prop · G20389 · 1978-12-31 00:00:00 — Detframstår som Slötande för rättskänslan, att en på sådant sätt tillkommen"osäker" hyra skall läggas till grund för en skadeståndsprocess mothyresvärden. 1978,79:89 ' 73 somkan tvingas att utge ersältning till hyresgästen på grund av en felaktigt framräknadhyra. 1 detla sammanhang vill förbundet också understryka, att hyresnämndenvid sin bedömning av hyran som regel inte har några anbudfrån tredje man om förhyrning av lokalen, efiersom den inte är ledig tilluthyrning förrän vid en relativt avlägsen tidpunkt. Här må blott framhållas attvad annan hyresgäst anser en lokal vara värd utgör det säkraste och bästabeviset på vad som är rätt hyra för lokalen. Ianslutning härtill vill förbundet även ta upp ett annat problem som uppstår närnämnden skall försöka bestämma marknadshyran. Frågan berörs av utredningen påsid. Det finns flera skäl till den hyressplittring som förekommer.Ett av dem är att företagare i olika branscher är beredda att betala olikamycket i hyra beroende bl. a, på omsättningen per ytenhet. Om tvisten för attta ett exempel gäller en tobaksaffär skulle marknadshyran om sådan verksamheiskall bedrivas i lokalen kunna bestämmas lill X kr. (härvid bortses från atl vad som tidigare anförts om svärigheten alt bestämmamarknadshyra). Hyresvärden gör emellertid gällande att hyran bör vara /mhögre eller (X-|-100) kr./m- därför att lokalen som uraffär bör kunna betingaen sådan hyra. Det kan vidare antas att något regelrätt hyresanbud ej föreligger.Enligt de allmänna förutsättningarna skall värden ha rätt till marknadshyra,dvs. den högsta hyra värden kan tänkas få ut oberoende av bransch. Fråganuppstår nu hur hj'resnämnden skall bedöma marknads-\ärdet. Skall det ske medutgångspunkt i 1) att tobaksaffär bedrivs i lokalen, 2) att lokalen kan tänkasutnyttjas till uraffär som värden hävdar (och skall nämnden i så fall göra enbedömning av hur troligt det är att uraffären kan komma till stånd med hänsyntill förekomsten av andra uraffärer i grannskapet) eller 3) med hänsyn lillvilken bransch som övsrhuvudtaget skuUe kunna länkas etablera sig i lokalen ochsamtidigt betala den högsta hyran? Enligt utredningen skall nämnden bedöma vilkenanvändning som framstår som mest sannolik om nuvarande hyresgäst flyttar ochdärvid utgå ifrån samma användningssätt om inte utredningen ger vid handen attannan användning är sannolikare. Oberoende av om utredning om det framtidaanvändningssättet saknas eller ej anser förbundet det vara i det närmasteuteslutet att samma användningssätt skulle kunna bli aktuellt. Det beror på detförhållande som berördes redan av (SOU 1966: 14) sid.115116 nämligen att hyresvärden kan bli ersättningskyldig om en efterföljandehyresgäst tUl-gcdogör sig exempelvis en tidigare hyresgästs good-will.Svårigheten att bestämma värdet av good-will gör att förbundet alltid avråderhyresvärden att i den angivna situationen hyra ut liU ny hyresgäst i sammabransch. Hyresvärden "måste" således i nämnden påstå att annan användningär avsedd att komma tUl stånd. Oberoende av om värden därvid kan preciseraanvändningssättet eller ej anser förbundet att hyresnämnden har en omöjliguppgift när den skall bedöma vilket annal användningssätt som kan bli aktuelltmed hänsyn tUl branschstruktur, behovet av nyetablering o. dyl. Detmåste vidare understrykas, att hyresnämnderna, som inte haft tillfäUe att idetalj följa hyresutvecklingen beträffande lokaler efter ,inte torde ha tillräcklig erfarenhet av rådande hyresläge. Förbundetvill även instämma i de tankegångar som ligger bakom reservation,nämiigen risken för att medlingen utvecklar sig till en process i stället förett förlikningsförfarande. 