prot · G109155 · 1977-12-31 00:00:00 — Hyresgästernas enda räddning ligger iså fall i etl snabbt regeringsskifte. Såtill motionen 622. Del är en i flera avseenden välmenande motion. Vi avstyrkeri reservationen 2 utredningskravet, men och hennes medmotionärer har redanfått gehör i kanslihuset. Del sägs i belänkandet att man inombostadsdepartemenlel förbereder en ulredning om frågor som rör bostadsrätt. Liksomden beryktade regeringsdeklarationen är också moiionen myckel diffustformulerad när det gäller bostadsrätten. Vad menar man med bostadsrätt ochvilka värderingar ligger bakom? Det är lätt alt instämma i den uppräkning somgörs i motionen om bostadsrättens förträffligheler. Men samtliga deprogrampunkter som räknas upp är helt förknippade med bostadskooperationen, menbosladskooperalionen nämns endast litet förstrött i motionen. Låtmig därför, herr talman, säga: I det socialdemokratiska partiprogrammet angervi riktlinjerna för vår bostadspolitik. Vi säger klart ul atl en förutsättningfören social bostadspolilik är ell väsenlligl ökat kooperativt ochallmännyttigt företagande. Det är självklarheler. Molionärernaoch den borgeriiga regeringen talar om bostadsrätten. Inom socialdemokratintalar vi om bostadsrätten i samband med bostadskooperationen. Vi behöver inteutreda hur bosladskooperalionen arbetar. Den har varit verksam i vårt landsedan böOan av 1920-talel, den har startats av hyresgäströrelsen, och de tvåstora rikskooperativa organisationerna, HSB och , har erfarenhet,kunnande och ambition atl medverka i all den nyproduktion av kooperativabostadsrätter som det här landel behöver. Flera tiotusental medlemmar inombosladskooperalionen är verksamma i en aktivitet som har en enormbetydelse på bostadsmarknaden. Omdel nu bara är en fråga om ulbyggnad av bosladskooperalionen är det lätt atl nåresultat. Del är bara all förbättra betingelserna för kooperativbostadsproduktion. Inte behöver vi utreda hur HSB och arbetar. Detvet ju vaOe upplyst medborgare. ISiockholm attackerar de borgerliga det allmännyttiga bostadsbeståndet. Detskall ombildas till bostadsrätter. Samma krav går igen i moiionen 622. Också iStockholms stadshus förde borgerliga samma diffusa resonemang om bostadsrätter.Vi väOer oss mot en sådan utveckling. Både bosladskooperalionen och deallmännyttiga bostadsföretagen behövs. Motionärerna talar om ombildning i detbefinlliga fastighetsbeståndet. Lål oss då böOa med det enskildahyresfaslighetsbeslåndet. Lål oss diskutera en plan för ett successivtöverförande av privatägda hyresfastigheter till bostadsrätt med anknytning lillde rikskooperaliva bostadsorganisationerna. Under förutsättning att delta skerpå godtagbara villkor och under medverkan av hyresgästerna är detla ell närmastgenialt sätt att komma till rätta med de många avarter på bostadsmarknaden somdess värre frodas i regi av vissa ekonomiska fastighelsägareintressen. Jag yrkar än en gång bifall till de tre socialdemokratiskareservationerna. Ågar-och upplåtelseformer för bostadshus m. m. INGA (vpk): Del gamla kravet från arbetarrörelsen och hyresgäströrelsen omöverförande av de privata hyreshusen i samhällels ägo är fortfarande lika Ågar-och upplåtelseformer för bostadshus m. m. aktuellt.Ja, det är egentligen ännu mera aktuellt mot bakgrund av den nuvarandesituationen på bostadsmarknaden. Delpågåren ohejdad spekulation, framför alll i storstadsområdena, och det slårallt klarare att de nuvarande förhållandena inte kan få fortsäita. Delfinns exempel på hyresfastigheter som har bytt ägare sex gånger under fyra åroch därvid stigit med i pris. Som vanligt är delhyresgästerna som sist och slutligen får betala spekulationsvinsterna genomhögre hyror. Privatägandelsdominans i våra tätorters centralare delar har gjorl del svårl att hållahyrorna nere, att öka boendeinflytandet och genomföra saneringar i önskvärdomfattning. Kommunernas möjligheler att styra utvecklingen är begränsade. a. inneburit att innerstäderna i slor utsträckning har kontoriserats,kommersialiserats