prop · G20389 · 1978-12-31 00:00:00 — Första punkten är skriven som en processuellhandUngsregel, som om den inte följs skulle kunna förväntas medföra en processuellpåföljd, avvisning, 1 stäUet föreslås i andra punkten en materiell påföljd.Enligt motiven (s. 115) skall påföljden inträffa om hyresvärden efter dethyresgästen förklarat sig godta värdens krav för förlängning skärper sinayrkanden i för hyresgästen oförmånlig riktning och avtal av denna anledninginte kommer till stånd. Dessa förutsättningar framgår inte av lagtexten. Stockholmstingsrätt: Det framstår som välövervägt att en hyresvärd undermedlingsförfarandet skall vara bunden av sina i uppsägningen angivna villkorför en förlängning av hyresförhållandet. Hyresnämndeni : har ingen erinran mot att hyresvärden undermedlingsförfarandet skall vara bunden av de villkor som han har uppgetl iuppsägningen. KF:KF finner förslaget vara väl motiverat. : I fråga om vad som sägs i stycket om uppsägning kännervi oss tUlfreds med den föreskrift att uppsägning skall vara förenad med deskäl som föreligger för avtalets uppsägande och i övrigt hela § 58. RiksförbundetKiosk & Gatukök: Förbundet framhåller att till klarare linjer vidmedlingsförfarande hör att hyresvärden skall vara bunden av de villkor denneuppgivit i uppsägningen. och : Organisationerna ansluter sig till utredningensförslag. Malmötingsrätt: Den av föreslagna reformen av medlingsförfarandet tillvilken tingsrätten ansluter sig förutsätter att hyresnämnden avger sittförlikningsbud på grundval av en mera omfattande utredning än vad somförekommer . Om det av det utredningsmaterial som förebringas avparterna framgår att marknadsvärdet för den aktuella lokalen är högre än vadhyresvärden angivit i uppsägningen, framstår det som mindre rimligt att denneinte skaU få tiUgodoräkna sig detta högre värde endast av det skälet att hanvid tidpunkten för uppsägningen saknade insikt om lokalens verkliga marknadsvärde.Utredningen nämner även i annat sammanhang att kunskap om marknaden mångagånger inte finns vare sig hos hyresvärd eller hyresgäst. Den föreslagnabegränsningen av hyresvärdens rätt att begära högre hyra råkar i dylika fall istrid mot principen att skälig hyra skall motsvara den hyra som lägenheten kanantagas betinga vid utbud på öppna marknaden. Denna princip får anses gällaoavsett om hyran uppskattas efter förhandlingar inför hyresnämnd eller ej.Skäl saknas därför enligt tingsrättens uppfattning att frångå det nuvarandesystemet, enligt vilket hyresvärdens slutliga ståndpunkt i medlingsförfarandetskall läggas till grund för prövningen i en senare ersättningsprocess. Tingsrättenavstyrker således förslaget i denna del. Prop.1978/79: 89 81 i : avstyrker förslagetatt hyresvärden under medlingsförfarandet skall vara bunden av de vUlkor han angett vid uppsägningen.-- är medveten om de svårigheter som uppkommerom hyresvärden under medlingen ändrar sitt yrkande. Förslaget måste emellerUdses mot bakgrunden av att uppsägningstiden enligt förslaget i regel skall varaminst (3 § tredje stycket HL). Hyresvärden måste alltså taställning till hyresvUlkoren före hyrestidens utgång. Om hyresvärdenefter uppsägningen får ett anbud från tredje man som är högre än vad han yrkat,bör han få anpassa sitt yrkande efter detta anbud, eftersom anbudet är ettuttryck för vad lägenheten faktiskt är värd på den allmänna marknaden. Medtanke på den långa uppsägningstiden, som nämnden anser sig böra godta, torderisken i annat fall vara att hyresvärden för att gardera sig lägger sittyrkande onödigt högt i uppsägningen. Skulle han komma aUtför högt, kan hanalltid under medlingsförfarandet sänka sitt hyreskrav för atl undgåersättningsskyldighet om förlängning inte kommer till stånd. villockså peka på det förhållandet att olika typer av hyror skaU vara tiUåtna förlokaler (jfr 19 a § förstatredje styckena HL). Hyran kan således bestämmasexempelvis till visst belopp med eller utan index eller utgöra s. k.omsättningshyra eller vara en kombination av dessa