prop · G203165 · 1978-12-31 00:00:00 — Med denntivarande fondtillväxten kan stadshypoieksinslitutionen öka sin utlåningmycket snabbt ulan att behöva öka räntemarginalen mellan upplåning ochutlåning. Skulle utlåningslakten å andra sidan i fortsättningen komma attstagnera får institutionen la ställning till en nedsättning eller ell heltslopande av de nuvarande förvallnings- och fondbidragen. Styrelsen villunderstryka atl en organisering av bosiadsfinansieringen i enlighet med vad somföreslås i reservationen, innebärande att de nuvarande bostadsinstitutensadrainistrativa och finansiella kapacitet inte skulle utnyttjas, frånsamhällsekonomisk och bostadspolitisk synpunkt måste vara felaktig. Styrelsen delar utredningens uppfattning atl ingakostnadsmässiga effekter av betydelse torde uppslå för låntagarna genom entotalfinansiering. Såviti styrelsen kan bedöma skulle några förenklingar avbetydelse eller märkbara besparingar för låntagarna inte uppstä genom enfullständig finansiering. Med anledning av det avsnitt i reservationen som behandlarbostadsbyggandets följdinvesteringar vill styrelsen framhälla attbostadskomplement av den art som åsyftas i avsnittet myckel väl kan belånasinom ramen för det nuvarande finansieringssystemet om statsmakterna medger det. Vad sedan angår den integrerade finansieringen konstaterarutredningen att den krilik som riklats motbostadsfinansieringens funktionssätt efter hand har reducerats genom reformerinom den befinUiga institutionella ramen. Systemen med separat kreditgivningunder byggnadstiden utgör enligt utredningen ett flexibelt element sommöjliggör att bostadsbyggnadsprogrammen kan genomföras oberoende av tillgångenpå långt kapital saratidigt som låntagarna inte drabbas kostnadsmässigt vidväntan på avlyft, eftersom räntesubventioner ulgår i princip redan från färdigställandet.Några friktioner i bostadssektorns kreditförsörjning som hänger samman medbostadsinstilutens verksamhet föreligger således inte enligt styrelsenserfarenheter. Problem har däremot förekommit både tidigare och på senarelid såvitt gäller byggnadskreditgivningen. Utredningen redovisar situationenunder avseende denna kreditgivning och konstaterar att allvarligafriktioner förekommit. Dessa kan dock enligt utredningen inte läggas lillgrund för ett underkännande av finansieringssystemet. Utredningen utgår härvidifrån atl evenluella motsällningar angående byggnadskreditgivningen mellanolika bankgrupper otvivelakligl kan lösas inom systemets ram. Styrelseninstämmer i dessa utredningens slutsatser. De alternativa lösningar för enintegrerad finansiering som föreslås i reservationen och som analyserats avulredningen innebär bl. a. alt staten via budgeten skulle stå för kapitalanskaffningentill bostadsbyggandet. Alt i den överblickbara budgetsi-tualionen överföradenna stora kapitalanskaffning till staten synes emellerlid knappaslvälbelänkl med hänsyn lill all den ekonomiska politiken därigenom skulleställas inför ytterligare starkt ökade problem. Utredningen pekar på åtskilliganegaliva följder av en sådan utveckling bl. a. från kreditpolitisk synpunkt.Budgetomslutningen skulle vid en totalfinansiering öka inte bara med denupplåning sora bostadsinstituten eljest skulle ha stått för utan även genomavlösning av den byggnadskreditgivning som sker inom banksystemet. Det sägersig självt aU även en etappvis genomförd övergång till en integreradbudgetfinansierad totalfinansiering måste orsaka en genomgripande omstöpningav banksystemet med därav följande 1978/79:165 Bilaga 3 137 oöverskådliga konsekvenser och inte minst medföra stora risker för stömingar i byggnadsfinansieringen. Styrelsenavstyrker bestämt från det experiment som en totalfinansiering påbostadsfinansieringens område skulle innebära i fråga om kreditmarknadensfunktionssätt. Isammanhanget konstaterar utredningen också att problemen såvitt gällerbyggnadskreditgivningen hänger samman med den exceptionella kostnadsstegringen.Den restriktiva anpassningen, särskilt i böljan av , av lånetaket tillkostnadsutvecklingen har enligt ulredningen haft återverkningar på utbudet avbyggnadskrediter. 