prop · G20389 · 1978-12-31 00:00:00 — Mellan främst den mindreföretagaren och hyresvärden råder ofta ett förtroendefullt förhållande, somkanske vuxit fram av affärsmässigt gott samarbete. Det kan t.ex. röra sig om en kvartersbutik, ett skomakeri, en skrädderiverkstad, entobaksaffär eller något annat mindre företag. Det torde höra tillovanligheterna att hyresvärden tUlgriper en uppsägning med krav på en såkraftig hyreshöjning, att den skulle tvinga hyresgästen att lägga ner sittföretag. Både för hyresvärden och övriga hyresgäster i fastigheten är detangeläget att behålla sådana hyresgäster, som medverkar till en god service iområdet. Man bör i sammanhanget observera att hyresvärdar Prop.1978/79: 89 59 har ett direkl intresse av att en så allsidig och godservice som möjligt finns inom så nära häll som möjligl och då helst i fastigheten, eftersom det är lill fördel vid bestämmande av bruksvärdet för bostadslägenhe terna. Som allmänt omdöme om utredningens betänkande villförbundet uttala, atl detta innehåller förslag, som det inte på något sättförefaller vara angeläget att genomföra. Redan nu innehåller hyreslagen bestämmelserav sådan innebörd, att lokalhyresgästernas rätt är väl Ullgodo-sedd. Förslagetbör därför inte leda till lagstiftning. Däremot har förbundet inte något atterinra mot att hyresnämnderna ges en mera aktiv roll i medlingsarbetet men utanatt detta leder till att deras yttranden får en prejudicerande belydelse i ensenare skadeståndsprocess. och : Nuvarande hyreslag har varit i tillämpning alltsedan1969. Organisationema har av erfarenhet kunnat konstatera att det s. k. indirekiabesittningsskyddet för lokalhyresgäster i dess tillämpning har mycket storabrister. Organisationerna har i sina remissyttranden, som föregick nuvarandelydelse, förordat ett bestående av det direkia besittningsskyddet. Vi kan ocksåkonstatera, med hjälp av utredningsmaterialet, att någon utbildaddomstolspraxis i egentlig mening över huvud tagel inte existerar. Vi serdärför detta utredningsförslag i sin helhet som utomordentligt väsentligt.Utredningsförslaget har sökt åstadkomma en någorlunda acceptabel balans mellanhyresgäst och hyrsvärd. Organisationernasambitioner är otvetydigt att i såväl hyresfrågor som i andra frågor verka fören balans och konsekvens i systemet. Hyreslagstiftningen är föremål för enalltmer märkbar tendens, nämligen att de små och medelstora företagensföreträdare får gemensamma bevakningsintressen som inte alltid överensstämmermed övriga näringslivets företrädare. Rättvisa lagregler till skydd för lokalhyresgäslerär ett centralt inslag i småföretagarpolitiken, eftersom de flestasmåföretagare är hyresgäster som ofta har specifika skyddsbehov. Med nuvarande hyres-lagstiftninguppfattar vi lokalhyresgäslens rättsliga ställning som svag. I detta hänseendeborde lagstiftarens ambition för att åstadkomma en balans, vara lika stor sominom konsumenträttens område. Organisationerna är av den bestämda meningen attutredningens förslag som helhet får ses som ett försök att åstadkomma enbalans, som ger lokalhyresgästerna en starkt erforderlig förbättradförhandlingsposition. Om förslaget i en kommande tUlämpning visar sig ej åstadkommadenna jämvikt eller förslaget mot förmodan ej skulle realiseras, serorganisationerna det som ofrånkomligt att verka för ett återinförande av detdirekta besittningsskyddet. hotell- och restaurangförbud: Utredningen harenligt direktiven haft att utgå ifrån att det indirekta besittningsskyddetskall bibehållas. De överväganden som utredningen har gjort och de däravföljande ställningstagandena har således inte kunnat ske förutsättningslöst.Enligt SHRs mening borde så ha skett. Som slöd härför åberopas det system somtillämpas bl. a. i , vilket visar att starka skäl finns för atl övervägainförande av ett direkt besittningsskydd även för lokalhyresgäster, särskiltsådana som i likhet med hotell- och restaurangföretag är beroende av en fastkundkrets. SHR hemställer således att införande av ett dirket besittningsskyddövervägs i det fortsatta lagstiftningsarbetet. Med den givna utgångspunkten att det direktabesittningsskyddet skall kvarstå anser dock SHR att utredningens förslag är ettsteg i rätt rikt- Prop.1978/79: 89 60 Det är dock myckel angelägel att den fortsattautvecklingen på lokalhyresmarknaden noggrant uppmärksammas och att ingripandengenast sker därest resultatet av den nu föreslagna ändringen inte skulle bli det avsedda.