prop · G203214 · 1978-12-31 00:00:00 — Möjligen kan i slörre kommuner méd storförvaltningsorganisation hembudsförfarandet vara praktiskt svårhanterligt.Kommunen måste under den relativt knappa lid som står till kommunensförfogande, 3 månader, klarlägga om den har behov av fastigheten och om det iså fall är ett rimligt pris som kommunen mäste erlägga för fastigheten genomatt överta köpet. Hur allvarliga dessa ölägenheter är har inte närmareklarlagts i utredningen. Detta bör ske innan man tar steget att avskaffahembudsregeln. Som framgått ovan tillkom dock denna regel därför att dengenerellt sett bedömdes medföra fördelar för såväl kommunen som den enskilde. : Vad gäller kom munförbundets förslag att upphäva bestämmelserna avseende hembud anför kommunförbundet som skäl att man kan inte undgå "misstänka alt vissa fastighetsägare använder hembudet för att få fastigheten vär-. Även om detta påstående skulle vara riktigt torde det knappast vara motiv nog att slopa hembudsförfarandet i sin helhet. Som ytterligare motiv för atl taga borthembudsrätten framhålls atl kommunen endast har 3 månader på sig att pröva hembudet.Enligt förbundets mening torde vara väl tilltagen om man villbeakla den enskildes intresse av att få besked i frågan. Vi kan inte hellerdela kommunförbundets uppfattning att kommunens behov av att köpa en fastighetkan växla sä snabbt all det är en väsentiig nackdel för kommunen atl bU bundenav ett besked . I promemorian finns inte heller redovisat några som helstpraktiska skäl eller fall utvisande detta snabbt växlande behov av mark. Enligt förbundels uppfattning borde förköpslagensnarare omarbetas så att kommunerna tvangs att ge snabba och klara besked iförköps-ärenden. : Detsynes vara en allmän uppfattning att bestämmelserna om hembud i 4 § FL innebärbetydande nackdelar för kommunerna och inte är motiverad urrättssäkerhetssynpunkt. Vi delar därför uppfattningen att hembudsförfarandetkan avvaras. LRF: De fall som Stockholmskommunstyrelse åberopat som skäl för en ändring av förköpslagen kan inte ansesgälla fastighetsförvärv som ska prövas enligt jordförvärvslagen. Enligtjordförvärvslagen måste meddela kommunen om förvärvet innanfrågan avgörs. Detta är både säQare och köpare medvetna om. Erfarenheter visaremellertid att kommunernas intresse för atl tillämpa förköpslagen 1978/79: 214 90 kangöras beroende av köpeskillingen. Sådana förhållanden kan råda mellan säQareoch köpare, att säQaren inte eftersträvar att ta ut ett marknadsmässigt pris,vilket denne skulle göra om köparen vore annan. Ett sådant förhållande bör intefå påverka kommunens handlingsmöjlighet. Ett förhandsbesked om attförköpslagen kommer att tillämpas är därför under alla förhållanden ett kravsom måste kunna uppställas gentemot kommunen. Enligt § 4, I :a stycket som föreslås slopas innebär avvisande av ett hembud, eller om hembudet ej besvaras inom tremånader, att kommunen ej kan utöva sin förköpsrätt om intevillkoren för försäQningen är avsevärt ogynnsammare än hembudet. Hembudet hardock varit en möjlighet för en säQare att förvissa sig om kommunens intresse,innan denne går i författning om alt sälja fastigheten. Kvar står nu möjlighetenligt § 4, 2:a stycket om förhandsbesked. Detta innebär inskränkning i rätltill framtida förköp såvida begäran om förhandsbesked besvarats med nej. Omförhandsbeskedet ej besvarats har kommunen fria händer vid en försäQning. Om hembudsmöjligheten slopas måste enligt LRFsmening förhandsbeskedsregeln enligt § 4, 2:a stycket förstärkas på så sätt,att även om kommunen avstår från att ge förhandsbesked , rättentill förköp skall vara förverkad. Att både ta bort hembudsmöjligheten och låtakommunen godtyckligt behandla en säQares begäran om förhandsbesked strider motde rättsprinciper som måste gälla. Det är också en för en fastighetsägareväsentlig fråga, innan denne går i författning om alt lämna en fastighet tillförsäQning och att engagera köpare i en ofta omfattande överlålelseprocess. LRFkan alltså endast