prop · G20389 · 1978-12-31 00:00:00 — 1978/79:89 Regeringens proposition 1978/79:89 om lokalhyra; Regeringen föreslår att antaga de förslag somhar upptagits i bifogade utdrag av regeringsprotokoll. Enligt gällande ordning har lokalhyresgäster ett s. k.indirekt besittningsskydd. Detta innebär att hyresgästen kan tvingas flyttafrån lokalen, om han blir uppsagd, men att han har rätt till ersättning, omuppsägningen har varit obefogad. Ersättning utgår bl. a. om hyresvärden förförlängning av hyresavtalet har krävt en hyra som inte är skälig. skall alltid ske innan hyresgästen kan väcka talan om ersättning hosfastighetsdomstol. 1 propositionen föreslås att medlingsförfarandet skallgöras effektivare. skall på begäran av hyresvärden ellerhyresgästen yttra sig om lokalens marknadshyra. Enligt förslaget är hyresvärdenunder medlingen bunden av de villkor för förlängning som han har uppgivit iuppsägningen. Dessutom hindras hyresvärden från att i en senareersättningsprocess åberopa anbud eller avtal som har förelegat vid tiden förhyresnämndens yttrande utan att hyresvärden har Jämnat uppgift om det. Lokalhyresgäst har rätt att med bibehållet indirektbesittningsskydd säga upp avtalet för ändring av hyresvUlkoren. 1 propositionenföreslås hyresgästen få rätt att förta uppsägningen dess verkan genom att förehyrestidens utgång återkalla sin ansökan om medling. I propositionen föreslås slutligen att den nuvarandelängsta tiden för uppskov med avflyttning förlängs till . Lagändringarna föreslås träda i kraft . 1 1978/79. I saml Nr 89 Prop.1978/79: 89 Lag om ändring i jordabalken Härigenom föreskrivs i fråga om jordabalken' dels att 12 kap. 58, 58 a och 59 §§ skall ha nedan angivnalydelse, dels att i balken skall införas en ny paragraf, 12 kap. 57 a §, avnedan angivna lydelse. Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse 12 kap. 57 a § Vid tillämpningen av 57 § är hyra som hyresvärden kräverför förlängning ej att anse som skälig, om den överstiger den hyra som lägenhetenvid hyrestidens utgång kan antas betinga på öppna marknaden (niarknadshyra).Vid bestämmande av marknadshyran skall dock bortses från hyresanbud ellerhyresavtal som ej är rimligt med hänsyn till det allmänna hyresläget i ortenför närmast jämförliga lägenheter. Endast om särskilda skäl föreligger fårhänsyn tas till ökning av lägenhetens värde, som hyresgäst åstadkommit. Föreligger i tvist om ersättning enligt 57 § yttrande avhyresnämnden om marknadshyran för lägenheten och har hyresvärden vid tidenför hyresnämndens yttrande fått anbud eller träffat avled om förhyrning uvlägenheten utan att han under medlingen lämnat uppgift om det, får anbudeteller avtalet beaktas vid prövningen endast om synnerliga skäl föreUgger. Vill hyresvärden säga upp avtalet, skall han iuppsägningen underrätta hyresgästen om de vUlkor han uppställer för attförlänga hyresförhållandet eller om orsaken till att han vägrar medgeförlängning. Uppsägningen skall dessutom innehålla underrättelse att hyresgästen,om han icke går med på att flytta utan att få ersättning enligt 57 §, har attinom från uppsägningen hänskjuta tvisten till hyresnämnden förmedling. 1 Balken omtryckt 1971: 1209. 12 kap. omtryckt 1974: 1083. Prop.1978/79: 89 3 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Underlåter hyresvärden att fullgöra väd som åligger honomenligt första stycket, är uppsägningen utan verkan. Har hyresvärden fullgjort vad som åligger honom enligt förstastycket och vill hyresgästen icke lämna lägenheten utan att få ersättningenligt 57 §, har hyresgästen att hänskjuta tvisten inom den iförsta stycket angivna tiden. Iakttages ej denna, förfaller rätten tillersättning. Vad som har sagts nu gäller ej, om tvist hänskjutestill nämnden enligt 58 a § första stycket. Innan medlingen har avslutats får hyresvärden förförlängning av hyresförhållandet icke kräva högre hyra eller annat förhyresgästen oförmånligare viUkor än han har uppgivit i uppsägningen. Gör handet och kommer förlängning ej till stånd, har hyresgästen alltid rätt tillersättning enligt 57 §. 