------ SHR hemställer i försia hand atl införande av ett direklbesittningsskydd för lokalhyresgäster övervägs i det fortsattalagstiftningsarbetet. Däresi detta ej bedöms möjligt hemsläller SHR i varjefall att en rörelses behov av kostnadskrävande anläggningar och beroendet aven fast kundkrets beaktas vid fastställandet av marknadshyran och ersätiningenvid avflyttning. : Utredningens ståndpunktär den, att marknadsfunktionerna även i fortsättningen skall tillmätas utslagsgivandebetydelse. Detla innebär bl. a. att strukturförändringar branscher emellanskall få påverka prisbildningen så, att rimlig rörlighet garanteras inäringslivels utveckling. Förändringar i lönsamhet och effektivitet inombranscher skall också få påverka lokalhyresmarknaden. "För normalamarknadsförhållanden måste grundsatsen vara, atl en fastighetsägare skall varaoförhindrad att tillgodogöra sig det värde som lokalen har vid den mestfördelaktiga användningen", framhåller också utredningen (s. 112). Den nyaordningen för det indirekta besittningsskyddet syftar således inte till attbefrämja ett system där exempelvis avgångsvederlag blir vanliga, närattraktiva lokaler får ny hyresgäst. SBEF vill starkt betona vikten av att man i hyreslagstiftningenupprätthåller den av ulredningen angivna målsättningen "att den fria hyresprisbildningenbör bevaras på lokalhyresmarknaden". : Utredningen har isin strävan att utan att acceptera mekanismen för åsältande av en marknadsmässighyra men ändå söka nå den positiva effekt som följer med en sådan, föreslagittillskapandet av en byråkratisk apparat som ter sig mycket besvärande för demsom skall verka på marknaden. Sättet att lösa problemet är att likna vid vadsom tillgripes vid ren planhushållning när man för att ernå bätireresursallokering försöker efterlikna marknadsekonomiernas prissättning.Konsekvensen kommer atl bli all vi får en återgång till betalning avöverlåtelsesummor för hyreskontrakt. Tekniken är väl känd frånbostadsmarknaden. Den enda skillnaden är att man i lokalfallet legaliserat detsom för bostadsmarknaden är kriminaliserat. För att motivera förslag, som på angivet sätt bryter motvissa grundläggande värderingar, hade bort visas att marknadsekonomien inomförevarande område misslyckats. Så har emellertid inte skett. Riksförbundetavstyrker genomförandel av utredningens förslag. : anser att utredningsmajoritetens förslagbeträffande det indirekta besittningsskyddet kommer såväl att förbättra balansenmellan parterna som atl underlätta förlikningsuppgörelser, biträderdärför förslaget i denna del. 2 Medlingsförfarandet i hyressättningstvister och den s.k. presumtionsregeln i : Den av ulredningen förslagnaordningen med hyresnämnds yttrande kommer självfallet att i och för sig påverkade hyror som kommer att utgå. Yttrande av hyresnämnd skall emellertid avseskälig hyra, nämligen marknadshyran. Eftersom yttrandet skall grundas påparternas utredning och hyresnämndens allmänna kännedom Prop.1978/79: 89 61 om hyror på marknaden bör den fria prisbildning, som iallt fall före kommer på marknaden, kunna bli bestämmande för utgången av med lingsförfarandet inför hyresnämnden. Även om hyresnämnd inte i varje enskilt fall förmår alt i sitt yttrande ange den hyra, som rätteligen är marknadshyran, bör därför allmänt sett den av utredningen förslagna ordningen med hyresnämnds yttrande inte anses innebära något princi piellt avsieg från systemet med fri prisbildning på lokalhyresmarknaden. Det är emellertid viktigt att parterna i hyressättningstvister tillämpar den i lagstiftningen förutsatta ordningen för hyressättning och inte i allt för hög grad lägger hyresnämnds avgöranden i enskilda fall till grund för framtida hyressättning.