godtaga ett avskaffande av hembudsmöjHgheten underförutsättning alt bestämmelsen om förhandsbesked förstärks på här angivetsätl. Näringslivets byggnadsdelegation: De avStockholms kommun anförda skälen att upphäva gällande bestämmelser om hembudtill kommunen alt överta för försäQning avsedda fastigheter synes inte tillräckligtvägande och innebär en underskattning av den enskilde fastighetsägarens behovav säkerhet i fastighetsomsättningen i form av ett säkert besked om kommunensförköpsintresse. Förhandsbesked av kommunen vid hembud, som blir rättsligtbindande för kommunen, är alltså allQämt ett mycket beaktansvärt behov. Det äralltså en viktig funktion i nuvarande hembudsinstitut att den enskilde kan fåett bindande besked att kommunen ej avser att blanda sig i en blivandefastighetsaffär. Ett besked från kommunen vid hembudsförfarandet utgör förövrigt inte något hinder för kommunen att senare expropriera i händelse av attett avgörande samhälleligt intresse senare skulle uppstå. Med hänsyn tillförköpslagens egenskap av tvångslag, innebärande en pålaglig inskränkning avprivata dispositionsmöjligheter, finns det också anledning att värdesätta dennuvarande i lagstiftningen nedlagda möjligheten att uppnå frivillig uppgörelse,om kommunen är intresserad av etl fastighetsförvärv, där initiativet tillkontakten dessutom kommer från den enskilde fastighetsägarens sida. Kommunensuppgivna omak med att värdera fastigheter och lämna besked i hembudssituationersynes vara överdrivna och ter sig under alla omständigheter högst rimliga medtanke på kommunens eget intresse som fastighetsköpare. Som alla andra parter påmarknaden är det ju rimligt, att kommunen som fastighets-förvärvare får göravissa ansträngningar för att bevaka marknaden, vil- 1978/79: 214 91 a. gör det nödvändigt att överväga och värdera intressanta objekt somerbjuds. : Förköpslagen medgerkommunerna att tvångs vis inträda vid överlåtelse av fastighet. Med den omfattning förköpen numera erhållit är det av betydande intresse för den enskilde fastighets ägaren att då försäljning aktualiseras förskaffa sig kännedom huruvida kommunen avser att utöva förköpsrätt. Gällande föreskrift i 4 § första stycket förköpslagen ger fastighetsägaren denna angelägna möjlighet att erhålla besked om kommunens intresse för ett förvärv och synes ha vunnit omfattande praktisk tillämpning. Hembudsförfarandet har sålunda, såsom förutsattes iprop. 1967: 90 s. 86, stimulerat fastighetsägare att på detta sätt beredakommunen möjlighet att i vanlig ordning förvärva fastigheten. Därigenomundviker också en köpare de problem som uppstår när han drabbas av förköp. Deav i promemorian godtagna skälen alt slopa bestämmelsen i4 § första stycket ter sig otillräckliga för att upphäva hembudsmöjligheten.Kommunernas planering bör normalt sett ej vara så kortsiktig, att behovet avförköp behöver antas växla under den utsatta fristen annal än i renaundanlagsfall. Det i promemorian angivna motivet att slopa förevarande regel,innebärande att hembudet skulle utgöra ett sätt att få fastigheten värderad avkommunen, ter sig verklighetsfrämmande. Någon värdering i teknisk bemärkelseblir ej tillgänglig för fastighetsägaren i nu förevarande sammanhang, önskarfastighetsägaren förvissa sig om fastighetens marknadsvärde är åtgärdenlikaledes förfelad. Andra förfaringssätt står i så fall till buds, som är bådeenklare och säkrare. Samfundet finner ej att tillräckliga skälförebragts att upphäva förevarande lagrum. : Förbundet avvisar förslaget alt slopa hembudsinstitut samt den föreslagna förändringen beträffande rätt till avkastning och ränta. Förköpsinstilutet skall enligt grunderna för lag stiftningen, se bl. a. Prop. 1967: 90, sid. 86, ses som ett komplement till de frivilliga markförvärven, vilka i första hand skall uppmuntras och som "mäste bli det huvudsakliga medlet i den kommunala mark politiken". Hembudsmöjligheten är ett uttryck för denna grundläggande princip. Den ovisshet som ett förköpsanspråk skapar, lägger