typer. Även andra hyresviUkorsåsom hyrestidens längd, reparationsskyldighet m. m. kan påverka hyransstorlek. Hyresvärden bör ha frihet att i anslutning till ett av hyresnämndenframlagt medlingsbud ändra exempelvis ett yrkande om fast hyra till yrkande omomsättningshyra. Om det senare yrkandet är högre eller lägre än det förra kanvara svårt att bedöma. föreslår att bestämmelsen utgår. : Om förslaget till ettnytt fjärde stycke i 58 § skulle genomföras, skulle sannolikt i många falluppstå problem med tolkningen av begreppet "oförmånligare villkor". Inormalfallet, där man endast diskuterar hyrans storlek, är det lätt attkonstatera om villkoret är oförmånligare eller ej. Så snart andra viUkor kommerin i bilden blir situationen en annan. Del kan gälla exempelvis smärre ändringari lokalens storlek, byte av någon del av lokalen mot annat utrymme,hyrestidens längd och uppsägningstidens längd i kombination med indexregleringav större eUer mindre del av hyran. Eftersom uppsägningen med utredningensutgångspunkt måste göras så långt i förväg, är det troligt att ändradeförhållanden kan uppträda och som värden av olika skälrimligen måste vara berättigad tiU att beakta. Med utredningens förslag skulle hyresvärdaldrig kunna göra någon justering av sitt yrkande jämfört med vad som angivitsi uppsägningen med undantag för sänkning av hyran. Det är en icke acceptabelkonsekvens av förslaget. 5 VUlkorsändring på begäran av hyresgäst : Tingsrätten har ingen erinran motförslaget om att hyresgäst bör ges möjlighet alt genom återkaUelse förta enuppsägning dess verkan. : Verket ansluter sig tUl utredningensförslag i denna del. Skulle hyresvärden stäUas i den situationen alt han förstkort tid före hyrestidens utgång får vetskap om hyresgästens avsikt alt lämnalokalen torde han regelmässigt kunna utverka anstånd med avflyttningen. 6 1978/79. 1 saml Nr 89 1978/79: 89 82 Byggnadsstyrelsen:Den föreslagna utformningen av 58 a § innebär en förbättring av gäUande regleroch kommer med all sannolikhet att medföra att hyresgästen mer än förututnyttjar den i lagrummet givna möjligheten till villkorsändring. : Ätt lokalhyresgäst, som uppsagt hyresavtalet för åstadkommande avändrade hyresviUkor, skall kunna förta uppsägningen dess verkan genom attåterkalla medlingsansökan före hyrestidens utgång är en betydande förbättringoch skapar större möjlighet för hyresgästerna att begagna sig av den särskildauppsägningsrätten. KF:KF instämmer i utredningens förslag. Lagtextens ordalydelse bör dockomformuleras så att det klart framgår att uppsägning står fast om hyresgästenicke återtagit sin ansökan före det medlingen avslutats även om denna tidpunktinfaller före hyresUdens utgång, och : Organisationerna ser utredningens förslag under 58 a§ såsom ett nödvändigt tiUrättaläggande av den nu gällande lagtexten som harvisat sig hell verkningslös. Vi har från organisationerna uppfattal den nugällande skrivningen som ett misstag vid lagtextens tidigare utformning, FolkeBergs motivering i sin leservation att hyresvärden bör få rimlig tid till sittförfogande att ombesörja uthyrning av lokalen till annan hyresgäst framstårsom något oegentlig. Även vid nuvarande tillämpning av 58 §, då hyresvärden initieratuppsägningen för t. ex, villkorsändring har ju hyresgästen fram till avflyttningsdagentid på sig att slutligen bestämma sig för avflyttning eller ej. Emellertid harorganisationerna ej något att erinra mot att t. ex. hyresnämnden ges möjlighetatt fastställa en tidsrymd efter avslutad medling ./. yttrande under vUkenhyresgästen måste slutligen ta stäUning. Bostadsdomstolen:Vad utredningen här föreslagit om att hyresgästens återkallelse av ansökan ommedling skall medföra alt uppsägningen blir utan verkan om den sker förehyrestidens utgång är förenat med så uppenbara olägenheter för hyresvärden attförslaget i denna del inte bör godtagas. Det utredningen vill uppnå medförslaget (jfr betänkandet s. 8283) torde kunna väl tillgodoses om hyresvärdenbetages möjligheten att i de fall