58 a § Har hyresgästen uppsagt avtalet och i uppsägningenbegärt förlängning av avtalet på ändrade vUIkor, skall han inom två månaderfrån uppsägningen hänskjuta tvisten till därvidange den ändring han önskar i de avtalade villkoren. Underlåter hyresgästen att hän- Underlåter hyresgästen att hän skjuta tvisten till hyresnämnden skjutatvisten till hyresnämnden inom den i första stycket angivna inomden i första stycket angivna tiden, är uppsägningen utan ver- tiden elleråterkallar han före hy- kan. Har han ej angett de ändring- restidensutgång sin ansökan om ar han önskar i de avtalade vill- medling,är uppsägningen utan ver koren, skall nämnden förelägga kan. Har hanej angett de änd- honom att avhjälpa bristen inom ringar hanönskar i de avtalade . Efterkommes ej förelag- villkoren,skall nämnden förelägga gandet, skall ansökan om medling honom attavhjälpa bristen inom avvisas. Efterkommes ej föreläg gandet, skall ansökan om medling avvisas. Har hyresgästen fullgjort vad som åligger honom enligtförsta stycket, skall hyresnämnden förelägga hyresvärden att uppge de viUkorhan uppställer för att förlänga hyresförhållandet eUer orsaken till att hanvägrar medge förlängning. Iakttar hyresvärden ej föreläggandet och är avtaletej uppsagt enligt 57 § första stycket, skall avtalet anses förlängt på de avhyresgästen önskade villkoren. Erinran härom skall intagas i föreläggandet.Förlängningen anses som avtal om fortsatt förhyrning. 59 § Skall hyresförhållandet upphöra Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hy- efteruppsägning som gjorts av hy resvärden och har hyresgästen be- resvärdenoch har hyresgästen be hov av uppskov med avflyttning- hovav uppskov med avflyttningen, en, får hyresnämnden före hyres- fårhyresnämnden före hyresUdens Prop.1978/79: 89 Nuvarande lydelse utgång på begäran av hyresgästen medge denne sådant uppskov , dock högst ell år och . Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning som gjorts av hyresgästen i fall som avses i 57 § andra stycket, får hyresnämnden på begäran av hyresvärden eller hyresgästen medge uppskov med avflyttning under skälig Ud, dock högst och från hyrestidens utgång. tidens utgång på begäran av hyresgästen medge dennesådant uppskov , dock högst . Skall hyresförhållandet upphöra efter uppsägning somgjorts av hyresgästen i fall som avses i 57 § andra stycket, får hyresnämndenpå begäran av hyresvärden eller hyresgästen medge uppskov med avflyttning underskälig tid, dock högst från hyrestidens utgång. Uppskov enligt första eller andra stycket får ej medges,om hyresvärden, hyresgästen eller annan därigenom skulle tillskyndas betydandeskada eller olägenhet eller om avflyttningen med hänsyn omständigheternautan olägenhet kan ske för avtalets upphörande. Medges uppskov enligt första eller andra stycket skallhyresnämnden fastställa skäliga hyresvillkor för tiden från avtalets upphörandetill avflyttningen. Denna lag träder i kraft . De nyabestämmelserna gäller även i fråga om hyresavtal som har slutits före utgångenav . Har avtalet uppsagts före utgången av , tUlämpas dockfortfarande äldre bestämmelser. Lag om ändring i lagen (1973:188) om arrendenämnder ochhyresnämnder Härigenom föreskrivs i fråga om lagen (1973: 188) omarrendenämnder och hyresnämnder dels att 23 § skall ha nedan angivna lydelse, dels att ilagen skall införas två nya paragrafer, 12 a och 21a §§, av nedan angivnalydelse. Föreslagen lydelse 12 a § Vid sådan medling som avses i 12 kap. 58 eller 58 a §jordabalken skall hyresnämnden, om hyresvärden eller hyresgästen begär det,yttra sig om marknadshyran för lägenheten eller om huruvida lägenhet som haranvisats av hyresvärden är godtagbar enligt 12 kap. 57 § första stycket 2jordabalken. 1 Lagen omtryckt 1974:1090. 