostadsrättshava-resförhållanden. Rör mål hyresfastighet som lillhör enskild, skall de tvåförstnämnda ledamöterna vara väl förtrogna företrädesvis med förvaltning avsådan fastighet. Rör mål annan hyresfastighet, skall dessa ledamöter vara välförtrogna företrädesvis med förvaltning av hyresfastighet som tillhör annanän enskild. Avintresseledamöterna skall två vara väl förtrogna med förvaltning avhyresfastighet eller, när målet rör bostadsrättsfastighet, med förvaltning avsådan fastighet och två ledamöter väl förtrogna med bostadshyresgästersförhållanden eller, när mål rör annan hyreslägenhet än bostadslägenhet, med näringsidkandehyresgästers förhållanden eller, vid prövning av fråga enligt 52 § eller 60 förstastycket 1 bostadsrättslagen (1971:479), med bostads-rättshavares förhållanden.Rör mål hyresfastighet som tillhör enskild, skall de två förstnämnda ledamöternavara väl förtrogna företrädesvis med förvaltning av sådan fastighet. Rör målannan hyresfastighet, skall dessa ledamöter vara väl förtrogna företrädesvismed förvaltning av hyresfastighet som tillhör annan än enskild. Denna lag träder i kraft . Prop.1978/79: 89 52 Flertalet remissinstanser är eniga om att det indirektabesittningsskyddet bör bibehållas för lokalhyresgäster. och , uttalar sigför ett mera direkl besittningsskydd. Remissinstanserna är också i stort settense om att det indirekia besittningsskyddet bör reformeras och att bristernai besittningsskyddet bör botas genom en reform av det nuvarandemedlingsförfarandet. Några remissinsianser anser dock att den föreslagnareformen inte är påkallad, nämligen bosladsdomstolen, och . Mångaremissinstanser är också kritiska mot utredningens förslag i vissa hänseenden.Särskilt har förslaget om legal presumtionsverkan och frågan om forum iersättningsmål föranlett delade meningar. Bostadsdomstolen: Bostadsdomstolen handlägger nar detgäller lokalhyresavtal endast fråga om tillstånd till överlåtelse av hyresrättoch har därför ett otillräckligt underlag för en bedömning av hur det indirektabesittningsskyddet för lokalhyresgäster fungerat. Enligt domstolens mening harutredningen emellertid knappast på ett övertygande sätt belagt sitt påslåendeatt besittningsskyddet för lokalhyresgäster i sin nuvarande utformning integett hyresgästerna det skydd lagstiftaren avsetl. De begränsade undersökningarsom utredningen företagit i fråga om hyresutvecklingen efter hyresregleringensavveckling ger vid handen att prisutvecklingen på lokalhyresmarknaden varitgynnsam i jämförelse med såväl prisutvecklingen på bostadshyresmarknaden somden allmänna prisulvecklingen. Detta ger visst stöd för uppfattningen att detindirekta besittningsskyddet haft den preventiva verkan som lagstiftarenavsett. De nu gällande reglerna har emellertid tillämpats endast , varför erfarenheterna av dessa måste vara begränsade. Under hänvisning lill det anförda vill bostadsdomstolenifrågasätta om en så genomgripande reform som den föreslagna är påkallad,särskilt som reformen obestridligen är förenad med åtskilliga olägenheter, bl.a. genom att den i hög grad ytterligare komplicerar den redan svåröverskådligaoch svårtillgängliga lagstiftningen på området. Vägande skäl talar för atl manavvaktar ytterligare erfarenheter av den nuvarande lagstiftningen på lokalhyresområdet. Anses det emellertid angeläget atl redan nu genomföraändringar i syfte att stärka lokalhyresgästernas besittningsskydd förordarbostadsdomstolen en mindre genomgripande reform än den utredningen föreslår.Domstolen förordar för sådant fall att medlingsförfarandet utvidgas på sättutredningen föreslagit dock utan att hyresnämndens uttalande om marknadshyraneller dess bedömning av ersättningslägenhet ges legal presumtionsverkan. Hovrätten för : Hovrätten instämmer iutredningens uppfattning att lokalhyresgäster i allmänhet har en sämreförhandlings-position än hyresvärdarna vid förhandlingar om villkoren förförläng- Prop.1978/79: 