endast hyresgästen sagt upp hyresavtalet för viUkorsändringframställa krav på högre hyra eller eljest för förlängning kräva oförmånligarevillkor än som gällt fömt. Att införa en regel som på här angivet sätt avvikerfrån vad som för motsvarande situation gäller i fråga om bostadshyresavtaltorde med hänsyn tUl besittningsskyddets och prövningsförfarandets annorlundautformning på lokalsektorn inte möta några principiella betänkligheter. Hovrättenför : Hovrätten står inte helt främmande för denna reform.Emellertid måste beaktas atl hyresvärden, eftersom någon annan tidsfrist förhyresgästens återkaUelse än hyrestidens utgång inte föreskrivits, försätts i enovisshet som kan vara honom till allvarligt förfång. Detta kan förebyggasantingen genom föreskrift om minsta tid, förslagsvis före hyresUdensutgång, inom vilken återkaUelse får ske eller genom tillägg till 59 §hyreslagen att på begäran av hyresvärden uppskov med avflyttning alltid skallmeddelas om hyresgästen först som infaller mindre än tremånader före hyresUdens utgång tillkännager att han har för avsikt att flytta. Stockholmstingsrätt: Tingsrätten delar i denna del i stort betänkligheter motförslaget. Emellertid torde ett införande av ett kostnadsansvar för denhyresgäst, som föranlett en onödig hyrestvist, vara tillräckligt för attmotverka helt obefogade ansökningar om medling. 1978/79:89 J 83 Hyresnämndeni : Nämnden godtar förslaget. En sådan ordning bör dock förutsätta att hyresgästen iakttar en minsta uppsäg ningstid av och att återkallelse inte får ske senare än före hyresUdens utgång.- Syftetär att hindra att hyresvärd, som inte själv sagt upp avtalet, utnyttjarhyresgästens uppsägning för att framtvinga en avflyttning eller strängarehyresvillkor än vad tidigare gällt. Liknande förslag har tidigare framförtsmen avvisats lagstiftningsärende (prop. 1973:23 s. 185 öx). Sedandess har ytterligare erfarenheter vunnits. Endast ett fåtal fall av ansökningarenUgt 58 a § har förekommit i hyresnämnderna. Utrymmet för hyressänkning hardock varit litet eftersom hyresnivåerna under Uden varit ständigt stigande. Detmåste dock ändå antas alt hyresgästerna f. n. tvekar att säga upp sig för viUkorsändringmed hänsyn till de risker detta medför. Utredningsförslaget å andra sidaninnebär som utredningen själv anfört (s. 83 my) att hyresgästen kan säga uppsig för villkorsändring med i prakUken direkt besittningsskydd. Han skullenämligen alltid vara garanterad förlängning av avtalet på de gällandevillkoren, om inte också hyresvärden sagt upp avtalet. Enligtutredningsförslaget får hyresgästen möjlighet att i medlingsärendet först sevad hyresnämnden kommit fram tUl i fråga om skälig hyra för att sedan kunna återkaUamedlingsansökan om budet verkar oförmånligt. Förfarandet skulle ge hyresgästenbetydande överläge i förhandlingarna. Det verkar därför sannolikt trots vadutredningen säger i denna del (s. 84 x) att hyresvärdarna skuUe känna sigmanade att större ulsiräckning än själva säga upp lokalhyresavtalen.Alt hyresvärden därigenom som utredningen anför skulle utsätta sig för riskenatt få betala skadestånd till hyresgästen är inte troligt eftersom hyresvärdenju alltid vid medlingen kan medge förlängning eller återta sitt yrkande omhyreshöjning, helt eUer delvis. Den föreslagna ändringen i 58 a § skulle därförsannolikt inte innebära någon mer betydande förstärkning av hyresgästens besittningsskydd.En allvarlig invändning mot förslaget är den som framförts av (s. 129 y).Det måste, som framhåller, vara ytterst otUlfredsställande om hyresgästen,för det fall hyresvärden inte också sagt upp hyresavtalet, intill hyrestidenssista dag skulle kunna hålla hyresvärden i ovisshet om huruvida han skaUavflytta eller inte. En tänkbar kompromiss mellan de olika ståndpunkterna voremåhända som antytt att hyresgästen måste bestämma sig inom vissminimitid. Man torde då få utgå från att för normalfallet även hyresgästenskulle ha att iaktta nio månaders uppsägningstid för viUkorsändring. Med tvåmånaders frist