och delvis förslummats. Om det löfte som socialdemokratin föröver ställde i arbetarrörelsens efterkrigspro-gram - alt successivtöverföra mark och privata hyreshus i samhällets ägo -hade uppfyllts skulle viinte haft dessa problem . Men där har socialdemokralin svikit under demånga år som den haft reell möjlighet alt ändra på de här förhållandena. Detbehövs en plan - precis som sade och vpk tidigarekrävt - för att successivt överföra de privala flerfamiljshusen i samhälletsägo. Och vi menar från vpk:s sida att det bör vara möjligt att under enfemårsperiod genomföra detta. Både ekonomiska och övriga praktiskaförutsättningar finns för det, menar vi. Överföringenav privata flerfamiljshus i ägo är etl grundläggande krav och mål.Och det målet måste uppnås utan hänsyn till de "värden", dvs. depriser, som fastighetsspekulation och hyresulplundring resulterat i. Förköptill marknadspris är en otillfredsställande lösning, likaså expropralion på devillkor som gäller just . Det finns i vart fall ingen anledning, menar vi,all kommunerna vid en inlösen skall betala mer än fastighetsägarens egetinsatta kapital. Om del finns lån i fastigheten kan de överföras på den nyeägaren, dvs. Hyresgästernasintressen kan tillgodoses på ett helt annat sätt än nu om flerfamiljshusen ägsav kommuner och allmännyttiga bostadsföretag eller, efter en upplåtelse medkommunens medverkan, av bostadsrättsföreningar med insyn och utankontakt med privata byggintressen. Vi menar också alt ett överförande avflerfamiljshus i samhällels ägo kan möjliggöra ökal ansvar och inflytande fördem som bor i husen och också bli ett bidrag i kampen mot ökad privatiseringoch stimulera till ökat kollektivt boende. De borgeriiga partierna här i och den borgerliga regeringenvill öka segregeringen i boendet genom alt stimulera till alt hyresrätterövergår till bostadsrätter. De vill med andra ord ytteriigare öka spekulationeni boendel. Det är uppenbart - annars hade man inte lagt fram sådana härförslag, sorn är elt direkt slag i ansiktet på dem som pläderar för atlbostaden är en social rättighet. a. i molioner från folkpartihåll och moderalhåll att man vill ha enutredning av frågan om införande av elt system med äganderätt till vill utöka antalet bostadsrätter på bekostnad avhyresrätterna. Och i ulskollsbelänkandet lugnas dessa motionärer med atlfrågan så alt säga redan är på gång inom . Man skall bara seöver de faslighelsrältsliga principerna i någon form av kunskapsöversikt. Somförvaltningsform - nu lalar jag inte om ägandet - är bostadsrätten som denfungerar, med elt direkl inflytande för de boende på de flesta områden,överlägsen hyresrätten. Det har vi från vpk tidigare uttalat. Menatt för den sakens skull hävda - vilket regeringen gör- att ägandet är enförulsältning för inflytande för de boende är fel. Delviktigaste måste vara vilka medel de boende har att använda för atl kollektivtkunna bestämma över sin boendemiljö. I kombination med kommunalt ellerkooperativt ägande av bostaden ger de etl bra inflytande och bestämmande för deboende. Hyresrätten som upplåtelseform behöver varken avskaffas eller bytas ulför att garantera boendedemokrali. Men det är ju inte demokratifrågan påbostadsområdet som vare sig , eller cenlern är uteefter all trygga. Tvärtom befäster man ytteriigare med de här molionerna ochmed delta utskottsbetänkande atl bostaden är och även skall vara enhandelsvara vilken som helst, som den som har pengar har råd all köpa. Såenkelt ligger det ju lill - del är inte speciellt svårt att få fram ur delbetänkande vi har alt behandla . Undersenare år har alll fler bosläder blivit föremål för spekulalionshandel. Detgäller hela bostadsmarknaden: hyresfastigheter och småhus samt andels-,insats-och hyreslägenheter. De lagar som finns för att motverka spekulation ochhandel med fasligheter och bostadslägenheter är otillräckliga och måste enligtvpk:s mening skärpas. "Stoppaspekulationen med bostadsrättslägenheter och småhus", skriver och i etl gemensamt brev till