prop · G20389 · 1978-12-31 00:00:00 — Parternasutredning kommer att omfatta dels anbud som tredje man har lämnat tillhyresvärden eller eventuellt avtal som har ingåtts med tredje man, delsortsprisjämförelser. Enligt 19 a § fär nämnden även i medlingsärende hållaförhör med vhtne eller sakkunnig under ed och förhör med part undersanningsförsäkran, om part begär det och förhöret är erforderligt förutredningen (jfr prop. 1974: 151 s. 148). När det gäller avgivna hyresanbud kandet visa sig nödvändigt att höra anbudsgivaren i ärendet. Utredningar omortspriset bör i allmänhet kunna redovisas skriftligen. Parterna kan emellertidbegära besiktning av en eller flera lokaler, som åberopas som jämförelseobjekt. Närdet gäller tvister om anvisad lägenhet i rivnings- och ombyggnadsfallen ärutredningsmaterialet som regel mera begränsat än i tvister om hyran. Underlagetför nämndens yttrande torde i allmänhet komma att utgöras dels av deiakttagelser som nämnden kunnat göra vid den besiktning av de aktuellalokalerna som regelmässigt bör företas, dels av parternas argumentation.Normalt lär hyresvärden vid medlingen endast ha en lokal att erbjuda. i ett sådant fall skulle anse att den erbjudna lokalen inte ärgodtagbar, bör hyresvärden ha möjlighet att få en ytterligare lokal bedömd avhyresnämnden i samma medlingsärende. Frågan om somhyresvärden senast måste anvisa ersättningslokal för att undgåersättningsskyldighet kan emellertid inte besvaras generellt utan måste avgörasmed hänsyn till omständigheterna i det enskilda fallet. Denna fråga kan bliföremål för prövning först i en efterföljande ersättningsprocess. Även omhyresnämnden vid medlingen yttrat sig positivt om en av hyresvärden erbjudenersättningslokal är det sålunda i och för sig möjligt att hyresgästen, om hanavvisar erbjudandet, ändå kan vara berättigad till ersättning på den grundenatt erbjudandet inte skett inom en med hänsyn tUl förhållandena rimlig tid. paragrafen reglerade prövningen är preliminär och har inte några omedelbararättsverkningar. Parterna är oförhindrade att anta eller förkasta nämndensbedömning. Parterna kan också träffa avtal med annat innehåll än det somnämnden har angett. Det i lagtexten använda uttrycket "yttra sig" ärvalt för att understryka att det här är fråga om en preliminär och inte endefinitiv prövning. De formella reglerna för nämnds beslut i nämndlagen kommeremellertid att vara i huvudsak tillämpliga även pä det nu behandlade yttrandet.Föreskrifter härom tas upp i 21 a §. Detär av betydelse för en eventuell ersättningstvist att parternas slutligaståndpunkter vid förhandlingen blir ordentligt dokumenterade. Medlingen kaninte anses avslutad i och med att hyresnämnden avgett ett yttrande ommarknadshyran utan först sedan partema har uppgett sin inställning tillnämndens yttrande. Föreskrifter härom tas också upp i 21a§. 1978/79: 89 31 Vadsom i 21 § sägs om nämnds beslut gäller i tillämpliga delar hyresnämndsyttrande enligt 12 a §. Angår\ttrandet lägenhets marknadshyra, skall nämnden i yttrandetutsätta inom vilken part har att hos nämnden skriftligen eller muntligenvid sammanträde anmäla om han antar den hyra som har angivits i yttrandet.Iakttar part inte nämndens föreläggande, anses hans slutliga ståndpunkt itvisten vara den som han angivit innan yttrandet avgavs. Iparagrafen, som är ny, meddelas vissa föreskrifter om hyresnämnds yttrandeenligt 12 a §. Hänvisningeni första stycket till 21 § innebär att nämnd är skyldig att, i den mån det ärbehövligt, i yttrandet ange de skäl på vilka yttrandet grundas. på grund av ärendets beskaffenhet eller annan särskildomständighet inte avge yttrande som förhandlingen har avslutats,skall yttrandet avges , om inte synnerliga hindermöter. Yttrandet, som är att jämställa med slutligt beslul, skall tillställaspart genom nämndens försorg. Har skiljaktig mening förekommit skall denmeddelas part på samma sätt som yttrandet. Ävandra stycket framgår att medlingen i lokalhyrestvister om hyrans storlek intekan anses avslutad