bet · G201LU23 · 1978-12-31 00:00:00 — a. reglerna om investeringar på arrendestället och förbudet motöverlåtelse av arrenderätten. Vidare kommer då också att övervägas behovet aven förköps- och friköpsrätt för arrendatorn. Ipropositionen läggs fram förslag till förstärkning av jordbruksarren-datorernasbesittningsskydd. Vidprövningen av arrendeavgiftens storlek i en förlängnings- eller villkorstvistskall enligt förslaget bl. a. arrendeställets avkastningsförmåga kunnabeaktas. Om den begärda avgiften är för hög i förhållande tillavkastningsförmågan, skall avgiften sättas ned till skäligt belopp. Vidareföreslås att jordägaren inte längre skall ha ovillkorlig rätt att övertabrukandet av arrendestället vid arrendetidens utgång. En förutsättning förövertagandet skall vara att det inte är obilligt mot arrendatorn attarrendeförhållandet upphör. Omarrendatorn har avlidit , får dödsboet bättre möjligheter änf. n. att behålla arrendestället som behövs för avveckling. Itillämpliga delar gäller de nya reglerna också i fråga om bostadsarrende ochfiskearrende. Lagändringarnaföreslås träda i kraft , Med undantag för reglerna omsjälvinträde föreslås de nya bestämmelserna bli tillämpliga även påarrendeavtal som ingåtts före ikraftträdandet. LU1978/79: 23 13 Arrendeavgifter m. m. Vid upplåtelse av arrende till ny arrendator råderavtalsfrihet i fråga om arrendeavgiftens storlek. Detsamma gäller andraavtalsvillkor i den mån de inte strider mot någon tvingande regel iarrendelagstiftningen. Från vissa av de tvingande reglerna kan arrendenämndenmeddela dispens. När det gäller förlängning av arrendeavtal ankommer det iförsta hand på jordägaren och arrendatorn att komma överens om storleken av denarrendeavgift som skall gälla för den nya arrendeperioden. Kan enighet inteuppnås mellan parterna skall arrendenämnden, om part begär detta, enligt 9 kap.9 § första stycket JB bestämma arrendeavgiften till skäligt belopp. godta den avgift som jordägaren fordrar om avgiften inteär oskälig. Enligt förarbetena till 9 kap. 9 § första stycket vid sin skälighetsprövning utgå från rådandemarknadsförhållanden inom orten. har därför i tvister omarrendeavgiftens storlek att i första hand söka ledning av vad som gäller vidjämförliga arrenden. Rättspraxis visar emellertid att det är svårt att finnaarrendeställen som är jämförliga med prövningsstället. Endast i få fall hararrendenämnden ansett sig kunna fastställa någon ortens arrendeprisnivå.Arrendenämnden brukar i stället vanligen grunda sitt avgörande på en fri bedömningav vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara beredda att betala. I fleraprövningsärenden har det hänt att arrendatorn gjort gällande att avgiftenborde bestämmas efter arrendeställets avkastningsförmåga. Som regel har sådanayrkanden inte uttryckligen godtagits av arrendenämnderna. Under de senaste årensynes dock större hänsyn ha tagits till avkastningen inom ramen för en allmänskälighetsprövning. Som utskottet inledningsvis berört hade utskottet år 1974att ta ställning till ett motionsyrkande som gick ut på att arrendeavgiften iförsta hand borde bestämmas med beaktande av arrendeställets avkastningsförmåga.Utskottet konstaterade i sitt av i denna del godkända betänkande (LU1974: 35) att arrendeavgifterna vid nyupplåtelse av arrende hade stigitoroande kraftigt och att den höga arrende-prisnivån slog igenom vid prövning avarrendeavgifterna. Om prisutvecklingen fick fortsätta i samma takt somdittills skett förelåg det enligt utskottet en uppenbar risk för attarrendatorernas besittningsskydd snart skulle komma att allvarligt försvagas.Med hänsyn till den negativa remisskritiken av motionsförslaget fann sigutskottet dock inte kunna då tillstyrka att skälig arrendeavgift skullebestämmas med till-lämpning av avkastningsmetoden. Utskottet underströkemellertid det angelägna i att frågan blev föremål för utredning. Kommittén lät utföra en enkätundersökning rörandejordbruksarrenden och arrendeavgifter. Totalt omfattade