en hämsko på fastighetsomsättningen, som inte kan anses ha positiva effekter. Det är inte ovanligt, atl del slutliga avgörandet i tvistiga förköpsärenden dröjer , vilket är särskilt olyckligt i de fall då förköpsfastig heten är sanerings- eller upprustningsobjekt. Del är därför angeläget, inte minst av rättssäkerhetsskäl, att bevara hembudsinstitutet som ett medel att undvika förköpsingrepp till förmån för frivilliga överlåtelser. Förslaget i hembudsdelen baseras på en skrivelsefrån , vari hävdas dels att det hänt att fastighetsägareanvänt hembudet som ett medel atl få en fastighet värderad, dels attnackdelarna med hembudet är betydande, dä en kommuns behov av att förvärva enfastighet av olika anledningar kan växla snabbt. Vidare anförs i promemorian,sid. 35, som skäl för alt slopa hembudet, att den i prakliken viktigaste regelnfår anses vara den i 4 § 2 st. förköpslagen om förhandsbesked. De avStockholms kommun påstådda olägenheterna av hembudsinstitutet tillmäts ipromemorian sådan vikt, att de "klart" tar över regelns betydelse förden enskilde fastighetsägaren. Förbundetanser de skäl som redovisats för att slopa hembudet vara 1978/79: 214 92 otillräckliga.I promemorian hävdas att hembudsinstitutet missbrukats för att få fastighetervärderade. Någon som helst utredning om omfattningen av det påståddamissbruket redovisas inte och det framgår inte, att missbruk skulle.förekomma iandra kommuner än . Förbundet, som under hand inhämtat yttrande frånStockholms , delar inte den redovisade uppfattningenatl missbruk av hembudsinstitutet skulle förekomma i . Man skulleistället kunna föreskriva alt fastighetsägare, som hembjudit fastigheten tillkommunen, icke får återkomma med nytt hembud förrän , 1. ex. ettår. Att hembudsinstitutets rättsverkningar kan innebärabetydande olägenheter för en kommun, eftersom dess behov av alt förvärva enfastighet kan växla snabbt, är enligt förbundets uppfattning ej heller skäl nogför att slopa hembudsmöjligheten. De flesta kommuner torde ha en så godplanberedskap att bedömningar framåt i liden lätt kan göras. Förbundet hävdar, att hembudsmöjligheten är avvital betydelse för att motverka den rättsosäkerhet ett latent förköpsanspråkmedför för den enskilde fastighetsägaren och för berörda hyresgäster. Atthembudsförfarandet verkligen används framgår bl. a. av en inom Justitiedepartementetutarbetad promemoria, "Erfarenheter av den kommunala förköpsrätlen"(Stencil DS Ju 1971: 1), där del sägs, atl antalet hembud är relativt stort ochatt hembudsförfarandet utnyttjas i successivt ökande utsträckning. En särskild fördel med hembudsförfarandet är attden framtida avräkningen mellan den förköpsutövande kommunen och köparen underlättas.Parterna i en fastighetsöverlåtelse har enhgt nuvarande regler möjlighet, atlom de så önskar, hembjuda fastigheten till kommunen innan några rättsverkningarav fastighetsöverlåtelsen inträder, med den påföQd att kommunen omförköpsrätten utnyttjas, utan komplikationer kan träda i köparens ställe. Dettaförhållande påpekas särskill i , "Den kommunala förköpsrätlen",i kommentaren lill 13 §. : Förbundet motsättersig förslaget atl upphäva möjligheten lill hembud. För fastighetsägarna kan detvara av stort värde att veta, om ko.mmunen avser att utöva sin förköpsrätl. Medhänsyn till alt det ej föreligger någon skyldighet för kommunen att lämnaförhandsbesked om förköp bör det ej få komma ifråga att avskaffa denovillkorliga möjligheten till hembud. Nackdelarna för det allmänna av nuvarandebestämmelser är ej så stora alt de kan motivera en så allvarlig försämring förde enskilda fastighetsägarna. Olägenheterna av att kommunens behov av enfastighet snabbt kan växla bör undanröjas genom bättre planering hos kommunernai stället för en försämring för de enskilda fastighetsägarna. 