1 anslutning härtill vill styrelsen slarkl underslrykabehovei av en anpassning av lånelaket till produktionskostnaderna. När detgäller förslaget om integrerad finansiering vill slyrelsen erinra om attstadshypoteksinstitulionen har räll att bedriva byggnadskreditgivning.Styrelsen har emellertid ännu inte funnit det möjligt att ta upp en sådanverksamhet främst beroende på den brist på kapital som förelegat. Alt påbörjaen byggnadskreditgivning med det långfristiga kapital som stått till kassansförfogande har inte kunnat ifrågakomma. Slyrelsen vill emellertid framhållaatt stadshypoteksinstitulionen är beredd att ta initiativ till enprovverksamhet genom att lämna byggnadskrediter som en normal del av sinverksamhei om bl. a. finansiella förutsättningar kan ställas tillinstitutionens förfogande. Utredningenkonstaterar alt bostadsbyggandets kreditförsörjning i hög grad styrs av det s.k. prioriteringssystemel. Det är behovei alt säkerslälla bostadsbyggandetskreditförsörjning som fört fram lill dagens prioriteringssystem. Detla systemkan sägas ha vuxit fram gradvis . Från böljan ankomdet i princip på bostadsinstitulen själva att pröva olika kreditändamål. Numeraär bestämmelsema i princip knutna lill beslut som fattas avlänsbostadsnämnderna i och med att allt byggande som sker med stöd av statligtbostadslån också är prioriterat hos bostadsinstituten. Nybyggda bostadshus somprivatfinansieras äremellerlid också prioriterade. Av bostadsinstitutensnyuilåning skall f n. kanaliseras till den prioriterade sektom. Utvecklingenunder senare år av de s. k. lånebalansema, dvs. lån som beviljats men som inlekunnai utlämnas i huvudsak beroende på brist på medel, ger vid handen attkapitalförsörjningen till den prioriterade sektom har fungerat någorlundatilUredsställande. Den oprioriterade sektom har däremot varit klart underförsörjd. (Av tabell 6.6 i betänkandet framgår stadshypoteksinstitutionens lånebalansåren 1969-1976.) Vid utgången av var lånebalansen avseendeprioriterade objekt och avseende oprioriterade objekl. Det kannoteras, atl balansen avseende de senare objekten ökat från vid 1969års slut lill vid slul. 1 praktiken innebär dessa balanseratt det med dagens upplåning i genomsnitt blir fråga om väntelider på ungefärett år såvitt gäller prioriterade objekt och såvitt gälleropriorilerade objekt. Det har kommit atl alltmera ifrågasättas om det ärmeningsfulll all bevilja nya lån när det blir fråga om så långa väntetider somöver . Utredningen föreslår atl prioriteringssystemel skallrenodlas på så säll alt bostadsinstitutens upplåning skall ske i olikaobligationsserier avseende den prioriterade och den oprioriterade sektom. Denpriorilerade obligationsserien skall få räknas som prioriteratplaceringsobjekt för instituten Prop.1978/79:165 Bilaga 3 138 Utgivningen av den oprioriteradeobligationsserien förutsätter emissionskontroll på samma sätt somnu är fallel beträffande andra obligationer än statsobligationer ochbostadsobligationer. Förslaget föranleder ändring av lagen om kreditpoliliskamedel. Med beaktande av dessa utredningens förslag synes delangeläget att analysera de kreditbehov som hänförs till den opriorileradesektorn. Fördelningen hos stadshypoteksinstitulionen på olika lyper av objekti lånebalansen på lotalt vid slut var avseendeflerfamiljshus, I avseende småhus och I avseende affärs- ochkontorshus. Den del av den aktuella oprioriterade utlåningen som gäller äldrebostadshus kan bedömas ligga på av den totala utlåningen medan avseraffärs- och kontorshus. En betydande del av den oprioriterade sektorn gällersåledes affärs- och kontorshus. Det är här i huvudsak fråga om nyproduceradeobjekt, som i många fall fyller en väsentlig funktion även för det byggande somsker med priorilerade medel. Det ankommer på bosladsinsiiiuien attha hand om den