undersökningen 2000jordbruksföretag verksamma i län, på , i LU 1978/79: 23 14 Jönköpingslän och på slättbygden i . Resultatet av arrendeundersökningenvisade att prisutvecklingen hade varit relativt lugn, möjligen med undantag förMalmöhus län. Undersökningen bekräftade således inte de farhågor för en kraftigallmän prisstegring som utskottet gav uttryck för. Kommittén ansåg sigdock kunna konstatera att avgiften inom vissa delar av landet hade närmat signivåer, som inneburit en snedvridning av prisbildningen på arrenden. Medhänsyn till att prisutvecklingen på de flesta håll i landet likväl hade varitförhållandevis lugn, ansåg kommittén att det inte fanns några motiv för attinföra någon allmän prisreglering av arrendeavgifterna. Den nuvarandeavtalsfriheten vid nyupplåtelse av arrende borde därför bestå. I propositionenförklarar sig departementschefen dela denna uppfattning. Även utskottet kan försin del ansluta sig till kommitténs och departementschefens ståndpunkt i dennafråga. Utvecklingen på området måste emellertid följas med stor uppmärksamhet. Ettsärskilt problem vid nyupplåtelse av arrende utgör de s. k. anbudsarrendena. Iolika sammanhang har hävdats att anbudsförfarandet ibland driver uppavgiftsnivån så att arrendestället blir olönsamt, något som drabbar inte baraarrendatorn och jordägaren utan också jordbruksnäringen i stort. Den ovannämnda enkätundersökningen kunde enligt kommittén dock knappast anses bekräftadessa påståenden. Av undersökningen framgick också att anbudsarrendenautgjorde en relativt liten andel av den arrenderade arealen. Med hänsyn härtillfann kommittén det inte lämpligt att överväga förslag till lagstiftning somskulle ta sikte på att inskränka rätten att använda anbudsförfarande. Ipropositionen ansluter sig departementschefen till kommitténs ståndpunkt.Enligt departementschefens mening är frågan hur man skall motverka ogynnsammaeffekter av systemet med anbudsförfarandet främst en informationsfråga. Utskotteterinrar om att arrendenämnderna som regel känner till bakgrunden tillanbudsarrendena, och sådana arrenden torde därför i allmänhet inte ha tagitsmed vid en ortsprisjämförelse. Enligt utskottets mening kan det dock inteuteslutas att anbudsförfarandet har haft viss inverkan på arrendenämndernasbedömning av marknadsprisnivån. Utskottet vill emellertid peka på att, omriksdagen godtar det förslag till regler för avgiftsbestämning vid förlängningav avtal som utskottet kommer att lägga fram i det följande, synes det intelängre föreligga någon risk för att höga avgifter härrörande från anbud skallkunna påverka avgiftsbestämningen. Utskottet ansluter sig därför tillkommitténs och departementschefens ståndpunkt att det inte finns anledning attsöka lagstiftningsvägen begränsa anbudsarrendena. Utskottetvill tillägga att man inte bör bortse från att anbudsförfarandet i enbristsituation kan leda till alltför höga arrendeavgifter vid nyupplåtelse avarrende. Vid den hearing som utskottet hållit i aren- LU 1978/79: 23 15 dethävdades från flera håll att anbudsarrendena ibland får negativa konsekvenseroch därför om möjligt borde begränsas. Enligt utskottets mening är detangeläget att man söker motverka de ogynnsamma effekter som anbudsförfarandetkan föra med sig. När på grund av författningsbestämmelser eller andraomständigheter ett anbud synes böra infordras är det viktigt att jordägareninte okritiskt antar det högsta anbudet utan noga prövar om den erbjudnaarrendeavgiften är sådan att den på kan garantera arrendeställetsfortsatta utveckling och riktiga skötsel. Man får vidare förutsätta att enaktsam jordägare gör en personbedömning och även beaktar andra omständigheterän arrendeavgiftens storlek. Som departementschefen framhåller tordejordbrukets organisationer kunna göra en betydelsefull insats på detta områdegenom att sprida information till jordägare och arrendatorer så att kortsiktigaöverväganden inte får fälla avgörandet vid nyupplåtelse av arrenden. Utskottetövergår därefter till frågan hur