1.5Rätt till avkastning och. Hovrätten för Nedre : Utan närmaremotivering föresläs i promemorian med hänvisning till motsvarande regler i 5kap. jord-balken den ändringen att köparen skall utge ersättning till kommun,som utövat sin förköpsrätl, för avkastning som köparen erhållit för egendomen.För hovrätten förefaller bestämmelserna om avkastning i 5 kap. jordabalkenmindre lämpliga som förebild i förevarande samman- Prop.1978/79: 214 93 häng, eftersom dessa lagregler och motsvarandebestämmelser i förköpslagen tillkommit under helt olika förutsättningar. I anledning av den kritik som riktats mot nuvarande reglerom avkastning vill hovrätten anföra föQande: Avsevärda tillämpningsproblem skulleuppstå om den föreslagna ändringen genomförs, särskilt avseende bestämmelsernaom köpares ersättningsskyldighet, om avkastningen på grund av dennesförsumlighet understigit vad som skäligen kunnat erhållas. Vikten av attbibehålla det enkla förfarandet vid tillämpningen av förköpslagen harunderstrukits i promemorian och delas av hovrätten. Väl kan, såsom anförts,kommun i vissa situationer få utge ersättning i en omfattning som inte ärtillfredsställande. Dessa situationer torde dock inte vara så vanligtförekommande och orsaka så stora problem atl en lagändring på bekostnad avregelsystemets enkelhet kan vara motiverad. Hovrätten avstyrker såledesändringsförslaget. Om en ändring hkväl bör ske, måste enligt hovrättensbedömning övervägas, om del inte är lämpligare att i stället för den föreslagnaändringen införa en bestämmelse om att räntan, i de fall avkastning förekommit,skall utgå från en senare tidpunkt än vad som gäller. Förköp anses i regel fullbordat då förbestridande utgått. skall kommun utge ränta enligt 6 §räntelagen för tiden efter det att förköpet fullbordats till dess betalningsker. I promemorian föreslås den ändringen att ränta enligt 6 § räntelagenskall utgå först efter utgången av första vardagen i andra månaden efter detförköpet fullbordats. Som skäl härför har ariförts att kommunen i allmänhetinte har några praktiska möjligheter att betala redan den dag förköpet fullbordasoch att, eftersom det således inte kan anses att kommunen försummat att betalai rätt tid, dröjsmålsränta inte borde utgå förrän . Isamband med räntelagens tillkomst framhölls svårigheterna för kommun atterlägga ersättning som förköpet fullbordats. Hovrätten anser inte attdet framkommit något nytt som ger anledning frångå gällanderäntebestämmelser, varför den föreslagna ändringen avstyrks. Enligt hovrättens bedömning börsåledes 13 § förköpslagen ha kvar sin nuvarande lydelse och den föreslagna 13 a§ ej införas. Med hänsyn till hovrättens inställning avseende ändring i13 § är någon ändring i 14 § ej erforderlig. : I promemorian framhålles att enligtnuvarande regler den ursprunglige köparen dels får uppbära och behålla avkastningenav fastigheten - till dess förköpet fullbordats och dels från en tidigarelidpunkt får s. k. avkastningsränta å nedlagt kapital. Då detta ansesotillfredsställande föreslås att köparen skall redovisa uppburen avkastningtill kommunen. Bestämmelserna har utformats i huvudsaklig överensstämmelse medreglema i 5 kap. jordabalken, vilka emellertid avser en helt artskildsituation. Köparen har dock utan atl detta motiverats betagits rätten attfå ersättning för på fastigheten nedlagd nyttig kostnad. Enligt tingsrättens mening kan de föreslagnabestämmelserna komma att bli svåra att tillämpa samt leda till tvister ochorättvisor. I många fall, exempelvis när fråga är om egnahem ellerindustrifastigheter, har köparen ej haft annan avkastning än att han bebottfastigheten eller nylQat den i sin rörelse. Skall han i så fall betala hyratill kommunen och hur skall hyran beräknas? Orättvisor kan uppkomma främsl i de 1978/79: 214 94 falldå avkastning av fastigheten förekommer såsomfallet är för jordbruksfastigheter och sommarbostäder. Med hänsyn till angivna omständigheter ansertingsrätten, att den ekonomiska uppgörelsen mellan köparen och kommunen även ifortsättningen bör ha som utgångspunkt att köparen får behålla den avkastninghan uppburit fram till dess förköpet fullbordats. I stället börkommunen befrias från den nuvarande skyldigheten