89 53 ning av hyresavtal. Delvis torde detta ha sin orsak redani det indirekta besittningsskyddet med hänsyn tiU de nackdelar som är förenademed en flyttning även i fall där skadestånd utgår. Härtill kommer att hyrornaför också ganska likartade lokaler i hög grad varierar och att en hyresgästofta har sämre underlag än hyresvärden att bilda sig en uppfattning om vad somkan anses utgöra skälig hyra för lokalen. Då medlingarna i lokalhyrestvister hittillsi flertalet fall inriktats på att få en uppgörelse till stånd mellan parternautan atl någon egentlig bedömning av lokalens marknadsvärde förekommit harparterna inte heller härvid fått någon ledning. En reform ägnad att stärkaframförallt hyresgästens ställning är därför önskvärd. : Det är självfallet, på sätt utredningenframhåller, angeläget alt parterna är jämställda i förhandlingssituationen dels genom atl vardera parlen kan göra en så säker ekonomisk bedömning som möjligt, dels genom att parterna effektivt kan utnyttja de reaktions möjligheter som står dem lUl buds om förlängt avtal på rimliga vUlkor inte kommer till stånd. En mera väsentlig ändring av det nuvarande re gelsystemet förutsätter dock att detta visat sig medföra påtagliga nack delar. Tingsrätten anser inte att utredningen redovisat några överty gande skäl för att behov av flertalet av de föreslagna ändringarna före ligger. Huvudkritikenmot de nuvarande reglerna är att en hyresgäst som sagts upp för reglering avhyran befinner sig i underläge gentemot hyresvärden genom att han sämre ändenne kan bedöma lägenhetens marknadsvärde. Tingsrätten anser att fog för dennakritik kan föreligga och att en översyn av medlingsförfarandet därför ärerforderlig. Domstolsverket:Genom hyresreform infördes indirekt besittningsskydd förlokalhyresgäster i dess nuvarande form. Utformningen av detla besittningsskyddbygger på att hyresvärd och hyresgäst vid förhandling om hyresvillkor skallvara jämställda. Av den utredning som redovisats i betänkandet framgår atthyrorna för de flesta lokalerna i under tiden oktober 1972april 1977ökat långsammare än konsumentprisindex. Även om man tar hänsyn till atthyresregleringslagen och den genomförda ändringen avhyresregleringslagens övergångsbestämmelser kan ha haft en dämpande effekt påhyreshöjningarna tyder undersökningen på att nuvarande regelsystem medfört eni huvudsak balanserad hyresmarknad. Det torde därför inte finnas anledning attändra på de grundläggande principerna för besittningsskyddet. Hyresnämndeni : Utgångspunkt för förslaget till ändringar i medlingsförfarandet ärlokalhyresgästernas kritik mot besittningsskyddet såsom det för närvarandefungerar. Hyresgästerna anser att de befinner sig i underläge vid förhandlingarnamed hyresvärdarna, att de därför endast undantagsvis vågar anlitabesittningsskyddet och alt de i stor utsträckning tvingas falla undan förhyresvärdarnas krav och godta hyror som de inte anser skäliga. Hyresnämndenfinner att hyresgästerna kan ha visst fog för sin kritik men att reformbehovetinte bör överdrivas. Hyresvärd och hyresgäst torde i allmänhet i vart fallgenom sina organisationer ha tämligen klart för sig vad marknadshyran är fören omtvistad lokal och de situationer där verklig tveksamhet råder torde höratill undantagen. I dessa undanlagsfall kan hyresgästen emellertid befinna sig iett visst underläge. Skyldigheten att avflytta och att lita till ett osäkertskadeståndskrav kan innebära en risk som hyresgästen bedö- Prop.1978/79: 89 54 mer som alltför stor och kan medföra alt han hellre godtaren hyra som han tycker är oskälig. Hyresgästernas förhandlingsunderläge i dessafall kan motivera en översyn av medlingsförfarandet för atl få en säkrare grundför förhandlingarna. i : Även om hyresnämnden från sinegen verksamhet inte har så negativ erfarenhet av tiUämpningen av reglerna omlokalhyresgästs besUtningsskydd som utredningen har kunnat konstatera frånannat håll, anser hyresnämnden