förrän parterna har angett sin inställning till nämndensyttrande om lokalens marknadshyra. För att parternas slutliga ståndpunkter itvisten skall kunna dokumenteras i nämndens protokoll skall nämnden i yttrandetsälta ut , inom vilken part har att hos nämnden skriftligen anmäla omhan antar den hyra som har angetts i yttrandet. Normalt torde högst två veckorbehövas men nämnden får från fall till fall bedöma hur som bör ges.Avges yttrandet vid förhandling i parternas närvaro får nämnden i stället föreläggaparterna att göra sådan anmälan vid förhandlingen. Eftersomförfarandet syftar till att en uppgörelse skall komma till stånd, bör nämndenregelmässigt tillmötesgå parts begäran om betänketid, om detta kan antas främjaen förlikning. Nämnden kan också, när så anses lämpligt, utsätta ett särskUtsammanträde, vid vUket parterna får ange sin inställning till nämndensyttrande. Underlåter part att svara inom förelagd tid får hans sluUigaståndpunkt i tvisten anses vara den som han har intagit innan yttrandet avgavs.Detta bör i så fall antecknas i nämndens protokoll med stöd av 3 § förordningen(1975: 520) om proiokollföring m. m. vid arrendenämnd och hyresnämnd. Enligt12 § tredje stycket skall förlikning avfattas skriftligen och undertecknas avparterna. Innebär parternas svar på nämndens yttrande att parterna har förlikts båda parter har accepterat nämndens bedömning skall förlikningen alltsåavfattas skriftligen och undertecknas av parterna. Innebär partemas svar pånämndens yttrande att förlikning Prop.1978/79: 89 32 inte kommit till stånd eller inkommer part inte med svarinom förelagd tid, skall nämnden enligt 12 § sista stycket avskriva ärendet. Om fullföljd av talan mot hyresnämnds beslut i ärendeenligt 12 kap. jordabalken eller hyresförhandlingslagen (1978: 304) eller iärende angående bostadsrätt, bostadssanering eller särskUd förvaltning eller iärende enligt lagen (1975: 1132) om förvärv av hyresfastighet m.m. finns bestämmelseri 12 kap. 70 § jordabalken, 31 § hyresförhandlingslagen, 76 § bostadsrättslagen(1971:479), 21 § bostadssaneringslagen (1973:531), 34 § bostadsförvallningslagen(1977: 792) samt 25 § lagen om förvärv av hyresfastighet m. m. Mot hyresnämnds yttrande enligt 12 a § får talan ej föras. Mot beslut av hyresnämnd får talan föras särskilt, omnämnden 1. avvisat ansökansom avses i 8, 11, 1416, 16 a eller 16 c §, 2. avskrivitärende enligt 810, 15 a, 16, 16 a eller 16 c §, dock ej när ärendet kan åtempplagas, 3. förordnatangående ersättning för någons medverkan i ärendet, 4. utdömt viteeller annan påföljd för underlåtenhet att iakttaga föreläggande eller ådömtstraff för förseelse i förfarandet, 5. utlåtit sig iannat fall än som avses i 3 i fråga som gäller allmän rättshjälp. Särskild talan föres genom besvär hos bostadsdomstoleninom från den dag beslutet meddelades. Besvärshandlingen skallinges till domstolen. 1 andra stycket, som är nytt, tas upp en bestämmelse omatt talan inte får föras mot hyresnämnds yttrande enligt 12 a §. Förevarande paragraf har föreslagits ändrad i prop.1978/79: 90 med förslag till ändring i rättshjälpslagen (1972: 429) m. m.Ändringen innebär att en ny punkt 5 lagts till i nuvarande andra stycket. Denna lag träder i kraft . De nya bestämmxelsernagäller även i fråga om hyresavtal som har slutits före utgången av juni 1979.Har avtalet uppsagts före utgången av , tiUämpas dock fortfarandeäldre bestämmelser. Övergångsbestämmelserna har behandlats 1 den allmännamotiveringen (avsnitt 2.10). Med hänvisning till vad jag nu har anfört hemställer jagatt regeringen föreslår att antaga förslagen till 1. lag om ändringi jordabalken, 2. lag om ändringi lagen (1973: 188) om arrendenämnder och hyresnämnder. 1978/79: 89 33 Regeringenansluter sig till föredragandens överväganden och beslutar att genomproposition föreslå att antaga de förslag som föredraganden har lagtfram. 3 1978/79. 1 saml Nr 89 Prop.1978/79:89 34 Utredningens sammanfattning av sitt förslag Vi har till uppgift att efter de närmare riktlinjer, somhar angetts i våra direktiv, göra en översyn av hyreslagens bestämmelser. 