1978/79: 89 5 Nuvarande lydelse Föreslagen lydelse Vad som i 21 § sägs om nämnds beslut gäller i tillämpUgadelar hyresnämnds yttrande enligt 12 a §. Angår yttrandet lägenhets marknadshyra, skall nämnden iyttrandet utsätta inom vilken part har att hos nämnden skriftligeneller muntligen vid sammanträde anmäla om han antar den hyra som har angivitsi yttrandet. Iakttar part inte nämndens föreläggande, anses hans slutligaståndpunkt i tvisten vara den som han angivit innan yttrandet avgavs. 23 §1 Om fullföljd av talan mot hyresnämnds beslut iärende enligt 12 kap. jordabalken eller hyresförhandlingslagen (1978: 304)eller i ärende angående bostadsrätt, bostadssanering eller särskildförvaltning eller i ärende enligt lagen (1975:1132) om förvärv avhyresfastighet m.m. finns bestämmelser i 12 kap. 70 § jordabalken, 31 §hyresförhandlings-lagen, 76 § bostadsrättslagen (1971:479), 21 §bostadssaneringslagen (1973: 531), 34 § bostadsförvaltningslagen (1977: 792)samt 25 § lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. Mot hyresnämnds yttrande enligt 12 a § får talan ejföras. Mot beslut av hyresnämnd får talan föras särskilt, omnämnden 1. avvisat ansökansom avses i 8, 11, 1416, 16 a eller 16 c §, 2. avskrivitärende enligt 810, 15 a, 16, 16 a eller 16 c §, dock ej när ärendet kanåterupptagas, 3. förordnatangående ersättning för någons medverkan i ärendet, 4. utdömt viteeller annan påföljd för underlåtenhet att iakttaga föreläggande eller ådömtstraff för förseelse i förfarandet, 5. utlåtit sig iannat fall än som avses i 3 i fråga som gäller allmän rättshjälp. Särskild talan föres genom besvär hos bostadsdomstoleninom från den dag beslutet meddelades. Besvärshandlingen skallinges till domstolen. Denna lag träder i kraft . De nyabestämmelserna gäller även i fråga om hyresavtal som har slutits före utgångenav . Har avtalet uppsagts före utgången av , tUlämpas dockfortfarande äldre bestämmelser. 1 Senaste lydelse enligt prop. 1978/79: 90. Prop,1978/79: 89 Närvarande: Statsministern , ordförande, ochstatsråden , , , , , , ,, , , , De , , , (Ju 1975: 06) tillsattes i juni 1975för att se över hyreslagstiftningen. Utredningen har avlämnat delbetänkandet(SOU 1978: 8) Hyresrätt 2 Lokalhyra. Till protokollet i detta ärende bör fogasutredningens sammanfattning av betänkandet som bilaga 1 och de lagförslag somläggs fram i betänkandet som bilaga 2. Beträffande nuvarande svenska ochutländska förhållanden samt utredningens närmare överväganden hänvisas tillbetänkandet. Efter remiss har yttranden över betänkandet avgetts avbostadsdomstolen, hovrätten för , , Göleborgs ochMalmö tingsrätter, , hyresnämnderna i , ochMalmö, , kommerskollegium. , (), (), , Stockholmsläns landsUng, . , ,och kommuner, , allmännarestaurangaktiebolag (), allmännytUga bostadsföretag (), , . hantverks- och industriorganisation () och Sve- 1 , ordförande,riksdagsledamoten, ombudsmannen , direktören ,förutvarande riksdagsledamoten, kuratorn , direktören , riksdagsledamoten, skoldirektören ochförbundsordföranden . Prop.1978/79: 89 7 riges köpmannaförbund har avgett ett gemensamt yttrande. Kommerskollegiumhar bifogat yttranden av och handelskammare,vilka överenssiämmer med handels-kammarförbundets yttrande. har i sitt yttrande hänvisat till engranskningspromemoria av Näringslivets byggnadsdelegation. En sammanställning av remissyttrandena bör fogas tillprotokollet i detta ärende som bilaga 3. 12 kap. jordabalken (hyreslagen) skiljer mellanbostadslägenheter och övriga lägenheter. Lägenheter som tillhör den senarekategorin kallas aUmänt för lokaler. Hit hör i första hand lägenheter som hyrsut för olika former av näringsverksamhet, t. ex. butiker, varuhus,restauranger, hotell, kontor och lokaler för hantverk och industri. Vidare kannämnas garage, fritidslokaler och samlingslokaler. För lokaler gäller i fleraavseenden andra bestämmelser än för bostadslägenheter, bl. a. i fråga ombesittningsskydd. Bostadshyresgästerhar ett direkt besittningsskydd, en kvarboenderätt, som innebär att hyresgästenvid hyrestidens utgång i princip har rätt till förlängning av hyresavtalet.Besittningsskyddet är förenat med normer för hyressättningen, de s. k.bruksvärdereglerna. Vid tvist är det hyresnämnden som