med hänsyn till de brister, som genomutredningens undersökningar i allt fall har ådagalagts, att medlingsförfarandetbör reformeras. I likhet med utredningen finner hyresnämnden att reformenbör medföra atl hyresgästernas ställning förstärks genom att hyresgäst vid medlingi hyressättningslvisl garanteras rätt att få del av den information om lokalenshyresvärde, som hyresvärden förfogar över, och att dessutom vid medlingen bådahyresparterna ges en kvalificerad förhandlingshjälp, som syftar till dels attta fram ett bättre underlag för hyres-bedömingen än och dels attge parterna ledning vid deras bedömning. Enligt hyresnämndens mening tillgodoser utredningensförslag om ändring av reglerna för förfarandel vid medling i hyressättningstvisterpå ett tillfredsställande sätt det reformbehov, som sålunda får ansesföreligga. vill därför tUlstyrka förslaget, som är väl ägnat attläggas till grund för lagsiiftning. i : Hyresrättsulredningen konstateraratt hyresgästerna i allmänhet har sämre möjlighet än hyresvärdarna att bildasig en uppfattning om vilken hyra som kan anses skälig för lokalen och atlhyresvärdarna har ett förhandlingsövertag vid förhandlingar omförlängning av lokalhyresavtal. ansluter sig till dessauttalanden. : Redan den omständigheten atthyresvärdarna inför utredningen redovisat mera positiva erfarenheter avbesittningsskyddets praktiska verkningar än hyresgästerna talar för att deneftersträvade jämvikten inte uppnåtts. Härom vittnar även resultaten av en avutredningen gjord undersökning av de lokalhyrestvister som och1975 hänskjutits till . : I betänkandet konstateras attövergången från en reglerad till en i princip fri hyresmarknad på de flestahåll synes ha varit lugn och relativt smidig, även om anpassningen av hyrornatill "marknadsläget" naluriigtvis vållat problem för en del företagare,som tidigare gynnats av biUiga lokaler med attraktivt läge. I vissa fall hardenna anpassning framtvingat omlokalisering och företagsnedläggelse. Generelltbetraktat torde detta vara riktiga konstateranden men bilden ler sig annorlundanär det gäller de centrala delama av de största tätorterna. Den återhållsamhetsom efter frisläppningen till en början präglade hyreskraven i fråga omcentralt belägna lokaler, främst i , har efterträttsav hyreshöjningar av belydande omfattning, därvid jämförelser ofta gjorts mednytillkomna affärskomplex i utpräglade cityområden. Denna utveckling harmedfört påfrestningar även för affärsidkare som inte brukat betraktas som småföretagareoch i en del fall har nedläggelser blivit följden. Den kritik som redan 1975framfördes mot den nuvarande lagstiftningen från de organisationer somföreträdde lokalhyresgästerna är därför alltjämt berättigad och det kan intemed fog påstås att marknaden nu skulle vara Prop.1978/79:89 55 Förbundet delar uppfattningen att dennuvarande ordningen för indirekt besittningsskydd inte skapar den jämlikhetmellan parterna, som är nödvändig för att hyresförhandlingar skall ge etträttvisande resultat. Det är därför enligt vår mening riktigt när ulredningensom ett resultat av sina undersökningar slår fast att besittningsskyddet i dessnuvarande form inte kan tas i anspråk av lokalhyresgästerna på del sätt somlagstiftaren avsett. För att åstadkomma balans i förhandlingar om hyra är delav största betydelse atl bägge parter har god kännedom om förhållandena pålokalhyresmarknaden och det har av utredningens undersökning framgått att såofta inte är fallet och att det som regel är hyresgästen som på grund avokunnighet om hyresnivåer och marknadsvärden hamnar i underläge. KF: Marknadshyrorna för lokaler varierar på ett helt annatsätt än för bostadslägenheter. Även vid första påseende till synes obetydligaskillnader i läge och lokalens utformnig kan medföra stora differenser i värdetpå en fri hyresmarknad. Detla medför att några schablonregler för fastställandeav skälig hyra för lokaler icke kan uppställas. I