arrendeavgiften skall bestämmas vidförlängning av arrendeavtal. Arrendelagskommitténkritiserade i sitt betänkande den nuvarande marknadsprincipen. Enligt kommitténgällde från allmän jordbruks-politisk synpunkt att ett arrendejordbruk på siktinte kunde bära en större arrendekostnad än vad arrendeställets normalaavkastning medgav. Vid prövningen av arrendeavgiftens skälighet borde därförstörre hänsyn än f. n. tas till arrendeställets avkastningsförmåga. Kommitténunderströk vikten av att man vid avkastningsvärderingen utgick från vad somkunde anses vara arrendeställets normala avkastningsförmåga och inte från denfaktiska avkastningen som ju var beroende av den enskilde arrendatorns störreeller mindre driftighet. Kommittén framhöll vidare att avkastningsförmåganendast borde tjäna som riktpunkt för arrendenämndens bedömning och att detdärför endast i undantagsfall kunde bli fråga om att genomföra detaljeradeekonomiska avkastningskalkyler. Enligt kommittén måste man vid avgiftsbestämningenockså ta hänsyn till sådana omständigheter som t. ex. arrendetidens längd ochandra avtalsvillkor. Mot bakgrund av det anförda föreslog kommittén att 9 kap.9 § första stycket JB skulle få den lydelsen att vid fastställande av villkorvid förlängning av arrendeavtal arrendeavgiften skulle bestämmas till beloppsom med hänsyn till arrendeställets avkastning, arrendeavtalets innehåll ochomständigheterna i övrigt var att anse som skäligt. Ipropositionen uttalar departementschefen (s. 14) att han finner det naturligtatt arrendenämnden vid skälighetsprövningen kan ta hänsyn till attarrendeavgiften måste kunna bäras av arrendeställets avkastning. En föreskriftsom gör en sådan bedömning möjlig bör enligt departementschefens mening kunnautgöra en effektiv spärr mot att prisbildningen på arrenden påverkas avöverdrivna arrendeavgifter som har föga LU 1978/79: 23 16 sambandmed jordbrukets långsiktiga lönsamhet. Departementschefen biträder kommitténsförslag att avkastningsförmågan bör tjäna som en riktpunkt vidavgiftsbedömningen. Departementschefen ansluter sig också till kommitténsståndpunkt att man vid avkastningsvärderingen måste utgå från vad som kan ansesvara arrendeställets normala avkastningsförmåga, I propositionen framhållsvidare att ekonomisk kalkyle-ring kan utgöra ett värdefullt hjälpmedel när detgäller att beräkna den nivå på vilken avgiften skäligen bör ligga.Departementschefen understryker dock att han delar kommitténs uppfattning attdet endast i undantagsfall bör bli fråga om att göra detaljerade ekonomiska avkastningskalkyleroch att det i allmänhet bör vara tillräckligt med över-slagsmässigavärdeberäkningar. Departementschefen ansluter sig också till kommitténsståndpunkt att vid skälighetsprövningen även andra faktorer än arrendeställetsnormala avkastningsförmåga måste vägas in, t. ex. övriga avtalsvillkor. Medhänsyn härtill och till att avkastningsberäkningar kan ge oklara resultatfinner departementschefen det ofrånkomligt att arrendenämnden vid enhelhetsbedömning av arrendeavgiftens skälighet i viss utsträckning får sökaledning även av marknadens bedömning av arrenderättens värde. Närdet gäller den lagtekniska utformningen av de nya arrendesätt-ningsreglernaanser departementschefen att det av lagtexten bör framgå att en bedömning'avarrenderättens sammanlagda värde skall bilda ramen för skälighetsprövningen.Beträffande den närmare utformningen av lagtexten anser departementschefen detlämpligt att man bygger vidare på den teknik som efter hand har utvecklats avarrendenämnderna. Avgiften bör således enligt departementschefens mening knytaan till vad arrendatorer i allmänhet kan antas vara villiga att betala iavgift. Dessa antaganden bör i sin tur bygga på de faktorer som angetts ovan, iförsta hand arrendeställets avkastningsförmåga. Enligt departementschefen börvidare reglerna avfattas så att de passar in i den övergripande reglering somhar gjorts i JB av arrende och hyra. Med hänsyn till det anförda föreslås ipropositionen att