fastställer hyran. Förlokalhyresgäster finns inte något direkt besittningsskydd. Om en lokalhyresgästblir uppsagd och inte kan komma överens med hyresvärden om förlängning avavtalet, måste han flytta från lokalen. Han har emellertid i en sådan situationrätt till ersättning av hyresvärden, om dennes uppsägning varit obefogad. Manbrukar med hänsyn härtill tala om att lokalhyresgästen har ett indirektbesittningsskydd. En uppsägning anses obefogad bl. a. om hyresvärden förförlängning kräver en hyra som inte är skälig. Som regel anses en hyra, somvärden kräver, inte vara skälig, om den överstiger vad hyresvärden kan få ut aven ny hyresgäst. Tvist om ersättning med anledning av obefogad uppsägningprövas av fasUghetsdomstol. Innan hyresgästen får väcka talan om ersättningmåste medling alltid ske hos hyresnämnd. Hyresnämndenkan i motsats till vad som gäller i fråga om bostadslägenheter intefastställa hyran eller andra villkor för fortsatt förhyrning beträffandelokaler. Om uppgörelse inte nås med hyresvärden, får hyresgästen flytta ochhålla sig tUl sin ersättningsrätt. Bestämmelserna om lokalhyresgästs besittningsskydd finns i56 60 §§ hyreslagen. 1978/79: 89 8 1enlighet med önskemål (CU 1975/76: 26, rskr 1975/76: 277) har hyresrättsulredningeni ett delbetänkande (SOU 1978: 8) Hyresrätt 2 behandlat frågor om lokalhyra.Enligt utredningen finns det inte anledning atl införa något direktbesittningsskydd utan man bör i princip behålla det nuvarande indirektabesittningsskyddet. Utredningen föreslår emellertid att man inom ramen fördetta system vidtar olika ålgärder för att komma till rätta med de brister somhar konstaterats i fråga om besittningsskyddet. Åtgärderna går framför allt utpå att ef-fekUvisera medlingsförfarandet. Beträffandedet närmare innehållet i utredningens förslag får jag hänvisa tillsammanfattningen i bilaga 1 och till de olika avsnitten i det följande.Utredningen har inte varit enhällig, utan reservationer har anförts på ettflertal punkter. Flertaletremissinstanser är eniga om att det indirekta besittningsskyddet pålokalhyresområdet bör bibehållas. Endast två remissinstanser Landstingsförbundetoch uttalar sig för ett mera direktbesittningsskydd. Remissinstanserna är också i stort sett ense om att detindirekta besittningsskyddet bör förbättras och att delta framför allt bör skegenom en reform av medlingsförfarandet. Några remissinstanser anser dock attden föreslagna reformen inte är påkallad, nämligen bostadsdomstolen, och . Många remissinstanserär också kritiska mot olika detaljer i utredningens förslag. Nuvaranderegler om lokalhyresgästs besittningsskydd infördes genom hyreslagsreform.Som skäl för valet av skyddsform i fråga om lokaler angavs då bl. 1968:91, bihang A s. 120124) att hyresförhållandet här i de flesta fall utgör led ien affärsmässigt driven \erksamhet, att detär svårt att i ett system med direkt besittningsskydd finna skäliga normer förbedömningen av olika lokalers inbördes marknadsvärde och att det är angelägetatt en marknadsmässig anpassning av hyrorna inte hindras. Enligtmin mening är dessa skäl fortfarande bärande. Övervägande skäl talar mot fÖr lokalhyresgästernas del har ett direkt besittningsskydd, något som bl.a. skulle förutsätta att hyrorna ytterst bestämdes av myndighet. I den mån detfinns ett reformbehov bör detta i stället, som utredningen har föreslagit, tUlgodosesinom ramen för nuvarande system med indirekt besittningsskydd. Hyresregleringenför lokaler avvecklades sluUigen med utgången av . En särskildövergångsreglering gällde dock under för att mildraövergången till marknadsmässiga hyror (se prop. 1972: 94). Anpassningenfrån en reglerad tiU en i princip fri hyresmarknad har på de flesta håll gåttlugnt och relativt smidigt. Anpassningen av hyrorna till marknadsläget harnaturligtvis vållat problem för en del företa- 1978/79: 89 9 gare,som tidigare gynnats av billiga lokaler med attraktivt läge. 1 vissa fall harde marknadsanpassade hyrorna också tvingat fram omlokalisering eller företagsnedläggelse. Utredningen redovisarvissa undersökningar av hyresutvecklingen i under perlodenoktober 1972april 1977. 