långfrisiiga finansieringen av dessa objekt. Stadshypoteksinstitulionenser det ocksä som en angelägen uppgift att söka så långt möjligt försökanedbringa vänteiidema på avlyft av sådana byggnadskrediter. Dessa väntetider äremellertid mycket långa. Vad gäller bostadshus lar ulredningen upp till diskussionvissa finansieringssituationer, nämligen finansiering av ombyggnad ochfinansiering vid förvärv av äldre fasligheter. Båda dessa finansieringsbehovkan i och för sig sägas vara fullt legitima. Bristen på utlåningsmedel när detgäller den oprioriterade sektom har emellertid medfört för stadshypoteksinstitutionensdel att ytterligt härda restriktioner fått införas avseende lånebevil-jandetrörande de äldre bostadshusen. har därför i principopriorilerade lån beviljats endasl när det gällt direkta investeringar säsomom- och tillbyggnad. Stadshypoteksföreningarna har härvid sett till att låneninle överstigit nedlagda kostnader. Belåning har vanligen skett i form avavlyft av byggnadskrediter. Denna ransonering - som ändå inte kunnat hindra enkraftig ökning av väntetiderna - har således medfört att andra lånebehov intekunnai lillgodoses. Någon belåning av s. k. ingångsvärden har knappastförekommit. Enligt styrelsens erfarenhel är de lånebehov somföreligger på den oprioriterade sektorn när det gäller ombyggnad av bostadshusofta synnerligen väl motiverade. Del är här fråga om invesleringar som avolika anledningar helt eller delvis inte kan finansieras med slöd av statligtbostadslån men för vilka ändå en finansiering genom bottenlån är befogad. Ävenom stadshypoteksföreningarna söker se till att möjligheterna till stadig belåningutnyttjas, är det otvivelaktigt så att vissa lyper av om- och tillbyggnadfaller utanför denna långivning. Del kan också konstateras såvitt gällerflerfamiljshusen att godkäni låneunderiag ofta inte räcker till för att finansierakostnader i samband med ombyggnad och upprustning. Erfarenhetsmässigterfordras i dessa fall utöver det prioriterade bottenlånet ett opriori-leratlån. Denna typ av finansiering kan bedömas som nödvändig för alt göra detmöjligl att över huvud taget sälla igång ombyggnader och uppmst-ningar och harsåledes betydelse även från sysselsättningssynpunkt. Styrelsen ser med oro pä ett genomförande av ulredningensförslag i denna del också därför att det inte på något sätt kan anses klariagiaU ett skäligt utrymme kommer alt stå till förfogande på marknaden för ifrågavarandeoprioriterade ändamål och alt alltså förändringen kan komma att innebära enförsämring t. o. m. i förhällande till dagens otillfredsställande situation. 1978/79:165 Bilaga 3 139 Mot bakgrund av vad som anförts och med beakiande avvad som anförts i det inledande avsnittet ovan vill styrelsen sammanfatta sinasynpunkter pä de förslag som utredningen lagt fram rörande prioriteringssystemelpå följande sätt. Kvoteringenav bostadsinstilutens utlåning i prioriterade och opriorilerade ändamål kommeräven med ulredningens förslag atl bestå. Som utredningen anser kan det iprincip anses oegentligt att kreditpolitiska åtgärder att Iryggabostadsfinansieringen skall få till följd att den utlåning på den oprioriteradesektorn som avser affärs- och kontorshus främjas. Däremot kan det knappastanses felaktigt att den utlåning pä den oprioriterade sektorn som avserbostadshus tryggas på samma sätt som f n. sker i upplåningen. Det är härvidatt märka att genom rapporter och på annat sätt lar del avutlåningsverksamheten och direkt kan föreskriva de bestämmelser som kan ansesnödvändiga. Bostadsinstitulen är säkerligen villiga alt se till att lånemedlenfördelas på säll som bestäms skäligt. Vad gällerregleringen av prioriteringssystemel kan det konstateras att åtskilligaändringar skett av prioriteringsbestämmelsema . Det finns ingelsom tyder på att bestämmelserna inte kommer alt behöva ses över ochkorrigeras. En viktig synpunkt måste därför vara att systemet är så flexibellatt sådana behövliga ändringar kan göras utan allt