man behåller nuvarande regler i 9 kap. 9 § första stycket JBatt arrendeavgiften vid förlängning av avtalet skall utgå med skäligt beloppoch att den avgift som jordägaren fordrar skall godtas om den inte är oskälig.Denna huvudregel kompletteras i förslaget med en bestämmelse om att fordradarrendeavgift är att anse som oskälig om den inte endast obetydligt överstigervad arrendatorer i allmänhet kan antas vara villiga att betala med hänsyn tillarrendeställets avkastningsförmåga, arrendeavtalets innehåll ochomständigheterna i övrigt. Propositionensförslag kritiseras i motionerna 2603 (s), 2604 (c) och 2638 (vpk). I de bådaförstnämnda motionerna yrkas att i stället skall antaarrendelagskommitténs förslag till lydelse av 9 kap. 9 § första stycket JB.Motionärerna anser att förslaget i propositionen att LU1978/79: 23 17 ilagtexten ta in uttrycket "vad arrendatorer i allmänhet kan antas varavilliga att betala" itmebär att arrendeavgiften även i fortsättningenkommer att bestämmas av rådande marknadsförhållanden. I motionen 2603understryks vidare att det är angeläget att få en spärr mot att prisbildningenpå arrenden påverkas av höga arrendeavgifter som inte kan motiveras avjordbrukets långsiktiga lönsamhet. För att säkerställa att avkastningsförmåganges tillräcklig tyngd vid den samlade bedömningen av arrenderättens värde börman enligt motionärernas mening välja kommitténs lagförslag. I motionen 2604framhålls ytterligare att arrendeavgiften och övriga omständigheter skall vägassamman till ett skäligt helhetsinnehåll. Med deima utgångspunkt bör lagtextenenligt motionärerna ges en sådan utformning att såväl arrendeavgift som övrigaarrendevillkor skall vara skäliga. I motionen kritiseras också uttrycket"inte endast obetydligt överstiger" samt de därtill anslutandemotivuttalandena i propositionen (s. 35) om att joirdägaren vid arrendenämndensprövning av arrendeavgiften måste tillförsäkras ett utrymme ovanför denkonstaterade högsta skäliga arrendenivån med hänsyn till den osäkerhet somgäller vid uppskattningar av nu ifrågavarande slag. Propositionen i denna delinnebär enligt motionärerna att risken för felvärdering eller felbedömninghelt läggs på arrendatorn. Motionärerna framhåller också att den åberopadeparallelliteten med hyresreglerna enligt deras mening saknar relevans.Jordbruksarrende innefattar jämfört med bostadshyra avsevärt mer omfattandeförhållanden. Äveni motionen 2638 hävdas att propositionens förslag innebär ett bibehållande avden nuvarande marknadsprincipen. Denna princip kombineras sedan på ett enligtmotionärernas mening diskutabelt sätt med avkastningsprincipen. Förslaget fårtill följd, anser motionärerna, att arrendeavgiften kan sättas högre än vad sommotiveras av avkastningen, om bara efterfrågan på arrenden i bygden är så högatt presumtiva arrendatorer kan förväntas bjuda över varandra. En sådan typ avprisbildning äventyrar värdet av det förstärkta besittningsskyddet. Enligtmotionärernas uppfattning är det vidare en brist att bevisbördan ligger påarrendatorn, när det gäUer att klarlägga att en fordrad arrendeavgift äroskälig. Med hänsyn till det anförda anser motionärerna att arrendeavgifteninte bör påverkas av överefterfrågan på orten eller av den allmännaavkastningsförmågan utan i stället bör knyta an till exempelvis taxeringsvärdetpå marken och i övrigt endast påverkas av sådana förbättringar ochinvesteringar som jordägaren själv svarat för. Motionärerna yrkar attriksdagen hos regeringen begär förslag till sådana lagändringar somtillgodoser motionäremas önskemål. Utskottetkonstaterar till en början att när det gäller grundprinciperna för hurarrendeavgiften skall bestämmas överensstämmer i allt väsentligt kommitténsförslag och propositionen även om lagtextförslagen skiljer sig åt betydligt.Utskottet kan för sin del till fullo ansluta sig till den 2 1978/79. LU 1978/79: 23 18 grundläggandeståndpunkten att, arrendenämnden vid skälighetsprövningen bör ta hänsyn tillatt arrendeavgiften måste kunna bäras