regeringen och kräversamtidigt att en statlig ulredning tillsätts för att kartlägga omfattningen avspekulationen. Det är framför allt priserna på lägenheter i somhar fått och atl reagera. Den som säljer sin bostadsrätt i dagfår själv beslämma priset, eftersom den lag som hindrade "oskäliga"kostnader ju har tagits bort. Jaghar läst annonserna om bostadsrätter i . De visar attpriserna slår alla rekord. En 3:a på i vill man ha . En 2:a på Reimersholme kostar , en 4:a i . och en 2:a i intill . En 3:a i ,ett ganska gammalt område, begär man . Såser den konkreta fastighelsmarknaden ul. Man undrar vilka människor som har rådalt ställa upp med dessa pengar. Man undrar också varför del inte finns flerpolitiker som vill stoppa denna spekulation, och man är förvånad över all såmånga politiker tvärtom vill utöka spekulationen genom att stimulera till ökadsegregation och höjda priser. Del ärju del man gör bl. a. i dellautskoitsbelänkande. Delfinns också exempel på ännu dyrare lägenheter i , t. ex. enbostadsrätt på Kungsklippan - ett område som bebyggdes på 1920- Ågar-och upplålelseformer för bostadshus m. m. Ågar-och upplåtelseformer för bostadshus m. m. talet, såldes för lång tidsedan - för . Eftersomspekulationshandeln med bostadsrättslägenheier har ökal krafligl, har delblivit alll svårare för vanliga människor att köpa insatslägenheter. Sådanalägenheter erbjuds nu oftast lill försäljning till högstbjudande och blir enauktionsvara, där bostadssökande utan pengar och med låga inkomster har mycketsmå möjligheter att konkurrera och skaffa sig en sådan här insatslägenhet.Detta vel regeringen myckel väl om. Ändå gör regeringen sådana utspel som attöka antalet bostadsrätter med en form av ägande. Delta bidrar självfallel tillaU öka åtskillnaden i boendel mellan rika och fåniga och motverkar i allrahögsta grad en social bostadspolitik. DeUa måste regeringen ha varil medvetenom. Vianser alt man måste återinföra bostadsrätlskonlrollagen eller någon liknandelagstiftning för att försvåra och minska den handel som smarta och hänsynslösaspekulanter nu bedriver. De erfarenheter som gjorts och som man kan läsa omdagligdags i tidningarna visar atl del behövs en offentlig kontroll överförsäljningen av bostadsrätter. Det räcker inte atl noga följa utvecklingen pådet här området. Var och en som försöker att sätta sig in i den här situationenser att ulvecklingen är sådan all man snabbt måste ta iniliativ för att stoppaden hejdlösa spekulationen med bostadsrätter som pågår i storstadsområden ochpå många orter där man har bostadsbrist. Jag yrkarbifall till motionerna 488 och 859. I civilutskottels betänkande nr 34 har vi samlat ihop elt antalmolionsförslag som har det gemensaml att de alla på något sätt berör ägar-ochupplålelseformer för bostäder. Låtmig böria med frågan om ägarlägenheter - en fråga som ibland uppfällas sompolitiskt infekterad. Vi har i utskottet haft alt behandla två molionsförslagfrån och om ulredning av frågan och ett molionsförslagfrån socialdemokraterna alt skall uttala all äganderätt till bostäderi flerbostadshus är utesluten från bostadspolitisk synpunkl. Däremoi har viinget förslag om atl nu införa äganderätlslägen-heter. Låtmig också notera atl både jag och Per hade kontakt med den härfrågeställningen i boendeulredningen. Utredningen fann "ingen anledningalt överväga eller påkalla ytterligare ulredning om alt införa äganderätt avden aktuella typen till bostadslägenheter i ". Detskall noteras atl della uttalande inte ledde till någon reservalion ulan endasltill etl särskilt yltrande av ledamoten . Han skrev att det varilönskvärl all frågan ägnats en mera ingående behandling, vilken kunnai resulterai konkreta förslag, och han visade sin lantmäleritekniska sakkunskapgenom altredogöra föreU antal publicerade förslag lill fastighetsrättsliga lösningar. Fråganom utredning var också, som nämns i ulskottsbelänkandet, uppe i riksdgen våren1976. föreslog då atl frågan skulle utredas särskilt. Förslagetfälldes emellertid av