1 vårt första delbetänkande Hyresrätt 1 (SOU 1976:60)behandlade vi frågan om förhandlingsrätt på bosladshyresmarknaden samt ladefram förslag till skärpta åtgärder mot den s.k. svarta handeln med bostadslägenheter.Betänkandet har remissbehandlats och regeringens förslag i dessa frågor väntasinom kort. 1 detta andra delbetänkande behandlar vi, i enlighet medriksdagens uttalade önskemål, frågor om s.k. lokalhyra. Hyreslagen skiljer mellan två lägenhetskategorier,bostadslägenheter och övriga lägenheter. Lägenheter som tillhör den senarekategorin kallas allmänt lokaler. Hit hör i första hand lägenheter som hyrs ulför olika former av näringsverksamhet, t.ex. butiker, varuhus, restauranger,hotell, kontor och lokaler för hantverk och industri. Hit hör också garage,fritidslokaler, samlingslokaler m.m. För lokaler gäller i flera avseenden andra bestämmelser änför bostadslägenheter. Så är t.ex. de viktiga bestämmelserna om besittningsskyddolika utformade för de bägge lägenhetskategorierna. Medan bostadshyresgästtillerkänts ett direkt besittningsskydd, en kvarboenderätt, har man för lokalhyresgästernavalt att upprätthålla besittningsskyddet genom ersättningsregler. Detta kallasindirekt besittningsskydd. Om en lokalhyresgäst blir Uppsagd och inte kan kommaöverens med hyresvärden om förlängning av avtalet, måste han flytta frånlokalen men har rätt till ersättning av hyresvärden, om dennes uppsägning varitobefogad. En uppsägning anses obefogad bl.a. om hyresvärden för förlängningkrävt en hyra, som inte är skälig. Som regel anses en hyra, som värden kräver,inte vara skälig, om den överstiger vad hyresvärden kan få ut av en ny hyresgäst.En konsekvens av det indirekta besittningsskyddet är vidare att hyran ellerandra hyresvillkor inte - som i fråga om bostadslägenhet - kan fastställas avhyresnämnden. Nämnden är vid tvister om lokalhyra endast medlingsorgan. Tvistom ersättning med anledning av obefogad uppsägning prövas av allmän domstol(fastighetsdomstol). När del indirekta besittningsskyddet i dess nuvarande forminfördes på lokalsektorn genom hyreslagsreform, var meningarna deladei fråga om valet av skyddsform. Ett direkt besittningsskydd förordades bl.a. avlokalhyresgästernas företrädare. När de nya bestämmelserna trädde i kraft den 1januari l%9 var ett stort antal lokaler i landet alltjämt föremål förhyresreglering. Enligt hyresregleringslagen gäUde ett direkl besittningsskydd.Hyresregleringen för lokaler avvecklades slut- Prop.1978/79:89 35 ligt med utgången av . Också i sambandhärmed aktualiserades frågor om besittningsskyddets utformning. Även senarehar såväl av företrädare för lokalhyresgäster som i ifrågasatts omdet indirekta besittningsskyddet är utformat så att det ger lokalhyresgästernaett effektivt skydd. I en framställning UU justitiedepartementethar organisationer som företräder lokalhyresgäster lagt fram förslag lill en effektiviseringav bestämmelserna om besittningsskydd för lokaler. I samband med att hyresregleringen för lokaler avvecklades1972 förutskickade statsmakterna att en översyn av reglerna om lokalhyra bordegöras, sedan man fått tillräcklig erfarenhet av hur de praktiskt verkade. Vihar nu fått i uppdrag att försöka bilda oss en uppfattning om utvecklingenhittills på lokalhyresmarknaden. Om vi därvid skulle finna att de nuvarandebestämmelserna inte fungerar tillfredsställande, är det vår uppgift atl föreslåsådana ändringar att också lokalhyresgästerna garanteras skäliga hyror ochdärmed trygghet i besittningen. En förstärkning av lokalhyresgästernasställning skall dock enligt direktiven sökas inom ramen för det indirektabesittningsskyddet. Vi skall alltså inte gå in på frågan om den principiellautformningen av besittningsskyddet. Vidare har vi fått i uppdrag att mol bakgrunden av denrätt UU varsel och uppsägningstid, som enligt den arbetsrättsligatrygghetslagstiftningen tillförsäkrats anställda vid uppsägningar på grund