av arrendeställets avkastning. Omarrendeavgiften sätts för högt i förhållande till avkastningen kan detta ledatill konkurser och arrendators-byten och andra driftstörningar som motverkar eneffektiv jordbruksproduktion. Utskottet delar därför uppfattningen attavkastningsförmågan bör tjäna som en riktpunkt vid avgiftsbedömningen.Utskottet biträder vidare förslaget att avkastningsvärderingen skall utgå frånvad som kan anses vara arrendeställets normala avkastningsförmåga. I många falltorde det inte vara någon större skillnad mellan ett arrendeställes normalaavkastningsförmåga och den faktiska avkastningsförmågan men i andra fall kandet föreligga. Skulle den fak tiska avkastningen, dvs.den sittande arrendatorns resultat, tas till utgångspunkt för värderingenmotverkas arrendatorns intresse att genom extra insatser påverkarörelseresultatet. Med én sådan utgångspunkt för värderingen skulle ocksåjordägarens berättigade krav bli lidande av en arrendators mindre goda skötselav arrendestället. Det är således en-' ligt utskottets mening helt riktigt attvärderingen grimdas på den avkastning en normalt kunnig och dugligjordbrukare, kan beräknas erhålla vid en för orten normal driftsinriktning. Utskottetvill emellertid framhålla att det i praktiken är förenat med betydandesvårigheter att göra en riktig avkastningsberäkning. Detta framhålls iremissvaren och har också bekräftats vid den hearing utskottet hållit iärendet. Svårigheterna har sin grund i att det inte finns någon enhetlig ochallmänt använd metod för avkastningsvärdering av jordr bruksföretag. Kommitténhar i sitt betänkande hänvisat till den s. k. HUV-metoden och ansett att den imodifierad form bör kunna utgöra ett hjälpmedel vid avkastningsberäkning förjordbruksarrende. Vid användandet av en sådan ekonomisk kalkyl är manemellertid helt beroende av att man kan få fram tillförlitliga gårdsspecifikanormdata, något som ofta kan vara svårt. Vid utskottets hearing underströksatt även mindre fel i kalkylens ingångsvärden kan ge stora utslag på detframräk-nade avgiftsbeloppet. En ekonomisk kalkyl måste följaktligen användasmed stor försiktighet. Den kan dock vara ett värdefullt hjälpmedel främst imera homogena jordbruksområden. Som kommittén har påpekat kan kalkylen däremotinte utan vidare användas, om prövningen avser en mindre brukningsenhet ellerett arrendejordbruk med ovanlig driftsinriktning. En annan svårighet vidavkastningsberäkningar är att arrendatorn kan ha gjort betydande investeringari byggnader och anläggningar. Att få fram en avkastningsvärdering, medbortseende från dessa investeringar torde vara förenat med.åtskilliga problem.,Tillfrågan om arrendatorns investeringar ändå i någon mån skall beaktas vid värdeberäkningenåterkommer utskottet längre fram i detta avsnitt. Vad utskottet nu anförtvisar att man vid prövningen av arrende- LU 1978/79:23 19 avgiftennormalt bör nöja sig med överslagsmässiga värdeberäkningar. Utskottet kandärför ansluta sig till kommitténs och departementschefens ståndpunkt att detendast i undantagsfall bör bli fråga om att göra detaljerade ekonomiskaavkastningskalkyler. Mot användandet av invecklade avkastningsvärderingartalar för övrigt också, såsom framhålls i propositionen, angelägenheten av attförfarandet i arrendenämnden inte förlorar sin karaktär av ett enkelt, snabbtoch billigt prövningsförfarande. Härtill kommer att vid skälighetsprövningenäven andra omständigheter än avkastningsförmågan måste beaktas. Som exempel påsådana omständigheter som måste beaktas och där det behövs ett betydande måttav skönsmässig värdering pekar kommittén på arrendetidens längd, eventuellindexreglering och övriga avtalsvillkor, byggnadsbeståndet m. m.Departementschefen nämner som ytterligare exempel servitut och andrabelastningar, t. ex. skyldighet att svara för vägunderhåll. Medhänsyn till det anförda biträder utskottet förslaget att fastställande avarrendeavgifter måste bygga på en helhetsbedömning av arrendeavgiftensskälighet. Närdet sedan