en riksdagsmajoritet. Jaghar velal redovisa de här bedömningarna innan jag kommenterar utskottetsskrivningar i del nu aktuella betänkandet. Del är viktigt att del här inte blirnågra missförstånd. gör - del bör noteras - är att det avstyrker alla tremolionsförslagen. När del gäller avstyrkandet av ulredningsförslagen är sålundautskottet helt enigt i sin slutsats. Motiven för detla avstyrkande är frånmajoritetens sida alt det upplysts all man inom skall slällasamman och belysa argumenteringar och synpunkter i den här frågan. Detla är fördel första en sak som regeringen bestämmer själv och för det andra en åigärd somockså enligt utskoltsmajoritetens samfällda mening kan vara nyttig för allhyfsa debalten. Denhär kunskapsöversikten skall bl. a. redovisa de fastighetsrällsliga problemen.I detla måste självfallet ingå inte bara olika lagiekniska förutsäUningar utanockså en belysning av de koslnader som en ändring skulle föra med sig förinskrivnings- och fasiighetsregislren m. m. Tyngdpunkten sägs vara att belysade bostadssociala effekterna, och det lycker jag borde tillfredsställa densocialdemokratiske motionären och hans partivänner i utskottet. En cenlral delskall alltså vara all belysa jusl deras argumentering för att vi inte har någolbehov av ägariägenheler. Tror man på sin sak är väl della enbarl någonling altuppskatta. Delär - vilket skall strykas under - fråga om en kunskapsöversikt och inte om enutredning som skall lägga fram några förslag om att införa den härbesittningsformen. Sakfrågan står där den står - del enda nya är alt vi kan sefram mol en samlad belysning av hela problemområdet. Del kan somjag ser delinte vara fel alt ersätta tro med velande på del här området. Jag är för också övertygad om alt det här arbetet är ell bra sätt atl lägga grundenför ell kommande klart ultalande i den här frågan. Medden här inställningen är del ju också koniekvent från utskotlsmajoritetenssida atl säga nej lill del socialdemokratiska förslaget om atl nuskall uttala sig mol ägariägenheler. Såviit jag förstår borde man ha kommitfram till samma resultat också från motionärens och reservanternas utgångspunkter.Vi skriver ju från majoritetens sida atl syftena bakom förslagel tillgodoses"i inte oväsentlig grad" genom arbetet i . Det villjag gärna stryka under. Jagvill också i del här sammanhangel notera - fast del borde vara en självklarhet- atl myckel i resonemanget kring ägarlägenheierna är skattefrågor, och defaller inte under civilulskottels bedömning. Vilycks också över partigränserna vara ense om ännu en allmän utgångspunkt -behovet av atl fortsätta arbetet med att stärka boendeinflytandet och ökabesittningslryggheten. Delta är uppenbarligen ett arbete som kan och skallgöras inom de nuvarande upplålelseformernas ram; på hyresområdet harju underårens lopp skett myckel som slärker besittningsskyddet. Delta ansåg ulskottetockså , och vi noterar det även nu i samband med behandlingenav moiionsförslagel om en utredning med sikte på att öka andelenbostadsrättslägenheier. Också här är utskottet enigt i slutsatsen - det behövsnu ingen åigärd från sida. Ågar-och upplålelseformer för bostadshus m. m. Ågar-och upplåtelseformer för bostadshus m. m. Härsom i fråga om ägariägenhelerna är del motiveringarna som skiljer oss åt. Påmajoritetssidan noterar vi en uppgift som vi fått från regeringen, atl delförbereds en ulredning i frågor som rör bostadsrätt. Vi har inte selt utformningenav de slutliga direktiven men vi måste självfallel, som ulskottet skriver, utgåfrån alt ulredningen avser åtgärder som skall Oäna godtagna bostadspolitiskaoch bosladssociala syften. Bostadsrättens fördelar som upplåielseform har vilidigare enhälligt konstaterat. Bostadsrätlsupplå-telser inombostadskooperationens ram har vi också enhälligt funnil fylla elt angelägetbostadspolitiskt behov. Jag tror också all vi kan anse oss praktiskt tagetenhälliga när vi tar avstånd från avarter - delta också när det gällerlägenheter som upplåts med bostadsrätt. Upplåtelseformenbostadsrätt