---- Vad som främst skiljer förslag från utredningens äratt hyresnämnds uttalande om marknadshyran för en lokal inte får någon presumtionsverkan.Syftei med utredningens förslag om hyresnämnds yttrande förenat med presumtionsverkanär atl kunna tvinga parterna, främst hyresvärden, atl förebringa ordentlig ochrättvisande utredning om lokalens marknadsvärde. Om man avstår från all förenahyresnämnds yttrande med presumtionsverkan förlorar man en möjlighet att kunnapressa parterna till angivet utredningsarbete. Detta medför atl hyresnämnd päsamma sätt som med nuvarande ordning mången gång kommer alt sakna behövligutredning och blir hänvisad till den mindre säkra metoden med allmänskälighetsbedömning vid sitt medlingsförfarande. Detla förhållande är enligthyresnämndens uppfattning avgörande för att föredraga utredningens förslagframför . Utredningens förslag innebär alltså en påtaglig fördel ifråga om möjlighelen att genom parternas egna insatser få tillgäng lillutredning som behövs för att kunna göra en saklig bedömning av en omtvistadlokals marknadshyra. Det kan dock med fog antagas att hyresnämnd trots denföreslagna nyordningen inte så sällan kommer att vara i avsaknad av sådanutredning och därigenom bli hänvisad till att göra en på nämndens allmännaerfarenhet grundad bedömning av en omtvistad lokals skäliga hyra. Parterna i enhyrestvist kommer emellertid genom utredningens förslag under alla förhåUanden atlbätire än tillförsäkras kvalificerad förhandlingshjälp, ägnadatt leda till uppgörelse mellan parterna, även om hyresnämndens yttrande omlokalens marknadshyra endast är grundat på nämndens egen allmänna erfarenhetoch yttrandet är mindre väl underbyggt till följd av att nämndens erfarenhet ärbegränsad. i : Den föreslagna ordningen tUlämpas istort sett redan av hyresnämnden. Med hänsyn till de goda erfarenheter som hyresnämnden har av denna ordning tillstyrker hyresnämnden att utred ningens förslag genomförs. har inte heller nägon erinran mot att presumtionsverkan tillerkännes nämndens yttrande i en senare ersättningstvist.----- vill till utredningens i och för sig riktigabeskrivning av förfarandet vid hyresnämnden göra följande tillägg. Detförekommer att parterna önskar alt nämndens förhandlingshjälp skall avse ettförslag till förlikning vilket inte är materiellt grundat. Omständigheterna kangivetvis också vara sådana att den för nämnden tillgängliga utredningen räckerbara till ett rent förlikningsbud som grundas på vad parterna i den aktuella tvistenkan tänkas vara beredda att godtaga. I sådana fall strävar nämnden självfalletatt söka förlika parterna genom ett sådant medlingsbud om nämnden finner attförutsättningar för förlikning föreligger. Om nämnden framlägger förslag Ullförlikning klargör nämnden Prop.1978/79: 89 62 emellertid regelmässigt för parterna huruvida fråga är omett kompromissförslag eller om ett materiellt grundat förslag. : Förslaget att ålägga hyresnämnd skyldighetatt på parts begäran vid medling företa en prövning av en lokals marknadshyraär enligt verkets mening väl motiverat. har inte någon större erfarenhet avtvister inför fastighetsdomstol om storleken av ersättningsbelopp och grundernaför fastställelse härav. Majoritetens förslag atl hyresnämnds yttrande omskälig marknadshyra skall tillerkännas presumtionsverkan i en senare ersättningstvistsynes verket vara positivt. : Utredningens mening att bättrejämställdhet mellan parterna i ovan angivet hänseende bör åstadkommas genommedverkan från hyresnämndernas sida vill förbundet den föreslagnalösningen synes vara en väg som bör prövas. Därigenom erhåller parterna ettbetydligt säkrare underlag för sina ställningstaganden. : Förbundet att hyresnämnderna framledes skall göra en preliminärprövning av lokalens marknadshyra och att denna skall ha presumtionsverkan ien senare ersättningstvist. kommun (= fastighetsnämnden): Kommunen