1978/79: 89 74 Utredningensförslag i ifrågavarande del är enligt förbundets åsikt inte något annat än att på omvägar återinföra hyresreglering för lokaler. Med den lugna utveckling, som karaktäriserat tiden efter i fråga om hyran för lokaler, hade man knappast förväntat sig ett så drastiskt förslag från utredningen. Förbundet avstyrker därför försla get. Somovan angivits anser förbundet det inte motiverat alt nu genomföra sågenomgripande förändringar som betänkandet innehåller ifråga ommedlingsinstitutet. Däremot anser förbundet i likhet med vad i sin skiljaktiga mening, att hyresnämnderna bör bli aktivare i sittmedlingsarbete. nedläggs inte något större arbete ihyresnämnderna för att söka medla mellan parterna. 1 regel avskrivesmedlingsärendet efter en kortare handläggning. Med en aktivare medling frånhyresnämndemas sida skulle parterna kunna beredas möjlighet atl införhyresnämnden förebringa utredning om jämförliga hyror eller anbud från annanhyresgäst, som vore beredd att förhyra lokalerna. Detla skulle, som konstaterat, vara en kvalificerad förhandlingshjälp, som kunde eliminerahyresgästens eventueUa underläge. : SBEF avstyrker helt förslaget i denna del.Enligt organisationens uppfattning saknar hyresnämnderna möjlighet att korrektkunna fastställa en lokals marknadsvärde. De konkreta svårigheter som kanuppkomma vid en dylik hyresprövning har utförligt belysts av ledamoten i hans reservation till majoritetsförslaget. SBEF ansluter sig helt tillBergs uppfattning härvidlag. Eftersom hyresnämndens yttrande dessutom föreslåsfå presumtionsverkan i en senare ersättningstvist är risken påtaglig att denfria prisbildningen på lokalmarknaden går helt förlorad. Det kan befaras attparterna i betydande utsträckning böjer sig för hyresnämndens bedömning av den"riktiga marknadshyran". Därmed har hyresnämndens roll ändrats frånatt vara medlande och rådgivande i hyrestvister tiU att bli hyresfastställande.Lokalmarknaden har då övergått från fri marknadsprisbildning till en marknadunder hyresreglering. SBEFvill i detta sammanhang påpeka den risk för minskad nybyggnadsverksamhet somhyresnämndernas prisbedömningar kan innebära. SBEFs medlemsförelag medverkarallt oftare som byggherrar/förvaltare för byggobjekt avsedda för kommersielltändamål, där såväl byggnad som lokaldelar anpassas hell efterlokalhyresgästernas intentioner. Detta kan gälla hela centrumanläggnigar ellerspecialbyggnader för industriföretag, hotellrörelse etc. En förklaring tilldenna utveckling är att många rörelseidkare av finansiella skäl inte vill bindaegna medel i fastighetsinvesteringar. Här berörda byggnader och anläggningarblir oftast unika på så sätt att de utformas för såväl speciell verksamhet somför speciella hyresgäster. Lokalerna kan i regel inte nyttjas av annan brukareulan omfattande ändringar och nya investeringar. De hyresöverens-kommelser somi dessa sammanhang träffas mellan upplåtare och hyresgäst är avgörande förinvesteringsbeslutet. De avtalade hyresvillkoren medför därmed en förpliktelsefrån hyresgästens sida, som inte bör kunna avbördas genom ingripande från"tredje man", dvs. genom att hyresnämnden vid senare tillfälle sänkerden av hyresgästen godtagna hyresnivån. Överhuvud taget föreligger en fara för en minskning av investeringarna ikommersiella lokaler om hyresnämnderna kommer att medverka Prop.1978/79: 89 75 till att det utbildas hyresnivåer som inte täckerlokalernas kostnadsandel i fastighetsförvaltningen. Med icke marknadsmässigahyror följer som fallet är på bostadssektorn att investeringsviljanäventyras. : vill allmänt hänvisa till desynpunkter, som framförts i den granskningspromemoria som upprättats inomNäringslivets , samt till den i betänkandetredovisade reservationen av ledamoten . Härutöver vUl riksförbundetsärskilt framhålla följande. Det nuföreslagna regelsystemet skulle innebära stora risker för att den marknadsmässigahyressättningen för lokaler skulle sättas ur spel. avsesvisserligen skola vid sina bedömningar vid avgivande av yttrande ommarknadshyran ta hänsyn till alla de olika faktorer som kan påverka denna.Redan med hänsyn till att för sådant yttrande jämförande anbudsällan kan förväntas föreligga torde emellertid s. k. ortsprisjämförelser blimer eller mindre regel och anknytningen till en marknadshyresnivå närmashypotetisk. Det måste erinras om att