att utge avkastningsräntaenligt 5§ räntelagen (1975:635). Ränta bör utgå först från den tidpunkt dåkommunen med fog kan anses befinna sig i dröjsmål med betalning till köparen. Mot förslaget om ändrad utgångspunkt för dröjsmålsränta har tingsrätten intetatt erinra. Det torde kunna förekomma fall, i vilka köparenunder den tid då förköpsfrågan är under prövning, får ingen eller endastobetydlig avkastning av fastigheten men likväl har betydande kapitalutlägg.Det kan t. ex. gälla en obebyggd exploateringsfastighet. Tingsrätten anserdärför att om rätten tillavkastningsränla borttages en köpare vars avkastning av fastighetenuppenbarUgen understiger hans ränteförluster och kostnader, av kommunen skallgottgöras den skada han lidit. i och län:Länsstyrelsen tillstyrker ändringarna vad beträffar tidpunkten för beräkning avavkastningsränla och dröjsmålsränta. Vad beträffar ändringarna i övrigt uppnår man meddessa, åtminstone genomsnittligt sett, ett rimligare resultat än som föQer avhittillsvarande regler. Helt tillfredsställande är enligt meningdock inte den föreslagna lösningen. Vid snabbt stigande fastighetspriser finnsrisk för att ersättningsreglerna leder till alt en köpare inte får ersättningför hela den värdestegring som fastigheten genomgått från köpettills kommunen tar över köpel och skall betala. Köparen kan då inte förvärva enlikvärdig faslighet. Är, å andra sidan, prisstegringen på fastigheter blygsameller obefintlig är det tänkbart att köparen erhåller för stor kompensation. Då expropriation framstår som kommunens alternativtill förköp kan jämförelse göras med expropriationslagens ersättningsregler.Sker expropriation utan att kommunen får förhandslillträde, utgör dagen fördomstolens dom värdetidpunkt. Fastighetsägaren ersätts sålunda i princip förden (större eller mindre) faktiska värdestegring som skett ända fram lill dagenför domen. En sådan ordning förefaller lämpligare ochlänsstyrelsen ifrågasätter därför om inte ersättningsreglerna vid förköp börytterligare omarbetas och att expropriationslagens ersättningsregler därvid som förebild. : När det gällerrätten till avkastning talar starka skäl för kommuns förslag attdenna rätt bör tillkomma kommunen. Som det framhålles i promemorian får köparenanses tillräckligt tillgodosedd genom att han erhåller avkastningsränta påinsatt kapital och dessutom skälig ersättning för de kostnader han haft för attfå avkastningen och för nedlagda underhållskostnader. Förbundet biträderdärför förslaget. Den nuvarande ordningen för kommunensräntebetalning är uppenbart olämplig och vi tillstyrker därför den föreslagnaändringen att dröjsmålsränta enligt 6 § räntelagen skall börja räknas förstfrån och med första vardagen i andra månaden efter köpets fullbordande. 1978/79:214 95 LRF: Beträffande regeln gällande avkastningfrån fastigheten motsätter sig LRF den nu föreslagna lydelsen av § 13 a FL. En sådan ändring kan innebära stor rättsosäkerhet för köparen. I synnerhet gäller detta jordbruksfastighet, där sådana förhållanden kan inträffa från det att ansökan om förvärvstillslånd inlämnats tills frågan om förköpsrätlen slutligen prövats, att den verkliga avkastningen på fastigheten är svår, för att inte säga omöjlig att fastställa. Det är ju inte ovanligt alt en köpare av en jordbruksfastighet t. ex. p. g. a. säQarens sjukdom eller andra förhållanden de facto måste till träda fastigheten innan förvärvsfrågan slutiigen avgjorts. Detta kan vara nödvändigt för att skydda sin rätt och förhindra kapitalförstörelse. De dispositioner i form av t. ex. investeringar somdenne därvid bör vidta kan endast försvåras av den föreslagna regeländringen.Nu gällande regler är för den skull att föredra då konsekvenserna av ett vissthandlande bättre kan överblickas. LRF kan godta en viss ändring av beräkningengällande dröjsmåls-ränta. Förbundet finner dock inte att skälen är tillräckligtstarka att göra så långtgående ändring som föreslås. I många fall kan detdröja innan kommunen drabbas av