finner en avde vikligaste nyheterna vara, att hyresnämnden om medlingsförsök icke gerresultat på yrkande av endera parten har att uttala sig om lokalsmarknadshyra. Bestämmelsen torde underlätta parternas ställningstaganden ochdärigenom öka möjligheterna till snabba och rimliga uppgörelser. : Utredningen föreslår här bl. a. förbättrade metoderi syfte att åstadkomma ett kvalificerat underlag för bedömande av en lokalsmarknadshyra. Dessa åtgärder jämte förslaget om att hyresnämndens yttrandeangående hyresnivån skall tillerkännas presumtionsverkan, finner särskiltvälbetänkt. och : ges rättatt av giva ett yttrande, vilket måste ha den allra största betydelsen för att förmå parterna att därefter förlikas. reservation i detta hän seende med förslag till annan ordning är icke tUlfredsställande. Dennes förslag kommer i praktiken att innebära i stort sett samma osäkerhet till nackdel för lokalhyresgästen som råder med nuvarande syslem. Ätt hy resnämndens yttrande skall ha presumtionsverkan vid en efterföljande process utgör en förutsättning för att förslaget som helhet skall bli verk ningsfullt. I utredningens betänkande, sidan 78, anföres följande. "Kan hyresvärden styrka att han lyckats hyra ut lägenheten mot den hyrahan fordrat skall han naturligtvis som regel undgå skadeståndsansvar." Viutgår då från att undantag från denna huvudregel gäller t. ex. för det fallhyresvärden hyrt ut lill konkurrerande bransch. Vi tolkar dock huvudregeln econtrario på så vis att hyresvärden alltid blir skadeståndsskyldig för det fallhan hyr ut lägenheten till en lägre hyra än vad han slutligen fordrat införmedling i hyresnämnden. Om man sedan går utredningsförslaget sidan 113mitt på sidan anförs följande: "Det är att märka att påtag-lighetsrekvisitetendast hänför sig till marknadshyran och inte tUI det hyreskrav som hyresvärdenframställt." Med marknadshyra måste man här förstå den hyra somhyresvärden slutligen erhållit för lokalen. Om denna hyra skall jämföras enligtpåtaglighetsrekvisitet med vad hyres- Prop.1978/79: 89 63 nämnden yttrat i ärendet kan ju marknadshyran visat sig irealiteten ha understigit vad hyresvärden slutligen fordrat inför hyresnämnden.Organisationerna ulgår ifrån att det är uppenbart att huvudregeln gäller dvs.att hyresvärden under inga omständigheter kan undgå skadeståndsskyldighet fördet fall han får 1: kr. mindre i hyra än vad han fordrat islutförhandlingarna. Som exempel kan anföras följande. Hyresvärden säger uppoch yrkar . Hyresgästen är beredd att acceptera 50 000 kronor.Hyresnämnden avger som ett slutligt yttrande såsom marknadsmässighyra. Enligt pätaglighelsrekvisitets resonemang skulle gränsengä vid , dvs. Vad skall gälla om hyresvärden efter det atthyresnämnden avgivit yttrande fortfarande insisterar på att utfå 100 000 kronoroch del sedan visar sig att han allenast får u( av ny hyresgäst?Enligt huvudregeln skulle han bli skadeståndsskyldig vilket måsle varameningen. Men följer man resonemanget om "påtaglighet" så bliröverensstämmelsen dålig. Lämpligtvis måste lagtexten kompletteras med följandetillägg lill 57 a § andra stycket efter punkten 1 "när yttrandet. . .hyresnämnden angivit, samt att denna minsl uppgår till vad hyresvärdenslutligen fordrat inför hyresnämnden". Bosladsdomstolen: Bostadsdomstolen ansluter sig tillutredningens förslag att hyresnämnderna i tvister om villkoren för förlängning av ett lokalhyresavtal pä parts begäran skall försöka utröna lokalens hyres värde på grundval av den förebragta utredningen och sin kännedom om lokalhyresmarknaden och lägga denna bedömning till grund för ett ytt rande om marknadshyran.