för hänskjutande skulle hyresgästen kunna få rätt att medbibehållen hyresrätt återkalla medlingsansökan förslagsvis senast två månaderföre hyrestidens utgång. skulle ha tillfälle attmedla och lägga fram förlikningsförslag. Med en sådan komplettering av förslagetär del beredd att biträda detsamma. : Förslaget skulle innebära att hyresvärden först vidhyrestidens slut med säkerhet kan veta om hyresgästen flyttar eller inte. Ensådan ordning vore orimlig. Hyresvärden måsle ges möjlighet att förehyrestidens utgång anskaffa ny hyresgäst. Visserligen kvarstår hyresvärdensmöjlighet att hos hyresnämnden begära uppskov med hyresgästens avflyttning,men det torde vara osäkert i vilken utsträckning hyresvärden i prakUken medframgång kan utnyttja denna möjlighet. 1978/79: 89 84 HSB:HSB avstyrker utredningens förslag. Förslaget är olämpligt. Innebörden är atthyresvärden kan ställas i situationen, att han inte förrän avhyrestiden får reda på om hyresgästen får lämna lokalen eller fortsätta atthyra denna. Detta innebär att hyresvärden inte heller kan företa åtgärder fördefinitiv uthyrning förrän han med säkerhet vet att hittillsvarande hyresgästflyttar. Även om det finns intressenter på den eventuellt hyreslediga lokalenkan dessa av naturliga skäl inte lösgöra sig från sina innehavda lokalerförrän de med visshet kan vara säkra på att få den aktuella lokalen. Det måsteanses vara ett rimligt krav, att hyresgästen före hyrestidens utgångbestämmer sig för avflyttning eller inte. Förslaget understryker och ökar enobalans i förhållandet meUan hyresvärd och hyresgäst tUl hyresvärdens nackdel. Omförslaget i denna del ändå skulle komma att genomföras bör det enligt HSB:smening i vart fall utformas så att hyresgästen före hyrestidensutgång har att ta ställning till om han, i den här aktuella situationen, villrädda sin rätt atl kvarstanna i de förhyrda lokalerna eller inte. Eftersom enminsta uppsägningstid fortsättningsvis skall komma att gälla börmed "god tid" i detta sammanhang kunna avses 56 månader, MeUanliggandetid borde kunna vara tUlräcklig för att vid förhandlingar mellan parterna ellerinför hyresnämnden klarlägga om förutsättningar finns för fortsatt hyresavtal. vill ifrågasätta lämpligheten i den föreslagna regelnvilken skulle medföra betydande svårigheter för hyresvärden. Denne skulleibland inte förrän vid utgången av hyrestiden kunna vara säker på omhyresgästen flyttar efter sin uppsägning. Hyresvärden får på detta vis ingenmöjlighet att planera för den fortsatta uthyrningen av lokalen. Stockholmskommun ( stadsjuristen): Det framstår som synnerligen tveksamt att gehyresgästen möjlighet att återkalla ansökan om medling när som helst förehyrestidens utgång. Härigenom kan hyresvärden intill av hyrestidensväva i okunnighet om huruvida lokalen efter hyrestiden kommer att vara uthyrdeller ej. Det bör påpekas att hyresvärden ej har motsvarande rätt att förta enuppsägning för villkorsändring dess verkan. 1 och för sig kan det vara rimligtatt öppna en möjlighet för hyresgästen att, om han under medlingen finner attde villkor han i uppsägningen begärt inte är marknadsmässiga och att detdärför ej genom medlingen är möjligt att åstadkomma för honom förmånligarevillkor än de bestående, ångra sig och låta avtalet oförändrat gälla ännu enperiod. Den lösning av problemet som ligger närmast till hands synes vara altge hyresgästen rälten till återkallelse med den föreslagna verkan intill enviss angiven minsta tid före hyrestidens utgång. Enligt utredningens enhälligaförslag skall den minsta uppsägningstiden utom för vissa mindre betydelsefullaundantag vara . Det kunde då vara tänkbart att låta hyresgästenunder upp till sex av dessa månader pröva medlingsförfarandet och att sålundaange att återkaUelse av ansökan om medling skall ske sist förehyrestidens utgång för att uppsägningen skall bli utan verkan. Sverigesadvokatsamfund: Samfundet delar uppfattningen att det med nuvarande regelsystemkan uppstå onödiga rättsförluster. Den kritik av utredningens