för stor omgång. Om ett såpreciserat stadgande införs i lagen om kreditpoliliska medel som detutredningen föreslår, synes följden bli atl prioriteringssystemel låses på ettolyckligt sätl. Enligt styrelsens mening bör i slälletprioriteringsbestämmelserna på upplåningssidan utformas så alt obligationer,som utfärdats av bostadsinstitulen och avser kreditgivning för bostadshus,alllid räknas som likvida medel enligt lagen om kreditpoliliska medel. Med ensådan utformning av bestämmelsema följer att liksom kanföreskriva att viss procentuell del, får användas för äldre ej statligtbelånade objekt. Finansieringen av näringslivsinvesteringar som avser affärs-och kontorshus skulle ske på sätt som föreslagits genom en särskildobligationsserie som inte skulle vara likviditetsgrundande.Obligationsupplåning för detla ändamål skulle även kunna ske utomlands. Denändring av utredningsförslaget i denna del som styrelsen föreslår är nödvändigäven av det skälet, att problemen med kapitalanskaffningen för huvuddelen av deändamål som det är fråga om och som ovan beskrivits, i annat fall fär anses somi det närmaste olösliga. Det måste såvitt styrelsen förstår vara i hög gradrimligt atl det finns någon möjlighet att långfristigt finansiera investeringarav detta slag. Det synes även följdriktigt all alla obligationer somavser kVedilgivning för bostadshus får anses likviditetsgrundande utanbegränsningar på samma sätl som alla obligationer som avser kreditgivning förjordbruk utan begränsningar är likviditelsgrundande. Ulredningen föreslårnämligen ingen ändring av lagen om kreditpolitiska medel såvitt avser Sverigesallmänna hypoteksbanks obligationer. Belåning av nyproducerade ej statligt finansierade småhus Såvitt styrelsen förstår skulle en överföring av deprivalfinansierade nyproducerade småhusen till den oprioriterade sektom i höggrad äventyra igångsättningen av dessa objekt. Styrelsen har i det föregåendegett uttryck för sin oro atl genom en särskild oprioriteradobligationsuppläning få tillräckligt finansiellt utrymme för de oprioriteradebostadslånen enligt da- 1978/79:165 Bilaga 3 140 Md den knapphet på lånemedel som kanvänlas om också de privalfinansierade småhusen skulle bli oprioriterade synesdet åtminstone för stadshypoteksinstitutionens del minsl sagt iveksaml omnämnvärt utrymme skulle föreligga inom sektorn för denna kategori. Om det avsysselsältningsskäl och av andra skäl anses önskvärt atl ett visst antalprivalfinansierade småhus skall produceras, synes det nödvändigt att objektenliksom inryms i den prioriterade sektorn. Det ärockså att märka attomfattningen av detta byggande fastställs av statsmakterna inom raraenför det totala bostadsbyggnadsprogrammet. Med anledning av alt utredningen ifrågasätter om inte destatliga låneregler som gäller för gruppbyggda småhus bör tillämpaskonsekvent även för styckebyggda småhus så att statliga lån inte utgår omkostnaderna överstiger en fastställd nivå vill styrelsen uttala sin tveksamhettill en alltför restriktiv långivning på detla område. Det synes naturligareatl lösa eventuella allokeringsproblem på annat sätt inom ramen för den bostadspolitiskaprövningen. Vid bestämmandet av lånetaket måste hänsyn rimligen tas till deolika förutsättningar som föreligger kostnadsmässigt när det gällerstyckebyggda och gruppbyggda småhus, vare sig dessa är statligt belänade ellerej. I sammanhanget uttalar utredningen att den anser detangeläget atl de tre bosladsinstituten tillämpar restriktiva kriterier vidfastställandet av den maximala belåningen till småhus. Denna maximigräns börenligt utredningens bedömning visserligen anpassas till kostnadsutvecklingen,men justeringar bör inle ske med tätare intervall eller i snabbare laki änhöjningen av lånetaket vid statlig belåning. Den av utredningen åsyftade maximigränsen kom förstadshypoteksinstitutionens del till redan är 1965. Dä fastställdes den övrebelåningsgränsen avseende småhus till . Gränsen höjdes i juli 1967till , till