dröjsmålsränta. mening bör det räcka om kommunen får en respittid som fastställestill . Näringslivetsbyggnadsdelegation: Kommunens förpliktelse att utbetala avkastningsränta över gällande diskonto inne bär normall inte att köparens kapitalkostnader blir till fullo täckta. Påståendet i departementsförslaget, att räntekompensation i detta fall skulle innebära en överkompensation, därför atl faslighetsköparen en ligt nuvarande ordning får behålla fastighetens avkastning till dess tvistiga förköpsfrågor avgjorts, är således knappast riktig. Räntekostna derna på upplånat kapital i fastigheterna ligger nämligen normalt högre än den i lagen föreskrivna räntekompensationen och mellanskillnaden får förvärvaren därför stå för. Rätten för köparen att behålla avkast ningen från fastigheten till dess förköpsfrågan är avgjord synes därför vara ett nödvändigl komplement för att undvika förluster för den en skilde. Om redovisningsplikl införs för uppburen avkastning, med av sikt all överskottet i princip skulle tillfalla den förköpande kommunen, uppstår dessutom komplicerade ansvarsförhållanden. tilltänkta enkelhet försvinner med andra ord, och risk finns att köparen, för att undvika en besvärlig redovisningssituation, drar sig för att utöva de befogenheter lagen medger att bestrida ett förköpsbeslut detta för att undgå ekonomiska risker. Det är naturligtvis önskvärt att söka undvika eventuella "okynnesöverklaganden", men det får inte ske på bekostnad av rättssäkerheten, och del saknas inte exempel på situationer där kommunen använt förköpsinstilutet på ett tveksamt sätt. Vissa förköpsanspråk har också, beroende på detta, avslagits av regeringen. , juridiska avdelningen:Beträffande den föreslagna tidpunkten varifrån dröjsmålsränla skall löpa efterfullbordat förköp ger den i normalfallet en tillräcklig tidsfrist för kommunenatt reglera de ekonomiska mellanhavandena med köparen. Så är dock inte falletnär förköpet fullbordats genom beslul i regeringen. Det har visat sig atl detdröjt från det att beslut förelegat i tillskommunen fåll del av beslutet. Under sådana förhållanden torde den föreslagna tidsfristenbli alltför kort. Denna brist torde enklast kunna åtgärdas genom attdepartementets expeditionstider förkortas 1978/79: 214 96 ellergeno.m att ett meddelande tillställs kommunen efter beslut varavframgår huruvida tillstånd lill förköp meddelats. : Med den praxis somutbildats vid förköps lagens lillämpning torde köparen tämligen undantagslöst ha atl räkna med att förköp beviQas. Han kommer därvid alt i realiteten förvalta fastigheten för kommunens räkning för tiden fram till förköpets full bordan. Redan detta förhållande inger betänkligheter. Sedan förköpet fullbordats skall enligt förslaget redovisning och avräkning ske mellan köparen och kommunen. Om tidpunkten härför och om de många enskildheter som härvid måste beaktas ger promemorian ej någon väg ledning. Den föreslagna lagtexten gör lill en början en svårförståelig skillnad mellan den "avkastning som köparen erhållit" och den"inkomst av egendomen som köparen uppburit". Svåra tolkningsproblem kan upp komma, t. ex. i fråga om förskottsvis betalda hyror som avräknas med säQaren eller andra poster i samband med vidräkningen med denne. Passivitet från köparens sida då det gällt att föranstalta om hyreshöj ning, vidtaga rättsliga åtgärder för att utkräva förfallna avgifter eller hyror m. m. kan komma atl leda till tvister mellan köparen och kommu nen. Motsvarande svårigheter torde aktualiseras då det gäller att till godoräkna köparen ersättning för havda kostnader och därvid avgöra i vad mån försumlighet i förvaltningen skall leda till ersättning till kom munen. Delade meningar eller tvister om storleken av den avkastning "som skäligen kunnal erhållas" torde bli regel snarare än undantag. Köparen torde i de flesta fall komma att behöva anlita rättslig hjälp för att bemöta de krav kommunerna med sina betydande juridiska och tekniska resurser kan komma att ställa vid uppgörelsen.