förslag somanförts i reservationen på sid. 129 i betänkandet bör emellertid beaktas.Regeln kan utformas så att återkallelse av gjord uppsägning måste ske inomrimlig tid före hyrestidens utgång. Eljest erhåller hyresvärden inteerforderlig tidsfrist för att föranstalta om 1978/79: 89 85 Samfundet föreslår alt man här inför den regeln alt återkallelseskall ske senast före hyrestidens utgång, exerhpelvis i relation lillden avtalade uppsägningstiden. Härigenom vinner man vad lagstiftaren åsyftat utanatt hyresvärdens intressen åsidosätts. : De skäl för regeln som utredningen tagit upp i andrastycket pä sid. 83 är svaga. De skulle lika väl kunna användas som argument föratt även införa en motsvarande regel till hyresvärdens förmån. Därmed skuUe i detlaavseende den eftersträvade jämvikten mellan parterna skapas. Den av utredningenföreslagna regeln har påtalats som olämplig i skiljaktiga meningoch förbundel vill gärna instämma häri. Hyresgästen kan i många faU tänkasutnyttja situationen och vänta tUl sista dagarna av hyrestiden med att bestämmasig. Om hyresgästen återkallar sin ansökan får han i princip, sitta kvar på degamla villkoren. Skulle någon återkaUelse ej ske, skall hyresgästen flytta vidhyrestidens utgång. Så länge det är ovisst om hyresgästen kommer alt flytta kanvärden ej teckna avtal med ny hyresgäst. Då hyresgästen ej behöver ge någotbesked hur han kommer att ställa sig, kan hyresvärden komma att sväva iovisshet till hyrestidens utgång. 1 det fall hyresgästen flyttar kan det kommaatt medföra hyresförlust för värden. Visserligen kan värden hos nämnden begärauppskov med avflyttningen men viss osäkerhet synes råda om begäran om uppskovmåste ske före hyrestidens utgång, trots atl beslutet kan fattas efter nämndatidpunkt. Värden kan inte rimligen begära uppskov förrän han vet närhyresgästen flyttar. Hyresgästen synes vidareha möjlighet att återkalla sin medlingsansö kan i samband med sitt svar över hyresnämndens yttrande om mark nadshyran. Hyresgästerna tUIförsäkras således genom förslaget möjlighe ten atl överlag utan minsta risker "pröva sig fram". Någonåterhållande faktor såsom skyldighet att "vid förlust" betala motparts kostnaderfinns inte,----- Mot förslaget i denna delbör vidare ställas det faktum, att hyresvärden inte har någon möjlighet allsatt ensidigt återkalla sin uppsägning, om han finner denna vara gjord påfelaktiga premisser. En följd av förslaget skulle därför bli att en hyresvärd,som grundat sin uppsägning på felaktiga förutsättningar, får ansvara för sitteget misstag medan hyresgästen under samma förutsättning har möjlighet atträtta sitt misstag. Utredningen vill dessutom gå än längre genom förslaget tiUnytt fjärde stycke i 58 §. Detta kan omöjligt ses som något som är avsett attgöra parterna jämbördiga. Omförslaget till återkallelse av medlingsansökan överhuvudtagel genomförs, anserförbundet att återkallelse skall göras senast före hyrestiden utgång förslagsvis före. : Lösningen kan enligt SBEFs uppfattning inte varaen rimlig avvägning mellan partsintressena i ett avtalsförhållande. Det aktueUaförslaget kan lämna hyresvärden i ovisshet om avtalsförhållandets fortbeståndända till sista kontraktsdagen. Rimlig hänsyn till hyresvärdens berättigadeintressen kräver att det finns rådrum för omdisposilioner, om hyresgästen tillsist väljer att flytta, när förhandlingsresultatet blir känt. En inadvertens ärockså att regeln ger möjlighet till återkallelse oavsett om några förhandlingarpågår eller inte detta trots att bestämmelsen är avsedd enbart för enpågående förhandlingssituation. Enbättre avvägning mellan partsintressena kan uppnås om det läggs i 1978/79: 89 86 hyresnämndenshand att avgöra hur länge pågående förhandlingar motiverar att lokalhyresgästskall åtnjuta obrutet besittningsskydd. På så sätt kan hyresnämnden genomföraen rimlig intresseavvägning mellan parterna. EnligtSBEFs uppfattning kan hyresvärdens behov av rådrum variera för olika slag avlokalupplåtelser från exempelvis större rörelsebyggnader