1 fråga om konlorshyror har endast hyrorna icityområdet utvecklats snabbare än konsumentprisindex medan hyrorna i övrigaområden inte följt indexutvecklingen utan stigit långsammare än index. I frågaom butiker har realhyresutvecklingen varit negativ för praktiskttaget samUiga områden. De av utredningenredovisade undersökningarna möjliggör inte några säkra slutsatser om hur denallmänna hyresnivån för lokaler har utvecklats i landet i övrigt. Det tordestå klart att en allmän höjning av nivån har skett sedan hyresregleringenavskaffades. 1 jämförelse med utvecklingen på bostadsmarknaden och med den aUmännaprisutvecklingen torde emellertid lokalhyrorna inte ha stegrats på någotoroväckande sätt. Vad jag nu har sagtinnebär att det knappast, med hänsyn till hyresutvecklingen i stort, finnsbehov av några mera genomgripande reformer. Detta hindrar emellertid inte attdet för enskilda lokalhyresgäster kan uppkomma betydande problem, som motiverarförsök att förbättra nuvarande ordning. Nuvarande regler bygger påatt hyresvärden och hyresgästen skall vara jämställda vid förhandling omförlängning av hyresavtalet och om villkoren härför. Balansen mellan dem skallbl. a. uppnås genom de påföljder de ställs inför om de inte kan komma överens,hyresgästen att han måste lämna lokalen och hyresvärden att han kan bli skyldigatt betala skadestånd. Är parterna inte jämställda, föreligger risk för attresultatet av förhandlingarna blir snedvridet till den starkare partens förmån.BI. a. kan hyresgästen komma alt gå med på alltför stora hyreshöjningar. Resultatet av utredningensundersökningar av i vilken utsträckning den nuvarandebesittningsskyddsproceduren har utnyttjats av parterna ger enligt min meningknappast underlag för några säkra slutsatser i fråga om förekomsten av oskäligahyreshöjningar. Det är anmärkningsvärt att fastighetsdomstol under denundersökta perioden (till ) inte i ett enda fall har haftatt ta stäUning till frågan om fordrad hyras skälighet. Som systemet nu ärutformat finns det emellertid risker för att förhandlingsresultatet blirsnedvridet. Hyresvärden har iallmänhet bätire möjligheter än hyresgästen att skaffa sig underlag lör enbedömning av vilken hyra en ny hyresgäst är villig alt betala för lokalen.Hyresgästen kan därför allmänt sett sägas befinna sig i ett visstförhandlingsunderläge gentemot hyresvärden. Hyresgästens osäkerhet om lokalensmarknadsvärde gör atl han kan tvingas Prop.1978/79: 89 10 altacceptera värdens hyreskrav med hänsyn till de risker som är förenade med enflyttning och en efterföljande ersättningsprocess, vars utgång framstår somoviss. Detta hyresgästens förhandlingsunderläge består även under medlingen,eftersom medlingen inte går ul på alt fastställa lokalens marknadshyra utan ärinriktad på att få till stånd en uppgörelse. Föratt hyresgästens ställning i förhandlingssituationen skall förbättras är detangeläget att han får så goda kunskaper som möjligt om lokalens marknadsvärdeoch andra förhållanden som är av betydelse. 1 första hand bör hyresgästentillförsäkras rätt att ta del av den information om lokalens marknadshyra, somvärden förfogar över. Denkunskap om marknaden, som behövs för att systemet med indirektbesittningsskydd skall fungera, torde emeUertid inte finnas hosvare sig hyresvärd eller hyresgäst. Det finns därför skäl att ge båda partermöjlighet att få ett bättre underlag för bedömningen av lokalens marknadshyra.Det är naturligt att låta hyresnämnden i medlingsärendet ge parterna den förhandlingshjälpsom behövs. Jaganser alltså i likhet med utredningen att medlingsförfarandet bör göras meraeffektivt. Även i övrigt finns det anledning att vidta en del ändringar i deregler som gäUer på lokalhyresområdet. Jag skall i det följande gå närmare inpå de olika frågorna. 