garanterar ju i och för sig inte lolala bostadspolitiska fördelar;bostadsrätt utövad under sunda kooperativa former är däremot, som sagl,någonling som har sin givna plats i del bostadspolitiska systemet. På lokalabostadsmarknader gäller självklart inte alltid tesen om att andelenbostadsrätter bör ökas, och det görs inte heller gällande i motionen. I denkommunala planeringen måste man sträva efter balans mellan tillgång ochefterfrågan på skilda upplåtelseformer - ingen av dessa kan hell uppoffras. Påsamma sätt som när det gäller andra bostads- och hyresdebatier måsle man hållai minnet atl landel faktiskt inte uteslutande är ett storstadsområde, vilketman får eU inlryck av när man dellar i debalten, och det satte också sin prägelpå programskrivningarna under den förra regeringens lid. Molden här bakgrunden har jag svårt alt förslå vad syftet är med densocialdemokraliska motiveringsreservationen. Vad är egenlligen syftet med denutom all man försöker lägga in medvetet vinklade tolkningar för atl konstrueraen debalt? Del låter ungefär som om någon skulle ha föreslagil alt deallmännyttiga bostadsföretagen skall försvinna från marknaden. Man tycks alltsåinte ha läsl vad majoriteten skriver-en aviserad ulredning vänlas lillgodosemotionärernas önskemål i rimlig grad. Jag irodde faktiskt underutskottsbehandlingen alt betänkandet i den här delen skulle bli enhälligt. Sedanhar socialdemokraterna reserverat sig för elt motionsförslag om att riksdagenskulle begära en kartläggning av prisutvecklingen på bostadsrätter. Majoritetensäger atl det inte behövs någol ingripande från i det här skedet.Saken har ju aktualiserats direkt hos regeringen av HSB och . För har jag tagit det som en självklarhet atl också utvecklingen avöveriålelsepriserna blir belyst, detla särskilt som utskottet redan förra åretskrev all utvecklingen på den marknaden bör följas noga. Denna utveckling är juen så väsentlig del av underiaget för kommande bedömningar - bostadsrätter medöveriåielsepriser på kan knappasl fylla någrabostadssociala syften. En kartläggning är önskvärd. Vi måste få vela inte barahur del ligger till med lokall begränsade skräckexempel utan också hurdet är påbostadsmarknader som inte är så heta som just nu . Jag villerinra om att hade vi i utskottet atl behandla en moderatmotion som syftar lill alt skydda bostadsrätishavare mol förlusl då han överiätsin bostadsrätt. Jagskall också med några ord beröra vpk-motionerna om ell socialiseringsprogramför hyreshusen och om priskoniroll för bostadsrätter. De ärju upprepningar avtidigare debatterade förslag. Det är precis som sade - vpkframför på nytl sina argument för atl alla enskilt ägda hus skall överföras isamhällets ägo. Vi har anfört argumenten mol della så lidigare attjag, herr talman, nöjer mig med atl hänvisa lill lidigare kammardebatier ochnoterar all molionsförslagen även nu avstyrks av ett enhälligt utskott. Med detta yrkar jag bifall till hemslällan i civilulskottels betänkande34 på samtliga punkter. Ågar-och upplåtelseformer för bostadshus m. m. () kortgenmäle: böOade med atl säga alt debatter om ägariägenheleribland uppfattas som politiskt infekterade. Del är kanske enriktigbeskrivning.eftersom systemen med andelslägenheter,ägarlägenheter,bostadsrätter med strimlade lån leder till en sådan förändring av bostadsmarknadenatt del utestänger vanligt folk från möjligheterna atl kunna hyra och bo i debostäderna. Därför menar vi all del är uppgift atl medverka till atlförhindra en sådan utveckling. sade att utskottsmajoritelen avstyrker alla motionsförslag. Del ärformellt helt riktigt, men i hans tonläge fanns ändå en belåtenhet över att mani gör etl slags kunskapsöversikt och att man dessutom, somdet heter, förbereder en utredning om bostadsrätten. Bostadsrättenbehövs, säger , om den är utövad under sunda kooperativa former.Det ger mig fakliskl anledning all fråga honom om han delar den grundsyn påbostadsrätt inom ramen för bosladskooperalionen som jag gav ultryck för