och 300000 kr.Bostadsinstituten har därefter med medgivande höjtmaximigränsen till . Om utvecklingen av bostadslåneinslitulens övrebelåningsgräns ställs mot utvecklingen av pantvärdena i de statligalånebesluten finner man att pantvärdena tillåtits stiga i snabbare takt än denifrågavarande övre belåningsgränsen. De lånegränser för statliga lån som i daggodkänns avseende slyckebyggda småhus ligger i storstadsområden i många fallöver . Som framgår av den försiktighet varmed stadshypotekskassan harhöjt den övre belåningsgränsen, är kassan i hög grad medveten om synpunkter avdet slag som anförs av utredningen. Med den knapphet på lånemedel som sedanlång tid förelegat på bostadssektorn finns all anledning au iakttagarestriktivitet vid fördelningen av resursema. En generös långivning från bostadsinstilutenssida skulle också påverka prisnivån för dessa objekt i höjande riklning.Stadshypotekskassan kommer därför i sin långivning även i fortsättningen attlillämpa de principer som på denna punkl framförs av ulredningen. Slyrelsen vill i sammanhanget även beröra tolkningen avden statistik över nyulläningen till det privalfinansierade småhusbyggandet somutredningen utgår från. Som framgår av tabell 6.17 i betänkandet visarbostads-läneinstitutens redovisning av nyulläningen avseende småhus en i förhållandelill bostadsbyggnadsprogrammen skev fördelning mellan slalsbelå-nat ochprivatfinansierat byggande. För stadshypoteksinstitutionens del måste dethärvid understrykas att en viss del av den utläning som redovisas somprivatfinansierad i själva verket kan vara statsbelänad. Prop.1978/79:165 Bilaga 3 141 nen har nämligen inle haft anledning att undersöka debakomliggande förhållandena tillräckligt noga. En annan anledning till attobjekten redovisas som privalfinansierade kan vara att ägama av olikaanledningar avstätt från de statliga lånen. Efter räntesubventioneringenstillkomst och sedan pantvärdena höjts i förhällande till bostadsläneinstitutensmaximigräns har emellertid antalet småhusägare som på dettasätl avstått från statliga lån kraftigt minskat. Även om del frånkapitalmarknadssynpunkt kan synas egalt om den långa finansieringen sker hosbostadsinstitulen eller hos staten kan således konstaleras att de heltprivalfinansierade objekten numera tar i anspråk mindre kapitalmarknadsresurserän vad som antyds i betänkandet. När det gäller villkoren på bottenlånemarknaden anserutredningen att som en generell regel bör gälla att bostadsinstituten skalltillämpa samma villkor på upp- och utlåningssidorna med undantag för denmarginal som är motiverad för att täcka förvaltningskostnader ochfonderingskrav. För stadshypoteksinstitutionens vidkomraande har dennagenerella regel till-lämpats sedan mycket . då de s. k. enhetslånen tillkom lillämpadesdock beträffande primärlänen den ordningen avseende viss utlåning att dennabands till den första tidpunkten för konvertering av motsvarandeobligationslån. Beträffande s. k. fasta lån gällde även den lagbestämmelsenalt lån inte fick bindas än , varigenom bristande kongruenskunde uppstå mellan upp- och utlåning. Enligt föreskrifter harförfallande utlåning konverterats lill nya lån med aktuellmarknadsränta. Det ackumulerade överskott på äldre lån som uppkommer på grundav alt utlåningen omsatts till högre räntor än upplåningsräntorna, kan som utredningenpåpekar beräknas lill 500 å räntenivå.Denna av stadshypotekskassan i princip opåverkbara intäkt kommer således atlavta i den takt som upplåningen förfaller. Denettovinster som tillförts stadshypoteksinstitulionen av denna anledning haranvänts för att konsolidera institutionens egna fonder. Vinsterna har återförtstill utlåningsverksamheten och på detta sätt kommit bostadssektorn tillgodo.Denna konsekvens synes väl förenlig med institutionens karaktär avbottenlåneinstitul utan vinstsyfte och därmed även till fördel förinstitutionens låntagare och långivare. Av skäl som anförs av utredningen villstyrelsen instämma i