avdriftsinskränkning, överväga om det finns behov av regler om minsta uppsägningstidpå lokalhyressektorn. Uppdragetatt kartlägga utvecklingen hittiUs på lokalhyresmarknaden har vi fullgjort delsgenom att utföra vissa undersökningar rörande medlingsärenden i hyresnämnd ochmål vid fastighetsdomstol om ersättning med anledning av obefogad uppsägning,dels genom hearings med såväl ett större antal företrädare för lokalhyresgästeroch fastighetsägare som företrädare för hyresnämnd, fastighetsdomstol ochbostadsdomstolen. Övergångentill en i princip fri hyresmarknad på lokalsektorn synes ha gått relativtsmidigt. I jämförelse med den allmänna prisutvecklingen har lokalhyrorna intehöjts på något oroväckande sätt. Att den allmänna höjningen av hyresnivån, somskett , skapat problem för vissa företag är emellertid ocksåklart. Särskilt bekymmersam är situationen för de små företagen. Dessaföretags svårigheter synes dock främst vara en följd av den omfattandestrukturomvandling som präglat framför alltdetaljhandelns utveckling. Även om hyrans storlek ibland kan utgöra enväsentlig kostnadsfaktor för dessa mindre företag, måste enligt vår meningfrågan om samhällets stöd till vissa näringsgrenar och näringsformer lösas motbakgrunden av mera övergripande ställningstaganden än vad vi kan göra inomramen för vårt uppdrag. Vi avvisar därför särlösningar i hyreslagstiftningenför de mindre företagen men understryker vikten av att åtgärder vidtas i dentakt som är möjlig för att tillgodose framför allt konsumenternas behov avförsörjning med varor och tjänster. När det gäller de till oss redovisade erfarenheterna avdet nuvarande besittningsskyddet, kan vi först konstatera att man inte frånnågot håll krävt införande av ett generellt direkt besittningsskydd pålokalsektorn. Prop.1978/79:89 36 Från lokalhyresgästernas sida har emellertid åtskilligkritik riktats mot skyddsreglernas nuvarande konstruktion och förslag har lagtsfram till förstärkning av lokalhyresgästernas ställning inom ramen för ettbibehållet indirekt skydd. Bland fastighetsägarna däremot synes den allmännauppfattningen vara atl det nuvarande systemet i stort sett fungerar tillfredsställande. Mot bakgrund av resultatet av våra undersökningar av lokalhyresmåloch ärenden och av den samstämmiga kritik, som förts fram från lokalhyresgästernassida, har vi funnil alt besittningsskyddet i dess nuvarande form inte kan tasi anspråk av lokalhyresgästerna på det sätt som lagstiftaren har avseit. Denfrämsta orsaken härtill är enligt vår mening all hyresgästerna ofta har ensvagare position än hyresvärden vid förhandlingar om villkoren för förlängningav hyresavtal. Det indirekta besittningsskyddet utgår från att den nödvändigabalansen mellan parterna i denna förhandlingssituation skall uppnås genom deäventyr de ställs inför om de inte kan komma överens om avtal på rimligavillkor - hyresgästen att han tvingas flytta och hyresvärden att han kan blitvungen att betala skadestånd. 1 praktiken synes denna konstruktion emellertidinte räcka till för att skapa jämställdhet mellan parterna. En företagare, somlagt ned investeringar i den förhyrda lokalen eller blivit beroende av denkundkrets, som han nått genom lokalen, undviker i det längsta att flytta. Enflyttning innebär atl rörelsen måste läggas ned eller i vart fallbedrivas i andra former än lidigare. Även om hyresgästen anser sig berättigadtill ersättning, kan denna inte alltid kompensera honom. Dessutom fastställsersättningen regelmässigt först långt efter avflyttningen. Slutligentillkommer atl utgången av en ersättningsprocess alltid framstår som oviss.Redan dessa förhållanden ställer ofta hyresgästen i ett visst underläge vidförhandlingarna. Vi har emellertid dessutom kunnai konstatera atthyresgästerna i allmänhet har sämre möjligheter än hyresvärdarna atl bilda sigen uppfattning om vilken hyra som kan anses skälig för lokalen. Kanhyresvärden av annan hyresgäst få ut den hyra som han kräver, undgår han somregel ersättningsskyldighet. Hyresgästens osäkerhet