---- Nämndens uttalande om marknadshyran för en lokal bör undernu angivna förutsättningar bli ett starkt incitament för parterna att träffa uppgörelse på den av nämnden angivna hyresnivån. Uttalandet kommer också utan tvekan att tillmätas stort bevisvärde i en eventuell efterföl jande ersättningstvist. Enligt bostadsdomstolens uppfattning bör det med hänsyn härtill inte vara erforderligt för att uppnå syftet med utredning ens förslag att uttalandet ges legal presumtionsverkan i en sådan tvist. En bestämmelse härom skulle nämligen kunna medföra dels som framhållits i reservationerna att parterna redan i medlingsärendet profilerar sig så att nämndens möjlighet alt åstadkomma förlikning minskar väsentligt dels att i realiteten ett system med av myndighet be stämda hyror för lokaler införs. Så genomgripande förändringar i det nuvarande skyddssystemet bör inte genomföras innan det nu föreslagna utvidgade medlingsförfarandet hunnit prövas . Enligt bostadsdomstolens uppfattning bör nämndens yttrandeom marknadshyra respektive ersättningslägenhet ses som en integrerad del avmedlingsarbetet, vilket inte bör anses avslutat förrän parterna reagerat påyttrandet. Hovrätten för : Mot den av utredningenföreslagna lösningen har hovrätten åtskillig kritik atl anföra. Förslagetmedför, såsom också anfört i sin reservation, risk för att den fria prisbUdningenpå lokaler kommer att försvinna. Redan av denna anledning förefaller detolämpligt att tillerkänna hyresnämndens yttrande presumtionsverkan på sättföreslagits. Prövning av marknadshyran för en lokal med ledning avfaktiskt erbjudna hyror torde under medlingsskedet endast sällan kunna förekomma.Hyresnämnderna torde därför i allmänhet vara hänvisade att Prop.1978/79: 89 64 vid prövningen använda sig av ortsprismetoden. Med hänsyntill de många osäkerhetsfaktorerna vid en sådan uppskattning förefaller det inte lämpligt att tillmäta en på detta sätt beräknad marknadshyra sä stor betydelse som majoritetens förslag innebär. Så som också påpekas i den tidigare nämnda reservationen föreligger en beaktansvärd risk för att en hyresgäst, som förlitar sig på riktigheien av en på delta sätt beräknad hyra, skall lida skada, genom atl det senare visas att marknadshyran för lägenheten varil påtagligt högre. Man kan inte heller om förslaget går igenom bortse från svårighetema att vidmakthålla medlingens syfte att förlika parterna. Utredningens förslag tyder närmasi på att förliknings förhandlingarna i ett inledande skede skall föras på samma sätt som skett i flertalet fall tidigare och att någon närmare utredning angående marknadshyran för lokalen inte skall företagas förrän det visas att för likning inte kan träffas. Då det framgår atl det ofta är just osäkerheten om denna hyra som försätter hyresgästen i underläge vid förhandling arna, inträder den förhandlingshjälp som hyresnämnden skall ge på ett väl sent stadium. Det kan därför befaras att tyngdpunkten av medlingen kommer att förskjutas och alltför mycket inriktas på det yttrande som begäres angående marknadshyran. Då detta yttrande dessutom skall läggas presumtionsverkan i en efterföljande process är det naturligt om parterna kommer att förebringa omfattande orlsprisutredningar. Detla är inte väl förenligt med medlingsförfarandet men kan knappast för hindras med hänsyn till yttrandets presumtionsverkan. Av utredningen framgår att den medlingsverksamhet sombedrivits vid hyresnämnden i haft delvis en annan inriktning än medlingsverksamhetenvid övriga hyresnämnder. Erfarenheterna från malmöverksamheten har sagts varamycket positiva. En förstärkt medling av liknande slag föreslås också av Bergi dennes förslag lUl stärkande av lokalhyresgästernas ställning. Hovrättenansluter sig härtill. Reglerna om den förstärkta medlingen bör komma tilldirekt uttryck i lagtexten. Detta kan lämpligen ske genom att 12 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder erhåller ytterligare ett stycke, förslagsvisinplacerat som siycke 3, av ungefär följande lydelse: Vid medling enligt 12 kap. 58 § eller 58 a § jordabalkenskall, i fall där tvist föreligger om skäligheten av yrkad hyra, nämndensmedlingsbud grundas på dess uppfattning om marknadsvärdet för lokalen. Önskarpart, där uppsägning av hyresavtalet skett på grund av förestående rivningeller ombyggnad av fastigheten, nämndens yttrande i frågan om erbjuden ersättningslokalbör