i mittanförande och som återfinns i de socialdemokratiska reservalionerna lillulskottsbelänkandet. Del är en klar deklaration av civilulskottels ordförandeall bostadsrätten skall utövas sunt och atl det görs inom ramen för debostadskooperativa organisationerna. Slutligensäger att han inte kan förstå syftet med de socialdemokratiskareservalionerna. Det överraskar mig en smula därför atl det förstår säkerlKjell Maltsson om han vill vara lite öppenhjärtig mol sig själv. Vi har ju fördel första klarl sagt nej lill molionerna från och moderatasamlingspartiet. Vi har alltså en motsatt uppfattning som kommer till uttrycki att vi tillstyrker yrkandet nr 3 i moiionen 630, som är en socialdemokratiskmotion. Fördel andra säger vi all del inte behövs någon ulredning om bostadsrätten. Vadär del man skall ulreda om man menar atl bostadsrätten hör hemma inombostadskooperation? Inte behöver vi utreda detla. Det vel ju nästan varendamänniska som i någon mån är upplyst om det svenska bostadsbeståndet. Fördet tredje har vi anslutit oss till yrkande nr 2 i motionen 630. Jag trorsäkert atl begriper vad vi syftar lill från socialdemokraternassida. Ågar-och upplåtelseformer för bostadshus m. m. INGALANTZ (vpk) kort genmäle: sade alt detta var så gamla vpk-krav att man intebehöver bemöta dem. Yrkandel om avslag på dem är också väldigl knapphändigt ibelänkandel. Jag tycker atl del är beklagligt alt inte vill gåin i en debatt om de här frågorna, och det är ett faltigdomsbevis frånulskoilets sida all man inte har en mer fyllig motivering för ett avslag. Jagnoterar att håller med mig om att de åtgärder som han föreslår -att överföra hyresrätter till bostadsrätter, att inte ingripa mot spekulation,all inte föra över privala fastigheter i samhällets ägo - leder lill ökadsegregation och ökad spekulation i boendel. Det finns ingel argumenl mol delta,och det gör mig ytterligt beklämd. Man är tydligen överens om all på någol visöka segregationen i boendel. Del fick man i och för sig klart för sig när manläste betänkandet, för där står klarl utsagt atl de här åtgärderna skall vidtas- och då vet vi vilka effekter det får. Jagskulle vilja fråga : Vilka är det som man förväntar sig skall haråd med de här dyra bosladsrällslägenheterna? Vem har råd alt betala 99 000 fören tvåa i eller 150 000 för en HSB-lrea? Ja, inte är det vanligainkomsttagare. Omman inte är beredd att motverka spekulationer av detta slag och uppirissning avpriser, ökar man självfallet segregationen. Vilka är del som slås ut i den härkarusellen? Vilka är det som tvingas alt bo i ofta torftiga bostadsområden ochbetala skyhöga hyror? Ja, vi vet att det är de som har låga inkomster, som intekan få fram pengar lill insatserna, som inte har råd alt spekulera. Jaganser atl del verkligen är hög tid all man vidtar de åtgärder som behövs föratt stoppa spekulationen på bostadsmarknaden och göra bostaden lill en socialrättighet. Vi får inte, som vi nu gör, ytterligare förstärka uppfatiningen attbostaden är en handelsvara. Denfrihei som de borgerliga partierna ofta lalar om är den rikes frihet att väljavad han vill ha. Del är den fattiges frihet all betala för det som blir övergenom höga hyror och dåliga bostadsmiljöer. Del är vad han får betala för. () kortgenmäle: Först beträffande utskottets skrivning i fråga om ägarlägenheter. Jagvill slå fast alt vi funnil del angeläget att man fär en komplett och ingåendegenomgång av systemet,just för att vi skall kunna klara ut debatten sedan dennagenomgång blivit klar. Jaggick tillbaka till bostadsfinansieringsutredningens belänkande och såg attfrågan diskuterades första gången 1881. Förhoppningen från minsida är att man skall komma med ett så bra material alt ett definitivtståndpunktstagande till systemet kan fallas såsom hundraårsjubileum. Detär inte på något sätt som i sina kommentarer vill påslå, nämligenatt man skall vidta åtgärder av den här typen. Det planeras inte en utredning isyfte att komma med konkreta förslag om att ägarlägenheter skall