till mindrebutikslokaler. Behovet av rådrum kommer i viss mån till uttryck i hyresavtalensuppsägningstider. SBEF yrkar därför att hyresnämnden beaktar fastighetsägarensbehov av rådrum på så sätt att hyresgäst medges rätt att återkalla en ansökanom medling senast då halva uppsägningstiden löper ut. (= Närhigslivets byggnadsdelegationsgranskningspromemoria): Den lösning utredningen framlagt kan emellertid intevara en rimlig avvägning mellan partsintressena i ett avtalsförhållande. Detaktuella förslaget kan lämna hyresvärden i ovisshet om avtalsförhållandetsfortbestånd ända till sista kontraktsdagen. Rimlig hänsyn till hyresvärdensberättigade intressen kräver atl det finns rådrum för omdisposilioner, omhyresgästen väljer att flytta, när förhandlingsresultatet blir känt.En inadvertens är också att regeln ger möjlighet till återkallelse oavsett omnågra förhandlingar pågår eller inte detta trots att bestämmelsen är avseddenbart för en pågående förhandlingssituation. Enbättre avvägning mellan partsintressena kan uppnås om det läggs i hyresnämndenshand att avgöra hur länge pågående förhandlingar motiverar att lokalhyresgäslskall åtnjuta obrutet besittningsskydd. På så sätt kan hyresnämnden genomföraen rimlig intresseawägning mellan parterna. Den tidsfrist för återkallelse, sombestäms, kan också vara ägnad att ge nämnden anledning att bUda sigen uppfattning om vilken tidsram som är rimlig för förhandlingsarbetet. 6 Tvister om annat än hyran Stockholmstingsrätt: Tingsrätten har ej något att invända mot att hyresnämndens yttrandeom ersältningslägenhet i rivnings- eUer ombyggnadsfallen tillerkännesföreslagen presumtionsverkan. Hyresnämndeni : är av samma mening som utredningen att hyresnämndsförfarandetvid tvister om annat än hyran inte behöver ändras i annan mån än vad som gällermedling i tvist om ersättningslokal och tillstyrker utredningens förslag atthyresnämnd vid medling i rivnings- eller ombyggnadsfallen åläggs att, när partbegär del, yttra sig om huruvida erbjuden ersättningslokal kan anses godtagbaroch att hyresnämnds yttrande tilläggs presumtionsverkan i eventuell senare ersättningstvist. RiksförbundetKiosk & Gatukök: Förbundet delar utredningens uppfattning att hyresnämndenskall på parts begäran yttra sig angående erbjuden ersättningslokal. Bosladsdomstolen:Bostadsdomstolen delar de uppfattningar som ligger grund för utredningensförslag att hyresnämnden i ett medlingsärende, då förlängning av hyresavtal ärutesluten, på parts begäran skall uttala sig om en ersättningsVägenhet ärgodtagbar eller inte. Bostadsdomstolen vill kraftigt understryka vikten av attnämnden säkrar underlaget för sin bedömning i form av ritningar, fotografier elc.samt utförliga besiktningsprotokoll. Prop.1978/79: 89 87 Detlorde i en skadeståndsprocess ofta bli mycket svårt att motbevisa denuppfattning om en ersättningslägenhet som hyresnämnden redovisat i sittyttrande. Bostadsdomstolen anser att inte heller nämndens uttalande om ersältningslägenhetbör ges legal presumtionsverkan. Hovrättenför : Vad gäller förslaget, att hyresnämnd under medlingen skaUyttra sig om huruvida i rivnings- och ombyggnadsfallen anvisad ersättningslokalär godtagbar, talar många praktiska skäl härför. Däremot bör yttrandet ej tUlerkännaspresumtionsverkan, i synnerhet inte om, såsom föreslagits, hyresnämnden också skaUvara första instans i ersättningsprocessen. En annan sak är att yttrandet i prakUkenmånga gånger kan komma att tiUmälas stor betydelse, särskilt om underlaget fören bedömning försämrats när prövningen i ersättningsprocessen skall ske. Malmötingsrätt: Någon obalans föreligger inte mellan parterna såvitt gällermöjligheterna att bedöma likvärdigheten av erbjuden ersättnings-lokal. Omförlikning inte kan uppnås finns möjligheter för parterna att genom ritningar,fotografier etc. införskaffa dokumentation angående lokalernas beskaffenhet. Deskäl som ulredningen anfört för att nämnden bör jämUkt 58 b § avge särskiltyttrande i frågan torde inte vara bärande.