utredningens slutsats att ingrepp i obligationsvillkorensåvitt avser äldre uielöpande obligationslån inte bör vidtas. I sak föreslår utredningen beträffande lånevillkoren attamorteringstidema sänks från 60 till för flerfamiljshus och från i regel50 till för småhus. Vid belåning i samband med ombyggnad börenligtutredningen mer differentierade och kortare amorteringstider tillämpas än deamorteringslider som används. I samband med behandlingenav prioriteringssystemet anför utredningen att villkoren avseende denoprioriterade utlåningen bör förändras på sä sätt alt räntoma höjs något samtatt löptiderna förkortas jämfört med nuvarande förhållanden. De förslag om förkortning av amorteringstidema somulredningen lägger fram päverkar såvitt gäller bostadshusen i sista handboendekostnaderna. Styrelsen utgår ifrån att de bostadspolitiska aspektemarörande dessa utredningens förslag kommer att beaktas av statsmaktema. Frånren kapitalmarknadssynpunkt finns det ingen erinran mot utredningens förslag idenna del. Prop.1978/79:165 Bilaga 3 142 Styrelsen anser att del i sammanhanget bör övervägas, omden använda annuitetsprincipen när det gäller amortering i någonform bör modifieras. Genom att räntorna kommii att successivt förskjutas uppåttill dagens nivå om har annuitetsprincipen raedfört alt amorteringsbeloppenunder de försia 20 åren blivit allt lägre. På en räntenivå om amorterasunder enligt en 60-årig amorteringsplan 4,av detursprungliga länebeloppet. På en räntenivå om är motsvarande amorteringartotalt 1,. Ändras amorteringsplanen till blir amorteringarna under deförsia 20 åren 9,om räntan är och 4,om räntan är . Dessa uppgifierger vid handen atl den fakiiska amorteringstakten, trots oförändrad princip,kommit att förändras på grund av ränteutvecklingen . En förkortning av amorteringstidema på säll somutredningen föreslår innebär med dagens ränteläge endast marginellaförändringar under huvuddelen av lånens löptid. Detta kan givelvis framstå somen fördel ur boendekostnadssynpunkt. Man skulle dock, åtminstone för vissalåniagarkalegorier, kunna överväga att välja amorteringsmodeller som gör attamorteringarna blev nägot jämnare fördelade över hela lånetiden. Man kanexempelvis med beaktande av annuitetsprincipen beräkna amorteringama enligt enlägre räntenivå än den aktuella, varefter amorteringama låses i detta läge (s.k. falsk annuitei). Även andra amorteringsraodeller är givetvis möjliga. Detär inte omöjligt att nuvarande amorteringstider i så fall i princip kundebibehållas. En speciell fråga i sammanhanget som utredningen inletagit upp gäller den fortsalla amorteringen av de s. k. enhetslånen. Dessa lånkom till 1966 och förfaller första gången , Del har ännu inte slagits fastvilka principer som skall gälla för den fortsatta amorteringen av dessa lån.Styrelsen utgår emellerlid ifrån att den amortering som påbörjats fullföljs under följande perioder och atl den amorteringsom härvid åsladkommes tillförs kapitalmarknaden genom amortering av uteståendeobligationer. Denna successivt växande amortering kommer att tillförakapitalmarknaden inte oväsentliga tillskott fr.o. Motsvaranderesonemang kan föras beiräffande andra utestående lån, som förfaller samtidigtmed att motsvarande obligationslån löper ut. Vad slutligen gäller villkoren för bottenlån avseendeaffärs- och kontorshus vill slyrelsen framhålla att amorteringstidema inte börförkortas på ett alltför drastiskt sätt. Någon anledning att ursäkerhetssynpunkt avkorta amorteringstiderna i förhållande till dagensamorteringstider synes inte föreligga. Mot delta får ställas obligationsköpamasmotstånd mot långa amorteringstider och eventuella svårigheter atl garanterakonvertering av lånen efter den försia låneperiodens slut. Lånevillkoren skallenligt utredningens förslag bli marknadsbetingade. Bosladsinslituienslånevillkor avseende ifrågavarande låneobjekt bör givelvis inte avvika från devillkor som erbjuds på kreditmarknaden i övrigt för motsvarande lånelyper,