gäller den lagtekniska utformningen av de grundprinciper förarrendeavgiftens bestämmande varom enighet sålunda råder, anser utskottet attkritik kan riktas såväl mot kommitténs och motionärens därmed överensstämmandeförslag som mot propositionens förslag. Kommitténsförslag innebär även om detta uppenbarligen inte varit avsikten en förarrendenämnden tvingande föreskrift om hur arrendeavgiften skall bestämmas;För den händelse arrendenämnden har att pröva vissa arrendevillkor men parternaär överens om arrendeavgiften blir genom den av kommittén föreslagnabestämmelsen arrendenämnden skyldig att pröva om den av parterna överenskomnaarrendeavgiften är skälig med hänsyn till samtliga de i bestämmelsen angivnafaktorerna. Genom kommitténs förslag får arrendenämnden i varje arrenderättsligtvist, oavsett parternas inställning, ett ansvar för att den nyaarrendeavgiften blir skälig. Härtill kommer att bestämmelsen genom sinutformning kan leda till ett ökat användande av kompliceradeavkastningsberäkningar, något som skulle komma att tynga förfarandet vidarrendenämnden och innebära ökade kostnader för partema. mening kan det inte godtas att den nya arrendeavgiftsbestämmelsenfår denna effekt. Liksom f. n. måste processen i arrendenämnden i princip varadispositiv, och det bör klart framgå att något övergripande officialansvar förarrendeavgiftens skälighet inte åvilar nämnden. Det skall, såsom anförs ipropositionen (s. 35), vara parternas yrkanden och åberopanden som angerprocessens ram och därmed också vilka faktiska förhållanden som är av betydelsevid prövningen av om fordrad avgift är att anse som skälig. LU 1978/79: 23 20 aktligeninte tillstyrka kommitténs och därmed motionäremas förslag till lagtext. Närdet därefter gäller propositionens lagförslag har dess utformning uppenbarligenpåverkats av de av flera remissinstanser uttryckta farhågorna för attarrendeavgiftsprocessen med kommitténs förslag skulle komma att präglas avkomplicerade avkastningsberäkningar utan att för den skull medföra ettförbättrat skydd för arrendatorema mot överdrivna avgiftshöjningar. Vissa avde valda formuleringarna är emellertid enligt utskottets mening inteinvändningsfria. Att i lagtexten nu föra in uttrycket "vad arrendatorer iallmänhet kan avses vara villiga att betala" synes således mindrelämpligt. Uttrycket kan, såsom framgår av vad bl. a. motionärerna anför, påett felaktigt sätt leda tankarna till nuvarande rättspraxis och detta särskiltom man knyter an till uttalandet i propositionen om att man vid utformandet avbestämmelserna byggt vidare på den teknik som efter hand har utvecklats avarrendenämnderna. Eftersom uttrycket således inte på ett tillräckligt klartsätt markerar att syftet med den föreslagna reformen är en brytning mednuvarande ordning bör uttrycket enligt utskottets mening utgå ur lagtexten.Vidare bör såsom motionärerna förordar det rekvisit slopas i lagtexten som gerutrymme för en osäkerhetsmarginal vid avgiftsbedömningen, nämligen uttrycket"inte endast obetydligt överstiger". Ett sådant rekvisit, om än meden något annan formulering, finns också när det gäller reglerna om bestämmandetav skälig hyra. Rekvisitet kan enligt utskottets mening ha sitt berättigandevid en strikt utförd bruksvärdesprövning men torde inte fylla någon funktionvid den flexibla skälighetsbedömning som det blir fråga om i tvister om arrendeavgifter. Ianslutning till vad som anförts vill utskottet betona, att utskottet intehar något annan uppfattning än departementschefen när det gäller vikten av attnya arrendebestämmelser avfattas så att de passar in i den övergripandereglering som har gjorts i JB av bl. a. de besittningsskyd-dadenyttjanderätterna. Självfallet måste dock reglerna om de olikanytt-janderättsformerna skilja sig åt på de punkter där detta är sakligt motiverat.Mellan jordbruksarrende och hyra föreligger det enligt uskottets meningbetydande olikheter, och skilda synpunkter gör sig gällande vid bestämmandet avde olika avgifterna för upplåtelserna.