anses godtagbar, åligger det nämnden att yttra sig härom. : Förslaget medför i och för sig denav utredningen påpekade fördelen att man därigenom tvingar parterna att förebringaen ordentlig utredning beträffande lokalens marknadsvärde. Emellertid är deloftast en mycket tidskrävande och svår uppgift att fastställa en lokalsmarknadsvärde, vilket reservanten framhållit. Tingsrätten, som inteblott i mål om rörelseskada utan även i andra mål beträffande värdering avfastigheter i centralare delar har att som ett led i värderingen taställning till skälig marknadshyra för bl, a butiks-, kontors- ochindustrilokaler, har den erfarenheten att en dylik hyresprövning, i vart fall istorstadsregioner, regelmässigt kräver att parterna redovisar mycket omfaitandeoch detaljerade orts-prisundersökningar, i vilka hyrorna per m ly eller därpågrundade markvärden beräknats bl. a. med hänsyn till lokaldjup, läge inom kvar- Prop.1978/79: 89 65 leret, belägenhet från affärssynpunkt m. m. Bedömningen aveit sådant material är mycket komplicerad och förfarandet försvåras ofta av attparterna under processens gång inte sällan inger helt nya, förändrade ellerkompletterande utredningar. Om hyresnämnden skulle i samband medförlikningsförhandlingarna vara skyldig att utan någon större grad av osäkerhetuttala sig om vilken marknadshyra, som den av parterna förebragta utredningenleder till, kommer förfarandet i hyresnämnden sannolikt att i avsevärd månkompliceras och bli mer utdraget. Risken härför blir särskilt påtaglig om hyresnämndensyttrande beträffande skälig marknadshyra av parterna ej längre kan uppfattassom ett väiavvägt förslag till förlikningsuppgörelse utan är att se som ettauktoritativt yttrande, som på sätt ulredningen föreslagit tillerkännes presumtionsverkani en eventuellt kommande ersättningsprocess. Parterna måste då för atttillvarata sina intressen redan inför hyresnämnden åberopa all den utredning omlokalens värde, som de kan tänkas finna erforderlig, vilket i sin tur leder tiUatt parterna, såsom reservanten påpekat, snarare fjärmar sig frånvarandra. Även hyresnämnden måste med denna ordning naturligen inrikta sig påatt med största grad av säkerhet söka fastställa en marknadshyra, som kommeratt stå sig i en efterföljande ersättningsprocess. Detta medför därför att medlingenkommer att mer likna en vanlig domstolsprocess än ett enkelt och smidigtförlikningsförfarande, dock med den mycket väsentliga skillnaden althyresnämndens preliminära yttrande ej kan överklagas. Skälet till dennaskillnad är enligt utredningen att hyresnämndens prövning endast är preliminäroch saknar omedelbara rättsverkningar. Eftersom yttrandet enligt förslagetskall tUlerkännas presumtionsverkan och då hyresnämnden föreslås att själv(härom mer nedan) ompröva detta yttrande i en kommande ersättningstvist, ansertingsrätten att rättssäkerhetens krav på intet sätt blivit tillgodosedda i denutsträckning, som utredningen gör gällande. Mot bakgrund av det nu anförda avstyrker tingsrättenförslaget att tillerkänna hyresnämndens preliminära yttrande beträffande enlokals marknadshyra presumtionsverkan i en efterkommande ersättningstvist.Tingsrätten har däremot ingen erinran mot att hyresnämnden som ett led i förlikningsarbeletför parterna uttalar sin uppfattning om marknadshyran för ifrågavarande lokal.Till undvikande av en spiraleffekl på prisbildningen på lokalhyresmarknaden bördock hyresnämnden, såsom ulredningen angivit, uttala sig om högsta skäligahyra, dvs. marknadshyran, först om den av hyresvärden fordrade hyran befinnes oskä- : Tingsrätten finner goda skälföreligga att ålägga hyresnämnden att avgiva sådant yttrande men anser på avBerg angivna grunder, att yttrandet ej bör tillerkännas den legala presumtionsverkansom föreslagits, detta oavsett om den aktuella tvisten mellan parterna skallavgöras av tingsrätt eller hyresnämnd. : Tingsrätten ifrågasätter om de avutredningen föreslagna ändringarna är ett lämpligt sätt att uppnå deneftersträvade balansen meUan parterna.