många fall är ej hellerbruksvärdesvärdering möjlig på grund av att jämförbara lokaler saknas. KFanser att den nuvarande fria hyressättningen för lokaler bör bibehållas. Enförutsättning härför är att en hyresvärd ej drabbas av ersättningsskyldighetvid begäran om hyra som ej översliger vad som kan erhållas från annanintressent. Tillämpningen av denna princip kan i del enskUda fallet beredaparterna stora svårigheter. Utredningens uppfattning att det nuvarandemedlingsförfarandet, som syftar till förlikning utan direkt hänsynstagandetill en korrekt hyra, i många fall icke lämnar parterna någon riktig hjälp förbedömningen av sin ställning i en framtida tvist överensstämmer med KF:serfarenheter. : Förbundet delar utredningensuppfattning att lokalhyresgästerna genom det indirekta besittningsskyddet haren svag ställning i förhandlingssituationen gentemot hyresvärdarna. Deltagäller inte enbart de mindre företagen inom handel, hantverk och induslri ulangäller exempelvis även för ett större landsting med hundratals förhyrningsobjekt. Förbundet beklagar att utredningen enligt sina direktivvarit förhindrad all pröva övergång till direkt besittningsskydd. Enligt deninternationella översikten är denna form den gängse i flera länder; i ett fallt. o. m. starkare utformat än vad som gäller för bostäder. De förslagutredningen framlägger synes till viss del ha karaktären av ett provisorium,som inte heller vunnit enhällig anslutning. I detta läge synes del förbundetnaturligt att hålla dörren öppen för en principiellt annan lösning, innebärandeett mera direkt besittningsskydd. Om man ändock stannar inför att inom ramen för nuvarandesystem vidla vissa modifieringar, tillstyrker förbundet förslaget, att det nuvarandemedlingsförfarandet inför hyresnämnd reformeras genom att hyresgäst garanterasrätt att vid medlingen få del av den information om lokals hyresvärde somvärden förfogar över, samt att hyresnämnderna medverkar i att ge kvalificerad förhandlingshjälpsom syftar till att dels få fram ett bättre underlag, dels ge parterna ledningvid deras bedömning. : gällande regler förlokalhyresförhållanden har i många fall kunnat innebära avsevärda svårigheterför lokalhyresgäster som av olika skäl inte har möjlighet att vid uppsägningordna ersättningslokal. Delta gäller inte minst små företag som är Prop.1978/79: 89 56 beroende av en fast etablerad kundkrets. Sådana företagkan liksom olika samhälleliga institutioner såsom vårdcenraler m. m. vara avstörsta betydelse för den allmänna servicenivån i området. Utredningens förslag kan mot denna bakgrund biträdas ävenom lokalhyresgästens indirekta besittningsskydd också i detta förslag synes fåbegränsad betydelse som förslaget innebär risk för ökad byråkraiiseringav lokalhyresmarknaden. : Vi finner att den anda,som ligger i utredningens förslag, syftar lill alt verka för ett utjämnande avde stora skillnader som varit rådande för olika kategorier av hyresgäster. Det är därför en tillfredsställelse att kunna konstatera,att gapet mellan bostadshyresgäsls trygghet och lokalhyresgästs dito minskar,men alt steget, om lagförslaget antages oförskuret, icke är helt jämnat. Vi serdet ändock för vår del som långt gående framsteg och tror även att den iutredningen föreslagna lagtexten i hög grad kommer att ha en preventiv verkan.I mänga fall rör det sig om småföretagare med liten kännedom om lagtext ochdärmed sina egna möjligheter gentemot hyresvärd, som merendels äger godkännedom i frågan. Med den föreslagna texten håller vi för troligt att obilligauppsägningar minskar högst avsevärt. Vår åsikt är att ett direkt besittningsskydd vorefördelaktigt för alla katogorier av hyresgäster oavsett typ av lägenhet, men tolkar vi utred ningens förslag så att lagen får näraliggande effekt och är vi tillfreds med förslaget.