marknadshyresnivåerna är i högsta gradpåverkade av flexibUiteten i samhället, där bl. a. morgondagens tUlkommande näringsidkarekan starkt förändra den bild som gavs av gårdagens. Som en konsekvens av dettakan också del föreslagna systemet förväntas snarare öka än minska frekvensen avavgångsvederlag, vilket får anses självklart vara en otiUfredsställandeutveckling. De nu antydda svårigheterna för hyresnämnderna att avgevälgrundade och marknadsanknutna yttranden förstärks av att hyresnämnderna inte har den kapacitet som krävs för att göra dessa bedömningar. Avsevärdförstärkning av denna kapacitet skulle erfordras, och ändå skulle de ovannämnda problemen med att skapa kunskaper om de marknadsbestämmande faktorernakvarstå. Det nu sagda gör förslaget att hyresnämnds yttrande skallha presumtionsverkan vid bostadsdomstolens handläggning av tvist ytterligt betänkligt.Det är alltså inte bara så att därigenom en högre instans skulle 1 storutsträckning betas den sedvanliga rätten och skyldigheten att göra en egenprövning utan dessutom så att man måste känna stor tveksamhet rent allmänt motinnehållet i det material som skulle ges presumtionsverkan. Riksförbundetvill slutligen särskUt peka på den del av förslaget som innebär atthyresnämndens yttrande på grund av ortsprismaterial skall bli utslagsgivande ominte hyresvärden kan styrka att marknadshyran är "påtagligt högre".Som en kommentar till detta anger utredningen endast att en skUlnad på aUtidmåste betecknas som påtaglig. Härigenom har visserligen utredningen egentligeninte tagit ställning till var gränsen för "påtagligheten" går. Ettuttalande som det relaterade kan dock befaras bli normgivande. Riksförbundetfinner en så stor marginal som helt orealistisk och ser häri åter en fara föratt marknadsprissättningen blir satt ur kraft. 3 Den s. k. preklusionsregeln Bostadsdomstolen: Självklart måste bedömningen av enlokals hyresvärde bli mycket osäker så länge lokalen inte är ledig. För attnämndens bedömning skall bli så riktig som möjligt är det som utredningen framhållerav vikt att nämnden får tillgång till den information som parterna 1978/79: 89 76 Parternas eget intresse av nämndens bedömning kommer utan tvivel i deflesta fall att medföra att parterna redovisar det underlag som de grundarsina överväganden på så noggrant som möjligt. Som ulredningen anger får delantagas alt det i allmänhet är hyresvärden som har tillgång till utredning omhyresvärdet i form av anbud eUer nytt hyresavtal. Utredningens förslag atthyresvärd inte i en senare ersättningstvist skall få åberopa utredning av detlaslag som han känt till under medlingsförfarandet men inte då förebringat börkunna bidra till att tvinga fram tiUgänglig utredning i de faU hyresvärden självinte har intresse härav och därmed förhindra spekulalion. Domstolen anslutersig på anförda skäl tUl förslaget i denna del men vUI påpeka att tUlämpningenav bestämmelsen kan komma att medföra svåra bevisproblem för parterna ochbetydande avvägningssvårigheter för prövningsmyndighe-terna. Stockholmstingsrätt: egentliga uppgift vid medlingen bör givetvis även ifortsättningen vara att söka få till stånd en förlikning mellan parterna. Detär utan tvivel ett angeläget önskemål att hyresnämnden därvid lämnar parternaen så kvalificerad förhandlingshjälp som möjligt. För att detta skall kunna skeär det nödvändigt att parterna redovisar det material och underlag, som destöder sina ståndpunkter på. Tingsrätten delar därför utredningens uppfattningatt en hyresvärd i en efterkommande ersättningstvist ej annat än undantagsvisskall till befrielse från ersättningsskyldighet tUlåtas åberopa anbud ellertecknade hyresavtal, som han känt tUI vid medUngen men då ej uppgett. Domstolsverket:För att ge parterna möjlighet att bedöma lokalens marknadsvärde är det viktigtatt de vid medlingen redovisar grunderna för sina ställningstaganden. För atthindra alt hyresvärden därvid spekulerar i hyresgästens bristande kunskap börhyresvärden, som utredningen föreslagit, hindras från alt