om var lokalensmarknadshyra rätteligen skall ligga leder ofta till att han väljer att belastarörelsen med en högre hyra framför att ta de risker som är förenade med enflyttning och en efterföljande ersättningsprocess. anförda förhållanden germånga gånger hyresvärdarna ett förhandlingsövertag vid förhandlingar omförlängning av lokalhyrcsavtal. Detta förhandlingsövertag avspeglar sig ocksåi de medlingar inför hyresnämnd, som är obligatoriska om hyresgästen villbevara sin rätt till ersältning på grund av att han kan tvingas flytta.Medlingarna går inte ul på alt fastställa lokalens marknadsvärde utan riktas inpå att få till stånd en uppgörelse mellan parterna. För att skapa jämställdhet mellan hyresparterna vidförhandlingar om nya hyresvillkor och för att råda bot på den osäkerhet om varmarknadshyran ligger, som ofta synes prägla dessa förhandlingar,föreslår vi att det nuvarande medlingsförfarandet reformeras. Utgångspunkternaför vårt förslag är följande. Hyresvärdarnas beskrivna förhandlingsövertag börutjämnas ge- Prop.1978/79:89 37 nom all hyresgästerna garanteras rätt att vid medlingen fådel av den information om lokalens hyresvärde, som hyresvärden förfogar över. Hyresparternabör dessutom ges en kvalificerad förhandlingshjälp, som syftar till dels att tafram ett bättre underlag för hyresbedömningen än , dels att geparterna ledning vid deras bedömning. De kvalificerade medlings- ochprövningsorgan, som hyresnämnderna utgör, bör ställas till förfogande för dennauppgift. Kan man vid medlingen inför hyresnämnd åstadkomma ett underlag förbedömningen av en lokals marknadshyra, som är det bästa möjliga vid förhandlingslidpunk-ten,är det önskvärt att det läggs till grund för parternas handlande. Visserligentorde en helt korrekt prisbildning på en fri marknad förutsätta att lokalenverkligen bjuds ut på öppna marknaden. Men eftersom detta förutsätter atthyresgästen lämnar lokalen, bör det vara det yttersta medlet, när osäkerhetenvid förhandlingstidpunkten är så stor atl det inte går att komma till en rimligslutsats. 1 allmänhet bör det material som finns vid förhandlingstidpunktenkunna läggas till grund för en uppgörelse. Även om denna inte till sistakronan överensstämmer med vad hyran skulle bli vid utbud på öppna marknaden,måste den vara att föredra framför att en viss osäkerhet under förhandlingarnaleder till avtal om en oskälig hyra eller till att företagaren flyttar och bådaparterna får underkasta sig äventyret av en skadeståndsprocess. Med de begränsningarsom följer av att marknadsmekanismen inte får sättas ur spel bör därför partemages incitament att träffa avtal om förlängning av hyresavtalet på grundval avdet underlag som föreligger vid hyresförhandlingen. Från dessa utgångspunkter föreslår vi attmedlingsförfarandet skall förstärkas på det sättet att hyresnämnden åläggsatt, om förlikning i annan ordning ej kan komma till stånd, på parts begäranvid medlingen företa en preliminär prövning av lokalens marknadshyra. Genom ensådan preliminär prövning tvingar man fram en ordentlig utredning om lokalensmarknadsvärde och säkerställer därigenom den nödvändiga balansen mellanparterna i fråga om underlaget för hyresbedömningen. Nämndens prövning, somresulterar i ett yttrande om lokalens marknadshyra, ger parterna enkvalificerad ledning vid bedömningen av detta underlag. Den utredning, på vilken nämnden skall lämna sittyttrande, torde främst komma att utgöras av uppgifter om utgående hyror förjämförliga lägenheter på orten och om hyresanbud som tredje man avgett tillhyresvärden för lokalen i fråga. har vidare möjlighet alt vidmedlingen besiktiga såväl den omtvistade lokalen som lokaler som åberopas somjämförelsematerial. Nämnden kan också under medlingen hålla förhör med vittnenoch sakkunniga. För att garantera att inte för prövningen väsentligt materialundanhålls nämnden, föreslår vi en bestämmelse som hindrar hyresvärd att i ensenare ersättningstvist till sitt fredande från ersättningsskyldighet åberopaanbud eller tecknade