2.2Medlingsförfarandct i hyressättningstvister och den s. k. presumtionsregeln Innanlokalhyresgäst får väcka talan om ersättning på grund av obefogad uppsägning,skall medling alltid ske hos hyresnämnd. Enligt 12 § lagen (1973: 188) omarrendenämnder och hyresnämnder skall hyresnämnden klarlägga tvistefrågornaoch söka förlika parterna. Om parterna inte kan förlikas efter förslag avnågondera parten, skall nämnden lägga fram förslag till förlikning. Skyldighethärtill föreligger inte om det är alldeles klart att det inte finns någraförutsättningar för en överenskommelse. Förlikning skall avfattas skriftligenoch undertecknas av parterna. Om förlikning inte kan träffas, skallhyresnämnden avskriva medlingsärendet. Detta innebär att hyresförhållandetupphör vid kontraktstidens utgång och att hyresgästen blir skyldig att flytta.Hyresgästen har på sig att väcka ersättningstalan vidfastighetsdomstol. Utredningenföreslår att hyresnämnd skall åläggas att, om medling i vanlig ordningmisslyckas, på parts begäran utreda och avge yttrande om lokals marknadshyra.Förslaget har allmänt godtagits av remissinstansema. Ävenjag anser det lämpligt att hyresnämnden ger parterna en kvalificerad förhandlingshjälpgenom att i medlingsärendet yttra sig om loka- 1978/79:89 II Härigenom tvingar man fram bättre utredning än f. n. om lokalensmarknadsvärde och ger parterna ledning vid deras bedömning av vilkamedgivanden som bör göras för att få hyresförhållandet förlängt. Hyresnämndensfrämsta uppgift vid medlingen bör fortfarande vara att försöka förlikaparterna. Nämnden bör alltså först undersöka om det föreligger förutsättningarför förlikning. Om någon av parterna har begärt att nämnden skall yttra sig ommarknadshyran, bör nämnden dock inte driva sina förlikningsförsök så långt attnämnden lägger fram ett eget förslag UU förlikning. Nämndens yttrande bör då istället utgöra grund för parternas försök att nå en överenskommelse. Partersom inte vill att hyresnämnden skall medverka på annat sätt än somförlikningsorgan bör givetvis kunna få ett rent förlikningsförslag frånnämnden. En förutsättning för att nämnden skall yttra sig om marknadshyran böralltså vara alt någon av parterna påkallar ett sådant yttrande. Nämnden bör åandra sidan alltid vara skyldig att på begäran avge yttrande. Närdet gäller att i medlingsärendet utreda marknadshyrans storlek får mannaturligtvis la till utgångspunkt de skäl som ligger bakom parts krav på högreeller lägre hyra. Ett yrkande om en hyreshöjning uttrycker hyresvärdensuppfattning om att en förändring har inträffat i fråga om lokalensmarknadsvärde, dvs. den hyra som lokalen kan antas betinga på öppna marknaden.Hyresvärden måste rimligen kunna ange på vad han gmndar sitt påstående om enförändring av marknadshyran. Marknadshyranpåverkas naturligtvis av en mängd faktorer. 1 allmänhet får tUl grund förbedömningen läggas antingen ett av tredje man till hyresvärden avgivet hyresanbudeller uppgifter om utgående hyra för andra jämförbara lokaler i orten. Iflertalet fall av uppsägning får man utgå från att både hyresvärd och hyresgästavser att hyresförhållandet skall förlängas. 1 praktiken torde hyresvärdendärför mera sällan kunna åberopa anbud från tredje man som skäl förhyreshöjningen. Bedömningen av marknadshyran måste i stället sannolikt ibetydande utsträckning ske på grundval av ortsprisjämförelser. Enviss osäkerhet kommer givetvis alltid att vara förenad med hyresnämndensyttrande. En lokals marknadsvärde kan faststäUas säkert först när lokalenfaktiskt har bjudits ut på den allmänna marknaden. För att den eftersträvadeförbättringen av parternas situation skall uppnås krävs emellerUd inte atthyresnämnden kan fastställa ett helt korrekt värde för lokalen. Det är i ochför sig tillräckligt att hyresnämnden kan göra en bedömning av marknadshyransom är bätire än den som parterna kan göra var för sig eller som i vart fall ärlika bra som den som den mest insiktsfulle parten kan göra. Såvitt gäller defaktorer, som med någon grad av säkerhet kan fastställas redan imedlingsskedet, medför förslaget att parterna i princip blir jämställda. 1978/79: 89 12