i en senareersättningsprocess åberopa hyresanbud eller hyresavtal som han känt till redanvid medlingen men då inte åberopat. : Förslaget undanröjer inte helt den kritiserade osäkerheten förhyresgästen, vilket sammanhänger med den betydelse som lillmäles anbud fråntredje man. När sådant föreligger redan i medlingsskedet kan del omfattas avhyresnämndens preliminära bedömning av marknadshyran och om värden inte dååberopar det kan han som regel inte dra fram det i en efterföljandeersättningstvist. Men om anbud givits eller avtal träffats efter avslutadmedling, hamnar hyresgästen i det läget att han inte vet om hyresnämndensuttalande om marknadsvärdet står sig. En dylik risk är svårare för honom atlförutse än risken för att hyresvärden genom förebringande av annan utredningkan angripa hyresnämndens preliminära bedömning av marknadshyran. Dennaosäkerhetsfaktor skulle kunna leda till att hyresgästen inte vågar säga nejtill en av hyresvärden fordrad hyra som överstiger den som nämnden uttalat sigför och därigenom skulle värdet av dennas preliminära prövning förringas. Ättett efter medlingen framkommet anbud eller avtal kan få tUl följd atlhyresgäst, som förlitat sig på nämndens utlåtande, kan avskräckas från attväcka skadeståndstalan eller riskerar att förlora en inledd process är inte tiUtalandemen torde vara svårt att undvika om man inte i stället vill införa ett direktbesittningsskydd, exempelvis efter danskt mönster. Ätt ingarättegångskostnader skaU utdö-m.as om hyresnämnden skall prövaersättningstvisten har dock en viss belydelse i detta sammanhang. Prop.1978/79:89 * > 77 : Utredningen har i sitt förslag väl tillgodosett alt underlaget för hyresnämndens prövning blir uttöm mande. Såvitt vi kan finna utgör emellertid den föreslagna bestämmel sen i § 57 a sista stycket inte något hinder för hyresvärden att vid ersätt ningsprocessen i hyresnämnden och i bostadsdomstolen åberopa nytt an bud eUer avtal. Det skulle således vara möjligt alt införa nytt material under prövningsprocessen. Detta bör enligt vår mening inte kunna ske. Hyresgästen måste nämligen ha ett definitivt underlag för att ta ställning tUI om han skall lämna lokalen eller ej. Därtill kommer att risken för missbruk är alltför uppenbar. Under alla omständigheter bör det an förda gälla vid bosladsdomstolens överprövning av hyresnämndens be slut. ----- SHR hemställer om förbud mot att åberopa nytt material Stockholmskommun (= stadsjuristen): Kommunen har ingen erinran mot att hyresvärden vid eneventuell framtida tvist om ersättningsskyldighet hindras att åberopa anbudeller hyresavtal som han känt till men ej åberopat vid medlingen. Skyldighetenatt vid medlingen redovisa allt för parten känt material bör omfatta såvälhyresvärd som hyresgäst. Detta synes vara den lösning som bäst överensstämmermed den av utredningen angivna målsättningen att skapa jämställdhet mellanparterna vid förhandlingar om nya hyresvillkor. : Det är uppenbarligen så att förhållanden av belydelseför marknadsvärdets bestämmande, såsom exempelvis planerade ändrade trafikförhållanden,som värden varit obekant med men hyresgästen känl till utan att nämna, saknarbetydelse för utgången av en ersättningstvist. Om nu den verkliga avsikten medförslaget är att skapa jämbördiga förhållanden mellan parterna borde givetvisäven relevanta omständigheter som hyresgästen känt till men underlåtit attredovisa tas med i beaktande vid tvistens avgörande. Hyresnämndeni : finner detta förslag verk lighetsfrämmande. Det torde i ersättningsprocessen blir mycket svårt för hyresgästen att styrka om hyresanbud förelegal vid förhandlingstill- fället och om det varit allvarligt menat. En hyresvärd som härvidlag vUl vilseleda hyresgästen och hyresnämnden torde kunna göra detta utan svårighet och utan risk för avslöjande. Densärskilda preklusionsregeln i 57 a § sista stycket HL bör såsom ovan angivitskunna undvaras. Så länge allmänna bestämmelser om rättegångskostnad ärtillämpliga i ersättningsprocessen torde det ofta med hänsyn till 18 kap. 3 § RBligga i parternas intresse att redan inför hyresnämnden redovisa det materialpå vUket de grundar sina ståndpunkter. 