hyresavtal, som han känt till vid medlingen men då inteuppgett. För att ge parterna incitament att träffa uppgörelse påden hyresnivå, som nämnden har angett i sitt yttrande, föreslår vi att nämndensyttrande skall tillerkännas presumtionsverkan i en senare ersättningstvist.Vårt förslag innebär att nämndens preliminära yttrande skall få frångås i Prop.1978/79:89 38 en sådan tvist endast om det där visas att lokalensmarknadshyra varit påtagligt högre eller lägre än nämnden angett. Vi har inte funnit skäl att föreslå någon ändring av denuvarande principerna för bedömningen av vad som skall anses vara skälig hyraför en lokal. Avgörande bör också i fortsättningen vara det pris som lokalenbetingar vid ett utbud på öppna marknaden. Normerna för bedömningen av vad somär skälig lokalhyra finns inte angivna i den nuvarande lagtexten ulanåterfinns i lagens förarbeten. Om del, som vi föreslår, införs en skyldighetför hyresnämnd att vid medlingen avge ett positivt yttrande om lokalensmarknadsvärde, bör de normer, efter vilka detta värde skall uppskattas, kommatill uttryck redan i lagen. Vi lägger fram förslag till lagtext i enlighethärmed. Vi föreslår också vissa ändringar i fråga om förfarandet,när tvist om lokalhyra har hänskjutits till . Enhyresvärd är enligt gällande rätt skyldig att i uppsägningen ange de villkorhan fordrar för fortsatt förhyrning eller orsaken till att han vägrarförlängning. Om hyresgästen inte godtar de villkor, som hyresvärden uppgett iuppsägningen, utan hänskjuter tvisten till hyresnämnden, är hyresvärden emellertidoförhindrad alt där kräva nya och strängare villkor, t.ex. högre hyra, än hantidigare angett. Delta är enligt vår mening otillfredsställande. Vi föreslår istället att hyresvärden under medlingsförfarandet skall vara bunden av devillkor han uppgett i uppsägningen. Genom hyresreform fick lokalhyresgäst rätt attmed bibehållet indirekt besittningsskydd säga upp avtalet för ändring avhyresvillkoren. Vår undersökning av medlingsärendena visar att denna rätlkommit att utnyttjas i mycket liten utsträckning. Detta torde bl.a. bero på atthyresgästen genom en sådan uppsägning alltid riskerar atl få flytta frånlokalen. Enligt vår mening bör en hyresvärd, som inte själv har sagt uppavtalet, inte få utnyttja hyresgästens uppsägning för villkorsändring till attmot hyresgästens vilja framtvinga en avflyttning. Vi föreslår därför atthyresgästen i dessa fall ges rätt att genom atl återkalla sitt hänskjutande avtvisten till hyresnämnd förta uppsägningen dess verkan. När det gäller tvister om annat än hyrans storlek, synesdet nuvarande medlingsförfarandet fungera väl. Vi föreslår därför med ettundantag inte några ändringar härvidlag. Undantaget avser sådana uppsägningstvistersom föranleds av att den fastighet, där lokalen är inrymd, skall rivas ellerbyggas om. 1 sådant fall åligger det som regel hyresvärden att anvisahyresgästen en godtagbar ersättningslokal. Kan hyresvärden inte det, blir hani princip ersättningsskyldig. 1 dessa tvister uppstår vid medlingen ofta tvekanom huruvida en erbjuden ersättningslokal skall anses godtagbar eller ej.Eftersom möjligheten att genom besiktning göra en rättvisande jämförelsemellan den gamla och den erbjudna lokalen är bäst vid medlingstillfället,föreslår vi att hyresnämnden, om part begär det, vid medlingen skall kunna avgeett preliminärt yttrande också i denna fråga. Härigenom påskyndas en uppgörelsemellan parterna. En särskild uppgift, som vi har enligt direktiven, är atlundersöka om inte samUiga tvister på hyresrättens område bör prövas avhyresnämnd som första instans och bostadsdomstolen som slutinstans. Prop.1978/79:89 39 närmare behandla denna fråga i vårt slutbetänkande. Motbakgrunden av de nya uppgifter i fråga om lokalhyrestvister, som vi nu föreslårskall läggas på hyresnämnd, har vi emellertid redan i detta betänkande tagitupp frågan, om inte hyresnämndernas kompetens bör vidgas till prövningen avtvister om ersättning med anledning av lokalhyresförhållandes upphörande.