------ Vi vill även framhålla att utredningen på ett positivt sätlbehandlat frågorna i sak och kan vi ytterligare understryka vad som framhållitsav , då våra uppfattningar i hyresfrågor i stora dragsammanfaller. : I likhet medutredningen har förbundet konstaterat alt det direkta besittningsskyddet intekan användas av lokalhyresgästen på det sätt som lagstiftaren ansett.Hyresgästen är i de flesta fall, på grund av de faktorer som utredningenredovisat, i en betydligt sämre position än hyresvärden och famlar därför imörker under förhandlingar och har därvid svårt att bedöma sin egen situationoch värdet av ersättningsreglerna. Det är därför viktigt att medlingsförfarandetreformeras. Förbundet är inte förespråkare för en ändring tiU direktbesittningsskydd utan en reformering av gällande ordning. : Förbundel delarutredningens uppfattning att en hyresgäst som sagts upp ofta har svårare änhyresvärden att bedöma lokalens marknadsvärde. 1 sådana fall kommer hyresgästenatt befinna sig i ett förhandlingsunderläge vid medlingsförfarandet. Mot dennabakgrund kan det vara befogat att överse gällande regler i syfte att förstärkamedlingsförfarandet och åstadkomma bättre balans mellan hyresgäst ochhyresvärd. : I praktiken har huvudparten av kommunensevakueringsuppgifter lösts genom en kontant uppgörelsesom ofta träffats i ett sent skede strax före fastighetens avröjande och efterlångvariga förhandlingar med från början vanligtvis vill skilda ståndpunkter.Enligt kommunens mening har denna arbetsmetod, som ju innebär konfrontationerendast i undantagsfall, varit till fördel för båda parter och flera avde olägenheter ulredningen påvisat har undvikits genom metoden. Reglerna om det indirekta besittningsskyddet har sålunda iden övervägande delen av fallen inte tillämpats i konkret mening mennaturligt- Prop.1978/79: 89 57 vis styrt parternas handlande och ställningstaganden. Anialeiuppgörelser enligi den nämnda principen är högt. torde ivarje fall ha varit part i det övervägande antalet lokalevakueringar.1 många fall har ärendena inte ens varit anhängiga i hyresnämnden. Denredovisning för praxis i frågan om del indirektabesittningsskyddet som utredningen presenterat nied ledning av hyresnämnds- ochdomslolsmaterial kan mot bakgrunden av verksamheten i och även iandra större kommuner sägas vara bristfällig i den meningen att majoriteten avärendena har lösts genom underhandsuppgörelser som icke ingår iutredningsmaterialet. Molbakgrund av dessa erfarenheter har kommunen svårt att in stämma i utredningens utgångspunkter om ell underläge för hyresgäs terna i varje fall så länge man säger sig icke vilja frångå den grundläg gande tanken om ett s. k. indirekt besittningsskydd. A andra sidan har kommunen varken ur principiell eller ur praktisk synpunki något vä sentligt att erinra mot utredningens ändringsförslag i frågan om innehål let i det indirekta besittningsskyddet.- : Även om möjligheterna att genomutredningen i samband med medlingsförfarandet ange en marknadsmässig lokalhyrasannolikt överskattats, synes förslaget innebära en förbättring jämfört med nugällande ordning. Med hänsyn till de risker som båda parter nu löper inom ramenför det indirekta besittningsskyddet bör möjligheten till en bättre utredningom skälig hyra under medlingsförfarandet vara till gagn. : SARAnoterar med tillfredsställelse utredningens ambitioner att genom reformering avmedlingsförfarandet säkerställa en nödvändig och efterlängtad balans mellan hyresparternavid förhandlingar om nya hyresvillkor. : Förbundet noterar med tillfredsstäl lelse att varken utredningen eller i övrigt någon av de i utredningen del tagande numera för fram tanken på en ändring av valet av skydds form. -------- Förbundet anser att utredningen i sitt betänkande alltför okritiskt tagit upp det förslag, som de trepartsorganisationerna på lokalhyresgästsidan presenterat. I samband med att hyresregleringen för lokaler avveckladesgenomfördes hyreshöjningar beträffande de flesta lokaler. 