4 Marknadshyran och bindande anbud Malmötingsrätt: Tingsrätten har ingen erinran mot att de normer efter vilkamarknadsvärdet skall uppskattas får det uttryck i lagtexten som föreslagits. Bostadsdomstolen:Den språkliga utformningen av 57 a § första stycket påminner om motsvarandebestämmelse i 48 § i hyreslagen och leder tanken till att en renjämförelseprövning skall företagas. Äv de allmänna motiven (s. 81 y) framgåremellertid att vid prövningen även andra faktorer skall beaktas, vilka medföratt rimlighetsrekvisitet kan 1978/79: 89 78 antagasfå siörre spelrum vid prövning av lokalhyror än när det gäller hyror förbostadslägenheter. Lagtexten bör få en utformning som svarar bättre än denföreslagna mot motivuttalandena. Bosladsdomstolenefterlyser ett klarläggande av begreppet "orten", vilket harvisat sig kunna vara svårtolkat t. ex. vid prövning enligt försia stycketsista punkten nyssnämnda lagrum. Bostadsdomstolen ifrågasätter vidare om lokutionen"ökning av lägenhetens värde" är helt rättvisande som beteckning förökad good-will och annan immateriell värdeökning som skapats genom den ilägenheten bedrivna näringsverksamheten. Hovrättenför : Enligt förslaget skall vid prövningen av marknadshyransåväl i samband med medlingen som vid prövningen i en ersättningsprocessbortses från hyresanbud eller hyresavtal som ej är rimligt med hänsyn till detallmänna hyresläget i orten för närmast jämförliga lägenheter. Som exempelnämns att företag, som bygger på kortsiktiga spekulationer, för att etablerasig i en attraktiv lokal erbjuder en hyra, som ligger klart över vad som"vid en grov jämförelse" kan anses vara ortens marknadshyra. Att viden uppskattning av marknadshyran med ledning av en ortsprisutredningjämförelseobjekt av nu angivet slag kommer att bortsorteras är naturligt.Däremot framstår det betydligt mer tveksamt att i en ersättningsprocessförkasta en av hyresvärden erhållen hyra på dessa grunder. Bortsett frånuthyrning till veterligen illegala företag förefaller den föreslagna beskärningenav hyresvärdens rätt att anta förmånliga anbud från hyressökande alltförrigorös och knappasl förenlig med de affärsmässiga synpunkter som gäller förlokalhyresmarknaden. Härtill kommer att det ofta torde vara svårt för en hyresvärdatt rätt bedöma ett anbud av nu ifrågavarande art och att det därför inte synesskäligt att ålägga en hyresvärd, som antagit ett sådant anbud,skadeståndsskyldighet gentemol den tidigare hyresgästen. Det kan ju inte helleruteslutas att hyresvärden även av en seriös hyresgäst kunnat få en hyra sompåtagligt överstigit den av hyresnämnden beräknade hyran. Att åläggahyresvärden bevisbördan för att så skulle kunnat vara fallet ter sigemellertid, om inte flera anbud på lokalen infordrats, inte rimligt. Hyresnämndeni : Med den i 57 a § första stycket föreslagna spärregeln avserutredningen vilket hyresnämnden finner helt i sin ordning att hindrahyresvärd från att vid bestämmandet av marknadshyran för en lokal få tilljämförelse åberopa en extremt hög hyra som exempelvis ett spekulationsföretagutifrån sina kortsiktiga intressen kan ha förklarat sig villigt att erläggaför lokalen. Från jämförelseprövningen skall med andra ord uteslutas erbjudeneller avtalad hyra, som ligger klart över vad som vid en grov jämförelse kananses vara ortens marknadshyra. Eftersom denna spärregel alltså är tänkt att haen annan och mera snäv innebörd än spärregeln i 48 § första stycket böruttrycket "ej är rimligt" ersättas med en formulering som bättre visaratt det endast är hyra med uppenbar avvikelse från marknadsvärdet som skalluteslutas från jämförelse. Vidbestämmandet av marknadshyran får enligt sista meningen i första siyckethänsyn tagas till ökning av lokalens värde, som hyresgäst åstadkommit, endastom särskUda skäl föreligger. vill endast framhålla att av ordethyresgäst, aUtså använt i obestämd form, följer att prövningen kan komma attomfatta förbättringsarbeten som tidigare hyresgäst kan ha låtit utföra ilokalen. 1978/79:89 : ,h 79 : För hotell- och restaurangföretag krävs mångagånger mycket omfattande och kostsamma installationer. I ett restaurangkökbehövs således särskild inredning och betydande ventilationsanordningar ochför ett hotell är inredningen av hotellrummen den kostsammaste delen. DärtUIkommer att en hotell- och restaurangrörelse ofta är beroende av en fastkundkrets. Om en rörelse flyttas frän en lokal till en annan följer nämligenkunderna inte med. Möjlighet m.åste enligt vår mening skapas så att ovanståendeomständigheter kan beaktas då marknadshyran skall bestämmas. och : När det gäller hyresnämndens bedömning av vadparterna presenterar inför hyresnämnden såsom ortsprismaterial kan ifrågasättasom del kan vara rimligt att hyresvärden äger rätt att åberopa som jämförelse deredan träffade uppgörelser som skett inom samma fastighei eller hyresvärdenseget fastighetsbestånd. Man kan ju tänka sig den situationen att i en speciellfastighet befinnes fyra lokalhyresgäster, varav tre hyresgäster accepterathyresvärdens i och för sig oskäliga hyreskrav, medan den fjärde hemställer ommedling. Ortsprisjämförelsen i övrigt utvisar all hyreskraven i och för sigligger väsentligt över vad som kan betraktas såsom marknadsmässig hyra. Dehyresgäster som accepterat befinnes ha en väsentligt högre toleransgräns vidaccepterandet av hyresnivån kanske på grund av branschstrukturen eller medhänsyn till vad som särskilt investerats i lokalerna. Den fjärde hyresgästendäremot har en väsentligt lägre toleransgräns som kanske mer rimmar med ortenspris i övrigt. Det förefaller ligga i sakens natur att hyresnämnden i sinamedlingsansträngningar och vid avgivande av yttrande måste tillmäta hyresvärdensåberopande jämförelsematerial i egen fastighet mindre betydelse än ortens prisi övrigt. Förekomstenav s. k. udda anbud, eller hyresgäster som bygger på kortsiktig spekulation ochsom erbjuder en hyra som ligger klart över vad som vid en grov jämförelse kanses vara ortens marknadshyra, är en mycket väsentlig fråga. Eftersom vi intehar någon praxis på området kan sägas att man nog på många håll svävar i vUlfarelseatt man med nuvarande lagstiftning kan kräva skadestånd vid fall då en hyra eriagts för en lägenhet under allenast en begränsadtid, och som visar sig vid jämförelse med ortens pris ligga väsentligt övermarknadsnivån. Vi utgår ifrån som självklart, även om det inte med all önskvärdtydlighet framgår av vare sig den allmänna motiveringen ellerspecialmotiveringen, att när frågan uppkommer om ersättning jämlikt 57 a §,andra stycket, efter det att hyresnämnden avgivit ett yttrande, detta yttrandeej får frångås i skadeståndsprocessen om det visar sig att detföreligger ett uppenbart udda anbud. Vi utgår således ifrån att tillämpningenav 57 a § andra stycket första punkten, vad gäUer marknadshyra, skall inkluderasamma tillämpning som beskrives under 57 a §, första stycket, och som sedanligger till grund för hyresnämndens yttrande enligt 58 b §. Hyresnämndeni : De föreslagna bestämmelserna i 57 a § första stycket HL om vad somavses med skälig hyra och hur denna bestäms behövs enligt utredningen (s. 111 ö)främst för att ge bättre ledning för den hyresbedömning som skall ske vidmedlingen. Stadgandet åsyftar enligt betänkandet (s. 81) inte någon ändring avgällande principer för bedömningen av skälig hyra. Behovei av stadgandet kandärför ifrågasättas. 1978/79: 89 80 Förslagetom bindande anbud behandlas av flera remissinstanser. Bostadsdomstolen:Förslaget i denna del kan tillsammans med den långa uppsägningstid som föreslåsgälla i lokalhyresavtal medföra att hyresvärden i uppsägningshandlingen kommeratt lägga sina hyreskrav relativt högt. Bostadsdomstolen finner emeUertid attförslaget ger en viss önskvärd stadga i medlingsförfarandet och godtar därfördetsamma trots den påtalade olägenheten. Den föreslagna lagtexten i 58 § HL haremellertid fått en mindre lyckad utformning.