1 många fall tordehöjningarna ha blivit relativt stora till följd av att hyresregleringen verkati . Mot denna bakgrund blir de av utredningen åberopadeprocentuella hyreshöjningarna i missvisande, eftersom utgångspunktenför beräkningarna i flertalet fall varit en osedvanligt låg hyresnivå, somunder flera decennier inte tillnärmelsevis varit marknadsmässig. Utredningenkonstaterar vidare, atl övergången till en fri lokalhyresmarknad inte medförtde problem, som man möjligen kunnat vänta. Tväriom fastslås, alt anpassningenav hyrorna till en marknadsmässig nivå i huvudsak gått lugnt och smidigt. Dettahar i olika sammanhang också hävdats av företrädare för de enskUdafastighetsägarna. Förbundet anser dock, att utredningen inte dragit de rättaslutsatserna härav. 1 olika sammanhang återkommer utredningen till den påhyresgästhåll varmt omhuldade tesen, alt hyregästen alltid är i underläge iförhållande till hyresvärden, vilket knappast stämmer med verkligheten. Man fårinte glömma bort att lagstiftningen skall gälla för alla typer av lokaler frånde allra minsta till de största om tusentals kvadratmeter. Prop.1978/79: 89 58 som de kan vara belägna i fastigheter tillhörandefastighetsägare från de "minsta" till de "största". Taletom den alltid underlägsne hyresgästen måste därför för den initierade närmastbetraktas som en myt. Vid en undersökning för konstateradesatt medelfastigheten, tillhörande de ägare som var medlemmar i fastighelsägarefö-rening,endast innehöll 18 lägenheter. När det dessutom förhåller sig så, att ägarna avmindre fastigheter ofta har ell annat yrke än förvaltarens, inses lätt atthyresvärden inte alllid är att betrakta som den överlägsne. Det har i utredningen anförts utan att någon statistikförebringats att lokalhyresgäster ofta vikt sig inför hyresvärdars kravdärför att man känt sig osäker om uigången. Även förbundet kan anföra liknandeargument fast för den motsatta ståndpunkten. Många hyresvärdar har vikt siginför hyresgästernas argument, därför att man känl sig osäker inför risken atlfå erlägga skadestånd, vars storlek varil omöjligt att bedöma i förväg. Hyresgäster i vissa branscher har enligtförbundets uppfattning ett förhandlingsövertag gentemot hyresvärden. Detgäller exempelvis hotell, restauranger och varuhus. Skälet härtill är bl. a.lokalernas speciella karaktär med åtföljande svårigheter att vid utebliven förlängninghyra ut till ny hyresgäst i annan bransch utan att först göra belydandeombyggnader till höga kostnader. Eftersom utredningens förslag medför ökaderisker för hyresvärdssidan kommer etableringen inom nämnda branscher atlytterligare försvåras. kunnat konstatera bland sina 23 000medlemmar med ca 33 000 fastigheter är de nuvarande bestämmelserna om indirektbesittningsskydd ett verksamt medel mot oberättigade uppsägningar. För varjehyresvärd torde risken alt få betala ett inte oansenligt skadestånd tillhyresgästen vara starkt återhållande på luslen att kräva hyreshöjningar, som iefterhand möjligen skulle kunna betecknas som oskäliga. Ulredningen påpekarockså, att hyresvärden inte på förhand kan beräkna storleken av skadeståndet,då detta skall ställas i relation till resultatet i hyresgästens rörelse. Närman talar om ovissheten om utgången av en skadeståndsprocess, bör man ha klartför sig att hyresvärden är den som har störst svårighet att kunna bedömastorleken av eventuellt skadestånd. Hyresgästen har redan från början, tUlskillnad från värden, tillgång till rörelseresultat, i lokalen nedlagdakostnader, bättre möjligheter alt bedöma flyttningskostnader, good-will-ersättningo. dyl. Om således hyresvärden i vissa avseenden har en bättre ställning änhyresgästen i samband med uppsägning, måste därför konstateras att detta uppvägsav andra i sammanhanget relevanta omständigheter över vilka hyresgästen ensamråder. Mera i förbigående har utredningen berört det viktigaförhållandet, att flertalet hyresvärdar är måna om att behålla sina gamlahyresgäster, vilket är vart atl understrykas.